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篇1

【關(guān)鍵詞】 住房公積金 制度基本架構(gòu) 持續(xù)發(fā)展

【中圖分類號(hào)】C913.7 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

為支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，日前有關(guān)部門(mén)聯(lián)合發(fā)文就進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對(duì)合理住房消費(fèi)的支持作用作出規(guī)定，標(biāo)志著2010年以來(lái)收緊住房公積金使用政策的結(jié)束。

政策響應(yīng)及時(shí)，但由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境與調(diào)控方法有明顯的周期性特征，效果暫難預(yù)料

與2010年相比，本次政策調(diào)整最大的特點(diǎn)就是對(duì)2015年《政府工作報(bào)告》提出“支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”反應(yīng)及時(shí)，但由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境與調(diào)控方法有明顯的周期性特征，效果暫難預(yù)料。

一是，政策調(diào)整的動(dòng)因仍乃外部因素。自2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)至今，住房公積金政策跟隨國(guó)家宏觀房地產(chǎn)政策，經(jīng)歷了一個(gè)由放開(kāi)、收緊、再放開(kāi)一個(gè)完整的周期。政策因應(yīng)客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化而調(diào)整是必要的，也因此當(dāng)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時(shí)，如何把握住房公積金這個(gè)變量就顯得至關(guān)重要。目前，東部地區(qū)諸多城市住房公積金使用率已達(dá)90%以上，少數(shù)城市接近100%，放開(kāi)或松綁有關(guān)政策，影響有限;西部地區(qū)大部分城市住房公積金使用率歷來(lái)普遍不高，放開(kāi)或松綁有關(guān)政策，刺激作用不大;為緩解2010年尤其是2012年以來(lái)住房公積金個(gè)人貸款迅猛增長(zhǎng)產(chǎn)生的流動(dòng)性緊張狀況，部分城市如廣州等在提取、使用方面進(jìn)行了一些探索，但因政策走向反轉(zhuǎn)而難以為繼?！爸酥?，百戰(zhàn)不殆。”這種外部推動(dòng)的調(diào)整，“知彼知己”的基礎(chǔ)不夠扎實(shí)，恐將難以達(dá)到預(yù)期目的。

二是，政策調(diào)整的標(biāo)靶仍然不清晰。嚴(yán)格講，有關(guān)政策調(diào)整指向首套自住住房與改善性第二套自住住房，屬于“定向調(diào)控”“定向施策”，這與政府近幾年的政策思路一致，即克服 “一刀切”式調(diào)控的弊端，充分發(fā)揮政策調(diào)整的效能。問(wèn)題在于自住住房概念存在模糊性以及不確定性，既表現(xiàn)在面積上，也表現(xiàn)在套數(shù)上。90平米以下的自住住房與90平米以上的自住住房差別何在，這是其一;其二，改善型自住住房為什么就是第二套，200平米的首套自住住房該當(dāng)何種定性。這是有關(guān)政策應(yīng)當(dāng)界定但卻沒(méi)有界定清楚的。政策調(diào)整是需要“靶子”的，但這種模糊性與不確定性卻極易導(dǎo)致有關(guān)政策的施放“脫靶”、“跑偏”。同時(shí)，對(duì)首套自住住房與改善性第二套自住住房這類剛需群體的規(guī)模，包括將來(lái)的增長(zhǎng)水平，以及相應(yīng)的住房資金需求，均需較為可靠的預(yù)判，因?yàn)檫@與住房公積金能提供什么程度的資金供給水平密切相關(guān)。定向調(diào)控、定向施策，關(guān)鍵在于能否實(shí)現(xiàn)定向發(fā)力、發(fā)力定向，否則仍然難逃 “一刀切”式調(diào)控的窠臼。

把握規(guī)律，完善機(jī)制，促進(jìn)住房公積金健康持續(xù)發(fā)展

住房公積金支持居民自住和改善性住房需求的關(guān)鍵在于如何滿足相應(yīng)的住房消費(fèi)資金需求。對(duì)此，仁智不一。但從決定事物發(fā)展變化內(nèi)外因的辯證關(guān)系看，“打鐵還需自身硬”，住房公積金只有內(nèi)涵清晰、制度基本架構(gòu)合理、政策齊全配套并能合力培育出強(qiáng)大的內(nèi)生力，才能適應(yīng)多變的外部環(huán)境，促進(jìn)健康持續(xù)發(fā)展。

第一，重新認(rèn)識(shí)并正確理解、把握住房公積金制度內(nèi)涵。一項(xiàng)制度之所以有別于其他制度而存在，歸根結(jié)底在于自身的特質(zhì)。住房公積金的特質(zhì)就是互。互主要表現(xiàn)就是政府制定行政法規(guī)調(diào)整住房公積金的歸集與使用。首先，規(guī)定單位與個(gè)人按照1：1的比例出資籌措有關(guān)資金;其次，規(guī)定住房公積金應(yīng)當(dāng)用于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房消費(fèi)外，不得挪作他用，而不得挪作他用就意味著部分有資金需求的住房公積金繳存人，可以合理使用暫時(shí)沒(méi)有資金需求的繳存人繳存的住房公積金。任何一個(gè)單位、城鎮(zhèn)就業(yè)個(gè)人，只要繳存了住房公積金，就是對(duì)該互的認(rèn)可。這一認(rèn)可首先是一種合意，即單位與個(gè)人共同達(dá)成的合意。雖然政府制定行政法規(guī)予以強(qiáng)制保護(hù)，但是法律的強(qiáng)制性并不掩蓋其內(nèi)含的合意性。

第二，調(diào)整住房公積金賬戶管理方式，完善制度基本架構(gòu)，規(guī)范有關(guān)資金運(yùn)作。建立公開(kāi)、規(guī)范的住房公積金制度，核心是制度的規(guī)范性。為此，有必要改革現(xiàn)有的資金管理方式，完善制度基本架構(gòu)。具體就是將目前住房公積金單一個(gè)人賬戶管理方式，改為單位與個(gè)人賬戶分設(shè)、雙重管理的方式。

將現(xiàn)有的住房公積金賬戶分設(shè)為單位賬戶、個(gè)人賬戶，前提是承認(rèn)并保持有關(guān)資金的屬性不變。在此之下，單位帳戶的資金，除符合法定情形得以提前提取外，直至繳存人退休不得提取，這樣將不會(huì)發(fā)生現(xiàn)行管理方式下繳存人使用住房公積金個(gè)人貸款致使賬戶資金基本歸零，甚或由于房?jī)r(jià)較高、貸款金額較大時(shí)個(gè)人賬戶資金事實(shí)上“永遠(yuǎn)”空轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，防止出現(xiàn)“寅吃卯糧”、資金可能枯竭等問(wèn)題。相應(yīng)的，個(gè)人賬戶內(nèi)的資金，只要符合法定情形，住房公積金繳存人均可以提取而不受限制。

第三，進(jìn)一步完善住房公積金歸集體使用的配套政策。首先，要明確住房公積金支持下的自住住房的概念。住房公積金互決定了應(yīng)當(dāng)對(duì)繳存人的住房消費(fèi)資金需求予以支持，但是作為一項(xiàng)具有專門(mén)用途的資金，渠道單一仍然是其不可逾越的障礙，資金來(lái)源不足決定這種支持不是無(wú)限度的，而是有節(jié)制的。限度，就是自住住房;節(jié)制，應(yīng)當(dāng)是基本的自住住房?；镜淖宰∽》繎?yīng)當(dāng)既有面積限制，又有套數(shù)限制。從目前的情況看，面積尚有研究的余地，但套數(shù)只能是一套。住房公積金繳存人使用住房公積金進(jìn)行住房消費(fèi)，貸款的次數(shù)可以不限制，但是住房面積、套數(shù)必須有嚴(yán)格的限制。其次，簡(jiǎn)化、規(guī)范提取政策，豐富住房公積金個(gè)人貸款政策。簡(jiǎn)化、規(guī)范提取政策，就是與住房公積金賬戶分設(shè)相對(duì)應(yīng)的，凡是發(fā)生與住房相關(guān)的支出，住房公積金繳存人可以個(gè)人賬戶內(nèi)的實(shí)有金額為限，提取個(gè)人繳存的部分;豐富住房公積金個(gè)人貸款，就是要區(qū)別賬戶資金多寡、收入水平、還款能力、首次購(gòu)房與首套房、首套房與非首套房等不同情況，制定并執(zhí)行相應(yīng)的貸款政策。前者，將有利于避免當(dāng)下有關(guān)政策“五花八門(mén)”、參差不齊的狀況;后者，則有助于增強(qiáng)住房公積金個(gè)人貸款的針對(duì)性，實(shí)現(xiàn)差別化管理，并提高有關(guān)政策的預(yù)期性，即最大限度為繳存人在基本的自住住房消費(fèi)范圍內(nèi)提供住房公積金個(gè)人貸款支持，該種支持不受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，僅取決于住房公積金基本住房消費(fèi)的需要，進(jìn)而提高住房公積金的普惠性與公平性。

（作者單位：中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心）

【參考文獻(xiàn)】

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一、一季度住房公積金主要業(yè)務(wù)指標(biāo)完成情況

二、一季度**住房公積金運(yùn)行特點(diǎn)

1、由于繳存基數(shù)的增長(zhǎng)和主要繳存人數(shù)基本穩(wěn)定，一季度住房公積金歸集額同比實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)。

一季度，雖然**經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，但住房公積金的歸集額依然實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)。一季度共歸集78.06億元，同比增長(zhǎng)27.38%，增幅為近三年來(lái)的最高。一季度住房公積金歸集額的較快增長(zhǎng)主要得益于前年職工工資的較快增長(zhǎng)和當(dāng)季繳存人數(shù)的波動(dòng)較小。按照住房公積金繳存基數(shù)的確定原則，今年上半年的繳存基數(shù)是按照20**年的平均工資來(lái)確定的。根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，20**年本市職工平均工資增幅為17%，為近幾年來(lái)的最高。由于住房公積金的繳存基數(shù)每年7月調(diào)整且按照上年度平均工資確定，所以工資收入對(duì)公積金繳存水平的影響有明顯的滯后性。當(dāng)期收入對(duì)住房公積金繳存基數(shù)的影響較小，因此雖然目前由于經(jīng)濟(jì)增速放緩而導(dǎo)致部分職工工資減少，但住房公積金繳存水平并不會(huì)馬上變化，會(huì)在第二年有所反映。

2、在公積金個(gè)貸政策效應(yīng)和自住住房需求效應(yīng)的疊加下，公積金個(gè)貸發(fā)放額增長(zhǎng)迅速。

一季度個(gè)貸發(fā)放額達(dá)64.52億元，同比增長(zhǎng)42.08%，環(huán)比增長(zhǎng)54.13%，一舉轉(zhuǎn)變了去年三、四季度貸款發(fā)放額同比環(huán)比均負(fù)增長(zhǎng)的狀況，呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。從一季度的月度個(gè)貸發(fā)放額走勢(shì)看，呈逐月上升態(tài)勢(shì)。1月由于“春節(jié)”因素，個(gè)貸發(fā)放金額最低，隨后兩月逐漸走高。3月個(gè)貸發(fā)放額較1月已翻了一番多，成為單月發(fā)放額歷史排名的第三高。

為了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的影響，去年底國(guó)家 三、關(guān)注在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩階段的公積金相關(guān)指標(biāo)變化。

雖然一季度**市住房公積金各項(xiàng)主要業(yè)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)良好，但在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的情況下，住房公積金的發(fā)展恐怕難以獨(dú)善其身，其運(yùn)行不可避免地會(huì)受到整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響。一季度部分公積金指標(biāo)的變化已經(jīng)使這種影響初露端倪。

