導(dǎo)語：如何才能寫好一篇公積金貸款條件，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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2、申請公積金貸款的目的是購買、建造、改建、大修和裝修城鎮(zhèn)自住住房；

3、要具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；

4、其借款人同意將其與開發(fā)商簽訂的《住房銷售合同》項(xiàng)下所列房產(chǎn)抵押給貸款人，賦予貸款人優(yōu)先抵押權(quán)和受償權(quán)，作為償還本息的保證；

5、其借款人有支付不低于購房所需資金30%款項(xiàng)的能力；

6、滿足貸款人規(guī)定的其他條件。

7、法律依據(jù)：

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2、只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請住房公積金貸款。

3、參加住房公積金制度者要申請住房公積金個(gè)人購房貸款還必須符合以下條件：即申請貸款前連續(xù)足額繳存住房公積金的時(shí)間不少于6個(gè)月，有些城市則規(guī)定不得少于12個(gè)月。

4、在xx市區(qū)域內(nèi)購買、建造、翻建、大修自住普通住房(不含商住兩用房)并具備有關(guān)手續(xù)、文件和已交付規(guī)定比例的自籌資金。

5、具有完全民事行為能力，具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力，信用良好。

6、沒有未還清的住房公積金貸款。另外需注意的是，配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。

7、未到法定的退休年齡(國家另有規(guī)定可延長的，按其規(guī)定執(zhí)行，但最大不超過65周歲)。

8、公積金貸款期限最長不超過30年。辦理組合貸款的，公積金貸款和商業(yè)性住房貸款的貸款期限必須一致。

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2、自有資金支付首付款不低于規(guī)定比例；

3、按規(guī)定提供貸款擔(dān)保；

4、無不良信用；

5、無其他影響貸款償還能力的債務(wù)；

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如今好多公司都有幫職工繳納五險(xiǎn)一金，其中就包含有住房公積金。這對于好多購房者來說都會申請公積金貸款，與商業(yè)貸款相比利息要?jiǎng)澦愫芏?，并且還款方式也比較靈活。那么，3萬公積金余額能貸款多少呢？一起去科普一下。

公積金貸款利息 據(jù)了解，3萬的公積金額度可貸金額最多為30萬，因?yàn)楣e金的貸款額度要低于公積金余額的十倍，以夫妻名義申請，且二人都有按要求繳納公積金，一般貸款額度不會超過50萬。但具體申請貸款的額度，還需要根據(jù)申貸人的還款能力決定。

此外，公積金貸款額度是根據(jù)還貸能力、房價(jià)位數(shù)、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個(gè)條件來確定的。也就是說，貸款人的的還款能力越強(qiáng)，可貸的額度就會越高，同時(shí)申貸人所在城市的相關(guān)政策也是影響公積金貸款額度的因素，大家可以到當(dāng)?shù)氐淖》抗e金中心進(jìn)行詢問。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

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關(guān)鍵詞：公積金貸款 風(fēng)險(xiǎn)管理 規(guī)避方式

公積金貸款是我國城市居民選擇改善住房條件的首要貸款方式，并且隨著我國城市化改革進(jìn)程的不斷深入，我國住房公積金貸款的規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大。在我國房地產(chǎn)市場不斷繁榮的背景之下，住房公積金作為城市化發(fā)展和房地產(chǎn)市場繁榮的重要支柱，其自身的風(fēng)險(xiǎn)管理至關(guān)重要。而且公積金貸款規(guī)模越大，意味著其自身的風(fēng)險(xiǎn)也就越高，債務(wù)的規(guī)模也就越大，如果沒有給予相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理以高度的重視，則很有可能會造成十分嚴(yán)重的后果，因此住房公積金管理中心應(yīng)該提高對于公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理力度，確保我國住房公積金貸款能夠發(fā)揮其積極有效的作用，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步繁榮和公民居住條件的進(jìn)一步改善。

一、住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）運(yùn)行體制方面的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)我國《住房公積金管理?xiàng)l例》中的相關(guān)規(guī)定，我國住房公積金管理中心并不能夠直接的參與公積金貸款業(yè)務(wù)，需要通過委托相應(yīng)的商業(yè)銀行負(fù)責(zé)，住房公積金管理中心只能夠起到監(jiān)管的作用，而且需要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。這就造成了商業(yè)銀行與住房公積金管理中心之間的權(quán)責(zé)分配不明，商業(yè)銀行必然會以自身利益的最大化為目標(biāo)而有選擇性的進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)，將風(fēng)險(xiǎn)較小同時(shí)利潤較高的業(yè)務(wù)作為首要業(yè)務(wù)，而將風(fēng)險(xiǎn)較大同時(shí)利潤較小的貸款業(yè)務(wù)交由公積金管理中心。

（二）商業(yè)銀行所造成的風(fēng)險(xiǎn)

很多商業(yè)銀行為了更進(jìn)一步的追求利益，而有意的回避公積金貸款業(yè)務(wù)，對于房地產(chǎn)開發(fā)單位，只接受商業(yè)貸款為主的開發(fā)商，而對于只做住房公積金貸款的開發(fā)商則不予按揭簽約。這樣雖然沒有違反相關(guān)的規(guī)定，但是卻在很大程度上抑制了住房公積金貸款的發(fā)放，同時(shí)也增大了住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

除此以外還有很多商業(yè)銀行在面對公積金貸款低利率的沖擊時(shí)而選擇了有意的將住房公積金貸款的手續(xù)繁瑣化，提高住房公積金貸款的門檻。因?yàn)槿绻彿空哌x擇商業(yè)貸款，則毫無疑問貸款所獲得的利息收益全部歸商業(yè)銀行所有，而購房者選擇公積金貸款則商業(yè)銀行只能獲得利息收益的5%作為手續(xù)費(fèi)。所以很多商業(yè)銀行刻意的回避購房者的公積金貸款請求，采取消極拖辦或者是誤導(dǎo)購房者的手段。

（三）購房者方面的風(fēng)險(xiǎn)

由于公積金貸款主要面對的是低收入的購房者人群，因此這也就決定了公積金貸款者的還款能力本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)，而且隨著近年來房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房價(jià)不斷的推高，在繁華的背后隱含著城市生活成本提高以及可能出現(xiàn)退城市化發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，過高的城市成活成本使得很多中小企業(yè)的生存面臨著極大的困難，這就勢必會造成很多購房者的經(jīng)濟(jì)情況并不是很穩(wěn)定，還貸的能力受到影響。

另外我國住房公積金貸款是以政策性幫助居民改善住房條件為目的，在評價(jià)購房者是否具有公積金貸款資格的時(shí)候?qū)徍艘蚕鄬^松，并不關(guān)注公積金購房者對于公積金的貢獻(xiàn)率，雖然這一舉措非常有利于改善和解決居民的住房問題，同時(shí)也能夠在很大程度上刺激購房者的購房消費(fèi)，有利于房地產(chǎn)市場的繁榮，但是從長遠(yuǎn)的角度來看，這樣無疑會造成住房公積金缺口增大的可能性，會導(dǎo)致住房公積金的長期融資風(fēng)險(xiǎn)。

二、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施分析

（一）確立公積金管理中心的主導(dǎo)地位

住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的最為主要的途徑就是確定公積金管理中心在整個(gè)公積金貸款過程中的主導(dǎo)地位，從體制上消除風(fēng)險(xiǎn)因素，采用住房公積金管理中心自營的模式，避免商業(yè)銀行在公積金貸款過程中的干預(yù)，這樣一方面能夠有效的保證住房公積金的使用效率，同時(shí)也能夠有效的劃清購房者在商業(yè)貸款和住房公積金貸款之間的界限，讓購房者在選擇貸款方式的時(shí)候能夠更加的自如。

（二）建立有效的貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系

在進(jìn)行公積金貸款業(yè)務(wù)的過程中要建立起一套完善的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系，這套體系既包括對于購房者的信用審核體系，同時(shí)也包括監(jiān)管和預(yù)警體系，確保住房公積金貸款的透明和安全。

（三）加強(qiáng)貸款抵押的審查力度

嚴(yán)格審查抵押也是住房公積金貸款運(yùn)營管理的重要環(huán)節(jié)，是降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要保障，也是保證資金安全的重要措施。要嚴(yán)格的審查抵押房屋的合法性以及被抵押的合法性，房屋出售單位要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并對抵押權(quán)的合法性做出連帶保證，協(xié)助進(jìn)行抵押權(quán)的登記。同時(shí)也要控制抵押率，避免由于市場波動而造成抵押房屋的價(jià)格變動。而且要加強(qiáng)擔(dān)保法的執(zhí)行力度，對于不能夠按合同規(guī)定償還貸款的房屋要堅(jiān)決予以拍賣，降低公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，確保公積金能夠取之于民，用之于民，積極發(fā)揮公積金貸款推動城市化改革和改善居民住房條件的重要作用。

