導(dǎo)語：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及投資風(fēng)險(xiǎn)概述一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念和特征

1.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念

伴隨著地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的不斷發(fā)展，近幾年，業(yè)內(nèi)提出了一種全新的概念，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。行業(yè)內(nèi)對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并沒有統(tǒng)一的定義，大家只是簡單的把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看成是地產(chǎn)開發(fā)的升級，認(rèn)為其包含商務(wù)園區(qū)、生產(chǎn)廠房和倉儲物流這三種業(yè)態(tài)形式。本文對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義是綜合多種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概述而得出的，可以分為廣義概念和狹義概念。廣義概念可以簡單的描述為：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種新興的地產(chǎn)發(fā)展模式，它是在房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，將工業(yè)、旅游業(yè)、物流行業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行雙重或多重結(jié)合。從狹義上講：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)多功能的產(chǎn)業(yè)綜合體，是工業(yè)地產(chǎn)的升級形式，它以地產(chǎn)為基礎(chǔ)依托，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)和城市的發(fā)展為目標(biāo)，通過為企業(yè)建設(shè)辦公樓、寫字樓、廠房、研發(fā)中心等基礎(chǔ)設(shè)施來集群和發(fā)展產(chǎn)業(yè)，并將自然資源、資金資源、產(chǎn)業(yè)資源、人文資源、土地資源等多種資源進(jìn)行相互融合，以發(fā)揮出多種資源的協(xié)同作用，最終提高產(chǎn)業(yè)的影響力和輻射力，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特征

雖然工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展衍生出了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特征有別于它們兩個(gè)，更加突出和鮮明，我們可以簡單的總結(jié)為以下幾點(diǎn)。（1）追求資源價(jià)值最大化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)顧名思義就是將地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，通過開發(fā)地產(chǎn)，使地產(chǎn)充分發(fā)揮其自身的作用全面為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和發(fā)展服務(wù)，它追求的是區(qū)域資源最大化利用，而不是單純的追求企業(yè)利潤最大化。（2）具有廣闊的發(fā)展空間和投資價(jià)值產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是對土地更深層次的開發(fā)，它能夠充分利用區(qū)域內(nèi)的資源，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值最大化，進(jìn)而推動(dòng)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此具有廣闊的發(fā)展空間和巨大的投資價(jià)值。（3）更加注重對產(chǎn)業(yè)環(huán)境的營造預(yù)商業(yè)地產(chǎn)不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)更加注重滿足人的辦公和生產(chǎn)需求，并且還要根據(jù)不同企業(yè)的要求進(jìn)行特制化的服務(wù)，營造出更加符合企業(yè)氣質(zhì)的環(huán)境。（4）針對的客戶主要是企業(yè)和政府，對地產(chǎn)開發(fā)商的綜合實(shí)力要求高與其他產(chǎn)業(yè)不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)對象主要是政府和企業(yè)，一方面它可以提高當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值。另一方面，為企業(yè)提供不同的需求。一般來說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)工程大，施工程序復(fù)雜、建設(shè)周期時(shí)間長，投資回報(bào)時(shí)間也相對較長，因此對開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力要求就特別高。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革，目前我國針對房地產(chǎn)業(yè)提出了很多支持政策，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的社會環(huán)境，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)機(jī)遇，同時(shí)也是一個(gè)挑戰(zhàn)，因此房地產(chǎn)行業(yè)要認(rèn)清產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，抓住機(jī)遇，全面提升房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。下面是我們結(jié)合國家政策和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢的預(yù)測，希望可以為房地產(chǎn)業(yè)提供一些參考。

1.融資方式向多元化方向發(fā)展

通過上文我們可以清楚的認(rèn)識到我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投入資金大、建設(shè)周期長投資回報(bào)周期長，因此會給開發(fā)企業(yè)造成巨大的資金壓力，開發(fā)商如何緩解資金壓力，保障資金的供給，就需要從各個(gè)方面、各個(gè)渠道進(jìn)行融資，以免對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)造成不利的影響，再加上銀行貸款困難等因素，地產(chǎn)開發(fā)商更需要改變僅僅依靠傳統(tǒng)銀行貸款融資的方式，因此融資方式多元化是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢。開發(fā)商要從多渠道進(jìn)行融資，必須注意做好兩個(gè)方面的問題：一方面，開發(fā)商要積極尋求與政府和實(shí)體企業(yè)的合作，加強(qiáng)對企業(yè)園區(qū)的經(jīng)營性貸款、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展基金、新形勢下政策性貸款等新興融資方式的關(guān)注。另一方面，打開大門，開放經(jīng)營，積極吸收其他金融機(jī)構(gòu)參與到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)工作中來，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)地產(chǎn)集群、集聚的形式?？偠灾?，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道將會越來越多，融資方式向多元化方向發(fā)展。

