導(dǎo)語(yǔ)：不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪與規(guī)劃面積差異分析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪能夠?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記調(diào)查工作提供有利的參考數(shù)據(jù)，而測(cè)繪質(zhì)量也會(huì)直接關(guān)系到登記工作及規(guī)劃工作質(zhì)量，基于此，在明確不動(dòng)產(chǎn)登記中測(cè)繪與規(guī)劃面積差異的原因基礎(chǔ)上，通過(guò)無(wú)人機(jī)像控點(diǎn)布設(shè)、外業(yè)數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理以及不動(dòng)產(chǎn)登記區(qū)域測(cè)繪，提出一種全新的測(cè)繪方法。將這一測(cè)繪方法應(yīng)用于實(shí)際能夠保證不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪成果與規(guī)劃面積一致，可為后續(xù)相關(guān)工作進(jìn)行提供重要的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；測(cè)繪；差異；面積；規(guī)劃；登記

不動(dòng)產(chǎn)在登記中的測(cè)繪面積與實(shí)際規(guī)劃面積不統(tǒng)一，主要是由登記參照依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)不同所導(dǎo)致，此類問(wèn)題會(huì)直接對(duì)房地產(chǎn)后續(xù)登記存檔工作造成影響，最終登記錄入標(biāo)準(zhǔn)也成為了房地產(chǎn)等部門的工作難點(diǎn)[1]。盡管針對(duì)此項(xiàng)工作有關(guān)單位已出臺(tái)了完善的制度與指導(dǎo)政策，但根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心反饋的信息可知，現(xiàn)有制度并未能在實(shí)際工作中發(fā)揮預(yù)期效果[2]。為解決此類問(wèn)題，下文將結(jié)合面積差異的原因，設(shè)計(jì)規(guī)劃化的不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪方法。

1不動(dòng)產(chǎn)登記中測(cè)繪與規(guī)劃面積差異分析

1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)變更與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違規(guī)操作引起的面積差異

建設(shè)單位違規(guī)操作是造成測(cè)繪面積與規(guī)劃面積出現(xiàn)差異的主要原因之一[3]。例如，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，沒(méi)有按照工程許可要求，將原定的11層建筑變更為12層，或預(yù)期規(guī)劃分戶面積為100平方米，但建成后分戶面積卻變成了80平方米等，這一部分問(wèn)題的產(chǎn)生，都會(huì)在極大程度上影響到測(cè)繪結(jié)果與規(guī)劃面積之間的差異增加。

1.2房地產(chǎn)測(cè)繪與規(guī)劃測(cè)繪依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不同引起的面積差異

不動(dòng)產(chǎn)規(guī)劃單位出具的工程建設(shè)許可證執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為《房地產(chǎn)工程項(xiàng)目面積測(cè)繪與規(guī)劃計(jì)算范本（GB-T10503-2013）》，而執(zhí)行房地產(chǎn)測(cè)繪部門工作的出具的工作依據(jù)文件為《不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GB-T1751.0-2000）》，此時(shí)測(cè)繪面積與規(guī)劃面積會(huì)由于參照文件不同，從而出現(xiàn)統(tǒng)計(jì)結(jié)果差異[4]。而出現(xiàn)此種差異的主要原因是兩種文件的執(zhí)行目的不同、適用范圍差異、測(cè)量方法不同，導(dǎo)致最終統(tǒng)計(jì)結(jié)果存在顯著的面積差異。

2對(duì)策

2.1無(wú)人機(jī)像控點(diǎn)布設(shè)

為確保不動(dòng)產(chǎn)登記中測(cè)繪結(jié)果與實(shí)際規(guī)劃面積相符，首先完成對(duì)無(wú)人機(jī)像控點(diǎn)的布設(shè)[5]。應(yīng)用無(wú)人機(jī)設(shè)備在野外環(huán)境中獲取影像信息，在測(cè)定區(qū)域范圍內(nèi)對(duì)像控點(diǎn)進(jìn)行布設(shè)，像控點(diǎn)的布設(shè)應(yīng)當(dāng)遵循嚴(yán)格、規(guī)范和準(zhǔn)確的原則，為了滿足后續(xù)測(cè)繪需要與成圖精度，結(jié)合測(cè)定區(qū)域的特點(diǎn)以及各個(gè)建筑物分布的具體情況設(shè)置像控點(diǎn)，如圖1所示。圖1不在進(jìn)行對(duì)像控點(diǎn)的布置時(shí)，按照低空數(shù)字航空攝影測(cè)量的規(guī)定要求，充分遵循立體、均勻分布在測(cè)繪區(qū)域、像控點(diǎn)分布不得近似一條直線的原則下，完成對(duì)其布設(shè)[6]。像控點(diǎn)布設(shè)需要確保在無(wú)人機(jī)飛行之前布設(shè)完畢，同時(shí)像控點(diǎn)需要根據(jù)無(wú)人機(jī)的飛行航線在測(cè)繪區(qū)域內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一布點(diǎn)，可以不受圖幅單位的限制。在確定布控點(diǎn)坐標(biāo)時(shí)，需要將真實(shí)場(chǎng)景中的平面坐標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)闃?biāo)準(zhǔn)世界坐標(biāo)，其轉(zhuǎn)換公式為：