1、一季度新增繳存職工數(shù)下降，繳存職工數(shù)總數(shù)穩(wěn)中略降；欠繳職工數(shù)有所增加。

由此可見(jiàn)，盡管本市住房公積金一季度各項(xiàng)主要業(yè)務(wù)指標(biāo)都有良好的表現(xiàn)，但切不可忽視上述指標(biāo)變化所發(fā)出的非穩(wěn)定信號(hào)。住房公積金繳交數(shù)額變化的滯后性會(huì)不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)觸底回升而加以抵消，就業(yè)及繳存職工數(shù)又會(huì)如何演變，需要引起各有關(guān)方面的關(guān)注，并準(zhǔn)備相應(yīng)的對(duì)策。

篇3

影響住房公積金使用

效率提高的因素

復(fù)雜的辦理程序。部分地區(qū)的房產(chǎn)管理部門(mén)不能有效評(píng)估房產(chǎn)，房產(chǎn)抵押的評(píng)估工作難以順利實(shí)施，在很大程度上限制了個(gè)人公積金貸款的余額，致使住房公積金的使用受阻，影響中低收入者的利益。利用住房公積金辦理貸款買(mǎi)房，需要花費(fèi)較長(zhǎng)的審批時(shí)間，手續(xù)辦理程序十分復(fù)雜，并且房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公積金貸款買(mǎi)房者缺乏服務(wù)熱情，從而降低大眾使用公積金買(mǎi)房的熱情，影響住房公積金的使用效率。

信貸受地域的限制。不同地區(qū)的管理中心運(yùn)作觀念、職工購(gòu)房取向、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況、發(fā)展水平、貸款風(fēng)險(xiǎn)防范與貸款管理等都不盡相同，導(dǎo)致住房公積金在不同地區(qū)個(gè)人貸款發(fā)放方面也有所不同，出現(xiàn)區(qū)域性的不平衡發(fā)展。住房公積金的運(yùn)作方式相對(duì)單一且封閉，基本是行業(yè)內(nèi)采取封閉式的運(yùn)行來(lái)進(jìn)行使用與收集，嚴(yán)重限制了資本市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的共性管理?？梢哉f(shuō)，這種地域性的局限會(huì)使住房公積金跨省貸款存在很大的難度，降低公積金的使用效率。

覆蓋面小。由于居民沒(méi)有全面認(rèn)識(shí)和理解住房公積金制度，對(duì)住房公積金低貸低存的計(jì)算方法不了解，繳存的收益相對(duì)較低，導(dǎo)致居民繳納住房公積金的主動(dòng)性與積極性不高。當(dāng)前我國(guó)《住房公積金管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定：職工與住房公積金管理中心有權(quán)督促單位為職工設(shè)立住房公積金賬戶，并且職工有足額與正常繳存住房公積金的義務(wù)。但是有些農(nóng)民工與小微企業(yè)職工等低收入人群沒(méi)有繳存住房公積金，致使其不能申請(qǐng)住房公積金貸款，無(wú)法享受制度帶來(lái)的便利，住房需求得不到滿足。

提高住房公積金使用

效率的策略

適當(dāng)簡(jiǎn)化使用程序。為了提高住房公積金的使用效率，需要加強(qiáng)金融部門(mén)與公積金管理部門(mén)之間的協(xié)作配合，對(duì)公積金購(gòu)房與辦理貸款的流程加以適當(dāng)簡(jiǎn)化，構(gòu)建重點(diǎn)突出與程序簡(jiǎn)明的貸款買(mǎi)房落實(shí)及審查制度，從而減少手續(xù)審批的時(shí)間與環(huán)節(jié)，促進(jìn)公積金使用效率的提高。另外，公積金管理部門(mén)需要合理運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，以此實(shí)現(xiàn)信息與資源的共享，強(qiáng)化溝通交流的順暢，有效解決住房公積金貸款人員的相關(guān)問(wèn)題，為其提供快捷全面的服務(wù)。同時(shí)部門(mén)工作人員需要具備較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，為公積金的運(yùn)營(yíng)做出自身的貢獻(xiàn)，使貸款買(mǎi)房者真正使用住房公積金，提高公積金的使用效率。當(dāng)然住房公積金的使用政策應(yīng)傾向于低收入者，對(duì)無(wú)用限制與不合理收費(fèi)加以取消，減輕貸款買(mǎi)房者的壓力。

科學(xué)調(diào)整信貸政策。對(duì)于住房公積金而言，其信貸政策會(huì)隨居民收入的變化而變化，影響資金的融資功能與使用期限，因此可適當(dāng)延長(zhǎng)貸款期限來(lái)保證信貸的平衡。政府需要將自身的作用加以充分發(fā)揮，通過(guò)免稅的形勢(shì)來(lái)科學(xué)調(diào)整融資，也可提供低于市場(chǎng)平均水平的利率為貸款買(mǎi)房者提供貸款，政府承擔(dān)其中產(chǎn)生的利息差額，或者是鼓勵(lì)住房?jī)?chǔ)蓄達(dá)到一定數(shù)額的人。這樣能夠結(jié)合居民的實(shí)際需求來(lái)調(diào)整信貸政策，實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠政策與利率的靈活性，有效保障職工的利益。

加強(qiáng)歸集擴(kuò)面。社會(huì)保障部門(mén)與人力資源部門(mén)應(yīng)在《勞動(dòng)合同》中納入繳存住房公積金，并在住房公積金制度中納入非公企業(yè)職工，鼓勵(lì)具有穩(wěn)定收入的個(gè)體工商戶與務(wù)工人員等加入住房公積金體系，對(duì)這些人員的權(quán)益加以充分保障，擴(kuò)大公積金制度的收益人群。同時(shí)國(guó)家可以將住房公積金應(yīng)用于公租房與保障房等方面的建設(shè)，構(gòu)建系統(tǒng)完整的貸款回收體系及渠道，利用專戶設(shè)置形式來(lái)強(qiáng)制性監(jiān)督貸款資金，從而全面把控風(fēng)險(xiǎn)，有效解決低收入群體的住房問(wèn)題。

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關(guān)鍵詞：現(xiàn)金流量表；住房公積金；應(yīng)用

住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定：住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以將住房公積金用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。按照要求，住房公積金很大一部分資金是以貸款、國(guó)債、定期存款等長(zhǎng)期固定形式存在，資金的流動(dòng)性分析就必不可少。但是公積金的流動(dòng)性分析又有別于一般企業(yè)，一般企業(yè)現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金是指庫(kù)存現(xiàn)金以及可以隨時(shí)用于支付的存款和短期內(nèi)（3個(gè)月內(nèi)）可以變現(xiàn)的現(xiàn)金等價(jià)物, 通過(guò)現(xiàn)金流的變化概括反映經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)對(duì)企業(yè)的影響。而公積金管的就是錢(qián)，我們可以參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)金融行業(yè)的規(guī)定確定自己的現(xiàn)金收支項(xiàng)目

一、通過(guò)結(jié)構(gòu)分析了解運(yùn)行規(guī)律

任何行業(yè)的資金運(yùn)行有其行業(yè)特點(diǎn)和現(xiàn)金流量的實(shí)際情況。住房公積金業(yè)務(wù)管理活動(dòng)主要是歸集資金發(fā)放貸款，沉淀資金主要是轉(zhuǎn)存銀行定期存款或者購(gòu)買(mǎi)部分國(guó)債?，F(xiàn)金流動(dòng)有自身特點(diǎn)，其現(xiàn)金收入可以慨括為歸集的專項(xiàng)資金、存款利息收入、貸款利息收入、抵貸資產(chǎn)變現(xiàn)或租賃收入等；其現(xiàn)金支出，可以慨括為個(gè)人貸款、公積金提取、支付繳存者利息、手續(xù)費(fèi)、機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)、購(gòu)買(mǎi)票據(jù)費(fèi)用、抵貸資產(chǎn)變現(xiàn)或租賃相關(guān)的稅費(fèi)等。我們通過(guò)對(duì)不同對(duì)象現(xiàn)金流量占整體資金的比重分析，可以了解和掌握現(xiàn)金流入量的主要來(lái)源和現(xiàn)金流出量的主要去向，特別是對(duì)現(xiàn)金流出的結(jié)構(gòu)分析，可以幫助我們對(duì)銀行定期存款在一定時(shí)期內(nèi)存款期限變化作出判斷，以便抓住重點(diǎn)，采取有效措施，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的最佳配置和使用。

二、通過(guò)變動(dòng)趨勢(shì)分析發(fā)展?fàn)顩r

住房公積金資金運(yùn)行規(guī)律是單位只要建制，一般能都連續(xù)繳存，因意外中斷繳存的概率大概是14%左右，基本上可以為管理機(jī)構(gòu)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入。但是貸款受國(guó)家宏觀政策影響嚴(yán)重，對(duì)該項(xiàng)現(xiàn)金的流出變數(shù)較大。提取公積金業(yè)務(wù)可以細(xì)分很多項(xiàng)目，政策的調(diào)整對(duì)還貸項(xiàng)目影響大，但整體上還是呈上升趨勢(shì)。我們通過(guò)對(duì)不同時(shí)期不同會(huì)計(jì)對(duì)象現(xiàn)金收支的數(shù)量從額度的增減到比率的變化的分析，來(lái)了解資金動(dòng)態(tài)關(guān)系及其變動(dòng)趨勢(shì)如何，這種趨勢(shì)對(duì)單位是有利還是不利進(jìn)行分析，這項(xiàng)分析可以幫助我們更直觀的了解單位資金運(yùn)行狀況，特別是對(duì)現(xiàn)金流出項(xiàng)目的分析，可以便于我們更好的了解社會(huì)需求，在此基礎(chǔ)上調(diào)整業(yè)務(wù)發(fā)展方向，以便更好的制定戰(zhàn)略規(guī)劃。

做趨勢(shì)分析時(shí)可以最近5年的會(huì)計(jì)報(bào)表為底稿，以資產(chǎn)負(fù)債表和增值收益表為基礎(chǔ)，對(duì)每一項(xiàng)目進(jìn)行分析調(diào)整，編制每年度現(xiàn)金流量表，這樣分析比單看一個(gè)報(bào)告期的會(huì)計(jì)報(bào)表，能了解更多的情況和信息，更有利于分析變化的趨勢(shì)。而趨勢(shì)分析主要有三種方法：①定比分析，將各年現(xiàn)金流量的增減額與某一固定時(shí)期的現(xiàn)金流量水平進(jìn)行對(duì)比來(lái)反應(yīng)各期現(xiàn)金流量的增長(zhǎng)變化情況。這種方法因?yàn)槭菍?duì)固定的基期進(jìn)行對(duì)比，現(xiàn)實(shí)中運(yùn)用較少。②環(huán)比分析，將各期現(xiàn)金流量的逐期增加額，與其前一年的現(xiàn)金流量水平進(jìn)行對(duì)比，反應(yīng)各期現(xiàn)金流量與上期相比的增長(zhǎng)變化情況；在實(shí)際工作中為快捷、準(zhǔn)確提供相關(guān)數(shù)據(jù)，使用該方法較為普遍。③平均增長(zhǎng)率法是為了避免現(xiàn)金流量受短期因素的影響而采用三年平均數(shù)進(jìn)行平均變動(dòng)率的計(jì)算，具有穩(wěn)健、準(zhǔn)確的特點(diǎn)，在實(shí)際工作中該辦法更多用于計(jì)算增值收益率指標(biāo)。

