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篇1

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

(一)外部風(fēng)險(xiǎn)

1.宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說,當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退,處于低速消沉?xí)r,社會(huì)對(duì)消費(fèi)的需求也會(huì)大幅度減縮,這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者,每當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷于低谷,消費(fèi)減縮時(shí),受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費(fèi)品,這時(shí)人們會(huì)修正在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)制訂的消費(fèi)計(jì)劃,推遲或干脆取消對(duì)耐用消費(fèi)品的購買。社會(huì)風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)市場一時(shí)供大于求,房屋價(jià)格亦連連下跌。

2.財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)多來自于利率波動(dòng)的影響,因?yàn)楹芏嗳速I房并不是全額付款,一般都會(huì)利用杠桿原則向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就可能是樓價(jià)本身的價(jià)值,此種情形對(duì)于一些財(cái)力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項(xiàng)的話,則投資人無須再負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。然而,假如房地產(chǎn)市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產(chǎn)時(shí)仍得不列足夠的款項(xiàng)償還抵押貸款時(shí),則投資人仍需負(fù)一定責(zé)任。所以,投資者在策劃置業(yè)計(jì)劃和議價(jià)房地產(chǎn)時(shí),必須把利率波動(dòng)因素考慮進(jìn)去。

3.市場風(fēng)險(xiǎn)。由于供求形勢變化,引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產(chǎn)市場性質(zhì)、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場價(jià)值跌落的一種可能性,主要來源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時(shí)間誤差。譬如當(dāng)房價(jià)因供應(yīng)短缺而上升時(shí),開發(fā)公司便會(huì)紛紛興建樓宇,但由于建筑需要一定時(shí)間,故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要,但短期內(nèi)樓價(jià)仍然會(huì)持續(xù)上揚(yáng)。近年來,建筑業(yè)技術(shù)日漸先進(jìn),所以造成房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場,直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時(shí)間,也使得樓價(jià)波動(dòng)變得更為頻繁。

4.自然風(fēng)險(xiǎn)。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

1.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤(或其可能性),造成實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性;經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)起源于投資內(nèi)部問題和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況,如管理水平、管理效率低,使用經(jīng)營費(fèi)用超過預(yù)計(jì)值,房屋空置率高,租金回籠等問題,都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能不理想,對(duì)房地產(chǎn)的需求偏低,會(huì)產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿,在使用貸款的條件下,既擴(kuò)大了投資的利潤范圍,同時(shí)也增加了不確定性、增加的營業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

所掌握信息不全、不準(zhǔn),投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確,或前期調(diào)研不細(xì),對(duì)購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀,都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。

宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化,由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為:一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲,誘發(fā)建材價(jià)格上漲,工程造價(jià)跟著上漲;二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史,現(xiàn)在的情況是供過于求,房價(jià)自然就要下降,銷售難度增加,促銷成本加大,期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”,這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。

發(fā)展商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場供求形勢,房地產(chǎn)政策,金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。具體表現(xiàn)為:發(fā)展商過分相信自己的“感覺”,而實(shí)際上“感覺”錯(cuò)了或反了。如有的發(fā)展商過分地相信自己會(huì)容易地找到“下家”,將項(xiàng)目脫手,而實(shí)際并未如愿;有的發(fā)展商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場供求形勢,而沒把開發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去,結(jié)果供求關(guān)系“此一時(shí)彼一時(shí)”,或者對(duì)市場的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀,最終導(dǎo)致銷售困難;還有的發(fā)展商過分相信自己的“道”(即通過“關(guān)系”拿到“好項(xiàng)目”的能力),而經(jīng)營實(shí)力(開發(fā)實(shí)力、管理能力、行銷能力)不足或較弱,項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。

此外,自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的原因。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

如何正確估計(jì)和評(píng)價(jià)一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)呢?通常的辦法是計(jì)算投資風(fēng)險(xiǎn)率,其計(jì)算方法有以下幾種。

(一)采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個(gè)指標(biāo)來識(shí)別

1.投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費(fèi)用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報(bào)告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實(shí)性。計(jì)算公式為:

營業(yè)率=年?duì)I業(yè)總費(fèi)用/年計(jì)劃總收入

據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明,新公寓樓營業(yè)率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費(fèi)用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風(fēng)險(xiǎn)太大。

2.償債收益比。營業(yè)凈收入是扣除所有成本費(fèi)后的收入,是償還債務(wù)資金的基本來源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。

償債收益比=營業(yè)凈收入/要求的年償債額

償債收益比數(shù)值越小,該項(xiàng)借款投資的風(fēng)險(xiǎn)越大;反之,則風(fēng)險(xiǎn)越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1:2才被認(rèn)為是安全的。

3.保本占用率。保本占用率是計(jì)算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標(biāo)。其計(jì)算公式為:

保本占用率=(年?duì)I業(yè)總費(fèi)用+要求的年償債額)/年計(jì)劃總收入

保本占用率越高,投資風(fēng)險(xiǎn)越大。可以接受的住宅資產(chǎn)的保本占用率一般為85%-90%。

(二)概率與數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法

由于風(fēng)險(xiǎn)度量涉及到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可能結(jié)果的概率分布,因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報(bào)酬回報(bào)率。而報(bào)酬回報(bào)率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調(diào)查,有已開發(fā)項(xiàng)目的資料,可以使用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法得出分布或其估計(jì),甚至通過統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn),但其結(jié)果只能在相對(duì)意義上代表擬開發(fā)項(xiàng)目的概率分布。這是因?yàn)楦鱾€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的差異較大,有時(shí)相距十幾米的位置,即使其它條件都相同,投資的報(bào)酬回報(bào)也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報(bào)酬回報(bào)率的概率分布是實(shí)際工作者常用的方法。

但如果某一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報(bào)酬回報(bào)率的可能結(jié)果有幾種,每一種可能的結(jié)果為xi其出現(xiàn)的概率為Pi,則其數(shù)學(xué)期望為:

如果投資者將投資報(bào)酬率的預(yù)期結(jié)果取為數(shù)學(xué)期望是合符情理的。因?yàn)樵诮y(tǒng)計(jì)的意義上真實(shí)的投資報(bào)酬率出現(xiàn)在數(shù)學(xué)期望左右的概率最大。那么此標(biāo)準(zhǔn)差就描述了預(yù)期結(jié)果與實(shí)際結(jié)果的“平均”變動(dòng)程度,因此可作為一種風(fēng)險(xiǎn)的度量。標(biāo)準(zhǔn)差越大,風(fēng)險(xiǎn)越大,標(biāo)準(zhǔn)差越小,風(fēng)險(xiǎn)越小。用標(biāo)準(zhǔn)差度量投資風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)點(diǎn)是概念比較清楚直觀,可以借用成熟的數(shù)理統(tǒng)計(jì)一整套理論和方法。在降低投資風(fēng)險(xiǎn)的投資組合理論中,這一度量有出色的表現(xiàn)。其缺點(diǎn)是準(zhǔn)確的概率分市Pi不易找出?？紤]到相同的標(biāo)準(zhǔn)差,對(duì)于期望值不同的投資項(xiàng)目,它所表達(dá)的影響程度或?qū)ν顿Y者的損害程度,也即風(fēng)險(xiǎn)大小,應(yīng)該是不同的。期望值大時(shí),風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)小些,期望值小時(shí),風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)大些。所以人們更喜歡用變異系數(shù)來度量風(fēng)險(xiǎn):

R=б/E

怎樣的R值是小(大)風(fēng)險(xiǎn),與投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好性格有關(guān)。但R接近1的風(fēng)險(xiǎn),通常是投資者不愿接受的風(fēng)險(xiǎn)。R>1的風(fēng)險(xiǎn),是很多投資者不能忍受的風(fēng)險(xiǎn)。也可以用Δ=E-б這一絕對(duì)數(shù)來度量風(fēng)險(xiǎn)。Δ

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制

在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中.投資的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,這對(duì)于所有的房地產(chǎn)投資者都是一樣的。投資風(fēng)險(xiǎn)的控制即在于能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這種風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)采取有效的措施?；?、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險(xiǎn),減少投資者預(yù)期收益的損失可能性。

控制風(fēng)險(xiǎn)的基本思想是對(duì)某種損失的可能性進(jìn)行調(diào)整、進(jìn)而最大程度降低這種可能性的主要方法有:

(一)進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析以作出科學(xué)的項(xiàng)目決策

風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素,使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法,就是通過市場調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析,從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目,這部分工作可以由投資者自己對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查,也可委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

(二)在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類較多,它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不一。有的風(fēng)險(xiǎn)度較大,可能遭遇的不確定性也較高,而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度較小,選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目可以使投資收益能得到有效的保證。

(三)以合理組織融資形式進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)

房地產(chǎn)投資需要量大,必須以一定的形式籌措資金,以滿足需要。房地產(chǎn)融資的形式主要有以下幾種:通過發(fā)行金融債券,籌集開發(fā)資金。通過預(yù)售開發(fā)的商品房和賣樓花,從客戶那里籌集房地產(chǎn)開發(fā)所需資金。利用已取得的土地使用權(quán)到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司,申請(qǐng)成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況,選用最適合的融資形式,以便迅速、大量、低成本地融入資金,投入房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實(shí)可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項(xiàng)目管理中,引入競爭機(jī)制,運(yùn)用多種手段,促使施工單位降低工程造價(jià),提高工程質(zhì)量,縮短建設(shè)周期。房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動(dòng)效率,減少經(jīng)營管理費(fèi)用,以保證所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

(四)通過多項(xiàng)投資組合及多種經(jīng)營分散風(fēng)險(xiǎn)

不同投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、收益等因素也是不同的,所以,實(shí)行多項(xiàng)目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個(gè)項(xiàng)目上更穩(wěn)定的收益:當(dāng)然,各項(xiàng)目之間的相關(guān)性不能太強(qiáng),否則就無法起到降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。

(五)通過加強(qiáng)資產(chǎn)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)投資項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期的收益水平,管理人員是最為重要的關(guān)鍵因素。提高管理人員的素質(zhì)進(jìn)而提高管理水平,可以提高對(duì)市場的可預(yù)測性,降低不確定性,可以更有效地使用資產(chǎn),減少經(jīng)營費(fèi)用,降低空置率,提高收益水平,進(jìn)而降低和控制風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn):

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；非預(yù)期損失；影響因素；量化核算

F293.3

1 非預(yù)期損失的概念與影響因素

房地產(chǎn)企業(yè)非預(yù)期損失是指與房地產(chǎn)預(yù)期損失相關(guān)聯(lián)的經(jīng)估算的超過上述平均損失以上的損失，它是對(duì)期望損失的偏差——標(biāo)準(zhǔn)差（σ），也可以表述為受隨機(jī)變化的不確定風(fēng)險(xiǎn)因素影響，所引起的房地產(chǎn)市場收益偏離預(yù)期收益的程度。換言之，房地產(chǎn)非預(yù)期損失就是除期望損失之外的具有波動(dòng)性的資產(chǎn)價(jià)值的潛在損失。

導(dǎo)致房地產(chǎn)非預(yù)期損失的影響因素主要是城市和土地利用發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃問題、市場主體本身的問題、政府相關(guān)房地產(chǎn)政策及其運(yùn)作問題、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境問題以及區(qū)域房地產(chǎn)市場本身的問題。

在風(fēng)險(xiǎn)的控制和監(jiān)管上，意外損失等于經(jīng)濟(jì)資本，因此房地產(chǎn)非預(yù)期損失隨房地產(chǎn)企業(yè)容忍度的不同，可以通過保有資本金承擔(dān)這種預(yù)料外或由不確定因素造成的潛在損失，從而緩解非預(yù)期損失對(duì)日常經(jīng)營活動(dòng)的沖擊。

