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篇1

關(guān)鍵詞：住房公積金；制度缺陷；改制；政策性住房金融

中圖分類(lèi)號(hào)：F830．31　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1006-1428(2008)09-0019-04

政策性住房金融機(jī)構(gòu)是指圍繞住房融資由政府發(fā)起或支持成立的金融機(jī)構(gòu)體系。旨在調(diào)控住房貸款規(guī)模和結(jié)構(gòu)，提高住房貸款流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)政府在住房市場(chǎng)上的公共性職能。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，我國(guó)應(yīng)該建立專(zhuān)門(mén)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，并以此為主體解決普通消費(fèi)者的住房金融需求，改變目前以商業(yè)銀行為主的局面。目前，各地住房公積金管理中心具有這種政策性住房金融機(jī)構(gòu)的雛形。政府可以在此基礎(chǔ)上，對(duì)公積金管理中心進(jìn)行相應(yīng)改制，成立國(guó)家住房銀行，采取強(qiáng)制儲(chǔ)蓄與自愿儲(chǔ)蓄相結(jié)合的方式籌集信貸資金，實(shí)行資金封閉運(yùn)行，并給予住房?jī)?chǔ)蓄銀行一定的財(cái)政補(bǔ)貼，保證機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)行。

一、改制的必要性

(一)政策性住房金融主導(dǎo)的住房市場(chǎng)比較穩(wěn)定

保障基本住房是改善和保障民生的基本內(nèi)容之一，解決住房問(wèn)題需要金融的支持。目前，我國(guó)住房金融支持仍存在根本性的問(wèn)題未解決：沒(méi)有真正的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，住房公積金制度對(duì)中低收入家庭的保障作用沒(méi)有完全體現(xiàn)；低收入家庭住房融資十分困難，中等以下收入的居民中只有不足5％的家庭有可能獲得住房商業(yè)貸款。由于住房產(chǎn)品具有特殊社會(huì)性，完全由市場(chǎng)機(jī)制來(lái)完成住房產(chǎn)品的供求協(xié)調(diào)與金融支持是不可能的。日前我國(guó)的實(shí)際情況已充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。除住房公積金貸款以外，我國(guó)尚未有直接面向中低收入者發(fā)放的低息或無(wú)息貸款。對(duì)于廣大中低收入人群來(lái)說(shuō)，如果缺乏政策性住房制度及相應(yīng)的金融支持，就無(wú)法盡快實(shí)現(xiàn)政府“人人享有適當(dāng)住房”的政策目標(biāo)，難以滿足弱勢(shì)人群的住房需求，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展將帶來(lái)不利影響。

(二)政策性住房金融是健全有效金融體系不可或缺的部分

1、住房產(chǎn)業(yè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。市場(chǎng)機(jī)制是無(wú)法自行緩解住房市場(chǎng)上的供求矛盾與金融扭曲的，政府有必要通過(guò)政策性金融手段來(lái)建立可持續(xù)的宏觀調(diào)控機(jī)制。

2、由于住宅產(chǎn)品的特殊性，各國(guó)政府往往都根據(jù)住宅產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)特征，在相應(yīng)的金融支持制度安排中，分別采取政策性金融支持與商業(yè)性金融支持的不同方式。市場(chǎng)機(jī)制解決的是高收入人群的住宅供求問(wèn)題，政府參與的政策性金融機(jī)制解決的是中低收入人群的住宅供求問(wèn)題。

3、建立完善的現(xiàn)代政策性金融體系，要求補(bǔ)上住宅政策性金融這一環(huán)節(jié)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)證明，在住房產(chǎn)業(yè)中要處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系，需要有政策性金融機(jī)制。顯然，在五個(gè)部分中，我們最缺少的就是政策性住房金融，相關(guān)制度、機(jī)構(gòu)、工具的創(chuàng)新已迫在眉睫。

(三)住房公積金制度由于設(shè)計(jì)的缺陷無(wú)法發(fā)揮政策性住房金融的作用

1、住房公積金管理中心定位模糊。按照《住房公積金管理?xiàng)l例》，公積金管理中心被定位于“不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位”。但實(shí)踐當(dāng)中，公積金管理中心卻并不是一個(gè)“不營(yíng)利”的單位許多地方的公積金管理中心正扮演著一個(gè)“金融機(jī)構(gòu)”的角色，定位比較模糊。

2、住房公積金制度設(shè)計(jì)存在缺陷，形成新的收入分配不公。住房公積金的繳存，是以職工工資為基礎(chǔ)的，這就使收入分配中的不合理現(xiàn)象投影到了住房公積金作為一種福利的分配上。更為嚴(yán)重的是，現(xiàn)行制度只規(guī)定了繳存公積金的月繳存基數(shù)上限，沒(méi)有嚴(yán)格限定最低繳存基數(shù)的下限，導(dǎo)致城市低收入職工公積金的繳存額偏低。公積金繳存本應(yīng)是“高收入者不補(bǔ)貼，中低收入者較少補(bǔ)貼，最低收入者較多補(bǔ)貼”，但國(guó)家住房公積金政策在執(zhí)行中體現(xiàn)出的“嫌貧愛(ài)富”，擴(kuò)大了收入差距，并且印證了一種馬太效應(yīng)――收入高的人群住房公積金提取也高，享受的優(yōu)惠貸款政策也多；相反，收入低的人群住房公積金提取也低、享受的優(yōu)惠政策也少。

3、覆蓋面仍然有限，住房公積金使用效率低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)尚有40％計(jì)430萬(wàn)左右的職工未參加住房公積金，而且這部分職工收入相對(duì)偏低，住房條件又急需改善，但他們卻無(wú)法享用政策性住房金融融資。形成政策性住房金融的空白。這違背了政策性住房金融建立的初衷和愿望。作為住房金融政策性金融融資的住房公積金貸款，其優(yōu)勢(shì)在于貸款利率低，年限長(zhǎng)，理應(yīng)受廣大城鎮(zhèn)職工居民的歡迎。但在實(shí)際運(yùn)作中住房公積金貸款政策性強(qiáng)，貸款額度低，制度限制多，運(yùn)作方式復(fù)雜、繁瑣，歸集余額中沉淀資金存款占46.46％，致使住房公積金貸款所占的比例不足住房金融融資總規(guī)模的1／8。

4、公積金籌集渠道狹窄和增值渠道單一，資金積累不能滿足實(shí)際需求。我國(guó)住房公積金從建立至今，其來(lái)源僅為城鎮(zhèn)在職職工，沒(méi)有其他的籌資渠道作補(bǔ)充，也沒(méi)有形成公積金貸款的證券化機(jī)制；同時(shí)，增值渠道的單一性(只能購(gòu)買(mǎi)國(guó)債)使公積金的增值收益不高，加上現(xiàn)有的利率體系的弊端等也影響了公積金作用的進(jìn)一步發(fā)揮。據(jù)中國(guó)社科院代東凱測(cè)算，截至2006年底，累計(jì)繳存了10多年的住房公積金只夠應(yīng)付21％繳存人的個(gè)人住房貸款需求，另外79％的繳存人只能處于奉獻(xiàn)的位置，根本無(wú)法索取回報(bào)。

5、住房公積金缺乏內(nèi)控和監(jiān)督機(jī)制，違規(guī)現(xiàn)象屢禁不止。近年來(lái)，全國(guó)發(fā)生了多起挪用、騙取住房公積金的案件，從一些縣、市爆出的住房公積金管理中心負(fù)責(zé)人動(dòng)輒貪污挪用上億元資金的情況看，這筆資金的流失已不在少數(shù)。反映出住房公積金制度運(yùn)行中確實(shí)存在一些問(wèn)題。由于監(jiān)督機(jī)制不健全，體制不順，多頭管理等，使違規(guī)使用、挪用公積金的現(xiàn)象屢有發(fā)生，對(duì)查出的違規(guī)行為處罰較輕甚至不作處罰，使這些現(xiàn)象有愈演愈烈之勢(shì)，嚴(yán)重抑制了公積金作用的正常發(fā)揮。

(四)商業(yè)銀行難以發(fā)揮作用

由于銀行的住房貸款與公積金貸款之間存在一定的利益競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因而銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)住房公積金貸款推介不夠，這是造成公積金個(gè)貸率低的直接原因。據(jù)了解，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲得銀行商業(yè)貸款時(shí)與銀行達(dá)成某種“協(xié)議”，銀行要求其在辦理購(gòu)房貸款時(shí)，必須推介銀行自營(yíng)性貸款，而銀行自營(yíng)性貸款利率比公積金利率要高。銀行接受住房公積金管理中心的委托發(fā)放貸款僅收取手續(xù)費(fèi)，還不到商業(yè)銀行貸款收入的1／20。而且住房公積金的手續(xù)繁瑣，因此，開(kāi)發(fā)商往往與銀行約定使用商業(yè)貸款而不是公積金貸款，這使得公積金貸款的利用率不高。實(shí)踐表明，目前我國(guó)政策性與經(jīng)營(yíng)性住房金融業(yè)混合運(yùn)作有諸多弊端。前者的運(yùn)作方式往往會(huì)拖垮后者，以政府行為

取代市場(chǎng)行為；后者的趨利性又往往會(huì)侵蝕前者，使前者的社會(huì)性項(xiàng)目變形走樣。

二、國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)借鑒

(一)普遍建立了政策性住房金融體系

由于住房關(guān)系到每個(gè)社會(huì)居民最基本的生存權(quán)利與個(gè)人福利，因此發(fā)達(dá)國(guó)家普遍建立了有本國(guó)特色的政策性住房金融體系。對(duì)于政策性住房金融，美國(guó)是較早的踐行者，其由政策性和商業(yè)性金融互動(dòng)形成的機(jī)制，是目前世界上最富成效的住房金融體系。

