導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】住房公積金；個(gè)人貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防控

自上世紀(jì)90年代以來，我國(guó)建立了政府為主導(dǎo)、以強(qiáng)制的住房公積金制度為基礎(chǔ)的政策性住房金融。近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，住房公積金貸款放貸期限和放貸規(guī)模也隨之不斷延伸。由于各種因素的影響，公積金貸款中的風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯。從有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，不良貸款的絕對(duì)額與比重等指標(biāo)均已呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。理性認(rèn)識(shí)住房公積金貸款可能存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，并采取積極有效的措施予以防控，確保住房公積金的安全運(yùn)營(yíng)，成為當(dāng)前和今后住房公積金貸款管理工作一項(xiàng)十分重要的任務(wù)。

一、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

貸款風(fēng)險(xiǎn)通常是對(duì)貸款人而言的，從貸款人角度來考察，貸款風(fēng)險(xiǎn)是指貸款人在經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)過程中面臨的各種損失發(fā)生的可能性。住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：其一，政策與法律風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金貸款是一項(xiàng)政策性較強(qiáng)的業(yè)務(wù)，相關(guān)的行業(yè)管理與金融信貸政策對(duì)其影響較大，政策的不利變化必然會(huì)給公積金貸款帶來風(fēng)險(xiǎn)。另外，我國(guó)的公積金貸款法律制度并不完善，更放大了一些潛在風(fēng)險(xiǎn)。其二，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金貸款的一個(gè)突出特征就是貸款期限長(zhǎng)，在長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的貸款期限內(nèi)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)必然處于不斷變動(dòng)之中。如發(fā)生通貨膨脹，住房公積金就有蒙受貶值的風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，作為抵押物的房屋價(jià)值就會(huì)嚴(yán)重縮水，導(dǎo)致不足以償還貸款本息。其三，借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金貸款信用風(fēng)險(xiǎn)來源對(duì)象一般指借款人個(gè)人，產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)的原因或是借款人的履約能力出現(xiàn)了問題，一般為借款人個(gè)人收入狀況惡化，無法償還借款；或是借款人的履約意愿出現(xiàn)了問題，這主要與借款人的價(jià)值趨向以及借款動(dòng)機(jī)有關(guān)。其四，內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)。公積金管理中心內(nèi)部管理制度不完善，有效的監(jiān)督機(jī)制未建立，公積金貸款缺乏應(yīng)有的透明度，使違規(guī)貸款有了可乘之機(jī)，形成了潛在的貸款風(fēng)險(xiǎn)。其五，貸款業(yè)務(wù)人員的素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。貸款業(yè)務(wù)人員作為貸款業(yè)務(wù)的直接操作者，如果其對(duì)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，業(yè)務(wù)不精，責(zé)任心不強(qiáng)，甚至職業(yè)道德缺失，必然導(dǎo)致住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)隱患叢生。

篇2

關(guān)鍵詞：住房公積金；貸款風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)；應(yīng)對(duì)措施

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和廣大居民的住房需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)近年發(fā)展迅猛，不僅帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，而且增加住房信貸融資業(yè)務(wù)。隨著個(gè)人住房貸款快速擴(kuò)張和國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)整，理應(yīng)高度關(guān)注、有效識(shí)別和控制個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

一、住房公積金貸款特點(diǎn)

住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金職工發(fā)放的房屋抵押貸款。

住房公積金貸款有如下特點(diǎn)：一是利率低。目前執(zhí)行的利率五年及五年內(nèi)的為4.0%，五年以上為4.5%；二是房屋保險(xiǎn)自愿；三是貸款期間每年可支取一次住房公積金余額用于償還貸款本息；四是手續(xù)簡(jiǎn)便，一般為10個(gè)工作日左右辦完；五是辦理方便，通過所在地市公積金中心申請(qǐng)，委托當(dāng)?shù)厥跈?quán)金融機(jī)構(gòu)辦理。

同時(shí)住房公積金貸款存在以下局限性：一是管理中心不是國(guó)家的金融機(jī)構(gòu)，不能直接發(fā)放貸款，貸款手續(xù)由受委托銀行辦理，但由管理中心承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。二是住房公積金政策具有特殊性，其針對(duì)對(duì)象是城鎮(zhèn)中低收入人群，償還能力較低，并且收入也相對(duì)較少。即便通過住房公積金申請(qǐng)辦理貸款，可能存在無法正常還款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。三是貸款人自身因素造成無法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)償還貸款本金以及利息所產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閭€(gè)人信貸尚處于發(fā)展階段，相關(guān)制度尚未達(dá)到系統(tǒng)科學(xué)化，從而缺乏全面評(píng)判個(gè)人信息考評(píng)制度，存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

二、貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

由以上住房公積金貸款特點(diǎn)及局限性分析可見，住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)問題，是擺在住房公積金管理者面前的主要問題。如何有效防控個(gè)人住房貸款所面臨風(fēng)險(xiǎn)，已成為影響住房公積金制度推行與深化改革發(fā)展重要問題。

一、業(yè)務(wù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過快增長(zhǎng)，國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)充滿相關(guān)不確定因素，公積金管理中心及商業(yè)銀行難以正確評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，銀行住房貸款業(yè)務(wù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露。違約風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是由于房?jī)r(jià)人為大幅抬高與信貸利率調(diào)高并存，而借款人收入水平不同步增長(zhǎng)，致使借款人到期為自身經(jīng)濟(jì)利益著想而放棄還款責(zé)任的行為產(chǎn)生。欺詐風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是由于我國(guó)信用制度不夠完善，借款人提供虛假資料來騙取銀行貸款，其實(shí)際還款能力不足，致使貸款違約。

