房地產(chǎn)泡沫成因與對策

2001年，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁，土地供應(yīng)量增加，商品房全面熱銷，銷售價格呈現(xiàn)較大幅度增長，全國商品房平均銷售價格為每平方米2226元，增長5.8%，增幅比上年提高了3.3個百分點，空置面積也出現(xiàn)負(fù)增長。著名經(jīng)濟學(xué)家魏杰日前在接受中央電視臺《房地產(chǎn)報道》記者采訪時預(yù)言：“2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，二月份甚至可能出現(xiàn)崩盤，七、八月份最嚴(yán)重。”本文擬就公眾關(guān)注的房地產(chǎn)泡沫問題作一粗淺探討。

一、房地產(chǎn)泡沫的含義及成因

房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎(chǔ)價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動產(chǎn)品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說的房地產(chǎn)泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎(chǔ)價值即合理價格是土地利用效益的資本化。

無論是從現(xiàn)象，還是從本質(zhì)看，泡沫與一般價格波動都有區(qū)別，主要有以下幾點區(qū)別：從現(xiàn)象上看，一般商品的價格波動包括上漲、下降，而且在時間上是相連的、循環(huán)的，變化幅度一般不會很大，而泡沫是價格持續(xù)上漲，高到令人發(fā)狂的地步，直到產(chǎn)生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。

從本質(zhì)上看，一般商品的價值是價格的貨幣表現(xiàn)，一般商品的價格波動反映市場供需平衡，既是市場機制作用的起點，又是市場機制作用的結(jié)果，價格總是圍繞價值上下波動。在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預(yù)期價格下降。而泡沫發(fā)生的時候，市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規(guī)律。當(dāng)價格上漲、供給增大時，投資者預(yù)期價格進一步上漲。1991-1993年，我國海南房地產(chǎn)價格正是這樣飆升的。1991年每平方米價格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房價格甚至突破10000元。土地使用權(quán)的出讓價格也大幅度提高，有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到600多萬元一畝。投機者卻還在不斷地囤積房地產(chǎn)以待價格再一步上漲時拋出。以至于在房地產(chǎn)交易中有70%是投機者囤積起來的。但很少有人會意識到房地產(chǎn)熱驟然降溫，房地產(chǎn)熱在造就了一批富翁之后，相當(dāng)一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒有帶來財富的增減，只有轉(zhuǎn)移的功能。

摘要：隨著房價的不斷上漲，房地產(chǎn)過熱和泡沫問題越來越引起人們的關(guān)注。文章從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因入手，對美國、日本和東南亞房地產(chǎn)泡沫進行了國際比較，并提出了房地產(chǎn)泡沫的防治措施，希望能對我國不斷升溫的房地產(chǎn)熱潮有所警示。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；國際比較；防治措施

一、前言

對于泡沫一詞，根據(jù)前美國經(jīng)濟學(xué)會會長金德爾伯格的定義，它是指一種或幾種資產(chǎn)價格在一段時期內(nèi)連續(xù)地陡然地上升，引發(fā)投資者產(chǎn)生在未來獲得收益的預(yù)期，從而投入大量投機資本，最終使價格飚升脫離其價值而形成的一種經(jīng)濟狀態(tài)。

所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其市場基礎(chǔ)價值不符，雖然賬面上價值增長很快，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

本文從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因入手，對美國、日本和東南亞房地產(chǎn)泡沫進行了比較，并提出了房地產(chǎn)泡沫的防治措施，希望能對我國不斷升溫的房地產(chǎn)熱潮有所警示。

