導(dǎo)語(yǔ)：目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的改進(jìn)策略一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:房地產(chǎn)行業(yè)能否健康和發(fā)展，對(duì)于我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生的影響較為明顯。所以在進(jìn)行現(xiàn)代化的房地產(chǎn)管理時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化內(nèi)部管理，不斷對(duì)自身的發(fā)展能力進(jìn)行轉(zhuǎn)變，這樣才有助于提高房地產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量。但房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)較為典型的重資產(chǎn)行業(yè)，其內(nèi)部管理以及成本控制是一項(xiàng)十分重要的內(nèi)容，成本管理直接對(duì)財(cái)務(wù)管理的總體水平產(chǎn)生影響。但在實(shí)際的運(yùn)行過(guò)程中，許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)依舊存在一系列的問(wèn)題，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的整體質(zhì)量受到一定的影響，也影響房地產(chǎn)企業(yè)的綜合效益的實(shí)現(xiàn)。就目前來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)現(xiàn)存的問(wèn)題尋找合理的方式進(jìn)行解決，對(duì)成本管理的質(zhì)量和水平不斷提升，這樣才有助于使目標(biāo)成本的管理質(zhì)量的提高，對(duì)于現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞:目標(biāo)成本的管理;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);現(xiàn)狀分析;改進(jìn)策略

在我國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)體量越來(lái)越大，并且投入資金越來(lái)越多，市場(chǎng)在進(jìn)行劃分時(shí)也越來(lái)越精細(xì)。項(xiàng)目在開(kāi)始時(shí)就會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的基本成本進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析，這樣才能保障投資目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。項(xiàng)目在進(jìn)行開(kāi)發(fā)管理時(shí)也越來(lái)越精細(xì)化，由以往的粗放式管理逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化的精細(xì)化管理，而成本管理工作也從實(shí)施過(guò)程管理轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化的全過(guò)程管理。并且在完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)后，項(xiàng)目管理人員還會(huì)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)一步進(jìn)行復(fù)盤(pán)，有助于今后企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中開(kāi)展成本的目標(biāo)控制。

一、房地產(chǎn)目標(biāo)成本的概念

所謂房地產(chǎn)目標(biāo)成本指在項(xiàng)目實(shí)施前，為保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，對(duì)擬投入的各項(xiàng)成本進(jìn)行預(yù)估，以此作為全體項(xiàng)目人員實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的一種預(yù)設(shè)成本。房地產(chǎn)目標(biāo)成本貫穿于項(xiàng)目全建設(shè)期，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的全過(guò)程成本，目標(biāo)成本管理使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本可控，并實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，能夠全景并實(shí)時(shí)展示項(xiàng)目中的各項(xiàng)成本構(gòu)成和動(dòng)態(tài)變化。建立目標(biāo)成本，是對(duì)建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)成本劃定一條“紅線”，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所有費(fèi)用構(gòu)成不得突破這條“紅線”，使之有效對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行預(yù)期管控，實(shí)現(xiàn)預(yù)期盈利目標(biāo)。

二、目標(biāo)成本的管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀

所謂的目標(biāo)成本管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，就是按照相應(yīng)的成本目標(biāo)完成一系列的成本控制工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不僅僅是房地產(chǎn)的建設(shè)，更重要的是開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的產(chǎn)品所支出的全部費(fèi)用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些費(fèi)用都需要納入目標(biāo)成本的管理中，通過(guò)這種方式能夠在一定程度上使房地產(chǎn)的整體運(yùn)營(yíng)質(zhì)量得到提升。在現(xiàn)代的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)較為典型的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)行業(yè)，其開(kāi)發(fā)成本的支出始終是一項(xiàng)最重要的成本支出，在總成本中占比達(dá)到70%～80%，而開(kāi)發(fā)成本支出的狀況會(huì)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生極大的影響，所以做好相關(guān)的成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益得到提高的一個(gè)重要保障。除此之外，我國(guó)目前在市場(chǎng)上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控時(shí)，所選擇的管理方式依舊為從緊態(tài)勢(shì)的宏觀調(diào)控，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中的自身利益受到了一定的擠壓。所以房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要不斷對(duì)目標(biāo)的成本管理進(jìn)行加強(qiáng)，通過(guò)這種方式才能有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

