摘要：本文在相關(guān)文獻(xiàn)綜述的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的發(fā)生和實(shí)現(xiàn)機(jī)制理論的研究，建立了地方“根植”產(chǎn)業(yè)與“嵌入”產(chǎn)業(yè)契合度的概念。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中，外部“嵌入”主導(dǎo)型和地方“根植”主導(dǎo)型都存在高契合度和低契合度。通過(guò)建立數(shù)學(xué)模型及用調(diào)查實(shí)例驗(yàn)證分析，得出：轉(zhuǎn)移的“嵌入”產(chǎn)業(yè)與當(dāng)?shù)刭Y源稟賦為高契合度結(jié)合時(shí)效率為最佳。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；嵌入產(chǎn)業(yè)；契合度

Abstract:Inthisarticle,theconceptoftheIntegrationDegreeofLocalRooted-industryandInserted-industryisestablishedbytheresearchonmechanismofoccurrenceandrealizationinindustrialtransformationonthebasisoftherelevantliterature.TheIntegrationDegreeofindustrialtransformationcanbedividedfourtypes:Inserted-domination,rooted-dominating,high-integration-degree,andlow-integration-degree.Bycreatingmathematicalmodelsandanalyzingsurveycases,suchimportantconclusionisdiscovered:itwillbehighefficientwhenreachhighdegreeintegrationbetweentheentranceofInserted-industryandthenaturaloflocalresourcesinindustrialtransformation.

Keywords:Industrialtransfer;Insertingindustry;Integratingdegree

一相關(guān)文獻(xiàn)綜述

如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是不可想象的，社會(huì)經(jīng)濟(jì)正是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷變化的過(guò)程中發(fā)展的。作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)的重要方式之一，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是區(qū)域國(guó)際分工的表現(xiàn)，在任何時(shí)候都存在。許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，越來(lái)越需要企業(yè)在全球范圍內(nèi)搜尋、組織和合理配置資源，而與此同時(shí)，這些要素又是以特定的區(qū)域作為空間載體的（劉偉，2004）。所以對(duì)資源的爭(zhēng)奪愈加激烈，一些產(chǎn)業(yè)也加速向資源所在地轉(zhuǎn)移，于是在全球范圍內(nèi)展開(kāi)了大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

摘要：借鑒生態(tài)學(xué)原理，文章界定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的概念，構(gòu)建房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)競(jìng)合模型和演化模型深入分析其動(dòng)力機(jī)制，并進(jìn)一步分析其路徑依賴，最后剖析中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的失衡并提出其優(yōu)化的路徑選擇。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)；動(dòng)力機(jī)制；路徑選擇

一、引言

“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”（IndustrialEcology）是一個(gè)新興的研究領(lǐng)域，以一種較高層級(jí)的用以研究產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和自然系統(tǒng)互動(dòng)關(guān)系的系統(tǒng)研究方法。運(yùn)用生態(tài)學(xué)的原理和方法來(lái)分析和考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論不僅是研究方法上的創(chuàng)新，而且還有利于對(duì)房地產(chǎn)可持續(xù)生存與發(fā)展的系列性問(wèn)題作本源性和趨勢(shì)性的解剖分析。

二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的內(nèi)涵

英國(guó)生態(tài)學(xué)家泰斯勒（A.C.Tansley，1935）首先定義生態(tài)：又稱生態(tài)系統(tǒng)(ecosystem)，是指在一定時(shí)間和空間范圍內(nèi)，生物與非生物環(huán)境通過(guò)能量流動(dòng)和物質(zhì)循環(huán)所形成的一個(gè)彼此關(guān)聯(lián)、相互作用并且有自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制的統(tǒng)一整體。

【論文關(guān)鍵詞】中國(guó)地產(chǎn)；中國(guó)地產(chǎn)品牌；品牌地產(chǎn)；品牌塑造；品牌核心價(jià)值

【論文摘要】本文通過(guò)追述中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行品牌化經(jīng)營(yíng)的歷史，總結(jié)了其發(fā)展歷程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，深刻分析了中國(guó)地產(chǎn)品牌的整體現(xiàn)狀，揭露了在實(shí)際運(yùn)作中存在的四大誤區(qū)和陷阱。并對(duì)地產(chǎn)這個(gè)特殊產(chǎn)品的特殊性質(zhì)進(jìn)行剖析，針對(duì)特性提出了自己的四點(diǎn)建議和看法。

