導(dǎo)語：中國房產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:如何保持我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,這是一個需要慎重研究的課題。文章概述了我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,并提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的建議措施。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場對策措施平穩(wěn)健康

隨著人們生活水平的提高,我國人均居住條件將不斷得到改善。我國房地產(chǎn)業(yè)的潛力相當(dāng)巨大,發(fā)展空間十分廣闊,在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中起著不可忽視的作用。然而,隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭必將日趨激烈。因此,如何保持我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,是一個需要認(rèn)真研究的重要課題。

一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

2008年,對于我國房地產(chǎn)而言是不平靜的一年,經(jīng)歷了2007年房價快速上漲后,2008年房價又創(chuàng)歷史新高。所以,總理在2008年3月18日的“兩會”記者招待會上指出:2008年是中國經(jīng)濟(jì)最困難的一年。這實際上也是中國房地產(chǎn)業(yè)較為困難的一年。在國際原材料價格一路上漲的國際大背景下,國內(nèi)的材料價格漲幅也居高不下,再加上幾次巨大的自然災(zāi)害的襲擊,中國經(jīng)濟(jì)正經(jīng)受著改革開放以來少有的考驗。縱觀房地產(chǎn)市場,在房價已經(jīng)經(jīng)過幾十年穩(wěn)步上漲行情之后,房價問題已經(jīng)是大多數(shù)購房者不堪重負(fù)的話題。近幾年來,盡管政府已經(jīng)采取了多種措施來抑制過熱的房地產(chǎn)市場,但效果總是不太理想。

當(dāng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期后,一些此前被人為炒作較高的城市房價開始下降,房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)開始收縮。不僅僅是開發(fā)商,一些炒房客為了避免進(jìn)一步的損失,也進(jìn)行降價拋售樓盤的行為。與此同時,市場買房的觀望情緒嚴(yán)重,房屋成交量不斷萎縮,房地產(chǎn)空置率大幅上漲。如北京、上海、廣州等一線城市的成交量僅僅是上年同期的三、四成左右,更為嚴(yán)重的是,這種觀望情緒已經(jīng)蔓延到天津、南京、長沙等二線城市。與之相關(guān)的大量的房產(chǎn)中介公司紛紛倒閉歇業(yè)。房地產(chǎn)市場交易環(huán)境也進(jìn)一步惡化。但是,在2009年有關(guān)引導(dǎo)住房消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)政策的支持下,住房需求重新啟動,導(dǎo)致房價上升。例如:北京、上海、浙江、廣東等地區(qū)住房成交量持續(xù)回升。隨著市場“量價齊升”,基于購房者“買漲不買跌”心理,進(jìn)一步推動了住房價格上升。因此,如何使我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康地發(fā)展,政府將采取什么樣的對策措施,這是要慎重研究的問題。