三、結(jié)束語

住房公積金是我國城市化改革的重要保障之一，是改善公民住房條件的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理是進(jìn)一步促進(jìn)我國城市化發(fā)展和房地產(chǎn)市場健康繁榮發(fā)展的重要舉措。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉萍.芻議住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對[J].商情；2014（8）：63-63

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關(guān)鍵詞：住房公積金貸款 加強(qiáng) 群眾

近幾年來，住房公積金貸款制度在住房建設(shè)、改善居民住房條件等方面發(fā)揮重要的作用。但是據(jù)調(diào)查顯示，公積金貸款仍然還存在著一些問題需要解決。

一、住房公積金貸款制度存在的問題

我國住房公積金貸款制度具有很多顯著的優(yōu)點(diǎn)，住房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，同時(shí)，由于現(xiàn)時(shí)國內(nèi)住房價(jià)格和其他因素，住房公積金貸款成為一個(gè)熱點(diǎn)關(guān)注問題，人們選擇使用住房公積金貸款來進(jìn)行購房融資，在使用過程中，住房公積金貸款的優(yōu)劣逐漸暴露出來，雖然經(jīng)過十多年的發(fā)展，住房公積金貸款也進(jìn)行了多次的改革和完善，但是仍然存在著很多缺陷。

（一）覆蓋面低

公積金是國家對于住戶困難的群眾提供的低息貸款，這種貸款制度是國家通過政策頒布實(shí)施的，它的目的在于讓低收入者、住戶困難的家庭能夠享受到這種待遇。但是目前出現(xiàn)了一個(gè)很普遍的問題，由于公積金只針對參加工作已經(jīng)就業(yè)的員工，所以它的覆蓋面積非常的狹小。很多住戶困難的家庭恰恰是沒有收入的下崗員工，或者是一些經(jīng)濟(jì)困難的企業(yè)中的員工，還有一部分是無法就業(yè)的城市居民以及來城市打工的農(nóng)民工，這些人完全無法參加公積金，享受不到這種優(yōu)惠的政策，這樣一來公積金實(shí)際上只是符合一部分人的利益而已。除此之外，公積金貸款還存在著一個(gè)缺陷，它的貸款條件非常嚴(yán)格，城市中很多收入較低的人無法交付房款的首付資金，所以根本無法通過公積金貸款這個(gè)渠道來獲取融資買房，因此可以看出這部分人雖然也繳存公積金，但是公積金并不會發(fā)揮應(yīng)有的作用，他們無法通過這個(gè)方式來購買住房，只能等到其退休之后才能領(lǐng)到公積金。公積金貸款政策只能對一部分人群優(yōu)惠，對于低收入家庭而言，這種低存款低貸款的政策反而會適得其反，讓這些家庭受了利息損失，因此低收入群眾對于公積金貸款只能是望塵莫及。

（二）沒有優(yōu)惠低收入群體

在各個(gè)城市房價(jià)大漲的今天，就全國而言，申請住房公積金貸款的借款人多位是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭，屬于收入中等或高收人人群，低收入者申請住房公積金的家庭較少，造成大多數(shù)中低收入者用自己的公積金儲蓄為少數(shù)中高收入者購房提供補(bǔ)貼的局面。因此，對于已經(jīng)擁有住房的職工一旦其多次申請公積金購買住房的時(shí)候，應(yīng)該要求其多付一些成本，例如增加其公積金貸款利率等，通過這樣的方式能夠一定程度上制約這些高收入者買房的欲望，使得住房公積金能夠在低收入群中發(fā)揮最大的價(jià)值。

（三）缺乏靈活性

公積金貸款的主要目的是讓住戶困難的群眾能夠收益，但是目前在許多工作單位之中，都會讓內(nèi)部員工購買，并且對員工提出了強(qiáng)制性的要求，住房公積金實(shí)際上已經(jīng)成為了一種有關(guān)住房的強(qiáng)制儲蓄模式。不僅如此，在貸款住房公積金的時(shí)候，并不是輕易就能貸到的，貸款住房公積金的時(shí)候必須要本人有購買住房需要的時(shí)候才能申請貸款，而且在使用住房公積金的時(shí)候也有限制，特別是員工在第一購房和第二次購房的時(shí)候有嚴(yán)格的規(guī)定，這樣一來會造成員工住房公積金貸款申請困難，讓一些員工無法普遍的享受到這種優(yōu)惠政策帶來的便利。由此可以看出住房公積金貸款限制諸多，缺乏靈活性。

二、解決對策及其建議

（一）加強(qiáng)公積金管理

國家政策規(guī)定員工的住房公積金不屬于員工收入范圍內(nèi)，因此不需要像個(gè)人收入一樣繳納個(gè)人所得稅，這樣一來很多經(jīng)濟(jì)效益好的企業(yè)就會利用這一政策，提高企業(yè)公積金繳納的數(shù)額，特別是在某些國企或者壟斷企業(yè)中這種現(xiàn)象普遍存在。企業(yè)提高住房公積金的繳存比例實(shí)際上是為了讓員工的福利增加，而且還可以讓企業(yè)所得稅和員工個(gè)人所得稅銳減，很多企業(yè)都開始相繼的模仿。因此各個(gè)地區(qū)的住房公積金管理人員需要加強(qiáng)公積金管理，履行好自己的職責(zé)，切實(shí)的將工作做到實(shí)處。具體做法是要嚴(yán)格的審查當(dāng)?shù)氐母鱾€(gè)企業(yè)是否按照規(guī)范來繳存住房公積金，必須規(guī)定好繳存的上限，對于某些擅自的超過公積金應(yīng)繳比例的企業(yè)，應(yīng)該嚴(yán)懲不貸，要嚴(yán)格的杜絕這種提高住房公積金繳存比例來規(guī)避所得稅的行為。

（二）減少限制條件

我國現(xiàn)行的住房公積金貸款制度是政府的優(yōu)惠性政策，住房公積金管理單位也是屬于事業(yè)單位，它是以服務(wù)群眾為目的的，不具有盈利性質(zhì)。這樣就導(dǎo)致了其在工作之中難以與銀行協(xié)調(diào)好，因?yàn)殂y行和公積金管理處的利益、職責(zé)存在著差異性，在公積金貸款這一工作上，兩方互相限制頗多，這對公積金貸款效率造成了巨大的影響。因此公積金管理處、相關(guān)銀行以及其他的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該互相協(xié)調(diào)一下，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合辦理制度，將貸款公積金的障礙掃清，讓貸款工作效率提高，讓其貸款的手續(xù)簡化，降低住房公積金貸款的門檻，減輕員工負(fù)擔(dān)，讓公積金真正的用于購房困難的家庭使用。

（三）實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域

由于區(qū)域間的限制，導(dǎo)致公積金閑置，因此公積金貸款管理中心應(yīng)該實(shí)行區(qū)域間的融通，讓公積金可以跨區(qū)域的流通。這樣就可以讓公積金使用率低的區(qū)域?qū)⒐e金向資金不足的區(qū)域流動，兩方可以建立友好合作關(guān)系，使得公積金流動性均衡，提高其使用率。

三、結(jié)束語

綜上所述，要解決公積金貸款中存在的問題，公積金貸款管理人員必須得完善公積金貸款制度，降低其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，減少限制性的條件，讓公積金貸款業(yè)務(wù)能夠朝著健康的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]周瓊.住房抵押貸款證券化研究[J].貸款，2007

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第一條為了充分發(fā)揮住房公積金在住房保障中的作用，完善住房供應(yīng)體系，改善中低收入家庭居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》等有關(guān)法規(guī)、規(guī)章，制訂本辦法。

第二條本辦法適用于本市所轄范圍內(nèi)職工個(gè)人購房申請住房公積金貸款的有關(guān)管理工作。

第三條住房公積金個(gè)人購房貸款為政策性個(gè)人住房貸款。

本辦法所稱的個(gè)人住房公積金購房貸款，是指*住房公積金管理中心，以單位及職工個(gè)人依法繳存的住房公積金為來源，按照《住房公積金管理?xiàng)l例》和中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定,委托辦理住房公積金金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行,為符合條件的借款人在購買自住普通住房時(shí)發(fā)放的專項(xiàng)委托貸款(以下簡稱住房公積金貸款)。