2.2無(wú)人機(jī)傾斜攝影測(cè)量外業(yè)數(shù)據(jù)采集

在完成對(duì)像控點(diǎn)的布設(shè)后，開(kāi)展對(duì)外業(yè)測(cè)繪數(shù)據(jù)的采集。在無(wú)人機(jī)飛行前，還需要獲取到不動(dòng)產(chǎn)登記區(qū)域內(nèi)的各個(gè)基準(zhǔn)控制點(diǎn)的詳細(xì)資料，在現(xiàn)場(chǎng)完成對(duì)無(wú)人機(jī)飛行航攝范圍的勘查，并充分掌握飛行當(dāng)天的天氣情況[7]。在對(duì)無(wú)人機(jī)設(shè)備選型時(shí)，應(yīng)當(dāng)選用體積小且輕便的設(shè)備，同時(shí)在應(yīng)用中無(wú)人機(jī)應(yīng)當(dāng)具備良好的動(dòng)力冗余特性，以及低于強(qiáng)風(fēng)的特性[8]。同時(shí)，無(wú)人機(jī)的飛行高度與地面分辨率參數(shù)GSD、攝像機(jī)鏡頭焦距參數(shù)f和像元參數(shù)b之間應(yīng)當(dāng)滿足如下公式：公式中H為無(wú)人機(jī)飛行高度。從上述公式可以看出，無(wú)人機(jī)飛行的高度與地面分辨率之間呈現(xiàn)出明顯的反比例關(guān)系，若后期測(cè)繪時(shí)對(duì)測(cè)繪影像的分辨率要求較高，則應(yīng)當(dāng)將無(wú)人機(jī)飛行高度適當(dāng)降低；反之，若后期測(cè)繪時(shí)對(duì)測(cè)繪影像的分辨率要求較低，則應(yīng)當(dāng)將無(wú)人機(jī)飛行高度適當(dāng)提升。在確定無(wú)人機(jī)的航攝高度后，利用無(wú)人機(jī)完成對(duì)測(cè)繪影像的外業(yè)數(shù)據(jù)測(cè)量。在得到測(cè)量結(jié)果后，對(duì)影像資料進(jìn)行處理，并獲取其中重要的信息。針對(duì)各個(gè)像控點(diǎn)的測(cè)定，所需的外業(yè)數(shù)據(jù)包括測(cè)區(qū)名稱、點(diǎn)號(hào)、坐標(biāo)系、三維坐標(biāo)等。

2.3無(wú)人機(jī)傾斜測(cè)量?jī)?nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理

內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理的實(shí)質(zhì)是完成對(duì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域測(cè)繪真實(shí)模型的建立，在獲取到的外業(yè)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，通過(guò)影像匹配、映射紋理等生成三維模型。本文選擇利用Smart3D建模軟件完成內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理，其基本流程為：獲取測(cè)繪影像中的高密度點(diǎn)云信息（a）→生成不規(guī)則三角網(wǎng)（b）→生成白模型（c）→生成三維真實(shí)模型（d），如圖2所示。針對(duì)獲取到的外業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行再次檢查，檢查影像數(shù)據(jù)與POS數(shù)據(jù)是否為一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，并對(duì)影像質(zhì)量進(jìn)行檢查，確保影像中沒(méi)有大面積模糊情況。為方便后續(xù)Smart3D建模軟件對(duì)獲取到的內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行識(shí)別，對(duì)獲取到的內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一描述，其表達(dá)式為：上式中，n為內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)獲取次數(shù)；xi為不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪面積；i為獲取到的內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)字節(jié)長(zhǎng)度。將所有得到的內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)以上述格式統(tǒng)一描述，并將其導(dǎo)入到Smart3D建模軟件當(dāng)中，并將無(wú)人機(jī)相機(jī)的傳感器橫邊尺寸以及鏡頭焦距等信息一同導(dǎo)入，確定信息導(dǎo)入準(zhǔn)確無(wú)誤后，開(kāi)始進(jìn)行影像匹配。將影像與各個(gè)像控點(diǎn)關(guān)聯(lián)，將像控點(diǎn)放在精確地位置上。在生成三維模型之前，還要對(duì)空三精度和模型的空三進(jìn)行對(duì)比，應(yīng)用Smart3D建模軟件自動(dòng)生成三維模型。

