導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)登記檔案管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關(guān)鍵詞]新常態(tài)下 不動產(chǎn)登記 檔案管理 思考

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）12-0331-01

【前言】我國不動產(chǎn)的所屬權(quán)需要建立在依法登記的前提下，只有在經(jīng)過依法登記的情況下不動產(chǎn)物權(quán)的建立、變更、轉(zhuǎn)讓和注銷才能產(chǎn)生法律效力。我國的不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)的主要工作任務(wù)就是將不動產(chǎn)歸屬權(quán)進(jìn)行登記，形成不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)。

不動產(chǎn)登記檔案不僅包括不動產(chǎn)登記本，還有各種與之相關(guān)的文件、圖表和網(wǎng)上登記信息等內(nèi)容，包括文字信息，圖表信息，聲像影像等，記錄載體包括紙張、光盤等。因為不動產(chǎn)登記檔案的復(fù)雜繁瑣，所以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的工作并不輕松。

一、我國當(dāng)前不動產(chǎn)的特點

1.不動產(chǎn)在固定機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一登記

不動產(chǎn)，顧名思義，就是指自然性質(zhì)上或者法律規(guī)定上不可移動的財產(chǎn)。因為不動產(chǎn)的位置不可隨意改變，不動產(chǎn)的登記體現(xiàn)出唯一性的原則，所以在一個區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記只由固定的機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記。不動產(chǎn)的統(tǒng)一固定登記更有利于不動產(chǎn)登記檔案的統(tǒng)一管理。

2.具備法律效力

我國對于不動產(chǎn)的登記都有明文規(guī)定，不動產(chǎn)登記檔案的管理一般由行政主管部門負(fù)責(zé)，不動產(chǎn)登記一般都是在政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行注冊，改正等。由行政機(jī)構(gòu)所認(rèn)證的登記，登記信息作為原始憑證被登記部門保存，形成的不動產(chǎn)登記檔案受到法律保護(hù)，具備法律公信力。

3.檔案格式要求嚴(yán)格規(guī)范

不動產(chǎn)登記檔案是可變的。隨著不動產(chǎn)政策的調(diào)整改變，不動產(chǎn)登記流程會改變，不動產(chǎn)登記檔案也會隨著改變。不動產(chǎn)登記主要采取文本形式，對不動產(chǎn)登記格式有著嚴(yán)格要求，檔案的記錄必須嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、準(zhǔn)確、詳細(xì)。不動產(chǎn)登記檔案可以在法庭上作為法律文件，具有法律效力，所以登檔案的格式必須嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，避免因為內(nèi)容模糊而造成糾紛。

4.檔案保存時效長

隨著不動產(chǎn)所屬人的變動，不動產(chǎn)登記檔案也會隨之改變，但是登記檔案的法律效力是不會改變的。不動產(chǎn)登記檔案的時效期非常長，有效地保證了不動產(chǎn)的物權(quán)保護(hù)，使不動產(chǎn)的權(quán)屬問題得到穩(wěn)妥的保障。

二、我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的現(xiàn)狀

1.檔案的準(zhǔn)確性欠缺

不動產(chǎn)登記檔案是具備法律效力的，登記工作中最重要的任務(wù)就是保證數(shù)據(jù)的真實性和準(zhǔn)確性，登記檔案的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到登記者的法律權(quán)益。登記檔案準(zhǔn)確性的欠缺也會導(dǎo)致行政部門的誠信危機(jī)，對行政部門的執(zhí)法過程造成阻礙。目前，我國一些地區(qū)仍存在不動產(chǎn)檔案登記管理不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)象，檔案信息缺失，資料數(shù)據(jù)模糊等現(xiàn)象。

2.不動產(chǎn)登記管理檔案資料數(shù)據(jù)庫不完善

由于技術(shù)問題，不動產(chǎn)登記管理檔案資料數(shù)據(jù)庫經(jīng)常會出現(xiàn)連接錯誤，比如一棟別墅完成變更所屬權(quán)后，所屬權(quán)在數(shù)據(jù)庫上仍然顯示不動產(chǎn)的所屬人是變更前的所屬人。這些錯誤對不動產(chǎn)登記的后續(xù)工作產(chǎn)生的消極影響，阻礙了不動產(chǎn)登記檔案管理的開展。

3.檔案管理技術(shù)落后，沒有實行現(xiàn)代化

檔案管理的數(shù)字化對檔案的管理工作來說是個提高管理準(zhǔn)確性和便捷性的新方式，檔案管理的信息化能夠提高檔案管理的效率?，F(xiàn)在部分地區(qū)的不動產(chǎn)登記檔案管理過于依賴紙質(zhì)文件，信息化水平低，管理技術(shù)落后。

4.檔案的存放雜亂

國家規(guī)定不動產(chǎn)的登記要合法規(guī)范，最重要的目的還是為了人民。規(guī)范的不動產(chǎn)登記會為群眾提供便利，減輕負(fù)擔(dān)。但是，一些地區(qū)的不動產(chǎn)登記檔案存放雜亂，多處存放，群眾在查詢時非常不方便。

三、改變當(dāng)前不動產(chǎn)登記檔案管理方面缺陷的策略

1.不動產(chǎn)的登記行為進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化

對當(dāng)前的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合統(tǒng)一，規(guī)范不動產(chǎn)登記檔案文件的書寫，規(guī)范不動產(chǎn)登記檔案管理，提高不動產(chǎn)登記檔案數(shù)據(jù)的真實性和準(zhǔn)確性。促進(jìn)行政部門工作的嚴(yán)謹(jǐn)性，提高行政部門的社會公信力，推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的后續(xù)工作順利進(jìn)行。

2.完善檔案管理資料數(shù)據(jù)庫，應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)

優(yōu)化不動產(chǎn)登記檔案信息資源數(shù)據(jù)庫，緊隨現(xiàn)代科技發(fā)展，運用二維碼等信息技術(shù)將不動產(chǎn)登記檔案管理進(jìn)行優(yōu)化，整合。使不動產(chǎn)登記檔案管理變成一張條理清晰的信息網(wǎng)。在各部門之間實現(xiàn)便捷交流，為不動產(chǎn)登記的后續(xù)工作提供技術(shù)支持。

3.對資源進(jìn)行優(yōu)化整理，對不動產(chǎn)登記檔案進(jìn)行高效管理

引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理制度，對不動產(chǎn)資源進(jìn)行合理有效地規(guī)劃，進(jìn)行高效管理，減少在管理過程中耗費的人力和物力資源。

三、對當(dāng)前新常態(tài)下不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的反思

建立起不動產(chǎn)登記檔案管理制度，使不動產(chǎn)登記成為更加高效且規(guī)范的機(jī)構(gòu)，這是一個革故鼎新的過程。在這個過程中要制定目標(biāo)，逐步地進(jìn)行實施，將行動落實到實處，規(guī)范管理機(jī)制，形成規(guī)范的不動產(chǎn)登記管理流程，不僅為群眾提供便利，更為行政機(jī)構(gòu)提高了社會公信力。當(dāng)前我國提出的政策，正為我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理提供了創(chuàng)新的平臺，這是一個機(jī)遇，要把握得當(dāng)才能為不動產(chǎn)登記檔案管理的高效化提供強勁的動力。

參考文獻(xiàn)

[1] 渠濤：《不動產(chǎn)物權(quán)變動制度研究與中國的選擇》，《法學(xué)研究》1999年第5期.

[2] 李艷.淺議不動產(chǎn)登記檔案整合管理[J].浙江國土資源，2016，（2）：38-39.

[3] 張銳：《構(gòu)建和諧社會視野下的檔案信息服務(wù)》，《檔案學(xué)研究》2005年第6期.不動產(chǎn)登記檔案管理三題[J].檔案學(xué)研究，2006，90（4）：25-28.

[4] 彭誠信：《我國物權(quán)變動理論的立法選擇》，《法律科學(xué)》2000年第2期。

[5] 莫曉蘭.對不動產(chǎn)登記檔案管理的思考[J].蘭臺世界，2014，（S3）：55-56.

篇2

XX年，我局檔案工作在黨組的領(lǐng)導(dǎo)下，在xx市房產(chǎn)信息檔案館和縣檔案館的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，在局相關(guān)業(yè)務(wù)科室的相互配合下，積極開展房產(chǎn)檔案管理工作，認(rèn)真完成我局年初下達(dá)的各項工作目標(biāo)任務(wù)及大邑縣檔案局和成都市房產(chǎn)信息檔案館安排的工作。在檔案管理工作中，認(rèn)真學(xué)習(xí)檔案管理業(yè)務(wù)知識，加強檔案法、保密法的學(xué)習(xí)。建立、健全和完善檔案管理制度，對移交、歸集到我館的城建、房產(chǎn)檔案，認(rèn)真進(jìn)行整理、掃描、組卷、入庫上架存放，使檔案管理工作正常開展。

一. 今年，我辦工作人員積極開展“兩學(xué)一做”的學(xué)習(xí)教育活動，結(jié)合本職工作實際，認(rèn)真領(lǐng)會學(xué)習(xí)目的，牢固樹立全心全意為人民服務(wù)的宗旨意識，能以飽滿的工作熱情、積極的工作態(tài)度、奮發(fā)向上的精神狀態(tài)開展檔案管理工作。

二. 積極參加xx市房產(chǎn)信息檔案館組織的檔案管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)和檔案管理的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。6月，市房產(chǎn)信息檔案館在xx區(qū)組織召開了“2016xxxx系統(tǒng)檔案信息工作現(xiàn)場交流培訓(xùn)會”。就各區(qū)市、縣房產(chǎn)檔案管理工作情況、檔案信息化管理工作的經(jīng)驗進(jìn)行了交流；對檔案管理中的消防知識普及、消防常識等進(jìn)行了培訓(xùn)，參觀了消防官兵的技能演練。讓我們增添了防火安全知識。

三. 對房產(chǎn)檔案資料的外借、房產(chǎn)檔案的歸集接收利用軟件進(jìn)行管理；在檔案的整理、掃描組卷方面，今年完成房產(chǎn)檔案規(guī)范的整理、掃描 、組卷累計 ：城市（4000卷）；農(nóng)村（掃描230卷）；實現(xiàn)了電子和實物檔案的雙重存儲。由于我局檔案館正在改建，尚未竣工，預(yù)計2017年3月可投入使用，原有的檔案室因庫房容量不足，所以農(nóng)村產(chǎn)權(quán)檔案均未組卷，新增房產(chǎn)檔案也不能做到及時組卷、上架。

四. 政務(wù)中心房產(chǎn)檔案的查詢，采用了自主查詢、人工查詢、網(wǎng)上預(yù)約極大地方便了辦事群眾。今年查詢房屋檔案資料（9825戶）;個人住房信息查詢證明（12300戶）;接受法院查封房產(chǎn)（180戶）、解封（30戶），促進(jìn)了我局正常工作的開展。 

五.在檔案庫房管理方面，落實專人管理庫房，使上架檔案擺放整齊有序、落實“九防”措施，促進(jìn)工作的開展。

六、按時完成年鑒資料。

七.11月10日不動產(chǎn)管理中心成立，根據(jù)職責(zé)劃分實行不動產(chǎn)登記后，新產(chǎn)生的檔案，我館不再接收，將由新成立的“不動產(chǎn)登記中心”來收集整理。我館只負(fù)責(zé)11月10日前的存量檔案的整理、歸集、查詢工作。

八.在檔案管理方面，我辦離市局房產(chǎn)信息檔案館要求還差的遠(yuǎn)，工作的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)還需提高，檔案管理方面還有很多具體工作等待我們?nèi)ネ瓿桑媾R的困難等著我們?nèi)タ朔?，為此我們將迎難而上發(fā)揚吃苦耐勞的精神，加強工作作風(fēng)的培養(yǎng)，以嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致、積極進(jìn)取的工作作風(fēng)，做好檔案管理各項工作。

