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篇1

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)；物業(yè)管理；規(guī)范物業(yè)；前提

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Preliminaryproperty;Estatemanagement;Standardproperty;Premise

前言

本文從前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問題，闡明加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。

一、前期物業(yè)管理的定位

前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主（建設(shè)單位）向最終業(yè)主（住戶）過渡期的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！彼鼫?zhǔn)確地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！?/p>

二、前期物業(yè)管理的特殊性確定了其重要

前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，具有一定的特殊性，是搞好整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的主要基礎(chǔ)。常言道：“萬(wàn)丈高樓平地起”，基礎(chǔ)是高樓大廈建設(shè)的保障。

物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，只能在成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)選聘之后，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說，物業(yè)管理的法律關(guān)系是建立在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。然而，在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，業(yè)主人住是一個(gè)漸進(jìn)的過程，不可能同時(shí)人住。物業(yè)從開始交付給業(yè)主到成立業(yè)主委員會(huì)，按《重慶物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主人住率50%，滿兩年。為搞好物業(yè)的后期管理，在物業(yè)建設(shè)的過程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業(yè)管理，通常是分為兩個(gè)不同的階段：前期物業(yè)管理法律關(guān)系，不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位（開發(fā)商）與物管企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的；再之，前期物業(yè)管理通常是包括一些不具體的一些內(nèi)容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)。因此，前期物業(yè)的特殊性就在于此。

加強(qiáng)前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主（購(gòu)房人）的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，還能減少開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)的使用功能，促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。同時(shí)，加強(qiáng)了前期物業(yè)管理，有利于規(guī)范物業(yè)管理，可以避免開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對(duì)主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的“雙贏”。前期物業(yè)管理是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是后期物業(yè)管理的前提。

三、前期物業(yè)管理的內(nèi)容確定了其特殊性

《物業(yè)管理?xiàng)l例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專章，由此可知前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理涉及的內(nèi)容較多，〈條例〉規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等。

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同是開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的，這是前期物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的一個(gè)基本的法律文件，依法共同遵守前期物業(yè)管理合同的約定，是開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的基本義務(wù)?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，把前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容分為14個(gè)部分，例如：1、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；2、物業(yè)共有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物維修、養(yǎng)護(hù)和管理；4、公共場(chǎng)所、房屋共用部位清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)作管理和服務(wù)等內(nèi)容，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)（大廈）建設(shè)的實(shí)際和服務(wù)事項(xiàng)的需要和要求共同約定。

（二）業(yè)主臨時(shí)公約是由開發(fā)商制定。業(yè)主臨時(shí)公約是維護(hù)物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造良好環(huán)境的一部約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動(dòng)中的共同約定。有的地區(qū)業(yè)主和專家認(rèn)為業(yè)主公約可以稱之為小區(qū)（大廈）的憲法，它對(duì)業(yè)主和使用人在物業(yè)的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規(guī)定，對(duì)物業(yè)使用中的禁止行為，對(duì)物業(yè)的維護(hù)、物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責(zé)任落實(shí)在開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和全體業(yè)主身上。

（三）前期物業(yè)招投標(biāo)是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式采取公開招標(biāo)和邀標(biāo)的方式選聘物業(yè)企業(yè)的過程?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》是物業(yè)管理招投標(biāo)的基本依據(jù)，物業(yè)招投標(biāo)在招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)以及依據(jù)招投標(biāo)文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同的各個(gè)環(huán)節(jié)必須按法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

（四）物業(yè)承接驗(yàn)收是前期物業(yè)管理的基礎(chǔ)。它是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，進(jìn)行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，是實(shí)施物業(yè)管理必不可少的首要環(huán)節(jié)和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物管企業(yè)往往無(wú)法進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收。一些物管企業(yè)為擴(kuò)大規(guī)模，在物業(yè)承接驗(yàn)收中敷衍了事，帶來后期大量的物業(yè)矛盾，如房屋質(zhì)量、公用設(shè)施中的問題，業(yè)主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營(yíng)企業(yè)“替人受過”。

因此，物業(yè)承接驗(yàn)收不可忽視。應(yīng)嚴(yán)格對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，特別是管網(wǎng)設(shè)施、隱蔽工程等，嚴(yán)格地進(jìn)行承接驗(yàn)收。分清產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任、施工安裝質(zhì)量責(zé)任、管理維護(hù)責(zé)任，以保證開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，提供開展物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)使用安全和功能，保障房屋買受人的物業(yè)管理消費(fèi)權(quán)益。

應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部1997年7月1日的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》的內(nèi)容，對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)共同部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

四、前期物業(yè)管理中的問題

《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施近一年時(shí)間了，然而，在前期物業(yè)管理中仍然存在著諸多問題?？梢詺w納為以下八個(gè)方面：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確。

《條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！睂?shí)際上，有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，沒有按規(guī)范的合同辦理，使合同的核心內(nèi)容（即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任），沒有明確寫進(jìn)合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。

（二）物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。

在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法接正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。

（三）共用設(shè)施設(shè)備不明確。

物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所屬共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完整的劃分，并辦理驗(yàn)收手續(xù)。然而，有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

（四）業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定。

《條例》第22條明確規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

可是，有的開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約，但條款簡(jiǎn)單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。

（五）前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范。

目前，由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開發(fā)的物業(yè)直接給請(qǐng)外來“管家”，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)協(xié)商而定；有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過場(chǎng)和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià)；有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

（六）物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”。

《條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。”

國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則?！边@個(gè)原則就是人們常說的“質(zhì)價(jià)不符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)不符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán)，采取了不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，片面追求最低價(jià)格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”，違背了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基本原則。

（七）物業(yè)管理用房未配置。

《條例》第30條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。”

物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動(dòng)是否能順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作，有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時(shí)，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開展正常的物業(yè)管理工作。

（八）物業(yè)維修資金管理制度未建立。

《條例》第54條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?/p>

在前期物業(yè)管理中對(duì)專項(xiàng)維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規(guī)范。由于長(zhǎng)期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對(duì)交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金認(rèn)識(shí)不足，不愿意交納專項(xiàng)維修資金，使得有些物業(yè)小區(qū)專項(xiàng)維修資金收取困難；有的開發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金后，又沒有按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，挪作他用，使物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能接業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益。上述問題，均是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的問題。

五、加強(qiáng)前期物業(yè)管理的對(duì)策

鑒于前期物業(yè)管理的復(fù)雜性和特殊性，由此加強(qiáng)前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，抓好前前期物業(yè)中的主要問題，是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的課題，前期物業(yè)管理著重應(yīng)在以下幾個(gè)問題把好關(guān)口：（一）規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為。

《條例》第24條規(guī)定：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！蔽飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的一項(xiàng)基本制度，《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》為規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理提供了有利的保證。目前的實(shí)踐中，一些地區(qū)的開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)開始以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標(biāo)意識(shí)正逐步深入人心，物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)正逐步建立。推行物業(yè)管理的招投標(biāo)對(duì)保障開發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為公開透明，維護(hù)業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，提高物業(yè)管理的整體水平。

《條例》和《辦法》規(guī)定的招投標(biāo)原則，對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)起到了積極的推動(dòng)用。實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)，可以采取以下對(duì)策：

1、加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí)，使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹立依法招投標(biāo)的意識(shí)；2、建立公正、公開、公平的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；3、建立健全招投標(biāo)備案制度；4、培育和發(fā)展招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)制；5、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機(jī)構(gòu)；6、政府主管部門要切實(shí)做好對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

（二）制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時(shí)公約

《條例》規(guī)定：建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位有責(zé)任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。同時(shí)，業(yè)主臨時(shí)公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。實(shí)行業(yè)主臨時(shí)公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識(shí)，預(yù)防和減少前期物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。

1、建設(shè)單位在制定前期物業(yè)臨時(shí)公約時(shí)，必須按《條例》規(guī)定；使業(yè)主臨時(shí)公約盡量規(guī)范化，并不得侵犯物業(yè)買受人的合法權(quán)益；2、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出合理合法的約定；3、業(yè)主應(yīng)自覺遵守業(yè)主臨時(shí)公約，并予以書面承諾。

綜上所述，由此可見前期物業(yè)管理的重要性及特殊性。由于前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體包括了建設(shè)單位（開發(fā)商）、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方。三方在前期物業(yè)管理活動(dòng)中存在著不可分割的聯(lián)系和諸多問題，要使前期物業(yè)管理活動(dòng)健康有序發(fā)展，就必須加強(qiáng)前期物業(yè)管理，它在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業(yè)管理，就會(huì)使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)有個(gè)好的開端，也是規(guī)范整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的重要前提。加強(qiáng)和規(guī)范了前期物業(yè)管理，可減少整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的諸多矛盾，為物業(yè)管理的后期發(fā)展鋪平了道路。

（三）規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同

《條例》第35條明確指出：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！庇绕涫乔捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合同更應(yīng)嚴(yán)格按《條例》規(guī)定執(zhí)行，合同的內(nèi)容和約定，一項(xiàng)也不能減少。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合罔是前期物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)的唯一法定文件。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同，不但有利于建管銜接，防止建管脫節(jié)以及重建輕管的現(xiàn)象發(fā)生，還能保護(hù)先期入住業(yè)主的合法權(quán)益，并為今后雙方處理有關(guān)糾紛提供有效的依據(jù)。規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)采取以下對(duì)策：

篇2

我所實(shí)習(xí)的美佳物業(yè)管理有限公司，隸屬于香港沿海綠色家園集團(tuán)。目前，該公司擁有員工近1500人，在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長(zhǎng)沙等大中城市均有物業(yè)管理的項(xiàng)目。管理面積約300萬(wàn)平方米，管理項(xiàng)目類別有大型住宅區(qū)、高層商住大廈、商場(chǎng)、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業(yè)。偉柏花園是其所管轄的物業(yè)管理項(xiàng)目之一。偉柏花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區(qū)面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。

