縣自2000年列入國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)縣以來(lái)，在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支持和廣大人民群眾的積極參與下，各項(xiàng)工作任務(wù)圓滿完成，取得了很好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，受到了群眾的普遍好評(píng)?，F(xiàn)就幾年來(lái)工作情況作一個(gè)簡(jiǎn)單匯報(bào)。

一、資金到位情況

八年來(lái)，縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)總投入資金6051萬(wàn)元，其中：中央財(cái)政2334萬(wàn)元，省級(jí)配套資金1212.26萬(wàn)元，市級(jí)配套347.38萬(wàn)元，縣級(jí)配套107.36萬(wàn)元，自籌1353萬(wàn)元，銀行貸款697萬(wàn)元。中央、省、市、縣項(xiàng)目資金都足額到位。

二、項(xiàng)目完成情況

八年來(lái)，共完成土地治理項(xiàng)目投資3672萬(wàn)元，多種經(jīng)營(yíng)2399萬(wàn)元，改造中低產(chǎn)田6.4萬(wàn)畝，其中節(jié)水示范項(xiàng)目面積1.4萬(wàn)畝，維修加固水庫(kù)8座，改造新建攔河壩16座，開挖引水隧洞830米，改造引水渡槽、鋪設(shè)引水管道1.6公里，渠道防滲136條，共疏浚襯砌渠道217公里，山塘加固13口，機(jī)耕道整修6公里。配套橋涵閘1275座，培訓(xùn)農(nóng)民技術(shù)員1.1萬(wàn)人次。其中2007年度土地治理項(xiàng)目赤東項(xiàng)目區(qū)共完成中低產(chǎn)田改造0.9萬(wàn)畝，新建維修加固配套水利項(xiàng)目22個(gè)，其中攔河壩1座，塘壩3座，渠系疏浚33.3公里，襯砌渠道26公里，舉辦農(nóng)民技術(shù)員培訓(xùn)班4期，培訓(xùn)農(nóng)民技術(shù)員1000人次。建立蔬菜新品種引種及示范基地200畝。

三、項(xiàng)目實(shí)施后運(yùn)行及效益情況

一、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目

農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)是一項(xiàng)中央政府設(shè)立專項(xiàng)資金用于對(duì)農(nóng)業(yè)資源進(jìn)行的綜合開發(fā)利用項(xiàng)目。它的目的在于支持農(nóng)業(yè)發(fā)展、改善農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的條件、使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更加合理，并同時(shí)提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益等。農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目包括土地治理項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目也多種多樣，其中包括土地治理、基本農(nóng)田建設(shè)、優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品項(xiàng)目、養(yǎng)殖、土地改造、綜合治理、灌溉節(jié)水等土地治理項(xiàng)目；還包括農(nóng)產(chǎn)品加工等在內(nèi)的許多產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

1、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)的形勢(shì)

現(xiàn)在農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目的形勢(shì)一片大好，主要體現(xiàn)在：國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的餓政策好，實(shí)行“國(guó)家引導(dǎo)、配套投入、民辦公助、滾動(dòng)開發(fā)”的投入機(jī)制。農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)在這種好的形勢(shì)下，應(yīng)該抓住機(jī)遇，強(qiáng)化資金運(yùn)行管理體系，大大提高財(cái)會(huì)管理在新形勢(shì)下的作用，力爭(zhēng)通過(guò)強(qiáng)有力的會(huì)計(jì)管理工作，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的資金管理體系，使農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目健康、快速向前發(fā)展。

2、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)資金管理現(xiàn)狀

摘要：商品房?jī)r(jià)格持續(xù)居高不下，房地產(chǎn)投資不斷增大，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和管理起到非常重要的作用，是決定項(xiàng)目投資效益的重要因素，因此，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作的重視。本文將以目標(biāo)管理作為切入點(diǎn)，對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的措施進(jìn)行了探究，希望可以為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作提供一個(gè)參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；目標(biāo)管理；目標(biāo)成本；成本控制體系