二、業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)。近幾年樓市較為繁榮，住房貸款業(yè)務(wù)也相對(duì)增加，但由于工作人員在實(shí)際操作個(gè)人住房貸款過程中存在失誤和管理制度缺陷，容易導(dǎo)致銀行貸款產(chǎn)生損失的可能性。業(yè)務(wù)審查人員忽視信貸政策，放松審批條件，導(dǎo)致貸中審查不嚴(yán)；由于貸款數(shù)量的不斷增多，信貸人員疲于檢查和管理，使其流于形式，導(dǎo)致貸后檢查不及時(shí)，無法正確化解風(fēng)險(xiǎn)。

三、業(yè)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人貸款中主要的法律風(fēng)險(xiǎn)是合同簽訂和履行中的問題，以及抵押物涉及居民安置和社會(huì)穩(wěn)定時(shí)執(zhí)行難的風(fēng)險(xiǎn)。為保證貸款合同的順利履行，公積金管理中心及委托商業(yè)銀行必須逐步完善貸款合同內(nèi)容及相關(guān)的法規(guī)制度，并在簽訂合同時(shí)將涉及合同雙方主要權(quán)利義務(wù)的條款向客戶提示，以免引起合同糾紛。

三、貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

在目前房地產(chǎn)十分活躍前提下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商百舸爭(zhēng)流的局面還將維持較長(zhǎng)時(shí)間。但作為住房公積金管理部門，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)家信貸等政策收緊有足夠的敏感。未來在與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸政策方面，仍存在諸多不確定性，而信貸政策的不確定性，可能會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而存在一定貸款風(fēng)險(xiǎn)。如何采取針對(duì)性措施，有效防范化解資金風(fēng)險(xiǎn)，我們將拭目以待。

一是建立落實(shí)貸款審批責(zé)任制。根據(jù)個(gè)人住房公積金貸款法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合所在地市實(shí)際情況，建立貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系，完善貸款內(nèi)控制度，健全貸款三級(jí)審批責(zé)任制。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)貸法規(guī)政策，把好貸款審批關(guān)。加強(qiáng)貸后管理，建立貸款審批責(zé)任終身制，由貸款審批人負(fù)責(zé)逾期貸款催收工作，確保責(zé)任到位和貸款資金安全回收。建立逾期催收跟蹤記錄檔案，定期開展逾期貸款催收追查工作。

二是強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升風(fēng)險(xiǎn)防控能力。組織有關(guān)部門、崗位人員認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)資產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)專業(yè)培訓(xùn)。重點(diǎn)是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)金融政策變化對(duì)住房公積金影響、有關(guān)法律法規(guī)在資產(chǎn)管理和維護(hù)中的具體操作以及在信貸資產(chǎn)擔(dān)保、抵押、客戶信貸資金使用中應(yīng)重點(diǎn)注意的事項(xiàng)。通過研討交流會(huì)等形式重點(diǎn)剖析信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)成因、量變到質(zhì)變、造成的危害和后果，從而提高從業(yè)人員甄別風(fēng)險(xiǎn)、防控信貸風(fēng)險(xiǎn)能力。

三是堅(jiān)持完善立法，從法律規(guī)章上尋求制度保障。自住房公積金制度建立以來，國(guó)務(wù)院從1999年4月頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》之后修訂數(shù)次，從制度層面完善和規(guī)范公積金管理制度。一方面要嚴(yán)格遵守條例，積極借鑒全國(guó)各地同行的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，另一方面加快住房公積金立法步伐。因而建議國(guó)家盡快出臺(tái)《住房公積金管理法》、修訂完善《住房公積金管理?xiàng)l例》，使條例具有剛性和可操作性。

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關(guān)鍵詞：住房公積金 管理中心 業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防控策略

一、前言

住房公積金為職工的個(gè)人長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)蓄資金，在住房公積金管理中，其管理效力對(duì)職工的切身利益有直接的影響，同時(shí)也影響社會(huì)秩序的穩(wěn)定。隨著政府部門對(duì)住房公積金管理、監(jiān)督力度的加強(qiáng)，住房公積金的銀行專項(xiàng)存儲(chǔ)、公積金管理中心的專職運(yùn)作、公積金管理委員會(huì)的決策判斷等關(guān)系得到確定，使得住房公積金的管理成效得到一定提高，但由于住房公積金內(nèi)部管理制度的不健全，使得業(yè)務(wù)管理存在較大的資金安全問題，公積金被占用、騙提、騙貸等違反公積金管理規(guī)定的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重侵害了職工的合法權(quán)益，并對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成了一定的影響，使得住房公積金的住房保障作用沒有得到體現(xiàn)，損害了住房公積金管理中心的社會(huì)形象。因此，加強(qiáng)住房公積金管理中心業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控就顯得尤為重要。

二、住房公積業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

住房公積金制度的改革與完善，使得各類風(fēng)險(xiǎn)也得到擴(kuò)散。住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)類型主要分為：投資運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、貸款風(fēng)險(xiǎn)三大類。各類風(fēng)險(xiǎn)對(duì)職工的合法權(quán)益都會(huì)造成較大的影響，因此，強(qiáng)化資金風(fēng)險(xiǎn)控制成為了一項(xiàng)備受關(guān)注的工作。住房公積金因制度的不完善，使得資金管理存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)便是貸款風(fēng)險(xiǎn)。貸款風(fēng)險(xiǎn)主要是應(yīng)用借貸人沒有按照合合同規(guī)定的期限和金額還款，使得本金及利息造成損失的住房公積金風(fēng)險(xiǎn)。在住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)類型中，最基本的風(fēng)險(xiǎn)為籌資風(fēng)險(xiǎn)，主要是在融資階段或住房公積金籌資階段發(fā)生的資金風(fēng)險(xiǎn)。

三、住房公積金管理中心的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）沒有形成住房公積金的內(nèi)控觀念