回顧實(shí)習(xí)生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實(shí)習(xí)中，我采用了看、問等方式，對(duì)偉柏花園管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進(jìn)一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點(diǎn)、方式、運(yùn)作規(guī)律。同時(shí)，對(duì)管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。

一、加強(qiáng)人力資源管理，創(chuàng)“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”企業(yè)。

嚴(yán)把員工招聘關(guān)。美佳物業(yè)在招聘管理人員須畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè)；招聘維修人員須具備相關(guān)技術(shù)條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對(duì)其身高、體能、知識(shí)、品格、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴(yán)格考核挑選。

做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。美佳物業(yè)對(duì)新招聘的員工進(jìn)行上崗前的相關(guān)培訓(xùn)工作，使員工對(duì)小區(qū)的基本情況、應(yīng)開展的工作心中有數(shù)，減少盲目性；隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，知識(shí)、技能的不斷更新，對(duì)在職員工提供各類專業(yè)性的培訓(xùn)機(jī)會(huì)。美佳物業(yè)提倡“工作就是學(xué)習(xí)，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭(zhēng)做“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競(jìng)爭(zhēng)氛圍。從而，使員工個(gè)人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服務(wù)水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。

從實(shí)際出發(fā)，管理處嚴(yán)格參照l(shuí)S09000質(zhì)量體系運(yùn)作，制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)。管理處根據(jù)員工的工作職責(zé)，制定全方位的上級(jí)、平級(jí)、下級(jí)的360度考核辦法；制定量化考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定性和定量考核相結(jié)合，增強(qiáng)了考核的可操作性，減少考核時(shí)人為因素的影響；建立完善考核機(jī)制，實(shí)行末位淘汰制，避免了考核走過場(chǎng)的現(xiàn)象，通過考核機(jī)制的建立，增強(qiáng)了員工的危機(jī)感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。

二、培育自身核心專長(zhǎng)，創(chuàng)特色服務(wù)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在實(shí)習(xí)中，我看到一套由沿海集團(tuán)、易建科技、美佳物業(yè)合作自行設(shè)計(jì)開發(fā)的“一站式物業(yè)管理資迅系統(tǒng)”物業(yè)管理服務(wù)軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務(wù)、一站式資迅管理、一站式數(shù)碼社區(qū)”三大體系，是一個(gè)利用網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、科技手段來提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，有效地開發(fā)、整合、利用客戶資源的資迅系統(tǒng)。管理處全面提倡“一站式服務(wù)”、“最佳保安”的特色管理服務(wù)。從而，實(shí)現(xiàn)了高效的管理運(yùn)作，解決了業(yè)主的奔波之苦，創(chuàng)造了一種無(wú)微不至、無(wú)所不在的服務(wù)，提升了服務(wù)效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

三、推行“顧客互動(dòng)年”，促進(jìn)公司與業(yè)主之間的良性互動(dòng)。

美佳物業(yè)在與業(yè)主關(guān)系管理方面，在實(shí)習(xí)中我了解到，在2003年美佳重點(diǎn)開展了“顧客互動(dòng)年”活動(dòng)。成立了美佳俱樂部，設(shè)立新生活服務(wù)中心，開通客戶服務(wù)熱線，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對(duì)性地開展日常的社區(qū)活動(dòng)與主題活動(dòng)。如：三月份，開展了學(xué)雷鋒義務(wù)服務(wù)活動(dòng)；“六一”兒童節(jié)，與幼兒園聯(lián)誼開展游戲活動(dòng)；十月份，組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影；十二月份，圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動(dòng)活動(dòng)，加強(qiáng)了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建了互動(dòng)的顧客關(guān)系，營(yíng)造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。

四、重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。

對(duì)于設(shè)備管理，我在實(shí)習(xí)中看到，管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度；對(duì)各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片；做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。如對(duì)水池、水箱半年清洗消毒一次，進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，以保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行一次；消防泵每月點(diǎn)動(dòng)一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)，消防泵能正常使用。等等。

五、管理處一道亮麗的風(fēng)景線——安保隊(duì)伍。

管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)的安全保衛(wèi)。建立并完善各項(xiàng)治安管理規(guī)章制度；對(duì)新招聘的安保員進(jìn)行上崗前崗位的基本知識(shí)和操作技能培訓(xùn)，加大對(duì)在職安保員的培訓(xùn)力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)，從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì)；強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，樹立“友善與威嚴(yán)共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé)，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務(wù)，形成了管理處一道亮麗的風(fēng)景線。

短暫的實(shí)習(xí)轉(zhuǎn)眼而過，回顧實(shí)習(xí)生活，我在實(shí)習(xí)的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實(shí)習(xí)，加深了我對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的理解，豐富了我的物業(yè)管理知識(shí)，使我對(duì)物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認(rèn)識(shí)。同時(shí)，由于時(shí)間短暫，感到有一些遺憾。對(duì)物業(yè)管理有些工作的認(rèn)識(shí)僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領(lǐng)會(huì)其精髓。

篇3

受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：______________物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)_________（物業(yè)名稱）實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條　物業(yè)基本情況

座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）________號(hào)；占地面積：________平方米；建筑面積：________平方米；其中住宅_________平方米；物業(yè)類型：_________（住宅區(qū)或組團(tuán)、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低層、高層、超高層或混合）。

第二條　委托管理事項(xiàng)

1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng)）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5.公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。

8.社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。

第三條　合同期限

本合同期限為_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第四條　甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告；

2.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同；

3.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳、交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電等催繳催改措施；

4.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房_________平方米，由乙方按每月每平方米_________元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營(yíng)，其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。

5.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房________平方米（其中辦公用房________平方米，員工宿舍________平方米，其它用房_________平方米），由乙方按下列第_________項(xiàng)使用：

（1）無(wú)償使用。

（2）按每月每平方米建筑面積_________元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起一日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料），并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛；

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

第五條　乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)深度，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測(cè)算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；

5.有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用、但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人；

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；

7.至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬民主；

8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；

10.開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；

11.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)；

12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)（另有，專門合同規(guī)定除外）。

第六條　管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)“管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”（各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)），與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后_________年內(nèi)達(dá)到_________的管理標(biāo)準(zhǔn)；_________年內(nèi)達(dá)到_________管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條　管理服務(wù)費(fèi)用

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：

（1）按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；

（2）按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；

（3）由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積_________元；支付期限：_______；支付方式：______

2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行

（1）按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；

（2）按每年_________%的幅度上調(diào)；

（3）按每年_________%的幅度下調(diào)；

（4）按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整；

（5）按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整________________；

3.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì)_________元，由甲方負(fù)責(zé)在_________時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_________元，按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：

（1）由甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方支付；

（2）由乙方承擔(dān)；

（3）在_________費(fèi)用中支付；

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用，按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：

（1）由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用，即每平方米建筑面積每月_________元；

（2）由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的_________%

第八條　獎(jiǎng)懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)：______________；

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行處罰：________________；

3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。

第九條　違約責(zé)任

1.如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）

4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

第十條　其他事項(xiàng)

1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)

議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交_________仲裁委員會(huì)依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

6.本合同正本連同附件共一頁(yè)，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

7.本合同自簽訂之日起生效。

甲方（蓋章）：_______________

乙方（蓋章）：_______________

法定代表人（簽字）：_________

法定代表人（簽字）：_________

_________年_______月_______日

篇4

（一）有利于深化城市社區(qū)體制的改革

物業(yè)管理是城市管理的一個(gè)重要組成部分，物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到居民的切身利益和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。隨著生活水平的提高，人們對(duì)居所的要求更著重于良好的居住環(huán)境。物業(yè)管理是社區(qū)管理的要素之一，物業(yè)管理納入社區(qū)管理已越來越成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，如果做到了物業(yè)管理納入社區(qū)管理，不僅有利于物業(yè)管理的發(fā)展，而且也符合社區(qū)管理的目標(biāo)，有利于深化城市管理體制改革。

比如，城市中老的居住小區(qū)雖然有了物業(yè)公司，但居民對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，交費(fèi)情況并不樂觀；在新的小區(qū)，很多物業(yè)公司隸屬于開發(fā)商，業(yè)主入住后沒有選擇物業(yè)公司的權(quán)力。由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)，有的物業(yè)公司不僅服務(wù)差，并且亂收費(fèi)。同時(shí)，政府的有關(guān)政策法規(guī)也很難在這樣的小區(qū)中得以貫徹實(shí)施。相反，如果把物業(yè)管理納入社區(qū)管理，政府的房管局和民政局就可聯(lián)合關(guān)于將居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)管理的有關(guān)規(guī)定。又如，在物業(yè)小區(qū)納入社區(qū)管理之前，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處、物業(yè)管理企業(yè)、房管局的派出機(jī)構(gòu)之間的復(fù)雜關(guān)系往往是物業(yè)管理中的癥結(jié)所在。物業(yè)管理納入社區(qū)管理之后，政府就可用政策明確界定他們之間的責(zé)任。社區(qū)居委會(huì)就可以加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主之間的關(guān)系。另外，社區(qū)居委會(huì)也可會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門及有關(guān)單位和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè),一起組建聯(lián)席會(huì)或管理委員會(huì)，代表區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人的物業(yè)權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按章程認(rèn)真履行職責(zé)，還應(yīng)當(dāng)接受社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)，遵守社區(qū)居委會(huì)關(guān)于社區(qū)公共利益的決定。業(yè)主委員會(huì)如果做出違反法律法規(guī)、影響社會(huì)秩序、侵犯社區(qū)公共利益的決定，社區(qū)居委會(huì)可以按照社區(qū)自治的原則加以制止。

（二）有利于創(chuàng)建新型社區(qū)清潔、優(yōu)美、舒適、安全的居住環(huán)境

把物業(yè)管理納入社區(qū)管理的目的之一，就是提高居住區(qū)物業(yè)管理水平，改善小區(qū)的居住環(huán)境。因此，在抓創(chuàng)建文明社區(qū)、文明小區(qū)工作中,要充分認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理工作的重要性。

