導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇泡沫經(jīng)濟(jì)形成的原因，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞:電泵井泡沫段 套壓沉沒(méi)度聚合物

前言

一口井產(chǎn)液量是生產(chǎn)壓差確定的,當(dāng)?shù)貙訅毫Ψ€(wěn)定,流壓的高低決定油井產(chǎn)量。流壓常常以動(dòng)液面的變化間接地表示,但由于泡沫段的影響,動(dòng)液面與流壓不是單純的直線關(guān)系,因此,常出現(xiàn)液面上升而產(chǎn)量不變的情況。主要原因是存在泡沫段,其實(shí)際是流壓沒(méi)變,所以產(chǎn)量不變。若認(rèn)識(shí)不清,可能誤以為地層壓力上升而進(jìn)行大泵提液,造成措施無(wú)效果,浪費(fèi)人力物力。尤其是產(chǎn)量較大的電泵井的設(shè)備要求,克服泡沫段的難度就更大,因此準(zhǔn)確分析判斷電泵井泡沫段的大小范圍,是保證油井以最佳產(chǎn)能生產(chǎn)的關(guān)鍵。

1、電泵井油套環(huán)空泡沫段基本形成原因分析

根據(jù)目前生產(chǎn)實(shí)際中,抽油井普遍存在油套環(huán)空泡沫段,分析主要原因是由于當(dāng)流壓低于原油飽和壓力時(shí),原油中溶解氣不斷從原油中析出來(lái),在油套環(huán)空中形成氣-液混合的“泡沫段”,由于“泡沫段” 相對(duì)于油水界面密度較小,同時(shí)表面張力加大,容易附著在真實(shí)液面之上,特別對(duì)產(chǎn)量大的電泵井,泡沫段更易堆積。

2、通過(guò)三種方法得到泡沫段的長(zhǎng)度

2.1洗井前后測(cè)得泡沫段長(zhǎng)度

在生產(chǎn)實(shí)際中,根據(jù)生產(chǎn)資料和動(dòng)態(tài)分析,對(duì)6口即將實(shí)施上產(chǎn)措施的電泵井進(jìn)行了熱洗方法進(jìn)行了核實(shí)液面工作,為防止電泵井電纜的老化,保持熱洗液溫度在72 C,熱洗時(shí)間控制在2個(gè)小時(shí),前后對(duì)比平均泡沫段長(zhǎng)度在116.65m。

2.2放套壓法測(cè)得泡沫段長(zhǎng)度

根據(jù)流體力學(xué)的基本原理,以及采出井穩(wěn)定生產(chǎn)時(shí)排量不變則吸入口壓力不變的基本條件,降低套管壓力,環(huán)空動(dòng)液面就會(huì)上升。當(dāng)套壓降到一定值后,真實(shí)液面超過(guò)泡沫段高度時(shí),泡沫段隨之消失。

在有泡沫段情況下,所測(cè)得的液面值反映了泡沫段的上部位置。降壓時(shí)泡沫段并不是隨著真實(shí)液面保持固定長(zhǎng)度同步上升,而是相對(duì)的滯后,隨后部分地被下面上升的液體所占據(jù),直到整個(gè)泡沫段全部被占據(jù)后才測(cè)到真實(shí)液面。

3、生產(chǎn)實(shí)際中進(jìn)一步討論泡沫段長(zhǎng)度的范圍

3.1套壓與泡沫段大小關(guān)系

2000年我礦油氣比一般為120m3/t,油層中部深度950m左右,經(jīng)計(jì)算,套壓越低,泡沫段越長(zhǎng)。當(dāng)套壓為0時(shí),泡沫段長(zhǎng)度為100-150m,當(dāng)套壓大于1時(shí),泡沫段長(zhǎng)度比較小,小于30m。

3.2沉沒(méi)度與泡沫段大小關(guān)系

從沉沒(méi)度與泡沫段高度統(tǒng)計(jì)表中,可以看出沉沒(méi)度級(jí)別越低的井泡沫段的高度越高。

沉沒(méi)度級(jí)別等于小于400m,泡沫段高度在400m 左右。

沉沒(méi)度級(jí)別在400-500m之間,泡沫段高度在200m 左右。

沉沒(méi)度級(jí)別在500-600m之間,泡沫段高度在70m 左右。

沉沒(méi)度級(jí)別在600m以上,泡沫段高度在50m 左右。

可見(jiàn),沉沒(méi)度每下降100m,泡沫段高度上升幅度會(huì)更大,甚至達(dá)到了200m以上的上升幅度。

不同沉沒(méi)度級(jí)別泡沫段長(zhǎng)度范圍統(tǒng)計(jì)表

3.3聚合物與泡沫段大小關(guān)系

由于聚合物是一種單體經(jīng)聚合反應(yīng)所得到的產(chǎn)物,通常是有機(jī)合成高分子,相同的體積下,聚合物溶液比水更具有增粘性,當(dāng)水驅(qū)與聚驅(qū)的采出井形成同樣 “泡沫段”時(shí),由于聚驅(qū)井的聚合物有較強(qiáng)的粘性,且更具有較大的界面張力,會(huì)對(duì)“泡沫”液膜的穩(wěn)定起著重要作用。因此聚驅(qū)較水驅(qū)更易形成“泡沫段”。從兩驅(qū)驗(yàn)證的平均單井對(duì)比,水驅(qū)泡沫段高度為58.01m,聚驅(qū)泡沫段高度為171.45m,高于水驅(qū)泡沫段113.44m。

3.4含水、采出液濃度與泡沫段大小關(guān)系

從含水及采聚濃度統(tǒng)計(jì)表中可以直觀的看出,含水級(jí)別越低的井泡沫段高度越高,采聚濃度越高的井泡沫段高度也越高。

含水等于小于80%,采聚濃度在500mg/L時(shí),泡沫段高度在170m 左右。

含水級(jí)別在80-90%之間,采聚濃度在400-500mg/L之間時(shí),泡沫段高度在150m 左右。

含水級(jí)別大于等于90%,采聚濃度在200-300mg/L之間時(shí),泡沫段高度在50m 左右。

4、結(jié)論

(1)泡沫段長(zhǎng)度的確定,可以為大泵提液提供堅(jiān)實(shí)可靠的基礎(chǔ);

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場(chǎng)現(xiàn)狀；發(fā)展；良性循環(huán)；泡沫經(jīng)濟(jì)

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

1.1 經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀

2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超過(guò)10%，GDP上升為世界第二的國(guó)家，但是CPI也在持續(xù)不斷的攀升。在全國(guó)每一個(gè)城市，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格一升再升，生活用品漲了又漲，房屋價(jià)格也是成倍的翻番。誠(chéng)然，國(guó)際上我們有了世界第二的聲勢(shì)，我們有了經(jīng)濟(jì)大國(guó)的資本。但是回觀內(nèi)部，我們卻還有人口眾多的焦慮。所以我們的人均GDP只有世界的排名95，遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上中國(guó)臺(tái)灣的第37名，更不用說(shuō)世界前列的美國(guó)等，就連約旦、厄瓜多爾也都排在中國(guó)的前面。前100中，在中國(guó)后面的也僅僅是伯利茲城、突尼斯、波黑、薩爾瓦多和土庫(kù)曼斯坦而已。也就是說(shuō)，雖然中國(guó)的GDP上去了，但是實(shí)際上人均的GDP卻還有很大的差距。這種情況下，如何保證全民的消費(fèi)力度？

1.2 去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1.2.1 前期準(zhǔn)備工作情況

2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為69.3%。

2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；房屋新開(kāi)工面積8.05億平方米，同比增長(zhǎng)67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長(zhǎng)18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長(zhǎng)15.5%。

2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積18501萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購(gòu)置費(fèi)4221億元，同比增長(zhǎng)84.0%。

1.2.2 商品房銷售情況

2010年上半年，全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米。上半年，商品房銷售額1.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.4%。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)20.3%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)91.5%和57.1%。

1.2.3 企業(yè)資金組成情況

2010年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源33719億元，同比增長(zhǎng)45.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6573億元，增長(zhǎng)34.5%；利用外資250億元，增長(zhǎng)2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長(zhǎng)50.9%；其他資金14487億元，增長(zhǎng)47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長(zhǎng)40.1%；個(gè)人按揭貸款4538億元，增長(zhǎng)60.4%。

1.2.4 各城市房?jī)r(jià)變化情況比較

房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

2010年6月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平，而5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價(jià)格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲15.2%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲18.0%。與上月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格持平；商品住宅銷售價(jià)格下降0.1%，其中普通住宅銷售價(jià)格與上月持平，高檔住宅銷售價(jià)格下降0.2%。

2010年6月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀形成的原因

近幾年來(lái)，樓市價(jià)格不斷攀升，房?jī)r(jià)成翻番的趨勢(shì)向上竄，究其原因，最主要的就是投資（投機(jī)）者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幕后“推波助瀾”。其中最典型的例子就是“溫州炒房團(tuán)”，在前幾年，一個(gè)一百多人的溫州民間團(tuán)體進(jìn)入樓市。先是在上海3天買走100多套房子，致使5000多萬(wàn)現(xiàn)金直接砸向上海樓市。然后又使資金大舉進(jìn)入杭州、青島、重慶、沈陽(yáng)等城市，數(shù)以2000億元的資金在以上城市翻江倒海，結(jié)果就是所到之處，房?jī)r(jià)直上云霄。另外在這些資金的帶動(dòng)下，部分老百姓的閑散資金也開(kāi)始流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。以前的老百姓是把錢存在銀行，拿銀行那一點(diǎn)點(diǎn)利息了事。在房?jī)r(jià)高速提升的誘惑下，這些原本閑散的資金也被用到購(gòu)買房地產(chǎn)上。然后就坐等房產(chǎn)升值，或則將購(gòu)買的房產(chǎn)用于出租。這樣，就更加劇了房源的緊缺，俗話說(shuō)：物以稀為貴。這又帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。如此惡性循環(huán)，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)，也不僅僅就是因?yàn)槊耖g資金的入主這么簡(jiǎn)單。還比如房地產(chǎn)的投資資金來(lái)源因素、開(kāi)發(fā)商以利潤(rùn)瓜分程度確定房屋價(jià)位、銀行利息占據(jù)大量利潤(rùn)空間等也都是房地產(chǎn)市場(chǎng)形成泡沫經(jīng)濟(jì)的原因。

3 泡沫經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)

首先是地產(chǎn)價(jià)格的泡沫。土地是不可再生資源，加之市場(chǎng)對(duì)土地的需求是永無(wú)止境的，在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)下，土地價(jià)格成倍、幾十倍的飛漲，導(dǎo)致近幾年屢屢出現(xiàn)的“天價(jià)地皮”或則“地皮王”。其次是房屋空置泡沫。由于投資（投機(jī)）者的大勢(shì)介入，造成很多的空置房屋。前幾天開(kāi)的兩會(huì)上，還有代表提出對(duì)3000多萬(wàn)套空置房實(shí)行高價(jià)收稅的措施。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，空置率超過(guò)10%的，就會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)。第三就是房?jī)r(jià)虛漲泡沫經(jīng)濟(jì)。由于開(kāi)發(fā)商大多都是銀行貸款作為墊付資金，為了牟取暴利，人為抬高價(jià)格，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。總之，一些不正常、不正規(guī)的發(fā)展，使得房?jī)r(jià)虛高，供求關(guān)系歪曲，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，連帶引起金融危機(jī)。

4 基于房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀國(guó)家的應(yīng)對(duì)策略

2010年1月份到4月份，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了樓市調(diào)控政策。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了新“國(guó)十條”。這都是為了抑制城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城市居民住房問(wèn)題的措施。國(guó)家還通過(guò)調(diào)整銀行利率，以及剛剛在各大城市出臺(tái)的“限購(gòu)令”等，都是在對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。在各大城市，加緊建設(shè)“廉租房”，大范圍建設(shè)“經(jīng)濟(jì)適用房”，這都是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。特別是對(duì)“廉租房”的大力推進(jìn)，是對(duì)廣大低收入群體的一個(gè)住房保證，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)穩(wěn)定措施，同時(shí)，也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分國(guó)有化。另外，在全國(guó)的部分農(nóng)村，實(shí)行“新農(nóng)村建設(shè)”，“高山移民”等等措施，也在解決人民的住房問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)宏觀調(diào)控。

5 今年來(lái)房?jī)r(jià)的變化分析

近幾年的樓市可謂是真正的火了好幾把，價(jià)格節(jié)節(jié)高升，建設(shè)面積不斷擴(kuò)大，銷售市場(chǎng)一片紅火，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)唱的都是紅臉。以重慶為例，2006年房?jī)r(jià)也就3000元/平米上下。到現(xiàn)在，地段稍差一點(diǎn)的地方6000元/平米算便宜的。要是豪華別墅區(qū)，價(jià)格都在20000元/平米以上。全國(guó)其他的各個(gè)大小城市，房?jī)r(jià)都是呈上漲的趨勢(shì)。但是總的來(lái)說(shuō)，大城市比中小城市漲幅要慢，每月同比上一年漲幅又要小一些。特別是在國(guó)家的各項(xiàng)政策不斷出臺(tái)過(guò)后，無(wú)論大小城市的房?jī)r(jià)增幅明顯降低。

6 房?jī)r(jià)不斷上漲的原因

隨著社會(huì)的進(jìn)步，國(guó)家的發(fā)展，人民的生活水平越來(lái)越高，收入也在逐年增加。人們都希望改善自己的生活條件，提高自己的生活質(zhì)量，所以建設(shè)好，生活配套設(shè)施完善的新建社區(qū)就被人們更加青睞。在大城市，越來(lái)越多的外來(lái)人口的涌入，也更加需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的加快開(kāi)發(fā)建設(shè)。很多投資（投機(jī)）者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，在很大程度上對(duì)房?jī)r(jià)的上漲也起了決定性的作用。在一些小的城市，隨著對(duì)農(nóng)村的大力改造，“高山移民”，“新農(nóng)村建設(shè)”等措施的實(shí)行，使很大一部分農(nóng)村人口口袋鼓起來(lái)了，也需要更好的生活醫(yī)療條件了，對(duì)城市注入新的血液的同時(shí)，也就大大增加了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。當(dāng)然，原因都是多方面的，沒(méi)有哪一個(gè)原因是獨(dú)立存在。每一個(gè)原因相互聯(lián)系，相互牽制，又相互影響。

