導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇公積金貸款房產(chǎn)評(píng)估，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

二手房公積金貸款四大問題

業(yè)界專家向記者分析，首先，大部分的購(gòu)房者都沒有公積金貸款的申請(qǐng)資格。據(jù)北京市各大中介公司統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上有公積金帳戶的購(gòu)房者只占到所有二手房購(gòu)房者的10%左右。如果沒有公積金帳戶，或是由于沒有連續(xù)6個(gè)月繳存或累計(jì)12個(gè)月繳存公積金而失去申請(qǐng)公積金貸款資格的客戶，一旦沒有足夠的現(xiàn)金用于一次性支付全部房款，就只能選擇用商業(yè)貸款來(lái)買房。

其次，申請(qǐng)公積金貸款程序復(fù)雜。申請(qǐng)公積金貸款的買房人首先要了解自己繳納公積金的所在單位由北京市公積金管理中心的哪個(gè)分支機(jī)構(gòu)管理，然后由該機(jī)構(gòu)咨詢辦理申請(qǐng)者資格初審的相關(guān)事宜，并審查申請(qǐng)者是否符合6個(gè)月連續(xù)繳存或累計(jì)12個(gè)月繳存公積金的硬性條件，并填寫申請(qǐng)表。之后，辦理人將自己的有效申請(qǐng)表、身份證、戶口本、首付款發(fā)票、購(gòu)房合同的原件和復(fù)印件等證明交到相應(yīng)的公積金管理中心，由公積金管理中心對(duì)申請(qǐng)者做貸款資質(zhì)審核，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估并交納相關(guān)費(fèi)用。此后相關(guān)文件再交由住房擔(dān)保中心進(jìn)行審核，經(jīng)同意批準(zhǔn)后才能辦理房屋過戶手續(xù)。而且放貸必須在房屋過戶手續(xù)辦理完畢、拿到房產(chǎn)證并在住房擔(dān)保中心辦理完抵押登記后才能最終發(fā)放貸款。辦理這一整套繁瑣復(fù)雜的申請(qǐng)流程，令很多購(gòu)房者望而卻步。

另外，申請(qǐng)貸款時(shí)間較長(zhǎng)。由于公積金貸款不僅申請(qǐng)程序復(fù)雜，而且還要求房屋過戶、拿到房產(chǎn)證明，并做完抵押登記后才能發(fā)放貸款；而發(fā)放商業(yè)貸款的銀行則只需要見到過戶證明，證明該房屋已經(jīng)完成過戶就能夠發(fā)放貸款了。因此公積金貸款比普通商業(yè)貸款辦理的時(shí)間要長(zhǎng)許多，并由此導(dǎo)致了業(yè)主拿錢難的問題。

最后，沒有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。在公積金貸款辦理過程中涉及的單位都處于壟斷地位。（1）作為唯一的公積金貸款放貸主體，其貸款產(chǎn)品無(wú)法滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求。（2）公積金貸款的評(píng)估單位只有一家。由于處于壟斷地位，評(píng)估事務(wù)所的服務(wù)水平、與客戶溝通的能力方面都有所欠缺。而且評(píng)估事務(wù)所收取評(píng)估價(jià)的5‰做為評(píng)估費(fèi)用，遠(yuǎn)高于商業(yè)貸款評(píng)估費(fèi)用的3‰。（3）公積金貸款的擔(dān)保單位也只有一家，而且北京市住房擔(dān)保中心是一家有著北京市政府背景的事業(yè)單位，既沒有市場(chǎng)化運(yùn)作，也沒有其他單位與其競(jìng)爭(zhēng)，因此在服務(wù)態(tài)度、服務(wù)費(fèi)用等方面都令二手房購(gòu)買者不甚滿意。如費(fèi)用方面住房擔(dān)保中心每年收取1‰的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)；在放貸時(shí)間方面，其兩個(gè)月的放貸時(shí)間遠(yuǎn)高于普通商業(yè)銀行的十五天甚至是當(dāng)天放貸。

利率低是公積金貸款唯一優(yōu)勢(shì)

既便公積金貸款存在很多問題，但大部分想買房的消費(fèi)者卻都希望能夠進(jìn)行公積金貸款。針對(duì)商業(yè)貸款與公積金貸款的區(qū)別，房地產(chǎn)著名經(jīng)紀(jì)專家康勝介紹說(shuō)，這兩種貸款方式有以下幾個(gè)不同點(diǎn)：

    第一，放貸主體、擔(dān)保單位與擔(dān)保方式的不同。商業(yè)貸款的放貸主體是各商業(yè)銀行，而公積金貸款的放貸主體則是北京市公積金管理中心。為商業(yè)貸款提供階段性擔(dān)保的單位一般是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，即中介公司；而公積金貸款的擔(dān)保單位則是北京市住房擔(dān)保中心。中介公司給申請(qǐng)商業(yè)貸款的個(gè)人做階段性擔(dān)保，而北京市住房擔(dān)保中心為申請(qǐng)公積金貸款的個(gè)人所做的是全程擔(dān)保。

第二，貸款申請(qǐng)的條件不同。申請(qǐng)公積金貸款的個(gè)人除需滿足申請(qǐng)商業(yè)貸款所需滿足的條件外，還必須滿足貸款前6個(gè)月曾連續(xù)繳納個(gè)人住房公積金或累計(jì)繳存住房公積金12個(gè)月以上。而在申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)則沒有此項(xiàng)硬性規(guī)定。

第三，抵押權(quán)人不同。普通商業(yè)貸款，申請(qǐng)人是將房產(chǎn)抵押給銀行，即抵押給放貸方；而公積金貸款則是由申請(qǐng)人將房產(chǎn)抵押給北京市住房擔(dān)保中心，即抵押給擔(dān)保方。

篇2

2、做好首付購(gòu)房資金預(yù)算，確定房源價(jià)位。了解的公積金貸款的政策后就可以進(jìn)行購(gòu)房資金預(yù)算了，作資金預(yù)算時(shí)要比首付要求比例多算1成。

3、簽訂購(gòu)房合同，支付定金。查看好房源之后，就可以與二手房的出售一方簽訂購(gòu)房合同，然后支付定金(其金額的多少由雙方協(xié)商確定)，注意在開具收據(jù)的時(shí)候一定要寫成定金，而不是訂金。

4、房屋價(jià)格評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告。到當(dāng)?shù)氐墓e金管理中心官網(wǎng)上查詢，公積金認(rèn)可的二手房貸款房屋價(jià)格清單，在清單范圍內(nèi)尋找一家評(píng)估公司對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的。

5、準(zhǔn)備房貸資料，提交貸款申請(qǐng)。然后就是準(zhǔn)備貸款的相關(guān)資料，由于各地的公積金中心對(duì)資料準(zhǔn)備要求不一樣，具體要求可以到當(dāng)?shù)氐墓e金管理中心網(wǎng)站上進(jìn)行查詢和下載，資料準(zhǔn)備齊全之后就向公積金中心認(rèn)可的網(wǎng)點(diǎn)(可到當(dāng)?shù)毓e金網(wǎng)站上進(jìn)行查詢)提交貸款申請(qǐng)。受理后，要記得向?qū)Ψ剿饕芾砘貓?zhí)。

6、貸款發(fā)放，支付房貸。貸款手續(xù)辦理完成后，貸款申請(qǐng)工作就基本完成。你需要做的就是等待貸款的發(fā)放，貸款發(fā)放后，就按照還款日期要求，每月支付房貸。自此，二手房公積金貸款工作全部完成。

篇3

40年產(chǎn)權(quán)公寓可以抵押貸款嗎

40年產(chǎn)權(quán)公寓是可以抵押貸款的。只要40年公寓和貸款銀行是同處一個(gè)城市，房屋評(píng)估價(jià)值是在十萬(wàn)元以上;辦理了房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)清晰，且可以上市進(jìn)行流通，不存在著房屋產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等不利房屋變現(xiàn)的情況，不存在于政府的拆遷范圍內(nèi)，那么就可以辦理抵押貸款。

40年產(chǎn)權(quán)公寓可以用公積金嗎

40年產(chǎn)權(quán)公寓可以用公積金，但是只能用于提取，不能用于貸款。個(gè)人住房公積金貸款是住房公積金管理中心用住房公積金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買、建造、翻修、大修自住住房、集資合作建房的住房公積金存款人發(fā)放的優(yōu)惠貸款。

40年產(chǎn)權(quán)公寓可以注冊(cè)公司嗎

篇4

關(guān)鍵詞：住房公積金；保障性住房建設(shè)；內(nèi)部控制

中圖分類號(hào)：F840 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）11-0-01

一、加強(qiáng)內(nèi)部控制的重要性

防范資金風(fēng)險(xiǎn)，確保資金安全是住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的重中之重。內(nèi)部控制的目標(biāo)就是將風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受度范圍內(nèi)。2010年4月26日，財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)聯(lián)合了《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》，連同此前的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，標(biāo)志著適應(yīng)我國(guó)企業(yè)實(shí)際情況、融合國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的中國(guó)內(nèi)部控制規(guī)范體系基本建成。與此同時(shí)，國(guó)家建設(shè)部等部委推出的住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作在全國(guó)范圍內(nèi)逐步推開。如何在內(nèi)部控制制度體系的指導(dǎo)下，準(zhǔn)確識(shí)別住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)、建立健全相應(yīng)的內(nèi)部控制、保證資金安全非常重要。