基于這種認(rèn)識(shí)，把物業(yè)管理納入社區(qū)管理的工作應(yīng)著重做到以下三點(diǎn)：第一，要根據(jù)老小區(qū)先天條件差、配套設(shè)施不足、推進(jìn)物業(yè)管理難度較大的特點(diǎn)，著重加大老小區(qū)的整治力度。通過綜合整治項(xiàng)目為創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、文明小區(qū)創(chuàng)造必要條件。第二，新建小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作要做到誰(shuí)開發(fā)誰(shuí)負(fù)責(zé)，各有關(guān)部門應(yīng)大力支持，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。第三，全面推進(jìn)物業(yè)管理納入社區(qū)管理的步伐，在小區(qū)中應(yīng)盡快建立小區(qū)管理委員會(huì)制度。由此引伸出“四位一體”的組織形式，來協(xié)調(diào)處理好居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司和社區(qū)民警之間的關(guān)系，從而，實(shí)現(xiàn)各司其職、分工協(xié)調(diào)、運(yùn)作流暢、職責(zé)分明、有序高效的“四位一體”新格局。

二、物業(yè)管理納入社區(qū)管理的具體措施和辦法

（一）要有操作性較強(qiáng)的相應(yīng)政策出臺(tái)

雖然物業(yè)管理納入社區(qū)管理有利政府、居民和物業(yè)管理多贏，但也不可過于樂觀。因?yàn)?，不僅物業(yè)管理、業(yè)委會(huì)和居委會(huì)等有關(guān)方面的關(guān)系協(xié)調(diào)好還需要一個(gè)過程，而且，還有待于新的法規(guī)的出臺(tái)和房改

政策的進(jìn)一步深入。例如，物業(yè)管理納入社區(qū)管理之后，小區(qū)實(shí)行了保安、保潔、保綠、保修、停車等一體化管理，但在老小區(qū)中，人們還不習(xí)慣于每月交保安、保潔、停車費(fèi)等，使物業(yè)公司無(wú)法進(jìn)行管理。再如，在新小區(qū)中，物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理納入社區(qū)管理這件事情的態(tài)度和居民對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)的意識(shí)等也都是不確定因素。目前,成立業(yè)主委員會(huì)需要街道蓋章，但是街道對(duì)于業(yè)委會(huì)規(guī)范運(yùn)作卻沒有任何制約措施。目前，業(yè)主大會(huì)通過業(yè)主委員會(huì)有選擇物業(yè)管理公司的權(quán)力，但是，業(yè)主委員會(huì)組成人員的素質(zhì)對(duì)此項(xiàng)工作影響很大。由此可見，物業(yè)管理要納入社區(qū)管理，必須出臺(tái)操作性較強(qiáng)的相應(yīng)政策加以規(guī)范才行。

（二）建立“四位一體”聯(lián)席會(huì)議制度

在政府有關(guān)部門和街道指導(dǎo)下建立“四位一體”聯(lián)席會(huì)議制度，應(yīng)是物業(yè)管理納入社區(qū)管理的關(guān)鍵。為此，應(yīng)做到“六明確”：一要明確街道辦事處應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作;二要明確業(yè)委會(huì)籌備小組應(yīng)由街道、居委會(huì)、房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行指導(dǎo);三要明確劃分物業(yè)管理區(qū)域的基本原則;四要明確第一次業(yè)主大會(huì)召開的方式、程序、候選人產(chǎn)生的方式和業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生的方式;五要明確提高業(yè)主自治管理水平，保障業(yè)委會(huì)準(zhǔn)確地行使在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和履行義務(wù);六要明確加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)及其成員的培訓(xùn)。

（三）落實(shí)有關(guān)方面的職責(zé)

要落實(shí)街道辦事處、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門在物業(yè)管理納入

社區(qū)管理中各自所應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)。街道辦事處應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。其主要職責(zé)是:參與新建居住小區(qū)的入住驗(yàn)收，對(duì)未按規(guī)劃管理配套公共設(shè)施或者存有質(zhì)量問題的，有權(quán)提請(qǐng)規(guī)劃管理主管部門予以糾正;會(huì)同房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)組建工作，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的組建提出審核意見;會(huì)同房地產(chǎn)主管部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)居住區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理;對(duì)物業(yè)管理員的服務(wù)質(zhì)量和管理水平進(jìn)行考核，并反饋給物業(yè)公司;及時(shí)協(xié)調(diào)、處理轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。

物業(yè)管理企業(yè)要按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定為居民提供服務(wù)。要自覺接受街道辦事處和居委會(huì)的監(jiān)督，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平；要嚴(yán)格按國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行管理。

政府各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進(jìn)行行政管理和監(jiān)督。各部門應(yīng)各司其職，密切配合街道辦事處結(jié)合轄區(qū)的實(shí)際情況，研究制定具體的方案和措施，以利于街道辦事處在指導(dǎo)和監(jiān)督檢查物業(yè)管理企業(yè)工作時(shí)得到法律、法規(guī)上的保障，從而,推動(dòng)物業(yè)管理和社區(qū)管理。

篇5

一、充分認(rèn)識(shí)《規(guī)定》的重要意義，切實(shí)增強(qiáng)物業(yè)管理工作的緊迫感、責(zé)任感

20__年9月1日，國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，這是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展史上的里程碑，它標(biāo)志著我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)入了法制化發(fā)展的新時(shí)期。為使國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》在我市得到更好的貫徹，建立健全我市物業(yè)管理法規(guī)體系，進(jìn)一步依法規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，《條例》頒布實(shí)施后，我們就著手成立了專門的《規(guī)定》起草小組。經(jīng)過近兩年的調(diào)查研究，深入了解我市的物業(yè)管理情況并借鑒其他先進(jìn)城市的立法成功經(jīng)驗(yàn)，并在廣泛征求各方人士意見和反復(fù)修改后，出臺(tái)了我市第一部物業(yè)管理的地方性規(guī)章《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》?！兑?guī)定》將我市物業(yè)管理遇到的問題，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的法制框架內(nèi)，將《條例》的一些原則性條款，根據(jù)我市物業(yè)管理的實(shí)際情況進(jìn)行了細(xì)化?！兑?guī)定》的出臺(tái)為進(jìn)一步維護(hù)我市物業(yè)市場(chǎng)的秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，使物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展提供了基礎(chǔ)保證。在我市物業(yè)管理發(fā)展史上具有十分重要的意義。文秘站網(wǎng)-

我市的物業(yè)管理始于90年代初期。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境；提高城市管理水平；促進(jìn)住宅建設(shè)；實(shí)施再就業(yè)工程等方面起到了積極的作用。當(dāng)前，隨著沈陽(yáng)城市建設(shè)的快速穩(wěn)步發(fā)展和人民生活水平的日益提高，做好物業(yè)管理工作顯得尤為迫切、更為重要。

首先，從沈陽(yáng)的城市發(fā)展來看，要切實(shí)增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感。近年來，我市大手筆規(guī)劃，大規(guī)模建設(shè)，大力度投入，使城區(qū)的環(huán)境面貌發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。金廊工程、五里公園等一批重點(diǎn)工程的建設(shè)，房屋“平改坡”、“樓道整治”、“景觀街路粉飾”等一系列工程項(xiàng)目，特別是06年“世園會(huì)”的勝利召開，不僅為城市增添了亮點(diǎn)，更提升了城市品位。但是，“三分建設(shè)，七分管理”。城市規(guī)模的擴(kuò)張和品位的提高，既要靠高起點(diǎn)的規(guī)劃和高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，更要靠高水平的管理。物業(yè)管理承擔(dān)著服務(wù)居住人群、維護(hù)公共秩序、管理建筑物的重要任務(wù)，其管理水平的高低，直接影響城市環(huán)境、城市容貌和城市形象，反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。

其次，從人民群眾的需求來看，要切實(shí)增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的責(zé)任感。維護(hù)人民群眾的根本利益，是我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。目前，住房已成為大多數(shù)居民家庭的最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，同時(shí)，他們也把目光從單純的關(guān)注私人房屋狀況轉(zhuǎn)變?yōu)樵陉P(guān)注自身房屋的同時(shí)兼顧房屋周圍公共環(huán)境。房屋的價(jià)值不再是一個(gè)單一的價(jià)值主體，而是與周圍環(huán)境共同產(chǎn)生價(jià)值。物業(yè)管理作為住宅小區(qū)管理、社區(qū)建設(shè)的重要組成，越來越受到廣大群眾的重視。因此，物業(yè)管理工作要從維護(hù)人民群眾的根本利益出發(fā)，切實(shí)提高管理和服務(wù)水平，著力為百姓創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、秩序景然、人物和諧統(tǒng)一的居住環(huán)境。

為此，各級(jí)政府、各相關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)都要自覺增強(qiáng)做好物業(yè)管理的緊迫感、責(zé)任感。

二、認(rèn)真分析物業(yè)管理發(fā)展面臨的新情況、新形式，廣泛深入地開展學(xué)習(xí)、宣傳《規(guī)定》的活動(dòng)

我市的物業(yè)管理與深圳、上海等城市相比較，雖起步較晚，但在社會(huì)各界的高度重視，共同努力下，長(zhǎng)足進(jìn)步，已初具規(guī)模，全市登記注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)536家，從業(yè)人員近3萬(wàn)人；具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)物業(yè)化率達(dá)100；244個(gè)實(shí)行等級(jí)服務(wù)的住宅小區(qū)中，已有173個(gè)組建了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；相關(guān)政策法規(guī)基本健全；政府相關(guān)部門的監(jiān)督管理力度逐步加大，公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制基本形成。但在建設(shè)“四位一體”的和諧沈陽(yáng)的新形勢(shì)下，在振興東北老工業(yè)基地的新工作中，物業(yè)管理與廣大人民群眾的要求相比，還有一定差距。主要表現(xiàn)在：一是部分物業(yè)管理企業(yè)的行為不十分規(guī)范，存在著服務(wù)不很到位、收費(fèi)與服務(wù)不太相符現(xiàn)象；二是部分規(guī)模小的企業(yè)、人員素質(zhì)較低、管理水平較差；三是物業(yè)管理市場(chǎng)還不夠規(guī)范、建管之間仍缺乏有效的銜接；四是物業(yè)消費(fèi)意識(shí)還沒有完全形成，業(yè)主重維護(hù)權(quán)利，輕履行交費(fèi)義務(wù)的現(xiàn)象還部分存在。