第四條住房公積金貸款實(shí)行向中低收入職工家庭傾斜的政策和繳存住房公積金權(quán)利與義務(wù)對等的原則。凡繳存住房公積金的職工，在購買自住住房時(shí)，均可以向*住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。

第五條申請住房公積金貸款應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。即借款人與*住房公積金管理中心、受委托銀行簽定借款合同和擔(dān)保合同后，方可辦理住房公積金貸款。

第六條*住房公積金管理中心負(fù)責(zé)受理、審查、批準(zhǔn)借款人的借款申請，對符合條件的借款人依法辦理貸款手續(xù)。各縣（市、區(qū)）分支機(jī)構(gòu)按*住房公積金管理中心授權(quán)，承辦住房公積金貸款相關(guān)業(yè)務(wù)。貸款結(jié)算等金融業(yè)務(wù)由受委托銀行辦理。

住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，由*住房公積金管理中心承擔(dān)。第二章貸款對象和條件

第七條凡按規(guī)定向*住房公積金管理中心足額繳存住房公積金，具有完全民事行為能力的職工，均有資格成為住房公積金貸款申請人。

住房公積金貸款申請人應(yīng)同時(shí)符合下列條件：

（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或者其他有效居留身份;

（二）正常繳存住房公積金滿一年以上,且住房公積金賬戶余額應(yīng)達(dá)到*住房公積金管理中心規(guī)定的額度;

（三）購買自住普通住房且能提供符合法律規(guī)定的購房合同或協(xié)議；

（四）已付首期房款額占所購住房總價(jià)的比例不低于30℅（含30%，下同），低收入家庭購買自住性住房，首付款比例不低于20%；

（五）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

（六）*住房公積金管理中心依法規(guī)定的其它條件。第三章貸款額度、期限、利率

第八條住房公積金貸款額度由*住房公積金管理中心按繳貸掛鉤原則和借款人具體情況核定：

（一）借款人購買新房的，貸款額度不超過借款人所購住房總價(jià)款的70%（含70%，下同）；借款人購買二手房的，貸款額度不超過借款人所購住房總價(jià)的60%；

（二）最高貸款額為30萬元。根據(jù)今后住房公積金歸集情況和社會發(fā)展水平，經(jīng)*住房公積金管理委員會批準(zhǔn)后，最高貸款額度可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

第九條住房公積金貸款期限一般為3-15年，最長不超過20年。

第十條住房公積金貸款利率按照中國人民銀行頒布的個(gè)人住房政策性貸款利率執(zhí)行。第四章貸款程序

第十一條借款人申請住房公積金貸款應(yīng)如實(shí)填寫《職工個(gè)人住房公積金貸款申請表》，并連同下列材料交*住房公積金管理中心：

（一）本人或夫妻雙方具有法律效力的身份證件(身份證和戶口簿)原件及復(fù)印件，審查后留復(fù)印件；

（二）借款人所在單位出具的*住房公積金管理中心認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)收入的書面證明；

（三）所購住房的合法房地產(chǎn)權(quán)屬證件或購買住房的合同；

（四）購房首期付款的付款憑據(jù)；

（五）*住房公積金管理中心要求提供的其他證明材料。

第十二條*住房公積金管理中心應(yīng)對借款人的申請進(jìn)行審核，并在15日內(nèi)向借款人做出答復(fù)。

第十三條借款人在收到同意借款的批準(zhǔn)書后，應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)與*住房公積金管理中心、受委托銀行簽訂借款合同，并依法辦理擔(dān)保手續(xù)。

第十四條借款人與*住房公積金管理中心、受委托銀行簽訂借款合同及擔(dān)保合同后，受委托銀行按合同約定發(fā)放住房公積金貸款。

第五章貸款擔(dān)保

第十五條住房公積金貸款可分別采取抵押、質(zhì)押和保證的擔(dān)保方式，上述三種擔(dān)保方式也可以并用。

質(zhì)押物指金融機(jī)構(gòu)存單、國庫券、國債。

第十六條抵押、質(zhì)押和保證擔(dān)保的范圍，包括住房公積金貸款本息、罰息、違約金、損害賠償金和*住房公積金管理中心實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。

抵押權(quán)益自抵押物登記之日起生效，質(zhì)押權(quán)益自質(zhì)押物移交之日起生效。

第十七條抵押期內(nèi)，抵押人(借款人，下同)不得擅自將抵押物在抵押擔(dān)保的范圍內(nèi)重復(fù)抵押；質(zhì)押期內(nèi)，出質(zhì)人(借款人)不得以任何理由對質(zhì)押物掛失或追索；保證期內(nèi),保證人個(gè)人住房公積金不得支取。

第十八條抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，擅自改變抵押物結(jié)構(gòu)，使抵押物價(jià)值少于抵押權(quán)價(jià)值，以及抵押人人為造成抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人以其它財(cái)產(chǎn)為減少的價(jià)值提供擔(dān)保。

第十九條抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)與其擔(dān)保的住房公積金貸款債權(quán)同時(shí)存在。債務(wù)清償完畢，住房公積金貸款債權(quán)解除時(shí)，抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)隨之解除，*住房公積金管理中心亦隨之將有關(guān)保管物予以歸還，抵押權(quán)由抵押雙方當(dāng)事人申請辦理抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，貸款合同終止。

第二十條本辦法規(guī)定的保證人擔(dān)保為連帶責(zé)任，保證人應(yīng)具有代為償還公積金貸款本息的經(jīng)濟(jì)能力，保證范圍為貸款合同中約定的主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。

第二十一條保證人履行保證責(zé)任后，*住房公積金管理中心應(yīng)將設(shè)定的抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)轉(zhuǎn)讓給保證人，保證人有權(quán)向借款人追索。第六章貸款保險(xiǎn)

第二十二條以房產(chǎn)作抵押的，借款人自愿辦理房屋保險(xiǎn)，*住房公積金管理中心為保險(xiǎn)的第一受益人。

第二十三條抵押有效期內(nèi)，已辦理保險(xiǎn)的，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。第七章貸款償還

第二十四條住房公積金貸款本息歸還實(shí)行逐月等額本息償還法,月還款額計(jì)算公式為：

月還款額＝貸款本金×貸款月利率×(1＋貸款月利率)還款月數(shù)(1＋貸款月利率)還款月數(shù)－1

第二十五條借款人連續(xù)3個(gè)月不按借款合同規(guī)定償還公積金貸款本息，經(jīng)書面催繳仍不還款的，*住房公積金管理中心有權(quán)依照住房公積金借款合同的約定，處分抵(質(zhì))押物清償或要求保證人承擔(dān)代為清償?shù)呢?zé)任。第八章附則

第二十六條住房公積金貸款的任何一方要求變更或提前解除借款合同，必須提前10日書面通知其他合同當(dāng)事人。任何一方要求變更借款合同的，在合同當(dāng)事人未達(dá)成變更協(xié)議前，原借款合同繼續(xù)有效。住房公積金貸款的任何一方要求解除借款合同必須符合法律的有關(guān)規(guī)定。

篇8

關(guān)鍵詞：住房公積金；資金來源；資金運(yùn)作；對策

一、我國住房公積金資金運(yùn)行現(xiàn)狀

為了建立適應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的住房新制度，提高廣大職工自主解決住房的能力，我國建立了住房公積金制度。住房公積金制度的實(shí)施，深化了住房制度改革，改善了職工的居住條件，提高了職工的購房資金儲備，為構(gòu)建和諧社會起到了重要的作用。 然而，我國住房公積金的資金運(yùn)作效率并不高。根據(jù)住房公積金管理?xiàng)l例的規(guī)定，目前我國住房公積金的主要運(yùn)營方式有以下幾個(gè)方面：購買銀行存款、購買國債和發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款，住房公積金資金的作用并沒有充分發(fā)揮出來。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2010年全國歸集總額3.25萬億，歸集余額1.77萬億，貸款總額1.86萬億，個(gè)貸余額1.09萬億。我國住房公積金經(jīng)過多年來不斷的發(fā)展完善，雖然取得了一定的成就，但也不能回避現(xiàn)實(shí)存在的一些問題。全國范圍而言，住房公積金資金的大量沉淀，使住房公積金無法得以保值、增值，甚至造成住房公積金資金的貶值。這些問題的存在嚴(yán)重阻礙了住房公積金的進(jìn)一步發(fā)展，切實(shí)需要引起足夠的重視并采取有效措施來提高住房公積金資金運(yùn)作效率，進(jìn)一步完善住房公積金制度，推動住房公積金事業(yè)持久健康發(fā)展。