二、存在的風(fēng)險(xiǎn)因素

內(nèi)部控制有五大要素，包括內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通和內(nèi)部監(jiān)督五大方面。其中，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是依據(jù)。對(duì)于住房公積金支持保障性住房建設(shè)貸款這個(gè)新生事物，住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)全面開展風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，關(guān)注引起資金風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，準(zhǔn)確識(shí)別項(xiàng)目貸款活動(dòng)與實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)有關(guān)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)。

（一）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

1.住房公積金管理中心領(lǐng)導(dǎo)干部的職業(yè)操守、職工的專業(yè)勝任能力等人力資源因素；2.住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款管理組織機(jī)構(gòu)、資金運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)流程等管理因素；3.項(xiàng)目貸款財(cái)務(wù)狀況、保值增值、現(xiàn)金流量等財(cái)務(wù)因素。

（二）外部風(fēng)險(xiǎn)

1.國(guó)家推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策法規(guī)等經(jīng)濟(jì)因素；2.住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)法律法規(guī)、監(jiān)管要求等法律因素；3.安全穩(wěn)定、文化理念、社會(huì)信用、教育水平、繳存職工消費(fèi)行為方式等社會(huì)因素。

三、權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與收益，制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）提供可靠的組織保障和制度保障

1.強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，明確分工職責(zé)。實(shí)行住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)由政府牽頭，成立專門的“利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)組”，分工負(fù)責(zé)。住房公積金管理中心作為領(lǐng)導(dǎo)小組中的重要成員，是貸款資金發(fā)放的主體單位，將獨(dú)立承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，因此，住房公積金管理中心應(yīng)積極主動(dòng)地推動(dòng)相關(guān)工作的進(jìn)展，將領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)的辦公室設(shè)在住房公積金管理中心，以更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目貸款的管理。

2.做好人員配備工作。項(xiàng)目貸款無(wú)論從業(yè)務(wù)復(fù)雜程度還是風(fēng)險(xiǎn)控制等方面都對(duì)管理中心提出了更高的要求，住房公積金管理中心應(yīng)按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求成立專門的部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目貸款的管理及操作，并以職業(yè)道德修養(yǎng)和專業(yè)勝任能力為標(biāo)準(zhǔn)選拔和配備工作人員，注重工作人員職業(yè)道德水平、政策法規(guī)、業(yè)務(wù)流程的培訓(xùn)，不斷提高管理人員素質(zhì)。

3.完善制度。住房公積金管理中心除執(zhí)行國(guó)家部委保障性項(xiàng)目貸款相關(guān)規(guī)定，與開發(fā)商簽訂《委托借款合同》、《抵押合同》、《資金封閉管理協(xié)議》外，還應(yīng)建立試點(diǎn)項(xiàng)目貸款工作職責(zé)、資金監(jiān)督管理辦法、檔案管理辦法、責(zé)任追究等配套制度。

（二）規(guī)范審批程序，實(shí)行封閉管理

1.嚴(yán)格執(zhí)行報(bào)批程序。住房公積金管理中心應(yīng)成立審貸領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)貸款項(xiàng)目的調(diào)查評(píng)審，對(duì)“借款人基本情況、資信情況、項(xiàng)目概況、建設(shè)情況、項(xiàng)目市場(chǎng)情況、項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況、貸款抵押情況、還款來(lái)源、銷售預(yù)測(cè)”形成詳細(xì)的評(píng)審報(bào)告；按照職責(zé)權(quán)限和審批程序報(bào)住房公積金管理委員會(huì)和市政府審批；落實(shí)貸款抵押，貸款必須以在建項(xiàng)目、房產(chǎn)、土地使用權(quán)足額抵押，不得重復(fù)抵押；建立項(xiàng)目專管員制度，實(shí)時(shí)掌握銷售情況，監(jiān)督工程進(jìn)度。

2.完善會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制。按照《利用住房公積金發(fā)放保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款相關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算辦法》合理設(shè)置賬戶，登記會(huì)計(jì)賬簿，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算；設(shè)立資金監(jiān)管專項(xiàng)賬戶，對(duì)貸款資金流動(dòng)實(shí)行全程封閉管理，嚴(yán)格審核資金使用申請(qǐng)，確保專款專用，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目全部流入、流出資金進(jìn)行全程封閉管理；按照住建部試點(diǎn)項(xiàng)目貸款運(yùn)行監(jiān)管平臺(tái)的要求，實(shí)現(xiàn)與住建部信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。確保每筆業(yè)務(wù)在監(jiān)管平臺(tái)內(nèi)正常運(yùn)行，保證信息數(shù)據(jù)的真實(shí)性。

（三）建立住房公積金對(duì)保障房貸款擔(dān)保機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是風(fēng)險(xiǎn)防范的措施之一。保障性住房非常顯著的特點(diǎn)是建設(shè)工作受政策影響大、盈利性差、投資回收期長(zhǎng)、利率風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，因此，住房公積金管理中心必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，選擇合適的擔(dān)保方式，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，降低資金風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)廉政建設(shè)和嚴(yán)格落實(shí)政策監(jiān)管

住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)從主觀和客觀上全面落實(shí)政策要求，加強(qiáng)日常監(jiān)督和專項(xiàng)監(jiān)督，保證資金安全。一是自覺接受國(guó)家、省、市有關(guān)部門的監(jiān)督檢查；二是適時(shí)聘請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督；三是定期向住房公積金管理委員會(huì)和市“利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)組”匯報(bào)貸款工作進(jìn)展情況；四是將項(xiàng)目貸款列入年度審計(jì)計(jì)劃，對(duì)借款人和項(xiàng)目貸款管理部門的運(yùn)行管理進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。

（五）建立項(xiàng)目評(píng)估制度和責(zé)任追究制度

住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)檔案管理的規(guī)定，及時(shí)收集、整理項(xiàng)目貸款實(shí)施過程中的文件資料，建立完整的項(xiàng)目貸款檔案；以此為基礎(chǔ)，建立項(xiàng)目貸款評(píng)估制度，重點(diǎn)評(píng)價(jià)項(xiàng)目貸款預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況和項(xiàng)目投資效益等，并作為責(zé)任追究的依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]高級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2012.

[2]牟濤.論住房公積金支持保障性住房建設(shè)貸款風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2011（09）.

篇5

關(guān)鍵詞：住房公積金 財(cái)務(wù)處理 問題探討

為規(guī)范住房公積金的管理，國(guó)家先后出臺(tái)了《住房公積金管理?xiàng)l例》和《住房公積金財(cái)務(wù)管理辦法》、《住房公積金會(huì)計(jì)核算辦法》，為住房公積金管理和財(cái)務(wù)工作提供了依據(jù)。但隨著住房公積金業(yè)務(wù)的發(fā)展，這些辦法在某些方面難以適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，筆者就財(cái)務(wù)核算工作中遇到的一些問題談些粗淺的看法。

一、關(guān)于抵債資產(chǎn)的問題

在《住房公積金管理?xiàng)l例》頒布前發(fā)放的項(xiàng)目貸款，在清收時(shí)除收回貨幣資金外，債務(wù)方可能以土地、房產(chǎn)甚至動(dòng)產(chǎn)等實(shí)物進(jìn)行抵債，由于各方面原因這些實(shí)物變現(xiàn)能力差，甚至幾年內(nèi)無(wú)法變現(xiàn)。另外，隨著個(gè)人住房公積金貸款規(guī)模不斷增長(zhǎng)，個(gè)人不能償還住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)也在日益加大，中心可能會(huì)以強(qiáng)制執(zhí)行其抵押房產(chǎn)方式來(lái)進(jìn)行抵償。

對(duì)于收回抵償房產(chǎn)如何進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，兩個(gè)“辦法”對(duì)此沒有明確規(guī)定，各地對(duì)這部分資產(chǎn)的財(cái)務(wù)處理不盡相同：有的隨意增設(shè)“固定資產(chǎn)”科目予以處理，也有的在“其他應(yīng)收款”科目記載；更有甚者不作任何賬務(wù)處理，使這部分抵債資產(chǎn)成為賬外資產(chǎn)。

建議增設(shè)“抵債資產(chǎn)”科目，按資產(chǎn)類別或債務(wù)人分設(shè)明細(xì)科目，按以下方式進(jìn)行賬務(wù)處理：

收到抵債資產(chǎn)時(shí)，按資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具意見的評(píng)估價(jià)值加各項(xiàng)處置費(fèi)用（評(píng)估費(fèi)、過戶稅費(fèi)等）入賬。當(dāng)?shù)謧Y產(chǎn)入賬價(jià)值低于“逾期貸款”科目余額時(shí)，按入賬價(jià)值，借記“抵債資產(chǎn)”科目，按逾期貸款賬面價(jià)值加上相關(guān)稅費(fèi)與抵債資產(chǎn)入賬價(jià)值差額，借記“貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備”科目，按逾期貸款賬面價(jià)值，貸記“逾期貸款”科目，按支付相關(guān)稅費(fèi)，貸記“住房公積金存款”科目。反之，入賬價(jià)值高于“逾期貸款”科目余額的，按入賬價(jià)值與逾期貸款賬面價(jià)值與相著稅費(fèi)的差額，貸記“業(yè)務(wù)收入―其他收入”。