因此，我們要以全面貫徹落實(shí)《規(guī)定》為契機(jī)，從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想出發(fā)，認(rèn)真制定學(xué)習(xí)、宣傳《規(guī)定》的工作方案和周密的培訓(xùn)計(jì)劃。扎扎實(shí)實(shí)推進(jìn)物業(yè)管理工作，保障當(dāng)事人權(quán)益，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

一是廣泛開展各種形式的宣傳活動(dòng)。要積極通過媒體開展政策問答、以案說法及各種典型經(jīng)驗(yàn)介紹等多種方式，使廣大群眾、社會(huì)各界人士、物業(yè)管理企業(yè)能夠在長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)系統(tǒng)、全面的了解；制作《規(guī)定》宣傳畫和宣傳小冊(cè)子，分發(fā)到街道辦事處、社區(qū)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等社會(huì)各個(gè)層面；開展“市民滿意的物業(yè)管理企業(yè)”評(píng)選活動(dòng)。評(píng)選出市民滿意的物業(yè)管理企業(yè)，樹立典型，以典型為載體推動(dòng)我市物業(yè)管理工作水平的提高，使學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹《規(guī)定》的活動(dòng)具體化。

二是舉辦學(xué)習(xí)《規(guī)定》培訓(xùn)班。組織物業(yè)管理行政主管部門人員進(jìn)行培訓(xùn)，使他們?cè)谑熘兑?guī)定》各項(xiàng)條款的基礎(chǔ)上，明確物業(yè)管理中的具體職責(zé)，各項(xiàng)職責(zé)的工作程序、法定文書以及工作時(shí)限等；舉辦物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)班。主要學(xué)習(xí)《規(guī)定》及其配套文件中物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)合同及職業(yè)道德、服務(wù)技能等；組織舉辦街道辦事處、社

區(qū)委員會(huì)、業(yè)主代表學(xué)習(xí)培訓(xùn)班，逐步建立起“塊塊負(fù)責(zé)、條條保證、上下聯(lián)動(dòng)”的工作體制，了解業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建程序。三是召開學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)《規(guī)定》的座談會(huì)、研討會(huì)。組織各級(jí)政府的有關(guān)委辦局、新聞媒體進(jìn)行研討,理順管理機(jī)制，明確責(zé)任，通過研討明確各單位、各部門與物業(yè)管理企業(yè)維修責(zé)任的劃分及在物業(yè)管理工作中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；組織業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、社區(qū)代表,分別召開座談會(huì)、研討會(huì)，研討物業(yè)管理新體制中街道辦事處、社區(qū)應(yīng)發(fā)揮的作用、物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)等。

通過學(xué)習(xí)和宣傳要達(dá)到以下目的：一是讓廣大業(yè)主了解《規(guī)定》所設(shè)定的法律制度，運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，更充分地行使業(yè)利，履行應(yīng)盡的義務(wù)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)行為，協(xié)調(diào)共同利益關(guān)系；二是使物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行《規(guī)定》，切實(shí)履行好服務(wù)職能，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠(chéng)信服務(wù)取信業(yè)主；三是促進(jìn)行政執(zhí)法部門依法行政，既要保證行政行為不超越權(quán)限，不隨意干預(yù)民事關(guān)系，又要認(rèn)真履行職責(zé)，強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)督，提高執(zhí)法水平，保護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。四是使各方面形成合力，共同執(zhí)行《規(guī)定》，促進(jìn)物業(yè)管理，維護(hù)社區(qū)良好秩序。

三、全面貫徹落實(shí)《規(guī)定》，開創(chuàng)物業(yè)管理工作新局面

值此《規(guī)定》頒布之機(jī)，我們要以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以建設(shè)和諧沈陽(yáng)為目標(biāo)，以創(chuàng)新管理，規(guī)范發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，與時(shí)俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，認(rèn)真貫徹落實(shí)《規(guī)定》，做到政府依法行政，業(yè)主依法自律，企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)，共同開創(chuàng)我市物業(yè)管理工作的新局面。

（一）進(jìn)一步完善物業(yè)管理法制建設(shè)，推進(jìn)依法治業(yè)

為配合《規(guī)定》的頒布實(shí)施，今年我們還出臺(tái)了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的指導(dǎo)意見》、《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》、《沈陽(yáng)市物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信考核暫行辦法》、《沈陽(yáng)市住宅區(qū)物業(yè)經(jīng)理執(zhí)業(yè)暫行辦法》四個(gè)配套法規(guī)，這些法規(guī)對(duì)《規(guī)定》起到了補(bǔ)充強(qiáng)化的作用，但這些法規(guī)還不足以含概全市物業(yè)管理的所有方面，我們將根據(jù)《規(guī)定》的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，結(jié)合我市實(shí)際，加強(qiáng)其他相關(guān)配套法律的編制工作，在做好《規(guī)定》與原有相關(guān)法規(guī)的政策銜接同時(shí)，抓緊制定、修訂、完善其他相關(guān)的配套法規(guī)和實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步完善我市物業(yè)管理地方法規(guī)體系。

《規(guī)定》對(duì)我市的物業(yè)管理提出了進(jìn)一步要求，我們將根據(jù)其具體內(nèi)容，對(duì)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理過程中的行為，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組成運(yùn)作、小區(qū)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理公司的規(guī)章制度等問題制定相應(yīng)的整改措施，保證《規(guī)定》的順利實(shí)施。

（二）切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用

《規(guī)定》按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)、合同等方面均作出了明確的規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的作用。從這個(gè)意義上說，《規(guī)定》是一部運(yùn)用市場(chǎng)手段規(guī)范物業(yè)管理的指導(dǎo)性文件。因此，全市各級(jí)物業(yè)管理行政部門，必須按照《規(guī)定》的精神，把完善市場(chǎng)機(jī)制放在重要位置，切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，積極培育物業(yè)管理有形市場(chǎng)，在物業(yè)管理工作中做到不越位、不缺位、不錯(cuò)位、不擾民，管好政府該管的事。

（三）履行《規(guī)定》職責(zé)，強(qiáng)化行政管理

一是加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)建立工作的指導(dǎo)監(jiān)督，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策。目前我市具有物業(yè)管理?xiàng)l件實(shí)行等級(jí)服務(wù)的住宅區(qū)244個(gè)，隨著《規(guī)定》的頒布，我們將進(jìn)一步加大指導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員的力度，按照法規(guī)賦予的職責(zé)，明確權(quán)利、義務(wù)，提高運(yùn)作水平，引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序，選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。要通過規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。使更多的住宅小區(qū)進(jìn)入到規(guī)范化的物業(yè)管理中來。

二是加大對(duì)招投標(biāo)工作的監(jiān)管和指導(dǎo)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。今年我市頒布了《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》，通過此規(guī)定我市前期物業(yè)管理的招投標(biāo)質(zhì)量有了極大改善，廣大業(yè)主通過選聘，選聘了自己滿意的物業(yè)管理企業(yè)。今后，我們要在加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的同時(shí)，指導(dǎo)和監(jiān)督好物業(yè)管理的承接驗(yàn)收和移交工作，維護(hù)好業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和房屋的所有權(quán)與使用權(quán)，使前期物業(yè)管理更加規(guī)范。

三是嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資質(zhì)審查，進(jìn)一步做好整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的工作。今年我局取消了19家物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，并對(duì)12家物業(yè)管理企業(yè)下發(fā)了整改通知單。在這次學(xué)習(xí)、宣傳的過程中，我們將嚴(yán)格把握物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，把物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)行為與資質(zhì)日常管理和年檢相掛鉤，把年檢作為一項(xiàng)日常工作來抓，使物業(yè)管理企業(yè)的行為更加法制化、規(guī)范化。對(duì)不符合資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)決不姑息，逐步淘汰不合格物業(yè)管理企業(yè)，凈化物業(yè)管理市場(chǎng)，優(yōu)化我市物業(yè)管理行業(yè)隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)。

四是理順住宅小區(qū)建管關(guān)系。建管問題還是制約我市物業(yè)管理的一個(gè)主要問題。這些問題的產(chǎn)生對(duì)廣大群眾的生活影響極大，也影響了物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。目前，我市244個(gè)實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，存在112件開發(fā)遺留問題，已經(jīng)解決76件。在《規(guī)定》頒布后，我們將首先明確開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三者的關(guān)系，明確三者各自的責(zé)權(quán)利；其次加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系，堅(jiān)持“條塊結(jié)合，以區(qū)為主”的原則，對(duì)存在的問題逐一進(jìn)行整改、解決。

五是做好維修基金的監(jiān)管工作。從我市物業(yè)管理實(shí)踐看，住宅小區(qū)的公用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任劃分不清，極易給物業(yè)合理使用帶來阻礙，給業(yè)主、物業(yè)使用人工作和生活帶來不便。在繼續(xù)做好維修基金繳存管理工作的基礎(chǔ)上，完善制度，規(guī)范維修基金的管理和使用，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環(huán)，確保資金的合理使用。

六是進(jìn)一步理順物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)關(guān)系，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展。積極指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主按照等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定具體服務(wù)等級(jí)和等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相統(tǒng)一，理順物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格與服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量關(guān)系，使物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整與物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高在互動(dòng)中前進(jìn)。

（四）明確責(zé)任，齊抓共管，形成物業(yè)管理合力

篇6

委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：業(yè)主管理委員會(huì)／房地產(chǎn)開發(fā)公司

受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法入建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)（物業(yè)名稱）實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)基本情況

座落位置：市區(qū)路（街道）號(hào)；占地面積：平方米；建筑面積：平方米；其中住宅平方米；物業(yè)類型：（住宅區(qū)或組團(tuán)、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他／低層、高層、超高層或混合）。