二、住房公積金資金來源及運(yùn)作中存在的問題

1、住房公積金資金來源的單一性

根據(jù)目前住房公積金制度的規(guī)定，職工和單位繳存的住房公積金是住房公積金唯一的外部資金來源。各地住房公積金管理中心要增加住房公積金資金總量，提高住房保障功能，只能通過擴(kuò)大住房公積金制度的覆蓋面，增加職工匯繳人數(shù)來實(shí)現(xiàn)。但擴(kuò)面工作的開展不可能一蹴而就，在基本實(shí)現(xiàn)大型企事業(yè)單位穩(wěn)定繳存的情況下，進(jìn)一步擴(kuò)面難度會逐漸加大。

2、住房公積金資金運(yùn)作機(jī)制的不健全性

我國住房公積金資金運(yùn)作機(jī)制尚不健全，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是重資金歸集，輕資金使用。在住房公積金管理工作中，仍習(xí)慣于把歸集額的增長作為主要工作目標(biāo)，而對住房公積金的使用則重視度不夠， 大量的住房公積金沉淀在銀行，無法發(fā)揮其應(yīng)有的作用；二是重政策性，輕金融性。住房公積金是一種政策性住房資金，相關(guān)政策對其歸集、使用都有明確的要求。但是住房公積金也是一種金融資產(chǎn)，同樣需要對其進(jìn)行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，以提高資產(chǎn)的流動性和收益性。如果只強(qiáng)調(diào)其政策性而忽視了其金融性，會造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，從而使職工的利益受損，這不符合資本受益原則。

3、住房公積金資金需求的增長性

近年來，隨著房屋價(jià)格的上漲和廣大繳存職工改善住房條件愿望的增強(qiáng)，同時(shí)相對于商業(yè)貸款的低利率和貸款利息可抵稅等優(yōu)越條件，廣大職工對住房公積金貸款的需求日益增強(qiáng)；同時(shí)隨著購買房屋提取和還貸提取量的增加，加大了對住房公積金資金需求的增長。而職工住房公積金繳存比例和繳存基數(shù)受政策規(guī)定的剛性約束，資金歸集數(shù)量增長有限。目前，提取和貸款需求量的增長已經(jīng)明顯高于歸集量的增長，加大了住房公積金資金流動性管理的難度。

4、住房公積金資金區(qū)域的不平衡性

住房公積金現(xiàn)行管理體制導(dǎo)致資金規(guī)模小，供需區(qū)域不平衡，抗系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)差。同時(shí)也反映出各地住房公積金管理中心對資金供需預(yù)測能力不強(qiáng)，時(shí)有個(gè)別管理中心出現(xiàn)流動資金告急、公積金貸款輪候排隊(duì)的現(xiàn)象，而有些地區(qū)則有大量的資金沉淀在銀行，資金使用率不高。沿海和內(nèi)陸省市的發(fā)展明顯快于西部、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。從公積金的使用率上看，有的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的使用率已接近或超過了90%，而一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的資金使用率尚不足30%。這種住房公積金資金區(qū)域的不平衡性主要是因?yàn)槟壳拔覈》抗e金管理實(shí)行屬地化管理，以行政區(qū)域或行業(yè)劃分的相對封閉的管理體制。這種封閉式的管理一方面限制了不同地區(qū)、行業(yè)之間資金的融通使用，另一方面也限制了住房公積金與金融市場、資本市場的聯(lián)系，缺少融資性資金的流入來源。

5、住房公積金資金運(yùn)用的有限性

我國現(xiàn)行住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定，住房公積金主要用于職工購買、建造、翻建、大修自有住房。市住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)市住房公積金管理委員會批準(zhǔn)，可以將住房公積金用于購買國債。住房公積金僅限于與住房相關(guān)的消費(fèi)，存量住房公積金可以購買定期存款。由于住房公積金的使用投向都是利率性產(chǎn)品，利率的變化對資金的收益有較大影響，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和調(diào)控房地產(chǎn)市場的需要，國家逐步加大了運(yùn)用利率杠桿和市場化手段調(diào)節(jié)住房公積金使用和收益的力度，資金運(yùn)用渠道有限，遇到利率調(diào)整時(shí)較為被動。總體說來，住房公積金的用途單一、靈活性差，難以通過擴(kuò)大使用范圍來調(diào)節(jié)資金的流動性，住房公積金整體使用效率不高，也不利于增加各地公積金管理中心的增值收益。

6、住房公積金資金增值渠道的局限性

住房公積金的增值收益是指中心在開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動中業(yè)務(wù)收入和業(yè)務(wù)支出的差額。業(yè)務(wù)收入主要包括住房公積金利息收入、增值收益利息收入、委托貸款利息收入、國家債券利息收入；業(yè)務(wù)支出主要包括支付職工個(gè)人住房公積金存款利息、支付住房公積金歸集手續(xù)費(fèi)、支付委托貸款手續(xù)費(fèi)、支付營業(yè)稅。數(shù)據(jù)顯示：2010年增值收益約為250億元。住房公積金資金增值渠道主要在于住房公積金的銀行存款、購買國債和發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款，非常有限。按照相關(guān)規(guī)定住房公積金管理中心每年的增值收益分配按照住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、上交財(cái)政的公積金中心管理費(fèi)用和城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金依次進(jìn)行分配。在前兩項(xiàng)一定的條件下，更多的增值收益意味著對低收入者的住房保障能力的提高。因此迫切需要增加住房公積金資金增值的渠道，提高住房公積金管理中心的增值收益。

三、拓寬住房公積金資金來源及提高運(yùn)作效率的對策

為保證我國住房公積金高效運(yùn)作，針對目前住房公積金在制度建設(shè)、資金管理和使用方面存在的缺陷和問題，本文提出以下幾點(diǎn)對策：

1、加大住房公積金制度宣傳，擴(kuò)大住房公積金覆蓋面

一是要擴(kuò)大公積金制度覆蓋范圍，提高公積金的歸集率。重點(diǎn)做好大的機(jī)關(guān)和事業(yè)單位之外的其他企業(yè)經(jīng)濟(jì)組織建立住房公積金制度的工作，努力實(shí)現(xiàn)將住房公積金歸集面覆蓋到包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體。

二要加大制度優(yōu)勢的宣傳力度，加強(qiáng)對住房公積金繳存建立的行政執(zhí)法活動。通過多種方式的宣傳，讓廣大企業(yè)和職工認(rèn)識到：凡用人單位招聘職工，單位和職工個(gè)人都須承擔(dān)繳存住房公積金的義務(wù)。行政執(zhí)法的對象是不辦理住房公積金繳存登記或不為本單位職工辦理住房公積金賬戶設(shè)立手續(xù)、不繳或少繳住房公積金的單位。住房公積金管理中心要根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰，并可根據(jù)執(zhí)法情況申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

2、住房公積金同業(yè)拆借

可考慮在城市間建立公積金拆借市場，一方面，可以提高住房公積金使用效率，另一方面，拆借行為能使拆借雙方實(shí)現(xiàn)互利共贏，雙方都有參與建立拆借市場的積極性。為確保住房公積金同業(yè)拆借的規(guī)范性，需要資金拆入的住房公積金管理中心與可提供資金拆出的住房公積金管理中心雙方協(xié)商一致，并經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)，雙方簽訂資金拆借協(xié)議。同時(shí)在協(xié)議中約定將資金拆入方的歸集賬戶的資金現(xiàn)金流作為抵押，以確保拆借資金的安全性。拆借資金的利率水平可參照建設(shè)部公布同期住房公積金貸款利率。在金融市場發(fā)達(dá)的情況下，住房公積金亦可進(jìn)入銀行業(yè)同業(yè)拆借市場，參與市場化管理。

