摘要：當(dāng)前房地產(chǎn)市場過熱的局面由此引起購買力相對不足，人民生活水平和消費水平受到影響以及社會福利感不足的情況引起了國家的重視。在國家出臺限購令的同時，重慶地區(qū)作為首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點的城市，受到各方關(guān)注；而大連地區(qū)，則出臺了相關(guān)的限購細(xì)則，來確保限購令的執(zhí)行。本文通過對近期重慶和大連地區(qū)房地產(chǎn)的相關(guān)政策和數(shù)據(jù)的解讀，分析在“限購令”下的重慶和大連的房地產(chǎn)市場。

關(guān)鍵詞：限購令房地產(chǎn)市場房價調(diào)控政策

2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

一、對重慶和大連房地產(chǎn)市場分析

（一）重慶地區(qū)

作為首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點的城市，2011年對于重慶樓市市場來說，是風(fēng)波四起的一個季度，從國八條到房產(chǎn)稅，再到公租房，政策層出，一波未平，一波又起，調(diào)控措施疊加，沖擊著房地產(chǎn)市場。

近年來，我市按照市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，積極探索房地產(chǎn)測繪管理體制改革，實行“測管分離”，把房地產(chǎn)測繪推向市場，促進(jìn)了產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證速度的加快，1996年下半年至1999年共登記發(fā)證21.15萬件，面積4030.15萬平方米；年平均發(fā)證6.14萬件，面積1151萬平方米。為加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理走出了一條新路。

一、房地產(chǎn)測繪推向市場是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要

我市房產(chǎn)測繪體制改革是伴隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展逐步鋪開的。80年代中期，我市房屋產(chǎn)權(quán)登記開始恢復(fù)時，尚未建立專業(yè)的測繪隊伍，在房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)中作為重要依據(jù)的圖、檔以及房屋面積都是由產(chǎn)權(quán)登記人員用皮尺到現(xiàn)場手工丈量確定。1985年房屋普查結(jié)束后，原普查人員組建成市測繪處，負(fù)責(zé)全市房產(chǎn)測繪工作，人員經(jīng)簡單培訓(xùn)后上崗，測量停留在手工皮尺操作上，技術(shù)沒有規(guī)范，人員缺乏專業(yè)知識。房產(chǎn)測繪基礎(chǔ)薄弱給我市產(chǎn)權(quán)登記帶來不利的影響：一是80年代末全國開展房屋產(chǎn)權(quán)總登記，至1990年全國總登記基本結(jié)束，我市由于測繪力量薄弱滿足不了需要，1987年至1989年三年僅登記2.4萬件，未能完成任務(wù)，拖了全國的后腿。省建委為此多次督促我市加快產(chǎn)權(quán)總登記步伐，1990年我市專門請武漢市測繪隊伍前來支援，發(fā)揮了很好的突擊和示范作用，但他們不可能長期留下，房產(chǎn)測繪薄弱這一根本問題還要靠我市自己解決。二是我市是沿海開放城市，房地產(chǎn)市場活躍，交易量年年攀升。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的確立，群眾的產(chǎn)權(quán)意識和“憑證管業(yè)”觀念增強(qiáng)，而我市1996年以前每年產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證僅1.6萬件，面積650萬平方米。產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證適應(yīng)不了需求的矛盾日益突出。三是投融資體制改革促使國有企業(yè)、農(nóng)業(yè)、財貿(mào)業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)融資急需產(chǎn)權(quán)證，以用于辦理抵押貸款。四是隨著住房制度改革的深入，尤其是1998年中央下發(fā)23號文件決定停止住房實物分配，實行貨幣分配之后，公房出售加快，產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證不適應(yīng)問題更加突出。因此，我市下決心從房產(chǎn)測繪的手段、隊伍、機(jī)制等方面加大改革力度，將房產(chǎn)測繪推向市場，使之適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需求。

