導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)，它是經(jīng)濟(jì)上房屋和土地的商品化表現(xiàn)形式，不僅包括有實(shí)體的房屋與土地，也包括其經(jīng)濟(jì)上的所有權(quán)和使用權(quán)等。由于房屋和土地在大多數(shù)情況下不可移動(dòng)，或移動(dòng)便造成不可預(yù)計(jì)的經(jīng)濟(jì)損失，因此房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)投資熱度持續(xù)上漲，有效地推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提升；房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著大部分以銀行資金為主的社會(huì)資金，關(guān)系著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性；同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格具有波動(dòng)性變化，其投資具有高風(fēng)險(xiǎn)，總之，房地產(chǎn)業(yè)是具有高效益、高成本以及高風(fēng)險(xiǎn)的“三高行業(yè)”。基于此，高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，必須以合理的可行性研究為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供包裝，從而推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究

1.基本概述。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資立項(xiàng)之前，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的社會(huì)、技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)等層次進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查與研究就是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析與論證，能較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)出項(xiàng)目竣工后的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的適用性、可行性等進(jìn)行系統(tǒng)、綜合的評(píng)價(jià)，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學(xué)可靠的依據(jù)以進(jìn)行項(xiàng)目投資決策。研究對(duì)象主要包括與項(xiàng)目相關(guān)的市場(chǎng)、資源、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)等。

2.根本依據(jù)。

一般地，房地產(chǎn)投資可行性研究依據(jù)包括有：相關(guān)政府法律法規(guī)以及條文政策；諸如區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)等行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃；項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件；國(guó)家和地區(qū)有關(guān)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃；相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同或協(xié)議書等，相關(guān)部門頒發(fā)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與額度等。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的問題

1.內(nèi)容不完善。

可行性研究報(bào)告須顧及項(xiàng)目實(shí)施到運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程中，并客觀的評(píng)價(jià)其面臨的難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，從而在投資者進(jìn)行決策時(shí)能有意識(shí)的回避風(fēng)險(xiǎn)，以確保投資項(xiàng)目在建設(shè)到運(yùn)營(yíng)整個(gè)過(guò)程的可行性和安全性，實(shí)現(xiàn)投資的預(yù)期效益。誠(chéng)然可行性研究報(bào)告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關(guān)系著項(xiàng)目決策有效性的信息。然而，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，部分調(diào)研員為圖方便，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報(bào)告顯得不分主次，更是難以突出相關(guān)的技術(shù)性；同時(shí)為使領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主得以滿足，僅著重介紹項(xiàng)目的長(zhǎng)處，而回避了項(xiàng)目的短處，種種原因使得整個(gè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容不完善。

2.方法不科學(xué)。

靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法是項(xiàng)目可行性研究?jī)煞N分析方法。在項(xiàng)目投資效益分析過(guò)程中，前者不顧及投入資金的時(shí)間和機(jī)會(huì)的成本價(jià)值，僅注重計(jì)算投入資金的貨幣價(jià)值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時(shí)間價(jià)值?？傮w而言，前者較后者更加簡(jiǎn)便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時(shí)間內(nèi)對(duì)若干房地產(chǎn)投資方案加以分析，進(jìn)而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實(shí)際情況太過(guò)偏離；而后者將影響視為動(dòng)態(tài)過(guò)程，較全面的顧及到各種因子，與實(shí)際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析中，受資金的限制或調(diào)研員自身技能不過(guò)硬，使在實(shí)際過(guò)程中過(guò)于使用靜態(tài)分析法，很少使用或是簡(jiǎn)化動(dòng)態(tài)分析法，使得整個(gè)可行性分析較片面，項(xiàng)目可行性分析結(jié)果與實(shí)際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對(duì)若干投資建設(shè)方案進(jìn)行科學(xué)的對(duì)比分析，才能得到相對(duì)健全的可行性研究報(bào)告，同時(shí)報(bào)告中那些較為重要的技術(shù)方案須有至少一個(gè)備選方案；要使設(shè)計(jì)方案與相關(guān)工程數(shù)據(jù)一致，關(guān)鍵設(shè)備具有穩(wěn)定的供應(yīng)商，對(duì)那些沒采納的方案進(jìn)行充分而系統(tǒng)的解釋，項(xiàng)目協(xié)議、合同以及附件等一應(yīng)齊全，才能使融資方案得到銀行等社會(huì)資金所有者認(rèn)可。然而，在多種因子的干擾下，我國(guó)的投資項(xiàng)目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進(jìn)行徹底的研究，嚴(yán)重制約著可行性分析的科學(xué)有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據(jù)。

四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究改進(jìn)對(duì)策

首先，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究要長(zhǎng)時(shí)間、仔細(xì)耐心地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研以及相關(guān)技術(shù)分析，因此需要將定性與定量、靜態(tài)與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的分析；其次，作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的主要構(gòu)成部分，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目指標(biāo)評(píng)價(jià)系統(tǒng)包括有經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)定位以及設(shè)計(jì)等評(píng)價(jià)體系，因此需要建立科學(xué)、合理的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系；再者，要使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究市場(chǎng)朝著規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)的良性發(fā)展；然后，由于我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性調(diào)研員大多從事過(guò)相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)活動(dòng)，具有極為豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但欠缺相應(yīng)的理論知識(shí)，因此需要趕上“時(shí)代潮流”，增強(qiáng)可行性研究理論及其相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，使調(diào)研員的責(zé)任感與使命感得以提升；最后，在某個(gè)項(xiàng)目存在有若干不能弄的實(shí)施方案，因此須要擬定多個(gè)項(xiàng)目可行性研究方案，從中決策出最優(yōu)方案。嚴(yán)格實(shí)行相關(guān)對(duì)策，使調(diào)研員自身水平得以提升，制定相關(guān)可行性研究市場(chǎng)規(guī)范制度，實(shí)施多個(gè)可行性研究方案，擇取最優(yōu)方案必能使風(fēng)險(xiǎn)得以降低，更甚是規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，從而使可行性研究報(bào)告能提供有效地決策輔助價(jià)值。同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資者需嚴(yán)格參照相關(guān)可行性研究報(bào)告，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目予以正確的決策方案；諸如城市規(guī)劃部門等相關(guān)政府部門必須依照相關(guān)報(bào)告，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)或予以建設(shè)執(zhí)照，環(huán)境部門更要基于此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)問題進(jìn)行科學(xué)評(píng)估；更要按照相關(guān)可行性研究報(bào)告采購(gòu)合理的設(shè)備和原材料，為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)提供保障。

五、結(jié)語(yǔ)

篇2

目 錄

一、總 論

二、市場(chǎng)分析

三、建設(shè)內(nèi)容

四、環(huán)保與市政配套

五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

六、建設(shè)進(jìn)度安排及物料供應(yīng)

