導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇住房貨幣化政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、實(shí)施對(duì)象：我市行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位及有條件的企業(yè)單位的職工。

二、住房貨幣化分配補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)

（一）測(cè)算參數(shù)

1、住房單價(jià)：

（1）貨幣化補(bǔ)貼基準(zhǔn)價(jià)：1998年為1600元/平方米，是按“房?jī)r(jià)收入比（一套建筑面積為60平方米的住房?jī)r(jià)格與雙職工家庭平均工資之比）在4倍以上，可以對(duì)無(wú)房職工和住房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房貨幣化補(bǔ)貼”要求測(cè)定的。

（2）商品住房基準(zhǔn)價(jià)：1998年商品住房基準(zhǔn)價(jià)島內(nèi)為2500元/平方米，杏林區(qū)、集美區(qū)為1800元/平方米，同安區(qū)為1500元/平方米。

2、按月發(fā)放住房貨幣化補(bǔ)貼年限：20年。

3、住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)：按廈府（1995）綜139號(hào)和廈府（1998）綜084號(hào)文規(guī)定執(zhí)行。

（二）測(cè)算原則：

按單位、個(gè)人共同負(fù)擔(dān)的原則，結(jié)合我市財(cái)政、單位、個(gè)人的承受能力和住房?jī)r(jià)格的具體情況，確定單位承擔(dān)職工所購(gòu)住房在貨幣化補(bǔ)貼基準(zhǔn)價(jià)以上，商品住房基準(zhǔn)價(jià)以下的住房貨幣化補(bǔ)貼金額，住房貨幣化補(bǔ)貼基準(zhǔn)價(jià)以下及商品住房基準(zhǔn)價(jià)以上的購(gòu)房金額均由個(gè)人承擔(dān)。

（三）測(cè)算公式：

住房貨幣化月補(bǔ)貼額=（商品住房基準(zhǔn)價(jià)-貨幣化補(bǔ)貼基準(zhǔn)價(jià)）／［20（年）×12（月/年）×2（人）×住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)］

    （四）根據(jù)測(cè)算公式測(cè)算出各類(lèi)人員月住房貨幣化補(bǔ)貼額。（見(jiàn)附表）

（五）對(duì)1999年前參加工作的職工，在購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，以職工每平方米貨幣化發(fā)放總量450元為基數(shù)，按其住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)和工作年限，每個(gè)工齡增發(fā)0.7％住房貨幣化補(bǔ)貼。

（六）住房貨幣化補(bǔ)貼原則上每年調(diào)整一次。

三、操作辦法

（一）已按房改規(guī)定租住、購(gòu)買(mǎi)公有住房或購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房、統(tǒng)建房、拆遷安置房、危改房、落實(shí)僑房政策房、集資房等（以下簡(jiǎn)稱(chēng)享受住房?jī)?yōu)惠政策）的職工，其住房已達(dá)職工本人住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)的，不再發(fā)放住房貨幣化補(bǔ)貼。

（二）對(duì)未享受過(guò)任何住房?jī)?yōu)惠政策的職工，按本人住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)測(cè)算公式發(fā)放住房貨幣化補(bǔ)貼。

職工購(gòu)買(mǎi)商品住房、或私有住房已繳交地價(jià)及租賃私有住房的，可視為未享受過(guò)任何住房?jī)?yōu)惠政策。

（三）對(duì)已享受住房?jī)?yōu)惠政策的職工，但住房未達(dá)職工本人住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)的，按下列公式計(jì)發(fā)住房貨幣化補(bǔ)貼：

住房貨幣化月補(bǔ)貼額=（商品住房基準(zhǔn)價(jià)-貨幣化補(bǔ)貼基準(zhǔn)價(jià)）／［20（年）×12（月/年）×2（人）×未達(dá)住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)面積］

    四、建立住房貨幣化補(bǔ)貼的申請(qǐng)、審批、發(fā)放、建檔制度。

職工參加住房普查，建立住房檔案后，填寫(xiě)“職工領(lǐng)取住房貨幣化補(bǔ)貼申請(qǐng)表”，經(jīng)職工雙方單位核實(shí)，行政主管部門(mén)審核后，報(bào)市（區(qū)）財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)，按規(guī)定發(fā)放住房貨幣化補(bǔ)貼，有關(guān)材料進(jìn)入職工檔案。

單位可根據(jù)購(gòu)買(mǎi)商品住房的職工的工齡、年齡、住房情況及單位的經(jīng)濟(jì)承受能力分批次辦理。

五、對(duì)實(shí)行住房貨幣化分配后購(gòu)買(mǎi)商品住房的職工，實(shí)行一次性發(fā)放住房貨幣化補(bǔ)貼。

（一）工齡滿20年的，住房貨幣化補(bǔ)貼一次性發(fā)放。

職工一次性領(lǐng)取住房貨幣化補(bǔ)貼后，不再因本人職務(wù)、職稱(chēng)變動(dòng)，而調(diào)整住房貨幣化補(bǔ)貼。

（二）工齡實(shí)滿3年以上，20年以下的，按其實(shí)際工作年限發(fā)放。差額年限部分的住房貨幣化補(bǔ)貼，在與其所在單位簽訂借款協(xié)議后可以預(yù)支，并在今后的工作年限中逐年抵扣。

職工預(yù)支住房貨幣化補(bǔ)貼期限內(nèi)，因本人職務(wù)、職稱(chēng)變動(dòng)，自變動(dòng)下月起，調(diào)整未領(lǐng)取的住房貨幣化補(bǔ)貼。

（三）已領(lǐng)取住房貨幣化補(bǔ)貼的職工，在購(gòu)房時(shí)應(yīng)扣除已發(fā)放的數(shù)額。

（四）住房貨幣化補(bǔ)貼在職工購(gòu)房時(shí)直接劃入售房單位。

（五）住房貨幣化補(bǔ)貼不計(jì)征個(gè)人所得稅。

（六）職工離開(kāi)單位，應(yīng)一次性?xún)斶€預(yù)支未抵扣的住房貨幣化補(bǔ)貼額及其利息，由職工調(diào)入的新單位或本人一次性?xún)斶€，其已支付住房貨幣化補(bǔ)貼資料隨工資關(guān)系轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位。

職工如不償還預(yù)支未抵扣的住房貨幣化補(bǔ)貼額及其利息的，由單位收回已購(gòu)住房，單位可按住房收回時(shí)的評(píng)估價(jià)，扣除預(yù)支未抵扣的住房貨幣化補(bǔ)貼額，其余退還職工。

六、對(duì)尚未購(gòu)買(mǎi)商品住房的職工實(shí)行按月發(fā)放住房貨幣化補(bǔ)貼。

（一）發(fā)放辦法

1、在職職工的住房貨幣化補(bǔ)貼按月發(fā)放，可領(lǐng)取20年；實(shí)施住房貨幣化補(bǔ)貼的單位應(yīng)在住房公積金管理中心指定的銀行住房信貸部，以職工的名義開(kāi)設(shè)住房貨幣化補(bǔ)貼專(zhuān)用帳戶，每月自發(fā)放工資之日起10日內(nèi)將職工的住房貨幣化補(bǔ)貼存入職工個(gè)人帳戶內(nèi)。退休時(shí)工齡滿20年的，可一次性以現(xiàn)金方式領(lǐng)滿20年的住房貨幣化補(bǔ)貼，不足20年的按實(shí)際工齡領(lǐng)取。單位財(cái)力不足的可分期支付。

2、本方案實(shí)施前已辦理離、退休的職工，可按本方案確定其住房貨幣化月補(bǔ)貼額。工齡滿20年的，可一次性以現(xiàn)金方式領(lǐng)取20年的住房貨幣化補(bǔ)貼，不足20年的按實(shí)際工齡領(lǐng)取。單位財(cái)力不足的可分期支付。

3、在發(fā)放住房貨幣化補(bǔ)貼期間，職工的職務(wù)、職稱(chēng)有變動(dòng)的，從變動(dòng)的下月起按新職務(wù)、職稱(chēng)的住房貨幣化補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。

4、在住房貨幣化補(bǔ)貼發(fā)放期間，職工在本市范圍內(nèi)調(diào)動(dòng)工作的，原工作單位從職工調(diào)離下月起停止發(fā)放補(bǔ)貼，新工作單位可按規(guī)定繼續(xù)發(fā)放。

5、職工調(diào)離本市、出國(guó)定居、辭職、離職或被單位辭退、除名、開(kāi)除的，從離職下月起停止發(fā)放住房貨幣化補(bǔ)貼。

6、在發(fā)放住房貨幣化補(bǔ)貼期間去世的職工，從去世下月起停止發(fā)放住房貨幣化補(bǔ)貼。

7、已領(lǐng)取住房貨幣化補(bǔ)貼的，夫妻雙方均不得再享受住房?jī)?yōu)惠政策。

8、領(lǐng)取住房貨幣化補(bǔ)貼的單身職工結(jié)婚時(shí)，如對(duì)方已享受住房?jī)?yōu)惠政策，則從結(jié)婚下月起按規(guī)定調(diào)整其月住房貨幣化補(bǔ)貼額。

（二）管理辦法

1、職工的住房貨幣化補(bǔ)貼由市住房公積金管理中心參照住房公積金的管理辦法進(jìn)行管理，免征個(gè)人所得稅。

2、住房貨幣化補(bǔ)貼自繳存之日起，按住房公積金存款利率結(jié)算利息。

3、職工的住房貨幣化補(bǔ)貼，經(jīng)工作單位、市房改辦審批，可用于下列住房支出：

（1）以市場(chǎng)租金承租住房的職工，可按月支取其住房貸幣化補(bǔ)貼帳戶內(nèi)的補(bǔ)貼款用于繳交房租。

（2）購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，可將其名下的住房貨幣化補(bǔ)貼本息余額轉(zhuǎn)入售房單位帳戶。

（3）職工去世后，其住房貨幣化補(bǔ)貼帳戶內(nèi)的本息余額可由其繼承人一次性領(lǐng)取。

七、實(shí)行住房貨幣化分配后，對(duì)未享受任何住房?jī)?yōu)惠政策的職工購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，以職工每平方米貨幣化發(fā)放總量450元為基數(shù)，住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的實(shí)際購(gòu)房面積，每個(gè)工齡增發(fā)0.7％住房貨幣化補(bǔ)貼；對(duì)已享受住房?jī)?yōu)惠政策，但未達(dá)住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)的職工購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，以職工每平方米貨幣化發(fā)放總量450元為基數(shù)，未達(dá)住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)實(shí)際購(gòu)房面積，每個(gè)工齡增發(fā)0.7％住房貨幣化補(bǔ)貼。

實(shí)行住房貨幣化分配后，對(duì)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)商品住房的職工不增發(fā)住房貨幣化補(bǔ)貼。

計(jì)算增發(fā)住房貨幣化補(bǔ)貼的工齡，在職職工工齡計(jì)算到1999年；1999年前離退休的干部職工，其工齡計(jì)算到離退休時(shí)。

八、住房貨幣化補(bǔ)貼的資金來(lái)源

（一）全額預(yù)算的行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位按隸屬關(guān)系在財(cái)政預(yù)算列支。

（二）差額預(yù)算的事業(yè)單位按差額比例分別比照全額預(yù)算單位和企業(yè)的開(kāi)支渠道列支。

（三）企業(yè)和自收自支事業(yè)單位在住宅建設(shè)資金、福利基金和其它自有資金中列支或由市房改辦核定后從單位公有住房售后收入中列支。不足部分，經(jīng)財(cái)政部門(mén)核定，可在成本中列支。

部、省屬單位可參照?qǐng)?zhí)行。

九、配套措施

（一）在實(shí)施住房貨幣化分配之前，轉(zhuǎn)換為住房貨幣化補(bǔ)貼的資金要落實(shí)。各級(jí)財(cái)政原用于住房建設(shè)的資金，應(yīng)按一定的基數(shù)核定，轉(zhuǎn)換成行政機(jī)關(guān)和部分事業(yè)單位職工的住房貨幣化補(bǔ)貼。

（二）職工購(gòu)買(mǎi)商品住房資金不足時(shí)，可按規(guī)定辦理個(gè)人住房組合貸款。

十、本方案由市住房制度改革辦公室負(fù)責(zé)解釋。

十一、本方案自一九九九年七月一日起施行。

一、機(jī)關(guān)干部、教師住房貨幣化補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)

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│                                    │ 面積標(biāo)準(zhǔn) │  島    內(nèi)  │ 杏林、集美 │

│      人    員    類(lèi)    別          │          ├──┬───┼──┬───┤

│                                    │（平方米）│月發(fā)│一次性│月發(fā)│一次性│

│                                    │          │放額│發(fā)放額│放額│發(fā)放額│

├──────────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤

│正地、廳級(jí)干部                      │    135   │ 253│ 60750│  56│ 13500│

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│副地、廳級(jí)干部                      │    125   │ 234│ 56250│  52│ 12500│

├──────────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤

│現(xiàn)任部、委、辦、局、區(qū)副職（正縣級(jí)）│    115   │ 216│ 51750│  48│ 11500│

├──────────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤

│現(xiàn)任部、委、辦、局、區(qū)正處干部和    │    105   │ 197│ 47250│  44│ 10500│

│高級(jí)職稱(chēng)的知識(shí)分子                  │          │    │      │    │      │

├──────────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤

│現(xiàn)任部、委、辦、局、區(qū)副處干部和    │     95   │ 178│ 42750│  40│  9500│

│中級(jí)職稱(chēng)的知識(shí)分子                  │          │    │      │    │      │

├──────────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤

│科級(jí)干部                            │     85   │ 159│ 38250│  35│  8500│

├──────────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤

│一般干部、教師、職工                │     80   │ 150│ 36000│  33│  8000│

──────────────────┴─────┴──┴───┴──┴───

    二、國(guó)有控股一、二級(jí)企業(yè)住房貨幣化補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)

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│      │                            │ 面積標(biāo)準(zhǔn) │  島    內(nèi)  │ 杏林、集美 │

│企業(yè)單│      人  員  類(lèi)  別        │          ├──┬───┼──┬───┤

│位級(jí)別│                            │（平方米）│月發(fā)│一次性│月發(fā)│一次性│

│      │                            │          │放額│發(fā)放額│放額│發(fā)放額│

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│      │正職領(lǐng)導(dǎo)、正高級(jí)職稱(chēng)人員    │    120   │ 225│ 54000│  50│ 12000│

│      ├──────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤

│ 一類(lèi) │副職領(lǐng)導(dǎo)、副高級(jí)職稱(chēng)人員    │    110   │ 206│ 49500│  46│ 11000│

│      ├──────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤

│ 企業(yè) │中層正職領(lǐng)導(dǎo)                │    100   │ 188│ 45000│  42│ 10000│

│      ├──────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤

│      │中層副職領(lǐng)導(dǎo)、中級(jí)職稱(chēng)人員  │     90   │ 169│ 40500│  38│  9000│

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│      │正職領(lǐng)導(dǎo)、正高級(jí)職稱(chēng)人員    │    110   │ 206│ 49500│  46│ 11000│

│      ├──────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤

篇2

一、目前軍隊(duì)住房分配貨幣化改革存在的主要問(wèn)題

目前我軍住房貨幣分配的方式：一是發(fā)放住房補(bǔ)貼，即以貨幣形式給予軍官、文職干部、士官住房消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，實(shí)行個(gè)人賬戶掛賬管理，按基本工資比例計(jì)提，在軍人退役、犧牲病故或退休移交時(shí)一次性發(fā)放。二是實(shí)行住房公積金制度，即為軍官、文職干部、士官籌集住房專(zhuān)項(xiàng)資金，采用個(gè)人賬戶掛賬管理，按月標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提。目前軍隊(duì)住房分配貨幣化改革存在的主要問(wèn)題是：

1.受資金制約，只能重點(diǎn)保障復(fù)轉(zhuǎn)軍人住房補(bǔ)貼的發(fā)放

推行軍隊(duì)住房分配貨幣化改革的最大阻力是資金不足。1999年底軍隊(duì)房改方案頒布時(shí)，軍隊(duì)住房資金全部到位需800億以上，而實(shí)際上國(guó)家撥給軍隊(duì)此款項(xiàng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。由于住房資金投入有限，在職干部的住房補(bǔ)貼只能暫時(shí)掛賬。雖然住房補(bǔ)貼與工資直接掛鉤，但沒(méi)有真正成為工資的一部分，而是存入個(gè)人賬戶。而且，這種賬戶是“虛賬戶”，只是一個(gè)虛擬的計(jì)算金額的載體，不能隨時(shí)支取，不到退役這個(gè)賬戶實(shí)際上是不存在的。目前在部隊(duì)服役幾十年的干部仍未拿到住房補(bǔ)貼，更談不上在工資中按月發(fā)放個(gè)人住房補(bǔ)貼。因此，軍隊(duì)住房分配貨幣化改革中最大的問(wèn)題，是解決住房補(bǔ)貼什么時(shí)候發(fā)到手的問(wèn)題。由于全軍的住房補(bǔ)貼需要量大，國(guó)家在短期內(nèi)全部或大部分兌現(xiàn)是不現(xiàn)實(shí)的。

2.軍隊(duì)住房補(bǔ)貼參照標(biāo)準(zhǔn)過(guò)時(shí)，沒(méi)有跟上社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐

近年來(lái)，全國(guó)各地房?jī)r(jià)上漲很快，而且各大中城市乃至全國(guó)的住房?jī)r(jià)格發(fā)生了明顯的變化，沿海發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)高出內(nèi)地部分省會(huì)城市2～3倍，甚至更多。同時(shí)，由于城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平不同，加上地理環(huán)境差異，全國(guó)各地房?jī)r(jià)差別越來(lái)越大。但軍隊(duì)住房補(bǔ)貼系數(shù)自制定之日起就相對(duì)固定，仍沿用1999年政府公布的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格每平方米2300元的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。即使是對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高的11個(gè)城市另外確定地區(qū)住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)水平。因此，當(dāng)前住房補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)在絕大多數(shù)地區(qū)已遠(yuǎn)離了當(dāng)初所具備的購(gòu)買(mǎi)能力和補(bǔ)助作用，大大降低了軍人的住房消費(fèi)能力。而且，服役時(shí)間長(zhǎng)的干部不能充分享受到貨幣化住房分配的優(yōu)待，其補(bǔ)貼增加額過(guò)少。

3.軍隊(duì)住房公積金貸款制度沒(méi)有出臺(tái)，不能滿足軍人購(gòu)房貸款的需求

軍人職業(yè)的特殊性，決定了軍人生活和工作條件艱苦，大多數(shù)軍人家庭經(jīng)濟(jì)條件比較拮據(jù)，經(jīng)濟(jì)承受能力有限。由于軍隊(duì)公寓房有限，有部分干部仍需自行解決住房；而且，由于住房資金保障有限，只能兌現(xiàn)轉(zhuǎn)業(yè)人員住房補(bǔ)貼，導(dǎo)致許多在職干部分不到房，又買(mǎi)不起房。在實(shí)行住房分配貨幣化改革過(guò)程中，軍人在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)大多沒(méi)有能力一次性付清房款。因此，住房公積金貸款應(yīng)該成為軍人購(gòu)買(mǎi)住房的主要資金來(lái)源。但是，目前軍隊(duì)沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的住房公積金貸款制度，軍人無(wú)法使用公積金進(jìn)行商業(yè)貸款。

