導(dǎo)語：如何才能寫好一篇公積金提前還貸政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

但作為貨幣政策轉(zhuǎn)向的信號(hào)，加上目前國內(nèi)、國外所面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，步入降息通道可能勢(shì)在難免。對(duì)于大部分家庭來說，住房貸款可能是家庭資產(chǎn)中主要的負(fù)債項(xiàng)目。在當(dāng)下的環(huán)境中，投資市場不景氣，收益能夠高于住房貸款利率的穩(wěn)健產(chǎn)品并不多見；但是貸款利率并不排除繼續(xù)下調(diào)的可能。要不要提前還貸，也就成為一個(gè)兩難的選擇。

酌情選擇提前還貸

房貸是家庭資產(chǎn)中最常見的負(fù)債項(xiàng)目，提前還貸是以減少資產(chǎn)的方式同時(shí)減少自己的負(fù)債。由于承擔(dān)著不算低的貸款利率，因此很多家庭都希望通過提前還貸的方式來減少自己的債務(wù)成本。不過，對(duì)于不同的家庭來說，是否提前還貸也需要經(jīng)過綜合的考慮。

在近兩年置業(yè)的家庭中，由于房價(jià)居高，在購置房產(chǎn)時(shí)申請(qǐng)了較高額度的住房貸款，每個(gè)月也要面臨較大的還貸壓力。去年結(jié)婚的曹斐結(jié)婚時(shí)購置了一套近200萬元的房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)除了公積金貸款外，還向銀行申請(qǐng)了近100萬元的商業(yè)住房貸款。每個(gè)月僅償還商業(yè)住房貸款就需要支出6000多元，對(duì)于這個(gè)新家庭來說，是一項(xiàng)比較大的財(cái)務(wù)壓力。明年，曹斐和丈夫打算完成他們的添丁計(jì)劃，隨著寶寶的降生，家庭支出也會(huì)有所上升。前不久，丈夫的公司返還了員工集資款和利息收益，加起來有15萬元左右。曹斐就盤算著，用這筆錢來提前償還一部分貸款，這樣每個(gè)月的還款壓力就可以有所減少，也可以為寶寶的出生創(chuàng)造一個(gè)寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

像面臨曹斐這樣的狀況，在家庭資產(chǎn)中，不僅負(fù)債的比例較高，而且每個(gè)月需要占用一筆較大的現(xiàn)金流進(jìn)行住房貸款的還款，如果有空閑的資金可以進(jìn)行提前還貸的話，立即進(jìn)行還款計(jì)劃不失為理想的選擇。因?yàn)?，目前住房貸款利率雖然有所下降，但整體上看，下降的幅度并不大，如以每次降息0.09％的幅度來計(jì)算，對(duì)減少還款壓力產(chǎn)生的作用微乎其微。在現(xiàn)在的投資市場上，暫時(shí)也難以找到更好的投資方式為曹斐提高現(xiàn)金流入，面臨寶寶的出生和家庭支出的增加，通過提前還貸減少月供，可以釋放一部分還貸壓力，也能夠讓他們的家庭財(cái)務(wù)更加穩(wěn)健。

但是，有的家庭中負(fù)債的金額和比例都不高，適當(dāng)?shù)呢?fù)債對(duì)家庭財(cái)務(wù)并不會(huì)產(chǎn)生特別大的影響，在這種情況下，通過債務(wù)杠桿的作用可以起到融資的作用，擴(kuò)大家庭資產(chǎn)獲得收益的能力。與市場上其他可以選擇的個(gè)人貸款產(chǎn)品相比較，住房貸款利率仍然是最為“便宜”的一種貸款資源，如經(jīng)過85折的長期住房貸款利率為6.426％。一些銀行雖然也提供房貸償還后再次貸出的業(yè)務(wù)，但所適用的貸款利率一般將在基準(zhǔn)貸款利率的水平上有所上浮，這樣融資成本就會(huì)有所提高。再加上降息的因素，對(duì)于負(fù)債不多的家庭來說，倒是可以考慮暫緩一下提前還貸的腳步。

權(quán)宜之策也可省息

除了提前償還一部分或是全部貸款的方式之外，其實(shí)也可以對(duì)自己目前的還款計(jì)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，這樣即使不提前還貸，同樣也可以起到一定的省息作用。對(duì)于大部分對(duì)于提前還貸猶豫不決的人來說，這些方法也可以作為權(quán)宜之策。

縮短還款期限

適用人群：還款能力有所提高的家庭和個(gè)人

房貸專家，民生銀行上海分行按揭中心總經(jīng)理甘智漪，最近就為希望減少還款壓力的家庭支上了幾招。她認(rèn)為，縮短還款期限是適用于很多家庭的一種選擇，既不需要占用大量的資金，影響了投資計(jì)劃，同時(shí)可以有效地減少利息的支出。

在借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，由于銀行都有收入償債比(月還款額占月收入的比率)的要求，一般均要求一個(gè)較長的還款期限，最長的可達(dá)三十年。但貸款發(fā)放后，很多借款人由于升職、加薪、跳槽等變化其還貸能力大大提升，每月在生活開支和還貸后可結(jié)余的資金越來越多。這時(shí)，如果借款人將每月的閑置資金累積上幾個(gè)月后再進(jìn)行提前還貸，那么利息節(jié)省效果還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如及時(shí)向銀行申請(qǐng)貸款期限的縮短，這樣不僅可以立刻降低每月利息支出，也不會(huì)對(duì)其余的投資計(jì)劃產(chǎn)生影響。

因此，你也不妨去審視一下目前的財(cái)務(wù)狀況，在收入能力允許的范圍之內(nèi)，適當(dāng)?shù)貙?duì)自己的房貸計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，將原有的房貸期限進(jìn)行壓縮，提高每個(gè)月的還款金額，這樣整體還貸計(jì)劃就會(huì)因?yàn)槠谙薜目s短，而減少一筆可觀的利息支出。

甘智漪說：“更優(yōu)的一種情況是，當(dāng)期限縮短后恰好能夠歸入更低利率的期限檔次，其省息效果更明顯?！苯杩钊嗽?0年期的貸款縮短至5年時(shí)，適用的利率就可下降一個(gè)梯度，同時(shí)，在降息過程中，短期限貸款利率下調(diào)的幅度更大。不過，記者也了解到，不同的銀行對(duì)于縮短期限的申請(qǐng)也有不同的限制，有些銀行對(duì)于縮短期限后的貸款還將執(zhí)行原期限的貸款利率，這一點(diǎn)需要向貸款所在的銀行進(jìn)行詳細(xì)的咨詢。

全家動(dòng)員公積金沖還貸

適用人群：公積金繳存額較高的家庭

其實(shí)，公積金沖還貸也是部分提前還款的途徑，尤其對(duì)于公積金繳存額較高的個(gè)人和家庭來說，利用公積金沖還貸業(yè)務(wù)也可以起到降低房貸壓力的作用。但是，對(duì)于沖還貸的不同方式，甘智漪認(rèn)為，在使用的時(shí)候要根據(jù)它們不同的特點(diǎn)制訂還款計(jì)劃。

例如，很多人習(xí)慣使用一次性還款，也就是“年沖”的方式。但是根據(jù)公積金中心的管理辦法，“年沖”的資金必須先用于償還利率較低的公積金貸款，之后才可以去沖抵商業(yè)貸款的余額。所以，甘智漪建議公積金賬戶余額較多的借款人可與貸款銀行協(xié)商，在貸款初期先壓縮商業(yè)性貸款的期限，提高月還款額中商業(yè)性貸款的份額，再選擇“月沖”的方式使公積金賬戶的余額多沖還商業(yè)性貸款，從而節(jié)省利息。當(dāng)然，選擇這種辦法一定要計(jì)算好公積金賬戶余額可供歸還的期數(shù)，在賬戶余額不足時(shí)應(yīng)馬上到銀行申請(qǐng)延長貸款期限。這樣就可以使用上較多的公積金余額來償還利率較高的商業(yè)住房貸款。

同時(shí)，在使用“月沖”的方式時(shí)，也可以進(jìn)行“全家動(dòng)員”，在公積金沖還貸的業(yè)務(wù)中，包括主貸人、參貸人、配偶、直系血親公積金賬戶上的繳存額，經(jīng)過一定的手續(xù)后，都可以作為還貸的賬戶，通過眾人協(xié)力的方式，也可以提高公積金賬戶資金的使用效率。

按月調(diào)整利率優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)

適用人群：部分房貸客戶

篇2

只要帶好材料到貸款銀行，簽訂《使用住房公積金歸還住房貸款委托書》后，銀行就會(huì)按照委托要求，定期從住房公積金帳戶中自動(dòng)扣款，用于歸還住房公積金貸款或者商業(yè)性住房貸款。

法律依據(jù)：

《住房公積金管理?xiàng)l例》第四條 住房公積金的管理實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。

第六條 住房公積金的存、貸利率由中國人民銀行提出，經(jīng)征求國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的意見后，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。

篇3

你的提前還貸時(shí)機(jī)到了嗎？

提前還貸，需要消耗家庭的存款現(xiàn)金，所以在確定是否要提前還貸前，一定要充分考慮家庭實(shí)際的經(jīng)濟(jì)情況：

第一，不降低家庭生活質(zhì)量。還貸后，家庭仍能保持充足、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，滿足各種家庭需求。

第二，再貸款的難度和成本。對(duì)于預(yù)計(jì)未來1～2年需向銀行貸款融資的家庭，要特別考慮再貸款的難度和成本。在人民銀行提高第二套房貸首付與利率標(biāo)準(zhǔn)，以及商業(yè)銀行信貸規(guī)模受限等從緊政策背景下，向銀行貸款變得“越來越難”，并且成本也將大幅提高，如首套房貸利率可下浮15％，而之后貸款則至少上浮10%，一進(jìn)一出相差25%。