七、資金籌措

八、效益分析

九、研究結(jié)論與建議

一、總 論

（一）項(xiàng)目背景 1 項(xiàng)目名稱： “聯(lián)想高科•經(jīng)典都市”居住小區(qū) 2 承辦單位概況： “世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司。 由于其他的在開發(fā)項(xiàng)目占用大量資金，且本項(xiàng)目工程量大，建設(shè)周期長(zhǎng)。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，“世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想•世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項(xiàng)目。 公司注冊(cè)資本1億元（“世紀(jì)地產(chǎn)”3000萬(wàn)元，武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司3000萬(wàn)元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000萬(wàn)元）流動(dòng)資金2400萬(wàn)元（滾動(dòng)開發(fā)）。 武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營(yíng)和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)。集團(tuán)注冊(cè)資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢•中國(guó)光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國(guó)有控股集團(tuán)。 成立于XX年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個(gè)重要棋子。 3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

（2）《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》

（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

篇3

 

(一)完善豐富市場(chǎng)部市場(chǎng)研究已有工作內(nèi)容及架構(gòu)。目前市場(chǎng)部市場(chǎng)研究工作除對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性市調(diào)工作報(bào)告外，主要包括在售項(xiàng)目定期銷售分析報(bào)告、主要城市月度市場(chǎng)研究報(bào)告、典型企業(yè)專題研究報(bào)告等方面。今后可適時(shí)拓展研究層面及研究范圍。增加全國(guó)房地產(chǎn)定期研究報(bào)告、特定產(chǎn)品定期研究報(bào)告、推廣媒體定期研究報(bào)告等形式。將研究地理范圍從項(xiàng)目所在區(qū)域、主要城市拓展至全國(guó)，將研究層面從項(xiàng)目、宏觀市場(chǎng)拓展至產(chǎn)品、營(yíng)銷推廣等層面。

(二)擴(kuò)大專題研究?jī)?nèi)容及層次。目前市場(chǎng)研究局限于行業(yè)宏觀政策、銷售市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等層面。未來(lái)應(yīng)向產(chǎn)品、營(yíng)銷推廣策略及手法、客戶需求專題分類研究等方向發(fā)展。

(三)拓展咨詢顧問工作范圍。除進(jìn)行專業(yè)市場(chǎng)研究工作為領(lǐng)導(dǎo)提供參考建議外，同時(shí)也應(yīng)從本職工作及專業(yè)角度出發(fā)，積極參與到新項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目營(yíng)銷策略、推廣策略、銷售執(zhí)行等方面提出系統(tǒng)性專業(yè)建議，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供必要的前瞻性意見，減輕后期銷售壓力，盡量避免重復(fù)性錯(cuò)誤及問題。同時(shí)對(duì)項(xiàng)目全程策劃提供整體銷售支持，從拿地——前期立項(xiàng)及規(guī)劃設(shè)計(jì)——中期開工至開盤——后期銷售階段，提出專業(yè)區(qū)域研究、產(chǎn)品可行性研究、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、銷售分析等各層次各方面全方位支持。

(四)完善公司企業(yè)品牌。通過(guò)在公司內(nèi)刊《角度》設(shè)立市場(chǎng)專欄?；钴S公司企業(yè)文化，提升公司員工專業(yè)能力及市場(chǎng)敏感度，拓展公司品牌影響力。每期提供1-2篇專業(yè)市場(chǎng)分析文章，使公司全體員工提升其專業(yè)信息量、并在不同層面對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)激發(fā)不同層次的思考及借鑒。

篇4

??報(bào)告在對(duì)這些網(wǎng)站進(jìn)行詳盡調(diào)查的基礎(chǔ)上，獲得了國(guó)內(nèi)大型企業(yè)網(wǎng)站內(nèi)容、服務(wù)、功能等方面的詳細(xì)信息。以此為基礎(chǔ)，歸納出大型企業(yè)網(wǎng)站普遍存在的問題，并有針對(duì)性地提出了大型企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略選擇建議。報(bào)告也對(duì)國(guó)內(nèi)大型企業(yè)網(wǎng)站的專業(yè)性做出了定量的評(píng)價(jià)。研究報(bào)告資料翔實(shí)、內(nèi)容系統(tǒng)、觀點(diǎn)明確、結(jié)論可靠，對(duì)于大型企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略的研究、制定、實(shí)施、控制具有重要參考價(jià)值。

《大型企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷狀況研究報(bào)告》（2004）的部分研究結(jié)論:

??第一、大型企業(yè)對(duì)企業(yè)網(wǎng)站比較重視但網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷水平總體不高

??超過(guò)半數(shù)的企業(yè)（53.7％）建成于1999年之前，說(shuō)明大型企業(yè)對(duì)于網(wǎng)站建設(shè)比較關(guān)注，并且多數(shù)企業(yè)網(wǎng)站比較重視網(wǎng)站內(nèi)容更新，這是值得肯定的。但是，由于企業(yè)網(wǎng)站專業(yè)性不夠高，并且訪問量平均水平較低等原因，使得網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷平均水平不高。

??第二、大型企業(yè)網(wǎng)站專業(yè)性表現(xiàn)出一定的行業(yè)特征

??117個(gè)被調(diào)查大型企業(yè)網(wǎng)站專業(yè)性綜合評(píng)分狀況表明，全部網(wǎng)站平均為1.7分（采用5分制），其中家電行業(yè)平均水平最高，達(dá)到3.1分。其他各個(gè)行業(yè)的平均得分依次為：汽車（2.4）、航空服務(wù)（2.3）、家庭生活用品（2.3）、食品（1.4）、旅游和酒店（1.4）、酒類（1.4）、飲料和牛奶（1.3）、房地產(chǎn)（1.2）、服裝（1.1）、百貨商場(chǎng)（1.0）。這種狀況與網(wǎng)站訪問量等指標(biāo)的行業(yè)特征基本一致，這就是說(shuō)，專業(yè)化水平高的網(wǎng)站才能獲得更好的訪問量，同時(shí)也意味著，也只有較高訪問量的網(wǎng)站才值得做到更加專業(yè)，兩者之間是相輔相成的關(guān)系?？傮w來(lái)說(shuō)，家電行業(yè)、航空服務(wù)行業(yè)以及汽車行業(yè)在網(wǎng)站專業(yè)水平、訪問量等方面具有明顯的領(lǐng)先。

??第三、大型企業(yè)網(wǎng)站訪問量平均水平較低

??調(diào)查表明，大型企業(yè)網(wǎng)站訪問量總體平均水平很低，每天獨(dú)立用戶數(shù)量超過(guò)1500人的只占6.8%；每天獨(dú)立用戶數(shù)量在500－1500人之間的網(wǎng)站占16.2％；每天獨(dú)立用戶數(shù)量在100－500人之間的網(wǎng)站占23.9%；另有9.4%的企業(yè)網(wǎng)站每天訪問人數(shù)在50－100人之間；每天訪問人數(shù)不足50人的網(wǎng)站合計(jì)高達(dá)50.4%，其中有33.3％的大型企業(yè)網(wǎng)站訪問人數(shù)小到幾乎可以忽略不計(jì)。

