導(dǎo)語：如何才能寫好一篇地產(chǎn)成本控制，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；成本構(gòu)成；影響因素；控制措施

一、房地產(chǎn)成本控制

房地產(chǎn)成本控制就是對(duì)各項(xiàng)成本所占的比例、構(gòu)成、彈性空間、可控性等進(jìn)行分析，在投資決策時(shí)進(jìn)行成本估算，在初步設(shè)計(jì)方案出來后進(jìn)行成本預(yù)算，在開發(fā)過程中根據(jù)目標(biāo)進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤指標(biāo)的一個(gè)過程或活動(dòng) 。簡單來說，房地產(chǎn)成本控制是把房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和費(fèi)用控制在預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的一系列組織管理工作，是一種全員的、全過程的管理。

加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制與管理是房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境，增加收入、提高經(jīng)濟(jì)效益的有效手段，并且也是影響企業(yè)生存與發(fā)展、競爭力大小的戰(zhàn)略問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中長期立足并得到發(fā)展， 取得良好的經(jīng)濟(jì)效益， 就必須重視成本控制工作， 切實(shí)提高成本管理水平。

二、房地產(chǎn)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)作為商品的開發(fā)經(jīng)營與其他商品的開發(fā)經(jīng)營不同，其商品成本構(gòu)成有它的特殊性。房地產(chǎn)成本是指一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)。房地產(chǎn)商品的成本由開發(fā)成本和經(jīng)營成本兩大部分構(gòu)成，其中房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)等；房地產(chǎn)的經(jīng)營成本包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅收、財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政性費(fèi)用等 。

三、控制房地產(chǎn)成本的措施

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識(shí)淡化，成本管理弱化，成本行為軟化現(xiàn)象，致使成本失控日益嚴(yán)重，成本水平居高不下，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，影響企業(yè)的發(fā)展。究其原因，主要是企業(yè)在 “誰來管”、“管什么”、“怎么管”這三個(gè)基本問題上陷入了誤區(qū)，造成管理上的認(rèn)識(shí)偏差與行為偏差 。本文從宏觀層面和微觀角度提出控制房地產(chǎn)成本的措施，來達(dá)到嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，降低成本的目標(biāo)。

（一）宏觀上的房地產(chǎn)成本控制

1.樹立科學(xué)的房地產(chǎn)成本控制理念

成本控制是一個(gè)全過程的、相對(duì)的控制，是從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程，是根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的不同階段性價(jià)比進(jìn)行優(yōu)選的問題。所以，房地產(chǎn)成本控制必須上升到經(jīng)營的高度，站在這個(gè)層面，大力倡導(dǎo)全員、全過程的成本控制方法，樹立科學(xué)的成本控制理念，實(shí)行正確的成本控制形式。

2.建立房地產(chǎn)成本管理體系

成本管理體系是以合理的成本結(jié)構(gòu)分類作為成本管理的基礎(chǔ)，以目標(biāo)成本作為成本控制的基線，以合同為中心，是包括全過程、全成本、動(dòng)態(tài)成本和以合同為中心四個(gè)要點(diǎn)的全動(dòng)態(tài)成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適合的成本管理體系軟件，進(jìn)行科學(xué)有效的管理，從而達(dá)到控制成本，獲得最大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的目的。

（二）微觀上的房地產(chǎn)成本控制

微觀層面上的房地產(chǎn)成本控制應(yīng)該堅(jiān)持節(jié)約、全面控制、動(dòng)態(tài)控制的原則，采取組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等措施控制工程成本，加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制返工率。具體來講就是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)階段，分別進(jìn)行成本的控制。

1. 編制科學(xué)合理的成本控制目標(biāo)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段， 開發(fā)商就要對(duì)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位、品質(zhì)要求有一個(gè)初步的估計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行初步測(cè)算，并在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中予以體現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法， 這有利于在保證項(xiàng)目市場定位和品質(zhì)的同時(shí)， 有效地控制工程造價(jià)。在保證品質(zhì)的前提下，繼續(xù)加大改進(jìn)和優(yōu)化設(shè)計(jì)，進(jìn)一步降低開發(fā)成本，合理安排工程周期和建設(shè)資金，嚴(yán)格控制建安成本、材料和設(shè)備的價(jià)格成本。

2.設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是全面規(guī)劃和具體描述開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施意圖的階段， 是科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的紐帶，是處理技術(shù)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是計(jì)劃與控制建設(shè)工程成本的重點(diǎn)階段，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。

設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)是設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研--設(shè)計(jì)任務(wù)書--方案設(shè)計(jì)--圖紙會(huì)審。建議進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，推行限額設(shè)計(jì)，是設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)的有效手段。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，可多方面擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案。同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)要樹立“以人為本”的思想，適應(yīng)市場的需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建筑工程總費(fèi)用的1%左右 ，但正是這1%的設(shè)計(jì)費(fèi)用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費(fèi)用，由此可見，設(shè)計(jì)階段的成本控制在整個(gè)項(xiàng)目投資中的重要性。

3.房地產(chǎn)建設(shè)階段的成本控制

首先，要抓好施工圖審核與細(xì)化。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞以及審核的水平高低，對(duì)成本控制有著直接的關(guān)系，它們對(duì)建設(shè)施工過程中，減少可變因素和不確定因素起著至關(guān)重要的作用。要控制好建設(shè)成本， 就必須抓好房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的施工圖審核與細(xì)化工作。

其次，強(qiáng)化工程施工招標(biāo)、材料采購招標(biāo)和合同管理工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，應(yīng)盡量選擇公開招標(biāo)方式，讓符合要求的企業(yè)能充分獲知工程招標(biāo)信息，從而保證投標(biāo)單位能最大限度響應(yīng)招標(biāo)書的要求，合同條款能在滿足其他要求同時(shí)，最大限度地有利于建設(shè)成本控制工作。

第三，加強(qiáng)工程建設(shè)的現(xiàn)場管理，派合格的現(xiàn)場代表進(jìn)駐工地，并委托有實(shí)力的監(jiān)理公司，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本管理。加強(qiáng)預(yù)算與施工現(xiàn)場檢查的聯(lián)系，深化預(yù)算管理，嚴(yán)格預(yù)算制度，杜絕人為因素造成的成本上升，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生的成本變動(dòng)因素，通過管理措施，控制不必要的成本上升，提高預(yù)算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，最大限度地發(fā)揮預(yù)算工作對(duì)成本控制的預(yù)警作用、 輔助作用， 完善項(xiàng)目成本控制的體系。

4. 結(jié)算階段的成本控制

為保證項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的順利進(jìn)行，要遵循一定的程序和建設(shè)項(xiàng)目總體計(jì)劃的要求，按施工進(jìn)展的實(shí)際情況分階段進(jìn)行；所有建設(shè)項(xiàng)目竣工后，按照國家有關(guān)規(guī)定編制結(jié)算報(bào)告。

結(jié)算階段控制一般情況下有兩種效益組成：一種效益是直接效益，該效益主要為同施工單位的對(duì)數(shù)階段，嚴(yán)格按照工程量清單或者定額計(jì)價(jià)方式計(jì)算工程量及綜合單價(jià)分析、材料調(diào)差、取費(fèi)。匯總出整個(gè)工程各單項(xiàng)工程結(jié)算造價(jià)作為工程款支付依據(jù)，即為該項(xiàng)目最終建安成本數(shù)據(jù)。另一種效益為間接效益，主要為統(tǒng)計(jì)分析再利用。根據(jù)本公司已做項(xiàng)目或者分析其他項(xiàng)目結(jié)算數(shù)據(jù)，按分部分項(xiàng)進(jìn)行分析，找出差異且進(jìn)行對(duì)比分析，匯總出不同類型的住宅或別墅單方造價(jià)，則可利用于后期購地或者項(xiàng)目測(cè)算用，為以后的項(xiàng)目作準(zhǔn)備。

篇2

論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，因?yàn)檫@些既是可控制的又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用，控制住這些費(fèi)用就控制住了開發(fā)成本費(fèi)用的主要部分。對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商來說，要想獲得經(jīng)營利潤，除了必需提供適銷對(duì)路的開發(fā)房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，而搞好成本核算進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)開發(fā)成本的控制，是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營成果的一項(xiàng)重要手段，也是目前開發(fā)商最關(guān)注的熱點(diǎn)問題。

    一 房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成

（一）土地費(fèi)用    

土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

（二）前期工程費(fèi)    

前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過6%。

（三）建筑安裝工程費(fèi)    

建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。

（四）市政公共設(shè)施費(fèi)用    

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。

（五）管理費(fèi)用    

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%。

（六）貸款利息    

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

（七）稅費(fèi)    

稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

（八）其他費(fèi)用    

其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過10%。

二 開發(fā)全過程中的成本控制方法

（一）強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地供應(yīng)總量，降低地價(jià)    

    （1）規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)，拍賣，掛牌制度。在全國范圍內(nèi)建立統(tǒng)一，開放，競爭有序的土地市場，并且逐步要使行政性配置方式從經(jīng)營性土地領(lǐng)域退出。土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式只會(huì)導(dǎo)致不公平競爭，容易出現(xiàn)黑箱操作，引發(fā)腐敗和國有資產(chǎn)流失。    

    （2）加強(qiáng)政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。土地供應(yīng)量不足，價(jià)格就一定會(huì)上漲。適量的供應(yīng)維持動(dòng)態(tài)平衡，使土地價(jià)格平穩(wěn)上漲，甚至維持相對(duì)平衡的價(jià)格，避免因總量不足導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行，地價(jià)狂漲。    

（3）逐步建立強(qiáng)制性退出機(jī)制，避免因土地供應(yīng)方式招拍掛后，因受資金規(guī)模限制，而使大量土地集中到少數(shù)資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商手中，以便其囤積居奇。政府應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定對(duì)超過規(guī)定期限而未進(jìn)行開發(fā)的土地在進(jìn)行合理性補(bǔ)償后要強(qiáng)制性收回，以保持足量的用地規(guī)模，來平抑過高的地價(jià)。

（二）加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度    

各級(jí)地方政府應(yīng)認(rèn)真落實(shí)國家已出臺(tái)的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)不合理收費(fèi)應(yīng)切實(shí)進(jìn)行全面清理整頓。對(duì)國家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，不能再繼續(xù)征收和變相征收。對(duì)現(xiàn)有收費(fèi)項(xiàng)目，適當(dāng)調(diào)低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)可收可不受的項(xiàng)目予以停收，以利降低開發(fā)建設(shè)成本，減輕購房者負(fù)擔(dān)。