抵債資產(chǎn)是否計(jì)提折舊？筆者認(rèn)為，中心收回抵債資產(chǎn)后應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行處置，盡快收回屬于住房公積金職工共有的資金，不應(yīng)對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行自用，也不能以該資產(chǎn)出租方式獲取收益，所以不宜參考會(huì)計(jì)制度對(duì)于固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)方法進(jìn)行處理，無(wú)需對(duì)資產(chǎn)折舊的提取、資產(chǎn)出租收益等方面的核算進(jìn)行明確，但需要考慮處置資產(chǎn)的收益與損失。

處置抵債資產(chǎn)時(shí)，按變現(xiàn)金額與相關(guān)稅費(fèi)差額即實(shí)際收到款項(xiàng)，借記“住房公積金存款”科目，按賬面價(jià)值，貸記“抵債資產(chǎn)”科目，兩者差額，借記“業(yè)務(wù)支出―其他業(yè)務(wù)支出”科目或貸記“業(yè)務(wù)收入―其他業(yè)務(wù)收入”科目。

二、關(guān)于管理模式的問題

現(xiàn)在各地管理模式仍實(shí)行分散管理，若應(yīng)用銀行現(xiàn)代管理科技手段，對(duì)中心銀行賬戶實(shí)行“1+x”管理模式，中心設(shè)立明確主賬戶，用來(lái)統(tǒng)一核算，“x”指下設(shè)縣市區(qū)管理部在各家銀行開設(shè)的用來(lái)核算本金的財(cái)務(wù)虛擬賬戶。市中心與管理部之間相互調(diào)劑資金，中心不再設(shè)應(yīng)收、應(yīng)付科目的核算，解決了管理資金沉淀較多且分散的問題，獲得時(shí)間效益最佳的存款組合，簡(jiǎn)便了公積金存款利息計(jì)算、審核和結(jié)算，只有主賬戶計(jì)息結(jié)息，子賬戶不再結(jié)計(jì)息，減少核算步驟、流程，工作效率可大大提高。

三、應(yīng)收、應(yīng)付利息的核算問題

《住房公積金會(huì)計(jì)核算辦法》作為住房公積金核算的依據(jù)，首先應(yīng)該明確住房公積金業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)，但恰恰又沒有明確，由此造成各地區(qū)或采用權(quán)責(zé)發(fā)生制或采用收付實(shí)現(xiàn)制，無(wú)章可循、口徑不一。

本人認(rèn)為，為了正確劃分并確定各個(gè)會(huì)計(jì)期間的財(cái)務(wù)成果，應(yīng)當(dāng)在會(huì)計(jì)年度終了時(shí)，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則核定屬于當(dāng)期的利息收入與支出，各地中心信息系統(tǒng)開發(fā)中應(yīng)當(dāng)考慮對(duì)預(yù)提利息收入、預(yù)提利息支出的自動(dòng)，按季度列支利息支出和預(yù)提利息收入。每季末，按每筆定期存款或國(guó)債金額在當(dāng)季存在天數(shù)核算屬于當(dāng)季應(yīng)確認(rèn)的定期存款或國(guó)債利息收入，借記“應(yīng)收利息”科目，貸記“業(yè)務(wù)收入”科目；按照信息系統(tǒng)試算當(dāng)季應(yīng)付職工利息，借記“業(yè)務(wù)支出”科目，貸記“應(yīng)付利息”科目。

四、關(guān)于住房公積金相關(guān)結(jié)算費(fèi)用問題

《住房公積金核算辦法》關(guān)于業(yè)務(wù)支出，只規(guī)定了三個(gè)明細(xì)科目：公積金利息支出、歸集手續(xù)費(fèi)支出、貸款手續(xù)費(fèi)支出。實(shí)際工作中，又會(huì)發(fā)生許多諸如賬戶維護(hù)費(fèi)、電匯手續(xù)費(fèi)、支票工本費(fèi)、網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬費(fèi)等賬戶結(jié)算費(fèi)用，這些費(fèi)用發(fā)生時(shí)由銀行從賬戶中直接扣劃的。各地有通過管理費(fèi)用賬戶轉(zhuǎn)平然后報(bào)銷的；也有直接在業(yè)務(wù)支出列支的。建議《會(huì)計(jì)核算辦法》明確在“業(yè)務(wù)支出”科目增設(shè)“其他業(yè)務(wù)支出”明細(xì)科目，用以核算上述結(jié)算費(fèi)用，發(fā)生上述費(fèi)用時(shí)，借記“業(yè)務(wù)支出－其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸記“住房公積金存款”科目。

五、關(guān)于事業(yè)基金問題

按照《住房公積金財(cái)務(wù)管理辦法》規(guī)定，住房公積金增值收益定向用于風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、中心管理費(fèi)用、廉租住房補(bǔ)充資金三個(gè)方面，當(dāng)年增值收益無(wú)節(jié)余。但是，管理費(fèi)用是按照年度財(cái)政預(yù)算進(jìn)行計(jì)提的，對(duì)于動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的信息系統(tǒng)建設(shè)費(fèi)用、辦公場(chǎng)所更新改造等費(fèi)用不是一年的增值收益所能承擔(dān)的。建議在住房公積金增值收益分配提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備、住房公積金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)后，建立城市廉租房補(bǔ)充建設(shè)資金前，按增值收益一定比例提取事業(yè)發(fā)展基金。同時(shí)，因?yàn)樘崛≠Y金數(shù)額一般較大，須納入住房公積金賬務(wù)處理，而不是提取后作為管理費(fèi)用的一部分，以減少資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。為此，需增設(shè)“事業(yè)發(fā)展基金”科目，年終決算時(shí)，按增值收益比例，借記“增值收益分配”科目，貸記“事業(yè)發(fā)展基金”科目。

參考文獻(xiàn)：

1.《改進(jìn)住房公積金財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的幾點(diǎn)建議》 馬軍 財(cái)務(wù)月刊（綜合） 2008-11

篇6

關(guān)鍵詞:住房公積金;個(gè)人貸款;存在問題;對(duì)策

中圖分類號(hào):F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

前言

住房公積金制度實(shí)質(zhì)上是一種具有中國(guó)城鎮(zhèn)住房特色的住房保障制度,有效的形成了國(guó)家、集體、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)解決住房問題的籌資機(jī)構(gòu)。實(shí)行住房公積金制度不僅可以降低城鎮(zhèn)居民職工貸款買房的還款負(fù)擔(dān),同時(shí)還可集結(jié)一部分穩(wěn)定的住房資金用于加快城市廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。住房公積金以其保障性、互、強(qiáng)制性、工資性和長(zhǎng)期性的特點(diǎn)成為推動(dòng)住房制度改革實(shí)行住房分配貨幣化的最重要形式。其中,發(fā)放個(gè)人住房貸款又是體現(xiàn)住房公積金制度改善職工居住水平的最主要方式。但是,目前住房公積金在貸款方面還暴露出如分配不公、個(gè)人使用渠道單一、手續(xù)繁瑣等問題亟待解決。

一、我國(guó)住房公積金個(gè)人貸款存在的問題

(一)覆蓋面低,分配上存在不公。公積金是作為政策性的低息貸款,但是由于公積金是基于工作就業(yè)的職工,而目前低收入群體的主體困難企業(yè)的職工及相當(dāng)一部分下崗職工、沒有“單位”的城市居民和在城市工作的農(nóng)民工就無(wú)法參加公積金,從而違背了實(shí)行公積金的出發(fā)點(diǎn)。并且由于公積金貸款條件比較嚴(yán)格,同時(shí)房?jī)r(jià)飛漲,很多低收入者因?yàn)槌惺苣芰Φ闹萍s而難以通過該渠道獲取融資購(gòu)房,所以這部分人群繳存的公積金沒有發(fā)揮作用,只能到退休時(shí)全額領(lǐng)取,而相對(duì)的低存低貸款政策實(shí)際上是讓低收入家庭蒙受了利息損失。此外,公積金只能用于房屋購(gòu)買而不能用于房屋租賃,從而導(dǎo)致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公積金這一優(yōu)惠政策。住房公積金作為一項(xiàng)政策性的住房金融制度,必須盡可能地?cái)U(kuò)大其覆蓋率,更好地為低收入家庭服務(wù)。

(二)使用效率不高,大量資金閑置。住房公積金歸集的目的原本是提供給職工用于購(gòu)買、建造、翻修、大修自有住房,但是當(dāng)前卻存在大量公積金閑置或者投向國(guó)債,使得公積金的優(yōu)勢(shì)未能充分得到發(fā)揮。以重慶為例,2009年重慶住房公積金繳存數(shù)額達(dá)到77.17億元,其中貸款金額26.99億元,占同期歸集金額的34.97%,比上年的49.85%下降了14.88個(gè)百分點(diǎn),進(jìn)一步說(shuō)明了公積金貸款比例較低。其原因主要是基于資金的安全性要求較高,支取條件嚴(yán)格,提取數(shù)額受到限制。同時(shí),住房公積金管理中心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)不強(qiáng),市場(chǎng)推廣力度較弱也是導(dǎo)致貸款比例偏低的原因。

