導(dǎo)語：降低融資成本確保資金鏈安全論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

編者按：本文主要從多元化是房地產(chǎn)資金需求特點(diǎn)的內(nèi)在要求；在多元化融資格局下，銀行貸款仍將占據(jù)主要地位進(jìn)行論述。其中。主要包括：房地產(chǎn)企業(yè)的融資格局發(fā)生了較大變化，呈現(xiàn)出前所未有的創(chuàng)新勢頭、宏觀調(diào)控誘發(fā)和推動了融資多元化的進(jìn)程、海外資金高調(diào)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場加速了融資多元化發(fā)展、大型房地產(chǎn)企業(yè)成為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的內(nèi)在推動者、房地產(chǎn)行業(yè)資金需求特點(diǎn)是融資多元化的內(nèi)在要求、銀行借款的主體地位短期內(nèi)難以撼動、各行對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的投放力度并未放松、短期內(nèi)實現(xiàn)大發(fā)展的可能性較小、商業(yè)銀行仍然是國內(nèi)最主要的資金供應(yīng)方、房地產(chǎn)融資格局多元化趨勢是宏觀調(diào)控背景下、銀企關(guān)系、銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品體系及創(chuàng)新格局面臨全新解構(gòu)等，具體請詳見。

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的融資格局發(fā)生了較大變化，呈現(xiàn)出前所未有的創(chuàng)新勢頭，正走向融資模式多元化之路：由原來的單純依賴銀行貸款，向以銀行貸款為主、創(chuàng)新融資為輔，間接融資和直接融資相結(jié)合的方向發(fā)展，委托貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金（REITs）、IPO、股權(quán)融資等成為房地產(chǎn)企業(yè)新的融資選擇，從而實現(xiàn)降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性的目的。

一、多元化是房地產(chǎn)資金需求特點(diǎn)的內(nèi)在要求，其發(fā)展加速受宏觀調(diào)控影響與市場機(jī)會驅(qū)使，也符合國外房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展經(jīng)驗。

（一）宏觀調(diào)控誘發(fā)和推動了融資多元化的進(jìn)程

一般而言，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的籌集渠道主要有自有資金、預(yù)售所得款項及銀行借貸三方面。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金主要來源于商品房銷預(yù)售收入，而大部分銷預(yù)售收入來自購房者的銀行按揭貸款，訂金和預(yù)收款也有一部分來自銀行貸款，因此，房地產(chǎn)開發(fā)中直接或間接使用銀行貸款的比例較高。人民銀行《2004年房地產(chǎn)金融報告》中指出，該比重在55%以上，有統(tǒng)計更認(rèn)為該比重高至70%。這就意味著在房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債運(yùn)營模式下，其面臨的風(fēng)險將大部分由銀行埋單，通過宏觀調(diào)控保障金融安全成為必須。為此，2003年之后，出臺了一系列調(diào)控措施。在化解金融潛在風(fēng)險的同時，也掐住了房地產(chǎn)企業(yè)的咽喉，使大部分企業(yè)資金鏈趨緊、資金成本上升、運(yùn)營效率降低，不得不在創(chuàng)新融資渠道方面尋求突破。

（二）海外資金高調(diào)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場加速了融資多元化發(fā)展

海外資金一直看好人民幣的升值潛力，本幣升值導(dǎo)致的匯兌損益將降低投資房地產(chǎn)的整體持有成本，同時中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展為海外資金提供了良好的回報預(yù)期。2005年8月人民幣匯率機(jī)制調(diào)整，人民幣小幅升值政策加劇了對人民幣長期步入升值通道的預(yù)期，更提高了中國對外資的的吸引力。對人民幣升值的預(yù)期和中國房地產(chǎn)行業(yè)長期向好的前景促使海外資金長期內(nèi)持續(xù)流入中國房地產(chǎn)業(yè)。

（三）大型房地產(chǎn)企業(yè)成為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的內(nèi)在推動者

宏觀調(diào)控使行業(yè)分化和整合加劇。資金實力弱、融資難度大的小企業(yè)和項目公司面臨破產(chǎn)危機(jī)，其控制下的在建及儲備項目近乎閑置；中等開發(fā)商中出現(xiàn)了明顯的分化，在資金、規(guī)模方面面臨壓力和挑戰(zhàn)。與小企業(yè)求生存、中型企業(yè)求穩(wěn)健的情況形成對比的是，大型房地產(chǎn)開發(fā)商抓住市場優(yōu)勝劣汰和資源整合的機(jī)遇，積極拓寬融資渠道，用相對低的成本加快收購兼并步伐，擴(kuò)大項目用地儲備量，完善區(qū)域布局，進(jìn)一步提高了核心競爭力。

（四）房地產(chǎn)行業(yè)資金需求特點(diǎn)是融資多元化的內(nèi)在要求

房地產(chǎn)開發(fā)具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、投入期與回收期不一致等特點(diǎn)，客觀上決定了房地產(chǎn)行業(yè)的資本密集型特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)企業(yè)必須通過其他融資渠道－－而不是銀行借款－－解決資金使用的靈活性、及時性問題。事實上，國際房地產(chǎn)金融市場以房地產(chǎn)信托基金為主體的多元化模式也代表了未來中國房地產(chǎn)金融市場的實踐和發(fā)展方向。