三、通過(guò)支付能力分析合理配置投資期限

對(duì)住房公積金管理者來(lái)說(shuō)，通過(guò)現(xiàn)金流量分析，測(cè)定單位的支付能力，有利于其對(duì)資金投向作出正確的決策。因?yàn)樽》抗e金管的就是資金，某種意義上它的業(yè)務(wù)與銀行趨同，發(fā)放的貸款都是1年期以上長(zhǎng)期貸款，購(gòu)買(mǎi)的國(guó)債基本是3年以上，只有銀行定期存款有可能出現(xiàn)三個(gè)月、半年期限，真正能用于支付債務(wù)的最直接的資產(chǎn)還是活期存款或即將到期的國(guó)債、定期存款；而住房公積金的負(fù)債應(yīng)該是要支付給繳存者的資金，短期負(fù)債具有不確定性，因?yàn)槌穗x退休提取，其它提取、放款基本不可準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。因此，僅用流動(dòng)比率等指標(biāo)來(lái)分析單位的支付能力，往往有失偏頗?？蛇\(yùn)用經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量與資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，作為流動(dòng)比率等指標(biāo)的補(bǔ)充。

四、通過(guò)資金效益分析引導(dǎo)政府決策

由于住房公積金的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)未統(tǒng)一，目前是權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實(shí)現(xiàn)制并行。以收付發(fā)生制為基礎(chǔ)得出的盈利數(shù)量指標(biāo)，往往使單位的盈利質(zhì)量受到一定影響，從而未能反映出企業(yè)的真實(shí)盈利狀況；而權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)得出的盈利數(shù)量指標(biāo)，能較為準(zhǔn)確反映出企業(yè)的真實(shí)盈利狀況?，F(xiàn)金流量表能在一定程度上較好的分析單位的盈利質(zhì)量。盈利質(zhì)量分析是指以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)的盈利確認(rèn)是否同時(shí)伴隨著相應(yīng)的現(xiàn)金流入，只有伴隨現(xiàn)金流入的盈利才具有較高質(zhì)量，兩者差異越小，盈利質(zhì)量越高。盈利質(zhì)量分析也是對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、增值收益表的盈利能力分析的必要補(bǔ)充。

如果業(yè)務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生的收益現(xiàn)金凈流量大于或等于該期增值收益，說(shuō)明現(xiàn)金回收率高，收益較好。但是住房公積金機(jī)構(gòu)設(shè)置的前提是不以盈利為目的的事業(yè)單位，機(jī)構(gòu)的管理宗旨是為廣大繳存者服務(wù)，因而該差額也不是越大越好。根據(jù)住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定：當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的增值收益結(jié)余應(yīng)上交政府做廉租房建設(shè)資金，通過(guò)收益現(xiàn)金流量分析，可以明確當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的增值收益中現(xiàn)金流入量（出）和非現(xiàn)金流入（出）量，給政府監(jiān)管部門(mén)提供一個(gè)確切的收益資金流量信息，便于政府正確決策。

住房公積金是一項(xiàng)政策性資金，整個(gè)行業(yè)管理是在國(guó)家政策扶持下摸著石頭過(guò)河，在考慮其發(fā)展時(shí)也只能在國(guó)家政策指導(dǎo)下考慮、分析單位的發(fā)展?jié)摿?。一個(gè)單位的規(guī)模和實(shí)力是價(jià)值的核心內(nèi)容，而住房公積金管理機(jī)構(gòu)的規(guī)模體現(xiàn)在累積繳存專項(xiàng)資金的總額及余額，實(shí)力體現(xiàn)在貸款發(fā)放的規(guī)模和提取的規(guī)模上。對(duì)公積金發(fā)展的分析有別于一般企業(yè)，事實(shí)上只要國(guó)家政策不發(fā)生變化，這部分資金每年都會(huì)遞增，并且隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)而加速增長(zhǎng)。上面我們根據(jù)現(xiàn)金流量表，利用比率法分析資金狀況，為了更全面了解一定期間的資金流動(dòng)情況及其信息，還可以將本單位的財(cái)務(wù)比率與同行業(yè)平均水平或標(biāo)準(zhǔn)比率進(jìn)行比較分析，以便為財(cái)務(wù)決策提供真實(shí)可靠的財(cái)務(wù)信息。

參考資料：

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篇5

（中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院，北京 100872）

摘　要：住房公積金制度，兼有住房保障和社會(huì)福利的雙重意味，在人民的生活中日益發(fā)揮其關(guān)鍵性的作用。哈爾濱市作為全國(guó)較早試點(diǎn)開(kāi)展住房公積金制度的城市，在二十余年住房公積金發(fā)展完善的過(guò)程中，的確取得了一些成績(jī)。然而，仔細(xì)觀察，仍然可以透過(guò)現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)其中存在的隱患，大致來(lái)看，主要涉及繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、貸款規(guī)則和信息披露等制度。本文重點(diǎn)即在針對(duì)這些隱患進(jìn)行分析論述，提出可能的改進(jìn)思路。希望能夠進(jìn)一步保證哈爾濱、乃至全國(guó)的住房公積金制度健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞 ：住房公積金；哈爾濱市；問(wèn)題討論

中圖分類號(hào)：F293.31文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772（2014）10-0252-02

住房公積金，指在職職工及職工所在單位按照規(guī)定比例繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式。住房公積金制度，是國(guó)家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度，具有強(qiáng)制性、互和保障性的特點(diǎn)。住房公積金制度于1991年在上海首創(chuàng)，1994年國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將公積金制度全面推廣，1999年國(guó)務(wù)院通過(guò)《住房公積金管理?xiàng)l例》，將住房公積金制度規(guī)范化、法制化。住房公積金制度作為福利分房制度的繼承者，經(jīng)過(guò)20多年的運(yùn)行，取得了相當(dāng)不錯(cuò)的效果。截止2011年年底，全國(guó)住房公積金繳存職工達(dá)到1.33億人，覆蓋率高達(dá)80%，累計(jì)繳存3.9萬(wàn)億元，繳存余額2.1萬(wàn)億元。i

哈爾濱市是較早推行公積金制度的城市之一，早在1992年11月20日，就有《哈爾濱市住房公積金管理辦法》頒布出臺(tái)，提前進(jìn)入住房公積金時(shí)代。截止2011年中旬，哈爾濱市住房公積金繳存覆蓋率已達(dá)77.14%，累計(jì)歸集公積金216.07億元。全市（不含鐵路分中心、中省直、電力和農(nóng)墾系統(tǒng)）公積金已開(kāi)戶 9611個(gè)單位，職工81.54萬(wàn)人。累計(jì)發(fā)放個(gè)人貸款7.06萬(wàn)戶，計(jì)118.14億元，貸款余額65.07億元。個(gè)人貸款率為61.98%，高于全國(guó)平均水平3個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人公積金貸款逾期率0.045%，低于全國(guó)0.356%的平均逾期率水平。ii在這樣一些可喜的成績(jī)面前，居安思危，也應(yīng)該發(fā)現(xiàn)，在哈爾濱市住房公積金政策中，仍然存在著一些值得商榷的問(wèn)題。

一、繳存標(biāo)準(zhǔn)

哈爾濱市規(guī)定：?jiǎn)挝缓吐毠ぐ凑詹坏陀诼毠け救松弦荒甓仍缕骄べY的8%比例繳存住房公積金，最高可以達(dá)到12%。2001年1月1日實(shí)行住房分配貨幣化以后參加工作的職工，單位按照職工本人上一年度月平均工資的25%比例繳存，職工按照本人上一年度月平均工資的15%比例繳存。iii初看，政策的出發(fā)點(diǎn)無(wú)可厚非。2001年之前參加工作的職工，由于福利分房制度的影響，提取公積金的可能性將明顯降低，繳納意愿不足，這一部分公積金有較大可能性留存在個(gè)人賬戶中用以互助流動(dòng)；2001年之后參加工作的職工，由于沒(méi)有能夠享受福利分房制度，按照住房分配貨幣化的要求，以貨幣的形式對(duì)他們進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)，這部分人購(gòu)置住房的可能性偏大，對(duì)住房公積金的需要程度明顯提高。于是，就形成了這樣一種分級(jí)的住房公積金繳納政策。

然而，在這里，有以下幾點(diǎn)必須要重新加以考慮。第一，應(yīng)該明確，2001年之前參加工作的職工，仍有一定比例沒(méi)有參與福利分房。根據(jù)以上政策，按照最低標(biāo)準(zhǔn)，他們的個(gè)人賬戶中每月只能獲得上一年度月平均工資16%的住房公積金，按照最高標(biāo)準(zhǔn)，這一比例也不過(guò)提高至24%，相比2001年之后40%的比例有著天壤之別。對(duì)于這一部分人，這種近乎于歧視的待遇，無(wú)疑是不公平的。第二，即使是2001年之前參加工作，在福利分房中收益的職工，在政策出臺(tái)時(shí)的2010年，住宅也要有十年以上的房齡，況且，用作福利分房的住宅，房屋情況一般較差，與目前市場(chǎng)中銷售的房屋不能同日而語(yǔ)。對(duì)于這一部分人，將存在住宅的改善性需求，按照目前的繳費(fèi)方案，單純提取公積金進(jìn)行改善性住房投資將存在較大困難。第三，對(duì)于2001年之后參加工作的職工，尤其是新參加工作的職工，15%的繳費(fèi)比例負(fù)擔(dān)過(guò)重。粗略計(jì)算，如果按照新參加工作職工平均2000元/月的工資標(biāo)準(zhǔn)，住房公積金將達(dá)到300元，扣除后僅余1700元，不可避免地，單純住房公積金一項(xiàng)，就將給他們的生活帶來(lái)較大壓力。這樣一來(lái)，他們繳納住房公積金的積極性將大打折扣。

針對(duì)上述不合理之處，可以考慮以下解決方案。首先，將該政策中單純通過(guò)參加工作的時(shí)間進(jìn)行分級(jí)調(diào)整為通過(guò)是否參與福利分房進(jìn)行分級(jí)。其次，提高第一部分人群（即參與福利分房的職工）的單位繳存比例，可以考慮在原比例上上調(diào)100%，即16%~24%，同時(shí)維持個(gè)人繳存比例8%~12%不變。再次，提高第二部分人群（即未參與福利分房的職工）個(gè)人繳存的靈活性，可以考慮采用浮動(dòng)機(jī)制，將繳存比例調(diào)整至8%~20%。以上調(diào)整，充分按照個(gè)人需求，考慮個(gè)人實(shí)際情況，使得住房公積金的繳納不再有失公允，不再成為職工的負(fù)擔(dān)。

二、貸款規(guī)則

哈爾濱市規(guī)定：一、住房公積金個(gè)人貸款最長(zhǎng)年限為30年。二、住房公積金個(gè)人貸款最高額度為40萬(wàn)元，組合貸款最高額度為75萬(wàn)元（其中：住房公積金貸款為40萬(wàn)元，商業(yè)性銀行住房貸款為35萬(wàn)元）。三、購(gòu)買(mǎi)首套建筑面積在90平方米（含）以下的普通自住房，首付款比例不低于全部購(gòu)房款的20%；購(gòu)買(mǎi)首套建筑面積在90平方米以上的普通自住房，首付款比例不低于全部購(gòu)房款的30%。四、購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房，住房公積金個(gè)人貸款首付款比例不低于全部購(gòu)房款的50%，貸款利率為同期首套住房公積金個(gè)人貸款利率的1.1倍。五、停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的繳存住房公積金職工發(fā)放住房公積金貸款。iv初看，這一貸款規(guī)則考慮了公積金的貸款福利，明確了限購(gòu)制度，兼顧了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求（居住性需求與改善性需求），預(yù)防了需求過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，的確可見(jiàn)其用心良苦。