(三)商業(yè)銀行缺乏積極性。根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定個(gè)人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行來(lái)辦理。就受委托銀行而言,如果購(gòu)房者選擇的是商業(yè)銀行貸款則產(chǎn)生的利息全部歸受委托銀行所有,若購(gòu)房者選擇的是公積金貸款則銀行只能收取一定比例的手續(xù)費(fèi)。受委托銀行受自身利益的驅(qū)動(dòng)往往對(duì)公積金貸款客戶采取一些消極拖辦和誤導(dǎo)手段,使得公積金貸款在申請(qǐng)和辦理過程中等待時(shí)間過長(zhǎng),降低了公積金貸款業(yè)務(wù)的高效性和便捷性。雖然新的《住房公積金管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定公積金管理中心必須在15日之內(nèi)給客戶能否貸款的答復(fù),但是由于住房資金管理中心、擔(dān)保公司、受委托銀行不能實(shí)現(xiàn)合署辦公,借款人需向每個(gè)部門提供相同的材料,順利辦完一切手續(xù)最少也需要一個(gè)月的時(shí)間,而不管是開發(fā)商還是購(gòu)房者,貸款資金的快速到位才是關(guān)鍵。甚至很多商業(yè)銀行在發(fā)放開發(fā)貸款時(shí)要求開發(fā)企業(yè)從本行發(fā)放個(gè)人貸款,也有不少開發(fā)商實(shí)行商業(yè)貸款時(shí)給予購(gòu)房者一定的折扣優(yōu)惠或者先貸商業(yè)貸款再轉(zhuǎn)公積金貸款等方式,這樣會(huì)額外支出很多相關(guān)費(fèi)用,使得不少準(zhǔn)備選擇公積金貸款的購(gòu)房者不得不選擇商業(yè)貸款。

(四)擔(dān)保費(fèi)用較高。公積金貸款擔(dān)保是指在借款人無(wú)法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下,擔(dān)保公司為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同并提供連帶償還責(zé)任的保證擔(dān)保行為,其目的是減少貸款風(fēng)險(xiǎn),保證公積金資金的安全性。而目前大多數(shù)地方的擔(dān)保公司均是當(dāng)?shù)刈》抗芾碇行闹付ǖ?屬于壟斷經(jīng)營(yíng)地位,同時(shí)擔(dān)保費(fèi)對(duì)一些低收入家庭也是一筆不小的開支,使得住房公積金原本給貸款者帶來(lái)的利率優(yōu)惠在無(wú)形中被擔(dān)保費(fèi)抵消了一部分。以重慶市為例,如果貸款年限為1～10年(含10年),每年需要繳納的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)按擔(dān)保額的0.5‰收取;10年以上擔(dān)保服務(wù)費(fèi)按擔(dān)保額的0.4‰收取,擔(dān)保費(fèi)不足300元的按300元收取。擔(dān)保服務(wù)費(fèi)計(jì)算公式為:

1、貸款年限為1～10年(含10年)

擔(dān)保費(fèi)=擔(dān)保額×0.5‰×貸款年限

例如:王小姐買了一套房子,通過市住房置業(yè)擔(dān)保公司貸款公積金20萬(wàn)元,貸款年限為10年,公司收取擔(dān)保費(fèi)為200000×10×0.5‰=1000(元)

2、貸款年限為10年以上

擔(dān)保費(fèi)=擔(dān)保額×0.5‰×10年+擔(dān)保額×0.4‰×(貸款年限-10)

例如:王小姐買了一套房子,通過市住房置業(yè)擔(dān)保公司貸款公積金20萬(wàn)元,貸款年限為20年,公司收取擔(dān)保費(fèi)為200000×0.5‰×10+200000×0.4‰×(20-10)=1800(元)。

通過以上計(jì)算可以得出,每年需要支付給擔(dān)保公司的費(fèi)用無(wú)疑抵消了一部分因?yàn)楣e金貸款而享受的利息優(yōu)惠,加重了貸款者的還款負(fù)擔(dān)。

(五)各個(gè)地區(qū)公積金個(gè)貸率差距懸殊。公積金與銀行存款有一定的可比性,歸集資金不能全部貸出,必須要保證足夠的余額也就是流動(dòng)性來(lái)應(yīng)付存款人未來(lái)的提現(xiàn)要求,否則滿足貸款要求的購(gòu)房者貸不到款,符合提取條件的職工拿不到錢,一旦無(wú)法應(yīng)對(duì)支付要求就會(huì)出現(xiàn)信譽(yù)破產(chǎn)危機(jī)。從全國(guó)來(lái)看,2009年個(gè)貸率(個(gè)人住房公積金貸款余額占住房公積金歸集繳存余額的比例)為56.39%,但地區(qū)分布十分不平衡,一些內(nèi)陸中部地區(qū),如河北省2009年個(gè)貸率為43%,但是也有不少地區(qū)尤其是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的住房公積金的資金鏈實(shí)際是處于十分緊張的狀況,比如江蘇常州市2009年個(gè)貸率為96.30%,市區(qū)該比例更是高達(dá)98.88%,這么高的公積金貸款率意味著資金流向很可能入不敷出,將使得當(dāng)?shù)毓e金面臨著較大的支付風(fēng)險(xiǎn)。如何解決資金短缺問題,滿足公積金繳存人不斷增加的貸款需求,將成為各地區(qū)尤其是資金使用率高的地區(qū)公積金貸款運(yùn)作中的主要困難。

二、解決個(gè)人住房公積金貸款問題的建議及對(duì)策

(一)加強(qiáng)公積金管理,嚴(yán)格繳存比例。因?yàn)樽》抗e金單位繳存部分不計(jì)入個(gè)人收入范圍,個(gè)人繳存部分又免交個(gè)人所得稅,故一些效益好的國(guó)有企業(yè)和行業(yè)壟斷企業(yè)將公積金的繳存比例不斷提高,這實(shí)際上是既增加了職工福利又規(guī)避了企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅。故各地住房公積金管理委員會(huì)應(yīng)切實(shí)履行起職責(zé),盡快按照要求規(guī)范繳存基數(shù),規(guī)定公積金繳存上限,堅(jiān)決杜絕擅自擴(kuò)大繳存基數(shù)或超比例繳存,避免公積金成為繳存單位工資外發(fā)放薪金補(bǔ)貼和避稅的渠道;同時(shí)對(duì)一些已經(jīng)擁有個(gè)人住房的高收入者申請(qǐng)公積金購(gòu)買第二套房產(chǎn)時(shí)應(yīng)付出一些額外成本,比如征收利息所得稅、使用較高住房公積金貸款利率等。

(二)簡(jiǎn)化貸款手續(xù),取締各種限制條件。由于我國(guó)現(xiàn)行的住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定住房公積金管理中心是憑借政府政令設(shè)立的,不以盈利為目的的全額事業(yè)單位。在這種體制下,資金中心和銀行之間的工作不能很好協(xié)調(diào)起來(lái),雙方根據(jù)各自的職責(zé)、利益情況制定相應(yīng)的工作規(guī)范,互相設(shè)置壁壘,極大地影響了貸款效率。公積金管理中心、受委托銀行及其他中介機(jī)構(gòu)應(yīng)建立個(gè)人住房貸款各個(gè)環(huán)節(jié)的聯(lián)合辦公制度,實(shí)行一條龍服務(wù),提高貸款工作效率,進(jìn)一步簡(jiǎn)化貸款程序,降低使用門檻,努力降低個(gè)人貸款的擔(dān)保、評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、抵押登記等各種費(fèi)用,減輕職工負(fù)擔(dān),真正發(fā)揮公積金作為政策性貸款的優(yōu)勢(shì)。

(三)創(chuàng)新公積金使用方法。公積金的創(chuàng)新使用主要可以從以下三個(gè)方面來(lái)考慮:第一,考慮到一些低收入家庭面對(duì)當(dāng)今高昂的房?jī)r(jià)無(wú)力承擔(dān),而公積金的使用規(guī)定只能用于房屋購(gòu)買、自建和維修,而不能用于租房,故開辟申請(qǐng)租房公積金貸款業(yè)務(wù)可以加大對(duì)低收入家庭的支持力度;第二,可以允許職工提取本人及直系親屬的住房公積金用于支付購(gòu)房首付款,允許購(gòu)房職工以直系親屬名義申請(qǐng)住房公積金貸款,提高公積金使用率,體現(xiàn)住房公積金互的特點(diǎn);第三,我國(guó)的住房公積金模式最初是借鑒了新加坡的中央公積金制度,新加坡中央公積金制度規(guī)定雇員繳交的公積金平時(shí)可用于購(gòu)房和支付雇員本人以及直系親屬的醫(yī)療費(fèi)用?？梢孕Х滦录悠掳鸭彝コ蓡T患重大疾病列入可以辦理非銷戶提取的范圍,如一位繳納了住房公積金的市民,如果他的愛人患上了癌癥,當(dāng)他無(wú)錢交付醫(yī)藥費(fèi)時(shí)可以經(jīng)醫(yī)院出具的診斷書、入院通知單、繳費(fèi)通知單等材料向當(dāng)?shù)毓e金管理中心申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金用于急用,這樣不僅能提高公積金的使用效率,更體現(xiàn)了公積金制度對(duì)于保障民生人性化的一面。