三、目標(biāo)成本的管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要改進(jìn)的問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與項(xiàng)目建設(shè)前缺少對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本事前控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)前，建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、施工難度未考慮充分，以及招投標(biāo)、簽約階段，對(duì)施工范圍、合約內(nèi)容約定不清。承包商在實(shí)際項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)與項(xiàng)目業(yè)主洽談以及增項(xiàng)等途徑增加費(fèi)用，導(dǎo)致合同外支出的問(wèn)題較為明顯，這就會(huì)增大項(xiàng)目的成本壓力。也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，沒(méi)有高度重視項(xiàng)目成本的概算和預(yù)算等工作，在項(xiàng)目建設(shè)前期缺少成本管控的相關(guān)管理。這就導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算缺乏針對(duì)性和可行性，無(wú)法有效管控房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中的費(fèi)用成本。

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中缺乏對(duì)成本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管控

房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，如果對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)缺少可行的現(xiàn)場(chǎng)管理制度，未制訂合理的施工計(jì)劃，或者未及時(shí)根據(jù)擬建項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)狀況對(duì)投入和產(chǎn)出進(jìn)行有效控制，無(wú)效成本的產(chǎn)生，不僅增加浪費(fèi)，還影響工程進(jìn)度。這種現(xiàn)象在無(wú)形之中會(huì)增加項(xiàng)目的實(shí)際支出費(fèi)用。除此之外，房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，部分員工缺乏大局觀，主觀能動(dòng)性不強(qiáng)，工作中出現(xiàn)人浮于事的情況。如果沒(méi)有按照合理的計(jì)劃制定完善的獎(jiǎng)懲措施和管理措施，就容易導(dǎo)致相關(guān)項(xiàng)目的人員成本管理意識(shí)不足，導(dǎo)致某些情況下工作人員無(wú)法做到項(xiàng)目成本的預(yù)期管理，這就會(huì)導(dǎo)致實(shí)際成本超出成本預(yù)算。

(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后無(wú)法進(jìn)行有效的項(xiàng)目成本總結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，不僅包含了合同義務(wù)履行完成，并且也著工程在完成后具備全面清算的條件。在這樣的狀況下，項(xiàng)目部門(mén)需要與招采、財(cái)務(wù)等多個(gè)部門(mén)進(jìn)行全面的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析，了解房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的成本管控得與失，積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。通過(guò)這種方式才能有效提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理質(zhì)量，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續(xù)項(xiàng)目，能夠更為有效地進(jìn)行。而值得注意的是，我國(guó)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)，都沒(méi)有將工程竣工后的驗(yàn)收工作作為成本管理的一項(xiàng)主要工作內(nèi)容，導(dǎo)致這類工作在開(kāi)展過(guò)程中受到外界因素影響較為明顯。相關(guān)人員沒(méi)有按照需求對(duì)最終的結(jié)果進(jìn)行合理驗(yàn)收，最終影響了房地產(chǎn)工程的實(shí)際應(yīng)用質(zhì)量，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程驗(yàn)收過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題明顯，大大影響了房地產(chǎn)工程的最終建設(shè)質(zhì)量，降低了產(chǎn)品的價(jià)值。

四、目標(biāo)成本的管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀的改進(jìn)策略

(一)建立專業(yè)部門(mén)，善用專業(yè)人才，加強(qiáng)成本管理的體系化建設(shè)

目標(biāo)成本的管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期且動(dòng)態(tài)的工作，成本考核針對(duì)的不僅是承擔(dān)目標(biāo)成本管理工作的成本人員，還包括了目標(biāo)成本管理活動(dòng)中的各相關(guān)管理人員，涉及建筑工程生產(chǎn)、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)、人事、銷售等多個(gè)方面時(shí)，需要針對(duì)不同部門(mén)的工作特點(diǎn)制訂對(duì)應(yīng)的考核，將非財(cái)務(wù)指標(biāo)納入考核內(nèi)容中。值得注意的是，在進(jìn)行成本管理時(shí)，需要建立完整的責(zé)任制度，將不同的責(zé)任落實(shí)到人，企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)需要建立嚴(yán)格的投資計(jì)劃，確定投資目標(biāo)。由于房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)在開(kāi)展過(guò)程中所需要投入的資金量較大，所以需要建立一套行之有效的成本目標(biāo)管理制度以及與之對(duì)應(yīng)的實(shí)施細(xì)則和考核評(píng)價(jià)機(jī)制，以管理體系做指導(dǎo)，來(lái)保障投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在進(jìn)行考評(píng)機(jī)制的設(shè)置時(shí)，工作人員需要意識(shí)到考核工作的對(duì)象并不僅僅是相關(guān)的工作人員，還需要對(duì)投資項(xiàng)目的管理、體系的建設(shè)，以及責(zé)任人進(jìn)行全方位的綜合考察。對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行考核時(shí)，主要評(píng)估投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性以及回報(bào)率，而在對(duì)體系進(jìn)行考核時(shí)，需要建立相應(yīng)的體系管理目標(biāo)，可根據(jù)目標(biāo)的調(diào)整進(jìn)行對(duì)應(yīng)的調(diào)整。