然而，仔細(xì)分析，這一貸款規(guī)則仍有值得推敲之處。首先，在個(gè)人貸款的上限額度方面，40萬(wàn)元的住房公積金貸款上限似乎估計(jì)不足。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，2010年8月，哈爾濱市房屋銷售均價(jià)即突破7500元/平方米，這一政策則在2010年12月1日正式施行。如果考慮首付款20%，按照7500元/平方米的價(jià)格，單純通過(guò)公積金貸款，可購(gòu)得建筑面積為67平方米的住宅；考慮首付款30%，按照7500元/平方米的價(jià)格，通過(guò)組合貸款，可購(gòu)得建筑面積為143平方米的住宅。這一設(shè)計(jì)似乎恰到好處。不過(guò)，要知道，2008年末，哈爾濱的住宅價(jià)格僅為4300元/平方米，短短一年半時(shí)間內(nèi)漲幅高達(dá)75%。幸而，哈爾濱的住宅市場(chǎng)自2010年開(kāi)始突然保持穩(wěn)定，在長(zhǎng)達(dá)三年的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有太大變化，始終在7500~8000元/平方米之間徘徊。如果這三年內(nèi)哈爾濱的住宅市場(chǎng)同全國(guó)其他大城市相似，哪怕維持2008~2010年的增長(zhǎng)速率，必然將造成公積金貸款的失靈。所以，防微杜漸，勢(shì)在必行，對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，不妨采用浮動(dòng)的貸款上限制度，即將公積金的貸款上限與住宅價(jià)格掛鉤，每年年初對(duì)公積金貸款上限予以調(diào)整，調(diào)整幅度與上一年住宅市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)相一致，以保持原設(shè)定中投資者的可購(gòu)面積相對(duì)穩(wěn)定。

其次，在二套住房的限購(gòu)力度方面，這一政策明顯缺乏約束力。假設(shè)40萬(wàn)元的住房公積金貸款、30年的貸款期限、以等額還款方式還款，按照現(xiàn)行4.5%的住房公積金貸款利率計(jì)算，月還款額為2027元；按照1.1倍之后的貸款利率（4.95%）計(jì)算，月還款額為2135元。這一變動(dòng)后，每月還款額僅僅增加了108元，全部30年下來(lái)也僅僅不過(guò)3.9萬(wàn)元，不足以對(duì)二套住房進(jìn)行有效限制。至于50%的首付款，購(gòu)房者可以考慮通過(guò)其他形式貸款的方式進(jìn)行籌集，間接演化成組合貸款。針對(duì)這一問(wèn)題，不妨可以考慮限制貸款年限來(lái)進(jìn)行抑制，上例中，仍然按照4.5%的利率水平，如果將貸款期限縮短為20年，則月還款額將驟增到2531元，效果無(wú)疑非常明顯。

三、信息披露

哈爾濱市的住房公積金制度存在著一定程度上的信息披露混亂問(wèn)題，詳細(xì)來(lái)講，似乎有以下方面需要加以改進(jìn)。

首先，歷史信息公開(kāi)不足。不難看出，哈爾濱市住房公積金管理中心網(wǎng)站于2012年3月14日建成，所以，在建成之前的一切有關(guān)住房公積金的內(nèi)容全部沒(méi)有包括在內(nèi)，造成大量珍貴信息的缺失，甚至缺乏對(duì)于歷史變遷沿革的必要說(shuō)明。對(duì)于一個(gè)政府機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，這些歷史信息的缺失，無(wú)疑是不嚴(yán)謹(jǐn)、不規(guī)范、不合理的。

其次，政策法規(guī)公布混亂。在哈爾濱市住房公積金管理中心的網(wǎng)站上，僅僅區(qū)分了政策法規(guī)的機(jī)構(gòu)（國(guó)家、省、市、部門(mén)），卻沒(méi)有按照時(shí)間的先后順序、使用或廢止情況對(duì)各項(xiàng)政策法規(guī)進(jìn)行排列，相反，則是全部堆積在一起，統(tǒng)一注明2012年3月14日，不知哪個(gè)政策在先，哪個(gè)政策在后，哪個(gè)政策已被廢止，哪個(gè)政策仍在使用。這一混亂的做法，導(dǎo)致非專業(yè)人員了解哈爾濱市住房公積金制度難上加難。對(duì)于政策法規(guī)的公布，應(yīng)該本著公開(kāi)化、明確化、透徹化的原則，而不應(yīng)給讀者制造困難，使得讀者一頭霧水，無(wú)所適從。這樣的政策法規(guī)的公布，無(wú)疑是失敗的、不負(fù)責(zé)任的。

再次，政務(wù)工作披露遲緩。在哈爾濱市住房公積金管理中心的網(wǎng)站上，幾乎沒(méi)有關(guān)于住房公積金執(zhí)行情況的有效統(tǒng)計(jì)信息，如繳存覆蓋率、個(gè)人貸款率、公積金貸款逾期率等硬性指標(biāo)，在政務(wù)公開(kāi)方面，財(cái)政信息的記錄數(shù)甚至為0。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，除了住房公積金管理中心，沒(méi)有渠道能夠獲知有關(guān)住房公積金的詳細(xì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，最新的一條消息還是上述遠(yuǎn)在2011年8月19日在哈爾濱日?qǐng)?bào)上刊登的統(tǒng)計(jì)資料，迄今已有兩年有余。這一不透明的信息披露體系，使得群眾不能有效知悉哈爾濱市住房公積金工作的進(jìn)展情況，知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)受到嚴(yán)重破壞，對(duì)于政府公信力的建設(shè)、群眾繳納住房公積金的積極性將形成沖擊。

還有，基層意見(jiàn)缺乏反饋。在哈爾濱市住房公積金管理中心的網(wǎng)站上，政民互動(dòng)一欄的記錄數(shù)同樣為0。這說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題，第一，群眾對(duì)于公積金制度的關(guān)注程度不高。第二，政府機(jī)關(guān)對(duì)群眾的反饋披露不及時(shí)。缺乏與群眾的交流，缺乏對(duì)基層的了解，對(duì)于政策的制定和改良來(lái)說(shuō)，將是非常不利的。

對(duì)于消息披露中存在的諸多問(wèn)題，哈爾濱市住房公積金管理中心應(yīng)該引起重視。這里，不妨借鑒一下北京市住房公積金管理中心的經(jīng)驗(yàn)，參考北京住房公積金網(wǎng)的思路，切實(shí)完善信息披露機(jī)制。

四、小結(jié)

哈爾濱作為一個(gè)北方邊陲上的城市，盡管面積位居全國(guó)第二位，人口已突破1000萬(wàn)大關(guān)，城市化率也已突破50%。但是，就中國(guó)而言，學(xué)界對(duì)于這個(gè)城市的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。許多應(yīng)有的建設(shè)、規(guī)劃、調(diào)查、統(tǒng)計(jì)都沒(méi)有施行。古語(yǔ)云：見(jiàn)微知著。作為較早推行住房公積金制度的城市之一，哈爾濱市住房公積金制度所面臨的問(wèn)題，可能不止在這個(gè)城市中發(fā)生。其中所表現(xiàn)出來(lái)的共性缺陷，應(yīng)該可以為全國(guó)所參考和借鑒。相信，在全社會(huì)的共同努力下，哈爾濱，以至全國(guó)的住房公積金制度，能夠進(jìn)一步有序規(guī)范地發(fā)展。

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[2] 劉延瑕.住房公積金運(yùn)用現(xiàn)狀及問(wèn)題研究[J].經(jīng)營(yíng)管理者， 2013（17）.

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[4] 哈爾濱市住房公積金歸集管理規(guī)定（哈房公委發(fā)[2010]2號(hào)）[R].哈爾濱市住房公積金管理委員會(huì)，2010.

篇6

摘 要 本文通過(guò)介紹公積金的概念和現(xiàn)狀，并對(duì)公積金政策的完善提出了幾點(diǎn)建議，通過(guò)不斷規(guī)范公積金管理部門(mén)，單獨(dú)設(shè)立電子信息系統(tǒng)，逐步統(tǒng)一規(guī)范等方法，使得住房公積金政策日益完善。

關(guān)鍵詞 住房公積金 政策 日臻完善

住房公積金，是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體（以下統(tǒng)稱單位）及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。是我國(guó)從新加坡學(xué)習(xí)來(lái)的結(jié)合我國(guó)國(guó)情的長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄制度，在取消福利分房后，為改善居民居住條件的住房保障制度。

住房公積金作為五險(xiǎn)一金中的一“金”現(xiàn)在已經(jīng)深入人心，從完全的舶來(lái)品到落地生根，從養(yǎng)在深閨人未識(shí)到幾次被推到風(fēng)口浪尖上任人品頭論足，一方面說(shuō)明住房公積金與人們生活息息相關(guān)，深受各界關(guān)注。另一方面是也說(shuō)明這項(xiàng)業(yè)務(wù)還有待修正完善的地方。但從無(wú)到有，公積金二十幾年的發(fā)展歷程也是逐漸前行的過(guò)程，資金積累規(guī)模逐年增加，受益群體逐步拓寬，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。作為社會(huì)保障的組成部分，是可信賴的民生工程，為改善居民居住環(huán)境起到了不可替代的作用。

一、規(guī)范公積金管理部門(mén)，促進(jìn)公積金發(fā)展壯大

“住房公積金管理中心”作為專職管理部門(mén)，剛成立時(shí)一般掛靠在財(cái)政、住建委或是房產(chǎn)部門(mén)在代管，主管部門(mén)混亂不統(tǒng)一。致使這項(xiàng)政策得不到全面落實(shí)，宣傳力度不夠，在社會(huì)上沒(méi)有影響力。得不到近期實(shí)惠廣大職工不理解不重視，對(duì)于個(gè)人與國(guó)家各繳50%等惠民政策不予認(rèn)同。單位不愿繳、職工不想繳是普遍現(xiàn)象，中心工作人員工作熱情也不高。

2002年3月24日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈住房公積金管理?xiàng)l例〉的決定》 ，明確“住房公積金管理中心”作為專職管理部門(mén)，直屬當(dāng)?shù)厥姓芾?。從根本上捋順了管理部門(mén)，提高了中心行政級(jí)別。同時(shí)設(shè)立住房公積金管理委員會(huì)，作為住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)。住房公積金管理委員會(huì)的成員中，人民政府負(fù)責(zé)人和建設(shè)、財(cái)政、人民銀行等有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人以及有關(guān)專家占1/3，工會(huì)代表和職工代表占1/3，單位代表占1/3。住房公積金的管理實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。加強(qiáng)對(duì)公積金的外部監(jiān)管，為保證這項(xiàng)資金的安全運(yùn)營(yíng)，維護(hù)繳存職工的合法權(quán)益，給與了制度上和業(yè)務(wù)流程上的保障。走上正軌后，尤其當(dāng)職工親身體驗(yàn)到貸款、支取的好處，職工在解決住房時(shí)首先考慮選擇的就是使用公積金，國(guó)家給予的政策性優(yōu)惠也越來(lái)越為職工認(rèn)可。公積金在社會(huì)的影響力隨之?dāng)U大，職工繳存公積金的熱情高漲，一些私企或合資企業(yè)的職工主動(dòng)要求上繳公積金。限定公積金繳存基數(shù)及比例、增值收益分配方面，彰顯社會(huì)公平。

公積金剛繳交時(shí)，高的十幾元，低的也距離十元不遠(yuǎn)，幾乎沒(méi)有引人注目的差額。隨著公積金繳存時(shí)間的延續(xù)，繳費(fèi)差距日漸凸顯。尤其是近年來(lái)，工資制度改革，人們收入差距在拉大，不同地區(qū)不同行業(yè)不同群體間甚至有幾百倍的鴻溝。公積金是按職工工資一定比例計(jì)提的，自然而然地高低之間有了懸殊差距。隨著一些數(shù)據(jù)的曝光，對(duì)公積金政策的非議也此起彼伏。“錦上添花”、“劫貧濟(jì)富”、“變相福利”、“避稅良策”等，給公積金管理部門(mén)很大的壓力。各個(gè)管理部門(mén)在調(diào)查研究基礎(chǔ)上，及時(shí)聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)和建議，適時(shí)訂立有效可行的操作細(xì)則。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)局總局聯(lián)合《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理等有關(guān)問(wèn)題的通知》職工和單位住房公積金繳存比例不應(yīng)低于5%，不得高于12%；繳存住房公積金的月工資基數(shù)最高不得超過(guò)職工工作地所在設(shè)區(qū)城市統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的上一年度職工月平均工資的3倍。從繳交的絕對(duì)數(shù)額和繳交相對(duì)比例都做了明確規(guī)定，杜絕了漏洞，沒(méi)有可乘之機(jī)，保證這項(xiàng)事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。對(duì)不繳、欠繳單位加大處罰力度，擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍，惠及更多就業(yè)群體。