二、深化軍隊(duì)住房分配貨幣化改革的基本思路

深化軍隊(duì)住房分配貨幣化改革的指導(dǎo)思想是：根據(jù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求、國(guó)家住房改革的貨幣化程度和國(guó)家財(cái)政承受能力，參照外軍和國(guó)家住房保障貨幣化改革的經(jīng)驗(yàn)，把無(wú)償福利性分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY性分配，把住房補(bǔ)貼由過(guò)去的暗補(bǔ)改為納入工資的明補(bǔ)，以貨幣工資形式支付住房消費(fèi)費(fèi)用，通過(guò)住房公積金、住房補(bǔ)貼和住房抵押貸款等配套措施提高軍人的購(gòu)房支付能力，由軍人個(gè)人根據(jù)需要和可能自主購(gòu)房或租房，建立起具有中國(guó)特色的軍隊(duì)住房貨幣化分配制度。

1.適當(dāng)放寬住房補(bǔ)貼發(fā)放對(duì)象，提高住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)

目前住房補(bǔ)貼的發(fā)放對(duì)象只限于復(fù)轉(zhuǎn)、病故和退休移交軍人。為此，應(yīng)適當(dāng)放寬住房補(bǔ)貼發(fā)放對(duì)象。對(duì)于部分服役時(shí)間在20年以上，軍隊(duì)公寓房又保障不了的在職軍人，可以申請(qǐng)發(fā)放住房補(bǔ)貼，用以改善自己的居住條件，增強(qiáng)消費(fèi)商品房的能力。總部應(yīng)按干部服役年限，出臺(tái)一套優(yōu)先發(fā)放住房補(bǔ)貼的管理辦法，使在部隊(duì)服役時(shí)間長(zhǎng)的干部早日解決住房問(wèn)題。同時(shí)，要適當(dāng)提高住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。由于我軍目前住房補(bǔ)貼是以經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格為參照系確定的，退役人員在拿到住房補(bǔ)貼時(shí)還買(mǎi)不起商品房。因此，軍人的基本住房補(bǔ)貼應(yīng)以商品房的價(jià)格來(lái)確定，將現(xiàn)行的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)提高到購(gòu)買(mǎi)商品房的水平。根據(jù)當(dāng)年全國(guó)各地房?jī)r(jià)指數(shù)，綜合考慮各地的地理位置和艱苦程度，以當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格為房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)，制定住房補(bǔ)貼系數(shù)，以軍人住房補(bǔ)貼的最低限額達(dá)到本人職務(wù)面積標(biāo)準(zhǔn)住房售價(jià)的80%為宜，能夠基本保證絕大多數(shù)軍人家庭的住房需求。

2.逐步建立軍人購(gòu)房貸款制度

根據(jù)軍人職業(yè)的特殊性和軍人實(shí)際收入情況，借鑒地方住房公積金貸款的經(jīng)驗(yàn)，軍隊(duì)與國(guó)家有關(guān)部門(mén)和銀行協(xié)調(diào)，制定一套有別于地方商業(yè)貸款、利息稍低的住房公積金貸款制度，與國(guó)家商業(yè)銀行合作開(kāi)辦軍人住房公積金貸款購(gòu)房業(yè)務(wù)。一是提高住房公積金標(biāo)準(zhǔn)。住房公積金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，會(huì)使軍人在享受住房補(bǔ)貼和公積金兩種不同的貨幣化形式中受益懸殊，從而產(chǎn)生新的不平衡，不利于貨幣化改革后期將二者對(duì)接。為較好地積累可供住房保障專(zhuān)項(xiàng)使用的資金，軍隊(duì)?wèi)?yīng)適當(dāng)提高住房公積金標(biāo)準(zhǔn)，至少不低于基本工資的15%。二是制定軍人公積金個(gè)人貸款辦法。2002年以來(lái)國(guó)家對(duì)個(gè)人貸款購(gòu)房頒發(fā)了許多優(yōu)惠政策，由于軍隊(duì)沒(méi)有實(shí)行公積金貸款制度，無(wú)法享受到這些優(yōu)惠，既減少了購(gòu)房資金來(lái)源，也限制了軍人自由選擇軍隊(duì)或地方經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利。

篇3

    為了貫徹執(zhí)行《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)）精神，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)就我省進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

    一、停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行貨幣分配

    （一）從實(shí)物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙涫窍乱徊缴罨擎?zhèn)住房制度改革的核心內(nèi)容。我省1997年已宣布停止福利分房，住房分配貨幣化已有一定基礎(chǔ)。在國(guó)務(wù)院確定的原則和方針指導(dǎo)下，各地要抓住當(dāng)前的有利時(shí)機(jī)，更加積極穩(wěn)妥地推進(jìn)住房制度改革。住房商品化、社會(huì)化的政策目標(biāo)全省統(tǒng)一，具體實(shí)施由各地（州、市）、縣（市、區(qū)）根據(jù)自己的實(shí)際情況制定方案，報(bào)省房改領(lǐng)導(dǎo)小組審批。住房分配貨幣化必須貫徹按勞分配和效率優(yōu)先兼顧公平的原則，堅(jiān)持國(guó)家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)。要因地制宜，量力而行，把改革力度控制在各方面都可以承受的范圍之內(nèi)。綜合配套，平穩(wěn)過(guò)渡，保持房改政策的連續(xù)性。要區(qū)別不同人群，照顧困難職工，確保城鎮(zhèn)居民的住房水平通過(guò)房改能夠普遍得以明顯提高。

    （二）從本通知下發(fā)之日起全省城鎮(zhèn)一律停止住房實(shí)物分配。貨幣化分配辦法由貴陽(yáng)市和省直機(jī)關(guān)先行試點(diǎn)，其他地方抓緊研究，做好有關(guān)準(zhǔn)備工作，力爭(zhēng)明年上半年全省推開(kāi)。在貨幣化方案出臺(tái)之前，新建住房原則上只售不租，少數(shù)不宜出售的住房也要按規(guī)定認(rèn)購(gòu)一定數(shù)量的住房債券。在貨幣化分配方案出臺(tái)前竣工的集資建房，職工仍可按房改成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，超過(guò)這一時(shí)段的一律按縣以上人民政府測(cè)算報(bào)省人民政府審批公布的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)。

    （三）我省住房分配貨幣化的辦法是：資產(chǎn)職工分頭算帳，過(guò)去將來(lái)兩相銜接，存量按照工齡補(bǔ)償，增量分步理入工資，租售價(jià)格統(tǒng)籌調(diào)整，多種支付并存過(guò)渡。具體而言，就是充分利用各種可利用的住房資源，區(qū)分新房舊房，估實(shí)級(jí)差地租，搞清楚每個(gè)職工及其家庭的住房分配情況和已參加房改情況；在此基礎(chǔ)上按照成本或微利水平同步調(diào)整租售價(jià)格，考慮過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)物分配的歷史及其遺留問(wèn)題和將來(lái)貨幣化分配的目標(biāo)及轉(zhuǎn)軌進(jìn)程，對(duì)職工實(shí)行存量和增量?jī)煞N補(bǔ)貼；職工購(gòu)、租房屋以工資收入、住房補(bǔ)貼、公積金和多種抵押信貸方式支付，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配和消費(fèi)支出的貨幣化。

    （四）搞好住房分配貨幣化方案的關(guān)鍵是兩種補(bǔ)貼的設(shè)計(jì)和測(cè)算。存量補(bǔ)貼是指對(duì)職工過(guò)去工資中住房消費(fèi)含量不足的補(bǔ)償，是將存量住房資產(chǎn)按現(xiàn)值評(píng)估后，根據(jù)工齡職級(jí)給予一次性補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)貼方式。存量補(bǔ)貼只能用于住房類(lèi)支出。增量補(bǔ)貼是指從國(guó)家和單位每年用于職工住房的各種隱性支出轉(zhuǎn)化而來(lái)的資金補(bǔ)貼。增量補(bǔ)貼的發(fā)放要充分體現(xiàn)職務(wù)和貢獻(xiàn)的差別，以利于個(gè)人收入分配制度的合理化調(diào)整。增量補(bǔ)貼的實(shí)質(zhì)是一種對(duì)在職職工發(fā)放的工資性費(fèi)用。為穩(wěn)妥確保住房資金循環(huán)，近期采用提高公積金比例的辦法，以后根據(jù)情況將補(bǔ)貼分步理入工資。停止實(shí)物分房后，財(cái)政、計(jì)劃部門(mén)對(duì)各單位原有的住房投入要在總量不減少的前提下進(jìn)行核定劃轉(zhuǎn)，進(jìn)入住房補(bǔ)貼的資金專(zhuān)戶。各企事業(yè)單位也必須將用于職工住房建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)、維修、管理的支出全部轉(zhuǎn)為對(duì)職工的住房補(bǔ)貼。

    （五）住房貨幣化分配的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)要從各地實(shí)際出發(fā)，不搞一刀切。存量補(bǔ)貼由各地根據(jù)自己住房資產(chǎn)的情況確定。增量補(bǔ)貼只限于房?jī)r(jià)收入比在4倍以上且財(cái)政、單位原有住房資金可以轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)實(shí)行。過(guò)去房改售房比重較大的地區(qū)，計(jì)算兩種補(bǔ)貼時(shí)必須與以往的政策相銜接。按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)〔1994〕43號(hào)）的規(guī)定，無(wú)論是以成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，上市交易時(shí)必須交土地使用權(quán)出讓金或所含土地增值收益，而且規(guī)定了嚴(yán)格的上市交易的限制條件。下一步進(jìn)行住房分配貨幣化改革，可以把這些因素統(tǒng)一納入考慮。原購(gòu)房職工在按確定的成本價(jià)交夠價(jià)款并交納土地租金類(lèi)費(fèi)用后，可以取消原來(lái)規(guī)定的“住夠5年”或“原售房單位優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)”等限制條件。補(bǔ)繳土地租金類(lèi)費(fèi)用，允許職工一次或分期支付，也允許使用公積金和增量補(bǔ)貼支付。土地租金類(lèi)費(fèi)用可納入住房資金并轉(zhuǎn)為存量補(bǔ)貼來(lái)源。

    為了解決好同一城鎮(zhèn)地區(qū)住房分配和工資收入結(jié)構(gòu)不平衡的矛盾，各地住房資金管理機(jī)構(gòu)要將總的住房資金的一定比例劃入一個(gè)共同基金帳戶，用于補(bǔ)助特別困難職工。

    （六）兩種住房補(bǔ)貼資金都由各級(jí)住房資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。各單位出售公有住房的收入和租金收入，都要納入住房資金并按規(guī)定將其中絕大部分轉(zhuǎn)為存量補(bǔ)貼來(lái)源。城市改造中公有住房拆遷資金也統(tǒng)一納入存量補(bǔ)貼資金。存量補(bǔ)貼由住房資金管理機(jī)構(gòu)本身或通過(guò)銀行為職工個(gè)人開(kāi)設(shè)帳戶，按工齡補(bǔ)貼值將總額計(jì)入個(gè)人帳戶內(nèi)，購(gòu)、建、租房時(shí)抵交房款或租金。增量補(bǔ)貼每年由住房資金管理機(jī)構(gòu)提出計(jì)劃，財(cái)政列入預(yù)算并撥入補(bǔ)貼資金專(zhuān)戶。住房資金管理機(jī)構(gòu)按月將職工應(yīng)得的金額轉(zhuǎn)存入個(gè)人住房補(bǔ)貼資金帳戶。非財(cái)政撥款的企、事業(yè)單位，應(yīng)按相應(yīng)比例將補(bǔ)貼資金直接轉(zhuǎn)入住房資金管理機(jī)構(gòu)為職工個(gè)人開(kāi)設(shè)的住房補(bǔ)貼資金帳戶。增量住房補(bǔ)貼帳戶與原個(gè)人住房公積金帳戶合戶、購(gòu)、建、修、租房時(shí)按規(guī)定支用。

    （七）住房分配的貨幣化必須與住房服務(wù)的社會(huì)化同步進(jìn)行。這不僅是住房商品化的需要，也是企業(yè)改革、銀行改革和政府機(jī)構(gòu)改革的需要，是徹底解決單位“辦社會(huì)”問(wèn)題的一個(gè)重要方面。各單位今后都不再為職工建房、買(mǎi)房和分房。在建的集資建房項(xiàng)目要移交有關(guān)房改機(jī)構(gòu)或房管部門(mén)，條件具備的也可轉(zhuǎn)由經(jīng)濟(jì)適用房代替。已出售的公房由物業(yè)管理公司管理。不能出售的公房，其產(chǎn)權(quán)移交住房資金管理機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)選擇物業(yè)公司管理。對(duì)單位的住房基金要逐步納入統(tǒng)籌，實(shí)行社會(huì)化管理，讓單位真正從“辦社會(huì)”的事務(wù)中解脫出來(lái)。

    （八）實(shí)行住房分配貨幣化之后，要進(jìn)一步鼓勵(lì)職工購(gòu)買(mǎi)各種住房。職工購(gòu)房可以首先使用存量補(bǔ)貼，然后再用公積金和增量補(bǔ)貼、現(xiàn)金及抵押貸款。為了滿足不同家庭的不同需要，不僅允許職工使用兩種補(bǔ)貼購(gòu)買(mǎi)原住公房，而且也要有計(jì)劃地允許購(gòu)買(mǎi)商品房或騰空的其他公有住房。對(duì)于過(guò)去房改中已購(gòu)買(mǎi)住房的職工，計(jì)算其存量補(bǔ)貼和增量補(bǔ)貼時(shí)要注意考慮折舊和利息因素，在適當(dāng)照顧早買(mǎi)房職工的前提下核定原購(gòu)房支付差價(jià)。如原購(gòu)房支付的現(xiàn)金加上存量補(bǔ)貼額已達(dá)到成本價(jià)水平，則發(fā)放完全產(chǎn)權(quán)證并允許上市交易。如原購(gòu)房已支付的現(xiàn)金加上存量補(bǔ)貼額達(dá)不到成本價(jià)水平，則需要補(bǔ)交差額部分，該差額可用增量補(bǔ)貼和公積金抵交。為加快調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，活躍房屋交易市場(chǎng)，各地可根據(jù)自己的實(shí)際情況，另外采取某些鼓勵(lì)政策，對(duì)過(guò)去房改中已買(mǎi)房的職工給予一定照顧，以體現(xiàn)早改早受益原則。機(jī)關(guān)、學(xué)校內(nèi)不能分割及封閉管理的住房，城建規(guī)劃中已確定要拆除或改建的住房及專(zhuān)門(mén)公寓等周轉(zhuǎn)房不得出售。

    （九）實(shí)行住房分配貨幣化之后，住房租金原則上要提到成本或微利水平。租金提高后，職工首先用現(xiàn)金和增量補(bǔ)貼或公積金支付一部分，其余部分可以使用存量補(bǔ)貼抵交。各地的租金調(diào)整要增加補(bǔ)貼相結(jié)合，不能因提租造成職工實(shí)際生活水平下降。租金達(dá)到成本租金水平時(shí)，職工除用兩種補(bǔ)貼繳交租金外，凈增支幅度不超過(guò)現(xiàn)行租金的30％。無(wú)力發(fā)放增量補(bǔ)貼的企、事業(yè)單位，其職工經(jīng)批準(zhǔn)后可以在一定時(shí)間內(nèi)免交新增租金需用增量補(bǔ)貼繳交的部分。對(duì)確有困難的離退休職工、下崗職工、民政部門(mén)確定的社會(huì)救濟(jì)對(duì)象和非在職的優(yōu)撫對(duì)象等，要根據(jù)各地實(shí)際情況制定專(zhuān)門(mén)的減、免、補(bǔ)政策。少數(shù)特別困難職工存量補(bǔ)貼也可暫不動(dòng)用。

    二、抓緊做好準(zhǔn)備工作，切實(shí)推進(jìn)配套改革

    （十）各地（州、市）、縣（市、區(qū)）要大力加強(qiáng)對(duì)住房制度改革工作的領(lǐng)導(dǎo)。房改關(guān)系群眾切身利益、關(guān)系國(guó)家發(fā)展和穩(wěn)定的大局，政策性很強(qiáng)。各地一定要選派得力干部負(fù)責(zé)房改領(lǐng)導(dǎo)工作。機(jī)構(gòu)不健全的要健全機(jī)構(gòu)，工作人員不足的要抽調(diào)工作人員。除經(jīng)省房改領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)定的個(gè)別特殊情況外，下一步房改實(shí)行屬地原則，方案的制定和出臺(tái)要以城市或城鎮(zhèn)為單位，所有行政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位原則上都要參加當(dāng)?shù)胤扛摹Ｋ袉挝欢家闪?zhuān)門(mén)的房改機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)清理住房資產(chǎn)、調(diào)查落實(shí)職工個(gè)人住房情況。要實(shí)行嚴(yán)格的層層負(fù)責(zé)制度，絕不容許弄虛作假，玩忽職守。

    （十一）各地要立即對(duì)城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進(jìn)行認(rèn)真普查，著手建立詳細(xì)的個(gè)人住房檔案。要摸清公有住房底數(shù)、職工總數(shù)、財(cái)政定補(bǔ)和非定補(bǔ)人數(shù)等，摸清每個(gè)職工的住房、工資、工齡等具體情況，并納入電腦微機(jī)化管理。要測(cè)算出存量和增量的總額和每個(gè)職工的平均補(bǔ)貼額，以及財(cái)政、單位和個(gè)人承受情況，在此基礎(chǔ)上為每個(gè)職工開(kāi)設(shè)存量和增量?jī)煞N補(bǔ)貼個(gè)人帳戶。各地要力爭(zhēng)在明年三月底以前做好住房貨幣化分配的前期工作，制定出實(shí)施辦法報(bào)省房改領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

    （十二）繼續(xù)推行和完善住房公積金制度，加強(qiáng)住房資金管理。首先要抓緊落實(shí)現(xiàn)有的關(guān)于公積金的各項(xiàng)規(guī)定。實(shí)行住房分配貨幣化試點(diǎn)的地區(qū)和單位因發(fā)放增量補(bǔ)貼，必然較大幅度地增加公積金。其他地區(qū)和單位也要盡一切可能貫徹執(zhí)行國(guó)家確定的繳交率標(biāo)準(zhǔn)，把建立健全職工個(gè)人住房公積金帳戶，進(jìn)一步提高住房公積金的歸集率作為近期房改的一項(xiàng)主要任務(wù)。各地要嚴(yán)格按照《貴州省住房資金管理暫行規(guī)定》的管理原則，健全住房公積金和住房資金管理機(jī)構(gòu)，完善財(cái)政、社會(huì)、職工個(gè)人對(duì)住房公積金和住房資金的監(jiān)督管理制度。特別是監(jiān)察、審計(jì)等部門(mén)要介入監(jiān)管，加大力度，對(duì)挪用住房資金的要嚴(yán)肅查處，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。對(duì)原已挪用住房資金的，各級(jí)政府要高度重視，建立還款責(zé)任制，落實(shí)還款責(zé)任人，限期歸還，并在年底向省人民政府報(bào)告還款結(jié)果。