1中國(guó)地產(chǎn)品牌的淵源

在人們的日常生活中，吃、住、行是主要的消費(fèi)需求，并且三者的需求層次是階梯上升的，往往隨著人們生活水平的提高，后兩者的需求就會(huì)變得更為重要。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在改革開(kāi)放以后，特別是國(guó)家住房制度改革以后得到了迅猛的發(fā)展，2003年全國(guó)的房地產(chǎn)總投資規(guī)模超過(guò)了1萬(wàn)億元人民幣，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)六大支柱產(chǎn)業(yè)之一。其發(fā)展走向與態(tài)勢(shì)已經(jīng)成為學(xué)界談?wù)摰慕裹c(diǎn)。由于房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)、高投入、消費(fèi)時(shí)期長(zhǎng)的特點(diǎn)，使得消費(fèi)者在選購(gòu)房子的時(shí)候，介入程度會(huì)很高，市場(chǎng)搜尋更廣泛。根據(jù)一項(xiàng)研究結(jié)果，絕大多數(shù)消費(fèi)者會(huì)按照“遺憾最小原則”來(lái)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)決策，在面臨多種選擇時(shí)，總是竭力避免購(gòu)買(mǎi)后遺憾。而品牌作為一種標(biāo)記、高質(zhì)量的象征、身份的標(biāo)志、價(jià)值的體現(xiàn)，就能夠提供一種品牌承諾，減少消費(fèi)者的購(gòu)后遺憾，加速購(gòu)買(mǎi)行為的發(fā)生。因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，品牌就顯得尤為重要。品牌可以“allowsacompanytodevelopone-to-onemarketingstrategiesthatprovideindividualmarketingdecisionsforeachcustomer”.通俗點(diǎn)講就是品牌能夠建立穩(wěn)固的個(gè)人消費(fèi)忠誠(chéng)。房地產(chǎn)是一項(xiàng)很復(fù)雜的系統(tǒng)工程，作為特殊的巨額耐用消費(fèi)商品，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)時(shí)比其他商品更需要品牌的承諾來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)。住宅建設(shè)是復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和高品位的服務(wù)，體現(xiàn)在每一個(gè)環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)上，包括項(xiàng)目策劃、區(qū)位選擇、市場(chǎng)調(diào)研、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建筑安裝、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)管理，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤，品牌就要受到影響，企業(yè)只有樹(shù)立良好的品牌形象才能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。

2中國(guó)地產(chǎn)品牌的發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)人們能一口氣說(shuō)出萬(wàn)科、招商、華僑城、中海、沙河這些一流的地產(chǎn)品牌時(shí)，地產(chǎn)品牌開(kāi)始像其他行業(yè)一樣進(jìn)入主流經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，并左右人們的消費(fèi)選擇。但地產(chǎn)品牌是把雙刃劍。對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，品牌能成就一個(gè)地產(chǎn)商，也能覆滅一個(gè)地產(chǎn)商；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，品牌可成就他的生活夢(mèng)想，也可以毀掉他的生活夢(mèng)想。

一、服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)及房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的趨勢(shì)

作為服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)基石的服務(wù)概念．營(yíng)銷(xiāo)學(xué)者一般是從區(qū)別于有形的實(shí)物產(chǎn)品的角度來(lái)進(jìn)行研究和界定的。非利普科特勒把服務(wù)定義為一方提供給另一方的不可感知且不導(dǎo)致任何所有權(quán)轉(zhuǎn)移的活動(dòng)或利益。而美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)會(huì)則將其定義為主要為不可感知卻使欲望獲得滿足的活動(dòng)而這種活動(dòng)并不需要與其他的產(chǎn)品或服務(wù)的出售聯(lián)系在一起。生產(chǎn)服務(wù)時(shí)可能會(huì)或不會(huì)利用實(shí)物而且即使需要借助某些實(shí)物協(xié)助生產(chǎn)服務(wù)，這些實(shí)物的所有權(quán)將不涉及轉(zhuǎn)移的問(wèn)題。一般而言，與有形產(chǎn)品相比無(wú)形性是服務(wù)最為顯著的一個(gè)特征．它可以從三個(gè)不同的層次來(lái)理解。首先服務(wù)的很多元素?zé)o形無(wú)質(zhì)。其次顧客在購(gòu)買(mǎi)服務(wù)之前往往不能肯定他能得到什么樣的服務(wù)。最后顧客在接受服務(wù)后難以對(duì)服務(wù)的質(zhì)量做出客觀的評(píng)價(jià)。

中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展經(jīng)歷的是一個(gè)從局部劍全局從單～到綜合的這樣一個(gè)過(guò)程。隨著中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境的變化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加?。约胺康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)本身所存在的不足房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)必將繼續(xù)向前不斷發(fā)展。其主要的發(fā)展趨勢(shì)表現(xiàn)為服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的思想將逐步深入到房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中。一直以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)．即服務(wù)業(yè)的范疇，房地產(chǎn)業(yè)具有一些顯著的服務(wù)特征。

