一、發(fā)達(dá)國家和地區(qū)住房政策的分析

住房保障政策受國家政治制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素制約，各國和地區(qū)各具特色，其中規(guī)律性的政策經(jīng)驗(yàn)對(duì)構(gòu)建我國住房保障體系有重要的啟示作用。本文以英國、美國、新加坡等國家為例進(jìn)行比較分析。

英國是世界上最早建立現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的國家，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家。自1890年制定《工人階級(jí)住宅法》以來，歷屆執(zhí)政黨政府在制定和改進(jìn)住房政策和住房制度時(shí)，根據(jù)各個(gè)時(shí)期國家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，制定適宜的住房政策。推行公房出售政策，1979年保守黨上臺(tái)后，充分重視市場(chǎng)機(jī)制配置資源的主導(dǎo)作用，對(duì)公共出租住宅按住戶的承受力，采取不同的價(jià)格政策出售給原承租住戶，把提高住宅自有率作為主要的住宅政策目標(biāo)；實(shí)施減免稅政策，英國政府為了鼓勵(lì)居民購房，實(shí)施減免稅政策；推行“住房補(bǔ)助”，“住房補(bǔ)助”分為租房補(bǔ)助和買房補(bǔ)助兩大類，由地方政府自行組織，不少保險(xiǎn)公司也進(jìn)行房地產(chǎn)投資、抵押貸款等房地產(chǎn)金融活動(dòng)，住房融資的暢通為住房自有化提供了較好的金融支撐，同時(shí)英國制定了大量的法律、法規(guī)來規(guī)范公共住房的運(yùn)作以及保障中低收入階層和特殊群體的住房。

美國政府在吸收英國等歐洲國家經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，采取了一系列住房保障措施。美國的住房保障制度主要有以下內(nèi)容：低收入階層住房租金信用政策，美國聯(lián)邦和州政府通過發(fā)放稅金信用證，給相關(guān)機(jī)構(gòu)提供一定額度的稅金減免，鼓勵(lì)私人開發(fā)商和非贏利機(jī)構(gòu)大力興建提供低收入家庭租用的住宅；住房租金補(bǔ)貼方面，一是向低收入家庭提供低租金的公有住房，二是發(fā)放住房券；建設(shè)老人住宅，美國金融機(jī)構(gòu)積極參與住房建設(shè)，政府有專門的信貸機(jī)構(gòu)管理住房信貸，各項(xiàng)措施通過立法保障落實(shí)和實(shí)施美國在政府直接干預(yù)下運(yùn)行的住房金融體制已經(jīng)相當(dāng)成熟，在1934年成立了聯(lián)邦住房管理局和“聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司”，組建了“互助抵押貸款保險(xiǎn)基金”，負(fù)責(zé)中低收入家庭抵押貸款提供保險(xiǎn)。凡滿足規(guī)定條件的分期付款購房者，可向政府申請(qǐng)貼息擔(dān)保，個(gè)人只付首付并承擔(dān)一小部分利息，政府則承擔(dān)還款風(fēng)險(xiǎn)以及大部分利息。此外，對(duì)中低收入家庭實(shí)施特別資助法案。住房信貸保險(xiǎn)方面，由政府出面對(duì)符合條件的居民購房進(jìn)行擔(dān)保，從而支持了中低收入家庭購買住房，降低了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)購買自有住房實(shí)行稅收減免，鼓勵(lì)中低收入家庭購買自有住房。

新加坡是新興的工業(yè)化國家、著名的國際金融中心和世界航運(yùn)的樞紐。如今的新加坡已經(jīng)是舉世公認(rèn)的花園城市，居民的居住條件無論從質(zhì)還是量都大為改善。它的住房保障制度有許多特色：一是制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，政府出資建房。新加坡于1960年成立了房屋發(fā)展局，專門負(fù)責(zé)住宅建設(shè)的計(jì)劃安排、施工建設(shè)和使用管理。房屋發(fā)展局是一個(gè)半官方機(jī)構(gòu)，實(shí)行自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。在房屋發(fā)展局的主持下，新加坡每五年制定一個(gè)建屋計(jì)劃。為確保計(jì)劃的順利實(shí)施，新加坡政府除了專門撥出國有土地和適當(dāng)?shù)卣饔盟饺送恋?，以供房屋發(fā)展局建房之用外，還提供低息貸款的形式，給予房屋發(fā)展局資金支持。二是實(shí)行住房公積金保障制度。允許動(dòng)用公積金存款的一部分作為購房的首期付款，不足部分由每月交納的公積金分期支付，該項(xiàng)規(guī)定只用于最低收入家庭。中央公積金制度對(duì)解決“居者有其屋”計(jì)劃遇到的住房籌資問題起到了決定性的作用。三是因地制宜。根據(jù)其人多地少的特點(diǎn)，新加坡房屋發(fā)展局在規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)和新建組屋時(shí)，既考慮建筑體形的高低錯(cuò)落、色彩變化，又能充分利用室內(nèi)面積合理布局。所有的居住小區(qū)都有完善的配套設(shè)施，包括商業(yè)中心、銀行、學(xué)校、圖書館、劇院等。另外，政府還通過郵政儲(chǔ)蓄銀行貸款和政府補(bǔ)貼對(duì)公共住房以及中低收入階層進(jìn)行調(diào)配，使公共住房能夠良好運(yùn)轉(zhuǎn)；同時(shí)新加坡公共組屋管理施行立法與政策相配套，不僅解決了建房問題，而且解決了公共住房的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租問題。