3、住房公積金貸款出售

住房公積金貸款出售是指住房公積金管理中心將已發(fā)放的住房公積金貸款出售給商業(yè)銀行，是中心貸款資產(chǎn)向商業(yè)銀行的一種貼現(xiàn)，可以增加中心流動性余額。貸款出售的針對性較強(qiáng)，操作起來簡便易行，作為流動性調(diào)整工具之一，對滿足流動性需求更加及時(shí)有效。首先可以在住房公積金貸款發(fā)放量較大、資金使用率較高的大城市住房公積金管理中心進(jìn)行試點(diǎn)。住房公積金管理中心選取貸款期限10年以上的優(yōu)質(zhì)貸款資產(chǎn)打包出售。合作的銀行經(jīng)上級行批準(zhǔn)后，管理中心可與其簽訂個(gè)人住房公積金貸款打包出售協(xié)議，明確雙方應(yīng)遵循的條款。例如打包貸款的出售期限為5年，到期后由公積金管理中心全額贖回，出售期間的貸款風(fēng)險(xiǎn)由管理中心承擔(dān)，銀行按照五年期以上的個(gè)人住房公積金貸款利率收取利息。對于購買公積金貸款的銀行，首選與管理中心有長期合作關(guān)系的建設(shè)銀行等，管理中心作為其優(yōu)質(zhì)大客戶，信譽(yù)度高，合作關(guān)系良好，同時(shí)個(gè)人住房貸款是具有違約率低特點(diǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因而對于擁有大量存款資金的商業(yè)銀行而言也需要尋找這樣一種安全高效的創(chuàng)新型使用途徑。

4、住房公積金貸款與銀行自營貸款轉(zhuǎn)換

住房公積金貸款與商業(yè)貸款轉(zhuǎn)換是指公積金貸款（或商業(yè)銀行貸款）在未還清的情況下，允許職工將該筆貸款轉(zhuǎn)讓給商業(yè)銀行（或公積金管理中心），在整個(gè)轉(zhuǎn)讓過程中，住房貸款的債權(quán)人發(fā)生了變更，而債務(wù)人不變。在住房公積金資金不足的情況下，對符合積金貸款條件的職工，經(jīng)住房公積金管理中心審批同意后，可由銀行用自有資金為職工辦理商業(yè)貸款，而管理中心對商業(yè)貸款利息高于住房公積金貸款利息的差額部分給予補(bǔ)貼。貼息的資金來源部分可考慮從每年的增值收益中列支。另一種情況就是由商業(yè)貸款向公積金貸款的轉(zhuǎn)化。符合住房公積金貸款的條件的職工在商業(yè)貸款還款期間，可向住房公積金管理中心提出申請，將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)換為積金貸款，經(jīng)與經(jīng)辦商業(yè)銀行協(xié)商并給予一次性補(bǔ)貼后，重新辦理抵押，變更債權(quán)人。此舉利于減輕廣大繳存職工的負(fù)擔(dān)，切實(shí)提高對職工住房的保障作用。以上兩種方式貸款的轉(zhuǎn)換是借助銀行資金對住房公積金資金充裕與不足的一種雙向調(diào)節(jié)，不失為住房公積金流動性調(diào)節(jié)的一種有效工具。

5、支持保障性住房建設(shè)

為了有效利用住房公積金，提高資金的增值渠道，可利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。具體可以通過項(xiàng)目貸款的方式發(fā)放公積金貸款或直接投資建設(shè)保障性住房。目前建設(shè)部已通過試點(diǎn)方案，在符合條件的城市發(fā)放項(xiàng)目貸款，按照五年期貸款利率上浮10%計(jì)收利息。為保障住房公積金的安全，防范風(fēng)險(xiǎn)，各地管理中心應(yīng)加大貸前審查力度，與商業(yè)銀行加強(qiáng)合作，對貸款資金設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，對資金支用嚴(yán)格進(jìn)行審批并加大貸后檢查的力度等。在投資支持保障性住房建設(shè)發(fā)面，上海已邁出第一步。2011年5月上海市住房公積金管理中心利用公積金增值收益收購公共租賃住房首筆交易完成，在支持保障性住房建設(shè)方面繼續(xù)探索新的渠道。同時(shí)也為其他各地的管理中心合理運(yùn)用住房公積金提供了借鑒。

6、住房公積金貸款證券化

住房公積金貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)為了分散在發(fā)放住房抵押貸款時(shí)面臨的貸款風(fēng)險(xiǎn)，把自己所持有的流動性較差但具有未來穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的住房抵押貸款匯集起來，通過重組成為抵押貸款群組，證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入這些抵押貸款群組，經(jīng)過擔(dān)保或信用增級以后再以證券的形式出售給投資者的融資過程。從本質(zhì)上來講，發(fā)行住房抵押貸款證券是發(fā)放住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，即把貸款發(fā)放人對住房貸款借款人的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給證券投資者。

結(jié)合我國住房公積金發(fā)展的實(shí)際，我國住房公積金貸款證券化的基本思路可以設(shè)計(jì)為：組建幾家專門從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)（SPY），按照設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)收購個(gè)人住房公積金（組合）貸款，以此為基礎(chǔ)發(fā)行證券籌集資金，各公積金管理中心和商業(yè)銀行則通過出售個(gè)人住房貸款所獲得的資金滾動發(fā)放個(gè)人住房貸款，從而完成個(gè)人住房抵押貸款證券化過程，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。

總之，住房公積金資金在現(xiàn)行管理體制和運(yùn)作機(jī)制下雖然存在一些困難和矛盾，但只要我們堅(jiān)持解放思想，大膽借鑒，積極創(chuàng)新，就能夠進(jìn)一步完善住房公積金資金來源并實(shí)現(xiàn)資金高效運(yùn)作，推動住房公積金制度的科學(xué)發(fā)展和長期發(fā)展。

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篇9

根據(jù)《中華人民共和國住房公積金管理?xiàng)l例》（中華人民共和國國務(wù)院第350號令）、《四川省住房公積金貸款管理辦法》（川建發(fā)[2007]108號）、《阿壩藏族羌族自治州住房公積金貸款管理辦法》（阿府發(fā)[2007]28號）文件精神，結(jié)合我州經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及由于特殊的地理環(huán)境、氣候因素影響，大量職工將在內(nèi)地購買自住住房的實(shí)際，為進(jìn)一步提高住房公積金的使用效率，讓廣大職工充分享受公積金貸款政策的優(yōu)越性，滿足州內(nèi)職工異地購房貸款的需要，結(jié)合我州的實(shí)際，特制定《***住房公積金異地購房直貸實(shí)施方案》。

一、總體目標(biāo)

切實(shí)解決廣大繳存職工異地購買自住住房申請住房公積金貸款中的困難，讓廣大職工充分享受公積金貸款政策的優(yōu)越性，實(shí)現(xiàn)其退休后住有所居、住所宜居的目標(biāo)。

二、基本原則

（一）堅(jiān)持自愿原則。在自愿申請的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格執(zhí)行“個(gè)人申請、資格審查、嚴(yán)格擔(dān)保、即報(bào)即審、按期歸還”，依規(guī)審批，嚴(yán)格管理的原則。

（二）堅(jiān)持便民原則。充分考慮繳存職工異地購房的實(shí)際情況，簡化辦事程序、提高辦事效率、公開貸款程序，確保貸款辦理快捷高效，為繳存職工異地購房提供良好的服務(wù)環(huán)境。

（三）堅(jiān)持嚴(yán)把擔(dān)保公司準(zhǔn)入關(guān)原則。嚴(yán)格參照委托銀行對擔(dān)保公司的準(zhǔn)入條件進(jìn)行依法審核，確保繳存職工異地購房后階段性擔(dān)保落到實(shí)處。

（四）堅(jiān)持資金安全的原則。嚴(yán)格按照政策規(guī)定，嚴(yán)格操作流程，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，確保資金流動性、效益性和安全性。

三、主要內(nèi)容

（一）貸款對象。具有完全民事權(quán)利能力的職工個(gè)人，且不超過國家規(guī)定的法定退休年齡；具有***城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份證明的職工；申請時(shí)已連續(xù)一年以上正常繳存住房公積金，并沒有支取公積金用于支付購房首付款，同時(shí)無公積金貸款余額；具有合法有效的購買自住住房的備案合同，且首期付款不低于所購住房價(jià)值的規(guī)定比例；借款人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，具備相應(yīng)的貸款償還能力。

（二）貸款購房范圍。經(jīng)***住房公積金管理中心認(rèn)可，能夠在成都市市轄行政區(qū)域范圍內(nèi)的房產(chǎn)管理部門辦理房屋銷售備案、分戶產(chǎn)權(quán)辦理及抵押的房屋且與中心認(rèn)可的擔(dān)保公司簽訂協(xié)議的項(xiàng)目樓盤。