一是建立了新的監(jiān)管格局。如成立OTS取代了聯(lián)邦住房貸款銀行的大部分監(jiān)管職能，最終形成了OTS、聯(lián)邦住房貸款銀行體系、美聯(lián)儲(chǔ)、貨幣監(jiān)理署等交叉監(jiān)管的體制。二是住房金融二級(jí)市場(chǎng)得到高度發(fā)展。美國(guó)政府先后成立兩個(gè)帶有明顯政策性特征的住房金融機(jī)構(gòu)，聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)和政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)，負(fù)責(zé)對(duì)政策性住房貸款進(jìn)行擔(dān)保、資金支持、購(gòu)買(mǎi)抵押貸款以增加流動(dòng)性。在這一階段，兩大機(jī)構(gòu)開(kāi)始大量推出住房抵押貸款證券化，使得住房金融結(jié)構(gòu)獲得了革命性的變化，大大拓寬了住房金融二級(jí)市場(chǎng)的邊界。使得商業(yè)性的抵押銀行、共同基金等非金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)都全面參與到住房金融業(yè)務(wù)中，住房產(chǎn)業(yè)和住房金融都進(jìn)入了空前繁榮。

除了美國(guó)，戰(zhàn)后各國(guó)都根據(jù)自身需要設(shè)立了政策性金融機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施政府住房政策。代表性機(jī)構(gòu)例如日本住房金融公庫(kù)、法國(guó)土地信貸銀行、韓國(guó)住房銀行、泰國(guó)政府住房銀行、印度住房和城市開(kāi)發(fā)公司、巴西國(guó)家住房銀行、加拿大抵押貸款和住房公司等。

(二)政策性住房金融機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源廣泛

1、政府財(cái)政資金。政策性住房金融機(jī)構(gòu)對(duì)政府資金依賴較強(qiáng)，政府提供其全部或大部分資本金，還向其提供一定的運(yùn)營(yíng)資金。政府以此來(lái)管理或影響其住房金融活動(dòng)，使其有能力從事住房政策性金融業(yè)務(wù)。

2、發(fā)行債券籌資。發(fā)行長(zhǎng)期住房債券是一種主要籌資手段，通過(guò)這種方式進(jìn)行融資的比例正在逐步提高。

3、吸收儲(chǔ)蓄資金。吸收儲(chǔ)蓄對(duì)于住房金融機(jī)構(gòu)而言更為重要。它不僅將閑散小額資金集中起來(lái)用于住房信貸，更重要的是在于將其他消費(fèi)資金轉(zhuǎn)換為住房建設(shè)資金。但為了避免與其他金融機(jī)構(gòu)的摩擦，住房政策性金融機(jī)構(gòu)一般不直接吸收普通儲(chǔ)蓄。較為常見(jiàn)的是，通過(guò)其他金融機(jī)構(gòu)(尤其是儲(chǔ)蓄銀行)吸收儲(chǔ)蓄，然后再轉(zhuǎn)借給政策性金融機(jī)構(gòu)使用。

4、開(kāi)展強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄。一些發(fā)展中國(guó)家在資金不足的情況下，采取強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄方式解決住房信貸資金來(lái)源問(wèn)題，保障住房信貸資金規(guī)模。

5、從其他機(jī)構(gòu)借入。這些機(jī)構(gòu)主要為中央銀行、儲(chǔ)蓄銀行、契約儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)(養(yǎng)老金、人壽保險(xiǎn)公司)等長(zhǎng)期資金機(jī)構(gòu)。

(三)政策性住房金融機(jī)構(gòu)的資金運(yùn)用針對(duì)性強(qiáng)

住房貸款具有以下特點(diǎn)：(1)重點(diǎn)支持購(gòu)房者，提高自有住房率。發(fā)達(dá)國(guó)家住房政策性金融機(jī)構(gòu)一般不對(duì)建房予以支持，而重點(diǎn)支持購(gòu)房者。(2)對(duì)低收入者給予傾斜的優(yōu)惠政策。(3)間接貸款較為典型。不直接對(duì)個(gè)人貸款，而是貸給州或地方的住房機(jī)構(gòu)，作為這些機(jī)構(gòu)對(duì)低收入住房戶發(fā)放補(bǔ)貼貸款的再貸款。(4)僅提供部分資金，以國(guó)家資金推動(dòng)民間資金。

三、住房公積金改制為政策性住房金融體系的構(gòu)想

現(xiàn)在住房公積金管理中心的職能是資金歸集、管理和支取等相對(duì)的業(yè)務(wù)。改制后由政策性住房銀行來(lái)運(yùn)作更為專(zhuān)業(yè)化和更富有效率。同時(shí)，公積金本身的長(zhǎng)期性、閑置性和強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的特性，使得政策性住房銀行能夠更有效地管理資金。

(一)明確定位

讓住房公積金成為真正的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，以現(xiàn)有公積金為基礎(chǔ)，以政府注資、政府的信譽(yù)為擔(dān)保，為政府的住房政策目標(biāo)服務(wù)。政策性住房金融是由政府支持的非贏利機(jī)構(gòu)。其目的是為配合國(guó)家特定的經(jīng)濟(jì)與發(fā)展戰(zhàn)略，協(xié)調(diào)社會(huì)住房生產(chǎn)與消費(fèi)，支持國(guó)家的住房改革制度，重點(diǎn)解決中、低收入家庭住房金融融資。

(二)構(gòu)建政策性住房金融體系的具體構(gòu)想

1、建立起以政策性住房金融機(jī)構(gòu)為主體的住房金融組織體系。

(1)在機(jī)構(gòu)設(shè)置方面，將住房公積金中心改制為政策性的國(guó)家住房銀行。目前，全國(guó)已形成了星羅棋布的公積金中心，僅北京市就有81個(gè)住房資金管理中心。我們可以依托這些組織體系建立政策性金融機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)。依托從中央到地方的住房公積金中心，最高層次是全國(guó)性住房政策性金融機(jī)構(gòu)，中層機(jī)構(gòu)是在各大經(jīng)濟(jì)區(qū)域省(市)設(shè)立地方性機(jī)構(gòu)，基層機(jī)構(gòu)是各縣設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)。同時(shí)，待建立的政策性住房金融體系應(yīng)充分發(fā)揮其他金融機(jī)構(gòu)在住房開(kāi)發(fā)中的作用，允許合作住房金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和個(gè)人參與住房金融活動(dòng)，從而建立起以政策性住房金融機(jī)構(gòu)為主體，其他金融機(jī)構(gòu)協(xié)同參與，國(guó)家、單位和個(gè)人相互配合的住房金融體系。

(2)在政策性住房金融體系建設(shè)中，必須避免誤區(qū)，充分關(guān)注各級(jí)政府間的職能分解，防止權(quán)力交叉和博弈，例如通過(guò)政策性住房金融運(yùn)行，中央政府應(yīng)更關(guān)注總體供求結(jié)構(gòu)和金融穩(wěn)定，而地方政府應(yīng)多考慮對(duì)居民住房福利的具體影響。

2、形成以政策性住房金融機(jī)構(gòu)為中心的住房資金組織系統(tǒng)。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，高效而又具有強(qiáng)大集聚力的資金組織系統(tǒng)是保證住房發(fā)展的前提。因此必須形成以政策性住房金融機(jī)構(gòu)為中心的住房資金組織系統(tǒng)。

其一，資金來(lái)源：

(1)已出售公有住房回收的資金和現(xiàn)有住房公積金資金。據(jù)測(cè)算，上述兩項(xiàng)資金加起來(lái)的總量，已經(jīng)超過(guò)了1萬(wàn)億元?？膳c之對(duì)比的一個(gè)數(shù)據(jù)是，2004年末，我國(guó)住房貸款余額為15922億元。目前，數(shù)額如此巨大的資金既游離于金融體系，又游離于財(cái)政體系，不僅難以發(fā)揮其應(yīng)有的作用，還成了滋生腐敗的溫床。要真正使公積金貸款充分利用起來(lái)，政策性金融提供了良好的出口。一則可通過(guò)法規(guī)形式把地方滾存公積金納入國(guó)家住房銀行，二則可規(guī)定公積金結(jié)余只能放在國(guó)家住房銀行，由國(guó)家住房銀行進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，由于國(guó)家住房銀行往往對(duì)應(yīng)某區(qū)域多個(gè)城市，因此可以適度防止公積金管理機(jī)構(gòu)與銀行的合謀腐敗。

(2)借鑒國(guó)外政策性金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)拓展資金來(lái)源。借鑒世界其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，以財(cái)政支持、發(fā)行住房抵押債券、建立儲(chǔ)蓄銀行吸收存款和向其他金融機(jī)構(gòu)拆借，如中央銀行、養(yǎng)老基金和就業(yè)保障基金等方式進(jìn)一步拓展資金來(lái)源。具體操作時(shí)，開(kāi)始可以由財(cái)政或中央?yún)R金公司出部分資金，通過(guò)發(fā)行政策性金融債券、引進(jìn)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行資金、郵政儲(chǔ)蓄資金、人壽保險(xiǎn)資金等來(lái)獲得持續(xù)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。

其二，資金運(yùn)用：

中國(guó)政策性住房金融機(jī)構(gòu)的資金運(yùn)用主要應(yīng)包括：購(gòu)置住房貸款、新建住房貸款、舊房改造貸款、其他相關(guān)貸款、貼現(xiàn)及擔(dān)保等。住房政策性金融機(jī)構(gòu)可以對(duì)其他從事住房融資的金融機(jī)構(gòu)提供貼現(xiàn)和擔(dān)保業(yè)務(wù)。目的在于鼓勵(lì)吸引更多的金融機(jī)構(gòu)從事住房融資活動(dòng)。