7 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的科學(xué)表象

房地產(chǎn)的價(jià)格決定因素很多，分析價(jià)格變化規(guī)律是很復(fù)雜的問(wèn)題，考慮到實(shí)際的情況以及市場(chǎng)的瞬間變化性，不可能得出其變化的精確路徑。但是，結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展的自然規(guī)律，觀察已有的房地產(chǎn)價(jià)格變化表，再考慮到實(shí)際的市場(chǎng)信息，得出房地產(chǎn)價(jià)格變化的大致走勢(shì)是沒(méi)有問(wèn)題的。

首先，從短時(shí)間的表象是不能看出房地產(chǎn)價(jià)格的變化的。近幾年的房地產(chǎn)價(jià)格不斷飛漲，很容易就給人們一個(gè)假象，那就是房地產(chǎn)價(jià)格只有一直上漲，沒(méi)有下跌的時(shí)候的。而事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣也是要遵循市場(chǎng)發(fā)展自然規(guī)律，也是建立在社會(huì)供求關(guān)系基礎(chǔ)上。不斷建設(shè)的房地產(chǎn)，一旦供求關(guān)系趨于平衡，就不會(huì)有價(jià)格的上漲了。其次，房地產(chǎn)價(jià)格是圍繞一個(gè)均衡值上下波動(dòng)的。通貨膨脹時(shí)常伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而通貨膨脹又影響著房地產(chǎn)價(jià)格變化是否正常。也就是說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過(guò)程中，一直都有通貨膨脹在影響著房地產(chǎn)價(jià)格的變化。只是這種影響有時(shí)不是很明顯，有時(shí)卻很是明顯。所以一個(gè)國(guó)家要做的就是預(yù)防通貨膨脹。除開(kāi)通貨膨脹的因素不考慮，對(duì)于一個(gè)國(guó)家或則地區(qū)來(lái)說(shuō)，如果各項(xiàng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制比較完善，那么，這個(gè)國(guó)家或則地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將處于一個(gè)長(zhǎng)期的均衡值。

具體而言，我國(guó)現(xiàn)階段造成房?jī)r(jià)虛高的原因不外一下幾種：一是城市建設(shè)形成的拆遷戶。新城市在建設(shè)，很多的老舊房子需要拆除，重新建設(shè)達(dá)到新城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。這就出現(xiàn)了很多拆遷戶，拆遷戶需要新的住房，必須得買。二是高收入群體換房。隨著原來(lái)對(duì)住房的分配福利住房逐漸向自主購(gòu)房為主的轉(zhuǎn)變，高收入群體原來(lái)的分配住房或則早期購(gòu)買的商品房不能滿足他們的生活需要了，需要換購(gòu)新的商品住房。三就是隨著擴(kuò)招浪潮畢業(yè)生的走向社會(huì)，也需要相當(dāng)數(shù)量的住房，雖然他們的支付能力有限，但是為了結(jié)婚成家，不惜背上沉重的房貸壓力也要買房。正式基于此，我國(guó)目前的房?jī)r(jià)才居高不下。但是隨著這些群體購(gòu)房的逐漸飽和，對(duì)住房的需求將會(huì)越來(lái)越小，慢慢趨于平穩(wěn)。所以，長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)的走勢(shì)還是會(huì)遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在均衡值上下小范圍的波動(dòng)。

總之，我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)雖然處于泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期。但是國(guó)家的各項(xiàng)措施在積極跟進(jìn)，出臺(tái)“限購(gòu)令”等政策抑制房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲。相信在穩(wěn)定房?jī)r(jià)保持民生的政策制約下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐漸的走向良性循環(huán)，虛高的房?jī)r(jià)將會(huì)回到供求關(guān)系基本原則的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律平臺(tái)上，消除現(xiàn)階段表現(xiàn)出來(lái)的泡沫經(jīng)濟(jì)、抑制通貨膨脹的蔓延。房地產(chǎn)價(jià)格變化也將會(huì)遵循自然規(guī)律，隨著體制的逐漸完善和市場(chǎng)的逐漸成熟而圍繞長(zhǎng)期的一個(gè)均衡值小范圍的上下波動(dòng)。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；經(jīng)濟(jì)；問(wèn)題；分析

1 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)泡沫指的是房?jī)r(jià)高漲，在房產(chǎn)上投資過(guò)熱造成產(chǎn)品過(guò)剩，導(dǎo)致市場(chǎng)沒(méi)有需求，從而產(chǎn)生了一種表面的虛假的繁榮，顯著表現(xiàn)是房屋的空置率變高。根據(jù)意義來(lái)看，指的是在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中房?jī)r(jià)突然漲價(jià)，價(jià)格上升使人們覺(jué)得會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的情況，然后又吸引了許多新的投資者和買主，而這些人通常只是想要通過(guò)買賣時(shí)的差額來(lái)獲取高額的利潤(rùn)，對(duì)于房屋自身使用價(jià)值不感興趣。之后房?jī)r(jià)開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，然后價(jià)格暴跌，就會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)。

2 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)形成的原因

2.1 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)形成直接的原因

過(guò)度的投機(jī)行為造成了地價(jià)的飛漲，而這就是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的最為直接的原因。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，作為最為活躍的房地產(chǎn)行業(yè)，投機(jī)行為特別的嚴(yán)重。不健全的土地交易的制度，不完善行業(yè)管理準(zhǔn)則，在一定的程度上促進(jìn)了投機(jī)的活動(dòng)，產(chǎn)生了許多投機(jī)性的泡沫。許多房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商都設(shè)法進(jìn)行圈地，大量?jī)?chǔ)備土地，待到時(shí)機(jī)合適，把土地用高額的價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，或者是進(jìn)行開(kāi)發(fā)并且瘋狂地炒作，造成地價(jià)以及房?jī)r(jià)飛速的上漲。在一定的程度上，房地產(chǎn)投資成為了圈地的投機(jī)，投機(jī)成分日益增加，泡沫經(jīng)濟(jì)也日益形成。與此同時(shí)，由于我國(guó)土地資源較為有限以及稀缺，隨著人口的增多以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化的步伐不斷加快，人們對(duì)于土地稀缺以及增長(zhǎng)的需求之間存在的矛盾問(wèn)題也越來(lái)越嚴(yán)重。

2.2 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接原因

（1）消費(fèi)者預(yù)期

消費(fèi)者預(yù)期在實(shí)質(zhì)上指的是對(duì)于價(jià)格的預(yù)期。因?yàn)榉康禺a(chǎn)和一般的商品不同，當(dāng)其價(jià)格上升的時(shí)候，人們認(rèn)為今后的價(jià)格還會(huì)上升，導(dǎo)致需求量的增加，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商惜售，減少供給量。這樣就又刺激了價(jià)格的上升，產(chǎn)生了泡沫經(jīng)濟(jì)。在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的時(shí)候，價(jià)格不斷下跌，人們覺(jué)得價(jià)格還會(huì)下跌，持有者不斷拋售，增加供應(yīng)量，與此同時(shí)，由于沒(méi)有人購(gòu)買，導(dǎo)致需求量減少，加劇了房產(chǎn)的價(jià)格下跌。

（2）房地產(chǎn)投資過(guò)度增長(zhǎng)

房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的速度，需要和城市化進(jìn)程保持一致，倘若房地產(chǎn)投資的速度，其增長(zhǎng)情況大大超出了城市化的進(jìn)程，那么容易導(dǎo)致市場(chǎng)需求和市場(chǎng)供給之間嚴(yán)重不平衡的現(xiàn)象，房屋的閑置率升高，價(jià)格急劇下降，導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)。

（3）銀行信貸的非理性擴(kuò)張

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要擁有大量的資金。但是伴隨房地產(chǎn)規(guī)模不斷的擴(kuò)大，倘若開(kāi)發(fā)商只靠自己的資金，是不夠的，開(kāi)發(fā)商的資金，其主要來(lái)自于銀行貸款。通常來(lái)講，政府對(duì)待房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金融貸款都會(huì)有一定的限制，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)具有較高的回報(bào)，這促使許多銀行在進(jìn)行貸款的操作過(guò)程時(shí)，違反相關(guān)的規(guī)定，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行大量的貸款，沒(méi)有認(rèn)真驗(yàn)證開(kāi)發(fā)商信用等級(jí)，使許多資金涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，又沒(méi)有進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，導(dǎo)致了過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象，使各種的投機(jī)行為變得越來(lái)越嚴(yán)重，堆積了金融的風(fēng)險(xiǎn)，促使了泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)。

（4）結(jié)構(gòu)性矛盾

豪宅與經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)比例，需要控制于合理的范圍內(nèi)。倘若開(kāi)發(fā)商為了追求更高的利潤(rùn)，而都投入到開(kāi)發(fā)豪宅，在一段時(shí)間里，大戶型大面積的豪宅數(shù)量會(huì)急劇的上升，并且出現(xiàn)閑置，經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)出現(xiàn)供給小于需求的情況，這樣的結(jié)構(gòu)性矛盾首先加劇了商品房的空置率。其次，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格日益增加，在兩方面共同作用下，容易造成房產(chǎn)泡沫。

3 房地產(chǎn)泡沫對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅會(huì)造成金融危機(jī)，給相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)造成許多的賬和呆賬。還會(huì)導(dǎo)致社會(huì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失去平衡。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)會(huì)造成投資預(yù)算的增加，在市區(qū)高地價(jià)的地域進(jìn)行房產(chǎn)投資，沒(méi)有利益可圖，導(dǎo)致公共投入量的出現(xiàn)縮減，阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡。另外，地價(jià)持續(xù)的高漲，會(huì)造成本來(lái)就缺少的土地低度使用或者大量閑置，投機(jī)傾向性變得越來(lái)越明顯，人們資產(chǎn)差距變大，社會(huì)分配工作不公平，造成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，與此同時(shí)，也對(duì)社會(huì)結(jié)構(gòu)平衡造成影響。房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)也會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展造成影響，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例和結(jié)構(gòu)造成破壞，泡沫經(jīng)濟(jì)一般是由于虛假的預(yù)期的高盈利的投機(jī)帶動(dòng)的，不是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原因。其產(chǎn)生與形成，造成經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)扭曲、總量虛假的增長(zhǎng)，如果這種泡沫經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期存在，將會(huì)限制其他行業(yè)的有效發(fā)展。

4 防范我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策及措施

4.1 加大金融監(jiān)管力度

現(xiàn)今，我國(guó)在房地產(chǎn)方面尚未建立一個(gè)包含了擔(dān)保和保證的金融機(jī)構(gòu)、貸款創(chuàng)造與投資的金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)性的金融機(jī)構(gòu)、政策性的金融機(jī)構(gòu)的較為完整的房地產(chǎn)方面的機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)金融機(jī)構(gòu)缺乏監(jiān)管，除了相關(guān)銀行的運(yùn)用的規(guī)定之外，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)金融機(jī)構(gòu)還沒(méi)有一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理工作，有關(guān)的法律規(guī)范同樣也有待完善?，F(xiàn)今，金融體制不夠健全，倘若金融部門不斷地對(duì)金融管制進(jìn)行解除，容易導(dǎo)致許多信貸資金流進(jìn)不是生產(chǎn)性的部門，造成泡沫經(jīng)濟(jì)。需要特別重視金融機(jī)構(gòu)的貸款過(guò)于集中的問(wèn)題，避免信貸過(guò)于集中在房地產(chǎn)行業(yè)。

4.2 加強(qiáng)對(duì)地價(jià)的監(jiān)測(cè)與調(diào)控

建立城市的基準(zhǔn)地價(jià)相關(guān)公示制度，對(duì)其進(jìn)行編制，并且定期地對(duì)各類地價(jià)指數(shù)和各類的物價(jià)指數(shù)進(jìn)行，作為交易時(shí)的參考。建立起房地產(chǎn)行業(yè)成交價(jià)格的相關(guān)申報(bào)制度以及交易價(jià)格的相關(guān)評(píng)估制度，讓政府能夠更好地掌握每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成交價(jià)格。對(duì)于商品房預(yù)售工作，需要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，防止開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地投機(jī)行為。規(guī)范房地產(chǎn)的融資過(guò)程，防止銀行出現(xiàn)信貸膨脹、壞賬和呆賬的損失。利用貨幣進(jìn)行金融性政策的調(diào)控行為。當(dāng)市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)候，政府應(yīng)該通過(guò)緊縮信貸額、提高利率這類貨幣政策來(lái)對(duì)投資結(jié)構(gòu)以及投資總額進(jìn)行調(diào)整，確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定的發(fā)展。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，政府還應(yīng)該發(fā)出警告，對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行公開(kāi)，加強(qiáng)對(duì)于投資者的教育。

4.3 盡快完善土地稅制

我國(guó)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作的過(guò)程以及市場(chǎng)設(shè)定的稅種，建立起合理的完善的土地稅收有關(guān)體系，全面地發(fā)揮稅制調(diào)節(jié)的作用。在建設(shè)稅制時(shí)，不僅僅需要從財(cái)政收入的角度進(jìn)行考慮，還需要從土地配置的全過(guò)程來(lái)制定，從收益、轉(zhuǎn)移、使用、占有各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)完善土地稅制，充分發(fā)揮稅收對(duì)于資源合理進(jìn)行使用的作用。政府需要嚴(yán)格地對(duì)投資開(kāi)發(fā)的進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)測(cè)，在規(guī)定的期限里，沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)或者是故意延遲開(kāi)發(fā)的企業(yè)以及個(gè)人進(jìn)行征稅，除了土地稅征收之外，還應(yīng)對(duì)土地轉(zhuǎn)手的頻率進(jìn)行嚴(yán)格限制。

4.4 規(guī)范政府市場(chǎng)主體行為

應(yīng)該要規(guī)范政府的主體行為，規(guī)范土地進(jìn)行出讓的行為，提高市場(chǎng)管理的地位以及完善相應(yīng)的管理措施。政府需要對(duì)土地使用權(quán)以及有關(guān)交易進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和嚴(yán)格限制，減少加價(jià)轉(zhuǎn)手的可能。土地出讓需要應(yīng)采取土地拍賣、招標(biāo)的方式，嚴(yán)格地對(duì)協(xié)議方式進(jìn)行限制，為了避免出現(xiàn)低價(jià)協(xié)議進(jìn)行土地出讓，應(yīng)該制定詳細(xì)的、操作性強(qiáng)的、規(guī)范的協(xié)議來(lái)制定最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

