一、業(yè)主自治管理工作指導(dǎo)思想

以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以促進(jìn)城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，提高人民生活質(zhì)量為宗旨，以建設(shè)和諧社區(qū)為主線，以業(yè)主協(xié)商、社區(qū)組織、政府扶持和日常管理與服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主共同承擔(dān)為原則，促進(jìn)社區(qū)建設(shè)和發(fā)展。

二、業(yè)主自治管理工作目標(biāo)

對目前未實(shí)行或無條件實(shí)行物業(yè)管理的居民住宅區(qū)，全面推行在社區(qū)（居民）委員會指導(dǎo)下的，以居民自我管理、自我選擇服務(wù)方式為主要形式的業(yè)主自治管理，實(shí)現(xiàn)住宅區(qū)安全有序、整潔的基本目標(biāo)。待條件成熟后，實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理。

三、業(yè)主自治管理工作要求

（一）實(shí)行業(yè)主自治管理的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會進(jìn)行自治管理。如果業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

為進(jìn)一步規(guī)范本區(qū)新增經(jīng)營性物業(yè)的配置和管理，充分發(fā)揮其在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，節(jié)約集約利用土地，著力破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)等方面的作用，根據(jù)本區(qū)實(shí)際情況，就加強(qiáng)新增經(jīng)營性物業(yè)的監(jiān)管，提出以下實(shí)施意見。

一、新增經(jīng)營性物業(yè)范圍

新增經(jīng)營性物業(yè)是指自本意見施行之日起，本區(qū)行政區(qū)域內(nèi)新建成并可供的全部商業(yè)用房、商務(wù)樓、工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲用房等，通過回購等方式取得并長期持有、集中經(jīng)營管理，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)和社會效益的物業(yè)。

二、新增經(jīng)營性物業(yè)回購

1、前期工作。在新建商品房項(xiàng)目時，應(yīng)明確要求回購經(jīng)營性物業(yè)。為規(guī)范新增經(jīng)營性物業(yè)回購行為，在區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)下，區(qū)國（集）資委、區(qū)房地局、區(qū)發(fā)改委、區(qū)經(jīng)委、區(qū)財(cái)政局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)土地儲備中心和區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營公司等部門組成監(jiān)管小組，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)初期就相關(guān)回購事宜進(jìn)行協(xié)調(diào)，明確具體操作事項(xiàng)。

2、回購主體及方式?；刭徶黧w應(yīng)為區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營公司、鎮(zhèn)資產(chǎn)投資經(jīng)營公司和有關(guān)村公司。回購方式以鎮(zhèn)、村或區(qū)、鎮(zhèn)聯(lián)合回購為主，也可鎮(zhèn)、村聯(lián)合或區(qū)單獨(dú)回購。十年內(nèi)，回購取得的新增經(jīng)營性物業(yè)原則上不得轉(zhuǎn)讓。區(qū)、鎮(zhèn)、村三級經(jīng)營性物業(yè)如需轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)區(qū)政府審批。鎮(zhèn)、村經(jīng)營性物業(yè)如轉(zhuǎn)讓，區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營公司有優(yōu)先收購權(quán)。

從4月初開始，區(qū)人大常委會圍繞本區(qū)貫徹執(zhí)行《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中面臨的問題開展調(diào)研。通過走訪學(xué)習(xí)兄弟區(qū)物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，深入政府相關(guān)部門和物業(yè)管理企業(yè)了解實(shí)情，召開各類人員座談會和組織區(qū)人大代表視察住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀等一系列調(diào)研活動。我們認(rèn)為，當(dāng)前，本區(qū)在貫徹執(zhí)行《規(guī)定》中主要面臨兩個層面上的問題，一是區(qū)級層面上的問題，我們已通過區(qū)十四屆人大常委會十三次會議對我區(qū)貫徹執(zhí)行《規(guī)定》進(jìn)行了審議，督促區(qū)政府加以解決；二是涉及到法規(guī)政策方面，需要在市級層面上幫助解決的問題，也提出了解決這些問題的建議，具體情況如下：

一、面臨的主要問題

（一）關(guān)于住宅小區(qū)業(yè)委會組建、換屆和監(jiān)管難的問題

一是業(yè)委會組建、換屆難?！兑?guī)定》對住宅小區(qū)業(yè)委會的組建在時間、程序等方面雖然已有較多規(guī)范，但由于各方職責(zé)不明，程序操作性不強(qiáng)，組建和換屆逾期后的監(jiān)管措施缺失，再加上業(yè)主維權(quán)意識淡薄，相當(dāng)一部分業(yè)主對業(yè)委會是否組建或換屆漠不關(guān)心，參與率較低，或者業(yè)主熱心參與但受利益驅(qū)動，業(yè)主意見不一，無法形成多數(shù)等原因，使住宅小區(qū)不能按照《規(guī)定》設(shè)定的時間完成業(yè)委會的組建或換屆。二是監(jiān)管難?！兑?guī)定》對業(yè)委會沒有形成準(zhǔn)確、合理、科學(xué)的法律定位，對具有較大權(quán)力的業(yè)委會，《規(guī)定》沒有設(shè)定具有一定操作性的管理和約束條款，特別是業(yè)委會違規(guī)不違法，但造成較大經(jīng)濟(jì)損失后的經(jīng)濟(jì)責(zé)任如何追究，《規(guī)定》還有缺失，使政府相關(guān)部門在實(shí)施監(jiān)管時，常常處于無法可依的窘境。