（三）完善市政配套，履行政府職責(zé)，合理分?jǐn)偝鞘泄苍O(shè)施費(fèi)用    

對(duì)應(yīng)有政府負(fù)擔(dān)的市政配套設(shè)施，政府應(yīng)切實(shí)負(fù)起責(zé)任。不能再通過變相方式繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商頭上，對(duì)確需應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的市政配套設(shè)施，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并引進(jìn)競爭機(jī)制，避免壟斷性經(jīng)營加重開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。

（四）適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)    

依法納稅是每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，適當(dāng)?shù)亩愂照?，?huì)對(duì)某一行業(yè)的健康發(fā)展起到積極促進(jìn)作用。房地產(chǎn)行業(yè)也不利外。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如適當(dāng)降低企業(yè)營業(yè)稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對(duì)降低房地產(chǎn)業(yè)成本開支，平抑過高的房價(jià)，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將起事半功倍的效力。

（五）開拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用    

金融資本同產(chǎn)業(yè)資本的互相分離而又緊密結(jié)合，是當(dāng)代資本主義國家發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)的共同規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)離開金融業(yè)的支持和配合，將會(huì)寸步難行。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應(yīng)過緊的狀況。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場、債券市場、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機(jī)制改革，適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門檻，適當(dāng)放寬對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸要求，增加信貸規(guī)模，降低中長期貸款利率水平等。也只有通過拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

（六）充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)市場宏觀調(diào)控力度，維持物價(jià)平穩(wěn)   

加強(qiáng)宏觀調(diào)控是任何實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的國家維持物價(jià)平穩(wěn)必選之道，政府通過利率調(diào)整和控制貨幣發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，抑制通貨膨脹和維持物價(jià)穩(wěn)定。通過市場這個(gè)無形之手，優(yōu)化建材產(chǎn)業(yè)配置，特別是鋼鐵、水泥等對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)予以重點(diǎn)關(guān)注，使其既保證具有適當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競爭格局，并可適當(dāng)放寬進(jìn)出口相關(guān)政策，確保價(jià)格維持合理水平，保持建材市場的健康發(fā)展。穩(wěn)定的物價(jià)水平不但可以降低建材價(jià)格，而且最終導(dǎo)致降低房屋建安成本。

（七）維持合理利潤空間，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理   

企業(yè)以贏利為目的，為實(shí)現(xiàn)生存、發(fā)展的要求，企業(yè)應(yīng)通過內(nèi)部挖潛、加強(qiáng)管理等方式來謀求合理的利潤。維持合理的利潤空間對(duì)企業(yè)甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)此應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。企業(yè)管理滲透入企業(yè)的各個(gè)層面，在施工隊(duì)伍的選擇，材料、設(shè)備采購等方面，完善招投標(biāo)制度和貨比三家制度，加強(qiáng)施工質(zhì)量和預(yù)算管理，即提高效益，也可有效控制各項(xiàng)可控成本。企業(yè)在謀求自身發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)更多地兼顧消費(fèi)者和社會(huì)效益，力爭實(shí)現(xiàn)國家、企業(yè)和消費(fèi)者三方共贏之目的。

三 開發(fā)全過程中的成本控制要點(diǎn)

（一）前期階段

    在整個(gè)開發(fā)過程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。 首先，定位是關(guān)鍵。一要搞好市場預(yù)測(cè)，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項(xiàng)目；二是選擇定價(jià)目標(biāo)，定價(jià)目標(biāo)是整個(gè)價(jià)格策劃的靈魂，對(duì)大多數(shù)企業(yè)來說，利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。其次，由于土地價(jià)格在開發(fā)成本中所占比例大，因此采較取方式對(duì)于開發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要。

在前期工作中，還有一項(xiàng)直接影響成本構(gòu)成的因素，即施工圖的設(shè)計(jì)與審核。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目盈利最基本的保障。設(shè)計(jì)采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。精明的開發(fā)商除了會(huì)委托一家實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)外，在做正式施工圖之前還會(huì)請(qǐng)本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請(qǐng)一些專家建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會(huì)審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。因?yàn)榭茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時(shí)在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價(jià)。另外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務(wù)必組織對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖等進(jìn)行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費(fèi)用。由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)大。

因此在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）。

（二）項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制

    項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。

招標(biāo)管理是項(xiàng)目工程成本管理重要的環(huán)節(jié)，通過施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競爭，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。

簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。工程變更和竣工結(jié)算就是要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。

（三）管理費(fèi)用的控制

管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。

（四）銷售費(fèi)用的控制

銷售費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于采用合理的營銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制銷售費(fèi)用。

（五）財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制

    財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對(duì)稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。

四 開發(fā)全過程中個(gè)別成本的控制

在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。但是這兩項(xiàng)也可能是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商也可能不好控制，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。

    在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，對(duì)于這塊費(fèi)用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。

五 建立成本管理控制的保障措施

建立成本控制的保障措施的核心是為成本控制提供行為規(guī)范和組織規(guī)范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施體系包括制度保障體系(如招標(biāo)管理辦法、合同管理辦法、預(yù)結(jié)算管理辦法、成本控制指標(biāo)歸口分級(jí)管理制度、限額設(shè)計(jì)制度、成本控制激勵(lì)制度等)和組織保障體系(設(shè)立相對(duì)獨(dú)立的成本管理職能部門)。

六 綜述

總之，在房地產(chǎn)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的今天，我希望各方面都要冷靜、理性對(duì)待，對(duì)于開發(fā)商來說最理性的事是控制成本，多關(guān)注點(diǎn)成本，少關(guān)注點(diǎn)房價(jià)，因?yàn)榉績r(jià)是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。 成本低控戰(zhàn)略要求企業(yè)必須建立起優(yōu)化流程，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用，取得高效的運(yùn)營效益。成本低控戰(zhàn)略的體現(xiàn)是運(yùn)營效益。企業(yè)成本低控，實(shí)際就是指企業(yè)善于管理經(jīng)營。企業(yè)和競爭者做同樣的事情，誰的效益最大化，誰就是贏家

參考文獻(xiàn)：

[1]王新芳. 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[d]. 西安科技大學(xué), 2008

篇3

[關(guān)鍵詞]成本控制 房地產(chǎn)企業(yè) 必要性 措施

房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展使房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,并在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中起著舉足輕重的作用。雖然目前房地產(chǎn)的價(jià)格屢創(chuàng)新高,但房地產(chǎn)企業(yè)也備受指責(zé)。與此同時(shí),國家也重視這一問題,開始對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控。這意味著,房地產(chǎn)的高價(jià)格將會(huì)得到抑制,如何從成本控制的視角提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力就是一個(gè)亟待解決的重要課題之一。本文從房地產(chǎn)企業(yè)提高成本控制水平的必要性入手,進(jìn)而給出了房地產(chǎn)企業(yè)提高成本控制水平的相應(yīng)措施。以期為我國房地產(chǎn)業(yè)的成本控制水平的提高獻(xiàn)策獻(xiàn)力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

1、成本控制是提高投資效益的重要前提

利潤是銷售收入扣除成本費(fèi)用的余額。這一個(gè)簡單的公式讓我們明白,在其他條件保持不變時(shí),降低成本是提升利潤的最有效方法。經(jīng)濟(jì)效益是衡量一個(gè)企業(yè)競爭力重要標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)企業(yè)也毫不例外。因此,大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以實(shí)現(xiàn)利潤最大化為其目標(biāo),而成本控制就是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要手段。

2、有效的成本控制可以增強(qiáng)企業(yè)競爭力

2010年5月31日公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》中,“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”這一表態(tài),被認(rèn)為是最高決策層對(duì)于樓市調(diào)控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺(tái)的房貸政策一起分析,可以合理的推斷出房地產(chǎn)價(jià)格一路走高的趨勢(shì)可能性是比較低的。因而,成本控制就成為企業(yè)提高競爭力的一個(gè)重要的砝碼。從該角度出發(fā),成本已從影響企業(yè)利潤高低的一個(gè)因素發(fā)展到影響企業(yè)生存與發(fā)展,進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的戰(zhàn)略問題。

3、成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)重中之重

項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)是由成本、質(zhì)量與進(jìn)度控制三個(gè)組成部分構(gòu)成的。當(dāng)然不同性質(zhì)的項(xiàng)目,對(duì)三大目標(biāo)是有不同側(cè)重的。譬如說,對(duì)于如搶險(xiǎn)抗洪、救災(zāi)工程等有特殊意義的工程,進(jìn)度往往是項(xiàng)目最重要的目標(biāo)。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,將成本控制在既定的范圍內(nèi)是項(xiàng)目管理最重要的目標(biāo)。

4、成本控制是提高管理效率的重要手段

我們說成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下兩點(diǎn)提出的,其一成本控制是成本管理的重要內(nèi)容,成本控制水平的高低關(guān)系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生產(chǎn)管理效率的重要手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要措施

項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)重頭戲,從某種意義上說,能夠控制住項(xiàng)目的成本無疑解決了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的大部分。

1、項(xiàng)目前期策劃階段的成本控制方法

項(xiàng)目前期的估算是非常重要,這關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)后面業(yè)務(wù)進(jìn)展能否順利的執(zhí)行。主要方法有歷史數(shù)據(jù)法、定額材料法和合同價(jià)格法。

(1)歷史數(shù)據(jù)法

歷史數(shù)據(jù)法是采用企業(yè)過去發(fā)生的類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)來估算現(xiàn)在的項(xiàng)目的成本的一種方法。該方法由于簡單方便,因而在房地產(chǎn)企業(yè)間得到了廣泛的使用。

(2)定額資料法

定額材料法是按照相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙來計(jì)算耗用材料的數(shù)量,然后再根據(jù)市場調(diào)查的數(shù)據(jù),乘以現(xiàn)行的材料價(jià)格,得出成本總額的一種方法。這一種方法的優(yōu)點(diǎn)就是與市場保持一致,具有時(shí)效性。

(3)合同價(jià)格法

合同價(jià)格法就是利用已經(jīng)簽訂的合同的價(jià)格扣除合理的利潤率,最后估計(jì)出成本限額的一種方法。該方法的優(yōu)點(diǎn)是有跡可循,合同規(guī)定的價(jià)格可以提供一個(gè)可靠的參考價(jià)格。該方法可以與第二種方法結(jié)合使用。缺陷在于,如果合同價(jià)格過低,可能會(huì)致使偷工減料的現(xiàn)象產(chǎn)生。

(4)前期策劃主要以目標(biāo)成本編制為準(zhǔn)

在介紹了上面估計(jì)成本的方法后,企業(yè)可以選用方法,計(jì)算出總的成本限額,進(jìn)而規(guī)定各個(gè)部分的目標(biāo)成本。這些目標(biāo)成本主要分為六大項(xiàng):土地成本、前期成本、建安成本、市政環(huán)境成本、公共配套成本、開發(fā)間接成本。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段控制與施工階段控制

