導語：房產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展調查報告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來，我市認真貫徹落實國務院和省政府關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控工作的一系列政策措施，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，人民群眾的居住條件進一步改善。但是，由于房地產(chǎn)市場需求旺盛，居民投資性購房和投機性購房逐步增加，開發(fā)總量有效供給不足，開發(fā)建設成本提高等原因，導致房價仍非理性上漲。年3月我市出臺了新建住房價格控制目標，切實將房價控制在合理水平?，F(xiàn)將有關情況匯報如下：

一、當前房地產(chǎn)市場運行情況

年，我市認真貫徹落實國務院辦公廳《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》（國辦發(fā)〔〕1號）文件精神，通過加大監(jiān)管力度，制訂配套措施，房地產(chǎn)增幅總體趨于平穩(wěn)，但房價上漲過快的問題表現(xiàn)仍然比較突出。年元至10月新建商品房2200套26萬平方米，同比增幅112%，新建商品住房銷售均價3280元/㎡，同比增幅15%，9月份商品住房銷售均價3180元/㎡，與去年年底相比漲幅9.3%，10月份新建商品住房銷售均價3280元/㎡，與去年年底相比漲幅12.7%。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心增強，投資及銷售漲幅較大

截止年10月底，我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達6.8億元，商品房開發(fā)面積達65.35萬㎡，開發(fā)投資額比年同期4億元上升170%，顯現(xiàn)投資額和開發(fā)面積均有較大增幅，主要是我市前幾年開發(fā)量較小，每年年度規(guī)模控制在10萬㎡，市場需求較為旺盛，加之由宜昌雅廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司和迅達集團枝江置業(yè)公司在成功開發(fā)北奧茗苑和領秀之江一期之后，分別通過招拍掛取得大宗土地使用權，新建中央山水和領秀之江二期2個樓盤，項目規(guī)模均達45萬㎡，市場需求旺盛，開發(fā)企業(yè)投資信心明顯增強。

（二）商品住房購銷兩旺，呈現(xiàn)供不應求的局面

據(jù)調查，近幾年我市城區(qū)開發(fā)的樓盤已全部售完。年城區(qū)新開工建設的四個項目，建筑面積65.38萬㎡，已超過前8年的總和，到目前為止年辦理預售許可證的商品住房也已銷售一空，出現(xiàn)了通宵排隊爭購商品住房的局面。年新開發(fā)的商品房符合預售條件的面積達26萬㎡，盡管預售面積增大，但由于受前幾年開發(fā)面積小的影響，供不應求的矛盾仍然存在。

（三）市場需求強勁，房價增長較快

由于商品住房供需矛盾突出，年城區(qū)商品住房均價從年初的2200元/㎡，上升到年底的3000元/㎡，漲幅達36.4%；年城區(qū)商品住房均價達到3280元/㎡，比年底上漲9.3%，近兩年房價增幅呈直線上升趨勢，極大刺激了消費者買漲不買跌的非理性購房欲望，加上一部分居民購房剛性需求和投資需求的釋放，從而助推了房價的上漲，盡管全國大中城市房價從下半年開始下跌，但我市房價下跌目前還未出現(xiàn)，年總體房價仍呈上漲趨勢。

（四）二手房市場日趨規(guī)范，交易市場十分活躍

由于廣大居民以舊換新、以小換大、以次換好以及農(nóng)村相當一部分回鄉(xiāng)大學生在城區(qū)購房成家立業(yè)的需求增大，加之商品住房銷售旺盛，價格攀升，有效帶動了全市二手房市場，年辦理房屋所有權轉移登記1500多件，交易面積達18萬㎡，均價達1960元/㎡。

（五）住房供應結構不盡合理，部分“新生代”購房壓力增大

在商品住房供應量不斷增加和二手房市場日益活躍的同時，中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用房供應明顯不足。就我市而言，近幾年新開發(fā)的商品住房戶均建筑面積120㎡左右，90㎡以下幾乎只占10%，90-140㎡占75%，140㎡以上占15%，從住房供應結構看，中小套型普通商品住房的供應量明顯不足。經(jīng)濟適用住房除湖北化肥和61699部隊解決職工住房困難投資建設外，政府2000年以后近十年沒有投資建設一個經(jīng)濟適用房項目，導致部分中低收入住房困難家庭和“新生代”購房壓力增大。按現(xiàn)行的市場價格，一個年輕的機關工作人員一年的總收入1.8萬元左右，只能購7㎡的商品住房，房價收入比明顯失調。