??這種現(xiàn)象表明，雖然從表面上看對(duì)企業(yè)網(wǎng)站重視，但由于對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷思想和方法缺乏總體的認(rèn)識(shí)，使得大多數(shù)企業(yè)網(wǎng)站流于形式，難以發(fā)揮實(shí)際作用。同時(shí)也說(shuō)明，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷并不僅僅只適用于中小型企業(yè)，對(duì)大型企業(yè)同樣重要，而且由于大型企業(yè)所具有的資源優(yōu)勢(shì)，在開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方面比中小企業(yè)更有優(yōu)勢(shì)，也更有價(jià)值。

被調(diào)查企業(yè)網(wǎng)站訪問量按照行業(yè)平均分布狀況從高到低依次如下（下面數(shù)字指每天的獨(dú)立用戶數(shù)量）：

航空服務(wù)（300）、汽車（200）、家電類（150）、家庭生活用品（100）、房地產(chǎn)（<50）、飲料和牛奶（<50）、旅游和酒店（<50）、食品（極小，可以忽略不計(jì)）、酒類（極小，可以忽略不計(jì)）、服裝（極小，可以忽略不計(jì)）、百貨商場(chǎng)（極小，可以忽略不計(jì)）。

??第四、大型企業(yè)網(wǎng)站的十大問題

??大型企業(yè)網(wǎng)站從整體策劃、內(nèi)容、服務(wù)和功能等方面都表現(xiàn)出種種主要問題，這些問題可以歸納為下列十個(gè)方面：

??·企業(yè)網(wǎng)站總體策劃目的不明確，缺乏網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷思想指導(dǎo)；

??·企業(yè)網(wǎng)站欄目規(guī)劃不合理、導(dǎo)航系統(tǒng)不完善；

??·企業(yè)網(wǎng)站信息量小、重要信息不完整；

??·企業(yè)網(wǎng)站促銷意識(shí)不夠明確；

??·企業(yè)網(wǎng)站服務(wù)尤其是在線顧客服務(wù)比較欠缺；

??·企業(yè)網(wǎng)站對(duì)銷售和售后服務(wù)的支持作用未得到合理發(fā)揮；

??·企業(yè)網(wǎng)站在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷資源積累方面缺乏基本支持；

??·企業(yè)網(wǎng)站過(guò)于追求美術(shù)效果，美觀有余而實(shí)用不足，甚至影響正常瀏覽和應(yīng)用；

??·企業(yè)網(wǎng)站優(yōu)化設(shè)計(jì)的基本思想和內(nèi)容沒有得到合理的體現(xiàn)；

??·企業(yè)網(wǎng)站訪問量小，急需有效的網(wǎng)站推廣策略。

《大型企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷狀況研究報(bào)告》（2004）的主要內(nèi)容:

??研究報(bào)告由六個(gè)部分組成：

??第一部分是關(guān)于研究報(bào)告的背景說(shuō)明，同時(shí)指出了研究報(bào)告的出發(fā)點(diǎn)是“為了全面了解我國(guó)大型企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷應(yīng)用狀況，并在此基礎(chǔ)上對(duì)大型企業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷提供策略建議”。

??第二部分是關(guān)于企業(yè)網(wǎng)站的研究。系統(tǒng)闡述了企業(yè)網(wǎng)站的本質(zhì)和特點(diǎn)、企業(yè)網(wǎng)站與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的關(guān)系、企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略及實(shí)施的影響，包括企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)對(duì)用戶的影響，以及對(duì)網(wǎng)站推廣等方面的影響，并初步提出了定性評(píng)價(jià)企業(yè)網(wǎng)站專業(yè)性的部分指標(biāo)；

??第三部分關(guān)于大型企業(yè)網(wǎng)站基本狀況的調(diào)查分析。對(duì)11個(gè)行業(yè)的117家大型企業(yè)網(wǎng)站狀況進(jìn)行了詳盡的調(diào)查和分析，調(diào)查的指標(biāo)包括企業(yè)基本狀況、企業(yè)基本信息、網(wǎng)站內(nèi)容、網(wǎng)站服務(wù)、網(wǎng)站功能、網(wǎng)站訪問量等方面，其中涉及到對(duì)了解企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷狀況大量有價(jià)值的調(diào)查數(shù)據(jù)。

??第四部分是關(guān)于企業(yè)網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷專業(yè)性的評(píng)價(jià)。根據(jù)網(wǎng)站整體規(guī)劃和建設(shè)、內(nèi)容、服務(wù)、功能等方面所反映出的基本信息，以網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷專業(yè)的觀點(diǎn)，對(duì)每個(gè)企業(yè)網(wǎng)站的專業(yè)性進(jìn)行衡量。評(píng)價(jià)結(jié)果基本上反映了所調(diào)查網(wǎng)站的平均專業(yè)性水平，以及各個(gè)行業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷狀況的平均水平。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；可行性研究

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地產(chǎn)教育學(xué)家格里科普認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目師認(rèn)為，一個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)具體的計(jì)劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標(biāo)合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究主要是在在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策之前，對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)而全面的調(diào)查和分析，并運(yùn)用科學(xué)的評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，最終確定該項(xiàng)目是否具有可行的綜合研究。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的依據(jù)，也是環(huán)保部門對(duì)項(xiàng)目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項(xiàng)目后評(píng)估的最終依據(jù)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題

（一）可行性研究缺乏完善理論指導(dǎo)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究基本是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實(shí)施的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。該規(guī)定雖然對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性提出相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和其他一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目有很大不同，難以直接套用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，許多研究分析人員只能根據(jù)個(gè)人理解，對(duì)于計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，對(duì)于房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價(jià)值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量低下問題。

（二）可行性研究注重經(jīng)驗(yàn)分析

雖然房地產(chǎn)開放項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對(duì)此足夠重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無(wú)疑問，經(jīng)驗(yàn)是很寶貴的財(cái)富，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與市場(chǎng)不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗(yàn)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，可能就會(huì)導(dǎo)致決策和市場(chǎng)脫節(jié)甚至背離的問題，增加了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確

市場(chǎng)定位是開發(fā)商賦予一個(gè)項(xiàng)目的文化精髓，決定了項(xiàng)目的營(yíng)銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的過(guò)程中，市場(chǎng)定位是十分重要的。弘基集團(tuán)在上海徐家匯的弘基休閑廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)成功以后，決定在上海四川北路開發(fā)另外一個(gè)更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要用于餐飲和百貨經(jīng)營(yíng)。但是后來(lái)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收益一般，遠(yuǎn)不如徐家匯的弘基休閑廣場(chǎng)，其主要原因在于對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，在該房地產(chǎn)項(xiàng)目周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，而且已經(jīng)形成品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其存在經(jīng)營(yíng)范圍重疊問題。

（四）先入為主進(jìn)行開發(fā)

在許多失敗的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，許多都是因?yàn)橐恍┛深A(yù)測(cè)的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級(jí)別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無(wú)人問津現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目半途而廢。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)初立項(xiàng)的預(yù)算資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交流，他們經(jīng)常會(huì)發(fā)出“真沒想到”的感慨，回過(guò)頭再去看看他們項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的時(shí)候，幾乎都在引經(jīng)據(jù)典，都是為了證明該項(xiàng)目是可行性而驗(yàn)證的，從而犯下先入為主的錯(cuò)誤。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究完善對(duì)策

