導(dǎo)語：如何才能寫好一篇公積金還款政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

4月7日，北京住房公積金管理中心了住房公積金個(gè)人貸款差別化政策，對(duì)不同的貸款人實(shí)施差別化政策，并首次對(duì)高收入人群的公積金貸款月還款額提出了要求，這是全國范圍內(nèi)住房公積金政策的一次較大調(diào)整。

北京實(shí)施差別化貸款政策

具體來說，北京住房公積金管理中心推出的貸款差別化政策，包括強(qiáng)化借款申請(qǐng)人資格審核、調(diào)整第二套住房貸款首付款比例、合理確定借款申請(qǐng)人的貸款額度、限定借款申請(qǐng)人的月還款額、調(diào)整借款申請(qǐng)人的住房公積金繳存要求、加大住房公積金違規(guī)行為的懲處力度六方面內(nèi)容。

根據(jù)此次調(diào)整，北京住房公積金管理中心對(duì)于“首套房”、“第二套房”的認(rèn)定做出了更加嚴(yán)格的要求，尤其是針對(duì)“無房有貸款”的群體制定了針對(duì)性的貸款政策。一直以來，對(duì)于“首套房”、“第二套房”的認(rèn)定上采用“認(rèn)房”和“認(rèn)貸”兩種標(biāo)準(zhǔn)。其中，“認(rèn)房”是指根據(jù)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)的查詢平臺(tái)判定貸款人名下的房產(chǎn)套數(shù)，“認(rèn)貸”則是根據(jù)貸款人申請(qǐng)商業(yè)住房貸款、公積金住房貸款、公積金的沖還使用記錄狀況認(rèn)定貸款人的購房情況。相對(duì)來說，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)較為寬松，而此次北京住房公積金管理中心所出臺(tái)的政策中嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的方法，也就是說，借款申請(qǐng)人無住房記錄、無個(gè)人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄的，方可認(rèn)定為首套自住住房。

對(duì)于被認(rèn)定的“首套房”貸款人，能夠獲得相對(duì)優(yōu)惠的公積金貸款政策。如果首套房為政策性住房或中小戶型首套自住住房（套型建筑面積不大于90平方米），首付款比例不低于20%，同時(shí)貸款額度可以在最高額度80萬元的基礎(chǔ)上，根據(jù)個(gè)人信用等級(jí)上浮――個(gè)人信用等級(jí)為AAA級(jí)，貸款最高額度上浮30%，即不超過104萬元；個(gè)人信用等級(jí)為AA級(jí)，貸款最高額度上浮15%，即不超過92萬元。如果購買套型建筑面積在90平方米以上非政策性住房的首套房，首付比例不得低于30%，且最高貸款額度不再上浮。

而對(duì)于改善型需求的第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，按照北京住房公積金管理中心今年出臺(tái)的政策，以人均住房建筑面積為29.4平方米作為標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有人均住房建筑面積低于29.4平方米的家庭新購房，方可申請(qǐng)公積金貸款。在此次差別化政策中，對(duì)于改善型需求的第二套房公積金貸款，首付比例由60%提高至70%，最高貸款額度為80萬元不可上浮，適用的貸款利率為同期首套個(gè)人貸款利率的1.1倍。

值得一提的是，此次北京住房公積金管理中心對(duì)于“無房有貸款”的情況進(jìn)行了區(qū)別對(duì)待?！盁o房有貸款”是指在房產(chǎn)交易信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但是從征信系統(tǒng)、公積金管理系統(tǒng)查詢有有1筆個(gè)人住房貸款記錄或1條購房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請(qǐng)人，貸款首付款比例不低于60%的政策，貸款額度及適用利率同第二套房貸款。

此次政策的一大突破是，對(duì)于部分貸款人的月還款額做出了限額要求。如果貸款人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%。北京市2011年度職工月平均工資為4672元，月平均工資3倍即14016元。借款申請(qǐng)人為單身的，月收入在14016元（含）以上，月還款額原則上應(yīng)不低于月收入的50%；借款申請(qǐng)人為已婚的，夫妻雙方月收入之和在28032元（含）以上，月還款額原則上應(yīng)不低于夫妻雙方月收入之和的50%。對(duì)于貸款人的月收入，公積金中心將根據(jù)每月的公積金繳存額/公積金繳存比例來確定。

另外，貸款人月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)不低于住房公積金月繳存額，即不低于單位繳存部分與個(gè)人繳存部分之和。借款申請(qǐng)人為已婚的，月還款額應(yīng)不低于夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和。北京住房公積金管理中心指出，對(duì)于月還款額的限定，主要是為了避免高收入家庭長期占用貸款資金和住房公積金全部用于住房消費(fèi)。

上海政策尚未跟進(jìn)

截至發(fā)稿前，上海住房公積金管理中心未對(duì)政策進(jìn)行跟進(jìn)，仍按照原有的操作辦法來執(zhí)行。

據(jù)了解，在上海目前的公積金貸款政策中，對(duì)于“首套房”、“第二套房”的認(rèn)定方式主要為“認(rèn)房”，即通過與房地產(chǎn)中心的信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，了解到貸款申請(qǐng)人名下的房產(chǎn)狀況。其中，首套房的認(rèn)定相對(duì)明晰；而對(duì)于符合可申請(qǐng)公積金貸款的第二套房改善型需求，上海住房公積金管理中心的標(biāo)準(zhǔn)為：借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部門登記信息中僅持有一套住房，且人均住房建筑面積低于統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度全市人均住房建筑面積33.4平方米。在改善型需求中，如果貸款人先將原有的房產(chǎn)出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下無成套住房登記為依據(jù)，那么新的購房也可視為“首套房”，在操作的過程中，按照“首套房”的相關(guān)貸款政策來進(jìn)行貸款辦理。

篇2

重申二套房貸政策后,對(duì)有改善住房需求的二次購房者的影響是較大的,選擇什么樣的貸款方式能省息?

公積金 省錢首選

鐘先生年近40,現(xiàn)就職于一家國企單位,為方便兒子上高中,想在海淀再貸款購置一套房產(chǎn),需要通過銀行貸款100萬。但之前鐘先生有過一次貸款紀(jì)錄,雖然已經(jīng)還清,但是如果使用商業(yè)貸款的話,按照現(xiàn)在銀行的政策,還是會(huì)被算作二套房的,需執(zhí)行首付四成,利率也要上浮1.1倍。

專家指導(dǎo):

借款人除了通過商業(yè)貸款中的等額本金達(dá)到省息目的外,公積金貸款在二套房貸政策從緊時(shí)更能充分發(fā)揮其省錢優(yōu)勢。理由有三點(diǎn):

第一,目前來看在京各公司、企業(yè)基本都會(huì)為員工繳納公積金,不論是什么階層的房貸者都比較適用公積金。另外如果不買房的話,到了房貸者退休年限時(shí)公積金繳存余款還可以返還房貸者,好處多多。

第二,公積金沒有二套房政策的限制。在未還清貸款的前提下,借款人只能使用公積金貸款一次,只有在償還完貸款后才能夠再次申請(qǐng)使用,首付和利率不會(huì)上浮。

第三,公積金貸款只有一個(gè)利率,不像商業(yè)貸款那樣除基準(zhǔn)利率外,還有上浮、下浮利率等。目前公積金貸款的利率為3.87%,還是比較適合貸款的。

因?yàn)殓娤壬膯挝灰恢睘槠淅U存公積金,鐘先生從未提取過,這種情況下使用公積金貸款無疑是鐘先生明智的選擇,因?yàn)楣e金貸款是沒有首套房和二套房之分的,只要之前的公積金貸款已經(jīng)還清就可以再次使用,首付和利率均不會(huì)上調(diào)。

因此建議,在二套房貸政策從緊的情況下,借款人使用公積金貸款相對(duì)會(huì)節(jié)省很多利息,月供每月相差1484.24元,20年下來總利息可以節(jié)省35萬多元,這個(gè)數(shù)字對(duì)節(jié)衣縮食的借款人無疑是一筆不小的開支。

商貸省6萬

王帥,現(xiàn)就職于一家外貿(mào)公司,收入頗豐,與女友相戀多年,感情穩(wěn)定。作為“80后”大軍中的一員,眼下購置婚房已成了當(dāng)務(wù)之急,王先生之前名下有一套貸款的房產(chǎn)尚未還清,現(xiàn)在看中了位于豐臺(tái)區(qū)一套總價(jià)為70萬的小兩居,全款購房似乎不太可能,王先生想通過銀行貸款50萬來購房,但受限二套房政策,王先生在選擇還款方式上犯了難,究竟怎樣做能夠節(jié)省部分開支呢?