第三，提前還貸的機(jī)會(huì)成本，即還貸資金用于其他可能投資的最大收益。資金一旦用于還貸，則意味著其隱含收益率被固化為對(duì)應(yīng)的貸款利率（如5年期7.83％）；若同樣資金用于其他方面投資（如創(chuàng)業(yè)、股票、基金、理財(cái)產(chǎn)品等）的收益率高于貸款利率，從理性和專業(yè)理財(cái)?shù)慕嵌?，則應(yīng)放棄提前還貸。當(dāng)前，雖然股市發(fā)展形勢(shì)不明朗，但有些理財(cái)產(chǎn)品的預(yù)期收益是很豐厚的。如上海銀行近期推出的“慧財(cái)”人民幣信托掛鉤（西部礦業(yè)項(xiàng)目）理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期年收益率達(dá)9％，“慧財(cái)”代客境外理財(cái)產(chǎn)品 “紫荊綻放”預(yù)期最高年收益率達(dá)15％。

提前還貸怎么還才??？

提前還貸分為全額提前還貸和部分提前還貸，部分提前還貸后，商業(yè)銀行將根據(jù)剩余的貸款本金和貸款期限重新算定新月供金額。

其中，部分提前還款還可分為兩種方式。一是僅提前歸還部分貸款本金，貸款期限不變，還款后借款人月供額減少，壓力減輕；二是在還貸同時(shí)縮短貸款期限，還款后借款人月供可能基本不變。相對(duì)而言，后者適用于家庭收入水平穩(wěn)定的借款人。

當(dāng)然，選擇適當(dāng)?shù)倪€貸時(shí)機(jī)很重要，而還貸時(shí)機(jī)的選擇與利率升降方向以及借款合同約定的利率調(diào)整時(shí)間有關(guān)。一般銀行都在次年 1月1日起調(diào)整貸款利率。如果當(dāng)年利率多次調(diào)高，理論上建議客戶應(yīng)充分享有原貸款利率在當(dāng)年保持不變的優(yōu)惠，在次年1月1日前夕申辦提前還款。

提前還貸“四步走”

第一步：查看借款合同中有關(guān)提前還貸的條款規(guī)定。滬上多家銀行對(duì)正常還款不足一年的借款人，不予辦理提前還貸，或者要求借款人按還款額繳納一定金額的違約金。上海銀行對(duì)于正常還款6個(gè)月后的借款人就免予收取違約金。

第二步：向貸款銀行電話咨詢辦理提前還貸的地點(diǎn)、手續(xù)及需要材料。

第三步：借款人攜證件及相關(guān)材料前往貸款銀行，辦理提前還款。一般來說，需攜帶本人身份證、《借款合同》、還款卡（折）。

篇4

又見加息!

自3月18日最近一次加息后，短短兩個(gè)月時(shí)間，央行再次宣布加息。出人意料的是，此番央行使出一組貨幣政策“組合拳”，還同時(shí)宣布了上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和擴(kuò)大銀行間即期外匯市場人民幣兌美元匯率浮動(dòng)幅度共三項(xiàng)貨幣政策。

這是十一個(gè)月以來，央行第八次提高存款準(zhǔn)備金率，也是今年以來央行第二次加息，更是近10年來央行首次同時(shí)宣布利率和存款準(zhǔn)備金率“雙雙”上調(diào)。

專家：加息并不稀奇

有關(guān)專家認(rèn)為，本次加息是可以預(yù)測(cè)的，上次加息是一個(gè)上升通道，央行還將會(huì)持續(xù)加息，可能今年內(nèi)至少還有二次左右的加息。

據(jù)了解，這次加息的“靴子”再次落下更多的可能是為了給當(dāng)前瘋狂的股市打出一個(gè)信息，也就是政府對(duì)股市當(dāng)前表現(xiàn)的反應(yīng)。央行在這個(gè)時(shí)候出臺(tái)這個(gè)政策，很顯然是在為股市降溫。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講，這點(diǎn)利息對(duì)大部分的開發(fā)商來說利潤影響不大，而對(duì)于炒房者的影響多少是有一些的，至少在逐漸的通過利率來沖減炒房者的獲利比率，會(huì)讓一些資金實(shí)力不是很強(qiáng)的炒房者在人市時(shí)更加謹(jǐn)慎。此前一直呼吁央行應(yīng)加大加息力度的中國社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為：“此次加息對(duì)房地產(chǎn)的影響會(huì)在以后顯現(xiàn)出來，但對(duì)于買房的人來說的話，他們并不會(huì)改變自己的買房意愿，只不過他們會(huì)根據(jù)自己的還貸能力選擇買大的還是買小的?！?/p>

一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，兩者同時(shí)上調(diào)卻有不同幅度，與央行以往多次加息大不一樣。對(duì)此，專家認(rèn)為，我國現(xiàn)有的存貸款結(jié)構(gòu)本身不很完善，不應(yīng)簡單同步上調(diào)。央行此次措施表示，國家正有目的地對(duì)存貸款結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。存款利率上調(diào)較高主要目的在于緩解目前存款“負(fù)利率”的局面。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月份我國居民消費(fèi)價(jià)格總水平(CPI)同比上漲3.0％，而3月18日加息后，銀行1年期的定期存款的稅后收益率才2.232％，CPI的上漲早已讓居民一年期存款利息為負(fù)，“錢存銀行不劃算”。正因?yàn)殂y行存款收益偏低，大量資金涌入股市或房地產(chǎn)市場謀求高收益，央行5月13日公布的4月份金融數(shù)據(jù)顯示，居民戶人民幣存款減少1674億元，這是居民戶存款的月度最大降幅：與此相對(duì)應(yīng)，內(nèi)地股市連創(chuàng)新高，5月9日滬指突破4000點(diǎn)。央行此時(shí)出臺(tái)加息，也是由于最近股市的不太理性。雖然小幅加息對(duì)股市影響有限，但會(huì)導(dǎo)致股民心理波動(dòng)，起到有效的警示作用；同時(shí)，上調(diào)存款利率有利于吸引資金重新流入銀行、降溫股市。

購房者：房貸壓力增大

關(guān)于此次加息，大部分購房者都深感房貸壓力增大。家住金山的劉先生表示：“一次次加息，感覺還款壓力越來越大了，平均到每個(gè)月要比以前多付100多塊錢，看上去不是很多，累積20年也有2萬多了?！标P(guān)于是否會(huì)提前還款，劉先生表示，目前暫時(shí)沒有能力。想提前還款，但是手上的錢不允許，只能“任人宰割”了!

筆者在走訪部分銀行網(wǎng)點(diǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，許多市民為轉(zhuǎn)存排起了長隊(duì)。同時(shí)，部分人開始盤算著，從風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的股市中抽走部分或全部資金，以便將房貸負(fù)擔(dān)降低。

“前段時(shí)間銀行的業(yè)務(wù)就已很繁忙了，估計(jì)到年底大家集中提前還貸時(shí)，還要更忙?！蹦炽y行的房貸部負(fù)責(zé)人說，今年以來銀行面臨的提前還貸壓力一直很大，有時(shí)提前還貸量甚至超過同期的房貸新增量。

理財(cái)專家提醒說，由于個(gè)人房貸一般都是10年以上的長期貸款，時(shí)間造成的復(fù)利增長十分可觀。因此，在貸款利率步入上升通道之后，若想提前還貸，時(shí)間越早越劃算。但也有人提出，此次五年期以上的個(gè)人貸款利率上漲幅度很小，僅為0.09％，加之銀行一般對(duì)符合規(guī)定的購房者給予基準(zhǔn)利率8.5折的優(yōu)惠，因此貸款購房者不必急于提前還貸。以30萬元20年期的房貸，選擇等額本息還款為例，如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率，本次加息后，月供將多出約16.3元；但如果執(zhí)行“八五折”最優(yōu)惠利率，則月供將多出約13.28元。

篇5

新建軌交是熱點(diǎn)

軌道房永遠(yuǎn)是熱點(diǎn)。北京、上海等一線城市部分線路在建設(shè)過程中，因此這些新建軌道交通站點(diǎn)附近的物業(yè)，還可以關(guān)注。而對(duì)于軌道交通建設(shè)正處于高峰時(shí)期的二線城市，新建軌道線兩旁自然是首選。

43上海市軌道交通12號(hào)線西起閔行區(qū)七莘路站，途經(jīng)徐家匯商圈、南京路商圈、國際客運(yùn)中心等，并最終到達(dá)工程終點(diǎn)浦東新區(qū)金海路站。全線將于2014年建成，與其他線路上19個(gè)車站形成換乘。

44北京地鐵6號(hào)線是一條建設(shè)中的貫穿中心城的東西向軌道交通骨干線，一期工程已基本完工，東起草房站，途徑朝陽門、北海，西至五路站，于今年底試運(yùn)營；二期工程在東部，于2014年三季度末完工，從物資學(xué)院一直向東到東小營。

45深圳地鐵7號(hào)線于今年開工，工程起自南山區(qū)麗水路，終至羅湖區(qū)太安路，站點(diǎn)包括田貝、八卦嶺、筍崗、華強(qiáng)北、車公廟、龍珠、西麗片區(qū)等。值得一提的是，線路將會(huì)經(jīng)過擁有20萬人口的大型住宅區(qū)桃源村。

46重慶軌道交通1號(hào)線是貫穿渝中區(qū)和沙坪壩區(qū)的主干線，東起朝天門、西至大學(xué)城。一期朝沙段已經(jīng)通車，東起朝天門，途徑較場口、兩路口、大坪，西至沙坪壩。二期沙坪壩到大學(xué)城段將于今年內(nèi)完工進(jìn)入調(diào)試運(yùn)行，通車?yán)锍虨?2公里。

47 盡量利用公積金

購房盡量利用公積金貸款，能夠節(jié)省一大筆購房開支。在利率方面，公積金貸款目前年利率為4.5%，較6.55%的住房按揭貸款，利息支出要低三成多。

48 為申請(qǐng)房貸加分

買房前先對(duì)自身貸款資質(zhì)做一次“自檢”。同時(shí)盡量多準(zhǔn)備一些可以為申請(qǐng)房貸加分的材料，包括股票、基金等大額資產(chǎn)證明，或者知名公司的工作證明等。