3、構(gòu)建完善的內(nèi)外監(jiān)管體系。待建立的國(guó)家住房銀行應(yīng)按照金融機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制，以及規(guī)范的會(huì)計(jì)審計(jì)、信息披露制度和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。目前我國(guó)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管形成了相對(duì)比公積金管理更為成熟的一套監(jiān)管體系。我們可以按照現(xiàn)代金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管規(guī)則對(duì)政策性住房金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行控制，以便更有效率地利用好資金并進(jìn)行更為有效的風(fēng)險(xiǎn)控制和管理。

4、形成住房金融的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與化解機(jī)制。從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，住房權(quán)益由于具有特殊的穩(wěn)定性和現(xiàn)金流特征，往往是金融衍生產(chǎn)品最關(guān)注的領(lǐng)域?？梢酝ㄟ^(guò)改革創(chuàng)新，使住房金融產(chǎn)品層出不窮，除了抵押貸款證券化和住房收益證券化，還包括基金產(chǎn)品、信托證券、指數(shù)化證券等金融工具，最終有利于分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，解決流動(dòng)性和短存長(zhǎng)貸等問(wèn)題，形成一套持續(xù)有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。

篇2

目前貸款購(gòu)房人群中，因子女教育或是生子養(yǎng)老等需求進(jìn)行置業(yè)升級(jí)人群比重已占到了60%。在限購(gòu)、限貸政策下，面對(duì)商業(yè)貸款和公積金貸款兩種貸款方式，置業(yè)升級(jí)人群該如何抉擇呢？

第一類(lèi)：首套房全款購(gòu)買(mǎi)，現(xiàn)已賣(mài)掉

限購(gòu)：北京家庭和符合條件的外地家庭均不限購(gòu)

限貸：二次購(gòu)房使用商貸、公積金均算首套房

目前在借款人首套房全款購(gòu)買(mǎi)且出售的情況下，北京家庭和能夠提供在京五年以上納稅或社保證明的外地家庭均不受限購(gòu)限制。在二次購(gòu)房時(shí)，不論是使用商業(yè)貸款和公積金貸款都會(huì)被算作首套房。

在貸款政策上，兩種貸款方式的首付比例均為30%。按照貸款額80萬(wàn)、20年期、等額本息計(jì)算，購(gòu)房人使用公積金貸款與商業(yè)貸款相比，每月可節(jié)省月供958.75元，節(jié)省總利息支出230099.39元。

結(jié)論分析：通過(guò)對(duì)比計(jì)算可以看出，如果購(gòu)房人首套房全款購(gòu)房且已出售、再次購(gòu)房時(shí)，雖然商貸和公積金均按首套房政策執(zhí)行，不過(guò)每月近千元的月供差額，公積金貸款省錢(qián)高手稱(chēng)號(hào)實(shí)至名歸。

第二類(lèi)：首套房貸款購(gòu)買(mǎi)，現(xiàn)已賣(mài)掉

限購(gòu)：北京家庭和符合條件的外地家庭均不限購(gòu)

限貸：二次購(gòu)房商貸算二套、公積金算首套

在借款人首套房貸款購(gòu)買(mǎi)且出售的情況下，北京家庭和能夠提供在京連續(xù)五年納稅或社保證明的外地家庭均不限購(gòu)。在二次購(gòu)房時(shí)，根據(jù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，使用商業(yè)貸款會(huì)劃定為二套房，公積金貸款由于“只認(rèn)貸”則會(huì)算作首套房。

相比之下，購(gòu)房人使用公積金貸款可以少付30%的首付款。如果以總價(jià)100為的新房為例，當(dāng)首套房貸款購(gòu)買(mǎi)后賣(mài)掉再二次貸款買(mǎi)房，使用商貸算二套，貸款額四成為40萬(wàn)；使用公積金算首套，貸款額七成為70萬(wàn)。兩者對(duì)比后發(fā)現(xiàn)同是貸款20年期、等額本息計(jì)算，公積金貸款額度因高于商貸，所以每月要多支出1286.99元月供，多支出總利息8877.57元。

結(jié)論分析：對(duì)于上述情況，公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更為人性化，更適合首期首付資金不足的置業(yè)升級(jí)人群，不過(guò)因?yàn)橘J款額較高，對(duì)借款人還款能力要求較高。

第三類(lèi)：首套房貸款或全款購(gòu)買(mǎi)未出售

限購(gòu)：京本地家庭限購(gòu)一套，外地家庭停售

限貸：二次購(gòu)房使用商貸、公積金均算二套

在借款人首套房未出售的情況下，根據(jù)京限購(gòu)令，本地家庭限購(gòu)一套、外地家庭停售。使用貸款購(gòu)房時(shí)，因?yàn)楣e金和商貸均“認(rèn)房”，所以不論使用哪種貸款方式均屬于第二套房。如果借款人首套房家庭人均居住面積低于28.81平米計(jì)算，商貸、公積金二套房首付比例相同。按照貸款額80萬(wàn)、20年期、等額本息計(jì)算，由于公積金貸款利率較低，在貸款額相同的情況下與商貸相比，每月可節(jié)省月供1079.91元，節(jié)省總利息支出259176.48元。如果借款人首套房家庭人均居住面積超出28.81平米時(shí)，公積金二套房是停貸的，而商貸則不考核首套房面積，相比之下商貸優(yōu)勢(shì)較為明顯。

結(jié)論分析：對(duì)于首套房未出售再貸款購(gòu)房的人群來(lái)說(shuō)，如果首套房人均居住面積符合公積金二套房貸款條件，盡量使用公積金貸款來(lái)減輕還款壓力。如果不符合公積金二套房貸款條件，那么則只能通過(guò)商業(yè)貸款購(gòu)房。

結(jié)合以上三種情況，雖然公積金貸款在較為人性化的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和低利率魅力極大，不過(guò)80萬(wàn)的貸款上限仍不能忽視，可能會(huì)限制部分貸款額需求較高的人群。建議購(gòu)房人在置業(yè)升級(jí)前要多咨詢專(zhuān)業(yè)的貸款機(jī)構(gòu)，在聽(tīng)取專(zhuān)家的建議后再做定奪。

TIPS：

首套房首付當(dāng)前仍為30%

日前，一則首套房首付將上調(diào)至五成的消息橫空出世，在房貸市場(chǎng)上掀起一陣不小的風(fēng)波。不過(guò)從首套房政策執(zhí)行情況來(lái)看，目前的十余內(nèi)外資銀行均按照最低30%的首付來(lái)執(zhí)行，無(wú)首付50%現(xiàn)象。首套房最低30%的首付比例是去年9月底兩部委文件中提出的，至今銀監(jiān)會(huì)尚未出臺(tái)首套房首付上調(diào)通知，仍按首付三成執(zhí)行。

篇3

記者采訪了“偉嘉安捷”顧問(wèn)，他給予了詳細(xì)解答。

部分中低收入借款人將受益

（1）公積金貸款上限額度提高，更多貸款購(gòu)房人群將受益

從公積金貸款和商業(yè)貸款的利率來(lái)看，隨著央行的不斷加息，盡管公積金貸款利率也有所調(diào)整，但是相比于商業(yè)貸款利率還是低了1%，所以，公積金貸款也就成為越來(lái)越多中低收入購(gòu)房群體所使用的貸款方式。而此次公積金貸款上限額度由40萬(wàn)調(diào)整到60萬(wàn)，對(duì)于大多數(shù)準(zhǔn)備貸款買(mǎi)房的人群來(lái)說(shuō)也將會(huì)受益較多。

（2）公積金貸款上限額度的提高，將會(huì)促進(jìn)其使用人群比例的增長(zhǎng)

以往部分住房公積金繳存人因?yàn)樽》抗e金貸款額度不能滿足購(gòu)房需求，所以才會(huì)轉(zhuǎn)向申請(qǐng)商業(yè)貸款，而今公積金貸款的上限額度提高至60萬(wàn)，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，還是愿意使用公積金貸款買(mǎi)房的，從而進(jìn)一步促進(jìn)了公積金貸款使用人群比例的增長(zhǎng)。

（3）案例分析：

唐先生，40歲，國(guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員，月收入3000元。目前，在亞運(yùn)村一帶看中一套面積70平方米的二居室，評(píng)估價(jià)60萬(wàn)。唐先生夫婦多年積攢20萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)這套房屋需要銀行貸款，銀行貸款可能為40萬(wàn)元。唐先生拿不定主意的是，選擇公積金貸款買(mǎi)房還是選擇商業(yè)貸款買(mǎi)房？“偉嘉安捷”專(zhuān)家列表如下：

“偉嘉安捷”顧問(wèn)指出：依上表所見(jiàn)，以唐先生貸款40萬(wàn)元買(mǎi)房為例，如果其貸款年限為15年，那么，在基準(zhǔn)利率下，公積金比商貸共節(jié)省91099.29元；在優(yōu)惠利率下，公積金仍比商貸節(jié)省約48120.30元。

如果唐先生的貸款年限為20年，那么，在基準(zhǔn)利率下，公積金比商貸共節(jié)省129698.79元；在優(yōu)惠利率下，公積金仍比商貸節(jié)省約68279.74元。可見(jiàn)，公積金貸款買(mǎi)房省錢(qián)優(yōu)勢(shì)明顯。

對(duì)二手房市場(chǎng)影響不大。

（1）目前，并非所有購(gòu)房者都能享受貸款住房公積金的最高額度。根據(jù)北京公積金管理中心規(guī)定，借款人如申請(qǐng)公積金單筆最高貸款額度，需對(duì)其個(gè)人信用進(jìn)行評(píng)定，如評(píng)定的信用等級(jí)為AAA級(jí)的貸款申請(qǐng)人，那么其貸款額度可以在原來(lái)可貸款額度基礎(chǔ)上上浮30%；AA級(jí)的借款申請(qǐng)人，貸款額度可以在原來(lái)可貸款額度基礎(chǔ)上上浮15%。另外，如個(gè)人需申請(qǐng)公積金貸款的最高額度，還要根據(jù)借款人的月收入確定其償還能力，并設(shè)置具體的貸款金額。所以，根據(jù)北京住房公積金管理的相關(guān)規(guī)定，即便是公積金貸款最高額度由40萬(wàn)上調(diào)至60萬(wàn)，也并非所有購(gòu)房者在貸款買(mǎi)房時(shí)都能享受到此優(yōu)惠政策。