（三）貸款擔(dān)保方式。異地購房個(gè)人住房公積金貸款采用的擔(dān)保方式為：1、抵押擔(dān)保，抵押物為所購房屋本身。2、階段性擔(dān)保。在異地購買自住住房期房房屋所有權(quán)證未辦理之前，由與中心合作的融資擔(dān)保公司提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保，保證時(shí)間為自每筆借款合同簽訂之日起至正式抵押辦理完畢并由中心委托銀行及中心復(fù)核止，保證期間內(nèi)借款人以其所購房屋權(quán)益向中心合作擔(dān)保公司提供抵押反擔(dān)保；擔(dān)保公司可根據(jù)貸款金額的一定比例向借款人收取擔(dān)保服務(wù)費(fèi)，收取擔(dān)保服務(wù)費(fèi)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為：（1）擔(dān)保服務(wù)費(fèi)為貸款金額的3‰；（2）擔(dān)保手續(xù)費(fèi)為每戶100元。

（四）經(jīng)辦金融機(jī)構(gòu)。異地購房個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦金融機(jī)構(gòu)為***住房公積金管理中心合作委托銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司阿壩分行、中國建設(shè)銀行股份有限公司阿壩分行、中國工商銀行阿壩直屬支行。

（五）貸款額度、期限。對符合異地購房個(gè)人住房公積金貸款的繳存職工單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元，貸款期限最長不超過30年，且不能超過借款申請人在法定退休年齡前剩余的工作年限（法定退休年齡男職工 60周歲，女職工55周歲）。

可貸額度和期限的確定還必須同時(shí)具備以下條件：

1、單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元。

2、貸款成數(shù)最高不超過8成。

3、月還款額不能超過家庭月平均收入的50%。

4、公積金貸款期限最長不超過30年，且不能超過借款申請人在法定退休年齡前剩余的工作年限。

（六）貸款利率。異地購房個(gè)人住房公積金貸款利率統(tǒng)一按照中國人民銀行規(guī)定執(zhí)行?，F(xiàn)行利率為1---5（含5年）年4.0%，5年以上4.50%。還款期間如遇利率調(diào)整，于次年1月1日起按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

四、貸款流程

（一）咨詢

對于向管理中心（管理部）提出異地購房個(gè)人公積金意向貸款的借款人，咨詢?nèi)藛T須完成以下工作內(nèi)容：

1、向借款申請人告知異地購房個(gè)人公積金貸款的購房范圍和所需材料，發(fā)放《異地購房個(gè)人公積金貸款申請所需材料清單》。

2、咨詢?nèi)藛T通過系統(tǒng)調(diào)取借款申請人的公積金信息，審核其公積金繳存情況是否符合有關(guān)政策規(guī)定的要求及審核借款申請人夫妻雙方有無尚未還清的住房公積金貸款。

3、借款人根據(jù)貸款需要到委托銀行查詢申請人及配偶的個(gè)人信用情況，申請人（配偶）累計(jì)逾期次數(shù)不能超過6次，最高連續(xù)逾期次數(shù)不能超過3次。

4、咨詢?nèi)藛T根據(jù)借款申請人提供的信息及個(gè)人信用情況測算借款申請人的最高貸款額度和最長貸款年限，并出具《異地購房公積金貸款證明》。

5、告知借款申請人***住房公積金管理中心認(rèn)可的項(xiàng)目樓盤明細(xì)。

（二）選房

有選房意向的借款人本著自愿的原則到公積金中心認(rèn)可且與中心合作的擔(dān)保公司簽訂協(xié)議的購房范圍內(nèi)選定所購房屋，并需完成以下事項(xiàng)：

1、給開發(fā)商說明將申請***異地公積金貸款。并說明備案信息第5條的房屋按揭信息約定為：公積金貸款由中心認(rèn)可的擔(dān)保公司提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

2、按照公積金貸款規(guī)定比例交首付款。

（1）購買首套自住房且建筑面積在90平方米以下（含90平方米）的，住房公積金貸款首付款比列不得低于20%；對購買首套自住房且建筑面積在90平方米以上的，住房公積金貸款首付款比例不得低于30%。

（2）對申請住房公積金貸款購買第二套自住房的，首付款比例不得低于50%。

對“第二套住房”的認(rèn)定按照國家相關(guān)部門規(guī)定執(zhí)行。

3、簽訂正式購房合同并備案。

4、借款人將持個(gè)人基本資料（身份證、戶口簿、婚姻證明原件及復(fù)印件2份）、購房合同、備案表原件2份到中心合作擔(dān)保公司辦理擔(dān)保相關(guān)手續(xù)。

（三）辦理擔(dān)保

根據(jù)***住房公積金管理中心與擔(dān)保公司的合作協(xié)議，借款人可提前到擔(dān)保公司簽訂《擔(dān)保合同》及抵押相關(guān)文件。簽訂上述合同的同時(shí)，擔(dān)保公司將收取擔(dān)保費(fèi)，并代房產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)向借款人收取所購房屋的預(yù)購商品房預(yù)告登記費(fèi)、預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記及抵押登記相關(guān)費(fèi)用。代收費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以辦理上述登記時(shí)房產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)的規(guī)定為準(zhǔn)。

（四）中心審核

公積金管理中心（管理部）收到由中心合作擔(dān)保公司出具的加蓋公司或授權(quán)分支機(jī)構(gòu)蓋有公章或業(yè)務(wù)專用章的《擔(dān)保承諾書》及抵押相關(guān)資料后，將對借款申請人的相關(guān)資料進(jìn)行審核。

審核人員對借款申請人的貸款申請進(jìn)行審核。主要包括貸款材料的合規(guī)性、合法性、材料填寫的完整性，以及借款申請人的貸款條件是否滿足中心的有關(guān)要求。

1、申請人再次提供有效身份證明、材料，由審核人員按照中心規(guī)定復(fù)核有關(guān)材料。

2、審核人員審查借款申請人所提交的貸款材料是否齊備、完整，材料規(guī)格、份數(shù)是否符合有關(guān)規(guī)定，所提交的材料復(fù)印件需與原件一致，并在復(fù)印件上加蓋“與原件核對無誤”及審核人員印章。

3、審核人員對借款申請人個(gè)人信息進(jìn)行復(fù)核：

（1）對借款人提供的原件進(jìn)行審核并核對各個(gè)原件上所載有關(guān)信息是否一致，借款申請人的所有證件是否在有效期內(nèi)。

（2）核對借款申請人的姓名、身份證號碼是否與住房公積金系統(tǒng)中的一致。

（3）查詢住房公積金繳存明細(xì)及繳存狀態(tài)，審核借款申請人住房公積金的繳存情況是否符合有關(guān)政策規(guī)定。

（4）查詢住房公積金貸款信息，審核借款申請人夫妻雙方有無尚未還清的住房公積金貸款。

（5）審核借款人申請人個(gè)人信用調(diào)查報(bào)告。

4、審核人員對借款申請人的購房行為進(jìn)行審核：

（1）審核借款申請人所購房屋是否在中心規(guī)定的異地購房范圍內(nèi)。

（2）審核購房合同原件，是否已正式備案并對購房合同原件上的姓名、身份證件號碼與身份證件進(jìn)行核對，確認(rèn)借款申請人為貸款所購房屋的買受人之一。

（3）審核合同原件上的主要標(biāo)的是否有涂改，如有涂改，須買賣雙方在涂改處簽字、蓋章。

（4）購房合同原件及相關(guān)補(bǔ)充文件上不得有所購住房項(xiàng)目土地或在建工程原抵押權(quán)人拒絕解除抵押等內(nèi)容的條款。

（5）審核購房首付款收據(jù)（發(fā)票）與購房合同原件中的售房人名稱及簽章上使用的名稱是否一致；首付款是否達(dá)到中心規(guī)定比例。

（6）對由擔(dān)保公司出具的《擔(dān)保承諾書》的真實(shí)性進(jìn)行審核。

5、審核人員指導(dǎo)借款申請人填寫《***住房公積金個(gè)人住房貸款申請書》。

6、審核人員再次確定借款申請人的貸款金額、貸款期限，并指導(dǎo)借款申請人、配偶在《***住房公積金個(gè)人住房貸款申請書》相關(guān)內(nèi)容上簽名并加蓋手印。

7、審核人員按要求整理客戶資料并簽發(fā)委托貸款通知書。

8、由中心領(lǐng)導(dǎo)審批，符合條件的，予以放貸；對不符合條件的，告知理由，并將相關(guān)材料退還客戶。

（五）放貸

1、委托行根據(jù)《個(gè)人住房公積金委托貸款通知書》與借款申請人面談、面簽《借款合同》等資料并完成復(fù)審簽章工作。

2、委托行及時(shí)將借款合同及抵押相關(guān)資料返回中心，合作擔(dān)保公司以便及時(shí)辦理預(yù)告登記和商品房預(yù)抵押登記相關(guān)手續(xù)。