泡沫經(jīng)濟是現(xiàn)代金融經(jīng)濟的一種重要表現(xiàn)，深入分析這種經(jīng)濟的基本內(nèi)涵及其形成發(fā)展的原因，并對當(dāng)代中國金融經(jīng)濟中的泡沫問題進行深入分析和研究，對于把握中國經(jīng)濟現(xiàn)狀及其走向具有重要意義。尤其是在現(xiàn)代金融經(jīng)濟中，一定程度的泡沫經(jīng)濟對金融經(jīng)濟發(fā)展具有積極作用，但是如果整體經(jīng)濟出現(xiàn)金融化、泡沫化，那么經(jīng)濟發(fā)展就面臨著危險的境遇。因此，在經(jīng)濟改革進入關(guān)鍵時期的中國，預(yù)防金融經(jīng)濟的泡沫化是中國經(jīng)濟發(fā)展中必須注意的一個關(guān)鍵性問題。

一、泡沫與泡沫經(jīng)濟

“泡沫”（Bubble）是經(jīng)濟學(xué)研究中的一個富有特色而又具有重要意義的范疇，中外經(jīng)濟學(xué)家在談?wù)摻?jīng)濟問題時都會涉及這一范疇。著名經(jīng)濟學(xué)家P!全德爾伯格對經(jīng)濟泡沫問題研究有著獨特的貢獻，他的著作《“泡沫”的故事———金融投機歷史回顧》就是對經(jīng)濟泡沫狀態(tài)的深刻描述。在實踐中，最早的泡沫經(jīng)濟出現(xiàn)在1720年的英國，當(dāng)時英國發(fā)生了“南海泡沫公司事件”，即當(dāng)時的南海公司因獲得英國政府的默許、支持和授權(quán)而對西班牙的貿(mào)易進行了壟斷，之后就對其利潤增長狀況進行不符實際的鼓吹，進一步引起人們購買南海股票的熱潮。但是，由于這種經(jīng)濟是建立在炒作、鼓吹的基礎(chǔ)之上的，缺乏實體經(jīng)濟的支撐，在經(jīng)過一段時間的非正常膨脹之后，其股價大幅下跌，導(dǎo)致經(jīng)濟過度膨脹之后的必然破滅。類似的事件還有發(fā)生在荷蘭的“郁金香事件”和發(fā)生在法國的“約翰•勞事件”，等等。具體來講，泡沫經(jīng)濟就是指經(jīng)濟在運行過程中出現(xiàn)一種像泡沫一樣的狀態(tài)，表面看起來十分繁榮，但是由于缺乏實體經(jīng)濟的內(nèi)涵支撐，最終會有破滅的一天。并且，泡沫經(jīng)濟還表現(xiàn)為由于過度投機而使得商品價格與商品價值嚴(yán)重偏離，進而導(dǎo)致經(jīng)濟隨著商品價格大起大落，特別表現(xiàn)為暴漲與暴跌的起伏不定。泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的根本原因是社會經(jīng)濟發(fā)展中的資金過度地集中在某一個部門、每一種行業(yè)、每一種商品，在這些特殊領(lǐng)域中反復(fù)轉(zhuǎn)手運行，導(dǎo)致部門、行業(yè)、商品經(jīng)濟在某一特殊時期內(nèi)出現(xiàn)扭曲膨脹而致使基礎(chǔ)性的生產(chǎn)部門因資金短缺而出現(xiàn)經(jīng)濟衰退。隨著經(jīng)濟發(fā)展進入到現(xiàn)代社會，市場經(jīng)濟中的各種金融工具和金融衍生工具開始大量出現(xiàn)并形成熱潮，價值現(xiàn)代市場經(jīng)濟的自由化、國際化不斷增強，泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)生的幾率大大提高，其波及的范圍也更為廣泛，相應(yīng)地，這種泡沫經(jīng)濟的危害程度也更大，對其處理難度也更加復(fù)雜。上世紀(jì)90年代以來，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展速度的加快，國際化程度的增強，金融市場的發(fā)展，尤其是在亞洲金融危機的影響之下，中國學(xué)者對泡沫經(jīng)濟問題進行了各方面的研究。

