導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

①登記所

在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計(jì)約有550個(gè)登記所存在。而由以法務(wù)局長(zhǎng)為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國(guó)家公務(wù)員接受申請(qǐng)人所提出之登記申請(qǐng)書后辦理之。不動(dòng)產(chǎn)登記係依不動(dòng)產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來(lái)決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採(cǎi)取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞?。被保存在電磁記錄且得?jīng)由電腦為登記申請(qǐng)之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項(xiàng)證明書時(shí)，以紙本為登記并保存之登記所雖無(wú)法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項(xiàng)內(nèi)容，則有可能在少許時(shí)間內(nèi)于全國(guó)各登記所中取得。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）

②登記對(duì)象

係以不動(dòng)產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動(dòng)產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡(jiǎn)述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營(yíng)利為目的之公司、或社団？財(cái)団法人、學(xué)校法人、社會(huì)福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營(yíng)利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項(xiàng)登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國(guó)家政策，透過(guò)2005年7月16日法律第86號(hào)公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計(jì)今后之公司登記申請(qǐng)將日益增加。

所謂成年監(jiān)護(hù)登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識(shí)事理能力者為對(duì)象，對(duì)其指定類似保護(hù)人之制度。法院基于申請(qǐng)，根據(jù)本人辨識(shí)事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護(hù)人、被保佐人或被補(bǔ)助人；而監(jiān)護(hù)人、保佐人或補(bǔ)助人之姓名則與上開(kāi)受其保護(hù)者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對(duì)隨著今日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無(wú)法適切因應(yīng)之動(dòng)產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過(guò)登記形式而對(duì)其賦予對(duì)抗要件之方式。係出自經(jīng)濟(jì)界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請(qǐng)登記件數(shù)。

③不動(dòng)產(chǎn)登記法

不動(dòng)產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號(hào)〉第1條明文，為謀求國(guó)民權(quán)利之保護(hù)，并以促進(jìn)交易安全與圓滑為目的，而有公示不動(dòng)產(chǎn)表示和有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并對(duì)之進(jìn)行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動(dòng)產(chǎn)登記法而被制定。不動(dòng)產(chǎn)登記法除附則之外，本文計(jì)有164個(gè)條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動(dòng)產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號(hào)〉計(jì)有24個(gè)條文（所附附表計(jì)一頁(yè)，相當(dāng)長(zhǎng)，可再細(xì)分為75個(gè)項(xiàng)目），不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18號(hào)〉計(jì)有246個(gè)條文（附件格式及附表計(jì)有12個(gè)），不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456號(hào)〉計(jì)有146個(gè)條文（附件格式及附表有120個(gè)）；而日本之不動(dòng)產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開(kāi)法令而被運(yùn)用。

2．不動(dòng)產(chǎn)登記

①可為登記之權(quán)利

登記係針對(duì)土地及建物等不動(dòng)產(chǎn)之表示，抑或就不動(dòng)產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。

所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採(cǎi)礦權(quán)

所謂不動(dòng)產(chǎn)之表示登記，在土地之場(chǎng)合，係將其所在、地號(hào)、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號(hào)、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請(qǐng)乃屬義務(wù)；怠于此一申請(qǐng)義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對(duì)所有權(quán)人課予責(zé)任（不動(dòng)產(chǎn)登記法第47條第1項(xiàng)、同法164條等）.

在其他國(guó)家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時(shí)涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採(cǎi)取個(gè)別登記方式，與其他國(guó)家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場(chǎng)合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費(fèi)，任何人均可閱覽之；此乃透過(guò)對(duì)圖面之確認(rèn)來(lái)判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。

但是，實(shí)務(wù)上我等專家稱之為14條地圖之上開(kāi)圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實(shí)情。雖政府正積亟進(jìn)行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費(fèi)時(shí)五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來(lái)對(duì)之加以補(bǔ)充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進(jìn)行土地分筆等登記時(shí)，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見(jiàn)各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場(chǎng)所上有何地號(hào)存在、鄰接土地有何地號(hào)土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見(jiàn)；故實(shí)際為登記申請(qǐng)時(shí)，尚不感有不便之處。

③申請(qǐng)人

登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請(qǐng)，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過(guò)申請(qǐng)?jiān)摰怯浂〉脵?quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務(wù)者。

申請(qǐng)登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請(qǐng)人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請(qǐng)。唯，自己申請(qǐng)登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請(qǐng)程序?yàn)槁殬I(yè)并具備國(guó)家資格之專家為人，而由其為之，此為實(shí)際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國(guó)家資格者為人代為提出申請(qǐng)，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請(qǐng)。亦即，表示登記之申請(qǐng)及權(quán)利登記之申請(qǐng)，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來(lái)提出。