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出成熟化發(fā)展?fàn)顟B(tài)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，在一定程度上促使房地產(chǎn)企業(yè)在開展項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中必須加強(qiáng)成本控制，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)整體競(jìng)爭(zhēng)力的提升。因此，為了能夠推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作呈現(xiàn)出科學(xué)化發(fā)展?fàn)顟B(tài)，可以嘗試引入目標(biāo)管理思想，增強(qiáng)成本控制工作的科學(xué)性，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有效地支持。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行系統(tǒng)的研究，其主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)和發(fā)展實(shí)踐中，將一定數(shù)量的商品房作為核心所支出的全部費(fèi)用，一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)成本涉及到土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本、管理成本以及財(cái)務(wù)成本幾個(gè)方面。按照成本屬性進(jìn)行劃分，財(cái)務(wù)成本、土地成本以及管理費(fèi)用等一般能夠在項(xiàng)目初期完成確定工作，在后期項(xiàng)目開發(fā)工作中也不會(huì)出現(xiàn)較大的變動(dòng)，能夠?qū)崿F(xiàn)有效控制。而工程成本、前期費(fèi)用成本以及營(yíng)銷成本等則會(huì)受到項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中多種因素的影響發(fā)生變化，往往會(huì)出現(xiàn)前后較大差異的情況，只有采取有效的措施才能提高可控性。所以在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)工程成本、前期費(fèi)用成本以及營(yíng)銷成本的控制，爭(zhēng)取為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供良好的支持。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本控制工作涉及到開發(fā)的全過(guò)程各個(gè)環(huán)節(jié)。因此為了促進(jìn)成本控制工作的開展，就要對(duì)影響成本控制的因素進(jìn)行系統(tǒng)的分析，并引入科學(xué)的控制方法。在本次研究工作中，嘗試通過(guò)建立基于目標(biāo)管理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理體系加強(qiáng)成本控制，具體要采取以下措施和方法：

1建立目標(biāo)成本管理體系

在對(duì)實(shí)踐研究結(jié)果進(jìn)行整合分析的基礎(chǔ)上，可以發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中是否能夠?qū)嵤┓e極有效的目標(biāo)成本管理可以反映企業(yè)的管理水平，企業(yè)在綜合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐中構(gòu)建目標(biāo)成本管控管理體系，實(shí)際上就是結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)情況確定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本作為核心對(duì)成本結(jié)構(gòu)樹進(jìn)行科學(xué)的分解，最終借助預(yù)算計(jì)劃的支持將目標(biāo)成本管理在各個(gè)部門執(zhí)行工作中落實(shí)，真正將目標(biāo)成本控制轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目開發(fā)方面的行動(dòng)計(jì)劃，并且在執(zhí)行過(guò)程中將結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并進(jìn)行有效改正。

2在分解目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上促進(jìn)崗位責(zé)

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制質(zhì)量直接影響工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全與造價(jià)，要做好項(xiàng)目施工管理，從多方面入手強(qiáng)化成本管控，提升施工效益。本文探討了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控重點(diǎn)內(nèi)容與舉措，希望能為房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管控提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；管理

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理內(nèi)容

1.1工程質(zhì)量

質(zhì)量作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心，成本控制與管理要緊抓質(zhì)量核心問(wèn)題加強(qiáng)管理，減少返工與施工質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)，避免延誤工程進(jìn)度、浪費(fèi)施工資源、提高施工成本。施工中企業(yè)必須嚴(yán)格按照?qǐng)D紙要求進(jìn)行施工，并在施工期間進(jìn)行嚴(yán)格抽查與考核，一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題要及時(shí)整改并嚴(yán)厲究則，以提升質(zhì)量管控水平。要全面發(fā)揮施工監(jiān)理的工作職能，對(duì)施工質(zhì)量缺陷進(jìn)行返工處理貨停工整頓，圍繞質(zhì)量控制要求構(gòu)建相應(yīng)的責(zé)任體系，減少因材料不過(guò)關(guān)、施工技術(shù)不到位、人員素質(zhì)不過(guò)關(guān)等因素導(dǎo)致的質(zhì)量問(wèn)題。

1.2工程進(jìn)度

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目階段開發(fā)過(guò)程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。