二、發(fā)達(dá)國家和地區(qū)住房政策的比較

隨著中國人口老齡化問題的不斷顯現(xiàn)，養(yǎng)老問題越來越受到社會(huì)各界的高度關(guān)注。在現(xiàn)有養(yǎng)老保障制度和體系背景下，迫切需要尋求新的方法來應(yīng)對(duì)社會(huì)老齡化現(xiàn)象。住房反向抵押貸款作為發(fā)達(dá)國家解決老年人以房養(yǎng)老的重要金融工具，逐漸受到學(xué)界的高度關(guān)注，對(duì)此從理論和實(shí)踐角度進(jìn)行探討，無疑具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

一、住房反向抵押貸款及其社會(huì)效應(yīng)

住房反向抵押貸款是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的一定年齡的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，并從金融機(jī)構(gòu)獲得借款，金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋現(xiàn)值、未來增值、折損情況及借款人去世時(shí)或徹底搬出抵押房屋時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)期利息，并按老人的預(yù)期壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。反向抵押貸款使借款人終生可以提前支用房屋的銷售款，在獲得現(xiàn)金的同時(shí)繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)就獲得抵押房的產(chǎn)權(quán)并將其銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款本息，并享有房產(chǎn)升值的部分。

住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟最具代表性的當(dāng)屬美國。作為一種成熟的融資途徑，其在增加養(yǎng)老途徑、彌補(bǔ)社會(huì)保障資金不足、改善老年人經(jīng)濟(jì)狀況和提高老年人生活質(zhì)量和消費(fèi)水平、促進(jìn)社會(huì)整體效用提高等方面起到了積極作用，其社會(huì)效用主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：

首先，老年人通過參與住房反向抵押貸款得到的年金，可以提高其生活水平。對(duì)老年人的資產(chǎn)組成理論研究表明，大部分老年人以養(yǎng)老金為生，住房是老年人重要的可用來增加消費(fèi)的資產(chǎn)，通過采用年金式住房反向抵押貸款，可增加老年人收入。同時(shí)，通過住房資產(chǎn)的釋放，可幫助老年人籌措長(zhǎng)期護(hù)理費(fèi)用。對(duì)低收入家庭來說，通過住房反向抵押貸款可使每月收入提高一定幅度，在降低社會(huì)貧困率發(fā)生等方面有不可小視的社會(huì)功能。

其次，住房反向抵押貸款在增加金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)收入的同時(shí)，還可增加二手房上市量，對(duì)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)起積極作用。對(duì)貸款機(jī)構(gòu)而言，雖然可能面臨逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)，但與其他貸款業(yè)務(wù)平均利潤率相比，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)具有較高的利潤率。作為一種新興金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款是金融機(jī)構(gòu)中間業(yè)務(wù)擴(kuò)大的表現(xiàn)，可成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。這種類似于買房即積蓄的養(yǎng)老方式，除了拉動(dòng)內(nèi)需，還會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的買賣趨于投資化而非投機(jī)需求。

第一章總則

第一條為完善我縣住房保障體系，逐步解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。

第二條經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼是指縣政府按照我縣經(jīng)濟(jì)適用住房年度供應(yīng)計(jì)劃，向符合享受經(jīng)濟(jì)適用住房條件的家庭在市場(chǎng)上購買普通住房給予政策性貨幣補(bǔ)貼。

第三條凡我縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)符合條件的中低收入家庭，均可按本實(shí)施辦法申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼。

第四條城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼，堅(jiān)持“安置就地化、補(bǔ)貼貨幣化、購房自主化、運(yùn)作規(guī)范化”的原則，采取“先申后購、先購后補(bǔ)、分片實(shí)施”的辦法，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。

第五條經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼所需資金在城市土地出讓金凈收益中提取，撥入縣住房保障基金帳戶，不足部分由縣財(cái)政補(bǔ)足。

各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳)，直轄市建委(開發(fā)辦、房地產(chǎn)管理局、住宅局：

國發(fā)［1998］23號(hào)文件以來，各地加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，加快建立新的住房供應(yīng)體系步伐，取得了明顯成效，絕大多數(shù)地方經(jīng)濟(jì)適用住房已經(jīng)成為住房供應(yīng)的主渠道。經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展有效地解決了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題，平抑了過高的商品房?jī)r(jià)格，適應(yīng)了停止住房實(shí)物分配后個(gè)人購房的需求，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要的作用。但也有個(gè)別地方對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)認(rèn)識(shí)不足，在執(zhí)行國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房的政策上出現(xiàn)了偏差。為了進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售行為，特作如下通知：

一、要進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，把經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)作為重點(diǎn)工作來抓。發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的住房供應(yīng)體系的重要組成部分，也是當(dāng)前培育住房市場(chǎng)、啟動(dòng)住房消費(fèi)的重要舉措。副總理在1998年全國城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作會(huì)議講話中指出：“建立新的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。這既是這次房改的重要目的，也是房改是否成功的一個(gè)重要標(biāo)志。一方面，中低收入家庭是目前城鎮(zhèn)家庭的主體，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房可以滿足他們的需求，是實(shí)現(xiàn)本世紀(jì)末人民生活達(dá)到小康的重要條件。另一方面，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房又可以增加有效需求，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不會(huì)形成房地產(chǎn)熱，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展總的要求。要努力提高住房投資中用于經(jīng)濟(jì)適用住房投資的比重，加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)和供應(yīng)。去年11月中旬召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把積極支持經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，加快開放住房二級(jí)市場(chǎng)，擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要措施。各地一定要把握好這個(gè)大局，對(duì)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)進(jìn)行認(rèn)真研究和部署。要根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)、中低收入家庭的支付能力，合理確定本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房在整個(gè)住房建設(shè)中的比重，更好地解決中低收入家庭的住房問題。