在國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，“只要把房子建起來(lái)就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場(chǎng)緊俏時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)更加需要重視對(duì)可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個(gè)方面加以完善：

（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，要對(duì)可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來(lái)，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國(guó)家關(guān)注重點(diǎn)，連續(xù)多次發(fā)文要求加強(qiáng)房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國(guó)務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人都不得將可行性研究程序簡(jiǎn)化，對(duì)于初步設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書等文件不達(dá)到規(guī)定，評(píng)估單位堅(jiān)決不予評(píng)估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項(xiàng)。

（二）要重視市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動(dòng)性，投資風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，市場(chǎng)調(diào)研在整個(gè)環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說(shuō)直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗。無(wú)數(shù)個(gè)失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)調(diào)研的重要性，但是他們對(duì)于市場(chǎng)急于了解的心態(tài)和他們對(duì)市場(chǎng)的膚淺認(rèn)識(shí)和軟弱行動(dòng)之間形成了鮮明對(duì)比。因此，要充分認(rèn)識(shí)到必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)、科學(xué)調(diào)查研究，要在市場(chǎng)調(diào)研中運(yùn)用成熟科學(xué)理論作為知道，要能夠加強(qiáng)和專業(yè)調(diào)查公司、科研院所進(jìn)行合作，通過(guò)小組座談或者抽樣調(diào)查等方式，對(duì)客戶需求進(jìn)行深入調(diào)研。

（三）要不斷更新經(jīng)營(yíng)理念

目前，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對(duì)經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營(yíng)的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研中，使項(xiàng)目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場(chǎng)需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以成功。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬鑫.試論如何加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究[J].城市開發(fā),2008,6.

篇6

關(guān)鍵詞：建設(shè)項(xiàng)目；編制；方法

可研究報(bào)告當(dāng)中一定要充分的體現(xiàn)出比較好的預(yù)見性和公正性，同時(shí)還英愛在這一過(guò)程中充分的體現(xiàn)出其可靠性，這是因?yàn)樵诠こ添?xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)一些技術(shù)問題，同時(shí)，其在施工的過(guò)程中也很有可能會(huì)出現(xiàn)一些特殊的情況，針對(duì)這樣的狀況，一定要對(duì)其進(jìn)行可行性研究，在經(jīng)過(guò)一系列的研究之后，才能更好的保證施工的質(zhì)量和效益。

1 團(tuán)隊(duì)合作法

團(tuán)隊(duì)通常就是指一組人員為了能夠完成一個(gè)既定的共同目標(biāo)按照一定的方式和工作流程共同努力，合理分工的形式，團(tuán)隊(duì)和做法在實(shí)施的過(guò)程中比較講求的是團(tuán)隊(duì)精神，需要在工作中發(fā)揮集體的力量，每一個(gè)團(tuán)隊(duì)的成員都應(yīng)該根據(jù)既定的目標(biāo)相互配合，相互信任，只有這樣才能更好的完成任務(wù)，在對(duì)可行性報(bào)告進(jìn)行編制的過(guò)程中一般情況下是四個(gè)人共同完成一項(xiàng)工作，如果項(xiàng)目的規(guī)模相對(duì)較大，一個(gè)組內(nèi)就可能有到6個(gè)成員，這些成員會(huì)在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的妥善安排之下完成好自己的任務(wù)，在這一過(guò)程中，工作人員一定要充分發(fā)揚(yáng)自身的價(jià)值，同時(shí)還要樹立團(tuán)隊(duì)意識(shí)，嚴(yán)格的按照相關(guān)的規(guī)定和要求去進(jìn)行編制工作。比如說(shuō)有些工作人員需要完成總論、市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)的編制，有的人需要完成的是生產(chǎn)規(guī)模和生產(chǎn)投資等內(nèi)容的編制，每一部分的人員都會(huì)通過(guò)一定的通信軟件進(jìn)行及時(shí)有效的信息分享和信息交流，通過(guò)這種方式最終將所有的環(huán)節(jié)全部整合在一起，這樣也就可以很好的體現(xiàn)出其價(jià)值和作用。也可以用另外一種方式進(jìn)行編制，一個(gè)人對(duì)這些資料進(jìn)行匯總，最后交給各個(gè)部門的工作人員審核，審核結(jié)束之后需要要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)將這些資料編輯整理在一起。這種方式一方面可以很好的保證編制的效果，另一方面還能很好的將大量的時(shí)間節(jié)省出來(lái)，提高了工作的效率。

2 項(xiàng)目分類法

項(xiàng)目分類法實(shí)際上就是將建設(shè)項(xiàng)目中的內(nèi)容進(jìn)行具體的分類，其中包含的項(xiàng)目比較多。在這一過(guò)程中咨詢的項(xiàng)目會(huì)有所不同，比如說(shuō)在建立建筑甲級(jí)資質(zhì)的范圍內(nèi)，我們可以將對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)常需要完成編制工作的房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)或者是一些其他的公共建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?，這樣就可以在建設(shè)與之十分相似的項(xiàng)目時(shí)得意應(yīng)用，減少了規(guī)劃過(guò)程中所需要的時(shí)間，在這樣的情況下使得工作效率也得到了極大的提升。在投資建設(shè)的過(guò)程中，一定要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的世紀(jì)狀況有一個(gè)具體的了解，同時(shí)還應(yīng)該在這一過(guò)程中找到一些規(guī)律，在以后的實(shí)踐當(dāng)中也可以得到較為廣泛的應(yīng)用。

如：我院在承擔(dān)某省九所中小學(xué)校舍改造的可行性研究報(bào)告編制任務(wù)時(shí)，時(shí)間要求比較緊。因?yàn)檎顿Y教育的基礎(chǔ)設(shè)施資金有限，加之校舍改造必須在學(xué)生暑假期間改造完畢，這就為編制可行性研究報(bào)告出了難題。怎樣才能在較短的時(shí)間內(nèi)編制完成可行性研究報(bào)告？除了到現(xiàn)場(chǎng)了解實(shí)際情況外，還應(yīng)該把這九所中小學(xué)校舍改造的可行性研究報(bào)告進(jìn)行分類，因這九所中小學(xué)校舍改造的可行性研究報(bào)告屬于公用事業(yè)教育類項(xiàng)目，我們就把它們和以前做過(guò)類似的項(xiàng)目進(jìn)行比較，找出共同點(diǎn)和不同點(diǎn)，并進(jìn)行歸納，這樣我們就可以借鑒以往做過(guò)的類似項(xiàng)目的共同點(diǎn)，把不同點(diǎn)進(jìn)行分別編寫，這樣就可快速編制可研報(bào)告，節(jié)約時(shí)間。由于我院采用了分類的方法為這九所中小學(xué)校舍改造及時(shí)編制了可行性研究報(bào)告，并在安徽省教委組織的專家評(píng)審會(huì)上順利通過(guò)，使這九所中小學(xué)校舍改造獲得了政府劃撥資金的投資。