同時(shí)，公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備和中心管理費(fèi)用后，再提取一部分為城市廉租住房建設(shè)提供補(bǔ)充資金，向低收入家庭政策性傾斜。也體現(xiàn)了設(shè)立公積金時(shí)的初衷：維護(hù)住房公積金所有者的合法權(quán)益，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平。為城市廉租住房建設(shè)提供補(bǔ)充資金這點(diǎn)爭(zhēng)議頗多，主要集中認(rèn)為這使繳存職工的利益受損害了，增值收益是屬于全體繳交公積金職工的，政府無(wú)權(quán)用于廉租房。其實(shí)繳存職工在上繳公積金時(shí)就已經(jīng)享受到了實(shí)惠，國(guó)家在實(shí)施公積金政策時(shí)投入了大量的財(cái)力，提供了多項(xiàng)惠民政策：繳存時(shí)50%的即時(shí)補(bǔ)貼、稅前抵扣、職工名下的公積金存款分享有定活兩種利率、公積金低利率貸款，這些都是只有繳存職工才享有的特權(quán)。拓寬視野，換一個(gè)角度思考這個(gè)問(wèn)題，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的觀點(diǎn)出發(fā)，改善全體公民的居住環(huán)境，是國(guó)家實(shí)行公積金制度的最終目標(biāo)，才完全體現(xiàn)了公積金的互。不能只分享社會(huì)發(fā)展成果，而忘掉公民的社會(huì)責(zé)任，促進(jìn)全社會(huì)的和諧發(fā)展需要大家一起努力。

二、單獨(dú)設(shè)立電子信息系統(tǒng)，逐步統(tǒng)一規(guī)范。

最初，公積金管理中心沒(méi)有獨(dú)立的電子信息系統(tǒng)，所有賬項(xiàng)均通過(guò)銀行，屬于二傳手記賬。而且只記到單位二級(jí)帳，中心不掌握職工繳交情況的三級(jí)帳。繳存單位直接到銀行繳款，銀行壓票清算，款項(xiàng)到賬不及時(shí)是常事。退款需公積金中心開(kāi)證明給單位，相關(guān)手續(xù)復(fù)雜時(shí)間長(zhǎng)，單位、職工意見(jiàn)大。銀行、繳存單位、公積金中心三者之間信息不對(duì)稱，業(yè)務(wù)辦理繁瑣，大家都不舒服。而且不利于公積金政策的宣傳，業(yè)務(wù)開(kāi)展緩慢無(wú)效率可言。當(dāng)時(shí)的歸集模式，成本高收效低，沒(méi)有資金規(guī)模，發(fā)放不了貸款，職工只見(jiàn)工資被扣繳了，見(jiàn)不到短期效益，沒(méi)有積極性。公積金中心在開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)很被動(dòng)，大大束縛了這項(xiàng)惠民政策的宣傳。

經(jīng)過(guò)探索及各地區(qū)中心互相學(xué)習(xí)交流，形成了比較成熟和完善的電子信息系統(tǒng)，各種業(yè)務(wù)都是先到中心再去銀行，業(yè)務(wù)流程通暢無(wú)阻。中心掌握一手資料，變被動(dòng)為主動(dòng)。從歸集到使用，逐步形成了一整套行之有效的框架模式。歸集模式的轉(zhuǎn)變，提高了辦事效率。職工在使用公積金時(shí)，可以直接到公積金營(yíng)業(yè)大廳咨詢。中心設(shè)立有查詢機(jī)、專線電話、網(wǎng)絡(luò)方式等，職工隨時(shí)可知道自己賬戶余額。每年6月公積金計(jì)息后，給單位發(fā)放職工對(duì)賬單。各月繳存記錄及利息結(jié)算都清清楚楚，讓職工有賬可查。取得單位和職工的信賴，更利于公積金政策的上傳下達(dá)，使惠民政策真正惠及到職工。職工態(tài)度從抵觸到接受，從回避到積極響應(yīng)，公積金的工作重心從籌集資金轉(zhuǎn)移到有效使用上。歸集資金達(dá)到一定規(guī)模的城市，職工還可以用自己賬戶公積金余額償還每月的貸款本息。逐漸形成良性循環(huán)，提高了資金使用效率。

公積金中心直接掌握繳存職工具體信息，有利于新業(yè)務(wù)的開(kāi)展。如職工異地貸款、調(diào)轉(zhuǎn)等業(yè)務(wù)得以順利辦理。在原單位繳存的公積金可以轉(zhuǎn)移到新單位，其繳存記錄為轉(zhuǎn)入地公積金認(rèn)可，繳存年限能夠延續(xù)，保證以后使用公積金貸款的資格不收限制。

縱觀這項(xiàng)政策從制定到落實(shí)的過(guò)程，不難看出公積金充滿活力、生機(jī)勃勃。有著廣闊的發(fā)展前景，其巨大潛力為社會(huì)各界所期盼。

雖然，公積金制度在運(yùn)行中還存在諸多不足：覆蓋率不高，個(gè)體業(yè)者未被納入；公積金中心執(zhí)法力度不夠，對(duì)不繳、欠繳單位無(wú)法處罰、沉淀資金收益率低；資金運(yùn)營(yíng)過(guò)程內(nèi)部和外部監(jiān)管力度不夠；各地具體支取貸款政策不統(tǒng)一等等。這些問(wèn)題需要下大力氣去改進(jìn)，達(dá)到公眾滿意還有很長(zhǎng)的路要走。希望大家關(guān)注公積金時(shí)，能夠以包容的心態(tài)、扶持的態(tài)度，開(kāi)發(fā)集體智慧，助其蓬勃向上，造福社會(huì)。

公積金事業(yè)能有今日的規(guī)模，靠的是國(guó)家洞悉環(huán)境變化，通暢政策導(dǎo)向，下解民意所向。我們堅(jiān)信有了國(guó)家政策方面的指導(dǎo)，社會(huì)各界的鼎力支持，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中這項(xiàng)制度會(huì)起到越來(lái)越好的保障作用。

參考資料：

[1]《住房公積金管理?xiàng)l例》 第262號(hào)令.

[2]《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈住房公積金管理?xiàng)l例〉的決定》修訂第350號(hào)令.

[3]天津市住房公積金《二一三年住房公積金繳存額調(diào)整操作規(guī)定》的通知.

篇7

【關(guān)鍵詞】住房公積金；個(gè)人貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防控

自上世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)建立了政府為主導(dǎo)、以強(qiáng)制的住房公積金制度為基礎(chǔ)的政策性住房金融。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，住房公積金貸款放貸期限和放貸規(guī)模也隨之不斷延伸。由于各種因素的影響，公積金貸款中的風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯。從有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，不良貸款的絕對(duì)額與比重等指標(biāo)均已呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。理性認(rèn)識(shí)住房公積金貸款可能存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，并采取積極有效的措施予以防控，確保住房公積金的安全運(yùn)營(yíng)，成為當(dāng)前和今后住房公積金貸款管理工作一項(xiàng)十分重要的任務(wù)。

一、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

貸款風(fēng)險(xiǎn)通常是對(duì)貸款人而言的，從貸款人角度來(lái)考察，貸款風(fēng)險(xiǎn)是指貸款人在經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中面臨的各種損失發(fā)生的可能性。住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：其一，政策與法律風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金貸款是一項(xiàng)政策性較強(qiáng)的業(yè)務(wù)，相關(guān)的行業(yè)管理與金融信貸政策對(duì)其影響較大，政策的不利變化必然會(huì)給公積金貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。另外，我國(guó)的公積金貸款法律制度并不完善，更放大了一些潛在風(fēng)險(xiǎn)。其二，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金貸款的一個(gè)突出特征就是貸款期限長(zhǎng)，在長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的貸款期限內(nèi)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)必然處于不斷變動(dòng)之中。如發(fā)生通貨膨脹，住房公積金就有蒙受貶值的風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，作為抵押物的房屋價(jià)值就會(huì)嚴(yán)重縮水，導(dǎo)致不足以償還貸款本息。其三，借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金貸款信用風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源對(duì)象一般指借款人個(gè)人，產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)的原因或是借款人的履約能力出現(xiàn)了問(wèn)題，一般為借款人個(gè)人收入狀況惡化，無(wú)法償還借款；或是借款人的履約意愿出現(xiàn)了問(wèn)題，這主要與借款人的價(jià)值趨向以及借款動(dòng)機(jī)有關(guān)。其四，內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)。公積金管理中心內(nèi)部管理制度不完善，有效的監(jiān)督機(jī)制未建立，公積金貸款缺乏應(yīng)有的透明度，使違規(guī)貸款有了可乘之機(jī)，形成了潛在的貸款風(fēng)險(xiǎn)。其五，貸款業(yè)務(wù)人員的素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。貸款業(yè)務(wù)人員作為貸款業(yè)務(wù)的直接操作者，如果其對(duì)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，業(yè)務(wù)不精，責(zé)任心不強(qiáng)，甚至職業(yè)道德缺失，必然導(dǎo)致住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)隱患叢生。

篇8

[關(guān)鍵詞]公積金貸款；風(fēng)險(xiǎn)控制；舉措

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643039

市場(chǎng)是風(fēng)險(xiǎn)的聚集地，任何行業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是具有投資和融資性質(zhì)的金融行業(yè)。公積金貸款作為金融行業(yè)的一部分，自然而然存在著不少風(fēng)險(xiǎn)。若這些風(fēng)險(xiǎn)不及時(shí)預(yù)防和控制，將會(huì)給利益雙方帶來(lái)無(wú)法預(yù)估的經(jīng)濟(jì)損失，甚至?xí)绊懝e金貸款市場(chǎng)的正常運(yùn)行。相反地，提前做好公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制，能夠最大化地減少各方的利益損失，保證金融市場(chǎng)的正常運(yùn)行。

1公積金貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)

11利率風(fēng)險(xiǎn)

利率是一種重要的貨幣政策工具，對(duì)利率進(jìn)行調(diào)節(jié)是國(guó)家實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的一種重要手段。公積金貸款的利率必須符合國(guó)家的利率標(biāo)準(zhǔn)，跟隨國(guó)家的利率政策的變化而變化。當(dāng)央行上調(diào)利率時(shí)，也就是說(shuō)公積金貸款的利率上漲，這會(huì)無(wú)形之中加大借款人的還款負(fù)擔(dān)。另外，利率降低，雖然表面上看有助于抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，但是卻降低了房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，若房屋的實(shí)際價(jià)值降低到小于貸款的余額時(shí)，借款人極有可能拋棄抵押物，并拒絕繼續(xù)支付房款。此時(shí)貸款人按照合同的規(guī)定對(duì)抵押物進(jìn)行變現(xiàn)時(shí)，會(huì)因?yàn)樽儸F(xiàn)金額無(wú)法彌補(bǔ)貸款余額而虧損，形成抵押風(fēng)險(xiǎn)。

12政策風(fēng)險(xiǎn)

公積金貸款對(duì)國(guó)家政策的依賴性較強(qiáng)，因而政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策變化，會(huì)給公積金貸款帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，使得借貸雙方的利益受損。比如，政策規(guī)定中低收入者是住房貸款的主體，這一舉措使得購(gòu)房不再只是富人的“專利”，一些低收入者也能躋身“有房一族”。但是很多中低收入人群的工資水平不太穩(wěn)定，還款較為吃力，一旦出現(xiàn)突發(fā)狀況，容易造成還款資金不足，給公積金貸款帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