49 打折房貸不必提前還

能夠申請(qǐng)到優(yōu)惠房貸并不容易，按現(xiàn)行政策，申請(qǐng)房貸7折優(yōu)惠已無可能，8.5折也只針對(duì)首套房。因此對(duì)于那些申請(qǐng)優(yōu)惠房貸的人群來說，可不必考慮提前還貸，除非未來還有再次貸款的需求。

商業(yè)地產(chǎn)

在很多地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格與住宅的價(jià)格倒掛，商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率也高于住宅，再加上商業(yè)地產(chǎn)不受限購政策影響。因此，受到投資者青睞。

50 關(guān)注旅游地產(chǎn)

體驗(yàn)式消費(fèi)逐漸成為主流，因此符合市場需求的旅游地產(chǎn)也將迎來它的春天。可選擇有實(shí)力的品牌開發(fā)商，而對(duì)于玩票性質(zhì)的項(xiàng)目則堅(jiān)決避而遠(yuǎn)之。

51 社區(qū)商業(yè)有“錢景”

社區(qū)的快速發(fā)展，為社區(qū)商業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。投資社區(qū)商業(yè)，其關(guān)鍵點(diǎn)在于把握社區(qū)人口數(shù)量、人口構(gòu)成以及消費(fèi)能力。相對(duì)來說，收入水平普遍較高的中青年聚集區(qū)，能夠吸引到更多的品牌商家入駐。

52 滿5年再換房

出售購房未滿5年物業(yè)，僅房產(chǎn)營業(yè)稅、房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅兩項(xiàng)成本，就占到總房價(jià)的6.55%以上。如果要換房，最好住滿5年，以降低稅費(fèi)支出。

53 換租改善居住條件

出租自有住房，并添加部分資金，租住地段更好、面積更大的住房，同樣能夠改善居住條件。

租賃管理

出租房屋也是一項(xiàng)技術(shù)活，要想取得較高的租金收入，關(guān)鍵是避免房屋的空置期。

54 提前兩月談租約

在淡季出租住房，需要提前準(zhǔn)備。請(qǐng)?zhí)崆皟蓚€(gè)月開始著手準(zhǔn)備尋找下一個(gè)租客。

55 漲租金不超10%.

漲租金很有講究，太少于己不利，太高也不恰當(dāng)。近兩年來租金水平也出現(xiàn)了大幅上漲，漲租幅度定在10%左右比較合適。如果漲租過快，導(dǎo)致房屋空置，反而得不償失。

篇6

最近一段時(shí)間,田女士非?？鄲?。剛剛買房的她,不僅基本花光了多年的積蓄,還欠下銀行80多萬元債務(wù)。幾十年的房貸,意味著這幾十年期間工作不能中斷,一旦由于意外、疾病,中斷工作,中斷了收入,對(duì)于自己的家庭來說,后果將是災(zāi)難性的。可是,誰又能保證幾十年期間一切都穩(wěn)定,不出任何意外呢?

田女士是一位中學(xué)英語教師,平均月收入4500元。平時(shí)田女士還利用假期為學(xué)生補(bǔ)習(xí)英語,每年補(bǔ)課費(fèi)在12000元左右。先生在一家外企擔(dān)任中層管理者,月收入6000元。夫妻二人剛籌款在北京五環(huán)附近買了一套80平米的商品房,預(yù)計(jì)明年5月交房,房子總價(jià)115萬元,首付35萬元,按揭貸款30年80萬元。目前手里還有5萬元存款,二人公積金賬戶余額約6萬元,家庭沒有任何投資。

目前夫妻租房住。家庭每月支出包括:兩人的生活費(fèi)1500元,交通費(fèi)500元,還房貸3800元左右,支付房租1000元,小孩撫養(yǎng)及其他費(fèi)用1000元。每月剩余3700元。此外,新房交付后,田女士要準(zhǔn)備好契稅等費(fèi)用2萬元,裝修和買家具費(fèi)用預(yù)算8萬元。

資產(chǎn)分析

1、資產(chǎn)負(fù)債情況分析

田女士家庭資產(chǎn)負(fù)債率太高。償付比率=凈資產(chǎn)/資產(chǎn)=400000/1200000=0.33;流動(dòng)比率=流動(dòng)性資產(chǎn)/每月支出=6.41;儲(chǔ)蓄比率=盈余/收入=44400/138000=0.32。由此可見,這個(gè)家庭的資產(chǎn)負(fù)債率太高,家庭償付能力很弱。另外,資產(chǎn)配置不合理,沒有投資性資產(chǎn),應(yīng)急資金的準(zhǔn)備也不恰當(dāng)。如果家庭出現(xiàn)較大的資金支出,立即面臨現(xiàn)金流危機(jī)。

2、收支情況分析

該家庭的年收入13.8萬元,年支出9.36萬元,收支比率約為68%。每年可用于財(cái)富積累的資金為4.44萬元,占收入的32%,財(cái)富積累效應(yīng)一般,還有可提升的空間。

3、家庭保障情況分析

家庭保障情況不詳,但是家庭支出里未列支保費(fèi)支出。建議田女士及先生均要提前加強(qiáng)保險(xiǎn)的規(guī)劃,以增強(qiáng)家庭抵抗風(fēng)險(xiǎn)及未來保障能力。由于二人均比較年輕,家庭支出較大,建議考慮期繳型重大疾病險(xiǎn)及壽險(xiǎn)。

總之,田女士家庭資產(chǎn)負(fù)債率高,支出較大,家庭保障亟需加強(qiáng),資產(chǎn)配置極不合理,資產(chǎn)沒有充分有效利用,影響了資產(chǎn)的保值增值。

理財(cái)目標(biāo)

1、合理處理各期理財(cái)目標(biāo),實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)務(wù)平衡。

2、準(zhǔn)備契稅、裝修等費(fèi)用。

3、為孩子準(zhǔn)備一筆教育金,可能的話,為自己及先生作一些養(yǎng)老規(guī)劃。

4、為家庭選購保險(xiǎn)產(chǎn)品,建立家庭的保障體系。

理財(cái)建議

根據(jù)田女士的家庭財(cái)務(wù)情況和夫妻二人的職業(yè)情況,初步判斷其是一位追求穩(wěn)健的客戶。其家庭屬于高收入低儲(chǔ)蓄率、低資產(chǎn)低投資率類型,且財(cái)務(wù)自由度也很差。就這種情況,田女士的家庭面臨兩大問題:首先是短期新房交付后需要準(zhǔn)備契稅等費(fèi)用2萬元、裝修費(fèi)用預(yù)算8萬元,總共資金需求10萬元。目前家庭儲(chǔ)蓄5萬元,資金缺口5萬元。其次,如前所述,交房、裝修耗凈家庭原有儲(chǔ)蓄,未來30年內(nèi),家庭日常必需的開銷,加上子女撫養(yǎng)金、教育費(fèi)用和自己養(yǎng)老金可能會(huì)出現(xiàn)較大缺口。因此,對(duì)田女士這樣的高負(fù)債群體,建議開源節(jié)流,充分利用家庭結(jié)余資金,結(jié)合自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力,作好資產(chǎn)配置。重點(diǎn)考慮基金定投,同時(shí)加強(qiáng)家庭重要成員的保險(xiǎn)計(jì)劃,提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

1、提升家庭節(jié)約意識(shí)的同時(shí)留足緊急預(yù)備金

為了應(yīng)對(duì)家庭的不時(shí)之需,應(yīng)準(zhǔn)備家庭應(yīng)急資金3萬元。對(duì)這部分資金,建議用每月的結(jié)余資金,在最初的幾個(gè)月就準(zhǔn)備好,可以購買銀行貨幣基金,享受高于銀行活期利息的收益。

申請(qǐng)一張信用卡,提高家庭資金周轉(zhuǎn)的靈活性,利用信用卡20-50天的免息還款期來緩解資金壓力。

2、靈活調(diào)配,解決短期裝修資金缺口問題

方案一:根據(jù)目前公積金政策,田女士可把夫妻二人公積金賬戶余額約6萬元提取出來,作為裝修資金。此外,新房預(yù)計(jì)明年5月交房,從現(xiàn)在到明年5月還有12個(gè)月的時(shí)間。根據(jù)目前田女士家庭每月結(jié)余3700元的情況,只要在此時(shí)間段內(nèi)嚴(yán)格控制開支,保證每月3700元的結(jié)余,可積蓄44400元。加上提取公積金的6萬元,交房、裝修的資金缺口5萬元得到解決,還剩余約5.44萬元。

方案二:若田女士不愿把家庭財(cái)務(wù)情況搞得如此緊張,毫無結(jié)余,建議在提取公積金的基礎(chǔ)上,利用前面申請(qǐng)的信用卡,裝修資金的2萬元缺口,可采用信用卡支付,然后選擇分期付款。這樣,田女士可用結(jié)余資金進(jìn)行投資及購買保險(xiǎn),可以適當(dāng)改善其家庭的財(cái)務(wù)自由度。

3、定投基金實(shí)現(xiàn)子女教育+養(yǎng)老規(guī)劃

在解決了田女士的當(dāng)務(wù)之急后,原來每月支付的房租1000元可節(jié)省下來,每月結(jié)余增加為4700元。此時(shí)可考慮采用基金定投的方式,進(jìn)行子女教育金和養(yǎng)老金的儲(chǔ)備。

基金定投和零存整取看似一樣,都是投資者每個(gè)月定期從銀行賬戶扣除一定的金額,但零存整取只是把這些錢用于儲(chǔ)蓄,而基金定投則是將這筆錢買了指定的基金,實(shí)則是將儲(chǔ)蓄和投資的功能結(jié)合起來了。平均投資,分散風(fēng)險(xiǎn),積少成多,是定投真正的魅力所在。以1998年至2005年,我國股票型基金,包括混合型基金的年均收益率8%來計(jì)算,每月投資2000元,堅(jiān)持15年可積蓄722926元。