1微創(chuàng)公司軟件開發(fā)成本管理的分析

微創(chuàng)公司的成本構(gòu)成主要是：工資及福利的支出、調(diào)研及維修費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)和市場(chǎng)營(yíng)銷所需的各項(xiàng)業(yè)務(wù)的費(fèi)用支出、房屋及軟件設(shè)備折舊、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、研究開發(fā)費(fèi)用。而其中也導(dǎo)致了微創(chuàng)公司的成本方面如下幾個(gè)特點(diǎn)：固定成本比重過(guò)大、區(qū)域成本差異化、技術(shù)變革帶來(lái)的成本管理困難。微創(chuàng)公司為了解決其自身的成本特點(diǎn)問(wèn)題以及為了適應(yīng)由于公司業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)而導(dǎo)致的一系列問(wèn)題，決定對(duì)公司的軟件開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本管理，而主要的管理由以下幾個(gè)方面構(gòu)成：實(shí)現(xiàn)軟件開發(fā)項(xiàng)目的條件、確定成本估算對(duì)象、設(shè)置管理的組織機(jī)構(gòu)、軟件開發(fā)實(shí)施階段成本跟蹤和控制。（1）項(xiàng)目資源的安排：通過(guò)使用公司內(nèi)部的公用軟件，可以在不增加成本的情況下實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目人員的交流和任務(wù)的分配，更好的對(duì)人力資源進(jìn)行合理的分配，將目標(biāo)合理的細(xì)分化，實(shí)現(xiàn)了成本的降低，生產(chǎn)率的上升，資源的再利用。（2）影響項(xiàng)目成本的進(jìn)度管理：基于以往的項(xiàng)目進(jìn)度管理的進(jìn)度估算法和類推估算法的一系列缺點(diǎn)，微創(chuàng)企業(yè)充分利用FP技術(shù)的軟件規(guī)模的度量技術(shù)來(lái)進(jìn)行數(shù)據(jù)的生成，使用定額估算法和PERT計(jì)算方法對(duì)項(xiàng)目的歷時(shí)進(jìn)行估算，達(dá)到了項(xiàng)目進(jìn)度管理的目的，使管理工作合理分配資源，發(fā)揮資源的最佳作用，提升了工作的效率，使項(xiàng)目能夠按時(shí)完成。（3）項(xiàng)目成本的估算研究：作為項(xiàng)目成本管理的核心內(nèi)容，微創(chuàng)公司對(duì)此做了細(xì)致的劃分，軟件成本估算主要包含以下幾個(gè)方面：建立目標(biāo)、計(jì)劃所需的數(shù)據(jù)與資源、準(zhǔn)確說(shuō)明軟件需求、詳細(xì)準(zhǔn)確的估算、估算方法的選擇、比較與更新、實(shí)際的應(yīng)用。（4）軟件項(xiàng)目成本控制：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)視和操縱以使項(xiàng)目能夠按照預(yù)期進(jìn)行，使項(xiàng)目經(jīng)理能夠更好的對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程進(jìn)行了解。這一階段，項(xiàng)目的制定需要嚴(yán)肅并合理。即使計(jì)劃有特殊情況也應(yīng)及時(shí)反映給有關(guān)部門，并且項(xiàng)目要從實(shí)際出發(fā)。而且項(xiàng)目在實(shí)施上還需靈活，來(lái)保證項(xiàng)目經(jīng)理發(fā)揮其主觀能動(dòng)性。在經(jīng)過(guò)了一系列的優(yōu)化之后，微創(chuàng)公司形成了完整的軟件開發(fā)的成本管理系統(tǒng)，能夠系統(tǒng)的分析軟件開發(fā)的成本問(wèn)題，降低了軟件開發(fā)的成本，并大幅提高了生產(chǎn)效率。

2微創(chuàng)公司軟件開發(fā)項(xiàng)目成本管理的應(yīng)用

2.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介

某企業(yè)為解決管理效率地下、數(shù)據(jù)易丟失、企業(yè)難以有效對(duì)人員進(jìn)行掌握和控制的問(wèn)題并實(shí)現(xiàn)企業(yè)網(wǎng)的安全可靠、項(xiàng)目組級(jí)間的協(xié)同設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)知識(shí)管理和積累等一系列成果委托微創(chuàng)公司進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目。

2.2微創(chuàng)公司項(xiàng)目軟件開發(fā)成本管理系統(tǒng)應(yīng)用

摘要：近年來(lái)，國(guó)家鼓勵(lì)科技創(chuàng)新，技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越受到重視。技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目是技術(shù)型企業(yè)的核心業(yè)務(wù)，因此，技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目成本核算的質(zhì)量與控制的有效性，將會(huì)對(duì)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生顯著的影響。本文首先指出技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目成本核算與控制的重要性，然后分析了技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目成本核算與控制中存在的問(wèn)題，并將技術(shù)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程劃分為成立、實(shí)施、結(jié)案三個(gè)階段，針對(duì)每個(gè)階段提出對(duì)策建議，以期為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升帶來(lái)幫助。