13管理決策風(fēng)險(xiǎn)

由于公積金管理者的錯(cuò)誤決策而引起的公積金虧損，就是所謂的管理決策風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的住房公積金政策形成時(shí)間尚短，仍處于初級(jí)階段，對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)仍然不夠健全。關(guān)于貸款的流程和方法，各個(gè)省市存在一定的差異，沒(méi)有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。不同的省市在公積金貸款的管理水平也各有千秋，在管理的方式上不夠科學(xué)合理。由于缺乏統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，公積金的管理者很容易做出不正確的決策，形成管理決策風(fēng)險(xiǎn)。

目前，一些地方政府為了貫徹落實(shí)民生政策和追求經(jīng)濟(jì)利益，通過(guò)減少貸款限制、增加貸款金額、采用違法手段減少貸款程序等方式實(shí)現(xiàn)。這種行為雖說(shuō)一定程度上解決了某些家庭的居住問(wèn)題，但是卻存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。

14操作風(fēng)險(xiǎn)

采用住房公積金貸款的購(gòu)房者通常是普通公司職工，貸款工作人員難以對(duì)借款人的資質(zhì)、抵押物等進(jìn)行一一調(diào)查，導(dǎo)致抵押物的價(jià)值估算不準(zhǔn)確，貸款手續(xù)欠缺，甚至貸款的金額超出了借款人能夠償還的范圍。另外，貸款人員自身缺乏良好的道德素質(zhì)，在工作中常常難以約束自己的行為，為了滿足自己的私欲，不惜違背相關(guān)規(guī)定，對(duì)不符合條件的借款人發(fā)放貸款，或者在沒(méi)有全面了解借款人的職業(yè)、收入水平等情況下便進(jìn)行貸款的發(fā)放。以上這些都是公積金J款的操作風(fēng)險(xiǎn)。

15借款人風(fēng)險(xiǎn)

借款人的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自兩方面：一方面是受自然災(zāi)害和突發(fā)事件的影響，盡管借款時(shí)借款人有穩(wěn)定的工資來(lái)源，然而一旦遇上各種天災(zāi)人禍，會(huì)造成借款人還款困難，甚至使得借款人失去償還的能力。另一方面來(lái)自借款人的道德素質(zhì)，比如存在一些借款人缺乏誠(chéng)信的意識(shí)，漠視法律法規(guī)，違背貸款合約的規(guī)定，故意拖欠貸款，甚至拒不還款，給住房公積金貸款帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。

2公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制舉措

21完善借款人信用管理制度

我國(guó)住房公積金貸款的還款期限通常比較長(zhǎng)久，這期間也存在許多不確定的因素，會(huì)形成一定風(fēng)險(xiǎn)，特別要注意的是由于借款人的個(gè)人信用問(wèn)題而引起的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，建立一套完善借款人信用的管理制度，實(shí)現(xiàn)借款人信用評(píng)估的全面性顯得尤為重要。其中，建立個(gè)人信用信息檔案庫(kù)是一個(gè)不錯(cuò)的辦法。在這建立檔案信息的時(shí)候，需要將借款人的信用等級(jí)、文化程度、所處職位、工資水平以及家庭整體的經(jīng)濟(jì)情況納入其中，進(jìn)行相應(yīng)的審核評(píng)估。

22完善貸款審批制度

公積金貸款中，對(duì)借款人進(jìn)行全方位的審批是必不可少的工作。在實(shí)際的審批中，應(yīng)當(dāng)采取多級(jí)審批的方式，對(duì)各層級(jí)的審批進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，建立一套完備的貸款審批制度，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。比如在實(shí)際的貸款工作中，若有客戶違約拖欠貸款金額，應(yīng)當(dāng)采取一定的行動(dòng)，通過(guò)跟蹤記錄和催收等方式收回資金。在貸款時(shí)，應(yīng)當(dāng)讓借款人留下備用號(hào)碼，以免出現(xiàn)意外無(wú)法聯(lián)系，或者要求借款人提供擔(dān)保人，當(dāng)借款人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)無(wú)還款能力時(shí)，由擔(dān)保人承擔(dān)相應(yīng)的連帶責(zé)任，從而盡可能將風(fēng)險(xiǎn)控制在較小的范圍內(nèi)。除此之外，公積金管理部門(mén)和貸款銀行之間應(yīng)當(dāng)創(chuàng)建聯(lián)席會(huì)議制度，雙方可以通過(guò)會(huì)議的形式，實(shí)時(shí)進(jìn)行交流溝通，避免出現(xiàn)信息不對(duì)稱的情況，實(shí)現(xiàn)信息共享，并達(dá)到有效防范風(fēng)險(xiǎn)的目的。另外，將貸款的審核的人員和信貸人員進(jìn)行分離，避免出現(xiàn)審核不嚴(yán)的現(xiàn)象，帶來(lái)操作上的風(fēng)險(xiǎn)。

23轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)，成立擔(dān)保機(jī)構(gòu)

通常，政府可以出資成立相應(yīng)的房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，擔(dān)保機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)是公信度強(qiáng)、操作規(guī)范、社會(huì)認(rèn)同度高。應(yīng)當(dāng)充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)和公積金管理處的相互合作，將貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)化的分工，使得貸款過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理水平得到有效提升，成功將一部分住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給擔(dān)保機(jī)構(gòu)，保護(hù)公積金業(yè)務(wù)的正常發(fā)展。當(dāng)借款人利用住房公積金借款購(gòu)房時(shí)，擔(dān)保機(jī)構(gòu)為借款人做出擔(dān)保，并向住房公積金管理部門(mén)進(jìn)行保證和承擔(dān)連帶責(zé)任，同時(shí)，借款人也要進(jìn)一步向公積金管理部門(mén)提供擔(dān)保。假使借款人因故不能按時(shí)還款，則住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)需要到期償還本金和利息，以此承擔(dān)連帶責(zé)任。通過(guò)成立擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為借款人做出擔(dān)保，可以成功將住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去，對(duì)于抵押物存在估價(jià)不準(zhǔn)的情況導(dǎo)致難以處置的問(wèn)題，就成功得到了解決。這種方法同樣適用于利用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二手房，形成的貸款風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保問(wèn)題的情況。

24強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)管

公積金管理機(jī)構(gòu)的內(nèi)部要從各方面著手，強(qiáng)化對(duì)公積金貸款的內(nèi)部管理。通過(guò)一系列規(guī)范化的制度，管理和約束信貸員的行為，使之行為規(guī)范化。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)建立一套健全的獎(jiǎng)懲機(jī)制，不僅可以規(guī)范員工的行為，而且能夠激發(fā)信貸員的工作熱情和積極性。內(nèi)部監(jiān)督包括領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)的監(jiān)督和基層員工之間的互相監(jiān)督，將內(nèi)部監(jiān)督的功能發(fā)揮到最大。另外，需要注重對(duì)優(yōu)秀信貸人才的培養(yǎng)，從道德素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力兩方面著手做好對(duì)工作人員的培訓(xùn)工作。將風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)灌輸?shù)矫恳晃粏T工的腦中，并將這些風(fēng)險(xiǎn)與員工的利益掛鉤，讓員工明白防范風(fēng)險(xiǎn)的意義重大，并隨時(shí)具有風(fēng)險(xiǎn)控制的意識(shí)。

3結(jié)論

公積金貸款存在較多的風(fēng)險(xiǎn)，且有些風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法避免的，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和控制是一項(xiàng)長(zhǎng)久的工作。針對(duì)這些不同的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)從不同角度采取相應(yīng)的措施，通過(guò)制度的規(guī)范作用和借貸雙方的自我約束，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，盡力將風(fēng)險(xiǎn)降到最小，保障公積金貸款的健康發(fā)展。通過(guò)對(duì)公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制，將民生政策落到實(shí)處，為廣大人民群眾謀福利。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

關(guān)鍵詞：制度經(jīng)濟(jì)學(xué)；住房公積金制度；建議

中圖分類號(hào)：F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003－9031（2012）12－0079－04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2012.12.19

一、我國(guó)住房公積金制度變遷及其特征

（一）1991—1994年，啟動(dòng)試點(diǎn)階段

這一時(shí)期，我國(guó)借鑒新加坡住房公積金管理體制的經(jīng)驗(yàn)，于上海率先開(kāi)展住房公積金管理試點(diǎn)工作并由此逐步向全國(guó)推行。這是我國(guó)從福利住房制度向住房市場(chǎng)化、商品化改革邁進(jìn)過(guò)程中的一項(xiàng)重大突破，標(biāo)志著一個(gè)由國(guó)家支持、單位資助、個(gè)人出資的住房準(zhǔn)市場(chǎng)化機(jī)制開(kāi)始形成。該階段，住房公積金制度只是試點(diǎn)推行，在全國(guó)尚未建立明確的管理機(jī)制，同時(shí)也沒(méi)有統(tǒng)一的管理制度。

（二）1995—1999年，全面推行階段

這一時(shí)期，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化和住房體制改革步伐的加快，在總結(jié)部分城市試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以財(cái)政部、國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組和中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒發(fā)《建立住房公積金制度的暫行規(guī)定》為標(biāo)志，我國(guó)住房公積金制度拉開(kāi)了快速發(fā)展的序幕，公積金業(yè)務(wù)由北京、上海等試點(diǎn)城市向其他地區(qū)逐漸發(fā)展。該階段，住房公積金制度內(nèi)容較為簡(jiǎn)單，參與者以及個(gè)人貸款規(guī)模較小，資金使用方向也僅限定于住房建設(shè)貸款。

（三）2000—2002年，探索改革階段

這一時(shí)期，在認(rèn)真總結(jié)全國(guó)住房公積金制度實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，針對(duì)其發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，并結(jié)合我國(guó)進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設(shè)的新情況、新形勢(shì)，制定頒發(fā)了《住房公積金管理?xiàng)l例》、《住房公積金會(huì)計(jì)核算辦法》等文件，從而奠定了我國(guó)住房公積金管理的總體思路、明確了公積金制度的意義、管理方式及職能等，確定了公積金管理中心的會(huì)計(jì)核算辦法、業(yè)務(wù)處理流程等內(nèi)容，使我國(guó)住房公積金制度進(jìn)入法制化、規(guī)范化的發(fā)展新階段。該階段，雖然公積金資金歸集得以加強(qiáng)，管理工作不斷規(guī)范、監(jiān)督體系日趨完善，仍存在覆蓋率偏低、個(gè)人貸款比例不高等問(wèn)題。

（四）2003年迄今，規(guī)范完善階段

這一時(shí)期，國(guó)務(wù)院根據(jù)我國(guó)住房公積金制度的發(fā)展情況，在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于修訂〈住房公積金管理?xiàng)l例〉的決定》，對(duì)《住房公積金管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修改，并推動(dòng)各地住房結(jié)合自身實(shí)際，根據(jù)屬地原則和權(quán)限對(duì)其公積金制度進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整和改革。該階段，我國(guó)住房公積金制度建設(shè)進(jìn)一步健全，資金歸集使用業(yè)務(wù)進(jìn)一步規(guī)范，風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制進(jìn)一步完善，繳存人合法權(quán)益進(jìn)一步得到維護(hù)、個(gè)人貸款發(fā)放力度進(jìn)一步提高。

在這一過(guò)程中，根據(jù)制度變遷理論分析主要呈現(xiàn)以下特征：

一是從實(shí)施主體來(lái)看，住房公積金制度的發(fā)展是一種強(qiáng)制性制度變遷，是政府充分借助行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段組織實(shí)施的，在充分利用國(guó)家強(qiáng)制力和政府動(dòng)員力的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)特定目的為導(dǎo)向的制度創(chuàng)新。其資源配置的主導(dǎo)權(quán)，制度改革的取向、深度、廣度、速度等均取決于政府主體的意愿和能力。這一模式使我國(guó)在較短時(shí)間、較大范圍建立了規(guī)范有序的住房公積金制度，為深化住房體制改革、保障民生需求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