在住房公積金的管理中，工作重心多為歸集與貸款，年度繳存任務(wù)的完成與否成為整個(gè)工作的重點(diǎn)內(nèi)容，片面的把內(nèi)控制度作為制度、規(guī)章的匯總，使得內(nèi)控制度沒有形成動(dòng)態(tài)治理機(jī)制。內(nèi)部控制是隨著公積金的投資、繳存、支取、增值、回收、貸款等業(yè)務(wù)流程，實(shí)行的動(dòng)態(tài)治理。而內(nèi)部控制觀念的偏差，使得業(yè)務(wù)操作出現(xiàn)較大的缺陷，不能達(dá)到事先風(fēng)險(xiǎn)控制、事中風(fēng)險(xiǎn)管理的目的，總是出現(xiàn)事后補(bǔ)救的現(xiàn)象，使得內(nèi)部控制面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)問題。

（二）住房公積金的管理決策風(fēng)險(xiǎn)

由于住房公積金相應(yīng)的制度起步較晚，在中國(guó)沒有形成統(tǒng)一的貸款辦法，卻不同的地方，管理水平也各不相同。因此，住房公積金的貸款決策管理缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)，易形成管理上的缺失。若在貸款過程中過度的降低貸款條件，簡(jiǎn)化貸款程序，就會(huì)在一定程度上產(chǎn)生信貸危機(jī)，形成管理決策風(fēng)險(xiǎn)。

（三）沒有現(xiàn)成真正的權(quán)利制衡制度

管理中心往往只重視各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)的增長(zhǎng)，對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作缺乏重視，缺乏有效的內(nèi)控制衡制度，使得工作人員的工作行為、工作規(guī)范、責(zé)任等未形成相互制約、相互監(jiān)督的內(nèi)控形式，容易出現(xiàn)的現(xiàn)象，造成了較大的資金風(fēng)險(xiǎn)。另外，公積金管理中心的內(nèi)控制度缺乏操作性、實(shí)用性，內(nèi)部評(píng)價(jià)方式陳舊，使得內(nèi)控執(zhí)行力不足。

四、加強(qiáng)住房公積金管理中心業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的策略

（一）加強(qiáng)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)

對(duì)全體工作人員加強(qiáng)監(jiān)督管理。內(nèi)控制度的受控對(duì)象除了中上層管理人員外，還要對(duì)普通員工加強(qiáng)管理，以免出現(xiàn)工作人員趁職務(wù)之便，挪用住房公積金、拆借住房公積金等現(xiàn)象。

進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范控制。住房公積金管理中心要提高管理效率，以風(fēng)險(xiǎn)防范作為工作出發(fā)點(diǎn)，設(shè)置部門職位的權(quán)限，建立且完善法人內(nèi)部的授權(quán)制度，使管理中心形成分權(quán)監(jiān)控。并對(duì)人事管理加強(qiáng)崗位競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)上崗工作人員進(jìn)行定期的考核，提高工作人員的責(zé)任心和業(yè)務(wù)水平。

完善管理中心的各職能作用。住房公積金的管理委員會(huì)，是管理住房公積金的決策機(jī)構(gòu)，因此，要加強(qiáng)對(duì)住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)管理，需要完善管理委員會(huì)的職能，使管理委員會(huì)在審理公積金中心所提出的議案時(shí)，對(duì)管理中心進(jìn)行監(jiān)督管理。此外，還可以把公積金管理中心的內(nèi)部控制，作為監(jiān)管的重點(diǎn)，對(duì)公積金中心的內(nèi)部控制范圍和風(fēng)險(xiǎn)管理有所了解，強(qiáng)化公積金中心的內(nèi)部控制，對(duì)公積金中心進(jìn)行持續(xù)監(jiān)督。

強(qiáng)化高層管理人員的工作職能。公積金中心的高層管理人員為內(nèi)部控制的主體，承擔(dān)著內(nèi)部控制的主要責(zé)任，是促使下屬員工形成公正廉明、風(fēng)險(xiǎn)控制工作意識(shí)的關(guān)鍵，能夠?qū)ο聦賳T工有積極的引導(dǎo)作用，有效提高員工的職業(yè)操守和業(yè)務(wù)水平。中心高層管理人員要嚴(yán)格要求自己，保有穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)思想，提高自身的誠(chéng)信度，形成高尚的道德情操，使自身的工作職能得到強(qiáng)化，在內(nèi)部控制環(huán)境中發(fā)揮良好的帶頭作用。

強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的工作職能。財(cái)務(wù)人員在工作過程中，要充分發(fā)揮資金監(jiān)督職能，不僅要對(duì)每一筆賬進(jìn)行真實(shí)完整的記錄，還要對(duì)內(nèi)部資金運(yùn)動(dòng)情況進(jìn)行監(jiān)督。這就要求財(cái)務(wù)人員要有扎實(shí)的財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)和高尚的職業(yè)情操，能夠客觀公正、遵紀(jì)守法、忠于職守，強(qiáng)化內(nèi)部控制的執(zhí)行力。

強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)人員的工作職能。公積金管理中心要對(duì)內(nèi)部審計(jì)人員賦予相應(yīng)的權(quán)利，在面對(duì)資金異常情況時(shí)，能夠及時(shí)追查資金異常情況，定期對(duì)資產(chǎn)擔(dān)保、財(cái)務(wù)、信貸等部門進(jìn)行審計(jì)，并作出相應(yīng)的監(jiān)督評(píng)價(jià)，提高內(nèi)部審計(jì)力度。

（二）建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

住房公積管理中心要建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，通過系統(tǒng)評(píng)估，或利用先進(jìn)的信息識(shí)別技術(shù)，有效權(quán)衡、識(shí)別、分析資金風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)進(jìn)行綜合處理。當(dāng)前，住房公積金的使用途徑多是購(gòu)買國(guó)債、發(fā)放貸款，利用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，可對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別、分析、控制。

一般，貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析中，要對(duì)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)、素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行分析，其中信用風(fēng)險(xiǎn)主要是針對(duì)事業(yè)人員、下崗人員、患病人員的系統(tǒng)分析，以免貸款資金形成無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)的成因，主要是因?yàn)樾刨J人員沒有風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力或是道德缺失，形成的資金風(fēng)險(xiǎn)。

貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析，主要是對(duì)貸款人的實(shí)際情況進(jìn)行分析，包括對(duì)借款人的職位、社會(huì)適應(yīng)能力、投資發(fā)展方向、行業(yè)發(fā)展前景等因素的分析，對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)作出判斷。

風(fēng)險(xiǎn)的控制，主要是結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析，作出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，包括質(zhì)押、公正、擔(dān)保等，并完善個(gè)人房屋貸款決策，按照貸款事前調(diào)查、事中審查、時(shí)候檢查的業(yè)務(wù)流程，嚴(yán)格遵守貸款責(zé)任制。

五、結(jié)束語(yǔ)

住房公積的內(nèi)部控制，對(duì)管理中心具有自我調(diào)節(jié)、控制的作用，是中心制度建設(shè)的主要內(nèi)容。因此，管理中心要強(qiáng)化內(nèi)部控制，加強(qiáng)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)，并完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，確保管理中心的住房公積金安全，提高管理中心的運(yùn)營(yíng)效率和運(yùn)營(yíng)效果，保證職工的相關(guān)權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：住房公積金；風(fēng)險(xiǎn)；內(nèi)部控制

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）01-0-01

住房公積金制度是我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的一項(xiàng)創(chuàng)舉。自1991年上海市借鑒新加坡公積金制度的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情率先建立了住房公積金制度，我國(guó)的住房公積金制度迅速發(fā)展，對(duì)開辟住宅建設(shè)融資的新渠道、支持住房建設(shè)、調(diào)整個(gè)人消費(fèi)結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)、改善居民財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定等方面起到了重要的作用。但是，由于相關(guān)制度和管理上的漏洞和缺陷，住房公積金運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)不斷顯現(xiàn)，有關(guān)住房公積金騙提、騙貸也時(shí)有發(fā)生。要有效防范住房公積金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是要加強(qiáng)規(guī)范管理，通過健全住房公積金管理中心的內(nèi)部控制體系，主動(dòng)接受外部監(jiān)督來有效防范風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)質(zhì)量。

一、當(dāng)前住房公積金管理中心內(nèi)控制度存在的主要問題

住房公積金管理中心內(nèi)部控制機(jī)制不完善是住房公積金風(fēng)險(xiǎn)形成的主要內(nèi)部原因。內(nèi)部控制是為完成既定的工作目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)各部門、各管理部及其工作人員從事的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行制度管理、風(fēng)險(xiǎn)控制和相互制約的一系列方法、措施，是組織內(nèi)部約束機(jī)制的主要內(nèi)容，對(duì)維護(hù)正常的資金管理秩序、防范內(nèi)部組織風(fēng)險(xiǎn)、保證資金安全、提高管理效益、做強(qiáng)做大住房公積金有著十分重要的意義。

（一）風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的缺失。當(dāng)前在實(shí)際工作當(dāng)中關(guān)注得更多的是完成年度歸集和貸款任務(wù)，忽視支取、貸款、回收、增值等環(huán)節(jié)的管理和控制，只重視事后檢查，不重視事前、事中的預(yù)防控制。

（二）崗位設(shè)置不科學(xué)，沒有遵循內(nèi)控原則和要求。各住房公積金管理中心都根據(jù)本中心的業(yè)務(wù)運(yùn)作流程設(shè)置相應(yīng)的崗位，并訂立了明確的崗位責(zé)任制，但在具體執(zhí)行時(shí)往往沒有量化考核措施，沒有設(shè)必要的控制崗位或相互制約的崗位，不能實(shí)現(xiàn)內(nèi)部各部門之間的制約。

（三）內(nèi)控信息化管理缺乏。目前，住房公積金沒有統(tǒng)一覆蓋業(yè)務(wù)處理信息、內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)評(píng)估信息反饋和交流平臺(tái)，自上而下對(duì)信息化建設(shè)投入不足，各級(jí)管理層之間缺乏信息交流，遇到問題不能及時(shí)傳遞，不利于內(nèi)部控制的組織實(shí)施。

（四）內(nèi)部稽查審計(jì)部門的獨(dú)立性不夠。部分住房公積金管理中心內(nèi)部職責(zé)不清崗位之間缺乏相互制衡。領(lǐng)導(dǎo)只關(guān)注業(yè)務(wù)發(fā)展，不注重內(nèi)部稽查審計(jì)，而對(duì)內(nèi)部的稽查審計(jì)往往出現(xiàn)履行職責(zé)滯后性比較嚴(yán)重的現(xiàn)象。此外，審計(jì)問題有些得不到有效的落實(shí)。

二、加強(qiáng)住房公積金管理中心內(nèi)部控制制度的建設(shè)

（一）完善內(nèi)部控制制度。住房公積金管理中心內(nèi)部控制需要在業(yè)務(wù)實(shí)踐的發(fā)展中不斷充實(shí)和完善，逐步形成一整套統(tǒng)一的內(nèi)部控制制度。加強(qiáng)住房公積金管理中心內(nèi)部控制制度的建設(shè)，當(dāng)務(wù)之急制定完善歸集、支取、貸款、核算、信息、檔案各個(gè)環(huán)節(jié)的內(nèi)控制度。

（二）開展內(nèi)部控制制度培訓(xùn)。加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)工作，可以開闊相關(guān)相關(guān)人員的思維、視野，提高業(yè)務(wù)水平，增強(qiáng)業(yè)務(wù)技能，保證業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的全過程實(shí)施科學(xué)合理的內(nèi)部控制制度，從而達(dá)到公積金安全運(yùn)營(yíng)的目的。