二、下大力氣落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房各項(xiàng)政策，確保經(jīng)濟(jì)適用住房的低價(jià)位。經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)勢(shì)在于政府給予優(yōu)惠政策并控制銷售價(jià)格，使經(jīng)濟(jì)適用住房相對(duì)市場(chǎng)價(jià)的商品房能夠保持較低的價(jià)位。各地要把對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、成本及利潤控制等政策落實(shí)到位。只有各項(xiàng)優(yōu)惠政策都落到實(shí)處，才能有效控制成本、降低價(jià)格，使經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格與當(dāng)?shù)刂械褪杖爰彝サ氖杖胨较噙m應(yīng)，進(jìn)而調(diào)動(dòng)中低收入家庭的購房積極性。

三、規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房銷售行為。政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)給予政策優(yōu)惠，目的是為了解決中低收入家庭的住房問題，經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售不能等同市場(chǎng)價(jià)的商品住房實(shí)行完全放開的市場(chǎng)政策，各地要盡快制訂經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理辦法，明確中低收入家庭的收入界限、購買條件對(duì)象、購買程序、價(jià)格確定辦法；并制訂監(jiān)督查處辦法及上市交易辦法等，嚴(yán)格加強(qiáng)管理，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售行為，確保經(jīng)濟(jì)適用住房性質(zhì)不變。

四、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的總量調(diào)控。近年來，為了啟動(dòng)個(gè)人消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，國家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃采取相對(duì)寬松的政策，不少地方經(jīng)濟(jì)適用住房已經(jīng)成為當(dāng)?shù)刈≌ㄔO(shè)的主體，而且供需大體平衡。但也有一些地方，在安排經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃時(shí)，由于市場(chǎng)調(diào)研不夠充分，致使供需失衡，或者經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求、排隊(duì)認(rèn)購，或者供過于求、造成空置。因此，搞好總量調(diào)控十分重要，各地一定要在對(duì)需求情況充分調(diào)研的基礎(chǔ)上安排經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃和組織建設(shè)，并做好經(jīng)濟(jì)適用住房的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。此外，各地要嚴(yán)格按照建住房函［1999］405號(hào)文件的要求，盡快建立和完善經(jīng)濟(jì)適用住房統(tǒng)計(jì)制度，確保統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、及時(shí)，為宏觀決策提供依據(jù)。

中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行，各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市計(jì)委(計(jì)經(jīng)委)、建委(建設(shè)廳)、土地局、人民銀行分行、各有關(guān)商業(yè)銀行分行：

為了加快經(jīng)濟(jì)適用住房(安居工程，下同)建設(shè)，擴(kuò)大國內(nèi)需求，確保今年國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，不斷滿足城鎮(zhèn)中低收入職工家庭的住房需求，現(xiàn)就當(dāng)前加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的有關(guān)問題通知如下：

一、抓緊落實(shí)今年已下達(dá)的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃對(duì)列入經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃已經(jīng)開工的項(xiàng)目，要在保證工程質(zhì)量的前提下，加快施工進(jìn)度；具備開工建設(shè)條件的項(xiàng)目，要盡快落實(shí)建設(shè)資金，抓緊開工；不具備開工建設(shè)條件的項(xiàng)目，各省、自治區(qū)、直轄市計(jì)劃、建設(shè)、銀行等部門要盡快在本地區(qū)內(nèi)調(diào)整項(xiàng)目、調(diào)劑資金，確保已下達(dá)的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的完成。地方分行資金有困難的，應(yīng)及時(shí)向總行反映，在全行范圍內(nèi)調(diào)度資金，保證安居工程貸款到位。允許今年已下達(dá)的兩批經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目享受新增經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的有關(guān)政策。

二、抓緊組織一批新的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房的市場(chǎng)需求和各地要求，擬于近期抓緊組織一批新的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目。新的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已通過劃撥方式取得建設(shè)用地或所需建設(shè)用地已納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，且在今年內(nèi)能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè)；

(二)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)能及時(shí)配套，項(xiàng)目建成后，能投入正常使用；

一、總則

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號(hào)）《關(guān)于做好住房建設(shè)計(jì)劃和住房建設(shè)規(guī)劃制定和公布工作的通知》（新政辦發(fā)明電〔2007〕408號(hào)）要求，為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，做好我市的保障性住房工作，制定**市2009年度住房建設(shè)計(jì)劃。

二、制定本計(jì)劃的依據(jù)

（一）國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（國辦發(fā)〔2006〕37號(hào)）。

（二）《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號(hào)）。

（三）《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部等九部門令第162號(hào)）。

同志們：

住房問題是民生的重要問題。黨中央、國務(wù)院高度重視改善居民居住條件。黨的十七大提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的新要求，明確了住有所居的目標(biāo)。認(rèn)真總結(jié)十六大以來我國住房政策的實(shí)施情況、取得的成就和存在的問題，按照十一屆人大一次會(huì)議政府工作報(bào)告提出的指導(dǎo)原則、具體措施，堅(jiān)定不移地推進(jìn)住房制度改革，加快住房建設(shè)，抓緊建立住房保障體系，努力使全體人民住有所居、安居樂業(yè)。

一、實(shí)行改革方針，開創(chuàng)中國特色住房發(fā)展道路

五年來，我們堅(jiān)持以改革的辦法，不斷解決城鎮(zhèn)住房發(fā)展中的新情況、新問題。城鎮(zhèn)住房建設(shè)加快，居住水平不斷提高。實(shí)踐證明，改革是解決居民住房問題的歷史選擇。