(四)實(shí)行全國(guó)聯(lián)網(wǎng),統(tǒng)籌運(yùn)用資金。力促住房公積金流動(dòng)性均衡,實(shí)行區(qū)域內(nèi)外融通,改變目前地域分割現(xiàn)狀,由使用資金不足的地區(qū)向使用率低、資金充足的地區(qū)申請(qǐng)融資合作,由資金充足地區(qū)向資金不足地區(qū)的繳存職工發(fā)放公積金異地貸款,建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的合作關(guān)系,從根本上解決流動(dòng)性均衡問題。如陜西省從今年3月25日起11個(gè)市(區(qū))就已經(jīng)開始施行住房公積金在省內(nèi)通貸的規(guī)定。

(五)規(guī)范住房置業(yè)擔(dān)保制度。進(jìn)一步規(guī)范住房置業(yè)擔(dān)保制度,打破壟斷,向市場(chǎng)開放,同時(shí)可采用多種形式的擔(dān)保,如抵押、質(zhì)押、保證等形式。

三、結(jié)束語(yǔ)

建立公積金制度的根本目的是充分發(fā)揮公積金低存低貸的政策優(yōu)勢(shì),加快解決城鎮(zhèn)中低收入居民家庭的住房問題,本文從多個(gè)角度分析了目前我國(guó)公積金個(gè)人貸款中存在的問題并從如何提高公積金貸款率、創(chuàng)新使用方法、統(tǒng)籌運(yùn)用資金等方面提出了一些建議,讓公積金貸款更好地服務(wù)于職工購(gòu)房,為人們提供更為科學(xué)、實(shí)惠的住房保障系統(tǒng)。

(作者單位:重慶大學(xué))

主要參考文獻(xiàn):

[1]任權(quán)錄.淺談住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方式[J].遼寧行政學(xué)院學(xué)報(bào),2009.11.9.

[2]陳建波.公積金個(gè)人抵押貸款中值得探討的幾個(gè)問題[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2004.7.5.

[3]黃正祥.淺談住房公積金貸款業(yè)務(wù)的創(chuàng)新[J].經(jīng)濟(jì)師,2010.15.1.

[4]王高翔.淺談個(gè)人住房公積金貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范[J].住房制度改革,2004.16.2.

[5]住房公積金制度運(yùn)行中存在的問題與對(duì)策[J].甘肅金融,2009.12.12.

篇7

關(guān)鍵詞 住房公積金、貸款風(fēng)險(xiǎn)、防控

隨著住房改革的不斷深入，百姓對(duì)住房需求的不斷提高，住房公積金貸款數(shù)量飛速增長(zhǎng)，截至到2011年底，北京住房公積金個(gè)人貸款已累計(jì)發(fā)放523915筆，金額1634.49億元，回收金額769.14億元，余額865.35億元 ①。住房公積金貸款對(duì)滿足城鎮(zhèn)居民住房需求、支持政府保障性住房項(xiàng)目發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

住房公積金貸款作為一種金融信貸活動(dòng)，本身蘊(yùn)含著較大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，隨著貸款發(fā)放筆數(shù)和金額的不斷增加，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率也隨之?dāng)U大，特別是2008年美國(guó)發(fā)生了次貸危機(jī)，更是給住房公積金管理者敲響了警鐘。如何從理論和實(shí)踐上掌控住房公積金貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，建立科學(xué)的貸款風(fēng)險(xiǎn)管理體系，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

一、住房公積金貸款及其風(fēng)險(xiǎn)

1、住房公積金貸款

住房公積金貸款（以下簡(jiǎn)稱貸款）是指由住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的貸款②。

2、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)并非現(xiàn)實(shí)的損失或危機(jī)，而是一種損失或危機(jī)的可能性。住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)是指實(shí)際收益與預(yù)期收益偏離的可能性。狹義上理解，是指由于各種不確定因素的影響，而使貸款蒙受損失的可能性。

3、認(rèn)識(shí)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的意義

住房公積金貸款直接關(guān)系到繳存人的切身利益，作為管理者，必須未雨綢繆，全面了解、分析貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范和化解能力，保障住房公積金的安全，對(duì)促進(jìn)住房建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保證政策性住房金融體系健康發(fā)展都具有重要意義。

二、住房公積金個(gè)人貸款主要風(fēng)險(xiǎn)及成因

住房公積金貸款存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，主要包括以下幾方面：

1、借款人風(fēng)險(xiǎn)。借款人是指申請(qǐng)貸款的自然人③。作為貸款主體，主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

（1）借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。借款人信用風(fēng)險(xiǎn)直接取決于借款人的資信程度， 借款人的資信度越高，貸款風(fēng)險(xiǎn)越低，二者成反比關(guān)系。住房公積金貸款的對(duì)象群體是全體公積金繳存人，基數(shù)巨大，而我國(guó)還沒有一個(gè)對(duì)全體公民進(jìn)行信用評(píng)級(jí)的統(tǒng)一平臺(tái)。信用中心對(duì)借款人的資信調(diào)查只限于借款人受教育程度、是否是公積金繳存人、是否在中心申請(qǐng)過貸款，貸款后是否發(fā)生違約等有限的信息來(lái)判斷其信用狀況，很難做出一個(gè)非常準(zhǔn)確的信用評(píng)判，勢(shì)必會(huì)給公積金貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。（2）借款人經(jīng)濟(jì)狀況風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金貸款屬于中長(zhǎng)期貸款，如果借款人或其親屬發(fā)生失業(yè)、殘廢、重大疾病等狀況或借款人發(fā)生重大財(cái)產(chǎn)損失等等，導(dǎo)致借款人經(jīng)濟(jì)狀況惡化，影響其還款能力，直接影響公積金貸款的回款。（3）借款人發(fā)生意外風(fēng)險(xiǎn)。在貸款還款期間內(nèi)，借款人可能會(huì)出現(xiàn)死亡、失蹤、喪失民事權(quán)利等意外，很可能使公積金中心蒙受損失。

2、貸款業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是指因操作流程不完善、人為過失、系統(tǒng)缺陷等外部事件造成的風(fēng)險(xiǎn)④。貸款業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于住房公積金管理中心內(nèi)部制度不健全、不科學(xué)或不落實(shí)，管理不夠規(guī)范，給貸款留下漏洞、讓不法分子有機(jī)可乘而造成風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為：

（1）貸款政策風(fēng)險(xiǎn)。貸款政策規(guī)定不周密；流程設(shè)計(jì)不科學(xué)；操作彈性過大，職工責(zé)任不清；合同條款不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)榷伎赡芙o貸款帶來(lái)操作性風(fēng)險(xiǎn)。（2）業(yè)務(wù)人員素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金管理中心的內(nèi)部職工業(yè)務(wù)素質(zhì)不高、責(zé)任心不強(qiáng)、違規(guī)操作、內(nèi)外串通騙取貸款等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

3、貸款所購(gòu)房屋風(fēng)險(xiǎn)。

（1）房屋權(quán)屬問題。由于某種原因所購(gòu)房屋不能作為貸款抵押物，比如：重復(fù)抵押；所購(gòu)房屋不合法或必要的證件不全等。（2）房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)。由于市場(chǎng)波動(dòng)、房屋折舊等因素都會(huì)影響到房屋的價(jià)值。（3）期房風(fēng)險(xiǎn)。由于期房要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)開發(fā)周期，存在一系列不確定因素，也可能會(huì)給住房公積金貸款帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。（4）房屋損毀風(fēng)險(xiǎn)。由于各種不可抗的原因及人為原因造成抵押物的毀損或滅失給貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

4、政策和法律風(fēng)險(xiǎn)

（1）經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)。為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，政府在宏觀調(diào)控過程中，會(huì)根據(jù)情況采用不同的財(cái)政政策和貨幣政策。當(dāng)采取穩(wěn)健的財(cái)政政策和貨幣政策時(shí)，貸款政策從嚴(yán)、利率提高，雖化解了部分外部風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)增加借款人的還貸壓力，另外，還會(huì)影響期房項(xiàng)目進(jìn)度和房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，也會(huì)加大借款人違約的可能性。（2）抵押物處置及其在司法解釋方面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)借款人的抵押房屋進(jìn)行拍賣時(shí)，由于抵押人不到場(chǎng)無(wú)法判決拍賣，拍賣過程不夠公開透明，指定評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)定拍賣底價(jià)不合理等造成的風(fēng)險(xiǎn)。另外，依照“被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出”的司法解釋⑤，對(duì)于低保家庭貸款抵押的房屋處置存在障礙。

三、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防控措施

住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，如下圖所示，筆者認(rèn)為應(yīng)做好以下工作：

1、完善借款人的信用管理——建立統(tǒng)一的信用評(píng)測(cè)體系

信用是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石⑥，但我國(guó)信用體系建設(shè)起步晚，需要盡快完善信用評(píng)級(jí)制度和信用法律體系；制定出國(guó)家信用標(biāo)準(zhǔn)；出臺(tái)全國(guó)信用體系建設(shè)總體方案；扶持有實(shí)力的現(xiàn)有信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)強(qiáng)強(qiáng)合作，在此基礎(chǔ)上逐步建成全國(guó)性的、權(quán)威的、公正的信用評(píng)級(jí)體系，以保障貸款的事前安全。