二是從變遷歷程來(lái)看，我國(guó)住房公積金制度的建立及發(fā)展遵循的是一種自上而下、循序漸進(jìn)的路徑。這與我國(guó)國(guó)情具有密切關(guān)系。在一定程度上是對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)福利住房制度下形成的城鎮(zhèn)居民對(duì)國(guó)家、企業(yè)承擔(dān)住房建設(shè)分配責(zé)任的延續(xù)，具有明顯的歷史繼承性。同時(shí)，也符合并解決了90年代房改初期，職工收入水平低下、住房消費(fèi)支付能力太弱，無(wú)力購(gòu)房、邁不開(kāi)住房商品化步伐的矛盾。另一方面，這和我國(guó)整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制改革的經(jīng)驗(yàn)和變遷路徑相吻合。其在政策法律、　機(jī)構(gòu)設(shè)置、會(huì)計(jì)核算等基本制度和核心領(lǐng)域，基本按照“從無(wú)到有、從點(diǎn)到面、從上到下”的原則，在中央統(tǒng)籌安排和監(jiān)督管理下逐步完善和推進(jìn)，由此降低了制度變遷的成本和風(fēng)險(xiǎn)，使得住房公積金制度得以順利運(yùn)行，并日漸成為當(dāng)前普通居民實(shí)現(xiàn)住房需求、改善居住環(huán)境的重要支柱。

三是從具體運(yùn)行來(lái)看，我國(guó)住房公積金制度主要根據(jù)強(qiáng)制儲(chǔ)蓄理論，在城鎮(zhèn)住房制度改革中，學(xué)習(xí)新加坡中央公積金制度經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)國(guó)情加以發(fā)展應(yīng)用的一種義務(wù)性、長(zhǎng)期性、保障性、互相結(jié)合的住房?jī)?chǔ)蓄金融制度。其具體實(shí)施是通過(guò)強(qiáng)制繳存方式歸集資金，按照“管委會(huì)決策、中心運(yùn)作、銀行專戶、財(cái)政監(jiān)督”的管理原則來(lái)滿足有穩(wěn)定收入的城鎮(zhèn)居民的中短期部分購(gòu)房融資需求，為提高中低收入階層的住房消費(fèi)能力、支持廉租住房建設(shè)提供了一條政策性融資渠道。這一機(jī)制為推動(dòng)住房改革進(jìn)程以及房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展發(fā)揮了重要作用，并已在我國(guó)當(dāng)前住房保障和金融服務(wù)體系中占有非常重要的地位。

二、住房公積金制度運(yùn)行所面臨的問(wèn)題

目前，我國(guó)住房公積金制度經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，為支持城鎮(zhèn)職工提高個(gè)人住房消費(fèi)、改善普通居民生活水平、推進(jìn)住房體制改革、促進(jìn)住房建設(shè)和住房金融快速發(fā)展發(fā)揮了重要作用。截至2008年末，全國(guó)住房公積金繳存總額為20699.78億元，住房公積金累計(jì)提取總額為8583.54億元；累計(jì)向961.17萬(wàn)戶職工家庭發(fā)放個(gè)人公積金貸款8565.90億元①。但住房公積金制度也出現(xiàn)了以下問(wèn)題，其效用和功能受到了不同程度的影響：

（一）在管理體制上，存在著約束監(jiān)管不到位、職能定位不清晰、管理架構(gòu)待完善等問(wèn)題

一是在目前的管理框架中，采取“三三制”原則組建的管委會(huì)是公積金的最高決策監(jiān)督單位。但在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，各司其職、多頭監(jiān)管的模式使得管委會(huì)的法律地位被虛化，導(dǎo)致管委會(huì)決策流于形式，僅是類似于聽(tīng)證機(jī)構(gòu)的松散組織，既不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)、也無(wú)法真正履行監(jiān)管職責(zé)[1]。

二是公積金中心由于被定位為“不以營(yíng)利為目的獨(dú)立的事業(yè)單位”，隸屬于地方政府部門(mén)，具有準(zhǔn)政府性質(zhì)，缺乏專業(yè)的金融管理人才和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制。同時(shí)又承擔(dān)著“公積金的歸集、保值和增值”責(zé)任，扮演著一個(gè)準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)的角色。機(jī)構(gòu)屬性與實(shí)際功能存在著的錯(cuò)位，易導(dǎo)致運(yùn)行效率低下。

三是各地公積金中心相互獨(dú)立、分散運(yùn)作，實(shí)行資金的屬地化封閉管理，地區(qū)資金不能相互調(diào)用，個(gè)人賬戶異地流轉(zhuǎn)使用也極不便利，從而使每個(gè)地區(qū)中心的資金規(guī)模有限、難以形成規(guī)模效益，抵御系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)能力不高，存在地區(qū)性和階段性的不平衡，出現(xiàn)有的地區(qū)資金嚴(yán)重緊張而同時(shí)又有地區(qū)資金大量沉淀的局面，資金配置效率未能充分優(yōu)化、使用效率不高。

（二）在資金運(yùn)用上，存在著保障范圍有限、使用效率不高、資金收益率偏低等問(wèn)題

一是作為強(qiáng)制性的融資安排，住房公積金的存款者與貸款者應(yīng)具有較高的“配對(duì)”性，體現(xiàn)互和社會(huì)公平原則。截至2008年末，我國(guó)累計(jì)住房公積金個(gè)人貸款戶數(shù)為961萬(wàn)戶，而實(shí)際繳存人達(dá)7700萬(wàn)，按每戶雙職工計(jì)算僅約20%的繳存人使用過(guò)公積金，這反映出了公積金貸款制度設(shè)計(jì)和執(zhí)行的不完善。同時(shí)，存在低收入階層職工的低息住房?jī)?chǔ)蓄“補(bǔ)貼”高收入職工購(gòu)房貸款的問(wèn)題，使得住房公積金的互得不到有效貫徹實(shí)施，不符合社會(huì)公平原則；

二是住房公積金僅限于購(gòu)房、自建、大修、付房租等有限的使用途徑和因離退休、喪失勞動(dòng)能力而不再就業(yè)、出國(guó)定居等極少數(shù)特定情況下的提取，運(yùn)用途徑狹窄。近兩年，我國(guó)住房公積金運(yùn)用率一直徘徊在50%左右①，即使加上提取也不超過(guò)70%，數(shù)千億的資金閑置、沉淀于銀行中，造成資金的極大浪費(fèi)[2]。

三是住房公積金的投資渠道十分匱乏，除存款外，實(shí)際唯一可行的是購(gòu)買(mǎi)國(guó)債[3]。但由于國(guó)債收益率偏低，給繳存人利益和社會(huì)福利帶來(lái)巨大損失，且是變相讓社會(huì)公眾包括企事業(yè)單位為政府提供廉價(jià)資金，是一種資金用途屬性的異化。此外，根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》，公積金增值收益僅能用作廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金，這一安排等同于將私人資金的收益作為財(cái)政資源使用，相當(dāng)于征收了“住房保障稅”，在社會(huì)上存在較大爭(zhēng)議。

（三）在歸集繳納上，存在覆蓋率偏低、保障力度不夠等問(wèn)題

一是雖然目前我國(guó)住房公積金制度已覆蓋至各類企業(yè)及其在職職工，但根據(jù)2008年數(shù)據(jù)，在全國(guó)應(yīng)繳職工中尚余30%未繳納。城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人員、外來(lái)進(jìn)城務(wù)工人員、在城市有固定工作的農(nóng)民工等群體尚未納入住房公積金強(qiáng)制繳存范圍②，有部分企業(yè)也由于種種原因不愿或未能為職工按規(guī)定繳納住房公積金[4]。而同時(shí)，公積金繳納懲罰機(jī)制和配套手段的缺乏也影響了住房公積金制度的推行和覆蓋面的進(jìn)一步擴(kuò)大。

二是公積金已成為城鎮(zhèn)居民個(gè)人實(shí)際工資的重要組成部分，應(yīng)對(duì)改善居住生活水平具有顯著作用。但現(xiàn)階段，不同地區(qū)、不同行業(yè)以及不同單位在繳存比例和基數(shù)確定上具有一定的選擇余地③，這使得越是收入狀況良好的居民因其所屬企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)而越有可能成為這一政策的最大受益者，而低收入階層的受益程度極為有限。同時(shí)，即便是選擇最高的繳存比例和工資基數(shù)④，這在目前房?jī)r(jià)收入比偏高的狀況下，對(duì)居民購(gòu)房的保障和支持能力也不足。

綜上，受管理體制不健全、配套法則不完備、資金運(yùn)用機(jī)制與當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不配套和滯后于金融市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r等因素影響，我國(guó)住房公積金制度在各個(gè)環(huán)節(jié)與層面存在著諸多問(wèn)題。一方面，雖然我國(guó)住房公積金制度在建立及發(fā)展過(guò)程中所采取的自上而下、強(qiáng)制性的變遷模式能夠在較短時(shí)間內(nèi)有效實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)，但對(duì)微觀主體變遷需求的較少反映和滿足，以及路徑依賴所形成的“鎖定”狀態(tài)，較易在制度運(yùn)行較長(zhǎng)時(shí)間后出現(xiàn)失衡和低效率，并由于滯后于市場(chǎng)環(huán)境變化和制度發(fā)展變革的需要而無(wú)法及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和改變，從而引發(fā)出了投資收益率不高、保障范圍有限、繳存者與受益者匹配度不高等問(wèn)題。另一方面，我國(guó)住房公積金制度是在借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展完善的，但相對(duì)于西方國(guó)家，社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境在近十年的巨大變革使得原有制度存在的理論依據(jù)已由最初的配合貨幣化住房改革轉(zhuǎn)制需要，轉(zhuǎn)向基于住房消費(fèi)外部性和金融市場(chǎng)缺陷的政府規(guī)制理論以及互助理論，其主要功能也從最初的住房補(bǔ)貼和籌資發(fā)展到更多的偏向“普惠”性質(zhì)的互助互利功能。但受制于路徑依賴的決策遲滯，現(xiàn)今目標(biāo)定位的不清晰和長(zhǎng)期“爭(zhēng)論”（偏重于“住房保障”還是偏重于“住房金融”），影響了住房公積金制度在內(nèi)部管理、資金歸集等方面的進(jìn)一步改進(jìn)完善，從而引發(fā)了定位不清、監(jiān)管不力、保障力度不夠、覆蓋度偏低等問(wèn)題。

三、對(duì)策建議

我國(guó)住房公積金制度在建立發(fā)展過(guò)程中所采取的強(qiáng)制性制度變遷模式所固有的缺陷和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境巨大變化對(duì)其新時(shí)期功能定位的新要求，是當(dāng)前公積金制度運(yùn)行中諸多問(wèn)題凸現(xiàn)的深刻根源，而兩者的相交織更使得我國(guó)住房公積金制度的深入發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)。住房公積金制度的完善，除針對(duì)具體問(wèn)題采取對(duì)策外，更應(yīng)借助完善立法體系和轉(zhuǎn)變機(jī)構(gòu)職能，從功能定位和機(jī)制建設(shè)入手，及時(shí)根據(jù)我國(guó)國(guó)情和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要作出相應(yīng)變革，進(jìn)而使公積金制度更好地履行政策性住房金融支持功能、充分發(fā)揮其在住房保障體系的核心作用。