（一）住房制度改革經(jīng)過了不斷深化的歷程。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國實(shí)行城鎮(zhèn)住房實(shí)物分配、低租金使用的福利性住房制度。1980年4月，鄧小平同志提出了住房商品化的總體設(shè)想之后，逐步推行提租補(bǔ)貼、出售公房，實(shí)行住房分配貨幣化，建立住房公積金制度，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，建立廉租住房制度，規(guī)范發(fā)展住房金融。隨著改革的逐步推進(jìn)，我們深化了對(duì)住房消費(fèi)和市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)。2003年，提出要強(qiáng)化政府對(duì)保障最低收入家庭基本住房需要和保持住房市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的責(zé)任，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，加快建立廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度。特別是，在發(fā)揮市場(chǎng)配置資源基礎(chǔ)性作用的同時(shí)，明確提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，要求做到總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。始終圍繞調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格為重點(diǎn)，堅(jiān)持供求雙向調(diào)節(jié)，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段進(jìn)行調(diào)控。同時(shí)，調(diào)整和完善住房公積金管理體制，加大歸集力度。20*年，提出廉租住房制度由最低收入家庭逐步擴(kuò)大到低收入家庭，多渠道解決城市低收入家庭住房困難，進(jìn)一步明確了對(duì)應(yīng)不同人群的住房政策體系。

（二）與經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)程相適應(yīng)的住房新體制基本確立。20*年，城鎮(zhèn)住房私有產(chǎn)權(quán)比重超過80%。商品住房已經(jīng)成為城鎮(zhèn)住房供應(yīng)的主體。商品住房投資占城鎮(zhèn)住宅投資的比重超過85%，竣工面積占城鎮(zhèn)住房供應(yīng)量的比重超過72%。20*年末，房地產(chǎn)貸款余額已突破4.8萬億元，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的18.4%。其中，個(gè)人住房貸款余額超過3萬億元，是1998年（不足200億元）的150多倍?；拘纬闪送顿Y主體多元化、資金來源多渠道的新格局，改變了由國家、單位負(fù)擔(dān)的公房管理模式，建立了與住房商品化、社會(huì)化相適應(yīng)的專業(yè)化物業(yè)管理體制，物業(yè)管理服務(wù)的覆蓋面已經(jīng)接近50%%。房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到10%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率接近20%。

摘要：住房公積金制度是指由職工所在單位及職工個(gè)人繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，用以日后支付職工家庭購買、建造自住住房、住房翻修等住房費(fèi)用的制度。現(xiàn)如今，由于國家體制的改革、城鎮(zhèn)化速度提高快，金融市場(chǎng)激進(jìn)以及人口老齡化嚴(yán)重，這些外部性因素加上住房公積金內(nèi)部缺陷，使得該項(xiàng)制度長(zhǎng)期面臨著挑戰(zhàn)，但同時(shí)也有著廣闊的發(fā)展方向。筆者結(jié)合多年的工作實(shí)踐，對(duì)住房公積金向住房金融方向發(fā)展進(jìn)行了思考。

關(guān)鍵詞：住房公積金；住房金融；發(fā)展方向；思考

截至2018年底，全國住房公積金繳存總額達(dá)14.59萬億元，繳存余額5.79萬億元，累計(jì)發(fā)放住房公積金貸款3334.82萬筆、達(dá)8.58萬億元，貸款余額4.98萬億元。住房公積金制度自1994年在全國推行以來，已經(jīng)過二十多年不斷的完善和發(fā)展，走出了一條具有中國特色的住房保障之路，對(duì)改善職工住房條件作出了突出貢獻(xiàn)。住房公積金實(shí)質(zhì)上是一種長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，具有強(qiáng)制性、互助性和保障性。政府通過相關(guān)法規(guī)強(qiáng)制歸集住房公積金，服務(wù)于廣大住房公積金繳存職工的住房融資需求，形成了封閉的住房融資體系?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”、“建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制?！弊》抗e金未來的發(fā)展一方面要突出其保障性，另一方面應(yīng)突出其政策性住房金融的功能，這是時(shí)展的需要。

一、我國目前的住房金融模式

目前我國住房金融“以商業(yè)住房按揭貸款為主、住房公積金為輔，其他形式補(bǔ)充”的模式和格局，為支持不同人群改善住房條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，支持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。但隨著住房公積金制度的不斷發(fā)展，其在解決職工住房困難，特別是在解決中低收入家庭住房困難方面作用越來越突出，其互助性、保障性、金融性越來越顯現(xiàn)。從《全國住房公積金2018年年度報(bào)告》披露中可以看到，全國住房貸款市場(chǎng)中，住房公積金貸款的市場(chǎng)占有率達(dá)16.19%，部分地區(qū)市場(chǎng)占有率已超過40%。住房公積金在我國住房金融方面發(fā)揮著不可替代的作用。我國商業(yè)銀行的住房按揭貸款類似以美國為代表的資本市場(chǎng)型住房金融模式。我國的住房公積金制度就是學(xué)習(xí)新加坡強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型住房金融模式，但我國住房公積金的管理模式和資金運(yùn)作方式又有別于新加坡。近幾年推行的農(nóng)民工、個(gè)體工商戶、自由職業(yè)者自愿繳存住房公積金，又類似于德國的互助合同型住房金融模式。

二、安徽住房公積金的改革試點(diǎn)

摘要：我國國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起。近年來，眾多居民住宅樓等房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，人們對(duì)住房的需求也越來越迫切。其針對(duì)我國住房消費(fèi)的日益增多和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，國家住房保障體系也在進(jìn)一步地完善之中，住房公積金就是人們非常重要的保障政策，它在住房消費(fèi)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)中的作用和影響是怎樣的是本文探究的主要內(nèi)容，這也是國家住房保障體系需要重點(diǎn)研究和改善的地方。