2房地產(chǎn)非預(yù)期損失的原因

2.1城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃問題

城市及土地開發(fā)規(guī)劃缺乏高起點(diǎn)的、統(tǒng)攬全局的總體規(guī)劃，對(duì)土地性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無序，使開發(fā)商對(duì)濱海、城市的未來發(fā)展缺乏有效想像空間，難以根據(jù)土地規(guī)劃把握開發(fā)熱點(diǎn)和贏利機(jī)會(huì)。

很多縣市的城市土地發(fā)展規(guī)劃缺乏系統(tǒng)的、具體的控制性詳細(xì)規(guī)劃，加上房地產(chǎn)熱過程中的盲目圈地，占地為牢，濱海、城市土地開發(fā)具隨意性和低水平性，反復(fù)的推倒重建，既給濱海、城市的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來嚴(yán)重不利影響，又給開發(fā)企業(yè)帶來它自身難以控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2市場主體本身的問題

在暴利導(dǎo)向和信息不對(duì)稱的情況下，房地產(chǎn)市場主體出現(xiàn)一些不講信用的投機(jī)操作亂象：少數(shù)房地產(chǎn)相關(guān)政府部門以及相關(guān)責(zé)任人不作為或者亂作為；開發(fā)商違規(guī)操作；商業(yè)銀行貸款“三查”不嚴(yán)，風(fēng)險(xiǎn)管控不足；職業(yè)炒家操控市場；購房者浮躁、恐慌、盲目跟風(fēng)；部分媒體大肆炒作、片面報(bào)道，導(dǎo)致市場短期內(nèi)出現(xiàn)供求失衡、房價(jià)大幅上漲的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)市場主體中問題最嚴(yán)重的當(dāng)屬開發(fā)商，很多外來開發(fā)商跟隨熱潮來，卻因?yàn)闆]有對(duì)市場的深入把握，新開樓盤規(guī)模偏小，這些反復(fù)的小規(guī)模房產(chǎn)開發(fā)商絕大部分資金都是依靠銀行貸款和商品房預(yù)售款，一旦市場出現(xiàn)較大波動(dòng)或開發(fā)商后續(xù)資金不能迅速到位，項(xiàng)目就有可能被擱置。

還有開發(fā)商針對(duì)本地環(huán)境，過多注重高價(jià)位樓房以及海景房的開發(fā)，照搬內(nèi)地設(shè)計(jì)，沒有充分結(jié)合本土文化和房地產(chǎn)項(xiàng)目低碳技術(shù)要求，導(dǎo)致品牌的應(yīng)用效果不佳，存在一定的誤區(qū)。

2.3政府相關(guān)房地產(chǎn)政策問題及運(yùn)作問題

多年來一直是實(shí)行“重買輕租，透支消費(fèi)”的房地產(chǎn)政策，缺少清晰、明確、適合房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策，房地產(chǎn)政策是一波三折，總是頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，一輪后回到原點(diǎn)，舊的問題沒有解決，新的問題又出現(xiàn)。

2010年配合國家宏觀調(diào)控，政府針對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，通過采取控制土地、稅收、緊縮貸款、提高首付款比例、限制購買第二套住房、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金占比、禁止別墅類高檔住宅項(xiàng)目的支持、控制寫字樓及商業(yè)用房項(xiàng)目支持以及不得向“圈地”“屯地”的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款等手段，對(duì)房地產(chǎn)市場的供給和需求實(shí)施調(diào)控。

但是這些宏觀調(diào)控政策卻在某些縣市相關(guān)部門、某些銀行和某些房地產(chǎn)項(xiàng)目遭遇執(zhí)行不力，政策效果打了一定的折扣，市場不可預(yù)期因素卻在逐漸增加，——房地產(chǎn)行業(yè)面臨全新的考驗(yàn)。

同時(shí)某些縣市辦事效率低、程序復(fù)雜、規(guī)則模糊等問題仍十分突出，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“關(guān)卡”很多，隱性運(yùn)作成本較高，制約了外來房地產(chǎn)投資企業(yè)投資開發(fā)的積極性。

3非預(yù)期損失量化核算與控制

財(cái)務(wù)型方法是對(duì)無法控制的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)非預(yù)期損失所做的財(cái)務(wù)安排，這種方法的核心是把消除和減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的成本均勻地分布在一定時(shí)期內(nèi)，以便減少因隨機(jī)性的巨大非預(yù)期損失發(fā)生而引起財(cái)務(wù)上的波動(dòng)。通過財(cái)務(wù)處理，可以把房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)成本降低到最低程度。

3.1經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的投資收益（RARI）

房地產(chǎn)投資的預(yù)期損失（ELI）為房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的暴露部分，是企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)將承受的損失。因此，企業(yè)必須留存價(jià)值與預(yù)期損失相當(dāng)?shù)膲馁~準(zhǔn)備以避免影響企業(yè)的正常經(jīng)營。

如果企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)沒有發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的實(shí)際損失為零，則壞賬準(zhǔn)備可以計(jì)為企業(yè)的收益。房地產(chǎn)預(yù)期損失等于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資損失概率、既定投資損失率與投資風(fēng)險(xiǎn)暴露三者的乘積，是投資風(fēng)險(xiǎn)損失分布的方差。

ELI是計(jì)算投資風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益的核心，其基本含義是房地產(chǎn)企業(yè)在拓展投資規(guī)模的一段時(shí)期內(nèi)，平均而言可以預(yù)期到的損失額度。

記V為房地產(chǎn)企業(yè)在一定分析期內(nèi)受投資風(fēng)險(xiǎn)影響的資產(chǎn)價(jià)值，簡稱企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)暴露價(jià)值，EDF為房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資損失率，LGD為在EDF下不能收回的那部分資產(chǎn)的價(jià)值（又稱既定投資損失率），于是投資預(yù)期損失可表示為：

ELI=V×LGD×EDF（1）

由于本文研究房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動(dòng)中所面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)，可假定企業(yè)暴露在風(fēng)險(xiǎn)下的資產(chǎn)價(jià)值V為房地產(chǎn)企業(yè)全部投資額；既定投資損失LGD為房地產(chǎn)企業(yè)在分析期末即投資期滿時(shí)損失的那部分投資。進(jìn)一步記α為投資回收率，即投資期滿時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)能夠收回的投資率，則既定投資損失率LGD為1-α（該指標(biāo)可以利用房地產(chǎn)投資的歷史數(shù)據(jù)估計(jì)獲得，也可援用行業(yè)的平均水平）；EDF的估計(jì)可援用相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法。

由上述分析，可得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的投資收益RARI的計(jì)算公式為：

RARI=V×（1－LGD×EDF）-投資成本（2）

由于投資給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一系列應(yīng)收賬款，因此投資成本除銷售成本外，還包括投資所涉及的其他成本（見圖1）。

圖1風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的投資收益

3.2投資風(fēng)險(xiǎn)資本（CIR）

房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值V通常隨著投資的損失率和投資損失的非預(yù)期變化上下波動(dòng)，本文稱之為房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的投資非預(yù)期損失（ULI），采用當(dāng)期風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值V的標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行度量：

（3）

設(shè)隨機(jī)投資損失變量L的密度為f（L），并假定導(dǎo)致投資損失的隨機(jī)投資風(fēng)險(xiǎn)因素與投資損失變量L相互獨(dú)立。設(shè)V0為初始風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值，記 和 分別為隨機(jī)投資損失變量L和投資預(yù)期損失率EDF的方差。由于

易得：

（4）

（5)

將（4）式和（5）式代入（3）式，即得：

換言之，隨著投資的損失率和投資損失率的非預(yù)期變化，投資的非預(yù)期損失為：

若房地產(chǎn)投資損失是一個(gè)兩狀態(tài)事件，則投資損失概率即EDF的方差為：

若房地產(chǎn)投資損失是一個(gè)多狀態(tài)過程，則需考慮投資風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)轉(zhuǎn)換概率，此時(shí)房地產(chǎn)非預(yù)期損失的表達(dá)式會(huì)復(fù)雜得多。房地產(chǎn)投資資產(chǎn)組合的非預(yù)期損失與預(yù)期損失不同，它不等于其所包含的各單個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的非預(yù)期損失的線形總和，包含N個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)的資產(chǎn)組合的非預(yù)期損失為：

（8)

其中

（9)

聯(lián)合投資損失概率P（Di．Dj)＝EDFi＋EDFj－P（Di+Dj)，P（Di+Dj)表示至少有一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)投資損失的概率。由于房地產(chǎn)企業(yè)之間投資相關(guān)系數(shù)的計(jì)算量極大，一般將房地產(chǎn)企業(yè)所屬區(qū)域的相關(guān)系數(shù)作為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)系數(shù)的近似。

由于投資的非預(yù)期損失是除投資預(yù)期損失之外的潛在損失，房地產(chǎn)企業(yè)必須為該不確定的潛在損失預(yù)留足夠的資本，以便在損失真正發(fā)生時(shí)能夠緩解企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，維持其經(jīng)營。稱這類預(yù)留資本為房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)資本（CIR），可用非預(yù)期損失ULI的倍數(shù)加以刻畫，不妨記CIR=r×ULI，其中稱r為投資風(fēng)險(xiǎn)資本乘數(shù)。

設(shè)ε為置信水平，則在投資期滿時(shí)，企業(yè)預(yù)留的投資風(fēng)險(xiǎn)資本CIR應(yīng)滿足：

Prob（L≤CIR+ELI)=ε（10）

其中L為隨機(jī)投資損失變量，ELI為投資的預(yù)期損失，又由CIR=r×ULI，（7）式又可表示為：

（11)

由（8）式可計(jì)算出在置信水平ε下的最小投資風(fēng)險(xiǎn)資本乘數(shù)r，進(jìn)而得到企業(yè)為不確定的潛在損失應(yīng)預(yù)留的投資風(fēng)險(xiǎn)資本CIR。

3.3經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的投資風(fēng)險(xiǎn)資本收益

根據(jù)前面的分析，進(jìn)一步還可得到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的投資風(fēng)險(xiǎn)資本收益模型：

（12)

根據(jù)I-RROC值，房地產(chǎn)企業(yè)可以衡量每次投資業(yè)務(wù)給企業(yè)帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)資本的收益。由于上式中考慮了投資的非預(yù)期損失，企業(yè)在拓展業(yè)務(wù)或進(jìn)行投資活動(dòng)時(shí)將收益與風(fēng)險(xiǎn)完全匹配起來，從而使企業(yè)的經(jīng)營更加穩(wěn)健，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制更加完善。

4 房地產(chǎn)預(yù)期損失和非預(yù)期損失量化核算案例

假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入是100億元，銷售成本為60億元，投資管理成本為10億元；該企業(yè)的預(yù)期投資損失率EDF＝12%，σEDF＝0.318,2。

援用文獻(xiàn)[3]中損失變量服從β,分布的假設(shè)，不妨設(shè)投資損失變量L服從參數(shù)α＝1和β＝9的β,分布，因?yàn)棣?分布的均值和方差分別為μ=α/(α+β),σ2=α×β/[(α+β)2×(α+β+1)]，易得企業(yè)的既定投資損失率為LGD＝10%，標(biāo)準(zhǔn)差Lσ＝0.090,4。