3、委托行擬定貸款發(fā)放日后，委托行向管理中心信貸科（管理部）辦理貸款劃撥手續(xù)，并遞送《***住房公積金管理中心住房公積金貸款撥款明細(xì)單》，管理部通過書面形式向管理中心信貸科申請劃撥資金、并附《撥款明細(xì)單》，由業(yè)務(wù)科辦理撥款。

4、委托行在貸款發(fā)放后5個(gè)工作日內(nèi)，將貸款檔案資料返回前臺受理人員（管理部前臺受理人員）進(jìn)行歸檔。

（六）還款、結(jié)清

1、借款人從發(fā)放貸款的次月起，按借款合同的約定每月應(yīng)按時(shí)償還貸款本息。

2、貸款滿一年以后借款人可以提前還款，應(yīng)提前5個(gè)工作日內(nèi)向公積金管理中心（管理部）提出特殊業(yè)務(wù)申請，經(jīng)管理中心（管理部）和委托銀行同意后，可采用以下方式提前還款。

（1）提前一次性償還全部本息。

（2）提前歸還部分本金。（歸還額度以萬元為單位、限三次）

3、在擔(dān)保公司承擔(dān)保證責(zé)任期間內(nèi)，如借款人發(fā)生主合同所規(guī)定違約情形導(dǎo)致***住房公積金管理中心提前終止借款合同的，公積金中心將書面通知委托銀行，由委托銀行根據(jù)公積金中心書面通知向借款人發(fā)出《 銀行個(gè)人住房公積金貸款終止合同通知書》，在委托銀行向借款人發(fā)出《 銀行個(gè)人住房公積金貸款終止合同通知書》后，借款人未在通知書規(guī)定的還款期限內(nèi)還款的，委托銀行向中心合作擔(dān)保公司發(fā)出《 銀行個(gè)人住房公積金貸款履行保證責(zé)任通知書》，由中心合作擔(dān)保公司一次性代為清償借款人所欠公積金中心全部款項(xiàng)。

4、結(jié)清最后一次貸款時(shí)，借款人應(yīng)親自前往貸款銀行并在柜面辦理還貸結(jié)清手續(xù)。

（七）注銷抵押

借款人結(jié)清全部貸款本息后，憑委托貸款銀行出具的貸款結(jié)清證明和撤銷房屋抵押證明等相關(guān)材料，到原房屋抵押登記部門辦理抵押注銷手續(xù)。

五、工作要求

（一）提高認(rèn)識，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。州中心及全州各縣管理部要高度重視異地購房個(gè)人公積金貸款工作，要將此項(xiàng)工作作為有效解決我州繳存職工退休后住有所居，老有所養(yǎng)的堅(jiān)強(qiáng)資金保障，充分認(rèn)識用足用好用活公積金貸款政策的重要意義，來推動我州異地購房公積金貸款的全面開展，實(shí)現(xiàn)“圓職工安居夢、住房公積金在行動”的工作目標(biāo)。

（二）加強(qiáng)宣傳，營造氛圍。通過媒體宣傳、發(fā)放資料、辦培訓(xùn)班等形式，加大對異地購房公積金貸款對象、購房范圍、擔(dān)保方式、貸款額度、期限、利率和操作流程等政策的宣傳力度，提高政策的知曉率。

（三）密切配合，規(guī)范運(yùn)作。公積金中心要全面負(fù)責(zé)異地公積金貸款相關(guān)工作，主動加強(qiáng)各部門的協(xié)調(diào)，認(rèn)真做好政策宣傳、貸款流程培訓(xùn)及審批工作；委托銀行積極配合公積金中心做好貸款發(fā)放、貸款回收及正式抵押相關(guān)資料的交接保存工作；中心合作擔(dān)保公司按相關(guān)規(guī)定做好預(yù)告登記和商品房預(yù)抵押登記及正式抵押登記手續(xù)并將正式抵押相關(guān)手續(xù)交予委托銀行。

篇10

持續(xù)低位的繳存覆蓋率和個(gè)貸戶率

住房公積金繳存覆蓋率反映的是，在所有城鎮(zhèn)就業(yè)職工中，有多少比例的人繳存了住房公積金。該比例值與住房公積金的公平性或普惠性成正比，比例低即覆蓋率低，表明住房公積金在繳存環(huán)節(jié)的公平性或普惠性低。圖1顯示，住房公積金繳存覆蓋率雖有逐年升高的趨勢，但升幅過低，多年在30%以下徘徊，2014年才過30%，2016年也只有31.54%。由此，住房公積金雖然已經(jīng)運(yùn)行近30年，但覆蓋率依然過低。截至2016年底，全國城鎮(zhèn)就業(yè)職工中依然有近70%沒有繳存住房公積金。

進(jìn)一步觀察還發(fā)現(xiàn)，就是在已經(jīng)繳存住房公積金的職工中，基于所屬單位性質(zhì)差異產(chǎn)生的不平等同樣十分明顯。據(jù)北京師范大學(xué)中國收入分配研究院的一項(xiàng)研究，2014年非私營單位住房公積金繳存覆蓋率不足10%，而國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位的住房公積金繳存覆蓋率高達(dá)近90%（見圖2）。進(jìn)一步推論即是，體制內(nèi)就業(yè)者的覆蓋率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于體制外就業(yè)的覆蓋率。

這項(xiàng)研究關(guān)于基于工資收入差別而產(chǎn)生的覆蓋率的不平等同樣十分明顯。圖3顯示，收入水平越低覆w率越低，收入水平越高覆蓋率越高，低收入和高收入人群繳存覆蓋率之差高達(dá)近50個(gè)百分點(diǎn)。

由上，住房公積金繳存覆蓋率總體偏低更多體現(xiàn)在體制外的就業(yè)人群和低收入人群。這顯然意味著，住房公積金目前的運(yùn)行缺乏平等性或普惠性。

見證住房公積金低公平性的另一個(gè)指標(biāo)是個(gè)貸戶率，即住房公積金貸款戶數(shù)與繳存住房公積金戶數(shù)的比例，反應(yīng)在繳存住房公積金的家庭中就是有多少家庭實(shí)際使用了住房公積金貸款，比例低說明使用住房公積金貸款的家庭少，因而公平性低。住建部關(guān)于住房公積金的年度報(bào)告中沒用繳存戶數(shù)和貸款戶數(shù)的數(shù)據(jù)，但有繳存職工數(shù)和貸款職工數(shù)的數(shù)據(jù)，本文以職工數(shù)的一半作為家庭數(shù)的估算數(shù)從而推算出繳存和貸款的家庭戶數(shù)，由此得出圖4，即住房公積金及總個(gè)貸戶率（累計(jì)貸款戶數(shù)與累計(jì)繳存戶數(shù)的比例）的走勢柱狀圖。該圖顯示，住房公積金總個(gè)貸戶率雖呈逐年走高趨勢，但多年在40%以下，近兩年剛剛超過40%。這表明，在所有繳存住房公積金的家庭中，僅有4成使用了住房公積金貸款。

進(jìn)一步觀察個(gè)貸戶率的地區(qū)差異（圖5），本文發(fā)現(xiàn)，個(gè)貸戶率和經(jīng)濟(jì)發(fā)展即人均收入水平之間不具有統(tǒng)一的相關(guān)關(guān)系。從分布看，前十名中呈負(fù)相關(guān)的省份明顯多于正相關(guān)的省份。其中個(gè)貸戶率超過80%的省份全部分布在西部落后地區(qū)，新疆和青海的個(gè)貸戶率甚至超過90%。相反，廣東、北京、海南等東部省份的個(gè)貸戶率卻很低。其中廣東的個(gè)貸戶率不足20%，排名墊底。北京的個(gè)貸戶率也不到30%。

由此，在住房公積金貸款運(yùn)用上，住房公積金的低公平性是顯而易見的，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部省份的住房公積金的公平性多低于經(jīng)濟(jì)落后的西部省份。

住房公積金的公平性何以成痛

1999年頒行并于2002年修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》明示，住房公積金制度的設(shè)立旨在促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平。相關(guān)的各級各類官方文件更是把住房公積金作為解決中低收入人群住房問題的利器。但住房公積金在實(shí)際運(yùn)行中卻很難兌現(xiàn)其公平性或普惠性的指向。特別是前述住房公積金繳存覆蓋率和個(gè)貸戶率長期在低位徘徊。那么，住房公積金的公平性何以成痛，癥結(jié)在兩個(gè)“兩難”。