3 投資估算軟件法

投資估算通常就是指在建設(shè)項(xiàng)目投資決策的整個(gè)過(guò)程中按照當(dāng)前所具備的材料和一些工作中需要采用的特殊方法對(duì)項(xiàng)目的投資數(shù)額進(jìn)行合理的估算，這也成為了項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中非常重要的一個(gè)依據(jù)，更是工作可行性報(bào)告當(dāng)中非常重要的一個(gè)內(nèi)容。此外，投資估算還是工作過(guò)程中非常重要的一個(gè)研究開發(fā)的依據(jù)。投資估算的準(zhǔn)確性會(huì)在很大程度上影響到項(xiàng)目自身的投資決策，在以往的項(xiàng)目投資估算工作中通常都是按照設(shè)計(jì)圖紙對(duì)其進(jìn)行合理的預(yù)算和分析，所以在這一過(guò)程中主要依靠的就是主觀判斷，所以也非常容易出現(xiàn)一些誤差，但是在使用了投資估算軟件之后，估算的質(zhì)量和效率都得到了機(jī)器明顯的提升，所以在這樣的情況下我們可以引進(jìn)設(shè)計(jì)平臺(tái)，對(duì)其中的一些工程量的計(jì)算用自動(dòng)化的形式去完成。如果在設(shè)計(jì)的過(guò)程中需要一些特殊的造型，那么久可以選擇動(dòng)態(tài)輸入的方式，這對(duì)提高工程量的準(zhǔn)確性而言有著十分重要的意義，工程量的計(jì)算準(zhǔn)確了，工程概預(yù)算也就準(zhǔn)確了，這樣一來(lái)也在很大程度上提高了工程建設(shè)的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

例如：我院承擔(dān)了房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的某地“潤(rùn)地廣場(chǎng)”二期商住樓（總投資16970.14萬(wàn)元、建筑面積為33219平方米）建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和可行性研究報(bào)告的編制*任務(wù)，由于房地產(chǎn)開發(fā)商資金不足要向銀行貸款，可行性研究報(bào)告的投資估算尤為重要。投資估算人員利用《三維算量軟件》中單擊編輯工具菜單欄，選擇導(dǎo)入CAD電子圖命令，這樣就把設(shè)計(jì)的AuTo CAD方案圖導(dǎo)入計(jì)算工程量，然后算價(jià)，這樣就可避免了手工計(jì)算工程量的漏算、少算、錯(cuò)算等錯(cuò)誤，而且節(jié)約了大量的人工估算時(shí)間。由于投資估算準(zhǔn)確了，該項(xiàng)目的盈虧平衡分析就準(zhǔn)確了。這樣使 “潤(rùn)地廣場(chǎng)”二期商住樓可行性研究報(bào)告順利通過(guò)銀行組織的專家論證，為房地產(chǎn)商順利貸款6000萬(wàn)元，為房地產(chǎn)商順利開盤奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，可行性研究報(bào)告的編制方法有多種多樣，不同的咨詢單位編制可研報(bào)告的方法各有千秋。要想快速編制可行性研究報(bào)告，這就需要我們可研編制人員在工作中通過(guò)當(dāng)今先進(jìn)的信息交流平臺(tái)，不斷地學(xué)習(xí)計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)和工程造價(jià)軟件、不斷地總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，不斷地創(chuàng)新，這樣才能使我們?cè)诠ぷ髦械眯膽?yīng)手。不管我們使用任何一種編制可研報(bào)告的方法，其根本目的就是要節(jié)約時(shí)間、提高效率、保證質(zhì)量，讓我們編制的可行性研究報(bào)告切合實(shí)際、滿足項(xiàng)目要求，并能順利通過(guò)專家評(píng)審，為國(guó)家投資的基礎(chǔ)項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供準(zhǔn)確的決策依據(jù)，促進(jìn)項(xiàng)目的順利實(shí)施，保證企業(yè)的科學(xué)決策。

參考文獻(xiàn)

[1]劉應(yīng)宗，潘鵬程，徐江.建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方激勵(lì)機(jī)制分析[J].華中科技大學(xué)學(xué)報(bào)（城市科學(xué)版），2006（3）.

[2]王成芳.建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)可施工性研究[J].建設(shè)監(jiān)理，2006（3）.

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；可行性研究

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

近十幾年來(lái)，我國(guó)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面取得了巨大的成就，各行各業(yè)都進(jìn)入到了快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)更是進(jìn)入到了黃金發(fā)展時(shí)期。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)也本身也蘊(yùn)含巨大風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前，進(jìn)行科學(xué)的可行性研究，能夠有效地降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)十分必要。如果房地產(chǎn)企業(yè)投資決策錯(cuò)誤，會(huì)浪費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力，甚至?xí)o房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)致命打擊，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視可行性研究工作?？墒且?yàn)楦鞣N主客觀原因，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作，存著在很多問題。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作中的問題

缺乏扎實(shí)的基礎(chǔ)工作

房地產(chǎn)企業(yè)要想編制出一份優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，就必須做好大量基礎(chǔ)性工作，搜集豐富的基礎(chǔ)資料?？墒乾F(xiàn)階段很多房地產(chǎn)的可行性亞久報(bào)告的編制單位因?yàn)槭艿浇?jīng)費(fèi)、時(shí)間、人力等等方面因素影響，基礎(chǔ)性工作做得不夠深入和透徹，嚴(yán)重缺乏第一手資料，工作人員過(guò)于依賴現(xiàn)有數(shù)據(jù)或者只是憑借個(gè)人的主觀判斷、推測(cè)，缺乏客觀性，從而嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究質(zhì)量。

工作人員素質(zhì)有待于提高

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究廣泛的涉及到經(jīng)濟(jì)、工程技術(shù)、法規(guī)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、稅務(wù)等等方面的專業(yè)性知識(shí)。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)還無(wú)法道道相應(yīng)要求，工作人員可能是專才，卻很難在全局的高度考慮相應(yīng)問題，所以很難編制出高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究缺乏深度

深度比較合理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)具備這樣幾個(gè)方面的特點(diǎn)：相應(yīng)工程的實(shí)施方案有兩個(gè)以上可供選擇比較、所確定的工程主要數(shù)據(jù)必須滿足初步設(shè)計(jì)要求，所提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策需要?？墒乾F(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作普遍缺乏深度，表現(xiàn)為：定性的描述比較多，定量的計(jì)算不夠；項(xiàng)目選址、建筑產(chǎn)品沒有多個(gè)方案比選；缺乏充分的建設(shè)規(guī)模論證；重要的參數(shù)、數(shù)據(jù)來(lái)源不清，根據(jù)不足等等。