在定投時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn):第一,選好基金,績效第一。一般而言,過去2年、3年同類排名前1/3的基金將來的表現(xiàn)可靠性更高。第二,每月定投金額不要超過收入的20%-30%。因?yàn)槎ㄍ懂吘故峭顿Y基金,市場是有風(fēng)險(xiǎn)的,一旦出現(xiàn)大幅震蕩,如果投資者投入的金額過多,可能在心理上覺得難以承受,影響定投計(jì)劃。此外,生活不要因定投而受到影響,這樣才能做到輕松定投。第三,構(gòu)建定投組合,選2-4只不同類型基金。這樣的話,在不同市場環(huán)境下,不同基金表現(xiàn)可以互補(bǔ),取得相對(duì)平穩(wěn)的投資效果。第四,越接近贖回,投資越穩(wěn)定。通常,如果定投時(shí)間比較長,可以投資風(fēng)險(xiǎn)較高的基金,這樣可以增加收益。但如果投資者預(yù)期未來一段時(shí)間將贖回,就要轉(zhuǎn)向保守穩(wěn)健的投資。第五,基金定投,貴在堅(jiān)持。

4、保險(xiǎn)規(guī)劃

田女士家庭面臨沉重的房貸壓力,若夫婦任何一方身患重大疾病或發(fā)生意外,都會(huì)對(duì)家庭產(chǎn)生重大的影響,因此建議夫妻二人購買重大疾病保險(xiǎn)和定期壽險(xiǎn)。因田女士職業(yè)相對(duì)穩(wěn)定,其保險(xiǎn)金額應(yīng)低于丈夫。其丈夫的保險(xiǎn)金額至少80萬元,期限至少與房貸年限齊平,以應(yīng)對(duì)丈夫發(fā)生任何意外對(duì)家庭的房貸壓力。

近年來市面上較活躍的組合產(chǎn)品,將重疾險(xiǎn)與具有保費(fèi)返還功能的壽險(xiǎn)產(chǎn)品“聯(lián)姻”,使最終產(chǎn)品具有保費(fèi)返還功能。建議田女士選擇這種保險(xiǎn),“有病治病,無病儲(chǔ)蓄”。投入資金滿期返還可作為養(yǎng)老金補(bǔ)充。

*作者系中信銀行理財(cái)規(guī)劃師。責(zé)編電郵:caimi@vip.省略

跑贏通脹四妙招

招數(shù)一:理財(cái)產(chǎn)品以“短”為主

“負(fù)利率現(xiàn)象出現(xiàn),會(huì)增強(qiáng)加息預(yù)期?！睘閼?yīng)對(duì)通貨膨脹,央行會(huì)采取加息措施。而在加息前,老百姓應(yīng)盡可能讓自己的資金“活”起來。

在通脹預(yù)期不斷加強(qiáng)的情況下,投資者應(yīng)更加重視資金的流動(dòng)性,購買銀行理財(cái)產(chǎn)品也應(yīng)以“短”為主。比如兩三個(gè)月的短期理財(cái)產(chǎn)品,年化收益率已高于一年期定存利率,且資金靈活性較強(qiáng),產(chǎn)品到期后若加息,可選擇更高收益的投資方式。

招數(shù)二:房貸別提前還

專家認(rèn)為,在加息預(yù)期下,提前還貸是節(jié)省利息的有效途徑。但房貸一般都是從每年的1月份開始執(zhí)行新的利率。即使今年加息,每月的還款額也是從明年1月才開始增加,因此可以考慮年底再辦理提前還貸。

如果近期有大額支出,最好不要提前還貸。因?yàn)榈綍r(shí)再申請(qǐng)新貸款,碰到央行加息,就要按照新利率還款,反而不劃算。推薦一個(gè)兩全其美的辦法,可購“存貸通”,既可享受活期利息,還可以享受遠(yuǎn)高于活期的理財(cái)收益。

招數(shù)三:買些黃金死捂

負(fù)利率時(shí)代防通脹,很容易想到黃金。從歷史經(jīng)驗(yàn)看,2月份到7月份前后,金價(jià)會(huì)有一個(gè)低點(diǎn),目前還不是買黃金的最佳時(shí)機(jī)。投資者可等到金價(jià)回調(diào)到220-230元/克之間時(shí)購入。黃金具有抗通脹功能,但對(duì)于不太熟悉黃金業(yè)務(wù)的投資者來說,目前不宜短線操作。

篇7

對(duì)國人來說，房子是理財(cái)中最重要的問題。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院《2014中國財(cái)富管理：展望與策略》報(bào)告顯示，北京市民總資產(chǎn)的83.8%是房子，這是極高的資產(chǎn)比例，上海是76.5%，全國平均是66%，而在美國房產(chǎn)占居民資產(chǎn)的比例只有35%。

城市階層的衡量標(biāo)準(zhǔn)成了房子。多套房的叫有錢人，還房貸叫房奴，沒有房……還是不說了吧。我一朋友北京人，之前找了個(gè)非本地的IT男，收入不低，但有房貸，朋友父母果斷不同意，不斷施壓。掙扎之后這朋友和前男友分手，隨后跟初中同學(xué)好了。男方父母要求盡快結(jié)婚，一方面是很滿意，另一方面因?yàn)槟陜?nèi)結(jié)婚女方戶口遷入男方家，拆遷補(bǔ)償可以多領(lǐng)180萬元，且男方出錢用女方的名字又貸款買了一套房子。此前男方家有院子等拆遷，已經(jīng)給兒子買了一套商品房，結(jié)婚前用準(zhǔn)兒媳的名字再貸款買一套，首付和利率都比結(jié)了婚小兩口再買二套房低。你看看，圍繞房子，這些算盤打得多響（有錢人的生活有多無趣）！

1獨(dú)生子女的獨(dú)生子女時(shí)代房價(jià)會(huì)如何

之所以提到上邊那位朋友的例子，是因?yàn)殡m然現(xiàn)在中國各個(gè)城市的房價(jià)漲跌不好說，但二十年后，中國的房價(jià)很好說。二十年后獨(dú)生子女的獨(dú)生子女一代步入社會(huì)，爺爺家的，姥爺家的，父母的房子，算起來3套了，再找個(gè)同樣條件的結(jié)婚，就6套了。目前倒金字塔型的人口結(jié)構(gòu)，將使得二十年后中國人口大為減少，但房子卻空了下來。北京、上海這樣的特大城市，還可能有源源不斷的外來人口進(jìn)來接盤買房，那些三四線的小城市到時(shí)很可能二手房賣都賣不出去。最大的變數(shù)是二胎政策，但我經(jīng)常問身邊有了一個(gè)娃的獨(dú)生子女夫婦們，有生二胎意愿的基本沒有。如果說過去十多年是買房致富的時(shí)代，則未來十多年將是賣房變現(xiàn)的時(shí)代。

2不限購的地方小心房價(jià)跌

談未來二十年的房價(jià)顯得太遙遠(yuǎn)。北京最近樓盤降價(jià)，那這樣的地方該不該買房子？

人口總是從村到鎮(zhèn)，從鎮(zhèn)到縣，從縣到市，從市到省會(huì)，從省會(huì)向特大城市靠攏，就是這樣的人口流動(dòng)方向，導(dǎo)致特大城市房子供不應(yīng)求。我和老婆老家都是三線城市，最近得到的反饋是，一手房還有人買，但二手房開始無人問津。各地房價(jià)的漲跌要結(jié)合當(dāng)?shù)氐木唧w情況，但現(xiàn)在不限購的地方，要小心房價(jià)下跌了。此外這并不意味著限購的幾座特大城市短期房價(jià)會(huì)下跌，更可能的情況是這些特大城市的房價(jià)會(huì)穩(wěn)定一段時(shí)間或小幅度地上漲。

供求關(guān)系是決定房價(jià)漲跌的根本原因。房子的供需比，通俗來講就是所統(tǒng)計(jì)時(shí)間段內(nèi)住宅用地建筑面積與住宅用地銷售的比值。供需比小于80%為供給不足，80%至120%供需基本平衡，120%至200%屬供給輕度過剩，大于200%則供給嚴(yán)重過剩。

申萬證券最近的研究報(bào)告就顯示，從住宅供需比來看，北上廣深四個(gè)一線城市的供需比為65%，處于相對(duì)供給不足狀態(tài)，二線城市供需比為116%，三四線城市供需比為125%，全國供需比為119%。僅從供需比上來看，不僅一線城市的供需比仍然處在供給不足的狀態(tài)（不限購的話需求會(huì)更大），全國性的房價(jià)大跌也暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)，中國城鎮(zhèn)化的人口紅利會(huì)維持到2017年。但局部城市房價(jià)大跌已經(jīng)出現(xiàn)，營口、鄂爾多斯、張家界的供需比分別達(dá)了476.8%、385.4%、246.7%。這份報(bào)告的名字是《房價(jià)未到崩盤時(shí)，全國供需比為119%》，最近有買房需求的同學(xué)，可以去百度一下這份報(bào)告，查查自己所在城市的數(shù)據(jù)作為參考。

3自住房不要瞎折騰

很多人把自己的房出租，在小孩學(xué)校附近租房。以北京2%至3%的出租回報(bào)率來計(jì)算，都趕不上5%甚至更高的銀行理財(cái)。有人聽說房價(jià)要崩盤，就覺得是否賣掉以后再買回更劃算？還有更激進(jìn)的，要賣房子進(jìn)股市抄底。只有一兩套自住房的別瞎折騰，一進(jìn)一出的稅費(fèi)就占交易成本5%至10%。即使房價(jià)真跌下來，多深是底？你敢買嗎？如下跌沒買又漲上去了，很可能會(huì)把心態(tài)搞壞。賣自住房移民也就罷了，賣自住房等下跌無異于賭博。