九、我們將以局領(lǐng)導(dǎo)和上級指示精神為工作動力，加強檔案業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)， 提高我室工作人員的檔案業(yè)務(wù)素質(zhì)。認(rèn)真學(xué)習(xí)《檔案法》及檔案管理的規(guī)章制度；提高我室工作人員的檔案業(yè)務(wù)素質(zhì)，在做好日常工作的同時，把好房產(chǎn)檔案整理、掃描、組卷工作的質(zhì)量關(guān)。并請市局房產(chǎn)信息檔案館指導(dǎo)我室業(yè)務(wù)工作，加強檔案資源、信息化建設(shè)，虛心學(xué)習(xí)先進(jìn)單位的好方法和管理經(jīng)驗，使檔案管理工作上一新臺階，促進(jìn)我局各項工作的有序開展。

篇3

2020年是集團(tuán)公司成立的第二年，這一年集團(tuán)在生產(chǎn)經(jīng)營、企業(yè)管理、發(fā)展改革等方面均取得了可喜成績，這些成績的取得離不開區(qū)黨工委，公司黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)，更離不開全體干部職工的共同努力和拼搏。為此，今年的工作值得大家贊揚，值得大家驕傲，更值得大家總結(jié)。

2020年，我按照公司分工，負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)安全、資產(chǎn)、運營考核、園區(qū)項目建設(shè)和協(xié)助融資工作，分管運營部，聯(lián)系新天地供水公司。

回顧2020，工作基礎(chǔ)更夯實、工作層級更跨越、工作成效更喜人。

一、面對嚴(yán)峻的安全管理形勢，細(xì)化管理促進(jìn)生產(chǎn)安全

安全工作是集團(tuán)工作的重中之重，沒有安全這個一，一切都是零。自集團(tuán)實體化運營以來安全管理工作面臨著嚴(yán)峻的管理形勢。一是涉及范圍廣、行業(yè)多、安全隱患風(fēng)險點駁雜。有景區(qū)、灘涂、碼頭、工程項目、固定資產(chǎn)等等。二是安全管理的基礎(chǔ)薄弱。沒有健全的安全管理制度、專業(yè)的安全管理人員、完善的安全管理體系。同時2020年是國家對江蘇省安全專項督查的一年，一絲安全上的問題都不能出。在面臨這樣的困難和基礎(chǔ)上安全方面主要完成了以下工作：

1．對照標(biāo)準(zhǔn)，完善安全管理制度。根據(jù)法律法規(guī)對企業(yè)安全的要求，修訂完善了33項目安全管理制度。包含生產(chǎn)責(zé)任制、安全會議制度、安全培訓(xùn)制度、隱患排查制度、安全考核管理制度、應(yīng)急預(yù)案等等。

2．狠抓落實，做好日常安全管理工作。以安全隱患排查為工作重點，堅持周巡查（不少于兩次），月檢查，季度考核，全年組織各類檢查100余次，下發(fā)整改單80余份，共排除隱患240項，整改率100%。每季度做好安全生產(chǎn)會議、安全培訓(xùn)、安全檢查。做好安全考核公示、安全責(zé)任公示、安全宣傳欄；完成應(yīng)急救援預(yù)案修編工作并組織應(yīng)急救援演練。做好安全臺賬的日常更新工作。

3．落實要求，開展各類安全專項工作。根據(jù)上級要求做好各類安全專項工作。今年安全工作共收文133份。制定各類專項通知、方案17個。組織了春風(fēng)行動、雙安全月、標(biāo)準(zhǔn)化創(chuàng)建、安全法制宣傳教育等主題活動。

二、面對復(fù)雜的資產(chǎn)管理歷史，理清脈絡(luò)，全面梳理和加強

國有公司做好國有資產(chǎn)的監(jiān)管、促進(jìn)國有資產(chǎn)保值增值、盤活利用是基礎(chǔ)。而公司成立后的資產(chǎn)管理工作中面臨著較為突出的問題和困難。主要體現(xiàn)在：

1.類屬繁雜，缺乏統(tǒng)一管理。原來的資產(chǎn)管理，各部門以自己聯(lián)系的公司名義建設(shè)、采購，財務(wù)上只有財務(wù)數(shù)據(jù)，沒有扎口統(tǒng)一管理。由于原各部門采購、使用資產(chǎn)的分散性，財務(wù)統(tǒng)計人員的變化等原因?qū)е滦畔⒌牟粚ΨQ，賬目管理與實物管理不同步，沒有完善的資產(chǎn)管理制度和各類臺賬。大部分資產(chǎn)在財務(wù)上只體現(xiàn)一個數(shù)據(jù)，沒有各種規(guī)格型號和去處（比如空調(diào)、車輛）。

2.由于部門的調(diào)整以及負(fù)責(zé)人員的變化，各類材料缺失嚴(yán)重。

如三信資產(chǎn)，無任何資料（包括資產(chǎn)的評估報告、資產(chǎn)移交清單、資產(chǎn)買賣協(xié)議、不動產(chǎn)權(quán)證、圖紙等）如四海之家商業(yè)街，資產(chǎn)無權(quán)證，無任何施工資料。如海印寺商業(yè)街房產(chǎn)，有證號無證，土地證遺失。

3.新收購資產(chǎn)的管理壓力大。新收購的關(guān)閉清退的企業(yè)，資產(chǎn)繁多，除了土地和房屋，有的企業(yè)空調(diào)、電腦、打印機(jī)等設(shè)備較多，看管壓力大。

4.出租固定資產(chǎn)的管理、維護(hù)壓力較大。除了日常的出租、合同簽訂、備案、收款等工作。固定資產(chǎn)的安全管理和日常維修工作量大。一方面是出租資產(chǎn)的安全管理責(zé)任重。比如海鮮大排檔三家承租單位，兩家至今未辦理消防驗收手續(xù)。另一方面維修工作量大。四海之家公租房15年完成建設(shè)，出現(xiàn)很多房間、屋面漏水、公共區(qū)域斑駁，太陽能系統(tǒng)年久失修，等等一系列問題。

2020年運營部牽頭和財務(wù)部指導(dǎo)配合下，在2019年梳理的基礎(chǔ)上對國有資產(chǎn)進(jìn)行了摸底排查，逐項登記造冊，初步形成一套較為完整的信息化管理臺賬，初步制定了成套資產(chǎn)管理制度、形成了較為完善的資產(chǎn)管理體系。

1．成立專門部門、管理國有資產(chǎn)。根據(jù)國資管理要求，成立國資管理事業(yè)部。負(fù)責(zé)經(jīng)營性資產(chǎn)出租、招商、日常維護(hù)等日常管理、經(jīng)營性資產(chǎn)巡查、資產(chǎn)收購等工作。

2．完善資產(chǎn)管理制度。結(jié)合公司實際通過半年時間擬定整套資產(chǎn)管理制度初稿，包含固定資產(chǎn)管理實施細(xì)則，資產(chǎn)配置標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)巡查制度、國有資產(chǎn)檔案管理制度等。明確固定資產(chǎn)管理采用財務(wù)部門、行政部門、使用部門三級管理的辦法，資產(chǎn)管理部門、使用部門負(fù)實物的直接管理責(zé)任，財務(wù)部門負(fù)核算和監(jiān)督、檢查的管理責(zé)任。固定管理實施細(xì)則明確了資產(chǎn)從采購、驗收、登記臺賬、清點、報廢等以系列手續(xù)的操作流程。

3．分類匯總、完成了資產(chǎn)登記臺賬和租賃臺賬。根據(jù)資產(chǎn)類別、權(quán)屬單位、分別對房產(chǎn)證、土地證、不動產(chǎn)證、海域證、電子設(shè)備、家具、車輛等分類別進(jìn)行了匯總登記；同時將分公司對各資產(chǎn)進(jìn)行分類細(xì)化編碼，以便后期檔案室分類管理。完善了國有資產(chǎn)租賃臺賬，對以往租賃過程中存在的欠租金、無合同等一系列問題已進(jìn)行了梳理改正，同時與各公司資產(chǎn)臺賬進(jìn)行了整合。

4．加強固定資產(chǎn)的日常管理工作。資產(chǎn)外勤對各類固定資產(chǎn)每周不少于兩輪巡查，確保資產(chǎn)不被侵占、偷竊。與安全檢查組共同對出租資產(chǎn)進(jìn)行每月一次的安全檢查。今年對四海之家漏水嚴(yán)重的屋面進(jìn)行屋面修補，衛(wèi)生間進(jìn)行了修補，對一期8棟樓進(jìn)行了公共部位出新，采購了900套電熱水器，將老化的太陽能熱水器全部更換，同時計劃在春節(jié)期間分批次對企業(yè)租賃宿舍進(jìn)行出新。

三、面對緊迫的項目建設(shè)任務(wù)，攻堅克難服務(wù)園區(qū)全力推進(jìn)

2020年項目建設(shè)主要有如東海上風(fēng)電集中送出陸上段電纜隧道項目、聽海軒、海韻城項目。其中隧道項目必須在2020年底全線貫通，確保風(fēng)電企業(yè)2021年能夠鋪設(shè)電纜并網(wǎng)發(fā)電。原有職工公寓四海之家已經(jīng)不能滿足園區(qū)發(fā)展的企業(yè)租住需求，人才公寓聽海軒項目必須年底開工建設(shè)，海韻城項目必須年底竣工具備招商條件。在這樣緊迫嚴(yán)峻的建設(shè)任務(wù)下。我們攻堅克難，克服人員的困難：項目管理總共三人，要完成所有項目的前、中、后期各類手續(xù)，項目現(xiàn)場質(zhì)量、安全、進(jìn)度、造價、資料各類管理，還有以往項目的掃尾及不動產(chǎn)證的辦理；攻克項目建設(shè)本身的困難，隧道項目全長8.41公里貫通園區(qū)二期海濱三路，現(xiàn)場管理協(xié)調(diào)難度大，其中過框河的頂管長300米，直徑3.5米，是南通沿海地區(qū)最大的頂管項目。任務(wù)雖然嚴(yán)峻，困難更是現(xiàn)實存在，在領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心下，同事們夜以繼日的奮斗下，圓滿完成了全年服務(wù)園區(qū)的建設(shè)任務(wù)。

1.制度建設(shè)情況。加強項目管理。2019年公司就對接縣錦恒集團(tuán)學(xué)習(xí)了原代建中心項目代建相關(guān)流程、管理制度。2020年在七基礎(chǔ)上完善了政府投資建設(shè)項目代建管理辦法，內(nèi)部管理制度、工程管理制度。

2.項目進(jìn)展情況。

（1）如東海上風(fēng)電集中送出陸上段電纜隧道項目

總投資約4.8億元，新建地下電纜隧道約8.41km，建成后為國信、國電投、三峽、中廣核4家風(fēng)電企業(yè)提供陸上輸電通道。目前完成工程量的80%。其中南通沿海最大的300米長3.5米直徑頂管12月頂進(jìn)接收井標(biāo)志著通道土建部分全面貫通，具備鋪纜條件。年前完成隧道內(nèi)附屬設(shè)施，年后完成道路恢復(fù)。

（2）人才公寓（聽海軒）項目

計劃投資 2.8億元，占地約30畝，總建筑面積52450.88平米，其中地上部分44430.07平米，地下部分8020.81平米，包含三棟公寓樓，一棟辦公樓和部分商業(yè)。施工、監(jiān)理招標(biāo)已經(jīng)結(jié)束。計劃2021年主體施工結(jié)束，2022年室外配套及內(nèi)裝施工結(jié)束竣工交付。

（3）海韻城項目

總投資約1.5億元。占地14.89畝，總建筑面積31000平米，地上建筑面積24000平米，地下建筑面積7244平米。土建工程中標(biāo)價為70898496.07元，于2019年1月土建工程竣工。

幕墻工程（2373萬元）、室外配套工程（550萬）、亮化工程（380萬）1月底全部竣工。

四、2021年工作重點：

（一）資產(chǎn)管理：

進(jìn)一步規(guī)范完善資產(chǎn)登記管理和租賃臺帳。對歷史遺留的租賃問題清理，完成國資辦下達(dá)的各項工作任務(wù)。結(jié)合下半年各子公司資產(chǎn)清查盤點情況檢查，完善資產(chǎn)臺賬。

逐步推進(jìn)國有資產(chǎn)信息化管理，購置固定資產(chǎn)管理軟件系統(tǒng)。使資產(chǎn)從申購、登記、移交使用、修理、報廢都軟件信息化管理。