隨著服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)理念在中國(guó)的廣泛傳播服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)中的相關(guān)思想和營(yíng)銷(xiāo)方法將被房地產(chǎn)業(yè)普遍接受。全程整臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)將是未來(lái)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的主流。將整合營(yíng)銷(xiāo)的理念運(yùn)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)中．這是未來(lái)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的主流。

二、基于服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組合模式構(gòu)建

服務(wù)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)是服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)研究的傳統(tǒng)領(lǐng)域服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的相關(guān)理論自然可以用來(lái)指導(dǎo)屬于服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)。同時(shí)．房地產(chǎn)產(chǎn)品具有很多服務(wù)產(chǎn)品的特性．所以服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的很多理論可以應(yīng)用到房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的理論探討和實(shí)踐應(yīng)用之中?；谝陨嫌^點(diǎn)本文試圖從服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)組合策略體系出發(fā)．來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)組合策略模式。在充分考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品的無(wú)形性及消費(fèi)者感知對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的影響的情況下．從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程出發(fā)，以服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的理論為基本出發(fā)點(diǎn)，借鑒服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的7PS策略．筆者認(rèn)為．房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組合模式應(yīng)該包括產(chǎn)品策略、價(jià)格策咯、渠道策略、溝通策略、人員策略、有形展示策略和過(guò)程策略

各街鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（辦事處），縣府各部門(mén)，縣屬各廠礦、中學(xué)：

“十五”期間，隨著我縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，各建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家的路線、方針和政策，積極投身城鄉(xiāng)建設(shè)、參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，取得了可喜的成績(jī)，為促進(jìn)我縣經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、人民群眾居住條件的不斷改善發(fā)揮了積極作用，涌現(xiàn)出了一批優(yōu)秀的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)。為總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，樹(shù)立典型，弘揚(yáng)建筑和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)艱苦奮斗、勇于開(kāi)拓的精神，經(jīng)研究，決定對(duì)“十五”期間為我縣城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)做出突出貢獻(xiàn)的**市博海建設(shè)工程（集團(tuán)）有限公司等5家建筑業(yè)優(yōu)秀企業(yè)和**港騰物業(yè)發(fā)展有限公司等5家房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀企業(yè)（名單附后）予以通報(bào)表彰。

希受表彰的企業(yè)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)成績(jī)，再接再厲，進(jìn)一步提高企業(yè)整體素質(zhì)和管理水平，在繁榮和推動(dòng)我縣建筑、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展征程中再立新功，為**經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出新的更大的貢獻(xiàn)！

摘要：目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問(wèn)題。這里既有房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長(zhǎng)期看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，積極與海外資金合作；同時(shí)不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

一、正確理解泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫的涵義

要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。

什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭?！罚?999年版）中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書(shū)寫(xiě)道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>

從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來(lái)一定收入的資本，如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。

(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大危害。

【摘要】近幾年，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)迅速的發(fā)展起來(lái)，在中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要的位置，然而也隨之產(chǎn)生了一系列的問(wèn)題，國(guó)家政府也制定出相應(yīng)的政策，從宏觀上調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之健康、持續(xù)、快速的在中國(guó)發(fā)展，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。文章結(jié)合2006年11月之前國(guó)家各部委的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的一些問(wèn)題進(jìn)行綜合評(píng)述的分析，并提出了一些建設(shè)性的意見(jiàn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛發(fā)展，2007年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第十六個(gè)年頭，今天的房地產(chǎn)業(yè)正以開(kāi)發(fā)規(guī)模每年20%左右的速度增長(zhǎng)，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，改變著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，并切實(shí)的改善著我國(guó)居民的居住條件和居住環(huán)境，但中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級(jí)階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也出現(xiàn)了一些丞待解決的問(wèn)題。本文結(jié)合2006年11月之前國(guó)家各部委的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的一些問(wèn)題進(jìn)行綜合評(píng)述的分析，并提出一些建設(shè)性的意見(jiàn)。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

1、房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大。2002年，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資占GDP的7.55%，占固定資產(chǎn)的17.9%；2003年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資10106.12億元，同比增長(zhǎng)28.5%；2004年，完成投資13158億元，同比增長(zhǎng)1.6%；2005年，全國(guó)房地產(chǎn)投資15759.3億元，比去年增長(zhǎng)19.8%；2006年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速逐月回升，1-6月同比投資增長(zhǎng)速度已達(dá)24.2%，超過(guò)上年同期增速0.7個(gè)百分點(diǎn)。可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)投資已在我國(guó)形成較大的規(guī)模，并呈現(xiàn)出逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念和特征