（2）公積金貸款申批時(shí)間較長(zhǎng)，部分業(yè)主不愿接受買(mǎi)房人申請(qǐng)。就目前北京二手房市場(chǎng)而言，公積金貸款利率低、還款方式靈活等特點(diǎn)，是許多購(gòu)房人貸款買(mǎi)房時(shí)較為愿意使用的貸款品種。但是，對(duì)于大多數(shù)賣(mài)房業(yè)主來(lái)說(shuō)，卻不希望購(gòu)房人通過(guò)公積金貸款來(lái)支付其總房款。因?yàn)椋e金貸款審批程序較為復(fù)雜，涉及到公積金管理中心、擔(dān)保中心和銀行三個(gè)單位，通常情況下，公積金貸款全程辦理時(shí)間大概為一至二個(gè)月左右。正因?yàn)楣e金貸款的審批時(shí)間較長(zhǎng)，銀行放款時(shí)間不如商業(yè)貸款那樣快速、及時(shí)，所以，造成了多數(shù)業(yè)主更愿意將自己的房子賣(mài)給那些全款付清或者選擇商業(yè)貸款買(mǎi)房的客戶。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、購(gòu)房、住房公積金、繳存比例、待遇

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3

我國(guó)的住房公積金制度是為了解決廣大職工的住房問(wèn)題而建立的一項(xiàng)重要的社會(huì)保障制度，其設(shè)立宗旨是國(guó)家支持的一種社會(huì)自助形式，通過(guò)金融互助，增強(qiáng)繳存公積金職工的購(gòu)房支付能力。單位的住房公積金是指在職工及職工所在單位按照比例繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，它是保障性和互的職工個(gè)人住房基金，歸職工個(gè)人所有。住房公積金轉(zhuǎn)款是將職工個(gè)人帳戶住房公積金款項(xiàng)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)合同以及房產(chǎn)公司及單位開(kāi)具證明到住房資金管理中心辦理轉(zhuǎn)款手續(xù)；住房公積金貸款是指政府部門(mén)所屬的住房資金管理中心運(yùn)用公積金，委托銀行向購(gòu)買(mǎi)自住住房的住房公積金繳存人和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款，經(jīng)過(guò)借款申請(qǐng)、審批借款、辦理借款手續(xù)，貸款使用及償還等步驟。

一、住房公積金性質(zhì)特點(diǎn)

（一）保障性，建立職工住房公積金制度，為職工較快、較好地為解決住房問(wèn)題提供了保障；

（二）互，建立住房公積金制度能夠有效地建立和形成有房職工幫助無(wú)房職工的機(jī)制和渠道，而住房公積金在資金方面為無(wú)房職工提供了幫助，體現(xiàn)了職工住房公積金的互；

（三）長(zhǎng)期性，每一個(gè)城鎮(zhèn)在職職工自參加工作之日起至退休或者終止勞動(dòng)關(guān)系的這一段時(shí)間內(nèi)，都必須繳納個(gè)人住房公積金；職工所在單位也應(yīng)按規(guī)定為職工補(bǔ)助繳存住房公積金。

二、當(dāng)前庫(kù)車(chē)縣住房公積金政策執(zhí)行中存在的問(wèn)題及原因

（一）是繳存基數(shù)差異大。根據(jù)《阿克蘇地區(qū)住房公積金繳存、提取暫行管理辦法》職工住房公積金繳存基數(shù)上限原則上不超過(guò)地區(qū)統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的上一年度全地區(qū)職工月平均工資總額的2倍至3倍。職工當(dāng)年住房公積金月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以繳存比例。職工工資總額構(gòu)成按國(guó)家有關(guān)部門(mén)規(guī)定的工資總額口徑計(jì)算。職工工資總額主要由：計(jì)時(shí)工資、計(jì)件工資、獎(jiǎng)金（含單位年度考核工資，即第十三個(gè)月的工資）、津貼和補(bǔ)貼、加班加點(diǎn)工資、特殊情況下支付的工資等。但是由于《住房公積金管理?xiàng)l例》未規(guī)定繳存基數(shù)的上限，加之地區(qū)不同行業(yè)和單位之間的工資收入差距懸殊，造成繳存基數(shù)差距大。

（二）是繳存比例差距大。根據(jù)文件精神，地區(qū)住房公積金單位和職工繳存比例最低不低于5%，最高不高于12%。未經(jīng)地區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)，單位不得擅自提高或降低本地已規(guī)定的繳存比例。但由于近幾年不同行業(yè)、企業(yè)的收入差距拉大，行政及事業(yè)單位還在嚴(yán)格執(zhí)行此規(guī)定，但是企業(yè)因自己掙錢(qián)，所以沒(méi)有嚴(yán)格限定，各地企業(yè)執(zhí)行的住房公積金占職工工資收入的比例由5%到20%不等，差距比較大繳存基數(shù)高的單位，其繳存比例也普遍偏高，最高達(dá)20%，而繳存基數(shù)低的單位其繳存比例僅為5%，相差達(dá)4倍。

（三）是繳扣住房公積金銜接不暢。由于某些單位住房公積金的繳存由人事部門(mén)辦理，工資中代扣住房公積金又是財(cái)務(wù)部門(mén)，兩個(gè)部門(mén)應(yīng)每月及時(shí)對(duì)帳，如繳扣住房公積金有出入時(shí)，應(yīng)每月查帳，及時(shí)調(diào)整，但實(shí)際工作中兩個(gè)部門(mén)總是各做各的工作，不會(huì)共同把關(guān)，造成每月攤銷(xiāo)住房公積金出現(xiàn)余額，只有財(cái)務(wù)人員自己查帳，沒(méi)有及時(shí)解決銜接問(wèn)題。

（四）使用率不高。一是貸款手續(xù)繁瑣、限制多，門(mén)檻高；二是支取條件嚴(yán)格，提取數(shù)受到限制；三是部分地區(qū)房?jī)r(jià)絕對(duì)水平較低，消費(fèi)者還不習(xí)慣負(fù)債消費(fèi)，一般都通過(guò)自籌資金一次性付款，造成地區(qū)公積金只存不用，使用效率偏低；四是住房公積金政策性住房金融優(yōu)勢(shì)不明顯，表現(xiàn)在與商業(yè)銀行貸款利率差距較小，又受到貸款額度的限制，這也在很大程度上影響了購(gòu)房者選擇公積金貸款。

（五）覆蓋面窄，受惠人數(shù)少。目前單位只是對(duì)正式在編人員繳納公積金，而對(duì)聘用員工不繳納公積金。許多私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)沒(méi)有參加到公積金體系中，另外城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員、農(nóng)民等目前尚未納入公積金繳存范圍的群體。

三、對(duì)策及建議

針對(duì)目前庫(kù)車(chē)縣現(xiàn)有住房公積金制度建設(shè)、資金管理和使用方面存在的缺陷和問(wèn)題，應(yīng)進(jìn)一步完善住房公積金方面的制度，加強(qiáng)管理，在保證資金安全的前提下，提高資金的使用率。

（一）加強(qiáng)住房公積金的歸集、使用和管理

住房公積金管委會(huì)應(yīng)切實(shí)履行起職責(zé)，盡快按照要求，規(guī)范繳存基數(shù)，堅(jiān)決杜絕擅自擴(kuò)大繳存基數(shù)、超比例繳存公積金問(wèn)題，避免公積金中心成為繳存單位工資外發(fā)放薪金補(bǔ)貼的渠道。

（二）健全單位內(nèi)部住房公積金管理制度。建立單位內(nèi)部住房公積金管理制度，嚴(yán)格把關(guān)住房公積金的繳扣程序。

（三）提高貸款限額，放寬貸款條件，降低貸款利率

一是提高貸款限額。各個(gè)地方應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，及時(shí)調(diào)整貸款限額。

二是放寬貸款條件?？蓞⒄丈虡I(yè)銀行的住房貸款發(fā)放條件，適當(dāng)降低個(gè)人購(gòu)房的首期付款金額，。

篇5

一、明確制度定位，將“保障公平”作為制度建設(shè)的核心內(nèi)容

住房公積金制度本身，融合了住房金融、住房補(bǔ)貼、稅收減免和支持公共住房供應(yīng)體系四種功能，目前我國(guó)住房公積金制度缺乏公平性，在住房公積金的繳存、覆蓋面以及存貸關(guān)系之中表現(xiàn)出對(duì)已受市場(chǎng)化住房排擠的中低收入群體特別是低收入群體的社會(huì)排斥。住房公積金制度進(jìn)一步發(fā)展必須對(duì)制度進(jìn)行明確定位，同時(shí)將“保障公平”作為住房公積金制度的核心內(nèi)容，從而有效發(fā)揮提高中低收入群體購(gòu)買(mǎi)自住住房能力的作用，充分體現(xiàn)建立制度的設(shè)計(jì)目標(biāo)，維護(hù)社會(huì)公平。

二、加強(qiáng)法制建設(shè)，規(guī)范住房公積金管理

新加坡之所以成功推行了公積金制度，與其嚴(yán)格而系統(tǒng)的立法是分不開(kāi)的。我國(guó)也亟待出臺(tái)高效力層次的法律規(guī)范，以此調(diào)整住房公積金的公平性缺失現(xiàn)象。