專家指導(dǎo):

通常情況下人們貸款普遍會(huì)選擇等額本息的還款方式,借款人每月償還相同的金額便于還款及合理安排收支,這種方式比較適合收入穩(wěn)定的人群。但是在“惜貸”,尤其是二套房貸利率嚴(yán)格執(zhí)行1.1倍的政策環(huán)境下,每月還相同的金額,總體算下來利息不菲,并不是很劃算。

建議借款人可以突破傳統(tǒng),采用等額本金方式還款,雖然借款人還貸初期會(huì)感覺每月負(fù)擔(dān)較大,但隨著歸還本金的增多,利息減少的優(yōu)勢就會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來。

從上述案例中,我們不難看出借款人如購買第二套房產(chǎn),貸款50萬20年,利率上浮1.1倍后等額本金與等額本息兩種還款方式對(duì)比,采取等額本金方式還款的借款人總利息將省6萬元左右,比較適合在二套房貸利率收緊的市場環(huán)境下使用。

小貼士:

借款人平時(shí)一定要注意個(gè)人征信紀(jì)錄的保持,因?yàn)楝F(xiàn)在央行的征信系統(tǒng)已經(jīng)日趨完善,銀行在發(fā)放貸款時(shí)會(huì)更多的參看借款人的征信紀(jì)錄,在借款人看似平常的信用卡使用,以及水電煤氣等的繳費(fèi)過程中,如果一年中出現(xiàn)連續(xù)三次或累積六次的逾期紀(jì)錄,那么借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)就有可能被銀行“拒之門外”了。

篇3

摘要：住房公積金貸款作為國家政策性住房金融的主體，已成為廣大城鎮(zhèn)職工、居民個(gè)人購房貸款首選的貸款方式，但隨著信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大，貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷增強(qiáng)。文章指出應(yīng)充分認(rèn)識(shí)運(yùn)作中的管理風(fēng)險(xiǎn)，采取有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式，促使住房公積金貸款穩(wěn)健發(fā)展，為人們居住條件改善提供有力的金融信貸支持。

關(guān)鍵詞：公積金貸款；管理風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避方式

住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，已成為職工個(gè)人購房貸款首選的貸款方式。很多城鎮(zhèn)居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房，改善了長期困擾人們的居住條件。但是，近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，住房公積金貸款信用規(guī)模不斷擴(kuò)大，貸款時(shí)間的推移，貸款逾期率也不斷上升，貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷增強(qiáng)。對(duì)此住房公積金管理中心應(yīng)不斷地加強(qiáng)，管理風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方式顯得格外重要。

一、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的形成

住房公積金貸款與商業(yè)住房貸款既擁有共性的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又有其自身獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，而管理風(fēng)險(xiǎn)是目前各房改資金管理中心較為突出的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）運(yùn)行體制帶來的管理風(fēng)險(xiǎn)

國務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》，條例明確規(guī)定房改資金中心不能直接辦理金融業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)委托住房委員會(huì)指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務(wù)，個(gè)人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理，并由房改資金中心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。也就是同一貸款業(yè)務(wù)的委托方與受托方是兩個(gè)不同的利益主體，受委托銀行是以獲取最大利潤為經(jīng)營目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，雖有手續(xù)齊備的合同要求和約定，但仍無法回避自身利益的驅(qū)動(dòng)，和在運(yùn)作過程中產(chǎn)生的問題及利害沖突之間的矛盾。

1、受委托銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)及利益。在受委托銀行在自營業(yè)務(wù)與委托業(yè)務(wù)之間，存在將風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤較高的貸款項(xiàng)目留下，而將風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的項(xiàng)目以委托貸款方式留給房改資金中心，大力推薦商業(yè)貸款，甚至出現(xiàn)對(duì)只做住房公積金貸款的開發(fā)商不給予按揭簽約的現(xiàn)象，這樣，房改資金中心一方面失去了資質(zhì)較好的開發(fā)商，另一方面又失去了資信較好的客戶，無形加大了住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對(duì)住房公積金貸款的低利率的沖擊，加之住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比為業(yè)務(wù)受委托銀行所帶來的利益不均衡，購房者選擇商業(yè)銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有，若購房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取5%作為手續(xù)費(fèi)，且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅(qū)使，往往對(duì)住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導(dǎo)的手段，抵制或影響住房公積金貸款業(yè)務(wù)高效、快速發(fā)展。而其自運(yùn)營的商業(yè)貸款比住房公積金貸款辦理要快的多，并且程序簡捷。當(dāng)然無論是對(duì)開發(fā)商還是借款戶來說，都希望資金快速及時(shí)到位，懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發(fā)商甚至還打出實(shí)行商業(yè)貸款給予優(yōu)惠，或用先貸商業(yè)貸款以后再轉(zhuǎn)公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)住房貸款，繼而使房改資金中心失去了許多優(yōu)質(zhì)客戶，無形加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3、房改資金管理中心貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)信息化建設(shè)滯后。由于我國許多地方房改資金中心的信息化建設(shè)嚴(yán)重滯后，沒有建立健全和更新，致使許多職工根本不知道自己的個(gè)人信息。而受委托銀行力爭主導(dǎo)地位和強(qiáng)調(diào)自己的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，往往會(huì)采用其通暢、便捷的程序，進(jìn)行貸款人員信息登陸和計(jì)息扣款，而房改資金管理中心統(tǒng)計(jì)信息滯后，貸款程序無法正常運(yùn)行，雙方數(shù)據(jù)無法統(tǒng)一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體，業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢以及經(jīng)營狀況等重要商業(yè)秘密都無法對(duì)外保密，既不利于市場的競爭，還加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動(dòng)地位。由于《住房公積金管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“受委托銀行不承擔(dān)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)”，受委托銀行基于節(jié)約成本考慮，對(duì)貸款的回收力度不夠，貸款發(fā)放到位后，銀行既不能及時(shí)通知客戶還款，也不實(shí)行跟蹤服務(wù)，導(dǎo)致客戶逾期還款比比皆是，甚至對(duì)逾期戶不及時(shí)還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業(yè)務(wù)審核后就不再直接面對(duì)借款人，受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠，致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期，還有原準(zhǔn)備一次性預(yù)還多月貸款本息的客戶，因受委托銀行以計(jì)算機(jī)程序不便、不暢等多種推托為由拒絕，由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行是由政府或住房委員會(huì)指定的，即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責(zé)，房改資金管理中心也無力對(duì)銀行進(jìn)行制約和追究，處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動(dòng)局面，沒有保護(hù)廣大職工的利益。

（二）政策取向和金融市場形成的管理風(fēng)險(xiǎn)

由于政策取向的特殊性決定了個(gè)人住房貸款的服務(wù)對(duì)象主要是廣大的中低收入城鎮(zhèn)職工、居民，同時(shí)也決定金融管理風(fēng)險(xiǎn)。

1、借款人的還款能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融，借款人中相當(dāng)一部分職工收入不穩(wěn)定，償債能力有限，甚至有的單位瀕臨破產(chǎn)，職工隨時(shí)會(huì)面臨著下崗或買斷工齡，嚴(yán)重影響貸款償還能力。直接關(guān)系到住房公積金貸款的安全性、風(fēng)險(xiǎn)性，如遇央行利率上調(diào)，職工的還款負(fù)擔(dān)還會(huì)加重，逾期率就會(huì)上升。

2、存貸不掛鉤導(dǎo)致資金缺口的風(fēng)險(xiǎn)。我國許多城市在住房公積金配貸時(shí)，只注重借款人的還款經(jīng)濟(jì)能力以及是否滿足貸款的其他條件，卻很少評(píng)估借款人對(duì)住房公積金的貢獻(xiàn)率，住房公積金配貸既無最低儲(chǔ)蓄年限（僅一年）要求，也無最低存款額限制。從現(xiàn)在現(xiàn)階段看，這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房，刺激居民的有效消費(fèi)需求，擴(kuò)大住房公積金信貸規(guī)模。但從長遠(yuǎn)看，今后可能會(huì)導(dǎo)致資金缺口，而且加大住房公積金儲(chǔ)蓄長期融資的風(fēng)險(xiǎn)。

3、國民經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。城鎮(zhèn)職工、居民個(gè)人住房公積金貸款的一個(gè)突出特征就是貸款期限長，在長期的貸款期限內(nèi)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場必然會(huì)不斷發(fā)生變化。如發(fā)生通貨膨脹等，由于個(gè)人住房公積金貸款實(shí)行相對(duì)固定利率，這就會(huì)使住房公積金蒙受貶值的風(fēng)險(xiǎn)。同樣數(shù)額的個(gè)人住房貸款，如果貸款期限延長一倍，住房公積金貸款的期限最長可達(dá)20年，從機(jī)會(huì)成本的角度來看，容易產(chǎn)生市場風(fēng)險(xiǎn)，并其風(fēng)險(xiǎn)將增加一倍以上。同時(shí)，住房公積金貸款業(yè)務(wù)的單一性使它缺乏銀行通過多項(xiàng)業(yè)務(wù)組合分散風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，更加劇了其風(fēng)險(xiǎn)性。

4、地方政府行政干預(yù)行為帶來的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府為拉動(dòng)住房消費(fèi)，許多地方對(duì)房改資金管理中心下達(dá)個(gè)人住房公積金貸款任務(wù)目標(biāo)，過分強(qiáng)調(diào)住房公積金貸款數(shù)量增長，往往忽視住房公積金貸款質(zhì)量，加大了產(chǎn)生不良住房公積金貸款的可能性。

二、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施

住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，理應(yīng)正視和竭力規(guī)避，避免出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)損失，根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)的分析，規(guī)避住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極采取應(yīng)對(duì)措施。