2、對(duì)貸款還款期進(jìn)行全程跟蹤管理

貸款還款期間管理是指還款期間對(duì)借款人和貸款資產(chǎn)實(shí)施的管理，重點(diǎn)是客戶關(guān)系管理、動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)管理和過程風(fēng)險(xiǎn)管理。貸款還款期間可以委托住房貸款擔(dān)保中心進(jìn)行管理，擔(dān)保中心負(fù)責(zé)動(dòng)態(tài)采集借款人的變更信息和抵押物的市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)信息，及時(shí)動(dòng)態(tài)維護(hù)住房公積金個(gè)人貸款數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí)，在動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)的基礎(chǔ)上，定期地對(duì)貸款資產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分類，或當(dāng)借款人主要信用指標(biāo)發(fā)生變化時(shí)及時(shí)調(diào)險(xiǎn)等級(jí)。通過風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分類，揭示貸款資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度和風(fēng)險(xiǎn)分布，并根據(jù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分布情況，有針對(duì)性地實(shí)施全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理。

3、建立健全貸款風(fēng)險(xiǎn)管理制度

因貸款數(shù)額大、期限長(zhǎng)，為了有效地防止風(fēng)險(xiǎn)，公積金管理中心內(nèi)部應(yīng)建立健全各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范管理制度。一是政策制度和執(zhí)行部門分開，避免“既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員”；二是按比例提足貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，并嚴(yán)格按程序及時(shí)核銷壞賬死賬；三是貸款額度與繳存額掛鉤，將借款人月還本付息額控制在其家庭月收入的50%以內(nèi)；四是制定具體操作規(guī)范和實(shí)施細(xì)則，規(guī)范貸款的發(fā)放、管理、控制、回收程序；五是加強(qiáng)日常貸款業(yè)務(wù)管理，提高經(jīng)辦人員的自律意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。

4、強(qiáng)化貸款抵押管理

完善抵押登記工作。住房公積金管理中心可以制定有關(guān)工作標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)懲機(jī)制等，委托銀行等專業(yè)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)辦理抵押登記工作，作為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。

嚴(yán)格個(gè)人住房貸款的抵押管理。一是認(rèn)真審查抵押房屋的合法性。二是用期房設(shè)置抵押的， 嚴(yán)格審查開發(fā)商的資信狀況；對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤管理，確保抵押住宅按時(shí)竣工交付；要求售房單位承諾到期及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不履行承諾的，負(fù)連帶責(zé)任。三是抵押率嚴(yán)格控制在70%以內(nèi)，避免抵押物的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

5、切實(shí)做好住房保障工作

在處理抵押房產(chǎn)前，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，往往要對(duì)借款人進(jìn)行妥善安排。住房公積金管理中心可以通過調(diào)換住房、縮小面積、調(diào)整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有償債能力；還可以通過借款人放棄住房所有權(quán)改為租賃住房支付租金的方式解決清償債權(quán)問題 ；再者，還可通過支持政府廉租房建設(shè)獲取部分廉租住房的配置權(quán)，給借款人一個(gè)周轉(zhuǎn)之所，以方便處置抵押物。

結(jié)論

總之，住房公積金管理中心只有全面、準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)貸款工作的規(guī)范化、制度化、科學(xué)化建設(shè)，扎實(shí)有效地做好風(fēng)險(xiǎn)防控工作，才能切實(shí)保證住房公積金的資金安全，維護(hù)廣大住房公積金繳存人的合法權(quán)益和切身利益。

參考文獻(xiàn)

[1] 北京住房公積金管理中心2011年工作總結(jié)

[2]《北京住房公積金貸款辦法》

[3]2004年《巴塞爾新資本協(xié)議》

[4]最高人民法院法釋【2005】14號(hào)

篇8

    第一條  為深化本市住房制度改革，支持和鼓勵(lì)干部、職工購(gòu)房，改善居住條件，根據(jù)《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》、《廣州市住房公積金條例》以及《關(guān)于廣州市直屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房貨幣分配的實(shí)施方案（試行）》，結(jié)合本市的實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱委托人是指廣州市住房公積金管理中心；受托人是指受委托人委托辦理住房公積金個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行；借款人是指具備本辦法所規(guī)定的條件向委托人提出借款申請(qǐng)的自然人。

第三條  住房公積金個(gè)人住房抵押貸款，是指按規(guī)定實(shí)行了住房公積金制度或住房貨幣分配制度的職工，以在本市購(gòu)買的自住普通住房作抵押所申請(qǐng)的住房公積金低息貸款。

第四條  住房公積金個(gè)人住房抵押貸款實(shí)行向中低收入職工家庭傾斜的政策和繳存住房公積金義務(wù)與權(quán)利對(duì)等的原則。

第五條  住房公積金個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)由受托人根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等內(nèi)容具體辦理；并委托人履行本辦法規(guī)定的有關(guān)權(quán)利與義務(wù)。年度貸款計(jì)劃由廣州市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組確定。

第二章  貸款對(duì)象和貸款條件

    第六條  貸款對(duì)象，是指按規(guī)定實(shí)行了住房公積金制度或住房貨幣分配制度的職工。

第七條  貸款條件。同時(shí)具備下列條件者，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房抵押貸款：

（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件；

（二）具有按規(guī)定繳存住房公積金或參加住房貨幣分配的證明；

（三）銀行存款達(dá)到所購(gòu)住房總價(jià)款的20％以上（含20％）；

（四）具有穩(wěn)定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入來(lái)源，有償還貸款本息的能力；

（五）簽訂了購(gòu)買住房的合同或協(xié)議；

（六）符合委托人和受托人規(guī)定的其他條件。

第八條  每個(gè)符合貸款條件的借款人只能享受一次住房公積金個(gè)人住房抵押貸款。

第三章  貸款的額度、期限和利率

    第九條  貸款額度。辦理貸款，每筆貸款額度必須同時(shí)符合以下條件：

（一）按借款人在離、退休年齡內(nèi)所繳存的住房公積金或所獲得的住房貸幣分配補(bǔ)貼總額計(jì)算；其配偶、同戶成員或非同戶的直系血親，經(jīng)本人同意，也可以計(jì)算其份內(nèi)額度；

（二）經(jīng)不高于所購(gòu)住房評(píng)估價(jià)值的80％計(jì)算；

（三）最高貸款額暫定為16萬(wàn)元，今后，根據(jù)住房公積金的歸集情況和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)行調(diào)整。

住房公積金貸款額不足時(shí)，借款人可向受托人申請(qǐng)商業(yè)性購(gòu)房抵押貸款，并另行簽訂合同。

第十條  貸款期限最長(zhǎng)不超過20年。

第十一條  貸款利率。按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的住房公積金個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行。

第四章  貸款程序

    第十二條  職工申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)到受托處填寫借款申請(qǐng)書，并連同本辦法第七條規(guī)定的有關(guān)證明文件，交受托人審查。

第十三條  受托人審查同意后，將借款申請(qǐng)書連同有關(guān)資料送委托人審批。

第十四條  委托人審查批準(zhǔn)后，借款人按規(guī)定辦理房屋抵押及保險(xiǎn)等有關(guān)手續(xù)，并與受托人簽訂借款合同。

第五章  貸款抵押、償還

    第十五條  借款人必須將所購(gòu)住房用于貸款抵押，以預(yù)售房產(chǎn)（期貨）作抵押，應(yīng)將預(yù)售房屋合同和市國(guó)土房管局出具的抵押登記備案證明交受托人保管，預(yù)售房單位在辦好《房地產(chǎn)證》和《他項(xiàng)權(quán)證》并交受托人保管之前，如借款人違約，預(yù)售房單位承擔(dān)連帶按期償還貸款本息責(zé)任。

第十六條  抵押房產(chǎn)的價(jià)值以具有資格的廣州市房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)格為準(zhǔn)；未經(jīng)受托人同意，借款人已抵押的房產(chǎn)不得再作其他抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、變賣、贈(zèng)予。

第十七條  借款人在辦理房公積個(gè)人住房抵押貸款的同時(shí)，又申請(qǐng)了商業(yè)性購(gòu)房抵押貸款的，對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行處分時(shí)，所得款項(xiàng)須按比例償還。

第十八條  借款人應(yīng)按照借款合同償還到期的貸款本息，超過銀行寬限期仍不償還的，受托人應(yīng)按規(guī)定加收滯納金。

第十九條  貸款采取按月償還方式。如借款人連續(xù)6個(gè)月沒有按借貸合同約定償還貸款本息，受托人有權(quán)通知預(yù)售房單位內(nèi)代為償還。

第二十條  借款人還清全部貸款本息后，受托人應(yīng)在三十日內(nèi)將抵押房地產(chǎn)權(quán)證及其他權(quán)益文件退回借款人，并到市國(guó)土房管局辦理抵押登記注銷手續(xù)。

第二十一條  出現(xiàn)下列情況之一的，委托人、受托人可依法對(duì)抵押物進(jìn)行處分：

（一）借款人違反本辦法規(guī)定之條款；

（二）借款人未按借款合同規(guī)定的條款嘗還本息；

（三）借款人在還款期限內(nèi)死亡、宣告死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無(wú)繼續(xù)人、受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人、或其繼續(xù)人、受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人，或其繼續(xù)人、受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人拒絕履行措款合同之條款。

第二十二條  借款人不履行借款合同時(shí)，經(jīng)協(xié)商采取作價(jià)轉(zhuǎn)讓或拍賣方式處分抵押物的，所得價(jià)款應(yīng)按下列順序分配：

