導(dǎo)語：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的涉稅處理一直是很多企業(yè)面臨的難點(diǎn)，因?yàn)樯婕暗亩惙N多、情況復(fù)雜、難度較大。本文從非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的角度出發(fā)，對(duì)涉及的相關(guān)稅收政策進(jìn)行梳理，對(duì)不同方式做了涉稅分析，最后通過對(duì)比得出相關(guān)結(jié)論，希望能夠給非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定有益借鑒。

關(guān)鍵詞：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；涉稅分析

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“非房企業(yè)”）會(huì)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，如直接銷售房屋、以房產(chǎn)對(duì)外投資、企業(yè)合并或分立過程中劃轉(zhuǎn)土地等。由于不動(dòng)產(chǎn)本身的屬性，使得不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)具有高額性、風(fēng)險(xiǎn)性、長期性等特點(diǎn)。在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)際業(yè)務(wù)中，因不了解稅收法律法規(guī)導(dǎo)致應(yīng)繳未繳稅款的現(xiàn)象是存在的。及時(shí)關(guān)注稅收政策動(dòng)態(tài)、明確稅收法律法規(guī)條款，是企業(yè)防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提。本文依據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，從非房企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的角度出發(fā)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式做了分類，對(duì)不同方式的涉稅處理做了對(duì)比，引導(dǎo)企業(yè)遵守稅收政策，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的涉稅處理，在保證國家稅收的同時(shí)，確保企業(yè)更好開展業(yè)務(wù)，對(duì)企業(yè)依法進(jìn)行納稅申報(bào)具有一定指導(dǎo)意義。［1］

一、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的涉稅分析

非房企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方式主要包括直接銷售、對(duì)外投資、改制重組等，不同轉(zhuǎn)讓方式對(duì)資產(chǎn)的分配和處置不同，稅務(wù)處理上也有不同要求。以下對(duì)各個(gè)方式逐一進(jìn)行涉稅分析。

（一）直接銷售方式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

1.增值稅及附加稅“營改增”實(shí)施之前，銷售不動(dòng)產(chǎn)屬于營業(yè)稅的征稅范圍；“營改增”實(shí)施之后，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為由原本征收營業(yè)稅改為征收增值稅。2018年4月〔2018〕32號(hào)，自2018年5月1日起，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%和10%。2019年3月《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》，自2019年4月1日起，原適用16%和10%稅率的，稅率分別調(diào)整為13%和9%。非房企業(yè)直接銷售不動(dòng)產(chǎn)采用一般計(jì)稅方法應(yīng)按照9%稅率依法繳納增值稅。另外，城建稅、教育費(fèi)附加等隨增值稅而征收的附加稅也需一并申報(bào)繳納。2.印花稅《印花稅暫行條例》施行以來，印花稅的稅制框架基本不變，征收體系平穩(wěn)運(yùn)行。產(chǎn)權(quán)的買賣導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生了變更，因財(cái)產(chǎn)所有權(quán)而領(lǐng)受的合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)等，都需要作為印花稅的應(yīng)稅憑證。非房企業(yè)直接銷售不動(dòng)產(chǎn)所立憑據(jù)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”的稅目貼花。3.土地增值稅無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅都是重點(diǎn)稅種，由于計(jì)算流程多，涉及項(xiàng)目復(fù)雜，所以是企業(yè)納稅籌劃和風(fēng)險(xiǎn)防控的關(guān)鍵稅種。土地增值稅實(shí)行的是超率累進(jìn)稅率，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅。土地增值稅=增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)，所以計(jì)算土地增值稅的關(guān)鍵在于確定扣除項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)明確土地成本、開發(fā)成本、與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的稅金等，掌握扣除項(xiàng)目的確認(rèn)思路，探索準(zhǔn)確計(jì)算的途徑。［2］4.企業(yè)所得稅直接銷售方式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)以轉(zhuǎn)讓所得扣除轉(zhuǎn)讓成本后的金額作為應(yīng)納稅所得額，在此尚未出臺(tái)有關(guān)轉(zhuǎn)讓所得的優(yōu)惠政策，因此，取得的全部轉(zhuǎn)讓所得扣除轉(zhuǎn)讓成本后的金額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓當(dāng)年一次性計(jì)算所得稅，由此看出，直接銷售方式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的所得稅稅負(fù)較高，對(duì)開展業(yè)務(wù)有不利影響。