（一）確立房改資金管理中心主導(dǎo)地位

解決住房公積金貸款的制度性風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑在于消除委托與受托兩個(gè)利益主體的利益沖突。首先必須強(qiáng)化房改資金管理中心主體地位，采用房改資金管理中心自營模式，可以實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一，既能有效地消除委托方式中的利益沖突，又能做到了職責(zé)分明。運(yùn)作高效，徹底改革和完善我國個(gè)人住房公積金貸款的委托運(yùn)作機(jī)制。使委托方始終居于主體地位，可以自主選擇受托人，同時(shí)也應(yīng)該將選擇住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行的自交給房改資金管理中心，對(duì)受委托銀行敷衍應(yīng)付辦事不力和操作失誤，而導(dǎo)致住房公積金住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由受委托銀行承擔(dān)，或由房改資金管理中心實(shí)行優(yōu)勝劣汰，充分保證住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，體現(xiàn)房改資金管理中心的主導(dǎo)地位。

（二）建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系

建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系，將風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)納入個(gè)人住房貸款全過程中，并授予該體系應(yīng)履行的功能：一是對(duì)個(gè)人信用情況進(jìn)行相應(yīng)的時(shí)實(shí)評(píng)估，特別應(yīng)能防范惡意超貸的情況；二是實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房貸款貸前審核與貸后監(jiān)察結(jié)合的功能，實(shí)現(xiàn)全過程的監(jiān)督管理，三是實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款高風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警功能，并給出響應(yīng)的規(guī)避建議；四是實(shí)現(xiàn)會(huì)商制度的建立，房改資金管理中心與受托銀行定時(shí)對(duì)預(yù)警高風(fēng)險(xiǎn)的情況進(jìn)行會(huì)商，特別是對(duì)金融、房地產(chǎn)市場、社會(huì)就業(yè)與家庭收入變動(dòng)信息的應(yīng)急響應(yīng)，以期協(xié)同規(guī)避，對(duì)已發(fā)生逾期的應(yīng)協(xié)助盡快催收；五是建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)基金，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)化解損失的規(guī)避功能。

（三）采取相關(guān)配套政策措施

1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負(fù)擔(dān)的貼息和擔(dān)保制度，可采取政府扶持（實(shí)行貸款貼息政策）、社會(huì)參與的辦法，組建住房置業(yè)擔(dān)保公司，為借款人提供信用擔(dān)保，既減輕了這部分低收入職工的債務(wù)負(fù)擔(dān)，又化解了金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、房改資金管理中心按《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定和相關(guān)財(cái)務(wù)管理辦法的規(guī)定，在增值收益中按比例提足貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，并制定嚴(yán)格核銷壞賬制度和程序，認(rèn)定后及時(shí)核銷壞賬、呆賬。

3、進(jìn)一步完善住房保險(xiǎn)，在個(gè)人住房擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)尚未發(fā)育成長起來的情況下，應(yīng)由保險(xiǎn)公司把財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)結(jié)合起來，開拓住房保險(xiǎn)新業(yè)務(wù)，既降低保險(xiǎn)費(fèi)用，減輕借款人的負(fù)擔(dān)，又提高借款人的還款能力。

（四）采取相關(guān)配套還貸措施

房改資金管理中心和受委托銀行應(yīng)跟蹤服務(wù)和提高服務(wù)質(zhì)量，減少因服務(wù)質(zhì)量帶來還貸風(fēng)險(xiǎn)。

1、建立便捷的還款方式，利用銀行網(wǎng)點(diǎn)和資源，辦理還款儲(chǔ)蓄卡或一卡通，實(shí)行通存通還，自動(dòng)劃款等便捷的方式，在時(shí)間和地點(diǎn)上方便借款人還款。

2、受委托銀行貸款放款后，及時(shí)通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況，使借款人知道每月實(shí)際應(yīng)還多少錢，什么時(shí)候還，做到心中有數(shù)，經(jīng)濟(jì)上有準(zhǔn)備，敦促貸款人養(yǎng)成良好的還款習(xí)慣，減少不必要還款糾紛。

（五）加強(qiáng)貸款抵押審查力度

住房抵押貸款是當(dāng)前住房公積金貸款運(yùn)營管理的重要環(huán)節(jié)，嚴(yán)格抵押審查，對(duì)降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，資金的安全運(yùn)營提供了重要保證。具體審查程序應(yīng)做到：

1、認(rèn)真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房單位到期及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并做出連帶責(zé)任承諾，與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位。

3、控制抵押率，規(guī)避抵押物市場價(jià)格變動(dòng)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

篇4

【關(guān)鍵詞】 住房公積金貸款 流程管理 建議

一、引言

隨著近年來我國房價(jià)的不斷攀升，住房公積金貸款成為我國城市居民購買房產(chǎn)的主要資金來源。住房公積金貸款業(yè)務(wù)的推廣，有效拉動(dòng)了內(nèi)需，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，改善了我國城市居民的生活條件。但同時(shí)，我國住房公積金貸款管理還存在著一些問題，這些問題既有體制制度層面的也有操作層面的，本文作者結(jié)合多年工作經(jīng)驗(yàn)，指出當(dāng)前我國住房公積金貸款管理所存在的不足，從流程管理的角度出發(fā)，為貸前、貸中、貸后管理三個(gè)方面給出合理化改革意見，為改善我國住房公積金貸款管理提供有益的參考，同時(shí)為其他貸款業(yè)務(wù)的管理工作提供借鑒。

二、住房公積金貸款的特點(diǎn)以及管理的基本原則

當(dāng)前我國的住房公積金貸款分為自營性住房貸款和委托性住房貸款，這兩類貸款的性質(zhì)及特點(diǎn)各不相同。自營性住房貸款是以銀行的信貸資金為來源的住房貸款，這一類貸款的執(zhí)行者和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者都是商業(yè)銀行，貸款的利率由人民銀行確定，貸款的申請(qǐng)條件須由各商業(yè)銀行總行按照人民銀行要求確定；委托性住房貸款則是以職工繳納的公積金存款為資金來源的住房貸款，這一類貸款的執(zhí)行者是公積金管理中心委托銀行，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者是公積金管理中心，貸款的利率是政策性優(yōu)惠利率，貸款申請(qǐng)條件由各地公積金管委會(huì)確定。通過分析住房公積金貸款所具備的特點(diǎn)，我們可以總結(jié)出住房公積金管理應(yīng)該具備的原則。

首先，住房公積金貸款必須具備安全可靠性原則。這是任何貸款業(yè)務(wù)都必須具備的首要原則，公積金貸款業(yè)務(wù)作為貸款業(yè)務(wù)的一種，必須具備這一基本原則。安全性指的是借款對(duì)象必須具備應(yīng)有的還本付息的能力；可靠性指的借款對(duì)象必須有良好的信譽(yù)，只有保證了安全和可靠，才能保證貸款的償還。

其次，住房公積金貸款必須符合法律和政策的規(guī)定?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》是我國規(guī)范住房公積金貸款管理的專門法律，住房公積金貸款的對(duì)象、期限、額度、適用范圍、劃款方式等都必須遵守這部法律。同時(shí)，住房公積金貸款管理還必須符合我國住房公積金管委會(huì)確立的政策要求。

第三，住房公積金貸款必須遵守服務(wù)居民的原則。我國的住房公積金的宗旨是“取之于民，用之于民”，改善廣大居民的生活條件是住房公積金貸款的目的所在，只有保證了服務(wù)人民的原則才能實(shí)現(xiàn)住房公積金貸款設(shè)立的目的，也才能體現(xiàn)我國國家制度的優(yōu)越性。因此，在保證安全可靠、合理合法的基礎(chǔ)上，還需要遵循服務(wù)居民的原則。

三、當(dāng)前我國住房公積金貸款管理存在的主要問題

隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫以及房價(jià)的不斷上漲，住房公積金貸款業(yè)務(wù)在我國發(fā)展迅速，為拉動(dòng)內(nèi)需、改善人民生活條件作出了重大貢獻(xiàn)，但同時(shí)需要指出的是，當(dāng)前我國住房公積金貸款管理還存在著一些問題，下面就從貸前、貸中、貸后三個(gè)流程進(jìn)行分析。

1、貸前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估問題

貸前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估問題指的是在發(fā)放住房公積金貸款前需要充分合理地評(píng)價(jià)借款人的還款能力以及還款的信譽(yù)。一方面，個(gè)人信貸消費(fèi)在西方發(fā)達(dá)國家已經(jīng)有很長的發(fā)展歷史，有很成熟的信用評(píng)價(jià)體系以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，但我國的個(gè)人信貸消費(fèi)尚處于起步探索階段，公積金貸款系統(tǒng)與銀行征信系統(tǒng)相互孤立，不能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)的信息共享，貸款人對(duì)借款人的信用評(píng)價(jià)殘缺不全，只能依靠職工所在單位所出具的征信證明。而工作單處于員工福利的考慮，往往會(huì)夸大員工的信用等級(jí)，造成銀行對(duì)貸款人信用評(píng)價(jià)的不實(shí)，給公積金貸款帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，住房貸款消費(fèi)屬于長期信用消費(fèi)，需要以借款人長期穩(wěn)定的收入作為保障，但借款人很難對(duì)貸款人未來幾十年的收入變動(dòng)做出科學(xué)合理的判斷，這都會(huì)給銀行的貸前信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估帶來巨大的困難。在這兩方面因素的影響下，我國不斷出現(xiàn)住房公積金貸款違規(guī)業(yè)務(wù)，一些人員虛開信譽(yù)證明騙取住房公積金貸款，還有一些金融機(jī)構(gòu)高估了貸款者的還款能力和收入水平，給住房公積金貸款管理帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