第二條委托管理事項(xiàng)

1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng)）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5.公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。

8.社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)；

第三條合同期限

本合同期限為年。自年月日起至年月日止。

第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告；

2.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造

成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同；

3.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違

章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳、交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的

責(zé)任人采取停水、停電、。等催繳催改措施；

4.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房平方米，由乙方按每月每平方米元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營(yíng)，其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。

5.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房平方米（其中辦公用房平方米，員工宿舍平方米，其它用房平方米），由乙方按下列第項(xiàng)使用：

①無(wú)償使用。

②按每月每平方米建筑面積元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起一日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料、。），并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛；

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

第五條乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)深度，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測(cè)算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；

5.有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用、但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人；

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；

7.至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬民主。

8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；

10.開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；

11.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。

12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)（另有，專門合同規(guī)定

除外）。

第六條管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)“管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”（各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)），與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后年內(nèi)達(dá)到的管理標(biāo)準(zhǔn)；年內(nèi)達(dá)到管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條管理服務(wù)費(fèi)用

l·本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第項(xiàng)執(zhí)行：

①按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積元

②按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積元；

③由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積元；支付期限：；方式：；

2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項(xiàng)執(zhí)行：

①按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；

②按每年％的幅度上調(diào)；

③按每年％的幅度下調(diào)；

④按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整；

⑤按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；

③。

3.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì)元，由甲方負(fù)責(zé)在時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用元，按下列第項(xiàng)執(zhí)行：

①由甲方在本合同生效之日起日內(nèi)向乙方支付；

②由乙方承擔(dān)；

③在費(fèi)用中支付；④。

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用，按下列第項(xiàng)執(zhí)行：

①由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用，即每平方米建筑面積每月元；

②由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的％；

第八條獎(jiǎng)懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行處罰：

3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。第九條違約責(zé)任

1.如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

第十條其他事項(xiàng)

1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

6.本合同正本連同附件共一頁(yè)，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

7.本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：乙方簽章：

篇7

（1）影響著物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的環(huán)境。對(duì)企業(yè)進(jìn)行文化創(chuàng)建，有利于文化中的價(jià)值理念、思想觀念、精神內(nèi)涵等的傳遞與滲入，能夠進(jìn)一步改善企業(yè)的管理環(huán)境，更有利于企業(yè)贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和實(shí)現(xiàn)持續(xù)、健康發(fā)展。

（2）影響著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展結(jié)構(gòu)。特定的企業(yè)文化創(chuàng)建決定了企業(yè)有效的組織形態(tài)，而這樣的文化發(fā)展結(jié)構(gòu)也決定了服務(wù)與產(chǎn)品的質(zhì)量與類型，影響著物業(yè)管理企業(yè)的管理定位。

2、物業(yè)管理中企業(yè)文化創(chuàng)建與定位存在的問題

2.1企業(yè)文化與企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)

本質(zhì)上講，企業(yè)文化與企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不矛盾，兩者都是為了企業(yè)取得更大發(fā)展。但現(xiàn)階段而言，很多企業(yè)認(rèn)識(shí)不到文化建設(shè)的重要性，認(rèn)為只是對(duì)于企業(yè)形象有作用，而對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展則沒有推動(dòng)作用，將企業(yè)文化孤立于經(jīng)濟(jì)發(fā)展之外空談建設(shè)。

2.2企業(yè)文化存在口號(hào)化問題

企業(yè)文化并不等于口號(hào)，但很多企業(yè)卻只是讓企業(yè)文化流于各種口號(hào)，甚至僅將企業(yè)文化局限于此，而并沒有認(rèn)識(shí)到真正的企業(yè)文化，應(yīng)該將企業(yè)發(fā)展精深融入到員工心中，起到實(shí)質(zhì)性的激勵(lì)作用。

2.3企業(yè)文化趨向于娛樂化與表象化

相當(dāng)一部分的企業(yè)，認(rèn)為企業(yè)文化，就是組織員工進(jìn)行各類文體活動(dòng)，企業(yè)貌似很和諧，這樣表面看起來也很有面子。在一些極端企業(yè)，甚至將員工每月進(jìn)行文體活動(dòng)的次數(shù)納入到企業(yè)文化建設(shè)考核中來。而這實(shí)際上是對(duì)企業(yè)文化的誤解。只是將企業(yè)文化進(jìn)行外在的、表層化的簡(jiǎn)單包裝處理。遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有深入到企業(yè)文化的內(nèi)涵中。

2.4企業(yè)文化缺乏活力

還有個(gè)別企業(yè)，走企業(yè)文化的極端路線。將對(duì)員工的軍事化管理視為企業(yè)文化的創(chuàng)辦方式，從而使企業(yè)內(nèi)部嚴(yán)要求、嚴(yán)紀(jì)律，這給員工的工作帶來很大的限制，使得企業(yè)文化僵化，毫無(wú)生機(jī)和創(chuàng)新能力可言。

3、企業(yè)管理中企業(yè)文化的創(chuàng)建與定位策略

3.1明確企業(yè)文化建設(shè)的方向

建立和確定公司文化是企業(yè)管理的重點(diǎn)，其中的兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)為：一、創(chuàng)建特色型的公司文化要以公司發(fā)展策略和所處行業(yè)的特征為出發(fā)點(diǎn)；二、以公司歷史為根本立足點(diǎn)，展示出公司的文化積累，給人以親切感。所以，建立健全公司文化必須有一個(gè)過程，在公司文化共同的目標(biāo)下，鼓勵(lì)員工積極參與到文化建設(shè)中來。例如從資源充分利用的角度、公司競(jìng)爭(zhēng)能力提升的角度、企業(yè)當(dāng)前存在的好的風(fēng)氣和氛圍的角度以及管理等方面的角度，以問卷等形式對(duì)員工做開放性考察，然后對(duì)員工的答卷做分類整理，有專門人員根據(jù)其內(nèi)容做分類，最后總結(jié)出適合公司文化發(fā)展的最終目標(biāo)。

3.2明確價(jià)值觀在組織中的重要作用

一個(gè)公司文化的關(guān)鍵就是該組織的價(jià)值觀，它是一個(gè)公司員工價(jià)值觀的總方向。一個(gè)組織的價(jià)值觀建立的關(guān)鍵在與問卷中所體現(xiàn)出來的員工共同的認(rèn)知。然后，以此為出發(fā)點(diǎn)，在公司管理人員對(duì)企業(yè)文化的建立與發(fā)展的觀點(diǎn)的指導(dǎo)下，總結(jié)整理問卷中員工的觀點(diǎn)，從而使公司文化創(chuàng)建的高度。內(nèi)容理論性的高度與該公司的具體情況相適應(yīng)，最后是企業(yè)的集體價(jià)值觀能夠概括全面、簡(jiǎn)單清楚、易于接受。最后為了進(jìn)一步促進(jìn)價(jià)值觀的完整和加強(qiáng)員工對(duì)該價(jià)值觀的認(rèn)知接收，加強(qiáng)思想的凝聚力，穩(wěn)固該價(jià)值觀的關(guān)鍵地位，鼓勵(lì)員工積極參與到對(duì)該價(jià)值觀的討論中也是非常有效的手段之一。

3.3抑制相異的文化傳播

公司領(lǐng)導(dǎo)在關(guān)注公司文化的同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)員工與企業(yè)組織價(jià)值取向和價(jià)值觀不符合，甚至相背離的自身行為習(xí)慣與個(gè)人價(jià)值觀的關(guān)注，所以，對(duì)與企業(yè)價(jià)值觀相一致、相符合的員工個(gè)人價(jià)值觀要加以引導(dǎo)提升，對(duì)其其他員工的價(jià)值觀要綜合分析，與企業(yè)價(jià)值觀相背離的價(jià)值觀則要加以引導(dǎo)改正，可以通過培訓(xùn)教育等方式，使其放棄不正確的價(jià)值觀而接受企業(yè)組織的價(jià)值觀。

3.4強(qiáng)化企業(yè)文化的傳播

執(zhí)行是理論的關(guān)鍵所在，所以能夠讓員工將一個(gè)企業(yè)所宣傳的文化成為其個(gè)人的價(jià)值觀并形成以此為標(biāo)準(zhǔn)的行為習(xí)慣，關(guān)鍵在于執(zhí)行。專題性的文化活動(dòng)和企業(yè)內(nèi)部的教育培訓(xùn)是其文化宣傳的主要形式。其中前者主要有年會(huì)和表?yè)P(yáng)大會(huì)等公司性質(zhì)的活動(dòng)，后者則分為在崗和崗前兩種不同培訓(xùn)。

4、結(jié)語(yǔ)

篇8

什么叫智能物業(yè)呢?在這里我們有必要弄清這個(gè)概念。近年來，智能建筑技術(shù)又有了新的發(fā)展，人們把智能建筑技術(shù)擴(kuò)展到一個(gè)區(qū)域的幾座智能建筑進(jìn)行綜合管理，再分層次地連接起來進(jìn)行統(tǒng)一管理，這樣的區(qū)域和城市分別被稱為智能物業(yè)小區(qū)和智能城市。智能物業(yè)小區(qū)是智能城市的基本單元，它已成為建筑行業(yè)中繼智能建筑之后的有一個(gè)熱點(diǎn)。

所謂的智能物業(yè)小區(qū)，就是將在一定地域范圍內(nèi)多個(gè)具有相同或不同功能的建筑物(主要是指住宅小區(qū))按照統(tǒng)籌的方法分別對(duì)其功能進(jìn)行智能化，資源充分共享，統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時(shí)，便于統(tǒng)一管理和控制，并盡可能的提高性價(jià)比指標(biāo)。