（二）關(guān)于維修資金再籌集難的問題

調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)維修基金存在兩方面問題，一是早期部分商品房當(dāng)時沒有繳納維修基金，現(xiàn)在維修經(jīng)費(fèi)面臨困難；二是相當(dāng)部分售后房的維修基金，經(jīng)過多年使用，尚存部分已基本臨近首次籌集資金總額的30％，按照《關(guān)于實(shí)施<市住宅物業(yè)管理規(guī)定>的若干意見》規(guī)定，這些住宅小區(qū)的維修基金都應(yīng)當(dāng)再次籌集，但業(yè)主主動籌集維修資金的意識淡薄，相關(guān)法規(guī)又未規(guī)定維修資金再籌集的約束性措施和可行性方案，使維修基金再籌集無法實(shí)施。

根據(jù)縣委辦、縣政府辦《關(guān)于印發(fā)<縣縣城治臟治亂治堵工作方案>的通知》的統(tǒng)一部署，為進(jìn)一步明確我縣房管局管轄區(qū)域的物業(yè)小區(qū)范圍，進(jìn)一步加強(qiáng)縣城物業(yè)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生整治工作，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體水平，經(jīng)局研究決定，在縣縣城范圍內(nèi)，有物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的物業(yè)小區(qū)中開展環(huán)境衛(wèi)生保潔整治工作。具體制定如下實(shí)施意見。

一、工作目標(biāo)

進(jìn)一步加強(qiáng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作力度，全力營造整潔、優(yōu)美、和諧、文明的住宅小區(qū)，構(gòu)建和諧居住環(huán)境；進(jìn)一步增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)意識，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立縣縣城物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)縣城物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。其組成人員如下：

組長：

一、總則

第一條（目的與依據(jù)）

為了更好地貫徹實(shí)施市人大常委會的《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》以及規(guī)范地區(qū)業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的行為，結(jié)合地區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際情況，制定本指導(dǎo)意見。

第二條（適用范圍）

鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)居住小區(qū)的業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)，適用本指導(dǎo)意見。

第三條（基本原則）

為進(jìn)一步規(guī)范本區(qū)新增經(jīng)營性物業(yè)的配置和管理，充分發(fā)揮其在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，節(jié)約集約利用土地，著力破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)等方面的作用，根據(jù)本區(qū)實(shí)際情況，就加強(qiáng)新增經(jīng)營性物業(yè)的監(jiān)管，提出以下實(shí)施意見。

一、新增經(jīng)營性物業(yè)范圍

新增經(jīng)營性物業(yè)是指自本意見施行之日起，本區(qū)行政區(qū)域內(nèi)新建成并可供的全部商業(yè)用房、商務(wù)樓、工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲用房等，通過回購等方式取得并長期持有、集中經(jīng)營管理，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)和社會效益的物業(yè)。

二、新增經(jīng)營性物業(yè)回購

1、前期工作。在新建商品房項(xiàng)目時，應(yīng)明確要求回購經(jīng)營性物業(yè)。為規(guī)范新增經(jīng)營性物業(yè)回購行為，在區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)下，區(qū)國（集）資委、區(qū)房地局、區(qū)發(fā)改委、區(qū)經(jīng)委、區(qū)財(cái)政局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)土地儲備中心和區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營公司等部門組成監(jiān)管小組，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)初期就相關(guān)回購事宜進(jìn)行協(xié)調(diào)，明確具體操作事項(xiàng)。

2、回購主體及方式?；刭徶黧w應(yīng)為區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營公司、鎮(zhèn)資產(chǎn)投資經(jīng)營公司和有關(guān)村公司?；刭彿绞揭枣?zhèn)、村或區(qū)、鎮(zhèn)聯(lián)合回購為主，也可鎮(zhèn)、村聯(lián)合或區(qū)單獨(dú)回購。十年內(nèi)，回購取得的新增經(jīng)營性物業(yè)原則上不得轉(zhuǎn)讓。區(qū)、鎮(zhèn)、村三級經(jīng)營性物業(yè)如需轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)區(qū)政府審批。鎮(zhèn)、村經(jīng)營性物業(yè)如轉(zhuǎn)讓，區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營公司有優(yōu)先收購權(quán)。