二、現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟形成原因

從經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律來看，泡沫經(jīng)濟總是由于經(jīng)濟發(fā)展過程中的虛擬經(jīng)濟過度偏離了實體經(jīng)濟，造成市場中的虛擬經(jīng)濟成為了主體，而實體經(jīng)濟的發(fā)展受到擠壓、限制，其結(jié)果是虛擬資本所產(chǎn)生的虛擬價值遠遠超過現(xiàn)實資本所產(chǎn)生的價值，經(jīng)濟看似繁榮，實則不堪一擊。在分析現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟形成發(fā)展的原因時，首先應(yīng)明確兩個基本概念：虛擬資本（FictitiousCapital）和現(xiàn)實資本（ActualCapital）。所謂虛擬資本，就是指那些有價證券，包括債券、不動產(chǎn)抵押單、股票等，它是能夠給股票等有價債券持有者帶來一定收入和回報的資本形式；所謂現(xiàn)實資本，則是指在經(jīng)濟發(fā)展中的一種實物形態(tài)的資本，主要表現(xiàn)為生產(chǎn)要素形式和商品形式。其實，經(jīng)濟發(fā)展中如果主要以生產(chǎn)資本和商品資本來運行，那么泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的可能性是很小的，這主要是因為以實物形態(tài)而存在的資本形態(tài)。而當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展以虛擬資本運動為主的時候，泡沫經(jīng)濟就非常容易產(chǎn)生。泡沫經(jīng)濟最容易在金融領(lǐng)域形成，并且由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)總是相互影響、相互滲透、相互依存，土地作為不動產(chǎn)，土地的價格構(gòu)成特征使得土地的資本具有虛擬資本的性質(zhì)。因此，泡沫經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)也有著千絲萬縷的聯(lián)系，金融經(jīng)濟泡沫與房地產(chǎn)泡沫是一對孿生兄弟。那么，為什么金融市場上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟呢？在當(dāng)前金融經(jīng)濟中，泡沫經(jīng)濟涉及不充分信息、交易費用、外部性、非理性預(yù)期等眾多新概念，各種金融工具和金融衍生工具的金融創(chuàng)新頻繁出現(xiàn)，導(dǎo)致金融市場的運行和交易活動非常容易脫離實體經(jīng)濟。在實體經(jīng)濟中，成本價格是實體經(jīng)濟的基礎(chǔ)，而在金融經(jīng)濟中，它以預(yù)期定價為經(jīng)濟模型。金融市場上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟，這與泡沫經(jīng)濟本身的雙重性有關(guān)。也就是說，在經(jīng)濟發(fā)展日益現(xiàn)代化、國際化和自由化的今天，一定程度的泡沫經(jīng)濟有利于資本集中，這種集中是對市場競爭和發(fā)展具有促進作用的，但是泡沫經(jīng)濟終歸是一種虛擬經(jīng)濟，其中主要存在的是不實因素和投機因素。因此，一旦這種經(jīng)濟過度發(fā)展，其后果也是非常嚴(yán)重的。具體來講，嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)展的原因主要有兩個方面：第一個方面的原因是社會原因，即在經(jīng)濟發(fā)展速度較快的時期出現(xiàn)了經(jīng)濟的整體繁榮和經(jīng)濟宏觀環(huán)境較為寬松，這種繁榮局面和寬松環(huán)境極易為資金炒作提供機遇。所以，泡沫經(jīng)濟一般總會發(fā)生在國家對銀行政策比較寬松、自由的經(jīng)濟體中。也就是說，在商品經(jīng)濟出現(xiàn)周期性的蕭條之后，政府為了刺激經(jīng)濟發(fā)展，主動降低銀行利息，放松銀根，通過這種方式來刺激投資和消費需求以帶動經(jīng)濟增長。于是，那些有閑散資金的市場主體就會把資金投放到那些有保值增值潛力的資源上，這就為泡沫經(jīng)濟提供了社會基礎(chǔ)。第二個方面的原因就是對泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)展的預(yù)先調(diào)控和及時約束機制不夠。也就是說，在經(jīng)濟發(fā)展過程中，未能對那些有可能導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟的投機活動進行監(jiān)控、監(jiān)督和制止，尤其是對投機過程中的貸款支付活動缺乏監(jiān)控機制。但是，到目前為止，這種監(jiān)控機制無論是在銀行還是在政府都難以有效地建立起來。這是由于銀行只是收付中介，而政府又難以對企業(yè)之間的交易活動進行干涉，甚至還容易被這種投機所形成的虛假繁榮而迷惑。