1、通過(guò)立法強(qiáng)制城鎮(zhèn)單位為進(jìn)城務(wù)工人員繳交住房公積金

非公經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的住房公積金繳存是當(dāng)前擴(kuò)大住房公積金覆蓋面的重點(diǎn)，應(yīng)把外資、民資、私營(yíng)企業(yè)等非公有制經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域等更多的在實(shí)際執(zhí)行中未納入到住房公積金保障體系中的單位和個(gè)人納入進(jìn)來(lái)。通過(guò)自愿的原則，逐步將住房公積金覆蓋面由現(xiàn)行的在職職工擴(kuò)大到包括城市靈活就業(yè)人員、流動(dòng)人口等社會(huì)群體在內(nèi)的各類(lèi)人員，“制度全覆蓋”向“人群全覆蓋”轉(zhuǎn)變。

2、擴(kuò)大住房公積金使用范圍，惠及低收入者

住房公積金制度建立的目標(biāo)是解決和改善城鎮(zhèn)職工的住房條件，而購(gòu)房并非住房消費(fèi)的唯一方式。可將部分城市好的做法加以推廣，多渠道的用好住房公積金，滿足職工群眾住房需求。如對(duì)部分低收入群體，買(mǎi)不起住房，只能通過(guò)租房解決居住困難的，全國(guó)絕大多數(shù)住房公積金中心都制定了困難職工提取住房公積金支付房租的政策，特別是國(guó)家公共租賃住房政策出臺(tái)以后，各地公積金中心跟隨著出臺(tái)了公共租賃住房租金可以用住房公積金全額支付的扶持政策。對(duì)于家庭特殊變故、有特殊困難的職工，沒(méi)有錢(qián)應(yīng)付家庭的特殊困難時(shí)，職工可以提取住房公積金作為應(yīng)急資金使用。

3、建立更為合理的貸款機(jī)制

一是應(yīng)建立住房公積金繳存職工可以平等獲得個(gè)貸權(quán)利的機(jī)制?？啥ㄆ谠u(píng)估所有繳存職工的公積金個(gè)人賬戶資金積累情況、公積金貸款使用情況、個(gè)人信用狀況等，計(jì)算出他們對(duì)住房公積金制度的貢獻(xiàn)值，然后根據(jù)評(píng)估值的高低來(lái)決定住房公積金貸款人的資格、其獲得的住房公積金貸款額度、及其公積金貸款的先后順序。

二是創(chuàng)新貸款業(yè)務(wù)品種，將部分城市好的做法向全國(guó)推廣。如大連市近年來(lái)推出的還款方式轉(zhuǎn)換、保險(xiǎn)費(fèi)補(bǔ)貼、轉(zhuǎn)公積金貸款、房屋互換置換貸款、貸款貼息、回遷房貸款等。

三是適當(dāng)推行個(gè)貸差別政策，在確保貸款風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，向中低收入人群傾斜。住房公積金個(gè)貸政策的調(diào)整，可在額度、利率、貸款成數(shù)、還款方式、購(gòu)房情況等方面，設(shè)計(jì)向中低收入人群傾斜政策。例如可嚴(yán)格購(gòu)房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、根據(jù)較合理的貸款評(píng)估條件對(duì)高繳存者降低貸款額度、對(duì)低繳存者提高貸款額度等。另外，可設(shè)計(jì)基本政策和附加政策疊加的個(gè)貸政策?；菊呙嫦蛩欣U存職工，是與職工繳存義務(wù)相對(duì)等的貸款權(quán)利的體現(xiàn)；附加政策是對(duì)符合特定條件的繳存職工給予優(yōu)惠貸款的政策。

4、拓寬投資渠道提高保值增值功能

全國(guó)社?；鸪闪⒁詠?lái)，年收益率達(dá)9%，基本是住房公積金的8倍。建議在投資管理上，給住房公積金和全國(guó)社?；鹜瑯拥拇觯貙捚渫顿Y渠道，允許其投資資本市場(chǎng)，既可提高收益，又解決資金沉淀問(wèn)題。

三、 建立全國(guó)統(tǒng)一的資金市場(chǎng)，調(diào)劑資金余缺

現(xiàn)有的管理體制下，住房公積金實(shí)行屬地化管理，一方面因地區(qū)發(fā)展不均衡可導(dǎo)致出現(xiàn)住房公積金發(fā)展不平衡的現(xiàn)象；另一方面資金不能跨區(qū)流動(dòng)，會(huì)導(dǎo)致一些地方資金不足而另一些地方資金閑置的極端情況，資金流動(dòng)缺乏平臺(tái)，使用效率不均衡。建議在一定范圍內(nèi)，甚至全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)住房公積金進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配，有利于提高資金的運(yùn)作效率，解決目前因地區(qū)發(fā)展不均衡所引發(fā)的住房公積金制度的不公平問(wèn)題。

四、探索通過(guò)利率自由化將增值收益返還給儲(chǔ)戶

建議適度放松住房公積金存貸款利率管制，使住房公積金存貸款實(shí)現(xiàn)利率自由化，并通過(guò)運(yùn)作，以更高的公積金存款利率或者更低的公積金貸款利率使廣大職工享受到增值收益帶來(lái)的實(shí)惠，實(shí)現(xiàn)最大范圍的公平。

一是根據(jù)住房公積金不同于商業(yè)銀行其他存款的特殊性，適當(dāng)提高繳存職工住房公積金存款利率，使其不低于各檔期普通儲(chǔ)蓄存款利率，或者按繳存時(shí)間長(zhǎng)短采用浮動(dòng)利率政策，例如繳滿5年者，可提高其住房公積金存款利率。這樣，既保證了所有參繳職工的權(quán)益，同時(shí)也可調(diào)動(dòng)私企及個(gè)體工商戶等游離于政策之外的“非正規(guī)”就業(yè)者參繳住房公積金的積極性。

篇6

【關(guān)鍵詞】公積金貸款；存在問(wèn)題；解決對(duì)策

我國(guó)住房公積金政策始于上世紀(jì)90年代初，是深化住房制度改革的產(chǎn)物。我國(guó)住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。個(gè)人住房公積金貸款的主要目的是為中、低收入家庭提供資金支持，在實(shí)施過(guò)程中確實(shí)對(duì)解決職工家庭住房困難方面發(fā)揮了極其重要的作用。

一、我國(guó)住房公積金貸款的現(xiàn)狀

發(fā)放個(gè)人住房貸款是體現(xiàn)住房公積金制度改善職工居住水平的最主要方式。住房公積金貸款利率低的特點(diǎn)是公積金貸款最主要的優(yōu)勢(shì)，職工從公積金中心取得貸款后，享受低于商業(yè)貸款的低利率。以2012年末的利率為例，5年以下公積金貸款年利率為4.0%，6-30年公積金貸款年利率為4.5%，比商業(yè)貸款七折后的利率還要低，而且沒(méi)有商業(yè)貸款關(guān)于享受七折利率的高門(mén)檻。同時(shí)，銀行七折優(yōu)惠利率不是終身制的規(guī)定，目前，各大銀行已取消這一優(yōu)惠政策，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，這使得公積金貸款和商業(yè)貸款的利率差進(jìn)一步加大了，公積金貸款利率低的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯出來(lái)。但是，目前住房公積金在貸款方面還暴露出分配不公、手續(xù)繁瑣等問(wèn)題。找尋公積金貸款存在的問(wèn)題，如何解決這些問(wèn)題是我們亟待探討解決的問(wèn)題。

二、我國(guó)住房公積金貸款存在的問(wèn)題

1、公積金貸款覆蓋范圍窄

目前，我國(guó)個(gè)人住房公積金貸款的覆蓋范圍僅限繳納住房公積金的職工，它是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利。只有公積金繳存的職工，才能按公積金貸款的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)公積金貸款，這就限制了公積金貸款的覆蓋范圍。像城鎮(zhèn)集體企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)等企業(yè)的職工由于單位不給職工繳交公積金，這就使他們不能使用公積金貸款。同時(shí)，城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)者等目前也沒(méi)有明確的政策將此類(lèi)人員納入公積金繳存范圍。因此，這類(lèi)人群也不能享受公積金低息貸款。

2、公積金貸款使用分配不公，低收入群體受益少

辦理個(gè)人住房公積金貸款，申請(qǐng)的貸款額度和貸款年限的都有一定的要求。以大連市公積金貸款為例，確定貸款額度要滿足以下三個(gè)條件：（1）不得高于根據(jù)公積金繳交情況計(jì)算的可貸額度，其公式為：貸款額度=（借款人月繳存住房公積金總額/住房公積金繳存比例*45%+住房公積金月繳存總額）*12*貸款期限；（2）不得高于購(gòu)房所在區(qū)的最高貸款額度；（3）不得高于規(guī)定的貸款成數(shù)。

從以上條件我們不難看出在辦理貸款過(guò)程中職工能否按最高額度貸款和職工個(gè)人繳存公積金的基數(shù)和比例，以及貸款的年限都有關(guān)系。

在繳存公積金的人群中我們可以發(fā)現(xiàn)，很多地區(qū)出現(xiàn)效益好的單位繳存基數(shù)和繳存比例也普遍偏高，而效益差的單位繳存基數(shù)和繳存比例也都偏低。這種差距就直接影響了職工貸款的額度?？梢哉f(shuō)收入中等或高收人人群其貸款額度較高，低收入者貸款的額度較少。這就違背了個(gè)人住房公積金貸款的初衷，造成大多數(shù)中低收入者用自己的公積金儲(chǔ)蓄為少數(shù)中高收入者購(gòu)房提供補(bǔ)貼的局面。

3、公積金貸款跨區(qū)域使用受限制

現(xiàn)在全國(guó)各地的住房公積金貸款一般都是由各個(gè)地方的住房公積金管理部門(mén)負(fù)責(zé)管理。由于住房公積金貸款的地域局限性，部分職工跨省市購(gòu)房的要求不能滿足，住房公積金貸款缺乏跨區(qū)域使用的功能，造成了許多購(gòu)房者沒(méi)有辦法把其住房公積金用到實(shí)處，浪費(fèi)了大量資源。