由式(1)可得該房地產(chǎn)企業(yè)投資業(yè)務(wù)的預(yù)期投資損失為：

ELI＝100×0.1×0.12＝1.2億元

由式(5)可得該房地產(chǎn)企業(yè)投資業(yè)務(wù)的非預(yù)期損失為：

5結(jié)語

在當(dāng)前國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境面臨許多不確定性的情況下，各房地產(chǎn)市場主體應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和非預(yù)期損失防范理論學(xué)習(xí)，不要迷信權(quán)威專家和迷信媒體，從而規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其非預(yù)期損失，確保房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

［1］遲國泰．基于銀行貸款組合風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)資本計(jì)量模型［J］．管理評(píng)論，2007．

［2］于研．完善我國企業(yè)內(nèi)部信用風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的思考［J］．上海經(jīng)濟(jì)研究，2004．

篇3

關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn)項(xiàng)目工程；造價(jià)投資管理

隨著社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般的建設(shè)，當(dāng)前的房價(jià)已經(jīng)極大超出了公民的購買力，因此降低房價(jià)，讓百姓能夠住得起房是社會(huì)安定很重要的因素。為了使公民能住上房，需要房地產(chǎn)開發(fā)商控制好總投資，根據(jù)工程的造價(jià)來控制成本?，F(xiàn)有的房價(jià)模式中包括了許多不利于國家健康發(fā)展的因素，例如房地產(chǎn)的炒作、商品房的空置率、社會(huì)資金的不斷涌入等，使現(xiàn)有房產(chǎn)供大于求。為了防止這種現(xiàn)象大面積的發(fā)生，國家出臺(tái)了一些政策遏制房價(jià)的過快上漲，而房地產(chǎn)公司的造價(jià)投資管理措施能夠更好地控制房價(jià)，在開拓市場的同時(shí)，有效管理企業(yè)資金流通方向，降低成本，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。

一、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中的造價(jià)投資管理方向分析

隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資者往往為了追求更大的利潤需要降低工程的造價(jià)，所以降低投資費(fèi)用、按期或提前交工都是相當(dāng)重要的。為了更好的控制房價(jià)的過高或快速增長，首先必須了解影響房地產(chǎn)建造價(jià)格的因素。一般房地產(chǎn)的造價(jià)成本由以下幾個(gè)方面構(gòu)成。

1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中的土地造價(jià)投資管理

地段的不同，使房地產(chǎn)的價(jià)格也不一樣。處于市區(qū)良好的地段可以保障良好的銷售率，此外，需要一定的資金來安置拆遷戶。開發(fā)的房地產(chǎn)有一部分是用來為公共事業(yè)提供服務(wù)的，還有一部分要保障足夠的綠化面積，這就提高了土地的使用成本。

2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中的設(shè)計(jì)造價(jià)投資管理

為了防止在建筑施工過程中造成不必要的浪費(fèi)，需要科學(xué)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目和規(guī)劃，這樣可以降低成本，也可以帶來效益。為了防止對(duì)后期施工和銷售產(chǎn)生影響，前期的設(shè)計(jì)利用價(jià)值工程必不可少。

3. 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中的施工造價(jià)投資管理

在建筑工程中，施工成本一般為總工程成本的40%。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，建材的價(jià)格也不斷上升，這就導(dǎo)致了施工成本也在不斷上漲，使其他方面的成本也逐漸漲價(jià)，例如采購、儲(chǔ)存，保管，材料的選擇，施工設(shè)備的選擇，施工隊(duì)伍的選擇等許多方面。如果按工程價(jià)值原理，在控制好房價(jià)的同時(shí)，需要保障建筑的質(zhì)量。

4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中的監(jiān)督造價(jià)投資管理

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，項(xiàng)目的資金投入都是比較大的，在運(yùn)行期間，資金會(huì)被大量占用，如果建筑施工的時(shí)間過長，會(huì)對(duì)成本和造價(jià)產(chǎn)生一定的影響。例如，房地產(chǎn)商在購買一塊地皮后，需要向銀行抵押貸款，如果施工中的時(shí)間過長，房地產(chǎn)商對(duì)銀行就會(huì)支付更多的利息；如果建筑施工的周期短，房地產(chǎn)商就可以調(diào)用資金，周轉(zhuǎn)的次數(shù)就會(huì)很多，這樣產(chǎn)生的收益是很客觀的，當(dāng)由于物價(jià)的過快上漲，資金也會(huì)隨著時(shí)間的推退導(dǎo)致了資金不斷貶值，加大建筑商的資金投入。所以在建筑工程中，施工的周期在很大程度上影響了房地產(chǎn)成本的投入，也使項(xiàng)目的實(shí)際成本過高。

二、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中的造價(jià)投資管理手段分析

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃規(guī)劃階段的造價(jià)投資管理手段

為了使項(xiàng)目在施工安裝、項(xiàng)目完成周期和經(jīng)濟(jì)效果等方面能夠更好的完成，需要在施工前規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣可以在施工過程中全面實(shí)行計(jì)劃的安排，在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)下出色的完成建筑施工。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃是施工過程的指導(dǎo)和施工進(jìn)程實(shí)施的方向，在控制工程造價(jià)上有很大的優(yōu)勢。在房地產(chǎn)規(guī)劃中，需要咨詢有豐富經(jīng)驗(yàn)的工程造價(jià)師，讓其在房地產(chǎn)建筑施工前參與項(xiàng)目的管理與設(shè)計(jì)，這樣可以減少不必要的資金浪費(fèi)，提高工程的投資效益，是工程的造價(jià)更合理；另外，可以根據(jù)價(jià)值工程原理來驗(yàn)證設(shè)計(jì)的方案是否符合實(shí)際的需求，在房屋的功能上、房屋安全等方面考慮，從而找出更優(yōu)的方案；在設(shè)計(jì)的方案中，需要限定一定的條件，確定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、原則的合理性。例如根據(jù)一些外在的環(huán)境來控制建成后的經(jīng)濟(jì)效力，水文、地質(zhì)對(duì)工程造價(jià)的影響，地形、地面高度等方面對(duì)工程造價(jià)也有一定的影響；還可以根據(jù)地貌進(jìn)行靈活多變的設(shè)計(jì)手法，充分利用原有的地形地貌，減少挖、填土石方量，在此基礎(chǔ)上來降低工程造價(jià)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的造價(jià)投資管理手段

在建筑施工中，建筑的進(jìn)程是按項(xiàng)目的規(guī)劃來進(jìn)行的，但計(jì)劃只是大體的總綱，在實(shí)際操作中，項(xiàng)目實(shí)施階段即項(xiàng)目的實(shí)體階段，是從計(jì)劃到實(shí)際的具體化轉(zhuǎn)變，施工沿著設(shè)計(jì)的思路，這是資金大量使用的階段。從以前的施工過程來看，在具體施工時(shí)，資源節(jié)約的概率一般都較低，施工人員大都對(duì)建筑施工節(jié)約的意識(shí)較弱，這樣就會(huì)造成大量的浪費(fèi)，所以，嚴(yán)格控制資源的使用是相當(dāng)迫切的。在建筑施工中，需要聘請(qǐng)專業(yè)的施工團(tuán)隊(duì)，這樣就可以進(jìn)行系統(tǒng)性管理，根據(jù)合同來施工，杜絕不必要的浪費(fèi)，減小可以控制的部分，把項(xiàng)目的造價(jià)意識(shí)深深的植入每一個(gè)施工者腦中，讓他們覺得每一份資源都要合理利用。為了在這個(gè)方面能有所提高，需要技術(shù)人員有相當(dāng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)概念和觀念，培養(yǎng)他們認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行工期規(guī)定的時(shí)間，讓每一位施工人員牢記節(jié)約意識(shí)。另一方面，根據(jù)計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行，防止因計(jì)劃的大范圍變動(dòng)而造成一些不必要的浪費(fèi)，所以，需要提高設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和人員施工的標(biāo)準(zhǔn)；一般在工程中計(jì)劃發(fā)生改變，要及時(shí)認(rèn)真的處理。還可以通過現(xiàn)場簽證來管理工程的進(jìn)度，在施工過程中，需要工程技術(shù)人員和經(jīng)濟(jì)管理人員工作上能夠相互配合，做到每天、每段時(shí)間簽證，可以確保工程的進(jìn)度，達(dá)到計(jì)劃量化的要求。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的造價(jià)投資管理手段

在控制造價(jià)的過程中，竣工階段是控制造價(jià)的最后一個(gè)階段，是需要按工程進(jìn)度、施工合同、施工監(jiān)理等根據(jù)工程的價(jià)款來結(jié)算的。一般在工程結(jié)算階段，需要按合同的細(xì)則來確定工程的驗(yàn)收工作，通過考慮工程的質(zhì)量、建材采購價(jià)格、工作人員工資等方面來確定合同；在結(jié)算前，查看工程的施工記錄和驗(yàn)收記錄，對(duì)隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證方面進(jìn)行嚴(yán)格的審核結(jié)算工作，工程的手續(xù)要確保完整，工程的施工量與竣工圖的標(biāo)準(zhǔn)是一致的，這樣才能完成工程的結(jié)算；對(duì)于投標(biāo)過程中的所報(bào)的單價(jià)和簽證價(jià)格，需要嚴(yán)格的按標(biāo)準(zhǔn)審查，防止出現(xiàn)高套單價(jià)；在結(jié)算時(shí)，根據(jù)合同和條款進(jìn)行計(jì)費(fèi)，嚴(yán)格計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用；在結(jié)算的最后階段，嚴(yán)格審查、復(fù)核，避免出現(xiàn)各項(xiàng)的計(jì)算誤差。為了使工程實(shí)現(xiàn)造價(jià)的預(yù)期效果，需要合理的建立一個(gè)系統(tǒng)的、全面的動(dòng)態(tài)管理過程，根據(jù)科學(xué)、系統(tǒng)的管理對(duì)工程的每一個(gè)階段進(jìn)行控制。

綜上所述，作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，在考慮利潤的同時(shí)，也要考慮購房者的購買力，迅速占領(lǐng)市場，加速資金回報(bào)率和投資收益率，促進(jìn)了資金的流通，防止因房價(jià)過高而導(dǎo)致死盤、爛盤等現(xiàn)象。從科學(xué)的發(fā)展觀來看，需要建立建造標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制成本，保障民生的同時(shí)，并或得穩(wěn)健的利潤。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張妍妍，朱方明.當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的理性思考[J]. 西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版）. 2011（05）

篇4

投資有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)管理水平的高低往往決定著投資成敗，尤其是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，具有投資金額大、投資周期長的特點(diǎn)，加上這些年房地產(chǎn)的不景氣，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)越來越大，很多房地產(chǎn)企業(yè)都因?yàn)橥顿Y失敗而陷入財(cái)務(wù)困境之中，甚至倒閉。從目前房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理水平來看，在不斷攀升的投資風(fēng)險(xiǎn)面前，呈現(xiàn)出來了“力有不逮”狀況，如何針對(duì)自身投資風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的短板以及問題進(jìn)行不斷創(chuàng)新，成為了房地產(chǎn)投資中必須要做好一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。

一、房地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1．市場風(fēng)險(xiǎn)

市場風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，我國房地產(chǎn)市場是一個(gè)競爭相對(duì)充分的市場，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在這一領(lǐng)域展開激烈的競爭，這使得房地產(chǎn)投資面臨著巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)主要來自于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不被市場接受，產(chǎn)品銷售困難，在目前整個(gè)房地產(chǎn)市場供求形勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的情況下，市場風(fēng)險(xiǎn)越來越高。