4限購之下

假設(shè)你在北京，想小房子換大房子，但明年年底才滿五年。這樣的情況下，除了等有沒有別的辦法？找個(gè)有北京戶口的人假結(jié)婚，然后離婚把房子過到自己名下，這樣的招數(shù)大概沒幾個(gè)人會(huì)選擇，且充滿了法律風(fēng)險(xiǎn)?？梢赃x擇的是，先找到要買的房子，以合同約定自己滿五年可以購房后，賣方再過戶給買方房子。但需要約定高額違約金，沒個(gè)百萬元違約金買賣雙方都容易違約。但即使這樣做，法律風(fēng)險(xiǎn)仍然很大，因?yàn)槟阈枰荣u了小房子，錢給了對(duì)方，然后慢慢等待，而時(shí)間就是變數(shù)。對(duì)方拿了錢，把房子賣給別人，再把錢轉(zhuǎn)移這很有可能。

5如何防止公積金社保中斷？

很多人辭職后新入職前，公積金和社?？赡苤袛嘁粋€(gè)月，甚至更長，這在限購的大城市里，可能影響到買房和買車搖號(hào)資格。其實(shí)各地都有很多人力公司代繳納社保和公積金，收取的費(fèi)用一個(gè)月也就百元左右，除費(fèi)外，公司和個(gè)人部分繳納費(fèi)用都你自己出就可以，還可以自主選擇公積金繳納的基數(shù)，公積金繳納基數(shù)越高，公積金可以貸款的數(shù)額就越高。百度一下當(dāng)?shù)氐纳绫９e金代繳，再去工商局網(wǎng)站查下這家公司的資質(zhì)，很容易搞定。公積金和社保還可以分開繳納，對(duì)于單位繳納公積金基數(shù)低的人來說，在買房前停繳單位的公積金，去公司自己繳納一個(gè)更高的基數(shù)，以此得到更多的公積金貸款，可以省下很可觀的利息。

6不要早還房貸

篇8

創(chuàng)新組合是實(shí)現(xiàn)利率市場化的重要一步

在降低利率的同時(shí)，將利率浮動(dòng)區(qū)間放寬這一組合具有創(chuàng)新性，既推進(jìn)了利率市場化，又實(shí)現(xiàn)了事實(shí)上的非對(duì)稱降息，這是利率市場化的進(jìn)程殊的安排。

存款利率的上浮，會(huì)加劇本來已經(jīng)激烈的攬存爭奪戰(zhàn)，導(dǎo)致存款利率價(jià)格上升，即使降低基準(zhǔn)利率，實(shí)際存款利率也不會(huì)變動(dòng)。實(shí)際上在政策出臺(tái)后，就有六大行包括工、中、建、農(nóng)、交和郵儲(chǔ)，對(duì)自己的一年期存款利率進(jìn)行上浮，最高的一年期存款利率達(dá)到了3.575的上限。存款利率上浮也為貨幣寬松之后未來通脹治理預(yù)留空間。貸款利率方面在下調(diào)后，最低利率可以低到5.04%，這在投資回報(bào)率下降，信貸需求不足的情況下，有效降低了企業(yè)融資成本，保證企業(yè)投資熱情與正回報(bào)，可以有效的刺激信貸增長。利率浮動(dòng)放寬后可以依據(jù)市場的資金供給需求進(jìn)行資金價(jià)格的調(diào)整，不至于扭曲了金融市場的定價(jià)機(jī)制，有利于撫平資金供給不平衡時(shí)所產(chǎn)生的資金流動(dòng)不暢，這是利率市場化的主要作用。

在降息的同時(shí)擴(kuò)大存貸款利率幅度區(qū)間，顯示在保持商業(yè)銀行存貸款名義利差大致平穩(wěn)的同時(shí)，有更大積極性進(jìn)行差異化利率浮動(dòng)來激發(fā)貸款需求，將會(huì)考驗(yàn)不同銀行的定價(jià)能力和創(chuàng)新能力。未來的一段時(shí)間內(nèi)，中國可能繼續(xù)其在利率市場化方面的探索，但從目前的區(qū)間管理來看，留給市場的空間確實(shí)已經(jīng)變大很多。

存款、貸款需要“貨比三家”了

利率浮動(dòng)之后，各大商業(yè)銀行就有空間根據(jù)自身客戶情況，以及議價(jià)能力，調(diào)整本身的存貸款利率，這樣就會(huì)有存貸款在不同銀行出現(xiàn)利率不同的情況，所以存款也好、貸款也好，都需要睜大眼睛了，這對(duì)中國存貸款客戶來說是一個(gè)不小的沖擊，特別是家庭存款者。需要更多的注意各家銀行利率的變化，這對(duì)以前的家庭儲(chǔ)戶來講，是一個(gè)全新的任務(wù)。比如說以10萬元一年期存款為例， 按照最高優(yōu)惠率存款與最新基準(zhǔn)利率計(jì)算相差325元。同一筆10萬元5年期存款，存在不同銀行，目前執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行利率僅為5.1%，執(zhí)行上浮10%利率的銀行利率最高，為5.61%，兩者相差0.5個(gè)百分點(diǎn)。如果市民存款10萬元，存在利率最低的銀行，5年后利息收入共計(jì)為25500元，如果存在執(zhí)行上浮10%利率的銀行，則5年后利息收入為28050元，兩者相差2550元。市民存款理財(cái)時(shí)，可“貨比三家”，選擇最優(yōu)惠存款利率銀行。

降息對(duì)房地產(chǎn)市場來說是個(gè)好消息

降息對(duì)于購房者們來說是個(gè)好消息，減輕了購房者的利息負(fù)擔(dān)和還款壓力。以20年期限的100萬元的貸款為例，此次降息后，基準(zhǔn)利率調(diào)整為6.8%，以此計(jì)算購房者每月的月供為7633.4元，下降了接近150元，利息總額83.2萬元，減少了3.6萬元，是一筆不小的數(shù)目。

由于目前貸款利率較高，很多房貸族都會(huì)想要提前還款，但是今年提前還貸卻需要三思而行。以現(xiàn)行的5年以上貸款基準(zhǔn)利率6.80%計(jì)算，八折以后是5.44%，而即使拿不到八折的優(yōu)惠，八五折后的利率也達(dá)到了5.78%。盡管當(dāng)前投資環(huán)境不太理想，但是市面上仍然有不少理財(cái)產(chǎn)品可以達(dá)到5.5%以上的收益率。同時(shí)，明年的經(jīng)濟(jì)情況還是一個(gè)未知數(shù)，誰也不能保證是否會(huì)有好的投資機(jī)會(huì)，因此，與其將閑錢拿去提前還貸，不如留在手里尋找更好的投資機(jī)會(huì)。

對(duì)于房地產(chǎn)商而言，他們就“樂呵了”，降息對(duì)樓市具有刺激效果是毋庸置疑，信貸和貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑沟瞄_發(fā)商最壞時(shí)期已經(jīng)過去了。首先是刺激房貸需求量，釋放更多市場有效剛性需求和部分改善需求，有利樓市銷售成交繼續(xù)保持上升。其次是房企貸款融資成本下降和銷售回款壓力相對(duì)降低，有利提振樓市信心。最后，下降購房者的貸款支出成本，可緩解還貸壓力和對(duì)信心的恢復(fù)。

5月在各地地方政府已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了有限的松綁，剛性需求開始蘇醒，成交量開始回升，在這個(gè)時(shí)刻降息，將繼續(xù)刺激剛需入市，回升的房價(jià)也會(huì)讓很多有購房意愿者蠢蠢欲動(dòng)。

但不需要對(duì)房價(jià)重新走入上升通道有太多擔(dān)心，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控整體上并沒有放松，限制了投機(jī)性需求后，僅憑剛需，要消化空置房的庫存需要時(shí)間。下半年保障房的投入也可以為熨平供需矛盾提供彈藥。

經(jīng)濟(jì)下行擔(dān)憂“KO”降息利好

面對(duì)6月4日到6月7日四個(gè)交易日連續(xù)下跌的不利局面，盡管央行8日意外降息，但是從8日市場表現(xiàn)看，并不為利好所動(dòng)，除了早盤跳空高開后，全天基本處于弱勢(shì)震蕩格局中，在降息利好與經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的PK中，空方明顯占據(jù)上方。期盼的反彈并沒有隨著降息利好的出臺(tái)而出現(xiàn)。從近日的走勢(shì)看，股民仍需繼續(xù)煎熬，等待市場情緒從根源上發(fā)生變化，即對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的擔(dān)憂情緒的緩解。

更巧合的是此次降息和上次降低存款準(zhǔn)備金時(shí)A股走勢(shì)如出一轍，上次跌破2400點(diǎn)，這次跌破2300點(diǎn)，這不是偶然的巧合，說明中國的貨幣政策其實(shí)早已關(guān)注股市在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)向。

篇9

2008年1月1日起房貸統(tǒng)一執(zhí)行新利率，一次性消化2007年央行多次加息所增加的負(fù)擔(dān)。房奴如蝸牛般背上越來越重的殼，許多房奴對(duì)生活膽戰(zhàn)心驚，最擔(dān)心的是工作的浮動(dòng)，意外事件的發(fā)生。朋友聚會(huì)時(shí)常缺席，買廉價(jià)衣服,去廉價(jià)飯店，無債一身輕時(shí)逍遙快活的娛樂活動(dòng)幾乎中斷……生活質(zhì)量大打折扣；而有的房奴雖身著沉重的外殼，依舊過得活色生香，滿足了安全需要同時(shí)，帶來了極大的幸福滿足感，不再動(dòng)蕩，心不再漂泊……那么，房奴夫妻幸福指數(shù)究竟有多少，眾說紛紜，讓我們拭目以“看”！

房奴的現(xiàn)實(shí)縮影

多數(shù)房奴共同心聲

痛苦指數(shù)：

講述人：林知年齡：33歲房奴期限：15年住房面積：120平方米所在地：廣州

林知的朋友最近都明顯感覺到了他的變化，自從他的妻子準(zhǔn)備要個(gè)寶寶后，他的世界就發(fā)生了翻天覆地的變化，為了容寶寶的一席之地，在妻子的再三說服下，他的房子從原來的69平米換成了120平米，為的是當(dāng)寶寶降世時(shí)，丈母娘趕來照顧“方便”，然后他的生活圈就變成了兩點(diǎn)一線，家――單位。曾經(jīng)是“飯局”的積極組織者的他，開始以各種借口拒絕參加活動(dòng)。以前每周必去的健身被取消。所有娛樂的取消帶給了林知夫妻巨大的心里落差，一時(shí)很難適應(yīng)。

