摘要：在不動(dòng)產(chǎn)交易中，債權(quán)契約的做成和不動(dòng)產(chǎn)的登記之間常因各種原因而存在一定的時(shí)間差。在此期間發(fā)生的諸如一物二賣、一物設(shè)兩權(quán)等侵害債權(quán)人利益的情形，現(xiàn)行法除了違約救濟(jì)，對(duì)于保護(hù)債權(quán)人實(shí)現(xiàn)所期待的權(quán)利是無能為力，債權(quán)人無法獲得債務(wù)人的實(shí)際履行。鑒于此，在法律利益的選擇和衡量的基礎(chǔ)上，設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，對(duì)債權(quán)人以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為標(biāo)的之債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以保全，以防范交易目的的落空。本文運(yùn)用比較分析的方法，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記登記制度加以研究，以期未來法律的完善。

關(guān)鍵字：不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記債權(quán)請(qǐng)求權(quán)

一、預(yù)告登記的概念和制度起源（一）預(yù)告登記的概念預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記是與本登記相對(duì)應(yīng)的一項(xiàng)登記制度。本登記是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，是現(xiàn)實(shí)物權(quán)的登記，實(shí)質(zhì)是終局登記，當(dāng)事人所期待的物權(quán)變動(dòng)效果得以實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記是相對(duì)于本登記而言，它所登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，它是在確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行而就與此相關(guān)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。

（二）預(yù)告登記的制度起源預(yù)告登記制度發(fā)端于后期普魯士法，即1872年5月5日的所有權(quán)取得法以及土地登記法。該法在區(qū)分債權(quán)法和物權(quán)法的基礎(chǔ)上，規(guī)定了兩種類型的預(yù)告登記。第一種是為保全已經(jīng)成立的物權(quán)的預(yù)告登記，即登記薄存在誤載的情況下，其記載的內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利不符時(shí)，對(duì)于真實(shí)權(quán)利人有喪失權(quán)利的危險(xiǎn)所采取的保護(hù)手段。它在于打破登記薄的公信原則，以排除第三人的善意取得。第二種是為保全物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記。就普魯士法而言，在一般情況下，物權(quán)因記入登記薄而成立，或取得對(duì)于第三人的效力。但進(jìn)行本登記需要義務(wù)人的承諾，如果登記義務(wù)人不為承諾時(shí)，權(quán)利人必須對(duì)義務(wù)人提出請(qǐng)求為承諾意思表示的訴訟。但訴訟曠日費(fèi)時(shí)，如果登記義務(wù)人在此期間對(duì)于第三人為權(quán)利處分，即使登記權(quán)利人此后獲得勝訴判決，也沒有實(shí)際意義。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)保全的預(yù)告登記就是針對(duì)這一情況設(shè)置的保護(hù)手段。1德國民法承繼了普魯士法的預(yù)告登記制度，在民法典的第二草案中，用異議登記制度替代了以前的保全物權(quán)的預(yù)告登記制度，同時(shí)承認(rèn)了保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記制度。本文所論述的即保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記制度。預(yù)告登記，在中國民法著作中翻譯為暫先登記、預(yù)登記、預(yù)先登記等。我國臺(tái)灣地區(qū)的民法稱其為預(yù)告登記制度，日本法中的假登記制度中的保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的假登記與德國、臺(tái)灣所指的預(yù)告登記為同一制度。

二、預(yù)告登記的制度價(jià)值和性質(zhì)

（一）預(yù)告登記的制度價(jià)值

論文摘要

在現(xiàn)實(shí)生活中，由于我國法律制度沒有對(duì)于將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否可以進(jìn)行物權(quán)預(yù)告登記做出明文規(guī)定，致使大量案件糾紛得不到公平有效的解決。在學(xué)理上，預(yù)告登記使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象。因此在制度設(shè)計(jì)上，預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場信用具有重要作用。

我國在我們制訂統(tǒng)一民法典的時(shí)候，給予預(yù)告登記以一定的地位，有利于更好地協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益，實(shí)現(xiàn)交易安全，減少交易成本，符合現(xiàn)實(shí)生活不動(dòng)產(chǎn)交易頻繁的迫切需要，也有利于健全我國不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度。因此，我們應(yīng)把握制定民法典和物權(quán)法的契機(jī)，盡快確立我國的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，以全面完善的物權(quán)登記制度更有效地指導(dǎo)司法實(shí)踐和律師實(shí)務(wù)。

由于我國的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，本文試從完善立法的角度，借鑒德國、日本、我國臺(tái)灣地區(qū)的相應(yīng)制度，從適用范圍、效力等方面，提出不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國的制度設(shè)計(jì)。