（三）采用痕跡管理體系。通過建立紙質(zhì)痕跡和電子痕跡，全程記錄每一項(xiàng)每一筆審批業(yè)務(wù)工作開展的時(shí)間、依據(jù)、過程、內(nèi)容、經(jīng)辦人等，確保每一個(gè)步驟、每一個(gè)環(huán)節(jié)有據(jù)可查。一是集中管理紙質(zhì)痕跡。對(duì)業(yè)務(wù)辦理過程中需要建檔的內(nèi)容作出明確規(guī)定，將以前審批使用的簽章改為書面簽字，科室9管理部）之間的交接必須有交接記錄，對(duì)檔案的歸檔時(shí)間、保存年限、調(diào)閱、復(fù)制等均作出明確規(guī)定。二是建立保存電子痕跡。設(shè)計(jì)完成了新的業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)，所有業(yè)務(wù)操作均留有痕跡記錄。通過對(duì)審批資料進(jìn)行電子掃描，系統(tǒng)將自動(dòng)建立永久保存和不可更改的電子檔案，與業(yè)務(wù)操作痕跡一一對(duì)應(yīng)，并進(jìn)行自動(dòng)分類、傳遞、存檔，避免了復(fù)印件造假和變更檔案的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，采用電子成像技術(shù)，實(shí)時(shí)記錄電子檔案的采集、使用情況，從程序和技術(shù)上加大了防控力度。

（四）構(gòu)建問責(zé)管理體系。制定了《住房公積金業(yè)務(wù)工作過錯(cuò)責(zé)任追究辦法》，配套制定了《業(yè)務(wù)過錯(cuò)返回登記標(biāo)準(zhǔn)》、《科室崗位職責(zé)》、《中心機(jī)關(guān)管理制度》等，對(duì)責(zé)任追究的行為范圍、責(zé)任界限劃分、工作程序、處罰種類做了明確規(guī)定，凡出現(xiàn)失職瀆職、違規(guī)違紀(jì)的將嚴(yán)格進(jìn)行責(zé)任追究。凡因工作過錯(cuò)，違規(guī)違紀(jì)造成經(jīng)濟(jì)損失的，將承擔(dān)追繳、賠償?shù)蓉?zé)任，并視情節(jié)輕重，給予不同程度的政紀(jì)處分。該中心建立了“誰(shuí)簽字誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)出問題追究誰(shuí)”的問責(zé)機(jī)制，進(jìn)一步增強(qiáng)了領(lǐng)導(dǎo)層、中層和工作人員嚴(yán)格遵守規(guī)章制度、認(rèn)真履行職責(zé)的自覺性，有效防范了有章不循、屢查屢犯現(xiàn)象的發(fā)生。通過兩年多的探索與實(shí)踐，公積金管理中心各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)了安全運(yùn)行，違法違紀(jì)案件零發(fā)生。

（五）建立健全內(nèi)部管理制度，用制度管人。制定明確的工作流程和操作規(guī)范，明確每個(gè)崗位的職責(zé)，每一個(gè)人的工作能檢查相關(guān)聯(lián)人員的工作。實(shí)施授權(quán)批準(zhǔn)控制。建立和完善法人內(nèi)部授權(quán)管理制度，根據(jù)管理水平、工作業(yè)績(jī)、風(fēng)險(xiǎn)控制能力以及業(yè)務(wù)管理工作的需要，對(duì)分支機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)行法人授權(quán)管理，明確授權(quán)范圍和期限、越權(quán)責(zé)任追究及授權(quán)人認(rèn)為需要明確的其他事項(xiàng)。推行定期崗位輪換制度，一方面可使員工有機(jī)會(huì)接觸到整個(gè)工作流程，提高員工的素質(zhì)；另一方面可以從輪崗中發(fā)現(xiàn)問題，防止某些危害公積金中心利益小集團(tuán)的形成。

（六）加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)信息建設(shè)。運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)提高審計(jì)效率改善審計(jì)手段 ，住房公積金管理機(jī)構(gòu)建立了“住房公積金信息管理系統(tǒng)”實(shí)現(xiàn)了住房公積金歸集、提取、貸款等的信息化管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中嚴(yán)格設(shè)置授權(quán)、審核、會(huì)計(jì)、出納等崗位權(quán)限每一筆資金的使用都必須通過多人的經(jīng)辦審查，這為住房公積金實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)輔助審計(jì)提供了良好的先決條件。要大力開發(fā)住房公積金行業(yè)的審計(jì)系統(tǒng)軟件以計(jì)算機(jī)輔助審計(jì)技術(shù)代替手工審計(jì)提高審計(jì)工作的效率和質(zhì)量控制人為審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。要建立審計(jì)信息共享系統(tǒng)使審計(jì)人員在開展具體審計(jì)項(xiàng)目前能充分利用以前的審計(jì)成果盡快找到審計(jì)重點(diǎn)，增強(qiáng)審計(jì)的針對(duì)性避免重大審計(jì)疏漏。綜合運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)檢查與非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控兩種手段實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)相輔相成提高風(fēng)險(xiǎn)管理的整體效能。如果湖南郴州住房公積金管理中心在日常工作中強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)及時(shí)完善內(nèi)控制度就不會(huì)留下制度空子國(guó)家也不會(huì)因此收到重大的損失。

（七）加強(qiáng)業(yè)務(wù)管理控制。堅(jiān)持“安全性、專職管理、專用性”的原則，分別從住房公積金的貸款業(yè)務(wù)、提取業(yè)務(wù)和增值收益業(yè)務(wù)上加強(qiáng)控制。嚴(yán)格把握住房公積金貸款業(yè)務(wù)的資格審查，建立完善個(gè)人信用制度，加強(qiáng)貸款資信評(píng)估、擔(dān)保手續(xù)和借款內(nèi)容的審查，把貸款風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度；嚴(yán)格把握住房公積金的支取條件、范圍、支取手續(xù)和支取程序，必須經(jīng)過受理、審查、批準(zhǔn)三個(gè)階段，確保住房公積金的安全與專款專用；嚴(yán)格把握住房公積金增值收益業(yè)務(wù)的渠道和手段，加強(qiáng)與合作銀行等部門的聯(lián)系，對(duì)住房公積金存款進(jìn)行優(yōu)化理財(cái)和風(fēng)險(xiǎn)管理。