“買了房之后，我的生活完全變了。最要命的是，這種改變不是一年半載，而是漫長的15年！”林知提及現(xiàn)在的生活，他已經(jīng)沒有了當(dāng)初的欣喜，顯得頗有些無奈。更令他痛苦的是，如今他的高薪是在多次跳槽后換來的，現(xiàn)在他每月還款占收入的50%，面對(duì)工作如履薄冰外，還一次次錯(cuò)過絕佳的跳槽機(jī)會(huì)，本來在事業(yè)發(fā)展期，可現(xiàn)在一切以還貸為前提，坐看機(jī)會(huì)消逝……而且看著利息的一次次上升，林知感慨道，這么下去，10年，我一輛車就當(dāng)泡沫“蒸發(fā)”了……當(dāng)生活質(zhì)量巨變后，連他的妻子在擦120平米地板時(shí)都“咬牙切齒”，當(dāng)初真不該給自己“找罪受”，能有房住不就行了……

舉案說法：近兩年，房價(jià)一路躥升，貸款利息一漲再漲。在房價(jià)不斷攀升的2005年到2006年第一季度，市場上已經(jīng)無法找到中低價(jià)格的房地產(chǎn)，導(dǎo)致很多購房者背上了沉重的還貸負(fù)擔(dān)；同時(shí)中國人民銀行2004、2006、2007年先后宣布加息,進(jìn)一步加重了人們對(duì)房貸負(fù)擔(dān)提升的擔(dān)憂。高房價(jià)和對(duì)高利率的雙重?fù)?dān)憂導(dǎo)致人們擔(dān)心會(huì)像奴隸一樣為銀行工作，所以“房奴”這個(gè)詞成為房地產(chǎn)泡沫的象征。“房奴”是指城鎮(zhèn)居民抵押貸款購房，在生命黃金時(shí)期中的20到30年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例償還貸款本息，從而造成居民家庭生活的長期壓力，影響正常消費(fèi)。購房影響到自己教育支出、醫(yī)藥費(fèi)支出和撫養(yǎng)老人等，使得家庭生活質(zhì)量下降，甚至讓人感到奴役般的壓抑。在享受有房一族的心理安慰的同時(shí),也承受著“一天不工作，就會(huì)被世界拋棄”的精神重壓。很多按揭買房的人自稱為“蝸?！币蛔?，不敢輕易換工作，不敢娛樂、旅游，害怕銀行漲息，擔(dān)心生病、失業(yè),更沒時(shí)間好好享受生活。他們常常戲稱自己正在堅(jiān)定地叩響“憂郁癥”的大門，甚至一只腳已經(jīng)邁了進(jìn)去。

一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，我國城市購房居民中，91.1%的人使用了按揭的方式。其中，31.75%的人月供超過收入的50%。面對(duì)高不可攀的房價(jià)、相對(duì)過低的收入，很多工薪勞動(dòng)者成為給銀行、開發(fā)商打工的“房奴”―――而我們經(jīng)年累月“養(yǎng)房”的實(shí)質(zhì)就是透支了我們贍養(yǎng)父母的費(fèi)用、透支了我們撫育子女的費(fèi)用、透支了我們改善生活品質(zhì)的費(fèi)用，而為失控的房價(jià)買單。

對(duì)策：

住房的改善本應(yīng)該提高生活質(zhì)量，但一些市民因購房時(shí)過高地估計(jì)了還款能力，給自己未來的生活質(zhì)量帶來不小影響。這就得看你消費(fèi)和負(fù)債的匹配問題。這種匹配應(yīng)該包含收入和消費(fèi)的匹配，現(xiàn)在和將來的匹配。如果不匹配的話，就會(huì)造成生活的失衡?！凹词宫F(xiàn)在處在收入高峰期，也要仔細(xì)斟酌負(fù)債，因?yàn)橥诵莺蟮幕ㄤN，全靠這個(gè)時(shí)候積攢。

買房子本身就是一項(xiàng)長期投資，畢竟多數(shù)人買房子一輩子就一次。按照國際通行的看法，月收入的1／3是房貸按揭的一條警戒線，越過此警戒線，將出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)，并可能影響生活質(zhì)量。建議你的住房消費(fèi)支出不要超過家庭收入比重的30%。買房時(shí)要考慮周全，倘若你對(duì)于長期負(fù)債沒有概念，只是覺得首付不算貴，月供工資還夠，還能剩點(diǎn)錢。于是買的房子超出實(shí)際需要的面積，超出自身能力范圍的價(jià)高房子。在還貸開始后，原有收入一下子被固定劃走一大塊。原有的消費(fèi)習(xí)慣一下子變得奢侈，原有的生活消費(fèi)都必須打折扣，使生活時(shí)時(shí)處處受制于房子。這種心理落差和現(xiàn)實(shí)尷尬的無奈就會(huì)讓你覺得供房就像被一座大山給壓著，因此事先考慮周全很重要。

我做房奴，為幸?！百I單”

幸福指數(shù)：

講述人：周鋒年齡：27歲房奴期限：3年住房面積：67平方米所在地：沈陽月供占收入總額：60%

我做房奴，挺幸福的，別看月供占我和妻子總收入的60%，不過再熬2年就過去了。為了能少還些利息，而且想早結(jié)束“無債一身輕”的束縛生活，我在單位開了“浮夸”的收入證明，因此每月還款6000多元。我本身做房地產(chǎn)銷售，有便宜樓盤自己就留了，不到20萬，比市價(jià)便宜六七萬，首付30%，還完房貸就剩1000多，妻子通情達(dá)理，婚禮都要求簡辦，她一個(gè)月3000，足夠我倆日常支出，彼此工作都很忙，又都在事業(yè)奮斗期，相對(duì)娛樂花銷不多，妻子又是事業(yè)女人，對(duì)穿著一點(diǎn)也不挑剔，一套職業(yè)裝，春夏秋冬。我做房奴負(fù)擔(dān)雖重，生活質(zhì)量卻沒受太大影響，做房奴，量力而行，就沒有痛苦而言，而且，每天一想到，這個(gè)月一定得還6000，我對(duì)待工作就更加賣力，壓力促進(jìn)我奮進(jìn)，即使出現(xiàn)意外，突然失業(yè)，大不了，還有雙方父母呢，只是做小輩的怎么能當(dāng)“啃老族”！李敖說的好，“不怕吃苦，頂多吃半輩子苦，越怕吃苦，讓你吃一輩子苦”，用在房奴身上再貼切不過。

舉案說法：房貸還款超過收入50%，一般會(huì)帶來較大消費(fèi)壓力，降低購房人的生活質(zhì)量。除高房價(jià)因素外，“房奴”群體的增大，與他們買房時(shí)“取大舍小”和不顧自己的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況有關(guān)。房奴的痛苦根源是什么？是沒有量力而行。一、你根本就不具備買房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。目前每年都有大量的畢業(yè)生，在目前的平均工資水平下顯然不可能買房置業(yè)，可很多大學(xué)生畢業(yè)不久就要結(jié)婚，還想一步到位。二、攀比心理作祟?！百I房”不再以“宜居”與“夠住”為目的。很多人的“置業(yè)”夢(mèng)想，是在“投資”、“攀比”、“一次到位，品質(zhì)生活”等的想法支配下完成的，但是在真正擁有“大房子”的夢(mèng)想之后，很多貸款購房者發(fā)現(xiàn)，自己夢(mèng)寐以求的“品質(zhì)生活”卻已經(jīng)開始離自己越來越遠(yuǎn)。地產(chǎn)大亨潘石屹說，買二手房才是中低收入者最好選擇。如果讓中低收入的家庭去購買新建的房子，就會(huì)出現(xiàn)收入和購買房子價(jià)格之間的很大差距和矛盾。三、你是高消費(fèi)一族。在一種經(jīng)濟(jì)不自覺心理的蠱惑下，今天的“房奴”，在明天可能還會(huì)成為“車奴”、“卡奴”、“小資奴”……那樣的話每月還貸100元也會(huì)影響你的生活。

對(duì)策：中國人的“居者有其屋”的觀念根深蒂固。但收入不同，選擇進(jìn)入的市場就要有所區(qū)分，高收入者可以進(jìn)入商品房市場，中等收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房，低收入者租住廉租房，這是購房人要選擇的，一個(gè)成熟的市場當(dāng)中，很大一部分人的需求是可以通過二手房，甚至長期租房來逐步滿足的。但在目前的購房人群中，很多人的心態(tài)是一定要有屬于自己的住房，而且首次置業(yè)者多數(shù)的選擇也是一手新房，這種做法就造成房奴的產(chǎn)生。幸福房奴周鋒，就很符合理性消費(fèi)。

寬敞、舒適的大房子固然是多數(shù)人的夢(mèng)想，但比夢(mèng)想更高貴的，是拒絕幻想，勇于面對(duì)現(xiàn)實(shí)，做出更符合現(xiàn)實(shí)的選擇。居者有其屋不等于居者買其屋，更不等于居者買新屋、買大屋，作為消費(fèi)者，拒絕貪婪，更多地把目光放在我們力所能及的租房租住、小居室或者二手房，讓“迫不得已的買房者有第二、第三個(gè)選擇”，這樣，我們最起碼可以遠(yuǎn)離“購房恐懼癥”，讓房子為自己將來的幸?！百I單”。