為進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益，降低生產(chǎn)經(jīng)營成本，調(diào)動工作人員的積極性、主動性和創(chuàng)造性，不斷提高工作人員的辦事效率和工作能力，提高服務(wù)質(zhì)量，保證紀(jì)檢監(jiān)察工作“入經(jīng)濟(jì)，進(jìn)管理”，進(jìn)一步做好效能監(jiān)察工作。潘集物業(yè)管理處按照公司《關(guān)于開展效能建設(shè)工作的安排》文件精神及金克緒總經(jīng)理在6月30日效能建設(shè)工作會議上的講話要求，結(jié)合本處實(shí)際，特做出以下安排意見：

一、指導(dǎo)思想與基本原則

效能建設(shè)工作要以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，對照有關(guān)法律和公司出臺的規(guī)章制度，緊緊圍繞提高企業(yè)效益、工作效率、水電回收率、有償服務(wù)結(jié)算率、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率及其他安全生產(chǎn)經(jīng)營指標(biāo)，進(jìn)一步健全制度，規(guī)范程序，加大監(jiān)督管理力度，促進(jìn)企業(yè)效益增長、辦事效率提高、工作效果明顯，確保企業(yè)健康、穩(wěn)定、和諧發(fā)展。

效能建設(shè)工作的基本原則：堅(jiān)持效能建設(shè)與加強(qiáng)和改善企業(yè)管理相結(jié)合；堅(jiān)持建章立制與完善企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督制約機(jī)制相結(jié)合；堅(jiān)持教育、制度、監(jiān)督三者同步，過程監(jiān)督與重點(diǎn)監(jiān)控相結(jié)合；堅(jiān)持創(chuàng)新工作方法、自查自糾、自主管理與加大督導(dǎo)力量，現(xiàn)場辦公與明查暗訪、群眾評議相結(jié)合。

二、實(shí)施步驟及階段

處開展效能建設(shè)工作，大致分為三個階段進(jìn)行。

物業(yè)管理是一個非?，嵥?、繁雜、系統(tǒng)邏輯環(huán)扣性強(qiáng)的綜合性服務(wù)行業(yè)，建筑是凝固的音符，物業(yè)管理則是跳動的樂章；源于這樣的一個理念，為了“打造**首腦機(jī)關(guān)物業(yè)的品牌”，進(jìn)一步提高公司的社會的認(rèn)知和認(rèn)可，促進(jìn)公司的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，結(jié)合多年一線物業(yè)管理實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)，特提出建議如下：

一、要進(jìn)一步明確首腦機(jī)關(guān)物業(yè)管理的困難與問題

市委、市政府是**市的首腦機(jī)關(guān)，是一個城市的政治活動中心，是承擔(dān)著領(lǐng)導(dǎo)、運(yùn)作和管理全市——多萬人的執(zhí)政載體，它既具備有一般寫字樓的基本功能，又有其細(xì)微、深沉的特殊之處，物業(yè)管理難度非同一般,首腦機(jī)關(guān)建筑占地面積大，樓宇層次結(jié)構(gòu)錯綜復(fù)雜，通道樓道互通相連，辦事人員流動量大，會議召開頻繁，車多、人多、會議多、上訪的人多是首腦機(jī)關(guān)大院最為典型、最為突出的特點(diǎn)，從而給管理服務(wù)帶來多樣復(fù)雜性的阻力和難題，在管理前期，會出現(xiàn)進(jìn)出人員登記控制力度不到位，來訪人員特別是群訪人員失控；保潔特別是重要的接待會議、大型高標(biāo)準(zhǔn)會議的會場布置接待服務(wù)不及時到位，保潔質(zhì)量不高，車輛亂停亂放，嚴(yán)重影響機(jī)關(guān)整體形象問題突出，管理混亂，人員勢氣消沉，業(yè)主投訴頻繁等不利影響。因此首腦機(jī)關(guān)大院的物業(yè)管理在安全保衛(wèi)、環(huán)維保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、會務(wù)接待、水電設(shè)施設(shè)備的維養(yǎng)都必須做到高標(biāo)準(zhǔn)、高要求才能滿足業(yè)主單位的需求。