物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是物權(quán)獲得法律承認(rèn)和保護(hù)的基本前提。預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場信用具有重要作用。我國對(duì)于將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否可以進(jìn)行物權(quán)預(yù)告登記未作明文規(guī)定，其他相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋與規(guī)章中也僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記問題簡單涉及，既不系統(tǒng)全面，也未明確其適用范圍和法律效力問題，致使現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的大量案件糾紛得不到公平有效的解決。預(yù)告登記是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的重要制度，從我國目前的情況看，關(guān)于預(yù)告登記的法律體系尚未建立起來，只有在商品房預(yù)售問題上有類似的規(guī)定。1999年10月，中國社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所物權(quán)法起草小組完成的《中國物權(quán)法草案建議稿》提出了三條關(guān)于設(shè)立預(yù)告登記制度的最初建議。我國應(yīng)當(dāng)在借鑒國外和我國臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，選擇適應(yīng)我國國情的預(yù)告登記立法體例，并進(jìn)行科學(xué)的制度設(shè)計(jì)，以建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

我國的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，為完善立法，結(jié)合德國、日本、我國臺(tái)灣地區(qū)的相應(yīng)制度，本文從其含義、價(jià)值入手，分析其性質(zhì)、適用范圍、效力等方面，探討預(yù)告登記制度與我國現(xiàn)有法律體系的完善，從而提出不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國的制度設(shè)計(jì)。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念和立法意義

1.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念,不同的學(xué)者有不同的觀點(diǎn).

王利明教授的觀點(diǎn)是:不動(dòng)產(chǎn)登記是登記申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序進(jìn)行登記.

孫憲忠教授的觀點(diǎn)是:不動(dòng)產(chǎn)登記是經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng),國家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí).梁慧星教授的觀點(diǎn)則是:不動(dòng)產(chǎn)登記是指土地及其定著物之所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊(cè)上.綜上所述,所謂不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng),國家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更,依法定程序記載于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊(cè)的事實(shí).不動(dòng)產(chǎn)登記事實(shí)上包括兩層含義:一是登記與否的事實(shí)狀態(tài),二是登記的過程或程序.

2.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法意義

第一,不動(dòng)產(chǎn)登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供法律基礎(chǔ).在依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情況下,為了表現(xiàn)物權(quán)的排他性并保障交易安全,物權(quán)公示原則要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為要件;在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)以登記為要件;在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情況下,不動(dòng)產(chǎn)登記是權(quán)力處分權(quán)的前提條件.因此,不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否完成的法律工具,旨在給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供法律基礎(chǔ),而不是為了實(shí)行行政管理.

論文摘要

在現(xiàn)實(shí)生活中，由于我國法律制度沒有對(duì)于將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否可以進(jìn)行物權(quán)預(yù)告登記做出明文規(guī)定，致使大量案件糾紛得不到公平有效的解決。在學(xué)理上，預(yù)告登記使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象。因此在制度設(shè)計(jì)上，預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場信用具有重要作用。

我國在我們制訂統(tǒng)一民法典的時(shí)候，給予預(yù)告登記以一定的地位，有利于更好地協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益，實(shí)現(xiàn)交易安全，減少交易成本，符合現(xiàn)實(shí)生活不動(dòng)產(chǎn)交易頻繁的迫切需要，也有利于健全我國不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度。因此，我們應(yīng)把握制定民法典和物權(quán)法的契機(jī)，盡快確立我國的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，以全面完善的物權(quán)登記制度更有效地指導(dǎo)司法實(shí)踐和律師實(shí)務(wù)。

由于我國的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，本文試從完善立法的角度，借鑒德國、日本、我國臺(tái)灣地區(qū)的相應(yīng)制度，從適用范圍、效力等方面，提出不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國的制度設(shè)計(jì)。

物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是物權(quán)獲得法律承認(rèn)和保護(hù)的基本前提。預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場信用具有重要作用。我國對(duì)于將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否可以進(jìn)行物權(quán)預(yù)告登記未作明文規(guī)定，其他相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋與規(guī)章中也僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記問題簡單涉及，既不系統(tǒng)全面，也未明確其適用范圍和法律效力問題，致使現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的大量案件糾紛得不到公平有效的解決。預(yù)告登記是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的重要制度，從我國目前的情況看，關(guān)于預(yù)告登記的法律體系尚未建立起來，只有在商品房預(yù)售問題上有類似的規(guī)定。1999年10月，中國社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所物權(quán)法起草小組完成的《中國物權(quán)法草案建議稿》提出了三條關(guān)于設(shè)立預(yù)告登記制度的最初建議。我國應(yīng)當(dāng)在借鑒國外和我國臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，選擇適應(yīng)我國國情的預(yù)告登記立法體例，并進(jìn)行科學(xué)的制度設(shè)計(jì)，以建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

我國的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，為完善立法，結(jié)合德國、日本、我國臺(tái)灣地區(qū)的相應(yīng)制度，本文從其含義、價(jià)值入手，分析其性質(zhì)、適用范圍、效力等方面，探討預(yù)告登記制度與我國現(xiàn)有法律體系的完善，從而提出不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國的制度設(shè)計(jì)。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念和立法意義

1.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念，不同的學(xué)者有不同的觀點(diǎn)。王利明教授的觀點(diǎn)是：不動(dòng)產(chǎn)登記是登記申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序進(jìn)行登記。孫憲忠教授的觀點(diǎn)是：不動(dòng)產(chǎn)登記是經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，國家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。