2、貸中的規(guī)范性問題

貸中的規(guī)范性問題主要指的是住房公積金貸款業(yè)務(wù)辦理過程中內(nèi)部或者外部操作不當(dāng)造成的不規(guī)范的問題。這類問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

第一，電子信息錄入錯(cuò)誤，紙質(zhì)檔案管理混亂。出現(xiàn)這種情況一方面是申請(qǐng)人出具的材料本身就有錯(cuò)誤所造成的，另一方面業(yè)務(wù)辦理人員責(zé)任心不強(qiáng)，專業(yè)能力低下，不能夠按照相關(guān)的規(guī)章制度，規(guī)范合理的錄入電子信息，保管好紙質(zhì)檔案信息，給住房公積金的貸款管理帶來諸多不便，造成了管理的混亂。

第二，貸款管理中部門不協(xié)調(diào)。公積金貸款涉及到很多部門，是一個(gè)比較復(fù)雜的過程，要想規(guī)范公積金貸款管理，必須協(xié)調(diào)好各方面的業(yè)務(wù)關(guān)系，理順業(yè)務(wù)流程，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

第三，一人多貸問題。出現(xiàn)這種問題主要是申請(qǐng)人出于自身利益的考慮，違法違規(guī)操作，隱瞞個(gè)人收入等情況，提供虛假證明材料，從銀行騙取公積金貸款，給銀行的公積金貸款管理工作帶來了很大的混亂。

3、貸后的還款問題

當(dāng)前我國的經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展速度放慢，特別是經(jīng)歷全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，公積金的還款問題更是成為了公基金管理的重中之重。公積金貸款的發(fā)放是大額一次性發(fā)放的，而還款則是小額按月進(jìn)行的，是一個(gè)長期連續(xù)的過程，需要以借款人長期穩(wěn)定的職業(yè)收入作為保障，一旦借款人出現(xiàn)了工作或者人身的意外，喪失還款能力，會(huì)給借貸銀行帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。特別是隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的變化遇到了越來越多的外界影響因素，給住房公積金貸款管理工作帶來了新的、巨大的挑戰(zhàn)。

篇5

【關(guān)鍵詞】房貸 住房公積金 貸款風(fēng)險(xiǎn)

上世紀(jì)末，隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和住房分配制度的深刻變革，我國逐步建立完善了住房公積金制度，較好地解決了低收入職工購房所需資金問題。

近年來，人民生活水平和消費(fèi)能力大幅提高，商品房價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，同時(shí)，住房公積金的繳存數(shù)額也在不斷增多，面對(duì)昂貴的房價(jià)，較低收入人群普遍選擇房貸方式購房，導(dǎo)致住房公積金貸款業(yè)務(wù)呈幾何級(jí)增長。面對(duì)新形勢、新情況，如何防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)、更好地發(fā)揮住房公積金貸款優(yōu)勢，成為擺在政府有關(guān)職能部門面前的重要課題。

一、住房公積金貸款工作的概念

住房公積金貸款是指由住房公積金管理中心運(yùn)用歸集的住房公積金，委托商業(yè)銀行向正常繳存住房公積金的職工發(fā)放的用于職工自住住房消費(fèi)的住房貸款。

住房公積金貸款主要用于以下幾個(gè)方面，即：職工購買商品房貸款和建造、翻建、大修自有住房貸款等。

二、住房公積金貸款工作的主要特點(diǎn)

（一）利率較低、辦理程序簡便。住房公積金貸款方式是我國目前唯一的政策性住房抵押貸款制度，能夠?yàn)槔U存人提供低于銀行同期貸款利率的有償、優(yōu)惠服務(wù)，適合家庭不超過兩套住房、擁有面積在政策范圍以內(nèi)、具備償還貸款能力的住房公積金繳存職工。

（二）與群眾生活息息相關(guān)。多年來，在國家宏觀調(diào)控下，商業(yè)貸款優(yōu)惠政策逐漸收緊，商貸利率走高，就目前情況而言，職工使用公積金貸款買房是最佳選擇，可見住房公積金貸款政策關(guān)系到國計(jì)民生，與群眾生活密切相聯(lián)。

（三）信貸業(yè)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大。根據(jù)安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布的全省住房公積金繳存使用情況數(shù)據(jù)分析，截至2010年底，安徽省累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款540.82億元，而僅2010年一年，全省就發(fā)放個(gè)人住房貸款131.06億元，占貸款累計(jì)總額的24.23%。到了2011年，全省發(fā)放個(gè)人住房貸款135.43億元，同比增長3.33%，增加4.37億元，其中筆者所在的亳州市個(gè)人住房貸款同比增長全省最快，達(dá)到142.28%。伴隨著住房公積金貸款業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大和增長，信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)必然也會(huì)逐漸增大。

三、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）來自于運(yùn)行機(jī)制的風(fēng)險(xiǎn)。

國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，住房公積金管理部門不能直接辦理金融業(yè)務(wù)，個(gè)人住房貸款只能委托商業(yè)銀行辦理，但是由于目前住房公積金貸款機(jī)制仍不健全，在運(yùn)作過程中除了要承擔(dān)常見的商業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)外，還容易產(chǎn)生一些特有的管理風(fēng)險(xiǎn)。

1、受利益驅(qū)動(dòng)，被委托商業(yè)銀行積極性不高、回收力度不夠。住房公積金貸款利率較低，如果購房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取5%作為手續(xù)費(fèi)，相比較來說，商業(yè)貸款比住房公積金貸款收益高、程序簡便、辦理快捷，導(dǎo)致受委托商業(yè)銀行對(duì)發(fā)放公積金貸款積極性不高，同時(shí)，由于《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定：“受委托銀行不承擔(dān)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)”，致使受委托銀行基于節(jié)約成本考慮，對(duì)貸款的回收力度不夠，無形中加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2、受信息化建設(shè)滯后影響，住房公積金貸款程序遭遇瓶頸。一是目前我國不少地方住房公積金管理中心信息化建設(shè)嚴(yán)重滯后，許多職工難以及時(shí)獲知自己的個(gè)人信息。二是受委托銀行網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢強(qiáng)大，與管理中心滯后的信息化建設(shè)形成鮮明對(duì)比，雙方數(shù)據(jù)不能同步更新，直接影響到貸款程序的正常運(yùn)行。三是住房公積金貸款客戶的私人信息保密措施不嚴(yán)，也加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3、存貸不掛鉤導(dǎo)致資金缺口的風(fēng)險(xiǎn)。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融業(yè)務(wù)，對(duì)貸款職工既無最低儲(chǔ)蓄年限（僅一年）要求，也無最低存款額限制。這種優(yōu)惠政策現(xiàn)階段有利于解決和改善居民的住房條件，但從長遠(yuǎn)看，未來可能導(dǎo)致資金缺口，影響住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金保持穩(wěn)定。

（二）來自于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。

個(gè)人住房公積金貸款的一個(gè)突出特點(diǎn)是貸款期限長，在長期的貸款期限內(nèi)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場必然會(huì)不斷發(fā)生變化。如果宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生通貨膨脹，實(shí)行相對(duì)固定利率的個(gè)人住房公積金貸款就有蒙受貶值的風(fēng)險(xiǎn)；再者，如遇央行利率上調(diào)，職工的還款負(fù)擔(dān)就會(huì)加重，逾期率上升的可能性也會(huì)加大。

（三）來自于服務(wù)對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)。

有的單位瀕臨破產(chǎn)，職工面臨下崗或買斷工齡，借款人的收入減少還款能力下降，或者遭遇疾病災(zāi)害等意外事故以及死亡、離異等情況，甚至抵押物或質(zhì)押物因自然災(zāi)害造成滅失，無經(jīng)濟(jì)能力歸還貸款。

四、如何防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)

黨的十報(bào)告明確提出，“深化金融體制改革，完善金融監(jiān)管，推進(jìn)金融創(chuàng)新，維護(hù)金融穩(wěn)定”。如何有效控制貸款風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為住房公積金管理部門日常管理中的一個(gè)重要問題。為此，筆者提出如下幾點(diǎn)建議：

（一）強(qiáng)化住房公積金管理中心的主體地位，與各受委托商業(yè)銀行分清公積金貸款委托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任關(guān)系，強(qiáng)化責(zé)任追究，督促受委托商業(yè)銀行建設(shè)強(qiáng)有力的還款催收隊(duì)伍。

（二）加強(qiáng)住房公積金貸款業(yè)務(wù)信息化建設(shè)，加快貸款業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)的軟件開發(fā)、升級(jí)和維護(hù)工作，與受委托商業(yè)銀行信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)接和同步更新，同時(shí)確保貸款客戶信息安全。

（三）建立個(gè)人信用檔案制度和個(gè)人住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)借款人還本付息情況、就業(yè)與家庭收入變動(dòng)信息、抵押物變現(xiàn)和外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測、貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)級(jí)數(shù)預(yù)報(bào)等進(jìn)行統(tǒng)一管理，一旦出現(xiàn)各種貸款風(fēng)險(xiǎn)，能夠做到反應(yīng)靈敏、處置有力。同時(shí)，將公積金繳納、使用和貸款信息納入人民銀行征信系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信用資源共享。

（四）應(yīng)進(jìn)一步重視存貸掛鉤，將貸款人年齡及婚姻狀況、購房目的、月還款額占家庭月收入比例和信用等級(jí)等指標(biāo)作為發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí)審核的重點(diǎn)，實(shí)施有重點(diǎn)的政策傾斜。

參考文獻(xiàn)：

[1]牛艷，邱桂杰.借鑒國外經(jīng)驗(yàn)防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn).商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010，（7）.

