導(dǎo)語：住宅小區(qū)物業(yè)管理精致提升工作意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為規(guī)范全市住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，貫徹落實“要向精致城市方向發(fā)展”的重要指示精神，全面推動“黨建引領(lǐng)·紅色物業(yè)”建設(shè)，切實把物業(yè)管理作為我市精致城市建設(shè)和基層社區(qū)治理的重要抓手，根據(jù)《省物業(yè)管理條例》《市物業(yè)管理辦法》《住建部等部門關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》《市委市政府關(guān)于深化黨建引領(lǐng)“紅色物業(yè)”提升社區(qū)治理水平的實施意見》《市住建局市場監(jiān)督局進一步規(guī)范和加強海景房開發(fā)和銷售管理試點方案》等文件要求，結(jié)合我市實際，制定本意見。

一、強化頂層設(shè)計，理順物業(yè)管理體制機制

（一）強化物業(yè)管理機制建設(shè)。依托市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組、市紅色物業(yè)黨建聯(lián)盟，加強黨對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入社區(qū)管理和社會治理體系，強化完善市、鎮(zhèn)、社區(qū)三級聯(lián)動管理體制，夯實社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)“四位一體”基層治理機制。市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、市紅色物業(yè)黨建聯(lián)盟辦公室設(shè)在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，負責(zé)全市物業(yè)管理工作的監(jiān)督、調(diào)度、考核，負責(zé)組織召集相關(guān)部門召開市物業(yè)管理聯(lián)席會議，著力研究解決鎮(zhèn)區(qū)提報的重大疑難問題。

（二）完善屬地物業(yè)管理機構(gòu)。各鎮(zhèn)區(qū)要成立物業(yè)管理辦公室，具體負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、調(diào)度、考核，制定工作計劃和考核辦法，落實物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，解決物業(yè)管理相關(guān)問題，接受市物業(yè)主管部門的監(jiān)督考核。各社區(qū)居委會要把業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入網(wǎng)格黨建范疇，安排專人具體負責(zé)監(jiān)督管理日常物業(yè)服務(wù)活動。日常物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛要化解在基層；涉及執(zhí)法類、復(fù)合類的矛盾糾紛要按照“721”工作法，堅持服務(wù)優(yōu)先、處置與疏導(dǎo)相結(jié)合原則，構(gòu)建“服務(wù)、管理、執(zhí)法”新模式，70%以上通過社區(qū)懇談?wù){(diào)解會解決，20%以上通過鎮(zhèn)區(qū)召開聯(lián)席會議解決。

（三）加強物業(yè)管理工作考核。建立三級聯(lián)動管理考評機制，層層落實考核辦法和措施，形成市物業(yè)主管部門抓鎮(zhèn)區(qū)物管工作考核，鎮(zhèn)區(qū)抓社區(qū)物管工作考核，社區(qū)抓業(yè)委會（物業(yè)管理委員會）和物業(yè)企業(yè)考核的聯(lián)動考評機制。建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量動態(tài)評價機制，各鎮(zhèn)區(qū)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常服務(wù)質(zhì)量進行考核，考核分值占70%，市物業(yè)主管部門對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行行業(yè)考核，考核分值占30%。動態(tài)考核與物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理相結(jié)合，由市物業(yè)主管部門會同相關(guān)鎮(zhèn)區(qū)，形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度紅黑榜，納入黑榜和不良信用記錄的企業(yè)，給予約談負責(zé)人、實施重點監(jiān)管、限制承接新項目，直至清出物業(yè)市場等懲戒措施。

二、加強基礎(chǔ)建設(shè)，穩(wěn)步推動“三個全覆蓋”

（一）穩(wěn)步推動物業(yè)服務(wù)全覆蓋。堅持市場化方向，商品住宅小區(qū)全面推行市場化物業(yè)服務(wù)。市物業(yè)主管部門每半年組織鎮(zhèn)區(qū)和社區(qū)對物業(yè)服務(wù)覆蓋情況開展全面排查，對沒有物業(yè)服務(wù)的居住小區(qū)，積極推動業(yè)主選聘市場化物業(yè)服務(wù)企業(yè)。尚未實施市場化服務(wù)的老舊小區(qū)，所在鎮(zhèn)區(qū)要通過購買服務(wù)的方式抓好社區(qū)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，并制定市場化推進工作計劃，2021年市場化物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到70%以上，2022年達到80%以上，2023年達到90%以上。