一是要完善住房公積金立法體系，在擴(kuò)大住房公積金社會(huì)保障作用的同時(shí)確保其高效運(yùn)作、良性發(fā)展。首先應(yīng)將住房公積金制度上升至法律層面，通過(guò)明確目標(biāo)定位、資金屬性、權(quán)責(zé)職能，解決制度運(yùn)行過(guò)程中的職能定位不清、保障范圍有限等問(wèn)題，在鞏固現(xiàn)有住房公積金制度改革成果，實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)作，良性發(fā)展的同時(shí)，進(jìn)一步發(fā)揮其社會(huì)保障作用。其次應(yīng)加強(qiáng)與經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房以及普通商品房金融立法的銜接配套工作，提高住房公積金制度實(shí)施的有效性和全面性。再次應(yīng)加緊出臺(tái)與《住房公積金管理?xiàng)l例》相配套的處罰實(shí)施細(xì)則，通過(guò)加強(qiáng)和完善公積金的執(zhí)法力度和懲處機(jī)制，進(jìn)一步規(guī)范住房公積金運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制，提高監(jiān)督管理水平[5]。

二是要對(duì)住房公積金的政策性與商業(yè)性職能進(jìn)行分離，通過(guò)成立或委托專門(mén)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)資金專業(yè)運(yùn)作、由地方職能部門(mén)承擔(dān)政策性管理執(zhí)行職能等措施，解決公積金制度運(yùn)行中的監(jiān)督管理弱化、歸集繳納不力、上下溝通不暢等問(wèn)題，在更好地服務(wù)政府住房政策目標(biāo)的同時(shí)，提高總體運(yùn)行效率，兼顧好政策性與商業(yè)性的雙重職能。具體而言，將政策制定、資金歸集等政策性管理職能移交給地方政府住房保障職能部門(mén)，在確保住房公積金服務(wù)于國(guó)家調(diào)控要求和住房保障宗旨的同時(shí)，加強(qiáng)政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)力度和完善監(jiān)管管理機(jī)制。同時(shí)，將各地公積金管理中心改組為政策性金融機(jī)構(gòu)，從“行政化管理”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺ㄈ嘶芾怼?，　推?dòng)住房公積金實(shí)現(xiàn)資金使用的專業(yè)化，避免現(xiàn)有管理的各種弊端，從而能夠及時(shí)根據(jù)微觀主體的需求和市場(chǎng)情況的變化創(chuàng)新產(chǎn)品、完善制度。

三是完善資金管理運(yùn)作體系和內(nèi)部管理機(jī)制，并通過(guò)積極拓寬放貸形式，解決內(nèi)控機(jī)制不健全、資金使用效率低下和不均衡等問(wèn)題，在保證資金安全的前提下兼顧公平與效率。大力推進(jìn)住房公積金管理的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、電子化，完善并嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)務(wù)流程和操作規(guī)范，提高風(fēng)險(xiǎn)防范、控制能力。嚴(yán)格按照專業(yè)銀行模式對(duì)住房公積金的使用進(jìn)行管理評(píng)審，加強(qiáng)外部審計(jì)監(jiān)管、強(qiáng)化內(nèi)部督察指導(dǎo)，更好地保障資金安全。積極根據(jù)各地居民需求而制定差異化的住房公積金政策，并通過(guò)創(chuàng)新貸款品種、拓寬放款渠道，提高住房公積金制度效率?！?/p>

參考文獻(xiàn)：

[1]汪利娜.中國(guó)的住房公積金制度[M].北京：社會(huì)科學(xué)出版社，2002：1-25.

[2]陳瑾.論住房公積金制度的運(yùn)行效率[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2008（1）.

[3]譚文芳.淺談我國(guó)現(xiàn)行住房公積金制度存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2010（11）.

篇10

關(guān)鍵詞：住房公積金；公積金貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范

一、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）房地產(chǎn)“泡沫”造成的貸款風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)泡沫常見(jiàn)的說(shuō)法是，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)指的是由房地產(chǎn)價(jià)格在投機(jī)行為作用下出現(xiàn)的嚴(yán)重脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)條件、脫離實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上揚(yáng)所形成的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。目前我國(guó)府官員、專家學(xué)者和實(shí)業(yè)界人士對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫提出三種觀點(diǎn)：泡沫論、非泡沫論、存在泡沫危險(xiǎn)論。但無(wú)論哪一種觀點(diǎn)能夠準(zhǔn)確定位我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所處階段，但有一點(diǎn)可以明確：如果房地產(chǎn)市場(chǎng)因過(guò)度投機(jī)行為導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，進(jìn)而引發(fā)頻繁的買(mǎi)賣交易，造成市場(chǎng)虛假繁榮，這種不穩(wěn)定的市場(chǎng)一旦崩潰，后果往往造成住房公積金管理機(jī)構(gòu)將面臨無(wú)法正常回收貸款，或通過(guò)處置抵押房產(chǎn)無(wú)法收回貸款本金。

（二）房屋風(fēng)險(xiǎn)

1.房屋權(quán)屬不清晰造成的風(fēng)險(xiǎn)

如果房屋權(quán)屬不清晰，放貸機(jī)構(gòu)無(wú)法確保抵押物的范圍符合有關(guān)法律規(guī)定，以不能抵押的房屋為貸款設(shè)定抵押，造成抵押登記工作無(wú)法正常進(jìn)行，一旦借款人拒絕償還貸款，將給貸款的追償工作帶來(lái)很大的困難。

2.房屋重復(fù)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

重復(fù)抵押指在同一價(jià)值擔(dān)保物上設(shè)置兩個(gè)以上的抵押權(quán)的情形對(duì)于是否允許重復(fù)抵押是有爭(zhēng)議的，但無(wú)論是否允許重復(fù)抵押，對(duì)于序位在后的抵押權(quán)人，其抵押權(quán)都得不到有效保障，均存在追償權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.抵押房屋未經(jīng)登記的風(fēng)險(xiǎn)

抵押合同只有經(jīng)過(guò)法定登記部門(mén)的登記才有效，抵押權(quán)才具有對(duì)抗第三人的效力。但在實(shí)際操作中，由于我國(guó)抵押房產(chǎn)登記制度缺乏可操作性和先進(jìn)的技術(shù)手段大量的住房公積金貸款的抵押房產(chǎn)的登記工作不能夠及時(shí)落實(shí)，無(wú)法保證貸款在房屋權(quán)屬方面最重要的他項(xiàng)權(quán)利――抵押權(quán)的確立，給貸款的正?；厥諑?lái)風(fēng)險(xiǎn)。

4.房屋損毀風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房屋的損毀造成的貸款風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在：①抵押物滅失的風(fēng)險(xiǎn)。按照法律規(guī)定，抵押權(quán)因抵押物的滅失而消滅，除非抵押物的滅失得到賠償、補(bǔ)償，否則抵押權(quán)人無(wú)從主張?jiān)摍?quán)利。②抵押物人為毀損的風(fēng)險(xiǎn)。包括抵押人行為造成的毀損和他人行為造成的毀損。

（三）人的風(fēng)險(xiǎn)

1.房屋購(gòu)置和貸款行為不真實(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

由于目前房屋銷售過(guò)程中監(jiān)管缺失，以及住房公積金管理機(jī)構(gòu)和各商業(yè)銀行之間沒(méi)有實(shí)現(xiàn)信息共享，對(duì)于開(kāi)發(fā)商以欺詐行為通過(guò)虛假銷售騙取個(gè)人住房貸款，或通過(guò)虛增房?jī)r(jià)等手段套取大量個(gè)人貸款的行為，在認(rèn)定上存在著很大的困難。

2.個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)包括借款人還款能力和還款意愿風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款屬于中長(zhǎng)期信貸，其還款期限通常要持續(xù)15-30年左右，個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，這往往就可能轉(zhuǎn)換為放貸機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（四）政策和法律規(guī)定引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1.抵押房屋處置在司法解釋方面的風(fēng)險(xiǎn)

《最高人民法關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》的司法解釋，第六條規(guī)定“被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制民遷出”。依照此司法解釋，對(duì)于低保家庭貸款抵押的房屋處置存在障礙。

2.抵押物處置程序中的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)借款人違約的行為無(wú)可挽回時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)將借款人所抵押的房屋進(jìn)行拍賣，以減少自己的損失。而在此過(guò)程中，又面臨法律執(zhí)行中的程序風(fēng)險(xiǎn)。

3.經(jīng)濟(jì)政策變化引起的風(fēng)險(xiǎn)

政府在宏觀調(diào)控過(guò)程中，就經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展這兩大目標(biāo)進(jìn)行傾向性選擇而產(chǎn)生的波動(dòng)。國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響主要表現(xiàn)在信貸政策的收緊引起期房項(xiàng)目的完工風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）強(qiáng)化住房公積金管理中心貸款管理的主體地位，改變現(xiàn)有的住房公積金貸款管理方式，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體的統(tǒng)一

1.強(qiáng)化住房公積金管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）的作用，發(fā)揮管委會(huì)的資源優(yōu)勢(shì)。

2.在貸款審核中引入人民銀行的信用評(píng)價(jià)體系，實(shí)現(xiàn)住房公積金管理中心與商業(yè)銀行的資源共享。

3.住房公積金管理中心應(yīng)在貸款審核工作中引入專業(yè)人才、強(qiáng)化內(nèi)部管理、制定合理的分工協(xié)作和業(yè)務(wù)流程，避免因制度的不完善引發(fā)的操作風(fēng)險(xiǎn)。

（二）在現(xiàn)有條件下，對(duì)貸款申請(qǐng)的受理以及貸款存續(xù)期間風(fēng)險(xiǎn)防控的各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)行專業(yè)化分工，合理規(guī)避自身力量的不足

1.在貸前調(diào)查階段，引入專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估和信用評(píng)估機(jī)構(gòu)。通過(guò)對(duì)借款申請(qǐng)人和房產(chǎn)的評(píng)估，規(guī)避造成貸款發(fā)放后損失的可能性。

2.貸款存續(xù)期間，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和發(fā)現(xiàn)機(jī)制。將分析結(jié)果適時(shí)向住房公積金管理中心饋，以便作出及時(shí)、合理的應(yīng)對(duì)措施。

3.住房公積金貸款資產(chǎn)委托專業(yè)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)管理。依托專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)、豐富的風(fēng)險(xiǎn)防控和處置經(jīng)驗(yàn)，合理規(guī)避住房公積金管理中心在當(dāng)前資產(chǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)處置上的弱勢(shì)。

4.加強(qiáng)抵押住房的登記管理。住房公積金管理中心應(yīng)將這塊市場(chǎng)向房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開(kāi)放，通過(guò)制訂合理的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的監(jiān)督、獎(jiǎng)懲機(jī)制，推進(jìn)委托銀行發(fā)放的存量貸款的房產(chǎn)抵押登記工作的開(kāi)展，并以此作為貸款風(fēng)險(xiǎn)防控的長(zhǎng)效機(jī)制。

（三）強(qiáng)化貸款擔(dān)保，轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)

1.繼續(xù)強(qiáng)化傳統(tǒng)的抵押加購(gòu)房綜合保險(xiǎn)擔(dān)保方式，將貸款存續(xù)期間抵押房產(chǎn)可能遭受的火災(zāi)、洪水等自然災(zāi)害及意外事故等造成的損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

2.國(guó)家應(yīng)大力發(fā)展專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的專業(yè)化分工、提高貸款風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

三、結(jié)束語(yǔ)

住房公積金管理中心作為國(guó)家住房公積金有關(guān)政策的參與制定者和具體實(shí)施者，只負(fù)責(zé)住房公積金的歸集以及處理歸集過(guò)程中的違法、違規(guī)問(wèn)題。確保住房公積金的安全運(yùn)營(yíng)，對(duì)于保障廣大職工繳存的住房公積金的安全，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，提高住房公積金管理機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)踐和管理水平，確保住房制度改革的順利進(jìn)行，都有重要意義。

參考文獻(xiàn)：