    （十三）積極培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。繼續(xù)鞏固清查和糾正住房違紀(jì)違規(guī)工作的成果，加強(qiáng)有關(guān)部門(mén)、單位對(duì)公有住房資產(chǎn)的監(jiān)管，整頓和規(guī)范住房市場(chǎng)。為穩(wěn)妥推進(jìn)住房市場(chǎng)化進(jìn)程，近期只允許工齡30年以上職工購(gòu)買(mǎi)的房改房上市交易。為確保住房交易市場(chǎng)試點(diǎn)取得成功，現(xiàn)階段還要實(shí)行由省房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。各地都要認(rèn)真執(zhí)行《貴州省房改房上市交易的試點(diǎn)辦法》，并據(jù)此制定實(shí)施細(xì)則。

    （十四）全面加速住房金融。抓緊建立和完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度，發(fā)展住房貸款保險(xiǎn)。在加強(qiáng)住房資金管理的基礎(chǔ)上，擴(kuò)展和完善政策性個(gè)人住房貸款系統(tǒng)?？刂谱》抗e金貸款方向，使住房公積金主要用于職工個(gè)人購(gòu)買(mǎi)、建造、大修理住房貸款。凡建立了住房公積金制度且住房資金管理較規(guī)范的地區(qū)，均可大力發(fā)展個(gè)人住房公積金抵押貸款和保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，并逐步擴(kuò)大范圍。

    要大力發(fā)展商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，擴(kuò)大個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)放范圍，取消對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個(gè)人住房抵押貸款的期限。單位集資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，個(gè)人需要抵押貸款的，銀行應(yīng)予以支持。

    加快發(fā)展住房公積金抵押貸款與商業(yè)銀行住房擔(dān)保貸款相結(jié)合的組合貸款業(yè)務(wù)。各住房資金管理機(jī)構(gòu)、各商業(yè)銀行要積極主動(dòng)地為個(gè)人購(gòu)建住房提供多種抵押信貸服務(wù)，住房資金管理機(jī)構(gòu)要簡(jiǎn)化手續(xù)，商業(yè)銀行要提高服務(wù)效率。城鎮(zhèn)也應(yīng)積極幫助和支持銀行發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)。在發(fā)展抵押擔(dān)保、保險(xiǎn)的同時(shí)，現(xiàn)階段可考慮給予必要的行政性保障。各地還可撥出一定數(shù)量的廉租房用于搬遷安置不能按時(shí)支付貸款本息的職工。

    （十五）加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。

    加強(qiáng)住房特別是公有住房售后的維修管理，建立房屋共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施的專(zhuān)項(xiàng)維修資金。健全業(yè)主專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。

    三、采取優(yōu)惠措施和扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

    （十六）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地使用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)，免收土地出讓金。嚴(yán)禁炒賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用住房用地。

    （十七）各地可以從本地實(shí)際出發(fā)，制定對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的扶持政策。要控制經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，降低征地拆遷費(fèi)用，理順城市建設(shè)配套資金來(lái)源，控制開(kāi)發(fā)建設(shè)利潤(rùn)。停止征收商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)，不再無(wú)償劃撥經(jīng)營(yíng)性公建設(shè)施。

    （十八）經(jīng)濟(jì)適用住房由政府統(tǒng)一組織建設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷。有條件的地方，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)實(shí)行貨幣拆遷，降低征地和拆遷安置費(fèi)用。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，提高開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量和效率，降低開(kāi)發(fā)成本。

    （十九）取消各種沒(méi)有法律法規(guī)依據(jù)的攤派、集資和收費(fèi)。對(duì)經(jīng)有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，減半征收。小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性配套不得攤?cè)胱》砍杀?，供水、供氣、供電、電信設(shè)施配套費(fèi)用主要通過(guò)提高公用事業(yè)價(jià)格的辦法解決。

    （二十）多渠道加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。在符合城市總體建設(shè)規(guī)劃的前提下，經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核批準(zhǔn)，允許合作建房，小城鎮(zhèn)可適當(dāng)發(fā)展私人建房。

    （二十一）經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府限價(jià)銷(xiāo)售政策，由縣以上人民政府測(cè)算并經(jīng)州、市人民政府（地區(qū)行署）轉(zhuǎn)報(bào)省人民政府審批后公布執(zhí)行。價(jià)格一經(jīng)確定，任何單位或個(gè)人不得隨意提價(jià)。

    四、加大房改的宣傳力度，從嚴(yán)執(zhí)行政策和紀(jì)律

    （二十二）各地各部門(mén)都要進(jìn)一步廣泛深入宣傳房改的目的和意義，使人民群眾理解和支持房改。要盡快組織利用各種傳播媒介，采取專(zhuān)題文章、記者問(wèn)答、公開(kāi)討論等多種方式，揭示原來(lái)實(shí)行的住房實(shí)物分配制度的種種弊病，闡明貨幣分配辦法可以完善工資和成本管理、消除浪費(fèi)、減輕國(guó)家和單位負(fù)擔(dān)、提高分配公平性和透明度以及增加居民消費(fèi)自主權(quán)的各種好處。要認(rèn)真細(xì)致地介紹房改方案的主要內(nèi)容，特別是各種政策界限，說(shuō)明其道理所在。只有通過(guò)輿論引導(dǎo)，轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)居民的住房觀念，才能從根本上保證住房制度改革的順利實(shí)施。

篇4

一、軍隊(duì)住房補(bǔ)貼制度存在的問(wèn)題

（一）住房資金保降水平偏低，住房補(bǔ)貼還來(lái)充分體現(xiàn)公平

以一名1982年度入伍的正團(tuán)職干部為例，到2007年轉(zhuǎn)業(yè)時(shí)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)可積累住房補(bǔ)貼20萬(wàn)元左右。而根據(jù)我國(guó)城市目前的房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以三類(lèi)城市中等住房?jī)r(jià)3300元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，正團(tuán)職轉(zhuǎn)業(yè)干部按90平方米的住房面積標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房，需要30萬(wàn)元，而退役時(shí)發(fā)放的往房補(bǔ)貼只占其中的三分之二左右。如此大的差價(jià)，難免造成軍人生活水平的下降。同時(shí)，根據(jù)《進(jìn)一步深化軍隊(duì)住房改革方案》，補(bǔ)貼差別只體現(xiàn)在地區(qū)補(bǔ)貼系數(shù)上，而地區(qū)補(bǔ)貼系數(shù)是根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格和工資收入變動(dòng)情況在2000年根據(jù)當(dāng)時(shí)各地房?jī)r(jià)情況制定的。從現(xiàn)行制度來(lái)看，只有房?jī)r(jià)較高地區(qū)的軍人才能享受地區(qū)補(bǔ)貼，而且地區(qū)房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)收入越高，地區(qū)補(bǔ)貼就越高。這種規(guī)定，一是沒(méi)充分體現(xiàn)常年駐守艱苦邊遠(yuǎn)地區(qū)的軍隊(duì)干部本身工作環(huán)境惡劣和犧牲奉獻(xiàn)的補(bǔ)償；二是未充分考慮軍人職業(yè)的特殊性，沒(méi)有體現(xiàn)對(duì)服役時(shí)間長(zhǎng)短的差別；三是新制度規(guī)定已參加集資建房、安居工程和已購(gòu)買(mǎi)房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房的軍隊(duì)人員不能享受住房，并沒(méi)有考慮住房地區(qū)價(jià)格和入伍時(shí)間差異。

（二）沒(méi)有考慮物價(jià)變動(dòng)對(duì)住房補(bǔ)貼實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的影響

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)信息顯示，近五年來(lái)我國(guó)物價(jià)上漲指數(shù)為3.4%。按這個(gè)比例，人民幣的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力每年要下降2.68%左右。銀行的儲(chǔ)蓄利息不能抵消物價(jià)上漲對(duì)購(gòu)買(mǎi)力的浸蝕，從一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期看，物價(jià)上漲是必然趨勢(shì)，現(xiàn)在賬戶中的住房補(bǔ)貼在幾十年后有較大程度的貶值。另一方面，目前軍人工資的自動(dòng)增資機(jī)制也不能完全適應(yīng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和物價(jià)上漲的需求，軍人工資增長(zhǎng)速度還不及價(jià)格上漲指數(shù)。而且由于工資檔次差別不大，干部提升一級(jí)職務(wù)，工資只增幾百元，相應(yīng)的住房補(bǔ)貼就更少了，所以對(duì)服役時(shí)間長(zhǎng)的干部尤顯不公平。

（三）資金制約明顯，貨幣化分配只是一種“理念”分配制度

推行軍隊(duì)住房分配貨幣化改革，除了要解決有房買(mǎi)、買(mǎi)得起的問(wèn)題，還要首先解決資金的問(wèn)題。如果大量干部，特別是離（退）休干部和邊遠(yuǎn)艱苦地區(qū)在職干部都選購(gòu)房子，受?chē)?guó)家財(cái)政的影響，一時(shí)還拿不出，只能有重點(diǎn)地保障軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)、復(fù)員人員住房補(bǔ)貼的發(fā)放。同時(shí)，雖然住房補(bǔ)貼和工資緊密相連，但并未真正成為工資的一部分，而是存入個(gè)人賬戶。個(gè)人賬戶也并非一個(gè)實(shí)際的戶頭，可供隨時(shí)支取，只是一個(gè)虛擬的計(jì)算金額的載體，不到退役，這個(gè)賬戶都不是實(shí)際存在的，所以說(shuō)貨幣化分配只是一種“理念”分配制度。雖然軍人消費(fèi)者得到了購(gòu)買(mǎi)住房的貨幣支付能力，但并沒(méi)有真正地?fù)碛胸泿疟旧?。這個(gè)矛盾如果得不到很好的解決，難免會(huì)影響軍人的工作情緒和住房保障的進(jìn)一步完善。

二、完善住房補(bǔ)貼制度的具體建議

住房制度改革已經(jīng)實(shí)行了七年的時(shí)間，為了加快改革進(jìn)程，盡快建立適應(yīng)部隊(duì)情況的軍隊(duì)住房保障新體系，必須一嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行政策，強(qiáng)化管理，規(guī)范操作。同時(shí)在落實(shí)制度的基礎(chǔ)上積極探索，大膽實(shí)踐，采取一系列行之有效的措施來(lái)推進(jìn)改革的完成。

（一）推進(jìn)住房分配貨幣化

住房分配貨幣化是新舊體制間不可或缺的過(guò)渡橋梁，更是房改進(jìn)程中不可逾越的階段。深化以貨幣化分房為突破口的改革勢(shì)在必行。我軍貨幣化分配方式主要有兩種：一是發(fā)放住房補(bǔ)貼方式；二是住房公積金方式。

1、發(fā)放住房補(bǔ)貼方式。這是一種快速實(shí)現(xiàn)機(jī)制轉(zhuǎn)換的有效方式，世界上大多數(shù)國(guó)家均采取此種方式，這也成為中國(guó)住房貨幣化改革的積極方向。其優(yōu)點(diǎn)有：第一，分清了報(bào)酬與住房供給之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了按勞分配；第二，操作規(guī)范且透明度高，日后易于納入工資；第三，有助于培養(yǎng)軍人正確的住房消費(fèi)觀念。

2.住房公積金方式。軍隊(duì)實(shí)施住房公積金以來(lái)，住房公積金發(fā)揮了重要作用，但也存在使用效益低等問(wèn)題。因此，我軍應(yīng)進(jìn)一步完善住房公積金制度，建立軍隊(duì)公積金個(gè)人貨款制度，從而使住房公積金貨款放寬至個(gè)人。

軍隊(duì)房改的最終目標(biāo)是完全實(shí)現(xiàn)分房貨幣化。建立住房補(bǔ)貼、住房公積金相結(jié)合的保障思路，即以實(shí)施住房補(bǔ)貼為基礎(chǔ)，以住房公積金貸款為輔助手段來(lái)切實(shí)促進(jìn)住房改革問(wèn)題，從而徹底實(shí)現(xiàn)機(jī)制的轉(zhuǎn)換。

（二）增加住房補(bǔ)貼投入，完善住房補(bǔ)貼系數(shù)和地區(qū)補(bǔ)貼

前文提到，軍人住房補(bǔ)貼總額只能占到規(guī)定住房面積售價(jià)的一半多左右。由于軍人職業(yè)的特殊性，軍人家庭的穩(wěn)定必須得到充分保證。另外，出于對(duì)軍人職業(yè)高危性的考慮，對(duì)軍人給予相對(duì)高額的補(bǔ)償也是合理的，所以軍人的住房補(bǔ)貼的最低限額達(dá)到規(guī)定面積住房售價(jià)的75%以上為宜，這樣才能基本保證絕大部分軍人家庭的住房要求。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，原來(lái)制定的標(biāo)準(zhǔn)和使用的范圍已經(jīng)不符合現(xiàn)在的實(shí)際情況，比如廣州市花都區(qū)，按照規(guī)定不享受廣州市的地區(qū)補(bǔ)貼系數(shù)，但是，花都區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)基本上與廣州其他享受地區(qū)補(bǔ)貼系數(shù)的區(qū)持平。在現(xiàn)行住房基本補(bǔ)貼系數(shù)不變的情況下，應(yīng)適當(dāng)提高服役后期的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大地區(qū)補(bǔ)貼范圍，補(bǔ)貼應(yīng)適當(dāng)向長(zhǎng)期在艱苦邊遠(yuǎn)地區(qū)服役的干部、士官傾抖。

（三）改變現(xiàn)行計(jì)算方式

①以一次算清代替現(xiàn)行住房補(bǔ)貼賬戶。采用一次算清的方式可以很好地解決實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降的難題。有以下三種方式可供選擇：如轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)發(fā)放那樣，在轉(zhuǎn)業(yè)時(shí)以轉(zhuǎn)業(yè)時(shí)職務(wù)為準(zhǔn)一次算清；依據(jù)現(xiàn)行制度一次算清方式，以提干或改選士官時(shí)為分點(diǎn)，設(shè)置公式，提（改）前以年算，提（改）后按月算，一次算清；使用速算系數(shù)，服役年限對(duì)應(yīng)一個(gè)速算系數(shù)，按服役年限增長(zhǎng)，職務(wù)、警銜分別各對(duì)應(yīng)一個(gè)速算系數(shù)，采取相乘或相加得出對(duì)應(yīng)職務(wù)、警銜及服役年限的總系數(shù)算出住房補(bǔ)貼總數(shù)。

②按月支取，隨工資發(fā)放。但在現(xiàn)階段受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)、整個(gè)社會(huì)工資收入水平等條件限制。

③按需支取。即在服役期間購(gòu)房時(shí)提出申請(qǐng)，可預(yù)先支取一部分。具體計(jì)算按申請(qǐng)時(shí)職務(wù)計(jì)算，同過(guò)去公積金計(jì)算方式，這較為實(shí)用，但記錄較難，財(cái)務(wù)人員更換或調(diào)動(dòng)單位時(shí)容易造成支取記錄丟失的問(wèn)題。

篇5

【關(guān)鍵詞】高校；青年教職工；住房問(wèn)題；淺析

隨著高等教育的快速發(fā)展，高校每年都要引進(jìn)大批青年教職工。在當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格居高不下的情況下，住房安置已成為非常突出的問(wèn)題。目前，各高校普遍存在因住房問(wèn)題無(wú)法妥善解決造成優(yōu)秀人才流失的問(wèn)題。青年教職工是高校發(fā)展的主力軍，是學(xué)校的未來(lái)和希望，解決好青年教職工住房問(wèn)題，保障青年教職工的基本生活條件，改善他們的居住環(huán)境，關(guān)系到高校教職工隊(duì)伍的穩(wěn)定和學(xué)校各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。

一、青年教職工的住房狀況

當(dāng)前，高校解決青年教職工住房的方式主要有以下幾種：

（一）提供周轉(zhuǎn)房（過(guò)渡房）

對(duì)于夫妻雙方均未享受過(guò)福利分房或相關(guān)待遇的青年教職工，可以申請(qǐng)成套周轉(zhuǎn)房。

（二）提供單身宿舍床位

單身宿舍大多為筒子樓或者學(xué)生宿舍樓改造而成，建筑一般面積在15-20m2左右，供2-3名單身教職工居住。

（三）提供租房補(bǔ)貼

由學(xué)校為無(wú)房教職工提供住房補(bǔ)貼，供青年教職工在外租房。

二、高校青年教工住房困難問(wèn)題存在的原因

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》國(guó)發(fā)[1998] 23號(hào)精神，各高校停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。2003年，陜西省也出臺(tái)了陜政發(fā)[2003]33號(hào)《陜西省人民政府關(guān)于實(shí)行住房分配貨幣化的指導(dǎo)意見(jiàn)》，文件中指出，要加快全省住房商品化、社會(huì)化的進(jìn)程，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要和我省省情的城鎮(zhèn)住房新制度；同時(shí)要求，從2000年1月1日起，全面停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房貨幣化分配。

但是，隨著商品房?jī)r(jià)格的成倍增長(zhǎng)，2004年-2013年，西安市商品房的房?jī)r(jià)從2000元左右/漲到6500元以上/。而青年教職工大部分為應(yīng)屆畢業(yè)的博士、碩士，還有相當(dāng)一部分是來(lái)自所在高校以外的地區(qū)，收入有限，幾乎沒(méi)有經(jīng)濟(jì)積累，住房公積金和貨幣化補(bǔ)貼金額低而且是逐月發(fā)放，商品房房?jī)r(jià)和收入水平相差巨大。在這種狀況下，青年教職工在外購(gòu)買(mǎi)商品房的可行性很低。因此，將解決住房問(wèn)題的希望全部寄托在學(xué)校提供的周轉(zhuǎn)房上。而高校所能提供的周轉(zhuǎn)房有限，根本不能滿足每年近百人的住房需求；學(xué)校周轉(zhuǎn)房又有其便利優(yōu)越的內(nèi)在因素，已租住周轉(zhuǎn)房的住戶退房難度大，周轉(zhuǎn)房的管理處在周而不轉(zhuǎn)的瓶頸之中。

三、青年教職工住房問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）積極爭(zhēng)取地方政府的支持，建設(shè)教職工住宅

要從根本上解決青年教職工的住房問(wèn)題，就必須建設(shè)教工住宅。2013年初，我校就住宅建設(shè)問(wèn)題對(duì)西安市住房保障和房屋管理局房住房制度改革處進(jìn)行了咨詢(xún)，對(duì)于高校在自有土地上建設(shè)教工住宅，可以按“單位職工住房建設(shè)項(xiàng)目”的程序進(jìn)行操作，在高校內(nèi)建設(shè)教職工住宅以解決高校青年教職工住房供需比例嚴(yán)重失調(diào)的矛盾。

