導(dǎo)語：房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)管理通知一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，城區(qū)街道辦事處，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，市政府各部門，各規(guī)模企業(yè)：

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔〕4號(hào)）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔〕53號(hào)）和《省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控防止房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（鄂政辦發(fā)〔〕107號(hào)）以及《市人民政府關(guān)于規(guī)劃發(fā)展我市房地產(chǎn)業(yè)的通知》（政發(fā)〔〕4號(hào)）等精神，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，為了規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)群眾利益和保持社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)又好又快發(fā)展?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批，加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)管理

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理（1）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)必須按照統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)、長(zhǎng)期建設(shè)（中心城區(qū)每期一般不低于1萬平米，但符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，臨街項(xiàng)目符合街景規(guī)劃的除外）的原則，由市國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)部門按照城市規(guī)劃和年度項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，擬定《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》。（2）開發(fā)項(xiàng)目土地必須實(shí)行招拍掛供地。土地出讓年限應(yīng)為國(guó)家規(guī)定的最高年限。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須依法及時(shí)收回土地使用權(quán)。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并在核定的資質(zhì)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，嚴(yán)禁無資質(zhì)開發(fā)和借用掛靠資質(zhì)開發(fā)。將資質(zhì)的升級(jí)和資質(zhì)年檢與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況結(jié)合起來，對(duì)不服從管理有違法違規(guī)行為的企業(yè)，資質(zhì)主管部門依法予以降低資質(zhì)等級(jí)和注銷資質(zhì)證書。（4）房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)須符合下列條件：①開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；②企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；③國(guó)有土地使用權(quán)證（土地成交確認(rèn)書）；④規(guī)劃圖、平面圖、戶型圖；⑤施工圖設(shè)計(jì)批準(zhǔn)書；⑥前期物業(yè)管理服務(wù)合同；⑦白蟻防治合同。開發(fā)企業(yè)須持有房產(chǎn)主管部門出具的《項(xiàng)目確認(rèn)通知單》才能到招投標(biāo)管理部門辦理建筑工程的招投標(biāo)。

2、嚴(yán)厲打擊各類違法違規(guī)開發(fā)項(xiàng)目。堅(jiān)決打擊和杜絕未經(jīng)審批立項(xiàng)批準(zhǔn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)行為。在嚴(yán)格控制個(gè)人建房規(guī)劃審批工作的同時(shí)，對(duì)違規(guī)小規(guī)模開發(fā)和超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為的必須依法從嚴(yán)查處，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)項(xiàng)目無資質(zhì)或假冒資質(zhì)開發(fā)及假冒集資建房之名進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。

3、嚴(yán)格按規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在規(guī)劃核定的容積率、建筑密度和綠化率等指標(biāo)及相應(yīng)的總建筑面積以內(nèi)實(shí)行開發(fā)建設(shè)；分期開發(fā)的項(xiàng)目，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的建筑面積的總和，不得突破原規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的規(guī)定。規(guī)劃部門要嚴(yán)格按土地出讓規(guī)劃條件和有關(guān)規(guī)定科學(xué)規(guī)劃審批，不得隨意變更規(guī)劃條件。

4、建立網(wǎng)上公示制度。充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本信息、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，經(jīng)營(yíng)中違法違規(guī)及受到處罰等情況記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》和企業(yè)、個(gè)人信用檔案中，并向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

二、規(guī)范商品房預(yù)售管理，建立新建商品房?jī)r(jià)格備案制度

1、規(guī)范商品房預(yù)售許可。商品房銷售應(yīng)遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行《商品房預(yù)售許可證》制度，在未取得《商品房預(yù)售許可證》前不得任何銷售信息，嚴(yán)禁以“認(rèn)籌”、“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”等形式變相無證銷售，開發(fā)商不得向購(gòu)房者收取“誠(chéng)意金”、“認(rèn)購(gòu)金”等任何含有預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。申報(bào)預(yù)售時(shí)，房屋形象進(jìn)度一般應(yīng)達(dá)到規(guī)劃建筑面積的三分之二；有抵押情況的應(yīng)超過三分之二，并且需要抵押權(quán)人出具同意銷售的書面意見；商品房預(yù)售許可的審批，需報(bào)經(jīng)分管市長(zhǎng)同意。