不採(cǎi)親持申請(qǐng)書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請(qǐng)者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見(jiàn)；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權(quán)利登記乃是對(duì)抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購(gòu)買土地的例子來(lái)說(shuō)，因?yàn)榭v不為登記亦與效力無(wú)關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請(qǐng)之必要；不過(guò)，實(shí)際上在日本購(gòu)買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認(rèn)后，由買方向賣方支付買賣價(jià)金，再由司法書士擔(dān)任人持上開(kāi)申請(qǐng)書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請(qǐng)，一個(gè)司法書士可同時(shí)擔(dān)任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動(dòng)產(chǎn)登記不具有公信力。因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)登記法制定當(dāng)時(shí)，日本雖參考了其他國(guó)家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採(cǎi)取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說(shuō)明。

⑤登記之申請(qǐng)

登記之申請(qǐng)，在備斉下列要件后為之：

·登記申請(qǐng)書之提出（參照附件申請(qǐng)書格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書類之檢附

申請(qǐng)登記之登記義務(wù)者其登記申請(qǐng)意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請(qǐng)書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)，作為賣方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請(qǐng)書類格式提出下述文件並檢附于登記申請(qǐng)書中，以擔(dān)保其申請(qǐng)意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對(duì)司法書士之登記申請(qǐng)委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）

·登記事項(xiàng)證明書（登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

·登記識(shí)別資訊（或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場(chǎng)合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥登記之囑托

承前所述，權(quán)利登記係以共同申請(qǐng)為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國(guó)或地方公共團(tuán)體或法院等為登記申請(qǐng)之場(chǎng)合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨(dú)提出登記申請(qǐng)。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對(duì)司法書士之登記申請(qǐng)委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面）

·登記事項(xiàng)證明書（登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

若有來(lái)自官公署之囑托登記，與一般申請(qǐng)案件不同，以有政府機(jī)關(guān)參與不至出錯(cuò)為理由，僅需檢附簡(jiǎn)單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場(chǎng)合，不課征登錄執(zhí)照稅。

在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或?yàn)榇龠M(jìn)住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強(qiáng)制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開(kāi)始之決定作出后，收用委員會(huì)囑托為開(kāi)始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動(dòng)之混亂。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書2）

關(guān)于收用之各項(xiàng)程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場(chǎng)合，需用土地之事業(yè)者得單獨(dú)為收用登記之申請(qǐng)（不動(dòng)產(chǎn)登記法第118條第1項(xiàng)）.此項(xiàng)登記亦屬共同申請(qǐng)?jiān)瓌t之例外之一。又，國(guó)家或地方公共團(tuán)體為需用土地之事業(yè)者之場(chǎng)合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項(xiàng)）。

因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採(cǎi)取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時(shí)效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應(yīng)檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會(huì)之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

申請(qǐng)或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時(shí)，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷該登記。又，就開(kāi)始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷之。

篇2

關(guān)鍵字： 不動(dòng)產(chǎn) 登記 程序 申請(qǐng) 審查

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記程序是登記結(jié)果得以產(chǎn)生的前提，它給登記機(jī)關(guān)與民事主體提供了聯(lián)系的紐帶，其中充滿著民事主體的期盼和利益，在實(shí)務(wù)中最具價(jià)值。登記程序的運(yùn)行，是登記機(jī)關(guān)涉入民事主體私人交易關(guān)系的標(biāo)志，同時(shí)也是民事主體依托登記機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)自己利益的過(guò)程，其目的指向不僅涵蓋國(guó)家維持正當(dāng)交易、保障交易安全的公共職能，還涉及民事主體能否有效實(shí)現(xiàn)私權(quán)的趨利機(jī)制，因此，它既驗(yàn)證著不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)中世俗利益的流轉(zhuǎn)，又具有超越私益跨向維持正常交易秩序的積極功能。因此，圍繞著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記程序設(shè)置的制度，足以成為脫離物權(quán)法而成為獨(dú)立的法律部門-物權(quán)程序法，這早已為德、瑞、日等大陸法系的主要成員的立法實(shí)踐所證明。

在當(dāng)下的中國(guó)，盡管實(shí)務(wù)中存在登記程序，但其在構(gòu)造上是凌亂而不一致的，在實(shí)務(wù)上造成了制約不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易進(jìn)展的后果，由此在理論上倍受批判，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記程序，應(yīng)當(dāng)成為完善我國(guó)登記制度這個(gè)工程中的重要組成部分和不可缺少的步驟。[1]然而，這只是給我們指出了完善登記程序的方向，如何完善，則要依賴對(duì)于登記程序構(gòu)造的認(rèn)識(shí)。本文遵循前文指出的程序機(jī)理，參照本土以及他域的實(shí)踐，將登記程序的邏輯構(gòu)造分為啟動(dòng)程序和審查程序，分別探討其中存在的具有重要性但又不受人們重視的基礎(chǔ)制度和理論。