二、我市把房產(chǎn)測繪推向市場的主要做法

（一）全面提高隊伍素質(zhì)。這是把測繪推向市場的關(guān)鍵。首先，要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。講清道理，使大家認(rèn)識到市場經(jīng)濟(jì)的大潮中，只有提高人員素質(zhì)，提高技術(shù)含量，才能在競爭激烈的市場中站住腳。講明如果不走向市場，單純靠產(chǎn)權(quán)登記的收費撥款，由于產(chǎn)權(quán)登記是行政性收費，收費本來就低，撥補(bǔ)到房產(chǎn)測繪上的經(jīng)費也必然很少，事業(yè)難以發(fā)展，連發(fā)工資都成問題，而房產(chǎn)測繪推向市場后，按國家有關(guān)規(guī)定收費，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益就會得到提高。思想認(rèn)識的提高保證了改革的順利進(jìn)行。其次是通過引進(jìn)人才，加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)，并通過聘用技術(shù)人員等形式，組建了一支高素質(zhì)測繪隊伍。再者是引進(jìn)競爭機(jī)制，1996年下半年，我們引進(jìn)了一支甲級測繪隊伍，加強(qiáng)市場的競爭。目前我市已有3家具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)完全依照市場規(guī)則進(jìn)入市場運作，由產(chǎn)權(quán)人自己選擇測量單位，我們則從技術(shù)和業(yè)務(wù)管理上嚴(yán)格把關(guān)，加強(qiáng)測繪工作透明度，接受社會監(jiān)督，體現(xiàn)公正公平的原則。

（二）建立完善測量制度。幾年來，我們堅持邊試點、邊總結(jié)經(jīng)驗，在摸索中提高，我們請了四家測繪單位，按照“分階段分區(qū)域?qū)嵤┑丶疁y繪和項目測繪，建立圖、數(shù)關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)庫”開展試點，逐步建立健全有關(guān)測繪制度：一是制定福州市測繪管理規(guī)定，對在福州市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)和管理活動的單位和個人作出要求，大大加強(qiáng)了我市房地產(chǎn)測繪的管理，促進(jìn)了測繪事業(yè)的發(fā)展。二是制定福州市房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理規(guī)定，建立了符合我市具體情況的技術(shù)規(guī)定，對全市房地產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量起到監(jiān)督和管理作用。三是制定福州市數(shù)字化項目測繪（權(quán)屬登記）技術(shù)、管理規(guī)定，對數(shù)字化項目測繪要求一步到位，直接運用到房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中去。四是根據(jù)建設(shè)部有關(guān)面積計算與分?jǐn)偟囊?guī)定，制定出適合我市具體情況的實施細(xì)則。五是制定福州市房地產(chǎn)統(tǒng)一標(biāo)識技術(shù)規(guī)定、福州市測繪成果管理規(guī)定及測量標(biāo)志的管理規(guī)定等等，特別是建設(shè)部頒布了《房產(chǎn)測量規(guī)范》后，我們又認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，加強(qiáng)培訓(xùn)，嚴(yán)格執(zhí)行，取得較好的效果。

一、緒論

（一）我國房地產(chǎn)供求問題研究背景

我國房地產(chǎn)業(yè)在計劃經(jīng)濟(jì)時代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，自從1992年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。

八十年代以前，沒有人公開地把房地產(chǎn)看成商品，更不會把它作為商品來買賣，它自然就不會形成產(chǎn)業(yè)。黨的十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價值的巨大商品開始起動和流通。八十年代的中國，房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進(jìn)入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實踐上制定了政策依據(jù)。1991年4月，中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計劃的建設(shè)中要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長速度，適當(dāng)加快房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住宅商品化進(jìn)程”。經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的第二次高潮。其重要標(biāo)志是，房地產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。歷史進(jìn)入了一個新的世紀(jì)，隨著西部大開發(fā)步伐的加快，及中國入世后投資環(huán)境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進(jìn)入我國，尤其是外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來。

房地產(chǎn)開發(fā)具有資金密集型和生產(chǎn)周期長的特點，這正決定了其規(guī)模經(jīng)營的性質(zhì)。但是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)大部分是各自為政，分散經(jīng)營，綜合實力弱，發(fā)展緩慢，競爭力差。而且各開發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡，總體看是東南實力強(qiáng)，西部實力弱。這些都極不適應(yīng)當(dāng)前迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢和人民群眾日益增長的物質(zhì)需求和要求。

我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的運行機(jī)制，整個行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到3萬多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬人，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與管理人才。除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)外，十年來，還逐步形成了以評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。全國各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀(jì)和成功的物業(yè)管理。

各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，城區(qū)街道辦事處，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，市政府各部門，各規(guī)模企業(yè)：