2．利率風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資本密集型的行業(yè)，整個(gè)行業(yè)的負(fù)債率要明顯高于其他行業(yè)，因此資金成本是房地產(chǎn)投資的主要成本。房地產(chǎn)投資資金中很大一部分來自于借貸，因此利率變化將會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)，舉例而言，如果利率攀升，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資資金成本的上升，從而帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3．政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)受政策影響很大的行業(yè)，這些年我國房地產(chǎn)的發(fā)展史就是一部調(diào)控史，不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得房地產(chǎn)行業(yè)忽上忽下、忽冷忽熱，這些都給房地產(chǎn)投資帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，舉例而言，各級(jí)政府普遍采用的限購措施就導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大增。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理原則

1．統(tǒng)籌兼顧原則

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理需要遵循統(tǒng)籌兼顧的原則，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是多元的，對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)需要房地產(chǎn)投資者樹立全面風(fēng)險(xiǎn)管理理念，對(duì)于各種投資風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧，避免某種風(fēng)險(xiǎn)沒有得到有效控制而成為投資失敗的導(dǎo)火索。

2．重點(diǎn)應(yīng)對(duì)原則

重點(diǎn)應(yīng)對(duì)是指房地產(chǎn)投資各種風(fēng)險(xiǎn)有大有小，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率高低不一，風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失也不盡一致，因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理中需要堅(jiān)持重點(diǎn)應(yīng)對(duì)、有所側(cè)重的原則，將主要精力集中在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率大、危害大風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。

3．不斷調(diào)整原則

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)客觀上處于一個(gè)不斷變化的狀態(tài)，房地產(chǎn)投資不同階段，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是不同的，風(fēng)險(xiǎn)大小也存在差異性，因此風(fēng)險(xiǎn)管理需要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的變化做到不斷調(diào)整，確保風(fēng)險(xiǎn)管理措施的實(shí)效性。

4．預(yù)防為主原則

凡事預(yù)則立不預(yù)則廢，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理上策在于通過有效措施的采取，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，提前將各種風(fēng)險(xiǎn)消除在萌芽狀態(tài)，從而避免風(fēng)險(xiǎn)成為投資失敗的誘因。這要求房地產(chǎn)投資中要建立起來完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的制定贏得時(shí)間。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理創(chuàng)新策略

1．風(fēng)險(xiǎn)理念創(chuàng)新

房地產(chǎn)投中風(fēng)險(xiǎn)管理創(chuàng)新中，首先就是理念的創(chuàng)新，風(fēng)險(xiǎn)管理理念層面需要做到與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新，徹底摒棄落后的風(fēng)險(xiǎn)管理理念。房地產(chǎn)投資者要樹立起來預(yù)防為主、主動(dòng)干預(yù)、全面管理等理念，在這些理念的指導(dǎo)下，更好的去開展投資風(fēng)險(xiǎn)管理工作，將各種風(fēng)險(xiǎn)控制在可以承受的范圍之內(nèi)。

2．風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防創(chuàng)新

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容，在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的創(chuàng)新方面，關(guān)鍵是要根據(jù)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的需要，在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施方面進(jìn)行改變，除了制定傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系這一手段之外，還可以引入主觀預(yù)測分析、聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行分析等等手段，這樣就能夠更全面的把握投資風(fēng)險(xiǎn)變化趨勢，從而制定有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案。

3．風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別創(chuàng)新

在風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別創(chuàng)新方面，關(guān)鍵是要提升風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，引入更加有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別手段，從而對(duì)于各種潛在投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確無誤的識(shí)別。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方面，需要房地產(chǎn)投資者積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，大膽進(jìn)行創(chuàng)新，制定一整套能夠及時(shí)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的制度、措施，從而及時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)扼殺在萌芽狀態(tài)。

4．風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估創(chuàng)新

對(duì)于識(shí)別出來的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)大小的評(píng)估，畢竟并不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都需要進(jìn)行應(yīng)對(duì)，一些風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)成本甚至?xí)銎渌鶐淼氖找?，因此就沒有必要對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行干預(yù)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面需要引入定性與定性相結(jié)合的評(píng)估模式，在經(jīng)驗(yàn)判斷的基礎(chǔ)之上，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的精算，這樣才能夠更加直觀全面的反映出來風(fēng)險(xiǎn)的大小，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小制定合適的應(yīng)對(duì)策略，確保風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)濟(jì)性的提升，力爭最小的管理成本投入實(shí)現(xiàn)最大的風(fēng)險(xiǎn)管理收益。

5．風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)創(chuàng)新

在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方面，關(guān)鍵是要綜合運(yùn)用好風(fēng)險(xiǎn)分散、轉(zhuǎn)嫁、規(guī)避等措施，針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)采用不用的風(fēng)險(xiǎn)化解策略，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。舉例而言，在風(fēng)險(xiǎn)分散方面，房地產(chǎn)投資可以多方籌資，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，在投資風(fēng)險(xiǎn)變化的時(shí)候，選擇戰(zhàn)略投資者來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁。

四、結(jié)束語

篇5

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 項(xiàng)目投資 風(fēng)險(xiǎn)管理 必要性 措施

中圖分類號(hào)：S24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）30-0054-01

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

（一）有利于保障項(xiàng)目管理的科學(xué)性

風(fēng)險(xiǎn)管理主要是利用科學(xué)的方法對(duì)于項(xiàng)目投資進(jìn)行準(zhǔn)確定位和分析，并對(duì)在投資項(xiàng)目中產(chǎn)生的任何可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和分析，有利于減少和消除在決策和項(xiàng)目執(zhí)行過程中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，能夠有效的保障整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的管理科學(xué)性和合理性，是項(xiàng)目管理重要組成部分。

（二）有利于促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行

風(fēng)險(xiǎn)管理是為決策者和管理者提供大量有效的管理措施和應(yīng)對(duì)措施，使得整個(gè)項(xiàng)目管理過程更具科學(xué)性，并且風(fēng)險(xiǎn)管理深入到投資項(xiàng)目的各個(gè)領(lǐng)域和各個(gè)環(huán)節(jié)，能夠提高整個(gè)企員工的參與度，使其全身心投入到項(xiàng)目決策和管理中，從而保證了促進(jìn)了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，除此之外，風(fēng)險(xiǎn)管理能夠通過有效措施盡可能的減少和控制風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失，并對(duì)于造成損失之后的后續(xù)管理工作提供有效措施，保證了管理的延續(xù)性，提高了管理的效能。

（三）有利于促M(fèi)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高

房地產(chǎn)投資企業(yè)通過風(fēng)險(xiǎn)管理，能夠最大程度上保證安全生產(chǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并且最大程度上減少在各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，有效的減少了費(fèi)用的支出，增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理能夠時(shí)刻警醒了和刺激房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，從而提高了整個(gè)企業(yè)的管理效能，從而有效的控制了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)損失，達(dá)到了保障和提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及問題

（一）房地產(chǎn)投資背景

目前，受到國家房地產(chǎn)政策以及房地產(chǎn)市場的影響，房地產(chǎn)投資受到了一定的限制，但是從整體上看，房地產(chǎn)投資還是處于發(fā)展和上升階段。正如前文中所談到的，房地產(chǎn)投資市場面臨的背景較為復(fù)雜，其主要影響因素表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：國家政策的變化。國家通過宏觀調(diào)控對(duì)于市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，旨在幫助引導(dǎo)市場健康發(fā)展，從國家對(duì)于房地產(chǎn)投資的政策來看，國家對(duì)于房地產(chǎn)的投資的擔(dān)憂非常明顯，花大力氣整治和提高整個(gè)市場的環(huán)境，這對(duì)于房地產(chǎn)投資企業(yè)來說是重要的政策信號(hào)，如果不能夠及時(shí)的掌握和了解國家和地方的投資政策，那么房地產(chǎn)企業(yè)很容易受到房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)的侵?jǐn)_。投資競爭日益激烈。房地產(chǎn)投資企業(yè)的競爭進(jìn)入白熱化階段，企業(yè)的競爭必然帶來企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)發(fā)展又不得不去正面面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，尤其是對(duì)于小企業(yè)來說，各方面都不成熟，受到風(fēng)險(xiǎn)的打擊壓力大，更需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和管理方式問題

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，整體上看從起步逐漸走向成熟，但是還并未真正實(shí)現(xiàn)成熟，尤其表現(xiàn)在一些中小投資企業(yè)中，他們的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和管理方式存在很大的問題，阻礙了投資企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。其問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)問題。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)較為淡薄，一些企業(yè)并未建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，并未設(shè)立相關(guān)崗位和落實(shí)各方責(zé)任，使得風(fēng)險(xiǎn)管理區(qū)域盲目化和松散化，這種風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的淡薄，是對(duì)于提高投資企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的首要障礙；風(fēng)險(xiǎn)管理方式問題。大部分企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理方式較為單一，尤其在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面，大部分企業(yè)都是依據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于投資項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)判和決策，決策缺乏科學(xué)性指導(dǎo)，導(dǎo)致投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)增大，并未并未形成完善和完備的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和解決措施，使得風(fēng)險(xiǎn)的危害增加，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)、健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)例分析

A房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)公司準(zhǔn)備在B市投資一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中有兩個(gè)備選方案供A房地產(chǎn)公司選擇，一處是住宅項(xiàng)目，另一處是商業(yè)廣場項(xiàng)目，通過對(duì)于兩個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，最終確定為A公司提供決策。下圖為兩個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。

（一）區(qū)域背景和政策背景分析區(qū)域背景和政策背景能夠幫助房地產(chǎn)投資項(xiàng)目充分了解當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境和政策環(huán)境，從而有利于進(jìn)一步做好風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和評(píng)價(jià)。

（1）區(qū)域背景。C小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目位于城市東郊，屬于政府政務(wù)新區(qū)所在地，其開發(fā)和利用的程度隨著政府單位的逐漸落成，以及該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善的基礎(chǔ)上，能夠吸引大量的購房者，所以從市場需求來看較好，除此之外，該地區(qū)的涉及的拆遷戶較少，這對(duì)于開發(fā)投資來說減少了很多拆遷的麻煩。D 商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目位于城市中心區(qū)域，屬于該城市的老城區(qū)改造，人口較為密集，發(fā)展商業(yè)的潛力較大，但是由于位于該城市的老城區(qū)，所以其拆遷的難度較大，并且由于商業(yè)廣場的建設(shè)面積較大，中心區(qū)域的地價(jià)較高，投資的工期長并且效益回收的時(shí)間也較長，這是D商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目面臨的最大困難。

（2）政策背景。近年來，該市通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)獲得了較大的發(fā)展，并且隨著工業(yè)和商業(yè)的逐漸發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，該市政府在政策支持力度上不斷增強(qiáng)，對(duì)于發(fā)展本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)抱有很大期望，特別是對(duì)于老城區(qū)改造項(xiàng)目的政策傾斜力度較大，支持和改造對(duì)于老舊城區(qū)的現(xiàn)代化改造項(xiàng)目建設(shè)。

（二）房地產(chǎn)投資能力分析該房地產(chǎn)投資企業(yè)屬于外地中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且從以往的投資實(shí)踐看，以投資的小區(qū)建設(shè)見長，對(duì)于商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目很少涉足，此次投資項(xiàng)目是市場拓展到該市的第一次投資，管理層的態(tài)度相對(duì)保守，并且要求短期內(nèi)，小投資，穩(wěn)收益的原則，所以再結(jié)合表1數(shù)據(jù)以及區(qū)域和政策背景，對(duì)于C小區(qū)建設(shè)的投資額和收益周期都明顯小于對(duì)于D商業(yè)廣場的建設(shè)項(xiàng)目投資，所以從穩(wěn)妥的角度來說，對(duì)于此次投資項(xiàng)目的決策來說，經(jīng)過專家評(píng)審和最終管理層決定，選擇了C小區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目投資。