二、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的對策措施

1.實行住房制度的雙軌制。黨的十七大提出居民“住有所居”,即使每個人都能有房子住,而不是“居者其所”,這就是說并非強(qiáng)調(diào)每個人都要有自己所有權(quán)的住房。就連經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的美國,在這場金融危機(jī)爆發(fā)之前,美國擁有所有權(quán)住房者才達(dá)到68%。而我國當(dāng)前人均國民經(jīng)濟(jì)收入只有美國的1/14,要實現(xiàn)“居者有其屋”或“居者其所”還為時尚早。為此,必須審慎反思我國解決居民住房問題究竟應(yīng)走什么樣的路。在住房改革之前,城市居民從普通百姓到高級干部都不買房,是實行計劃經(jīng)濟(jì)的公房配給制度,即廉價的公租制。房改以后逐步形成了幾乎100%的商品房制度。這對改革居民居住條件、推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及拉動整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都作出了巨大貢獻(xiàn)。但實踐證明,完全依靠市場調(diào)節(jié)的商品房制度是走不下去了。因為總有相當(dāng)一部分中低收入群體、年輕人是買不起商品房的,租住私人房租金又太貴難以承受。故先住公租房對相當(dāng)一部分居民特別是年輕人是不可避免的一個過渡階段。所以,實行商品房和公租房兩種制度共存,用兩條腿走路,是必然的選擇。這也就是說,應(yīng)當(dāng)實行住房制度的雙軌制,即發(fā)展商品房與公租房相結(jié)合。當(dāng)前關(guān)鍵問題是公租房資源太少,因此,應(yīng)建造更多的公租房,滿足人們的需求。公租房包括為低保戶提供的廉租房和為買不起房或暫時不想買房的居民,其中有中低收入群體、剛參加工作的年輕人、符合條件的農(nóng)民工提供租住的公房。等到有了經(jīng)濟(jì)實力,他們可以隨時退租,去買商品房。為加快公租房的建設(shè),可以考慮建立公租房基金。公租房的產(chǎn)權(quán)歸政府,由基金會聘請業(yè)內(nèi)行家經(jīng)營管理,承諾給基金的投資者一個合理穩(wěn)定的回報。目前國際國內(nèi)都有很多錢在找出路,公租房基金的來源不成問題,政府只要出土地,可以不出一分錢就能蓋起廣廈千萬間,實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。同時,也可使商品房的價格保持在比較合理的水平上。

2.采取切實可行的宏觀調(diào)控措施。實施宏觀調(diào)控,目的是通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求促使供求平衡,實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的綜合平衡和內(nèi)部問題結(jié)構(gòu)的合理化。

房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的基本目標(biāo)就是保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展,是改善和提高居民居住條件和水平的前提。這也是全面建設(shè)小康社會的重要保障。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,不僅有效改善和提高了居民居住條件和居住水平,而且在國民經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮著重要作用。因為房地產(chǎn)是一種特殊商品,既可作為投資品,又可作為消費(fèi)品,這一特殊性決定了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的雙重貢獻(xiàn)。同時,房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中又具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。它能通過前向效應(yīng),帶動建材業(yè)、冶金業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、金融業(yè)等的發(fā)展;又能通過后效應(yīng)帶動裝修業(yè)、家電業(yè)、金融保險業(yè)、儀表業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這說明房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮可以帶動十幾個產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮。正是基于房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)動強(qiáng)和產(chǎn)業(yè)輻射面寬的特點(diǎn),房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的目的,并非抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,而是通過調(diào)控,擠壓泡沫,避免房地產(chǎn)業(yè)的大起大落,促使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪的健康持續(xù)發(fā)展。因此,關(guān)于2010~2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策的思路是:首先,保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。這主要體現(xiàn)在繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi),增加普通商品住房的有效供給,加快保障性住房建設(shè),加強(qiáng)市場監(jiān)管,穩(wěn)定市場。其次,針對性強(qiáng),堅持有保有壓。當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場消費(fèi)不足和消費(fèi)過度并存。所謂消費(fèi)不足是指廣大中低收入者住房需求沒有得到根本性的解決,而消費(fèi)過度是指相當(dāng)比例的高收入階層擁有多套住房。因此,應(yīng)根據(jù)我國房地產(chǎn)市場消費(fèi)不足和消費(fèi)過度并存的現(xiàn)狀,對未來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)在滿足自住和改善性需求同時,抑制投資性和投機(jī)性需求。以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。再次,應(yīng)因地制宜,適時調(diào)整。發(fā)展不平衡是我國的基本國情,因此,未來應(yīng)根據(jù)各個城市的具體情況,適時采取調(diào)控措施,解決我國部分城市房價總體偏高和價格漲幅過快問題?？傊?2010~2011年我國將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策,增加中低價位和限價商品房的供應(yīng),抑制投機(jī)性購房,讓房地產(chǎn)回歸消費(fèi)和民生,這對保證房地產(chǎn)市場持續(xù)平衡健康發(fā)展具有重要的意義。

3.實行嚴(yán)格的差別化稅收政策。要認(rèn)真落實國務(wù)院出臺的各項政策措施。當(dāng)前,各有關(guān)部門和各級政府要落實好《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平衡健康發(fā)展的通知》,根據(jù)各地區(qū)的實際,制定出一系列具體、可操作的配套措施。