(1)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本主要是指施工圖出圖前成本控制。對(duì)于大型房地產(chǎn)公司而言,它們經(jīng)過多年累積大部分會(huì)有設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)圖庫,可較大幅度的降低成本。如果此階段出現(xiàn)問題,可以出現(xiàn)設(shè)計(jì)不能滿足需要,回頭重新修改設(shè)計(jì)的可能,如此導(dǎo)致費(fèi)用不斷增加。

(2)設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競選

招標(biāo)是一種有效控制設(shè)計(jì)成本的方法。首先開發(fā)商可以通過報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或其它媒介招標(biāo)公告。這樣的方法可以更大可能將有實(shí)力的設(shè)計(jì)公司吸引并參加設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競選,從而可能以獲得眾多經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的設(shè)計(jì)方案。進(jìn)而房地產(chǎn)企業(yè)還可以采用限額設(shè)計(jì)的方法來設(shè)計(jì)項(xiàng)目的施工圖紙。限額設(shè)計(jì)是在資金一定的情況下,盡可能提高工程功能水平的一種設(shè)計(jì)方法,也是優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的一個(gè)重要手段。設(shè)計(jì)階段的投資控制,說到底就是編制出滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書要求、造價(jià)又受控于決策投資的設(shè)計(jì)文件。限額設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目投資控制系統(tǒng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié),在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中,設(shè)計(jì)人員與經(jīng)濟(jì)管理人員密切配合,做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。

(3)施工階段的成本控制

施工過程是整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)過程中非常重要的階段,大部分的成本費(fèi)用將在這一階段投入。施工階段的成本控制主要是指施工圖出圖后成本控制。

①現(xiàn)場簽證的管理。項(xiàng)目管理者必須做到以下幾點(diǎn)以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場簽證的優(yōu)異管理:其一要求相關(guān)人員必須熟悉合同及工程計(jì)價(jià)的有關(guān)規(guī)范、規(guī)定。只有相關(guān)管理人員能夠熟練的掌握相關(guān)知識(shí),才能夠做到合理的分析現(xiàn)場簽證的必要性和合理性。其二,為了避免參見現(xiàn)場參加簽證的人員的變動(dòng)的影響,相關(guān)人員必須做到每一項(xiàng)工作及時(shí)簽證并編號(hào),及時(shí)審核和填寫簽證費(fèi)用審定表,計(jì)算費(fèi)用;上報(bào)有關(guān)部門做后期處理,以免到結(jié)算時(shí)發(fā)生補(bǔ)簽現(xiàn)象,引起糾紛。

②現(xiàn)場索賠的管理。在工程量清單計(jì)價(jià)模式下,房地產(chǎn)商對(duì)工程變更和工程索賠觀念與應(yīng)對(duì)能力的缺乏是他面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。為了做好工程反索賠工作,建設(shè)單位必須強(qiáng)化現(xiàn)場和合同管理,增加反索賠能力。

③采購是成本控制的重點(diǎn)。材料成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本的重要組成部分,大概占到60%左右。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在采購過程中必須采取招標(biāo)的方式。同時(shí)在招標(biāo)過程中一定要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性,要求專業(yè)主管部門必須設(shè)有專業(yè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng),事業(yè)心強(qiáng)的人員共同參與。

3、項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算的階段必須按照合同的要求及時(shí)支付相關(guān)施工單位的貨款,同時(shí)還要嚴(yán)格按照工程量清單或者定額計(jì)價(jià)方式計(jì)算工程量及綜合單價(jià)分析,材料調(diào)差,取費(fèi)。匯總出整個(gè)工程各單項(xiàng)工程結(jié)算造價(jià),作為工程款支付依據(jù),即為該項(xiàng)目最終建安成本數(shù)據(jù)。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)這個(gè)項(xiàng)目的整個(gè)成本過程總結(jié)出以后企業(yè)成本控制的重點(diǎn)所在,爭取在下一個(gè)項(xiàng)目的成本控制的過程中實(shí)現(xiàn)新的突破。

三、制定合理的期間費(fèi)用計(jì)劃

房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。它們不計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本,而直接計(jì)入當(dāng)期損益。

其一,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將總成本控制目標(biāo)所提供的管理費(fèi)用總額度,按項(xiàng)目進(jìn)度在項(xiàng)目所跨的會(huì)計(jì)期間內(nèi)按一定標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行合理分?jǐn)?。管理費(fèi)用的控制可以直接落實(shí)到個(gè)人,實(shí)行“超支懲罰,節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)”的方法。其二,在一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用主要是廣告費(fèi),大概是商品房銷售價(jià)格的2%～4%,數(shù)額是比較大的。銷售策劃的高低直接決定了銷售費(fèi)用的高低。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量的采用一些有實(shí)力的銷售策劃公司進(jìn)行銷售策劃,以控制銷售費(fèi)用。其三,合理最大化降低資金成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)占用了大量的資金,資金的利息支出就是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的主要組成部分。

參考文獻(xiàn):

[1]孟麗.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的思考.建筑管理現(xiàn)代化,2009;1

[2]何坤珍.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究.武漢理工大學(xué), 2007

[3]甘英華.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制策略.廣西城鎮(zhèn)建設(shè),2009;7

篇4

一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對(duì)成本的考量，無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。

(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開發(fā)成本包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在，并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí)，僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。

(二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有：

1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設(shè)計(jì)手段較落后，工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。

(三)政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是：各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢，從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。

(四)施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)

1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過分依賴絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。

2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。

3、在施工過程中，對(duì)工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機(jī)制不完善。

(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有：

1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨過大，造成大量資金占用成本。

2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。

(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1：X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等;下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。

(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系，從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價(jià)的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：

(1)在做土地征用可行性方案論證時(shí)，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間，減少土地款占用的資金利息成本。

(2)運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

(3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。

2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為25%~35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%~12%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn)：

(1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

(2)引入競爭機(jī)制，

實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競賽，可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。

(3)引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更，保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

(4)運(yùn)用價(jià)值工程的原理，進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)，在保證項(xiàng)目市場定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。

(5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

(6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”，及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金，降低資金使用成本。

4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時(shí)，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低，對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡，設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制

(1)招標(biāo)階段堅(jiān)持“合理低價(jià)”原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競爭。同設(shè)計(jì)階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

(2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí)，嚴(yán)格審核工程變更，從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。

(3)加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的審查，減少現(xiàn)場簽證的盲目性?，F(xiàn)場簽證是施工過程中一項(xiàng)不可避免的工作，是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性，必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理制度。

(4)推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算，節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)，超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。

(5)組織材料合理進(jìn)出場。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場的時(shí)間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃，并確定好材料的進(jìn)出場時(shí)間;其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。

6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

(1)引入資金成本概念，合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷售方案，在銷售價(jià)格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。

(2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用，做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。

7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié)，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動(dòng)。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對(duì)業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、“絕對(duì)低價(jià)”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。

(2)做好備品備件的采購、保管、領(lǐng)用管理，提高實(shí)物使用率，減少物料浪費(fèi)。

篇5

摘要：近年來，為了防止房地產(chǎn)過熱，影響經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，我國政府出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，如從緊的稅收、信貸和土地政策。面對(duì)日趨激烈的市場競爭，越來越透明、規(guī)范的市場以及不利的宏觀調(diào)控政策，開發(fā)商們認(rèn)識(shí)到只有重視成本管理，提高項(xiàng)目成本的管理水平，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，在市場競爭中立于不敗之地。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的主要問題，然后針對(duì)這些問題提出了對(duì)策與建議。

關(guān)鍵詞 ：項(xiàng)目管理；成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)

一、引言

現(xiàn)如今整個(gè)房地產(chǎn)的市場情況不甚樂觀，隨著行業(yè)競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)市場逐漸從以往低投入高產(chǎn)出的模式轉(zhuǎn)變?yōu)楦叱杀镜褪找娴姆较?。在如此?yán)峻的市場形勢(shì)之下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理進(jìn)行研究更加具有一定的實(shí)踐意義。房地產(chǎn)市場若要想形成新的競爭力支撐點(diǎn)，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，引導(dǎo)建筑市場的良性發(fā)展，就要不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管理問題，在質(zhì)量確保的前提之下，努力做到成本最低?，F(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理受到傳統(tǒng)思想的制約，在工作中也過于注重財(cái)務(wù)部門對(duì)于成本管理的作用，從而忽略了其他的部門，而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受外在的影響因素過多，周期也較長，負(fù)債經(jīng)營的現(xiàn)象也很普遍，所以很容易就陷入資金周轉(zhuǎn)不靈的境地，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是至關(guān)重要的。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題

1.過于注重施工環(huán)節(jié)成本管理

大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理的主要目標(biāo)都放在了施工階段上，在房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)中，采用以弱矩陣式為主的項(xiàng)目組織形式，其中項(xiàng)目經(jīng)理其實(shí)就是施工經(jīng)理。為了能夠避免在施工過程中出現(xiàn)各類經(jīng)濟(jì)問題，大多數(shù)項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)責(zé)都被架空，其他相關(guān)部門反而擁有較大的權(quán)利。如此一來就會(huì)產(chǎn)生很多的問題，具體如下：

（1）控制成本被分解到各職能部門后，各部門只要能確保住自己分管業(yè)務(wù)的成本在一個(gè)穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，而且更加注重局部利益，僅僅只關(guān)注個(gè)人本身職能范圍內(nèi)的成本管理情況，無形中損害的是項(xiàng)目總體利益。

（2）項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任并未隨著權(quán)力被限制而隨之降低，反而協(xié)調(diào)溝通的工作不斷增加，這樣一來就會(huì)減少項(xiàng)目成本管理的時(shí)間，使得項(xiàng)目經(jīng)理將關(guān)注的重點(diǎn)從成本轉(zhuǎn)移到了其他的地方。

（3）成本管理被分割之后，各個(gè)部門之間缺乏及時(shí)有效的溝通，使得成本管理的工作效率大打折扣。

2.不注重利先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具和方法

在我國的工程項(xiàng)目管理過程中，很少會(huì)使用一些科學(xué)的、先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具，即使是有也不能真正使用好，未能達(dá)到指導(dǎo)項(xiàng)目成本管理的目的。這種情況在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的過程中尤為嚴(yán)重。有些公司在控制成本方面，達(dá)到極其精致程度，從成本管理的每一個(gè)細(xì)節(jié)考慮，但在實(shí)際操作控制不具有前瞻性、系統(tǒng)性和指導(dǎo)性。在項(xiàng)目建成后，在工程的某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)或者某一個(gè)節(jié)點(diǎn)的成本是超或省，應(yīng)該采取什么樣的措施，他們往往不知所措。然而，如果采用項(xiàng)目管理工具來解決，特別是掙值管理技術(shù)，對(duì)工程造價(jià)管理特別有效，它可以對(duì)特定的時(shí)間段工程造價(jià)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，清楚是節(jié)余或超支，并可以進(jìn)行組合和進(jìn)度控制。