患上房奴焦慮綜合征

痛苦指數(shù)：

講述人：任婷年齡：37歲房奴期限：15年住房面積：131平方米所在地：大連

任女士看中了某個(gè)地段的房子，她盤算著，那離兒子學(xué)校近、交通方便、各種配套設(shè)施都比較完備。她生怕這套理想的房子被別人搶先買去，于是寢食難安，開盤那天的凌晨就去排隊(duì)領(lǐng)號(hào)。“能不著急嗎？要是買晚了，搶不到好位置不說，沒準(zhǔn)連價(jià)錢也得翻番呢。”任女士的老公張先生一咬牙花60多萬買了套120平米的房子，從銀行貸款30萬元，15年還清，可每月必須還貸3000余元，這實(shí)在讓他笑不起來。2007年央行連續(xù)5次加息，張先生看著還貸額越來越高，“15年內(nèi)不定要加幾次息呢，我這是在經(jīng)受著慢性折磨，真無法把握未來！”因?yàn)閺埾壬孪染秃推拮拥囊庖姴唤y(tǒng)一，任女士以兒子相要挾，以將來娶妻為借口，張先生從母親那里拿了10萬，為自己中年還當(dāng)“啃老族”而心有不安，而且目前遇到事業(yè)瓶頸，甚至隨時(shí)遭遇“斷供”危機(jī)，讓張先生身心俱疲，最近胃病犯了，家庭矛盾升級(jí)，自從買了房子，家就從沒“消停”過，爭吵聲不止，幼小的兒子委屈地問爸爸，“爸爸，我哪不乖了嗎？！要不，我不上學(xué)了吧！”……

舉案說法：對(duì)很多人來說，購房已不是個(gè)人行為，甚至是一個(gè)家庭、一個(gè)家族在供房。有人用“六一模式”概括全家供房的情景：6個(gè)人，青年夫妻、男方父母、女方父母用多年的積蓄共同出資，在城市里買一套房，因此，很多兒女在無奈情況下成了“啃老一族”，感覺“愧對(duì)父母”，心理承受著又一層的心理壓力。

另據(jù)最新調(diào)查顯示，54.3%的消費(fèi)者認(rèn)為加息不能抑制房價(jià)的上漲，但給真正購房者加重負(fù)擔(dān)，有22.3%的消費(fèi)者認(rèn)為“利率對(duì)房地產(chǎn)市場的實(shí)際影響較小，但對(duì)消費(fèi)者的心理影響較大”，到底買房給消費(fèi)者帶來哪種痛苦呢，看一下最新的調(diào)查表：

按照供樓壓力對(duì)生活質(zhì)量的影響，由高至低分為初級(jí)、中等、嚴(yán)重和斷供4個(gè)等級(jí)，看看這些瞬間成為“負(fù)翁”的人，買房前后的生活差異有多大。

生活質(zhì)量直線下降按揭辛苦指數(shù)：

數(shù)十年債務(wù)的精神折磨按揭辛苦指數(shù)：

家庭矛盾頻頻升級(jí)按揭辛苦指數(shù)：

斷供之痛苦不堪言按揭辛苦指數(shù)：

對(duì)策 ：房奴幸福與否，關(guān)鍵在于心態(tài)。既已淪為房奴，何不以積極的心態(tài)生活呢？首先，理性購房、量力而行是預(yù)防焦慮的根本。馬斯洛需求理論認(rèn)為，人類有5層需要，第一層是生理的需要，第二層是安全的需要，第三層是感情的需要，第四層是尊重的需要，第五層是自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的需要。當(dāng)人均收入超過1000美元的時(shí)候，我們開始從溫飽進(jìn)入小康，這預(yù)示著我們的消費(fèi)從供應(yīng)型的購買轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營型的購買?，F(xiàn)在購房一族，尤其是中年人淪為房奴，很大部分原因是買房不再是安全的需要，而是進(jìn)一步進(jìn)入了滿足自己精神需求的文化型購買。我國的傳統(tǒng)文化觀念是安居才能樂業(yè)，當(dāng)安全需要不再是問題，文化型購買就要理智消費(fèi)，這是為了讓生活變得更加有質(zhì)量的行為，沒必要讓自己重新回歸起點(diǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期事先控制好，給心里打一劑強(qiáng)效定心丸，相對(duì)的家庭矛盾就會(huì)減少很多，至于因利息而造成房貸增加，想想未來房子升值就全都彌補(bǔ)了，心態(tài)決定幸福度。其次，當(dāng)壓力過大出現(xiàn)了注意力不集中、失眠、健忘等，應(yīng)多參加活動(dòng)如看電影，以分散精力。一些便宜的運(yùn)動(dòng)與娛樂還是不能缺少的，否則數(shù)十年的快樂時(shí)光全被房子給攪得“烏煙瘴氣”多得不償失！

打好小算盤，做快樂房奴

幸福指數(shù)：

渠道1：多渠道理財(cái)，緩解加息壓力

講述人：黃海 年齡：35歲房奴期限：20年所在地：上海還款額度：6000多元

黃先生3年前，在上海市中心買了一套房子，貸款80多萬元。當(dāng)時(shí)貸20年期，可以負(fù)擔(dān)每月6000多元的還款額度?？纱撕筮B續(xù)幾次加息，讓他感覺到了壓力。前幾次加息后，他把手中的資金集中起來，還了一部分貸款。再又一次頻繁加息時(shí)，黃先生意識(shí)到提前還貸是一種緩解壓力的辦法，但不能根本上轉(zhuǎn)移加息所帶來的壓力，也許投資是轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的更好方法。他把一部分錢存入了銀行，以備不時(shí)之需。他認(rèn)為用來購買貨幣市場基金，其收益率比銀行的利息更高，可以抵消房貸利息上漲的負(fù)擔(dān)，于是他把手中資金20多萬元買成了基金，兩個(gè)月下來，凈賺3萬多元，收入不菲。他還用一部分資金購買了銀行的理財(cái)產(chǎn)品，多渠道理財(cái)，收益將相對(duì)更穩(wěn)定。

渠道2：以房養(yǎng)貸，買房出租添資產(chǎn)

講述人：朱可 年齡：27歲房奴期限：20年所在地：北京

朱可大學(xué)畢業(yè)后留北京工作才4年，每月收入5000元左右，一直在北京租房住。房價(jià)一天天上漲，他和家人越來越擔(dān)心今后在北京買不起房。隨后，奮不顧身地做起了房奴，父母替他首付，自己貸款幾十萬，在市中心買了一套二手房。

朱可自己并沒有入住，而是出租出去。這套房子在市中心，每月可租3000元左右，足以還每月的貸款，他還住在原來租的房子里，每月只付1000多元。他幾乎什么也沒改變，卻多了一套自己的產(chǎn)權(quán)房，而且這套房子還不斷升值。幾年后，我結(jié)婚時(shí)可以重新裝修一下，當(dāng)做新房！

渠道3：利用土地差價(jià)，讓資本升值

講述人：趙露 年齡：36歲房奴期限：10年所在地：上海

幾年前，趙露在市中心買了一套70多平米的房子，結(jié)婚生孩子之后，覺得房子不夠住，又在上海與江蘇交界的郊區(qū)，買了一套大戶型的住宅，那套房子40多萬元，首付了一部分，每月只需還貸1000多元。

因暫時(shí)孩子讀書，不去那住，簡單裝修后，趙露把那套郊外的房子出租，房租與月還貸額相當(dāng)，基本沒有負(fù)擔(dān)。她還與銀行簽訂了固定利率貸款，即使再加息，風(fēng)險(xiǎn)也是銀行擔(dān)著。她想等孩子大了，全家再住到郊區(qū)，然后把城里的房子出租或出售，變現(xiàn)后添點(diǎn)錢在市內(nèi)買套更大的。當(dāng)現(xiàn)有的錢不斷增值時(shí)，加息就不構(gòu)成負(fù)擔(dān)，否則不理財(cái)不投資，即使不加息也存有風(fēng)險(xiǎn)。

舉案說法：找更好的理財(cái)之道，來消化因?yàn)橘J款利息上升而增加的還款壓力。

篇10

導(dǎo)讀：由于我國經(jīng)濟(jì)正處在高速發(fā)展期，雖然房地產(chǎn)的投資相對(duì)其他市場投資風(fēng)險(xiǎn)較大，但保值增值效應(yīng)也相對(duì)明顯，因此，國際游資與國內(nèi)資本紛紛涌入房市，不僅推高了價(jià)格，也加大了不該有的泡沫。破解這一困局，亟待從制度健全、政策完善、政府自律、市場規(guī)范、投資引導(dǎo)、投機(jī)打擊等多個(gè)方面，予以漸進(jìn)的優(yōu)化和提振，使貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)效應(yīng)真正得以充分發(fā)揮。

DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2012.02.018

目前，我國的貨幣政策傳導(dǎo)效應(yīng)主要是信貸機(jī)制和利率機(jī)制，貨幣政策通過影響貨幣市場和金融機(jī)構(gòu)的行為來影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)。但是，房地產(chǎn)價(jià)格在已有的貨幣政策框架中并未得到足夠重視和體現(xiàn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)市場迅速擴(kuò)張，其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響日益增強(qiáng)，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與GDP之間呈現(xiàn)出一定的正相關(guān)性，房地產(chǎn)市場已成為宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”之一。因而，房地產(chǎn)市場對(duì)我國貨幣政策的影響越來越大，其規(guī)模擴(kuò)大的急速性和價(jià)格變化的波動(dòng)性，不僅影響著貨幣的供給與需求，也在很大程度上影響著貨幣政策的制定、實(shí)施和傳導(dǎo)的效率。理性解讀我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)的內(nèi)在機(jī)理、深刻剖析我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)中的問題成因，將有助于優(yōu)化房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策、完善房地產(chǎn)市場的操控機(jī)制，從而規(guī)范房地產(chǎn)市場的各種行為、保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

一、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)的內(nèi)在機(jī)理

貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)是貨幣政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)中的第一個(gè)環(huán)節(jié)，即：中央銀行根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和金融形勢(shì)的階段性態(tài)勢(shì)進(jìn)行相應(yīng)的貨幣政策操控，由此形成貨幣政策通過其傳導(dǎo)變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊。貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格主要有三種途徑：利率途徑、信貸途徑、資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑。