三、當(dāng)代中國金融經(jīng)濟中的泡沫問題

1指標(biāo)法

1.1房價收入比

房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上升。當(dāng)市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計算公式為：

房價收入比=商品住宅平均單套價格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數(shù)

該指標(biāo)的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)達國家，房價收入比在1．8~5．5之間；發(fā)展中國家，一般在4～6之間。

1.2房地產(chǎn)價格增長率／GDP增長率

摘要：房地產(chǎn)泡沫的破裂首先對銀行產(chǎn)生巨大的危害，通過對包括香港在內(nèi)的22個工業(yè)化國家和地產(chǎn)的住房市場及股市的熱潮和衰落的研究，我們發(fā)現(xiàn)住房價格下跌更可能使銀行受到打擊，原因是在多數(shù)國家，銀行主導(dǎo)著購房貸款業(yè)務(wù)。但是房地產(chǎn)泡沫所帶來的災(zāi)難遠不止停留在銀行的層面上。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；泡沫破裂；經(jīng)濟危機；政治危機；社會危機

一、房地產(chǎn)泡沫破裂誘發(fā)經(jīng)濟危機

(一)生產(chǎn)萎縮

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司認(rèn)股權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。1992年，日本制造業(yè)的研究開發(fā)費用下降3.5％，以這次危機為轉(zhuǎn)折點，日本逐漸失去了在汽車和半導(dǎo)體等部門的優(yōu)勢。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。據(jù)泰國官方統(tǒng)計數(shù)字，1998年1至7月，泰國破產(chǎn)企業(yè)達5,377家，停產(chǎn)企業(yè)達6,538家。至1997年底，失業(yè)人數(shù)達120萬，1998年又增加到200萬。

(二)消費銳減

[摘要]隨著人民幣匯率制度改革的進行，房地產(chǎn)價格的大幅波動引起了廣泛的關(guān)注。本文通過建立房地產(chǎn)價格的VEC模型對中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價格波動及其影響因素之間的關(guān)系做動態(tài)分析，最后得出相關(guān)結(jié)論和提出政策建議。

[關(guān)鍵詞]人民幣升值房地產(chǎn)價格動態(tài)分析

人民幣升值以來，我國房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生，特別是進入2008年后房地產(chǎn)市場陷入低迷，前幾年聚集起來的房地產(chǎn)泡沫進入破滅期。本文將立足人民幣升值和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀采用2005年7月～2008年9月的最新數(shù)據(jù)實證分析人民幣升值預(yù)期對房地產(chǎn)泡沫的影響。

在中國走向?qū)ν忾_放的背景下，投資者將有一個全球的投資組合視野，使國內(nèi)資產(chǎn)價格產(chǎn)生相對于匯率變動的貼水和升水，一國貨幣的匯率變動將成為其國內(nèi)資產(chǎn)價格變動的重要影響因素。本文認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生受人民幣匯率變動和熱錢因素的影響，若以ER、HP、HM分別表示人民幣實際有效匯率、房屋銷售價格指數(shù)和熱錢（用外匯儲備代替）。人民幣升值預(yù)期和房地產(chǎn)泡沫之間的VAR關(guān)系模型可以表示為：

αi為方程的系數(shù)，μ是白噪聲誤差項，t表示時間，i表示滯后階數(shù)。

作ADF平穩(wěn)性單位根檢驗可知，變量本身并不是平穩(wěn)的，在經(jīng)過一階差分以后變成平穩(wěn)時間序列。變量同階平穩(wěn)通過ADF單位根檢驗，說明變量之間存在著協(xié)整關(guān)系，可以進行協(xié)整檢驗。根據(jù)AIC和SC值進行判斷決定用滯后一階，即選用VAR（1）模型。本文基于VAR方法的協(xié)整系統(tǒng)檢驗，檢驗結(jié)果如表1：