缺乏平衡的可行性及不可行性分析

很多房地產(chǎn)企業(yè)都比較重視可行性論證，但忽視了對(duì)不可行性的分析。很多項(xiàng)目的可行性研究編制出來(lái)以后的項(xiàng)目都可行，主要原因就是相應(yīng)的編制人員通常都帶著求證項(xiàng)目可行性這種潛意識(shí)進(jìn)行分析及論證房地產(chǎn)項(xiàng)目的的可行性，從而導(dǎo)致將更多的精力放在項(xiàng)目可行性方面和正面影響，忽視一些可能存在的負(fù)面影響及不利因素，甚至有時(shí)候會(huì)看不見有可能造成項(xiàng)目不可行的巨大的風(fēng)險(xiǎn)因素。沒有充分利用逆向思維科學(xué)分析那些不利因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功的影響。

無(wú)法充分預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，參考依據(jù)不足

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)通常包含政治風(fēng)險(xiǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)等等風(fēng)險(xiǎn)，可是實(shí)際工作中很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所進(jìn)行的可行性研究，對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的分析都不夠透徹、不夠深入，不夠充分，在相應(yīng)的投資估算當(dāng)中，缺乏合理的工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及定額；進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的時(shí)候，隨意采取一些比較過(guò)時(shí)的參數(shù)及財(cái)務(wù)比率。

不重視方案優(yōu)化

方案設(shè)計(jì)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一個(gè)必要程序，為提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要方法。可是很多企業(yè)進(jìn)行的方案設(shè)計(jì)都比較重視美觀性及技術(shù)先進(jìn)性，缺乏對(duì)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的充分重視。

保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究質(zhì)量的措施

為了全面提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)及有關(guān)員工必須做到以下幾點(diǎn)。

有效突出重點(diǎn)，積極提高工作效率

因?yàn)椴煌?guī)模、不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)不同，具體到特定項(xiàng)目上，研究的重點(diǎn)也必須具有一定側(cè)重。

嚴(yán)格審批程序，強(qiáng)化項(xiàng)目管理

相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真按照建設(shè)程序來(lái)辦事，對(duì)可行性研究進(jìn)行嚴(yán)格的審批。嚴(yán)把房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的前期質(zhì)量關(guān)，認(rèn)真遵循基本的建設(shè)程序，各類開發(fā)項(xiàng)目必須進(jìn)行可行性研究，所有的個(gè)人及單位都不可以擅自做主超越權(quán)限及簡(jiǎn)化建設(shè)程序，對(duì)相應(yīng)的可行性報(bào)告、項(xiàng)目建議書、初步設(shè)計(jì)等等文件如果達(dá)不到一定的深度及規(guī)定內(nèi)容，評(píng)估單位絕不可以給予評(píng)估，審批單位也不可以進(jìn)行審批。

建立起房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)

現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有很高的透明度，可行性研究工作人員通常收集不到完成的及準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，相應(yīng)信息的誤差或者缺失，都會(huì)為可行性分析帶來(lái)很到的誤差。因此，相應(yīng)的可行性分析人員必須強(qiáng)化對(duì)信息的收集及整理的工作，利用去偽存真、去粗取精的過(guò)程，把市場(chǎng)中比較分散的信息整理成可以利用的數(shù)據(jù)，建立起相應(yīng)的可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。此外，如果條件允許，房地產(chǎn)企業(yè)還可以強(qiáng)化項(xiàng)目后的評(píng)價(jià)工作，利用分析及比較，將有用信息提取出來(lái)，從而有效提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究實(shí)用性。

強(qiáng)化市場(chǎng)培育及專業(yè)化工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極強(qiáng)化專業(yè)化和市場(chǎng)培育的工作，有效推進(jìn)行業(yè)的專業(yè)化和規(guī)?；?，從而促進(jìn)可行性研究水平的提高，保證其深度、精度、及對(duì)誤差的控制?，F(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)正逐步走向成熟及規(guī)范，越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有效推動(dòng)了企業(yè)對(duì)可行性研究工作的重視及強(qiáng)化。

充分認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)分析的重要性

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要耗費(fèi)大量的物資、金錢、人力等資源，建成以后，就很難更改，所以一定要充分認(rèn)識(shí)進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制的重要性。為了對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制及防范，就必須在可行性研究報(bào)告中高度重視對(duì)相應(yīng)項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行深入挖掘，科學(xué)評(píng)估相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率，風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)造成的經(jīng)濟(jì)損失等，然后采取科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析方面來(lái)看，這種分析絕不是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)當(dāng)中的普通的不確定性分析，要從不同方面認(rèn)真分析各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化的可能性，分析對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響，必須著眼于不力因素以及其造成的不利后果。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素有著較強(qiáng)的層次性，所以一定要進(jìn)行深入的分析，從而識(shí)別基本風(fēng)險(xiǎn)單元，從而制定出更加具有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

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(訊)近日，艾媒咨詢了《2014-2015年中國(guó)“互聯(lián)網(wǎng)+”研究報(bào)告》。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，今年的政府工作報(bào)告，首次提出制定“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)計(jì)劃，推動(dòng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等與現(xiàn)代制造業(yè)結(jié)合，促進(jìn)電子商務(wù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展，引導(dǎo)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拓展國(guó)際市場(chǎng)。志在促進(jìn)網(wǎng)絡(luò)與各產(chǎn)業(yè)的融合創(chuàng)新，在技術(shù)，標(biāo)準(zhǔn)，政策等多個(gè)方面實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)的充分對(duì)接。

據(jù)iiMediaResearch(艾媒咨詢)數(shù)據(jù)顯示，2013年至2014年10月21日互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域共發(fā)生投融資案例191起，其中公開市場(chǎng)化投融資案例數(shù)(投資方信息公開的147起，共有104家機(jī)構(gòu)參與過(guò)投資。

據(jù)iiMediaResearch(艾媒咨詢)調(diào)查顯示，雖然房地產(chǎn)業(yè)如何真正與互聯(lián)網(wǎng)融合，現(xiàn)在還處于探索階段，但是物聯(lián)網(wǎng)、社區(qū)服務(wù)、智能家居、物業(yè)管理等方面，通過(guò)現(xiàn)在的技術(shù)已經(jīng)完全可以非常好地與房地產(chǎn)融合在一起。

據(jù)iiMediaResearch(艾媒咨詢)數(shù)據(jù)顯示，從2010年開始，車聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)正在以每年20%～60%的速度增長(zhǎng)，未來(lái)幾年中國(guó)將會(huì)迎來(lái)汽車服務(wù)市場(chǎng)的高速發(fā)展，2015年前將擁有高達(dá)4000萬(wàn)的用戶和超過(guò)1000億元的產(chǎn)值，中國(guó)汽車業(yè)將全面進(jìn)入車聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。（來(lái)源：艾媒咨詢 編選：）

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如果說(shuō)誰(shuí)在2016年過(guò)的最好，那么非地產(chǎn)商莫屬。

2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)度過(guò)了火熱的一年，以北上廣為代表的一線房地產(chǎn)市場(chǎng)，大多出現(xiàn)翻倍上漲，二、三、四線城市的房?jī)r(jià)也聞風(fēng)而動(dòng)。