總之，在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，住房公積金管理中心應(yīng)把內(nèi)部控制制度作為內(nèi)部管理的一項(xiàng)重要制度完善好，落實(shí)好，使其對(duì)創(chuàng)造良好的資金運(yùn)營(yíng)環(huán)境和秩序，確保住房公積金的安全、保值增值，提高資產(chǎn)質(zhì)量，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，在增強(qiáng)住房公積金管理行業(yè)健康和諧的可持續(xù)性發(fā)展能力方面發(fā)揮重要的積極作用。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

關(guān)鍵字:金融危機(jī);房地產(chǎn);信貸風(fēng)險(xiǎn);防范措施

一、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

相比美國(guó)而言,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)信貸起步較晚,但我國(guó)各大銀行都更注重風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控制度的建立與完善,銀監(jiān)會(huì)等行業(yè)監(jiān)管部門控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也一直是不遺遺力,把關(guān)甚嚴(yán),中國(guó)銀行業(yè)相對(duì)于次貸危機(jī)爆發(fā)之前的美國(guó)銀行業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防控意識(shí)更強(qiáng),但我國(guó)的房地產(chǎn)信貸仍然存在如下之風(fēng)險(xiǎn):

1.企業(yè)盲目投資房地產(chǎn)

近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高額投資回報(bào),吸引了大批資金的介入,不僅房地產(chǎn)企業(yè)自身不斷加大投入,不少其它企業(yè)、個(gè)人也紛紛加入。市場(chǎng)準(zhǔn)入條件的寬松,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊,資金實(shí)力雄厚、信用好的大型開發(fā)企業(yè)不多。開發(fā)企業(yè)魚龍混雜,出現(xiàn)了三“熱”現(xiàn)象:一是圈地?zé)?為了競(jìng)拍得到土地,不惜盲目出高價(jià)。根據(jù)對(duì)中國(guó)典型城市地價(jià)比重的研究表明,從2005年至2008年地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重逐年上升,分別為22.34%、23.22%、30.98%、30.73%;而前五名城市地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重從低到高依次為:上海28.15%、北京28.67%、廣州29.96%、武漢30.24%、杭州33.22%,今年則多個(gè)城市地王頻頻出現(xiàn),而且拍下“地王”許多是國(guó)有企業(yè),而國(guó)有企業(yè)購(gòu)地的款項(xiàng)則許多是來源于銀行的貸款資金,這不得不引起高度的關(guān)注及警惕。二是開發(fā)高檔房地產(chǎn)熱,開發(fā)商急功近利,過分追求高利潤(rùn),推出的大量高檔房無人問津。例如廈門市城區(qū)近兩年開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目每套的可售面積大部分均為150平方米以上,每套房售價(jià)均在150萬以上,有能力購(gòu)買的人群極少,造成房產(chǎn)積壓也就不足為奇。三是以小搏大熱,大部分開發(fā)商都采取以小搏大的手法,即主要靠銀行貸款、基建單位墊款、購(gòu)房者預(yù)付款等手段開發(fā)項(xiàng)目,自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力極差。實(shí)施宏觀調(diào)控后,規(guī)模小、項(xiàng)目資本金達(dá)不到規(guī)定要求、信用等級(jí)差的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)不到金融機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入要求,新的融資渠道被堵死,項(xiàng)目不能繼續(xù)開發(fā),已發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu),將面臨產(chǎn)生不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

2.個(gè)人盲目投資房地產(chǎn)

超前消費(fèi)在現(xiàn)時(shí)已成為時(shí)髦話題,一些購(gòu)房者不顧自身經(jīng)濟(jì)承受能力購(gòu)買大面積住房,許多中國(guó)城市家庭月供比例超出合理的40%(按發(fā)達(dá)國(guó)家的合理的收入月供比例,房貸月供占家庭總收入的30%比較合適),風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)正在加大;另一些人盲目投資房地產(chǎn)市場(chǎng),多處購(gòu)房辦理按揭貸款,期望以房養(yǎng)房、以租養(yǎng)房來投資獲利。而據(jù)調(diào)查,以投機(jī)心態(tài)的炒房者為數(shù)甚多,這樣,國(guó)家房貸政策一旦收緊,或提高貸款利率,整個(gè)資金鏈就會(huì)斷裂,特別是房?jī)r(jià)一旦形成連續(xù)性的跌勢(shì),大量囤積在炒房客手上的房產(chǎn)會(huì)以火山噴發(fā)之態(tài)泄向市場(chǎng),屆時(shí)銀行就會(huì)陷入無法“平倉(cāng)”的黑色怪圈。另外,如果借款人為改善居住條件而按揭購(gòu)買的住房,因借款人家庭收人的降低或受到意外災(zāi)害,無力按期償還銀行貸款,而按照有關(guān)法律規(guī)定銀行又無法對(duì)借款人唯一住房進(jìn)行處置,必將產(chǎn)生新的不良貸款。從總量來看,美國(guó)的住房按揭市場(chǎng)發(fā)展50多年,其住房貸款余額也不過在3萬億左右,但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛發(fā)展不到10年,中國(guó)住房按揭貸款從2003年的3329億元,至2009年9月末,加上公積金貸款已經(jīng)突破4萬億,貸款增加數(shù)以年均75%的速度增長(zhǎng),如此與經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重不匹配的畸形的增長(zhǎng),無疑會(huì)成為一個(gè)巨大的房地產(chǎn)“龐式騙局”。

3.開發(fā)企業(yè)聯(lián)合個(gè)人“假按揭”騙貸

“假按揭”從行為目的上看,通常有二大類:一是解決資金不足難題,轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn),抽逃資金;二是特殊的營(yíng)銷策略,如規(guī)避“零首付”。前一類“假按揭”一般是開發(fā)企業(yè)故意組織非真實(shí)的購(gòu)房自然人,利用虛假的資料向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。第二類“假按揭”是開發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售采取的行為,主要是提高售價(jià)以達(dá)到規(guī)避“零首付”的目的。假按揭”由于購(gòu)房借款人的購(gòu)房意愿不真實(shí),因此,一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題,購(gòu)房借款人就會(huì)立即停止償還銀行貸款,致使銀行面臨著不能足額收回按揭貸款及處置抵押物,給銀行造成極大的損失。