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔〕4號）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔〕53號）和《省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控防止房價過快上漲的通知》（鄂政辦發(fā)〔〕107號）以及《市人民政府關(guān)于規(guī)劃發(fā)展我市房地產(chǎn)業(yè)的通知》（政發(fā)〔〕4號）等精神，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，為了規(guī)范我市房地產(chǎn)市場秩序，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，切實維護(hù)群眾利益和保持社會穩(wěn)定，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場又好又快發(fā)展?，F(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目立項審批，加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)管理

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（1）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)必須按照統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)、長期建設(shè)（中心城區(qū)每期一般不低于1萬平米，但符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，臨街項目符合街景規(guī)劃的除外）的原則，由市國土、規(guī)劃、房產(chǎn)部門按照城市規(guī)劃和年度項目開發(fā)計劃，擬定《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》。（2）開發(fā)項目土地必須實行招拍掛供地。土地出讓年限應(yīng)為國家規(guī)定的最高年限。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須依法及時收回土地使用權(quán)。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并在核定的資質(zhì)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，嚴(yán)禁無資質(zhì)開發(fā)和借用掛靠資質(zhì)開發(fā)。將資質(zhì)的升級和資質(zhì)年檢與企業(yè)的經(jīng)營狀況結(jié)合起來，對不服從管理有違法違規(guī)行為的企業(yè)，資質(zhì)主管部門依法予以降低資質(zhì)等級和注銷資質(zhì)證書。（4）房地產(chǎn)開發(fā)立項須符合下列條件：①開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；②企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；③國有土地使用權(quán)證（土地成交確認(rèn)書）；④規(guī)劃圖、平面圖、戶型圖；⑤施工圖設(shè)計批準(zhǔn)書；⑥前期物業(yè)管理服務(wù)合同；⑦白蟻防治合同。開發(fā)企業(yè)須持有房產(chǎn)主管部門出具的《項目確認(rèn)通知單》才能到招投標(biāo)管理部門辦理建筑工程的招投標(biāo)。

2、嚴(yán)厲打擊各類違法違規(guī)開發(fā)項目。堅決打擊和杜絕未經(jīng)審批立項批準(zhǔn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)行為。在嚴(yán)格控制個人建房規(guī)劃審批工作的同時，對違規(guī)小規(guī)模開發(fā)和超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為的必須依法從嚴(yán)查處，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)項目無資質(zhì)或假冒資質(zhì)開發(fā)及假冒集資建房之名進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。

3、嚴(yán)格按規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在規(guī)劃核定的容積率、建筑密度和綠化率等指標(biāo)及相應(yīng)的總建筑面積以內(nèi)實行開發(fā)建設(shè)；分期開發(fā)的項目，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的建筑面積的總和，不得突破原規(guī)劃設(shè)計條件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的規(guī)定。規(guī)劃部門要嚴(yán)格按土地出讓規(guī)劃條件和有關(guān)規(guī)定科學(xué)規(guī)劃審批，不得隨意變更規(guī)劃條件。

摘要:物業(yè)稅的改革能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場帶來較大的影響，這種影響是來自供求兩方面的。從供給的角度，物業(yè)稅能在一定程度上規(guī)范政府的“賣地”行為，減輕開發(fā)商開發(fā)初期的資金投入，增加開發(fā)商“囤地”成本。從需求的角度，物業(yè)稅有利于鼓勵房地產(chǎn)的自住型需求，抑制投資型需求。同時在供需雙方的影響下，必然對房地產(chǎn)價格造成影響。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；房地產(chǎn)；政府；開發(fā)商

一、物業(yè)稅的概念

所謂物業(yè)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其擁有者每年都要繳納一定的稅款。從種類上劃分，物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅，但是從世界范圍來看，物業(yè)稅的征收沒有統(tǒng)一的形式，征收對象也很不一樣。有的國家對個人持有的不動產(chǎn)一般不征收物業(yè)稅，對獲取收益的商業(yè)用途的房屋才征稅，例如美國。有的國家則對所有的土地、建筑物及折舊資產(chǎn)均征稅，例如日本。

二、物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場供給的影響

（一）對政府的影響

為按照中央紀(jì)委第七次全會和國務(wù)院第五次廉政工作會議要求，認(rèn)真落實《市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮罚M(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。經(jīng)研究，現(xiàn)就全市房地產(chǎn)系統(tǒng)開展市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鳎ㄒ韵潞喎Q專項整治）制定如下工作方案。

一、專項整治的指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)