關(guān)鍵詞：技術(shù)開發(fā)；成本核算；控制

加強(qiáng)技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目成本核算與控制是技術(shù)型企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，技術(shù)型企業(yè)要想不斷增強(qiáng)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力與影響力，就必須要加強(qiáng)技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目成本核算與控制，提升企業(yè)技術(shù)項(xiàng)目的質(zhì)量和水平，推動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)中，技術(shù)項(xiàng)目較為復(fù)雜多樣，具有較強(qiáng)的不確定性，使成本核算與控制難度增加。因此，對(duì)技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目成本核算方法及管控路徑進(jìn)行有效探究與摸索，具有非常重要的實(shí)際意義。

一、技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目成本核算與控制的重要性

技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目成本核算與控制，對(duì)技術(shù)型企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的作用。首先，技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目成本核算與控制是技術(shù)型企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展的需要。加強(qiáng)成本核算與控制，使技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目成本信息更加及時(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué)，使決策者對(duì)生產(chǎn)的安排、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策，反應(yīng)更加迅速，方向更加準(zhǔn)確，能夠及時(shí)采取有效的控制措施，從而節(jié)約開發(fā)成本，促進(jìn)企業(yè)盈利能力的提升。其次，技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目成本核算與控制是技術(shù)型企業(yè)內(nèi)部管理的需要。技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目的成本核算與控制一般周期較長(zhǎng)，貫穿于項(xiàng)目成立到項(xiàng)目驗(yàn)收整個(gè)過(guò)程中，涉及合同、采購(gòu)、付款、驗(yàn)收等多個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，需要業(yè)務(wù)部、技術(shù)部、采購(gòu)部、財(cái)務(wù)部等多個(gè)部門的通力合作，加強(qiáng)成本核算與控制實(shí)質(zhì)上即是對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理流程的優(yōu)化與管控，對(duì)內(nèi)部資源的整合與配置，從而有助于促進(jìn)公司內(nèi)部管理水平的提升。

二、技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目成本核算與控制中存在的主要問(wèn)題

摘要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)由成長(zhǎng)期逐漸轉(zhuǎn)為成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化，不會(huì)有獨(dú)裁壟斷的現(xiàn)象出現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)作為商業(yè)投資，追求利潤(rùn)的最大化是無(wú)可厚非的，但如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)合適的點(diǎn)，達(dá)到買賣雙贏的局面，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意義。文章著重對(duì)影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的各種問(wèn)題以及項(xiàng)目成本控制措施進(jìn)行了詳細(xì)的探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；成本分析

成本控制是企業(yè)管理的重中之重，它在整個(gè)項(xiàng)目工程的運(yùn)作中都起到至關(guān)重要的作用。在項(xiàng)目開發(fā)以及施工過(guò)程中制訂良好的目標(biāo)成本控制計(jì)劃、在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中嚴(yán)格按照規(guī)定目標(biāo)實(shí)施成本控制并且將項(xiàng)目的全過(guò)程控制作為重點(diǎn)，研究構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的各個(gè)因素，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)施工流程，以項(xiàng)目的決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、投標(biāo)、訂立合同工程施工等各個(gè)階段的具體情況為依據(jù)，制定出嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目開發(fā)控制成本的方法和措施，尤其是在控制項(xiàng)目工程成本方面，建立以房地產(chǎn)企業(yè)為核心的成本控制模型，并且將供應(yīng)鏈管理理論貫徹其始終。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的因素及影響

房地產(chǎn)開發(fā)單位在商品開發(fā)、生產(chǎn)以及經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中所需支出的費(fèi)用總和，我們統(tǒng)稱為房地產(chǎn)開發(fā)所需的成本。它包括了許多方面，例如：土地征用、拆遷費(fèi)用補(bǔ)償、工程的前期費(fèi)用、工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、項(xiàng)目配套設(shè)施費(fèi)用、項(xiàng)目管理費(fèi)用以及正常的財(cái)務(wù)支出。我們對(duì)項(xiàng)目成本的風(fēng)險(xiǎn)分析為項(xiàng)目工程中的成本控制工作提供了有力的指導(dǎo)，同時(shí)，它又是企業(yè)論證項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了微利時(shí)代，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)能夠在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中立足的核心因素就是對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的成本控制。成本控制對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略意義已經(jīng)比企業(yè)本身規(guī)模的擴(kuò)張更加重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從房地產(chǎn)商品的特殊性以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的管理模式和管理實(shí)施措施入手。著重分析構(gòu)成項(xiàng)目成本的關(guān)鍵性因素以及其控制開發(fā)項(xiàng)目成本的思路，并且從對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理，組織管結(jié)構(gòu)管理和技術(shù)創(chuàng)新等方面分析成本管理的方法，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制主要集中在管理制度上，具體理論和典型的案例目前尚不多見(jiàn)，從管理層面上去規(guī)范管理項(xiàng)目的可行性管理需要，將風(fēng)險(xiǎn)分析、財(cái)務(wù)成本控制、工程管理的科學(xué)方法等綜合在一起用于企業(yè)的成本管理之中，并運(yùn)用到房地產(chǎn)成本控制的現(xiàn)實(shí)管理中去。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制措施

