導(dǎo)語：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制探究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著房地產(chǎn)市場在我國由成長期逐漸轉(zhuǎn)為成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化，不會(huì)有獨(dú)裁壟斷的現(xiàn)象出現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)作為商業(yè)投資，追求利潤的最大化是無可厚非的，但如果能在房價(jià)和利潤之間尋求到一個(gè)合適的點(diǎn)，達(dá)到買賣雙贏的局面，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意義。文章著重對影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的各種問題以及項(xiàng)目成本控制措施進(jìn)行了詳細(xì)的探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；成本分析

成本控制是企業(yè)管理的重中之重，它在整個(gè)項(xiàng)目工程的運(yùn)作中都起到至關(guān)重要的作用。在項(xiàng)目開發(fā)以及施工過程中制訂良好的目標(biāo)成本控制計(jì)劃、在項(xiàng)目開發(fā)過程中嚴(yán)格按照規(guī)定目標(biāo)實(shí)施成本控制并且將項(xiàng)目的全過程控制作為重點(diǎn)，研究構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的各個(gè)因素，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)施工流程，以項(xiàng)目的決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、投標(biāo)、訂立合同工程施工等各個(gè)階段的具體情況為依據(jù)，制定出嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目開發(fā)控制成本的方法和措施，尤其是在控制項(xiàng)目工程成本方面，建立以房地產(chǎn)企業(yè)為核心的成本控制模型，并且將供應(yīng)鏈管理理論貫徹其始終。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的因素及影響

房地產(chǎn)開發(fā)單位在商品開發(fā)、生產(chǎn)以及經(jīng)營的過程中所需支出的費(fèi)用總和，我們統(tǒng)稱為房地產(chǎn)開發(fā)所需的成本。它包括了許多方面，例如：土地征用、拆遷費(fèi)用補(bǔ)償、工程的前期費(fèi)用、工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、項(xiàng)目配套設(shè)施費(fèi)用、項(xiàng)目管理費(fèi)用以及正常的財(cái)務(wù)支出。我們對項(xiàng)目成本的風(fēng)險(xiǎn)分析為項(xiàng)目工程中的成本控制工作提供了有力的指導(dǎo)，同時(shí)，它又是企業(yè)論證項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵。隨著市場經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了微利時(shí)代，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)能夠在市場經(jīng)濟(jì)中立足的核心因素就是對目標(biāo)項(xiàng)目的成本控制。成本控制對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略意義已經(jīng)比企業(yè)本身規(guī)模的擴(kuò)張更加重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從房地產(chǎn)商品的特殊性以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的管理模式和管理實(shí)施措施入手。著重分析構(gòu)成項(xiàng)目成本的關(guān)鍵性因素以及其控制開發(fā)項(xiàng)目成本的思路，并且從對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理，組織管結(jié)構(gòu)管理和技術(shù)創(chuàng)新等方面分析成本管理的方法，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制主要集中在管理制度上，具體理論和典型的案例目前尚不多見，從管理層面上去規(guī)范管理項(xiàng)目的可行性管理需要，將風(fēng)險(xiǎn)分析、財(cái)務(wù)成本控制、工程管理的科學(xué)方法等綜合在一起用于企業(yè)的成本管理之中，并運(yùn)用到房地產(chǎn)成本控制的現(xiàn)實(shí)管理中去。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制措施

根據(jù)我們對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的深入調(diào)研得到的風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果、目標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、內(nèi)部收益情況以及企業(yè)利潤核算等一系列指標(biāo)；我們要從項(xiàng)目管理方面入手，組織研究單項(xiàng)目和多項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合的管理模式，并且制定高效率、低成本的企業(yè)組織管理結(jié)構(gòu)；在最初的土地競買階段，要合理的預(yù)測土地成本，根據(jù)實(shí)際情況完善施工工藝，在保質(zhì)保量的前提條件下盡量縮短工期，這些都是我們需要討論的內(nèi)容，另外，效率的提高以及技術(shù)創(chuàng)新都可以減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中的各種不確定性，既規(guī)避了市場的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，又以在一定程度上降低了企業(yè)融資成本。我們要從企業(yè)的融資成本、施工程序的合理優(yōu)化、項(xiàng)目管理辦法和切實(shí)有效的成本控制這些方面不斷的實(shí)施、驗(yàn)證，并且進(jìn)行細(xì)致的研究，以此來對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制問題進(jìn)行詳實(shí)有力的說明。

2.1項(xiàng)目決策階段

項(xiàng)目決策階段是決定項(xiàng)目大方向的階段。項(xiàng)目的選址決定了拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)等費(fèi)用的控制，此過程中選址一定要符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上一定不能有太多的建筑物及地下管線等。同時(shí)還要符合國家對和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策。前期工程費(fèi)的控制很重要，將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對前一部分通過爭取各項(xiàng)優(yōu)惠政策、爭取各種有利的補(bǔ)助項(xiàng)目來降低；對于后一部分通過提高管理團(tuán)隊(duì)的能力及完善管理程序來控制。工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)是十分驚人的，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場定位相適應(yīng)，不要一味追求高、新、美，積極推行價(jià)值工程管理。要結(jié)合我們自己的實(shí)際去定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，只有我們的標(biāo)準(zhǔn)符合實(shí)際，貼切項(xiàng)目本身，我們才會(huì)規(guī)劃出為我們創(chuàng)造最大利潤的好項(xiàng)目。