目前掙值管理在國內(nèi)的發(fā)展不理想主要是有兩個(gè)原因，一方面是意識(shí)問題；另一方面，我國的掙值管理和計(jì)算機(jī)的應(yīng)用與項(xiàng)目管理相脫離，如果沒有電腦用手工進(jìn)行計(jì)算，掙值管理是非常繁瑣的，效果當(dāng)然不會(huì)太明顯。

3.項(xiàng)目運(yùn)作過程中重實(shí)施輕計(jì)劃

雖然項(xiàng)目成本的管理方式很多，但是計(jì)劃仍然是不能或缺，應(yīng)擺在首位完成。很多房產(chǎn)中介，了解準(zhǔn)確的、可行的、詳細(xì)的項(xiàng)目管理目標(biāo)和完成計(jì)劃的重要性，但一到該項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作，往往為了盡早開盤，早日建成而啟動(dòng)，因此就不會(huì)花太多的時(shí)間去制定一系列的計(jì)劃，即便是制定也大都屬于“面子工程”。所以在實(shí)際中制定的工程計(jì)劃沒有科學(xué)依據(jù)，工程造價(jià)的某一個(gè)部門是省或超不能得知，所以成本管理的效果也不盡人意。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平的方法

1.加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的成本管理

項(xiàng)目的各種技術(shù)和經(jīng)濟(jì)決策對(duì)于項(xiàng)目的成本和項(xiàng)目建成的經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的作用，也是項(xiàng)目成本控制的決定性階段。前期項(xiàng)目建議書的可行性也是決定項(xiàng)目是否展開的主要基礎(chǔ)，只要在項(xiàng)目決策階段的相關(guān)工作做得好，后期項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)與施工管理才會(huì)順利進(jìn)行。在前期市場調(diào)查階段，如果沒有對(duì)于各種機(jī)制進(jìn)行完善，那么勢(shì)必會(huì)造成項(xiàng)目的延遲，從而增加項(xiàng)目的成本。只有將決策階段的問題處理完善，才能推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)程。

加強(qiáng)財(cái)政和物質(zhì)資源，人力和科學(xué)合理的投資時(shí)間的前期可行性研究；對(duì)決策的程序進(jìn)行完善，提升決策效率，對(duì)項(xiàng)目的市場與產(chǎn)品進(jìn)行科學(xué)的定位；要建立健全決策支持機(jī)構(gòu)，決策支持資源收集、整理，借鑒先進(jìn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和方法是重視的項(xiàng)目決策階段明智的方法。

2.設(shè)計(jì)階段的成本管理

設(shè)計(jì)階段成本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理重點(diǎn)內(nèi)容。對(duì)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本管理的主要目的有兩個(gè)，一是降低工程所需的材料、設(shè)備、安裝、施工等費(fèi)用，二是降低設(shè)計(jì)成本，以完成設(shè)計(jì)任務(wù)。因?yàn)楣こ藤M(fèi)用的大部分材料、設(shè)備、安裝、施工成本在設(shè)計(jì)階段可以精確地確定，因此，對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本進(jìn)行控制是最主要和最優(yōu)先的。

設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占總成本的1.5％至2％，在建設(shè)工程的全過程所占的比例較小，但是對(duì)工程造價(jià)的影響可以達(dá)到75％以上。因此，設(shè)計(jì)的好壞將直接影響工期和施工成本，也將直接影響財(cái)力、物力、人力的投入?？茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低10％的項(xiàng)目成本。但許多設(shè)計(jì)師大多數(shù)對(duì)于技術(shù)較為重視，很容易忽視設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和安全系數(shù)，沒有充分考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性，大大影響工程造價(jià)的有效控制。所以，項(xiàng)目投資的設(shè)計(jì)階段的影響是非常重要的。事實(shí)上，如果可以把更多的精力在項(xiàng)目的早期階段，會(huì)得到更多的良好的經(jīng)濟(jì)效益。

3.施工階段的成本管理

（1）抓好合同管理，減少工程索賠

成本管理在施工階段的關(guān)鍵是有效控制工程變更。施工合同是工程的主要合同，也是雙方進(jìn)行工程結(jié)算、索賠等的重要依據(jù)，所以要對(duì)合同的起草、審核等進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)批量報(bào)價(jià)法，施工單位往往采用“低價(jià)競標(biāo)，索賠利潤”的方式。因此，成本管理人員應(yīng)該事先進(jìn)行控制措施，嚴(yán)格檢測(cè)和審核，及時(shí)計(jì)算出投資的影響與變化，從項(xiàng)目的外觀、功能以及經(jīng)費(fèi)等方面確定是否需要進(jìn)行工程的變更和造價(jià)的減少，防止出現(xiàn)投資失控的現(xiàn)象；除此之外，對(duì)于施工單位和原材料供應(yīng)商不履行合同時(shí)要及時(shí)進(jìn)行反投訴約定，對(duì)成本進(jìn)行有效的控制。

（2）從管理模式上著手，建立建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理制

根據(jù)監(jiān)管規(guī)定和實(shí)施細(xì)則有效控制工程投資，落實(shí)職責(zé)分工的制度和相關(guān)責(zé)任，從而建立和完善投資管理機(jī)制的項(xiàng)目控制系統(tǒng)。每月編制項(xiàng)目審查進(jìn)度付款，避免投資失控。審核施工進(jìn)度、數(shù)量的監(jiān)理方確認(rèn)，根據(jù)合同條款，支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款后，核算材料單價(jià)和成本定額的價(jià)格。

（3）從技術(shù)措施上開展項(xiàng)目投資的有效控制

對(duì)于主要施工技術(shù)方案進(jìn)行論證，在此基礎(chǔ)之上廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新方法等，設(shè)法在技術(shù)方面對(duì)成本進(jìn)行有效的控制。技術(shù)措施是項(xiàng)目投資實(shí)施的有效保證。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，原材料成本一般約占直接建設(shè)成本70％。與此同時(shí)，直接費(fèi)用的多少將影響間接成本的高低，因此，新材料、新技術(shù)的選擇，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，縮短施工工期的有效途徑。

4.竣工階段的成本管理

房產(chǎn)企業(yè)成本管理完成的最后階段是竣工的階段，這個(gè)階段主要是完成審計(jì)工作的項(xiàng)目決算，竣工階段結(jié)算正確與否將會(huì)直接影響到工程的造價(jià)。因?yàn)槌杀疽呀?jīng)產(chǎn)生，該項(xiàng)目已經(jīng)完成，因此在這個(gè)階段做的是找到一個(gè)好的會(huì)計(jì)師事務(wù)所，實(shí)事求是的計(jì)算工程造價(jià)。從這一方面上來講，成本管理事前和過程控制要比事后進(jìn)行控制重要的多。除此之外，還要對(duì)施工單位提交的工程結(jié)算書進(jìn)行認(rèn)真的審核，或是委托信譽(yù)較好的造價(jià)咨詢公司進(jìn)行審核，并對(duì)造價(jià)公司提供一定的獎(jiǎng)勵(lì)，以此提升造價(jià)公司的工作效率與工作質(zhì)量，減少企業(yè)工程的成本。

四、結(jié)論

在房地產(chǎn)市場化不斷提高、市場越來越規(guī)范的背景之下，市場各方面的監(jiān)管也越來越嚴(yán)格，成本逐漸變得透明，消費(fèi)者的各種法律意識(shí)也逐漸增強(qiáng)。而市場上只有一些管理規(guī)范、資金實(shí)力強(qiáng)大的房產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的競爭中存活下去，因此，成本管理對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行非常的重要。但是，現(xiàn)階段我國的項(xiàng)目管理水平依舊很落后，在對(duì)先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具的使用和方法上尤其突出。由此我們可以得出，未來房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的重點(diǎn)內(nèi)容就是如何合理有效的在實(shí)踐中運(yùn)用這些思想、方法和工具。

參考文獻(xiàn)：

[1]李強(qiáng).房地產(chǎn)企業(yè)成本控制要點(diǎn)分析[J].城市開發(fā)，2010.4.

[2]張凌云.工程造價(jià)控制[M].東華大學(xué)出版社出版，2008.4.

[3]李進(jìn)，陳靜江.建設(shè)工程全過程造價(jià)管理務(wù)實(shí)[M].江蘇科學(xué)技術(shù)出版社，出版.2007.1.

[4]丹超.論動(dòng)態(tài)控制房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本[J].福建建筑，2010.1.

[5]陳濤.關(guān)于做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理的思索[J].科技向?qū)В?010.5.

篇6

關(guān)鍵詞：工程造價(jià)；成本控制；分析；相應(yīng)策略

工程造價(jià)成本是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，如果在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，能合理的運(yùn)用工程造價(jià)成本的管理，可以促使企業(yè)的開發(fā)成本降低，利益和利潤處于最大化，而且工程造價(jià)成本的管理貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目中，重視工程造價(jià)的成本控制，能在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)立于不敗之地，取得良好的效益，并且能提高成本的管理水平。

一、研究背景

房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作包括市場的準(zhǔn)確定位和開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的分析，選擇等一系列的問題，還有要確定開發(fā)內(nèi)容，開發(fā)規(guī)模，客戶群的分析和選擇。在開發(fā)建設(shè)投資前，運(yùn)用工程造價(jià)的分析，能更準(zhǔn)確的判斷預(yù)期建設(shè)造價(jià)投入程度的要求，如建造時(shí)的物料投入和分包商的競價(jià)選擇，前期的定位和預(yù)算能為后期的工程建設(shè)投資控制實(shí)質(zhì)性的確定范圍和標(biāo)準(zhǔn)，從而在房地產(chǎn)開發(fā)的源頭上就控制了建設(shè)工程的投資造價(jià)。2009年，房地產(chǎn)行業(yè)資金面進(jìn)一步緊張，開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及企業(yè)兼并現(xiàn)象將增加。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和中介行業(yè)將面臨重新洗牌，面對(duì)房地產(chǎn)供需形勢(shì)的逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商也將調(diào)整發(fā)展策略。房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對(duì)之策必然是：大企業(yè)創(chuàng)造需求與控制產(chǎn)品上市并舉；在這樣的形式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更加重視成本控制的作用，把工作的重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到研究市場、加強(qiáng)成本管理、制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上來。