繼續(xù)加大國有資產(chǎn)巡查力度。確保把資產(chǎn)看住、管好，實現(xiàn)保值增值。

（二）安全管理工作

根據(jù)安全標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的要求。對公司涉及安全生產(chǎn)、職業(yè)健康、環(huán)境保護(hù)等方面的制度進(jìn)行梳理，修訂。

安全資料、安全臺賬標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步調(diào)高；加強安全管理人員專業(yè)能力的培訓(xùn)，加強各級安全培訓(xùn)，提高安全管理基礎(chǔ)能力。

（三）項目建設(shè)方面

進(jìn)一步完善項目建設(shè)的管理制度、流程以及質(zhì)量管理體系。充實項目管理人員，加強項目管理人員培訓(xùn)。加大項目建設(shè)的推進(jìn)力度，確保海上風(fēng)電陸上電纜隧道項目、聽海軒項目有序推進(jìn)。

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)檔案；管理網(wǎng)絡(luò)；檔案隊伍；信息化建設(shè)

房產(chǎn)檔案是房地產(chǎn)行政管理部門在開展公房、私房的產(chǎn)權(quán)登記和管理活動中，按照一定的程序和手續(xù)形成的，反映房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系和狀況具有保存價值的各種文字、圖紙、表冊、卡片以及聲像、電子文件等材料，是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歷史及現(xiàn)狀的真實記錄，是房產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的憑證。

房產(chǎn)檔案是城市房屋權(quán)屬管理的基礎(chǔ)，是房產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的重要信息，也是國家檔案的重要組成部分。它數(shù)量大，涉及面廣，在解決房產(chǎn)糾紛、加快舊城改造步伐，深化住房制度 改革發(fā)揮了重要的作用。因此，做好房產(chǎn)檔案的管理，直接關(guān)系到為社會提供服務(wù)的程度，將影響國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

1 房產(chǎn)檔案的特點

房產(chǎn)檔案管理與一般的檔案管理有很大的區(qū)別，它具有幾個鮮明的特點：

1.1 專業(yè)性：房地產(chǎn)檔案管理產(chǎn)生于房地產(chǎn)專業(yè)部門，是房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理中形成的歷史記錄，而房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理是依法進(jìn)行的，是其他任何部門都不能代替的工作。房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作面廣量大，政策性強，形成的檔案材料專業(yè)性強，在內(nèi)容和形式上與一般公文有明顯的區(qū)別，在內(nèi)容上，反映了房地產(chǎn)權(quán)屬狀況和房地產(chǎn)位置和面積大小，文件名稱多采用房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語，在形式上，結(jié)構(gòu)規(guī)范，多為表格式，填寫式。

1.2 動態(tài)性：房地產(chǎn)檔案形成后房地產(chǎn)權(quán)屬和房地產(chǎn)情況并不是固定不變的，隨著產(chǎn)權(quán)人的變化，房屋的拆遷、城市建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的活躍，房地產(chǎn)的買賣、交換、繼承、贈與等交易行為的發(fā)生使房地產(chǎn)所有權(quán)不斷發(fā)生變化，房屋的拆遷、翻建、擴(kuò)建、 滅失、土地分割與合并等房地變更不可避免。因而房地產(chǎn)檔案處于不斷轉(zhuǎn)移和變更之中，具有極強的動態(tài)性，房產(chǎn)檔案作為房屋變化中的原始記錄，必須隨著房屋及房屋所有權(quán)人的變化而變化，房產(chǎn)檔案只有全面真實的反映房屋變化的全貌，才具有其利用的價值。

1.3 法律性：房屋屬不動產(chǎn)，價值較高，在單位或個人的財產(chǎn)構(gòu)成中都占有重要地位。因此，產(chǎn)權(quán)檔案的有無，記載的是否準(zhǔn)確，全面，產(chǎn)權(quán)檔案管理的好壞，都能對產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)生一定的甚至是具大的影響。房屋所有權(quán)為歸屬的憑證等組成的產(chǎn)權(quán)檔案，是房產(chǎn)管理部門和人民法院處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)，應(yīng)永久保存。因此，房屋產(chǎn)權(quán)管理檔案具有很強的法律性。

2 房產(chǎn)檔案的社會功能

2.1 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的重要依據(jù)。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記制度，登記發(fā)證的中心環(huán)節(jié)就是依據(jù)房地產(chǎn)檔案材料確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，提高發(fā)證的準(zhǔn)確率。同時，在房地產(chǎn)交易中，產(chǎn)權(quán)清楚是交易的前提。房地產(chǎn)管理者必須充分利用房地產(chǎn)檔案，糾正出現(xiàn)的偽造、涂改、謊報遺失、重復(fù)申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》，維護(hù)正常的房地產(chǎn)管理秩序。利用房地產(chǎn)檔案記錄的不同時間、地點、類型的房屋，對房屋交易價格進(jìn)行“公平、公正、科學(xué)”的評估工作，建立有效數(shù)據(jù)庫。

2.2 落實經(jīng)濟(jì)適用住房過程的可靠憑證。

為使經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)按照國家政策規(guī)定有序地進(jìn)行，房產(chǎn)檔案要將單位性質(zhì)、人員編制、實有人數(shù)、人均收入、單位已售公房面積、人均住房面積、擬建住房地點、套數(shù)、總層數(shù)、建筑面積等，詳盡登記整理，按程序上報，使經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)符合法律和政策的框架要求。

2.3 住房拆遷管理工作的有效憑據(jù)。

在拆遷工作中，房地產(chǎn)檔案記載的居住狀況、經(jīng)濟(jì)狀況、人均面積等，為制定建房規(guī)劃、分批解決干部職工住房困難提供了依據(jù)，同時，也為建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房拆遷安置面積提供了參考數(shù)據(jù)。

2.4 司法、稅收工作的有利依據(jù)。

房屋拆除、買賣、繼承等行為的發(fā)生，不可避免會引起一些糾紛，要解決這些糾紛，房地產(chǎn)仲裁和司法部門都要查閱房地產(chǎn)檔案，弄清房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系。同時，由于房地產(chǎn)檔案記錄了每戶每處房地產(chǎn)的面積、價值，可以作為稅務(wù)部門開征房地產(chǎn)稅及契稅的計稅依據(jù)。

3 加強房地產(chǎn)檔案管理的幾點建議

3.1 強化檔案管理意識，健全檔案管理網(wǎng)絡(luò)

一是要充分認(rèn)識房產(chǎn)檔案管理的重要性。房產(chǎn)檔案工作是一項意義重大，平凡樸實、復(fù)雜細(xì)致、服務(wù)性很強的工作，檔案管理人員要始終保持良好心態(tài)，牢固樹立為人民服務(wù)的思想和良好的工作態(tài)度，發(fā)揚腳踏實地、精益求精的敬業(yè)精神，滿腔熱情地為社會服務(wù)。二是建立檔案管理網(wǎng)絡(luò)，切實加強對檔案管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。三是要制定一系列房產(chǎn)檔案管理制度和措施，不定期組織考核，嚴(yán)格獎懲制度，保證檔案的完整歸檔，安全管理和有效利用，促進(jìn)檔案管理水平的提高。

3.2 加強檔案隊伍建設(shè)，提升全員綜合素質(zhì)。培養(yǎng)和造就一支德才兼?zhèn)洹?chuàng)新能力強，能夠熟練操作電腦，了解網(wǎng)絡(luò)知識，靈活使用檔案管理軟件，勝任文檔的存儲、編輯、檢查、利用等工作的專業(yè)房產(chǎn)檔案管理隊伍，是新時期房產(chǎn)檔案事業(yè)持續(xù)發(fā)展的迫切需要和重要保證。因此，必須花大力氣抓好檔案隊伍建設(shè)，切實提高管理人員的綜合素質(zhì)。

3.3 抓好檔案信息化建設(shè)，提高檔案調(diào)閱速度。

房產(chǎn)檔案管理信息化是先進(jìn)科學(xué)技術(shù)手段、科學(xué)管理方法與傳統(tǒng)的檔案管理方式的有機(jī)結(jié)合，是新形勢下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。因此，要運用現(xiàn)代信息處理技術(shù)手段，開發(fā)房產(chǎn)檔案信息資源，提高檔案資源的開發(fā)能力和利用效率。一是要提高對房產(chǎn)檔案管理信息化建設(shè)的認(rèn)識。二是要完善房產(chǎn)檔案信息歸集、檢索系統(tǒng)。在工作中，要將房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)與房產(chǎn)交易系統(tǒng)有機(jī)地結(jié)合，將房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的房屋產(chǎn)權(quán)信息自動歸入房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)，形成文本信息，充分利用計算機(jī)強大的檢索功能，編制各種檢索工具，形成計算機(jī)檢索和手工檢索互補的檔案信息檢索體系，實現(xiàn)萬能檢索，從而提供高效、便捷的查詢服務(wù)。三是要建立準(zhǔn)確的房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)。通過數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢做出準(zhǔn)確的判斷，以便相關(guān)職能部門及時運用相關(guān)調(diào)控手段，使房產(chǎn)需求保持基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，達(dá)到科學(xué)決策，回避風(fēng)險的目的。

總之，房地產(chǎn)檔案是城市建設(shè)和管理的基礎(chǔ)，是確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)，也是豐富的檔案信息源。房地產(chǎn)檔案管理是一個信息量大、變動關(guān)系復(fù)雜，事務(wù)性很強的行政管理工作。只要我們堅持提高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求，明析工作程序，按照規(guī)范操作，分清責(zé)任，層層落實、嚴(yán)格把關(guān)，充分發(fā)揮檔案工作人員的積極作用，就能造就一支政治素質(zhì)高、責(zé)任心強、熟悉業(yè)務(wù)、知識面廣的檔案工作隊伍，是房產(chǎn)檔案在房產(chǎn)事業(yè)中，適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，發(fā)揮越來越大的作用，為國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出更大的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳曉明，吳偉新。形勢下高校房地產(chǎn)檔案管理芻議《華東交通大學(xué)學(xué)報》2007，24卷，6期

[2]陰宏哲，欒學(xué)莉。房地產(chǎn)檔案管理特性探析《黑龍江檔案》2010,2期

[3]解琳英，趙迪秋，王建林。房地產(chǎn)檔案管理的目標(biāo):規(guī)范化、制度化、現(xiàn)代化《中國房地產(chǎn)》2008, 7期

篇5

第一條為進(jìn)一步規(guī)范全市國稅系統(tǒng)稅收征管資料管理，保證稅收征管資料的完整和安全，提高稅收征管信息資源的利用效率，為稅源監(jiān)控、納稅評估、稽查選案提供準(zhǔn)確依據(jù)，根據(jù)《河北省國家稅務(wù)局稅收征管資料管理辦法（試行）》及稅收法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法所稱稅收征管資料是指國稅機(jī)關(guān)在稅收征收管理活動中，受理納稅人報送和內(nèi)部形成的，用以記錄和反映納稅人具體納稅行為并具有利用和保存價值的憑證、報表、賬冊、文書、文件、證明等各類資料的總稱。

第三條稅收征管資料管理包括稅收征管資料歸集、整理、移交、歸檔、保管、調(diào)閱、銷毀等環(huán)節(jié)。

第四條稅收征管資料管理遵循科學(xué)規(guī)范、安全集中、系統(tǒng)完整、簡便實用、真實準(zhǔn)確的原則，實現(xiàn)資源共享，提高利用效能。

第五條各縣（市）區(qū)國家稅務(wù)局征管部門是稅收征管資料管理的主管部門。稅收征管資料管理本著“誰受理、誰生成、誰保管”的原則，實行分工負(fù)責(zé)制。

稅收征管資料管理分歷史檔案管理和當(dāng)年檔案管理。辦稅服務(wù)廳、稅源管理部門及其他業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)當(dāng)年受理資料的歸集、錄入、整理、裝訂、歸檔等工作。

稅源管理部門包括縣（市、區(qū)）國稅局所屬稅務(wù)分局和內(nèi)設(shè)的稅源管理科（股）。其他業(yè)務(wù)部門指除辦稅服務(wù)廳以外的縣（市）區(qū)國稅局內(nèi)設(shè)職能科室。