5 結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，政府部門應(yīng)該充分地認(rèn)識(shí)到其中潛在的危機(jī)，然后及時(shí)地對(duì)不良現(xiàn)象進(jìn)行治理，并且盡快地完善有關(guān)的稅制政策以及法律法規(guī)，為我國(guó)房地行業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

篇4

關(guān)鍵詞：匯率制度 泡沫經(jīng)濟(jì) 日元升值

日本在二戰(zhàn)過(guò)后，迅速的崛起，但，泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰其深陷泥潭，時(shí)至今日也仍未能走出，其間匯率制度的變動(dòng)，對(duì)于其泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生和破滅有著極大的作用。

一、 背景及時(shí)期界定

第二次世界大戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展按照日元對(duì)美元的匯率變化可分為三個(gè)重要階段。

第一階段，1949～1971年日元對(duì)美元匯率固定在360：1的水平上；第二階段，1971～1985年日本迫于美國(guó)的壓力，允許日元在有管理的浮動(dòng)匯率下逐漸升值； 第三階段，1985一至今，“廣場(chǎng)協(xié)議后”日本“臣服”于七國(guó)集團(tuán)的協(xié)議，實(shí)行完全浮動(dòng)匯率制；

二、 第一時(shí)期：固定匯率政策

該時(shí)期日本按照美國(guó)的“道奇計(jì)劃”中的指令，將日元貶值到對(duì)美元的匯率在360：1的水平之上，并將此匯率固定了22年之久，期間日本經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了高速的增長(zhǎng)。

戰(zhàn)后日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要是靠投資和內(nèi)需拉動(dòng)。戰(zhàn)后重建，美國(guó)援助，對(duì)其經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)起到了很大的作用，這一段時(shí)間日元并沒(méi)有面對(duì)很大的升值壓力。

隨著日本經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，日本通過(guò)其低估的幣值獲取了大量的廉價(jià)原材料，降低了其產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，比較優(yōu)勢(shì)加強(qiáng)，出口激增，貿(mào)易摩擦的不斷增多，日元也開(kāi)始面臨著升值壓力。

三、 第二時(shí)期：有管理的浮動(dòng)匯率制

1971～1985年實(shí)行有管理的浮動(dòng)匯率制。1971年，布雷頓森林體系崩潰后，美國(guó)為了挽救其持續(xù)的貿(mào)易逆差，對(duì)日元的升值施壓。標(biāo)志事件是1971年12月簽訂的“史密森協(xié)議”，確定了308：1的標(biāo)準(zhǔn)匯率，并允許在此基準(zhǔn)上上下可浮動(dòng)2.25%。日元開(kāi)始升值，隨后隨著美國(guó)陷入越南戰(zhàn)爭(zhēng)的泥沼，加速了美元的貶值，也就使日元的升值進(jìn)入了實(shí)質(zhì)階段。

日元的升值其根源，依據(jù)購(gòu)買力平價(jià)理論，是在于其購(gòu)買力的增長(zhǎng)，即日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，日元的升值是必然的。

這一時(shí)期，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)得益于日本政府的宏觀調(diào)控政策，使日幣的升值平穩(wěn)緩慢，其間由于內(nèi)需的飽和，政府通過(guò)投資和出口來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，日本的對(duì)外貿(mào)易依存度越來(lái)越高。

日幣的升值，對(duì)出口企業(yè)來(lái)說(shuō)，增加了其生產(chǎn)成本，同時(shí)也促進(jìn)了日本的企業(yè)的技術(shù)革新。

四、 第三時(shí)期：完全浮動(dòng)匯率制

1985年至今，日本實(shí)行完全浮動(dòng)匯率制度，其標(biāo)志是“廣場(chǎng)協(xié)議”的簽訂。

日元開(kāi)始瘋狂升值，曾一度升值到79：1 ，并伴隨著匯率的劇烈波動(dòng)。

日本在美國(guó)的壓力下完全開(kāi)放了本國(guó)的金融市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)利率要高于國(guó)外的利率，使國(guó)外的熱錢大規(guī)模流向日本。

由于日元的升值，許多勞動(dòng)密集型的企業(yè)和大規(guī)模耗能的企業(yè)不得不到國(guó)外辦廠，一方面，使日本的就業(yè)形勢(shì)惡化，另一方面也使國(guó)外的資金找不到合理的出路。這也是導(dǎo)致日本泡沫經(jīng)濟(jì)形成的原因。

1985～1990年期間，日本實(shí)行了超寬松的貨幣政策，流動(dòng)性泛濫，這一時(shí)期日本的出口并沒(méi)有因?yàn)槿諑诺纳刀^(guò)分的消減，使得貨幣供給增多，銀行大舉放貸，政府同時(shí)也加大投資修建各種公共工程，導(dǎo)致土地價(jià)格大幅上漲，過(guò)剩的流動(dòng)性就轉(zhuǎn)移到了房產(chǎn)和土地上去，使日本的泡沫經(jīng)濟(jì)正式形成。

其后，日本采取了從緊的貨幣政策，其政策之間并沒(méi)有明顯的過(guò)渡，89年5月開(kāi)始緊縮銀根，同時(shí)提高利率.90年年初又加大了對(duì)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的貸款限制，緊縮的經(jīng)濟(jì)政策刺破了泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)陷入了長(zhǎng)期的蕭條之中，1997和1998年的GNP甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

泡沫經(jīng)濟(jì)的刺破，直接導(dǎo)致了本國(guó)居民企業(yè)的大幅損失，抑制了國(guó)內(nèi)的需求，企業(yè)大舉遷往海外投資，本國(guó)的失業(yè)增加，銀行等深陷金融危機(jī)不能自拔。

泡沫經(jīng)濟(jì)破裂至今，日本仍舊未能從經(jīng)濟(jì)泥潭中走出，國(guó)家也制定了許多刺激需求的計(jì)劃，但大都不見(jiàn)成效。

五、 日元升值對(duì)日本經(jīng)濟(jì)的影響

日元的升值具有客觀的必然性，它是日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。它為日元成為國(guó)際貨幣，日本成為國(guó)際上的經(jīng)濟(jì)大國(guó)，甚至是日本金融市場(chǎng)的健全都起到了不可磨滅的作用。

同時(shí)其也催生了日本的經(jīng)濟(jì)泡沫。經(jīng)濟(jì)泡沫并不一定是壞事，只要對(duì)其進(jìn)行合理的應(yīng)對(duì)，其能吸收一部分過(guò)剩的流動(dòng)性，它是能對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)的。

但是由于日本過(guò)急過(guò)快的信貸緊縮，使過(guò)熱的日本經(jīng)濟(jì)喪失了“軟著陸”的機(jī)會(huì)，也造成了日本經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，因此政府政策的失誤是導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)趨冷的主要原因。

匯率的升值使日本的企業(yè)外遷，失業(yè)增加，使日本的外貿(mào)環(huán)境惡化，影響了日本的出口和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。同時(shí)，它也為日本企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新提供了強(qiáng)大的動(dòng)力，促進(jìn)了日本的產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，也促成了一大批性價(jià)比高能耗低的優(yōu)勢(shì)企業(yè)出現(xiàn)，為日本在國(guó)際分工中取得優(yōu)勢(shì)地位奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)也使日本的金融市場(chǎng)的以完善，也對(duì)日幣成為國(guó)際貨幣形成推力。

六、 結(jié)論

我國(guó)現(xiàn)在也仍舊面對(duì)著人民幣升值的壓力，人民幣的升值是必然的。日元升值給我們帶來(lái)的啟示有：

1、 穩(wěn)定匯率，要依靠靈活的手段，前提是要保證國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性及穩(wěn)定性，使人民幣有步驟的，穩(wěn)定的升值。

2、 改善我國(guó)的對(duì)外貿(mào)易結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)外貿(mào)產(chǎn)品的技術(shù)密集度，提供良好的制度環(huán)境，健全金融機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)中小企業(yè)的融資渠道，促使其進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新。

3、 擴(kuò)大內(nèi)需，完善我國(guó)的社保制度，醫(yī)保制度，健全金融市場(chǎng)，完善融資渠道，在當(dāng)前通脹狀況下可以，適當(dāng)通過(guò)虛擬的資本市場(chǎng)來(lái)吸收流動(dòng)性，緩解通脹壓力，同時(shí)也能增加人們的收入。

參考文獻(xiàn)：

【1】 盧 彬 《日元升值及調(diào)控對(duì)日本經(jīng)濟(jì)的影響及對(duì)中國(guó)的啟示》 [D]暨南大學(xué) 2008

篇5

【關(guān)鍵詞】現(xiàn)代金融；經(jīng)濟(jì)；泡沫；控制措施

一、引言

金融經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定以及發(fā)展具有決定性作用，是我國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。金融世界變幻莫測(cè)，經(jīng)濟(jì)泡沫又具有非常復(fù)雜的特殊性，這一點(diǎn)我們應(yīng)該清醒得認(rèn)識(shí)到。由于經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題不可預(yù)見(jiàn)，這使得我們處理經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題變得更加困難?，F(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫的兩大根本性原因是社會(huì)以及約束機(jī)制，經(jīng)濟(jì)泡沫的兩大表現(xiàn)形式是股票以及房地產(chǎn)泡沫，這兩種泡沫表現(xiàn)的尤為突出。一夜暴富的心理使得很多人在股票市場(chǎng)進(jìn)行投資，巨大的利益誘惑為股票泡沫的蔓延創(chuàng)造了條件，雖然很多人意識(shí)到了股票泡沫的存在，可是在現(xiàn)實(shí)面前卻又抵擋不住利益的誘惑，企圖通過(guò)這一途徑來(lái)改善自己的生存狀況，致使很多人在股票市場(chǎng)的投資被股票泡沫所吞噬。房產(chǎn)是一種固定資產(chǎn)，很多有錢人利用自己的閑置資金購(gòu)買房產(chǎn)，等待房子增值之后再將其賣出，這實(shí)際上是有錢人的一種投資手段，但是這種投資手段為有錢人創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)卻為房產(chǎn)泡沫的形成創(chuàng)造了一定的條件。對(duì)于股票泡沫以及房產(chǎn)泡沫是如何形成的一直是金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中很多學(xué)者研究的重要課題。對(duì)現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)泡沫的形成原因進(jìn)行分析，對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫的蔓延趨勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確把握，并且找出與之適應(yīng)的控制方法以及措施，只有這樣才能夠確保現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，促進(jìn)現(xiàn)代金融市場(chǎng)的高效運(yùn)行。

二、經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)的概念

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)“泡沫”這個(gè)詞的關(guān)注度很高，而且有很多學(xué)者對(duì)這個(gè)詞都有很深刻的描述。經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象指的是商品的價(jià)格出現(xiàn)了暴漲或者是暴跌的現(xiàn)象，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是由于投機(jī)過(guò)度，這種現(xiàn)象出現(xiàn)的時(shí)候外在表現(xiàn)形式是商品價(jià)格與實(shí)際價(jià)值不一致，商品的實(shí)際價(jià)值和商品價(jià)格出現(xiàn)脫節(jié)。如果說(shuō)大量的資金，在某一個(gè)時(shí)間段內(nèi)集中在某一行業(yè)或者是某一產(chǎn)品上，致使資金在這些特定領(lǐng)域中流轉(zhuǎn)，金融經(jīng)濟(jì)在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)就很容易出現(xiàn)扭曲或者是膨脹的情況，致使其它行業(yè)的經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)下滑。在資產(chǎn)上升的同時(shí)價(jià)格卻在不斷降低，其隨著預(yù)期方向的變化而發(fā)生變化，導(dǎo)致金融危機(jī)的出現(xiàn)。泡沫體現(xiàn)出的現(xiàn)象是資產(chǎn)的暴漲或者是暴跌，甚至于在出現(xiàn)泡沫的某一個(gè)時(shí)間段內(nèi)有金融投資異?；鸨默F(xiàn)象出現(xiàn)。從整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，股票市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)最容易出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，并且我國(guó)的基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)基本不會(huì)對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品價(jià)格有影響。在此需要提出兩種不同的概念，即經(jīng)濟(jì)泡沫和泡沫經(jīng)濟(jì)。對(duì)于泡沫經(jīng)濟(jì)而言，它是由于投機(jī)活動(dòng)而導(dǎo)致的市場(chǎng)價(jià)格變化，但是經(jīng)濟(jì)泡沫則是由于商業(yè)活動(dòng)的波動(dòng)，導(dǎo)致社會(huì)需求總和社會(huì)總供給之間產(chǎn)生矛盾，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)不平衡的現(xiàn)象。以現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為前提，隨著時(shí)間的變化以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)泡沫總會(huì)找到一個(gè)平衡點(diǎn)，但是泡沫經(jīng)濟(jì)就找不到。

三、現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)泡沫形成的原因

通過(guò)對(duì)全球金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析，我們可以得知經(jīng)濟(jì)泡沫是由于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)過(guò)高的估計(jì)造成的，如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況與設(shè)想的情況完全不相符，就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫。從全球的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，不管是中國(guó)，還是其它國(guó)家都出現(xiàn)了在金融經(jīng)濟(jì)中虛擬經(jīng)濟(jì)占據(jù)市場(chǎng)主體地位的現(xiàn)象，這使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到阻礙，擠壓、限制或者是反彈等行為頻發(fā)。金融經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的虛擬資本所創(chuàng)造的虛擬價(jià)值，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了實(shí)際資本所創(chuàng)造的價(jià)值，但是說(shuō)虛擬資本所創(chuàng)造的虛擬價(jià)值會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是很難在社會(huì)中立足，如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)泡沫達(dá)到了一定的程度，或者是說(shuō)經(jīng)濟(jì)泡沫到了某一個(gè)時(shí)間段可能就會(huì)出現(xiàn)泡沫破裂現(xiàn)象，這對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的負(fù)面影響是非常大的。