梁慧星教授的觀點(diǎn)則是：不動(dòng)產(chǎn)登記是指土地及其定著物之所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊(cè)上。綜上所述，所謂不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，國家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊(cè)的事實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)登記事實(shí)上包括兩層含義：一是登記與否的事實(shí)狀態(tài)，二是登記的過程或程序。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法意義

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)。在依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情況下，為了表現(xiàn)物權(quán)的排他性并保障交易安全，物權(quán)公示原則要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為要件；在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)以登記為要件；在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記是權(quán)力處分權(quán)的前提條件。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否完成的法律工具，旨在給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)，而不是為了實(shí)行行政管理。

一、預(yù)告登記在我國強(qiáng)制執(zhí)行程序中的效力現(xiàn)狀

（一）立法不健全。隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的崛起，預(yù)告登記制度成為我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中一項(xiàng)舉足輕重的新制度。目前，我國對(duì)預(yù)告登記作出具體規(guī)定的主要有《物權(quán)法》及其解釋和相關(guān)條例細(xì)則。隨著《物權(quán)法》的頒布，其中第20條首次以法律的形式確認(rèn)了預(yù)告登記，這一舉措不失為我國物權(quán)法的一大進(jìn)步，不僅明確了預(yù)告登記制度在物權(quán)法中的獨(dú)特地位，還推動(dòng)了我國房地產(chǎn)領(lǐng)域法律的發(fā)展。但是該條的規(guī)定僅僅簡單幾句話，對(duì)預(yù)告登記的適用范圍和失效條件作出了籠統(tǒng)的規(guī)定，沒有明確規(guī)定預(yù)告登記的效力，更不用說預(yù)告登記在法院強(qiáng)制執(zhí)行程序中的效力了，相對(duì)于預(yù)告登記這一復(fù)雜制度而言，這幾條簡單的法條略顯單薄。自《物權(quán)法》頒布以來，很多學(xué)者爭相研究預(yù)告登記制度，筆者通過對(duì)文獻(xiàn)的大量檢索發(fā)現(xiàn)，他們更多的是研究預(yù)告登記的性質(zhì)問題或者是重點(diǎn)研究《物權(quán)法》第20條內(nèi)容，往往忽視其效力的可研究性。預(yù)告登記的效力作為該制度的核心，在立法上甚至是理論界的地位不高，具體到預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行程序的效力問題的相關(guān)規(guī)定或是學(xué)術(shù)理論更是少之又少。這樣的立法背景下根本解決不了預(yù)告登記制度在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中帶來的弊端。面對(duì)日新月異的案例糾紛，僅依據(jù)這一條款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決根本問題的，所以在司法實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)暴露出其高度原則性的弊端，無法完美地契合司法實(shí)踐的需要。比如《協(xié)助執(zhí)行通知》第15條和《查、扣、凍規(guī)定》第17條，其條文細(xì)化了預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行程序中的效力，但是強(qiáng)制執(zhí)行是個(gè)復(fù)雜的司法程序，不僅包括金錢債權(quán)執(zhí)行，還涉及非金錢債權(quán)執(zhí)行，而且這兩種執(zhí)行程序性質(zhì)不同，面對(duì)不同的情況，處理方式也不同，上述規(guī)定只是預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行程序中多樣類型的一個(gè)方面，這對(duì)于解決不同性質(zhì)的糾紛是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的?？v觀世界各國對(duì)預(yù)告登記效力的法律規(guī)定，和我國立法相比較，德國民法對(duì)其規(guī)定算是比較先進(jìn)且相對(duì)完善的。因此，筆者建議，我國在立法方面可以詳細(xì)研讀德國民法的相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合現(xiàn)有的制度，從德國民法中吸收適合我國的精華部分予以借鑒。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)該給預(yù)告登記定位，準(zhǔn)確的定位可以充分發(fā)揮其功能。其次結(jié)合自身的條件，對(duì)預(yù)告登記的效力問題重點(diǎn)研究，尤其是其在強(qiáng)制執(zhí)行程序中的效力，以期打造我國特有的預(yù)告登記制度。（二）司法實(shí)務(wù)裁判標(biāo)準(zhǔn)不一。以關(guān)鍵詞“預(yù)告登記”檢索，共檢索出中國裁判文書網(wǎng)有關(guān)預(yù)告登記糾紛的民事案件86321件，其中涉及處分的案件有11244件，約占13%，涉及查封的有9355件，約占10%，涉及拍賣的有8966件，約占10%?？梢钥闯鲱A(yù)告登記進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序的案件所占比例不小。筆者通過對(duì)中國裁判文書網(wǎng)檢索，發(fā)現(xiàn)2010年-2018年，全國法院涉及預(yù)告登記的民事案件逐年遞增（見圖1）。由此可見，預(yù)告登記在實(shí)踐中被廣泛運(yùn)用并引起不少糾紛。通過比較分析高院及最高院的司法案例，筆者發(fā)現(xiàn)，針對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行程序中預(yù)告登記的效力判決，不同的法院所持觀點(diǎn)不同，作出的判決結(jié)果也不都一致。面對(duì)越來越多的預(yù)告登記糾紛，我國現(xiàn)行法律對(duì)經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)是否可以對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行的效力，一直未能予以明確系統(tǒng)的規(guī)定，再加上相關(guān)配套法律法規(guī)不健全，因此，對(duì)于實(shí)踐中的執(zhí)行案件，由于法院的裁量標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致此類糾紛的處理結(jié)果并不同一。綜合而言，針對(duì)預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行程序中的效力問題，立法方面，法律規(guī)定簡單籠統(tǒng)，相關(guān)配套法律法規(guī)不全面；實(shí)務(wù)中，司法實(shí)踐處理標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，各級(jí)各地法院裁判結(jié)果不同。隨著民事糾紛復(fù)雜程度不斷提高，僅依靠幾條法規(guī)和相關(guān)解釋規(guī)定難以解決糾紛中的核心問題。而預(yù)告登記在實(shí)踐中發(fā)揮的作用越來越重要，必須先明確其效力，才能對(duì)其研究的更透徹。針對(duì)這個(gè)問題，立法上亟需頒布新規(guī)或者新的司法解釋以釋明預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行程序中的效力，以發(fā)揮預(yù)告登記在不動(dòng)產(chǎn)交易中的真正意義。