關(guān)鍵詞：住房公積金;住房消費(fèi);經(jīng)濟(jì)影響

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅速崛起，已經(jīng)在我國的國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，它通過人們住房消費(fèi)的影響帶動(dòng)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。公積金是我國住房保障體系十分重要的組成部分，它在人們無法一次性完成購房支付的時(shí)候，可以作為一種儲(chǔ)存金進(jìn)行長(zhǎng)期的儲(chǔ)存，從而緩解人們?cè)谫彿康膲毫?。下面就公積金的作用、其對(duì)住房消費(fèi)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響以及加強(qiáng)其影響力度進(jìn)行研究。

二、住房公積金的作用

1.有效推動(dòng)貨幣分配。之前的住房資金來源有國家和企業(yè)承擔(dān)，自實(shí)行住房公積金后，資金來源變成了國家、單位和個(gè)人共同承擔(dān)，這從一定程度上讓住房資金的來源更加豐富，同時(shí)在我國的住房建設(shè)上，也提供了充足的資金來源，使我國貨幣得到合理性分配。2.金融體系的一部分。我國金融體系的發(fā)展也越來越完善，而住房公積金是其重要的組成部分?，F(xiàn)在地區(qū)的城市化發(fā)展已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，越來越多的人奔向城市文化中來，那么，當(dāng)越來越多的人涌向城市居住的時(shí)候，住房就成了人們需要考慮的重要方面。但是，在人們需要購買住房的時(shí)候，需要支付相當(dāng)大的一部分資金，但是很多人是不能夠一次性將所付資金拿出來的，這個(gè)時(shí)候就需要金融體系擁有相應(yīng)的解決辦法。因此，住房公積金制度的出現(xiàn)，就有效地緩解了這一情況，它通過存儲(chǔ)資金的方法為人們打開一條購房的途徑，住房公積金的重要性在人們生活中也是越來越明顯，成為金融體系里面不可或缺的一部分。3.住房消費(fèi)中的資金互助。由于住房公積金制度的人性化，使人們?cè)谫徺I房子上擁有很好的政策扶持。自己住房公積金的積累有效地儲(chǔ)存在自己公積金賬號(hào)中，當(dāng)購買房子的時(shí)候，賬號(hào)里面的余額就可以用來支付資金，倘若余額不足以支付資金的時(shí)候，就可以進(jìn)行住房公積金貸款，居民在貸款的時(shí)候可以享受到有效的優(yōu)惠政策，從而體現(xiàn)了住房公積金在消費(fèi)中的互助性。4.有效促進(jìn)住房消費(fèi)。我國住房的消費(fèi)的積極性一直以來都不是很高，而作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要途徑，需要有效地促進(jìn)人們的住房消費(fèi)觀念，對(duì)我國GDP的增長(zhǎng)起到一定作用。早些年代，人們的住房來源一部分來自于單位的房屋分配制度，這種分配制度是通過單位直接進(jìn)行員工的房屋分配，其過程中不出現(xiàn)貨幣的交流，從而降低了居民消費(fèi)和購房的積極性。另外，人們傳統(tǒng)觀念的保守，往往決定人們對(duì)住房購買的猶豫性，他們更喜歡把貨幣進(jìn)行自身的存儲(chǔ)保管，從而在買房問題上出現(xiàn)各種原因的不果斷，而住房公積金則是金融體系將貨幣進(jìn)行有效儲(chǔ)存，在貨幣直接消費(fèi)的年代，從而推動(dòng)了居民消費(fèi)的積極性，推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