首先是繳存環(huán)節(jié)的兩難即繳存兩難。住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定，單位為職工繳存的住房公積金，按照下列規(guī)定列支：（1）機(jī)關(guān)在預(yù)算中列支；（2）事業(yè)單位由財(cái)政部門核定收支后，在預(yù)算或者費(fèi)用中列支；（3）企業(yè)在成本中列支。由此，機(jī)關(guān)單位和事業(yè)單位為職工繳存的住房公積金實(shí)際上都是由財(cái)政埋單的，但企業(yè)為職工繳存住房公積金則是企業(yè)自己埋單。問題在于財(cái)政埋單容易，企業(yè)埋單就難易不一了。實(shí)際上，很多企業(yè)特別是相當(dāng)一部分私營企業(yè)或小微企業(yè)運(yùn)營狀況不佳，難以為職工繳納住房公積金。特別是在近幾年經(jīng)濟(jì)下行、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的大背景下，不少企業(yè)的經(jīng)營狀況持續(xù)惡化，囊中更為羞澀。在這種情況下，強(qiáng)制性收繳難免會加大企業(yè)成本進(jìn)而使得企業(yè)的運(yùn)營雪上加霜。這就形成了兩難。企業(yè)主動繳納，難；強(qiáng)制性繳納，也難。筆者在對某市住房公積金的調(diào)研中曾見證過兩個(gè)單位在住房公積金繳存問題上的來自不同部門的互異立場：住建部門認(rèn)為應(yīng)對不給職工繳存住房公積金的企業(yè)采取強(qiáng)制性措施，人事部門則認(rèn)為，住建部門的做法會加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，甚至危及企業(yè)生產(chǎn)，進(jìn)而危及就業(yè)和社會穩(wěn)定。

其次是貸款環(huán)節(jié)的兩難即個(gè)貸兩難。一方面。在房價(jià)不斷攀高的住房市場上，中低收入者使用住房公積金貸款難。原因很簡單，住房公積金貸款額度是有上限的，特定個(gè)人或家庭最高額度則是根據(jù)其還貸能力（比如借款人償還貸款本息后月均收入應(yīng)不低于本市城鄉(xiāng)居民最低生活保障水平，或貸款本息不應(yīng)高過其同期家庭收入的50%）、房價(jià)成數(shù)（比如首套自住90平方米（含）以下的，不得超過所購住房價(jià)款的80%）、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額（比如國管公積金中心最新規(guī)定是90平方米（含）以下的首套自住住房，貸款最高額度為120萬元））等條件來確定。由此，在住房公積金貸款額度給定條件下，如果首付款（比如購房款的20%）與住房公積金貸款額度之和仍然低于購房款，購房者又沒有能力籌集相應(yīng)差額，那么，住房公積金貸款也是無法獲得的。大量中低收入家庭恰是這樣一種情況。這樣的情況在一二線城市表現(xiàn)得尤其突出。筆者曾對北京、長沙、南昌、大連、蘭州、烏魯木齊等30多個(gè)城市的家庭的償付能力做過測算，以家庭平均可支配收入、購房面積90平米、首付30%、商貸期限30年等數(shù)據(jù)為參數(shù)，所得的結(jié)果是，其中有一半以上城市（多為一二線城市）的家庭貸款月供占月收入比超過50%，即超過其正常的貸款能力。如果在以上的測算中將平均收入替換為中低收入，不具備正常貸款能力的比例肯定會有明顯提高。最新的住房公積金年報(bào)所披露的相關(guān)數(shù)據(jù)似與以上估算有異曲同工之妙。住房公積金最新報(bào)告顯示，2016年住房公積貸款所購單套面積在90平米以上的住房的比例高達(dá)近70%，報(bào)告給出這個(gè)數(shù)字的用意是總結(jié)成績，但筆者卻看到了另一面：這個(gè)70%恐怕與相當(dāng)一部分城市中的相當(dāng)一部分中低收入者不會有什么緣分。

由此可以推論，實(shí)際使用住房公積金貸款者，似乎不太可能如住房公積金年報(bào)所披露的那樣多為中低收入者，而是可能多為中高收入家庭，而且可能多為投資或投機(jī)炒房客。住房公積金貸款在實(shí)際運(yùn)行中演繹成如此令人尷尬的現(xiàn)實(shí)生態(tài)，其背后應(yīng)是多因素較力的結(jié)果，這其中所謂的多因素榜單上，自然少不了諸如去庫存壓力、土地財(cái)政、既得利益集F操縱、炒房團(tuán)等。如此說來，遏制住房公積金貸款的投資或投機(jī)性運(yùn)用就有些勉為其難了。這也正是所謂住房公積金個(gè)貸第二難。

如何釋痛

住房公積金制度設(shè)立之初及其一直以來的普惠指向如同司馬昭之心路人皆知，但是實(shí)際運(yùn)行中的反向而行意味著我們在具體設(shè)計(jì)思路和相應(yīng)的制度和政策環(huán)節(jié)一定是有問題的。所以緩釋其痛的“靈丹妙藥”自然是堅(jiān)持立足住房公積金設(shè)立的普惠初衷，重新梳理和構(gòu)建住房公積金運(yùn)行中的諸多思路和相關(guān)政策措施。焦點(diǎn)則是，住房公積金相關(guān)的權(quán)利和利益訴求的均衡重心只有一個(gè)，即保障中低收入者的住房權(quán)。

首先是思路重構(gòu)。比如，在住房公積金的繳存環(huán)節(jié)。正如前述，大量運(yùn)營不佳的企業(yè)的確存在不同程度的繳存壓力，甚至無力繳存。對此類企業(yè)，住房公積金管理?xiàng)l例也有關(guān)于緩交、少交的條款，年度報(bào)告中也有相關(guān)的內(nèi)容。2016年報(bào)告披露，該年申請降低繳存比例和緩繳的企業(yè)1.3萬家，減少企業(yè)繳存資金153億元。且不說該數(shù)字是否存疑（2016年實(shí)繳單位238.25萬元，繳存額16562.88億元，每個(gè)單位平均繳存約70萬元。同期申請降低繳存比例和緩繳的企業(yè)則是每個(gè)單位平均約118萬元，比有實(shí)繳能力的單位平均數(shù)竟高出近50萬元），更重要的問題在于，按照條例規(guī)定，少交緩交的部分要在未來補(bǔ)繳的，這對企業(yè)而言實(shí)際上是一筆剛性債務(wù)。這樣的處理思路顯然會令本已運(yùn)營不佳的企業(yè)雪上加霜。所以，是否應(yīng)該考慮對企業(yè)少交的缺口給于適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼，甚至對無力繳納的部分企業(yè)給于適當(dāng)?shù)臏p免豁免，由此產(chǎn)生的缺口由財(cái)政支付，而不是作為企業(yè)債務(wù)。再比如，在住房公積金運(yùn)用環(huán)節(jié)。按照住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定，住房公積金屬于個(gè)人儲蓄資產(chǎn)，任何一位繳存者都有以法定提取或貸款使用的權(quán)利。同時(shí)，住房公積金制度旨在保障所有人特別是中低收入者的住房權(quán)利。兩種權(quán)利如何協(xié)調(diào)？當(dāng)住房公積金貸款很難為中低收入群體獲得，相反卻可能淪為中高收入者投機(jī)炒房的工具時(shí)，是否應(yīng)該考慮，過去我們均衡這兩種權(quán)利的思路是否需要調(diào)整，是不是嘗試一下這樣的思路：對高收入人群，住房公積金主要目的在互助合作的理念下重在資產(chǎn)保值增值，而非購房時(shí)貸款；對中低收入人群則是重在住房保障，敞開貸款大門。

由此推出如下三條在制度或政策層面的重構(gòu)之策。

――“貸款準(zhǔn)入”，即對高收入人群和部分中高收入人群，限制甚至禁止其使用住房公積金貸款。對中低收入者購房引致的住房公積金貸款需求則無條件準(zhǔn)入。

――“差異化補(bǔ)貼”，即對繳納住房公積金有困難的企業(yè)，政府給予一定數(shù)額的補(bǔ)貼，可依據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況細(xì)分若干檔補(bǔ)貼條件和相應(yīng)的補(bǔ)貼額度。

――“豁免待遇”，即對于無力繳納住房公積金的企業(yè)和職工，可以設(shè)立一個(gè)豁免繳納觸發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，觸發(fā)該標(biāo)準(zhǔn)即可享受繳納豁免，在該豁免期內(nèi)，可以不繳納住房公積金但依然可以使用住房公積金貸款。