（二）穩(wěn)步推動業(yè)委會全覆蓋。各鎮(zhèn)區(qū)要制定工作計劃，組織指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)委會建設(shè)工作，引導(dǎo)社區(qū)“兩委”成員和熱心社區(qū)建設(shè)的黨員群眾代表，按法定程序加入業(yè)委會，2021年年底前實現(xiàn)業(yè)委會全覆蓋。不具備條件成立業(yè)委會的，要通過成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)委會職責(zé)。社區(qū)居委會要監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)委會依法履行職責(zé)，理順物業(yè)服務(wù)關(guān)系，明確服務(wù)標(biāo)準、內(nèi)容和價格。業(yè)主大會和業(yè)委會等公章由社區(qū)居委會統(tǒng)一代管。

（三）穩(wěn)步推動業(yè)委會黨組織全覆蓋。各鎮(zhèn)區(qū)黨組織要加強對業(yè)委會及業(yè)主的政治引領(lǐng)，將黨組織設(shè)立情況納入業(yè)委會備案要求。在業(yè)委會成立和換屆時，通過鎮(zhèn)區(qū)、社區(qū)黨組織推薦業(yè)委會委員候選人等方式，引導(dǎo)黨員業(yè)主參選業(yè)委會委員，確保新成立或換屆的業(yè)委會黨員比例不低于60%，現(xiàn)有的業(yè)委會在改選、補選時逐步提高黨員比例，力爭2021年業(yè)委會黨組織覆蓋率達到75%以上，2022年達到85%以上，2023年做到應(yīng)建盡建。

三、堅持問題導(dǎo)向，重點解決民生突出問題

（一）規(guī)范開發(fā)建設(shè)單位行為。規(guī)范停車位租售管理。開發(fā)建設(shè)單位在申請商品房預(yù)售許可時，應(yīng)當(dāng)進一步細化商品房預(yù)售方案，制定車位（庫）租售方案，并向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主管部門備案。取得商品房預(yù)售許可證之后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場明顯位置公示車位（庫）銷售、出租等信息，不得只售不租。完善銷售現(xiàn)場物業(yè)信息公示。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約在銷售場所醒目位置予以公示。銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)將包括物業(yè)服務(wù)標(biāo)準和價格、物業(yè)管理區(qū)域范圍、物業(yè)服務(wù)用房面積和位置、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、生活垃圾收集站點和公廁等信息的“物業(yè)管理區(qū)域基本信息”向買受人明示。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為商品房買賣合同的附件。

（二）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費管理?？茖W(xué)調(diào)整物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價。市物業(yè)主管部門牽頭制定和完善物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準，推廣“菜單式”服務(wù)。市發(fā)改部門牽頭完善政府指導(dǎo)價動態(tài)評估調(diào)整機制，自2021年開始，每三年對物業(yè)服務(wù)價格標(biāo)準進行評估調(diào)整，更新公布普通住宅前期物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價格。規(guī)范物業(yè)費調(diào)整程序。因服務(wù)成本變化需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)委會的監(jiān)督下，公示真實完整的物業(yè)服務(wù)成本和調(diào)費流程，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

（三）嚴格物業(yè)服務(wù)市場管理。建立物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才庫。由市物業(yè)主管部門牽頭，通過專業(yè)考評，遴選一批具有較高理論水平和實踐工作經(jīng)驗的物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才，組建物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才信息庫，為物業(yè)選聘、承接查驗、服務(wù)質(zhì)量評價等提供專業(yè)支撐，推動物業(yè)行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方式。新建商品住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)（居住面積低于2萬平方米或投標(biāo)人低于3人的除外）。鼓勵業(yè)主大會和業(yè)委會通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會和業(yè)委會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受鎮(zhèn)區(qū)和社區(qū)的監(jiān)督，選聘納入市信用信息管理平臺的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)主管部門備案。規(guī)范物業(yè)項目承接查驗機制。開發(fā)建設(shè)單位組織有關(guān)部門和專業(yè)經(jīng)營單位對住宅小區(qū)進行綜合驗收時，應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)同步完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗。探索物業(yè)管理行業(yè)專家介入前期物業(yè)項目承接查驗機制，具體辦法措施由市物業(yè)主管部門制定。