[摘要]目的在骨科臥床患者護理中應(yīng)用泡沫敷料，并分析其在預(yù)防壓瘡發(fā)生方面的價值。方法選取2017年12月～2019年11月，在本院治療的壓瘡中、高危的骨科臥床患者68例，將其分為兩組。對照組34例，采取常規(guī)護理；觀察組34例，在此基礎(chǔ)上，使用泡沫敷料預(yù)防壓瘡。結(jié)果觀察組患者壓瘡發(fā)生率為20.59%，對照組為44.12%，差異明顯（P＜0.05）。結(jié)論在骨科臥床患者護理中應(yīng)用泡沫敷料可降低壓瘡發(fā)生率，保護患者皮膚組織，對患者病情康復(fù)具有積極意義。

[關(guān)鍵詞]骨科臥床；泡沫敷料；壓瘡

壓瘡是一種以皮膚完整或開放性潰瘍?yōu)橹饕憩F(xiàn)的皮膚組織局部損傷，多見于骨隆突部位，主要發(fā)生于術(shù)后幾小時至6d內(nèi)，其中，術(shù)后1～3d發(fā)生壓瘡的風(fēng)險最高。對于骨科臥床患者而言，由于其活動限，常保持一個被動體位不變，因此極易發(fā)生壓瘡，而一旦發(fā)生壓瘡，不僅會給患者帶來痛苦，還可能誘發(fā)感染，延長住院時間，嚴(yán)重可危及患者生命。因此，預(yù)防壓瘡已經(jīng)成為骨科臥床患者護理的重點，目前，臨床上主要使用泡沫敷料預(yù)防壓瘡發(fā)生，本文選取2017年12月～2019年11月，在本院治療的骨科臥床患者68例，將在觀察組患者護理中應(yīng)用泡沫敷料，并分析其在預(yù)防壓瘡發(fā)生方面的價值，現(xiàn)報道如下。

1資料與方法

1.1一般資料。選取2017年12月～2019年11月，在本院治療的骨科臥床患者68例，所有患者均經(jīng)Braden評分評估，為壓瘡中、高?；颊?。采取隨機數(shù)字表法，將其分為兩組。觀察組34例，男性患者為21例，女性患者為13例，年齡58～89歲，平均年齡（73.34±7.34）歲，骨折類型：腰椎骨折18例，股骨骨折10例，骨盆骨折6例。對照組34例，男性患者為22例，女性患者為12例，年齡59～88歲，平均年齡（72.39±7.26）歲，骨折類型：腰椎骨折16例，股骨骨折11例，骨盆骨折7例。數(shù)據(jù)對比不具有統(tǒng)計學(xué)意義（P＞0.05）。1.2方法。對照組患者采取常規(guī)護理，對容易出現(xiàn)壓瘡的部位進行局部按摩，使用墊氣圈，定期幫助患者翻身，調(diào)整體位。在此基礎(chǔ)上，觀察組患者使用泡沫敷料預(yù)防壓瘡，根據(jù)患者體位確定易發(fā)生壓瘡的部位，例如側(cè)臥位時，選擇肩部、髖部、踝部、耳部，仰臥起位時，選擇脊椎體隆突處、胛部、肘部、枕骨粗隆、骶尾部、足跟部，貼泡沫敷料。對于傷情嚴(yán)重、高齡、完全不能變換體位的患者，應(yīng)進行重點干預(yù)。再每次翻身時更換敷料，當(dāng)敷料脫落或嚴(yán)重污染時，應(yīng)及時更換。1.3觀察指標(biāo)。對比兩組患者Ⅰ～Ⅲ期壓瘡發(fā)生情況及總發(fā)生率。1.4統(tǒng)計學(xué)方法。使用SPSS22.0軟件處理數(shù)據(jù)，計數(shù)資料采用（%）表示，應(yīng)用x2檢驗，P＜0.05表示差異，有統(tǒng)計學(xué)意義。