第二章稅收征管資料的內(nèi)容和歸集

第六條稅收征管資料的歸集由各級國稅機(jī)關(guān)根據(jù)工作職責(zé)和業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)分工負(fù)責(zé)。

第七條稅收征管資料歸集的內(nèi)容包括：

（一）稅務(wù)登記類資料：包括設(shè)立登記、重新稅務(wù)登記、變更登記、停業(yè)（復(fù)業(yè)）登記、注銷登記資料，驗證、換證資料，外出經(jīng)營報驗登記資料，非正常戶處理資料，遺失稅務(wù)證件報告資料，存款賬戶賬號、財務(wù)會計制度及核算軟件備案報告資料，納稅人跨縣（區(qū)）遷入、遷出資料等。

（二）認(rèn)定管理類資料：包括增值稅一般納稅人認(rèn)定資料，出口貨物退（免）稅認(rèn)定管理資料，稅務(wù)資格認(rèn)定、年審資料，委托代征資格認(rèn)定管理資料，納稅申報方式核定審批資料，一般納稅人簡易辦法征收申請審批資料，匯總申報申請審批資料，企業(yè)所得稅征收方式鑒定資料等。

（三）發(fā)票管理類資料：包括發(fā)票領(lǐng)購、印制、代開、驗舊、繳銷、核銷、丟失、被盜、流失、稽核、擔(dān)保等環(huán)節(jié)依法形成的發(fā)票管理資料，以及增值稅專用發(fā)票防偽稅控系統(tǒng)管理資料，增值稅專用發(fā)票及其他抵扣憑證審核檢查資料等。

（四）申報征收類資料：（1）申報類資料：包括各稅種申報表及其附表、財務(wù)會計報表，代扣、代收、代征稅款報告表，延期申報申請資料，出口貨物退稅申報資料、委托金融機(jī)構(gòu)代扣稅款協(xié)議書等；（2）核定類資料：包括核定財務(wù)不健全納稅人的應(yīng)納稅額資料，核定征收納稅人納稅定額調(diào)整資料等；（3）征收類資料：包括催報催繳資料，稅款征收憑證，延期繳納稅款申請審批資料，欠稅管理資料，納稅人合并（分立）情況報告、欠稅人處置不動產(chǎn)或大額資產(chǎn)報告資料，注銷清算資料，稅收會統(tǒng)資料等；（4）減免退稅類資料：包括納稅人減免稅申請審批資料，投資抵免企業(yè)所得稅申請資料，企業(yè)所得稅涉稅事項申請審批資料，納稅人稅務(wù)事項備案資料，多繳稅款退付利息申請審批資料，其他退稅處理資料等。

（五）納稅評估類資料：包括評估對象確定、疑點問題分析、約談舉證、實地核查、評估處理各環(huán)節(jié)形成資料等。

（六）稅收法制類資料：包括催報催繳資料、違法違章處理資料，稅務(wù)行政處罰聽證資料，納稅人提起行政復(fù)議、賠償?shù)纳暾垥?、附報材料及行政訴狀副本，國稅機(jī)關(guān)受理、審查行政復(fù)議、賠償案件的調(diào)查材料及相應(yīng)的處理決定書，國稅機(jī)關(guān)向法院提交的答辯狀、上訴狀、強制執(zhí)行申請書等文書資料。

（七）稅務(wù)執(zhí)行類資料：包括一般稅務(wù)執(zhí)行資料，納稅擔(dān)保資料，稅收保全措施和強制執(zhí)行措施資料等。

（八）其他稅務(wù)文書類：指除上述文書資料外的其他稅務(wù)資料。

第八條：辦稅服務(wù)廳、稅源管理部門及其他業(yè)務(wù)部門各相關(guān)業(yè)務(wù)崗位將本環(huán)節(jié)歸集形成的稅收征管資料于當(dāng)月月底前移交本部門檔案管理人員。

第三章稅收征管資料的整理、歸檔

第九條辦稅服務(wù)廳、稅源管理部門應(yīng)建立當(dāng)年資料室（柜），各業(yè)務(wù)管理部門應(yīng)建立資料柜，并設(shè)兼職資料管理員進(jìn)行管理。

第十條稅收征管資料分為長期資料和年度資料。長期資料包括稅務(wù)登記類資料、認(rèn)定管理類資料、發(fā)票管理類資料，以及財務(wù)會計制度及核算軟件備案報告書、納稅人存款賬戶賬號報告表等不涉及所屬年限長期使用的資料。

第十一條稅務(wù)登記類、認(rèn)定管理類、發(fā)票管理類和申報征收類資料，企業(yè)和個體建賬戶實行按納稅人逐戶設(shè)置制式檔案資料盒，建立單戶檔案；個體“雙定戶”實行按類別設(shè)置制式檔案資料盒，建立綜合檔案。

納稅評估類、稅收法制類、稅務(wù)執(zhí)行類資料不論企業(yè)或個體一律按類別設(shè)置制式檔案資料盒，建立綜合檔案。

第十二條紙質(zhì)稅收征管資料的整理、歸檔一般按以下流程操作：分檢資料—確定歸檔范圍—分類整理—裝訂—編制檔案號—裝盒—編目—上柜。

第十三條歸檔資料必須是稅收征管業(yè)務(wù)流程各環(huán)節(jié)和綜合征管軟件各崗位辦理完畢后的正式資料。資料應(yīng)文字清楚、內(nèi)容完整、手續(xù)齊全。

第十四條凡涉及納稅人、扣繳義務(wù)人、納稅擔(dān)保人和其他涉稅當(dāng)事人需簽字、蓋章的文書必須以紙質(zhì)形式保存。經(jīng)省局同意取消納稅人紙質(zhì)申報資料的除外。

第十五條稅收征管資料歸檔時應(yīng)按稅收征管環(huán)節(jié)、時間順序依次排列，并按要求整理、裝訂成《稅收征管檔案》（附件1），案卷各部分的排列順序是：案卷封面、卷內(nèi)目錄、資料、卷內(nèi)備考表、封底。

（一）案卷封面包括目錄號、檔案卷號、分冊號、納稅人名稱、保管期限、形成年度、形成單位，在歸檔時應(yīng)逐項按規(guī)定填寫清楚準(zhǔn)確。

（二）卷內(nèi)目錄包括順序號、檔案內(nèi)容、頁號、備注，歸檔時要按順序填寫卷內(nèi)目錄。

（三）稅收征管檔案卷內(nèi)資料要按規(guī)定的順序進(jìn)行科學(xué)排列，并依次編寫頁碼。同時，對密不可分的資料依次排在一起，即：正件在前，附件在后；批復(fù)在前，請示在后；結(jié)論性資料在前，依據(jù)性資料在后；印件在前，定稿在后。卷內(nèi)資料內(nèi)頁編號一律編在檔案資料的右上角處。

（四）卷內(nèi)備考表包括本卷情況說明、立卷人、檢查人、立卷時間。有關(guān)備考表中的內(nèi)容，都應(yīng)逐項填寫在備考表內(nèi)。若無情況說明，也應(yīng)將立卷人、檢查人的姓名和時間填上，以示負(fù)責(zé)。

第十六條資料管理人員在整理、歸檔稅收征管資料時，發(fā)現(xiàn)資料短缺不全的，應(yīng)督促經(jīng)辦人補齊，補齊后的才準(zhǔn)予歸檔。

第十七條稅收征管檔案裝訂實行左側(cè)固定線裝，采用“三眼一線”裝訂法，以左、下邊整齊為主。裝訂好的檔案應(yīng)做到資料齊全、順序規(guī)范、目錄清晰、裝訂整齊牢固。

第十八條各縣（市）區(qū)國家稅務(wù)局原則上應(yīng)統(tǒng)一設(shè)置歷史檔案室，負(fù)責(zé)歷史稅收征管檔案的保存。長期資料和當(dāng)年的納稅人資料由所屬稅源管理部門、辦稅服務(wù)廳按誰受理誰保管的原則分別負(fù)責(zé)保管在各自的資料室（柜）。次年三月底之前，將當(dāng)年的納稅人資料（注銷納稅人包括長期資料和當(dāng)年資料）移交本級局歷史檔案室保存。

對條件確不具備的縣（市、區(qū)）局，具有征收職能的全職能稅務(wù)分局形成的歷史檔案資料可由稅務(wù)分局保管，但要有專門的歷史檔案室，并明確專人負(fù)責(zé)管理。

資料移交時，應(yīng)填寫《稅收征管資料移交清單》（附件2），列明資料名稱、份數(shù)，交接雙方清點核對、簽章（簽字）、注明移交、接收時間。

第十九條對稅收征管檔案的案卷，以主管國稅機(jī)關(guān)為單位編制案卷目錄，以歸檔范圍的排列順序編制流水號。單戶檔案卷號按照便于查詢的要求，結(jié)合稅務(wù)登記編號編制。綜合檔的檔案卷號為檔案類別的順序號，稅務(wù)登記類為DJxx(xx為順序號。下同)、認(rèn)定管理類RDxx、發(fā)票管理類FPxx、納稅申報資料類SBxx、納稅評估類PGxx、稅收法制類FZxx、稅務(wù)執(zhí)行類ZXxx、其他稅務(wù)文書類QTxx。

第二十條稅收征管資料按所屬年度歸集、整理，跨年度的月份或四季度申報資料歸檔到所屬年度資料中，企業(yè)所得稅年度報表資料應(yīng)歸入次年的稅收征管資料中。納稅評估資料按稅款入庫時間進(jìn)行歸檔。

第四章稅收征管資料的保管

第二十一條稅收征管資料歸檔后，必須妥善保管，嚴(yán)格執(zhí)行安全和保密制度。稅收征管檔案的保管必須做到“三?！?、“六防”，即：專人、專柜、專庫（室），并有防火、防盜、防蟲、防潮、防塵、防高溫等項防護(hù)措施。

第二十二條稅收征管檔案的保管期限按其類別的不同，要求如下：

（一）一般稅務(wù)行政處罰案件，保存期為十五年。

（二）其他稅收征管檔案，保存期為十年。

稅收征管檔案的保管期限，原則上從檔案所屬年度的次年1月1日起計算。長期資料自納稅人注銷稅務(wù)登記日期所屬年度的次年1月1日起計算。

第五章稅收征管資料的調(diào)閱

第二十三條稅收征管資料的調(diào)閱包括查詢、借閱、調(diào)用。

第二十四條有關(guān)單位和人員調(diào)閱稅收征管檔案時，應(yīng)填寫《稅收征管檔案調(diào)閱單》（附件3），按檔案管理制度履行有關(guān)調(diào)閱手續(xù)。

（一）本機(jī)關(guān)國稅人員調(diào)閱稅收征管檔案，由檔案管理部門同意；國稅系統(tǒng)其他單位人員調(diào)閱稅收征管檔案，由縣（市、區(qū)）國家稅務(wù)局主管局長簽署意見。查閱稅收征管檔案的，應(yīng)在指定的場所進(jìn)行；借閱、調(diào)用稅收征管檔案的，應(yīng)按規(guī)定的時限及時歸還。

（二）國稅機(jī)關(guān)以外單位調(diào)閱稅收征管資料，須持本單位介紹信，并出具有效身份證明，經(jīng)本級國稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人審批同意后方可辦理。查閱稅收征管檔案應(yīng)當(dāng)在檔案室進(jìn)行，調(diào)閱人要為納稅人及其他當(dāng)事人和國稅機(jī)關(guān)保密。

（三）調(diào)閱稅收征管檔案時，檔案管理人員應(yīng)在現(xiàn)場，并做好登記和調(diào)閱資料記錄，填寫《調(diào)閱檔案登記簿》（附件4）。

第二十五條調(diào)閱人調(diào)取稅收征管資料，應(yīng)妥善保管，不得損毀、丟失或更改相關(guān)內(nèi)容。

第二十六條調(diào)閱人歸還調(diào)取的稅收征管資料時，檔案管理員要認(rèn)真檢查所調(diào)取的資料是否完好、齊全。如發(fā)現(xiàn)有丟失或損毀的，責(zé)成調(diào)閱人負(fù)責(zé)補正。

