導(dǎo)語(yǔ)：住宅小區(qū)物業(yè)管理精致提升工作意見(jiàn)一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀(guān)點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

為規(guī)范全市住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，貫徹落實(shí)“要向精致城市方向發(fā)展”的重要指示精神，全面推動(dòng)“黨建引領(lǐng)·紅色物業(yè)”建設(shè)，切實(shí)把物業(yè)管理作為我市精致城市建設(shè)和基層社區(qū)治理的重要抓手，根據(jù)《省物業(yè)管理?xiàng)l例》《市物業(yè)管理辦法》《住建部等部門(mén)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》《市委市政府關(guān)于深化黨建引領(lǐng)“紅色物業(yè)”提升社區(qū)治理水平的實(shí)施意見(jiàn)》《市住建局市場(chǎng)監(jiān)督局進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)海景房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售管理試點(diǎn)方案》等文件要求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本意見(jiàn)。

一、強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，理順物業(yè)管理體制機(jī)制

（一）強(qiáng)化物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)。依托市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組、市紅色物業(yè)黨建聯(lián)盟，加強(qiáng)黨對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入社區(qū)管理和社會(huì)治理體系，強(qiáng)化完善市、鎮(zhèn)、社區(qū)三級(jí)聯(lián)動(dòng)管理體制，夯實(shí)社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)“四位一體”基層治理機(jī)制。市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、市紅色物業(yè)黨建聯(lián)盟辦公室設(shè)在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的監(jiān)督、調(diào)度、考核，負(fù)責(zé)組織召集相關(guān)部門(mén)召開(kāi)市物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，著力研究解決鎮(zhèn)區(qū)提報(bào)的重大疑難問(wèn)題。

（二）完善屬地物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。各鎮(zhèn)區(qū)要成立物業(yè)管理辦公室，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、調(diào)度、考核，制定工作計(jì)劃和考核辦法，落實(shí)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，解決物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題，接受市物業(yè)主管部門(mén)的監(jiān)督考核。各社區(qū)居委會(huì)要把業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入網(wǎng)格黨建范疇，安排專(zhuān)人具體負(fù)責(zé)監(jiān)督管理日常物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。日常物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛要化解在基層；涉及執(zhí)法類(lèi)、復(fù)合類(lèi)的矛盾糾紛要按照“721”工作法，堅(jiān)持服務(wù)優(yōu)先、處置與疏導(dǎo)相結(jié)合原則，構(gòu)建“服務(wù)、管理、執(zhí)法”新模式，70%以上通過(guò)社區(qū)懇談?wù){(diào)解會(huì)解決，20%以上通過(guò)鎮(zhèn)區(qū)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議解決。

（三）加強(qiáng)物業(yè)管理工作考核。建立三級(jí)聯(lián)動(dòng)管理考評(píng)機(jī)制，層層落實(shí)考核辦法和措施，形成市物業(yè)主管部門(mén)抓鎮(zhèn)區(qū)物管工作考核，鎮(zhèn)區(qū)抓社區(qū)物管工作考核，社區(qū)抓業(yè)委會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）和物業(yè)企業(yè)考核的聯(lián)動(dòng)考評(píng)機(jī)制。建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)機(jī)制，各鎮(zhèn)區(qū)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，考核分值占70%，市物業(yè)主管部門(mén)對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行行業(yè)考核，考核分值占30%。動(dòng)態(tài)考核與物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理相結(jié)合，由市物業(yè)主管部門(mén)會(huì)同相關(guān)鎮(zhèn)區(qū)，形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度紅黑榜，納入黑榜和不良信用記錄的企業(yè)，給予約談負(fù)責(zé)人、實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管、限制承接新項(xiàng)目，直至清出物業(yè)市場(chǎng)等懲戒措施。

二、加強(qiáng)基礎(chǔ)建設(shè)，穩(wěn)步推動(dòng)“三個(gè)全覆蓋”

（一）穩(wěn)步推動(dòng)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，商品住宅小區(qū)全面推行市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)。市物業(yè)主管部門(mén)每半年組織鎮(zhèn)區(qū)和社區(qū)對(duì)物業(yè)服務(wù)覆蓋情況開(kāi)展全面排查，對(duì)沒(méi)有物業(yè)服務(wù)的居住小區(qū)，積極推動(dòng)業(yè)主選聘市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)。尚未實(shí)施市場(chǎng)化服務(wù)的老舊小區(qū)，所在鎮(zhèn)區(qū)要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式抓好社區(qū)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，并制定市場(chǎng)化推進(jìn)工作計(jì)劃，2021年市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)到70%以上，2022年達(dá)到80%以上，2023年達(dá)到90%以上。