近年來(lái)，金融經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)泡沫有不斷增多的趨勢(shì)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到巨大的負(fù)面影響。這就要求我國(guó)經(jīng)濟(jì)工作者應(yīng)該從促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的角度出發(fā)。對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫形成的原因進(jìn)行深入研究。對(duì)于經(jīng)濟(jì)泡沫形成的原因可以從以下兩個(gè)主要方面進(jìn)行深入分析：第一方面虛假信息導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)泡沫的形成，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展表面看起來(lái)一面繁榮，實(shí)際上這只是一種假象，帶有很強(qiáng)的欺騙性，不僅不能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。第二方面是人們的貪婪以及對(duì)預(yù)期收益的感性心理使得經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生蔓延，現(xiàn)階段而言這種現(xiàn)象還是普遍存在。我們要全面、辯證地看待出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)泡沫會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生促進(jìn)作用，有利于刺激人們的消費(fèi)需求，但是說(shuō)經(jīng)濟(jì)泡沫如果過(guò)量的話，就會(huì)給人們的生活產(chǎn)生負(fù)面影響，反而不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。經(jīng)濟(jì)泡沫的量過(guò)大會(huì)沉重打擊我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，破壞人們的經(jīng)濟(jì)生活。對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的原因我們可以從社會(huì)因素以及金融約束機(jī)制因素兩個(gè)方面進(jìn)行深入探討。

首先是社會(huì)因素。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展是相輔相成的，在金融經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的前提下，金融經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間變得越來(lái)越寬松。在這種寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下很多人開(kāi)始進(jìn)行資金炒作，商品經(jīng)濟(jì)的周期性蕭條以及銀行存款利率的下降也使得很多人在金融市場(chǎng)中最具有增值潛力的資源方面的投資開(kāi)始增多，這就為經(jīng)濟(jì)泡沫的蔓延形成了良好的社會(huì)基礎(chǔ)。

其次是金融約束機(jī)制因素。從我國(guó)目前金融經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，可以說(shuō)還算比較順利，雖然如此我國(guó)金融經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還存在很多漏洞，這主要體現(xiàn)在金融體制以及制度方面，不健全的金融體制和制度也為經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)創(chuàng)造了條件。這就要求我國(guó)相關(guān)部門要不斷完善金融經(jīng)濟(jì)體制，解決金融經(jīng)濟(jì)體制中存在的問(wèn)題，從而促進(jìn)我國(guó)金融市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

四、現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)泡沫的表現(xiàn)形式分析

從我國(guó)現(xiàn)階段金融經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，金融市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)了兩種最典型的泡沫形式，即為股票泡沫以及房地產(chǎn)泡沫。股票泡沫產(chǎn)生的原因，在于股票的市場(chǎng)價(jià)值與內(nèi)在的投資出現(xiàn)完全不符的情況，由于兩者情況完全不符所形成的股票泡沫在金融資產(chǎn)總量、經(jīng)濟(jì)總量以及泡沫絕對(duì)額指標(biāo)大小方面，同經(jīng)濟(jì)泡沫在金融經(jīng)濟(jì)中的表現(xiàn)是密切相關(guān)的。眾所周知，在供求關(guān)系變化的作用下價(jià)格也會(huì)發(fā)生相應(yīng)變化，這種原理在金融經(jīng)濟(jì)中的股票市場(chǎng)方面也同樣適用。如果說(shuō)流入股票市場(chǎng)的資金很充足的話，經(jīng)濟(jì)泡沫就會(huì)把股票的票面價(jià)格的大小與股票發(fā)行公司之間的關(guān)系所掩蓋，并且最終以市盈率的變化趨勢(shì)表現(xiàn)出來(lái)。

對(duì)股票泡沫而言，在未來(lái)金融經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，需要解決的核心問(wèn)題是要對(duì)股票投資者的投資行為規(guī)范化。對(duì)于房地產(chǎn)泡沫而言，需要解決的首要問(wèn)題是供求關(guān)系以及交易成本方面的問(wèn)題。目前來(lái)說(shuō)金融經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)的問(wèn)題，究竟有多少相關(guān)工作人員應(yīng)該予以高度關(guān)注。拿房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格在持續(xù)上漲，一般的工薪階層需要花費(fèi)自己30-40年的儲(chǔ)蓄才能夠購(gòu)買房子，但是雖然這種情況出現(xiàn)，很多年前的一些樓盤還是沒(méi)有完成銷售指標(biāo)。高度密集的人口以及稀有的土地資源還會(huì)致使經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，并且促使經(jīng)濟(jì)泡沫蔓延。

社會(huì)原因以及社會(huì)約束機(jī)制，使得現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)泡沫，這也使得在整個(gè)金融經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題以股票泡沫和房地產(chǎn)泡沫兩種主要形式凸顯出來(lái)，如果能夠深入分析經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)的原因，對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫的蔓延趨勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確把握，并且能夠采取相應(yīng)的控制措施，能夠確保整個(gè)金融市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高效穩(wěn)定運(yùn)行，同時(shí)可以將經(jīng)濟(jì)泡沫對(duì)金融市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用充分發(fā)揮出來(lái)。

五、控制現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的策略

1.國(guó)家加強(qiáng)對(duì)金融經(jīng)濟(jì)的干預(yù)

雖然說(shuō)解放經(jīng)濟(jì)政策是好事，但是對(duì)于一些特殊的經(jīng)濟(jì)而言，國(guó)家應(yīng)該予以一定的干預(yù)。國(guó)家適當(dāng)干預(yù)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言有一定促進(jìn)作用，起碼能夠保證金融經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。我國(guó)的金融經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展之后出現(xiàn)很多經(jīng)濟(jì)泡沫，這需要國(guó)家加強(qiáng)對(duì)其的干預(yù)。國(guó)家對(duì)金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展的干預(yù)要適當(dāng)，不可過(guò)度干預(yù)，也不可不干預(yù)，干預(yù)要適可而止，減少經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的同時(shí)保證其健康穩(wěn)定發(fā)展。

2.嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)的不合理性

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很大程度上依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)，如果說(shuō)房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的話，其帶來(lái)的影響可能會(huì)擴(kuò)張到其它領(lǐng)域，這樣會(huì)使得金融市場(chǎng)存在一定的危險(xiǎn)性。國(guó)家已經(jīng)采取了宏觀調(diào)控措施，這種宏觀調(diào)控措施需要持續(xù)進(jìn)行下去，需要作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的措施，而不是短期的措施。國(guó)家的工作重心應(yīng)該放在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控上面。

3.制定相應(yīng)的法律規(guī)章對(duì)其約束

經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展需要有制度以及法律的約束。這要求國(guó)家在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)要制定相應(yīng)的制度，甚至于說(shuō)制定相關(guān)的法律對(duì)其發(fā)展進(jìn)行約束，以便促進(jìn)金融經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。雖然說(shuō)金融經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要制度以及法律的約束，但是也要給予一定的自由，確保金融經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠松弛有度。

六、總結(jié)

綜上所述，現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)泡沫是一種普遍存在的現(xiàn)象。不僅我國(guó)，世界上很多其它國(guó)家也有經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象存在。要想確保金融經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家需要對(duì)金融經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生的泡沫現(xiàn)象進(jìn)行有效控制。控制金融經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生的泡沫現(xiàn)象，國(guó)家的干預(yù)是必不可少的，除此之外還要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格控制，并且要制定相應(yīng)的制度以及法律對(duì)金融經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行約束。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快，全球的經(jīng)濟(jì)關(guān)系變得越來(lái)越密切，確保我國(guó)金融經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展可以為世界金融經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展起到促進(jìn)作用。

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篇6

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)泡沫 房?jī)r(jià) 房屋空置率 形成原因

防范措施

傳統(tǒng)意義上認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是指房?jī)r(jià)高漲,房產(chǎn)投資過(guò)熱導(dǎo)致產(chǎn)品過(guò)剩,市場(chǎng)沒(méi)有需求,產(chǎn)生一種虛假的繁榮,其顯著表現(xiàn)就是空置率變高。根據(jù)傳統(tǒng)意義的定義來(lái)看,就是房?jī)r(jià)在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中陡然漲價(jià),開(kāi)始價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期,于是又吸引了新的買主或投資者,而這些人一般只是想通過(guò)買賣的差額獲取利潤(rùn),而對(duì)房屋本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著房?jī)r(jià)的逆轉(zhuǎn),接著就是價(jià)格暴跌,最后以金融危機(jī)告終。

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r

1、投資快速增長(zhǎng),項(xiàng)目遍地開(kāi)花。1998―1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重從1990年5.6%,上升至2001年20.7%。2002年,城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資占GDP的7.55%(國(guó)際上一般為3%―8%),占固定資產(chǎn)投資17.9%。2003年,城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10106億元,占GDP(116694億元)8.66%,占固定資產(chǎn)投資18.34%,增長(zhǎng)29.7%。百富勤經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱2004年一季度,中國(guó)總投資40%流入房地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。到2007年9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成16814億元,同比增長(zhǎng)30.3%。

2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)。高檔住房、大戶型住房、商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)量,中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)不足。杭州銷售商品房,單價(jià)3000元/平米以下3.7%,3000―4500元/平米38.7%。南京蘇州市商品住宅戶均面積130平米。寧夏全區(qū)2003年在建商品住宅,90平米以上戶型占69.4%,空置住宅中此類戶型占80.9%。住宅與非住宅比例不合理,福建空置商品房中非住宅用房2/3;濟(jì)南市空置房中高檔住宅和寫(xiě)字樓占80%。

3、空置率居高不下?？罩寐?(新建商品房的空置面積+存量房的空置面積)/房屋總量100%,國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)是10%。空置反映需求強(qiáng)度,影響未來(lái)走勢(shì)判斷,空置率居高不下時(shí),市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定甚至反升,伴隨投資膨脹,說(shuō)明市場(chǎng)運(yùn)行醞釀著越來(lái)越大的泡沫。我國(guó)商品房屋空置率1999―2003年分別為41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。

4、價(jià)格持續(xù)上升。1998―2003年我國(guó)商品房?jī)r(jià)格漲幅為3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%,5%。2004年,全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格每平米2759元,上漲12.5%。住宅上漲11.5%,沈陽(yáng)、南京、重慶居前三位,分別為19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。

5、收入房?jī)r(jià)比超出警戒線。住宅價(jià)格中位數(shù)與居民家庭收入中位之比(收入房?jī)r(jià)比)合理水平為3∶1到6∶1。東京為4.8∶1。我國(guó)大部分城市平均房?jī)r(jià)與平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、廣州等房?jī)r(jià)收入比維持在8∶1左右。北京市民戶年均收入為3.4萬(wàn)元,一套80平方米住宅需要40―50萬(wàn),房?jī)r(jià)收入比為11∶1。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊買不起住宅,分期付款負(fù)擔(dān)沉重,還款意愿建立在良好收入預(yù)期上,一旦收入下降,就會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性的貸款風(fēng)險(xiǎn)。再看2007年年終中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)制定的貨幣從緊政策調(diào)控信號(hào)強(qiáng)烈,部分一線城市房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落,央行2007年的第六次加息讓調(diào)控效果更加明顯。但是據(jù)國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司司長(zhǎng)曹長(zhǎng)慶在接受中國(guó)政府網(wǎng)在線訪談時(shí)透露,2007年11月份,中國(guó)七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲百分之七點(diǎn)五,新建商品住房同比銷售價(jià)格上漲百分之十二點(diǎn)二;1至11月,中國(guó)七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲百分之七點(diǎn)三,其中,新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲百分之七點(diǎn)九。這說(shuō)明我國(guó)政府的調(diào)控政策還沒(méi)有著眼于房?jī)r(jià)的上漲上,或是著眼點(diǎn)沒(méi)搞正確。

二、房地產(chǎn)泡沫形成的原因

1、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接原因。過(guò)度投機(jī)而導(dǎo)致的地價(jià)飛漲是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中極為活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng),投機(jī)活動(dòng)尤為嚴(yán)重。土地交易制度不健全,行業(yè)管理不完善,在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng),產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都千方百計(jì)地“圈地”,進(jìn)行土地儲(chǔ)備,等到時(shí)機(jī)成熟,或?qū)⑼恋匾愿哳~的價(jià)格轉(zhuǎn)讓,或進(jìn)行開(kāi)發(fā)并瘋狂炒作,導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)飛漲。房地產(chǎn)投資在一定程度上變成了圈地投機(jī),投機(jī)的成分越多,泡沫形成得越快。同時(shí)由于土地資源是稀缺的、有限的,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增多,以及城市化進(jìn)程步伐的加快,人們對(duì)土地不斷增長(zhǎng)的需求與土地稀缺之間的矛盾越來(lái)越突出。

2、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接原因。第一,消費(fèi)者的預(yù)期。消費(fèi)者的預(yù)期實(shí)質(zhì)上就是對(duì)價(jià)格的預(yù)期。由于房地產(chǎn)不同于一般商品,當(dāng)價(jià)格上升時(shí),人們預(yù)期今后價(jià)格還要上升,需求量增加,房地產(chǎn)持有人惜售,供給量反而減少。這樣就進(jìn)一步刺激了價(jià)格上升,促進(jìn)了泡沫的產(chǎn)生。在泡沫破滅時(shí),價(jià)格下跌,人們認(rèn)為價(jià)格還要下跌,持有人紛紛拋售,反而增加了供應(yīng)量,同時(shí)由于無(wú)人肯接手買入而需求量減少,這樣就加劇了價(jià)格的下跌。第二,政策因素。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是舉足輕重的,因此,每個(gè)政府都會(huì)下大力氣對(duì)該行業(yè)進(jìn)行干預(yù),我國(guó)也不例外。第三,房地產(chǎn)投資的過(guò)度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度應(yīng)該與城市化進(jìn)程的步伐一致,如果一國(guó)的房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了城市化進(jìn)程的速度,就容易造成市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求的嚴(yán)重不平衡,房屋閑置率高,房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌,產(chǎn)生泡沫。第四,銀行信貸的非理性擴(kuò)張。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,開(kāi)發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,其開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。一般來(lái)說(shuō),各國(guó)政府在對(duì)待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款上都有一定的約束政策,但由于房地產(chǎn)的高回報(bào),使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過(guò)程中,違反了有關(guān)規(guī)定,向開(kāi)發(fā)商發(fā)放大量貸款,甚至不去驗(yàn)證其信用等級(jí),大量的資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng),又缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)和手段,從而使許多開(kāi)發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā),造成過(guò)度開(kāi)發(fā),而且各種投機(jī)行為愈演愈烈,不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn),給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。第五,結(jié)構(gòu)性矛盾。經(jīng)濟(jì)適用房和豪宅的開(kāi)發(fā)比例應(yīng)該控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。如果開(kāi)發(fā)商為追求高利潤(rùn)而紛紛投向豪宅的開(kāi)發(fā),使一段時(shí)間內(nèi)大面積大戶型的豪宅開(kāi)發(fā)數(shù)量急劇上升而且閑置過(guò)多,經(jīng)濟(jì)適用房則出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況,這種結(jié)構(gòu)性的矛盾一方面提高了商品房空置率,一方面使經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格不斷提高,兩方面的作用極易導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫。另外,這種結(jié)構(gòu)性矛盾還包括高級(jí)寫(xiě)字樓的過(guò)度開(kāi)發(fā)。