第二十七條超過期限未歸還的，由檔案管理員負(fù)責(zé)督促歸還，歸還時應(yīng)辦理核銷手續(xù)。

第六章稅收征管資料的銷毀

第二十八條稅收征管資料在保管期限內(nèi)，任何人不得擅自銷毀。

第二十九條稅收征管檔案保存期滿后，應(yīng)嚴(yán)格按照國家檔案管理的有關(guān)規(guī)定，履行報批手續(xù)、編制檔案銷毀清冊、實行監(jiān)銷制予以銷毀。具體工作程序為：由檔案管理人員提交稅收征管檔案銷毀報告并編制銷毀清冊，報請縣（市、區(qū)）國稅局局長審核批準(zhǔn)后，指定兩名以上的監(jiān)毀人員進(jìn)行銷毀，并在銷毀清冊上簽字。

失去保管價值、雖未到保存期限的稅收征管資料，需要銷毀的，按上述規(guī)定辦理。

第三十條銷毀可采取粉碎、燒毀等方式進(jìn)行。

第七章稅收征管資料的檢查及責(zé)任

第三十一條各級國稅機(jī)關(guān)應(yīng)建立和實行稅收征管資料檢查考核及責(zé)任追究制度，制定資料管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，每年按照要求對基層單位征管資料進(jìn)行專項或綜合檢查，并將檢查考核情況作為征管質(zhì)量考核的主要依據(jù)。對未按資料檔案管理規(guī)定執(zhí)行或未達(dá)標(biāo)的，視不同情況分別追究當(dāng)事人和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

第三十二條各縣（市、區(qū)）國家稅務(wù)局應(yīng)定期對稅收征管資料的管理情況進(jìn)行檢查，其主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)為：資料收集是否齊全、完整；整理、裝訂是否統(tǒng)一、規(guī)范；歸檔、使用是否符合規(guī)定；保管是否實行“三?！?、“六防”；調(diào)閱、銷毀是否履行了必要手續(xù)。

第三十三條有下列行為之一的，縣（市、區(qū)）國稅局、上級國稅機(jī)關(guān)可以視情況，根據(jù)相關(guān)規(guī)定對其責(zé)任人追究相應(yīng)責(zé)任。

（一）收集錄入稅收征管資料不及時的；

（二）隱匿稅收征管資料、不完整移交的；

（三）保管不善，造成稅收征管資料檔案毀壞、遺失的；

（四）擅自銷毀稅收征管資料檔案的；

（五）未按規(guī)定保密的；

篇6

一、企業(yè)財務(wù)會計制度下加強固定資產(chǎn)管理的要點

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率政策的通知》(財稅[2014]57號)的相關(guān)規(guī)定，自2014年7月1日起，固定資產(chǎn)處置采用簡易辦法計稅的，名義稅率由4%降為3%，改動前后實際都是減按2%稅率。此處看來，實際的稅負(fù)水平?jīng)]有改變，如某項動產(chǎn)的不含稅處置價為10000元，那么不管名義稅率是4%還是3%，實際的稅負(fù)率都是2%，此處的稅負(fù)水平均為200元。但是此處規(guī)定會影響到增值稅的發(fā)表開具、納稅申報與財務(wù)處理，進(jìn)而還會影響到企業(yè)的所得稅稅負(fù)。

    企業(yè)固定資產(chǎn)管理制度的設(shè)置需要考慮企業(yè)預(yù)算管理和財務(wù)管理的要求，另外在實際管理工作中也需要結(jié)合實物管理和價值管理，在固定資產(chǎn)管理中不斷健全日常維護(hù)制度、內(nèi)部調(diào)撥制度、清查盤點制度、檔案管理制度以及成本績效評價制度等，以此不斷促進(jìn)企業(yè)不同環(huán)節(jié)固定資產(chǎn)的管理，保證管理過程的規(guī)范性，嚴(yán)格保證整個固定資產(chǎn)管理工作。

    (一)設(shè)置專門管理固定資產(chǎn)的部門

    現(xiàn)階段企業(yè)對于固定資產(chǎn)的管理缺乏統(tǒng)一的管理部門，實際情況往往是企業(yè)的行政部門主要管理不同類型的設(shè)備，而在實際登記固定資產(chǎn)設(shè)備時行政部門并沒有及時向財務(wù)部門匯報資產(chǎn)的變更情況，這種管理方式會產(chǎn)生一定缺點，比如說管理工作上一些內(nèi)容重復(fù)操作；實際盤點過程中工作分配不細(xì)致，所以具體表現(xiàn)比較混亂，而這些問題都會給企業(yè)資產(chǎn)管理工作帶來一定的障礙。在當(dāng)前企業(yè)財務(wù)管理會計制度下，需要徹底改變固定資產(chǎn)存在多個管理部門的現(xiàn)狀，在具體核算固定資產(chǎn)的折舊支出時，要考慮到實際使用部門和該資產(chǎn)的資金來源，設(shè)置統(tǒng)一管理固定資產(chǎn)的部門，在

該部門對企業(yè)固定資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的管理和統(tǒng)一的核算。具體來說，無論是固定資產(chǎn)的采購，還是固定資產(chǎn)的修理、報廢，都需要經(jīng)過該固定資產(chǎn)管理部門的審批。另外該管理部門還需要對不同固定資產(chǎn)定期進(jìn)行盤點，設(shè)置專門的盤點人員和監(jiān)盤人員，記錄固定資產(chǎn)的使用情況。在登記固定資產(chǎn)時，需要盡可能詳細(xì)列示固定資產(chǎn)的清單，對不同固定資產(chǎn)的名稱、類別、規(guī)格、數(shù)量、金額等項目都需要進(jìn)行記錄，根據(jù)固定資產(chǎn)的不同類別設(shè)置相應(yīng)的管理方式。保證固定資產(chǎn)的采購、管理以及后期的維護(hù)工作相互獨立但是又存在緊密聯(lián)系。在企業(yè)財務(wù)部門，主要負(fù)責(zé)全面的核算工作和相應(yīng)的監(jiān)督工作，由財務(wù)人員建立固定資產(chǎn)以及其累計折舊的總賬，向財產(chǎn)物資會計提供相應(yīng)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。而對于財產(chǎn)物資會計來說，主要負(fù)責(zé)的工作內(nèi)容有：建立固定資產(chǎn)以及其累計折舊的一級明細(xì)賬，全面控制企業(yè)固定資產(chǎn)以及其累計折舊管理工作，保證企業(yè)不同部門對固定資產(chǎn)的合理使用，另外還需要登記固定資產(chǎn)卡片，保證所有固定資產(chǎn)上都粘貼著相應(yīng)的標(biāo)簽。

(二)提倡信息化管理固定資產(chǎn)的方式

在企業(yè)建立全面的網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)，有助于企業(yè)固定資產(chǎn)管理部門工作效率的提高。在該網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)中可以實現(xiàn)對固定資產(chǎn)增加減少變化的及時登記,有效的避免了固定資產(chǎn)的重復(fù)購置現(xiàn)象，另外還能對企業(yè)現(xiàn)有的固定資產(chǎn)進(jìn)行合理的調(diào)配，避免了固定資產(chǎn)浪費現(xiàn)象的產(chǎn)生?，F(xiàn)階段信息化社會不斷深人，而在企業(yè)實現(xiàn)科學(xué)網(wǎng)絡(luò)化管理已經(jīng)成為了企業(yè)的目標(biāo)，這就需要企業(yè)整合相關(guān)財務(wù)軟件系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)資源，構(gòu)建管理固定資產(chǎn)的信息網(wǎng)，在該網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中錄入固定資產(chǎn)的相關(guān)信息。

一方面，固定資產(chǎn)管理部門需要明確不同部門固定資產(chǎn)的負(fù)責(zé)人，屬于該負(fù)責(zé)人管理范圍內(nèi)的固定資產(chǎn)制作相關(guān)卡片，及時向管理部門匯報固定資產(chǎn)的使用情況,另一方面，可以嘗試使用條形碼進(jìn)行管理，對于固定資產(chǎn)的出庫、入庫或者盤點等內(nèi)容，直接通過掃碼完成，掃描信息直接反饋到網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中。這些方式都可以提高固定資產(chǎn)管理工作的效率，也保證了固定資產(chǎn)管理工作的準(zhǔn)確性。

(三)不斷加強固定資產(chǎn)的使用效率

在提高固定資產(chǎn)使用效率方面，需要從加強固定資產(chǎn)的成本核算處入手，具體需要按照使用固定資產(chǎn)的部門對固定資產(chǎn)折舊成本進(jìn)行列支，在部門成本中核算相應(yīng)內(nèi)容。另外需要按照固定資產(chǎn)的折舊年限，在制作固定資產(chǎn)卡片時結(jié)合固定資產(chǎn)分類情況、設(shè)置合理的折舊年限和折舊方法，每月進(jìn)行一次固定資產(chǎn)的折舊計提。所以在不同部門的成本中除了企業(yè)的基本事物經(jīng)費和實際的運行費用，還增加了固定資產(chǎn)的折舊成本，這在一定程度上是核算固定資產(chǎn)和固定資產(chǎn)績效評價相關(guān)數(shù)據(jù)的支持依據(jù)。不同部門在對其管理范圍內(nèi)的固定資產(chǎn)記錄分析后，不僅能不斷優(yōu)化固定資產(chǎn)的管理，而且還能保證企業(yè)正常的運轉(zhuǎn)。對于已經(jīng)提足折舊的資產(chǎn)則不需要進(jìn)行成本的列支，但是一旦發(fā)現(xiàn)設(shè)備出現(xiàn)問題或者已經(jīng)報廢，及時申請相應(yīng)的修理或者報廢處置，保證企業(yè)工作的正常進(jìn)展。

在成本核算下，企業(yè)不同部門能高度重視管理和利用固定資產(chǎn)，后一定會付出相應(yīng)成本的意識。對企業(yè)現(xiàn)有的固定資產(chǎn)進(jìn)行了合理的調(diào)撥，避免了閑置固定資產(chǎn)的現(xiàn)象產(chǎn)生，同時對已經(jīng)報廢的固定資產(chǎn)及時進(jìn)行處理，避免報廢固定資產(chǎn)長期掛賬的現(xiàn)象產(chǎn)生，在大幅度上降低了固定資產(chǎn)重復(fù)購置或者浪費現(xiàn)象產(chǎn)生的次數(shù)，從而不斷提升了管理企業(yè)固定資產(chǎn)的效益。

(四)編制科學(xué)采購固定資產(chǎn)的預(yù)算當(dāng)代社會市場上出現(xiàn)了不同功能、不同類型的新技術(shù)或者新產(chǎn)品，企業(yè)為了不斷提升自身的現(xiàn)代化程度，不同程度設(shè)置了購置新型固定資產(chǎn)的計劃,但是如果在購置資產(chǎn)時不注重對成本的控制，無疑會給企業(yè)帶來更多負(fù)面的影響。所以需要企業(yè)固定資產(chǎn)管理部門引人相關(guān)的配置管理方式，編制科學(xué)釆購固定資產(chǎn)的預(yù)算，對采購固定資產(chǎn)的工作進(jìn)行細(xì)致的規(guī)劃，在固定資產(chǎn)的需求和存量數(shù)據(jù)之間進(jìn)行合理的配置。把固定資產(chǎn)的管理工作當(dāng)成一個項目來做，事前對項目的必要性及可行性進(jìn)行研究;在管理項目過程中關(guān)注其經(jīng)濟(jì)性以及存在的社會效益,事后要關(guān)注項目的績效,保證達(dá)到實際的使用需要。總之在固定資產(chǎn)管理的過程中前提條件必須保證充足的資金需求，必要條件是滿足企業(yè)實際的要求，從而保證整個管理工作的效率。

二.企業(yè)財務(wù)會計制度下固定資產(chǎn)處理案例

(見表1)

三、結(jié)束語

篇7

業(yè)主大會由建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，通過業(yè)主大會會議行使權(quán)力。

第二條

為了規(guī)范本市行政區(qū)域建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主大會及其業(yè)主委員會的設(shè)立、活動及其監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《*市物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合*市實際，制定本規(guī)則。