篇6

北京著名個(gè)人房產(chǎn)金融理財(cái)服務(wù)專業(yè)機(jī)構(gòu)――偉嘉安捷，提醒老百姓，在關(guān)注房價(jià)的同時(shí)，同樣也應(yīng)該重視房產(chǎn)理財(cái)。因?yàn)?，?duì)于普通的老百姓來說，能夠全款購買房屋的人很少，大部分人需要通過貸款方式購買，然而與一路飆升的房價(jià)相比，老百姓手中的資金實(shí)在是有限，所以，要想買房只能加大貸款的部分。這樣一來，無疑會(huì)增加借款者的還款壓力。與其說房價(jià)在漲，不如說，自己需要支付銀行的貸款利息越來越多了。在這種情況下，房產(chǎn)理財(cái)就尤為重要，選擇一款適合自己的房貸產(chǎn)品可以直接減少利息的支出。

房產(chǎn)理財(cái)方案一：選擇合適的還款方式，利息節(jié)省看得見

目前，比較常見的還款方式有三種分別是：等額本金還款法、等額本息還款法和雙周供還款法。

不同的還款方式可直接影響到利息的支出，例如：張先生，1年前通過貸款方式在通州武夷花園買了一套一手商品房，建筑面積150平，總價(jià)60元。首付20萬，其余40萬元通過貸款方式支付，貸款期限20年。

如果張先生選擇等額本息的還款方式，月均還款約2800元，20年共還款約672000元，其中包含利息約為272000元。

如果張先生選擇雙周供還款，那么他每兩周還款約1400元，20年共還款約為629700元，其中包含利息約為229700元。比等額本息節(jié)省利息約42300元。

如果張先生選擇等額本金的還款方式，20年共還款約為628000元，其中包含利息約為228000元。比等額本息節(jié)省利息約44000元，比雙周供節(jié)省利息約1700元。

當(dāng)然，借款者在選擇還款方式時(shí)應(yīng)量力而行，考慮到自身的經(jīng)濟(jì)承受能力。

房產(chǎn)理財(cái)方案二：公積金貸款，老百姓自己的貸款

住房公積金貸款也叫北京市住房公積金管理中心個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，是由北京住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購買（自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔(dān)保委托貸款；貸款發(fā)放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔(dān)保方式。

公積金貸款，做為一種政策性貸款在很多方面考慮到了購房者的切實(shí)利益，尤其在利率方面與商貸相比有絕對(duì)優(yōu)勢，目前，5年以上，公積金利率是4.59％，商貸優(yōu)惠利率為5.814%（基準(zhǔn)利率下浮15%）。也就是說，即使借款者可以享受到商貸的優(yōu)惠利率，那么與公積金的利率還相比還是高出1.224個(gè)百分點(diǎn)，這將直接影響到房貸者的利息支出。

例如：蔣小姐是一家公司的財(cái)務(wù)人員，多年來在單位一直連續(xù)繳存公積金，其他條件也符合公積金貸款的申請(qǐng)要求，不久前，她看上了一套總價(jià)70萬的二手商品房，評(píng)估價(jià)大約在60萬左右。如果蔣小姐打算貸款30萬，期限15年。那么，選擇普通的商業(yè)貸款，她的月還款額約為2500元，15年共需還款約450000元，其中包含利息約150000元。（利率采用基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠利率）。但像蔣小姐這種情況如果采用公積金貸款，那么月還款額約為2300元，15年共需還款約415600元，其中包含利息約115600元，比普通商貸節(jié)省利息約34400元。

篇7

只要帶好材料到貸款銀行，簽訂《使用住房公積金歸還住房貸款委托書》后，銀行就會(huì)按照委托要求，定期從住房公積金帳戶中自動(dòng)扣款，用于歸還住房公積金貸款或者商業(yè)性住房貸款。

法律依據(jù)：

《住房公積金管理?xiàng)l例》第四條 住房公積金的管理實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。

第六條 住房公積金的存、貸利率由中國人民銀行提出，經(jīng)征求國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的意見后，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。

篇8

【關(guān)鍵詞】住房公積金；業(yè)務(wù)；風(fēng)險(xiǎn)防控

一、住房公積金管理中心內(nèi)部防控制度存在的問題

一是領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，注重業(yè)務(wù)發(fā)展，而忽略內(nèi)部控制。

二是人員編制較少，多數(shù)干實(shí)事的人是聘用人員或勞務(wù)派遣制。不能實(shí)行同工同酬，造成他們消極怠工，未能盡職盡責(zé)，認(rèn)真履行各項(xiàng)制度。

三是沒有與公安系統(tǒng)、房地產(chǎn)系統(tǒng)、人行征信系統(tǒng)建立聯(lián)網(wǎng)互查機(jī)制。

四是軟件升級(jí)迫在眉睫。系統(tǒng)軟件比較落后，各地采用不同的軟件，為軟件升級(jí)帶來諸多不便。

二、公積金管理業(yè)務(wù)的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.歸集業(yè)務(wù)存在的問題及原因

首先，繳存單位不按月繳存公積金，有的按季、按年。甚至有職工急著提取或貸款時(shí)才臨時(shí)繳款。存在這種繳存風(fēng)險(xiǎn)的原因有兩方面：一方面是公積金中心催繳不利；另一方面單位經(jīng)辦人可能出現(xiàn)個(gè)人挪用、公款私存。其次，繳存的數(shù)據(jù)存在串戶現(xiàn)象。工作人員責(zé)任心不強(qiáng)，未能復(fù)核確認(rèn)。記賬成功后一旦串戶人員提取公積金，事后追回難度較大。

2.提取業(yè)務(wù)存在的問題及原因

主要就是騙提風(fēng)險(xiǎn)。其原因在于：一是有許多職工存在誤區(qū)，認(rèn)為我自己的錢為什么不能提取，放在公積金中心也沒有利息，不如想辦法提出來。二是子女買房想提父母的公積金，但是因?yàn)闆]有父母一方的名字，不符合現(xiàn)行提取條件。三是家里其他特殊原因需要用錢，但又不符合提取條件。

3.貸款業(yè)務(wù)存在的問題及原因

首先，只在簽約前對(duì)開發(fā)商資信情況審查，而沒有進(jìn)行后續(xù)跟蹤審查。一旦開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂，甚至資不抵債，出現(xiàn)“爛尾樓”等情況，貸款不能回收的風(fēng)險(xiǎn)非常大。其次，放貸前風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)貸款人收入、信用、貸款用途及保證人資格審查不細(xì)，對(duì)抵押房產(chǎn)權(quán)屬價(jià)值認(rèn)定不準(zhǔn)。再次，貸款發(fā)放后，對(duì)后續(xù)還款情況監(jiān)管不到位，對(duì)逾期催收力度較小。重貸前的審查，輕貸后管理。

4.財(cái)務(wù)方面存在的問題及原因

一是大額資金調(diào)度和轉(zhuǎn)存定期存款缺乏相關(guān)的審批流程和制度。僅僅有相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人和領(lǐng)導(dǎo)的簽字審批。未能給銀行公平競爭的機(jī)會(huì)，也易發(fā)生。

二是開發(fā)商所交的公積金貸款保證金管理模式不統(tǒng)一，風(fēng)險(xiǎn)較大。有的留在開發(fā)商專戶，公積金中心通過加一枚印鑒進(jìn)行監(jiān)控；有的交到公積金中心專戶，但為了核算方便在繳交和解付時(shí)進(jìn)行一攬子交易，沒有核算到個(gè)人。一旦出現(xiàn)貸款收不回，需要扣劃保證金時(shí)存在扯皮現(xiàn)象。

5.稽核業(yè)務(wù)存在的問題及原因

一是內(nèi)部稽核重視業(yè)務(wù)檢查，忽略對(duì)內(nèi)部控制的測試。內(nèi)部稽核重視歸集、提取、貸款、財(cái)務(wù)具體業(yè)務(wù)是否按政策和相關(guān)制度執(zhí)行。有沒有不符合條件違規(guī)提取，違規(guī)貸款的。會(huì)計(jì)核算是否合理合法。是一種事后的檢查。

二是公積金中心的內(nèi)部稽核還處在初級(jí)階段，沒有形成操作細(xì)則，人員大多是各縣臨時(shí)抽的業(yè)務(wù)精英，全憑借稽核人員主觀判斷審查業(yè)務(wù)重點(diǎn)，缺乏權(quán)威性。并且獎(jiǎng)罰力度不足，沒有威懾力。

三、公積金管理中心風(fēng)險(xiǎn)防控制度的對(duì)策

一是規(guī)范各項(xiàng)內(nèi)部管理制度，建立風(fēng)險(xiǎn)防控與責(zé)任追究。領(lǐng)導(dǎo)為風(fēng)險(xiǎn)防控的第一責(zé)任人。領(lǐng)導(dǎo)的重視會(huì)影響整個(gè)公積金中心的風(fēng)險(xiǎn)防控氛圍。具體業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任到人。重大事項(xiàng)要集體決策審批、不相容職務(wù)分離，將違規(guī)操作消滅在萌芽狀態(tài)。