三、房地產(chǎn)泡沫對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

第一,房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫破滅的一個(gè)直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)大量的呆賬和壞賬,甚至?xí)T發(fā)金融危機(jī)。第二,房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡。房地產(chǎn)泡沫一方面導(dǎo)致投資預(yù)算增加,在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行的投資無(wú)利可圖,造成了公共投入的相對(duì)縮減,形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸,造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡。另一方面城市地價(jià)持續(xù)高漲,使得本來(lái)就稀少的土地大量閑置或者低度使用,土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn),人們之間的資產(chǎn)差距越來(lái)越大,招致社會(huì)分配不公,帶來(lái)了深刻的社會(huì)問(wèn)題,同時(shí)也造成了社會(huì)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡。第三,引發(fā)社會(huì)危機(jī)。隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生,會(huì)造成大量的工廠倒閉,失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)中,犯罪案件也可能相應(yīng)的激增。第四,房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平衡運(yùn)行,破壞國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)和比例,泡沫經(jīng)濟(jì)是由虛假的高盈利預(yù)期的投機(jī)帶動(dòng)起來(lái)的,并不是實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的結(jié)果。它的產(chǎn)生和形成使國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總量虛假增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)扭曲。房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在和發(fā)展將抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

四、防范我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策及措施

中國(guó)的房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫,并且到了“爆炸邊緣”,在目前各類房地產(chǎn)貸款余額可能超過(guò)2萬(wàn)億元的情況下,哪怕其中只有百分之一的不良貸款,也足以令這些商業(yè)銀行不堪重負(fù),并進(jìn)而危及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。盡管2003年央行出臺(tái)了住房信貸的121文件,但是回天乏力。受單位利益的驅(qū)使,銀行也期望好的貸款項(xiàng)目,但望眼欲穿惟有房地產(chǎn),所以私下難免推波助瀾。央行提高銀行存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),究竟影響會(huì)有多大,無(wú)人可知。鑒于歷史上的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的危害性,特別是1990年初日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后對(duì)日本經(jīng)濟(jì)的影響力,在此提出防范我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策及措施。

1、加大金融監(jiān)管力度。目前,我國(guó)還沒(méi)有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)?；虮ＷC機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外,對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。金融體制不健全的情況下,如果金融部門過(guò)度解除金融管制,很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門而引發(fā)泡沫。中央銀行在《2002年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中首次就防止房地產(chǎn)泡沫向市場(chǎng)發(fā)出警告,在肯定了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的同時(shí),也提醒要特別關(guān)注金融機(jī)構(gòu)貸款的集中度問(wèn)題,防止信貸過(guò)度集中于房地產(chǎn)業(yè),以免金融風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中。

2、加強(qiáng)對(duì)地價(jià)的監(jiān)測(cè)與調(diào)控。第一,建立城市基準(zhǔn)地價(jià)與公示地價(jià)制度,編制并定期地價(jià)指數(shù)、各類物業(yè)價(jià)格指數(shù),以之作為市場(chǎng)交易的參考與“道義勸告”。第二,建立房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估制度與成交價(jià)格申報(bào)制度,以使政府掌握每一宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格。第三,對(duì)商品房預(yù)售要作嚴(yán)格審查,防止開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地投機(jī)。第四,規(guī)范房地產(chǎn)融資行為,避免銀行呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。第五,利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱時(shí),政府可以通過(guò)提高利率、緊縮信貸額等貨幣政策來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)投資總額與投資結(jié)構(gòu),保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。第六,政府應(yīng)適時(shí)發(fā)出警告,公開(kāi)有關(guān)市場(chǎng)信息,加強(qiáng)對(duì)投資者防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的教育,引導(dǎo)其冷靜、理性地對(duì)待房地產(chǎn)投資。

3、盡快完善土地稅制。我國(guó)需要依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程和市場(chǎng)行為設(shè)定稅種,盡快建立合理的土地稅收體系,全面發(fā)揮土地稅制的調(diào)節(jié)作用。在稅制建設(shè)中,不僅要從保障財(cái)政收入角度來(lái)完善,而且還要從土地資源配置全過(guò)程,即從占有、使用、轉(zhuǎn)移、收益等各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)建立和完善土地稅制,以達(dá)到充分發(fā)揮土地稅收對(duì)土地資源合理使用的調(diào)節(jié)作用。政府應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)測(cè)購(gòu)地者的投資開(kāi)發(fā)進(jìn)度,對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)未進(jìn)行開(kāi)發(fā)或故意拖延開(kāi)發(fā)進(jìn)度的單位或個(gè)人征收賦稅,例如空地稅、土地保有稅等;同時(shí)強(qiáng)化土地增值稅,對(duì)一定時(shí)期內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地交易中的增值部分應(yīng)從嚴(yán)征稅。除了征收土地增值稅外,還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制土地轉(zhuǎn)手頻率。值得一提的是,當(dāng)前有業(yè)內(nèi)人士提出通過(guò)征收土地財(cái)產(chǎn)稅來(lái)抑制房地產(chǎn)過(guò)熱,這也不失為一個(gè)有效的辦法。

4、規(guī)范政府市場(chǎng)主體行為。規(guī)范政府市場(chǎng)主體行為主要是規(guī)范土地出讓行為,加強(qiáng)其市場(chǎng)管理者的地位和管理措施。政府對(duì)劃撥土地使用權(quán)的交易應(yīng)做出嚴(yán)格限制與動(dòng)態(tài)監(jiān)控,以減少多次加價(jià)轉(zhuǎn)手的機(jī)會(huì);土地出讓?xiě)?yīng)采用土地招標(biāo)、拍賣,嚴(yán)格限制以協(xié)議方式出讓用地范圍;另外為了防止低價(jià)協(xié)議出讓土地,可以制定詳細(xì)、規(guī)范、可操作性強(qiáng)的協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

正所謂居安思危,防患于未然,只要我們能夠充分認(rèn)識(shí)發(fā)展過(guò)程中潛在的危機(jī),及時(shí)治理不良現(xiàn)象,并盡快完善相關(guān)的法律法規(guī)和稅制政策,可為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明前進(jìn)的道路。

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篇7

根據(jù)North(1990)的制度變遷理論，一種經(jīng)濟(jì)制度由于某些歷史性事件的發(fā)生而形成，在制度的形成過(guò)程中往往付出了巨額的成本，即使其他的經(jīng)濟(jì)制度更具有經(jīng)濟(jì)的合理性或更有效率，要廢除這一由歷史性事件的先行發(fā)生而形成的經(jīng)濟(jì)制度，選擇一種新的經(jīng)濟(jì)制度是非常困難的，經(jīng)濟(jì)制度的形成和發(fā)展往往具有路徑依賴(pathdependence)的特征。

對(duì)于各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體，對(duì)新形成的經(jīng)濟(jì)制度適應(yīng)得越快，越能從中獲得制度租金，從而形成新的既得利益階層。新的既得利益階層的形成有利于維持制度的穩(wěn)定性，但同時(shí)也會(huì)由于擔(dān)心失去既得利益而抵制制度變革，使經(jīng)濟(jì)制度本身不能有效地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而劣化，這就是經(jīng)濟(jì)制度的適應(yīng)效率(adaptiveefficiency)問(wèn)題。既得利益主體對(duì)制度變革的抵制越強(qiáng)烈，制度的適應(yīng)效率就越低下。因此，即使原來(lái)的經(jīng)濟(jì)制度在原來(lái)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下具有經(jīng)濟(jì)合理性，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，原有經(jīng)濟(jì)制度就不再能夠有效地發(fā)揮其積極作用，甚至成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙。靈活的、能很好適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的經(jīng)濟(jì)制度能夠通過(guò)自身的變革而繼續(xù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而僵化的、適應(yīng)效率低下的經(jīng)濟(jì)制度會(huì)在變化了的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中日趨劣化，直到最后被新的經(jīng)濟(jì)制度所代替，而此時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)往往已經(jīng)付出了沉重的代價(jià)。

1戰(zhàn)后日本金融制度形成的路徑依賴

二戰(zhàn)后日本金融制度的特征，從金融制度結(jié)構(gòu)的層面看是以銀行為中心，銀行與企業(yè)之間保持長(zhǎng)期的和多方面的關(guān)系。從金融管制的層面看，銀行業(yè)受到政府的嚴(yán)格保護(hù)。而在30年代之前，資本市場(chǎng)(特別是股票市場(chǎng))與銀行業(yè)在企業(yè)融資中占有同等重要的地位，政府對(duì)銀行實(shí)行的是自由放任政策(自由銀行制度)。決定戰(zhàn)后日本金融制度特征的關(guān)鍵因素，一是1927年的銀行危機(jī)，二是戰(zhàn)時(shí)的金融管制政策。

1．1銀行中心型金融制度的形成

1927年(昭和2年)日本發(fā)生了大規(guī)模的存款擠兌和銀行破產(chǎn)風(fēng)潮，一年之內(nèi)共有45家銀行破產(chǎn)，這一事件在日本金融史上稱為昭和銀行危機(jī)。雖然銀行危機(jī)的直接原因是1923年關(guān)東大地震后發(fā)行的“震災(zāi)票據(jù)”得不到妥善處理而導(dǎo)致存款擠兌和銀行破產(chǎn)，根本性原因是政府對(duì)銀行業(yè)的自由放任政策。1890年的銀行條例沒(méi)有最低資本金和貸款風(fēng)險(xiǎn)控制方面的規(guī)定，銀行業(yè)的特征是數(shù)量多、規(guī)模小。

與美國(guó)政府在30年代的銀行危機(jī)后建立以存款保險(xiǎn)制度為核心的銀行監(jiān)管和金融安全網(wǎng)不同，日本政府采取的危機(jī)處理對(duì)策是銀行業(yè)的集中。1928年開(kāi)始實(shí)施的銀行法要求普通銀行的資本金達(dá)到100萬(wàn)日元，資本金不足的銀行只能通過(guò)與其他銀行的合并方式增加資本金，自我增資不予以承認(rèn)。大藏省提出了“一縣一行”的銀行合并目標(biāo)，由于有些銀行不愿失去獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)權(quán)力，當(dāng)時(shí)的合并并不順利，直到進(jìn)入戰(zhàn)時(shí)金融管制后才真正實(shí)現(xiàn)了“一縣一行”的目標(biāo)，這些銀行就是二戰(zhàn)后的地方銀行。同時(shí)，國(guó)民儲(chǔ)蓄不斷向?qū)儆谪?cái)閥系統(tǒng)的大銀行集中，這些大銀行就是戰(zhàn)后的都市銀行，作為戰(zhàn)后日本銀行體系主體的都市銀行和地方銀行就是在這樣的背景下形成的。

1931年發(fā)動(dòng)侵略我國(guó)的滿洲后，日本進(jìn)入了戰(zhàn)時(shí)金融管制時(shí)期。金融管制的核心是控制資金分配，以保證軍需企業(yè)的優(yōu)先資金供應(yīng)。1944年開(kāi)始實(shí)行“軍需企業(yè)指定金融機(jī)關(guān)制度”，根據(jù)這一制度，各軍需企業(yè)與銀行“配對(duì)”，銀行不僅保證“配對(duì)”軍需企業(yè)的資金供應(yīng)，還積極參與“配對(duì)”軍需企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)監(jiān)督。舊財(cái)閥體系解散后，形成了以都市銀行為中心的金融系列企業(yè)，戰(zhàn)時(shí)“配對(duì)”體制下企業(yè)與銀行之間的密切關(guān)系保存了下來(lái)，戰(zhàn)時(shí)軍需企業(yè)的指定銀行大多成了戰(zhàn)后這些大企業(yè)的主銀行，這就是戰(zhàn)后日本主銀行制度的形成背景。

戰(zhàn)時(shí)金融管制嚴(yán)重地限制了資本市場(chǎng)的發(fā)展，政府完全控制了公司債券的發(fā)行，而“公司利潤(rùn)分紅及資金融通令”(1939年)對(duì)股票分紅和股東權(quán)限的規(guī)定嚴(yán)重限制了股票市場(chǎng)的發(fā)展。

1．2銀行保護(hù)政策的形成

由于戰(zhàn)時(shí)金融管制嚴(yán)重限制了資本市場(chǎng)的發(fā)展，戰(zhàn)敗后的經(jīng)濟(jì)重建只能依靠銀行體系，通過(guò)以銀行為中心的金融制度實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，日本政府對(duì)銀行業(yè)的保護(hù)至少包括兩個(gè)方面，一是通過(guò)銀行業(yè)和證券業(yè)的分業(yè)經(jīng)營(yíng)、控制發(fā)放新的銀行執(zhí)照嚴(yán)格控制新的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入銀行市場(chǎng)，二是通過(guò)利率管制(低利率政策)限制銀行與銀行之間的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。

實(shí)行利率管制的一個(gè)重要?dú)v史背景是，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)的利率水平明顯高于國(guó)際上的利率水平，如何通過(guò)降低利率來(lái)降低企業(yè)的借款成本，增強(qiáng)企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力成為當(dāng)時(shí)重要的金融政策課題。戰(zhàn)敗后的日本不可能在短期內(nèi)大幅度提高國(guó)內(nèi)儲(chǔ)蓄，嚴(yán)格的外匯管制又限制了外國(guó)資本的流入。因此，要降低利率，只能采取利率管制方式。

利率管制包括存款和貸款利率管制兩個(gè)方面，由于當(dāng)時(shí)的日本國(guó)民除了銀行存款之外沒(méi)有其他的金融資產(chǎn)可供選擇，政府對(duì)存款利率的管制是非常有效的。

一年期以上的貸款利率沒(méi)有法律上的限制，一年期以內(nèi)的短期貸款利率雖然受到管制，銀行可以通過(guò)低利率的企業(yè)存款等辦法調(diào)整實(shí)際的貸款利率，因此對(duì)貸款利率的管制并不如存款利率管制有效，這意味著低利率政策為銀行創(chuàng)造了獲得壟斷利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。吸收的存款越多，獲得的利潤(rùn)也就越多，由于嚴(yán)格禁止贈(zèng)送禮品等隱性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，要擴(kuò)大存款唯一的途徑是擴(kuò)大營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。