第三條（開發(fā)建設(shè)單位的報告義務(wù)）

建筑區(qū)劃符合《*市物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定的業(yè)主大會設(shè)立條件的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在90日內(nèi)向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門報告。

第四條（業(yè)主大會籌備組）

業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）總?cè)藬?shù)一般為5至15人?；I備組中的業(yè)主代表由業(yè)主按物業(yè)類型、樓層、單元、幢等為單位推薦產(chǎn)生。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)及推選結(jié)果，公告期不少于7日。

首次業(yè)主大會會議召開前，籌備組除履行法定職責(zé)外，還應(yīng)當(dāng)制定選舉工作實施方案。

籌備組需要查詢業(yè)主清冊、規(guī)劃車位的處分、依法屬于全體業(yè)主共有部分狀況的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五條（首次業(yè)主大會的會議內(nèi)容）

首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)按照以下順序進(jìn)行：

（一）表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

（三）表決通過其他需要業(yè)主大會會議議決的事項。

管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的草案經(jīng)表決未通過的，籌備組應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見進(jìn)行相應(yīng)修改后，重新組織表決。

第六條（業(yè)主委員會的選舉）

業(yè)主委員會由建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議以記名投票、公開計票的方法直接選舉產(chǎn)生。選舉應(yīng)堅持公開、公平、公正的原則，實行差額選舉，其差額比例不得低于五分之一。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依業(yè)主大會的授權(quán)履行職責(zé)，并接受業(yè)主、業(yè)主大會的監(jiān)督。業(yè)主委員會可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員協(xié)助履職，費用在業(yè)主委員會工作經(jīng)費中列支。

第七條（委員組成）

業(yè)主委員會一般由主任委員、副主任委員和委員共5至15人組成，業(yè)主委員會可設(shè)1至5名候補委員；業(yè)主委員會委員可以連選連任。

第八條（候選人條件）

業(yè)主委員會委員候選人是應(yīng)當(dāng)符合下列條件的業(yè)主：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守（臨時）管理規(guī)約，履行交納物業(yè)服務(wù)費、繳存專項維修資金等業(yè)主義務(wù)；

（三）辦事公道，作風(fēng)民主；

（四）組織協(xié)調(diào)能力較強，有必要的工作時間；

（五）本人及其近親屬未在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機(jī)構(gòu)中任職；

（六）無侵犯本建筑區(qū)劃其他業(yè)主合法權(quán)益和公共利益的行為；

（七）其他符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的條件。

籌備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止。由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補。

第九條（候選人當(dāng)選）

候選人獲得建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)（以下簡稱雙過半數(shù)）的業(yè)主贊成票時，始得當(dāng)選。獲得雙過半數(shù)的業(yè)主贊成票的候選人人數(shù)超過應(yīng)選名額時，以得票多的當(dāng)選。如遇票數(shù)相等不能確定當(dāng)選人時，應(yīng)當(dāng)就票數(shù)相等的人再次投票，以得票多的當(dāng)選。未當(dāng)選的候選人，按照得票多少作為業(yè)主委員會候補委員。

獲得雙過半數(shù)的業(yè)主贊成票的當(dāng)選人數(shù)少于應(yīng)選名額時，不足的名額另行選舉。

第十條（設(shè)立備案）

業(yè)主大會依法設(shè)立之日起30日內(nèi)，錦江、青羊、金牛、武侯、成華區(qū)（含*高新區(qū)）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門提交下列資料，其他區(qū)（市）縣業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提交下列資料：

（一）業(yè)主大會設(shè)立事項登記表；

（二）經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）表決結(jié)果統(tǒng)計；

（四）經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會組成人員基本情況及委員分工情況；

（五）業(yè)主名冊及其他資料。

業(yè)主大會設(shè)立事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)，依照本條規(guī)定重新記錄備案。

業(yè)主委員會違反法規(guī)、政策等規(guī)定以虛假資料取得備案的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)撤銷備案，責(zé)令業(yè)主委員會限期改正并在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人（以下統(tǒng)稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)），并在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。

業(yè)主對業(yè)主大會設(shè)立備案資料有異議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定進(jìn)行處理。

第十一條（賬戶設(shè)立）

業(yè)主大會依法設(shè)立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)?shù)缴虡I(yè)銀行開設(shè)建筑區(qū)劃業(yè)主委員會工作經(jīng)費賬戶，并自開設(shè)之日起5個工作日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告。

第十二條（業(yè)主大會會議）

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議；業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召集，每年至少開一次。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見、網(wǎng)絡(luò)投票以及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他形式；會議表決采取記名投票的方式；會議可以引入公證機(jī)制。

業(yè)主大會可以建立鼓勵業(yè)主參與業(yè)主大會會議投票的激勵機(jī)制，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

第十三條（業(yè)主大會會議議定事項）

建筑區(qū)劃內(nèi)下列事項，應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會會議決定：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（二）決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案（包括選聘方式、具體實施者）；

（三）決定物業(yè)服務(wù)事項及其質(zhì)量、費用標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容；

（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案；

（五）選舉、終止業(yè)主委員會委員；

（六）決定業(yè)主委員會的工作職責(zé)和經(jīng)費；

（七）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度工作報告；

（八）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主共有部分的經(jīng)營、收益分配等方案；

（九）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度；

（十）決定利用物業(yè)共有部分停放機(jī)動車的車位設(shè)置、管理、收費等事項；

（十一）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（十二）改變和撤銷業(yè)主小組作出的與業(yè)主大會決定有抵觸的決定；

（十三）決定本建筑區(qū)劃的劃分、調(diào)整方案；

（十四）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主訴訟事宜；

（十五）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將需由業(yè)主大會決定的事項，在業(yè)主大會會議召開前15日內(nèi)依法定方式告知全體業(yè)主。

業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理公共事務(wù)的意見和建議應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會提交，由業(yè)主委員會討論決定或形成議題后提交業(yè)主大會會議表決。

第十四條（業(yè)主大會會議的參加）

業(yè)主為法人、其他組織的，應(yīng)書面委派代表參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主不能參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)書面委托他人出席業(yè)主大會會議，委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的具體事項、權(quán)限和專有部分面積。一名人可同時業(yè)主的具體人數(shù)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。

無民事行為能力或限制民事行為能力的業(yè)主，由其監(jiān)護(hù)人參加業(yè)主大會會議。

共有物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)推舉一名共有人參加業(yè)主大會會議。

不參加投票的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由建筑區(qū)劃的管理規(guī)約規(guī)定。

第十五條（業(yè)主大會臨時會議）

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時處理；

（二）五分之一以上的業(yè)主就物業(yè)管理共同事項書面提議；

（三）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)三分之一，或者業(yè)主委員會主任委員、副主任委員全部辭職、離任；

（四）其他依業(yè)主大會議事規(guī)則需要召開業(yè)主大會臨時會議的情形。

第十六條（業(yè)主委員會會議）

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議。經(jīng)主任委員或三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

業(yè)主委員會候補委員可以列席業(yè)主委員會會議。

第十七條（業(yè)主委員會委員補選）

業(yè)主委員會委員出現(xiàn)缺額時，在候補委員中按得票多少的順序自動遞補，并由業(yè)主委員會在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公布；業(yè)主委員會委員缺額超過三分之一時，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)按本規(guī)則設(shè)定的程序和方法進(jìn)行補選。

補選的業(yè)主委員會委員，其任期到本屆業(yè)主委員會任期屆滿為止。

第十八條（業(yè)主委員會換屆改選）

業(yè)主委員會換屆改選的，一個建筑區(qū)劃內(nèi)應(yīng)當(dāng)成立一個換屆籌備組。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告，公告期不少于7日，并抄告區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門。

換屆籌備組中的成員由上一屆業(yè)主委員會委員及按照物業(yè)類型、樓層、單元或幢確定的業(yè)主代表組成。換屆籌備組中的成員被提名為業(yè)主委員會候選人的，其在換屆籌備組中的工作自行終止。

原業(yè)主委員會委員有信用警示記錄、怠于或者阻撓換屆選舉的，可以不再列為新一屆業(yè)主委員會委員候選人。

新一屆業(yè)主委員會依法選舉產(chǎn)生后，換屆籌備組的職責(zé)自行終止。

第十九條（物業(yè)服務(wù)的選聘）

一個建筑區(qū)劃，選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在啟動選聘程序前由業(yè)主大會會議就選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決，經(jīng)雙過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十條（合同簽訂與公示）

業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，并依法辦理物業(yè)服務(wù)的交接手續(xù)。

業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起30日內(nèi)，將合同在建筑區(qū)劃公告欄內(nèi)公布，并書面或網(wǎng)上抄送當(dāng)?shù)匚飪r、房產(chǎn)行政主管部門。

第二十一條（印章管理）

建筑區(qū)劃業(yè)主大會印章及其財務(wù)專用印章應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一標(biāo)明行政區(qū)域、建筑區(qū)劃名稱，業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明行政區(qū)劃、建筑區(qū)劃名稱、屆次和任期。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理與使用制度。

需要使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主大會作出決定；處理業(yè)主大會內(nèi)公共事務(wù)使用業(yè)主委員會印章的，由業(yè)主委員會決定。

第二十二條（財物管理）

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金、業(yè)主委員會工作經(jīng)費、經(jīng)營物業(yè)共有部分業(yè)主所得收益等的管理制度。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于每年第一季度末向業(yè)主大會報告上年度工作經(jīng)費使用情況和當(dāng)年度工作經(jīng)費使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)加強對工作經(jīng)費、議事活動用房、購置的設(shè)備設(shè)施等財物的管理，建立健全共有財物登記、保管制度。

第二十三條（財務(wù)監(jiān)督）

業(yè)主大會可建立財務(wù)監(jiān)督小組，監(jiān)督財務(wù)計劃、財務(wù)制度的執(zhí)行情況和物資管理、財務(wù)公開情況。

第二十四條（檔案管理與查詢）

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案管理制度。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立檔案查詢制度，提供業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案資料的查詢，并負(fù)責(zé)接待業(yè)主的咨詢、投訴。

第二十五條（重大事項公開）

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立重大事項公開制度，每年至少一次向業(yè)主公布以下內(nèi)容：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第二十六條（信用監(jiān)督）

本市實行業(yè)主委員會委員的履職信用記分制度。具體辦法由市房產(chǎn)行政主管部門另行制定。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)按規(guī)定如實提供相關(guān)信用信息。業(yè)主委員會委員信用信息統(tǒng)一納入全市物業(yè)管理信用體系，在*市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺上公布。

第二十七條（解釋機(jī)關(guān)）

本規(guī)則具體應(yīng)用中的問題由*市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋，并可制定細(xì)則。

篇8

一、工會經(jīng)費撥繳和會費收交管理

(一)工會經(jīng)費撥繳

1、凡建立工會組織的企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)須按全部職工工資總額的2%計提工會經(jīng)費，其中40%工會經(jīng)費撥繳上級工會，60%劃入本單位基層工會經(jīng)費帳戶。40%撥繳上級工會經(jīng)費的辦法是:由地稅收繳經(jīng)費的企事業(yè)單位按要求劃入市總工會委托地稅收繳的專用賬戶，由財政代扣代繳的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，按照市總工會與市財政局商定的辦法執(zhí)行。

全部職工工資總額的計算，按國家統(tǒng)計局《關(guān)于工資總額組成的規(guī)定》和有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。全部職工是指在企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)工作，取得工資或其他形式的勞動報酬的全部人員(含外籍人員和港澳臺人員)，包括正式職工、合同制職工和臨時性、季節(jié)性用工，以及離開本單位但保留勞動關(guān)系并領(lǐng)取生活費的職工和內(nèi)部退養(yǎng)職工等。工資總額是指單位在一定時期內(nèi)直接支付全部職工的勞動報酬總額，包括計時工資、計件工資、獎金、津貼和補貼、加班加點工資、其他工資和單位發(fā)放的職工生活費等。

2、企業(yè)、事業(yè)單位開業(yè)或設(shè)立之日起一年內(nèi)仍未依法建立工會的，從期滿后的第一個月起，由稅務(wù)局按全部職工工資總額的2%收繳工會籌備金。工會建立后，將籌備金按60%比例返還給該單位工會。