二、我國強(qiáng)制執(zhí)行程序中預(yù)告登記的效力探析

（一）金錢債權(quán)執(zhí)行。1.預(yù)告登記能否對(duì)抗拍賣、變賣等處分性的執(zhí)行措施。有觀點(diǎn)認(rèn)為，為使預(yù)告登記制度良性運(yùn)作，《物權(quán)法》第20條中的“處分”一詞，就包括了作為民事執(zhí)行措施的拍賣、變賣等處分性措施，因此預(yù)告登記可以排除強(qiáng)制處分。上述提倡的可行性和必要性是有待考究的，一方面，隨意擴(kuò)大法律語詞的內(nèi)涵不利于法律適用的穩(wěn)定性，畢竟將“處分”僅限定于基于法律行為對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所為的處分，在以往的司法實(shí)踐中形成了比較穩(wěn)定的行為模式，輕易的改變是不恰當(dāng)?shù)?；從另一個(gè)層面上講，不論是不動(dòng)產(chǎn)的處分還是法院的強(qiáng)制執(zhí)行過程中，預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益也要得到充分的保障，賦予其對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行標(biāo)的物的權(quán)利是必要，但是最終是否要通過擴(kuò)大“處分”的內(nèi)涵來達(dá)到這一目的卻不見得是必要的?；趯?duì)《異議復(fù)議規(guī)定》第30條的理解，在司法實(shí)踐中，預(yù)告登記可以排除拍賣、變賣等處分性的執(zhí)行措施，對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行。筆者認(rèn)為，為了簡便執(zhí)行程序流程，選擇直接承認(rèn)預(yù)告登記對(duì)抗拍賣、變賣可能更有實(shí)操性。因此，司法解釋作出這種規(guī)定必然是考慮了多方面的原因才下的定論。2.預(yù)告登記能否對(duì)抗查封、扣押等保全性的執(zhí)行措施?；谏鲜鰧?duì)《異議復(fù)議規(guī)定》第30條的理解，預(yù)告登記可以排除拍賣、變賣等處分性的執(zhí)行措施，但是并不代表預(yù)告登記同樣可以排除查封、扣押等保全性措施。因?yàn)轭A(yù)告登記是為了減弱債權(quán)人目的實(shí)現(xiàn)不了的風(fēng)險(xiǎn)，其不同于本登記，僅有預(yù)告登記并不代表取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。我國以登記生效主義認(rèn)定物權(quán)。未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，第三人符合《物權(quán)法》第106條之規(guī)定，可以取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。預(yù)告登記權(quán)利人不是不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人，其無權(quán)提出執(zhí)行異議從而排除查封、扣押等執(zhí)行措施。從另一個(gè)層面來說，查封、扣押等保全性的執(zhí)行措施，其目的是為了更好的執(zhí)行，不會(huì)直接影響本登記這一目的達(dá)成。只有當(dāng)預(yù)告登記權(quán)利人證明其按照約定已經(jīng)符合取得預(yù)告登記物權(quán)的條件，可以確定地取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，法院才應(yīng)解除查封，在我國理論界，絕大部分學(xué)者也認(rèn)同這一觀點(diǎn)，司法實(shí)務(wù)中也是按照這一觀點(diǎn)操作的。（二）非金錢債權(quán)執(zhí)行。上文所述，其前提條件是在金錢債權(quán)執(zhí)行程序中。如果申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)系以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的，即在非金錢債權(quán)執(zhí)行中，預(yù)告登記能否予以排除強(qiáng)制執(zhí)行？在程某與鄭某案外人執(zhí)行異議之訴一案中，湖北高院持這樣的觀點(diǎn)，預(yù)告登記不代表對(duì)房屋實(shí)際享有所有權(quán)，房屋預(yù)告登記權(quán)利人不是房屋物權(quán)的所有人，且其不滿足《查、扣、凍規(guī)定》第17條的排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件，故其對(duì)該房屋的物權(quán)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求權(quán)不能對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第24條和25條的規(guī)定，預(yù)告登記的債權(quán)具有一定的物權(quán)效力，而申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)仍為普通債權(quán)，根據(jù)物權(quán)的優(yōu)先性原則，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。預(yù)告登記的物權(quán)效力如果不能排除強(qiáng)制執(zhí)行的債權(quán)，理論上的債權(quán)順位關(guān)系就亂了，預(yù)告登記的意義也會(huì)隨之大打折扣。當(dāng)預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行依據(jù)之前已經(jīng)存在時(shí)，基于司法裁判的終局性特征，法院不能夠以該不動(dòng)產(chǎn)上存在預(yù)告登記而對(duì)其不予執(zhí)行。此時(shí)，預(yù)告登記不能對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，法院基于對(duì)執(zhí)行申請(qǐng)人權(quán)益的保護(hù)，并不會(huì)因預(yù)告登記中止執(zhí)行程序。法院判決生效后，則該判決具有強(qiáng)制執(zhí)行效力，權(quán)利人申請(qǐng)預(yù)告登記后，此時(shí)其請(qǐng)求權(quán)則可以對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行的效力。