二、成本控制管理思路

工程造價(jià)成本控制在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用，而房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本管理思路具體可以采納以下建議：

1.強(qiáng)化決策階段的工程造價(jià)成本控制與管理

工程項(xiàng)目的開發(fā)和建造，在前期的決策階段和投資階段，工程項(xiàng)目的規(guī)模大小，建造項(xiàng)目水平的高低，地點(diǎn)的分析和選擇，實(shí)施過程中相應(yīng)設(shè)備的采買等，都會(huì)對(duì)工程造價(jià)成本造成相應(yīng)的影響，選擇最優(yōu)的方案，合理的確定工程項(xiàng)目規(guī)模的大小，建造水平的高低等對(duì)工程造價(jià)的控制有直接的影響，工程項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)也直接影響工程造價(jià)費(fèi)用高低，并且工程項(xiàng)目的選擇也很重要，要盡量的選擇在有原材料和燃料的附近，這樣可以節(jié)約運(yùn)輸費(fèi)用和流通的時(shí)間。最后還要考慮土地的節(jié)約，自然資源的充分利用，交通運(yùn)輸方便等因素，對(duì)不同的工程項(xiàng)目施工方案再做出不同的技術(shù)和設(shè)備上的決策，不前期的決策階段的管理抓嚴(yán)，抓穩(wěn)，抓牢。

2.重視工程項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段的成本控制與管理

在方案設(shè)計(jì)這個(gè)階段，工程造價(jià)成本控制的管理也會(huì)起到一個(gè)關(guān)鍵性的作用。工程前期的招標(biāo)設(shè)計(jì)是第一步，選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案，并且要全方位的考慮設(shè)計(jì)方案的主體，盡量的將工程項(xiàng)目的主體和配套個(gè)工程設(shè)施在一起投標(biāo)選擇和考量，投標(biāo)設(shè)計(jì)完成時(shí)，要組織專家對(duì)各個(gè)方案對(duì)比評(píng)分，從而選擇最優(yōu)方案。工程設(shè)計(jì)的限額是第二步，項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)人員要熟悉掌握工程的預(yù)算和材料的費(fèi)用，進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算，最好是工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理者，這樣能更好的預(yù)算限額，和把握工程投資費(fèi)用，把施工圖和費(fèi)用充分的結(jié)合在一起，在施工過程中要嚴(yán)格的控制設(shè)計(jì)方案的變更，以確保預(yù)算限額的穩(wěn)定性，在工程項(xiàng)目大的市場環(huán)境下有一個(gè)穩(wěn)定的保障。最好要制定一個(gè)合同來約束變更設(shè)計(jì)，這樣更容易加強(qiáng)管理。

3.強(qiáng)化招標(biāo)階段工程造價(jià)成本控制管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在招標(biāo)過程中，嚴(yán)格按《中華人民共和國招投標(biāo)法》執(zhí)行，首先要全面掌握工程招標(biāo)條件、范圍，認(rèn)真編制招標(biāo)文件，招標(biāo)文件條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。其次，要保質(zhì)保量編制工程攔標(biāo)價(jià)，把工程攔標(biāo)價(jià)控制在合理造價(jià)的范圍，以達(dá)到工程造價(jià)成本控制的目的。在評(píng)標(biāo)過程中嚴(yán)格按照招標(biāo)文件要求對(duì)施工單位的資質(zhì)進(jìn)行審查，對(duì)不符合招標(biāo)文件要求的資質(zhì)單位，嚴(yán)格按招標(biāo)文件中的評(píng)標(biāo)辦法進(jìn)行評(píng)審，防治施工質(zhì)量低劣、信譽(yù)差以及財(cái)務(wù)狀況差的施工單位中標(biāo)，這對(duì)后期的工程成本控制將具有重要的意義。

4.優(yōu)化施工階段工程造價(jià)成本控制與管理

在施工的初期階段，要簽訂施工合同，施工合同是雙方重要的依據(jù)。施工合同中，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤贫龋苯佑绊懙绞┕るA段工程建造的科學(xué)管理。施工合同中的制度要保持相對(duì)的嚴(yán)謹(jǐn)，在施工過程中要根據(jù)施工合同中的制度，加強(qiáng)施工管理。這也保證了工程的造價(jià)管理和成本控制的合理性。工程建造項(xiàng)目中的施工單位的管理者要以施工合同為重要依據(jù)，如果出現(xiàn)建造中的矛盾糾紛，要合理的，強(qiáng)制性的依據(jù)合同制度解決糾紛。如果施工單位沒有按合同中的制度來履行合同的話，出現(xiàn)糾紛時(shí)，建造企業(yè)有權(quán)向施工方所要賠償。這樣能減少建造商的損失，也能從另一個(gè)方面和角度控制工程造價(jià)成本。工程量也是施工方的一個(gè)重要工作表現(xiàn)，工程量的成本控制與管理也是施工單位對(duì)工程造價(jià)成本控制的一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作，在這方面要找個(gè)統(tǒng)計(jì)員，學(xué)財(cái)務(wù)和數(shù)據(jù)分析的最好，在施工現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)和概預(yù)算，以此避免錯(cuò)算，漏算的工程項(xiàng)目，與此同時(shí)，還要與預(yù)算員統(tǒng)一有效的結(jié)合，如若發(fā)現(xiàn)可以進(jìn)行索賠的因素和現(xiàn)象，要及時(shí)的做好統(tǒng)計(jì)報(bào)量工作。施工中的材料成本控制也是工程項(xiàng)目費(fèi)用中的一項(xiàng)重要的組成部分。在保證質(zhì)量的前提下，嚴(yán)格控制工程項(xiàng)目中的材料費(fèi)用，建造單位要委派監(jiān)督員，對(duì)材料的現(xiàn)場檢查和如實(shí)的記載，對(duì)后期的結(jié)算工作要做到有憑有據(jù)。這兩項(xiàng)重要的組成部分也要與其他各部門密切的結(jié)合，對(duì)于工程內(nèi)容和方案的變更，修改，造價(jià)管理相關(guān)部門要給與合理的核算，科學(xué)的管理，在必要的情況下，也可以結(jié)合合同中的相關(guān)規(guī)定和制度提出有效的索賠方案，這樣不僅保證了建造單位的利益，同時(shí)也保證了施工單位的合法權(quán)益。

5、加強(qiáng)工程竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)成本控制和管理

工程竣工階段的造價(jià)成本控制和管理主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證管理、審核，對(duì)施工過程中所發(fā)生的設(shè)計(jì)變更、工程量增減、其他增加的工程內(nèi)容等經(jīng)濟(jì)簽證進(jìn)行認(rèn)真審核，做到監(jiān)理公司、造價(jià)公司、建設(shè)單位三級(jí)審核并簽字確認(rèn)，審核完后，重視經(jīng)濟(jì)簽證的收集，作為結(jié)算審核的依據(jù)。二、加強(qiáng)結(jié)算審核工作，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的造價(jià)咨詢公司進(jìn)行審核，在公平、公正的原則上，依據(jù)相關(guān)的文件、計(jì)價(jià)依據(jù)對(duì)施工單位報(bào)送的工程結(jié)算進(jìn)行認(rèn)真的審核，這對(duì)控制工程造價(jià)成本是重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

三、成本控制管理方法

科學(xué)的工程造價(jià)管理在工程項(xiàng)目中處于一個(gè)重要的地位，成本控制系統(tǒng)的管理也是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制與管理的一個(gè)不可或缺的重要組成部分。因此，在明確成本控制與管理的思路后，通過成本控制管理方法的實(shí)施，從而在工程項(xiàng)目中真正做到全過程的成本控制，具體可以從以下方面入手：

1.倡導(dǎo)全新理念，與時(shí)俱進(jìn)

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)工程造價(jià)的成本控制和管理現(xiàn)狀，提出全新理念，實(shí)現(xiàn)與時(shí)俱進(jìn)。比如：在總體的工程建造中，所有的管理工作都要有一個(gè)核心的理念和一個(gè)核心方案，在我國房地產(chǎn)大市場，大環(huán)境下，提出全新的工程造價(jià)管理理念，結(jié)合新時(shí)代的發(fā)展，與時(shí)俱進(jìn)，改善施工階段的承包商和業(yè)主的對(duì)立的利益主體，在有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一些矛盾沖突等一些問題，要根據(jù)各種的管理規(guī)定，條例等方法，來解決這些矛盾和沖突。

2.創(chuàng)新管理方法，調(diào)整管理策略

在新的市場環(huán)境下，為了有效解決這些深入的矛盾，除了依靠制度外，還要采取其他的新措施，比如據(jù)最新研究，目前我國的香港等地已經(jīng)探討出了一種新的管理合作方案，以合作關(guān)系為新的合作起點(diǎn)，以合作伙伴為最終的目標(biāo)，達(dá)到雙方共贏，共融，共存的理念為方向，商定共同的目標(biāo)，從而找到爭端的方法，以此來達(dá)到共同的收益。

3.借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)市場競爭力

要積極學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的成本控制理論和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，形成適合我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的全面控制理論。在工程的建造全過程中，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)上要達(dá)到高度的透明狀態(tài)，再結(jié)合工程項(xiàng)目建設(shè)中委托的中介咨詢機(jī)構(gòu)，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在成本控制上更有優(yōu)勢(shì)，以更好地適應(yīng)市場，提高國際競爭力，保證雙方的利益，才能有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。

結(jié)語：

隨著時(shí)代的發(fā)展，如何能更好的完善中國工程造價(jià)成本控制的管理，減少房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從實(shí)際上減少老百姓的購房困難問題，這是目前我國與國際間存在的巨大差距。分析問題的根本原因，推動(dòng)我國工程造價(jià)管理的規(guī)范化，市場化，科學(xué)化和完整化等進(jìn)程。還有對(duì)施工單位工程造價(jià)成本控制的管理，不僅僅是為了防止突破工程項(xiàng)目的造價(jià)預(yù)算，更重要的是從整體上有效的促進(jìn)工程的實(shí)施和施工的管理。因此，只有這樣充分的相結(jié)合才能使施工過程中把人力，物力充分的發(fā)揮作用，從而達(dá)到企業(yè)利益最大化，社會(huì)利益最大化，同時(shí)也能促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]汪曉舟.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資控制研究[J].同濟(jì)大學(xué)出版社，2009（1）