4.商業(yè)銀行內(nèi)控機(jī)制存在制度嚴(yán)格與執(zhí)行不力之矛盾

我國(guó)各大銀行雖然如前所述都更注重風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控制度的建立與完善,銀監(jiān)會(huì)等行業(yè)監(jiān)管部門控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也一直是不遺遺力,把關(guān)甚嚴(yán),中國(guó)銀行業(yè)相對(duì)于次貸危機(jī)爆發(fā)之前的美國(guó)銀行業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防控意識(shí)更強(qiáng),但在實(shí)際執(zhí)行方面卻內(nèi)控不嚴(yán)格,存在操作風(fēng)險(xiǎn),信用風(fēng)險(xiǎn)管理存在較大缺陷。例如銀行本身對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)管理水平和資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)劣雖然都制定了一套定性及定量標(biāo)準(zhǔn),但在實(shí)際執(zhí)行中還是存在很大的人為可操作空間,并未能準(zhǔn)確、及時(shí)的反映風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)控制更無從談起。與此同時(shí),由于盲目追求信貸規(guī)模效益,過渡擴(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模,導(dǎo)致銀行在市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)下,違規(guī)違法經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。具體表現(xiàn)在:貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),審查流于形式,對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)。雖然各銀行均要求各項(xiàng)貸款均要有貸后檢查報(bào)告,但很多都只是流于形式,檢查不深入,貸款公司發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)未能及時(shí)予以揭示,甚至采用借新還舊,多次展期等方式掩蓋風(fēng)險(xiǎn)等,缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施;有些銀行對(duì)抵押物價(jià)值的評(píng)估過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果,造成抵押品貶值;個(gè)別基層行貸后管理混亂,甚至內(nèi)外勾結(jié),騙取銀行貸款。對(duì)個(gè)人貸款部分,審查不嚴(yán)格,流于形式,例如對(duì)辦理個(gè)貸的個(gè)人提供的高收入證明上單位與稅務(wù)系統(tǒng)上的該個(gè)人繳交社保、醫(yī)保上的單位不符,也未有其他可以佐證其高收入的證明,而且對(duì)提供的貸款資金用途的合同的真實(shí)性未認(rèn)真核實(shí)審查就予以放款,并對(duì)貸后核查不嚴(yán),致使大部分借款流入基市,或曲線流入股市;對(duì)于具有同時(shí)購(gòu)買多套,由關(guān)聯(lián)公司或關(guān)聯(lián)人支付首付,聯(lián)系地址、電話均相同,按揭款集中流回關(guān)聯(lián)公司的具有"假按揭"明顯特征的、以及"假首付"、"假房?jī)r(jià)"、等明顯特征的嚴(yán)重不符放款條件的個(gè)人貸款未經(jīng)審慎評(píng)估借款人風(fēng)險(xiǎn),就予以發(fā)放;對(duì)"二套房貸"認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)自行解釋,變相降低首付款的比例成數(shù)等。

三、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分開拓利用新的融資渠道

由于房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的投資行業(yè),投入的資金量大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高,與政策的關(guān)聯(lián)度又大,是屬于“政策市”。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)估算,目前我國(guó)房地產(chǎn)80%左右的房地產(chǎn)開發(fā)資金直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸,融資渠道的過于單一造成大量的風(fēng)險(xiǎn)集聚在銀行,一旦政策轉(zhuǎn)向,開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂無法還貸,將給銀行業(yè)以及快速發(fā)展中的房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的沖擊。因此,為化解和防范開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn),除了銀行貸款外,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極開拓房地產(chǎn)信托投資基金、借殼上市、股權(quán)置換融資等新的融資方式,政府應(yīng)制定政策鼓勵(lì)企業(yè)加大自有資金的投入比例,防止企業(yè)盲目標(biāo)地,囤積土地、房產(chǎn)。

(1)房地產(chǎn)信托投資基金

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或房地產(chǎn)開發(fā)公司委托信托投資公司通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金,通過信托特有“受人之托,代人理財(cái)”的功能,可以有效地拓展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道。然而房地產(chǎn)市場(chǎng)畢竟是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng),而信托資金,要求有非常良好的安全保證和收益性,而且現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)融資關(guān)鍵還是要解決開發(fā)項(xiàng)目的前期資金問題,甚至是做土地融資,無疑就存在非常巨大的風(fēng)險(xiǎn)。雖然政府并沒有文件明確規(guī)定限制信托公司進(jìn)行貸款,但是信托公司本著穩(wěn)健經(jīng)營(yíng),以前也大多不傾向于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行直接貸款。但是房地產(chǎn)行業(yè)畢竟是高利潤(rùn)的行業(yè),對(duì)于追求較高收益的信托基金無疑具有致命的吸引力。因此房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)會(huì)大受信托基金青睞,成為新興的融資熱點(diǎn),不僅國(guó)內(nèi)的信托基金青睞,甚至海外基金也會(huì)對(duì)其垂延三尺。信托基金可利用其具備可以跨國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和實(shí)業(yè)市場(chǎng)等三個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)作的優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)一攬子組合融資解決方案。例如他們可以以得到較高固定回報(bào)的條件融資給項(xiàng)目公司,而又不像銀行信貸受到政策“從緊”之苦,不必受國(guó)家20%或35%的自有資金比例的限制,幫助企業(yè)完成項(xiàng)目前期建設(shè),使項(xiàng)目符合銀行貸款條件后,再由銀行融資置換出其投入。或以股權(quán)投資方式進(jìn)入房地產(chǎn)公司,不僅解決企業(yè)資金困境,而且可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu),同時(shí)建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財(cái)務(wù)制度,在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)⒐景b上市。如此,信托投資基金可以獲得豐厚的利潤(rùn)回報(bào),而又能發(fā)揮其保證其資金的安全性的監(jiān)督作用,防止企業(yè)盲目標(biāo)地,囤積土地,降低風(fēng)險(xiǎn),利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,何樂而不為呢?