（一）指導(dǎo)思想。按照全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，以解決關(guān)系人民群眾根本利益問題為出發(fā)點，堅持標(biāo)本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預(yù)防的方針，圍繞房地產(chǎn)項目開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮自身職能優(yōu)勢，開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪?，?yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（二）工作目標(biāo)。按照八部委要求，通過專項整治，進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)項目開發(fā)、交易、中介等行為，使房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為得到有效遏制，市場秩序有明顯好轉(zhuǎn)。

二、專項整治的工作依據(jù)

（一）法律法規(guī)規(guī)章?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號）等。

[摘要]隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和人們生活水平的提高,購房者情感精神層面的體驗需求被不斷激發(fā)和釋放出來,并在消費行為中顯現(xiàn)出越來越重要的地位。本文結(jié)合這一背景,首先對體驗經(jīng)濟(jì)、體驗營銷、房地產(chǎn)體驗營銷進(jìn)行了介紹,然后從產(chǎn)品體驗、人文關(guān)懷體驗、場景設(shè)置體驗、主題互動體驗方面分析了體驗營銷在房地產(chǎn)營銷中的應(yīng)用。

[關(guān)鍵詞]體驗經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；體驗營銷

我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入了消費者為主體的理性消費時代,那種爭先恐后搶房、漏夜排隊的現(xiàn)象似乎已成為過去的記憶。房地產(chǎn)商傳統(tǒng)上具有的戰(zhàn)略優(yōu)勢,如自然資源、資金與技術(shù)優(yōu)勢隨著競爭的加劇正在縮小而不再成為必然的優(yōu)勢;企業(yè)在產(chǎn)品、價格、渠道及促銷等營銷操作層面上競爭,由于市場規(guī)范運作和售樓信息透明化,而使得相互間模仿和借鑒的速度越來越快;消費者對產(chǎn)品物性的需求似乎不再那么迫切,而產(chǎn)品和服務(wù)帶來的心理需要和滿足愈顯重要。

所以,在經(jīng)過一輪新的洗牌后,房地產(chǎn)商在靜心思考:從“產(chǎn)品為中心”向“消費者為中心”的轉(zhuǎn)移時代,應(yīng)該有一種營銷創(chuàng)新。于是,領(lǐng)悟顧客感性行為,增強(qiáng)顧客體驗需求,提升產(chǎn)品附加價值,滿足顧客物質(zhì)和精神需求的營銷模式——體驗營銷得以青睞。

一、關(guān)于體驗營銷

1.體驗經(jīng)濟(jì)

摘要:如何保持我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,這是一個需要慎重研究的課題。文章概述了我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,并提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的建議措施。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場對策措施平穩(wěn)健康

隨著人們生活水平的提高,我國人均居住條件將不斷得到改善。我國房地產(chǎn)業(yè)的潛力相當(dāng)巨大,發(fā)展空間十分廣闊,在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中起著不可忽視的作用。然而,隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭必將日趨激烈。因此,如何保持我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,是一個需要認(rèn)真研究的重要課題。

一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

2008年,對于我國房地產(chǎn)而言是不平靜的一年,經(jīng)歷了2007年房價快速上漲后,2008年房價又創(chuàng)歷史新高。所以,總理在2008年3月18日的“兩會”記者招待會上指出:2008年是中國經(jīng)濟(jì)最困難的一年。這實際上也是中國房地產(chǎn)業(yè)較為困難的一年。在國際原材料價格一路上漲的國際大背景下,國內(nèi)的材料價格漲幅也居高不下,再加上幾次巨大的自然災(zāi)害的襲擊,中國經(jīng)濟(jì)正經(jīng)受著改革開放以來少有的考驗?？v觀房地產(chǎn)市場,在房價已經(jīng)經(jīng)過幾十年穩(wěn)步上漲行情之后,房價問題已經(jīng)是大多數(shù)購房者不堪重負(fù)的話題。近幾年來,盡管政府已經(jīng)采取了多種措施來抑制過熱的房地產(chǎn)市場,但效果總是不太理想。