（二）利用國(guó)家安居工程的有關(guān)政策，建設(shè)保障性住房，擴(kuò)大高校周轉(zhuǎn)房房源

根據(jù)陜西省允許在自有土地上建設(shè)公共租賃房的相關(guān)政策，我校積極搶抓政策機(jī)遇，將在學(xué)校內(nèi)建設(shè)公租房列入我省2012年保障性住房建設(shè)的計(jì)劃，爭(zhēng)取到相應(yīng)的政府補(bǔ)貼，建設(shè)500余套40平方米左右的周轉(zhuǎn)房供無(wú)房青年教職工過(guò)度使用，只租不售，周轉(zhuǎn)使用。

（三）提高青年教師待遇，集中發(fā)放安家費(fèi)或購(gòu)房款

目前大部分高校對(duì)引進(jìn)博士學(xué)位的青年教職工都會(huì)發(fā)放安家費(fèi)、購(gòu)房款或貨幣化補(bǔ)貼等多種形式的貨幣化補(bǔ)償，但多數(shù)學(xué)校以分次或逐月的方式將補(bǔ)貼款發(fā)放到教職工個(gè)人賬戶，分次或逐月正常發(fā)放的補(bǔ)貼遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上商品房房?jī)r(jià)上漲的速度，造成發(fā)放的安家費(fèi)、購(gòu)房款或補(bǔ)貼“縮水”的現(xiàn)象。因此，為吸引人才，解決青年教師住房困難，可以選擇一次性集中發(fā)放安家費(fèi)或購(gòu)房款，使青年教職工能短期內(nèi)增加積蓄，緩解購(gòu)房壓力。

（四）加強(qiáng)周轉(zhuǎn)房的管理力度，使周轉(zhuǎn)房發(fā)揮作用

明確周轉(zhuǎn)房是過(guò)渡房，僅供短期使用，建立健全周轉(zhuǎn)房管理制度，規(guī)范周轉(zhuǎn)房管理，加強(qiáng)周轉(zhuǎn)房使用監(jiān)管的力度；同時(shí)要通過(guò)各種途徑宣傳鼓勵(lì)教職工獨(dú)立自主，自力更生解決住房問(wèn)題。要通過(guò)各級(jí)組織、各級(jí)網(wǎng)站、各種會(huì)議、校園廣播電視、校報(bào)、意見(jiàn)箱和編印簡(jiǎn)報(bào)等形式，宣傳國(guó)家、高校的周轉(zhuǎn)房租配政策，正確引導(dǎo)教職工轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念，增強(qiáng)住房商品化意識(shí)，把教職工對(duì)周轉(zhuǎn)房的潛在需求轉(zhuǎn)換為有效需求，促進(jìn)教職工購(gòu)買(mǎi)商品房。

四、結(jié)語(yǔ)

解決高校青年教職住房問(wèn)題是各高校長(zhǎng)期面臨的問(wèn)題，是當(dāng)前穩(wěn)定教師隊(duì)伍的重要條件之一，房管部門(mén)需長(zhǎng)抓不懈，積極關(guān)注利用國(guó)家住房政策，同時(shí)探索建立校內(nèi)房產(chǎn)交易平臺(tái)等新思路，緩解青年教職工住房困難問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)

[1] 張涵超.高校教師公寓租金市場(chǎng)化改革初探[J].高校后勤研究，2011（3）.

篇6

    一、認(rèn)真貫徹國(guó)家深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想、目標(biāo)和基礎(chǔ)原則

    （一）指導(dǎo)思想：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我省實(shí)際情況的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，更好地解決城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題。大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，使其盡快成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    （二）改革目標(biāo)：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。

    （三）基本原則：在國(guó)家和全省統(tǒng)一政策、目標(biāo)的指導(dǎo)下，市（地）、縣分別決策，因地制宜，量力而行；堅(jiān)持國(guó)家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)；堅(jiān)持“新房新制度，老房老辦法”，平穩(wěn)過(guò)渡，綜合配套。

    二、停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化

    （四）自1998年9月1日起，全省停止住房實(shí)物分配，同時(shí)有步驟地推行住房分配貨幣化，停止住房實(shí)物分配后，新建的經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租。對(duì)1998年年底竣工并交付使用的公有住房及此前已立項(xiàng)建設(shè)的住房，各地既可執(zhí)行陜政發(fā)〔1997〕44號(hào)文件，也可按照本意見(jiàn)規(guī)定的新辦法出售。

    （五）停止住房實(shí)物分配后，我省實(shí)行住房貨幣分配的方式是推行住房公積金制度。住房公積金的具體補(bǔ)貼比例由各市（縣）人民政府根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、職工平均工資水平等有關(guān)因素確定。

    （六）職工購(gòu)房資金來(lái)源主要有：職工工資，住房公積金，個(gè)人住房貸款。

    （七）國(guó)有企業(yè)和實(shí)行企業(yè)化管理的事業(yè)單位，根據(jù)本意見(jiàn)的基本原則和主要精神，也要執(zhí)行在規(guī)定期限內(nèi)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化的政策。各級(jí)政府要對(duì)駐地企業(yè)的房改工作實(shí)行分類(lèi)指導(dǎo)。

    （八）住房建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)為：一般干部職工60～80平方米，科級(jí)80～100平方米，縣處級(jí)100～120平方米，廳局級(jí)120～140平方米。

    以上住房面積標(biāo)準(zhǔn)僅適用于進(jìn)入停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化新體制的干部職工。對(duì)于1998年年底前已按當(dāng)時(shí)房改和清房政策購(gòu)買(mǎi)了公有住房的干部職工，不再執(zhí)行新的面積控制標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于1998年年底前已竣工尚未出售的公有住房及此前已立項(xiàng)建設(shè)的住房，干部職工按陜政發(fā)〔1997〕44號(hào)文件規(guī)定購(gòu)買(mǎi)時(shí)，住房面積標(biāo)準(zhǔn)仍按陜辦發(fā)〔1996〕7號(hào)文件執(zhí)行；干部職工按本意見(jiàn)規(guī)定購(gòu)買(mǎi)時(shí)，應(yīng)按新的面積標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

    （九）行政事業(yè)單位建立住房公積金的資金主要來(lái)源于：各級(jí)財(cái)政每年用于職工住房建設(shè)及維修且可轉(zhuǎn)化的資金；存量公有住房出售回收資金；單位的其它收入。過(guò)去，在財(cái)政預(yù)算中沒(méi)有列入住房建設(shè)資金的市（地）、縣，可以在財(cái)力允許的情況下，適當(dāng)安排一些資金，專(zhuān)項(xiàng)用于建立住房公積金制度。

    （十）全面推行和不斷完善住房公積金制度。到1999年年底，未建立住房公積金制度的單位，干部職工個(gè)人和單位住房公積金的繳交率應(yīng)不低于5％，有條件的地區(qū)和單位可適當(dāng)提高。要盡快建立健全職工個(gè)人住房公積金帳戶，進(jìn)一步提高住房公積金的歸集率。按照“房委會(huì)決策，中心運(yùn)作，銀行專(zhuān)戶，財(cái)政監(jiān)督”的原則，加強(qiáng)對(duì)住房公積金的管理和監(jiān)督工作。

    三、建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系

    （十一）對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。高收入家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房；中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；最低收入家庭租賃由政府和單位提供的廉租房。

    （十二）中低、最低收入家庭的劃分標(biāo)準(zhǔn)由市（縣）人民政府依據(jù)本地職工家庭工資、住房面積和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格等因素測(cè)定，每年公布一次。

    （十三）調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）。新的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。其中經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素，利潤(rùn)控制在3％以下。要采取有效措施，取消各種不合理收費(fèi)，特別是降低征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本，使經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)，促進(jìn)居民購(gòu)買(mǎi)住房。

    （十四）廉租住房是各市（縣）人民政府及單位為最低收入家庭提供的社會(huì)保障性住房，主要從騰空的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可由政府和單位出資興建一些廉租房小區(qū)。廉租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)由市（縣）人民政府制定，每年公布一次。

    （十五）購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房和承租廉租住房實(shí)行申請(qǐng)、審批制度。具體辦法由市（縣）人民政府制定。

    四、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)

    （十六）按照《陜西省人民政府關(guān)于貫徹執(zhí)行〈國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定〉的通知》（陜政發(fā)〔1994〕59號(hào)）規(guī)定，繼續(xù)推進(jìn)租金改革，到2000年公有住房的租金原則上要達(dá)到職工家庭平均工資的15％。租金改革要與提高職工工資相結(jié)合。租金提高后，對(duì)家庭確有困難的下崗和離退休職工、民政部門(mén)確認(rèn)的社會(huì)救濟(jì)對(duì)象和非在職的優(yōu)撫對(duì)象等，各市（縣）可根據(jù)實(shí)際情況制定減、免政策。

    （十七）各市（縣）要嚴(yán)格按照陜政發(fā)（1997）44號(hào)文件規(guī)定，進(jìn)一步搞好現(xiàn)有公有住房的出售工作，規(guī)范出售價(jià)格。出售現(xiàn)有公有住房，一律實(shí)行成本價(jià)，不再實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。要保留一定數(shù)量的公有住房供最低收入家庭廉價(jià)租賃。

    校園內(nèi)不能分割及封閉管理的住房不得出售，教師公寓等周轉(zhuǎn)用房不得出售。

    （十八）各市（地）、縣要在清房工作總結(jié)驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，抓緊解決遺留問(wèn)題，按陜監(jiān)發(fā)（1998）7號(hào)文件的要求，督促指導(dǎo)各部門(mén)、各單位做好個(gè)人住房合格證發(fā)放，并全面建立個(gè)人住房檔案。為了保證住房交易的合法、有序進(jìn)行，對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易實(shí)行準(zhǔn)入制度。完成清房任務(wù)的市（縣），已制訂規(guī)范的市場(chǎng)交易準(zhǔn)則并報(bào)省政府批準(zhǔn)后，可以開(kāi)放已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場(chǎng)。

    （十九）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場(chǎng)交易前，須按規(guī)定向有關(guān)部門(mén)辦理登記核準(zhǔn)手續(xù)。交易所得按照國(guó)家及省政府有關(guān)規(guī)定須繳納相關(guān)稅費(fèi)、土地出讓金等。凡將已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場(chǎng)出售的住房戶，不能再次申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房。

    五、采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

    （二十）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)。

    （二十一）嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，努力降低征地、拆遷費(fèi)用，理順城市建設(shè)配套資金來(lái)源，停止征收商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)，不再無(wú)償劃撥經(jīng)營(yíng)性公建設(shè)施。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中的各項(xiàng)收費(fèi)及其標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》（計(jì)投資〔1998〕1474號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。

    （二十二）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要實(shí)行招投標(biāo)制度、住房質(zhì)量保證書(shū)制度、住房設(shè)備及部件的質(zhì)量賠償制度和住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收制度。加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的成本管理和質(zhì)量監(jiān)督，控制住房建設(shè)成本，提高住房工程質(zhì)量。堅(jiān)決杜絕經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中各個(gè)環(huán)節(jié)可能發(fā)生的一切不正之風(fēng)。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，由各級(jí)監(jiān)察部門(mén)會(huì)同建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)查處。

    （二十三）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要注重節(jié)約能源，節(jié)約原材料。要加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐，積極推廣性能好、價(jià)格合理的新材料和住宅部件，逐步建立標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、系列化的住宅部件、配件的生產(chǎn)供應(yīng)方式。

    （二十四）在符合城市總體規(guī)劃和堅(jiān)持節(jié)約用地的前提下，對(duì)具有合法土地使用權(quán)的企事業(yè)單位可繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。

    六、積極支持發(fā)展住房金融

    （二十五）調(diào)整住房公積金使用方向，主要用于職工個(gè)人購(gòu)買(mǎi)、建造、大修理自住住房貸款。擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個(gè)人住房貸款。取消對(duì)個(gè)人住房貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款的貸款期限。

    （二十六）發(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款相結(jié)合的組合住房貸款業(yè)務(wù)。住房資金管理機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行，要采取得力措施縮短貸款周期，提高服務(wù)效率和水平。

    （二十七）對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，實(shí)行指導(dǎo)性計(jì)劃管理。商業(yè)銀行在資產(chǎn)負(fù)債比例管理要求內(nèi)，優(yōu)先發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款。

    （二十八）完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度，發(fā)展住房貸款保險(xiǎn)，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證貸款安全。

    七、切實(shí)加強(qiáng)住房物業(yè)管理

    （二十九）加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。

    （三十）加強(qiáng)公有住房售后維修管理，建立住房共用部位、設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。維修資金可以從經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售收入中提取1％～2％。有條件的市（縣）可從市政公用設(shè)施配套費(fèi)中予以適當(dāng)補(bǔ)助。具體辦法由市（縣）人民政府制定。

    （三十一）物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，向用戶提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，切實(shí)減輕住房負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)管理水平的提高。各市（縣）人民政府的房產(chǎn)行政主管部門(mén)和工商管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)管。

    八、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排，保證改革的順利實(shí)施

    （三十二）各市（地）、縣要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房改工作的領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《通知》精神和本《意見(jiàn)》規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際，制定停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房分配貨幣化實(shí)施方案。地級(jí)市、地區(qū)所在市、楊凌示范區(qū)和省直機(jī)關(guān)的實(shí)施方案報(bào)省政府批準(zhǔn)后實(shí)施，縣級(jí)人民政府的實(shí)施方案報(bào)市人民政府或地區(qū)行署批準(zhǔn)后實(shí)施，同時(shí)報(bào)省政府備案。

    （三十三）各級(jí)建設(shè)、房改、計(jì)劃、財(cái)政、土地、稅務(wù)、物價(jià)和人民銀行要根據(jù)本意見(jiàn)精神，加快制定住房建設(shè)計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)辦法、住房面積標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、個(gè)人抵押貸款辦法、廉租房承租辦法、物業(yè)管理辦法及已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)準(zhǔn)開(kāi)、準(zhǔn)入實(shí)施辦法等配套文件。

    （三十四）加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，做好宣傳工作。要從轉(zhuǎn)變觀念出發(fā)，深入宣傳新的房改政策，做好與原有政策的銜接工作，保證房改的順利實(shí)施和平穩(wěn)過(guò)渡。

篇7

為加快住房建設(shè)，擴(kuò)大居民住房消費(fèi)，確保今年我市GDP增長(zhǎng)10％奮斗目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，現(xiàn)就進(jìn)一步加快住房建設(shè)、擴(kuò)大居民住房消費(fèi)的有關(guān)政策通知如下：

一、加大住房建設(shè)投資力度，促進(jìn)住房投資增長(zhǎng)隨著住房制度改革的不斷深化，我市居民個(gè)人已經(jīng)成為住房消費(fèi)市場(chǎng)的主體。為此，要以實(shí)行住房分配貨幣化為契機(jī)，繼續(xù)抓好《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)文件）的貫徹落實(shí)，切實(shí)抓好今年125萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)工建設(shè)，抓緊落實(shí)向國(guó)家申報(bào)明年經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模及建設(shè)用地的有關(guān)工作，使經(jīng)濟(jì)適用住房成為多層次住房供應(yīng)體系的重點(diǎn)。要繼續(xù)支持部分具備條件并有自有土地的企事業(yè)單位集資建房，增加住房建設(shè)投入。進(jìn)一步引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，加大住宅建設(shè)的投資力度，走高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理的建設(shè)道路；要采取從財(cái)政住房解困基金中支付一點(diǎn)，從住房公積金收益中拿出一點(diǎn)，從直管非住宅（含住宅）調(diào)租后的收入中調(diào)出一點(diǎn)的辦法，積極籌措資金，每年修建適量的廉租住房，形成比較穩(wěn)定的廉租住房建設(shè)資金來(lái)源和建設(shè)規(guī)模，通過(guò)輪候方式逐步解決我市無(wú)業(yè)居民中最低收入家庭的住房困難問(wèn)題，滿足人民群眾多元化的住房消費(fèi)需求。

二、逐步實(shí)行住房分配貨幣化，鼓勵(lì)居民個(gè)人購(gòu)房

    （一）認(rèn)真貫徹落實(shí)《成都市人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（成府發(fā)〔1998〕200號(hào)）精神，今年著力抓好20個(gè)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的住房分配貨幣化改革試點(diǎn)工作，在取得經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上在全市范圍內(nèi)逐步推開(kāi)，以培育住房消費(fèi)的市場(chǎng)機(jī)制，使職工住房主要依靠個(gè)人工資、住房公積金、個(gè)人住房貸款和有條件的單位向職工發(fā)放的住房補(bǔ)貼等直接向市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房或商品住房，促進(jìn)住房的個(gè)人消費(fèi)。

（二）在住房分配貨幣化改革的指導(dǎo)思想和基本原則的框架內(nèi)，分類(lèi)指導(dǎo)企業(yè)住房分配貨幣化改革，由企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)效益、職工住房狀況、職工工資高低以及所處區(qū)位的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格水平之間的關(guān)系，自主決定住房貨幣分配的水平和實(shí)施方式。要總結(jié)和完善四二廠、前鋒電子股份有限公司等先行開(kāi)展企業(yè)住房分配貨幣化試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)其它企業(yè)盡快轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制。

（三）繼續(xù)支持國(guó)有大中型企業(yè)的集資建房。凡有存量土地、職工又能合理負(fù)擔(dān)成本價(jià)80％的企業(yè)，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后可集資建房，既滿足國(guó)有大中型企業(yè)職工的住房需求，又增加職工的住房消費(fèi)投入。

三、加大金融助購(gòu)力度，提高居民購(gòu)房能力

    （一）開(kāi)展多種形式的個(gè)人住房貸款，擴(kuò)大個(gè)人住房貸款規(guī)模。住房公積金的使用要保證個(gè)人住房貸款，今年在新增住房公積金中安排1.8億元專(zhuān)項(xiàng)用于住房消費(fèi)貸款。繼續(xù)支持銀行開(kāi)展個(gè)人住房擔(dān)保抵押貸款、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)全產(chǎn)權(quán)房改住房貸款、公積金與銀行資金相配套的組合貸款，搞好住房二級(jí)市場(chǎng)的置換貸款以及個(gè)人住房裝修貸款的市場(chǎng)推廣工作，以適應(yīng)不同層次居民的貸款購(gòu)房需求。

（二）建立房產(chǎn)抵押網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度。認(rèn)真組織實(shí)施《成都市個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保貸款實(shí)施細(xì)則》，在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的前提下，充分發(fā)揮成都市住房置業(yè)擔(dān)保公司在住房消費(fèi)信貸中的作用，并嘗試各種有效的擔(dān)保方式，以鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍和發(fā)放額度。

（三）加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的力度，不斷探索新的貸款方式。認(rèn)真研究個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)狀況，積極策劃符合市場(chǎng)需求又切實(shí)可行的個(gè)人住房貸款品種，實(shí)行更為靈活的貸款、還款方式及利率政策，對(duì)不同的需求提供不同的分類(lèi)服務(wù)，以拓寬居民對(duì)購(gòu)房貸款的需求面。

四、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，刺激住房消費(fèi)