3、單位撥繳工會經(jīng)費、籌備金，可以憑工會或稅務(wù)局開具的《工會經(jīng)費撥繳款專用收據(jù)》、《工會經(jīng)費專用繳款書》稅前列支。

(二)工會會費收交

會員應(yīng)每月按工資收入的0.5%向所在基層工會交納會費。獎金、津貼、補貼和工資尾數(shù)不足10元部分的不作為交納會費基數(shù)。

計算會費的"工資收入"是:機(jī)關(guān)干部為職務(wù)工資和級別工資，機(jī)關(guān)工勤人員為崗位工資和技術(shù)等級工資，事業(yè)單位為崗位工資和薪級工資，企業(yè)單位凡作為工資發(fā)放的均作為工資收入交納會費。

二、預(yù)算管理

1、按照"統(tǒng)籌兼顧、保證重點、量入為出、收支平衡"的原則，以及本年度工會工作要求，編制年度收支預(yù)算。期末滾存經(jīng)費結(jié)余不得赤字。

2、預(yù)算收入的編制，要以上年實際收入為基礎(chǔ)，考慮本年度各項增減因素編制。預(yù)算支出的編制要堅持勤儉節(jié)約和體現(xiàn)工會工作的特點，把資金重點安排在維護(hù)職工權(quán)益、開展職工教育活動和為職工群眾服務(wù)等方面。

3、年度預(yù)算草案，要充分聽取本級工會經(jīng)審委的審查意見，經(jīng)工會委員會討論通過并簽字蓋章后，于規(guī)定時間內(nèi)報上級工會審批或備案。

4、預(yù)算執(zhí)行中，如遇特殊情況需增加支出或減少收入時，應(yīng)按規(guī)定程序編制、審批、上報預(yù)算調(diào)整方案。

三、支出管理

1、工會經(jīng)費使用應(yīng)嚴(yán)格遵守國家財經(jīng)法紀(jì)，認(rèn)真執(zhí)行工會財務(wù)制度。工會經(jīng)費不得用于非工會活動開支，不得支付社會攤派或變相攤派費用，不得為單位和個人提供資金拆借、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保和抵押。

2、工會經(jīng)費開支，應(yīng)根據(jù)審定的預(yù)算，實行"集體領(lǐng)導(dǎo)、個人負(fù)責(zé)"的工會主席一支筆審批制度。重大開支事項，須集體討論決定。

3、工會費用報銷，須履行審核、報批手續(xù)。原始單據(jù)應(yīng)是稅務(wù)發(fā)票或財政監(jiān)制收據(jù)，應(yīng)有經(jīng)辦人、證明人、審批人簽字，應(yīng)說明用途。購買多項物品的須附明細(xì)清單，開展活動購買的物品須附發(fā)放清單。

4、工會經(jīng)費收支賬目每年應(yīng)至少一次向職工群眾公布，定期接受同級經(jīng)審會審查、監(jiān)督。

四、決算管理

1、工會決算是工會收支預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，基層工會應(yīng)按規(guī)定要求和程序編報。編制決算草案，須做到收支數(shù)字準(zhǔn)確、內(nèi)容完整。

2、決算上報時應(yīng)附相關(guān)說明。其內(nèi)容包括:基本數(shù)據(jù)、年度收支預(yù)算完成情況、設(shè)備增添情況、預(yù)算管理的經(jīng)驗、存在問題及今后改進(jìn)意見等。

五、貨幣資金及往來款項管理

1、基層工會應(yīng)依法開設(shè)獨立的銀行結(jié)算賬戶，具有社會團(tuán)體法人資格的基層工會應(yīng)開立基本存款賬戶，暫不具有社會團(tuán)體法人資格的基層工會應(yīng)開立專用存款賬戶。

2、基層工會財務(wù)核算，不允許與行政財務(wù)或黨、團(tuán)等其他組織財務(wù)合并賬戶集中核算，也不允許將工會財務(wù)納入當(dāng)?shù)亟Y(jié)算中心管理。

3、工會銀行賬戶只能用于本工會業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的資金收付，不得出租、出借或轉(zhuǎn)讓給其他單位或個人使用，不準(zhǔn)與工會無關(guān)的資金進(jìn)入工會賬戶結(jié)算。

4、基層工會應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行收支"二條線"及有關(guān)管理規(guī)定，現(xiàn)金收入必須全額解繳銀行賬戶，嚴(yán)禁坐支挪用和“白條抵現(xiàn)”，不得以收抵支，不得編造用途套取現(xiàn)金，不得設(shè)賬外賬，不得私設(shè)"小金庫"，嚴(yán)禁公款私存。

5、基層工會必須建立現(xiàn)金日記賬，日清月結(jié)，賬款相符。必須及時清理往來款項。不得挪用行政劃撥的職工福利費、勞動競賽經(jīng)費、職工培訓(xùn)費等，要做到專款專用。

六、資產(chǎn)管理

1、工會所有資產(chǎn)，包括購入、撥入、自制和其他單位捐贈的財產(chǎn)，凡單位價格在500元以上、專用設(shè)備單價在800元以上，并在使用過程中基本保持原來物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，或單位價值雖不足規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但使用時間在一年以上的大批同類財產(chǎn)，均作為固定資產(chǎn)管理。

2、固定資產(chǎn)分為六類:房屋建筑物、專用設(shè)備、一般設(shè)備、文物和陳列品、圖書和其他固定資產(chǎn)。

3、基層工會應(yīng)該加強固定資產(chǎn)的購置、驗收、登記、領(lǐng)用到維護(hù)、處置等各個環(huán)節(jié)的實物管理和財務(wù)核算，不符合固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的各種低值易耗品和材料，也要分類登記，分別管理。工會的不動產(chǎn)要依法取得相關(guān)的權(quán)屬證明，確保工會資產(chǎn)不流失。

4、工會固定資產(chǎn)必須每年盤點一次，對盤點中發(fā)現(xiàn)的問題要查明原因、寫出書面報告，按規(guī)定程序經(jīng)批準(zhǔn)后處理。工會財產(chǎn)報廢變賣的收入，列"其他收入"。

5、工會的財產(chǎn)、經(jīng)費，任何組織和個人不得侵占、挪用和任意調(diào)撥，也不得將工會的財產(chǎn)和經(jīng)費作為所在單位的財產(chǎn)、經(jīng)費予以凍結(jié)、查封、扣押和清償債務(wù)。工會組織合并的，其財產(chǎn)、經(jīng)費和財務(wù)檔案歸合并后的工會所有;工會組織分立的，其財產(chǎn)、經(jīng)費按職工人數(shù)比例進(jìn)行分配;工會組織撤銷的，其經(jīng)費、財產(chǎn)應(yīng)按規(guī)定審計后移交上級工會。

七、會計及會計檔案管理

1、基層工會應(yīng)根據(jù)工作需要設(shè)立財務(wù)機(jī)構(gòu)或配備專、兼職會計人員，并建立內(nèi)部管理制度。會計、出納要分設(shè)，錢、賬、物要分管。不得由一人全過程辦理貨幣資金業(yè)務(wù)，不得由一人保管支付款項所需的全部印章。工會會計人員必須具備會計從業(yè)資格，必須定期參加工會財務(wù)培訓(xùn)。

2、基層工會應(yīng)按照《工會會計制度》的要求單獨建立賬簿，設(shè)置會計科目。會計事項不多的基層工會，可設(shè)序時、分類的綜合賬簿，即"收支日記總賬"進(jìn)行核算。具備條件的基層工會可實行會計電算化管理。

3、會計人員工作調(diào)動或離職，必須辦理交接手續(xù)，并由經(jīng)審會或上級工會派人監(jiān)交。移交人員應(yīng)將本人經(jīng)管的所有會計資料編制成移交清冊，會同監(jiān)交人向接管人逐項清點，不得封包移交。移交清冊由移交人、接管人、監(jiān)交人簽字蓋章后存檔。

4、會計憑證及賬冊報表等會計資料，須按財政部、國家檔案局規(guī)定的期限保存，不得擅自銷毀。

八、附則

1、工會主席和財務(wù)人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)和制度，廉潔自律，恰盡職守。基層工會法定代表人應(yīng)承擔(dān)《會計法》規(guī)定的第一責(zé)任人的責(zé)任。

篇9

關(guān)鍵詞:住房貸款;風(fēng)險;防范

中圖分類號:F830.5文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)18-0074-03

自1998年5月9日中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》以來,通過按揭購房的方式已被廣大消費者接受和認(rèn)同。住房貸款既是開發(fā)商銷售樓盤的必要手段,同時也是銀行個人消費貸款的重點和信貸業(yè)務(wù)新的增長點。然而,作為一項新興的金融業(yè)務(wù),個人住房貸款仍處于探索和積累經(jīng)驗階段,隨著房地產(chǎn)業(yè)近年的超速發(fā)展,個人住房貸款量也迅速增長,其貸款風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)。目前各家銀行相繼開辦了個人住房貸款業(yè)務(wù),對于其參與市場競爭,調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),培育新的經(jīng)濟(jì)增長點起到積極推動作用。個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險影響房地產(chǎn)是中國近十年來發(fā)展最快,勢頭最猛,對國民經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)最大的行業(yè)之一,房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè),特別是金融業(yè)的發(fā)展。據(jù)相關(guān)資料顯示,中國銀行個人房地產(chǎn)貸款金額從1997年的190億人民幣上升至2003年的1.2萬億人民幣,足足增長了63倍。其風(fēng)險性目前已有顯現(xiàn)。因此,討論和分析個人貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險并施以措施防范,已成為迫在眉睫的重要任務(wù)。

一、個人住房貸款的風(fēng)險種類

(一)借款人風(fēng)險

借款人風(fēng)險是指在貸款過程中由于借款人違約而導(dǎo)致銀行貸款資金損失,使銀行不能按期收回貸款本息的風(fēng)險。主要體現(xiàn)以下幾方面:(1)借款人的道德風(fēng)險,一些借款人為了取得較高的個人信用等級獲得銀行貸款,偽造虛假資料提供給貸款銀行。(2)借款人的信用風(fēng)險,首先,在中國市場積極初步建立過程中,市場中的種種失信行為也導(dǎo)致了嚴(yán)重的信用危機(jī)。一部分借款人缺乏誠信觀念,信用意識淡薄、不重視個人信用,不催不還的淡薄意識人數(shù)仍屬于一種信用不良的違約現(xiàn)象。其次,由于中國目前尚未建立個人信用系統(tǒng),因此銀行對借款人及其家庭成員的信用狀況和償還能力難以確切查證,只能依據(jù)借款人所提供證明材料判定。

借款人的意外風(fēng)險一方面,由于受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,一部分借款人因失業(yè)、商業(yè)投資、投機(jī)失利等原因造成經(jīng)濟(jì)收入下降,也是導(dǎo)致借款人還貸能力受到影響的重要因素,因而增加了借款人違約的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻狀況發(fā)生變故乃至其他意外情況導(dǎo)致借款人違約。

(二)開發(fā)商風(fēng)險

1.信用風(fēng)險。開發(fā)商信用風(fēng)險實際上是一種欺詐風(fēng)險。在目前房地產(chǎn)市場信息不對稱,監(jiān)督管理欠嚴(yán)密的情況下,開發(fā)商開發(fā)行為與銷售行為的不規(guī)范,甚至為其經(jīng)濟(jì)利益而已詐騙銀行的行為屢屢發(fā)生。

2.“假按揭”風(fēng)險。一些開發(fā)商由于自身經(jīng)濟(jì)實力不強,房屋預(yù)售不暢,回款乏力,形成建設(shè)資金缺口時,往往利用假按揭方式騙套銀行資金,也是嚴(yán)格意義上的開發(fā)商信用風(fēng)險,其發(fā)生的程度非常普遍,花樣繁多,加之審核判定又有一定難度,往往令銀行防不勝防,因而風(fēng)險較大。