2.產(chǎn)品由低價(jià)值向高價(jià)值轉(zhuǎn)化

伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化的快速發(fā)展，越來越多的高端行業(yè)、跨國公司進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)行列，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必將會由單純的區(qū)域性企業(yè)向全方位、多元化、多層次、多類別的方向發(fā)展，它的作用也不再是僅僅滿足企業(yè)自身現(xiàn)行的發(fā)展經(jīng)營活動(dòng)，而是為更多的考慮為來的發(fā)展方向，并為其預(yù)留足夠的發(fā)展空間，開發(fā)制造出更多高級產(chǎn)品，使產(chǎn)品由低價(jià)值向高價(jià)值轉(zhuǎn)化。

3.經(jīng)營方式向?qū)I(yè)化方向發(fā)展

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計(jì)范圍廣、專業(yè)性非常強(qiáng)，相應(yīng)的就要求高素質(zhì)的專業(yè)人才來為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展服務(wù)，但是很多企業(yè)缺乏專業(yè)的人才和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致白白浪費(fèi)一些很好的開發(fā)項(xiàng)目，因此這些企業(yè)就需要向其他機(jī)構(gòu)尋求專業(yè)的幫助，這就必然會帶動(dòng)一個(gè)新興的行業(yè)快速發(fā)展，即專業(yè)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供管理輸出和品牌輸出的服務(wù)性行業(yè)，我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也會進(jìn)一步由粗放單一的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ较驅(qū)I(yè)規(guī)范的方向發(fā)展。

4.投資方向有所創(chuàng)新

現(xiàn)如今，我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要集中在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的一線、二線城市的新城區(qū)的工業(yè)和倉儲用地，這主要是考慮到這些城市周邊土地的未來的升值情況和工業(yè)土地與商業(yè)土地之間的價(jià)值差異。相信未來隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢的變化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資方向必將會多元化的情況，一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將會從大城市的郊區(qū)或者是新城區(qū)向老城區(qū)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。在舊城改造的過程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以通過協(xié)議置換、政府收購儲備等方式來連片發(fā)展各項(xiàng)功能都較佳的高新技術(shù)行業(yè)或者是總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)，以此來提升城市的發(fā)展質(zhì)量。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資方向?qū)嗟南蛑形鞑康貐^(qū)發(fā)展。總之，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資方向一定會有所創(chuàng)新。

5.產(chǎn)業(yè)園區(qū)向綜合化和社區(qū)化方向發(fā)展

伴隨著社會的進(jìn)步和人們生活水平的不斷提高，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)的環(huán)境將會更加完善，由傳統(tǒng)的單純滿足人們的生產(chǎn)、生活需求向滿足人們居住、休閑、商業(yè)等配套設(shè)施的需求轉(zhuǎn)變，使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的園區(qū)發(fā)展向綜合化和社區(qū)化發(fā)展。加強(qiáng)建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，對未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康、持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。

6.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃當(dāng)中將會重點(diǎn)加入生態(tài)理念

為節(jié)約資源，保護(hù)環(huán)境，我國提出了走可持續(xù)發(fā)展道路，建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會的方針政策，并且產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自身的健康、持續(xù)發(fā)展也要求必須走綠色發(fā)展的道路，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在今后的發(fā)展過程中一定會將生態(tài)理念植入其中，大力倡導(dǎo)發(fā)展綠色、環(huán)保、可循環(huán)利用的經(jīng)濟(jì)。特別是在基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)方面也會充分考慮這一理念，構(gòu)建綠色低碳、可循環(huán)利用的產(chǎn)業(yè)體系。因此房地產(chǎn)業(yè)要清楚的認(rèn)識到這一發(fā)展趨勢的必然性，在今后的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，注意將生態(tài)理念融入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段，積極配合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綠色發(fā)展的需求，注重建設(shè)生態(tài)文明，努力實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益這三個(gè)效益的統(tǒng)一，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的人員提供舒適的居住、辦公、生產(chǎn)、消費(fèi)環(huán)境。