［摘要］在最近的幾年里，房地產(chǎn)的發(fā)展越來(lái)越迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越大。但是由于整個(gè)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大、所以房地產(chǎn)開發(fā)公司需要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，要從根本上提升自身公司的項(xiàng)目管理水平。在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，需要不斷的提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)質(zhì)量，只有保證項(xiàng)目的開發(fā)質(zhì)量才能夠穩(wěn)步立足于篇整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)之中，以最好的項(xiàng)目質(zhì)量吸引更多的機(jī)遇。所以在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，項(xiàng)目管理人員要嚴(yán)格控制項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)上的質(zhì)量問(wèn)題，優(yōu)化項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中的質(zhì)量管理，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；管理問(wèn)題；措施

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不足。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以客戶為中心，著眼于客戶的需求以及市場(chǎng)上的需要，及時(shí)對(duì)客戶的需要和能力以及整個(gè)市場(chǎng)的趨勢(shì)進(jìn)行及時(shí)的分析，及時(shí)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)上的動(dòng)態(tài)進(jìn)行適度的監(jiān)控。過(guò)度的注重市場(chǎng)信息的分析一定程度上會(huì)影響合理的管理決策。所以在進(jìn)行項(xiàng)目管理的過(guò)程中，要根據(jù)決策時(shí)能夠的到的支持以及項(xiàng)目執(zhí)行時(shí)的得到的各種信息和方案進(jìn)行分析和參考，及時(shí)確定行之有效的決策。在決策是要充分考慮到?jīng)Q策的完整性、合理性以及時(shí)效性。避免決策過(guò)于匆忙或者過(guò)于遲緩，從而影響到整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施，影響到工程的施工質(zhì)量以及施工進(jìn)度。1.2成本控制不理想。在房地產(chǎn)質(zhì)量施工的過(guò)程中，成本管理問(wèn)題一直是房地產(chǎn)企業(yè)重要管理內(nèi)容之一?？梢哉f(shuō)，成本管理以及質(zhì)量管理問(wèn)題一直是存在于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的兩個(gè)重要的管理內(nèi)容。在近幾年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)重點(diǎn)主要傾向于項(xiàng)目的功能以及項(xiàng)目質(zhì)量，并沒(méi)有考慮到對(duì)成本進(jìn)行深層次的控制管理。所以導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，出現(xiàn)了很多增加是工程成本降低施工效率的問(wèn)題出現(xiàn)。1.3工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證。項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題一直是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)所關(guān)注的核心問(wèn)題，整個(gè)項(xiàng)目能夠完美驗(yàn)收的重要標(biāo)準(zhǔn)就是質(zhì)量。所以房地產(chǎn)公司的相關(guān)管理人員一定要能夠具備把握全局、統(tǒng)籌兼顧的能力，對(duì)施工的各個(gè)單位進(jìn)行有效的調(diào)配，保證整個(gè)項(xiàng)目能夠得到最好的施工，保障整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量。在我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程收尾不佳的問(wèn)題，在前期工作的準(zhǔn)備工作和中期的施工工作順利進(jìn)行的背景下，后期的結(jié)尾工作往往不夠順利，拖延了整個(gè)工程的進(jìn)程。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的關(guān)鍵問(wèn)題分析