本文作者：董昕張翼工作單位：江南大學(xué)江蘇省食品安全研究基地

文獻(xiàn)回顧

農(nóng)民工是戶籍在農(nóng)村，而完全或主要從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的勞動(dòng)者①。由于農(nóng)民工的概念是建立在中國特殊的戶籍制度之上的，農(nóng)民工也是一個(gè)具有中國特色的名詞。在國外研究中沒有與農(nóng)民工完全相同的概念，只有與農(nóng)民工相近的概念，例如鄉(xiāng)城移民（rural-to-urbanmigrants）、移民工人（migrantworkers）等?？梢哉f，農(nóng)民工是一種不徹底的鄉(xiāng)城移民。因此，研究農(nóng)民工問題，可以根據(jù)中國農(nóng)民工的特殊情況借鑒國外的相關(guān)研究成果。鄉(xiāng)城移民住房消費(fèi)的影響因素，是國內(nèi)外學(xué)者研究的重點(diǎn)之一，制度因素、市場(chǎng)因素、心理因素、個(gè)人特征等均被納入學(xué)者的考量范疇之內(nèi)。在中國，對(duì)于移民②來說，戶籍等制度因素比市場(chǎng)因素對(duì)其住房的影響更強(qiáng)（Wu，2004）。中國的農(nóng)村移民③在城市居住，受到來自個(gè)人、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)地位以及制度多方面因素的限制和約束，其中，城市對(duì)農(nóng)村移民歧視性的制度環(huán)境是最主要的因素；以制度約束為主、多種因素的綜合，造成農(nóng)村移民在城市居住條件較差，居住空間擁擠，并產(chǎn)生某種程度的聚居現(xiàn)象（劉玉亭、何深靜，2008）。由于農(nóng)民工置身于城市醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)等社會(huì)保障體系之外，以保險(xiǎn)等正規(guī)形式存在的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制對(duì)農(nóng)民工所能起到的作用非常有限，他們往往具有較低的當(dāng)期消費(fèi)傾向、較高的儲(chǔ)蓄傾向，這樣的消費(fèi)特征使得農(nóng)民工的住房邊際消費(fèi)傾向較城鎮(zhèn)居民或農(nóng)村居民更低（周滔、呂萍，2011）。住房?jī)r(jià)格和收入水平是影響農(nóng)民工住房消費(fèi)的重要經(jīng)濟(jì)因素。作為一種用工單位向雇員提供的福利（Wu，2004），單位提供住宿場(chǎng)所與否成為農(nóng)民工是否在市場(chǎng)上選擇住房的前提條件。相對(duì)于自行租房，雇主提供的廉價(jià)或免費(fèi)的宿舍或工棚，對(duì)農(nóng)民工來講是一種更加經(jīng)濟(jì)而便利的居住方式（農(nóng)民工城市貧困項(xiàng)目課題組，2008）。除了單位提供住宿場(chǎng)所的農(nóng)民工外，相當(dāng)一部分農(nóng)民工需要在住房市場(chǎng)上解決住房需求。因?yàn)閼艨谙拗?，移民不可能獲得城市公房和單位住房的所有權(quán)或使用權(quán)，僅有的對(duì)移民開放的商品住房，其價(jià)格又超出了絕大多數(shù)移民的購買能力，租房居住則成為移民最好的選擇。收入水平對(duì)移民的住房消費(fèi)有重要的影響（Wu，2004）。由于自身經(jīng)濟(jì)能力有限，絕大多數(shù)農(nóng)民工通常只能租住城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民私房或市中心價(jià)格相對(duì)低廉但條件較差的房屋（《我國農(nóng)民工工作“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要研究》課題組，2010）。即便如此，農(nóng)民工還是希望能夠進(jìn)一步降低住房支出，尤其是在住房租金上漲的情況下。而合租是農(nóng)民工節(jié)約開支以用于其他目的的主要而有效的策略（Wang，2003）。如果農(nóng)民工選擇居住在商品房中，由于租金較高，他們可能會(huì)與更多的人合租（張智，2010b）。收入的不確定性也在很大程度上影響了農(nóng)民工的住房消費(fèi)，農(nóng)民工收入增加對(duì)住房消費(fèi)增長(zhǎng)的刺激作用遠(yuǎn)小于對(duì)其他消費(fèi)增長(zhǎng)的刺激作用，隨著收入增加，農(nóng)民工更傾向于將所增加的收入儲(chǔ)蓄起來或投入子女教育等其他消費(fèi)項(xiàng)目中去（周滔、呂萍，2011）。農(nóng)民工住房消費(fèi)還受到其是否在城市定居的預(yù)期、價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)等心理因素的影響。對(duì)預(yù)期僅在城市做短期停留的農(nóng)民工來說，他們認(rèn)為，自己只是工作城市的臨時(shí)成員，因而只愿意用很少的收入來改善住房條件，對(duì)住房設(shè)施和服務(wù)的要求很低；只有打算在工作城市長(zhǎng)期居留的農(nóng)民工，才愿意在更好的住房上投入（Wu，2002；2004）。偏好農(nóng)村社會(huì)生活的鄉(xiāng)城移民，傾向于選擇棚戶區(qū)等非正式住房構(gòu)成的移民聚居區(qū)；而偏好城市生活的鄉(xiāng)城移民，傾向于選擇服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施較好的公寓（Erman，1997）。一部分中國農(nóng)民工愿意花大價(jià)錢在農(nóng)村老家建新房卻將其閑置，而不愿意在工作城市多花錢住得好些，這也是受到價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)等心理因素的影響。農(nóng)民工的消費(fèi)行為受到生活標(biāo)準(zhǔn)與地位評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制約。在農(nóng)村，房子不僅是地位的象征，而且是農(nóng)民的“生活標(biāo)準(zhǔn)”；盡管農(nóng)民工從農(nóng)村來到城市，但是，他們消費(fèi)的主要參照群體在家鄉(xiāng)，地理雖遠(yuǎn)但心理近，城里人的消費(fèi)偏好對(duì)他們來說顯得太奢侈，地理雖近但心理遠(yuǎn)（馮桂林、李淋，1997）。農(nóng)民工的年齡、務(wù)工年限、性別、受教育程度等個(gè)人特征也影響其住房消費(fèi)。有的學(xué)者認(rèn)為，年齡和務(wù)工年限都對(duì)農(nóng)民工的住房選擇有重要影響（黃卓寧，2007；張智，2010a）；也有學(xué)者認(rèn)為，農(nóng)民工總的務(wù)工年限對(duì)其租房選擇來說并不重要，但是，在目前所在城市的工作年數(shù)對(duì)其租房行為有重要影響（農(nóng)民工城市貧困項(xiàng)目課題組，2008）。在性別方面，農(nóng)民工城市貧困項(xiàng)目課題組（2008）的調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民工性別對(duì)其住房選擇影響不顯著；張智（2010a）則認(rèn)為，農(nóng)民工的住房選擇存在一定的性別差異，男性比女性更愿意住集體宿舍。在受教育程度方面，Wu（2004）認(rèn)為，移民的受教育程度對(duì)其住房條件有重要影響。由上可見，國內(nèi)外學(xué)者對(duì)于鄉(xiāng)城移民（包括農(nóng)民工）住房消費(fèi)影響因素的研究并不少。但是，已有研究成果仍然存在許多不足之處。例如，研究層面多局限于個(gè)別地區(qū)，對(duì)中國農(nóng)民工住房問題的研究尚缺乏全國宏觀層面的整體判斷；研究視角基本局限于城市，缺乏從統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的視角對(duì)農(nóng)民工住房問題的探討；在對(duì)農(nóng)民工住房消費(fèi)影響因素的分析中，對(duì)地域因素的分析明顯不足，等等。本文研究將嘗試彌補(bǔ)上述不足，利用全國106個(gè)城市的大規(guī)模調(diào)查數(shù)據(jù)，對(duì)中國農(nóng)民工住房消費(fèi)的影響因素進(jìn)行分析。