（二）穩(wěn)步推動(dòng)業(yè)委會(huì)全覆蓋。各鎮(zhèn)區(qū)要制定工作計(jì)劃，組織指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)委會(huì)建設(shè)工作，引導(dǎo)社區(qū)“兩委”成員和熱心社區(qū)建設(shè)的黨員群眾代表，按法定程序加入業(yè)委會(huì)，2021年年底前實(shí)現(xiàn)業(yè)委會(huì)全覆蓋。不具備條件成立業(yè)委會(huì)的，要通過(guò)成立物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)委會(huì)職責(zé)。社區(qū)居委會(huì)要監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)依法履行職責(zé)，理順物業(yè)服務(wù)關(guān)系，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容和價(jià)格。業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)等公章由社區(qū)居委會(huì)統(tǒng)一代管。

（三）穩(wěn)步推動(dòng)業(yè)委會(huì)黨組織全覆蓋。各鎮(zhèn)區(qū)黨組織要加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)及業(yè)主的政治引領(lǐng)，將黨組織設(shè)立情況納入業(yè)委會(huì)備案要求。在業(yè)委會(huì)成立和換屆時(shí)，通過(guò)鎮(zhèn)區(qū)、社區(qū)黨組織推薦業(yè)委會(huì)委員候選人等方式，引導(dǎo)黨員業(yè)主參選業(yè)委會(huì)委員，確保新成立或換屆的業(yè)委會(huì)黨員比例不低于60%，現(xiàn)有的業(yè)委會(huì)在改選、補(bǔ)選時(shí)逐步提高黨員比例，力爭(zhēng)2021年業(yè)委會(huì)黨組織覆蓋率達(dá)到75%以上，2022年達(dá)到85%以上，2023年做到應(yīng)建盡建。

三、堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，重點(diǎn)解決民生突出問(wèn)題

（一）規(guī)范開(kāi)發(fā)建設(shè)單位行為。規(guī)范停車(chē)位租售管理。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化商品房預(yù)售方案，制定車(chē)位（庫(kù)）租售方案，并向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)備案。取得商品房預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)明顯位置公示車(chē)位（庫(kù)）銷(xiāo)售、出租等信息，不得只售不租。完善銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)信息公示。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約在銷(xiāo)售場(chǎng)所醒目位置予以公示。銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將包括物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格、物業(yè)管理區(qū)域范圍、物業(yè)服務(wù)用房面積和位置、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、生活垃圾收集站點(diǎn)和公廁等信息的“物業(yè)管理區(qū)域基本信息”向買(mǎi)受人明示。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

（二）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理?？茖W(xué)調(diào)整物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)。市物業(yè)主管部門(mén)牽頭制定和完善物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，推廣“菜單式”服務(wù)。市發(fā)改部門(mén)牽頭完善政府指導(dǎo)價(jià)動(dòng)態(tài)評(píng)估調(diào)整機(jī)制，自2021年開(kāi)始，每三年對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估調(diào)整，更新公布普通住宅前期物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格。規(guī)范物業(yè)費(fèi)調(diào)整程序。因服務(wù)成本變化需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督下，公示真實(shí)完整的物業(yè)服務(wù)成本和調(diào)費(fèi)流程，由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

（三）嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)管理。建立物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才庫(kù)。由市物業(yè)主管部門(mén)牽頭，通過(guò)專(zhuān)業(yè)考評(píng)，遴選一批具有較高理論水平和實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才，組建物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才信息庫(kù)，為物業(yè)選聘、承接查驗(yàn)、服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)等提供專(zhuān)業(yè)支撐，推動(dòng)物業(yè)行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方式。新建商品住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)（居住面積低于2萬(wàn)平方米或投標(biāo)人低于3人的除外）。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受鎮(zhèn)區(qū)和社區(qū)的監(jiān)督，選聘納入市信用信息管理平臺(tái)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)主管部門(mén)備案。規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)機(jī)制。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織有關(guān)部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)同步完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)。探索物業(yè)管理行業(yè)專(zhuān)家介入前期物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)機(jī)制，具體辦法措施由市物業(yè)主管部門(mén)制定。