二、房價上漲的主要原因

（一）城區(qū)商品住房開發(fā)項目及銷售價格情況

（二）房價上漲的原因分析

1、供給方面。一是土地供給偏少，住房供求矛盾突出。從年至年五年時間用于城區(qū)商品住房建設用地面積為129630㎡，共六個開發(fā)項目，規(guī)劃建筑面積36.35萬㎡，建設總套數(shù)為2624套，而五年的實際需求量為5000套以上，供不應求矛盾非常突出。二是住房供應結構不合理。從近幾年的商品住房建設情況看，基本上是以中、高檔、大戶型商品住房為主，中小戶型的普通商品住房和經(jīng)濟適用房供應量偏少，難于滿足各收入層次的住房需求。在沒有相關政策扶持的情況下，開發(fā)商不愿意承擔經(jīng)濟適用房和中低價位普通商品房的建設。而政府由于“經(jīng)營城市”的需要，大都希望將稀缺的城市建設用地，盡可能地用于中高檔商品房的開發(fā)，以期做大土地出讓收入，增強城市建設投資能力。在加大商品住房市場開發(fā)的同時，由于供應體系不完善，導致供求結構失衡。

2、需求方面。一是宏觀政策的助推。隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，居民收入水平不斷提高，在政府大力推進住房制度改革、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、鼓勵居民住房消費以及加快城鎮(zhèn)化進程等政策作用下，居民住房消費保持了強勁的增長勢頭，由此推動了房價快速上漲。二是投資置業(yè)理念的變化。當前全球金融危機、銀行利率較低、股市低迷且風險大，對中高收入群體來說，購置房產(chǎn)已成為一種保值增值的投資取向，進一步擴大了住房需求。三是城市發(fā)展的需要。近幾年來為改善城市面貌，加快城市基礎設施建設和舊城改造，拆遷規(guī)模越來越大，貨幣補償和產(chǎn)權置換政策使相當一部分被拆遷戶進入市場選購新房，由此引發(fā)被動型購房需求不斷擴大。四是在大中城市投機炒作等因素的影響下，提高了居民對房價持續(xù)上漲的心理預期，進城農(nóng)民工購房、部分居民為“新生代”購房成家做準備提前進入樓市消費，進一步加劇了供求矛盾。

3、成本方面。一是房地產(chǎn)開發(fā)用地實行招拍掛后，地價快速上漲。我市城區(qū)土地購置費用占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例已從過去的25%左右上升到目前的35%左右，特別是黃金地段的土地，價格越拍越高，最高達170萬元/畝，當市場處于供不應求的時候，當期地價也轉到樓盤價格上，由消費者買單，從而為開發(fā)商獲取最大利潤創(chuàng)造了條件。二是拆遷成本增大。以中心城區(qū)一類地段“北奧茗苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷為例，拆遷補償基準價格由起初1400元/㎡上調至2800元/㎡，而且拆遷工作難度是越來越大，不僅導致二手房交易價格急劇上漲，同時也影響到新建商品住房價格的大幅攀升。三是商品住房內在品質提升，規(guī)劃設計、居住環(huán)境、配套設施等，均不同程度的增加了建設成本。由于建筑材料和建筑勞務工資漲價以及品質改善等因素，高層建筑的建筑安裝費用已達到1400元/㎡左右。

4、市場預期。房地產(chǎn)價格的長期走勢取決于市場供求，一定時期內，市場信心對其價格的影響也愈顯明顯。在經(jīng)濟和社會快速發(fā)展的關鍵時期，國家一系列宏觀經(jīng)濟政策的出臺，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的預期。土地資源的稀缺導致地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預期成為一種必然。而近幾年房地產(chǎn)價格快速上升的事實，進一步強化了這種認識，極大地影響著消費者的心理預期，促使其購房消費，造成部分住房需求的提前釋放。