4、公積金申請(qǐng)手續(xù)相對(duì)繁瑣，擔(dān)保費(fèi)用較高

首先，在住房公積金貸款在申請(qǐng)過(guò)程中，需要填寫(xiě)和提供的材料比較多，辦理過(guò)程中需占用時(shí)間較長(zhǎng)，有時(shí)會(huì)給申請(qǐng)人造成諸多的不便。其次，公積金貸款要求擔(dān)保公司擔(dān)保。公積金貸款擔(dān)保是指在借款人無(wú)法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，擔(dān)保公司為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同并提供連帶償還責(zé)任的保證擔(dān)保行為，其目的是減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證公積金資金的安全性。此舉對(duì)公積金中心來(lái)說(shuō)是減少了風(fēng)險(xiǎn)，但是擔(dān)保費(fèi)對(duì)一些低收入家庭也是一筆不小的開(kāi)支，無(wú)形中加重了購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)。

三、針對(duì)我國(guó)住房公積金貸款存在問(wèn)題的解決對(duì)策

1、發(fā)揮公積金制度強(qiáng)制性，繼續(xù)擴(kuò)大公積金覆蓋范圍

目前，我國(guó)公積金制度覆蓋面相對(duì)較窄，公積金政策應(yīng)該發(fā)揮其強(qiáng)制性的特點(diǎn)，無(wú)論單位是否自愿，都應(yīng)該給職工建立住房公積金賬戶，為其繳納公積金。同時(shí)由于城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)者等人群未納入公積金覆蓋范圍，使其無(wú)法享受公積金貸款的優(yōu)惠利率。將大多數(shù)人群覆蓋其中，保障職工的合法權(quán)益，使不同層次的職工都能享受公積金制度帶來(lái)的利益。

2、縮小不同人群公積金貸款使用差距，提高低收入群體公積金使用率

住房公積金是專(zhuān)項(xiàng)用于解決職工住房問(wèn)題的長(zhǎng)期互助儲(chǔ)蓄資金。其目的是取之于民，用之于民，幫助職工，尤其是低收入職工實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)想。一方面，限定公積金貸款的最高額度，一個(gè)職工一生只能使用該額度，不能超額使用。這就對(duì)高收入群體貸款起到一定的限制作用，同時(shí)對(duì)一些已經(jīng)擁有個(gè)人住房的高收入者申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)時(shí)應(yīng)適當(dāng)提高門(mén)檻，例如：使用較高的住房公積金貸款利率等。另一方面，對(duì)于低收入者應(yīng)適當(dāng)降低貸款門(mén)檻，在其還貸能力允許的范圍內(nèi)適當(dāng)增加其貸款額度，減少其為購(gòu)房付出的貸款利息，使改善居住條件最為迫切的中低收入職工從住房公積金制度中獲得更大的收益。

3、適當(dāng)放寬貸款地域范圍，增加異地貸款城市

由于住房公積金貸款的地域局限性，導(dǎo)致部分職工跨市購(gòu)房的要求不能滿足，使很多職工在異地?zé)o法享受到公積金貸款政策，針對(duì)這一情況適當(dāng)放寬貸款地域范圍，增加異地貸款城市，為異地職工解決實(shí)際困難。

4、簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，降低貸款擔(dān)保費(fèi)用

我國(guó)現(xiàn)行的住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定住房公積金管理中心是直屬于城市人民政府，不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位。在這種體制下，公積金中心和銀行之間的工作不能很好地協(xié)調(diào)起來(lái)，雙方根據(jù)各自的職責(zé)、利益情況制定相應(yīng)的工作規(guī)范，極大地影響了貸款效率。公積金管理中心、受委托銀行及其他中介機(jī)構(gòu)應(yīng)建立個(gè)人住房貸款各個(gè)環(huán)節(jié)的聯(lián)合辦公制度，實(shí)行一條龍服務(wù)，提高貸款工作效率，依據(jù)個(gè)人申請(qǐng)貸款的客觀實(shí)際，放低貸款“門(mén)檻”，簡(jiǎn)化貸款條件和程序，滿足職工對(duì)住房需求的愿望。

同時(shí)，應(yīng)該引入政府補(bǔ)貼制度，努力降低個(gè)人住房公積金貸款的擔(dān)保、評(píng)估等各種費(fèi)用，減輕職工負(fù)擔(dān)，真正發(fā)揮公積金作為政策性貸款的優(yōu)勢(shì)。

綜上所述，個(gè)人住房公積金貸款政策的推出在推進(jìn)我國(guó)住房制度改革，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)，提高職工住房水平能力等方面都發(fā)揮了極其重要的作用。雖然我國(guó)住房公積金貸款政策目前還存在部分問(wèn)題，但只要針對(duì)政策中的不同問(wèn)題，采取合理有效的調(diào)整措施，進(jìn)一步細(xì)化和完善公積金貸款政策，必將繼續(xù)發(fā)揮住房公積金貸款在我國(guó)保障事業(yè)中的重要作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]文雅靜.住房公積金個(gè)人貸款存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2010（20）.

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    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、央行日前聯(lián)合《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》,異地貸款業(yè)務(wù)全面推行。對(duì)這一惠民舉措,社會(huì)普遍叫好。然而,現(xiàn)實(shí)并非想象的那樣美。去年10月三部門(mén)就已聯(lián)合發(fā)文,要求推進(jìn)公積金異地貸款業(yè)務(wù),但大多數(shù)城市并沒(méi)有啟動(dòng)。即使少數(shù)城市試行,貸款額度也極小。

    公積金異地貸款為何“叫好難叫座”?這要從現(xiàn)實(shí)中的諸多尷尬說(shuō)起。

    一是流程繁瑣。繳存城市公積金中心負(fù)責(zé)審核繳存和已貸款情況,而貸款城市公積金中心及受委托銀行負(fù)責(zé)異地貸款的業(yè)務(wù)咨詢、受理、審核、發(fā)放、回收、變更及貸后管理工作,并承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)等。貸款人要與兩個(gè)城市的公積金中心打交道,從咨詢、遞交材料、開(kāi)證明、辦貸款,需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。若兩個(gè)城市之間協(xié)調(diào)不順,申請(qǐng)人時(shí)間便等不起。由于不同城市公積金貸款額度不同,大城市繳存卻去小城市購(gòu)房,往往不能按大城市繳存的比例貸款,而在小城市繳存但要去大城市貸款,公積金的額度又太少。如果加上組合貸款,且不說(shuō)手續(xù)麻煩,更在于商貸部分利率上浮會(huì)高出純商貸,不合算。

    二是利益產(chǎn)生矛盾。公積金管理屬于地方財(cái)政賬戶,執(zhí)行異地貸款,會(huì)有地方擔(dān)心動(dòng)了自己的奶酪。加上當(dāng)前人才通常是向一二線城市流動(dòng),人們?cè)谝欢€城市購(gòu)房的愿望比在三四線城市要強(qiáng)烈,異地貸款使資金流向一二線城市,影響公積金管理而產(chǎn)生的利息及其他投資性收入。有些城市的公積金是用來(lái)支持當(dāng)?shù)氐淖》勘Ｕ虾团锔姆康拈_(kāi)發(fā)貸款,自然不希望這些資金被別的城市使用。

    三是資金池不同。有些城市公積金利用率不足,而有些城市的公積金則入不敷出。本地的公積金繳存者申請(qǐng)住房貸款尚且緊張,哪能輪到異地繳存者貸款?

    四是第三方不樂(lè)意。一些開(kāi)發(fā)商想盡快回籠資金,拒絕使用公積金異地貸款。有的樓盤(pán)寧愿給購(gòu)房者多點(diǎn)優(yōu)惠,也要?jiǎng)裾f(shuō)購(gòu)房者改為商業(yè)貸款。此外,有些銀行也勸購(gòu)房者轉(zhuǎn)成商業(yè)貸款,因?yàn)楣e金異地貸款對(duì)受委托銀行來(lái)說(shuō)手續(xù)繁雜,屬于中間業(yè)務(wù)收入,獲利不高,缺少辦貸的動(dòng)力。還有一些銀行積壓了很多本地公積金貸款,異地的就更難辦了。

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關(guān)鍵詞：開(kāi)發(fā)商；拒絕；公積金貸款；原因；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-000-01

一、住房公積金貸款

（一）住房公積金貸款是指由住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工發(fā)放的貸款。住房公積金貸款是政策性的個(gè)人住房貸款，一方面是它的利率低，另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。

（二）住房公積金貸款的優(yōu)勢(shì)

1.利率低

目前的貸款利率為1-5年，2.75%，6-30年，3.25%，且利率不上浮，比商業(yè)銀行住房貸款基準(zhǔn)利率低2個(gè)百分點(diǎn)，處于各種貸款利率最低位。

2.首付低

職工家庭購(gòu)買(mǎi)自有住房的，只需支付兩成首付即可申請(qǐng)公積金貸款。比商業(yè)銀行首套房至少首付三成，二套房首付五成要優(yōu)惠很多。

3.還款方便

借款人可以用本人的公積金按年償還貸款本息，還可以用公積金賬戶余額每月沖抵部分貸款本息，減輕還貸壓力。

4.沒(méi)有次數(shù)限制

公積金沒(méi)有次數(shù)限制，夫妻雙方有公積金貸款還清以后，可以再次申請(qǐng)公積金貸款。如果有正在還款的商業(yè)貸款，也可以使用公積金貸款。商業(yè)貸款對(duì)二套、多套貸款的首付加成、利率上浮等都有規(guī)定的政策，公積金貸款沒(méi)有這些方面的限制。