（三）投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理建議

（1）充分重視“風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”的結(jié)合。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目涉及多個(gè)層面和領(lǐng)域，所以在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要充分認(rèn)識(shí)和了解存在哪些方面的風(fēng)險(xiǎn)，例如，拆遷風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)以及競爭風(fēng)險(xiǎn)等等，其次要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、準(zhǔn)確和系統(tǒng)的分析，幫助房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策者了解投資項(xiàng)目，并在事后對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)造成的后果進(jìn)行評(píng)估，積累更多的管理經(jīng)驗(yàn)。

（2）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。特別是針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，如何采取有效措施避免和減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的危害，對(duì)于企業(yè)來說也至關(guān)重要。企業(yè)要充分的重視和發(fā)揮管理創(chuàng)新的作用，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

參考文獻(xiàn)

篇6

近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展壯大，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的繁榮又帶動(dòng)了個(gè)人投資的增長，使其占房地產(chǎn)總投資的比重不斷擴(kuò)大，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生著特有的作用與影響。

1.1 投資主體以中高收入人群為主。房地產(chǎn)商品既是人們?nèi)粘！耙率匙⌒小敝械囊环N必需品，又因保值增值的功能而具有很好的投資品屬性，因此個(gè)人購買房地產(chǎn)一般有兩種目的：一類是自住自用，屬于消費(fèi)行為；一類是為獲得預(yù)期的收益和回報(bào)，屬于投資行為。2003年我國商品住宅平均銷售價(jià)格 2197元每平方米。同年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入8472.2 元，若按此數(shù)據(jù)推算則一套 80平方米的普通住宅售價(jià)約相當(dāng)于城鎮(zhèn)一個(gè)三口之家年可支配收入的7倍。在這種情況下既要滿足住房消費(fèi)需要，又要有一筆不菲的資金投資房地產(chǎn)，只有中高收入群體才具備此經(jīng)濟(jì)條件。

1.2 投資形式主要為置業(yè)投資。房地產(chǎn)投資根據(jù)投資形式的不同可分為直接投資和間接投資，其中直接投資包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資，間接投資的具體形式包括購買房地產(chǎn)企業(yè)的債券和股票、投資于房地產(chǎn)投資信托基金以及購買住房抵押貸款證券。我國目前由于房地產(chǎn)企業(yè)總體實(shí)力不強(qiáng)，投資基金發(fā)展不成熟和房地產(chǎn)金融二級(jí)市場尚未建立等原因，房地產(chǎn)間接投資對(duì)個(gè)人投資者的吸引力很小。房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)投資主體的人力、物力、財(cái)力等資格、條件都有著很高的要求。一般由國家和企業(yè)進(jìn)行，相比之下房地產(chǎn)置業(yè)投資的進(jìn)出限制少、簡便易行，因而成為資金少、規(guī)模小的房地產(chǎn)個(gè)人投資的主要形式。

1.3 投資行為具有盲目性和靈活性的雙重特點(diǎn)。在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，個(gè)人主體規(guī)模小、人力財(cái)力有限，這使得其一方面對(duì)反映房地產(chǎn)市場景氣程度和走勢的相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料、權(quán)威報(bào)告以及國家政策動(dòng)向的了解有時(shí)不夠及時(shí)和全面；另一方面對(duì)房地產(chǎn)市場的認(rèn)識(shí)、把握往往不夠理性，而在很大程度上受社會(huì)輿論和預(yù)期的影響較大，因而在投資中存在一定的盲目性。同時(shí)較小的投資規(guī)模又使得個(gè)人投資具有“船小好掉頭”的特點(diǎn)。能夠根據(jù)市場的變化更快的調(diào)整投資方向和投資規(guī)模，以追逐更多的利潤或避免更大的損失，這使房地產(chǎn)個(gè)人投資又具有靈活性的特點(diǎn)。

2 個(gè)人房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

2.1 利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指資金利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。房地產(chǎn)投資額大，投資周期長，這就注定外部資金尤其是銀行貸款額相當(dāng)大。如果個(gè)人投資者是購房再售，這樣的不良后果使個(gè)人業(yè)主負(fù)債規(guī)模過大，當(dāng)利率上升時(shí)，個(gè)人支付的利息隨之增高，資本成本增大，樓盤成本加大。如果價(jià)格調(diào)高，樓盤賣不動(dòng)，如果價(jià)格不動(dòng)，則利潤減少甚至為零，更壞的結(jié)果是銷售價(jià)格低于成本，從而導(dǎo)致虧本。如果個(gè)人投資者購房是為了自住，當(dāng)利率上升時(shí)，個(gè)人支付的利息隨之增高，就會(huì)導(dǎo)致貸款償還數(shù)額不斷增加，還款越來越困難，甚至還不起貸款。因而，面對(duì)連續(xù)降息后的低利率，應(yīng)該保持清醒頭腦，不宜因降息而高估個(gè)人的貸款購房的能力。此外，另一個(gè)重要因素是收入增長預(yù)期，避免因貸款前高估未來幾年的收入能力，而導(dǎo)致遭遇升息后還款越來越累。

2.2 稅收風(fēng)險(xiǎn)。稅收是引導(dǎo)房地產(chǎn)投資的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)手段，按稅收課稅對(duì)象的性質(zhì)不同，對(duì)房地產(chǎn)個(gè)人投資主要通過流轉(zhuǎn)稅和收益稅中個(gè)人所得稅的調(diào)整變動(dòng)來加以調(diào)節(jié)和引導(dǎo)。流轉(zhuǎn)稅是指以商品生產(chǎn)、流通領(lǐng)域中的商品流轉(zhuǎn)額和非商品流轉(zhuǎn)額為課稅對(duì)象的稅類，對(duì)個(gè)人投資方向有直接的引導(dǎo)作用。個(gè)人所得稅的課稅對(duì)象是個(gè)人的合法收入，調(diào)整個(gè)人所得稅，一方面可以改變居民可支配收入進(jìn)而改變房地產(chǎn)需求，影響投資。另一方面可以改變個(gè)人投資的凈收入，從而影響其投資積極性。

3 個(gè)人房地產(chǎn)投資的原則

3.1 資金來源以自己可支配收入為主 。個(gè)人房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)大額投資，投資周期也比較長。為了更好地避免由于各種不確定性所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資應(yīng)主要以個(gè)人可支配收入為投資資金來源。如果首付款都是借來的，這一般是不可取的。但是，這也不是指個(gè)人房地產(chǎn)投資者必須一次性付款，必須全部用自有資金來投資房地產(chǎn)，而是指投資者應(yīng)該在確認(rèn)自己未來收入水平，扣除一切必要的支出以后的余額，與房貸金額基本一致的基礎(chǔ)上才能進(jìn)行。

3.2 關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，其受政府政策影響則更大。時(shí)刻關(guān)注國家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，通過對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，較正確預(yù)測未來，又利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 選擇最佳投資區(qū)位。投資區(qū)位的選擇對(duì)減少投資風(fēng)險(xiǎn)起著舉足輕重的作用。通常進(jìn)行最佳區(qū)位的選擇應(yīng)從這幾個(gè)方面分析：①地理位置；②交通、商貿(mào)狀況及水電通達(dá)情況；③醫(yī)院、學(xué)校、菜市場；④公園等娛樂休息場所；⑤城市未來發(fā)展趨勢等。值得注意的是，不同房地產(chǎn)的投資類型的區(qū)位價(jià)值決定因素又具有不同特征，必須分析從而做出決策目標(biāo)的選擇，除此之外投資者還考慮投資環(huán)境變化對(duì)投資項(xiàng)目的影響，即在投資項(xiàng)目建成后確保不會(huì)因投資環(huán)境的變化而造成區(qū)位選擇的失誤或投資項(xiàng)目的價(jià)值下降。也許現(xiàn)在區(qū)位不理想，但項(xiàng)目建成后由于環(huán)境的變化，城市的發(fā)展使該區(qū)位具有較高的增值潛力，倍受市場青睞。因此，在投資區(qū)位選擇時(shí)還必須注重投資環(huán)境的預(yù)測。

參考文獻(xiàn)

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[2] (美)威廉姆?B.布魯格曼(William B.Brueggeman)，(美)杰夫瑞?D.費(fèi)雷(Jeffrey D.Fisher)著.李秉祥等譯，房地產(chǎn)金融與投資[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2000

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 項(xiàng)目管理 風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜系統(tǒng)，其項(xiàng)目決策與實(shí)施都需要專業(yè)而系統(tǒng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法來指導(dǎo)。目前我國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策大多靠經(jīng)驗(yàn)和定性的風(fēng)險(xiǎn)分析方法, 對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)在規(guī)律、風(fēng)險(xiǎn)管理方法的研究不夠深入,項(xiàng)目決策中缺乏專業(yè)而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估,項(xiàng)目實(shí)施中缺乏專門而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施,亟需對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法進(jìn)行系統(tǒng)深入地研究。因此，本文擬對(duì)國內(nèi)外房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理的相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，為我國目前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供參考。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要意義

(l)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能促進(jìn)項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化。風(fēng)險(xiǎn)管理利用科學(xué)、系統(tǒng)的方法管理和處置各種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，有利于減少和消除各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和決策失誤風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化具有重要的意義。

(2)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。風(fēng)險(xiǎn)管理為項(xiàng)目管理者提供了控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的各種措施，使項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)在進(jìn)行項(xiàng)目的各種管理活動(dòng)時(shí)，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。

(3)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施能夠采取有效措施，將項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失控制在最低限度，并能在損失發(fā)生后保證及時(shí)地提供措施，從而能夠使管理部門提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(4)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提高。通過實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理，以最小的成本達(dá)到最大安全為目標(biāo)，將處置風(fēng)險(xiǎn)的各種費(fèi)用分?jǐn)偟巾?xiàng)目建筑產(chǎn)品或者過程中去，從而減少了費(fèi)用支出，增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的各種監(jiān)控措施也使得各個(gè)項(xiàng)目部門有意識(shí)地提高管理效率，控制風(fēng)險(xiǎn)損失，進(jìn)而提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

（一）國外研究現(xiàn)狀

風(fēng)險(xiǎn)管理可以追溯到第一次世界大戰(zhàn)中的德國，而比較系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理理論則是在美國形成的。從20世紀(jì)30年代開始，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究被應(yīng)用于房地產(chǎn)投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個(gè)階段，1960年以前，投資風(fēng)險(xiǎn)研究主要采用傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析方法；1960年以后，引入管理方法，創(chuàng)立了工程管理科學(xué)方法，增強(qiáng)了解決實(shí)際問題的能力。

對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究，大多集中在風(fēng)險(xiǎn)分析與防范、風(fēng)險(xiǎn)衡量、投資組合和風(fēng)險(xiǎn)決策等領(lǐng)域。如Wurkzebach在其《現(xiàn)代房地產(chǎn)》一書中，概括了房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)探討了美國商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可能受到克林頓經(jīng)濟(jì)政策和新稅法實(shí)施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產(chǎn)投資分析與應(yīng)用》一書中，分析了房地產(chǎn)投資行為，在此基礎(chǔ)上，提出了一些適用于房地產(chǎn)投資的理論。并且，在充分考慮房地產(chǎn)投資可能受到融資情況、貨幣時(shí)間價(jià)值等因素和外部投資環(huán)境等因素對(duì)其產(chǎn)生影響的情況下，提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產(chǎn)決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產(chǎn)投資的收益及決策問題，提出了一些房地產(chǎn)投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產(chǎn)組合管理手冊》一書中研究了房地產(chǎn)投資組合問題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和防范等方面做了大量研究工作。