讓我們對(duì)比來看看國(guó)內(nèi)外智能化物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀吧!國(guó)外，智能網(wǎng)絡(luò)物業(yè)常被稱為”smarthome"?，F(xiàn)在已有不少地方，如美國(guó)、加拿大、澳大利亞等地開發(fā)了這種智能網(wǎng)絡(luò)物業(yè)社區(qū)。這些社區(qū)都通過電子手段提供與社區(qū)有關(guān)的信息和服務(wù)。這種方式不僅縮短了人們物理上的距離，而且給用戶帶來了許多方便。通過Internet，社區(qū)向其住戶提供國(guó)內(nèi)外新聞、社區(qū)內(nèi)新聞以及住戶自己感興趣的新聞。另外，還有交通信息、天氣形式、地區(qū)性活動(dòng)、商業(yè)區(qū)地圖。而社區(qū)最重要的是服務(wù)，這些社區(qū)提供了如醫(yī)療、嬰兒看護(hù)、寵物照顧、病人監(jiān)護(hù)、電子圖書館、網(wǎng)上學(xué)校、預(yù)定旅店、飯館、酒吧、看電影、逛公園等項(xiàng)目，住戶可以根據(jù)自己的愛好進(jìn)行選擇。此外，在住戶家庭內(nèi)部聯(lián)成局域網(wǎng)(HomeLocalAreaNetwork)，將自家的所有電器進(jìn)行智能控制，支持多臺(tái)個(gè)人電腦。住戶可以遠(yuǎn)程監(jiān)視、控制家中的各種設(shè)備，如提前打開空調(diào)、開關(guān)燈、收發(fā)傳真等一系列內(nèi)部事務(wù)。這一智能化控制使得整個(gè)小區(qū)的智能化水平又提高了很多，當(dāng)然這和國(guó)外網(wǎng)絡(luò)普及、應(yīng)用水平、國(guó)民收入是密不可分的。

早在幾年前，美國(guó)、歐洲和東南亞等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家先后提出了“智能物業(yè)"(SmartHome)的概念。其實(shí)項(xiàng)目標(biāo)就是：“將家庭中各種與信息相關(guān)的通訊設(shè)備，家用電器和家庭保安裝置通過家庭總線技術(shù)(HBS'''')連接到一個(gè)家庭智能化系統(tǒng)上進(jìn)行集中的或異地的監(jiān)視、控制和家庭事務(wù)性管理，并保持這些家庭設(shè)施與住宅環(huán)境的和諧與協(xié)調(diào)?！痹缭?983年美國(guó)電子工業(yè)協(xié)會(huì)就組織專門機(jī)構(gòu)開始制定家庭電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，并于1988年編制了第一個(gè)適用于家庭住宅的電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，即：《家庭自動(dòng)化系統(tǒng)與通訊標(biāo)準(zhǔn)》，也有稱之為家庭總線系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)(HBS)。在其制定的設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)中，智能住宅的電氣設(shè)計(jì)要求必須滿足以下三個(gè)條件，即：

1)具有家庭總線系統(tǒng)；(也稱綜合布線系統(tǒng))

2)通過家庭總線系統(tǒng)提供各種服務(wù)功能；(各種家電的智能化)

3)能和住宅以外的外部世界相連接。(互聯(lián)網(wǎng)的功能，目前中國(guó)電信、長(zhǎng)城寬帶及有線電

視都在積極的擴(kuò)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)以爭(zhēng)取更多的終極用戶)

我國(guó)也從1997年初開始制定《小康住宅電氣設(shè)計(jì)(標(biāo)準(zhǔn))導(dǎo)則》)(討論稿)，在“導(dǎo)則”中規(guī)定了小康住宅小區(qū)電氣設(shè)計(jì)總體上應(yīng)滿足以下的要求：高度的安全性；舒適的生活環(huán)境；便利的通訊方式；綜合的信息服務(wù)；家庭智能化系統(tǒng)。同時(shí)也對(duì)小康住宅與小區(qū)建設(shè)在安全防范、家庭設(shè)備自動(dòng)化和通訊與網(wǎng)絡(luò)配置等方面提出了三級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，即：第一級(jí)為“理想目標(biāo)”；第二級(jí)為“普及目標(biāo)”；第三級(jí)為“最低目標(biāo)”。

在1998年5月新加坡舉辦的"98亞洲家庭電器與電子消費(fèi)品國(guó)際展覽會(huì)”上，通過在場(chǎng)內(nèi)“蓋”起的模擬“未來之家”推出了新加坡模式的家庭智能化系統(tǒng)，并在

新加坡新聞媒體上刊登了有關(guān)“未來之家”的智慧所在。在“未來之家”里當(dāng)早晨起床時(shí)間一到，臥室音響設(shè)備就會(huì)自動(dòng)播放屋主人愛聽的“起床曲”喚醒主人；臥房浴室的電燈也會(huì)在主人進(jìn)入梳洗時(shí)自動(dòng)亮起，這時(shí)，廚房的煮咖啡器也自動(dòng)煮水，等主人出來時(shí)，就有熱騰騰的咖啡等著他；在客廳里，主人只需輕輕按動(dòng)綜合功能遙控器，就可以十分方便的通過家庭影院系統(tǒng)播放電視節(jié)目、VOD點(diǎn)播、DVD播放、上網(wǎng)查詢郵件和當(dāng)天的重要新聞，以及多媒體游戲。當(dāng)主人出門后，家庭智能化系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)啟動(dòng)安全保衛(wèi)系統(tǒng)，一旦有人非法進(jìn)入住宅或發(fā)生意外事故(如：火災(zāi)、煤氣泄漏、老人疾病緊急求助)，系統(tǒng)就會(huì)立即自動(dòng)撥電通知主人，或向有關(guān)警署報(bào)警。在外的主人接到報(bào)警后，也可以撥電回家撥接上家庭智能化系統(tǒng)，開啟家中的數(shù)碼電話機(jī)上的特別對(duì)講器，聽聽家里有沒有奇怪的聲音，甚至質(zhì)問不速之客“你想干什么?”。主人在下班回家前，可以通過手機(jī)遙控家里的空調(diào)機(jī)并調(diào)節(jié)到舒適的溫度上，以及其它家里的電器設(shè)備(如：熱水器等)，當(dāng)主人完成操作后，電話里會(huì)傳來柔美的聲音：“空調(diào)已開啟”。因此“未來之家”也是一個(gè)會(huì)“說話”的智慧之家。目前在美國(guó)已有近四萬(wàn)戶家庭安裝了這一類的“家庭智能化系統(tǒng)”，在新加坡也有近30個(gè)社區(qū)(住宅小區(qū))近5000戶的家庭采用了“家庭智能化系統(tǒng)”。相信到了2l世紀(jì)將會(huì)有更多的公寓和洋樓，以及住宅單位(住宅小區(qū))安裝上這一類高科技智能化系統(tǒng)產(chǎn)品。

雖然建筑智能化在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)只是近幾年的事，但隨著國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑功能的改善，人們需要加強(qiáng)對(duì)外交流，因此產(chǎn)生了智能建筑這一概念。針對(duì)中國(guó)智能建筑市場(chǎng)已經(jīng)形成，建設(shè)部設(shè)立了有關(guān)科研課題對(duì)其進(jìn)行研究，但主要是在對(duì)現(xiàn)在的新技術(shù)、新產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化、組合。為了避免投入、產(chǎn)出的效率問題，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)管理，建設(shè)部在今年將推出”建筑智能化管理暫行辦法”，同時(shí)也將慢慢建立設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)、檢驗(yàn)等標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在建設(shè)部對(duì)小區(qū)智能化方面的研究主要集中在滿足通訊，為智能化提供基礎(chǔ)；有線電視傳播(娛樂)；計(jì)算機(jī)進(jìn)入家庭；物業(yè)管理四大方面。目前，國(guó)內(nèi)一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市已經(jīng)有這方面建設(shè)，如我市的番禺麗江花園、保利花園、光大花園第三期等，而中信大廈更號(hào)稱要成為廣州的數(shù)碼港。他們的出現(xiàn)滿足了不同收入用戶對(duì)住戶的需求，同時(shí)，也為將來國(guó)家制定小康型住宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了有益的探索和嘗試。

智能物業(yè)和智能物業(yè)管理是兩個(gè)不同的概念，智能化是物業(yè)里面固有的一種硬件設(shè)施，他是用來為住戶實(shí)施服務(wù)的一個(gè)理想的環(huán)境，智能住宅小區(qū)為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展空間，智能住宅與智能社區(qū)的發(fā)展方向，可以概括出四大特點(diǎn)：1、網(wǎng)絡(luò)化。目前流行的家庭的辦公、網(wǎng)上購(gòu)物、遠(yuǎn)程教育等等正是通信與計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)，離開了網(wǎng)絡(luò)，也就不可能有住宅與住宅小區(qū)的智能化。2、智能化。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂、購(gòu)物、教育、家庭辦公等多項(xiàng)功能；把住宅小區(qū)的狹小、封閉空間變?yōu)榭捎|及世界的開放地域。3、人性化。智能住宅與智能住宅小區(qū)是迎合人的需要而產(chǎn)生和發(fā)展的，因此，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，就已充分考慮了居民的各種現(xiàn)實(shí)與各種需要要“以人為本”。4、綜合化。智能住宅小區(qū)具有很多復(fù)雜的功能，這些功能函蓋通信、安防、物業(yè)管理、家庭智能化等幾大方面，綜合性很強(qiáng)。

具備四大特點(diǎn)的智能住宅與智能住宅小區(qū)的產(chǎn)生，給了物業(yè)管理一個(gè)發(fā)展的空間，也給物業(yè)管理一個(gè)展現(xiàn)價(jià)值的機(jī)會(huì)。智能住宅與智能住宅小區(qū)的出現(xiàn)，給物業(yè)管理增加了很多新的、技術(shù)含量較高的管理服務(wù)內(nèi)容，如網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等等，使物業(yè)管理真正的有了“用武之地”，間接地也提升了小區(qū)物業(yè)管理的形象。

同時(shí)，物業(yè)管理的參與也才能真正實(shí)現(xiàn)智能住宅與智能住宅小區(qū)的智能功能。一方面，物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是智能住宅與智能住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的組成部分，沒有物業(yè)管理的智能化，就沒有完整意義上的住宅與住宅小區(qū)的智能化；另一方面，只有物業(yè)管理的參與，并通過物業(yè)公司管理服務(wù)人員對(duì)智能化設(shè)備設(shè)施的管理，及通過提供多種信息為居民服務(wù)，居民才能真正感受到住宅與住宅小區(qū)的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。