三、落實房價調控目標的措施

年我市從以下八個方面落實調控措施，確保完成房價調控目標。一是合理控制房價，嚴格落實房價控制目標。枝江房價控制在全市國民生產(chǎn)總值增長幅度（16%）內，對開盤均價超過增長幅度的，會同市物價部門進行查處。二是嚴格執(zhí)行商品房銷售“一價清”制度。銷售商品房除收取房款外，只能收取辦證費、契稅、公共維修基金及前期物管費用。三是嚴格落實商品房銷售明碼標價制度。在項目開盤時，實行一房一價，對開發(fā)商因市場原因需漲價實行報批制度。四是嚴格加強商品房預售管理。所有項目必須辦理《商品房預售許可證》后才能出售，未辦證前不能收取任何形式的訂（定）金。同時，強化預售資金監(jiān)管，對開發(fā)企業(yè)35%預售資金進行重點監(jiān)管，實行專戶儲存，?？顚Ｓ?。五是嚴格執(zhí)行商品房開發(fā)信息披露制度。從今年6月1日起在電視臺開辟專欄一周一，同時公布投訴舉報電話，強化群眾監(jiān)管。六是加強房地產(chǎn)市場秩序專項整治。對房地產(chǎn)市場違規(guī)的行為，加大了查處力度，確保整改到位。七是嚴格商品房公共維修資金歸集使用管理。對公共維修資金繳交標準進行了調整，同時強化了征管措施。八是加快保障性住房建設步伐，切實解決低收入家庭住房困難。目前，我市已全部完成了宜昌市政府下達我市保障性住房建設任務。新增廉租房500套，新增公共租賃住房800套，新增發(fā)放租賃補貼200戶，新建經(jīng)濟適用房120套，城市棚戶區(qū)改造800戶。

四、抑制房價過快上漲的對策及建議

針對目前房地產(chǎn)市場存在的供求失衡、結構性矛盾等因素導致房價過快上漲，建議從供給、需求等方面入手，進一步加強調控，以確保房價基本穩(wěn)定。

（一）科學謀劃普通商品住房規(guī)模，加大保障性住房建設力度。要不斷增加普通商品住房建設規(guī)模和供應量，切實滿足中等收入家庭住房需求；加大保障性住房建設力度，使中低收入家庭能夠購買經(jīng)濟適用房、承租廉租房和公租房。進一步發(fā)揮經(jīng)濟適用房“雙控”（房價、地價）和普通商品房在平抑房價、改善供應結構中的作用，合理控制房價，嚴格落實房價控制目標。

（二）合理安排開發(fā)計劃，增加房源有效供給。在優(yōu)先滿足經(jīng)濟適用房和公租房、廉租房等保障性住房建設用地的同時，根據(jù)市場需求，及時調整房地產(chǎn)開發(fā)用地供應結構和總量，增加普通商品房用地，控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目用地。切實加強對土地市場的監(jiān)管，盤活存量土地，制止土地炒買炒賣行為，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛方式取得的土地存在的囤積現(xiàn)象，相關部門要通過法律、稅收、行政等手段予以調控，督促企業(yè)盡早開工。按照我市“十二五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，落實年度開發(fā)計劃，年度房地產(chǎn)開發(fā)總量控制在15萬㎡左右，調控和把握開發(fā)的速度和節(jié)奏，防止不切實際開發(fā)造成的資源浪費和市場風險。

（三）建立多層次供應體系，切實解決不同收入群體住房困難問題。根據(jù)不同的住房需求，合理引導住房消費，采取多種形式、多種途徑建立住房供應體系，切實解決不同收入層次城鎮(zhèn)居民的住房問題。一是適當擴大廉租房受益范圍，解決最低收入家庭中住房困難戶和低收入家庭無房戶的住房問題；二是適度規(guī)模的建設經(jīng)濟適用房，解決中低收入家庭的住房困難問題；三是加大普通商品住房的建設力度，采取單位團購或集資合作建房的方式，不斷改善單位干職工住房條件，特別是解決新參加工作的大中專生的住房困難問題。四是加大公租房建設力度，落實公租房建設用地，采取多種形式建設公共租賃住房，解決中低收入城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民工進城的住房問題。

（四）整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。進一步加大房地產(chǎn)市場秩序專項整治力度，重點查處違反城市規(guī)劃、越級開發(fā)、合同欺詐、虛假廣告、面積縮水、捂盤惜售等房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，加大曝光和處罰力度。嚴格商品房預售許可，強化預售資金監(jiān)管，并將商品房預售資金的繳存和使用記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信檔案，確保預售資金用于商品房項目建設，防止挪用預售資金導致亂尾樓。嚴格執(zhí)行國家發(fā)改委《商品房銷售明碼標價規(guī)定》和商品房價格申報備案制，實行一房一價，對不實行明碼標價或利用標價進行商品房銷售價格欺詐等違法行為，將依法查處。

（五）加大輿論宣傳力度，積極做好房價穩(wěn)定工作。采用多種宣傳形式，加強房地產(chǎn)政策宣傳，建立房地產(chǎn)信息制度，適時披露有關信息，正確引導居民住房理性消費。強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，全面準確地掌握市場運行情況，增加市場信息的透明度，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)供需平衡，切實穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。