農(nóng)民工住房消費(fèi)影響因素的作用機(jī)理分析

影響農(nóng)民工住房消費(fèi)的因素相互交叉、難以截然劃分，大致來看，可以分為制度因素、經(jīng)濟(jì)因素、地域因素以及家庭和個(gè)人特征幾大方面。（一）制度因素農(nóng)民工群體是在中國城鄉(xiāng)二元戶籍制度的基礎(chǔ)上產(chǎn)生并存在的，因而戶籍制度及其相關(guān)制度直接或間接地影響著農(nóng)民工的住房消費(fèi)。其中，對(duì)農(nóng)民工住房消費(fèi)影響較大的是土地與住房制度、社會(huì)保障制度等。中國現(xiàn)行的土地與住房制度是以戶籍制度為基礎(chǔ)的城鄉(xiāng)二元制度。城鄉(xiāng)二元土地制度的核心是城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。住房制度改革作為中國經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，只涉及城鎮(zhèn)居民，而農(nóng)村居民并沒有被納入改革的范疇，農(nóng)民工也被排除在住房制度改革之外。雖然農(nóng)民工在老家的土地和住房還不能通過市場(chǎng)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)收入，但是，絕大多數(shù)農(nóng)民工都不愿意放棄土地而轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶籍。這與歷史積淀的土地情結(jié)、土地的基礎(chǔ)保障作用密切相關(guān)；而且農(nóng)民工在老家的土地和住房還是一種潛在的資產(chǎn)，遇到征地或拆遷時(shí)，農(nóng)民工家庭可能獲得的補(bǔ)償甚至?xí)^其土地和住房應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)值。這些都使得農(nóng)民工的人在城市，根卻在農(nóng)村。由此形成了農(nóng)民工的工作城市住房與老家住房的強(qiáng)烈反差：日常居住的住房狹小而簡(jiǎn)陋，老家的住房寬敞卻利用率很低，這種矛盾與浪費(fèi)根植于城鄉(xiāng)二元的土地和住房制度。農(nóng)民工住房消費(fèi)還受到社會(huì)保障制度的影響。社會(huì)保障制度既包括醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)等社會(huì)保障，也包括義務(wù)教育等社會(huì)福利。社會(huì)保障制度完善與否直接影響到消費(fèi)者的預(yù)防性儲(chǔ)蓄水平。Leland（1968）將預(yù)防性儲(chǔ)蓄定義為“為了防范未來收入的不確定性沖擊而引起的額外儲(chǔ)蓄”。BrowningandLusardi（1996）提出，足夠的資產(chǎn)或社會(huì)保障制度的完善可以減弱預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)。雖然近年來農(nóng)民工的社會(huì)保障工作取得了一定的進(jìn)展，新型農(nóng)村合作醫(yī)療和新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)在一定程度上替代了農(nóng)民工在城鎮(zhèn)應(yīng)該享有的社會(huì)保障，但是，農(nóng)民工社會(huì)保障水平較低等問題依然存在。加之農(nóng)民工的流動(dòng)性強(qiáng)，相當(dāng)一部分農(nóng)民工經(jīng)常在不同的城市間流動(dòng)，而社會(huì)保險(xiǎn)的異地轉(zhuǎn)移接續(xù)困難，導(dǎo)致有些地區(qū)在農(nóng)民工過年返鄉(xiāng)前甚至出現(xiàn)了“退保潮”。農(nóng)民工隨遷子女在城市接受義務(wù)教育的問題仍處于初步解決階段，“上學(xué)難”、“上學(xué)貴”的現(xiàn)象仍大量存在。不完善的社會(huì)保障制度導(dǎo)致農(nóng)民工的預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)強(qiáng)，在收入水平既定的情況下，農(nóng)民工的住房消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿也就降低了。（二）經(jīng)濟(jì)因素包括收入、住房租售價(jià)格等在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)因素決定了農(nóng)民工的住房消費(fèi)支付能力，也影響到農(nóng)民工的住房消費(fèi)支付意愿，從而對(duì)農(nóng)民工的住房消費(fèi)產(chǎn)生著重要影響。在不考慮投資的情況下，一個(gè)家庭的收入等于消費(fèi)與儲(chǔ)蓄之和，消費(fèi)可以分為住房消費(fèi)和非住房消費(fèi)。非住房消費(fèi)支出主要包括食品支出、教育醫(yī)療支出、交通通訊支出等。對(duì)于農(nóng)民工家庭來說，住房消費(fèi)又可以分為在流入地城市的住房消費(fèi)和在老家農(nóng)村的住房消費(fèi)，相應(yīng)地，非住房消費(fèi)、儲(chǔ)蓄也可以做城鄉(xiāng)之分。