2.4不動(dòng)產(chǎn)登記區(qū)域測(cè)繪

采用數(shù)字線劃的方式進(jìn)行測(cè)繪，測(cè)繪精度直接影響不動(dòng)產(chǎn)登記面積規(guī)劃及相關(guān)工作的質(zhì)量，因此在上述三維模型基礎(chǔ)上，本文選擇利用EPS地理信息平臺(tái)制作不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域的測(cè)繪圖像，并生成數(shù)字線劃測(cè)繪圖，如圖3所示。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)字線劃測(cè)繪具體流程為：針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記區(qū)域內(nèi)包含的房屋、附屬建筑、道路等其他相關(guān)地物要素信息進(jìn)行采集，先完成標(biāo)準(zhǔn)房屋的測(cè)繪，再對(duì)各類不規(guī)則房屋建筑進(jìn)行測(cè)繪。在完成測(cè)繪后，利用DLG對(duì)測(cè)繪圖像進(jìn)行檢查和最終修正，利用DLG對(duì)圖像中各要素的完整性和一一對(duì)應(yīng)性進(jìn)行檢查，除此之外，無(wú)人機(jī)在航攝中若存在姿態(tài)不穩(wěn)定情況，則也會(huì)造成影像質(zhì)量差的問(wèn)題產(chǎn)生，對(duì)于這一問(wèn)題無(wú)法通過(guò)DLG進(jìn)行修正，需要進(jìn)行外業(yè)補(bǔ)測(cè)。最后，將修正后的測(cè)繪圖結(jié)果輸出，為不動(dòng)產(chǎn)登記提供重要依據(jù)。

3測(cè)繪方法應(yīng)用效果檢驗(yàn)

以某地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記項(xiàng)目為例，設(shè)計(jì)如下文所示的對(duì)比實(shí)驗(yàn)。對(duì)建筑所在地的區(qū)域概況與地質(zhì)概況等相關(guān)信息進(jìn)行整理，見(jiàn)表1。對(duì)此不同產(chǎn)登記存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，總結(jié)并整理此不同產(chǎn)項(xiàng)目在測(cè)繪中存在的問(wèn)題：項(xiàng)目所在地的地形起伏較大，基地整體格局的布設(shè)十分不規(guī)范，房屋宅基地與耕地之間存在混淆，沒(méi)有明確的圍墻，導(dǎo)致測(cè)繪工作缺少明確與規(guī)范的界限，增加面積測(cè)繪的難度。通過(guò)上述數(shù)據(jù)，計(jì)算不同測(cè)點(diǎn)的點(diǎn)位誤差。統(tǒng)計(jì)測(cè)點(diǎn)K1~K5的點(diǎn)位誤差，計(jì)算點(diǎn)位誤差平均值，計(jì)算后得到點(diǎn)位誤差為0.044m。盡管測(cè)繪結(jié)果與規(guī)劃結(jié)果相比存在一定的誤差，但誤差相對(duì)較小?？偠灾疚拇舜窝芯吭O(shè)計(jì)的方法在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪時(shí)的精度較高，使用此方法代替?zhèn)鹘y(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪是可行的。

結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)本文的研究，明確了輔助現(xiàn)代化技術(shù)進(jìn)行不同產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪工作的重要性。為全面落實(shí)此項(xiàng)工作，本文開(kāi)展了此次研究，并設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)證明了此方法的應(yīng)用，可以有效降低測(cè)繪結(jié)果偏差。目前，相關(guān)此方面內(nèi)容的研究在我國(guó)房地產(chǎn)研究領(lǐng)域內(nèi)仍處于初步階段，部分工作仍需要優(yōu)化，因此，本次研究?jī)H為后續(xù)工作提供參考意見(jiàn)，相關(guān)論述內(nèi)容可能仍存在不足，在后續(xù)的工作中，將繼續(xù)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪方案的完善。

作者：茆海濤 單位：亳州市蒙城縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心