    （一）市政府定期或不定期舉行大型房地產(chǎn)交易會(huì)，組織信譽(yù)好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)面向社會(huì)直銷(xiāo)商品房；交易會(huì)期間另行制定優(yōu)惠政策。對(duì)1998年6月30日以前建成尚未售出的空置商品住房，銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅在2000年底前予以免稅優(yōu)惠，切實(shí)讓利于開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者，以擴(kuò)大成交量；政府有關(guān)職能部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展房地產(chǎn)交易一條龍服務(wù)，公安部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)辦理購(gòu)房入戶手續(xù)，以提供方便、快捷、有效的交易機(jī)會(huì)，刺激住房消費(fèi)。

（二）要大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，挖掘住房租賃消費(fèi)潛力。繼續(xù)狠抓《成都市城市房屋租賃管理辦法》（成府發(fā)〔1996〕144號(hào)文件）的貫徹落實(shí)，鼓勵(lì)居民買(mǎi)房出租或再行轉(zhuǎn)租，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)售為租或先租后售，以擴(kuò)大住房消費(fèi)面。為盤(pán)活直管公有住房，允許成都市直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)谝?guī)范管理的基礎(chǔ)上，通過(guò)公房使用權(quán)交易調(diào)劑余缺，促進(jìn)住宅市場(chǎng)的活躍。

（三）規(guī)范住房交易行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。全面推行商品住房上市登記、公開(kāi)掛牌、合同鑒證三項(xiàng)制度，重點(diǎn)加強(qiáng)商品住房預(yù)售的跟蹤管理。商品住房交易必須采用建設(shè)部提供樣本由房地產(chǎn)管理部門(mén)監(jiān)制的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)銷(xiāo)合同，以減少交易糾紛。實(shí)行商品住房面積報(bào)審復(fù)查制，竣工后的商品住房在辦理產(chǎn)權(quán)的初始登記時(shí)須由產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)量、復(fù)核，以杜絕商品住房交易中的面積欺詐。加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理，嚴(yán)格資質(zhì)認(rèn)證管理，實(shí)行持證上崗制度，規(guī)范中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，保障市場(chǎng)流通順暢。

篇8

本文研究以非市場(chǎng)價(jià)格（租金）獲得的住房如何再進(jìn)入市場(chǎng)，即房改房上市與低租金公有住房的使用權(quán)交易問(wèn)題。

我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)上的租賃市場(chǎng)起源于雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)交易的逐漸發(fā)展。公房上市問(wèn)題則源于以非市場(chǎng)價(jià)出售公房；以非市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)得的住房只能獲得部分產(chǎn)權(quán)。這就是房改房部分產(chǎn)權(quán)的由來(lái)，也是目前公房上市所面臨問(wèn)題的由來(lái)。

住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場(chǎng)所形成的增量市場(chǎng)價(jià)格的邊際調(diào)節(jié)與示范效應(yīng)，形成了一個(gè)與舊住房體制并存的市場(chǎng)型住房經(jīng)濟(jì)體制且日趨壯大。目前的問(wèn)題是存量住房如何完全市場(chǎng)化以及存量與市場(chǎng)化了的增量的并軌。而放開(kāi)和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，恰能完成這個(gè)雙重任務(wù)。

據(jù)抽樣調(diào)查，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.住房二級(jí)市場(chǎng)目前存在的主要問(wèn)題有：市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不均衡；法規(guī)政策不完善，市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則模糊，上市要求過(guò)于嚴(yán)格；收益分配缺乏標(biāo)準(zhǔn)和公平，出現(xiàn)住房分配不公的顯化和貨幣化；住房二級(jí)市場(chǎng)上的需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)不相匹配；等等。

理清住房二級(jí)市場(chǎng)的收益分配問(wèn)題是規(guī)范和發(fā)展住房市場(chǎng)的關(guān)鍵之一。

本文對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的收益分配問(wèn)題進(jìn)行理論分析，得出如下結(jié)論：

――如果承認(rèn)房改前住房產(chǎn)權(quán)的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產(chǎn)權(quán)，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價(jià)）就應(yīng)全歸職工。

――公房使用權(quán)價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用收益還原法，房租和地租分開(kāi)評(píng)估。

――如果承認(rèn)既定的產(chǎn)權(quán)安排為政府的一種隱蔽性義務(wù)和居民的一種隱蔽性權(quán)利，那么，公房上市或使用權(quán)交易的土地收益就應(yīng)歸轉(zhuǎn)讓者所有。反推過(guò)來(lái)，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價(jià)），亦即已購(gòu)公房者應(yīng)享有房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。

――對(duì)已售公房再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)免征土地所有權(quán)價(jià)格；由于土地開(kāi)發(fā)成本已計(jì)入房?jī)r(jià)中，亦不再考慮；但對(duì)轉(zhuǎn)讓時(shí)與購(gòu)買(mǎi)時(shí)之間的土地增值，應(yīng)比照土地增值稅處理。

在上述分析和判斷的基礎(chǔ)上制定發(fā)展和規(guī)范住房二級(jí)市場(chǎng)的政策。

一、住房二級(jí)市場(chǎng)誕生的歷史背景及其誘因

1、住房二級(jí)市場(chǎng)的界定

從住房參與流通的時(shí)序結(jié)構(gòu)來(lái)劃分，住房市場(chǎng)可以分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)（次級(jí)）市場(chǎng)。香港分別稱(chēng)為一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)指新建住房流量的權(quán)屬首次讓渡的市場(chǎng)，如新建商品住宅的買(mǎi)賣(mài)、租賃等。二級(jí)市場(chǎng)指存量住房的交易市場(chǎng)，即住房權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。在發(fā)展比較成熟、穩(wěn)定的住房市場(chǎng)上，二級(jí)市場(chǎng)上的交易量是反映住房市場(chǎng)景氣的重要指標(biāo)。

有必要區(qū)分住房存量與流量?jī)蓚€(gè)基本概念。住房存量指某一特定時(shí)點(diǎn)上有形的住房實(shí)物資產(chǎn)的數(shù)量。因?yàn)橛行蔚慕ㄖ镌谄溆行褂闷趦?nèi)是相對(duì)固定的，故稱(chēng)為存量。短期內(nèi)住房的存量供給是無(wú)價(jià)格彈性的。每一時(shí)期住房存量供給的新增加量稱(chēng)為住房流量（供給），亦即住房投資。住房存量變的變動(dòng)就是住房?jī)敉顿Y額。還有一個(gè)“流量概念”��住房服務(wù)流量，即每一段時(shí)期內(nèi)住房的所有特征所提供的無(wú)形的消費(fèi)效用的總和。住房服務(wù)可以看成是從住房存量在其壽命期內(nèi)源源不斷“流”出來(lái)的，故稱(chēng)為流量。住房存量的供求構(gòu)成住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)（含新建住房市場(chǎng)與舊有住房市場(chǎng)）；租賃市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)的則是住房服務(wù)，其價(jià)格為租金。

目前，各地廣泛存在一、二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)之分。一種分類(lèi)法是：一級(jí)市場(chǎng)指增量房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)與租賃，即新建商品房市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)指存量房屋的買(mǎi)賣(mài)和租賃；三級(jí)市場(chǎng)指房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓?zhuān)懊廊A，1999）。顯然，三級(jí)市場(chǎng)上的房屋亦屬存量。上海、天津等地的劃分是：一級(jí)市場(chǎng)指土地市場(chǎng)（國(guó)務(wù)院1992年11月4日頒發(fā)的《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》中即規(guī)定“一級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)出讓”），二級(jí)市場(chǎng)指增量房地產(chǎn)市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)指存量房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文則將住房市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)（新增量市場(chǎng)）與二級(jí)市場(chǎng)（存量住房市場(chǎng)）。

如果存量住房的產(chǎn)權(quán)是清晰的，其交易并無(wú)多大可討論的價(jià)值，故私房交易不在本課題研究之中。本課題只研究以非市場(chǎng)價(jià)格（租金）獲得的住房如何再進(jìn)入市場(chǎng)，具體包括以非市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的公有住房（即按房改政策購(gòu)買(mǎi)的住房，亦稱(chēng)為房改房）與非商品租金承租的公有住房的上市問(wèn)題。前者屬于住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，后者屬于租賃市場(chǎng)（住房服務(wù)市場(chǎng)）。

2、雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)市場(chǎng)的逐漸發(fā)展

公房的轉(zhuǎn)租其實(shí)歷來(lái)就有。在住房行政實(shí)物配給的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，低租金導(dǎo)致的住房短缺極易誘發(fā)黑市行為，不過(guò)當(dāng)時(shí)個(gè)人承租的公有住房轉(zhuǎn)租比例較小，主要是單位承租的公房，尤其是公有商業(yè)用房的高價(jià)轉(zhuǎn)租。

房租改革開(kāi)始后，公房轉(zhuǎn)租的范圍擴(kuò)大到公有住宅。當(dāng)時(shí)公房轉(zhuǎn)租屬違法行為，為各地房地產(chǎn)管理部門(mén)所重點(diǎn)打擊、查處。但市場(chǎng)租金與政策性租金的可觀差額的吸引力使公房轉(zhuǎn)租屢禁不止，且數(shù)量越來(lái)越多，呈半公開(kāi)化。

公房使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)則起源于實(shí)物換房。在八十年代末期，出于方便居民生活和工作的考慮，不少地方的房地產(chǎn)管理部門(mén)成立了換房站，舉辦換房大會(huì)。由于換房存在地段、環(huán)境、面積等差異，因此在實(shí)物換房的基礎(chǔ)上發(fā)展為貨幣補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)換房，此后一直存在。

1994年天津的一些換房市場(chǎng)已變相為公房使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。天津市河西區(qū)房地產(chǎn)管理局下屬的龍都房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展公司率先成為一個(gè)公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的中介者、經(jīng)營(yíng)者，當(dāng)時(shí)引起業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注（陸巖，1996）。

在北京，公房使用權(quán)交易一直受到嚴(yán)厲禁止，如北京1987年《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》中明確規(guī)定“嚴(yán)禁出賣(mài)公房使用權(quán)”；1991年《北京市人民政府關(guān)于查處非法買(mǎi)賣(mài)公有房屋使用權(quán)的規(guī)定》一直執(zhí)行到今。

在沈陽(yáng)，80年代末就開(kāi)始了群眾自發(fā)、秘密的地下隱形出讓房屋使用權(quán)活動(dòng)。1991年沈陽(yáng)市房屋租賃公司即開(kāi)展了公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的試點(diǎn)。

上海市1996年率先推出了公有房屋置換的政策，展開(kāi)了“差價(jià)換房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局頒發(fā)了《上海市不可售公有住房差價(jià)交換試行辦法》，允許住房承租人把不可售公有住房按市場(chǎng)交換價(jià)值轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，或換購(gòu)商品房，或互換使用。

1997年5月，武漢市了《直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓管理實(shí)行規(guī)定》，在全國(guó)首次公開(kāi)允許直管公房承租人將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

目前，公有住房使用權(quán)的交易（出租、轉(zhuǎn)讓、交換）在全國(guó)許多城市興起。

3、公有住房出售的價(jià)格序列及產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)

（1）公有住房出售過(guò)程中的價(jià)格序列

1979年，國(guó)家 城建總局從國(guó)家補(bǔ)助的住宅建設(shè)投資中，分別撥給陜西、廣西一部分資金，在西安、南寧等市進(jìn)行建房全價(jià)（土建成本價(jià)）出售給私人的試點(diǎn)，從而拉開(kāi)了我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。

1982 年4月，國(guó)務(wù)院選定在常州、鄭州、四平、沙市等四個(gè)城市進(jìn)行“三三三制”出售公房，售價(jià)仍以土建成本價(jià)為準(zhǔn)，政府、企業(yè)、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)的1/3. 1984底，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部把北京、天津、上海及全國(guó)23個(gè)省的82個(gè)城市作為補(bǔ)貼出售公房的第二批試點(diǎn)城市。

1988年提出了不發(fā)補(bǔ)貼、優(yōu)惠出售公房的辦法。優(yōu)惠價(jià)以公房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)即住宅建筑本體造價(jià)加征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)為基礎(chǔ)計(jì)價(jià)，扣除折舊、單位給職工發(fā)放的住房補(bǔ)貼及一次性付款優(yōu)惠等。據(jù)筆者（1995）估算，一般來(lái)說(shuō)，新建住宅的優(yōu)惠價(jià)為其標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的80%左右，舊有公房的優(yōu)惠價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的60~70%.從1994年起，出售現(xiàn)有公有住房?jī)r(jià)格從標(biāo)準(zhǔn)價(jià)過(guò)渡到成本價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)之和測(cè)定。一套建筑面積為56M2的標(biāo)準(zhǔn)新房的負(fù)擔(dān)價(jià)，1994年為所在市縣雙職工年平均工資的三倍；抵交價(jià)按雙職工65年內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80%計(jì)算。

成本價(jià)包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素。

從1998年下半年起，出售現(xiàn)有公有住房，原則上實(shí)行成本價(jià)，并與經(jīng)濟(jì)適用房相銜接。經(jīng)濟(jì)適用房按微利價(jià)向中低收入家庭出售，其價(jià)格在成本價(jià)的七項(xiàng)因素上再加3%以下的利潤(rùn)，建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥。安居工程房則以成本價(jià)銷(xiāo)售。

集資建房、合作建房適用于經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定，但目前許多單位集資、合作建房給予職工的優(yōu)惠比較多，類(lèi)似于優(yōu)惠價(jià)。

公有住房出售價(jià)格的演變，反映了我國(guó)住房制度改革及存量住房市場(chǎng)化的漸進(jìn)性。

（2）已售公有住房的產(chǎn)權(quán)約束

流行的觀點(diǎn)是：無(wú)論是土建成本全價(jià)、三三三制價(jià)、補(bǔ)貼價(jià)、優(yōu)惠價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)、微利價(jià)出售公有住房，由于購(gòu)房者享受了或多或少的公家的補(bǔ)貼或優(yōu)惠待遇，因此與按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房獲得完全產(chǎn)權(quán)相比，用非市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)得的住房只能獲得部分產(chǎn)權(quán)，即對(duì)其所購(gòu)房擁有的產(chǎn)權(quán)作出一定限制。這就是房改房部分產(chǎn)權(quán)的由來(lái)，也是目前放開(kāi)和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)所面臨問(wèn)題的由來(lái)。

對(duì)部分產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定，最早見(jiàn)于國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組1992年1月1日《全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》。1994年7月18日《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》對(duì)部分產(chǎn)權(quán)再次作出了明確規(guī)定：

職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、租用權(quán)；原售房單位已撤消的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門(mén)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、租用權(quán)。售房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)住房的，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用五年后可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

不少地方明確規(guī)定了部分產(chǎn)權(quán)的比例，如北京市規(guī)定，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或93年（含）以前按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，職工和原產(chǎn)權(quán)單位享有的產(chǎn)權(quán)比例分別為94%和6%.廣州市則規(guī)定，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，職工和原產(chǎn)權(quán)單位的產(chǎn)權(quán)份額分別為80%和20%.應(yīng)該說(shuō)，國(guó)家政策對(duì)房改房上市早已作出了較為明確的規(guī)定。目前的問(wèn)題并不在于應(yīng)不應(yīng)該放開(kāi)住房二級(jí)市場(chǎng)，因?yàn)椴环砰_(kāi)關(guān)系到政府的聲譽(yù)與政策的“動(dòng)態(tài)一致性”問(wèn)題。目前的問(wèn)題在于如何具體操作。

二、開(kāi)和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的必要性和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

1、放開(kāi)和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的必要性

（1）住房制度改革的連續(xù)性及住房市場(chǎng)化的整合從時(shí)間維度上看，房改方案雖多種多樣，但一直是朝市場(chǎng)化方向逼近的。從房租改革來(lái)看，從最初的發(fā)放住房券實(shí)行“空轉(zhuǎn)”、以息代租、提租補(bǔ)貼、小步提租不補(bǔ)到實(shí)行準(zhǔn)成本租金、成本租金，市場(chǎng)化程度緩步前進(jìn)。以房租占消費(fèi)支出的比重來(lái)衡量的住房市場(chǎng)化程度1995年為 20%，以住房?jī)r(jià)格市場(chǎng)化程度衡量的住房市場(chǎng)化程度1995年為33% （曹振良，傅十和，1998）。

從橫向來(lái)看，住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場(chǎng)所形成的增量市場(chǎng)價(jià)格的邊際調(diào)節(jié)與示范效應(yīng)，形成了一個(gè)與舊住房體制并存的市場(chǎng)型住房經(jīng)濟(jì)體制且日趨壯大。

目前的問(wèn)題是存量住房如何完全市場(chǎng)化以及未完全市場(chǎng)化的存量與市場(chǎng)化了的增量的整合與并軌。很顯然，放開(kāi)和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，允許已售公有住房和未出售公房使用權(quán)以市場(chǎng)價(jià)格交易恰好完成了這個(gè)雙重任務(wù)，這正是改革的歷史必然性。

（2）放開(kāi)住房二級(jí)市場(chǎng)；

一種帕累托改進(jìn)的住房市場(chǎng)化路徑改革的方式不外乎兩種：帕累托改進(jìn)和非帕累托改進(jìn)。前者因不損害任何人的既得利益，而又能增加某些人的利益，因而改革是摩擦最小的；后者因要損害某些人的利益，所以改革成本較大，但如果能用改革的收益對(duì)受損者進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，也能縮小改革成本，逼近帕累托改進(jìn)（樊綱，1990）。如果我們承認(rèn)公有住房售前及售后的產(chǎn)權(quán)安排，那么，放開(kāi)住房二級(jí)市場(chǎng)，允許已售公房再出售和公房使用權(quán)交易，這兩種交易形式都是帕累托改進(jìn)。

低租金制下公房使用權(quán)的凝固化、禁止流動(dòng)是一種低度均衡，導(dǎo)致消費(fèi)者效用損失和房產(chǎn)資源配置的效率損失（傅十和，1997）。公房使用權(quán)的交易能使交易各當(dāng)事人均能受益：轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)者獲得了住房福利貨幣化的現(xiàn)金收益；受讓者通過(guò)支付使用權(quán)價(jià)格承租到了合適的公房；雖然受讓者仍只向國(guó)家交納低租金，但國(guó)家從交易中獲得了稅費(fèi)；從事交易中介的企業(yè)獲得了傭金，各方效用均有提高，是一種帕累托改進(jìn)（傅十和，1997），亦即是一種利益最大化且改革成本最小的改革方式，一種最為順利最為理想的改革進(jìn)程（樊綱）。

2、放開(kāi)和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

放開(kāi)和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)有：

（1）制度效應(yīng)：住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，保證了房地產(chǎn)制度改革的連續(xù)性，為存量房地產(chǎn)的市場(chǎng)化與增量市場(chǎng)找到了一個(gè)銜接點(diǎn)與整合點(diǎn)，加快了住房新體制的建立。

（2）消費(fèi)效應(yīng)： 住房實(shí)物補(bǔ)貼的貨幣化會(huì)增加居民的消費(fèi)選擇空間，提高消費(fèi)效應(yīng)（傅十和，1997）。居民可以利用住房二級(jí)市場(chǎng)以舊換新、以小換大、以遠(yuǎn)換近，改善居住條件，促進(jìn)人力資源的流動(dòng)。