（二）對(duì)外投資方式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

1.增值稅及附加稅“營改增”實(shí)施之前，以房地產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤的，不征收營業(yè)稅；但是，以房地產(chǎn)投資入股，不承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只是收取固定金額利潤的，應(yīng)依法征收營業(yè)稅?！盃I改增”實(shí)施之后，以對(duì)外投資方式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的涉稅處理分為兩種情況：第一種情況，按照視同銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為依法繳納增值稅；第二種情況，只在每年收到利息或利息性質(zhì)的投資收益，應(yīng)按照“金融服務(wù)”中的“貸款服務(wù)”和6%稅率申報(bào)繳納增值稅。城建稅、教育費(fèi)附加也需一并申報(bào)繳納。兩種情況下的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不同，第一種情況是在不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資時(shí)確認(rèn)納稅義務(wù)，而第二種情況是將納稅義務(wù)遞延到后續(xù)各期，如果兩種情況下計(jì)算的應(yīng)交增值稅一致，那么第二種情況可以利用貨幣的時(shí)間價(jià)值把稅負(fù)分?jǐn)偟礁鱾€(gè)期間從而減少當(dāng)期稅金、延遲納稅，缺點(diǎn)是歷時(shí)較長、資金回籠的速度較慢。［3］2.印花稅因?qū)ν馔顿Y而訂立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或合同，是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的重要依據(jù)，也是印花稅的應(yīng)稅憑證，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定計(jì)算繳納印花稅。3.土地增值稅不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資的土地增值稅經(jīng)歷了兩個(gè)階段。第一階段，1995年5月至2006年2月，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)外投資的，暫免征收土地增值稅，在這一階段，無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都是暫免征收土地增值稅的；第二階段，2006年3月至今，非房企業(yè)暫免征收、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不適用暫免征收。根據(jù)以上土地增值稅政策的變化可以看出，對(duì)于非房企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的對(duì)外投資業(yè)務(wù)，依然是暫免征收土地增值稅的。但不能必然地認(rèn)為，只要是非房企業(yè)對(duì)外投資不動(dòng)產(chǎn)均暫免征收土地增值稅，財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文強(qiáng)調(diào)，以房地產(chǎn)作價(jià)入股，凡所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，不適用暫免征收的規(guī)定。［4］4.企業(yè)所得稅為減輕稅負(fù)，非房企業(yè)取得的不動(dòng)產(chǎn)投資所得，可在5年內(nèi)分期納稅，避免造成稅負(fù)過重。但不是所有投資企業(yè)都會(huì)選擇5年分期納稅，如果企業(yè)存在未彌補(bǔ)虧損，那么多確認(rèn)轉(zhuǎn)讓所得可以盡量多的彌補(bǔ)虧損，降低應(yīng)納稅所得額，進(jìn)而降低企業(yè)所得稅稅負(fù)。