三、強(qiáng)制執(zhí)行程序中預(yù)告登記當(dāng)事人及第三人之程序救濟(jì)

（一）預(yù)告登記與執(zhí)行行為異議。預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利不應(yīng)僅限于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，也應(yīng)當(dāng)將其納入執(zhí)行這一救濟(jì)程序中，否則，執(zhí)行程序就不能稱之為保護(hù)債權(quán)人、物權(quán)人的救濟(jì)程序。人無完人，法官亦是如此。在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，不可能所有的程序都讓人滿意，難免會(huì)出現(xiàn)一些錯(cuò)誤。如果是違法的執(zhí)行程序，必然不能滿足實(shí)現(xiàn)公平正義的目的。因此，為了使得人民的利益得到最充分的保障，錯(cuò)誤的判決或者裁定毫無疑問應(yīng)當(dāng)被糾正或者撤銷。預(yù)告登記權(quán)利人及第三人的合法權(quán)益在執(zhí)行程序中亦需要保護(hù)，當(dāng)法院強(qiáng)制執(zhí)行程序中出現(xiàn)執(zhí)行瑕疵，其合法權(quán)益因此受到損害時(shí)，可以根據(jù)《民事訴訟法》第225條，提出執(zhí)行行為異議來中止法院的執(zhí)行程序，以此維護(hù)自身權(quán)益。（二）預(yù)告登記與執(zhí)行異議之訴。在金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行中，此時(shí)分兩種情形。第一，當(dāng)被執(zhí)行人為預(yù)告登記義務(wù)人時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，此時(shí)，可以以該請(qǐng)求權(quán)向法院提出執(zhí)行異議。如果法院駁回，則其可以依據(jù)《民事訴訟法》第227條提案外人異議之訴。第二，當(dāng)被執(zhí)行人為預(yù)告登記權(quán)利人時(shí)，由于預(yù)告登記并未改變不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬，不動(dòng)產(chǎn)仍歸預(yù)告登記義務(wù)人所有。若預(yù)告登記權(quán)利人向法院提出異議，法院駁回，則預(yù)告登記義務(wù)人可以提案外人異議之訴予以救濟(jì)。在非金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行中，如果預(yù)告登記先于強(qiáng)制執(zhí)行依據(jù)發(fā)生，如上文所述，預(yù)告登記不具備阻止法院強(qiáng)制執(zhí)行的能力。若預(yù)告登記權(quán)利人提起執(zhí)行異議，法院以不動(dòng)產(chǎn)上存在預(yù)告登記為由而中止執(zhí)行，預(yù)告登記義務(wù)人之債權(quán)人可以向法院提起執(zhí)行異議。異議被駁回后，仍可以提起執(zhí)行異議之訴來救濟(jì)。如果預(yù)告登記在強(qiáng)制執(zhí)行依據(jù)之后發(fā)生，預(yù)告登記具備阻止法院強(qiáng)制執(zhí)行的能力。故同樣的情形下，權(quán)利人可以以其所享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)向法院提起執(zhí)行異議，如果法院駁回其異議，預(yù)告登記權(quán)利人可以提案外人異議之訴予以救濟(jì)。（三）其他救濟(jì)途徑。再審程序的啟動(dòng)，一般意味著生效判決、裁定存在錯(cuò)誤，其實(shí)質(zhì)是一種糾錯(cuò)程序。當(dāng)預(yù)告登記先于強(qiáng)制執(zhí)行依據(jù)發(fā)生，債權(quán)人根據(jù)生效的法律文書申請(qǐng)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，此時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以以該不動(dòng)產(chǎn)上存在預(yù)告登記為由申請(qǐng)?jiān)賹?。預(yù)告登記權(quán)利人作為預(yù)告登記義務(wù)人前訴中的第三人，也可以提起第三人撤銷之訴。當(dāng)然，兩者只能選其一。相反，預(yù)告登記發(fā)生在強(qiáng)制執(zhí)行之后，該登記可以對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行。若權(quán)利人完成了本登記，法院裁定終結(jié)執(zhí)行，執(zhí)行申請(qǐng)人只能尋求其他救濟(jì)方式來維護(hù)自身利益。

【摘要】不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是我國《物權(quán)法》的重要制度創(chuàng)設(shè)，是目前的商品房預(yù)售交易制度的重要法律保障。但實(shí)踐中《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的條文過于簡單，各級(jí)法院對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的理解和權(quán)益保護(hù)各有不同，既不利于形成統(tǒng)一的司法權(quán)威，更不利于維護(hù)市場交易秩序的穩(wěn)定性和可預(yù)見性，文章對(duì)司法拍賣實(shí)踐處置已進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記但尚未過戶的房產(chǎn)的程序進(jìn)行了探討，提出對(duì)相關(guān)房產(chǎn)的處置需經(jīng)得名義物權(quán)人、預(yù)告權(quán)利人的同意，以保護(hù)易秩序和權(quán)利人的權(quán)益。

【關(guān)鍵詞】預(yù)告登記；預(yù)告抵押登記；拍賣；物權(quán)變動(dòng)

一、我國的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記立法現(xiàn)狀及缺陷

現(xiàn)時(shí)我國預(yù)售商品房交易十分活躍，產(chǎn)生了大量的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。其中有部分買受人在交易過程中，不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)預(yù)告登記在買受人名下，但買受人由于自身債務(wù)或斷供的原因，被第三方起訴成產(chǎn)被執(zhí)行人，導(dǎo)致預(yù)告登記在買受人名下的不動(dòng)產(chǎn)被查封、拍賣，由此引發(fā)了一系列的糾紛。在制定交換的規(guī)則之前，應(yīng)該首先將交換對(duì)象即各種物權(quán)的含義以及法律性質(zhì)加以明確。②但從立法層面來看，目前《物權(quán)法》僅規(guī)定了預(yù)告登記制度，對(duì)于預(yù)告登記的適用條件、具體實(shí)施、相關(guān)效力、期限屆滿的法律后果以及程序性規(guī)定均沒有相應(yīng)的法律條文，《物權(quán)法》中的規(guī)定過于概括，沒有細(xì)化和可操作性，在操作中各機(jī)關(guān)的理解和適用均不一致。在2015年3月1日起施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中，也僅僅是在第三條提及到不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記適用該條例，但該條例中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的相關(guān)法律程序及法律后果均沒有作出明確規(guī)定。目前進(jìn)行預(yù)告登記的法律依據(jù)主要是《房屋登記辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第168號(hào)）、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（中華人民共和國國土資源部令第63號(hào)），兩份文件均屬于部門規(guī)章，法律位階較低，僅規(guī)定了辦理預(yù)告登記所需材料和辦理程序，與司法實(shí)踐要求不盡一致。對(duì)于預(yù)告登記后涉及到不動(dòng)產(chǎn)的拍賣、處置，目前尚未有專門的司法解釋，對(duì)于司法實(shí)踐中，各級(jí)法院有著不同的理解與操作。

二、人民法院關(guān)于查封、拍賣預(yù)告登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定

對(duì)于查封預(yù)告登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部曾于2004年2月10日聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)［2004］5號(hào)）。根據(jù)該通知的第十五條第三項(xiàng)規(guī)定，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，雖然尚未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封?！锻ㄖ分忻鞔_規(guī)定了預(yù)查封的效力等于正式查封。③對(duì)于拍賣預(yù)告登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，《通知》中并沒有作出規(guī)定，而目前亦未有法律、法規(guī)、司法解釋明確規(guī)定此種登記情況下相應(yīng)的處置程序。

[摘要]今年十屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議對(duì)物權(quán)法（草案）進(jìn)行了二次審議。本文以二審審議稿為藍(lán)本，針對(duì)其總則編進(jìn)行評(píng)析。在肯定其主要特色的同時(shí)指出立法的缺陷，并在分析的基礎(chǔ)上提出自己的立法建議。

[關(guān)鍵詞]物權(quán)物異議登記預(yù)告登記一物一權(quán)

物權(quán)法是民法的重要組成部分，是調(diào)整民事主體對(duì)物的支配和利用關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。物權(quán)法確定權(quán)利的歸屬和利用，而物權(quán)是市場交易的前提，因此，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，物權(quán)法的地位更加突出。自物權(quán)立法提上議事日程，已出現(xiàn)多個(gè)物權(quán)法草案，但由于物權(quán)法的重要性和復(fù)雜性使得我國物權(quán)法遲遲沒有出臺(tái)。今年十屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議對(duì)物權(quán)法（草案）進(jìn)行了二次審議。該物權(quán)法由總則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和占有五編共二十二章構(gòu)成。物權(quán)法內(nèi)容之博大精深，筆者無力一一論及，本文僅談?wù)勛约簩?duì)二審審議稿之總則編的一點(diǎn)初淺認(rèn)識(shí)。

一、物權(quán)法設(shè)立總則編的理論基礎(chǔ)

關(guān)于物權(quán)法總則的設(shè)立，大陸法系各國立法各異?！度毡久穹ǖ洹吩O(shè)有物權(quán)法總則，我國臺(tái)灣地區(qū)民法典設(shè)有通則，《瑞士民法典》形式上無物權(quán)法總則，但其在"所有權(quán)"一章中已就物權(quán)整體性問題作了概括規(guī)定，《德國民法典》未設(shè)物權(quán)法總則，究其原因，是其在法典第一編總則中已有一定的規(guī)定。

我國物權(quán)法是否需要總則？總則，顧名思義，即是對(duì)其統(tǒng)轄的法律制度的一種總體的概括的規(guī)定，其根本特點(diǎn)是具有統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)法律領(lǐng)域的涵蓋性。[1]總則性立法使法律制度具有更大的包容性，也為各種制度的成長提供彈性空間，利于維持法的穩(wěn)定性。我國民法典的制定采分編通過方式，在不存在民法典的情況下，獨(dú)立的物權(quán)法中不能沒有總則，總則規(guī)定物權(quán)的最基本規(guī)則和根本制度，是對(duì)該法律領(lǐng)域的共性的規(guī)定，分則是對(duì)具體制度個(gè)性的規(guī)定，物權(quán)法總則的設(shè)立使物權(quán)法更富有體系性?？倓t的設(shè)立，使物權(quán)法的基本結(jié)構(gòu)具有了從一般到具體的邏輯特性?？倓t是對(duì)分則的概括和抽象，總則為分則的立法提供標(biāo)準(zhǔn)，分則是對(duì)總則的遵循，是對(duì)總則制度的支持，使得整個(gè)物權(quán)法體系具有邏輯合理性。

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記基本沿用舊的行政管理模式,這種模式已不能滿足房地產(chǎn)市場的發(fā)展對(duì)登記職能的要求,存在諸多缺陷。諸如登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一;登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一,內(nèi)部登記機(jī)構(gòu)分設(shè);房地產(chǎn)登記效力不統(tǒng)一、不規(guī)范。針對(duì)這些存在的問題,2007年10月1日正式實(shí)施的《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度專門設(shè)立了一個(gè)章節(jié),對(duì)上述問題的解決做了統(tǒng)一規(guī)定。因此,《物權(quán)法》的實(shí)施必將對(duì)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度帶來一定的影響,應(yīng)正確應(yīng)對(duì)《物權(quán)法》對(duì)房屋權(quán)屬登記帶來的影響和考驗(yàn)。

一、強(qiáng)化了權(quán)屬登記部門的審查責(zé)任

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的審查,《物權(quán)法》第十二條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)。雖然沒有明確提出必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,但“詢問申請(qǐng)人”、“必要時(shí)實(shí)地查看”等要求賦予了登記機(jī)關(guān)對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查的權(quán)利,表明實(shí)質(zhì)審查應(yīng)成為登記機(jī)關(guān)的主要傾向。在受理申請(qǐng)時(shí),查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要的材料,并就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人。登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請(qǐng)登記事項(xiàng)與提交的申請(qǐng)登記文件不一致、提交的申請(qǐng)登記文件之間缺乏關(guān)聯(lián)或者房地產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的,可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料。

二、明確界定了房地產(chǎn)的權(quán)利人

《物權(quán)法》從維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序和市場交易安全出發(fā),規(guī)定誰是該房地產(chǎn)的權(quán)利人,首先看該房地產(chǎn)有無辦理登記。比方說,房地產(chǎn)權(quán)利人甲將房屋賣給了乙,兩人只簽訂了房地產(chǎn)買賣合同,而并未到登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記。過了一段時(shí)間由于房價(jià)上漲,甲生了悔意,背著乙又將該房屋賣給了丙,兩人在簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后,到登記機(jī)構(gòu)辦理了轉(zhuǎn)移登記。這時(shí)該房地產(chǎn)的真正權(quán)利人是丙而不是乙。乙受到的損失,只能按照簽訂的房地產(chǎn)買賣合同要求甲給予賠償。由此可見,登記具有物權(quán)效力。物權(quán)法也對(duì)登記日進(jìn)行了規(guī)定。

三、明確了房屋權(quán)屬登記的效力

一、不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣中引入貸款機(jī)制的必要性

司法拍賣中，不論是傳統(tǒng)拍賣還是網(wǎng)絡(luò)拍賣，不動(dòng)產(chǎn)類型的案件從數(shù)量上、標(biāo)的金額上都占據(jù)極大的比例，且呈現(xiàn)上升的趨勢，而其成交情況卻不容樂觀。潛在購買人自有資金不足或出于流動(dòng)性考慮，在無法確認(rèn)能夠競拍成功的情況下，不可能提前籌措大筆資金，而當(dāng)確認(rèn)競拍成功后，又必須在短時(shí)間內(nèi)一次性繳交余款，有巨大的支付壓力，引入貸款機(jī)制，是現(xiàn)階段解決該問題最為可行的方法。

二、不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣中引入貸款機(jī)制的方式

(一)引入第三方提供擔(dān)保、墊資服務(wù)的貸款方式。該種方式的基本流程為:1．對(duì)于可適用貸款的拍品，競買人可在參拍時(shí)或參拍前直接或通過第三方向相關(guān)銀行申請(qǐng)貸款，第三方待貸款銀行出具貸款意向書后，根據(jù)銀行的貸款授信額度為競買人提供擔(dān)保，并由競買人辦理委托公證，出具全權(quán)委托由第三方或銀行辦理后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、抵押手續(xù)的公證委托書。2．法院收到拍品的全部價(jià)款后，出具相關(guān)法律文書，第三方或銀行憑此及與買受人簽訂的《抵押合同》等材料前往房管部門辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押登記。3．銀行完成貸款審批流程，正式發(fā)放貸款至第三方賬戶，第三方解除其擔(dān)保責(zé)任，競買人依約向銀行按期償還貸款。(二)引入房管部門提供不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)告登記制度的貸款方式。該種方式的基本流程為:1．對(duì)于可適用貸款的拍品，競買人可在參拍前直接向相關(guān)銀行申請(qǐng)貸款，銀行進(jìn)行初步審核通過后，與競買人初步簽署發(fā)放貸款意向書等法律文書。競買人競拍到拍品后，與銀行正式簽訂抵押貸款協(xié)議，并辦理相關(guān)公證委托手續(xù)，授權(quán)銀行辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的登記及抵押手續(xù)。2．法院根據(jù)買受人的申請(qǐng)并審核相關(guān)材料后，向房管部門發(fā)函，要求其協(xié)助辦理相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與抵押權(quán)預(yù)告登記。3．房管部門辦理好相關(guān)預(yù)告登記后，及時(shí)函告法院，法院將相關(guān)書面材料交予買受人，買受人將該材料提交銀行，銀行完成審核貸款流程，正式放款至法院指定賬戶。4．法院收到全部拍賣款后，出具相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶的法律文書，銀行憑此及與買受人簽訂的貸款抵押合同、公證委托書等材料前往房管部門辦理不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)過戶及抵押權(quán)登記。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)正式登記在買受人名下，銀行依約享有抵押權(quán)，買受人依約向銀行償還貸款本息。該種方式，既有效解決了未辦理抵押登記時(shí)，銀行提前發(fā)放貸款的高風(fēng)險(xiǎn)的顧慮，又使買受人無需支出擔(dān)保費(fèi)用及墊資成本，切實(shí)保障了銀行“零風(fēng)險(xiǎn)”，買受人“零負(fù)擔(dān)”。

三、兩種貸款機(jī)制的對(duì)比與選擇

縱觀兩種貸款機(jī)制，各有利弊:(一)債權(quán)人利益保障方面。前者，引入了第三方提供擔(dān)保、墊資等各方面服務(wù)，無需等銀行正式審批放款，拍賣款的到賬速度明顯較快。而后者，需要多個(gè)部門的協(xié)調(diào)配合，且在房管局未辦理預(yù)告登記前，銀行無法正式啟動(dòng)貸款審批流程，無形中延長了拍賣款的到賬時(shí)間，不利于保障債權(quán)人的權(quán)利盡快實(shí)現(xiàn)。(二)銀行承擔(dān)的義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)方面。前者，第三方的提前介入，有效減少銀行事先審查的義務(wù)，也無需準(zhǔn)備專項(xiàng)資金，減少了銀行的機(jī)會(huì)成本;同時(shí)，由于第三方的擔(dān)保、融資，銀行可轉(zhuǎn)移大部分風(fēng)險(xiǎn)。而后者，雖然預(yù)告登記具有公信力，但銀行仍更傾向于引入第三方，降低風(fēng)險(xiǎn)，減少資金占用。(三)競買人/買受人方面。無論采用何種方式，競買人除了保證金外，均需準(zhǔn)備足額的首付款。而后者引入預(yù)告登記的這種貸款方式，買受人在資金方面的壓力相對(duì)較小。(四)房管部門方面?，F(xiàn)階段預(yù)告登記制度主要適用于新建商品房買賣。2014年3月，溫州已有相關(guān)司法實(shí)踐，有效的提高了司法拍賣成交率以及溢價(jià)率。可見，在司法拍賣貸款中引入預(yù)告登記制度具有可行性和有效性。通過以上比較，筆者認(rèn)為，第一種貸款方式的可行性和接受度最高，推廣速度也最快，而第二種貸款方式雖然更為先進(jìn)合理，但短時(shí)間內(nèi)無法迅速推廣。因此，建議可先行搭建好由銀行、第三方中介公司提供服務(wù)的貸款平臺(tái)，同時(shí)，創(chuàng)設(shè)司法拍賣不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)告登記制度。待預(yù)告登記制度建立完善后，同時(shí)向競買人提供兩種貸款方式，由其根據(jù)自身需求進(jìn)行選擇。