[2]王燕.淺論工程造價(jià)的全過程控制[J].住宅科技，2012（3）

篇7

【關(guān)鍵詞】建筑工程；成本控制；全過程管理；工程結(jié)算；科學(xué)管理；動(dòng)態(tài)控制；企業(yè)效益

當(dāng)今我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭愈演愈烈，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅憑借房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)信托等多元化融資途徑拓寬企業(yè)資金的方式在激烈的市場競爭中是不夠的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若要生存與發(fā)展就必須從企業(yè)內(nèi)部著手，利用行之有效的管理方法提高企業(yè)的管理水平，從而提高企業(yè)的自身實(shí)力。 降低產(chǎn)品成本與提高產(chǎn)品價(jià)格是企業(yè)追求利潤的兩種途徑，然而在當(dāng)前形勢(shì)下，提升房地產(chǎn)的售價(jià)非常困難，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過降低產(chǎn)品成本來追求利潤的最大化。20 世紀(jì) 90 年代，項(xiàng)目成本管理學(xué)界提出了以全生命期成本管理、全過程成本管理和全面成本管理為代表的現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理理論，如何將這些理論與我國房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理實(shí)際相融合，也是我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的一大挑戰(zhàn)。

1項(xiàng)目投資決策階段的成本控制

項(xiàng)目投資決策是選擇和決定投資方案的過程，是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同的方案進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)比較而做出判斷和決定的過程。

（1）做好投資決策前的市場調(diào)研

降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最好的方法就是做好市場調(diào)研，利用信息化的手段和調(diào)研統(tǒng)計(jì)，盡量獲得第一手?jǐn)?shù)據(jù)。

（2）認(rèn)真做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

可行性研究報(bào)告是投資決策前有決定性意義的工作，是綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性、財(cái)務(wù)盈利性、經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)先進(jìn)性和建設(shè)條件可能性的科學(xué)依據(jù)。

（3）編制目標(biāo)成本

目標(biāo)成本應(yīng)具有現(xiàn)實(shí)性和合理性，要充分考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的種種情況以及風(fēng)險(xiǎn)，目標(biāo)成本基于市場狀況，根據(jù)預(yù)計(jì)銷售價(jià)格和目標(biāo)利潤進(jìn)行參考編制，是成本管理的標(biāo)桿。

2設(shè)計(jì)階段的成本控制

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段的成本控制在整個(gè)成本控制中所占的權(quán)重是最大的，實(shí)現(xiàn)的是間接成本。 設(shè)計(jì)的結(jié)果將會(huì)決定工程造價(jià)的 85%或以上，設(shè)計(jì)階段的成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響成本的多少和工期的長短，因此開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極配合，參與選型設(shè)計(jì)的評(píng)估，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面、客觀的經(jīng)濟(jì)性建議。 另外，在保證質(zhì)量的前提下，盡可能做好限額設(shè)計(jì)，避免完工后的返工，造成不必要的成本上的浪費(fèi)，盡量減少由于變動(dòng)造成的成本增加。 設(shè)計(jì)階段的成本控制主要包括：

（1）規(guī)劃方案的成本控制

規(guī)劃方案的制定分為三個(gè)步驟：可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案評(píng)審和設(shè)計(jì)成果確定。 這過程的成本控制的實(shí)質(zhì)主要是通過嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，盡可能合理確定有關(guān)參數(shù)，避免日后因自身設(shè)計(jì)失誤導(dǎo)致的成本增加。

（2）報(bào)批設(shè)計(jì)的成本控制

報(bào)批設(shè)計(jì)是根據(jù)規(guī)劃方案和市場分析，選擇合適的設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案。

（3）施工圖設(shè)計(jì)的成本控制

施工圖是用于實(shí)際指導(dǎo)工程建造的技術(shù)圖紙。施工圖部分的造價(jià)占整體造價(jià)的 70%左右，是屬于設(shè)計(jì)中可控的部分。

（4）功能設(shè)計(jì)的成本控制

功能設(shè)計(jì)是規(guī)劃設(shè)計(jì)中另一個(gè)關(guān)鍵的成本控制環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)需要進(jìn)行充分的市場調(diào)研，并對(duì)市場價(jià)格非常熟悉，以最優(yōu)成本價(jià)格尋求最佳合作商家。

3招投標(biāo)階段的成本控制

招投標(biāo)階段的成本控制是直接成本的控制， 尋求的并不是最低價(jià)，而是合理低價(jià)。因此，招投標(biāo)階段的成本控制是建立在價(jià)格與質(zhì)量上的，主要通過以下幾部分來實(shí)現(xiàn)：

（1）選擇投標(biāo)單位的成本控制

根據(jù)投標(biāo)單位的資質(zhì)（不低于招標(biāo)文件要求）、管理、技術(shù)、相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和資金等方面綜合考慮，由負(fù)責(zé)招投標(biāo)的小組進(jìn)行審核、考察，要選出至少三家以上的投標(biāo)單位參與投標(biāo)。

（2）招標(biāo)文件制訂的成本控制

由于招投標(biāo)涉及各個(gè)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)合同，因此該環(huán)節(jié)需要多部門的共同配合，為了保障雙方的切身利益，該環(huán)節(jié)要嚴(yán)格控制，控制內(nèi)容主要有工期、計(jì)價(jià)原則、質(zhì)量、付款方式、招標(biāo)范圍、結(jié)算方式、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。

（3）評(píng)標(biāo)和定標(biāo)的成本控制

評(píng)標(biāo)和定標(biāo)決定了工程質(zhì)量，成本的支出，往往需要各個(gè)專業(yè)部門參與評(píng)定。 標(biāo)書又分為技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)。 技術(shù)標(biāo)需要由技術(shù)部門針對(duì)施工的注意事項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)、細(xì)致的分析；經(jīng)濟(jì)標(biāo)需要成本部門進(jìn)行詳細(xì)的分析，找出錯(cuò)誤的報(bào)價(jià)或是不平衡報(bào)價(jià)，針對(duì)影響工程造價(jià)大的分項(xiàng)進(jìn)行針對(duì)性的分析并與投標(biāo)單位約談，最大化的使各單位報(bào)價(jià)趨于合理。

4施工階段的成本控制

項(xiàng)目的施工階段的成本控制實(shí)施的是直接成本和間接成本相結(jié)合的方式。 實(shí)施施工階段的成本控制，主要需要注意以下幾個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)：

（1）工期的控制

由于項(xiàng)目的施工工期歷時(shí)時(shí)間很長，而施工期的工程成本所占項(xiàng)目成本的權(quán)重又很大，所以對(duì)工程工期的控制非常必要，要在保證質(zhì)量的前提下，盡量縮短工期，節(jié)約成本。

（2）設(shè)計(jì)變更的成本控制

在企業(yè)管理體系中，實(shí)施設(shè)計(jì)變更限額標(biāo)準(zhǔn)，施工前進(jìn)行圖紙會(huì)審，減少因圖紙問題造成的變更及返工，最大化的減少無效成本的發(fā)生。

（3）施工現(xiàn)場簽證的成本控制

現(xiàn)場簽證必須遵循“先談后干”的原則，經(jīng)成本部審查、估價(jià)后、報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，由工程部下發(fā)工程指令之后交由施工單位施工并作為決算依據(jù)，施工單位在施工完成后，應(yīng)立即組織工程部、成本部共同測(cè)量、驗(yàn)收，并在7日內(nèi)上報(bào)簽證單，逾期視為放棄。

5工程結(jié)算階段的成本控制

工程結(jié)算是開發(fā)企業(yè)最后控制成本的手段，要嚴(yán)格審查。 工程部、成本部、財(cái)務(wù)部及監(jiān)理公司對(duì)施工單位上報(bào)的結(jié)算資料進(jìn)行審查，內(nèi)容如下：

（1）核對(duì)合同條款 。 主要審查工程竣工是否驗(yàn)收合格，竣工內(nèi)容是否符合合同要求，結(jié)算方式是否按合同規(guī)定進(jìn)行等。

（2）審查隱蔽資料和有關(guān)簽證是否符合規(guī)定。

（3）審查設(shè)計(jì)變更通知是否符合程序流程。

（4）工程量審核是結(jié)算審核的關(guān)鍵和重點(diǎn)工作，應(yīng)根據(jù)結(jié)算資料反復(fù)核實(shí)。

（5）審核各項(xiàng)費(fèi)用是否準(zhǔn)確。 主要從費(fèi)率、計(jì)算基礎(chǔ)、價(jià)差調(diào)整、計(jì)費(fèi)程序等方面著手。

6銷售階段的成本控制

項(xiàng)目的銷售階段的成本控制主要是對(duì)費(fèi)用支出方面的控制?？刂频囊c(diǎn)主要有銷售方案、現(xiàn)場費(fèi)用、樣板間的裝修、銷售回款以及交樓等內(nèi)容。

7結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理要從培養(yǎng)全員成本管控意識(shí)、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合、成本管理與業(yè)務(wù)過程相結(jié)合等要點(diǎn)進(jìn)行。 項(xiàng)目成本管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的生命周期，以不斷降低項(xiàng)目的成本為宗旨，以保障項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本不超項(xiàng)目預(yù)算成本；在預(yù)定的時(shí)間與質(zhì)量前提下，通過改善項(xiàng)目管理的工作，采用經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等措施，挖掘降低成本的潛力，用盡可能少的花銷，達(dá)到質(zhì)量高、工期短、消耗低等目標(biāo)。 成本管理效率的高低直接制約項(xiàng)目的經(jīng)營成果，在整個(gè)項(xiàng)目管理過程中的重要性無可置疑。

【參考文獻(xiàn)】

[1]陳良華.成本管理[M].中信出版社，2006.

[2]朱連，樊飛軍.施工項(xiàng)目成本控制與合同管理[M].中國建筑工業(yè)出版社，2004.

[3]張學(xué)英，涂申清.工程成本與控制[M].重慶：重慶大學(xué)出版社，2008.