二、開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款的原因

（一）門(mén)檻高

相比于銀行貸款客戶僅需有固定收入的要求，住房公積金要求客戶必須繳交住房公積金且滿足一定額度、期限、比例才能申請(qǐng)貸款。目前，太原市要求繳存職工必須正常繳存六個(gè)月以上才具備申請(qǐng)資格，且對(duì)每月公積金繳存金額、繳至月份都有嚴(yán)格的規(guī)定。

（二）擔(dān)保方式較為繁瑣

由于商業(yè)銀行可以采用購(gòu)房人所購(gòu)房屋做預(yù)抵押，所以不需單獨(dú)再找應(yīng)的擔(dān)保，只需提供個(gè)人資料即可；而公積金中心由于不能用未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的合同抵押，購(gòu)房人還需提供相應(yīng)的擔(dān)保，才可申請(qǐng)貸款。

（三）審批慢

由于辦理公積金貸款的手續(xù)較為復(fù)雜，尤其是審批時(shí)間太長(zhǎng)，比如恒大開(kāi)發(fā)的各個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商要求從付定金開(kāi)始七日內(nèi)貸款就要發(fā)放，而公積金中心單審批環(huán)節(jié)就要十個(gè)工作日，加上前期準(zhǔn)備資料、選取擔(dān)保方式等環(huán)節(jié)，放款時(shí)間就會(huì)更長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)了，需等較長(zhǎng)時(shí)間才能拿到錢(qián)，肯定不愿意，這是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不愿做公積金貸款的核心所在。

三、造成這些現(xiàn)象的原因

（一）體制原因

住房公積金管理中心是直屬于城市人民政府的不以營(yíng)利為目的的事業(yè)單位，即它既不是政府機(jī)構(gòu)，也不是具有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)的企業(yè)法人。這種法律地位的定位與其實(shí)際行使的權(quán)利和承擔(dān)的責(zé)任之間存在著不匹配，所以在其發(fā)展過(guò)程中總存在著求穩(wěn)思想，跟不上市場(chǎng)的步伐，容易制定一些過(guò)于保守的政策，滿足不了市場(chǎng)的需求，從而被市場(chǎng)否定。所以公積金中心雖然從事的是準(zhǔn)金融業(yè)務(wù)，但管理上面還是行政單位老一套，行事作風(fēng)擺脫不了官僚習(xí)氣。

目前，太原住房公積金管理中心的貸款模式為自主放貸，即所有業(yè)務(wù)由公積金中心自己完成，銀行僅充當(dāng)出納的角色，由于中心是事業(yè)單位，工資收入只能按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不能像商業(yè)銀行那樣采取相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，而工作人員卻要承擔(dān)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致積極性較低。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是不管我一年發(fā)放一個(gè)億還是十個(gè)億的貸款，都影響不了我的收入，而一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，卻要由我個(gè)人來(lái)承擔(dān)，這種情況下，業(yè)務(wù)人員自然就會(huì)在辦理業(yè)務(wù)時(shí)采取頂格處理，寧可少出點(diǎn)錯(cuò)，也不愿讓自己背鍋。

（二）風(fēng)險(xiǎn)把控

一般人都知道貸款有風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生問(wèn)題是再自然不過(guò)的事了，銀行信貸都有一定的逾期率和壞~核銷(xiāo)制度來(lái)解決呆賬壞賬。而住房公積金使用的是全體繳存職工的錢(qián)，逾期率不能超過(guò)XX，且不存在壞賬核銷(xiāo)制度。這種情況下，公積金中心就不會(huì)輕易給人放貸，但凡有點(diǎn)問(wèn)題的都直接退了，開(kāi)發(fā)商能不抱怨？

（三）機(jī)構(gòu)和人員規(guī)模方面

由于公積金管理部門(mén)屬于政府公共事業(yè)單位，對(duì)于人員編制有著嚴(yán)格的限制，營(yíng)業(yè)網(wǎng)店的設(shè)立也必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和要求才能設(shè)立，這就大大限制了公積金中心的機(jī)構(gòu)數(shù)量和人員數(shù)量，人員數(shù)量少了，自然服務(wù)能力就少了，爭(zhēng)奪房貸市場(chǎng)“蛋糕”的份額也就少了。比如，太原市下設(shè)十個(gè)分理處，大分理處貸款工作基本配備五名，需要完成從初審受理、錄入、復(fù)審、審批、貸后管理等眾多工作，根本抽調(diào)不出多余人手天天去開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)辦理。

四、解決問(wèn)題的一些建議

（一）公積金管理中心應(yīng)加強(qiáng)與政府其他部門(mén)的合作，按國(guó)家及省有關(guān)部門(mén)頒布的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，做到嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)拒絕購(gòu)房人選擇住房公積金貸款；不得以任何形式增加附帶條件。比如，有關(guān)行政主管部分將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)限制購(gòu)房人選擇住房公積金貸款的監(jiān)督管理，依法查處違法違規(guī)行為，情節(jié)嚴(yán)重的依法暫停其項(xiàng)目的預(yù)售許可等行政處罰。

（二）住房公積金管理中心及其貸款管理部門(mén)等要進(jìn)一步增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高效率，方便住房公積金繳存人辦理住房公積金貸款。比如可以參照銀行機(jī)構(gòu)設(shè)置，設(shè)立了統(tǒng)一的住房貸款中心或部門(mén)，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一制定工作制度、工作流程、集中進(jìn)行培訓(xùn)，大大提高貸款的效率。這樣就有利于為大型樓盤(pán)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)集中銷(xiāo)售的同時(shí)，集中辦理貸款。

（三）增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和激勵(lì)機(jī)制

一是在大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，直接去樓盤(pán)開(kāi)展上門(mén)服務(wù)，而不是坐等開(kāi)發(fā)商上門(mén)，變被動(dòng)服務(wù)為主動(dòng)服務(wù)。二是在薪酬體制上加大靈活性。工資待遇是滿足員工生存的基本條件，而獎(jiǎng)金是激勵(lì)人員的積極性和創(chuàng)造性。公積金中心應(yīng)參考商業(yè)銀行的薪酬體制，逐步打破“大鍋飯”的情況。

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關(guān)鍵詞：住房公積金；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；重要性；作用；發(fā)展趨勢(shì)

住房公積金通常是指企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體為在職職工繳納的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。一方面，住房公積金能通過(guò)改變儲(chǔ)蓄的方式和調(diào)整職工的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，定向使用和嘗試儲(chǔ)蓄的方式，為職工購(gòu)房提供幫助，減輕工購(gòu)房的還貸壓力；另一方面，住房公積金有利于緩解市場(chǎng)的消費(fèi)需求，滿足政策性購(gòu)房的貸款需求，從而保障資金的順利周轉(zhuǎn)。因此，住房公積金的良性發(fā)展能積極地改善和發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，對(duì)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康和快速發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。

1 住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中重要性

住房公積金在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的意義，體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（1）住房公積金能顯著地增強(qiáng)企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體在職職工的購(gòu)房能力，能夠有效地減輕高房?jī)r(jià)壓力下職工的購(gòu)房壓力。住房公積金制度能有效地保證購(gòu)房資金的專(zhuān)用，提高了資金再利用的效率和專(zhuān)一性，很好地保障了職工的住房需求。在當(dāng)今高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)環(huán)境下，要在加強(qiáng)住房公積金的利用和管理的效率、增加收益和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等方面優(yōu)化和提高住房公積金的使用和管理。

（2）住房公積金有利于我國(guó)貨幣方式的分配和住房商品化進(jìn)程的推進(jìn)。住房公積金制度通過(guò)完成長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄資金的再分配過(guò)程，通過(guò)落實(shí)住房補(bǔ)貼的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)住戶的購(gòu)房。因此，住房公積金制度的推廣有利于實(shí)現(xiàn)我國(guó)貨幣分配方式的轉(zhuǎn)化和分配方式的優(yōu)化，要不斷地完善和推廣住房公積金制度的普及。住房公積金對(duì)我國(guó)住房商品化的進(jìn)程也具有重要的推動(dòng)作用，增強(qiáng)了國(guó)民的商品化投資和消費(fèi)的理念，有利于我國(guó)城市化戰(zhàn)略的實(shí)施，在一定程度上較好地在全國(guó)范圍內(nèi)完成了貨幣分配方式的再分配，有利于維護(hù)社會(huì)的公平和正義，是社會(huì)穩(wěn)定、和諧發(fā)展必不可少的保障。

（3）住房公積金能最大程度地保障住房建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)。通過(guò)將住房公積金貸款與住房公積金有機(jī)結(jié)合，最大程度上保障住房建設(shè)的穩(wěn)步進(jìn)行，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住房公積金的最大化增值和利用的效率，在一定程度上提高住房公積金利用的效率，增加住房公積金制度公平利用的保障機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)的公平和分配方式的轉(zhuǎn)變。

2 住房公積金制度在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用

住房公積金制度在我國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中起著關(guān)鍵的作用：①住房公積金是我國(guó)公積金體系的重要組成部分，健全的住房公積金制度有利于我國(guó)公積金體系的逐漸完善；②住房公積金制度的健康和快速發(fā)展可以促進(jìn)我國(guó)住房公積金監(jiān)管制度的完善，進(jìn)一步提高住房公積金制度的安全和穩(wěn)定發(fā)展；③住房公積金制度有利于緩解市場(chǎng)的消費(fèi)需求，滿足政策性購(gòu)房的貸款需求，從而保障資金的順利周轉(zhuǎn)；④住房公積金制度能有效地加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用。在我國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)制度和市場(chǎng)環(huán)境下，住房公積金能起到輔助政府的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，進(jìn)而達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用。一方面，住房公積金能融合不同的資源，進(jìn)而起到增強(qiáng)資金的開(kāi)發(fā)的方式和靈活度的作用，規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，住房公積金能更好地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的預(yù)算，進(jìn)而有效地干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)行為，保障我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康而有序的發(fā)展。