現(xiàn)代的智能住宅小區(qū)需要智能化的物業(yè)管理。與普通住宅小區(qū)物業(yè)管理相比，智能型住宅小區(qū)物業(yè)管理具有明顯不同的特點(diǎn)：其一，智能化程度高。傳統(tǒng)住宅小區(qū)由于其建筑、設(shè)備設(shè)施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小區(qū)智能化的改造，在物業(yè)管理方面使用一些計(jì)算機(jī)，但使用范圍相對(duì)狹窄。智能住宅與智能住宅小區(qū)由于其先天優(yōu)勢(shì)，給物業(yè)智能化管理創(chuàng)造了條件，不僅在計(jì)算機(jī)的使用上，還是在管理

的智能化上，都比普通住宅小區(qū)范圍要寬、程度要高得多。

其二、效率更高、內(nèi)容更多、更便于管理。主要表現(xiàn)為：①物業(yè)管理中的一些傳統(tǒng)收費(fèi)項(xiàng)目，如房租、水電、媒氣、暖氣等的收費(fèi)因?yàn)榭梢允褂秒娔X管理而變得一目了然。房租、水、電、煤氣的用量也能通過專門的傳感器進(jìn)行數(shù)據(jù)的精確采集。這樣可以提高效率，減少收費(fèi)糾紛，而且大大方便了住戶。②物業(yè)管理領(lǐng)域中的一些專項(xiàng)與特約綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)，如快餐盒飯送餐服務(wù)、物業(yè)租售服務(wù)、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機(jī)票、其它中介咨詢服務(wù)、購(gòu)物服務(wù)、洗衣服務(wù)、社區(qū)廚房等，通過電腦網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系與處理將更為方便高效。③物業(yè)公司管理服務(wù)人員也將變?yōu)殡娔X網(wǎng)絡(luò)的操作者與管理者，通過電腦網(wǎng)絡(luò)（廣城網(wǎng)與局域網(wǎng)）提供各種管理服務(wù)，不僅可以收取網(wǎng)絡(luò)信息使用費(fèi)和各種服務(wù)費(fèi)，而且也從根本上改變了自身的傳統(tǒng)形象，提升了物業(yè)管理的科技含量、檔次和社會(huì)地位。管理服務(wù)人員的主要工作不再是走門串戶、忙于嘴上的協(xié)調(diào)與勸解，而是管理和維護(hù)電腦網(wǎng)絡(luò)，提供網(wǎng)上信息服務(wù)。這樣不但增加了管理服務(wù)內(nèi)容，相應(yīng)增加了物業(yè)公司的收入來源和利潤(rùn)，而且因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)管理服務(wù)的高效而使物業(yè)管理變得更有效率，更容易管理。

其三，管理人員素質(zhì)要求更高。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理人員要在智能結(jié)構(gòu)方面不但具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)，同時(shí)還應(yīng)熟悉和掌握計(jì)算機(jī)的基本知識(shí)和網(wǎng)絡(luò)知識(shí)，了解計(jì)算機(jī)的管理維護(hù)知識(shí)，熟練進(jìn)行計(jì)算機(jī)的各種操作，包括文檔處理的網(wǎng)絡(luò)操作等等。

智能住宅小區(qū)及其物業(yè)管理的上述特點(diǎn)，也對(duì)物業(yè)管理提出了一系列新的要求：

第一、從業(yè)人員要了解智能住宅與智能建筑的不同，努力從物業(yè)管理的各個(gè)方面入手搞好物業(yè)管理工作。智能住宅是智能建筑技術(shù)的發(fā)展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特點(diǎn)。從其智能化的內(nèi)容來看，重點(diǎn)是生活服務(wù)、安保和物業(yè)的管理維護(hù)；系統(tǒng)結(jié)構(gòu)具有適應(yīng)眾多服務(wù)對(duì)象與服務(wù)內(nèi)容的分散性、多樣性、靈活性、控制對(duì)象分散，信息傳輸距離長(zhǎng)，布線復(fù)雜等等。因此，從業(yè)人員要真正把智能住宅小區(qū)與智能建筑從管理觀念和管理服務(wù)的具體內(nèi)容方面區(qū)別開來，從住宅小區(qū)的角度，向居民提供優(yōu)質(zhì)高效的管理服務(wù)產(chǎn)品，同時(shí)，積極做好智能化設(shè)備設(shè)施的維護(hù)工作。

第二，必須強(qiáng)調(diào)和切實(shí)督促物業(yè)公司對(duì)智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。一方面物業(yè)公司要從思想上把早期介入真正重視起來，并切實(shí)付諸實(shí)施；另一方面，政府有關(guān)部門也要從維護(hù)人民生命財(cái)產(chǎn)的角度出發(fā)，強(qiáng)調(diào)和督促物業(yè)公司對(duì)智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。

第三，必須加強(qiáng)智能住宅小區(qū)管理服務(wù)人員，特別是智能化系統(tǒng)維護(hù)管理人員的培訓(xùn)培養(yǎng)工作。物業(yè)公司應(yīng)選派相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參與智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)施，進(jìn)行崗位培訓(xùn)，掌握智能化系統(tǒng)管理的技能，并將系統(tǒng)過程、數(shù)據(jù)全面存檔，作為智能化系統(tǒng)啟動(dòng)的初始條件，以確保智能化系統(tǒng)正常運(yùn)行，并能保證管理服務(wù)人員正常利用該系統(tǒng)為廣大居民服務(wù)。

第四，努力做好智能小區(qū)物業(yè)管理的組織實(shí)施工作。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的一般內(nèi)容，包括：①公共管理服務(wù)。具體內(nèi)容有：房屋維修管理、房屋設(shè)備管理、安全管理、道路交通管理、環(huán)境環(huán)衛(wèi)管理、供曖管理以及公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)等等。②綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)。包括專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)兩個(gè)方面。具體內(nèi)容有：衣著、飲食、居住、行旅、娛樂、購(gòu)物、文教體衛(wèi)等方面的服務(wù)。另外，智能住宅小區(qū)物業(yè)管理比普通小區(qū)物業(yè)管理也多了一些新的管理服務(wù)內(nèi)容，如網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)等等。同時(shí)，智能住宅小區(qū)物業(yè)管

理的主要工作也將變?yōu)楣芾砗途S護(hù)電腦網(wǎng)絡(luò)，而不是以前那種主要是依靠人力來發(fā)現(xiàn)和解決物業(yè)管理問題。

篇9

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;競(jìng)爭(zhēng);服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);以人為本;服務(wù)創(chuàng)新

中圖分類號(hào):F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1009-2374(2009)18-0073-02

一、物業(yè)管理的方法

(一)設(shè)立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),巧妙解決各種矛盾

首先,物業(yè)管理是一項(xiàng)非常細(xì)致的工作,再加上從業(yè)人員流動(dòng)性較大,為保證物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量,對(duì)物業(yè)管理的每個(gè)過程和每個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn),并嚴(yán)格要求所有物業(yè)管理人員必須按標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。要求物業(yè)管理人員在接到服務(wù)要求,按照規(guī)定的程序詢問,同時(shí)還要準(zhǔn)備幾套處理日常事故的應(yīng)急方案。這樣,可以快速指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行自修以降低損失和危險(xiǎn),快速滿足業(yè)主的要求,避免維修人員不足時(shí),造成供需矛盾,也可減少不必要的人力浪費(fèi)。其次,服務(wù)態(tài)度特別重要,一定要注重上門服務(wù)的培訓(xùn)和服務(wù)程序的規(guī)范。

(二)樹立“以人為本”的概念,突出服務(wù)意識(shí)

在物業(yè)管理的過程中,要想做到讓服務(wù)對(duì)象滿意放心,必須要真心投入,要做到細(xì)致入微,真正把污物對(duì)象當(dāng)成自家人、當(dāng)作“上帝”。

(三)多種方法主動(dòng)引導(dǎo),巧妙解決問題,學(xué)會(huì)換位思考

物業(yè)管理中最突出的矛盾來源于建筑實(shí)體自身的質(zhì)量和人員服務(wù)的質(zhì)量,除去物業(yè)公司難以解決的建筑實(shí)體本身的質(zhì)量問題外,管理中的一些小事,往往是造成或激化管理公司和業(yè)主雙方矛盾的主要原因。因此,在物業(yè)管理過程中,強(qiáng)調(diào)持續(xù)、全方位、多途徑地引導(dǎo)業(yè)主:一是按照法律法規(guī)和業(yè)主公約引導(dǎo)業(yè)主行為;二是按照物業(yè)管理合同,明確合作雙方的責(zé)任和義務(wù)。遇到問題時(shí),工作人員現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行講解,有理有據(jù)的解決問題,引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守法制法規(guī),進(jìn)行自律。

在為了業(yè)主安全,組織急救演練服務(wù)中,應(yīng)采取接近實(shí)際的演練方法,積極動(dòng)員業(yè)主參與。通過演習(xí),讓業(yè)主對(duì)高層住宅和電梯井的煙囪效應(yīng)、疏散標(biāo)識(shí)、防火隔離設(shè)施、消防通道、自助求生知識(shí)和疏散方法等有全面地認(rèn)識(shí)。以此,讓業(yè)主更加自覺愛護(hù)消防設(shè)施和消防設(shè)備,保證消防通道的暢通。讓業(yè)主學(xué)會(huì)換位思考,讓業(yè)主知道這才是化干戈為玉帛、妥善解決問題的方法。