2結(jié)果

摘要:我國房地產(chǎn)行業(yè)目前是否存在泡沫，一直是各界爭論的焦點。由于不同的利益團體的出發(fā)點不同，其爭論有時難免有失公允。本文并未得出房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫的結(jié)論，而是分析了誘發(fā)泡沫的因素，特別通過是我國所特有的制度性和文化性因素分析了可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的因素，以期對以后的決策層提供決策依據(jù)。

關(guān)鍵詞:住房改革;經(jīng)濟適用房;制度

我國自1994年全國城鎮(zhèn)住房體制改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的重要支柱，對經(jīng)濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%。雖然各界對房地產(chǎn)是否存在泡沫一直沒有定論，但我國房地產(chǎn)投資增速和房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國社會固定資產(chǎn)投資比重都超過了國際公認(rèn)的警戒線。持續(xù)高漲的房價逐漸超出了消費者的承受能力，終究會引起社會矛盾的暴露。

1926年，美國以佛羅里達州為龍頭的房地產(chǎn)泡沫幻滅，間接引發(fā)上世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟危機。九十年代初，日本房產(chǎn)泡沫破滅使日本房價因此持續(xù)15年下跌，并直接導(dǎo)致日本經(jīng)濟十年的蕭條。而東南亞金融危機使香港平均每位業(yè)主損失267萬港元。我國雖然沒有經(jīng)歷過全國性的房地產(chǎn)泡沫危機，但20世紀(jì)90年代初期，我國海南和北海房地產(chǎn)泡沫破滅，留下了大量的“爛尾”工程和閑置土地，造成銀行損失慘重。

一般來看，土地資源的稀缺性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性、經(jīng)濟環(huán)境的變化、金融過度支持等原因是引起房地產(chǎn)泡沫的一般性因素，適用于各種經(jīng)濟體制，我國也不例外。但我國一些特殊的制度和文化也賦予了我國房地產(chǎn)行業(yè)一些新的特征，本文將重點分析這些有可能引起房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的特殊誘因。

一、保障性住房缺失

摘要：日本的房地產(chǎn)泡沫對日本經(jīng)濟打擊非常嚴(yán)重。中國應(yīng)該吸取教訓(xùn)，預(yù)防房地產(chǎn)市場的過度投機，防止銀行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸失控，強化土地資源管理，保持匯率穩(wěn)定，靈活運用利率等金融杠杠來避免房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。

關(guān)鍵詞：日本；中國；房地產(chǎn)；泡沫

一、日本房地產(chǎn)泡沫成因

二戰(zhàn)后，日本百廢待興，尤其是住宅市場，供應(yīng)嚴(yán)重不足，住房緊缺成為一個嚴(yán)重問題。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個人共同集資的政策，大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，使戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)在國民生產(chǎn)總值中所占比例保持在6-8%左右。隨著日本經(jīng)濟自20世紀(jì)60年代中期以來的快速發(fā)展，經(jīng)濟實力的迅速增強，至1981年全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質(zhì)量上的矛盾。此后，日本在繼續(xù)開發(fā)新建住宅區(qū)的同時，加快了舊區(qū)改造工作。

戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)以及日本經(jīng)濟自20世紀(jì)60年代中期以來的快速發(fā)展使人們相信在日本土地價格永遠上漲的神話。東京土地價格在1955-1987年保持年均增長16%的速度。土地的稀缺性，加上房產(chǎn)消費的盲目性，產(chǎn)生了土地神話。土地只會升值不會貶值的邏輯在日本人的腦海里根深蒂固。到1990年，日本的房地產(chǎn)的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當(dāng)于當(dāng)時全球股市總市值的2倍。從地價來看,1990年僅東京的地價總值就相當(dāng)于當(dāng)時整個美國地價總值。日本經(jīng)濟的高速發(fā)展使日本出現(xiàn)了地產(chǎn)投機風(fēng)潮，日本人買下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產(chǎn)業(yè)好萊塢影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有，大舉向海外投資。伴隨“國富民強”，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。地產(chǎn)價格不斷上揚，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國民經(jīng)濟開始了長達十幾年的低迷和蕭條。