2.1人員管理問(wèn)題分析。在管理工作過(guò)程中，要充分發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，讓管理人員能夠在項(xiàng)目管理過(guò)程中發(fā)揮最大的作用。房地產(chǎn)施工管理人員以及施工人員是項(xiàng)目工程的不可或缺的重要因素，對(duì)整個(gè)工程的質(zhì)量起著重要的影響作用。因此，要把房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理人員和施工人員的專業(yè)素質(zhì)作為項(xiàng)目人員選擇的首要條件。并保證能夠健全管理人員的相關(guān)制度。從管理上以及施工上保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的高效進(jìn)程。并且要不斷的加強(qiáng)對(duì)工作人員的相關(guān)培訓(xùn)，保證施工人員能夠保持行業(yè)領(lǐng)先的施工水平和施工技藝，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的高質(zhì)量和高功效的順利進(jìn)行。2.2質(zhì)量管理問(wèn)題分析。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，要做好最重要的質(zhì)量管理工作，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠以高質(zhì)量的質(zhì)量促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的進(jìn)程。第一，要提前確定整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保證在施工時(shí)能夠按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)能夠貫徹于整個(gè)施工進(jìn)程之中，并且對(duì)整個(gè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示，保證參與建設(shè)的相關(guān)人員能夠根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效施工，保證施工工作。第二，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，要做好施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研工作，嚴(yán)格保障設(shè)計(jì)圖紙能夠符合施工環(huán)境，避免圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問(wèn)題導(dǎo)致施工時(shí)出現(xiàn)差錯(cuò)，從而拖延了整個(gè)施工的進(jìn)程。第三，要對(duì)施工材料的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，對(duì)建筑材料從采購(gòu)、驗(yàn)收、倉(cāng)儲(chǔ)等環(huán)節(jié)。健全建筑材料的相關(guān)制度。2.3安全管理問(wèn)題分析。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，要將安全問(wèn)題放在首要位置，房地產(chǎn)企業(yè)一定要建立健全安全管理制度，并且嚴(yán)格把關(guān)安全管理問(wèn)題能夠落實(shí)，建立安全監(jiān)督制度，保證安全管理制度的有效實(shí)施，并且加強(qiáng)工作人員的安全意識(shí)和安全知識(shí)的相關(guān)培訓(xùn)。并且保證安全責(zé)任能夠落實(shí)到個(gè)人呢，避免安全事故發(fā)生。

摘要：城市化進(jìn)程的加快以及經(jīng)濟(jì)體量的增加，使得房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)入了快速發(fā)展的新常態(tài)，為了確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，使其充分滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及社會(huì)生活的基本訴求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理體系的優(yōu)化完善。成本控制作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的重要組成，其在實(shí)踐階段中的應(yīng)用，減少了資源浪費(fèi)與成本支出，在增強(qiáng)管理效能，提升管理治理等方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用?；诖?，文章以成本控制作為研究對(duì)象，從多個(gè)維度出發(fā)，將成本控制納入到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程之中，期望借助這種方式，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的有序進(jìn)行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目管理；成本控制；途徑

房地產(chǎn)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及社會(huì)生活等方面發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用。從1998年開始，房改工作啟動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到發(fā)展的快車道，房改工作的深入進(jìn)行，推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨向。但是這一過(guò)程中，諸多問(wèn)題也浮現(xiàn)出來(lái)，例如房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不完善，房?jī)r(jià)控制難度過(guò)高等現(xiàn)象，這些問(wèn)題如果在一定時(shí)間內(nèi)得到有效處理，將會(huì)大大制約房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，壓縮行業(yè)自身的發(fā)展空間，同時(shí)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與繁榮帶來(lái)極大的消極作用。在此基礎(chǔ)上，為了更好地梳理房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，使其服務(wù)于居民生活與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀訴求，我國(guó)從2016年開始，出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)管控政策，這些政策實(shí)現(xiàn)對(duì)了房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境呈現(xiàn)出新的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)空間受到壓縮。為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)就需要進(jìn)行必要的成本控制，構(gòu)建起一個(gè)完善的成本控制機(jī)制，通過(guò)這種方式，著力增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力與經(jīng)濟(jì)效益。借助于成本控制的模式，為企業(yè)自身營(yíng)造良好的盈利空間。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制構(gòu)成分析