(2)借殼上市

房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資方式,是企業(yè)獲取資金,降低融資成本,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的主要方式之一。然而直接通過IPO新股發(fā)行上市的過程較長(zhǎng),要求又高,而手續(xù)又復(fù)雜,特別是房地產(chǎn)行業(yè),項(xiàng)目的開發(fā)投入與回收期間隔較長(zhǎng),現(xiàn)金流支出時(shí)間與與收入時(shí)間嚴(yán)重錯(cuò)位,利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)也較不連續(xù),特別是中國(guó)證監(jiān)會(huì)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》只能讓真正有實(shí)力的開發(fā)商方可順利上市,而大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。因此房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市不失為一條既快捷又見效快的曲線上市的途徑。例如廈門大洲房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司借殼ST興業(yè)。

(3)股權(quán)置換融資

而對(duì)于一些較早進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)土地儲(chǔ)備豐富但基于信貸政策的限制或其他原因開發(fā)資金不足的企業(yè),以及在其他行業(yè)發(fā)展較好資金充足對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)無比向往但又不想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的土地市場(chǎng)高價(jià)拿地的企業(yè)來說,二者強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合采用股權(quán)置換,一來既可解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求,突破企業(yè)發(fā)展瓶頸,拓寬企業(yè)發(fā)展渠道,而又可讓初入房地產(chǎn)行業(yè)的其他企業(yè)便捷的快速融入房地產(chǎn)行業(yè),避免走彎路,又可獲得高額投資回報(bào),是一種一舉兩得共贏的融資途徑。

2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款采用封閉式管理

以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款為核心,對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)所有資金的發(fā)放、使用、回收采用專款專用、封閉運(yùn)作管理的管理模式,加強(qiáng)對(duì)貸款資金的流向的監(jiān)控力度,特別是對(duì)集團(tuán)客戶內(nèi)部關(guān)聯(lián)關(guān)系復(fù)雜,貸款資金在各關(guān)聯(lián)公司間相互隨意劃轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,其建設(shè)資金的撥付應(yīng)采用委托撥款方式,可以防止用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的信貸資金在使用過程中出現(xiàn)資金挪用風(fēng)險(xiǎn),確保資金用于項(xiàng)目建設(shè),確保銷售收入用于歸還貸款。特別對(duì)存在在多家銀行同時(shí)授信的集團(tuán)客戶,要加強(qiáng)各銀行間的信息溝通,確實(shí)加強(qiáng)貸后跟蹤管理,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提示,控制風(fēng)險(xiǎn)。

3.建立和健全市場(chǎng)金融市場(chǎng)補(bǔ)償機(jī)制

目前,房地產(chǎn)開發(fā)貸款無論項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小都是使用同一利率?？梢栽谕七M(jìn)利率市場(chǎng)化的前提下,按照高風(fēng)險(xiǎn)、高利率的原則,制定和實(shí)行靈活的利率標(biāo)準(zhǔn),即銀行可以根據(jù)開發(fā)商的信用、自有資金比例等多種因素調(diào)節(jié)利率。例如,開發(fā)商自有資金比例越低,風(fēng)險(xiǎn)越大,利率就越高。此外,銀行可以要求對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高的房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)施保險(xiǎn),利用保險(xiǎn)來分散風(fēng)險(xiǎn);銀行也可以實(shí)行貸款差額累進(jìn)利率,不同比例的貸款實(shí)行不同利率,貸款比例越高的部分,利率越高。這樣做的另一個(gè)好處是,可以適當(dāng)提高信貸資金的使用成本,改變目前銀行貸款融資成本低于其他融資方式的現(xiàn)狀,有利于鼓勵(lì)和迫使開發(fā)商主動(dòng)采取多元化融資方式。

4.將房地產(chǎn)開發(fā)貸款與住房按揭貸款的分拆

目前,大部分商業(yè)銀行是將開發(fā)貸款與個(gè)人住房按揭貸款捆綁在一起審批的。而由于個(gè)人住房按揭貸款違約率低,僅為1.5%左右,而房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率在10-11%之間,這樣在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)信貸面前,商業(yè)銀行為了獲得低風(fēng)險(xiǎn),高利潤(rùn)的個(gè)人住房按揭貸款,不得不放寬對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審核批準(zhǔn)條件,因個(gè)人住房按揭貸款所帶來的高收益足以抵銷房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的損失。將房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個(gè)人住房按揭貸款之間的業(yè)務(wù)分拆,可以促使商業(yè)銀行確實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查,確實(shí)做好貸前審查及授信前的盡職調(diào)查工作,加強(qiáng)貸后管理,有效控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn);而對(duì)于做個(gè)人住房按揭貸款銀行,由于消費(fèi)者可以自由選擇按揭銀行,有利于銀行增強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的服務(wù)。

5.房地產(chǎn)開發(fā)貸款新品種的開發(fā)

商業(yè)銀行要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點(diǎn)設(shè)計(jì)和開發(fā)新的貸款品種?？梢愿鶕?jù)房地產(chǎn)開發(fā)資金需求大、風(fēng)險(xiǎn)大,收益也大,但項(xiàng)目的開發(fā)投入與回收期間隔較長(zhǎng)同時(shí)現(xiàn)金流支出時(shí)間與收入時(shí)間嚴(yán)重錯(cuò)位的特點(diǎn),設(shè)計(jì)合理期限 (與開發(fā)周期相同)、利率高于普通貸款利率的專項(xiàng)貸款品種。但在開辦新業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)有適合的人力、技術(shù)支持系統(tǒng)及后臺(tái)保障能力,并能讓客戶清晰、明確了解業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)應(yīng)積極主動(dòng)與監(jiān)管部門溝通,避免產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)管理的重大問題。