1.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念

伴隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的不斷發(fā)展，近幾年，業(yè)內(nèi)提出了一種全新的概念，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。行業(yè)內(nèi)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有統(tǒng)一的定義，大家只是簡(jiǎn)單的把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看成是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的升級(jí)，認(rèn)為其包含商務(wù)園區(qū)、生產(chǎn)廠房和倉(cāng)儲(chǔ)物流這三種業(yè)態(tài)形式。本文對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義是綜合多種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概述而得出的，可以分為廣義概念和狹義概念。廣義概念可以簡(jiǎn)單的描述為：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種新興的地產(chǎn)發(fā)展模式，它是在房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，將工業(yè)、旅游業(yè)、物流行業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行雙重或多重結(jié)合。從狹義上講：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)多功能的產(chǎn)業(yè)綜合體，是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)形式，它以地產(chǎn)為基礎(chǔ)依托，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)和城市的發(fā)展為目標(biāo)，通過(guò)為企業(yè)建設(shè)辦公樓、寫(xiě)字樓、廠房、研發(fā)中心等基礎(chǔ)設(shè)施來(lái)集群和發(fā)展產(chǎn)業(yè)，并將自然資源、資金資源、產(chǎn)業(yè)資源、人文資源、土地資源等多種資源進(jìn)行相互融合，以發(fā)揮出多種資源的協(xié)同作用，最終提高產(chǎn)業(yè)的影響力和輻射力，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特征

雖然工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展衍生出了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特征有別于它們兩個(gè)，更加突出和鮮明，我們可以簡(jiǎn)單的總結(jié)為以下幾點(diǎn)。（1）追求資源價(jià)值最大化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)顧名思義就是將地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，通過(guò)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，使地產(chǎn)充分發(fā)揮其自身的作用全面為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展服務(wù)，它追求的是區(qū)域資源最大化利用，而不是單純的追求企業(yè)利潤(rùn)最大化。（2）具有廣闊的發(fā)展空間和投資價(jià)值產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是對(duì)土地更深層次的開(kāi)發(fā)，它能夠充分利用區(qū)域內(nèi)的資源，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值最大化，進(jìn)而推動(dòng)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此具有廣闊的發(fā)展空間和巨大的投資價(jià)值。（3）更加注重對(duì)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的營(yíng)造預(yù)商業(yè)地產(chǎn)不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)更加注重滿足人的辦公和生產(chǎn)需求，并且還要根據(jù)不同企業(yè)的要求進(jìn)行特制化的服務(wù)，營(yíng)造出更加符合企業(yè)氣質(zhì)的環(huán)境。（4）針對(duì)的客戶主要是企業(yè)和政府，對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力要求高與其他產(chǎn)業(yè)不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)對(duì)象主要是政府和企業(yè)，一方面它可以提高當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值。另一方面，為企業(yè)提供不同的需求。一般來(lái)說(shuō)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)工程大，施工程序復(fù)雜、建設(shè)周期時(shí)間長(zhǎng)，投資回報(bào)時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)，因此對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力要求就特別高。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

摘要：改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)了一、二十年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也大大改善著國(guó)民的生活水平。單從住宅上講，從1980年開(kāi)始到2006年，全國(guó)共增加住宅88.6億平方米，讓將近5億城市居民的居住面積，增加了將近十平方米，可謂功勞不小。但是，近幾年來(lái)，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中，越來(lái)越顯現(xiàn)出一些問(wèn)題，探究這些問(wèn)題，尋找合理的對(duì)策，將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)今后的健康發(fā)展有些重要的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；問(wèn)題；對(duì)策；直接融資

住房是廣大人民的生活必需品，有人說(shuō)“小康不小康，關(guān)鍵看住房?！笨梢?jiàn)，住房問(wèn)題直接關(guān)系到千家萬(wàn)戶的生活水平，關(guān)系到老百姓的安居樂(lè)業(yè)，關(guān)系到社會(huì)公平和諧的實(shí)現(xiàn)。如今，雖然我國(guó)住房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化,但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步晚，歷史短，發(fā)展過(guò)于迅速，在很多方面還存在著不同程度的問(wèn)題，阻礙著這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問(wèn)題，并且探討出有效地解決途徑，以促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展。

1當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在問(wèn)題

1.1土地供應(yīng)環(huán)節(jié)不夠規(guī)范

1988年，國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)城鎮(zhèn)試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，定期出讓土地使用權(quán)。同年12月通過(guò)《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。從此，土地使用權(quán)由無(wú)償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓，供應(yīng)環(huán)節(jié)由政府操作。雖然土地出讓實(shí)現(xiàn)公開(kāi)拍賣(mài)、招標(biāo)或者掛牌的方式，是為了避免暗箱操作，實(shí)現(xiàn)公平、公開(kāi)，透明操作，但是隨著成交土地價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本大大提高，房?jī)r(jià)大幅度上漲，我們不禁擔(dān)心，這樣下去如果土地價(jià)格不能得到合理的控制，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的影響將是非常大的。