另外，隨著決策理論真正成為一門學(xué)科，層出不窮的研究成果逐漸將現(xiàn)代決策理論嫁接到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資技術(shù)之上，現(xiàn)資決策技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產(chǎn)投資基本原理》一書中強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的關(guān)系，主張定性與定量相結(jié)合的綜合風(fēng)險(xiǎn)決策，并提出了房地產(chǎn)投資決策的五項(xiàng)原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產(chǎn)投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國學(xué)者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產(chǎn)投資決策分析》中，定性地介紹了房地產(chǎn)投資存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，討論了傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整方法和敏感性分析方法，并把房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的概率分析方法定義為“現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)分析方法”。在此方法中，他認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該表示為偏離預(yù)期值的概率。(3)國外房地產(chǎn)投資決策強(qiáng)調(diào)定性與定量分析相結(jié)合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產(chǎn)投資決策五原則為:房地產(chǎn)投資分析為系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)緊密相連、最優(yōu)投資應(yīng)以財(cái)富最大化為目標(biāo)、房地產(chǎn)環(huán)境分析必不可少，房地產(chǎn)投資分析是一種風(fēng)險(xiǎn)分析。

目前，發(fā)達(dá)國家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)研究已經(jīng)比較成熟，相關(guān)學(xué)者和專業(yè)機(jī)構(gòu)從不同角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行了探索。如Thomas 和Jackson 通過運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析和預(yù)測了英國的租金水平。Gregory H. Chun 對(duì)銷售額與租金水平兩者之間的關(guān)系進(jìn)行了研究。

（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀

20世紀(jì)80年代后期，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的知識(shí)被介紹到我國，應(yīng)用于大型土木工程項(xiàng)目的管理中。目前，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)用于我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究剛剛起步，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的研究主要是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》，陳佑啟等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理及經(jīng)營決策方法》，杜海鵬主編的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資》，李啟明等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產(chǎn)投資分析》，胡曉龍主編的《房地產(chǎn)投資與分析》等。對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應(yīng)用在建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中。除此之外，其他大部分研究房地產(chǎn)的書籍都只是順帶提及風(fēng)險(xiǎn)的問題。

由于房地產(chǎn)在我國近幾年才引起人們的重視，國內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對(duì)投資者投資要點(diǎn)的分析等方面，如:租金回報(bào)率與投資回報(bào)率的區(qū)別和未來增值空間的判別、租金回收風(fēng)險(xiǎn)的考慮等。運(yùn)用的方法主要是從其他行業(yè)借鑒的，如運(yùn)用混沌經(jīng)濟(jì)模型控制房地產(chǎn)投資，對(duì)房地產(chǎn)投資目標(biāo)選擇模型的研究，用正態(tài)分布圖像法計(jì)算房地產(chǎn)投資凈現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)等。

三、關(guān)于現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究的評(píng)述

我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)起步較晚，關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，尤其是在企業(yè)這個(gè)微觀層面上的研究還較少，現(xiàn)有文獻(xiàn)大都是側(cè)重于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估或者風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控中的某一個(gè)方面進(jìn)行分析或評(píng)價(jià)，三個(gè)方面研究相互之間的聯(lián)系還不夠緊密，主要表現(xiàn)在以下幾方面:

(l)割裂了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特征聯(lián)系，并且缺少對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理的深入分析。

目前，國內(nèi)許多有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別研究內(nèi)容大都是對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的某些特征，如對(duì)風(fēng)險(xiǎn)來源、風(fēng)險(xiǎn)可控性等各種具體風(fēng)險(xiǎn)管理特征的介紹。由于對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)不同，如此分類只是針對(duì)性質(zhì)相同的某一類房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別研究，這就割裂了各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)特征之間的聯(lián)系。許多文獻(xiàn)中對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)(驅(qū)動(dòng))因素”和“風(fēng)險(xiǎn)后果”兩個(gè)概念之間的關(guān)系也缺少深入的分析，從而導(dǎo)致對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理缺乏研究。

(2)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之間聯(lián)系不夠緊密。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估離不開評(píng)估指標(biāo)體系的構(gòu)建。目前國內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)中許多評(píng)估指標(biāo)體系都是以定性方法分析建立的，指標(biāo)體系往往比較廣義，針對(duì)特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別并經(jīng)過嚴(yán)密論證尤其是實(shí)證研究指標(biāo)體系不多，造成投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之間聯(lián)系不夠緊密。

(3)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控缺乏充分的先期研究支持。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的最終目的是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)控。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控的措施也應(yīng)該建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)特征全面識(shí)別的基礎(chǔ)上。而目前國內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)針對(duì)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別不夠，缺少對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)因素和投資風(fēng)險(xiǎn)后果之間發(fā)生機(jī)理的分析，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別之間聯(lián)系不夠緊密，因此，許多風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控提出的方法和措施大都是建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)定性分析基礎(chǔ)上的政策性建議。

參考文獻(xiàn):

[1]李群.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2011，8

篇8

論文關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；盈余管理；會(huì)計(jì)政策

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來越多的企業(yè)將房地產(chǎn)用于對(duì)外出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓。為了更好的規(guī)范這類業(yè)務(wù)的核算，財(cái)政部于2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和轉(zhuǎn)換作出了全面的規(guī)定，并將公允價(jià)值引入到后續(xù)計(jì)量之中。公允價(jià)值有利于增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，有利于信息使用者進(jìn)行決策。但由于我國資本市場尚不完善，許多商品難以獲得公允的交易價(jià)格，并且公允價(jià)值的計(jì)量方法選擇余地大，估值技術(shù)和估值模型仍有諸多欠缺，這為盈余管理提供了一定的空間。

1 投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間分析

由于準(zhǔn)則規(guī)定在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)已出租的建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷。因此，投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間主要集中在公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式中。

1.1 利用后續(xù)計(jì)量模式的可選擇性進(jìn)行盈余管理

準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。并且采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差計(jì)入當(dāng)期損益。由于近年來房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)總體上升的趨勢，企業(yè)所持有的房地產(chǎn)賬面價(jià)值往往低于市場價(jià)值。對(duì)于坐落于大中型城市中心城區(qū)的房地產(chǎn)，通常具有活躍的交易市場，因此，這些房地產(chǎn)滿足使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件。雖然準(zhǔn)則規(guī)定成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式應(yīng)按會(huì)計(jì)政策變更處理，轉(zhuǎn)換無法立即產(chǎn)生收益，但企業(yè)在以后各期卻可能由于這種會(huì)計(jì)政策的選擇獲益。一方面轉(zhuǎn)換可以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，同時(shí)增加企業(yè)的資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)進(jìn)行融資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，實(shí)施并購重組。轉(zhuǎn)換相當(dāng)于因?yàn)橘Y產(chǎn)的重估增值而調(diào)整賬面價(jià)值，而這在歷史成本計(jì)量原則下一般是禁止的。另一方面轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，減少了企業(yè)每期的費(fèi)用，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增加能在當(dāng)期確認(rèn)為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計(jì)入應(yīng)納稅所得額，對(duì)于作為投資性房地產(chǎn)核算的建筑物或土地使用權(quán)也一律需要計(jì)提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換不會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)使企業(yè)失去折舊的“稅盾”作用。

1.2 利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理

準(zhǔn)則規(guī)定自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。企業(yè)可以與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將閑置的房地產(chǎn)從原先的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。同時(shí)，如果滿足準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定，便可以使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同時(shí)，企業(yè)可以將原已計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備在轉(zhuǎn)換時(shí)轉(zhuǎn)回，從而規(guī)避了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值損失》中資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定。準(zhǔn)則還規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間解除與關(guān)聯(lián)方簽訂的租賃合同，重新計(jì)提折舊，并將轉(zhuǎn)換時(shí)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入當(dāng)期損益。這樣通過兩次轉(zhuǎn)換，企業(yè)在轉(zhuǎn)換期間內(nèi)減少了固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用，獲得了公允價(jià)值變動(dòng)帶來的收益，同時(shí)增加了資產(chǎn)的賬面價(jià)值，從而達(dá)到粉飾報(bào)表的目的。

1.3 利用公允價(jià)值計(jì)量方法的不同進(jìn)行盈余管理

根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)應(yīng)該從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息。這表明公允價(jià)值首先應(yīng)該從公開市場報(bào)價(jià)中取得。當(dāng)無法從公開市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格時(shí)，可以使用估值技術(shù)取得公允價(jià)值。但由于我國市場經(jīng)濟(jì)起步較晚，市場機(jī)制尚不完善，房地產(chǎn)市場尚不成熟，公開報(bào)價(jià)不易獲得，并且由于存在大量的投機(jī)行為，公開報(bào)價(jià)也未必是公允的價(jià)格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格作為公允價(jià)值，其次是通過參考同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格獲取公允價(jià)值?，F(xiàn)行準(zhǔn)則中，沒有對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量方法作出明確適當(dāng)?shù)囊?guī)定，企業(yè)可以根據(jù)自己的需要選擇對(duì)經(jīng)營業(yè)績有利或能夠達(dá)到特定目的的方法。估值模型本身具有復(fù)雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準(zhǔn)則對(duì)于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定缺乏必要指導(dǎo)和規(guī)定。企業(yè)還可能選擇關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，出具對(duì)自身有利的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。這都給企業(yè)進(jìn)行盈余管理提供了操作空間，使企業(yè)可以通過操縱公允價(jià)值滿足自身利益，降低會(huì)計(jì)信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關(guān)者的利益。 　2 投資性房地產(chǎn)盈余管理的實(shí)例解析

2.1 世茂股份的盈余管理

上海世茂股份有限公司是一家主營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時(shí)股東大會(huì)通過投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，公司根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致增加2009年度利潤總額408萬元，其中因不計(jì)提折舊增加2009年度利潤總額102萬元，因公允價(jià)值變動(dòng)增加利潤總額306萬元，增加投資性房地產(chǎn)1317萬元，增加留存收益987萬元。當(dāng)年下半年，因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益為1.61億元，約占當(dāng)年利潤總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為4.26億元，約占當(dāng)年利潤總額的31.14%。然而，該公司并未在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經(jīng)營模式導(dǎo)致該企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，且其商業(yè)地產(chǎn)主要坐落于北京、上海等地區(qū)，市場交易活躍，這給使用公允價(jià)值模式提供了必要條件。2009年全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格普遍高企，發(fā)達(dá)地區(qū)漲幅尤為明顯。世茂股份在此時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，公允價(jià)值的大幅變動(dòng)直接導(dǎo)致了當(dāng)年及此后一年的利潤大幅增加，相對(duì)于其他采用成本模式的房地產(chǎn)企業(yè)而言，業(yè)績更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來的凈利潤暫不得用于利潤分配，上市公司無需擔(dān)心這部分并無實(shí)際現(xiàn)金流入的利潤將增加企業(yè)利潤分配的負(fù)擔(dān)。這在一定程度上打消了企業(yè)使用公允價(jià)值模式的憂慮。

2.2 海南航空的盈余管理

海南航空股份有限公司是一家主營航空運(yùn)輸?shù)纳鲜泄尽?009年12月14日，海南航空董事會(huì)通過投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致2008年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬元，減少營業(yè)成本442萬元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6.8億元，減少營業(yè)成本1902萬元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤由-1.14億元變?yōu)?.34億元。通過會(huì)計(jì)政策的變更，海南航空的累計(jì)虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為3.48億元，約占當(dāng)年利潤總額的7.96%。2009年，海南的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅明顯。2009年12月31日，國務(wù)院文件，海南國際旅游島正式獲批，此舉更是推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產(chǎn)主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價(jià)，其房地產(chǎn)的市場價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出賬面價(jià)值。海南航空此次的變更在當(dāng)期就產(chǎn)生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來了近8%的利潤總額，效果十分明顯。