如今，房地產(chǎn)銷售同比增速已經(jīng)連續(xù)下滑多月，但在資本市場(chǎng)地產(chǎn)連續(xù)多日集體大漲。在地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)大漲下，香港恒指由跌轉(zhuǎn)漲，盤中一度逼近26000點(diǎn)關(guān)口。6月6日，中國(guó)恒大漲4.78%，報(bào)價(jià)16.66港元；新城發(fā)展控股漲12.02%，報(bào)價(jià)2.89港元；世茂房地產(chǎn)漲5.05%，報(bào)價(jià)14.14港元。新世界發(fā)展?jié)q7.37%，報(bào)價(jià)10.78港元，領(lǐng)漲藍(lán)籌；新鴻基地產(chǎn)漲4.9%，報(bào)價(jià)124.1港元；中國(guó)海外發(fā)展2.35%，報(bào)價(jià)24港元。

地產(chǎn)股亢奮

進(jìn)入2017年以來(lái)，僅半年時(shí)間，恒大的股價(jià)已從年初的4.95港元/股漲至15.90港元/股，其股價(jià)已翻3倍多，年內(nèi)漲幅達(dá)到了229.19%，創(chuàng)下歷史新高。貴州茅臺(tái)、騰訊控股今年分別漲了32%和43%，但跟在香港上市的中國(guó)恒大比起來(lái)，就是小巫見大巫了。

恒大股價(jià)近期加速上漲，也一度帶動(dòng)了股市中的地產(chǎn)股行情，甚至蔓延到A股市場(chǎng)，萬(wàn)科等代表性地產(chǎn)股也一度奮力反彈。

去年9月深圳本地地產(chǎn)股深深房停牌，原因是有重大資產(chǎn)重組。當(dāng)時(shí)坊間報(bào)道透露，深深房的重組方是中國(guó)恒大。

6月1日，中國(guó)恒大公告，其已成功引入第二輪戰(zhàn)投395億，連同首輪共獲700億投資，遠(yuǎn)超市場(chǎng)早前預(yù)期的450億，目前資金已全部到賬，并完成相關(guān)工商變更登記。

對(duì)此，國(guó)泰君安研究報(bào)告認(rèn)為，以恒大2016年的財(cái)報(bào)測(cè)算，引入700億元戰(zhàn)投資金后，恒大地產(chǎn)凈負(fù)債率將由119.8%大幅下降至61.2%。有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，隨著中國(guó)恒大第二輪戰(zhàn)投工作的完成，恒大與深圳國(guó)資的合作越來(lái)越密切，而這也有助于公司更順利地回歸A股市場(chǎng)。

曾經(jīng)落井下石的大摩在恒大上漲之機(jī)錦上添花，他們的研究報(bào)告指出，中國(guó)恒大繼今次引資后，下一輪里程碑將是公布借殼A股上市進(jìn)展，大摩現(xiàn)估計(jì)會(huì)在2017年完成A股上市，評(píng)級(jí)“增持”。 大摩的預(yù)測(cè)或許有根據(jù)，深深房A在5月12日晚公告，公司預(yù)計(jì)要在6月14日前披露重大資產(chǎn)重組預(yù)案或報(bào)告書。

與恒大一同暴漲的，還有香港上市的內(nèi)房股（內(nèi)資房地產(chǎn)股）。融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)5月內(nèi)上漲逾40%，雅居樂、世茂房地產(chǎn)等內(nèi)房股漲幅也超20%。

摩根大通5月的報(bào)告稱，維持對(duì)內(nèi)房股長(zhǎng)線正面的看法，因地產(chǎn)商業(yè)務(wù)模式正確，有望獲取利潤(rùn)增長(zhǎng)及提升市場(chǎng)份額，市場(chǎng)低估了今年前4個(gè)月強(qiáng)勁銷售可產(chǎn)生的利潤(rùn)，部分地產(chǎn)商銷售更按年增逾2倍，達(dá)到全年合同銷售一半目標(biāo)。因此，摩根大通認(rèn)為，直至今年第三季盈利收成期，個(gè)別贏得市場(chǎng)份額的內(nèi)房股有望重估，股價(jià)甚至超越去年9月及今年3月的高位。

此外，證券時(shí)報(bào)援引觀點(diǎn)稱，內(nèi)房股持續(xù)上漲的原因可能在于互聯(lián)互通機(jī)制下，內(nèi)地資金持續(xù)流入香港股市，這從今年以來(lái)港股通資金持續(xù)呈現(xiàn)凈流入可見一斑。

事實(shí)上，內(nèi)地資金對(duì)內(nèi)房股格外偏愛。對(duì)主要內(nèi)房股4月以來(lái)的港股通持股量統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)內(nèi)房股港股通持股數(shù)量都出現(xiàn)不同程度增長(zhǎng)。如3月底時(shí)，碧桂園的港股通持股量尚為2.07億股，但到了5月18日，就增至3.48億股，增幅高達(dá)七成。

大漲的邏輯

目前來(lái)看，A股地產(chǎn)行業(yè)整體估值雖然高于H股，但部分龍頭股的估值已經(jīng)低于恒大、融創(chuàng)、碧桂園等內(nèi)房股估值。有券商人士認(rèn)為，由于競(jìng)爭(zhēng)格局的改善，真正帶來(lái)龍頭公司的環(huán)境改善，并且?guī)?lái)周期底部時(shí)期估值底部的抬升，股價(jià)階段性觸底。

“南下資金持續(xù)擴(kuò)大、恒大回購(gòu)股份及國(guó)務(wù)院棚改計(jì)劃是重要催化劑。”西南證券分析師王立洲指出，

首先，去年末以來(lái)市場(chǎng)監(jiān)管壓力顯著增大，前海、恒大及安邦等主力資金負(fù)面影響不斷，而金融去杠桿加速高估值個(gè)股去化壓力，追求賺錢效應(yīng)的資金通過(guò)港股通持續(xù)流入港股市場(chǎng)，且美元走低也使得海外資金流入新興市場(chǎng)。

其次，棚改攻堅(jiān)計(jì)劃確定實(shí)施，對(duì)商品住宅庫(kù)存大的市縣進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，在2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套，此舉有利于三四線銷量和房地產(chǎn)投資的維持。

東方證券分析師竺勁指出，當(dāng)前港股內(nèi)房股的大漲很大程度上與這些因素有關(guān)：伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去4個(gè)月的熱銷，今年全年銷售面積增速大概率為正。三四線城市的熱銷也帶動(dòng)以三四線城市布局為主的公司盈利及現(xiàn)金流出現(xiàn)明顯改善，使這一類公司比其他地產(chǎn)公司進(jìn)入一二線城市更具有優(yōu)勢(shì)。同時(shí)由于去年房地產(chǎn)銷售面積增速高點(diǎn)出現(xiàn)4月份?；鶖?shù)效應(yīng)將導(dǎo)致5-6月房地產(chǎn)同比增速出現(xiàn)明顯反彈，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)熱銷的預(yù)期會(huì)更為樂觀。

我們看到，龍頭股中，A股龍頭股較內(nèi)房股估值更低。招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A和金地集團(tuán)的市盈率（TTM）分別為14.5倍、8.87倍、11.24倍、7.85倍；而港股中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園市盈率（TTM）則分別為32.1倍、17.8倍和15.3倍。