篇8

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；方法

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）04-0082-02

0 引言

中國房地產(chǎn)發(fā)展有二十余年，市場競爭不斷加劇，行業(yè)不斷完善和規(guī)范，房地產(chǎn)的高投資高回報(bào)的時(shí)代一去不復(fù)返。房產(chǎn)開發(fā)商最求利潤最大化，這就要求從成本控制上作為切入點(diǎn)，提高房產(chǎn)開發(fā)的利潤空間。細(xì)節(jié)決定成敗，企業(yè)開發(fā)銷售價(jià)格的競爭，其優(yōu)勢(shì)所在提高企業(yè)內(nèi)部的成本控制，提高企業(yè)核心競爭力已經(jīng)是很多房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要解決的問題，很多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地長開發(fā)商都把打造企業(yè)成本管理與控制作為提升自身競爭力的重要手段之一。為了不被新時(shí)期的競爭所淘汰，很多開發(fā)商認(rèn)為只有自身具備成本優(yōu)勢(shì)才能提高核心競爭力。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的組成及控制方法

一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用主要包括；土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組成分析，項(xiàng)目開發(fā)成本可以分為七個(gè)部分，即項(xiàng)目開發(fā)成本可控費(fèi)用前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，不可控成本費(fèi)用土地費(fèi)用、稅費(fèi)。要在可控成本上細(xì)化管理、盡可能減少開發(fā)成本。下面我在可控費(fèi)用上探討一下成本控制的方法與重點(diǎn)：

1.1 房屋開發(fā)費(fèi)用中占的比重比較大是項(xiàng)目的建安成本。建安成本控制主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)階段：

1.1.1 可行性研究階段就需要我們控制好投資估算，認(rèn)真做好可研階的詳細(xì)的投資估算，投資估算誤差控制在5%-10%之內(nèi)，在工程建設(shè)投資估算資金的時(shí)候需要準(zhǔn)確估算項(xiàng)目資金，以便能更好的籌措資金，對(duì)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)，需要為工程限額設(shè)計(jì)提供可靠的依據(jù)等。而我們以往有的工程可研階段，投資估算做的比較粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，預(yù)算超概算的現(xiàn)象。因此這個(gè)階段要求工作做細(xì)，不能以偏概全，多做市場調(diào)查，設(shè)備多詢價(jià)。投資估算的誤差做的越小越好。

1.1.2 設(shè)計(jì)階段是成本控制的重中之重，所以設(shè)計(jì)費(fèi)用是開發(fā)項(xiàng)目全過程費(fèi)用中占比相對(duì)較小的，所以有開發(fā)總成本的1.5-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響卻能達(dá)到75%以上。俗話說的好：設(shè)計(jì)一條線，造價(jià)千千萬。為了做好工程階段的成本控制，就需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：招標(biāo)的時(shí)候采用設(shè)計(jì)招標(biāo)，選擇最優(yōu)方案；多借鑒已完成工程的經(jīng)濟(jì)參數(shù)，讓設(shè)計(jì)達(dá)到性價(jià)比最好的效果；重點(diǎn)我們考慮的是如何優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，為了加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)查與審查工作，就需要完善更好的獎(jiǎng)罰制度。

1.1.3 招標(biāo)階段對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本控制非常重要，通過招標(biāo)來選擇出各方面能力較強(qiáng)的施工單位，確定合理的合同價(jià)格、做到優(yōu)質(zhì)價(jià)廉，以此達(dá)到理想的招標(biāo)效果。

1.1.4 施工階段主要是房地產(chǎn)在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候需要實(shí)施的全過程，也是建設(shè)項(xiàng)目中資金投入最大的階段，自己投入占總開發(fā)資金的80-90%，施工階段需要強(qiáng)化施工成本的動(dòng)態(tài)控制。施工階段成本控制的重點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：嚴(yán)格合同管理；控制好現(xiàn)場變更簽證，現(xiàn)場的變更簽證必須有咨詢單位、監(jiān)理單位、建設(shè)方工程師的簽字；加強(qiáng)施工管理；開展技術(shù)創(chuàng)新，節(jié)約成本支出；采取經(jīng)濟(jì)措施，控制管理成本；定期成本動(dòng)態(tài)報(bào)告等。控制好建安成本一大控制點(diǎn)就是材料的控制，建設(shè)方代表一定要考察好主要材料，進(jìn)行價(jià)格的把關(guān)，時(shí)時(shí)關(guān)注國家政策的調(diào)整和主要材料的市場價(jià)格信息。

1.1.5 竣工結(jié)算階段是建安成本控制的最后核心，主要從以下幾方面控制以下成本：嚴(yán)格按照施工合同進(jìn)行結(jié)算及變更條款、工程預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方有關(guān)的法律法規(guī)等，都需要對(duì)工程計(jì)算進(jìn)行認(rèn)真審核，竣工結(jié)算要逐項(xiàng)審核法。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本的控制第二方面是財(cái)務(wù)方面的控制，財(cái)務(wù)費(fèi)用占的成本比例不小。搞好銷售策劃，及時(shí)回籠資金，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出。做好項(xiàng)目的融資，多渠道籌集建設(shè)資金，縮短開發(fā)周期，這些方式都能減少成本開發(fā)、增加利潤空間。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制方法

1.3.1 實(shí)施全過程成本控制 房地產(chǎn)成本控制貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程，為了防止片面性的發(fā)生，就需要嚴(yán)格控制建設(shè)成本，避免忽視因?yàn)榭蒲须A段的設(shè)計(jì)成本的控制。因此設(shè)計(jì)階段又是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重點(diǎn)。

1.3.2 全面采取綜合成本控制 成本目標(biāo)管理一般都是有質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、投資成本目標(biāo)、安全目標(biāo)等與現(xiàn)場協(xié)調(diào)管理、資源消耗相結(jié)合的綜合考慮的目標(biāo)，因此不是孤立的。而在成本控制過程中，我們除了綜合考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體利益外，就需要平衡各目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1.3.3 建立動(dòng)態(tài)成本控制制度 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，只要是通過對(duì)投資估算、概算、施工圖預(yù)算、合同執(zhí)行的管理計(jì)算出動(dòng)態(tài)成本的，并且能夠找出偏差，形成較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本，采取措施糾正偏差后，最終達(dá)到成本控制目的。為了控制好整個(gè)項(xiàng)目成本，房地產(chǎn)企業(yè)需要從每個(gè)成本支出的時(shí)間段開始，分步驟分階段實(shí)施控制每個(gè)項(xiàng)目工程的小工程。

2 小結(jié)

房地項(xiàng)目開發(fā)成本管理控制，是一個(gè)多階段的、動(dòng)態(tài)的復(fù)雜過程，為了做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理與成本控制，我們必須要樹立企業(yè)的陳本意識(shí)，做好開發(fā)過程各個(gè)環(huán)節(jié)的管理控制工作，建立一套完善的成本運(yùn)行體系，這樣才能在競爭中立于不敗之地，并為企業(yè)贏取較大的利潤空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊娥，蘇衛(wèi)國.道路建設(shè)方案比選中的壽命周期成本分析[J].中外公路，2005（04）.

[2]馮偉，論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制[J].四川建筑，2005（5）.

[3]馬建國，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制分析[J].價(jià)值工程，2010（9）.

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；問題及決策

為了房價(jià)的持續(xù)上漲，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康、良性發(fā)展，政府近幾年來出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，可以說，房地產(chǎn)行業(yè)的暴力時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，未來的市場經(jīng)常將會(huì)日趨激烈，在這樣的時(shí)代背景下，如何做好成本控制工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有重要的作用。

一、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

成本控制是指：針對(duì)產(chǎn)品全生命周期業(yè)務(wù)過程，以成本節(jié)省和成本避免這兩種基礎(chǔ)思想為原則，它是以實(shí)現(xiàn)最佳財(cái)務(wù)目標(biāo)，提高資本增值效益為目的，運(yùn)用現(xiàn)代化信息科學(xué)的基本原理，綜合工程方法，組織措施和工程計(jì)量和多樣化手段，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資本消耗過程進(jìn)行規(guī)劃、調(diào)節(jié)、促使成本按預(yù)期方向發(fā)展的過程，并對(duì)資本運(yùn)動(dòng)及其結(jié)果進(jìn)行全過程、全方位分析，使產(chǎn)品的實(shí)際成本被限制在規(guī)定的目標(biāo)范圍內(nèi)。成本控制是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，科學(xué)有效成本控制能夠給企業(yè)帶來巨大的成本效益。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的改革和全球經(jīng)濟(jì)化的步伐的逐步加快，房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)境也應(yīng)改進(jìn)。我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)列了近二十年的發(fā)展歷程，行業(yè)也逐漸地走向公開化，透明化、規(guī)范化并逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)想要取得成功，必須結(jié)合自身實(shí)際，加強(qiáng)成本控制。企業(yè)的成本控制，不僅經(jīng)是一個(gè)財(cái)務(wù)管理的概念，而更是一個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略感念，降低企業(yè)的成本是企業(yè)增長市場競爭力的有力保障，也是每一個(gè)企業(yè)永遠(yuǎn)追求的目標(biāo)。如何以最低的成本，在規(guī)定的時(shí)間里開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中需要關(guān)注的重要問題。因此成本控制管理應(yīng)伴隨每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的每一個(gè)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門，貫穿在項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)階段，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制面臨者前所未有的挑戰(zhàn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的主要問題

成本控制方法不合理，科學(xué)技術(shù)日益迅猛發(fā)展，企業(yè)的成本控制與管理中的各個(gè)方面都必須要先進(jìn)的方法進(jìn)行，以達(dá)到企業(yè)利潤最大化。而目前企業(yè)的成本分析方法過于簡單，片面強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)過程中的成本控制，過于依賴目前的成本管理體系，而忽視招標(biāo)過程中，開發(fā)前期的成本控制，銷售階段等一系列環(huán)節(jié)的成本控制，使企業(yè)的生辰發(fā)展中受到嚴(yán)重的局限。成本控制的意識(shí)淡薄。由于受各種傳統(tǒng)因素的影響，目前不少房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理存在著過度重視“事后”成本的管理，輕視“事前”的成本控制，過度關(guān)注眼前的利益和短期利益卻忽視整體利益和長遠(yuǎn)利益，辦事情，僅僅靠擴(kuò)大投資規(guī)模來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤，這與企業(yè)追求最大利潤的目標(biāo)相悖，例如；成本控制范圍和內(nèi)容上僅限于施工和財(cái)務(wù)領(lǐng)域。忽略了前期選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位包裝過程、銷售過程的成本控制；事后成本控制，只注意建設(shè)后的成本控制，忽視建筑前合理組織的成本控制；企業(yè)參與成本控制主體只有財(cái)務(wù)人員，實(shí)際上財(cái)務(wù)人員只能看到事后的成本，不能控制全過程項(xiàng)目的成本，企業(yè)的質(zhì)量成本意識(shí)較差，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱。隨著經(jīng)濟(jì)全球化不斷發(fā)展，企業(yè)之間的競爭也越來越激烈，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也不斷提高，企業(yè)內(nèi)部的管理也越來越重要。但是，企業(yè)內(nèi)部的部分管理人員的思想還不先進(jìn)，質(zhì)量成本思想較差，嚴(yán)重制約的企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