3 投資性房地產(chǎn)盈余管理的防范措施

3.1 重新規(guī)定后續(xù)計(jì)量模式的使用范圍

現(xiàn)行準(zhǔn)則以能否持續(xù)可靠取得公允價(jià)值為依據(jù)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇，并且企業(yè)對(duì)所有投資性房地產(chǎn)只能采用同一種后續(xù)計(jì)量模式。對(duì)于用于出租的土地使用權(quán)或建筑物，企業(yè)獲得的是租金收入，與該項(xiàng)資產(chǎn)的市場價(jià)值并無太大的聯(lián)系。通常在合同簽訂時(shí)已載明租賃期間承租方支付的費(fèi)用，且出租房并無租賃到期時(shí)將其轉(zhuǎn)讓的意圖。因此，對(duì)于這類資產(chǎn)使用成本模式即可。并且公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷，企業(yè)只有營業(yè)收入，卻沒有營業(yè)成本，收入費(fèi)用在邏輯上不配比，違背了基本的會(huì)計(jì)原則。而對(duì)于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的士地使用權(quán)，由于企業(yè)持有的目的是待其增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，需要及時(shí)了解資產(chǎn)的市場價(jià)值，掌握充分的信息，以選擇合適的時(shí)機(jī)對(duì)外出售，使企業(yè)的利益最大化，因此有必要采用公允價(jià)值模式計(jì)量。準(zhǔn)則可以規(guī)定企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)類型選擇后續(xù)計(jì)量模式，且企業(yè)可以區(qū)別不同的投資性房地產(chǎn)同時(shí)使用成本模式和公允價(jià)值模式。

3.2 增加不同類別資產(chǎn)二次轉(zhuǎn)換的限制條件

為了防止企業(yè)利用持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類操縱利潤和資產(chǎn)的賬面價(jià)值，進(jìn)行盈余管理，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》中對(duì)于持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類作出了明確的規(guī)定。由于公允價(jià)值這一計(jì)量屬性首先在金融工具領(lǐng)域得到廣泛使用，其準(zhǔn)則制定相對(duì)較為完善。因此，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則可以借鑒金融工具準(zhǔn)則，規(guī)定企業(yè)將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)且以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，因持有目的改變，轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的，在本會(huì)計(jì)年度及以后兩個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，同時(shí)對(duì)因不可抗力或其他特殊狀況導(dǎo)致可以轉(zhuǎn)換的例外條件作出規(guī)定。這樣即截?cái)嗔似髽I(yè)利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理的道路，又可以保護(hù)企業(yè)必要而合法的利益。

3.3 加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)的信息披露

篇9

1.引言

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn)，國民經(jīng)濟(jì)的飛速增長，我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差，涉及到的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素多，其投資過程是一種預(yù)測未知將來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風(fēng)險(xiǎn)投機(jī)行業(yè)，其不確定性伴隨始終。由于房地產(chǎn)的地區(qū)差異、項(xiàng)目差異，涉及的內(nèi)容不單單是技術(shù)問題，還有很多其它方面的問題，因此國家很難像針對(duì)建筑工程那樣去制定房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的統(tǒng)一規(guī)范和規(guī)程。目前我國很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，社會(huì)上暫時(shí)也沒有專門從事企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的咨詢機(jī)構(gòu)，所以加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。因此，建立積極的風(fēng)險(xiǎn)管理策略在我國房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中是非常必要的。

2.房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述

2.1房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的含義

房地產(chǎn)投資是指將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以獲得預(yù)期收益的投資方式。由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)際收益可能在各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響下發(fā)生低于預(yù)期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。

2.2房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的形成因素及發(fā)展趨勢

當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要來自于宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面。宏觀環(huán)境中，政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)等社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)投資影響較大。而微觀環(huán)境是指具體項(xiàng)目所在的區(qū)域中存在的地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和組織風(fēng)險(xiǎn)等，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導(dǎo)致的非理性開發(fā)等都可能造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至投資失敗。

此外，從主客觀兩個(gè)方面來說。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的客觀原因主要有：競爭對(duì)手搶先進(jìn)入市場，推出產(chǎn)品，市場競爭加??；銀行貸款利率升高，投資風(fēng)險(xiǎn)增大等。主觀原因有：企業(yè)信息不靈、開發(fā)出來的產(chǎn)品不夠好，或只是本地區(qū)先進(jìn)，這樣就失去了設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢。

3.房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方式及具體對(duì)策

3.1風(fēng)險(xiǎn)管理的主要方式

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。目前對(duì)其管理的方式主要是風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留。

3.2風(fēng)險(xiǎn)管理的具體對(duì)策

針對(duì)不同類型、特征和規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，最大限度地降低投資過程中各因素對(duì)最終效益的不利影響。具體說來有以下幾點(diǎn)：把握市場動(dòng)態(tài)，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測能力。投資前對(duì)市場情況的調(diào)查分析是整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理體系的基礎(chǔ)。先期了解市場需求和政府對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)政策、住宅制度改革以及消費(fèi)群體的文化背景、消費(fèi)偏好來確定市場定位，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品功能、價(jià)格區(qū)間及營銷方式，并能依照政策變動(dòng)適時(shí)調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

3.3建立健全科學(xué)的投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理

機(jī)制投資者應(yīng)在重視市場需求的基礎(chǔ)上考慮綜合風(fēng)險(xiǎn)，以確定最佳的投資決策。對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風(fēng)險(xiǎn)中實(shí)現(xiàn)升值，有效避免投資風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險(xiǎn)管理部門，以便合理安排資金項(xiàng)目，協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實(shí)問題和潛在因素。

3.4建立風(fēng)險(xiǎn)管理的信息系統(tǒng)，形成動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告

信息是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場供求情況等信息，進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的分析報(bào)告，使決策層及時(shí)了解市場風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇；二來可設(shè)立企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場報(bào)告制度，為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項(xiàng)目所在地的市場月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)，及時(shí)把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的出臺(tái)情況。

3.5加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的管理培訓(xùn)，可以提升員工的專業(yè)度，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。通過風(fēng)險(xiǎn)管理教育，使他們了解所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)防范和處理風(fēng)險(xiǎn)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而提升整個(gè)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3.6采取投資分散策略和聯(lián)合策略，分化和降低風(fēng)險(xiǎn)

（1）投資區(qū)域分散。房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性特點(diǎn)，由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資政策、市場供求等情況不同，對(duì)房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時(shí)期的市場不景氣對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（2）投資種類分散。不同類型的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)大小不同，獲得的收益也不同，在房地產(chǎn)投資種類上分散，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)。

（3）投資時(shí)間分散。是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。聯(lián)合策略就是多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營者聯(lián)合起來共同對(duì)某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，從而降低獨(dú)自經(jīng)營項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

4.結(jié)語

篇10

盈余管理作為現(xiàn)代會(huì)計(jì)理論研究領(lǐng)域的一個(gè)重要課題，由于理解的側(cè)重點(diǎn)不同，目前仍然未形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。Katherine Schipper （1989）認(rèn)為盈余管理實(shí)際上是管理人員為了獲取私利而有目的的干預(yù)對(duì)外會(huì)計(jì)報(bào)告過程的一種“披露管理”行為。Scott提出管理人員通過對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇以實(shí)現(xiàn)某些特定目標(biāo)的手段。如果管理人員在一系列會(huì)計(jì)政策中自行選擇，很自然會(huì)選擇那些自身效用或者公司市場價(jià)值最大化的會(huì)計(jì)政策。魏明海（2000）認(rèn)為盈余管理是企業(yè)當(dāng)局為了誤導(dǎo)其他會(huì)計(jì)信息使用者對(duì)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的理解或者影響那些基于會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的契約的結(jié)果，在編報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)告和構(gòu)造交易事項(xiàng)以改變財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)做出判斷和會(huì)計(jì)選擇的過程。章永奎，劉峰（2002）認(rèn)為盈余管理是“上市公司為了特定目的面對(duì)盈利進(jìn)行操縱的行為”，特別指明“盈余管理并非限制在會(huì)計(jì)原則或者會(huì)計(jì)方法內(nèi)”。企業(yè)基于不同動(dòng)因會(huì)采用不同的手段進(jìn)行盈余管理。本文通過分析企業(yè)在投資性房地產(chǎn)和債務(wù)重組兩個(gè)方面的盈余管理來看如何遏制盈余操縱。

二、投資性房地產(chǎn)盈余管理手段分析

（一）利用投資性房地產(chǎn)定義進(jìn)行盈余管理 在業(yè)務(wù)中，只有符合投資性房地產(chǎn)的定義條件下才可以定義為投資性房地產(chǎn)，但是在投資性房地產(chǎn)的定義中出現(xiàn)的核心詞“資本增值”卻無法落實(shí)到具體增值多少，企業(yè)可以根據(jù)主觀稱該資產(chǎn)是為了增值，將該資產(chǎn)定義為投資性房地產(chǎn)，為后續(xù)利用該資產(chǎn)進(jìn)行盈余管理埋下伏筆。

（二）利用后續(xù)計(jì)量方法選擇進(jìn)行盈余管理 財(cái)政部2006年2月15日了新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)一投資性房地產(chǎn)》，并于2007年1月1日起在上市公司中實(shí)行?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。首先，從采用公允價(jià)值計(jì)量方法需滿足的條件來看，在投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，并能取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。那么當(dāng)無法從市場取得公允價(jià)值時(shí)，采用的估值技術(shù)將帶來很大的主觀性?，F(xiàn)行準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量方法一直沒有明確的規(guī)定，對(duì)于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定缺乏必要指導(dǎo)和規(guī)定。因此企業(yè)可以根據(jù)自己的需要來選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)或者評(píng)估價(jià)格作為公允價(jià)值。若與歷史成本計(jì)量屬性相比，現(xiàn)在的投資性房地產(chǎn)市場已經(jīng)是一個(gè)價(jià)位很高的市場，差額計(jì)入當(dāng)期損益，這無疑體現(xiàn)出企業(yè)豐厚的凈資產(chǎn)，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于上市公司則有利于企業(yè)進(jìn)行融資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模， 實(shí)施并購重組。同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)每期公允價(jià)值的增加計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，能在當(dāng)期確認(rèn)為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計(jì)入應(yīng)納稅所得額，因此不會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。其次，公允價(jià)值計(jì)量模式下無需計(jì)提折舊或者攤銷，那么在歷史成本計(jì)量下本需計(jì)入費(fèi)用類的這部分金額便無需再計(jì)，同時(shí)意味著增加了利潤。例如海南航空在2009年通過董事會(huì)決議進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量改為公允價(jià)值模式。根據(jù)準(zhǔn)則進(jìn)行追溯調(diào)整后，2008年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬元，減少營業(yè)成本442萬元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6. 8億元，減少營業(yè)成本1902萬元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益5. 9億元。變更直接導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤由- 1. 14億元變?yōu)?. 34億元。通過會(huì)計(jì)政策的變更，海南航空的累計(jì)虧損減少了4. 52億元。這一實(shí)例無疑體現(xiàn)出公允價(jià)值計(jì)量模式下的利潤彈性。