3.房屋價格風(fēng)險。個人住房按揭貸款本質(zhì)上屬于抵押性質(zhì)的貸款,因而抵押物價值的大小是決定貸款風(fēng)險的重要因素。房屋價格風(fēng)險主要體現(xiàn)在:第一,房價定位過高。第二,環(huán)境變化的影響。一些按揭樓盤周圍環(huán)境發(fā)生改變,破壞了原有的房屋環(huán)境,也可能影響房屋的市價下降,從而影響抵押物的價值。第三,由于突發(fā)性經(jīng)濟(jì)風(fēng)波或地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化導(dǎo)致整個樓價的普遍下跌,也可影響抵押物的價值。

4.房屋“爛尾”風(fēng)險。個人住房按揭貸款的借款人主體雖然是自然人而非開發(fā)商,但作為房屋生產(chǎn)者的開發(fā)商卻是影響按揭貸款安全的重要因素。因為項目一旦不能按時竣工,產(chǎn)品到期不能按時按質(zhì)交付使用,就會形成房屋“爛尾”,勢必影響借款人的還款意愿,而且“爛尾”形成的風(fēng)險往往是整體性和大面積的。

(三)銀行經(jīng)營者管理風(fēng)險

銀行經(jīng)營管理風(fēng)險,是在發(fā)放個人住房貸款是整個過程中,由于銀行工作人員失誤或銀行管理制度的缺陷導(dǎo)致銀行貸款產(chǎn)生損失的可能性。

1.貸前調(diào)查不實。也要一些銀行信貸人員工作責(zé)任心不強,綜合因為塑造不高,給貸款安全留下隱患。

2.貸時審查不嚴(yán)不細(xì)。一是貸款審查人和審批人沒有對調(diào)查人報審的貸款材料真實性進(jìn)行認(rèn)真審查,沒有單位出具個人工資收入證明,有的是虛假工資收入證明。二是主次不清,以第二還貸來源未審批依據(jù),造成由于借款人的第一次還款來源不足,導(dǎo)致發(fā)放的貸款直接變成高風(fēng)險貸款。三是部分銀行依據(jù)借款人第二次還款來源審批發(fā)放貸款時,沒有對借款人提供擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性進(jìn)行嚴(yán)格審查,導(dǎo)致抵押物評估報告不真實以及抵押品保險期限短于貸款期限,有的甚至沒有保險。

3.貸后檢查不及時。一是貸款發(fā)放后,沒有及時對借款合同、擔(dān)保合同借據(jù)等法律文件及憑證的規(guī)范性和完整性進(jìn)行檢查,導(dǎo)致合同要件不全,造成事后無法以法律渠道進(jìn)行監(jiān)督。二是貸款發(fā)放后,沒有監(jiān)督借款人按借款合同約定用途使用貸款,挪用貸款現(xiàn)象發(fā)生。

二、個人住房貸款風(fēng)險成因的分析

(1)國家宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向和地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境直接影響住房業(yè)的發(fā)展水平。(2)中國目前正處于經(jīng)濟(jì)體制改革與社會轉(zhuǎn)型時期,個人收入的透明度更加模糊不清,加之中國個人信用體系尚未建立,以有效規(guī)避和防范借款人的信用風(fēng)險。(3)目前房地產(chǎn)市場還不夠規(guī)范,監(jiān)督管理乏力。一方面,開發(fā)商開發(fā)行為與銷售行為不規(guī)范。另一方面,由于住房市場信息披露不充分,借款人對房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、買賣規(guī)定等缺乏足夠了解。(4)市場經(jīng)濟(jì)不成熟,住房二級市場不活躍,抵押房屋處置變現(xiàn)難度大,使銀行面臨一定風(fēng)險。(5)住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金來源有限的矛盾,使銀行的長期資金使用和短期資金來源發(fā)生嚴(yán)重失衡,大大增加了商業(yè)銀行的資金壓力。

三、個人住房貸款風(fēng)險的防范與控制

(一)銀行應(yīng)理性地開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)

(1)銀行要提高認(rèn)識,高度重視房地成信貸風(fēng)險及其危害性,增強防范金融風(fēng)險的意識。(2)按照有關(guān)規(guī)定,嚴(yán)格審批手續(xù),杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者獲取貸款。(3)加強貸款管理,對發(fā)放的貸款實行全過程動態(tài)監(jiān)控。適當(dāng)提高個人購房首付款。(4)運用利率杠桿,調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對高檔住宅適當(dāng)上浮利率。(5)銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的措施,形成有效的化解金融風(fēng)險機(jī)制。

(二)加強對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管

(1)要系統(tǒng)研究國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險狀況,制定正確的監(jiān)管方針和策略,為房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的防范、分散和消除創(chuàng)造基本的條件。(2)強化對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。(3)建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險監(jiān)測報告制度,信息共享。(4)對銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為進(jìn)行必要的查處,嚴(yán)力打擊。

(三)強化管理,從源頭控制風(fēng)險

1.優(yōu)選開發(fā)商和開發(fā)項目。從源頭上防范風(fēng)險,避免“爛尾”項目的出現(xiàn),確保銀行貸款安全;同時,由于開發(fā)商實力較強,一旦出現(xiàn)超期違約客戶,開發(fā)商也具備回購能力,能夠履約實現(xiàn)回贖,從而大大降低貸款的風(fēng)險制度。強化對開發(fā)商的審查和監(jiān)管。(1)加強開發(fā)商的貸款申請審查主要包括:1)資信審查,如開發(fā)商是否依法設(shè)立,是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級,公司的資金是否到位,公司以往的經(jīng)營情況及商業(yè)信譽等;2)開發(fā)項目的審查,如要求開發(fā)商提供開發(fā)項目的設(shè)計、項目開發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績情況以及開發(fā)項目的進(jìn)度等。(2)強化開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任在香港的樓盤按揭中,開發(fā)商和銀行之間不存在任何直接的法律關(guān)系,按揭合同當(dāng)事人一般僅是購房者和銀行,與開發(fā)商無關(guān)系。而在中國的商品房按揭中,除了購房者將房屋本身抵押給銀行之外,開發(fā)商還要承擔(dān)如代位償付或回購等保證責(zé)任。筆者認(rèn)為,這種保證責(zé)任是很有必要的。從市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來看,競爭越來越激烈,銀行貸款的安全性越來越差,單獨的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對貸款安全性的需求。為減少貸款風(fēng)險,在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險機(jī)制,以求達(dá)到雙重保險已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢。在房地產(chǎn)抵押貸款十分發(fā)達(dá)的美國,也出現(xiàn)了“押上加保”的方式,所以,要求開發(fā)商提供保證,不僅符合房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展趨勢,而且符合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)、個人信用等各方面的實際情況。

2.加強銀行自身對貸款風(fēng)險的監(jiān)控和管理。銀行應(yīng)建立一套全面評估貸款行為的風(fēng)險監(jiān)控體系,加強對抵押物的資產(chǎn)評估,加強對房地產(chǎn)市場的研究分析,加強對銀行內(nèi)部的員工和檔案管理,以保證房地產(chǎn)金融市場的良性運作。(1)建立個人住房貸款前期評估制度通過對按揭項目的建設(shè)條件評價、市場前景分析、開發(fā)商信譽和業(yè)績評價,項目的財務(wù)盈虧平衡分析和風(fēng)險分析,可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件,從而擇優(yōu)選擇好項目;同時對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進(jìn)行市場評估,經(jīng)銀行確認(rèn)后,確定合理的貸款成數(shù)。(2)作好商品房預(yù)售貸款合同的簽訂工作其中,對開發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用計劃,開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項。在與購房者簽訂的按揭貸款的合同中,要明確利率是固定的還是浮動的,同時要求開發(fā)商為購房者按期還款付息提供擔(dān)保,直至回購。另外,還要明確借款人與開發(fā)商之間的買賣合同關(guān)系,確保其自愿性和合法性,在與借款人簽訂合同時,還應(yīng)強化購房者的違約責(zé)任,約定一旦購房者違約,銀行即可告知貸款提前到期并加收實現(xiàn)債權(quán)的費用等,以加大購房者違約成本,使其不愿輕易違約。(3)強化對個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案管理工作銀行應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案,實現(xiàn)電腦和文件資料(原件)的雙重管理,加強內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制,以保證業(yè)務(wù)檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理,對每月拖欠銀行貸款的借款人進(jìn)行及時催收,并納入“黑名單”,加大貸后工作力度。

(四)建立個人信用評級制度

個人信用評級制度,又稱個人征信制度,是指專業(yè)化的機(jī)構(gòu)依法采集、調(diào)查、保存、整理、提供個人的信用信息,并對其資信狀況進(jìn)行評估的有關(guān)活動。個人信用評級制度的建設(shè),目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產(chǎn)。掌握借款人有沒有個人負(fù)債,借款人以往有沒有不良信用記錄,從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。目前,國外個人信用評級及評分已相當(dāng)普遍。在美國,個人開立新賬戶、安裝電話、簽發(fā)個人支票、申請信用卡、購買汽車和房子等,都需要使用信用報告的評級分?jǐn)?shù)。信用評級(評分)高的個人不僅可以輕松獲得貸款,還可以享受較低的利率,對于使用單位來說,不僅可以大大降低成本,還能準(zhǔn)確掌握個人信用狀況,有效降低經(jīng)營風(fēng)險。為了建立有效的個人信用評級制度,還應(yīng)好作以下基礎(chǔ)工作:(1)建立獨立、公正、權(quán)威的資信評級中介機(jī)構(gòu)該機(jī)構(gòu)應(yīng)由人民銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo),能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料,出具的資信評級結(jié)論在各商業(yè)銀行通用,適用于一切個人消費信貸領(lǐng)域,并可進(jìn)行實時跟蹤,一旦發(fā)生不良信用記錄,隨時調(diào)整某個人信用等級,對近三年信用良好的個人,可以按操作規(guī)程調(diào)高其個人資信等級。(2)個人財產(chǎn)申報制度通過個人財產(chǎn)申報可以掌握個人真實收入和財產(chǎn),評價個人的還款能力。(3)實行個人信用實碼制和計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下,當(dāng)個人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時,個人資信評級機(jī)構(gòu)通過個人信用實碼可以查詢所需資料,從而評信用等級。(4)建立個人銀行賬戶將目前個人收支以現(xiàn)金為主,改為以個人銀行賬戶轉(zhuǎn)賬收支為主,個人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣,銀行對個人的貨幣化資產(chǎn)、不動產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)(通過轉(zhuǎn)賬和稅收確認(rèn)),個人收入和到期償還能力就可以全面掌握并進(jìn)行評估。(5)加強個人道德教育,普及基本法律知識目前社會上誠信意識缺乏,浮燥之風(fēng)漸盛,受此影響,許多人對所欠銀行貸款能拖就拖,能賴就賴,對自身缺少起碼的道德要求。

(五)引入保險機(jī)制,保證貸款安全

在開展商品房預(yù)售按揭貸款過程中,保險機(jī)構(gòu)主要經(jīng)營兩方面業(yè)務(wù):(1)為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險,在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險時可提供保險;(2)為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險,主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。

(六)建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系并加大處罰力度

(1)修改現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個人的金融行為;(2)建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利和義務(wù),使企業(yè)和個人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的合作關(guān)系,共同促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;(3)嚴(yán)格執(zhí)法,依法辦事。對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發(fā)商及個人,應(yīng)立即停止貸款,并追討已貸款項。同時通過法律手段,盡量挽回?fù)p失,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

總之,個人住房貸款的風(fēng)險成因是復(fù)雜的,其防范措施是多種多樣的,需要各家銀行在實際工作中不斷地根據(jù)實際情況采取不同的措施,杜絕防范風(fēng)險發(fā)生,確保銀行資產(chǎn)不受損。

參考文獻(xiàn):

[1]黃峰.淺論銀行信貸的風(fēng)險[J].河北財會,2008,(5):9-10.

[2]嚴(yán)循建.如何控制風(fēng)險投資[J].會計之友,2005,(6):17-18.

[3]王學(xué)怡.信貸業(yè)務(wù)操作的幾點反思[J].財會通訊,2007,(8):10-11.

[4]林萬祥.如何降低貸款風(fēng)險[J].學(xué)術(shù)縱橫,2008,(3):5-6.

The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans

ZHANG Jun

(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)