2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段一定要考慮成本的控制。此階段的成本控制關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目過程的成本控制。目前很多知名的大企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段將開發(fā)實(shí)行方案設(shè)計(jì)落實(shí)到人頭，方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)分開的做法。這樣可以在將兩部分成本分開控制，有利于成本的有效控制。三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段一定要對其成本加以控制。土、石方工程一般工期較短，也沒有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，在規(guī)劃時(shí)可以實(shí)行總價(jià)招標(biāo)，以此來降低過程中不必要的成本開支。施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。以上兩項(xiàng)都是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段需要重點(diǎn)控制的地方。

2.3土地成本控制

在土地成本控制方面，土地作為一級開發(fā)交易的“產(chǎn)品”。房地產(chǎn)商要想獲得更高的利潤，要想不被現(xiàn)實(shí)所淘汰，就必須嚴(yán)格控制企業(yè)項(xiàng)目的支出成本同時(shí)降低土地開發(fā)的成本。我們有一個(gè)固定的公式，即：“利潤=收入—成本”，這個(gè)公式直接地反映了項(xiàng)目開發(fā)成本已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)的工作重點(diǎn)。以我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中成本控制的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，其中不可避免的成本輸出構(gòu)成：前期工程費(fèi)（包括：土地費(fèi)用、招標(biāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用及稅務(wù)費(fèi)用等等）可控制成本包括：銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)等；通過技術(shù)方案比選，經(jīng)濟(jì)分析等，把成本控制的獨(dú)特見解與實(shí)際相結(jié)合的屬于自己方法投入到企業(yè)的管理措施當(dāng)中。通過對多個(gè)典型項(xiàng)目、典型案例的分析，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清楚的明白，開發(fā)各環(huán)節(jié)的成本控制在整體成本控制中起到至關(guān)重要性的作用，“省錢就是賺錢”，誰在成本管理領(lǐng)域走在前面，有自己的獨(dú)特之處，誰就在競爭中占據(jù)優(yōu)勢，從而最終營造成本領(lǐng)先的競爭優(yōu)勢，以此為企業(yè)帶來不可估量的高額利潤。

2.4招投標(biāo)及簽訂合同階段

招標(biāo)是后續(xù)成本控制的重要活動(dòng)，勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，后期施工工程的發(fā)包等招標(biāo)過程，一定要符合新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過公開招標(biāo)確定承包單位，在滿足基本要求，沒有太大區(qū)別的前提下最大限度壓低承包價(jià)格，以此實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益的最大化。簽定合同時(shí)，注意成本控制，在符合法律法規(guī)的條件下將費(fèi)用一次性付清，后續(xù)條款規(guī)定后款由承包商負(fù)責(zé)。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)競爭的焦點(diǎn)正在悄然演變，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤相對較高，房地產(chǎn)開發(fā)單位有時(shí)會(huì)降低對成本控制的警惕性。傳統(tǒng)的預(yù)結(jié)算審算模式，顯然已不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要，目標(biāo)成本管理成為房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展方向和趨勢。研究住宅項(xiàng)目成本時(shí)要著重利用價(jià)值鏈理論，用價(jià)值鏈理論結(jié)合價(jià)值鏈模型對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的特點(diǎn)進(jìn)行分析，準(zhǔn)確地找出影響成本控制的決定性因素。為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買土地提供測算依據(jù)的主要方面就是項(xiàng)目全過程動(dòng)態(tài)成本管理。房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展給國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的發(fā)展契機(jī)，以目標(biāo)成本管理為前置核心，動(dòng)態(tài)成本管理為過程控制，及責(zé)任成本管理為保障和補(bǔ)充的主動(dòng)型的房地產(chǎn)成本管理體系，能夠靈活、快捷地適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的復(fù)雜性和特殊性，從而具有較強(qiáng)的可操作性，通過預(yù)先制定合理可行的目標(biāo)成本，并將目標(biāo)成本層層分解、落實(shí)，達(dá)到主動(dòng)和事前管理成本的目的。

4結(jié)束語

隨著中國房價(jià)的不斷上漲，促使國家政府出臺相關(guān)的法律法規(guī)，抑制房地產(chǎn)過熱的政策也在不斷的修整與完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在市場競爭中長期的處于盈利狀態(tài)，我們必須加大力度研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制措施，提高自身企業(yè)管理水平，從而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，使得企業(yè)擁有美好的明天。

作者:汪陽 單位:希格瑪工程造價(jià)咨詢有限公司

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