由于住房消費(fèi)又等于住房?jī)r(jià)格乘以住房消費(fèi)量（即住房消費(fèi)面積），因此，影響農(nóng)民工家庭在流入地住房消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)因素有：家庭收入，包括在流入地的收入和在老家農(nóng)村的收入；家庭在流入地的非住房消費(fèi)支出和儲(chǔ)蓄；家庭在老家農(nóng)村的住房消費(fèi)、非住房消費(fèi)支出和儲(chǔ)蓄；流入地的住房?jī)r(jià)格，主要是租房?jī)r(jià)格；在流入地的住房消費(fèi)量，主要是租房面積。此外，農(nóng)民工的工作單位提供住宿也可以視為非貨幣收入，納入影響農(nóng)民工住房消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)因素之中。根據(jù)Friedman（1957）提出來的“永久收入假說”（permanentincomehypothesis，又譯為“持久收入假說”），決定居民消費(fèi)支出的主要因素是居民的持久收入，而不是現(xiàn)期收入；持久收入是消費(fèi)者收入中比較穩(wěn)定的、持續(xù)性的收入，是在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里可以得到的收入，是一種長(zhǎng)期平均的預(yù)期收入。其后的預(yù)防性儲(chǔ)蓄理論（precautionarysavingtheory），在吸收理性預(yù)期思想的基礎(chǔ)上，將不確定性、消費(fèi)者跨時(shí)選擇引入消費(fèi)行為分析，認(rèn)為消費(fèi)者儲(chǔ)蓄不僅僅是為了將收入均等分配于整個(gè)生命周期，還在于為了防范不確定事件的發(fā)生，例如收入的不確定性。Zeldes（1989）探討了確定的當(dāng)前財(cái)產(chǎn)與不確定的未來收入對(duì)消費(fèi)的影響，認(rèn)為當(dāng)前財(cái)產(chǎn)包括剛得到的收入和確定的未來收益，它們?cè)谟绊懏?dāng)前消費(fèi)決策方面比未來的隨機(jī)勞動(dòng)收入有更大的權(quán)重?；谏鲜隼碚?，對(duì)中國農(nóng)民工住房消費(fèi)的分析，一方面應(yīng)考慮農(nóng)民工現(xiàn)期收入水平的影響，另一方面也應(yīng)考慮農(nóng)民工預(yù)期收入水平的影響。對(duì)于未來收入的預(yù)期，離不開兩方面的考慮：一方面是以往收入的情況，一方面是未來收入的穩(wěn)定性。影響農(nóng)民工未來收入穩(wěn)定性的因素包括：是否簽訂了勞動(dòng)合同，勞動(dòng)合同期限的長(zhǎng)短，所在行業(yè)、企業(yè)的情況等。（三）地域因素這里的地域因素是指農(nóng)民工由于流入地和流出地的不同而產(chǎn)生的影響其住房消費(fèi)的地域差異。流入地的不同意味著農(nóng)民工家庭面臨的城鎮(zhèn)住房消費(fèi)市場(chǎng)的不同。大城市、特大城市往往人口密度較高，住房緊張，住房的銷售和租賃價(jià)格也較高，農(nóng)民工的住房問題也更為嚴(yán)峻；而中小城市和城鎮(zhèn)人口密度一般較低，住房供求無無較好，住房的銷售和租賃價(jià)格也較低，農(nóng)民工的住房問題相當(dāng)來說不那么突出。流出地的不同意味著農(nóng)民工家庭已有資產(chǎn)和在農(nóng)村收入情況的不同，甚至是返鄉(xiāng)意愿的差異。來自發(fā)達(dá)地區(qū)富裕鄉(xiāng)村的農(nóng)民工，由于老家經(jīng)濟(jì)狀況較好，原有的收入和生活水平較高，到城市后其住房消費(fèi)水平也相對(duì)較高；在城市工作生活不如意或老家有更好就業(yè)機(jī)會(huì)的情況下，其返鄉(xiāng)意愿可能更為強(qiáng)烈。而來自邊遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民工，由于老家生活條件較差，家庭負(fù)擔(dān)較重，到城市后其住房消費(fèi)水平也相對(duì)較低；城鄉(xiāng)間工作生活條件差異較大，使其返鄉(xiāng)意愿更低，而留城意向更為堅(jiān)定。（四）家庭及個(gè)人特征農(nóng)民工住房消費(fèi)還受到其家庭和個(gè)人特征的影響。個(gè)人特征主要包括年齡、性別、受教育程度、婚姻狀況、來城務(wù)工時(shí)間長(zhǎng)短、技術(shù)職稱等；家庭特征主要包括家庭結(jié)構(gòu)、家庭同住人數(shù)等。其中，有些因素是密切相連的，例如，年齡、婚姻狀況、家庭結(jié)構(gòu)等之間，受教育程度與技術(shù)職稱之間，都存在著相應(yīng)的無無。未到適婚年齡的農(nóng)民工往往選擇住在單位提供的宿舍里，或者與親友同住在出租房?jī)?nèi)；已經(jīng)結(jié)婚的農(nóng)民工更傾向于選擇與配偶、子女共同居住，單位宿舍一般不能滿足這種居住需求，他們多采用租賃單元房的方式解決住房需求。受教育程度較高、務(wù)工時(shí)間較長(zhǎng)的農(nóng)民工，往往可以獲得較高的技術(shù)職稱，收入水平也較高，工作更為穩(wěn)定，因而具備較強(qiáng)的住房消費(fèi)支付能力。如果家庭中有學(xué)齡子女，那么，農(nóng)民工家庭在住房消費(fèi)時(shí)則要考慮子女教育支出及其預(yù)期對(duì)住房消費(fèi)的影響。家庭同住人數(shù)直接決定了居住所需的最小面積，從而影響到住房消費(fèi)量。在收入水平既定的情況下，如果家庭同住人數(shù)多、居住所需面積大，則農(nóng)民工家庭將傾向于選擇位置或條件較差而租金水平較低的住房。

數(shù)據(jù)來源、模型構(gòu)建與變量選擇