（一）利率途徑

房地產(chǎn)業(yè)是受利率變動(dòng)影響最大的行業(yè)之一。由于大多數(shù)消費(fèi)者缺乏一次性付款購買的能力，而多采用住房抵押貸款的方式進(jìn)行購買，即消費(fèi)者以所買住房作為抵押物向住房公積金管理機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)購房貸款，在一定的期限內(nèi)按貸款合同償還本金和利息。因此，貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的利率途徑可以表述為：如果利率提高，消費(fèi)者的還款額增加，一部分消費(fèi)者退出房地產(chǎn)市場，需求的下降導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下跌；反之，如果利率降低，消費(fèi)者的還款額減少，一部分潛在消費(fèi)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場，需求的上升導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

另外，利率政策作為一種政策信號(hào)會(huì)影響人們對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期。當(dāng)中央銀行提高利率時(shí)，購房者可能會(huì)預(yù)期央行將采取一系列的緊縮政策，如面對(duì)政策的風(fēng)險(xiǎn)，不少房地產(chǎn)市場的投資者就可能退出房地產(chǎn)市場，而房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者也可能會(huì)出現(xiàn)提前還貸的情況。因此，從這一角度看，提高利率也會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，從而降低房地產(chǎn)價(jià)格。

（二）信貸途徑

貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的信貸途徑可以表述為：如果央行采取擴(kuò)張性貨幣政策，如買入有價(jià)證券、增加再貸款、降低再貼現(xiàn)率和法定存款準(zhǔn)備金率等貨幣政策來增加貨幣供應(yīng)量，商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款增加，其發(fā)放貸款的能力提高，住房貸款隨之增加，從而擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場的有效需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升；反之，如果央行采取緊縮性貨幣政策，如賣出有價(jià)證券、減少再貸款、提高再貼現(xiàn)率和存款準(zhǔn)備金率，來減少貨幣供應(yīng)量，商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款減少，其貸款能力降低，住房貸款被削減，從而減少房地產(chǎn)的有效需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。

（三）資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑

按照托賓的說法，貨幣、債券、股票和房地產(chǎn)等資產(chǎn)一起共同組成了投資者的資產(chǎn)組合。理性投資者會(huì)根據(jù)不同資產(chǎn)的收益、風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性的變化，調(diào)整組合各種資產(chǎn)的比例，以達(dá)到投資效用的最大化。如果央行實(shí)行擴(kuò)張性的貨幣政策，降低利率和增加貨幣供應(yīng)量，貨幣資產(chǎn)的收益率下降、邊際效用降低，原有的資產(chǎn)組合被打破，投資者會(huì)減少資產(chǎn)組合中貨幣資產(chǎn)的比例，而增加非貨幣資產(chǎn)的比例，以形成新的均衡，從而導(dǎo)致非貨幣資產(chǎn)的需求增加、價(jià)格上升。另外，股票對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要包括財(cái)富效應(yīng)和替代效應(yīng)。當(dāng)央行實(shí)行擴(kuò)張性的貨幣政策，股票價(jià)格上漲，那么持股者的財(cái)富增加，消費(fèi)增加，同樣也會(huì)增加他們對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，發(fā)生財(cái)富效應(yīng)；另一方面，當(dāng)股票價(jià)格下跌時(shí)，投資房地產(chǎn)市場的收益率將大于投資股票的收益率，那么部分資金就會(huì)由股票市場流入房地產(chǎn)市場，出現(xiàn)替代效應(yīng)。

二、我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)的問題成因

通過我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)的內(nèi)在機(jī)理的解析，不難發(fā)現(xiàn)，我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)，不僅存在渠道過于單一、市場作用虛弱、管制過于主觀，而且，約束條件過于嚴(yán)苛、政策效應(yīng)不夠明顯、市場效率相對(duì)低下。以上問題的成因主要有三：

首先，利率管制所形成的利率扭曲，導(dǎo)致利率結(jié)構(gòu)失衡，內(nèi)在緊縮效應(yīng)加大，從而影響利率結(jié)構(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向作用的發(fā)揮，制約了利率政策有效性的提高。

其次，利率管制無法形成合理、科學(xué)的市場利率，使中國人民銀行的貨幣政策只能局限于貨幣供應(yīng)量目標(biāo)。由于存貸款利率沒有市場化，中國人民銀行不可能通過公開市場操作來改變存款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性和貨幣市場利率，并通過利率的期限結(jié)構(gòu)影響長期利率，也無法通過投資、消費(fèi)、進(jìn)出口等總需求的構(gòu)成因素的變化來調(diào)節(jié)總需求，而只能把貨幣供應(yīng)量作為貨幣政策調(diào)控的中介目標(biāo)。但是，由于貨幣需求的不穩(wěn)定性和貨幣供給的內(nèi)生性，使央行不能精確控制貨幣供應(yīng)量，因而，難以達(dá)到貨幣政策調(diào)控真正的預(yù)期目標(biāo)。所以，正確的做法，應(yīng)該是從擴(kuò)大存貸款利率浮動(dòng)入手，漸進(jìn)式地實(shí)現(xiàn)利率的市場化，從而真正借助市場的無形之手，在科學(xué)合理的政策的輔助下，實(shí)現(xiàn)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的諸多市場商品的價(jià)格的合理漲跌。

第三，資本市場傳導(dǎo)貨幣政策的效率較低。金融市場作為一個(gè)完整的系統(tǒng)，是由資本市場和貨幣市場相互融合而成。其中貨幣市場處于基礎(chǔ)性地位，這是短期基準(zhǔn)利率的生成地，也是中央銀行市場公開操作的場地。資本市場傳導(dǎo)效率低的成因是市場監(jiān)督、管理體系不規(guī)范，即存在多元利益主體，從而形成了多頭掌控的市場管理格局。

三、我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)的提振策略

在我國目前實(shí)際條件下，房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)的提振策略可以從以下幾方面著手：

（一）健全城市土地儲(chǔ)備制度，嚴(yán)格規(guī)范政府行為

土地儲(chǔ)備制度為土地一級(jí)市場的行為提供了規(guī)范。在一級(jí)市場的買賣中，政府行為對(duì)土地價(jià)格的影響乃至對(duì)房價(jià)的影響至關(guān)重要。政府在轉(zhuǎn)讓國有土地的時(shí)候，往往并不采用公開競標(biāo)的方法，更多的常常是行政劃撥或協(xié)議轉(zhuǎn)讓，這樣的行為比例越高，就越會(huì)使土地價(jià)格乃至房屋價(jià)格偏離市場價(jià)格，從而使貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響大打折扣。所以，要進(jìn)一步健全土地儲(chǔ)備制度，更好地規(guī)范政府行為，使土地一級(jí)市場價(jià)格更加透明化、合理化市場化。

（二）完善房地產(chǎn)金融政策，加速相關(guān)金融立法

當(dāng)前與房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)尚不健全，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展主要依靠央行、銀監(jiān)會(huì)的文件，而房地產(chǎn)屬于政策性很強(qiáng)的行業(yè)，受政策影響較大，所以應(yīng)加速制定和完善住房金融運(yùn)作的法律法規(guī)，如《住宅金融法》、《房地產(chǎn)抵押貸款法》等，為房地產(chǎn)金融參與者提供可靠依據(jù)，禁絕暗箱操作。

（三）積極推進(jìn)信貸利率市場化

中央銀行應(yīng)通過調(diào)整和完善政策體系，有效運(yùn)用貨幣政策工具，理順資本市場與貨幣市場的關(guān)系，充分發(fā)揮資本市場對(duì)貨幣政策的傳導(dǎo)作用，拓寬貨幣市場與資本市場的資金流通渠道。

（四）增加金融工具和投資渠道

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，形成了可觀的利潤空間，全國上下投資、投機(jī)房地產(chǎn)的熱潮一浪高過一浪，不僅增加了不該有的房地產(chǎn)泡沫，也大大降低了央行貨幣政策的有效性。因此，必須切實(shí)增加金融工具及其衍生手段，不斷拓寬國民有效的多元投資渠道，從而減少房地產(chǎn)投資、投機(jī)的盲目性和集聚性，增強(qiáng)貨幣政策的有效性。

（五）發(fā)展規(guī)范的房地產(chǎn)金融市場

實(shí)際上，中國只有房地產(chǎn)信貸而沒有真正意義上的房地產(chǎn)金融，原因是金融改革落后于房地產(chǎn)改革大約7年，因此，以往的房地產(chǎn)融資手段只有銀行信貸一條路。為了抑制居高不下的房價(jià)，建立房地產(chǎn)與金融市場的互通、互補(bǔ)機(jī)制，必須大力發(fā)展真正意義上的房地產(chǎn)金融市場。

（六）控制游資對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)

由于近年來中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和對(duì)未來的預(yù)期，國際游資紛紛涌入中國市場。同時(shí)，基于中國的外匯管制體制和相對(duì)狹窄、單一的投資渠道，加之人民幣升值的預(yù)期和房地產(chǎn)良好的保值增值功能，國外投資者對(duì)我國房地產(chǎn)的投資和投機(jī)日益增長，使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。更有甚者，在中央對(duì)房地產(chǎn)一輪又一輪的宏觀調(diào)控中，一些地方依然盲目地把尋找海外資本作為解決本地資金短缺的主要對(duì)策，甚至將海外資本進(jìn)入中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場看成房市健康有潛力的標(biāo)志。所有這一切，都在一定程度上加大了房地產(chǎn)的市場泡沫，埋下了日益嚴(yán)重的潛在隱憂。為此，我國宏觀調(diào)控中應(yīng)嚴(yán)格控制海外資金對(duì)房地產(chǎn)的盲目投資，禁絕對(duì)房地產(chǎn)的惡意投機(jī)，并在制度設(shè)計(jì)、政策安排、利率與稅率導(dǎo)向上，將國外購房與國內(nèi)購房、自住用房與投資用房、高檔住房與保障性住房嚴(yán)格予以區(qū)分。

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