（一）支付處分抵押物的費(fèi)用；

（二）扣除與處分抵押物有關(guān)的稅款；

（三）償還抵押人所欠貸款本息及違約金、賠償金；

（四）剩余部分退還抵押人。

處分抵押物所得金額不足以支付貸款本息和違約金、賠償金時(shí)，委托人、受托人有權(quán)向貸款人追索不足部分。

第六章  抵押物及貸款保險(xiǎn)

    第二十三條  借款人在抵押合同簽訂前，必須到受托人認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理指定險(xiǎn)種的抵押物及貸款保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額不得少于借款額；并將受托人列為保險(xiǎn)合同的第一受益人。

第二十四條  抵押物及貸款保險(xiǎn)期限應(yīng)與抵押期限一致。在抵押期間，借款人不得以任何理由解除保險(xiǎn)合同，否則，受托人有權(quán)代為保險(xiǎn)，一切費(fèi)用由借款人承擔(dān)，在保險(xiǎn)期間，抵押物如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外、因借款過錯(cuò)而造成的損毀，由借款人負(fù)全部責(zé)任。

第七章  貸款監(jiān)督

    第二十五條  借款人應(yīng)保證貸款?？顚Ｓ茫駝t受托人有權(quán)提收回貸款。

第二十六條  借款事同當(dāng)事人的任何一方，要求解除或變更原合同內(nèi)容，應(yīng)以書面形式通知對(duì)方，在未達(dá)成協(xié)議前，原合同繼續(xù)有效。

第二十七條  借貸方之間發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，當(dāng)事人可依法申請(qǐng)仲裁或向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

第二十八條  借款人不符合貸款條件而獲得貸款的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即取消其貸款資格，由受托人追回已發(fā)放的貸款，并由委托人根據(jù)中國(guó)人民銀行《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定追究處理。

第二十九條  因受托人或委托人的工作人員不負(fù)責(zé)任。玩忽職守，而導(dǎo)致住房公積金貸款出現(xiàn)損失的，依照國(guó)家法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定追究其領(lǐng)導(dǎo)和工作人員的責(zé)任。

第八章  附則

    第三十條  本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的各縣級(jí)市可參照辦法執(zhí)行。

篇9

一、工作目標(biāo)和基本原則

（一）工作目標(biāo)。在確保住房公積金資金安全的前提下，充分發(fā)揮住房公積金對(duì)保障性住房建設(shè)的支持作用，提高住房公積金使用效率，拓寬保障性住房建設(shè)資金籌集渠道，加快解決包括繳存職工在內(nèi)的城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。

（二）基本原則。一是?？顚Ｓ谩?yán)格控制貸款用途，實(shí)行專款專用；二是封閉管理。規(guī)范貸款審批程序，貸款資金實(shí)行封閉管理；三是防范風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，確保資金安全和保值增值，維護(hù)繳存職工合法權(quán)益。

二、貸款發(fā)放范圍和對(duì)象

（一）貸款范圍。經(jīng)濟(jì)適用住房。

（二）貸款對(duì)象。利用住房公積金發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)貸款，借款人必須是政府非營(yíng)利性的專門機(jī)構(gòu)或通過招標(biāo)確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

三、貸款資金安排和貸款年限、貸款利率

（一）貸款資金安排。根據(jù)住建部等七部門《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作實(shí)施意見的通知》要求，為保障住房公積金繳存職工的合法權(quán)益，在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可以將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金用于保障性住房建設(shè)貸款。

（二）貸款年限。利用住房公積金發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)貸款，貸款期限最長(zhǎng)不超過3年。

（三）貸款利率。按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個(gè)人住房公積金貸款利率變動(dòng)相應(yīng)調(diào)整。

四、借款人和貸款項(xiàng)目評(píng)估

（一）借款人條件：

1．借款人應(yīng)具備相應(yīng)的《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書》；

2．經(jīng)年檢合格有效的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《組織機(jī)構(gòu)代碼證書》、《稅務(wù)登記證書》、貸款卡（證）；

3．借款人及其主要控股股東的經(jīng)營(yíng)管理正常、財(cái)務(wù)管理完善，財(cái)務(wù)狀況健康，償債能力較強(qiáng)，企業(yè)信譽(yù)良好，信用檔案無(wú)不良記錄，綜合風(fēng)險(xiǎn)較低；

4．借款人近三年以來(lái)的項(xiàng)目開發(fā)量、銷售量、項(xiàng)目竣工及時(shí)率、合格率、銷售率不低于同行業(yè)平均水平；

5．開發(fā)和銷售能力在同行業(yè)中具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)能力，且自有資金不得低于項(xiàng)目總投資的20%；

6．市住房公積金管理中心（以下簡(jiǎn)稱“市公積金管理中心”）認(rèn)為應(yīng)具備的其他條件。

（二）項(xiàng)目要求。申請(qǐng)住房公積金貸款的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

1．列入我市保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃；

2．取得市政府有關(guān)部門的立項(xiàng)批復(fù)文件；

3．取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；

4．項(xiàng)目選址合理，居民生活條件便利，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象、開工條件符合保障性住房建設(shè)政策要求；

5．市公積金管理中心認(rèn)為應(yīng)具備的其它條件。

（三）項(xiàng)目評(píng)審。市住房公積金管理委員會(huì)授權(quán)，成立市住房公積金項(xiàng)目貸款評(píng)審領(lǐng)導(dǎo)小組。由市公積金管理中心牽頭，對(duì)住房公積金貸款項(xiàng)目嚴(yán)格評(píng)審，評(píng)審工作應(yīng)邀請(qǐng)相關(guān)專家參加，形成項(xiàng)目評(píng)審報(bào)告和抵押評(píng)審報(bào)告。評(píng)審主要內(nèi)容包括：

1．對(duì)貸款項(xiàng)目的《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》的真實(shí)性、有效性進(jìn)行審查。

2．對(duì)建設(shè)項(xiàng)目是否經(jīng)投資主管部門批準(zhǔn)進(jìn)行審查。

3．對(duì)借款人的資質(zhì)、營(yíng)業(yè)證照和公司運(yùn)營(yíng)狀況、主要股東情況及有關(guān)財(cái)務(wù)資料進(jìn)行審查。

4．對(duì)可行性研究報(bào)告中的工程建設(shè)狀況、建設(shè)條件、實(shí)施進(jìn)程、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況、環(huán)境保護(hù)條件、項(xiàng)目投資估算、銷售或租賃預(yù)測(cè)分析、償債能力分析等進(jìn)行審查和綜合論證。

五、貸款審批和發(fā)放

（一）貸款審批。市公積金管理中心將項(xiàng)目評(píng)審報(bào)告和抵押評(píng)審報(bào)告提交市住房公積金管理委員會(huì)進(jìn)行審議，報(bào)市政府審批。

（二）協(xié)議簽訂。對(duì)經(jīng)市政府批準(zhǔn)符合貸款要求的項(xiàng)目，市公積金管理中心應(yīng)與借款人簽訂《項(xiàng)目貸款合作協(xié)議》及《項(xiàng)目貸款資金封閉管理合作協(xié)議》。在《協(xié)議》中借款人應(yīng)承諾：貸款資金只能用于貸款項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)；在市公積金管理中心指定的銀行開設(shè)項(xiàng)目資金專戶并接受市公積金管理中心和市住管局的監(jiān)督。

（三）貸款發(fā)放。市公積金管理中心與借款人、受委托銀行簽訂貸款合同、抵押合同，受委托銀行辦理有關(guān)貸款手續(xù)。借款人要按月提供項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表、資金使用情況表和主要材料購(gòu)置情況表，由市公積金管理中心根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，按照工程進(jìn)度委托銀行發(fā)放貸款。

六、貸后管理

（一）資金監(jiān)管

1．住房公積金貸款必須定向用于已審批的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，嚴(yán)禁挪作他用。貸款投放節(jié)奏要與企業(yè)實(shí)際資金需求相匹配，確保資金投放符合項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)需要。對(duì)于分期滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目，在尚未還清上一期項(xiàng)目貸款的情況下，市公積金管理中心要求開發(fā)企業(yè)必須將貸款資金歸還后，方可用于下一期項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

2．市公積金管理中心應(yīng)根據(jù)封閉管理賬戶資金支付審批、付款情況及賬戶資金歸集情況，建立貸款項(xiàng)目封閉管理賬戶資金收支臺(tái)賬，記錄封閉賬戶資金支付及資金歸集的時(shí)間、金額、用途、審核依據(jù)、審核人等情況。

3．市公積金管理中心在封閉管理過程中，如發(fā)現(xiàn)借款人未按約定使用或歸集建設(shè)和銷售資金、借款人或貸款項(xiàng)目出現(xiàn)重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的情形，應(yīng)及時(shí)采取措施，保全貸款資金。

（二）賬戶管理

1．設(shè)立專戶。借款人應(yīng)按貸款所支持的項(xiàng)目在市公積金管理中心指定銀行開設(shè)項(xiàng)目資金專用存款（監(jiān)管）賬戶和還款專戶。存款（監(jiān)管）賬戶用于項(xiàng)目總投資20%以上的資本金，項(xiàng)目貸款資金、項(xiàng)目銷售（租賃）收入全部存入該帳戶。還款專戶用于核算貸款項(xiàng)目銷售資金按比例用于償還貸款本息的資金。