綜上所述，住房公積金能有效推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因而要通過(guò)不斷地完善住房公積金制度的管理和監(jiān)管體系，增加社會(huì)對(duì)住房公積金管理的監(jiān)督，提高住房公積金的安全性和穩(wěn)定性，增加住房公積金制度的覆蓋面，進(jìn)一步提高住房公積金的覆蓋人群，讓更多的人群受益，保障住房公積金制度順利實(shí)施。住房公積金的良性發(fā)展能積極地改善和發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，對(duì)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康和快速發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。

3 住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展趨勢(shì)

住房公積金在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展、資金籌措資金的方式轉(zhuǎn)變和住房公積金貸款方式的轉(zhuǎn)變等過(guò)程，也面臨著諸多的問(wèn)題。比如監(jiān)管體制的欠缺，住房公積金貸款覆蓋面不廣等。住房公積金在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展向著如下的方向發(fā)展：

（1）住房公積金在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展向著擴(kuò)大住房公積金覆蓋率和保障范圍的方向發(fā)展。雖然我國(guó)企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體的在職職工都享有住房公積金的福利政策，但仍然有大多數(shù)的普通民眾不能享有住房公積金制度的優(yōu)惠。在這種背景下，2005年頒布的《關(guān)于住房公積金管理若干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》擴(kuò)大了住房公積金的覆蓋率和保障范圍，將城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、城鎮(zhèn)單位聘用的進(jìn)城務(wù)工人員和自由職業(yè)人員等均納入了保障的范圍，使得住房公積金的優(yōu)惠向著中低收入職工家庭傾斜，體現(xiàn)了社會(huì)的公平和正義，有利于促進(jìn)社會(huì)的和諧、健康的發(fā)展。

（2）住房公積金在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展向著加大住房公積金保障性住房建設(shè)力度，提高資金利用率的方向發(fā)展。2009年頒布的《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》明確規(guī)定了要利用住房公積金的資金來(lái)加大保障性住房的建設(shè)，進(jìn)一步緩解市場(chǎng)中住房的壓力，保障民眾的利益；同時(shí)，積極采取各種措施來(lái)提高住房公積金資金的收益，進(jìn)一步拓寬保障性住房建設(shè)資金來(lái)源，促進(jìn)我國(guó)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向著健康的方向發(fā)展。

（3）住房公積金在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展向著科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行住房公積金貸款政策的方向發(fā)展?？茖W(xué)而合理的住房公積金貸款政策能有起到有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，進(jìn)一步規(guī)范和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康而有序的發(fā)展。

4 結(jié) 語(yǔ)

住房公積金是我國(guó)公積金體系的重要組成部分，在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位。健全的住房公積金制度有利于我國(guó)公積金體系的逐漸完善，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康和快速發(fā)展產(chǎn)生積極的作用。因而要不斷地健全住房公積金制度，提高住房公積金的收益，擴(kuò)大住房公積金覆蓋率和保障范圍，加大住房公積金保障性住房建設(shè)力度，提高資金利用率，促使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康而有序的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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篇10

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及生活水平提高，對(duì)于衣食住行等方面的要求也隨之提高了，近年來(lái)關(guān)于住房問(wèn)題產(chǎn)生激烈的現(xiàn)象，住房壓力隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高愈加的劇烈，當(dāng)住房問(wèn)題成為人們一個(gè)重要的關(guān)注對(duì)象時(shí)，不得不被關(guān)注住房公積金的制度，隨著上世紀(jì)九十年代初，住房公積改革在全國(guó)各大中城市陸續(xù)展開(kāi)，住房公積金的制度也隨之歷經(jīng)改革。先簡(jiǎn)要的介紹下我國(guó)公積金管理制度的現(xiàn)狀；

當(dāng)前住房公積金管理模式現(xiàn)狀

當(dāng)前的住房公積金發(fā)放有失公平。世界銀行曾經(jīng)過(guò)一份報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)的住房公積金貸款主要是使收入較高的家庭收益，而他們只是城鎮(zhèn)人口的一小部分。世界銀行在其報(bào)告中說(shuō)道，由于住房公積金是基于工作就業(yè)的，大部分非正規(guī)就業(yè)或者失業(yè)的中低收入者無(wú)法參加公積金；很多低收入的成員因?yàn)槌惺苣芰Φ闹萍s而無(wú)法使用其公積金；很多可能永遠(yuǎn)無(wú)法獲得公積金貸款的成員，他們卻被迫以低于市場(chǎng)利率的水平進(jìn)行儲(chǔ)蓄，為能夠獲得按揭貸款的收入較高的家庭提供補(bǔ)貼。而中國(guó)人民銀行在此前的一份報(bào)告中也表示，公積金貸款有額度限制，一般較難申請(qǐng)，支持中低收入職工購(gòu)房效果不明顯。另外，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所專(zhuān)家分析，住房公積金貸款以個(gè)人賬戶繳存余額的一定倍數(shù)來(lái)確定其貸款額度，就必然導(dǎo)致收入高、繳存高的成員所獲得的公積金貸款也就多，而低收入者所得到的貸款資助低，有的甚至無(wú)法逾越購(gòu)房首付門(mén)檻。

當(dāng)前住房公積金管理面臨的幾個(gè)問(wèn)題

當(dāng)前住房公積金在管理和使用中存在這許多不容忽視的問(wèn)題，例如住房公積金管理決策制度不健全，決策主體不明確，住房公積金管理委員會(huì)決策流于形式；住房公積金管理監(jiān)督不力，擠占、挪用住房公積金等違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，住房公積金存在風(fēng)險(xiǎn)隱患；住房公積金信貸業(yè)務(wù)制度不完善，缺乏有效監(jiān)督管理；住房公積金制度宣傳力度不夠，公積金籌集和貸款發(fā)放低的問(wèn)題同時(shí)存在。

1、公積金管理決策制度不健全，決策主體不明確。雖然住房公積金制度早已在我國(guó)實(shí)行，但是更多的則只是一種形式，并沒(méi)有真正的去落實(shí)到實(shí)處，并沒(méi)有讓每一個(gè)在職的人員享受到這樣的待遇，那么，面對(duì)這樣的問(wèn)題，雖然我國(guó)做出了一些相應(yīng)的規(guī)定以求能夠得到些許緩解，但是，住房公積金的管理方式以及管理意識(shí)致使住房公積金的實(shí)行依舊停留于表面化，形式化。由于住房公積現(xiàn)存的普遍的薄弱環(huán)節(jié)，在我國(guó)關(guān)于住房公積金管理的隸屬關(guān)系以及管理階層都存在著過(guò)于復(fù)雜的環(huán)節(jié)。因此，由于繁瑣的步驟，造成了自上而下的管理機(jī)制非常的不順暢且很難達(dá)到管理上統(tǒng)一。

2、住房公積金管理監(jiān)督不力，擠占、挪用住房公積金等違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，住房公積金存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。內(nèi)部員工素質(zhì)問(wèn)題引發(fā)的資金安全風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題存在，不同程度上缺少專(zhuān)業(yè)金融管理人才，存在管理隱患。住房公積金管理內(nèi)部控制制度不健全，操作流程不嚴(yán)密導(dǎo)致的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)也存在。外部欺詐產(chǎn)生的資金流失風(fēng)險(xiǎn)，如犯罪分子采取偽造證件，騙取、騙貸情況時(shí)有發(fā)生。住房公積金執(zhí)法效果不明顯，覆蓋面有待進(jìn)一步擴(kuò)大。住房公積金制度實(shí)質(zhì)上是一種城鎮(zhèn)住房社會(huì)保障制度，其保障范圍應(yīng)當(dāng)具有社會(huì)普遍意義。由公積金的涵蓋范圍決定住房公積金制度應(yīng)普遍覆蓋到除離退休職工、外籍員工外的所有城鎮(zhèn)職工，包括進(jìn)城務(wù)工人員。但在全國(guó)住房公積金管理的實(shí)際工作中，住房公積金覆蓋面離政策要求仍有差距。尤其是一些民營(yíng)企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)等非公企業(yè)及進(jìn)城務(wù)工人員等不同程度上存在未按規(guī)定建立住房公積金制度的情況，影響了住房公積金社會(huì)保障作用的充分發(fā)揮。

3、住房公積金的數(shù)據(jù)安全問(wèn)題，住房公積金的管理工作涉及面廣、涉及人員眾多、資金量巨大，住房公積金個(gè)入帳戶變動(dòng)頻繁，目前各地對(duì)住房公積金的管理基本上全部是以計(jì)算機(jī)管理信息系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。但是計(jì)算機(jī)病毒及黑客的入侵，或遇有重大自然災(zāi)害等原因使住房公積金信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)存在損壞和滅失的風(fēng)險(xiǎn)。而這一風(fēng)險(xiǎn)如果成為事實(shí)，對(duì)住房公積金管理將是致命的。貸款數(shù)據(jù)受到干擾的直接后果就是貸款資產(chǎn)的損失，歸集數(shù)據(jù)的滅失不會(huì)造成資金的損失，但住房公積金繳存信息的損害無(wú)疑會(huì)為住房公積金個(gè)人帳戶的管理帶來(lái)混亂，進(jìn)而引發(fā)廣泛的社會(huì)矛盾。如何確保計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)的安全穩(wěn)定應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。

4、住房公積金制度宣傳力度不夠及管理手段落后，公積金籌集和貸款發(fā)放低。在面對(duì)住房公積金的問(wèn)題上，如果宣傳的力度不夠，那么就會(huì)導(dǎo)致公積金籌備率和貸款發(fā)放低的問(wèn)題存在。不僅職工是權(quán)益得不到合理的保障，同時(shí)會(huì)在不知情的情況下忽略了自己擁有的維護(hù)自己合法利益的權(quán)利。管理手段比較落后，致使員工的素質(zhì)得不到很好的提高。

三、當(dāng)前住房公積金管理需要進(jìn)行的改革