（3）資源配置效應(yīng)：存量房產(chǎn)上市交易，能調(diào)劑余缺，引導(dǎo)房產(chǎn)資源在市場(chǎng)機(jī)制下的合理配置，實(shí)現(xiàn)存量公房的真正價(jià)值。二級(jí)市場(chǎng)上的抵押貸款擴(kuò)張也為 銀行的大量存款找到了投資機(jī)會(huì)。

（4）刺激住房一級(jí)市場(chǎng)：已售公有住房上市后的購(gòu)買(mǎi)者一般是無(wú)力購(gòu)買(mǎi)新建商品房的人，而售舊房的居民利用銷(xiāo)售收入、儲(chǔ)蓄及抵押貸款可以購(gòu)買(mǎi)商品房，如此推來(lái)，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展不但不會(huì)吸走一級(jí)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力，相反，反而會(huì)吸納、消化一級(jí)市場(chǎng)上的積壓商品房。

（5）對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)：居民售舊后重購(gòu)的住房其面積一般大于原舊房，因此新增住房需求量蔚為可觀。據(jù)估算（謝家瑾，顧云昌等，1999），放開(kāi)住房二級(jí)市場(chǎng)，全國(guó)城市和建制鎮(zhèn)每年可增加住房需求量平均約2800 萬(wàn)M2左右，對(duì)空置住房的消化吸納及住房投資有很大的拉動(dòng)作用。

（6）可以減輕地方政府負(fù)擔(dān)， 增加地方財(cái)政收入。政府在一級(jí)市場(chǎng)上的各種非住房工資補(bǔ)貼、優(yōu)惠或免費(fèi)可以通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)回收。目前，不少地方政府對(duì)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)交易征收下列稅費(fèi)：賣(mài)方繳納5%的綜合稅率（含營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增殖稅、個(gè)人所得稅）、1%的土地收益金；買(mǎi)方繳納2%~4%的契稅、0.50/00的印花稅、10/00~2%0的產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)；買(mǎi)賣(mài)雙方各繳0.5%~1%的交易手續(xù)費(fèi)，能增加政府財(cái)政收入。

三、我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及主要問(wèn)題

1、已售公房上市意愿

購(gòu)買(mǎi)公有住房的人主要是為了自住，究竟有多少已售公有住房有上市意愿？下面的一組調(diào)查數(shù)據(jù)給出了一個(gè)粗略的估計(jì)。

北京市曾對(duì)懷柔縣一個(gè)505戶的居住小區(qū)進(jìn)行的一次典型調(diào)查表明，已售公房的出租、出售市場(chǎng)容量約占已售公房總量的30%左右1.上海市1996年在長(zhǎng)寧區(qū)、青浦縣、南市區(qū)分別對(duì)4300、7700、4600多戶已購(gòu)公房戶進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果表明：其中想通過(guò)已售公房上市來(lái)改善居住水平的分別占31.9% 、33.1%、 33.7%；在嘉定、虹口、徐匯、靜安等區(qū)的調(diào)查結(jié)果也大體在1/3 左右2.溫州市房地產(chǎn)交易中心去年的抽樣調(diào)查表明：40%的家庭表示只要房改房上市并脫手，將購(gòu)買(mǎi)力100~120M2的新房。

一項(xiàng)對(duì)秦皇島市1000份問(wèn)卷調(diào)查的統(tǒng)計(jì)分析表明：對(duì)住房條件不滿意的有41%；若允許公房上市將出售現(xiàn)有住房的有27.5%，待條件允許再售的有23.7%，即有出售現(xiàn)住房意愿的占51.2%.3由杭州市房改辦牽頭舉行的“房改房上市意愿”市場(chǎng)調(diào)查表明：80%的人們對(duì)現(xiàn)有居住條件不滿意；約56%的人表示，只要房改房可以上市并有合適的房子，他們將會(huì)在1~2年內(nèi)通過(guò)賣(mài)舊房來(lái)買(mǎi)商品房，或出租舊房買(mǎi)新房。

可見(jiàn)，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.

2、住房二級(jí)市場(chǎng)上的交易形式

除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二級(jí)市場(chǎng)上的交易形式還有多種：

（1）“貼價(jià)換房”，指已購(gòu)公房住戶與開(kāi)發(fā)商之間“已舊換新、差價(jià)補(bǔ)貼”。居民以舊有公房向開(kāi)發(fā)商換取新建商品房，并支付差價(jià)；開(kāi)發(fā)商回收舊房以安排拆遷戶、再出售或委托房管部門(mén)經(jīng)營(yíng)。如常州、姜堰市等。

（2）公房使用權(quán)置換。居民將自己承租的未（不可）出售公房按協(xié)定的價(jià)格可以以下列形式進(jìn)行交易：

A 與其它出租的公有住房相互交換使用，支付差價(jià)，即所謂“差價(jià)換房”。

B 將公房使用權(quán)作價(jià)換購(gòu)商品房、私有住房、平價(jià)房、安居房等；

C 將公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房屋置換公司或居民，獲得相應(yīng)補(bǔ)償費(fèi)。

后兩種方式中，受讓方繼續(xù)按現(xiàn)行租金政策與公房產(chǎn)權(quán)單位建立租賃關(guān)系。

公房使用權(quán)交易主導(dǎo)了天津住房二級(jí)市場(chǎng)，在上海亦頗為流行。

（3） 購(gòu)買(mǎi)、上市并步走。如青島市去年年底規(guī)定，居民承租尚未購(gòu)買(mǎi)的公房，如果找到了買(mǎi)主或換房者，可將購(gòu)買(mǎi)該住房與上市出售或交換并步走，價(jià)格商議，且增值收益歸己。

靈活多樣的交易形式活躍了二級(jí)市場(chǎng)，也反映了群眾的創(chuàng)造性。

3、我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)模

從1996年開(kāi)始，全國(guó)有35個(gè)大中城市開(kāi)始了住房二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)工作；從1997年開(kāi)始，這些城市已基本放開(kāi)了二級(jí)市場(chǎng)，一些城市如上海、天津，住房二級(jí)市場(chǎng)已初具規(guī)模，但與香港二級(jí)市場(chǎng)高達(dá)85%的轉(zhuǎn)手率相比，大陸的住房二級(jí)市場(chǎng)尚處于起步階段，且存在嚴(yán)重的區(qū)域不平衡。以下一組數(shù)據(jù)反映了一些城市活躍的住房二級(jí)市場(chǎng)。

上海住房二級(jí)市場(chǎng)是全國(guó)最活躍的，下表列出了上海近年來(lái)住房二級(jí)市場(chǎng)交易興旺的有關(guān)數(shù)據(jù)。

1998年全上海市差價(jià)換房總成交戶數(shù)為5029戶，總成交面積16.63 萬(wàn)平方米，其中轉(zhuǎn)讓4388戶，面積14萬(wàn)平方米，金額2.97億元；交換641戶，面積2.63萬(wàn)平方米。

? 天津市1996~1998年全市累積辦理直管公房置換34455戶，建筑面積約115.2萬(wàn)平方米；其中交舊房購(gòu)新房5433戶，占16%；以小調(diào)大21821戶，占63%6.江蘇省房改辦自97年6月起在南通、江陰、常熟三市進(jìn)行已購(gòu)公房上市交易試點(diǎn)以來(lái)，三市共成交了3252套，出售已購(gòu)公房后又再購(gòu)新房的有3049套，南通市每戶新購(gòu)住房面積平均增加了32平方米，江陰為38平方米，常熟為53平方米。

武漢市房地產(chǎn)交易互換中心從96年初開(kāi)始試點(diǎn)，到97年10月共辦理直管公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓3423戶。

4、各地發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的政策

目前，北京市的已售公房上市方案仍在討論中，但全國(guó)許多城市已經(jīng)出臺(tái)了各自的政策和規(guī)定。

（1） 關(guān)于入市時(shí)間限制。上海、溫州、唐山、牡丹江等市允許房改房出售后即可上市；深圳規(guī)定部分產(chǎn)權(quán)房須住滿一年后才可入市；廣東規(guī)定以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房須住用五年，以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房須住用一年才可上市。

（2） 上市準(zhǔn)備工作。秦皇島、廈門(mén)、廣西的大部分城市已全面展開(kāi)了職工住房普查；鄭州、南京也建立了職工已購(gòu)公房查詢(xún)系統(tǒng)，為二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放做好了基礎(chǔ)性工作。

（3） 稅費(fèi)與收益分配。大多數(shù)城市采用了優(yōu)惠的稅率與費(fèi)率來(lái)刺激二級(jí)市場(chǎng)。如天津自98年起將房改房上市交易稅費(fèi)由13.3%降至5%.上海對(duì)已售公房再出售征收5%的綜合稅率及1%的土地收益金，售后6個(gè)月內(nèi)再購(gòu)住房的，對(duì)售房收入中用于新購(gòu)房款的部分減免綜合稅率；不可售公房交換使用，對(duì)取得收入的一方征收5%的綜合稅率；換購(gòu)商品房、私房的，先對(duì)轉(zhuǎn)讓收入征收5%的綜合稅率，以后6個(gè)月內(nèi)再購(gòu)房的則退還所征稅。福建的稅制與上海市相似。柳州僅對(duì)賣(mài)方按成交價(jià)征收0.5%的土地收益金和3.5%的綜合稅率；售房后6個(gè)月內(nèi)再購(gòu)新房的，如果購(gòu)房?jī)r(jià)格高于售房收入的，退還所繳綜合稅。啟東市的做法則比較特殊，公房上市稅費(fèi)與私房交易一樣對(duì)待，單軌制運(yùn)行，稅率雖高，但人們?nèi)钥梢越邮埽僮髌饋?lái)也比較方便，且便于監(jiān)察、財(cái)政部門(mén)監(jiān)督（王鳴，俞茂昌，1999）。

（4） 二級(jí)市場(chǎng)上的抵押貸款。一些城市為二級(jí)市場(chǎng)推出了購(gòu)房抵押貸款，如 農(nóng)業(yè)銀行天津分行今年推出了二手樓按揭貸款，貸款年限為8年以?xún)?nèi)，最長(zhǎng)不超過(guò)10年。建行福建省分行今年4月推出了二級(jí)市場(chǎng)住房貸款，貸款最高額可為二手房評(píng)估價(jià)或成交價(jià)的6成，最長(zhǎng)期限20年。杭州給二手房予以公積金貸款，最高限額和新建商品房一樣為15萬(wàn)元，最長(zhǎng)期限20年；二手房公積金貸款額最高不超過(guò)二手房轉(zhuǎn)讓評(píng)估價(jià)的50%，組合貸款不超過(guò)70%.最近北京農(nóng)行也推出了期限可達(dá)15年、貸款額可達(dá)評(píng)估價(jià)的七成的二手房按揭。

（5） 二級(jí)企業(yè)上的抵押貸款擔(dān)保。上海長(zhǎng)寧區(qū)建立了置業(yè)服務(wù)公司，提供按揭擔(dān)保，10萬(wàn)元以下僅收700的擔(dān)保費(fèi)。成都市擔(dān)保公司是市房地產(chǎn)交易中心的下屬機(jī)構(gòu)，從98年10月底正式運(yùn)作到今年元月底，共承辦了156戶個(gè)人住房置業(yè)貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)，擔(dān)保金額達(dá)1300多萬(wàn)元。江蘇省廣廈居民住宅貸款擔(dān)保有限公司也于今年年初成立。

（6） 二級(jí)市場(chǎng)上的中介服務(wù)。二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展較快的地方，中介服務(wù)也較完善。天津至98年底，共有房地產(chǎn)中介企業(yè)341家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1622人。上海房屋置換股份有限公司在全市擁有108家連鎖店，提供登記上網(wǎng)、勘察估價(jià)、置換、租賃、收購(gòu)等業(yè)務(wù)；上海房屋租賃業(yè)網(wǎng)絡(luò)搭載在“上房置換網(wǎng)”上，已于今年4月啟動(dòng)；長(zhǎng)寧區(qū)還成立了收購(gòu)公司，讓居民可以先獲得售房款再買(mǎi)房。

各地豐富的探索方案為規(guī)范和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)制定有關(guān)政策提供了重要的參考。

5、我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)目前存在的主要問(wèn)題

我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)目前存在的主要問(wèn)題有：

（1）住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育具有嚴(yán)重的區(qū)域非均衡性。一部分地區(qū)已購(gòu)公房上市和交易都很活躍，一部分地區(qū)住房上市比較活躍，但交易清淡，還有部分地區(qū)公房上市和交易均不活躍。

上海住房二級(jí)市場(chǎng)無(wú)論是房改房上市還是公房使用權(quán)交易，都很活躍。

天津公房使用權(quán)交易一枝獨(dú)秀，房改房上市反應(yīng)并不積極。

北京目前尚未出臺(tái)關(guān)于二級(jí)市場(chǎng)的政策規(guī)定。

浙江省房改房上市辦法公布后，各市縣反應(yīng)冷淡，很少動(dòng)作。

成都二級(jí)市場(chǎng)也很清淡。在去年9月由政府部門(mén)出面舉辦的“98秋季商品房暨政策性住房上市交易會(huì)”上，二手房出售不過(guò)30套，約3000平方米，僅占整個(gè)交易會(huì)成交額的1%.今年初，重慶公房上市更為冷淡。

以公房上市交易置換為主的98青島商品房展銷(xiāo)會(huì)為期三天，咨詢(xún)的市民達(dá)14萬(wàn)多人次，但實(shí)際登記交易的還不到2000戶，看者多，買(mǎi)者少。

福州自去年開(kāi)放二級(jí)市場(chǎng)以來(lái)，實(shí)際成交僅17戶，與該市已購(gòu)公房的8.6萬(wàn)戶相比，太微不足道了。

武漢今年三月舉辦了“已購(gòu)公房上市交易大會(huì)”，但成交量?jī)H是個(gè)數(shù)。廣州2月1日出臺(tái)已購(gòu)公有住房上市規(guī)定以來(lái)，成交亦是寥寥。

成交不旺的原因主要有：實(shí)物分房的末班車(chē)促進(jìn)了住房建設(shè)，擠占了市場(chǎng)容量；居民購(gòu)房主要是為了自住，要賣(mài)舊買(mǎi)新可能還需要一段時(shí)間等待人口結(jié)構(gòu)的變化及人員的流動(dòng)；舊公房的市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)于居民的收入來(lái)說(shuō)仍然太高；對(duì)房改房上市的規(guī)則理解不夠；商品房不理想；單位阻力大，一些單位以住房控制職工，阻止公房上市，一些單位仍在水電、物業(yè)管理等方面給予補(bǔ)貼。

（2） 已售公房產(chǎn)權(quán)發(fā)證工作有問(wèn)題，阻礙房改房入市。

居民只有取得了合法的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)交易。但目前許多地方公有住房出售以后，買(mǎi)房者遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證。如武漢市，許多產(chǎn)權(quán)單位收了職工的錢(qián)后，遲遲不辦證，目前已購(gòu)公房50多萬(wàn)套，但住房證、土地證辦結(jié)率僅為1/3.9 又如成都市，1996年開(kāi)始出售全產(chǎn)權(quán)房，迄今已辦理所有權(quán)證20余萬(wàn)份，但相當(dāng)部分被職工所在單位扣留，尤其在科研單位更為嚴(yán)重，因?yàn)閱挝粨?dān)心人才流失。這也是成都市住房二級(jí)市場(chǎng)遲遲未能啟動(dòng)的主要原因之一。10 廣東一些單位則規(guī)定職工未在單位服務(wù)一定年限（10、15、20或25年），就拿不到產(chǎn)權(quán)證，不能上市交易。

（3）二級(jí)市場(chǎng)相關(guān)的法規(guī)政策還不完善，市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則模糊，上市要求過(guò)于嚴(yán)格。

不少地方尚未出臺(tái)二級(jí)市場(chǎng)的相關(guān)法規(guī)與政策（如北京），有的城市目前還是禁止中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)、受理公有房屋的使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的中介服務(wù)（如無(wú)錫）。

部分產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)于職工與單位共有，但各自精確的比例到底是多少，還很模糊，致使一些地方因擔(dān)心收益分配不公而遲遲不能出臺(tái)政策。在轉(zhuǎn)售已購(gòu)公房之前須購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)及補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，在未得收益之前就必須先付一大筆錢(qián)；原產(chǎn)權(quán)單位施加的約束及上市時(shí)間限制等，這些都妨礙了入市的積極性。有的城市規(guī)定一定級(jí)別以上的干部住房暫時(shí)不準(zhǔn)上市。

（4）住房二級(jí)市場(chǎng)上的中介服務(wù)、金融服務(wù)發(fā)展滯后。

由于二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作尚處在摸索之中，相對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，經(jīng)紀(jì)服務(wù)、估價(jià)服務(wù)、咨詢(xún)服務(wù)、銀行信貸、按揭擔(dān)保等市場(chǎng)服務(wù)明顯落后，甚至空缺。不少經(jīng)紀(jì)企業(yè)規(guī)模小，操作落后，信息網(wǎng)絡(luò)貧乏，市場(chǎng)透明度不高，欺騙行為、暴利現(xiàn)象時(shí)有所見(jiàn)。由于缺乏對(duì)已售公房產(chǎn)權(quán)及公房使用權(quán)交易性質(zhì)的清楚認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)上的估價(jià)方法不當(dāng)，很粗略。合格的估價(jià)機(jī)構(gòu)太少，滿足不了市場(chǎng)需求。如天津市98年底共批準(zhǔn)26家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，其中18家為臨時(shí)機(jī)構(gòu)；該年共評(píng)估房地產(chǎn)926件，但該年私房交易量為5065件。12 絕大多數(shù)住房抵押貸款仍集中在一級(jí)市場(chǎng)上。

（5） 收益分配缺乏標(biāo)準(zhǔn)和公平，出現(xiàn)了住房分配不公的顯化和貨幣化。

首先，對(duì)出售已售公房、轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)的收益中的哪一部分進(jìn)行分配，按什么比例分配在理論和實(shí)踐上均存在爭(zhēng)議，尤其忽視了對(duì)土地收益的評(píng)估、分割。由于缺乏一個(gè)完整的職工住房數(shù)據(jù)庫(kù)，使得一些用不當(dāng)或非法手段多占住房的人大發(fā)橫財(cái)。不少地方片面追求活躍市場(chǎng)，忽視了社會(huì)公平，稅費(fèi)減免特別優(yōu)惠。另一些城市則因擔(dān)心國(guó)有資產(chǎn)流失，使不公平合法化、貨幣化，而采取了嚴(yán)格的收益分配辦法，或者不敢及時(shí)出臺(tái)有關(guān)政策。

（6）住房二級(jí)市場(chǎng)上的需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)不相匹配。

已售公有住房大多面積較小，房型設(shè)計(jì)欠合理，設(shè)施老化嚴(yán)重，物業(yè)管理落后。想出售已購(gòu)公房的人大多數(shù)是為了改善居住條件。但如果買(mǎi)不到合適的新房，賣(mài)舊就受到抑制。而新建商品住宅的高價(jià)使工薪階層難以承受。因此二級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)有賴(lài)于一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)整，尤其是經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展。另外，貨幣化分房方案實(shí)施的程度決定了二級(jí)市場(chǎng)上的有效需求，如果未分到公有住房的職工不能獲得足夠的補(bǔ)償，是無(wú)法以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)舊有公房的。

