導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)泡沫特殊誘因分析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前是否存在泡沫，一直是各界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。由于不同的利益團(tuán)體的出發(fā)點(diǎn)不同，其爭(zhēng)論有時(shí)難免有失公允。本文并未得出房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫的結(jié)論，而是分析了誘發(fā)泡沫的因素，特別通過(guò)是我國(guó)所特有的制度性和文化性因素分析了可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的因素，以期對(duì)以后的決策層提供決策依據(jù)。

關(guān)鍵詞:住房改革;經(jīng)濟(jì)適用房;制度

我國(guó)自1994年全國(guó)城鎮(zhèn)住房體制改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率保持在2個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過(guò)10%。雖然各界對(duì)房地產(chǎn)是否存在泡沫一直沒(méi)有定論，但我國(guó)房地產(chǎn)投資增速和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重都超過(guò)了國(guó)際公認(rèn)的警戒線。持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)逐漸超出了消費(fèi)者的承受能力，終究會(huì)引起社會(huì)矛盾的暴露。

1926年，美國(guó)以佛羅里達(dá)州為龍頭的房地產(chǎn)泡沫幻滅，間接引發(fā)上世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)。九十年代初，日本房產(chǎn)泡沫破滅使日本房?jī)r(jià)因此持續(xù)15年下跌，并直接導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)十年的蕭條。而東南亞金融危機(jī)使香港平均每位業(yè)主損失267萬(wàn)港元。我國(guó)雖然沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)全國(guó)性的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，但20世紀(jì)90年代初期，我國(guó)海南和北海房地產(chǎn)泡沫破滅，留下了大量的“爛尾”工程和閑置土地，造成銀行損失慘重。

一般來(lái)看，土地資源的稀缺性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、金融過(guò)度支持等原因是引起房地產(chǎn)泡沫的一般性因素，適用于各種經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)也不例外。但我國(guó)一些特殊的制度和文化也賦予了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一些新的特征，本文將重點(diǎn)分析這些有可能引起房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的特殊誘因。

一、保障性住房缺失

我國(guó)自全國(guó)城鎮(zhèn)住房體制改革以來(lái)，福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，是符合我國(guó)從計(jì)劃體制經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)體制的。但由于沒(méi)有有效區(qū)分住房改革政策和房地產(chǎn)政策，另外地方政府對(duì)無(wú)償劃撥土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房缺乏積極性，使得商業(yè)房過(guò)度發(fā)展，而住房保障嚴(yán)重缺位。我國(guó)94%的住房開(kāi)發(fā)定性為商品房，經(jīng)濟(jì)適用房不到6%。我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)從1994年“國(guó)家安居工程”開(kāi)始起步，經(jīng)歷了高峰之后迅速下滑，特別是2003到2005年，經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅投資額比例下降到不足5%。截止到2005年度，全國(guó)累計(jì)用于最低收入家庭收入住房保障資金為47.4億元，僅有32.9萬(wàn)戶最低收入家庭被列入廉租房保障范圍。

二、土地制出讓制度缺陷

從房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期規(guī)律來(lái)看，土地價(jià)格可以說(shuō)是唯一的決定因素。土地一直屬于稀缺資源，特別是中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，面臨世界歷史上最大規(guī)模的城鄉(xiāng)人口遷移，城鎮(zhèn)住房需求大，但土地資源承載力相對(duì)不足。在這種情況下，土地出讓市場(chǎng)是否健康，決定了是否能形成有效的土地供給機(jī)制，從而最終決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求價(jià)格。在我國(guó)1994年分稅制改革后，土地出讓金的分配中除了中央政府分割很小一部分，大部分成為地方政府的財(cái)政外收入，這成為地方政府熱衷經(jīng)營(yíng)土地的驅(qū)動(dòng)力。我國(guó)對(duì)城市經(jīng)營(yíng)土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓使用權(quán)，這對(duì)于顯化土地價(jià)值和消除土地協(xié)議出讓中的尋租具有重大意義，但同時(shí)在房地產(chǎn)行業(yè)的上升周期，竟拍中的地價(jià)往往被炒得很高，拍賣價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了土地價(jià)值。統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)交易過(guò)程中，政府稅費(fèi)收入占到房地產(chǎn)價(jià)格的50%;而在歐美，地價(jià)稅費(fèi)相加大約占到住房?jī)r(jià)格的28%。

三、房屋供給結(jié)構(gòu)不合理

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上房屋供給結(jié)構(gòu)不合理推動(dòng)了房?jī)r(jià)的不合理增長(zhǎng)，主要表現(xiàn)在:一是房地產(chǎn)存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不平衡。房屋二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后，新增房產(chǎn)需求主要集中在增量市場(chǎng)。這樣不但導(dǎo)致存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋變得相對(duì)稀缺，抬高了房?jī)r(jià)。二是房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展不平衡。房產(chǎn)租賃市場(chǎng)并沒(méi)有提供更多更好的租賃服務(wù)來(lái)分流消費(fèi)者的住房需求，從而將壓力都集中在銷售市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。三是住房產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)不合理。具體表現(xiàn)在:大戶型住房多，中小戶型住房少;高檔住房多，中低檔住房少;一般商品住房多，限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及政府廉租房少。低費(fèi)用支出房屋供給不足，一方面導(dǎo)致其價(jià)格上升，另一方面也迫使部分消費(fèi)者轉(zhuǎn)而購(gòu)買高費(fèi)用支出房屋，對(duì)高費(fèi)用房屋維持其高價(jià)起到了支持作用，從而拉動(dòng)住房平均價(jià)格上升。

四、特殊文化背景下的投資偏好

高漲的房?jī)r(jià)逐漸超出了我國(guó)普通消費(fèi)者的承受能力，但其購(gòu)房沖動(dòng)和熱情依然沒(méi)有明顯得衰減，中國(guó)也是世界上自有房率最高的國(guó)家之一。截止2005年底，我國(guó)個(gè)人購(gòu)買商品住房達(dá)1.42萬(wàn)億，居民自有住房比例達(dá)72.8%。

中國(guó)百姓偏好住房投資，有以下幾個(gè)原因:第一，中國(guó)歷史文化傳統(tǒng)建構(gòu)了中國(guó)人熱衷住房投資的特定慣習(xí)，住房過(guò)度投資是人們?cè)谶@種慣習(xí)制約下的選擇。第二，在中國(guó)，住房已經(jīng)成為階層區(qū)分和日常生活中一個(gè)重要的“信號(hào)”，是個(gè)人社會(huì)身份和生存能力的體現(xiàn)，這使得人們呈現(xiàn)過(guò)度投資的非理性傾向。

以上列舉的我國(guó)的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引導(dǎo)，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)隱患。我國(guó)應(yīng)盡早改善現(xiàn)有的土地出讓制度、加強(qiáng)住房保障體系、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)以及引導(dǎo)消費(fèi)者的合理住房觀念，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康持續(xù)的發(fā)展下去。

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