同時,應(yīng)針對投資投機(jī)性購房,實行更加嚴(yán)格的差別化稅收政策。尤其要區(qū)別自住性購房與投資投機(jī)性購房的稅率。2009年底國務(wù)院對投資投機(jī)性購房的稅收政策進(jìn)行了調(diào)整,如對營業(yè)稅、個人所得稅政策的免征期限從2年恢復(fù)到5年等,但稅率并沒有區(qū)別,營業(yè)稅稅率仍為5.55%。建議對投資投機(jī)性購房出臺更加有針對性的稅收政策,大幅提高以炒房為目的的投資投機(jī)性購房的稅率。此類做法已有先例,日前我國香港政府宣布,對于價格超過2000萬港元的房地產(chǎn)銷售要提高印花稅率,以消除潛在的房地產(chǎn)泡沫。

為此,必須進(jìn)一步細(xì)化對投資投機(jī)購房行為的界定。目前,國家主要是通過交易間隔時間以及是否普通住房實行差別的稅收政策,而對已經(jīng)擁有了多套住房的仍繼續(xù)購房進(jìn)行投資投機(jī)性的行為沒有實施差別化的稅收政策。建議根據(jù)購房套數(shù)對投資投機(jī)購房行為進(jìn)行界定,對已經(jīng)擁有了三套住房以上的,繼續(xù)購買住房應(yīng)認(rèn)定為投資投機(jī)性購房,適用前述較高的稅率,以降低樓市泡沫風(fēng)險。

與此同時,還要建立全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。當(dāng)前,跨地區(qū)、跨區(qū)域的投資投機(jī)性購房行為比較普遍,如前段出現(xiàn)的海南房地產(chǎn)熱以及溫州炒房團(tuán)、山西購房團(tuán)等。為此,必須建立全國性的房地產(chǎn)信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng),這樣可以及時地監(jiān)測和控制跨區(qū)域的房地產(chǎn)投資投機(jī)性行為。此外,還可以在信貸政策、土地政策、住房政策保障等,采取調(diào)控手段。

以上促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施,對于降低房地產(chǎn)市場的泡沫風(fēng)險,保障絕大多數(shù)民眾的住房權(quán),都具有極其重要的意義。

4.加強(qiáng)輿論宣傳,樹立正確的住房消費(fèi)理念。應(yīng)用宣傳教育手段,培育廣大居民樹立正確的住房消費(fèi)觀是十分必要的。為居民提供基本的住房保障是國家履行其公共服務(wù)職能的重要組成部分,但必須摒棄對“居者有其屋”的誤解。出售公房和鼓勵居民購買住房的住房分配制度改革,過于強(qiáng)調(diào)住房的“購買”,而住房商品化是買房還是租房主要是由市場決定,因而住房商品化的實現(xiàn)形式并非只有“購買”,“承租”也是實現(xiàn)的重要途徑。單一購房實現(xiàn)住房商品化的導(dǎo)向,不利于倡導(dǎo)形成合理的住房“梯級消費(fèi)觀念”。據(jù)統(tǒng)計,發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家個人住房擁有率德國僅為30%至40%,美國為68%,而我國72%的城鎮(zhèn)居民已擁有自己的住房。因此,居民過度依賴從市場上購買住宅實現(xiàn)“居者有其屋”的消費(fèi)理念,必然推動房價的上升。事實上,中國作一個人口大國,面對人地關(guān)系日益緊張的嚴(yán)峻態(tài)勢,要實現(xiàn)人人有其屋的理念,還任重而道遠(yuǎn),但人人有房住卻是落實科學(xué)發(fā)展觀,建設(shè)社會主義和諧社會的客觀要求。因此,應(yīng)發(fā)揮輿論的正面引導(dǎo)作用,引導(dǎo)消費(fèi)者正常、理性消費(fèi),形成正確的梯級消費(fèi)觀念,以維護(hù)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

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