2戰(zhàn)后日本金融制度的適應(yīng)效率

戰(zhàn)后的日本金融制度為銀行提供了盡可能多的吸收存款和發(fā)放貸款的動(dòng)力，在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期，企業(yè)的投資需求旺盛而國(guó)民儲(chǔ)蓄不足，這種動(dòng)力無(wú)疑有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)成熟期后，大企業(yè)投資需求減少，貸款擴(kuò)張的沖動(dòng)助長(zhǎng)了泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和膨脹，銀行貸款組合的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。一旦泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，金融制度本身的危機(jī)也就在劫難逃。

2．1戰(zhàn)后日本金融制度與高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系

在50～70年代初的高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)期，大企業(yè)對(duì)重工業(yè)和化學(xué)工業(yè)的投資需求旺盛，投資資金主要來(lái)源于企業(yè)的主銀行。80年代以來(lái)，日本和西方的學(xué)者從主銀行制度入手對(duì)戰(zhàn)后日本金融制度和高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系作了大量的研究，雖然有不少學(xué)者認(rèn)為主銀行制度下銀行和企業(yè)之間長(zhǎng)期的、多方位的密切合作有利于減少企業(yè)的融資成本和提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率，但是迄今為止，主銀行制度是否促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在學(xué)術(shù)界依然是一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題。

本文試圖在金融約束(financialrestraint)理論的框架下分析戰(zhàn)后日本的金融制度對(duì)高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。以麥金農(nóng)和肖為代表的新古典金融發(fā)展理論認(rèn)為金融抑制(finan-cialrepression)會(huì)損害經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，80年代以來(lái)全球范圍的金融自由化以及隨后發(fā)生的金融危機(jī)的現(xiàn)實(shí)，對(duì)新古典金融發(fā)展理論構(gòu)成了很大的威脅，金融約束理論正是在這樣的背景下產(chǎn)生的。

雖然金融約束與金融抑制都包含利率管制，兩者的主要區(qū)別在于，第一，在金融抑制下，政府通過(guò)利率管制從民間金融機(jī)構(gòu)獲得制度租金，而在金融約束下政府讓民間金融機(jī)構(gòu)保留制度租金。第二，在金融抑制下，實(shí)際利率(由政府制定的利率減去通貨膨脹率)往往是負(fù)值，而在金融約束下，利率管制相對(duì)溫和，實(shí)際利率為正值。

政府通過(guò)利率管制使民間銀行獲得一定的制度租金可以從兩個(gè)方面改善銀行的激勵(lì)結(jié)構(gòu)。第一，制度租金和特許權(quán)價(jià)值(銀行存續(xù)期內(nèi)制度租金的現(xiàn)在價(jià)值之和)的存在可以有效地控制銀行的道德風(fēng)險(xiǎn)，促使銀行加大在企業(yè)監(jiān)督方面的投資。因?yàn)橐坏┯捎阢y行的資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)太大，或者對(duì)企業(yè)的監(jiān)督不力而導(dǎo)致銀行破產(chǎn)，銀行的特許權(quán)價(jià)值也就不復(fù)存在了。第二，吸收存款和發(fā)放貸款越多，銀行獲得的利潤(rùn)也就越多。為了吸收更多的存款，銀行就會(huì)積極地增設(shè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期階段，銀行對(duì)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的投資有利于動(dòng)員更多的國(guó)民儲(chǔ)蓄，抵消存款利率管制對(duì)國(guó)民儲(chǔ)蓄的負(fù)面影響。換言之，銀行部門對(duì)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的投資具有正的外部效應(yīng)，投資的社會(huì)收益大于銀行自身的收益。

在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期，日本政府的利率管制相對(duì)溫和，實(shí)際利率依然為正值，加上銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展，使得日本的儲(chǔ)蓄并沒(méi)有受到嚴(yán)重的抑制。而銀行獲得的制度租金(特許權(quán)價(jià)值)又促進(jìn)銀行加強(qiáng)對(duì)借款企業(yè)監(jiān)督，從而提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。因此，可以認(rèn)為戰(zhàn)后初期形成的金融制度是促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)的。

2．2經(jīng)濟(jì)成熟期后日本金融制度的劣化

到了70年代中期，日本經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入成熟期。但是第二次石油危機(jī)后的通貨膨脹使名義的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率仍然維持在較高水平上。進(jìn)入80年代后，隨著通貨膨脹的終息，名義經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率開(kāi)始下降，大企業(yè)的投資需求開(kāi)始減少，國(guó)民經(jīng)濟(jì)從儲(chǔ)蓄不足變成了儲(chǔ)蓄過(guò)剩。盡管如此，銀行業(yè)的目標(biāo)依然是要維持貸款規(guī)模的高速增長(zhǎng)，為此，大銀行開(kāi)始轉(zhuǎn)向高風(fēng)險(xiǎn)的中小企業(yè)貸款和商用房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的下降，貸款余額占GDP比重從70年代的70％上升到80年代末的110％，正是這種貸款規(guī)模的擴(kuò)張沖動(dòng)助長(zhǎng)了泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和膨脹。

擴(kuò)張沖動(dòng)的根本原因是戰(zhàn)后初期形成的銀行保護(hù)政策。有政府的嚴(yán)格保護(hù)，沒(méi)有銀行認(rèn)為自身有破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，而在低利率政策下，貸款規(guī)模越大，銀行的利潤(rùn)也就越多。因此，雖然戰(zhàn)后初期形成的金融制度，特別是政策層面的金融管制促進(jìn)了50—70年代初的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入成熟期后，原來(lái)的金融制度賴以發(fā)揮效率的經(jīng)濟(jì)環(huán)境已不復(fù)存在，這樣的金融制度的繼續(xù)存在就開(kāi)始扭曲銀行激勵(lì)結(jié)構(gòu)，損害國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康成長(zhǎng)，而金融制度自身也一步步地走向危機(jī)。

2．390年代的金融制度危機(jī)

進(jìn)入90年代后，隨著泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅和股票房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，中小銀行和住宅金融專門公司的經(jīng)營(yíng)困境和破產(chǎn)問(wèn)題就開(kāi)始出現(xiàn)，但是當(dāng)時(shí)的日本政府和銀行都沒(méi)有意識(shí)到這是金融制度危機(jī)的開(kāi)始。銀行一方面通過(guò)持有公司股票的資本利得的會(huì)計(jì)處理來(lái)掩蓋經(jīng)營(yíng)上的虧損，一方面強(qiáng)烈抵制對(duì)外公開(kāi)不良債權(quán)信息。

1995年大和銀行紐約分行在美國(guó)國(guó)債投資中心的巨額損失事件動(dòng)搖了國(guó)際社會(huì)對(duì)日本銀行業(yè)的健全性和政府金融監(jiān)管能力的信心，其重要的標(biāo)志是日本溢價(jià)(JapanPremium)的出現(xiàn)。

到1997年金融危機(jī)從周邊地帶發(fā)展到了中心地區(qū)，三洋證券、北海道拓殖銀行和三一證券等大型金融機(jī)構(gòu)相繼破產(chǎn)，雖然在1998年3月日本政府向21銀行(以大銀行為主)注入了1兆84日元資本金，日本溢價(jià)還是大幅上升。到1998年秋，作為日本長(zhǎng)期信用機(jī)構(gòu)核心的日本長(zhǎng)期信用銀行和日本債券信用銀行已瀕臨破產(chǎn)。

面對(duì)嚴(yán)重的金融危機(jī)，日本政府制定了包括60兆日元的政府資金援助在內(nèi)的金融制度安定化計(jì)劃。該計(jì)劃以“金融再生法”和“早期健全化法”為核心，根據(jù)“金融再生法”，設(shè)立了特別政府管理制度(一時(shí)國(guó)有化)和金融管財(cái)人制度。根據(jù)“早期健全化法”，政府通過(guò)購(gòu)買銀行的優(yōu)先股和次級(jí)債券增加銀行的自有資本。政府暫時(shí)接管了日本信用銀行和日本債券銀行，并對(duì)18家大銀行注入了7兆4592億日元的資本金。同時(shí)，根據(jù)“金融再生法”成立了金融再生委員會(huì)，設(shè)立了債權(quán)整理回收機(jī)構(gòu)(日本版RTC)。

這些緊急對(duì)應(yīng)措施避免了更嚴(yán)重的金融危機(jī)，國(guó)際社會(huì)對(duì)日本金融制度安定性的信心也開(kāi)始恢復(fù)，日本溢價(jià)開(kāi)始消失。但是，金融危機(jī)的最大隱患——銀行的不良債權(quán)問(wèn)題并沒(méi)有由于政府資金的投入而改善，不良債權(quán)不斷增加。

到了今年3月，受美國(guó)經(jīng)濟(jì)減速和股市下跌的影響，日本的股價(jià)指數(shù)也急劇下跌，日經(jīng)平均指數(shù)曾跌破12000點(diǎn)。日本金融制度的安定性再次引起國(guó)際社會(huì)的擔(dān)憂。由于日本的銀行持有大量的公司股票，股市的持續(xù)下跌將使銀行無(wú)力處理不良債權(quán)，使銀行達(dá)不到巴塞爾協(xié)議的資本充足率要求甚至破產(chǎn)，而日本大銀行的破產(chǎn)不僅會(huì)嚴(yán)重?fù)p害日本金融制度的安定性，對(duì)國(guó)際金融制度都將是嚴(yán)重的打擊。

在這樣的背景下，日本政府在今年4月提出了緊急經(jīng)濟(jì)對(duì)策，通過(guò)成立專門的“股票購(gòu)買機(jī)構(gòu)”緩解因銀行減持公司股票給股票市場(chǎng)造成的壓力，同時(shí)要求大銀行對(duì)實(shí)質(zhì)上已破產(chǎn)或?yàn)l臨破產(chǎn)企業(yè)的不良債權(quán)，在兩年之內(nèi)從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中剝離，以恢復(fù)國(guó)際社會(huì)對(duì)日本銀行業(yè)的信心。

3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與制度變遷的適應(yīng)效率

日本金融制度危機(jī)的一個(gè)這樣教訓(xùn)是，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)成熟期后，金融當(dāng)局并沒(méi)有改變對(duì)銀行的嚴(yán)格保護(hù)政策，從而扭曲了銀行的行為。實(shí)際上，低利率政策到1994年才完全廢除，而且是迫于美國(guó)的壓力，即為了減少日美經(jīng)常收支不平衡和貿(mào)易摩擦，日本才同意開(kāi)放境外日元交易并分階段取消利率管制。而銀行業(yè)與證券業(yè)的“放火墻”到現(xiàn)在也還沒(méi)有完全推倒，銀行和證券公司只能通過(guò)子公司的形式實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)滲透。

如何解釋日本金融制度和金融管制政策對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的適應(yīng)非效率性呢?CoastandMorris(1995)從更一般意義上分析了制度慣性(政策慣性)問(wèn)題，認(rèn)為抵制制度變革的主要力量來(lái)自三個(gè)方面，一是既得利益主體不愿失去舊制度帶給他們的制度租金；二是制度變革需要不同利益主體之間的協(xié)調(diào)，而制度變革的交涉成本(bargainingcost)往往高于維持舊制度的交涉成本；三是在舊制度形成之初，各利益主體的適應(yīng)性投資具有沉淀成本的性質(zhì)，當(dāng)制度變革后，當(dāng)初的投資就可能變得沒(méi)有價(jià)值，對(duì)當(dāng)初適應(yīng)性投資的保護(hù)也就成了抵制制度變革的力量之一。

具體到戰(zhàn)后初期形成的日本金融制度，由于擔(dān)心失去壟斷利潤(rùn)，銀行業(yè)自然會(huì)抵制金融制度的變革，壟斷利潤(rùn)越大，制度變革的交涉成本也就越高。為了適應(yīng)戰(zhàn)后初期形成的金融制度，日本銀行業(yè)在組織體系和人力資本方面進(jìn)行了大量的投資，比如負(fù)責(zé)與政府部門打交道的計(jì)劃部門在銀行內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)中最為重要，因而在計(jì)劃部門配置了最優(yōu)秀的人才。而當(dāng)金融制度變革后，這方面的投資就很可能失去其價(jià)值，對(duì)這部分投資價(jià)值的保護(hù)也成為制度變革的抵制力量之一。

在日本的一個(gè)慣例是，金融當(dāng)局(大藏省和日本銀行)的官員退休后往往到民間銀行部門擔(dān)任重要職務(wù)，銀行保護(hù)政策下的一部分壟斷利潤(rùn)就以“京官”再就職的形式轉(zhuǎn)移到了金融當(dāng)局，其結(jié)果是金融當(dāng)局也有積極性維持原來(lái)的金融制度。

給定一個(gè)健全的金融制度對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要作用和金融制度危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的嚴(yán)重?fù)p害，金融制度的適應(yīng)效率的重要性不言自明，那么，決定一國(guó)金融制度適應(yīng)效率的主要因素是什么?要從理論上對(duì)這一問(wèn)題做出完美的答復(fù)恐怕不是一件容易的事情。盡管如此，對(duì)半個(gè)世紀(jì)以來(lái)日本金融制度的形成、發(fā)展和最后走向危機(jī)的歷史考察，我們的一個(gè)強(qiáng)烈直覺(jué)是，競(jìng)爭(zhēng)程度是決定金融制度的適應(yīng)效率的重要因素。新的競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入可以減少既得利益階層的制度租金，可以打破既得利益階層的均衡，從而使金融制度保持一定的靈活性，更好地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。因此，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意義，不僅在于提高經(jīng)濟(jì)資源的配置效率，還在于提高制度資源的適應(yīng)效率。

4結(jié)語(yǔ)