二、物業(yè)管理發(fā)展途徑:服務(wù)創(chuàng)新

物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)性很強(qiáng)的行業(yè),它通過提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來滿足人們的需要,利用讓業(yè)主滿意的服務(wù)樹立企業(yè)形象,建立品牌,健全制度和完善服務(wù),通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來延伸房地產(chǎn)的誠(chéng)信和品牌,實(shí)現(xiàn)公司的綜合利益。而如何提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是物業(yè)管理發(fā)展的課題,這就要求我們通過不斷創(chuàng)新來解決問題。社會(huì)的發(fā)展,科技的進(jìn)步,都依賴于人們的不斷創(chuàng)新活動(dòng)。對(duì)于物業(yè)管理行業(yè),在激烈競(jìng)爭(zhēng)中那些成功者一定是最先接受新的、好的理念并付諸實(shí)踐的人,物業(yè)管理從其產(chǎn)生之日就必須不斷創(chuàng)新。

所謂創(chuàng)新,具體來說是指人們?cè)趦?yōu)化自身素質(zhì)和周圍環(huán)境的基礎(chǔ)上,憑借多樣化的創(chuàng)新思想活動(dòng),對(duì)從事的各項(xiàng)工作進(jìn)行不斷改革、更新和完善的過程。

今天,作為現(xiàn)代化城市管理重要組成部分的物業(yè)管理,對(duì)提高物業(yè)本身的價(jià)值、改善人們的工作生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量、促進(jìn)城市管理,起著舉足輕重的作用。而物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展,必須依靠有創(chuàng)新意識(shí)的同志們。

服務(wù)創(chuàng)新的東西必須是一個(gè)新產(chǎn)生的事物,要把它引入社會(huì)生活中并付諸實(shí)踐,才能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步帶來較大影響和變革,若不能成功,就不能稱為創(chuàng)新。物業(yè)管理產(chǎn)生的最初原因只是為了解決商品房管理中遇到的情況、問題。隨著住房改革步伐的加快,這種管理模式得到廣泛推廣,其價(jià)值日益為開發(fā)商、政府有關(guān)部門和廣大業(yè)主所認(rèn)同。

服務(wù)創(chuàng)新對(duì)物業(yè)管理的推動(dòng)不僅表現(xiàn)在管理面的不斷擴(kuò)大,而且推動(dòng)著其運(yùn)行機(jī)制的不斷優(yōu)化和物業(yè)管理理論的不斷完善。隨著物業(yè)服務(wù)商品化、多樣化的普及和深入,早期的各管各的管理模式已經(jīng)不符合現(xiàn)在的要求,從而需要?jiǎng)?chuàng)新來解決符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的管理模式。目前,很多城市的物業(yè)管理行業(yè),已經(jīng)把管理的主動(dòng)權(quán)還給業(yè)主,由業(yè)主委托管理,從而為物業(yè)管理走向成熟開辟了新的道路,使物業(yè)管理得到了創(chuàng)新。

物業(yè)管理雖然已經(jīng)走過了風(fēng)風(fēng)雨雨多年,已初步形成規(guī)模,但我們應(yīng)該看到現(xiàn)在的物業(yè)管理發(fā)展仍然有很多困難。其主要表現(xiàn)是:管理體制上,服務(wù)意識(shí)沒有得到落實(shí),社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理規(guī)范還沒有普遍確立和完善;運(yùn)行機(jī)制上,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未全面形成,壟斷、不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)還相當(dāng)嚴(yán)重;法律體系還沒有完善等等問題。面對(duì)這些困難,只有創(chuàng)新、搞好服務(wù)才能謀求發(fā)展,只有不斷開拓進(jìn)取才能取得成效。

三、物業(yè)服務(wù)中應(yīng)注意的問題

(一)物業(yè)服務(wù)應(yīng)充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性

物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)相當(dāng)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程,不僅關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,而且關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、城市的管理水平、城市的整體形象等。因此,物業(yè)服務(wù)的發(fā)展也需要各方面的配合與支持。首先是政府要轉(zhuǎn)變職能,從直接管理房地產(chǎn),干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng),轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控,為企業(yè)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,制定好切實(shí)可行的地方規(guī)范,提供好的政策和服務(wù),協(xié)調(diào)好各相關(guān)部門的關(guān)系。其次是業(yè)主的思想意識(shí),業(yè)主要懂得自覺,學(xué)會(huì)自律。第三是企業(yè)的創(chuàng)新,企業(yè)應(yīng)認(rèn)清自己的角色和位置,在觀念上以及經(jīng)營(yíng)管理上要加大服務(wù)意識(shí)。

(二)物業(yè)服務(wù)要講究效益

物業(yè)服務(wù)也是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)工作,其水平的高低,效果的好壞直接影響著全社會(huì)的利益。如果物業(yè)服務(wù)只注重利潤(rùn),不講社會(huì)效益,那么,其市場(chǎng)將因業(yè)主的失望而日漸縮小;相反,如果物業(yè)公司只講社會(huì)效益,而忽視企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,那么,管理活動(dòng)將因失去造血功能而難以持久地進(jìn)行下去。因此,社會(huì)各方面應(yīng)當(dāng)既考慮到物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展,又要兼顧廣大業(yè)主的實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力,以確保人們生活質(zhì)量的不斷提高。

(三)物業(yè)管理服務(wù)適應(yīng)社會(huì)需求

物業(yè)服務(wù)要走市場(chǎng)化的道路,要滿足社會(huì)需求,只有市場(chǎng)化的不斷深入、社會(huì)需求不斷得到滿足,物業(yè)公司才是真正發(fā)揮了作用、占住了市場(chǎng)。因此,物業(yè)管理公司只有牢固地樹立市場(chǎng)觀念,積極地參與激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),適應(yīng)社會(huì)需求,才能不斷擴(kuò)大自身的生存空間。

物業(yè)管理服務(wù)必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向,針對(duì)不同環(huán)境和條件,創(chuàng)造出符合物業(yè)管理市場(chǎng)需求的個(gè)性化的管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定出適合自身發(fā)展的戰(zhàn)略,并適應(yīng)不斷變化著的復(fù)雜環(huán)境。其戰(zhàn)略包括:以市場(chǎng)為中心;以全面合作為前提;以組織結(jié)構(gòu)為核心;以服務(wù)意識(shí)為重點(diǎn),充分發(fā)揮服務(wù)人員的才能和信息技術(shù)的杠桿作用,根據(jù)自身所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化,及時(shí)地創(chuàng)造出富有個(gè)性化和現(xiàn)實(shí)價(jià)值的服務(wù)商品,并以優(yōu)質(zhì)服務(wù)去滿足市場(chǎng)需求,使物業(yè)服務(wù)得到社會(huì)認(rèn)可、業(yè)主滿意,使企業(yè)自身取得相應(yīng)效益的發(fā)展前景。

總之,在日常工作中有創(chuàng)新意識(shí)還不夠,把創(chuàng)新意識(shí)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)意識(shí)共同付諸實(shí)踐才是最根本的,物業(yè)管理企業(yè)要想做大做強(qiáng),要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出,必須與時(shí)俱進(jìn),超凡卓越,提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù),真正體現(xiàn)“物業(yè)管理就是服務(wù),服務(wù)必須到位”的宗旨,并把創(chuàng)新能力貫穿于服務(wù)當(dāng)中。

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[6]何培華.房產(chǎn)法[M].法律出版社,2003.

篇10

受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：___________________________根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（物業(yè)名稱）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。

第一條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：

座落位置：______市______區(qū)____________路（街道）______號(hào)

占地面積：_____________________________平方米

第二條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三條　負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：

1．物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

2.__________________________________________________________________________。

第四條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。

第五條　對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、等措施。

第六條　其它委托事項(xiàng)

1.______________________________________________________________________________。

第七條　委托管理期限為_______年。自___年___月___日___時(shí)起至___年___月___日___時(shí)止。

第八條　a、甲方權(quán)利義務(wù)（適用于業(yè)主委員會(huì)）

1．代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；

2．制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；

3．審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；

4．檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；

5．審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算；

b、甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

1．在為主委員會(huì)成立之前，負(fù)責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；

2．審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；

3．檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；

4．審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算；

5．委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。

如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：

（1）負(fù)責(zé)返修；

（2）委托乙方返修，支出全部費(fèi)用；

（3）__________________________。

第九條　乙方權(quán)利義務(wù)

1．根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；

2．對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；

3．按本合同第十六條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；

4．可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

5．負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；

6．向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

7．負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；

8．每個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目；

9．對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；

10．本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；

第十條　乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理

1．房屋外觀：________________________________________________________；

2．設(shè)備運(yùn)行：________________________________________________________；

3．房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：____________________________________；

4．公共環(huán)境：________________________________________________________；

5．綠化：____________________________________________________________；

6．交通秩序：________________________________________________________。

第十一條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1．本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；

2．管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按___調(diào)整；

3．空置房屋的管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按建筑面積每月每平方米___元向___收??；

4．業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，按以下第___項(xiàng)處理：

（1）從逾期之日起按每天___元交納滯納金；

（2）從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費(fèi)的萬(wàn)分之___交納滯納金；

（3）_____________________________________________________。

第十二條　車位使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取

1．露天車位：_____________________________________________；

2．車庫(kù)：_________________________________________________；

3．_______________________________________________________。

第十三條　乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。

第十四條　其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

1．高層樓房電梯運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；

2．________________________________________________________。

第十五條　房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

1．房屋共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由____________承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由______________承擔(dān)；更新費(fèi)用，由______________承擔(dān)；

2．房屋共用設(shè)施、設(shè)備的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由______承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由______________承擔(dān)；更新費(fèi)用，由______________承擔(dān)；

3．市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由______承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由_______承擔(dān)；更新費(fèi)用，由_______承擔(dān)；

4．公共綠地的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_______承擔(dān)；改造、更新費(fèi)用，由_______承擔(dān)；

5．附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護(hù)引用，由_______承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由_______承擔(dān)；更新費(fèi)用，由_______承擔(dān)。

第十六條　甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第十七條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第十八條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第十九條　甲、乙任一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对倪`約金；給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。

第二十條　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第二十一條　本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由______仲裁委員會(huì)仲裁（當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)成仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。

第二十二條　合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿_______天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第二十三條　本合同自簽字之日起生效。