二是努力與相關(guān)部門協(xié)調(diào)做好人員編制和工資待遇問題，解決職工的后顧之憂。讓職工全身心投入工作，主動(dòng)意識(shí)到只有盡職盡責(zé)才能保住這份工作。

三是加強(qiáng)與相關(guān)部門的溝通與協(xié)調(diào)，盡早實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)互查，資源共享。讓“騙提騙貸”無處生根。

四是統(tǒng)一全國住房公積金系統(tǒng)軟件，成立專門的部門研究開發(fā)公積金軟件，通過各地的使用反饋，逐步升級(jí)改造，實(shí)現(xiàn)機(jī)控與人防并行。

四、公積金管理中心業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的對(duì)策

1.確保繳存的公積金及時(shí)、準(zhǔn)確的計(jì)入職工個(gè)人賬戶

一是在單位開立賬戶時(shí)就宣傳公積金繳存政策，按月、及時(shí)、足額繳存。這樣才不損害職工的利益，才不影響職工的提取和貸款業(yè)務(wù)。專人負(fù)責(zé)催繳工作確保按時(shí)繳納，對(duì)于特殊原因的，需出具緩繳證明，待經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)時(shí)補(bǔ)繳。二是繳存數(shù)據(jù)的變更由受理件變?yōu)榧崔k件。公積金中心工作人員現(xiàn)場辦理，與單位經(jīng)辦人員共同復(fù)核確認(rèn)。

2.應(yīng)提盡提，多種手段打擊騙提和套取公積金行為

一是積極宣傳公積金政策，讓廣大職工了解住房公積金是為解決職工基本住房問題，是限定用途的。不是存款，想提就提。是用多數(shù)人繳存的公積金解決少數(shù)困難職工的基本住房問題。即使不用，存放在公積金中心也是有利息的。每年6月30日結(jié)息，上年6月30日及之前繳存的公積金按結(jié)息日3個(gè)月整存整取利率結(jié)息，當(dāng)年繳存的公積金按活期利率結(jié)息。

二是放寬提取政策，應(yīng)提盡提。如：子女買房允許提取公積金。公積金中心每年提取一定額度的資金專門用于特困職工子女上大學(xué)等特殊情況提取。

三是防騙提，政府各管理部門業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的獨(dú)立，在業(yè)務(wù)工作上形成數(shù)據(jù)不共享，給心懷叵測的人可乘之機(jī)。公積金系統(tǒng)與房產(chǎn)部門管理系統(tǒng)、稅務(wù)部門查詢系統(tǒng)、人行查詢系統(tǒng)建立聯(lián)網(wǎng)互查機(jī)制。第一時(shí)間核實(shí)提取資料及提取人身份的真實(shí)性，同時(shí)提高辦事效率。加強(qiáng)與房管部門的溝通和協(xié)調(diào)，杜絕先提公積金后注銷購房合同的騙提行為。退還公積金后才同意注銷合同。另外預(yù)防提前還清或提前部分還款提取公積金而實(shí)際不還款套取公積金的行為，專人每月底核實(shí)還款情況，對(duì)未還的催還或要求退還已提公積金。堅(jiān)決杜絕騙提和套取行為。出臺(tái)對(duì)騙提和套取行為的處理辦法，加大處罰力度。

3.降低放貸風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)貸后管理

一是貸款成立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。不僅在簽約前嚴(yán)格把關(guān)，要求必須“用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證”五證齊全、樓盤封頂、信用良好；更要關(guān)注開發(fā)商的后續(xù)狀況，比如要求開發(fā)商每年提供審計(jì)報(bào)告，不定期抽查樓盤的施工進(jìn)度，對(duì)于非正常停工要了解原因。從銀行等相關(guān)部門了解信用狀況。對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)信用危機(jī)的開發(fā)商要立即停止發(fā)放公積金貸款。

二是從金融部門、房管部門請(qǐng)專家或業(yè)務(wù)精英，以授課的方式進(jìn)行培訓(xùn)，提高工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和業(yè)務(wù)素質(zhì)。提高審核能力，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)水平。

三是連續(xù)逾期3期以上的貸款，對(duì)借款人通過電話等方式進(jìn)行催收，了解逾期原因，告知借款人違約后果；連續(xù)逾期6期以上的貸款，在以上催收方式無效的情況下，由法律顧問協(xié)同委托銀行經(jīng)辦人員上門催收；在規(guī)定期限內(nèi)仍未及時(shí)還款，存在貸款逾期的，根據(jù)情況，采取直接扣劃借款人開發(fā)商的保證金，不足部分扣劃借款人（含配偶、擔(dān)保人、共同還款人）個(gè)人住房公積金賬戶內(nèi)余額償還逾期貸款本息，或通過法律手段催收，按照法律程序申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，及時(shí)進(jìn)行抵押物處置。出現(xiàn)損失的，應(yīng)及時(shí)申報(bào)壞帳核銷。同時(shí)做好對(duì)每次貸款催收情況的登記工作。

4.保證資金安全，防止

一是制定具體的業(yè)務(wù)流程和制度，采取優(yōu)勝劣汰的原則，每季度對(duì)各家銀行業(yè)務(wù)能力、服務(wù)態(tài)度等綜合考評(píng)。決定下一季度轉(zhuǎn)存定期的資金量。一方面促進(jìn)銀行之間的公平競爭，將考核結(jié)果與獎(jiǎng)懲掛鉤；另一方面對(duì)大額資金調(diào)度和轉(zhuǎn)存定期按照流程和制度，采取集體決策審批，杜絕。

二是統(tǒng)一保證金管理模式。公積金中心開設(shè)專戶存儲(chǔ)，并且按開發(fā)商進(jìn)行二級(jí)明細(xì)核算，按借款人設(shè)立三級(jí)明細(xì)電子臺(tái)賬。在放款前按貸款金額的一定比例（一般10%），繳交保證金。分錄為借：住房公積金存款/其他/某某開發(fā)商，貸：其他應(yīng)付款/貸款保證金。當(dāng)期房預(yù)抵押證換為現(xiàn)房他項(xiàng)證，開發(fā)商結(jié)束階段性擔(dān)保，解付已交的保證金。分錄相反。在擔(dān)保期間，借款人不能按時(shí)還款，首先扣劃保證金，不足部分扣劃借款人（含配偶、擔(dān)保人公積金）。使貸款不能回收風(fēng)險(xiǎn)降到最小。

5.重視內(nèi)部控制測試，完善稽核制度

一是在對(duì)具體業(yè)務(wù)檢查前，應(yīng)先進(jìn)行控制測試?？磧?nèi)部控制設(shè)計(jì)的是否合理？運(yùn)行的是否有效？采用穿行測試的方法，觀察具體業(yè)務(wù)在辦理時(shí)有沒有內(nèi)部控制，有沒有執(zhí)行內(nèi)控，從而識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、采取應(yīng)對(duì)措施，有針對(duì)性的找出重點(diǎn)檢查方向。甚至可以對(duì)內(nèi)部控制提出意見和建議，做到預(yù)防為主，不是頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳。

二是安排即精通公積金政策、法規(guī)，又精通具體業(yè)務(wù)的專職稽核人員，盡快制定出具有權(quán)威性的稽核制度。對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題發(fā)放書面整改通知書，限期整改。對(duì)整改不到位的追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。內(nèi)部稽核不僅促進(jìn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的進(jìn)步，也給抱著僥幸心理想違規(guī)的人員以威懾。

總之，全員參與，全程風(fēng)險(xiǎn)防控，管好用好資金，使住房公積金管理工作再上新臺(tái)階。

參考文獻(xiàn)：

[1]石夢瑋.對(duì)住房公積金管理中心內(nèi)部控制的思考[J]財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014（12）

篇9

關(guān)鍵詞：公積金貸款；風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避

一、公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及原因

在一定程度上，公積金貸款和住房公積金有一定的相同點(diǎn)，住房公積金是我國的保障制度，而公積金貸款同樣也是政府所實(shí)行的政策性的住房貸款。兩者的發(fā)放對(duì)象都是當(dāng)前在職的城鎮(zhèn)員工，同時(shí)也都是為了減輕這些員工的購房壓力和生活壓力而存在。對(duì)于公積金貸款來講，其存在的風(fēng)險(xiǎn)大致有以下幾個(gè)方面：

1.市場風(fēng)險(xiǎn)

這里的市場風(fēng)險(xiǎn)所針對(duì)的是以房屋建造和銷售的房地產(chǎn)業(yè)，具體來講，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，離不開人們的購房需求以及資金支持，而房地產(chǎn)的發(fā)展恰好又為社會(huì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)金融的發(fā)展提供了有利的條件，假如公積金管理單位在批準(zhǔn)使用住房公積金的同時(shí)，為獲取收益，加大住房公積金使用率，放松公積金貸款額的規(guī)定以及放寬條件，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)在強(qiáng)有力的資金支持下快速發(fā)展，也會(huì)影響房屋價(jià)格的不斷上漲，從而形成地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，最直接的影響就是無法收回已經(jīng)貸出去的款項(xiàng)，或由于房產(chǎn)抵押等無法收回本金。

2.制度風(fēng)險(xiǎn)