日本金融體系沒有限制商業(yè)銀行的資金最終流入股市的規(guī)定，從而為股市與房地產(chǎn)雙重“泡沫”的形成創(chuàng)造了條件。20世紀(jì)80年代以來，日本央行為了刺激經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執(zhí)許久的日元升值達成協(xié)議，史稱“廣場協(xié)議”，迫使日元升值38%。之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。日本政府為了刺激國內(nèi)經(jīng)濟，完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟過度，連續(xù)5次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史最低點，貨幣供應(yīng)量連續(xù)每年超過10%，1998年超過15%，造成市場上資金流動性過剩。但是由于當(dāng)時日本上下對日元升值和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的困難認(rèn)識和準(zhǔn)備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，過量投機資金云集不動產(chǎn)行業(yè)，造成股市樓市價格雙雙飆升。1985年以后的4年時間中，東京地區(qū)商業(yè)用地價格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，東京大阪的住宅價格都上漲了2倍多。在此過程中日本政府并沒有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽之任之。

1房地產(chǎn)泡沫的涵義

經(jīng)濟學(xué)中所說的泡沫,就是資產(chǎn)價格嚴(yán)重背離基礎(chǔ)價值而暴漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是指主要由投機性購買需求的增加所引起的房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。也就是說,房地產(chǎn)價格的這種上漲不是以真實需求的增長為基礎(chǔ)的,而主要是由投資需求的快速增長拉動的。當(dāng)發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時,土地和房屋價格高漲,大大高于由真實需求所支撐的市場價值,并且交易頻繁,形成了一種表面上的虛假繁榮。

房地產(chǎn)行業(yè)是比較容易出現(xiàn)價格泡沫的經(jīng)濟領(lǐng)域,這是由房地產(chǎn)行業(yè)所具有的三大特征決定的。第一,房地產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)是土地,而土地是現(xiàn)代社會最稀缺的自然資源,其供給量難以隨需求的增加而增加;第二,房地產(chǎn)是社會賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),人們對房地產(chǎn)的需求是隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會進步不斷增加的;第三,房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)周期比較長,供給量在短期內(nèi)難以增加。正是這些特征,使得房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系難以實現(xiàn)穩(wěn)定的均衡,價格波動劇烈,這是誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫的重要因素。

2房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的一般特征

住房需求的一般特征包括:(1)作為人們賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),住房是一種生活必需品,因此,人們的基本住房需求是剛性的,其價格彈性較小。(2)隨著生活水平的提高,人們在追求住房面積增加的同時,也對住房的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、裝修、安全以及居住環(huán)境和配套設(shè)施提出了越來越高的要求。這種不斷追求高品質(zhì)住房的需求必定會誘導(dǎo)出相應(yīng)的住房供給。由于住房品質(zhì)提高,即使在供求總量不變的情況下,房價也呈逐漸上升的趨勢。(3)由于住房抵押貸款制度的普遍實施,潛在的購房意愿轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的住房購買力往往只需要較少的當(dāng)前收入。也就是說,住房市場的有效需求并不完全取決于當(dāng)期收入水平,在住房抵押貸款制度的支持下,大約有七成購房款使用的是人們未來的收入,有三成購房款使用的是家庭過去積累的收入或資產(chǎn)。因此,與收入波動相比,住房需求的波動更大。(4)住房需求不僅是消費需求也可以是投資需求。住房是資產(chǎn),購買住房不僅可以滿足人們的居住需求,而且可以獲得較高的預(yù)期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特別是當(dāng)通貨膨脹發(fā)生時,貨幣資產(chǎn)縮水,實物資產(chǎn)增值,人們更傾向于將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為房產(chǎn),因此住房購買需求增加,而住房供給在短期內(nèi)難以相應(yīng)地增加,結(jié)果必定導(dǎo)致住房價格上升。

住房供給的一般特征包括: