導(dǎo)語：現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】近幾年，房地產(chǎn)業(yè)在中國迅速的發(fā)展起來，在中國社會經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著重要的位置，然而也隨之產(chǎn)生了一系列的問題，國家政府也制定出相應(yīng)的政策，從宏觀上調(diào)控房地產(chǎn)市場，使之健康、持續(xù)、快速的在中國發(fā)展，為我國的經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻。文章結(jié)合2006年11月之前國家各部委的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，對現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的一些問題進行綜合評述的分析，并提出了一些建設(shè)性的意見。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

中國的房地產(chǎn)業(yè)在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛發(fā)展，2007年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第十六個年頭，今天的房地產(chǎn)業(yè)正以開發(fā)規(guī)模每年20%左右的速度增長，已成為我國國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，改變著國家的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，并切實的改善著我國居民的居住條件和居住環(huán)境，但中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也出現(xiàn)了一些丞待解決的問題。本文結(jié)合2006年11月之前國家各部委的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，對現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的一些問題進行綜合評述的分析，并提出一些建設(shè)性的意見。

一、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題主要體現(xiàn)在以下四個方面：

1、房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。2002年，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占GDP的7.55%，占固定資產(chǎn)的17.9%；2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資10106.12億元，同比增長28.5%；2004年，完成投資13158億元，同比增長1.6%；2005年，全國房地產(chǎn)投資15759.3億元，比去年增長19.8%；2006年以來，房地產(chǎn)投資增速逐月回升，1-6月同比投資增長速度已達24.2%，超過上年同期增速0.7個百分點?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)投資已在我國形成較大的規(guī)模，并呈現(xiàn)出逐漸增長的趨勢。

2、商品房價格上漲過快。目前房地產(chǎn)價格出現(xiàn)的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。商品房價格上漲過快主要是由于商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而提高，商品房銷售價格行為不規(guī)范。國家統(tǒng)計局調(diào)查統(tǒng)計的全國70個大中城市房屋銷售價格數(shù)據(jù)分析，2006年上半年各月新建商品住宅銷售價格漲幅分別為6.3%、6.4%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%，可見，一季度漲幅回落，二季度開始反彈，但總體水平維持在較高的水平。

3、商品房結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。據(jù)有關(guān)學(xué)者分析，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟適用房、限價普通商品住房等政府調(diào)控房源應(yīng)占總房源的30%——35%比較合理，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營業(yè)用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產(chǎn)商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權(quán)的費用是一些地方財政非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而地方政府在決策上的偏激性也導(dǎo)致了商品房結(jié)構(gòu)失衡。

4、房地產(chǎn)市場秩序混亂。2006年以來，外資投資房地產(chǎn)增長較快，境外居民和非居民機構(gòu)直接購買在建項目和成熟物業(yè)等較為集中，至6月底，新設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同比增長25.4％，實際使用外資增長27.9%；境外機構(gòu)和個人購買商品房一季度結(jié)匯同比增長2倍以上。外資進入房地產(chǎn)市場過猛，市場準(zhǔn)入規(guī)則不夠規(guī)范，擾亂了我國貨幣政策的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)銷售市場上也是一片混亂的景象。而在“售樓中心”設(shè)出之前，房地產(chǎn)開發(fā)商對“期房”的大肆宣傳和炒作成為現(xiàn)今房地產(chǎn)市場的一個新的亮點。投機者借助“期房”獲取了較大的經(jīng)濟利益，而普通的房地產(chǎn)消費者卻因為所購買的“期房”與現(xiàn)房之間存在著一定的差距（這些差距主要由于普通的房地產(chǎn)消費者掌握有關(guān)建筑業(yè)知識的有限性）造成了心理上和經(jīng)濟上的雙重?fù)p失。此外，一些房地產(chǎn)開發(fā)商在對現(xiàn)房銷售時的房價優(yōu)惠打折等一系列的優(yōu)惠活動，極大地?fù)p害了消費者的知情權(quán)。