7.加速城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展

目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)著我國城市化建設(shè)與發(fā)展的重任，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中一定要對土地進(jìn)行深度開發(fā)，充分發(fā)揮土地的作用為產(chǎn)業(yè)服務(wù)，進(jìn)而帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)城市的繁榮。另外，注意運(yùn)用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)良好的集中集聚效應(yīng)來輻射周邊地區(qū)，為區(qū)域的發(fā)展帶來穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益和稅收效益，這可以很好的提升城市的形象。同時(shí)還要注意完善城市的基礎(chǔ)設(shè)施，提高城市的就業(yè)率，帶動(dòng)城市化和工業(yè)化進(jìn)程。反過來說，城市的發(fā)展水平直接決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，因?yàn)槲覀冊谠u價(jià)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候要看它為城市的發(fā)展做出多大的貢獻(xiàn)，包括提高了多少國民生產(chǎn)總值、帶動(dòng)了多少上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、創(chuàng)造了多少就業(yè)機(jī)會、帶來了多少稅收等，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要積極承擔(dān)起城市化建設(shè)的任務(wù)，在保障自身發(fā)展的同時(shí)，積極為城市發(fā)展貢獻(xiàn)力量，加速城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

8.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將會趨于區(qū)域性、格局得到優(yōu)化

我國為什么要?jiǎng)澐纸?jīng)濟(jì)圈，目的就是為了明確各個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，為各個(gè)開發(fā)商提供服務(wù)，因此，在今后產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，一定要充分認(rèn)識到本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，積極結(jié)合本區(qū)域的自然資源、人力資源等優(yōu)勢資源進(jìn)行當(dāng)?shù)刭Y源的開發(fā)，努力做到使當(dāng)?shù)氐馁Y源利用最大化，提高經(jīng)濟(jì)效益，吸引符合該產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)帶動(dòng)和該產(chǎn)業(yè)相關(guān)的上下游企業(yè)進(jìn)行聚集，從而形成一個(gè)較大的產(chǎn)業(yè)集群，這樣以來使重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力布局得到優(yōu)化，促進(jìn)該產(chǎn)業(yè)的升級變化，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。

三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是將資金投入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)到投入使用的全部過程，在這個(gè)過程中存在著巨大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也存在很多不確定的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)生這些不確定風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多，如國家政策的調(diào)整、產(chǎn)業(yè)企業(yè)的好惡、通貨膨脹情況、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等。

2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，收益和風(fēng)險(xiǎn)并存，并且成正比的關(guān)系，因此，發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的高額利潤和巨大的商機(jī)就同時(shí)決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)要比其他投資產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)高的多，掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)有利于企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)處理一般性的特征還存在一些獨(dú)有的特點(diǎn)，如投資風(fēng)險(xiǎn)具有多樣性、多階段性、非均衡性等。通過這些特點(diǎn)，我們就可以發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)具有復(fù)雜性，企業(yè)要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)必須花費(fèi)很大的力氣。

3.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類別

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身的特點(diǎn)決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，下面我們針對投資風(fēng)險(xiǎn)的類型進(jìn)行討論。（1）政策風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)顧名思義包含著兩個(gè)方面的內(nèi)容，即產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)，而這兩個(gè)方面都特別容易受到國家政策的影響，因此，國家政策的變化會給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)造成巨大的影響。影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的政策因素主要包括政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、土地政策風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)、金融政策風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等。（2）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)就是經(jīng)濟(jì)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)變化給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來的影響。本文根據(jù)我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，將經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素劃分為以下幾種：市場供求變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的影響較大也更為直接，因此要特別注意。（3）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)就是指由于技術(shù)的進(jìn)步給整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)變量帶來新的變化而可能導(dǎo)致發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)水平的不斷提高，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的技術(shù)水平也有所提高，企業(yè)要通過利用新的技術(shù)達(dá)到各種期望，就必然會導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更的問題，從而有可能使開發(fā)企業(yè)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)、建筑材料變更風(fēng)險(xiǎn)、工期延誤風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目選址風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)等。（4）社會風(fēng)險(xiǎn)社會風(fēng)險(xiǎn)就是社會人文環(huán)境變化給開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)。它主要包括治安風(fēng)險(xiǎn)、拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)等。（5）其他風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素多種多樣，其中還包括管理風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、和國際風(fēng)險(xiǎn)等?？傊a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，涉及的范圍非常廣，規(guī)避和降低風(fēng)險(xiǎn)的難度比較大，因此，在實(shí)際的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，開發(fā)企業(yè)要全面了解投資風(fēng)險(xiǎn)的各種影響因素，并做好預(yù)防措施，以免發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)而造成企業(yè)措手不及，造成更大的損失。

四、結(jié)語

目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在我國的發(fā)展還處于起步階段，雖然也取得了一些成績，但是仍然需要在各個(gè)方面進(jìn)一步完善，特別是一定要做好投資風(fēng)險(xiǎn)的管理。相信我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在為了將會發(fā)展的更好。

作者:岳武 單位:北京綠地京創(chuàng)商業(yè)管理有限公司