中信建投證券分析師陳慎指出，相對(duì)而言，A股地產(chǎn)的估值常常較港股地產(chǎn)溢價(jià)一倍以上，整體PE也常年維持在10倍到20倍之g，在2016年險(xiǎn)資舉牌行業(yè)的帶動(dòng)下最高曾達(dá)到25.3倍，較港股地產(chǎn)溢價(jià)三倍以上。近年以來(lái)港股地產(chǎn)尤其是以內(nèi)房股為首的地產(chǎn)股確實(shí)在各方面的估值水平較A股地產(chǎn)公司更具吸引力。

“未來(lái)A股地產(chǎn)龍頭房企應(yīng)該享受更高的溢價(jià)。我們認(rèn)為，雖然在當(dāng)前政策壓制下，可能板塊難以擁有超額收益，但是板塊的分化將持續(xù)加劇，中長(zhǎng)期來(lái)看，A 股地產(chǎn)龍頭企業(yè)應(yīng)該如內(nèi)房股一樣擁有更高的估值溢價(jià)?！标惿髦赋觥?/p>

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；成本管理；措施

1引言

但隨著時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)以及逐漸進(jìn)行轉(zhuǎn)型，向更加規(guī)范化的方向轉(zhuǎn)變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，必須采取有效的措施提高自身的項(xiàng)目管理水平，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)成本的有效控制。然而目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)不容樂觀，大多數(shù)企業(yè)在成本控制方面缺乏有效的管理機(jī)制，無(wú)法準(zhǔn)確把握項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本往往超支或失控，損失了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，基于當(dāng)下我國(guó)建筑市場(chǎng)的發(fā)展背景，房地產(chǎn)企業(yè)需要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行自身開發(fā)項(xiàng)目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理體系，提高企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理概述

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有以下特點(diǎn)：開發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序復(fù)雜，包括土地獲取、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，因此需要大量的人力、物力、財(cái)力資源，而且即使是一個(gè)小住宅區(qū)也需要3~4年的時(shí)間，大規(guī)模房地產(chǎn)建設(shè)需要將近10年或更長(zhǎng)時(shí)間完成；高風(fēng)險(xiǎn)高收益，房地產(chǎn)開發(fā)效益和風(fēng)險(xiǎn)共存，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求相對(duì)較大，參與者越多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越激烈，受到各種因素的影響，具有很大的不確定性，加上建設(shè)周期較長(zhǎng)，企業(yè)需要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)環(huán)節(jié)多，要求高，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，不僅滿足消費(fèi)者居民的需求，還涉及到眾多其他行業(yè)，建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問題會(huì)引起一系列的后果，帶來(lái)嚴(yán)重的影響，因此需要有高水平的風(fēng)險(xiǎn)、成本、質(zhì)量管理的配合。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理原則

不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理，當(dāng)下房地產(chǎn)的成本管理不僅僅要考慮企業(yè)自身的內(nèi)部因素，還需要從全局出發(fā)，兼顧其他方面的成本控制，實(shí)現(xiàn)整體利益的最大化。首先需要以人為本，全員參與，企業(yè)上下所有員工必須具有成本管理的意識(shí)，將成本控制貫穿實(shí)施在每一項(xiàng)工作中；其次，要形成健全的成本管理制度體系，結(jié)合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，落實(shí)每一項(xiàng)成本控制管理措施；再次，加強(qiáng)監(jiān)督管理，使房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理落到實(shí)處；最后，著眼于大局，項(xiàng)目成本管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期、持續(xù)的工作，不能中斷。

3提高房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的措施

3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究可以確保開發(fā)項(xiàng)目以最小的投資消耗獲得最大投資效益，因此在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫時(shí)，應(yīng)充分考慮到實(shí)際情況，把握市場(chǎng)需求，全面收集整理各方面資料，做好前期的準(zhǔn)備工作，使得報(bào)告內(nèi)容充分反映項(xiàng)目開發(fā)的可行性。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、選址、建設(shè)條件、預(yù)期的收入以及今后的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等內(nèi)容都應(yīng)列入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究報(bào)告中，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)、不足以及承受能力，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究，以確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否值得發(fā)展。

3.2構(gòu)建健全的房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系

健全的房地產(chǎn)開發(fā)成本管理體系是以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的，包含項(xiàng)目開發(fā)、財(cái)務(wù)管理、材料管理、預(yù)算管理等多個(gè)職能部門的，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、施工、竣工等環(huán)節(jié)進(jìn)行全面管理的全員參與管理機(jī)制。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施情況的分析總結(jié)，明確其成本管理的方向，實(shí)現(xiàn)成本管理的良性循環(huán)發(fā)展。在這種機(jī)制中，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該按照部門職責(zé)，將具體的工作任務(wù)分配給各部門，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施奠定基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的施工階段，要充分滲入成本管理制度，要加強(qiáng)相關(guān)人員的成本管理相關(guān)的培訓(xùn)，引進(jìn)先進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法和流程，不斷提高相關(guān)人員的成本管理意識(shí)，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的水平。

3.3強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中的成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理在施工階段發(fā)揮著重要的作用，可以節(jié)約大量的人力、物力以及財(cái)力資源，建設(shè)不必要的浪費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的成本管理，主要可以通過(guò)控制以下幾個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)：材料設(shè)備方面，相關(guān)部門應(yīng)該嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工材料的采購(gòu)、驗(yàn)收，并制定專人進(jìn)行管理，做好施工材料的出進(jìn)登記情況，避免不合格的施工材料的使用，或是施工材料浪費(fèi)嚴(yán)重、丟失、管理混亂的情況發(fā)生；項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更方面，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，會(huì)由于一些原因?qū)е率┕し桨负驮O(shè)計(jì)內(nèi)容不符，存在變更，這種情況需要盡快處理，比如強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)簽證管理、加強(qiáng)變更的審核等，否則可能導(dǎo)致更大的損失；工程款的支付方面，工程款一旦支付就成為了項(xiàng)目的實(shí)際成本，如果出現(xiàn)問題，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，因此需要以合同為依據(jù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并且處理問題，對(duì)工程款支付的程序進(jìn)行嚴(yán)格的審查，妥善保管相關(guān)的單據(jù)憑證等，避免不必要的糾紛。最重要的是成本管理要系統(tǒng)化，加強(qiáng)各個(gè)部門之間的積極配合。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制管理是必不可少的，具有十分重要的地位，通過(guò)對(duì)資源的合理配置利用，時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作順利開展，進(jìn)而獲得良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理中需要充分考慮項(xiàng)目涉及的眾多環(huán)節(jié)，包含的眾多影響因素，結(jié)合項(xiàng)目各種變更請(qǐng)求，制定切實(shí)可行的項(xiàng)目管理計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目成本的研究和分析，不斷總結(jié)分析影響成本管理的原因，進(jìn)而及時(shí)調(diào)整工作內(nèi)容，試下房地產(chǎn)企業(yè)效益的最大化。

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