二、加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的對策

下面結(jié)合2006年度出臺的國家對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各方面的調(diào)控政策，具體分析一下加強房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀調(diào)控政策。

1、加強商品房結(jié)構(gòu)規(guī)劃的管理。針對我國少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問題，2006年5月17日，《中華人民共和國測繪成果管理條例（修訂草案）》，即新“國六條”出臺，2006年5月29日，中國國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》等。通過宏觀調(diào)控政策調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)居民合理消費已納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，成為我國商品房不合理結(jié)構(gòu)的重要舉措之一。要切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，就需著力發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設(shè)計劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。只有有效的調(diào)整了商品房結(jié)構(gòu)，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應(yīng)充分利用稅收來調(diào)控商品房結(jié)構(gòu)，可以采取以下措施：一是根據(jù)人均居住面積來征收稅款，根據(jù)各地方不同的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等多種測量人民生活水平、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素，制定我國城鎮(zhèn)人口標(biāo)準(zhǔn)居住面積，對超過標(biāo)準(zhǔn)的居民征收房地產(chǎn)征值稅；二是通過調(diào)節(jié)高收入群體購買高檔住房的市場調(diào)節(jié)價，實現(xiàn)高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉(zhuǎn)移支付，以此來調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)的矛盾。2、加強房地產(chǎn)價格的調(diào)控。2006年5月9日，中國國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。力求通過切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，共六個方面的內(nèi)容來控制房價上漲過快的趨勢。加強房地產(chǎn)價格的調(diào)控，首先要保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，因此，必須大力的加大普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租房的供給量，建立房地產(chǎn)價格形成和監(jiān)管體制，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)價格形成機制，根據(jù)不同地區(qū)、不同的情況調(diào)節(jié)價格的增長幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能夠充分享受到政府各項優(yōu)惠政策的監(jiān)管細(xì)則；此外，還應(yīng)發(fā)揮土地的調(diào)控作用，將大塊土地分成小塊投放到市場中去，形成房地產(chǎn)開發(fā)商競爭投資開發(fā)的局面，通過市場競爭來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格，充分發(fā)揮市場的資源配置作用；第三，形成合理的商品房價格構(gòu)成和銷售價格體制，對投放到銷售市場中去的商品房要明確其銷售價格構(gòu)成及銷售價格計算標(biāo)準(zhǔn)；最后，要對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的不合理、不合法的附加費用及炒房，減少面積等非法行為進行嚴(yán)厲的查處、打擊。3、加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。2006年7月24日，經(jīng)國務(wù)院同意，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》。2006年9月4日，針對個人轉(zhuǎn)讓住房過程中發(fā)生的相關(guān)費用有關(guān)扣除的規(guī)定不夠明確、詳細(xì)，及對二手房交易個人所得稅的征收不到位，影響了執(zhí)法剛性，造成稅收收入流失的問題制定了一系列政策和規(guī)定問題，國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。目前境外熱錢進入中國房地產(chǎn)市場，要規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入、開發(fā)經(jīng)營管理、嚴(yán)格境外機構(gòu)和個人購房管理，就要提高部分外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金在投資總額中的比重，明確外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓等程序，加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為，嚴(yán)格境外機構(gòu)和個人購房的管理。所有地稅開始強制征收房產(chǎn)出售個人所得稅，主管稅務(wù)機關(guān)在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅務(wù)窗口，一并征收房地產(chǎn)交易的營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅等稅種，要求各稅同步征收，使得個人所得稅不能再自愿繳納，可讓繳納個稅與房屋過戶直接掛鉤。同時還要區(qū)分不同類別房屋，分別規(guī)定其原值，允許合理扣除按揭購房貸款利息和裝修費用等，使得現(xiàn)行政策更具有操作性，減輕納稅人的稅負(fù)。建立縝密的房地產(chǎn)投資規(guī)則，嚴(yán)格審核投資條件和投資項目。保證國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資收益，及規(guī)范外資進入我國房地產(chǎn)市場的秩序，使二者協(xié)調(diào)的發(fā)展，在競爭中實現(xiàn)雙贏。