制度風(fēng)險(xiǎn)所針對(duì)的是由于公積金貸款相關(guān)制度條件下而引起的貸款風(fēng)險(xiǎn)。具體來講，當(dāng)前我國公積金貸款出現(xiàn)制度風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是因?yàn)楝F(xiàn)如今我國供僅僅貸款的具體運(yùn)營模式。根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，公積金貸款業(yè)務(wù)是公積金管理部門通過委托銀行而進(jìn)行的貸款等業(yè)務(wù)，而由于公積金貸款所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)則由住房公積金管理部門承擔(dān)。首先對(duì)于銀行來講，可能公積金貸款的利潤與其其他的金融業(yè)務(wù)利潤相差較大，銀行很可能輕視公積金貸款工作，在工作過程中不重視不認(rèn)真，從而加大了風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)；其次由于公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理部門承擔(dān)，銀行對(duì)其幾乎不用考慮風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，很可能造成銀行對(duì)于公積金貸款條件下的貸款金額收回不積極，力度不足等。

3.政策風(fēng)險(xiǎn)

我國的相關(guān)政策規(guī)定，假如購房人員本身屬于低收入人群，并且擁有政府的最低生活保障，那么當(dāng)該對(duì)象無法進(jìn)行貸款還款，政府則不應(yīng)該強(qiáng)行使其遷出。在這樣的條件下，尤其對(duì)于公積金貸款來講，其會(huì)在處理抵押物的時(shí)候產(chǎn)生一系列的障礙和阻礙。值得注意的是，對(duì)于公積金貸款本身來講，公積金貸款所傾斜的對(duì)象其實(shí)在一定程度上是中低收入的家庭和員工，那么也就在某種意義上肯定了公積金貸款可能出現(xiàn)貸款人償還能力不夠的情況。同時(shí)，公積金貸款由于貸款實(shí)踐較長，假如在該期限內(nèi)國家利率發(fā)生變化，存貸差改變，那么也就是說住房公積金管理機(jī)構(gòu)很大程度上是無法保證預(yù)期的利息收入的，嚴(yán)重可能會(huì)出現(xiàn)虧損。

4.信用風(fēng)險(xiǎn)

所謂的信用風(fēng)險(xiǎn)，所針對(duì)的是利用公積金進(jìn)行貸款的貸款人，一般由于貸款人信用問題產(chǎn)生的一系列無法按時(shí)還貸等行為的，就是信用風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。首先是貸款人的還貸能力出現(xiàn)問題。在貸款人家庭出現(xiàn)問題或者變故的同時(shí)，很可能會(huì)導(dǎo)致貸款人不再擁有還貸能力。例如貸款人出現(xiàn)嚴(yán)重意外傷害或疾病，造成身體殘疾不在具備勞動(dòng)力能或收入能力下降的時(shí)候；或者貸款人出現(xiàn)意外死亡或者由于貸款人出現(xiàn)刑事風(fēng)險(xiǎn)等；第二是貸款人不愿意進(jìn)行還貸。這種情況一般都是由于貸款人自身的素質(zhì)道德引起的，這個(gè)時(shí)候的貸款人基本上仍然具備還貸能力，但是其不愿意繼續(xù)履行其還款義務(wù)。對(duì)于后者來講，在一定程度上是可以進(jìn)行規(guī)避的，因?yàn)樵趯?duì)相關(guān)人員進(jìn)行公積金貸款放貸的過程中，會(huì)對(duì)那些信用程度不夠或者信譽(yù)不良的客戶拒絕放貸；最后是由于住房公積金管理機(jī)構(gòu)本身的信息掌握度不夠。也就是說在進(jìn)行公積金J款之時(shí)，由于公積金管理機(jī)構(gòu)自己對(duì)貸款人員沒有真是詳細(xì)的資料，很可能在評(píng)估過程中加大信用風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

5.操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)主要是由于在公積金貸款操作過程中，由于工作人員工作不認(rèn)真，或者本身操作系統(tǒng)出現(xiàn)嚴(yán)重漏洞，系統(tǒng)出現(xiàn)故障等一系列的外部原因所形成的風(fēng)險(xiǎn)。人為風(fēng)險(xiǎn)是由于在貸款過程中由于人的疏忽，而造成的風(fēng)險(xiǎn)；流程風(fēng)險(xiǎn)則是因?yàn)楸旧碣J款流程，貸款制度存在一定程度的不合理或者不夠嚴(yán)格，進(jìn)而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、公積金貸款存在風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

1.建立嚴(yán)格專業(yè)的貸前審查制度

當(dāng)相關(guān)人員想要進(jìn)行公積金貸款的同時(shí)，其事先必須要對(duì)公積金管理機(jī)構(gòu)送達(dá)相關(guān)材料以及相應(yīng)申請(qǐng)。在這種情況下，公積金管理機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格對(duì)其進(jìn)行審查和研究，要切實(shí)地從審查個(gè)人到其抵押物，全面系統(tǒng)的進(jìn)行有效地審查工作，針對(duì)這一情況可以建立專門的審查制度：可以在機(jī)構(gòu)內(nèi)實(shí)行責(zé)任制，也就是說將責(zé)任劃分到人，假如后期出現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，就要追究相關(guān)人員責(zé)任；要加大帶錢審查的廣度和深度，要從多角度，多方式對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行審查，從而降低風(fēng)險(xiǎn)；可以同銀行進(jìn)行溝通，在與其合作的同時(shí)要求其注重其工作質(zhì)量，只有在質(zhì)量合格范圍內(nèi)才予以支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用。

2.監(jiān)理嚴(yán)格的貸中審核制度

在批準(zhǔn)公積金貸款申請(qǐng)之后，要時(shí)刻關(guān)注貸中的審核。要結(jié)合人民銀行的征信系統(tǒng)等，通過對(duì)貸款人嚴(yán)格的審核及考察，對(duì)信用不良的用戶拒絕放款等，盡可能地降低公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)。

3.監(jiān)理完善的貸后管理制度

在公積金貸款發(fā)放之后，要時(shí)刻關(guān)注貸款人還款的時(shí)間，以及貸款管理，首先要將貸款人的資料都詳細(xì)記錄，同時(shí)還要對(duì)貸款人的具體還款記錄，通過有序的管理價(jià)格低公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]高路.住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策探析[J].經(jīng)營管理者，2013（20）

篇10

【關(guān)鍵詞】 公積金貸款 準(zhǔn)備金提取 風(fēng)險(xiǎn)管理

住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金是抵御風(fēng)險(xiǎn)的最有效途徑之一,目前對(duì)于住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金總額是否充足、提取方式是否合理等問題有較大爭議。本文將從分析住房公積金貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)和住房公積金機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)管理體系出發(fā),探討貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金提取的合理方式,并提出貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策。

一、住房公積金業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r及風(fēng)險(xiǎn)分析

1、住房公積金業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r

自1992年以來,住房公積金制度在全國設(shè)區(qū)城市陸續(xù)建立起來,不僅深受廣大城鎮(zhèn)職工的歡迎,而且逐漸顯示出強(qiáng)大的生命力。截至2008年底,全國住房公積金繳存職工達(dá)11184.05萬人,繳存總額20699.78億元,累計(jì)為961.17萬戶職工發(fā)放個(gè)人住房貸款10601.83億元,住房公積金使用率達(dá)到72.81%。住房公積金制度已經(jīng)成為關(guān)系國計(jì)民生、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要制度。隨著住房公積金使用率的不斷提高、個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展,其風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大。

2、住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

《住房公積金管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)規(guī)定,住房公積金本金用于繳存職工的提取、個(gè)人住房貸款和購買國債。因此,住房公積金在運(yùn)作過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)、利率原因造成的國債投資虧損風(fēng)險(xiǎn)、住房公積金管理中心對(duì)資金的違規(guī)操作造成的損失及工作人員的操作不當(dāng)造成的損失等運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。由于住房公積金貸款還款期比較長,隨著時(shí)間的推移,借款人收入、還款資金來源及房地產(chǎn)市場等綜合因素的變化,其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來越多樣化和復(fù)雜化。

第一,按照《條例》的規(guī)定,住房公積金管理中心不能辦理金融業(yè)務(wù),風(fēng)險(xiǎn)由住房公積金管理中心承擔(dān)。由于委托方與受托方是兩個(gè)不同的利益主體,特別是銀行是以利潤最大化為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,難以解決各自因不同利益驅(qū)使而在運(yùn)作過程中產(chǎn)生的目標(biāo)和利益沖突。一是表現(xiàn)為銀行在自營業(yè)務(wù)與委托業(yè)務(wù)之間進(jìn)行“權(quán)衡”,可能將風(fēng)險(xiǎn)較小、收益較高的項(xiàng)目留給自己,而將風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目以委托貸款方式發(fā)放,加大了住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。二是由于銀行不承擔(dān)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn),基于節(jié)約成本考慮,銀行對(duì)貸款的回收力度不夠。住房公積金管理中心因不直接面對(duì)借款人,受托銀行又與住房公積金管理中心之間沒有完全實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)對(duì)接,信息交流滯后,在監(jiān)督管理還款方面處于被動(dòng)地位。