二、在多元化融資格局下，銀行貸款仍將占據(jù)主要地位，同時隨著市場發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)的不斷成熟，銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的銀企關(guān)系、產(chǎn)品體系、創(chuàng)新格局將面臨全新解構(gòu)。

（一）銀行借款的主體地位短期內(nèi)難以撼動，以銀行貸款為主、階段性組合融資模式、融資渠道多元化的格局是發(fā)展方向

首先，在有效控制風(fēng)險和不超越政策限制的前提下，各行對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的投放力度并未放松，始終保持了謹(jǐn)慎的樂觀態(tài)度。人民銀行《2005年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，2005年末金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額為19.5萬億元，同比增長13.0%；商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為2.77萬億元，同比增長16.1%，其中房地產(chǎn)開發(fā)商貸款余額為9141億元，增長17%；個人住房貸款余額為1.84萬億元，增長15.8%。盡管商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額及個人住房貸款余額的增幅同比回落，但增長勢頭仍然高于金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款的總體增長水平，其中房地產(chǎn)開發(fā)商貸款自2005年7月以來保持了穩(wěn)步上升趨勢。

其次，盡管眼下房地產(chǎn)金融多元化正風(fēng)生水起，但短期內(nèi)實現(xiàn)大發(fā)展的可能性較小，大部分企業(yè)仍然主要通過銀行借款、房地產(chǎn)信托、自我融資滿足資金需求。從市場選擇和資金流向看，融資創(chuàng)新需要投入大量的人力物力，只有實力雄厚、業(yè)績優(yōu)秀、品牌出眾、居行業(yè)領(lǐng)先地位的大型房地產(chǎn)企業(yè)，才有足夠?qū)嵙?、精力和人力進(jìn)行這樣的嘗試，也只有和這些大企業(yè)合作，資金提供方－－無論是海外資金還是國內(nèi)資金－－才可能得到穩(wěn)定、較高的回報。另外，從目前已經(jīng)存在的各創(chuàng)新融資渠道現(xiàn)狀看，現(xiàn)實操作中仍然存在諸多的不順：受人民銀行212號文件影響，房地產(chǎn)信托資金介入房地產(chǎn)企業(yè)的難度加大、門檻抬高，企業(yè)在項目儲備和建設(shè)初期的資金缺口再次出現(xiàn)“補(bǔ)缺者”缺失；目前我國中長期債券市場基本處于停滯狀態(tài)，短期融資券市場發(fā)展迅速，但基于房地產(chǎn)企業(yè)資金利用和開發(fā)周期的特殊性，能否讓房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)債進(jìn)行短期融資尚屬未知；自2001年國內(nèi)資本市場恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市以來，成功上市的房地產(chǎn)專業(yè)公司寥寥可數(shù)，上市門檻依然很高；內(nèi)地物業(yè)要實現(xiàn)在香港上市REITs，面臨著如何合法申請到國外的一家項目公司（SPV公司）與之關(guān)聯(lián)、以使內(nèi)地物業(yè)可以在法律上以海外物業(yè)身份出現(xiàn)的操作難題，其間還需經(jīng)過外匯管理局、商務(wù)部、發(fā)改委等政府部門審批，程序繁瑣。

再次，商業(yè)銀行仍然是國內(nèi)最主要的資金供應(yīng)方，占據(jù)了國內(nèi)絕大部分的金融資源，這種優(yōu)勢短期內(nèi)較難發(fā)生大的逆轉(zhuǎn)。根據(jù)《2005年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，2005年，國內(nèi)非金融機(jī)構(gòu)部門融資總量為31507億元，其中貸款24617億元，占比78.1%。

最后，如前所述，房地產(chǎn)融資格局多元化趨勢是宏觀調(diào)控背景下，銀行貸款融資受限后的被動選擇，但根本上符合房地產(chǎn)投資的資金需求特點(diǎn)，也被國外房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的實踐所驗證，房地產(chǎn)金融市場多元化符合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，符合國家保護(hù)整個金融及銀行體系安全的要求，是大勢所趨。以銀行貸款為主、階段性組合融資模式、融資渠道多元化的格局，是下一階段房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的主要特征。

（二）銀企關(guān)系、銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品體系及創(chuàng)新格局面臨全新解構(gòu)

在宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化的背景下，銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的內(nèi)涵與外延都發(fā)生了較大變化，主要表現(xiàn)在：

第一，銀行與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系由借貸關(guān)系向立體多維的方向發(fā)展。第二，隨著企業(yè)金融需求的多樣化和市場的發(fā)展，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)也開始由單一信貸產(chǎn)品向信貸業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)、投資顧問、技術(shù)型創(chuàng)新服務(wù)等結(jié)合的金融整體解決方案發(fā)展。第三，政策創(chuàng)新、流程創(chuàng)新、監(jiān)管創(chuàng)新成為房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新的新重點(diǎn)。

在這樣的格局和發(fā)展趨勢下，銀行有必要分析房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展的深層次原因和未來發(fā)展趨勢，因勢利導(dǎo)，思考相應(yīng)的發(fā)展策略。

首先、要以客戶為中心，加大市場細(xì)分力度，建立差異化、有梯度的營銷策略體系，其次，建立差異化的區(qū)域業(yè)務(wù)發(fā)展策略，另外，加大業(yè)務(wù)創(chuàng)新和研究力度。