全過(guò)程成本控制貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策、準(zhǔn)備、施工、銷售四個(gè)階段之中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本的有效控制需要對(duì)其基本構(gòu)成進(jìn)行厘清，明確各個(gè)階段成本構(gòu)成的特點(diǎn)，廓清全過(guò)程成本控制的基本訴求，為后續(xù)成本控制工作的穩(wěn)步進(jìn)行創(chuàng)設(shè)了條件。1.1決策階段成本控制?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段成本控制的組成較少，主要集中于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)置的合理性、盈利能力等問(wèn)題進(jìn)行客觀分析，并對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的地址以及融資方式進(jìn)行必要的評(píng)估。具體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在決策階段，為了保證成本控制的科學(xué)性，需要進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)系統(tǒng)的構(gòu)建，例如對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用地總面積、建筑物分布密度、居住容積、植被覆蓋率、停車位梳理、公共設(shè)施等基本因素進(jìn)行考量，結(jié)合建筑性價(jià)比、居住舒適度、配套設(shè)施完善度等，劃定全面科學(xué)的決策階段成本控制指標(biāo)，在成本控制指標(biāo)確定之后，為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，在決策階段還需要開展必要的市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)機(jī)制，在評(píng)價(jià)機(jī)制確定的過(guò)程中，需要根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)以及市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果等數(shù)據(jù)信息作為必要的參考，實(shí)現(xiàn)決策階段成本控制體系的動(dòng)態(tài)性與實(shí)時(shí)性，使其能夠最大程度地增強(qiáng)決策階段成本控制的有效性與完整性，為后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的穩(wěn)步進(jìn)行創(chuàng)設(shè)了便利條件。1.2施工準(zhǔn)備階段成本控制。房地產(chǎn)施工準(zhǔn)備階段成本控制，主要涉及到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目使用的各類資金，例如房地產(chǎn)土地出讓金以及與其有關(guān)的稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償款等相關(guān)費(fèi)用成本，費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜多樣，成本控制難度較高。同時(shí)，為了確保施工工作的穩(wěn)步進(jìn)行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織專業(yè)化勘察人員對(duì)施工區(qū)域進(jìn)行勘察，在勘察過(guò)程中進(jìn)行項(xiàng)目施工的可行性分析，在勘察工作開展過(guò)程中，由于產(chǎn)生了部分勘察費(fèi)用以及評(píng)估費(fèi)用，也需要進(jìn)行必要的成本控制工作。施工準(zhǔn)備階段成本控制工作在開展的過(guò)程中，除了進(jìn)行上述成本控制之外，對(duì)于施工項(xiàng)目的通水、通電以及通路過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用厘清，作為重要的輔助生活設(shè)施，在現(xiàn)階段需要投入大量的費(fèi)用用于相關(guān)建筑結(jié)構(gòu)的開發(fā)與維護(hù)。對(duì)上述準(zhǔn)備環(huán)節(jié)所帶來(lái)的費(fèi)用進(jìn)行全面梳理，才能夠確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段所涉及到的各項(xiàng)費(fèi)用支出均能納入到成本控制管理之中，增強(qiáng)了施工準(zhǔn)備階段，成本控制工作的針對(duì)性以及有效性，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制工作的穩(wěn)步開展以及控制效能的增強(qiáng)，有著極為深遠(yuǎn)的影響。1.3施工階段的成本控制。作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作的重要組成，施工階段成本控制在全過(guò)程成本控制中占有較高的比例，從現(xiàn)階段施工階段成本控制工作開展的情況來(lái)看，成本主要覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工費(fèi)用、附屬工程施工費(fèi)用以及其他配套設(shè)施施工費(fèi)用，例如建筑排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)等，同時(shí)在施工過(guò)程中所產(chǎn)生的人工費(fèi)用以及建筑材料費(fèi)用數(shù)量巨大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本支出的主要環(huán)節(jié)[1]。由于施工階段成本控制工作的重要性，因此在實(shí)際施工階段開展成本控制工作的工作之中，需要明確相關(guān)施工階段成本費(fèi)用的組成以及控制工作的重難點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，采取適當(dāng)?shù)某杀究刂剖侄危€(wěn)步推動(dòng)施工階段成本控制工作的有效性以及針對(duì)性，滿足不同施工階段不同施工成本控制工作的多元化訴求。1.4銷售階段的成本控制。銷售階段成本控制主要針對(duì)于人員費(fèi)用支出，例如銷售過(guò)程中產(chǎn)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用等，同時(shí)還包括了銷售過(guò)程中產(chǎn)生的一部分稅費(fèi)，考慮到房地產(chǎn)銷售周期較為漫長(zhǎng)，成本的可變性較強(qiáng)，因此成本控制難度較大，在很大程度上制約了銷售階段成本控制工作開展的實(shí)際水平，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控工作的有效性帶來(lái)極為不利的影響。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制存在的問(wèn)題