第二,住房公積金的政策性特征決定了貸款發(fā)放的對(duì)象不能像商業(yè)銀行那樣自由選擇,只能靠廣大住房公積金繳存職工,而且大部分繳存職工收入較低。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,勞動(dòng)用工制度的改革,職工工作變動(dòng)頻繁,收入很不穩(wěn)定。由于住房公積金個(gè)人住房貸款的期限較長,還款期內(nèi)借款人支付能力的變化較大,將隨時(shí)影響貸款的質(zhì)量。

第三,在住房公積金抵押貸款中,最重要的風(fēng)險(xiǎn)是信用風(fēng)險(xiǎn)。由于我國目前還沒有建立起對(duì)職工個(gè)人資信狀況的調(diào)查、評(píng)估機(jī)構(gòu),在借款過程中往往通過借款人自己提供的收入狀況等資信證明進(jìn)行審查,很難對(duì)借款人的真實(shí)狀況做出準(zhǔn)確判斷。雖然簽訂合同時(shí),借款人有還款能力,但由于住房公積金還款期長,其收入的穩(wěn)定性和信用狀況很難預(yù)計(jì)。因此很難對(duì)貸出去的款項(xiàng)加以識(shí)別、預(yù)計(jì)和控制,或通過保險(xiǎn)機(jī)制加以分散。

第四,住房公積金必須嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定運(yùn)作,貸款業(yè)務(wù)單一、動(dòng)作范圍狹窄,不能像銀行那樣可以根據(jù)自己的資產(chǎn)狀況及風(fēng)險(xiǎn)水平設(shè)計(jì)相應(yīng)的貸款品種,以分散風(fēng)險(xiǎn)。以所購房屋做抵押,其安全性與抵押物的市場價(jià)值密切相關(guān),房地產(chǎn)市場的波動(dòng)直接影響住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)業(yè)直接受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響,因此,住房公積金個(gè)人住房貸款也是一種宏觀性的、系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。其發(fā)生是以時(shí)間為分布區(qū)的,即在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)可能根本不會(huì)發(fā)生,甚至可能在十年內(nèi)都不會(huì)發(fā)生,但在另一個(gè)時(shí)間段內(nèi)會(huì)發(fā)生。由于系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)不存在穩(wěn)定的發(fā)生概率,很難預(yù)計(jì)其發(fā)生的可能性和損失的大小。總之,市場風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的不確定性和損失的難以估計(jì),使這種系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)很難防范。

第五,由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害意外事故導(dǎo)致傷殘失去工作能力或失蹤、死亡等,都會(huì)使住房公積金個(gè)人住房貸款的不確定性因素增加。

二、住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理分析

盡管當(dāng)前住房公積金管理中心高度重視住房公積金使用安全,通過對(duì)貸款對(duì)象嚴(yán)格審核,抓好貸后資產(chǎn)管理,建立健全逾期貸款催收機(jī)制等方式,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作,但由于住房公積機(jī)構(gòu)成立時(shí)間較短,尚未建立一整套完善的風(fēng)險(xiǎn)控制體系,住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范能力還很弱,主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

1、沒有建立起完善的住房公積金個(gè)人住房貸款損失準(zhǔn)備計(jì)提制度

根據(jù)《條例》的規(guī)定,住房公積金管理機(jī)構(gòu)是不以盈利為目的的事業(yè)單位,沒有任何自有資本金,缺乏資金保障。住房公積金管理機(jī)構(gòu)作為住房公積金的責(zé)任主體,承擔(dān)了較金融機(jī)構(gòu)更大的的風(fēng)險(xiǎn)。提取的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金僅限于貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的一種,沒有像金融機(jī)構(gòu)那樣計(jì)提貸款損失準(zhǔn)備。當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款損失準(zhǔn)備嚴(yán)格按照《貸款損失準(zhǔn)備計(jì)提指引》(以下簡稱《指引》)的規(guī)定計(jì)提。《指引》規(guī)定貸款損失準(zhǔn)備包括一般準(zhǔn)備、專項(xiàng)準(zhǔn)備和特種準(zhǔn)備。一般準(zhǔn)備主要用于尚未識(shí)別的可能性損失準(zhǔn)備,應(yīng)按季計(jì)提,其年末余額應(yīng)不低于年末貸款余額的1%。專項(xiàng)準(zhǔn)備是根據(jù)《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指導(dǎo)原則》,對(duì)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類后,按每筆貸款損失的程度計(jì)提,用于彌補(bǔ)專項(xiàng)損失,即按照正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失五級(jí)分類法計(jì)提。關(guān)注類貸款計(jì)提比例為2%;次級(jí)類貸款計(jì)提比例為25%;可疑類貸款計(jì)提比例為50%;損失類貸款計(jì)提比例為100%。其中,次級(jí)和可疑類貸款的損失準(zhǔn)備,計(jì)提比例可以上下浮動(dòng)20%。特種準(zhǔn)備由銀行根據(jù)不同類型(如行業(yè)等)貸款的特殊風(fēng)險(xiǎn)情況、風(fēng)險(xiǎn)損失概率及歷史經(jīng)驗(yàn),自行確定計(jì)提比例。因此,借鑒西方國家及金融機(jī)構(gòu)防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)的成功經(jīng)驗(yàn),及早制定完善的住房公積金個(gè)人住房貸款損失準(zhǔn)備計(jì)提制度顯得尤為重要。

2、缺乏完善、統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)管理體系

要研究住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn),首先應(yīng)識(shí)別貸款風(fēng)險(xiǎn),新巴塞爾協(xié)議的核心內(nèi)容就是準(zhǔn)備的識(shí)別、計(jì)量和控制風(fēng)險(xiǎn)。從目前全國各住房公積金管理機(jī)構(gòu)運(yùn)行情況來看,住房公積金貸款缺乏一套完整、統(tǒng)一、規(guī)范的業(yè)務(wù)操作流程和科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁J款管理模式。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)、計(jì)量和控制系統(tǒng)不完善,貸款并沒有像金融機(jī)構(gòu)那樣實(shí)行分類管理,且各地住房公積金管理各自為政,沒有形成強(qiáng)大的資金鏈,一旦某地區(qū)發(fā)生較大的風(fēng)險(xiǎn)損失,很難從其他住房公積金管理機(jī)構(gòu)那里獲得資金支持。

三、住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策分析

住房公積金管理機(jī)構(gòu)肩負(fù)著住房公積金管理的職責(zé),安全性是第一位的,是不以盈利為目的的實(shí)現(xiàn)保值、增值。就貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金而言,目前按照財(cái)政部《關(guān)于住房公積金財(cái)務(wù)管理補(bǔ)充規(guī)定的通知》(財(cái)綜字[1999]149號(hào))“建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的比例,按不低于住房公積金增值收益60%核定,或按不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定,從住房公積金增值收益中分配”的規(guī)定,截至2008年年底,全國已建立了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金285.67億元,數(shù)額不小,但是全國各地分布不均衡。貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金是抵御風(fēng)險(xiǎn)最重要的方式,其提取比例及提取基數(shù)的確定,需要經(jīng)過大量的考察、論證以及準(zhǔn)確的計(jì)量,不能僅根據(jù)目前已經(jīng)建立的貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的多少來判斷是否足以抵御未來發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

為保障住房公積金繳存人的合法權(quán)益,建議目前貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金按增值收益的60%提取,以期能達(dá)到抵抗風(fēng)險(xiǎn)的目的。同時(shí),不斷完善住房公積金個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。

1、制定適合住房公積金特點(diǎn)的呆賬準(zhǔn)備提取及核銷管理機(jī)制

建立審慎合理的貸款風(fēng)險(xiǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)對(duì)制定風(fēng)險(xiǎn)管理政策、揭示信貸資產(chǎn)質(zhì)量至關(guān)重要。按照住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)程度的高低將貸款分為正常、資級(jí)、關(guān)注、可疑和損失五類。按照財(cái)務(wù)制度的要求制定壞賬核銷辦法,對(duì)符合壞賬核銷條件的貸款,按一定程序逐步核銷,是化解貸款風(fēng)險(xiǎn)的必要途徑。在經(jīng)過必要的審批程序后,應(yīng)立即用五級(jí)分類法已計(jì)提的呆賬準(zhǔn)備金進(jìn)行核銷,并對(duì)已核銷的壞賬保留追索的權(quán)利,繼續(xù)實(shí)施催收。

2、研究貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)管理的指標(biāo)體系,建立住房公積金貸款運(yùn)行和還貸情況量化預(yù)警機(jī)制

針對(duì)借款人、開發(fā)商以及不同房屋物性的各種風(fēng)險(xiǎn)源,通過對(duì)住房公積金貸款數(shù)據(jù)的研究分析,探索從住房公積金貸款的不良貸款總額與風(fēng)險(xiǎn)基金余額的比率、房產(chǎn)市值與貸款余額的綜合成數(shù)、住房公積金保證貸款總額與擔(dān)保公司注冊(cè)資本金等多方面選取指標(biāo),從中把握住與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)內(nèi)外部因素,將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為對(duì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的正確描述,正確評(píng)估住房公積金貸款的資產(chǎn)安全性,并為采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)提供量化的客觀依據(jù),建立起系統(tǒng)化、科學(xué)化的貸款風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警體系。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 唐海洲:住房公積金管理?xiàng)l例實(shí)施手冊(cè)[M].北京:世圖音像電子出版社,2002.

[2] 李秀昆、張兆林:住房公積金解讀[M].中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2007.