（三）改制重組方式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

1.增值稅及附加稅如企業(yè)進(jìn)行合并、分立、股權(quán)收購的過程中將相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債和勞動(dòng)力一起轉(zhuǎn)讓，可不征收增值稅。但只有滿足“將資產(chǎn)連同與其關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓”，才可適用上述政策，否則應(yīng)當(dāng)依法征收增值稅。企業(yè)應(yīng)當(dāng)核定該項(xiàng)重組轉(zhuǎn)讓是否屬于上述“一并轉(zhuǎn)讓”的模式，做到準(zhǔn)確界定和科學(xué)籌劃。2.印花稅印花稅的稅收優(yōu)惠主要分為兩類：（1）原已貼花的可不再貼花（實(shí)行公司制改造的企業(yè)在改制過程中成立新企業(yè)而啟用的資金賬簿、以合并或分立方式成立新企業(yè)而啟用的資金賬簿、僅改變執(zhí)行主體其余條款未作變動(dòng)的應(yīng)稅合同，原已貼花的可不再貼花）。（2）免予貼花（企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花）。如果適用改制重組中印花稅的稅收優(yōu)惠政策，可以申請(qǐng)享受免稅，從而幫助企業(yè)減少部分稅負(fù)。3.土地增值稅財(cái)稅〔2015〕5號(hào)第一條規(guī)定了企業(yè)改制的土地增值稅免稅政策，第二條規(guī)定了企業(yè)合并的土地增值稅免稅政策，第三條規(guī)定了企業(yè)分立的土地增值稅免稅政策，第四條規(guī)定了以國有土地、房屋進(jìn)行投資的土地增值稅免稅政策。非房企業(yè)改制重組過程中變更房屋、土地權(quán)屬，適用該規(guī)定，可不征收土地增值稅。但現(xiàn)行政策并未對(duì)“改制重組”進(jìn)行明確解釋，實(shí)踐中各方對(duì)這一名詞的理解不同，這也是稅收政策有待進(jìn)一步完善的方向。4.企業(yè)所得稅企業(yè)重組的稅務(wù)處理分別適用一般性稅務(wù)處理規(guī)定和特殊性稅務(wù)處理規(guī)定。一般性稅務(wù)處理關(guān)鍵點(diǎn)在于：以公允價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)，要確認(rèn)重組所得或損失，以此計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。特殊性稅務(wù)處理關(guān)鍵點(diǎn)在于：以原有計(jì)稅基礎(chǔ)為計(jì)稅基礎(chǔ)，暫不確認(rèn)所得或損失，由于計(jì)稅基礎(chǔ)轉(zhuǎn)換，特殊性稅務(wù)處理下無企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。但只有滿足一定條件才能享受此項(xiàng)特殊性稅務(wù)處理的優(yōu)惠，如股權(quán)比例、不得轉(zhuǎn)讓期限等，在實(shí)際業(yè)務(wù)中可能會(huì)影響企業(yè)參與重組的積極性。

二、不同轉(zhuǎn)讓方式的對(duì)比分析

不同轉(zhuǎn)讓方式下稅收政策的要求也不盡相同。對(duì)比三種不同的轉(zhuǎn)讓方式，后兩種都能減少部分稅款支出。其中，對(duì)外投資不動(dòng)產(chǎn)定期收取投資收益可以利用資金的時(shí)間價(jià)值減輕當(dāng)期稅負(fù)，但整個(gè)投資流程歷時(shí)較長，資金回籠的速度較慢，這種方式還要權(quán)衡“5年”的轉(zhuǎn)讓所得分?jǐn)偲谙?，注意跨期資金的管理。資產(chǎn)重組方式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的節(jié)稅效果更加明顯，如果企業(yè)所得稅采用特殊性稅務(wù)處理，那么此方式的稅負(fù)非常低，但并非遇見“重組”就一概免稅，某業(yè)務(wù)也不因符合一種稅的重組定義而自然符合另一種稅的重組定義。企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分了解稅收政策，洞察政策導(dǎo)向，合理規(guī)劃業(yè)務(wù)架構(gòu)。針對(duì)不同的業(yè)務(wù)，國家在稅收政策上給予了不同程度的稅收優(yōu)惠，這是為實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)而對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)行干預(yù)的重要手段之一，企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)履行程序，強(qiáng)化涉稅事項(xiàng)管理，完善增值稅抵扣鏈條，運(yùn)用稅務(wù)知識(shí)幫助企業(yè)合理避稅，在爭取稅收優(yōu)惠的同時(shí)，防范各項(xiàng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。［5］

三、結(jié)語

企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確交易的動(dòng)機(jī)和目的，結(jié)合自身實(shí)際情況，和當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門開展良性溝通，權(quán)衡節(jié)稅利益、時(shí)間價(jià)值、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、稅收優(yōu)惠等多項(xiàng)因素，避免未繳稅或少繳稅等問題，一方面要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)來安排資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方式，另一方面要依法核算應(yīng)納稅款并依法申報(bào)納稅。企業(yè)要細(xì)化稅務(wù)管理制度，提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，對(duì)企業(yè)整體稅負(fù)進(jìn)行調(diào)研，制定有針對(duì)性的業(yè)務(wù)方案和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施，以此從整體上改善稅務(wù)管理狀況，強(qiáng)化企業(yè)的市場競爭力。

參考文獻(xiàn)

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作者：張驍 單位：鄭州輕工業(yè)大學(xué)