三、做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的若干思考

建立、健全成本控制監(jiān)督機(jī)制。建立信息化支持平臺(tái)，充分利用現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行成本控制推進(jìn)企業(yè)成本管理信息化工作，充分運(yùn)用科學(xué)技術(shù)方法，綜合加強(qiáng)制度創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，建立以財(cái)務(wù)部門為中心，經(jīng)營計(jì)劃，人力資源，監(jiān)察審計(jì)等相關(guān)部門一起參與成本管理信息系統(tǒng)，對(duì)各項(xiàng)成本下達(dá)的指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，考核實(shí)現(xiàn)信息系統(tǒng)對(duì)相關(guān)成本的控制。此外，還要推廣應(yīng)用先進(jìn)的檢測(cè)手段和顯示監(jiān)控裝置，加強(qiáng)對(duì)物資消耗和流向的控制，為成本核算和控制創(chuàng)造條件，統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目的成本控制，以降低企業(yè)成本。樹立成本控制的效益思想?，F(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營必須要以市場為導(dǎo)向，企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)應(yīng)要經(jīng)得起市場的考驗(yàn)，以適應(yīng)社會(huì)注意市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要?，F(xiàn)代成本管理意識(shí)是企業(yè)管理人員應(yīng)該充分重視成本的控制與管理，充分意識(shí)到成本并不是到一定程度就不能再降低了，成本降低的潛力是無限的。因此，企業(yè)的管理人員應(yīng)重視成本的效益思想，加強(qiáng)成本控制，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，增強(qiáng)企業(yè)的成本效應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期土地成本、施工圖紙等、項(xiàng)目運(yùn)行期間、項(xiàng)目竣工決算等方面要有成本控制的觀念，只有這樣才能降低企業(yè)的總成本。走出誤區(qū)，轉(zhuǎn)變觀念，建立科學(xué)的質(zhì)量成本控制制度。質(zhì)量成本是指為保證和提高工程質(zhì)量而發(fā)生的一切必要費(fèi)用，以及因未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而蒙受的經(jīng)濟(jì)損失。企業(yè)經(jīng)營的失敗大部分是源于企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)節(jié)的薄弱，企業(yè)內(nèi)部控制力度不強(qiáng)，企業(yè)員工就有可能偷工減料，造成產(chǎn)品質(zhì)量不良。因此，必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的質(zhì)量成本控制，努力提高企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)來擴(kuò)大市場占有率，建立科學(xué)的、健全的質(zhì)量成本控制制度，首先要分清職責(zé)，做到權(quán)責(zé)明確，將企業(yè)質(zhì)量成本的管理的職責(zé)明確到各個(gè)相關(guān)部門中去，其次，制定有關(guān)質(zhì)量成本控制的計(jì)劃，實(shí)施質(zhì)量成本分析，為質(zhì)量成本控制的考核和評(píng)價(jià)“鋪路”。

四、結(jié)語

總體來說，房地產(chǎn)企業(yè)和成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，不僅需要企業(yè)的管理層人員具有開闊的眼界，高度的智慧，也需要高效率的成本管理團(tuán)隊(duì)的支持，只有在現(xiàn)代企業(yè)管理制度的基礎(chǔ)上，做好制度的完善和貫徹落實(shí)，注意細(xì)節(jié)，對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制，才能取得良好的運(yùn)營效益，使企業(yè)在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，獲得長期的，健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉艾君，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制方法淺談【J】山西建筑，2011.2

[2]張進(jìn)訟，淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制【J】中國城市經(jīng)濟(jì)，2011.1

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目 資金 成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的資金額度大，一些大型的項(xiàng)目除依托銀行貸款等方式運(yùn)行外，還采取分期開發(fā)、逐步回收資金等方式降低資金的需求量，控制資金成本，提高項(xiàng)目利潤水平。但實(shí)踐中部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在資金使用不當(dāng)甚至資金鏈斷裂等問題，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本管理，保障資金安全是一個(gè)值得探討的課題。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本控制的基本方式

從房地產(chǎn)資金管理來看，主要涉及資金籌集、資金使用和資金的管理等方面，因而資金成本管理也要突出這三個(gè)方面。

（一）合理安排資金使用計(jì)劃推動(dòng)資金成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金涉及的環(huán)節(jié)較多，從前期的土地競拍、項(xiàng)目設(shè)計(jì)到項(xiàng)目施工、項(xiàng)目綠化等都需要使用資金，而且項(xiàng)目運(yùn)行周期較長，部分項(xiàng)目從開始購買土地到竣工交房時(shí)間長達(dá)5年甚至更長，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要合理的安排資金使用計(jì)劃，做好資金預(yù)算方案，達(dá)到既保障資金使用需求，又避免大量資金限制浪費(fèi)，以此控制資金成本。

（二）強(qiáng)化融資管理推動(dòng)資金成本控制

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目積極謀求融資渠道多元化，2013年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金達(dá)到57225億元的規(guī)模，同比增速達(dá)到32.1%，其中國內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資分別實(shí)現(xiàn)同比增長30.4%、16.3%、15.9%，但不同渠道資金其成本存在明顯的差異，如自有資金成本一般應(yīng)低于銀行貸款，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目要根據(jù)不同渠道可得資金的數(shù)量，盡可能的利用低成本渠道獲取資金，以此推動(dòng)成本控制。

（三）強(qiáng)化資金管理推動(dòng)資金成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行資金總量規(guī)模較大，2013年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資達(dá)到36828億元，如此龐大的資金規(guī)模，表明內(nèi)部資金應(yīng)用規(guī)模大，企業(yè)必須制定嚴(yán)密的資金使用方案，避免資金浪費(fèi)、亂用，降低資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，以此推動(dòng)成本節(jié)約。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本控制存在的問題及其成因分析

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)日趨完善，項(xiàng)目管理日趨規(guī)范，這在很大程度上推動(dòng)了企業(yè)成本的下降。但與此同時(shí)，部分項(xiàng)目仍然存在資金成本過高的問題，需要采取積極的舉措予以改善。

（一）資金成本控制意識(shí)不濃

首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意識(shí)不濃，由于近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平較高且行業(yè)發(fā)展迅速，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)總體盈利較佳，企業(yè)職工特別是領(lǐng)導(dǎo)者的成本意識(shí)相對(duì)薄弱。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身成本控制意識(shí)不濃，部分項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者為加大項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)，積極爭取資金的控制權(quán)，即使有資金空閑也不愿意在項(xiàng)目之間進(jìn)行調(diào)劑，而資金短缺的項(xiàng)目則更多的需要爭取銀行等金融企業(yè)的支持，從而在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人為的拉高了資金成本。

（二）資金使用缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃性

首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金總體供不應(yīng)求，因而在資金使用計(jì)劃上更多的是以年度為計(jì)劃期限，缺乏更為長遠(yuǎn)的融資方案，這就與房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的長周期存在差異，可能導(dǎo)致本年度資金的過度使用而下一年度資金相對(duì)缺乏，不得不花費(fèi)更高的成本獲取外部資金的支持。其次，從房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式來看，項(xiàng)目資金無法得到合理保障，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)“多點(diǎn)開花”，同時(shí)運(yùn)行多個(gè)項(xiàng)目，公司則通過資金集中統(tǒng)一管理甚至成立財(cái)務(wù)公司的模式來運(yùn)行，這就可能導(dǎo)致某一項(xiàng)目的資金被“挪作他用”而無法得到保障，甚至項(xiàng)目無以為繼。

（三）資金成本控制措施空化

首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)不明確，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目在資金的追求上以越多越好等為目標(biāo)，或者認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目只要融到了資就是賺錢，從而沒有按照項(xiàng)目實(shí)際資金需求進(jìn)行安排，從而導(dǎo)致資金成本過高。其次，資金使用過程中安排不合理，項(xiàng)目部沒有與原材料供應(yīng)商等單位就資金支付時(shí)間等進(jìn)行協(xié)商，導(dǎo)致部分資金被提前支出，部分資金由于延后支出而增加了違約資金等，這也加大了資金成本。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本控制的思考

強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目資金成本控制就是增加項(xiàng)目利潤，提高項(xiàng)目盈利水平，實(shí)踐中可以從強(qiáng)化成本控制管理、科學(xué)測(cè)算資金需求總量與時(shí)間節(jié)點(diǎn)、明確資金管理方案等方面著手。

（一）強(qiáng)化資金成本控制管理

首先，要明確資金成本控制責(zé)任單位，項(xiàng)目部要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)人員的作用，積極組建包括項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場施工管理人員、財(cái)務(wù)人員等在內(nèi)的成本控制領(lǐng)導(dǎo)小組，并由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)對(duì)成本情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)測(cè)算，以此保障成本清晰。其次，要明確資金成本控制責(zé)任主體責(zé)任，項(xiàng)目部要明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、原材料管理人員、施工負(fù)責(zé)人等在資金使用與管理中的主體責(zé)任，并將這種責(zé)任與其獎(jiǎng)金福利相聯(lián)系，以此調(diào)動(dòng)其積極性，強(qiáng)化資金成本控制。

（二）科學(xué)測(cè)算項(xiàng)目資金需求夯實(shí)資金成本控制基石

首先，要科學(xué)的測(cè)算項(xiàng)目資金需求總量，房地產(chǎn)項(xiàng)目部要根據(jù)自身的建設(shè)水平、以往同類型項(xiàng)目建設(shè)資金支出以及市場中同類型項(xiàng)目建設(shè)資金支出情況，科學(xué)預(yù)測(cè)項(xiàng)目總體資金需求，并與自有資金相比較，初步確定項(xiàng)目資金缺口，指導(dǎo)項(xiàng)目融資，為資金成本控制控制奠定基礎(chǔ)。其次，要科學(xué)的測(cè)算項(xiàng)目資金需求時(shí)間安排，項(xiàng)目部要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排預(yù)測(cè)資金支出情況，根據(jù)項(xiàng)目可回收資金時(shí)間節(jié)點(diǎn)等預(yù)測(cè)資金回收利用情況，以此測(cè)算出各時(shí)間節(jié)點(diǎn)的資金缺口或者盈余，為提高資金使用效率奠定基礎(chǔ)。

（三）明確方案推動(dòng)資金成本管理

首先，要明確融資方案，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)之初要與銀行等機(jī)構(gòu)進(jìn)行會(huì)商，與銀行探討當(dāng)前或者未來一段時(shí)間提供融資的可行性，并進(jìn)而確定融資成本（利率、期限等），為推動(dòng)成本控制奠定基礎(chǔ)。其次，要明確投資方案，房地產(chǎn)項(xiàng)目部要與原材料供應(yīng)商等合作企業(yè)進(jìn)行洽談，確定資金支付的期限、支付的方式等，以此提高資金支出的計(jì)劃性，強(qiáng)化資金成本控制。再次，要明確項(xiàng)目部與房地產(chǎn)企業(yè)之間的資金管理關(guān)系，特別是在資金集中統(tǒng)一管理等模式下，要明確房地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目部之間的溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，資金使用責(zé)任落實(shí)機(jī)制，避免資金空閑或者資金過于緊張。

參考文獻(xiàn)