當(dāng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期后,一些此前被人為炒作較高的城市房價開始下降,房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)開始收縮。不僅僅是開發(fā)商,一些炒房客為了避免進(jìn)一步的損失,也進(jìn)行降價拋售樓盤的行為。與此同時,市場買房的觀望情緒嚴(yán)重,房屋成交量不斷萎縮,房地產(chǎn)空置率大幅上漲。如北京、上海、廣州等一線城市的成交量僅僅是上年同期的三、四成左右,更為嚴(yán)重的是,這種觀望情緒已經(jīng)蔓延到天津、南京、長沙等二線城市。與之相關(guān)的大量的房產(chǎn)中介公司紛紛倒閉歇業(yè)。房地產(chǎn)市場交易環(huán)境也進(jìn)一步惡化。但是,在2009年有關(guān)引導(dǎo)住房消費的經(jīng)濟(jì)政策的支持下,住房需求重新啟動,導(dǎo)致房價上升。例如:北京、上海、浙江、廣東等地區(qū)住房成交量持續(xù)回升。隨著市場“量價齊升”,基于購房者“買漲不買跌”心理,進(jìn)一步推動了住房價格上升。因此,如何使我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康地發(fā)展,政府將采取什么樣的對策措施,這是要慎重研究的問題。

近年來，我市認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院和省政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的一系列政策措施，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，人民群眾的居住條件進(jìn)一步改善。但是，由于房地產(chǎn)市場需求旺盛，居民投資性購房和投機(jī)性購房逐步增加，開發(fā)總量有效供給不足，開發(fā)建設(shè)成本提高等原因，導(dǎo)致房價仍非理性上漲。年3月我市出臺了新建住房價格控制目標(biāo)，切實將房價控制在合理水平。現(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下：

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行情況

年，我市認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔〕1號）文件精神，通過加大監(jiān)管力度，制訂配套措施，房地產(chǎn)增幅總體趨于平穩(wěn)，但房價上漲過快的問題表現(xiàn)仍然比較突出。年元至10月新建商品房2200套26萬平方米，同比增幅112%，新建商品住房銷售均價3280元/㎡，同比增幅15%，9月份商品住房銷售均價3180元/㎡，與去年年底相比漲幅9.3%，10月份新建商品住房銷售均價3280元/㎡，與去年年底相比漲幅12.7%。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心增強(qiáng)，投資及銷售漲幅較大

截止年10月底，我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)6.8億元，商品房開發(fā)面積達(dá)65.35萬㎡，開發(fā)投資額比年同期4億元上升170%，顯現(xiàn)投資額和開發(fā)面積均有較大增幅，主要是我市前幾年開發(fā)量較小，每年年度規(guī)?？刂圃?0萬㎡，市場需求較為旺盛，加之由宜昌雅廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和迅達(dá)集團(tuán)枝江置業(yè)公司在成功開發(fā)北奧茗苑和領(lǐng)秀之江一期之后，分別通過招拍掛取得大宗土地使用權(quán)，新建中央山水和領(lǐng)秀之江二期2個樓盤，項目規(guī)模均達(dá)45萬㎡，市場需求旺盛，開發(fā)企業(yè)投資信心明顯增強(qiáng)。

（二）商品住房購銷兩旺，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面

摘要:資產(chǎn)的虛擬升值和樓市成交量的回穩(wěn)讓房地產(chǎn)開發(fā)商開始有了漲價的沖動,然而事實上金融危機(jī)與美元貶值已經(jīng)改變了房地產(chǎn)市場的需求與利潤率的關(guān)系,針對此問題,文章從金融危機(jī)改變了房地產(chǎn)市場的需求與利潤率的關(guān)系進(jìn)行了闡述。

關(guān)鍵詞:金融危機(jī);房地產(chǎn);需求;利潤率關(guān)系

12008年剛性需求并未提高樓市的價格

2008年,樓市銷售持續(xù)低迷,開發(fā)商紛紛采取降價促銷策略,另一方面,土地、建材等原材料價格整體上漲,一直被稱為“暴利行業(yè)”的地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤率2008年以來遭遇到雙重擠壓。

根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù),2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%,其中,北京同比下降40.4%,上海同比下降40.1%,廣州同比下降38.2%。

“北京的樓市價格在2008年整體下降10%,天津地產(chǎn)商會提供的數(shù)據(jù)顯示,天津房價整體下降20%?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示。進(jìn)入2009年3月以來,國家不斷推出各項利好政策,在3月份交易登記面積顯著增加的情況下,廣州市第一季度的整體供應(yīng)量為101.76萬m2,而成交量則有157.13萬m2,同比去年增長約64%?？梢姀V州樓市的供求關(guān)系開始出現(xiàn)供小于求的逆轉(zhuǎn)。