（三）利用投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理 在公允價(jià)值計(jì)量模式下，因?yàn)闊o需進(jìn)行折舊或者攤銷，這一規(guī)定給企業(yè)增加了盈余管理的手段。體現(xiàn)在固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中。首先，當(dāng)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，一方面，無需計(jì)提折舊與攤銷，減少費(fèi)用，增加利潤。特別是對(duì)于閑置的建筑物來說，本只能作為固定資產(chǎn)，并且每期還需計(jì)折舊或者攤銷，如若將其出租，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，不僅可以為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的流入，而且減去折舊費(fèi)用。另一方面，由于據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》的規(guī)定，減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后的期間則不得轉(zhuǎn)回。固定資產(chǎn)本不可以轉(zhuǎn)回的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，通過轉(zhuǎn)換，改變了用途，轉(zhuǎn)銷資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這無疑增加了凈利潤。其次，當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候再次從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時(shí)，所確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益給企業(yè)帶來了利潤收益，并增加了資產(chǎn)的賬面價(jià)值。以達(dá)到美化報(bào)表的目的。

三、債務(wù)重組盈余管理分析

（一）利用債務(wù)重組范圍界定進(jìn)行盈余管理 新準(zhǔn)則下，債務(wù)重組是指債務(wù)人在發(fā)生財(cái)務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或者法院的裁定做出讓步的事項(xiàng)。在定義中的幾個(gè)關(guān)鍵詞讓定義變得模糊。一方面對(duì)于何為“財(cái)務(wù)困難”沒有做出明確的界定，另一方面，“讓步事項(xiàng)”若未考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，將會(huì)導(dǎo)致債務(wù)重組并未作出實(shí)質(zhì)性的讓步。

（二）利用關(guān)聯(lián)方債務(wù)重組進(jìn)行盈余管理 由于上市公司的債權(quán)人多是大股東，那么利用這樣的關(guān)聯(lián)方來實(shí)現(xiàn)豁免債務(wù)或者少償還負(fù)債使重組交易本身不具有公允性，無疑給企業(yè)帶來了扭虧為盈，或者合法摘掉ST帽子的機(jī)會(huì)，這清晰體現(xiàn)了操縱利潤的空間。

（三）利用債務(wù)重組損益進(jìn)行盈余管理 一方面，新債務(wù)重組準(zhǔn)下重組產(chǎn)生的收益一次性計(jì)入當(dāng)期損益即營業(yè)外收入。特別的，在轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務(wù)時(shí)，不僅確認(rèn)債務(wù)重組利得，同時(shí)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)損益，計(jì)入當(dāng)期損益。這無疑會(huì)為公司的當(dāng)期利潤產(chǎn)生重大影響，為盈余管理預(yù)留空間。另一方面，一次性計(jì)入當(dāng)期損益會(huì)造成收入和費(fèi)用的不配比原則，也不符合資本保全的原則，巨額債務(wù)重組利得可一次計(jì)入當(dāng)期損益無疑成為美化報(bào)表的捷徑。因此原本期望企業(yè)通過債務(wù)重組恢復(fù)到正常狀態(tài)，不能期望其在短期內(nèi)見效，而應(yīng)將收益分在一個(gè)或者幾個(gè)會(huì)計(jì)期間進(jìn)行。例如2007年的滄州化工（600722）便從債務(wù)重組中獲得了巨額利潤。債務(wù)重組收益高達(dá)19.86億元，是報(bào)告利潤總額的2倍、營業(yè)收入的8倍：當(dāng)年基本每股收益竟達(dá)2.68元，若剔除巨額債務(wù)重組利得，滄州化工2007年實(shí)際凈虧損7.10億元。同時(shí)，滄州化工控股子公司滄井化學(xué)工業(yè)有限公司年產(chǎn)23萬噸PVC裝置2007年一直處于停產(chǎn)狀態(tài)；2007年5月老廠區(qū)年產(chǎn)6萬噸PVC生產(chǎn)線也被迫停產(chǎn)，公司主營業(yè)務(wù)收入大幅下降?？梢?，通過盈余管理，公司大大改觀了當(dāng)時(shí)的報(bào)表，但這些漂亮的數(shù)字并沒有任何經(jīng)營上的實(shí)際意義。

（四）利用債務(wù)重組公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行盈余管理 在新準(zhǔn)則下，一方面，非現(xiàn)金資產(chǎn)清償某債務(wù)時(shí)，規(guī)定以重組債務(wù)的賬面價(jià)值和轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值之間的差額確認(rèn)債務(wù)重組利得，轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額作為轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)損益。另一方面，當(dāng)債務(wù)轉(zhuǎn)為資本時(shí)，規(guī)定以股份的公允價(jià)值總額與股本之間的差額確認(rèn)為資本公積，重組債務(wù)的賬面價(jià)值與股份的公允價(jià)值總額差額確認(rèn)為債務(wù)重組利得，計(jì)入當(dāng)期損益。這些會(huì)計(jì)處理中引入的公允價(jià)值，如同在上述投資性房地產(chǎn)中討論過一樣，我國多數(shù)非現(xiàn)金資產(chǎn)在沒有活躍市場的情況下，企業(yè)便會(huì)通過資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來估值，這無疑給了企業(yè)人為提高公允價(jià)值的機(jī)會(huì)，進(jìn)而提高每股收益，改變上市公司的經(jīng)營成果。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論 本文詳細(xì)探討了投資性房地產(chǎn)和債務(wù)重組中的盈余管理手段及防范措施，從每類資產(chǎn)或交易的定義應(yīng)明確界定到會(huì)計(jì)處理中可待改善的部分，都可看出會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)求真的重要性。同時(shí)企業(yè)也應(yīng)該清晰認(rèn)識(shí)到盈余管理只是實(shí)際盈余在不同會(huì)計(jì)期間的分布，通過賬面數(shù)字來提高盈利并不能使企業(yè)長期發(fā)展下去。在不斷完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的同時(shí)，如何去完善市場監(jiān)管政策也應(yīng)給予極大的關(guān)注。如此雙管齊下，不合理的盈余管理現(xiàn)象相信會(huì)得到抑制。

（二）建議 一是規(guī)范投資性房地產(chǎn)的界定。一方面，若將某資產(chǎn)作為出租的建筑物或者土地使用權(quán)而言，那么租賃協(xié)議各方面的資料應(yīng)該充分地具備，不能有任何的缺漏，以經(jīng)營租賃租入土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租后不能再劃為投資性房地產(chǎn)。另一方面，持有并準(zhǔn)備增值后的土地使用權(quán)，定義中也歸屬于投資性房地產(chǎn)。但是由企業(yè)管理當(dāng)局僅作書面決議而沒有硬性條件來界定很容易產(chǎn)生主觀的盈余管理，模糊的概念應(yīng)從定義中刪除，建議該類準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)先劃入無形資產(chǎn)，待出租時(shí)各類資料具備的情況下再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

二是限定投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)之間的雙向轉(zhuǎn)換。在公允價(jià)值模式下的投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)，可以限定轉(zhuǎn)換以后的本會(huì)計(jì)年度以及以后的兩個(gè)不能再次轉(zhuǎn)換，無法預(yù)料的特殊狀況下除外，這些特殊狀況將由相關(guān)權(quán)威部門作出界定。這樣不僅可以一定程度限制企業(yè)隨意轉(zhuǎn)換，也可以保證企業(yè)的合法權(quán)益。

三是明確投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選定條件。在后續(xù)計(jì)量模式選擇中，一方面對(duì)于不同的情況建議采用不同的模式。相應(yīng)對(duì)于出租的土地使用權(quán)或者建筑，取得的租金收入是確定的，和市價(jià)不會(huì)有太大相關(guān)，這類資產(chǎn)建議使用成本模式。若使用公允價(jià)值模式，公允價(jià)值的取得一定要嚴(yán)格進(jìn)行。否則不能進(jìn)行模式轉(zhuǎn)換。取得的公允價(jià)值與該資產(chǎn)成本模式下的賬面價(jià)值差額占賬面價(jià)值的比例超過某個(gè)值，如10%，方可以轉(zhuǎn)換。這樣既可以保證企業(yè)資產(chǎn)真實(shí)反應(yīng)市場價(jià)格的變化，也能在一定程度上限制企業(yè)隨意進(jìn)行模式轉(zhuǎn)換。另一方面，在公允價(jià)值模式下不計(jì)提折舊或攤銷，這一點(diǎn)也是企業(yè)在轉(zhuǎn)換模式時(shí)想要利用的盈余管理手段之一。建議仍然在此模式下進(jìn)行折舊或攤銷，并以每年期末的公允價(jià)值為基礎(chǔ)來計(jì)提下一年的折舊或者攤銷額，不僅使得遵從收入費(fèi)用配比原則，也降低此處的盈余管理空間。

四是通過行政手段嚴(yán)格規(guī)范公允價(jià)值取得方式。如今市場上大部分企業(yè)都是從各種資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中獲得估值，建議一方面，可以為某些類資產(chǎn)的市場指定一個(gè)專門對(duì)其估值的部門，如國土資源部對(duì)于投資性房地產(chǎn)可予以權(quán)威估值。從此處公布出來的估值作為市場上的標(biāo)準(zhǔn)估值，企業(yè)不得引用其他處估值作為公允價(jià)值。同時(shí)，該部門也應(yīng)該將其評(píng)估的各類詳細(xì)信息進(jìn)行公布，如評(píng)估方法的選擇、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估模型的選擇、評(píng)估參數(shù)的選擇、評(píng)估的過程及結(jié)果等信息。企業(yè)應(yīng)該提供詳細(xì)真實(shí)的資產(chǎn)詳細(xì)狀況，如物業(yè)的名稱、所在位置、基本概況、產(chǎn)權(quán)情況、抵押或擔(dān)保的狀況、價(jià)值類型的定義。若未形成穩(wěn)定市場的資產(chǎn)類，財(cái)政部應(yīng)對(duì)于其使用條件，應(yīng)考慮的各種因素，確定公允價(jià)值的程序和方法等做出嚴(yán)格的規(guī)定，以制止因此而可能導(dǎo)致的盈余管理。

五是規(guī)范債務(wù)重組界定。債務(wù)重組定義中的“財(cái)務(wù)困難”建議量化到與公司的盈利狀況聯(lián)系起來，對(duì)于上市公司。若存在以下條件之一，則認(rèn)定為財(cái)務(wù)困難。條件一是最近一年連續(xù)虧損，條件二是因?yàn)槿赀B續(xù)虧損，股票被暫停上市。條件三是最近一年期末股東權(quán)益為負(fù)值。條件四是中國證監(jiān)會(huì)認(rèn)定的其他情況。根據(jù)上述具體條款，在一定程度上來限定隨意的債務(wù)重組。

六是降低債務(wù)重組利得盈余管理空間。財(cái)政部在2008年12月份的《關(guān)于做好執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則企業(yè)2008年年報(bào)工作的通知》中作出規(guī)定：“如果接受控股股東或控股股東的子公司直接或間接的捐贈(zèng)，從經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上判斷屬于控股股東對(duì)企業(yè)的資本性投入，應(yīng)作為權(quán)益易，相關(guān)利得計(jì)入所有者權(quán)益（資本公積）?！标P(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行債務(wù)重組也可以借鑒此條，將債務(wù)重組利得不是計(jì)入當(dāng)期損益，而是計(jì)入所有者權(quán)益（資本公積）。既體現(xiàn)了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的利潤獲得，又避免企業(yè)利用關(guān)聯(lián)方進(jìn)行盈余管理。非關(guān)聯(lián)方之間，對(duì)具有使用壽命的非流動(dòng)性資產(chǎn)產(chǎn)生巨額的債務(wù)重組利得，可分期將利得平均計(jì)入當(dāng)期損益，而不是一次性計(jì)入。這樣可抑制企業(yè)利用短期扭虧為盈的可能性，造成漂亮的報(bào)表假象。