(二)項(xiàng)目建設(shè)中調(diào)動(dòng)人員積極性，有效引入績(jī)效考評(píng)機(jī)制

工作人員的積極性永遠(yuǎn)是直接影響工作質(zhì)量的一個(gè)關(guān)鍵因素，需要懂人員的組織和管理。①在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)，通過(guò)一系列的優(yōu)化來(lái)使工作人員的整體工作積極性得到提升。例如，在進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)，可以采用一系列的獎(jiǎng)懲制度，并且將項(xiàng)目的目標(biāo)成本分析，與工作人員的總體績(jī)效和獎(jiǎng)金進(jìn)行掛鉤。如果工作人員在日常的工作中能夠?qū)?xiàng)目建設(shè)相關(guān)活動(dòng)仔細(xì)分析并提出了具體的解決方案，為企業(yè)節(jié)省了一定的成本，這樣可以予以工作人員一定的獎(jiǎng)勵(lì)。②在進(jìn)行相關(guān)成本核算以及合同管理時(shí)，工作人員的工作素質(zhì)會(huì)對(duì)最終的管理結(jié)果產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要為相關(guān)的工作人員提供一定的企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)。這樣能夠在一定程度上使工作人員的工作技能得到提升，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)起到一定的促進(jìn)作用，同時(shí)也促進(jìn)了相關(guān)人員的發(fā)展，提高了員工的工作成就感。③在進(jìn)行人員考核時(shí)，依舊需要相關(guān)工作人員了解我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。工作人員需要具備良好的專業(yè)素養(yǎng)，能夠做好有效的目標(biāo)成本管理，建立良好的工作團(tuán)隊(duì)是考核人員的基本目標(biāo)。

(三)重視合同，通過(guò)合同管理控制成本

合同控制對(duì)于房地產(chǎn)的運(yùn)行來(lái)說(shuō)極為重要。房地產(chǎn)企業(yè)需要在合同規(guī)劃、合同談判、合同履行等階段控制成本。在進(jìn)行成本管理時(shí)，需要盡可能向前進(jìn)行延伸，并且將成本管理融入設(shè)計(jì)方案確定階段、招投標(biāo)階段、合同洽談階段。將項(xiàng)目合同進(jìn)行全景規(guī)劃，同時(shí)根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)和對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中問(wèn)題的有效預(yù)判，嚴(yán)格審核、把控合同中重要條款，減少或杜絕合同中的漏洞。在合同簽訂過(guò)程中，嚴(yán)格防范成本超支，盡量少留工程造價(jià)變更的活口。成本、合約部門(mén)可以對(duì)承包商的資金申請(qǐng)計(jì)劃進(jìn)行審核，合理支付工程進(jìn)度款、結(jié)算款，嚴(yán)格控制超出合同約定的付款;同時(shí)與施工進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行有效對(duì)比，如果其中存在一定的超出內(nèi)容，則需要現(xiàn)場(chǎng)查看并分析超出原因是浪費(fèi)還是由于設(shè)計(jì)變更所導(dǎo)致的。科學(xué)地對(duì)成本進(jìn)行控制，能夠有助于提升成本的使用效益。尤其是在進(jìn)行成本控制時(shí)，相關(guān)工作人員需要明確工作量、設(shè)計(jì)變更以及現(xiàn)場(chǎng)簽證等多項(xiàng)內(nèi)容，并且需要對(duì)其進(jìn)行逐一核實(shí)并予以確認(rèn)，完成成本的核定工作，嚴(yán)格控制成本。

五、結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域所推行的結(jié)構(gòu)性供給側(cè)改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了一定的影響，并且隨著近年來(lái)綠色建筑和智能建筑的不斷發(fā)展，都給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)和壓力。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅需要從技術(shù)層面進(jìn)行革新，也需要盡可能做好相應(yīng)的目標(biāo)成本管理，盡可能將更多的財(cái)務(wù)資源投入到轉(zhuǎn)型升級(jí)以及業(yè)務(wù)創(chuàng)新的方面。通過(guò)這種方式才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本管理得到改善，這樣也有助于提高房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn):

［1］劉斌彥．淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理［J］．今日財(cái)富(中國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán))，2020(11):118－119．

作者：劉濤 單位：武漢新航盛置業(yè)有限公司