二、要進(jìn)一步提高對首腦機(jī)關(guān)物業(yè)管理的認(rèn)知與定位

首腦機(jī)關(guān)是提市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)的辦公所在地，也是**市的政治活動中心，擔(dān)負(fù)著領(lǐng)導(dǎo)**進(jìn)行改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)，推動**發(fā)展的策源地。物業(yè)管理公司為市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主們創(chuàng)造一個高效、安全、有序、舒適、溫馨的辦公環(huán)境，塑造進(jìn)取、創(chuàng)新、和諧富有效率服務(wù)于社會的管理氛圍，是首腦機(jī)關(guān)物業(yè)管理的核心重點(diǎn)、難點(diǎn)主題工作。因?yàn)樗碇?*的形象，更是體現(xiàn)**物業(yè)管理服務(wù)水平的窗口；源于對首腦機(jī)關(guān)大院的物業(yè)特殊屬性有了清晰的認(rèn)知和明確的定位，我們必須要明確肩上的責(zé)任和重?fù)?dān)，更為重要的是要明白工作的主導(dǎo)和方向，因而要對首腦機(jī)關(guān)實(shí)行物業(yè)一體化全方位立體全面管理；實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理一體化、社會化、專業(yè)化和規(guī)范化，正確處理管理與服務(wù)的關(guān)系，平衡管理與服務(wù)的矛盾性和對立性，以完善的機(jī)制管理，以“業(yè)主至上、服務(wù)第一、親情服務(wù)、規(guī)范管理”宗旨服務(wù)管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)從單純物業(yè)管理更高層次綜合物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型變更，建立精干、高效的管理的機(jī)構(gòu)，運(yùn)用科學(xué)管理方式和先進(jìn)管理手段，形成具有“管理嚴(yán)密，操作規(guī)范，工作務(wù)實(shí)，服務(wù)優(yōu)質(zhì)”的管理模式，推崇管理機(jī)制專業(yè)規(guī)范化、服務(wù)體系科學(xué)合理人性化，貼心的“管家式”的服務(wù)管理，進(jìn)一步為首腦機(jī)關(guān)的物業(yè)管理提供必要的和必需的后勤保障。

三、要進(jìn)一步樹立“打造**市首腦機(jī)關(guān)物業(yè)的品牌”的信心與決心

一、街道物業(yè)服務(wù)中心的性質(zhì)

街道物業(yè)服務(wù)中心的性質(zhì)為集體所有制企業(yè)，經(jīng)工商部門登記注冊，具有獨(dú)立法人資格。

二、街道物業(yè)服務(wù)中心的人員設(shè)置

街道物業(yè)服務(wù)中心設(shè)主任1人，由街道工作人員兼任，可根據(jù)工作需要聘用1～2名專業(yè)人員協(xié)助管理。物業(yè)服務(wù)中心以社區(qū)為主體成立若干服務(wù)小組，各組一線工作人員原則上以現(xiàn)清掃保潔人員為主體，人員不足可按人均保潔面積4000平方米的標(biāo)準(zhǔn)從社會招聘。

街道物業(yè)服務(wù)中心的人員配備情況須報(bào)區(qū)生活大院管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組核準(zhǔn)。負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)管理工作的城管辦人員性質(zhì)、工資來源渠道不變。聘用協(xié)助管理的專業(yè)人員經(jīng)費(fèi)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。

三、街道物業(yè)服務(wù)中心的運(yùn)作模式

區(qū)第五屆人民代表大會常務(wù)委員會第22次會議聽取并審議了區(qū)人民政府《關(guān)于貫徹實(shí)施國務(wù)院〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉和〈市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的情況報(bào)告》。

會議認(rèn)為，近年來，區(qū)政府及有關(guān)部門認(rèn)真貫徹實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，根據(jù)發(fā)展的實(shí)際情況，加強(qiáng)行業(yè)引導(dǎo)和監(jiān)管，積極推進(jìn)物業(yè)管理工作，物業(yè)管理總體水平得到較大提高。

會議強(qiáng)調(diào)，物業(yè)管理關(guān)系千家萬戶，是社區(qū)建設(shè)的重要組成部分。貫徹好《條例》和《規(guī)定》，對于依法加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)與管理，構(gòu)建和諧社會有著積極的意義。

會議建議，區(qū)政府要結(jié)合發(fā)展的實(shí)際，對在物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施中出現(xiàn)的新情況、新問題予以足夠重視。要進(jìn)一步完善社區(qū)建管體制，加大兩級政府綜合協(xié)調(diào)的力度，形成住宅物業(yè)管理合力；進(jìn)一步細(xì)化工作制度，加強(qiáng)行業(yè)引導(dǎo)和執(zhí)法監(jiān)管；進(jìn)一步提高業(yè)主大會的組建率，加強(qiáng)對業(yè)主大會、業(yè)委會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)，引導(dǎo)業(yè)主依法維權(quán)，自覺履行法定義務(wù)；進(jìn)一步加大宣傳教育和對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)市場化的培育力度，提高居民對物業(yè)管理市場化的認(rèn)識和物業(yè)管理企業(yè)市場競爭能力，努力推進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理向法制化、規(guī)范化方向發(fā)展，不斷提升管理物業(yè)水平。