2、規(guī)范公開內(nèi)容。在取得預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將批準(zhǔn)預(yù)售的套數(shù)進(jìn)行公開銷售，在售樓部張貼公布已批準(zhǔn)銷售套數(shù)信息詳情，禁止捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為。預(yù)售商品房時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)以書面的方式向預(yù)購(gòu)人明示項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間，商品房的結(jié)構(gòu)、類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法，預(yù)售商品房的付款辦法，商品房預(yù)售款的專用賬戶等情況，不得不實(shí)的銷售進(jìn)度信息誤導(dǎo)消費(fèi)者。

3、規(guī)范合同文本。房地產(chǎn)交易合同必須采用統(tǒng)一制定的規(guī)范性文本，合同內(nèi)容不得任意刪減，商品房買賣合同一經(jīng)網(wǎng)上簽約，開發(fā)企業(yè)必須在規(guī)定的期限內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門備案登記。房屋交付使用后，開發(fā)企業(yè)必須協(xié)助購(gòu)房人按法律法規(guī)辦理房屋所有權(quán)登記，并及時(shí)向購(gòu)房戶提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》確保購(gòu)房人的合法權(quán)益。

4、規(guī)范商品房住房?jī)r(jià)格。嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)，公開標(biāo)示商品房?jī)r(jià)格及相關(guān)收費(fèi)，防止大起大落，禁止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頻繁調(diào)價(jià)、搭車漲價(jià)、價(jià)外亂收費(fèi)、不執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)和“一價(jià)清”等不規(guī)范價(jià)格的行為。在遵循市場(chǎng)供求規(guī)律，堅(jiān)持主要由企業(yè)制定商品房?jī)r(jià)格的原則下，對(duì)開發(fā)企業(yè)自主制訂的新建商品房預(yù)（銷）售價(jià)格進(jìn)行備案，并實(shí)行網(wǎng)上公示，開發(fā)企業(yè)在向市房管部門領(lǐng)取商品房預(yù)（銷）售許可證之前必須將普通商品房?jī)r(jià)格向價(jià)格主管部門報(bào)備，并提供開發(fā)銷售樓盤類型、面積、主要定價(jià)依據(jù)等資料，開發(fā)企業(yè)銷售價(jià)格要與備案價(jià)格和對(duì)外公布價(jià)格保持一致，開發(fā)企業(yè)銷售過程中需要上調(diào)價(jià)格的，必須提前一周重新報(bào)備，并說明提價(jià)的主要理由。不經(jīng)報(bào)備任意提價(jià)的，價(jià)格主管部門依據(jù)價(jià)格法律法規(guī)的規(guī)定實(shí)施處罰。

三、規(guī)范項(xiàng)目資本金制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款資金的監(jiān)管

1、實(shí)行項(xiàng)目資本金管理。項(xiàng)目資本金制度是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)總投資中，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定專戶儲(chǔ)存，專項(xiàng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貨幣資金，項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目工程建設(shè)總投資的比例不得低于35%。項(xiàng)目資本金只用于本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，不得挪用和抽回。

2、加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)管。商品房預(yù)售款是指預(yù)購(gòu)人依照合同的約定，預(yù)先支付給預(yù)售人，在商品房竣工驗(yàn)收交付使用前用作該商品房建設(shè)費(fèi)用的款項(xiàng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按規(guī)定的資金用途和工程進(jìn)度申請(qǐng)使用資金，在操作上堅(jiān)持“?？顚?、?？顚４?、?？顚Ｓ谩薄７康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款時(shí)，應(yīng)提交下列文件資料備案：①商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表；②預(yù)售人與承建商簽訂的施工合同；③建筑施工監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度證明。要積極利用和依托商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)做好預(yù)售款監(jiān)管工作的銜接，對(duì)預(yù)售資金從辦理商品房銷售許可證開始至完成初始登記終止，實(shí)行全程網(wǎng)絡(luò)化實(shí)時(shí)監(jiān)管，商品房預(yù)售款必須用于預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)和投資，不得挪作他用。

3、市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市商品房項(xiàng)目資本金的監(jiān)控和預(yù)售資金的監(jiān)管。預(yù)售資金由商品房開發(fā)企業(yè)存入市房產(chǎn)管理局指定帳戶，并由市房產(chǎn)管理局根據(jù)商品房建設(shè)進(jìn)度審核撥付。在開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收前，預(yù)售款應(yīng)預(yù)留總額的10%（最高額不超過500萬元），作為開發(fā)企業(yè)信用保證金；在綜合驗(yàn)收合格后方可撥付。