（四）強(qiáng)化住宅小區(qū)文明建設(shè)。推動(dòng)城市管理服務(wù)向居住社區(qū)延伸。對(duì)歷史已形成的違建，由相關(guān)鎮(zhèn)區(qū)組織摸底、造冊(cè)登記，會(huì)同綜合執(zhí)法、自然資源和住建等部門(mén)，結(jié)合歷史因素、實(shí)際情形以及社會(huì)治理矛盾點(diǎn)進(jìn)行分類(lèi)研判，綜合施策，分類(lèi)治理。業(yè)主或者物業(yè)使用人在私人花園、平臺(tái)等專(zhuān)有部位從事建設(shè)或者裝飾活動(dòng)，不占用公共消防通道、不違反業(yè)主管理規(guī)約、不影響市容市貌、不妨礙相鄰權(quán)利、不超過(guò)房屋承載能力的，不認(rèn)定為違法建設(shè)。認(rèn)定為歷史違建的，實(shí)行銷(xiāo)號(hào)管理，對(duì)社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)服務(wù)、管理等方式主動(dòng)解決問(wèn)題的，給予考核加分。本實(shí)施意見(jiàn)出臺(tái)后，住宅小區(qū)新增違建未及時(shí)勸阻上報(bào)的，對(duì)社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予考核扣分。規(guī)范業(yè)主依法依規(guī)開(kāi)展自治自律活動(dòng)。市物業(yè)主管部門(mén)要會(huì)同相關(guān)鎮(zhèn)區(qū)，根據(jù)居民特點(diǎn)和區(qū)域條件，制定完善《業(yè)主自治物業(yè)服務(wù)合同》《業(yè)主管理規(guī)約》《業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)議事規(guī)則》等推薦文本，規(guī)范業(yè)主行為，促進(jìn)業(yè)主模范履行義務(wù)。抓好個(gè)人信用管理。社區(qū)居委會(huì)要建立社區(qū)信用管理和議事會(huì)機(jī)制，用好用活“海貝分”等信用考核，將業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)、亂堆亂放、毀綠種菜、違法違規(guī)建設(shè)、亂停車(chē)及樓道電動(dòng)車(chē)充電等不良行為納入城市社區(qū)居民信用管理。

（五）完善物業(yè)管理資金保障。規(guī)范前期物業(yè)啟動(dòng)性資金。鼓勵(lì)建設(shè)單位為其開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)物業(yè)管理提供部分經(jīng)營(yíng)用房或者給予資金支持，取消前期物業(yè)啟動(dòng)性資金監(jiān)管，本意見(jiàn)出臺(tái)前建設(shè)單位已繳存的前期物業(yè)啟動(dòng)性資金納入住宅專(zhuān)項(xiàng)統(tǒng)籌維修資金專(zhuān)戶(hù)管理。設(shè)立物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)提升資金。市政府每年拿出500萬(wàn)元專(zhuān)項(xiàng)資金用于物業(yè)管理精致提升，主要包括獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)、優(yōu)秀業(yè)委會(huì)、優(yōu)秀社區(qū)和優(yōu)秀業(yè)主，補(bǔ)貼低于二星級(jí)物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)基準(zhǔn)價(jià)格的住宅小區(qū)，強(qiáng)化住宅小區(qū)文明城市創(chuàng)建、紅色物業(yè)建設(shè)、智慧物業(yè)建設(shè)等。

（六）引導(dǎo)物業(yè)行業(yè)向更高水平提升。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)“多元化”發(fā)展。引導(dǎo)發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)貼近業(yè)主的優(yōu)勢(shì)，拓展服務(wù)內(nèi)容和范圍，開(kāi)展家政、中介、房屋托管等有償延伸服務(wù)，探索“物業(yè)+”經(jīng)營(yíng)新模式，參與社區(qū)養(yǎng)老、停車(chē)場(chǎng)建設(shè)和智慧小區(qū)服務(wù)平臺(tái)建設(shè)。強(qiáng)化黨建引領(lǐng)，引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立正確的服務(wù)消費(fèi)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)“社區(qū)有幫手、企業(yè)創(chuàng)效益、業(yè)主心滿(mǎn)意”的良性局面。推動(dòng)住宅小區(qū)智慧物業(yè)建設(shè)。充分利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，每年從專(zhuān)項(xiàng)提升資金中列支費(fèi)用，加快市智慧物業(yè)平臺(tái)建設(shè)，拓展服務(wù)功能，以科技手段支撐“圍繞人的需求轉(zhuǎn)”的全新物業(yè)發(fā)展理念與探索，推動(dòng)盤(pán)活閑置房產(chǎn)資源，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展家政服務(wù)、房屋租賃等新型物業(yè)服務(wù)提供精準(zhǔn)反饋，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)、社會(huì)多方共贏。