2．專人管理。貸款發(fā)放后，市公積金管理中心建立貸后跟蹤管理制度，指派專人對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)資金、銷售資金的歸集和支用、貸款的償還等情況進(jìn)行審核、監(jiān)管。

3．封閉管理。市公積金管理中心和受托銀行對(duì)上述資金流動(dòng)實(shí)行全封閉管理，如發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目銷售資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶，市住管局要停止備案以及房屋產(chǎn)權(quán)登記等銷售手續(xù)。

4．預(yù)（銷）售收入。在項(xiàng)目銷售階段，封閉賬戶內(nèi)的資金可用于未完工項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)以及歸還項(xiàng)目貸款本息。預(yù)（銷）售收入主要包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款等項(xiàng)目預(yù)（銷）售收入。

（三）項(xiàng)目跟蹤管理。建立項(xiàng)目跟蹤回訪制度，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行全過程跟蹤。市住管局、市財(cái)政局、市監(jiān)察局、中國(guó)人民銀行市中心支行、市公積金管理中心加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)全程監(jiān)管，建設(shè)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、監(jiān)理單位嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，確保房屋質(zhì)量和安全。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間，要重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)商是否拖欠建筑施工單位工程款。在項(xiàng)目銷售期間，應(yīng)查看銷售現(xiàn)場(chǎng)，查驗(yàn)實(shí)際銷售進(jìn)度與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的銷售進(jìn)度報(bào)表是否相符，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)及時(shí)提供開發(fā)商的銷售備案登記情況。市公積金管理中心每月要進(jìn)行一次回訪。

（四）財(cái)務(wù)管理。嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合制定的《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的財(cái)務(wù)管理辦法》號(hào)文件，以及財(cái)政部制定的相關(guān)會(huì)計(jì)核算方法等規(guī)定，切實(shí)保證項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支的合法性、真實(shí)性。

（五）風(fēng)險(xiǎn)管理

1．在發(fā)放項(xiàng)目貸款前，借款人必須以可變現(xiàn)的在建項(xiàng)目、房產(chǎn)或土地使用權(quán)足額抵押，不得重復(fù)抵押。抵押率不高于80%。

2．貸款項(xiàng)目竣工并開始銷售后，在保證項(xiàng)目建設(shè)正常需要的前提下，銷售收入應(yīng)用于償還項(xiàng)目貸款。市公積金管理中心協(xié)同抵押部門根據(jù)房屋銷售情況，在銷售款轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管專戶的前提下，按照還款部分與貸款金額的比例釋放相應(yīng)數(shù)量的抵押物，同時(shí)應(yīng)保證項(xiàng)目貸款余額與剩余的抵押物評(píng)估價(jià)值比例不高于原批準(zhǔn)貸款抵押率。貸款項(xiàng)目銷售率達(dá)到80%時(shí)，市公積金管理中心應(yīng)要求借款人歸還全部貸款本息。如借款人不能按時(shí)歸還貸款本息，由市住管局控制其不得繼續(xù)銷售。

3．住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)由市公積金管理中心承擔(dān)。市住房公積金管理中心要加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理，切實(shí)防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。利用住房公積金貸款建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，借款人不能按期償還貸款的，應(yīng)當(dāng)在充分保障經(jīng)濟(jì)適用房買受人合法權(quán)益的前提下，依法處置抵押資產(chǎn)償還貸款；處置后仍不能償還的，由市政府妥善處理，確保按時(shí)償還貸款本息。

七、工作保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化部門配合。為保證工作順利開展，成立市利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，市政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，市發(fā)改委、市監(jiān)察局、市財(cái)政局、市城規(guī)局、市住管局、市審計(jì)局、人行市中心支行、銀監(jiān)分局、市公積金管理中心等單位為成員單位。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市公積金管理中心，負(fù)責(zé)承辦試點(diǎn)工作的具體業(yè)務(wù)。領(lǐng)導(dǎo)小組實(shí)行例會(huì)制度，開展項(xiàng)目評(píng)審、項(xiàng)目實(shí)施，協(xié)調(diào)有關(guān)事項(xiàng)。

（二）明確部門職責(zé)，完善協(xié)作機(jī)制。市財(cái)政局負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作經(jīng)費(fèi)的保障工作；市住管局負(fù)責(zé)保障性住房建設(shè)規(guī)劃和年度投資計(jì)劃工作及供應(yīng)對(duì)象的申請(qǐng)、審核、輪候、復(fù)核及動(dòng)態(tài)管理，嚴(yán)格把關(guān)，確保在同等條件下，繳存住房公積金的中低收入住房困難職工優(yōu)先購(gòu)買；市發(fā)改委負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施方案的審查及立項(xiàng)批復(fù)工作；市城規(guī)局負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督工作；市審計(jì)局負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作的審計(jì)監(jiān)督工作；人行市中心支行和銀監(jiān)分局分別在職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)借款人監(jiān)管賬戶在銀行設(shè)立和使用情況的監(jiān)管工作；市監(jiān)察局負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作中違法違紀(jì)行為的監(jiān)督監(jiān)察工作，對(duì)試點(diǎn)工作中出現(xiàn)的違規(guī)、違紀(jì)行為由監(jiān)察部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)肅追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和人員的責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任；市公積金管理中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目的貸款發(fā)放、工程監(jiān)管、資金核算工作。其他各有關(guān)部門要密切配合，定期通報(bào)項(xiàng)目貸款的運(yùn)行情況，共同推動(dòng)我市保障性住房建設(shè)工作的有序進(jìn)行。

篇10

1．合同填寫字跡工整，無(wú)涂改。使用黑色油筆填寫。

2．一套合同內(nèi)容必須一致，一張合同內(nèi)容的填寫不得出現(xiàn)兩個(gè)人的筆跡。

3．?dāng)?shù)字必是大寫（除房產(chǎn)證號(hào)外） 零 壹 貳 叁 肆 伍 陸 柒 捌 玖 拾 佰 仟 萬(wàn)

4．沒有填寫內(nèi)容的空格處，必須劃掉。

5．客戶方，不存在人的情況，定房的人直接簽名。

6． 如果業(yè)主方，是人。簽字時(shí)候，簽到人（包括委托人、共有人、隱形產(chǎn)權(quán)人）上。是人簽署的合同的。在最后一款提交解決糾紛中，選擇第2種（房產(chǎn)所在地的人民法院提起訴訟）。

7．在合同第四款，約定共同時(shí)間一款中，如果是拾個(gè)工作日的，必須寫壹拾個(gè)工作日。

8．在留存物品一欄或其它約定事項(xiàng)欄等空格欄里，沒有填寫的，均需要?jiǎng)澋簟?/p>

凡是有預(yù)留物品的，必須寫具體，三份合同內(nèi)容必須完全一致。沒有預(yù)留物品的，寫“門窗 燈具等固定裝修不動(dòng)”

9.按手印，需是右手食指，按平。不能是指尖。

10.嚴(yán)格按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取中介傭金和代辦費(fèi)。特殊情況，店長(zhǎng)申請(qǐng)運(yùn)營(yíng)部，待批準(zhǔn)后，方可讓雙方把合同帶走和開收據(jù)。

二、合同經(jīng)手人需注意：

1. 貸款的單子最少簽12個(gè)工作日

2.給客戶計(jì)算交易費(fèi)用和按揭費(fèi)用時(shí)候，要保守計(jì)算。不建議讓客戶把我們計(jì)算列的清單帶走。

3.不能私自承諾客戶不可能實(shí)現(xiàn)或不確定能辦的承諾。

4.雙方需提供的所有證件（身份證、戶口本、婚姻證件等等）名字、身份證號(hào)是否一致。若不一致，需到戶口所在地開“系同一人”證明。

三、復(fù)印相關(guān)證件時(shí)須注意：

1.復(fù)印雙方身份證時(shí)，第二代身份證需要雙面復(fù)印。

2.房本的三頁(yè)均需復(fù)印 （a4規(guī)格）。

商業(yè)貸款單子提醒合同經(jīng)手人、買賣雙方準(zhǔn)備資料有：

賣方需要提供：身份證、戶口本、婚姻證明、 房屋產(chǎn)權(quán)證；

買方需要提供：身份證、戶口本、婚姻證明、 收入證明；

若一方未婚則需到戶口所在地民政局開具單身證明/未婚證明；

若一方為離婚則需出具 離婚證/離異證、 寫明房產(chǎn)歸屬的離婚協(xié)議書/判決書。

四、開取相關(guān)收取證明續(xù)注意：

根據(jù)實(shí)際情況選擇貸款銀行。

1.按照該銀行的收入證明格式，必須是黑色油筆，字體和章印工整清晰（蓋章必須是財(cái)務(wù)章或公章）。

2.月收入額×12必須等于收入證明上寫的年收入額

3.月收入額是月供的2倍以上

4.一式兩份

若是貸款人是個(gè)體戶，除提供以上外，還需向銀行提供：

1.營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份

2.半年以上的流水賬和完稅證明各一份

公積金貸款的客戶除以上需提供的資料之外的注意事項(xiàng)

1.半年以上的公積金繳存明細(xì)單（去公積金管理中心打?。?/p>

2.客戶所在的單位財(cái)務(wù)部出具的收入證明一式兩份