（四）強化住宅小區(qū)文明建設(shè)。推動城市管理服務(wù)向居住社區(qū)延伸。對歷史已形成的違建，由相關(guān)鎮(zhèn)區(qū)組織摸底、造冊登記，會同綜合執(zhí)法、自然資源和住建等部門，結(jié)合歷史因素、實際情形以及社會治理矛盾點進行分類研判，綜合施策，分類治理。業(yè)主或者物業(yè)使用人在私人花園、平臺等專有部位從事建設(shè)或者裝飾活動，不占用公共消防通道、不違反業(yè)主管理規(guī)約、不影響市容市貌、不妨礙相鄰權(quán)利、不超過房屋承載能力的，不認定為違法建設(shè)。認定為歷史違建的，實行銷號管理，對社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過服務(wù)、管理等方式主動解決問題的，給予考核加分。本實施意見出臺后，住宅小區(qū)新增違建未及時勸阻上報的，對社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予考核扣分。規(guī)范業(yè)主依法依規(guī)開展自治自律活動。市物業(yè)主管部門要會同相關(guān)鎮(zhèn)區(qū)，根據(jù)居民特點和區(qū)域條件，制定完善《業(yè)主自治物業(yè)服務(wù)合同》《業(yè)主管理規(guī)約》《業(yè)主大會和業(yè)委會議事規(guī)則》等推薦文本，規(guī)范業(yè)主行為，促進業(yè)主模范履行義務(wù)。抓好個人信用管理。社區(qū)居委會要建立社區(qū)信用管理和議事會機制，用好用活“海貝分”等信用考核，將業(yè)主拒交物業(yè)費和水電費、亂堆亂放、毀綠種菜、違法違規(guī)建設(shè)、亂停車及樓道電動車充電等不良行為納入城市社區(qū)居民信用管理。

（五）完善物業(yè)管理資金保障。規(guī)范前期物業(yè)啟動性資金。鼓勵建設(shè)單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)物業(yè)管理提供部分經(jīng)營用房或者給予資金支持，取消前期物業(yè)啟動性資金監(jiān)管，本意見出臺前建設(shè)單位已繳存的前期物業(yè)啟動性資金納入住宅專項統(tǒng)籌維修資金專戶管理。設(shè)立物業(yè)管理專項提升資金。市政府每年拿出500萬元專項資金用于物業(yè)管理精致提升，主要包括獎勵優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)、優(yōu)秀業(yè)委會、優(yōu)秀社區(qū)和優(yōu)秀業(yè)主，補貼低于二星級物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)基準價格的住宅小區(qū)，強化住宅小區(qū)文明城市創(chuàng)建、紅色物業(yè)建設(shè)、智慧物業(yè)建設(shè)等。

（六）引導(dǎo)物業(yè)行業(yè)向更高水平提升。鼓勵物業(yè)服務(wù)“多元化”發(fā)展。引導(dǎo)發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)貼近業(yè)主的優(yōu)勢，拓展服務(wù)內(nèi)容和范圍，開展家政、中介、房屋托管等有償延伸服務(wù)，探索“物業(yè)+”經(jīng)營新模式，參與社區(qū)養(yǎng)老、停車場建設(shè)和智慧小區(qū)服務(wù)平臺建設(shè)。強化黨建引領(lǐng)，引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的服務(wù)消費意識，實現(xiàn)“社區(qū)有幫手、企業(yè)創(chuàng)效益、業(yè)主心滿意”的良性局面。推動住宅小區(qū)智慧物業(yè)建設(shè)。充分利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，每年從專項提升資金中列支費用，加快市智慧物業(yè)平臺建設(shè)，拓展服務(wù)功能，以科技手段支撐“圍繞人的需求轉(zhuǎn)”的全新物業(yè)發(fā)展理念與探索，推動盤活閑置房產(chǎn)資源，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展家政服務(wù)、房屋租賃等新型物業(yè)服務(wù)提供精準反饋，實現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)、社會多方共贏。