篇8

關(guān)鍵詞：泡沫；房地產(chǎn)泡沫；房地產(chǎn)價(jià)格收入比；商品房空置率

一、引言

何為泡沫？最為經(jīng)典的關(guān)于”泡沫”的定義要數(shù)《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大詞典》：“泡沫狀態(tài)”就是一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中徒然漲價(jià)，開(kāi)始的價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引了新的買主——這些人一般只想通過(guò)買賣牟取利潤(rùn)，而對(duì)這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力不敢興趣。隨著漲價(jià)而來(lái)的常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格的暴跌，最后以金融危機(jī)告終。因此，引申到房地產(chǎn)領(lǐng)域：房地產(chǎn)泡沫就是房?jī)r(jià)在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中陡然漲價(jià)，開(kāi)始的價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期，于是吸引了新的買主或投資者，而這些人一般只是想通過(guò)買賣的差額獲取利潤(rùn)，而對(duì)房屋本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。因此，隨著房?jī)r(jià)的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格暴跌，最后以金融危機(jī)告終。

二、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析

（一）房?jī)r(jià)持續(xù)上漲

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1999年至2003年4年間，中國(guó)商品房平均價(jià)格從1857元/平方米上漲到2197元，年平均復(fù)合增長(zhǎng)率僅為4.29%。但從2004年開(kāi)始，商品房?jī)r(jià)格進(jìn)入快速上漲階段，到2009年商品房平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了4459元/ 平方米，年平均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)15.21%。專家學(xué)者們發(fā)現(xiàn)：“我國(guó)城市住房市場(chǎng)總體存在泡沫，部分城市泡沫較大，部分一線城市泡沫驚人”，并且相比于中西部地區(qū)，東部地區(qū)存在更為嚴(yán)重的住房泡沫。在此背景下，中央從2005年開(kāi)始不斷出臺(tái)各種旨在抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的宏觀調(diào)控政策，比如2005年“國(guó)八條”、2006年“國(guó)六條”，2009年“國(guó)四條”、2010年“國(guó)十一條”、2011年“新國(guó)八條” 以及2013年“新國(guó)五條”，這些政策措施涉及貨幣信貸政策、財(cái)政政策，甚至包括非市場(chǎng)化的限購(gòu)政策。但是以房地產(chǎn)價(jià)格并沒(méi)有隨著政策的出臺(tái)而下降，部分城市的房?jī)r(jià)增速甚至越來(lái)越快。這意味著目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的泡沫。

（二）空置率居高不下

商品房空置率指標(biāo)可以在一定程度上反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和銷售情況，它是衡量房地產(chǎn)泡沫的滯后指標(biāo)。該指標(biāo)越大，房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)顯示，1995年-2007年期間，我國(guó)商品房空置率指標(biāo)的均值為13.9%，這意味著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在一定程度的泡沫。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格收入比過(guò)高

房地產(chǎn)價(jià)格收入比是指一套居民住房的平均價(jià)格與居民平均年收入的比值，它可以衡量居民對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力越弱。它是國(guó)際通用的衡量房?jī)r(jià)是否合理的重要指標(biāo).世界銀行認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3至6倍為合理區(qū)間。根據(jù)聯(lián)合國(guó)1998年對(duì)世界96個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)收入比在0.8—30之間，平均值為8.4倍，中位數(shù)為6.4倍。發(fā)達(dá)國(guó)家普遍在3—6倍區(qū)間，發(fā)展中國(guó)家普遍在5—8倍區(qū)間，如果超過(guò)8倍，則被視為收入分配嚴(yán)重不合理的國(guó)家。數(shù)據(jù)顯示， 2011年我國(guó)城鎮(zhèn)人均商品住宅 “房?jī)r(jià)收入比”為11倍。其中，北京房?jī)r(jià)收入比為21.7倍，而上海、廣州、深圳等一線城市與北京類似。這說(shuō)明我國(guó)商品房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)仄胀ň用駥?shí)際收入水平已經(jīng)嚴(yán)重地脫離，而北京等一線城市更為嚴(yán)重。

（四）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投的比例偏高

數(shù)據(jù)顯示，自從1998年住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，房地產(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的比重絕大部分時(shí)間在20%以上，2012年2月份房地產(chǎn)投資增速仍然保持在27.8%的高位，房地產(chǎn)投資額占整個(gè)固定資產(chǎn)投資總額也達(dá)到25.63%的水平。但是，2013年上半年，北上廣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例分別是49.3%、10.9%和39.5%。一般來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例超過(guò)30%就說(shuō)明市場(chǎng)過(guò)熱的嫌疑，很明顯北京、廣州的比重明顯偏高。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例偏高

目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源于主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預(yù)付款）三個(gè)方面。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除以外的30個(gè)?。ㄊ校┑恼{(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有55%的資金直接來(lái)自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，而其大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款。按照購(gòu)房者首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金是來(lái)自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來(lái)源于銀行部分加上的話，來(lái)源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。對(duì)比銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴度明顯過(guò)高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。

三、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的原因分析

（一）地方政府利益機(jī)制的驅(qū)動(dòng)

我國(guó)地方政府有著對(duì)GDP的崇拜，地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是地方政府官員的績(jī)效考核指標(biāo)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的上漲，這些拉動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也增加了地方政府的稅收收入。最重要的是，房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致了土地價(jià)格的上漲，而對(duì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的土地價(jià)格高漲和國(guó)際游資，地方政府都不是持強(qiáng)烈的反對(duì)態(tài)度。土地轉(zhuǎn)讓收入目前已經(jīng)成為地方財(cái)政的主要來(lái)源。地方政府希望能將土地賣出高價(jià)，當(dāng)然期望房地產(chǎn)價(jià)格能夠保持高位運(yùn)行，在一定程度上促成了泡沫的形成。

（二）信息不對(duì)稱

信息不對(duì)稱，使信息劣勢(shì)在交易中處于劣勢(shì)地位。開(kāi)發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)利用市場(chǎng)信息不對(duì)稱與不透明，通過(guò)囤積土地、囤積房源、虛假交易、虛假宣傳等不正當(dāng)手段哄抬房?jī)r(jià)，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。從市場(chǎng)交易各方掌握的信息看，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的信息不對(duì)稱問(wèn)題，房地產(chǎn)泡沫與信息不對(duì)稱問(wèn)題有直接關(guān)系。

（三）過(guò)度投機(jī)

目前，地區(qū)投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，一些居民基于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，也參與購(gòu)房投資，或者擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而提前入市。土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性的泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使土地市場(chǎng)具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時(shí)，土地價(jià)格就會(huì)急劇上漲，而由于土地的稀缺性，市場(chǎng)無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大。在此情況下，土地價(jià)格的飛漲嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。

（四）寬松的貨幣政策和銀行信貸非理性擴(kuò)張

由于房地產(chǎn)良好的可抵押性和高回報(bào)率，使其信貸風(fēng)險(xiǎn)較小，在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者貸款，由于寬松的貨幣政策和低利率，導(dǎo)致購(gòu)房者可需投入少量的資金就可以融通大量資金購(gòu)買多處房產(chǎn)，使住房需求膨脹。同時(shí)，而由于房地產(chǎn)的高回報(bào)，使得許多銀行在貸款的實(shí)際操作過(guò)程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻降低，造成過(guò)度開(kāi)發(fā)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性大大增加。美國(guó)的次貸危機(jī)、零首付購(gòu)房等就是個(gè)例子。

四、房地產(chǎn)泡沫對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

（一）導(dǎo)致金融危機(jī)

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)具有投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自銀行的資金比例高達(dá)70%。因此一旦房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來(lái)說(shuō)十分重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，而對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉則不僅僅是銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也會(huì)面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。因此， 房地產(chǎn)泡沫破滅的直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)大量的呆賬和壞賬，甚至?xí)T發(fā)金融危機(jī)。

（二）導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)泡沫一方面會(huì)導(dǎo)致投資預(yù)算增加，投資者在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行的投資無(wú)利可圖，勢(shì)必造成了公共投入的相對(duì)縮減，從而形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡。而，另一方面城市地價(jià)持續(xù)高漲，使得本來(lái)就稀缺的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向就會(huì)日益凸現(xiàn)。同時(shí)，由于房?jī)r(jià)的上漲，房產(chǎn)持有者與非持有者之間的資產(chǎn)差距會(huì)越來(lái)越大，招致社會(huì)分配新的不公，從而帶來(lái)深刻的社會(huì)問(wèn)題，同時(shí)也會(huì)造成了社會(huì)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡。

（三）引發(fā)社會(huì)危機(jī)

隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，會(huì)造成大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增，在這種情況下，犯罪案件也可能相應(yīng)的激增。而由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)則會(huì)逐漸加劇。因此，可以說(shuō)地方泡沫的破裂，有引發(fā)社會(huì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)平衡運(yùn)行以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和比例

房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平衡運(yùn)行，以及破壞國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)和比例。房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資房地產(chǎn)會(huì)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金涌向房地產(chǎn)行業(yè)，投機(jī)活動(dòng)猖撅。大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)，就意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說(shuō)難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必需的資金。因此，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)影響了國(guó)名經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行和結(jié)構(gòu)比列。

（五）造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往造成著經(jīng)濟(jì)蕭條、地價(jià)下跌、股價(jià)下跌，使企業(yè)承受巨大投資、資產(chǎn)及相關(guān)銷售的損失。企業(yè)收益的減少，降低了研究開(kāi)發(fā)投資水平，又減少了在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣會(huì)導(dǎo)致雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降以及失業(yè)人員增加。此外，地價(jià)的下跌還使得居民個(gè)人所擁有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對(duì)未來(lái)懷有不同程度的擔(dān)心，因此會(huì)減少當(dāng)期消費(fèi)，而擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分。而個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。 這一系列連鎖反映，說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅會(huì)造成一系列的生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)。

五、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策及建議

（一）改變地方考核維GDP為主的局面

改變以往以GDP作為考核地方政府政績(jī)的主要指標(biāo)，強(qiáng)調(diào)以科學(xué)發(fā)展觀落實(shí)的成效來(lái)考核地方政府。黨的十七大報(bào)告中就將加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)作為未來(lái)中國(guó)發(fā)展的主要工作之一。因此，我們必須轉(zhuǎn)變觀念，大力倡導(dǎo)綜合取向的發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等各方面的協(xié)調(diào)發(fā)展，要改變一直以來(lái)以GDP作為考核地方政府政績(jī)的主要指標(biāo)，要把社會(huì)發(fā)展程度和人民群眾的幸福程度作為關(guān)鍵性的發(fā)展指標(biāo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，繼續(xù)深化改革開(kāi)放，保障社會(huì)公平正義、不斷促進(jìn)社會(huì)和諧，加快轉(zhuǎn)變政府職能，削弱地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的利益聯(lián)系，盡快實(shí)現(xiàn)地方政府從房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者到監(jiān)管者的轉(zhuǎn)變。

（二）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的變動(dòng)，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國(guó)家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤(rùn)等方面。政府為防止房地產(chǎn)泡沫形成，應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品雙重性，正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。因此，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來(lái)確定投資規(guī)模大小，使房地產(chǎn)的生產(chǎn)與銷售基本適應(yīng)，不至于過(guò)多積壓；其次，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過(guò)分炒高樓價(jià)，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

（三）金融監(jiān)管合理引導(dǎo)資金流向

首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，從增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力入手，從而提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)對(duì)信用總規(guī)模的控制，不使社會(huì)總信用過(guò)度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的需求而惡性膨脹，從根源上防止現(xiàn)代房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過(guò)利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等實(shí)質(zhì)性經(jīng)濟(jì)部門；最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資直接投資和借長(zhǎng)期外債。由于推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是來(lái)自于銀行。因此，要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。

（四）調(diào)整土地資源供應(yīng)

強(qiáng)化土地資源管理，通過(guò)調(diào)整土地資源供應(yīng)量，控制商品房?jī)r(jià)格的非理性上漲。應(yīng)根據(jù)住房市場(chǎng)的真實(shí)需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實(shí)施土地出讓公開(kāi)招投標(biāo)制度，控制一些城市出現(xiàn)過(guò)高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，目的是防止出現(xiàn)新的積壓。對(duì)于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲無(wú)正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”，以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的其他違法活動(dòng)。

總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到整個(gè)金融系統(tǒng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，同樣，房地產(chǎn)泡沫會(huì)給人們及社會(huì)帶來(lái)很大的危害。在新形勢(shì)下，中央政府要房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，就要保持高度的理性、宏觀調(diào)控、科學(xué)決策、正確引導(dǎo)、適時(shí)監(jiān)測(cè)，以防房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛假繁榮”，乃至重蹈20世紀(jì)90年代東南亞、海南房地產(chǎn)泡沫覆轍。

參考文獻(xiàn)

篇9

2001年中國(guó)投資與消費(fèi)增長(zhǎng)率都有提高，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率卻隨出口曲線下降，說(shuō)明外部需求在主導(dǎo)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這種情況在短期內(nèi)不會(huì)變化，所以，要看清未來(lái)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，就必須先看清世界經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，特別是美國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)存在巨大的資產(chǎn)泡沫，世人對(duì)此已有共識(shí)。去年美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入衰退，未來(lái)前景如何，目前大體是三種看法，即“V”型曲線、“U”型曲線和“L”型曲線。我的看法是美國(guó)很可能走出“L”型曲線，而結(jié)論不是出自美國(guó)，而是出自日本。

日本經(jīng)濟(jì)在90年代初泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后陷入長(zhǎng)期蕭條，而且越陷越深，究其原因，并不是由于資本主義經(jīng)濟(jì)典型的生產(chǎn)過(guò)剩危機(jī)，而是泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后導(dǎo)致銀行體系癱瘓。首先，在過(guò)去10年中世界經(jīng)濟(jì)并未發(fā)生大的萎縮，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下，反而是最好的10年；其次，從產(chǎn)業(yè)面看，日本始終保持了出口優(yōu)勢(shì)，去年外匯儲(chǔ)備已突破4000億美元，所以，日本的危機(jī)顯然不是來(lái)自供給過(guò)剩；第三，在傳統(tǒng)的資本主義危機(jī)中，經(jīng)濟(jì)蕭條也會(huì)導(dǎo)致銀行系統(tǒng)紊亂，但經(jīng)濟(jì)蕭條是因，銀行危機(jī)是果，而在90年代的日本卻出現(xiàn)了因果倒置的情況，是由于銀行系統(tǒng)紊亂導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條，這些都說(shuō)明資本主義經(jīng)濟(jì)危機(jī)出現(xiàn)了新特點(diǎn)。