四、對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題的理論分析

1、公有住房產(chǎn)權(quán)邊界及住房福利的貨幣化

追溯公有住房投資來(lái)源，公有住房的產(chǎn)權(quán)包括了國(guó)家產(chǎn)權(quán)、職工產(chǎn)權(quán)和企業(yè)產(chǎn)權(quán)（曹振良，1996）。職工產(chǎn)權(quán)是由國(guó)家和企業(yè)對(duì)職工工資中住房消費(fèi)含量的扣除形成的，由此導(dǎo)致了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的低工資與低房租制，國(guó)家和企業(yè)必須以遠(yuǎn)低于影子租金的政策性低房租來(lái)保障職工的住房消費(fèi)權(quán)益。職工低價(jià)承租公房的權(quán)利可視為一種計(jì)劃?rùn)?quán)利，相應(yīng)的，表現(xiàn)為國(guó)家和企業(yè)的一種計(jì)劃義務(wù)（盛洪，1991）。

如果把公有住房初始投資看成是一個(gè)股份組合，那么公有住房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)可以視為一種股權(quán)結(jié)構(gòu)，公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)按這個(gè)股份比例來(lái)分配。這個(gè)精確的股份比例究竟是多少？這是另外一個(gè)課題的研究?jī)?nèi)容。據(jù)1996年一項(xiàng)由北京市房改辦、人大投資系、北京房地產(chǎn)研究會(huì)共同對(duì)公有住房產(chǎn)權(quán)界定與相關(guān)政策進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研的結(jié)果顯示：公有住房產(chǎn)權(quán)中1/3歸職工，2/3歸國(guó)家和企業(yè)，這個(gè)結(jié)論是否具有普遍性，尚待驗(yàn)證。

從公有住房出售的價(jià)格構(gòu)成中，可以反推出國(guó)有住房產(chǎn)權(quán)的界定。無(wú)論以何種價(jià)格購(gòu)買(mǎi)公有住房，國(guó)家均從基準(zhǔn)價(jià)格中扣除了工齡折扣（相當(dāng)于買(mǎi)房前未含足的住房消費(fèi)含量的一次性補(bǔ)償；如果買(mǎi)房后不再補(bǔ)發(fā)住房補(bǔ)貼，則還包括了未來(lái)年限部分住房消費(fèi)含量的提前一次性補(bǔ)償）即住房福利（暗貼）的貨幣化、現(xiàn)住房折扣、一次性付款優(yōu)惠等（后兩者類(lèi)似于商業(yè)促銷(xiāo)上的折扣優(yōu)惠），職工向原產(chǎn)權(quán)單位交納的購(gòu)房款應(yīng)相當(dāng)于職工買(mǎi)回了住房中的國(guó)有產(chǎn)權(quán)及企業(yè)產(chǎn)權(quán)份額，從這個(gè)角度看，無(wú)論職工以何種價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到了公有住房，均應(yīng)視為職工取得了住房的完全產(chǎn)權(quán)（全部住房資產(chǎn)價(jià)值份額）。這種計(jì)劃?rùn)?quán)利和計(jì)劃義務(wù)的產(chǎn)權(quán)化與貨幣化及其交易，就是一種市場(chǎng)化過(guò)程（盛洪，1991）。但公有住房出售時(shí)未考慮到地價(jià)，這個(gè)問(wèn)題將在后文中討論。之所以會(huì)出現(xiàn)不同的公房出售價(jià)格，主要是住房?jī)r(jià)格和職工收入在不斷變化。優(yōu)惠價(jià)與當(dāng)時(shí)居民收入的比例應(yīng)該大體上近似與現(xiàn)在成本價(jià)與職工收入的比例。顯然，如果我們承認(rèn)房改前住房產(chǎn)權(quán)的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產(chǎn)權(quán)，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價(jià)）就應(yīng)全歸職工。一個(gè)例證是：在啟東市，房改房上市征求原產(chǎn)權(quán)單位意見(jiàn)時(shí)，沒(méi)有一個(gè)單位提出要與職工分享售房收入，他們普遍認(rèn)為，當(dāng)初房改售房是從優(yōu)惠中還了一筆歷史帳（一次性住房工資補(bǔ)償）（王鳴，俞茂昌）。

同樣，公房使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)也是住房福利產(chǎn)權(quán)化和貨幣化的一種方式。低價(jià)承租公房者獲得了隱蔽性的實(shí)物福利，相當(dāng)于市場(chǎng)租金與政策性低租金的差額，這差額的資本化現(xiàn)值就是公房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格，即住房暗貼的顯化（傅十和，1997）。

住房福利的貨幣化，其所需貨幣來(lái)源于住房二級(jí)市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)者和置換受讓者，他們的貨幣選票則來(lái)源于貨幣化分房方案實(shí)施過(guò)程中所發(fā)放的住房補(bǔ)貼，即未分到公有住房或標(biāo)準(zhǔn)不夠的職工所應(yīng)獲得的住房補(bǔ)償。因此，住房二級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)和發(fā)展有賴(lài)于住房福利貨幣化的進(jìn)程。

2、公房使用權(quán)交易的性質(zhì)及估價(jià)辦法

本文一直沿用了實(shí)踐操作中“公房使用權(quán)交易”這一概念，實(shí)際上，與土地使用權(quán)可以有償出讓、轉(zhuǎn)讓不同，公房使用權(quán)的交易實(shí)質(zhì)上是公房租賃權(quán)的交易，只有先取得租賃權(quán)，才能享有使用權(quán)，公房使用權(quán)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是獲得低價(jià)承租公房的權(quán)利的價(jià)格（傅十和，1997；徐大章，1997）。在現(xiàn)實(shí)生活中，公房使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)表現(xiàn)為房租證的買(mǎi)賣(mài)就是例證。因?yàn)楣渴褂脵?quán)交易的受讓者支付使用權(quán)價(jià)格后，繼續(xù)與原產(chǎn)權(quán)單位保持租賃關(guān)系，交納政策性低租金，顯然，公房使用權(quán)價(jià)格的存在只是因?yàn)槭袌?chǎng)租金與政策租金存在一個(gè)差額。如果公房租金達(dá)到市場(chǎng)租金水平，公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的受讓者除了向國(guó)家交納市場(chǎng)租金外，難道還會(huì)愿意向轉(zhuǎn)讓者支付一個(gè)使用權(quán)的價(jià)格嗎？亦即當(dāng)公房租金市場(chǎng)化了以后，公房使用權(quán)價(jià)格就變成零了，顯然這是個(gè)悖論。因此公房使用權(quán)交易實(shí)質(zhì)上是低價(jià)承租公房的權(quán)利的讓渡。后文仍沿用公房使用權(quán)交易這一習(xí)慣說(shuō)法。

了解了公房使用權(quán)交易的性質(zhì)，就可以找出合適的估價(jià)辦法。公房使用權(quán)價(jià)格就是取得公房使用權(quán)后所預(yù)期凈收益的現(xiàn)值。凈收益即公房市場(chǎng)租金與政策租金的差額。簡(jiǎn)而言之，公房使用權(quán)價(jià)格是公房市場(chǎng)租金與政策租金的差額在公房承租期內(nèi)的貼現(xiàn)值之和，用公式表示為：

其中，P：?jiǎn)挝幻娣e公房使用權(quán)價(jià)格

MRi ：第i 年單位面積公房的年影子租金（市場(chǎng)租金）

SRi ：第 i年單位面積公房的年政策租金

ri：第 i年的貼現(xiàn)率

n： 公房承租年限

以上方法實(shí)際上是收益還原法。顯然，只要政策租金與市場(chǎng)租金仍有差額，公房使用權(quán)就有價(jià)格；一旦公房租金完全市場(chǎng)化，公房使用權(quán)價(jià)格就為零。因此，公房使用權(quán)價(jià)格隨租金改革幅度而降低。

天津市房地產(chǎn)管理局提出的的成本估價(jià)法（徐大章，高翔，1999；李新年，楊士鳳，1999）亦頗有新意。他們認(rèn)為公房使用權(quán)價(jià)格就等于公有住房的現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)減去公有住房當(dāng)時(shí)的實(shí)際售價(jià)，亦即公房使用權(quán)價(jià)格就是原公有住房產(chǎn)權(quán)中職工產(chǎn)權(quán)的貨幣化。公有住房的現(xiàn)價(jià)用同類(lèi)商品住宅的平均價(jià)格作參照。這種方法的缺陷是：（1）未考慮地價(jià)的影響，如果商品房?jī)r(jià)格中未包含地價(jià)，那么用1%~5%的地理位置、環(huán)境地段調(diào)節(jié)系數(shù)是遠(yuǎn)不夠的，因?yàn)榇蟛糠忠咽叟f公房處在市中心或交通要道；如果商品房?jī)r(jià)格中已包含地價(jià)，則再用調(diào)節(jié)系數(shù)則是重復(fù)。（2）將住房職工產(chǎn)權(quán)概念視為一個(gè)靜態(tài)概念，事實(shí)上，隨著貨幣分房方案的推行，職工工資中住房含量逐漸提高，從而公有住房中職工產(chǎn)權(quán)份額逐漸減少。設(shè)想明天公房租金一步到位完全市場(chǎng)化，則明天公房使用權(quán)價(jià)格為零！據(jù)他們的實(shí)證分析，用成本法評(píng)估的公房使用權(quán)置換價(jià)格，基本上是同類(lèi)商品住宅平均價(jià)格的65%~75%，意即公有住房中職工產(chǎn)權(quán)的份額為2/3以上，這與前面提到的1/3不盡一致，因此，其可靠性有待進(jìn)一步驗(yàn)證。

故此，筆者主張采用收益還原法，房租和地租分開(kāi)評(píng)估，市場(chǎng)租金以同類(lèi)或同一供需圈內(nèi)的私房租金或商品房租金作參考，或按租金的六項(xiàng)（不含地租）因素測(cè)算；還原利率采用出租住房的投資收益率，政策租金由政府所規(guī)定的租金改革日程決定。這種方法能充分反映租金改革路徑給使用權(quán)價(jià)格帶來(lái)的影響，故比較準(zhǔn)確、公平。對(duì)于公房使用權(quán)交易比較活躍的地區(qū)，也可采用市場(chǎng)比較法。至于地租地價(jià)如何處理，下文再討論。

3、住宅用地定價(jià)理論的重新思考

古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，作為天賦資源的土地，其報(bào)酬是一種經(jīng)濟(jì)盈余，即土地租金是土地產(chǎn)出總收益扣除非土地要素報(bào)酬后的剩余。土地租金的資本化即為地價(jià)。把該思想運(yùn)用到住宅用地來(lái)看，住宅用地地租應(yīng)是居民收入扣除非土地服務(wù)消費(fèi)后的剩余。居民收入高低決定了住宅用地地租地價(jià)的高低。

我國(guó)的公有住房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房均采用劃撥土地使用權(quán)。按《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償安置費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為，除另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。可見(jiàn)，劃撥土地使用權(quán)可以無(wú)償，也可以?xún)H交納補(bǔ)償安置等費(fèi)用。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓方應(yīng)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，或由轉(zhuǎn)讓方將土地收益上繳國(guó)家。劃撥土地使用權(quán)上的房屋出租營(yíng)利時(shí)，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。

依上述規(guī)定，目前出臺(tái)的一些公房上市辦法規(guī)定（即使成本價(jià)購(gòu)房也）必須補(bǔ)交土地出讓金或土地收益給國(guó)家。這在法規(guī)政策上是一致的，、但存在以下問(wèn)題需重新探討：

（1）成本價(jià)及經(jīng)濟(jì)適用房售價(jià)均包含了建設(shè)用地的征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。劃撥土地使用權(quán)不必交納征地費(fèi)。征地費(fèi)實(shí)質(zhì)上是土地所有權(quán)價(jià)格，不應(yīng)由建設(shè)單位或購(gòu)房者承受，應(yīng)由國(guó)家承受（傅十和，1994）。這需在法律上進(jìn)一步澄清。

在現(xiàn)實(shí)生活中，劃撥土地使用權(quán)上的建設(shè)單位實(shí)際上交納了許多類(lèi)似于地租（地價(jià)）的費(fèi)用，如市政公共設(shè)施等大配套工程、住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施及非經(jīng)營(yíng)性公建配套、貨幣還遷時(shí)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，因此，非市場(chǎng)價(jià)住房重新上市時(shí)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金時(shí)，至少要考慮實(shí)際上有償使用的程度（田耀東，1998）。

（2）實(shí)際出售出租的公有住房基本上沒(méi)有包括地價(jià)（地租），這是否意味著居民免費(fèi)享用土地使用權(quán)是一種國(guó)家給予的福利，或是由于居民收入無(wú)法承受地價(jià)（地租）而給予的隱蔽性補(bǔ)貼？因?yàn)槿绻用癫粎⑴c住房二級(jí)市場(chǎng)的話，他就能永久地?zé)o償享受土地使用權(quán)。如果我們承認(rèn)這種既定的產(chǎn)權(quán)安排為政府的一種隱蔽性義務(wù)和居民的一種隱蔽性權(quán)利，即職工事實(shí)上享有土地使用權(quán)，亦即地價(jià)只不過(guò)抵交了政府所欠（羅演廣，1999），那么，公房上市或使用權(quán)交易的土地收益就應(yīng)歸轉(zhuǎn)讓者所有。

（3）既然規(guī)定公房上市必須補(bǔ)交土地出讓金或土地收益，亦即受讓者必須支付地租地價(jià)。這就說(shuō)明受讓者有支付地租地價(jià)的能力，而這種支付能力來(lái)自于貨幣化分房后的工資中的住房消費(fèi)含量的增加。這就說(shuō)明了國(guó)家已經(jīng)考慮到了職工收入中的住房消費(fèi)含量必須足以支付房地產(chǎn)租金 或價(jià)格。反推過(guò)來(lái)，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價(jià)），亦即已購(gòu)公房者應(yīng)享有房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。

即使我們承認(rèn)了已購(gòu)公房者享有完整的房地產(chǎn)權(quán)，也并不意味者其轉(zhuǎn)讓收益全歸轉(zhuǎn)讓者。我們可以將土地價(jià)格分為三部分：

A （純粹）土地所有權(quán)價(jià)格，即由絕對(duì)地租所資本化而形成的地價(jià)。在土地私有制下，最劣等土地也必須交納地租，即絕對(duì)地租，它代表了土地所有權(quán)經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。既然城市土地公有，那么，每個(gè)人都應(yīng)享有一定的無(wú)償使用權(quán)（戴曉華，1999）。筆者認(rèn)為，每個(gè)人應(yīng)享有的這種不可剝奪的居住于土地上的權(quán)利應(yīng)是指免交純粹土地使用權(quán)價(jià)格。實(shí)際上，我國(guó)農(nóng)村住房私有制的發(fā)展主要是因?yàn)檎鼗旧鲜菬o(wú)償使用的。

B 土地開(kāi)發(fā)投資：與住宅建設(shè)直接相關(guān)的土地開(kāi)發(fā)投資包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)、三（七）通一平等費(fèi)用，這應(yīng)該由住房購(gòu)買(mǎi)者或租賃者支付。事實(shí)上，這部分土地開(kāi)發(fā)投資在實(shí)踐中都已計(jì)入住宅造價(jià)中去了。

C 由社會(huì)投資引起的土地增值即級(jí)差地租。社會(huì)投資引起的外部性或溢出效應(yīng)，會(huì)使不同區(qū)位的土地優(yōu)越度得到不同程度的改善，從而引起地租地價(jià)上漲，這部分增值應(yīng)由土地使用者與社會(huì)分享，即根據(jù)土地增值稅來(lái)處理。

? 根據(jù)上述理論，筆者認(rèn)為，對(duì)已售公房再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)免征土地所有權(quán)價(jià)格；由于土地開(kāi)發(fā)成本已計(jì)入房?jī)r(jià)中，亦不再考慮；但對(duì)轉(zhuǎn)讓時(shí)與購(gòu)買(mǎi)時(shí)之間的土地增值，應(yīng)比照土地增值稅處理。

由于我國(guó)的土地增殖稅僅對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收，未對(duì)房地產(chǎn)租賃征收，但可以比照土地增值稅率對(duì)地租的增值部分征收土地收益金。

上述理論也可以用來(lái)對(duì)今年來(lái)討論熱烈的土地年租制進(jìn)行一下評(píng)述。將土地使用權(quán)出讓金一次支付改為在出讓期內(nèi)交納相應(yīng)的年租金，可以解決土地使用者的“流動(dòng)性約束”問(wèn)題，不失為一種可行的辦法，實(shí)踐操作也證明有效。但對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住宅用地采用年租制則需謹(jǐn)慎，經(jīng)濟(jì)適用住宅用地采用劃撥制，如果年租的現(xiàn)值和等于土地使用權(quán)出讓金，那么購(gòu)房者負(fù)擔(dān)反而加重了。應(yīng)當(dāng)考慮的對(duì)策是：對(duì)劃撥土地使用權(quán)定期課征土地保有增值稅。我國(guó)尚無(wú)對(duì)房地產(chǎn)保有征增值稅的規(guī)定，應(yīng)加緊制定。

4、住房二級(jí)市場(chǎng)上的公平與效率

住房二級(jí)市場(chǎng)上的公平與效率問(wèn)題主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓收益的分配問(wèn)題與刺激二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的替代關(guān)系中。目前大多數(shù)地方的轉(zhuǎn)讓收益分配向轉(zhuǎn)讓方傾斜，意在刺激市場(chǎng)。但也有的地方并不給予稅費(fèi)優(yōu)惠照樣也能搞活二級(jí)市場(chǎng)，可見(jiàn)，稅費(fèi)優(yōu)惠并不是刺激二級(jí)市場(chǎng)的唯一辦法。

另一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題是低價(jià)、非法多占公有住房的人通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)大發(fā)橫財(cái)。這是個(gè)法制或廉政建設(shè)問(wèn)題，依法查處即可，硬性規(guī)定某些級(jí)別的干部住房不準(zhǔn)上市反而不公平。

受讓方的公平問(wèn)題取決于貨幣化分房方案實(shí)施的進(jìn)展。如果給未分到公有住房的新老職工給予應(yīng)有的足夠的住房（存量或增量）補(bǔ)貼，則住房福利補(bǔ)償就會(huì)趨于平等?？紤]到貨幣分房方案無(wú)法在所有地方（企業(yè)）一步到位實(shí)施，應(yīng)該允許已售公有住房以非市場(chǎng)價(jià)（如優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)、微利價(jià)）轉(zhuǎn)讓給原產(chǎn)權(quán)單位、房地產(chǎn)管理部門(mén)或未獲得足夠住房補(bǔ)貼的新老職工；轉(zhuǎn)讓者再購(gòu)新房時(shí)，超標(biāo)準(zhǔn)面積以市場(chǎng)價(jià)計(jì)，這樣亦能調(diào)劑余缺，改善資源配置。