4、加強房地產(chǎn)金融信貸調(diào)控。上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)率是充分發(fā)揮經(jīng)濟手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用，是央行收縮信貸采取的緊急措施。2006年4月28日，中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)率0.18個百分點。2006年5月8日，建設(shè)部宣布將各檔次個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個百分點。2006年5月27日，中國人民銀行再次宣布，從4月28日起上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年貸款利率上調(diào)0.27個百分點，其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。2006年8月19日起，中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，在此次利率調(diào)整中，個人住房公積金貸款利率保持不變。理論上講，上調(diào)金融機構(gòu)貸款基本利率，一方面可以抑制房地產(chǎn)市場的購買需求，增加購買負(fù)擔(dān)和風(fēng)險，從而抑制房地產(chǎn)市場的投機行為；另一方面可以增加房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營成本，控制房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，從經(jīng)濟角度調(diào)控房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，降低消費者的購買量，減少房地產(chǎn)市場的供給量。然而，以上各項政策的出臺并未抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的投資，因為以上兩者均將負(fù)擔(dān)和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了真正具有住房需求的消費者，讓越來越多的真正具有住房需求的消費者放棄了購房的行為，對房地產(chǎn)市場呈觀望的態(tài)度。這樣一來雖能暫時緩解房價上漲的壓力，但并不能徹底解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題。

就出現(xiàn)的問題，采取分檔次的還貸利率不失為一個不可行的辦法。對購買不同檔次、不同面積的商品房的貸款購房者實行不均的還款利率，是利率與消費者購買商品房的檔次、面積成正比，這樣就可以使普通百姓切實的在金融調(diào)控政策中受益，又可以調(diào)節(jié)高收入群體與低收入群體的收入差距，逐步的改善商品房的結(jié)構(gòu)，規(guī)范商品房市場的供給。

5、加強土地使用管理。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的是土地產(chǎn)品，目前建設(shè)用地總量增長過快，有效的嚴(yán)把土地“閘門”就能夠有效的控制房地產(chǎn)市場的供給。2006年9月5日，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》公布，對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴(yán)把土地“閘門”。《財政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》規(guī)定，從2007年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍。具體包括：一是新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍，并按照實際新增建設(shè)用地面積征收；二是地方新增建設(shè)用地土地有償使用費全額繳入省級國庫；三是主要參照基本農(nóng)田面積和土地開發(fā)整理重點任務(wù)分配新增建設(shè)用地土地有償使用費。此外，《通知》對新增建設(shè)用地土地有償使用費征管、收繳程序、清欠、監(jiān)督檢查等也作出了規(guī)定，中國新增建設(shè)用地土地有償使用費標(biāo)準(zhǔn)將提高1倍。

加強土地管理，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處使用土地的違法違規(guī)行為，促進集約用地，嚴(yán)格規(guī)范土地執(zhí)法方面的要求和標(biāo)準(zhǔn)。對新增建設(shè)用地土地有償使用費標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍，房地產(chǎn)業(yè)將受到很大的影響，提高新增建設(shè)用地土地有償使用費標(biāo)準(zhǔn)會加大了房地產(chǎn)開發(fā)和投資的成本，從而提高了房地產(chǎn)價格，甚至?xí)绊懛康禺a(chǎn)市場的商品投放量，改變供給情況，其具體調(diào)控結(jié)果還有待觀察。

國家提高土地使用費用，不外乎是以此來調(diào)控房價、抑制投資規(guī)模和規(guī)范房地產(chǎn)秩序。土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和根本，若將投放到市場中去的大塊土地劃分開來，根據(jù)各地地區(qū)不同的住房需求規(guī)劃，分批、分次序的投放到市場中，既可以滿足一定時間內(nèi)該地區(qū)的住房需求，又可以延長土地這種不可再生資源的使用。此外，還可以通過競爭提高房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)房屋的質(zhì)量，抑制房價的大幅度的上漲問題。