認(rèn)識(shí)這個(gè)特點(diǎn)需要展開(kāi)更大的視角。從上世紀(jì)50年代中期，美國(guó)完成了工業(yè)化，進(jìn)入到“后工業(yè)化”時(shí)代，到70年代，英、法、德、意、日等主要資本主義國(guó)家也相繼完成工業(yè)化，進(jìn)入到這一時(shí)代，產(chǎn)業(yè)資本開(kāi)始具有從物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域向外游離的趨勢(shì)。70年代初，“布雷頓森林”體系宣告瓦解，世界貨幣體系進(jìn)入到不受物質(zhì)生產(chǎn)增長(zhǎng)約束的時(shí)代，加上各種金融衍生工具的發(fā)展，虛擬經(jīng)濟(jì)急劇膨脹，并成為世界資本主義經(jīng)濟(jì)的主體。例如，1997年國(guó)際貨幣交易額高達(dá)600萬(wàn)億美元，而其中與生產(chǎn)流通有關(guān)的貨幣交易只占1％。這說(shuō)明，世界資本主義在上世紀(jì)70年代后，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史階段，這個(gè)階段或許可以叫做“虛擬資本主義，因?yàn)樗炔煌隈R克思所分析的自由資本主義，也不同于列寧分析的帝國(guó)主義，資本主義世界的主要矛盾、基本運(yùn)行規(guī)律以及爆發(fā)危機(jī)的形式都已經(jīng)發(fā)生了深刻變化，如果不從這個(gè)新視角看問(wèn)題，許多事情就看不清，也看不遠(yuǎn)。

例如匯率的決定問(wèn)題。在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中，本幣是否堅(jiān)挺，取決于產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)好壞、是否有貿(mào)易順差及儲(chǔ)備是否充足，但在日本經(jīng)濟(jì)和亞洲金融風(fēng)暴中人們卻看到這些東西統(tǒng)統(tǒng)不起作用，相反，美國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去10年中制造業(yè)處在長(zhǎng)期蕭條狀態(tài)，國(guó)民消費(fèi)40％依賴進(jìn)口，經(jīng)常項(xiàng)下的逆差超過(guò)印度一年的GDP，美元卻不斷走強(qiáng)，所以在當(dāng)代世界經(jīng)濟(jì)中，是資本項(xiàng)下的國(guó)際資本流入流出決定匯率水平和一國(guó)的繁榮與衰退，這說(shuō)明資本主義經(jīng)濟(jì)的基本運(yùn)行規(guī)律已經(jīng)發(fā)生了變化。

在虛擬經(jīng)濟(jì)為主體的時(shí)代，帝國(guó)主義戰(zhàn)爭(zhēng)也有了新內(nèi)容，即不再是為了爭(zhēng)奪物質(zhì)財(cái)富，而是為了爭(zhēng)奪金融與貨幣霸權(quán)。歐元統(tǒng)一就有這個(gè)意味，而美國(guó)發(fā)動(dòng)科索沃戰(zhàn)爭(zhēng)也是意在打壓歐元的勢(shì)頭，維護(hù)美元的霸權(quán)。并且可以看出，世界主要資本主義國(guó)家圍繞爭(zhēng)奪國(guó)際資本的沖突正在升級(jí)。

日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)的新特點(diǎn)正是在這樣的背景下出現(xiàn)的。1985年，美國(guó)壓迫日元升值，日本產(chǎn)業(yè)資本由此從物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域流向資本市場(chǎng)，導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)泛濫。在泡沫經(jīng)濟(jì)膨脹時(shí)代，企業(yè)以證券和地產(chǎn)作抵押從銀行獲得現(xiàn)金，再到資本市場(chǎng)上炒作，這使企業(yè)資產(chǎn)價(jià)格的上升速度，高于企業(yè)負(fù)債的速度，因此不論從企業(yè)還是銀行看，資產(chǎn)負(fù)債狀況都很健康，但當(dāng)泡沫經(jīng)濟(jì)膨脹到頂開(kāi)始破滅，一切就都反轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。由于資產(chǎn)價(jià)格的下降速度，大大高于企業(yè)債務(wù)的清償速度，就在銀行內(nèi)部形成巨大壞賬，但是企業(yè)破產(chǎn)后銀行卻不能破產(chǎn)，否則就是全體居民和國(guó)家的破產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)由此長(zhǎng)期蕭條，走出“L”型曲線。

美國(guó)目前的資產(chǎn)泡沫比日本要大得多，以股市市值衡量是日本峰值時(shí)的四倍。2000年4月，美國(guó)新經(jīng)濟(jì)的泡沫開(kāi)始破掉，9月以后，以道指、納指雙雙下跌為標(biāo)志，美國(guó)資本市場(chǎng)也膨脹到頂峰，隨時(shí)有可能崩潰，美國(guó)目前防止崩盤的主要作法是，在外資和個(gè)人離場(chǎng)后拼命向股市注入資金，支持上市公司回購(gòu)股票以維持股市點(diǎn)位，但這是“飲鴆止渴”，會(huì)使今后危機(jī)的爆發(fā)更嚴(yán)重，而不會(huì)改變這個(gè)結(jié)果?？梢圆聹y(cè)，美國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅會(huì)有三根導(dǎo)火索：一是“安然”風(fēng)潮繼續(xù)擴(kuò)大，使投資人喪失信心而大規(guī)模離場(chǎng)；二是由于歐洲經(jīng)濟(jì)更加健康，國(guó)際資本向歐洲轉(zhuǎn)移；三是日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)深化，迫使日本拋售海外資產(chǎn)，而日本最主要的海外資產(chǎn)是在美國(guó)。

因此，70年代以來(lái)形成的全球資產(chǎn)泡沫先破于日本，后破于亞洲金融風(fēng)暴，今天輪到了美國(guó)，美國(guó)金融風(fēng)暴則會(huì)引發(fā)全球金融風(fēng)暴，并使全球資產(chǎn)泡沫徹底破滅。如果是這樣，不論美國(guó)經(jīng)濟(jì)還是世界經(jīng)濟(jì)，都會(huì)走出“L”型曲線。

沒(méi)有不合理的貨幣制度，哪來(lái)如此龐大的全球資產(chǎn)泡沫？所以追根溯源，全球金融風(fēng)暴也是貨幣制度危機(jī)的產(chǎn)物，但用什么來(lái)代替現(xiàn)存的貨幣制度，不僅探討的文章極少，許多人還根本沒(méi)有從這個(gè)角度考慮過(guò)問(wèn)題。

外需形勢(shì)不好，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)受到損害，但不會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在若干年后，情況會(huì)發(fā)生有利于中國(guó)的變化，因?yàn)榭赡軙?huì)出現(xiàn)世界金融中心向中國(guó)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。90年代以來(lái)，已經(jīng)出現(xiàn)了世界制造業(yè)中心向中國(guó)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，在發(fā)生全球金融風(fēng)暴的背景下，世界經(jīng)濟(jì)只剩下中國(guó)一個(gè)亮點(diǎn)，因此中國(guó)遲早會(huì)成為國(guó)際資本的避風(fēng)港。但是為了避開(kāi)全球金融風(fēng)暴，中國(guó)又不應(yīng)開(kāi)放資本市場(chǎng)和使人民幣國(guó)際化，所以，要把引資大門開(kāi)在香港，把中國(guó)的企業(yè)更多的推到香港上市。香港將會(huì)因此成為世界第一大的資本市場(chǎng)，港幣也會(huì)成為最堅(jiān)挺的貨幣，這對(duì)繁榮香港經(jīng)濟(jì)，夯實(shí)“一國(guó)兩制”政策基礎(chǔ)的意義是不言而喻的。

美國(guó)已經(jīng)沒(méi)有了產(chǎn)業(yè)霸權(quán)，但是還有貨幣霸權(quán)和軍事霸權(quán)，貨幣霸權(quán)實(shí)際是產(chǎn)業(yè)霸權(quán)的替代品，因?yàn)橹灰辛素泿虐詸?quán)，美國(guó)人就可以依靠別國(guó)的生產(chǎn)錦衣玉食。所以，美國(guó)人決不會(huì)輕易讓出美元的霸權(quán)地位，而是要用軍事霸權(quán)來(lái)改變國(guó)際資本流向，以保衛(wèi)美元的霸權(quán)。小布什之所以提出所謂“邪惡軸心”論，就是在歐洲和中國(guó)人的家門口事先布下兩個(gè)點(diǎn)，打的是國(guó)際資本的可能流向，一旦美國(guó)資本市場(chǎng)不穩(wěn)就有可能動(dòng)武，因此世界并不太平，我們必須洞察先機(jī)，作好必要的準(zhǔn)備。

一、看清世界才能看清自己

自1994年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)7年走低，2000年終于出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，增長(zhǎng)率開(kāi)始上揚(yáng)，許多人因此松了一口氣，更有樂(lè)觀者認(rèn)為，走出增長(zhǎng)低谷和通縮陰影的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的高速增長(zhǎng)期。但是，先是從去年3月到9月，工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)、生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)陸續(xù)轉(zhuǎn)入負(fù)增長(zhǎng)，然后是從7月份開(kāi)始，廣義貨幣M2的增速反超出M1的增速，顯示出貨幣大規(guī)模退出交易過(guò)程和通貨緊縮回歸的趨勢(shì)。從工業(yè)生產(chǎn)看，去年一季度的增長(zhǎng)率還高居11?2％，進(jìn)入二季度降到10％上下，進(jìn)入三季度降到9％上下，進(jìn)入四季度已降到8％上下，其中11月份的增長(zhǎng)率只有7?9％，創(chuàng)1998年以來(lái)月增長(zhǎng)率最低水平。根據(jù)最新公布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2001年的GDP增長(zhǎng)率只有7?3％，不僅低于2000年的8％，也低于1998年的7?8％。

令人不解的是，從1998年國(guó)家開(kāi)始實(shí)施啟動(dòng)內(nèi)需的一系列政策以來(lái)，2001年可以說(shuō)是內(nèi)需增長(zhǎng)最強(qiáng)勁的一年，尤其是固定資產(chǎn)投資，增長(zhǎng)率全年高達(dá)12?1％，比2000年整高出近2個(gè)百分點(diǎn)，是1999年投資增長(zhǎng)率的2?4倍！從消費(fèi)看，社會(huì)商品零售額的增長(zhǎng)率全年為10?1％，也比2000年高出0?4個(gè)百分點(diǎn)。兩條國(guó)內(nèi)需求曲線，一條顯著上揚(yáng)，一條平緩上揚(yáng)，當(dāng)年只有出口增長(zhǎng)率從上年的27?8％猛跌到6?8％，是一條陡直下跌的曲線，但是目前出口只占到GDP的22～23％，凈出口更是只占到不足2％，那么為什么經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)曲線不跟隨占主導(dǎo)地位的國(guó)內(nèi)需求曲線上升，而是跟隨出口曲線下降呢？

篇10

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫危害防范措施

1引言

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國(guó)家資金積累的重要來(lái)源，而且它的發(fā)展能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)也是最容易導(dǎo)致泡沫的行業(yè)之一。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，一些城市房?jī)r(jià)快速上漲，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫有較多爭(zhēng)論，那么，什么是房地產(chǎn)泡沫？它是如何形成的？我們應(yīng)怎樣完善政府的各項(xiàng)制度及各種市場(chǎng)機(jī)制，從而達(dá)到控制泡沫的目的，使房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展呢？下面就對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行分析和探討。

2房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)

經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)泡沫的定義，普遍被接受的是美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格的觀點(diǎn)，他認(rèn)為泡沫就是"一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的陡然上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，最后以金融危機(jī)告終。"

根據(jù)他的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過(guò)度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。

3房地產(chǎn)泡沫的危害

3．1造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤(rùn)許多來(lái)源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來(lái)的營(yíng)業(yè)外收益，結(jié)果放松了對(duì)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長(zhǎng)時(shí)期，通過(guò)以銀行借款為中心的間接融資方式來(lái)擴(kuò)大其設(shè)備投資。1987年以后，在股價(jià)和地價(jià)上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機(jī)土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說(shuō)難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。

一方面，地價(jià)上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行投資無(wú)利可圖。如日本東京進(jìn)行道路建設(shè)時(shí)，征用土地的費(fèi)用高達(dá)總造價(jià)的43.3%，個(gè)別地段高達(dá)99%。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對(duì)縮減，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸；另一方面，由于城市地價(jià)持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來(lái)就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來(lái)越大，招致社會(huì)分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，帶來(lái)了深刻的社會(huì)問(wèn)題。

3．2導(dǎo)致金融危機(jī)

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來(lái)說(shuō)特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。

3．3造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債權(quán)在長(zhǎng)期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來(lái)巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開(kāi)發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，即使沒(méi)有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價(jià)的下跌還使得居民個(gè)人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對(duì)未來(lái)懷有不同程度的憂心，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分，以防不測(cè)。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。

3．4引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。以馬來(lái)西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)逐漸加劇。工人、學(xué)生反政府的示威游行引起暴亂，社會(huì)動(dòng)蕩不安。

4房地產(chǎn)泡沫的成因

4．1過(guò)度投機(jī)

一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場(chǎng)具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時(shí)，土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場(chǎng)無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，在這種情況下，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產(chǎn)投資的過(guò)度增長(zhǎng)使得房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求的嚴(yán)重不平衡，房屋空置率高，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，泡沫破滅。

4．2消費(fèi)者及投資者對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期

隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價(jià)格存在著潛在升值的趨勢(shì)，因此，房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來(lái)的預(yù)期中也會(huì)不斷上升。對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的非理性預(yù)期造成投資者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)投資高回報(bào)的設(shè)想，過(guò)多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升；在泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格還要下跌，房地產(chǎn)商紛紛拋售其持有的房產(chǎn)，于是供應(yīng)量增加，同時(shí)由于無(wú)人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價(jià)格的下跌。

4．3銀行信貸非理性擴(kuò)張

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過(guò)程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進(jìn)入門檻降低，造成過(guò)度開(kāi)發(fā)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。

5防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的措施

5．1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國(guó)家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤(rùn)，等等。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來(lái)確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過(guò)多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過(guò)分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

5．2建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度

加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策作好參謀。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長(zhǎng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國(guó)家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。

5．3強(qiáng)化土地資源管理

政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開(kāi)招標(biāo)制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過(guò)剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對(duì)凡是超過(guò)規(guī)定期限沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場(chǎng)，堅(jiān)決打擊開(kāi)發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。

5．4加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向

首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會(huì)總信用過(guò)度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過(guò)利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門；最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長(zhǎng)期外債。推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。

參考文獻(xiàn)

1包宗華.房地產(chǎn)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1994