提高市場(chǎng)運(yùn)行效率的另一種方法是降低市場(chǎng)交易費(fèi)用。住房市場(chǎng)上的交易費(fèi)用非常巨大，信息搜尋成本、查勘估價(jià)、法律服務(wù)、談判簽約、申請(qǐng)按揭、尋找物業(yè)管理等，不但每一種活動(dòng)都需付出貨幣成本，每種活動(dòng)本身也存在效率問(wèn)題。據(jù)估計(jì)，即使在美國(guó)，與住房買(mǎi)賣(mài)相關(guān)的交易費(fèi)用達(dá)住房?jī)r(jià)格的8%~10%.因此，完善二級(jí)市場(chǎng)上的中介服務(wù)（如經(jīng)紀(jì)服務(wù)、估價(jià)服務(wù)、法律服務(wù)按揭服務(wù)）與政府管理服務(wù)（信息、政策公布、產(chǎn)權(quán)繕證服務(wù)等）是刺激二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的重要措施。

五、結(jié)論：發(fā)展和規(guī)范我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議

1、市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則建設(shè)

（1）凡已取得合法的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已售公有住房，不應(yīng)作上市時(shí)間限制。

（2）建立已售公房及公房使用權(quán)上市交易申請(qǐng)審核制度。凡以市場(chǎng)價(jià)出售所購(gòu)公房后，不準(zhǔn)再購(gòu)買(mǎi)非市場(chǎng)價(jià)房。

（3）已購(gòu)公房返售給原產(chǎn)權(quán)單位或其他符合條件的中低收入者時(shí)，可以按房改政策價(jià)交易，并可繼續(xù)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)享受政府優(yōu)惠政策的住房，但超標(biāo)部分應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)。

（4）以低于成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房上市時(shí)，應(yīng)補(bǔ)交購(gòu)房時(shí)成本價(jià)與原價(jià)的差價(jià)額及差價(jià)利息，但可以允許公房出售后再補(bǔ)交。

2、政府可采取的措施

（1）盡快確認(rèn)已購(gòu)公房居民的房屋權(quán)屬及產(chǎn)權(quán)份額，及時(shí)發(fā)放產(chǎn)權(quán)證件。

（2）在貨幣化分房和住房二級(jí)市場(chǎng)放開(kāi)之前，各地要進(jìn)行住房普查，建立城鎮(zhèn)職工住房檔案或居民住房數(shù)據(jù)庫(kù)。建立各級(jí)房地產(chǎn)交易中心及相應(yīng)的信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反映、公布土地、各類(lèi)房屋的上市量、成交量、價(jià)格走勢(shì)等。

（3）稅費(fèi)優(yōu)惠。政府可以根據(jù)財(cái)力及二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展情況實(shí)行不同程度的稅費(fèi)優(yōu)惠。稅制設(shè)計(jì)要旨在鼓勵(lì)賣(mài)舊買(mǎi)新改善自己居住條件的交易。可采用退稅制以鼓勵(lì)住房消費(fèi)，即對(duì)售房收益征收較高的綜合稅率，在六個(gè)月或一年內(nèi)再購(gòu)房的，如果再購(gòu)房款大于原售房款，所征綜合稅率全額退還；如果再購(gòu)房款小于原售房款，所征綜合稅率按再購(gòu)房款占售房款的比例退還。

（4）降低一級(jí)市場(chǎng)上的商品住宅價(jià)格，大力扶持經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，通過(guò)刺激一級(jí)市場(chǎng)上的需求來(lái)刺激二級(jí)市場(chǎng)（5）大力發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)上的中介服務(wù)，培訓(xùn)房地產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、法律服務(wù)等專(zhuān)業(yè)人才，并建立相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會(huì)。

3、發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)上的住房消費(fèi)信貸。

比照一級(jí)市場(chǎng)按揭，發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)上的組合貸款；成立住房收購(gòu)公司，為居民售舊買(mǎi)新提供便利；成立住房擔(dān)保公司，該公司可以?xún)?chǔ)備部分廉租房，以周轉(zhuǎn)違約貸款者。

4、估價(jià)方法的改進(jìn)

公房使用權(quán)價(jià)格宜采用收益還原法或市場(chǎng)案例比較法，將房租與地租分開(kāi)評(píng)估；利用重置成本法時(shí)需重新測(cè)算職工住房產(chǎn)權(quán)份額以確定公房使用權(quán)價(jià)格占成本價(jià)的比例。已售公房轉(zhuǎn)讓時(shí)，房產(chǎn)與地產(chǎn)應(yīng)分開(kāi)估價(jià)，可采用任何適用于私房或商品房的辦法估價(jià)。

5、增值收益處理

對(duì)原購(gòu)房合同中規(guī)定的收益分配比例應(yīng)予以承認(rèn)與執(zhí)行。扣除應(yīng)繳的與交易有關(guān)的稅費(fèi)外的房產(chǎn)收益（房?jī)r(jià)與房租）應(yīng)全歸轉(zhuǎn)讓者所有；對(duì)地價(jià)（地租）的增值額（轉(zhuǎn)讓時(shí)的地價(jià)（地租）與購(gòu)進(jìn)時(shí)的地價(jià)（租）之差）比照土地增值稅條例課征土地增值稅。14

6、截?cái)喔＠址矿w制，實(shí)行貨幣化分房

對(duì)停止住房實(shí)物分配后的新參加工作者，直接將住房消費(fèi)含量納入貨幣工資中，對(duì)原來(lái)未承租到公有住房或住房面積標(biāo)準(zhǔn)不足的老職工，可以一次性補(bǔ)足以前未享受到的住房補(bǔ)貼，此后與新職工同樣對(duì)待，只有這樣，才能保證未享受到住房實(shí)物補(bǔ)貼的職工也能公平地獲得補(bǔ)償，并形成住房一、二級(jí)市場(chǎng)上的有效需求。實(shí)行貨幣化分房的關(guān)鍵問(wèn)題是住房補(bǔ)貼資金的來(lái)源，此課題不在本文研究范圍內(nèi)，不過(guò)，目前有些城市如貴陽(yáng)等地的貨幣化分房方案已進(jìn)入操作階段，可資借鑒。

鑒于中低收入者占中國(guó)居民很大比重15，借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，可以考慮實(shí)行住房福利的社會(huì)化，即少用企業(yè)補(bǔ)貼與折扣，多用政府貼息、減免稅費(fèi)與地價(jià)等方式來(lái)增加居民的住房有效需求，減少職工對(duì)企業(yè)的依賴(lài)與住房產(chǎn)權(quán)的模糊度。

7、舊有公房的物業(yè)管理

將舊有公房由原產(chǎn)權(quán)單位組織的分散化的物業(yè)管理委托或設(shè)立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司來(lái)承擔(dān)，原產(chǎn)權(quán)單位給予職工的各種生活設(shè)施開(kāi)支補(bǔ)貼（如水、電、煤氣等費(fèi)用）可以貨幣形式納入工資，以減少職工對(duì)單位的依附度。

注釋?zhuān)?/p>

1.吳軍，《北京為已售公房上市準(zhǔn)備了什么？》，《北京房地產(chǎn)》1998年第6期

2.陳澗波，《進(jìn)行已售公房上市試點(diǎn)，放開(kāi)搞活存量住房市場(chǎng)》，《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第11期

3 .張帆等，《關(guān)于秦皇島市住房二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)的思考》，《城市開(kāi)發(fā)》，1999年第4期

4.李國(guó)文，《漫談杭州市八屆房交會(huì)的兩個(gè)熱點(diǎn)》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1999年第4期

5.《房地產(chǎn)報(bào)》1999年3月2日

6.《房地產(chǎn)報(bào)》1999年3月16日

7.《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》1999年1月1日

8.《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》1999年7月7日

9.《房地產(chǎn)報(bào)》1999年5月25日

10.房地產(chǎn)報(bào)》1999年6月15日

11.《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》1999年1月1日

12.天津市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處，《天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述1998》

13.最近，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局頒發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策》，通知從1999年8月1日起，對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)稅費(fèi)大幅減免，如對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住超過(guò)一年的普通住宅，出售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，暫免征土地增值稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用普通住宅，暫減半征收契稅等。

14.1999年7月20日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、建設(shè)部頒發(fā)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，規(guī)定出售方應(yīng)繳納不低于住房坐落位置的標(biāo)定地價(jià)10%的土地出讓金；職工個(gè)人上市出售已購(gòu)公有住房取得的價(jià)款，扣除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款和原支付超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款以及有關(guān)稅費(fèi)后的凈收益，按規(guī)定繳納所得收益，其中，住房面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的凈收益按超額累進(jìn)比例或一定比例繳納，超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。

15.1998年7月召開(kāi)的城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作會(huì)議上明確提出，國(guó)家將根據(jù)城鎮(zhèn)居民不同的收入，建立不同的住房供應(yīng)體系，市場(chǎng)價(jià)的商品房約占10%，經(jīng)濟(jì)適用房約占70%，廉租房占20%.

參考文獻(xiàn)：

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9.陸巖（劉玉錄），1996，《來(lái)自公房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的報(bào)告：天津龍都公司公房調(diào)劑業(yè)務(wù)述評(píng)》，《住宅與房地產(chǎn)》，1996年第4期

10.羅演廣，1999，《已售公房上市補(bǔ)地價(jià)等問(wèn)題之探討》，《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，1999年第6期

11.盛洪，1991，《尋求改革的穩(wěn)定形式》，《經(jīng)濟(jì)研究》，1991年第1期

12.田耀東，1998，《理順劃撥地的經(jīng)濟(jì)關(guān)系》，《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》，1998年第22期

13.徐大章，1997，《繁榮住宅市場(chǎng)，發(fā)展住宅租賃權(quán)交易》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1997年第4期

14.徐大章，高翔，1999，《試論公有住房使用權(quán)上市交易價(jià)格的評(píng)估方法》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1999年第6、7期

15.王鳴，俞茂昌，1999，《完善已售公房的再交易市場(chǎng)是加快住房商品化的重要途徑》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1999年第5期

篇9

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 去庫(kù)存 住房保障 政策改革

房地產(chǎn)去庫(kù)存是2015年整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的中心，也是2016年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在。2015年11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，主席提出打響樓市去庫(kù)存“殲滅戰(zhàn)”，房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要性已經(jīng)上升到國(guó)家最高層面，樓市庫(kù)存形勢(shì)嚴(yán)峻，嚴(yán)重影響到了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康乃至整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀

截止到2015年11月底，全國(guó)商品房待售面積6.9637億平方米，這一數(shù)據(jù)還不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。此外，全國(guó)商品房在建未售面積約為48億平方米，待開(kāi)工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計(jì)算，全國(guó)整體庫(kù)存約為63億平方米，按人均住房面積30平方米來(lái)算，可供2億多人居住。

樓市庫(kù)存形勢(shì)嚴(yán)峻，而不同的城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)完全不同。以2015年11月份為例，一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為30049元每平方米，環(huán)比上漲11.5%，同比上漲28.0%，成交價(jià)格再創(chuàng)新高。相比一線城市的火爆，很多二、三線城市樓市仍然陷于艱難的去庫(kù)存之中。雖然全國(guó)總體上商品住宅去庫(kù)存壓力并不大，但是各類(lèi)城市分化非常嚴(yán)重。上海易居房地產(chǎn)研究院對(duì)包括北上廣深在內(nèi)的35個(gè)一、二、三線城市監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為9.8、11.9和19.3個(gè)月。

從這些數(shù)據(jù)不難看出，目前我國(guó)樓市庫(kù)存展現(xiàn)出了區(qū)域分化的趨勢(shì)，不同城市的樓市去庫(kù)存面臨著不同的背景和市場(chǎng)環(huán)境，化解之道不能一刀切一把抓，只能因地制宜。

二、化解房地產(chǎn)庫(kù)存的對(duì)策

（一）一線城市和部分二線城市

對(duì)于一線城市而言，城市之間甚至城市內(nèi)部都出現(xiàn)了高度分化，呈現(xiàn)出多維度分化的新動(dòng)向。以北京為例，通州、大興、順義、昌平、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)的整體庫(kù)存將近7萬(wàn)套，相比較市中心的朝陽(yáng)區(qū)只有7000套左右，遠(yuǎn)郊區(qū)樓市去庫(kù)存壓力明顯大于市中心。

據(jù)此，一線城市一方面要減少一般性?xún)?yōu)惠政策，在保證改善下需求和剛性需求的情況下，遏制投機(jī)投資者大量涌入，從而避免刺激房?jī)r(jià)不良增長(zhǎng)引起的過(guò)度開(kāi)發(fā)，減少庫(kù)存的產(chǎn)生；另一方面則有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施精細(xì)化調(diào)節(jié)，從商品房銷(xiāo)售的后端控制轉(zhuǎn)為前置規(guī)劃，包括商用土地供應(yīng)、戶型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等等，引導(dǎo)樓市良性布局。

對(duì)于部分二線城市來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的增長(zhǎng)空間，它們將持續(xù)處于去庫(kù)存時(shí)期，適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策能夠釋放合理自住的購(gòu)房需求，有利于庫(kù)存消化，讓市場(chǎng)法則自行調(diào)整和緩和供需矛盾。

（二）三、四線城市

對(duì)于承擔(dān)了樓市去庫(kù)存主力軍的三、四線城市，則可以考慮以下幾個(gè)渠道：

1.從源頭限制住房市場(chǎng)的快速擴(kuò)張。三、四線城市以及部分二線城市庫(kù)存高企的原因都離不開(kāi)過(guò)度開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題，如果不能控制城市住房庫(kù)存過(guò)高的源頭，那么庫(kù)存就會(huì)不斷涌現(xiàn)。而在高庫(kù)存的背后則反映出了地方政府對(duì)土地財(cái)政的慣性依賴(lài)以及追求GDP業(yè)績(jī)的偏好。因此，當(dāng)前三、四線城市及部分二線城市去庫(kù)存的核心就是要切斷住房市場(chǎng)快速擴(kuò)張的根源。由于地方政府長(zhǎng)期過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政，致使實(shí)體經(jīng)濟(jì)被邊緣化，造成社會(huì)資源利用效率大幅下降，使得資金過(guò)多滯留于房地產(chǎn)、城市建設(shè)項(xiàng)目等非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)項(xiàng)目，然而這些項(xiàng)目產(chǎn)生了大量的庫(kù)存，導(dǎo)致了資金的惡性循環(huán)，從而使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨融資難、融資貴的艱難局面，限制了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又進(jìn)一步造成了樓市的過(guò)剩。因此，要解決三、四線城市的庫(kù)存問(wèn)題，首要任務(wù)就是通過(guò)一系列的重要改革制度，改善當(dāng)?shù)卣畬?duì)土地的依賴(lài)性。

2.完善城鎮(zhèn)化進(jìn)程和戶籍制度改革的雙向長(zhǎng)效機(jī)制，提升農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的熱情。購(gòu)房落戶一直是大多數(shù)城市落戶的主要來(lái)源。數(shù)據(jù)顯示，2014年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率為54.77%，但2014年底我國(guó)的城市戶籍率僅為35.9%，按全國(guó)人口數(shù)量計(jì)算，這則意味著有2億人需要或可能需要城市房屋，這無(wú)疑是巨大的住房需求。但是，農(nóng)民工進(jìn)城化解樓市存量必須得有政策層面的配套措施，一方面，各地政府必須調(diào)整經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，吸引產(chǎn)業(yè)和人口的集聚，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，提高農(nóng)民收入，為農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房、安家立業(yè)打好基礎(chǔ)；另一方面，增加對(duì)農(nóng)民與農(nóng)民工購(gòu)房的支持力度，如給予財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼等支持政策，降低信貸購(gòu)房門(mén)檻以及研究擴(kuò)大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革有望進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城的購(gòu)房熱情，與此同步的產(chǎn)業(yè)配套、就業(yè)需求也將成為推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的保證。

3.進(jìn)一步推行保障房市場(chǎng)化與棚改貨幣化，滿足剛性購(gòu)房需求和投資購(gòu)房需求。2015年，保障房市場(chǎng)化已經(jīng)逐漸步入實(shí)質(zhì)階段，如石家莊政府調(diào)整了保障房的建設(shè)節(jié)奏，回購(gòu)中小戶型商品房改造成保障房，從而合理利用了現(xiàn)有庫(kù)存，滿足了低收入人群的住房需求。但是，為了防止市場(chǎng)供應(yīng)的保障房斷鏈、質(zhì)量不合格、服務(wù)不標(biāo)準(zhǔn)等現(xiàn)象，政府要加強(qiáng)管理，與有意愿的開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂供房協(xié)議，嚴(yán)格審批，防止保障性住房邊緣化。在推行保障房市場(chǎng)化的同時(shí)，不少二、三線城市也開(kāi)始實(shí)施棚戶區(qū)改造，但是在商品房供過(guò)于求、房地產(chǎn)庫(kù)存高企的城市，大規(guī)模的棚改項(xiàng)目一不小心就會(huì)造成資源的雙重浪費(fèi)。因此，在棚改的過(guò)程中，采用經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)氖侄螌?shí)施貨幣化安置就顯得尤為重要，讓棚戶區(qū)居民拿著拆遷后得到的補(bǔ)償款去市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)商品住房，對(duì)中小城市的去庫(kù)存不失為一種有效的手段。在該安置方法下，資金是最為核心的問(wèn)題，由于棚改資金規(guī)模巨大，一方面，各地政府必須設(shè)立專(zhuān)用賬戶，實(shí)時(shí)跟蹤資金使用情況，嚴(yán)格審查，保證專(zhuān)款專(zhuān)用；另一方面，可以考慮信貸資產(chǎn)證券化，加快打造獨(dú)立、高效、低成本的融資平臺(tái)，保障棚改及其貨幣化安置的可持續(xù)性。

4.實(shí)施寬松貨幣政策與積極財(cái)政政策的組合拳，營(yíng)造良好的購(gòu)房市場(chǎng)。從國(guó)家層面出發(fā)，可以依靠積極的財(cái)政政策，通過(guò)讓利讓稅調(diào)整稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，刺激購(gòu)房消費(fèi)；同時(shí)，放寬貨幣政策，通過(guò)降息降準(zhǔn)、降低首付比例等增加資金流動(dòng)性，緩解購(gòu)房資金壓力，營(yíng)造良好的購(gòu)房市場(chǎng)氛圍。

三、小結(jié)

篇10

1、一般情況下，住房公積金是不允許全部提出來(lái)的，只有在離職、調(diào)任、退休等特殊情況才可以全額提取出來(lái)。

2、其實(shí)住房公積金制度是一種住房保障制度，是住房分配貨幣化的一種形式。住房公積金制度是國(guó)家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度，具有強(qiáng)制性、互、保障性。所以不能無(wú)條件提取。

3、用人單位為職工繳存的住房公積金是職工工資的組成部分，單位為職工繳存住房公積金是單位的義務(wù)，享受住房公積金政策是職工的合法權(quán)利。職工個(gè)人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實(shí)行專(zhuān)戶存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有。

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