四、規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的管理，維護(hù)所有者的合法權(quán)益

為加強(qiáng)全市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金的管理，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，凡商品住房和公用住房出售后都必須按住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%至8%建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金。維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，不得挪作他用。應(yīng)足額繳存，不得減免。業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。維修資金應(yīng)當(dāng)在指定的銀行開設(shè)維修資金專戶，由房產(chǎn)行政主管部門代管，做到專項(xiàng)存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?。維修資金自存入維修資金專戶之日起按規(guī)定計(jì)息。維修資金利息凈收益應(yīng)轉(zhuǎn)作維修資金。房產(chǎn)行政主管部門在代管維修資金中的工作和業(yè)務(wù)費(fèi)用，由房產(chǎn)行政主管部門編報(bào)預(yù)算，經(jīng)財(cái)政部門審核后，從維修資金利息凈收益中核定。房產(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修資金的管理與使用。維修資金使用時(shí)，成立了業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)同意并經(jīng)選定的物業(yè)管理企業(yè)提出計(jì)劃；未成立業(yè)主委員會(huì)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。維修計(jì)劃經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門審批，報(bào)財(cái)政部門審核并通知銀行劃撥資金。住宅專項(xiàng)維修資金的使用遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，并依法接受審計(jì)部門的審計(jì)和接受業(yè)主委員會(huì)的檢查與監(jiān)督。

五、規(guī)范物業(yè)管理行為，著力完善物業(yè)監(jiān)管機(jī)制

1、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)管理。從事物業(yè)管理的企業(yè)必須具備企業(yè)法人資格和資質(zhì)證書，嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核定工作，進(jìn)一步整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理企業(yè)在接受開發(fā)企業(yè)委托從事前期物業(yè)管理時(shí)，要在委托合同中分清雙方各自的權(quán)利和義務(wù)，要通過簽訂物業(yè)管理委托合同的形式約定與業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）各自的權(quán)利和義務(wù)，認(rèn)真履行合同。

2、認(rèn)真做好建設(shè)與管理的銜接工作。完善物業(yè)管理前期介入和承接驗(yàn)收制度，在物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中，應(yīng)當(dāng)明確交付使用后的質(zhì)量、責(zé)任及雙方的權(quán)利義務(wù)，切實(shí)做好建設(shè)和管理的銜接，不出管理上的空白。

3、堅(jiān)持市場(chǎng)化方向。認(rèn)真貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，堅(jiān)持物業(yè)管理的市場(chǎng)化方向，鼓勵(lì)公平競(jìng)爭(zhēng)，加快業(yè)主委員會(huì)的組建步伐，引導(dǎo)和監(jiān)督各方履行物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)小區(qū)業(yè)主（房屋使用人）的入住率達(dá)到50%以上、公用住宅出售建筑面積達(dá)30%以上或者首位業(yè)主入住達(dá)2年以上的，開發(fā)企業(yè)或者物業(yè)管理企業(yè)要積極配合經(jīng)綜合驗(yàn)收交付使用的住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，主動(dòng)征求業(yè)主的有關(guān)意見和建議。當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)的條件基本具備后，由業(yè)主委員會(huì)籌備小組代為起草業(yè)主委員會(huì)的章程，報(bào)送物業(yè)管理行政主管部門。

六、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收，完善管理制度

健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)驗(yàn)收制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。開發(fā)項(xiàng)目完工后，建設(shè)單位必須按石政辦發(fā)〔〕73號(hào)文件要求，申請(qǐng)住建、房產(chǎn)、規(guī)劃、國(guó)土、環(huán)保、消防、人防等部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收的內(nèi)容既包括房屋建筑質(zhì)量、建筑容積率、道路、綠化、給水、排水、電力、電信、物業(yè)管理、白蟻防治和環(huán)境衛(wèi)生、安保設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目。經(jīng)驗(yàn)收合格，方可按規(guī)定交付使用及辦理房屋所有權(quán)登記。凡綜合驗(yàn)收不合格的開發(fā)項(xiàng)目，必須限期整改到位；整改不到位的，一律不準(zhǔn)交付使用，所造成的一切后果，均由開發(fā)建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)，并對(duì)該開發(fā)企業(yè)實(shí)行“黑名單”管理，三年內(nèi)取消在全市范圍內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)立項(xiàng)資格；情節(jié)嚴(yán)重的，由房產(chǎn)部門提出處理意見，住建部門報(bào)上級(jí)主管部門吊銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，直至追究法律責(zé)任。