壹、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記啟動(dòng)程序

單從登記機(jī)關(guān)的角度來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是其依法進(jìn)行的程序性行為，具有濃厚的職權(quán)主義色彩，然而，其內(nèi)容涉及民事主體之間的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和變化，為了防止登記機(jī)關(guān)濫用權(quán)力過(guò)度干涉私人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，就要嚴(yán)格限制登記機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)進(jìn)行的登記，而從其外部引入登記啟動(dòng)機(jī)制，以引發(fā)登記機(jī)關(guān)的職權(quán)行為，并指引登記機(jī)關(guān)的職權(quán)運(yùn)行范圍和方向。但是，在必要情形下，也不能絕對(duì)排除登記機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)從事登記行為，但為了保障登記的合法性，仍要在登記機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)立登記啟動(dòng)機(jī)制，以達(dá)到相互制約和監(jiān)督的效用。圍繞登記啟動(dòng)機(jī)制所設(shè)立的程序，即為登記啟動(dòng)程序。

一、登記啟動(dòng)機(jī)制

以引發(fā)登記的因素為標(biāo)準(zhǔn)，登記啟動(dòng)機(jī)制大致可以分為兩類：一為受動(dòng)機(jī)制，即登記機(jī)關(guān)必須在外界因素的引致下，才能依據(jù)職權(quán)從事登記行為；一為主動(dòng)機(jī)制，即登記機(jī)關(guān)無(wú)需外部因素的介入，依法直接從事登記行為。這兩類機(jī)制之所以均有必要，完全出于客觀的需要。

（一）受動(dòng)機(jī)制

在受動(dòng)機(jī)制中，登記機(jī)關(guān)處于被動(dòng)的位置，處于主動(dòng)地位者無(wú)非是登記機(jī)關(guān)之外的、與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)有關(guān)之主體。根據(jù)這些主體的類型，受動(dòng)機(jī)制分為以下兩種：

第一，登記申請(qǐng)（Eintragungantrag）。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人受制于意思表示的約束力，為了誠(chéng)信履行合同義務(wù)和實(shí)現(xiàn)合同目的，他們具有啟動(dòng)登記程序的動(dòng)力和壓力，由這類民事主體引起的登記啟動(dòng)機(jī)制被稱為登記申請(qǐng)。申請(qǐng)機(jī)制適用于純粹的私人交易領(lǐng)域，如民事主體依據(jù)自我意志進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)、在登記錯(cuò)誤時(shí)通過(guò)更正登記等措施進(jìn)行的補(bǔ)救等，[2]是民事主體對(duì)自己事務(wù)進(jìn)行自我決定和處理的表現(xiàn)，與國(guó)家公權(quán)力無(wú)關(guān)。登記申請(qǐng)是最常見(jiàn)的登記啟動(dòng)機(jī)制，下文將對(duì)其進(jìn)行詳述。

第二，登記囑托（das Ersuchen einer

Beh？rde）。有關(guān)國(guó)家公權(quán)力機(jī)關(guān)為了達(dá)到維護(hù)公共利益（如土地征收）、維持私人合法權(quán)益（如法院實(shí)施查封等措施）等實(shí)現(xiàn)自己公共職責(zé)和職權(quán)的目的，要求登記機(jī)關(guān)通過(guò)登記行為予以協(xié)助，由這類公權(quán)力主體引發(fā)的登記啟動(dòng)機(jī)制即為登記囑托。與登記申請(qǐng)不同的是，登記囑托的結(jié)果盡管可能影響私人的物權(quán)，但其來(lái)源于國(guó)家公共事務(wù)領(lǐng)域，目的在于實(shí)現(xiàn)國(guó)家公權(quán)力。因此，囑托與申請(qǐng)相比，在形式其一般采用公函形式。不過(guò)，這不意味著其內(nèi)容具有隨意性，其同樣要受到形式性的法律限制，比如澳門物業(yè)登記法第34條第2款就規(guī)定：“官方實(shí)體請(qǐng)求登記時(shí)，無(wú)須填寫登記申請(qǐng)表格，但該請(qǐng)求應(yīng)載于公函內(nèi)，而公函中須指出請(qǐng)求登錄之事實(shí)、作為該事實(shí)依據(jù)之文件及簽署該公函之人之職務(wù)?！贝送?，受登記囑托公共權(quán)力屬性的影響，其要受到法律的嚴(yán)格調(diào)整，只有在法律明文規(guī)定的情形下，具有囑托權(quán)的機(jī)關(guān)才能依法進(jìn)行登記囑托。[3]

由于登記申請(qǐng)和登記囑托均為登記啟動(dòng)中的受動(dòng)機(jī)制，均是相關(guān)主體為了達(dá)到自己目的而求諸登記機(jī)關(guān)的表現(xiàn)，故它們被通稱為“申請(qǐng)?jiān)瓌t（Antragsgrundsatz）”，[4]以與登記機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)進(jìn)行登記的“職權(quán)主義”相對(duì)應(yīng)，其結(jié)果就是沒(méi)有申請(qǐng)或者囑托，就沒(méi)有以后的登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行的登記行為。由于登記囑托所具有的機(jī)理類同于登記申請(qǐng)，本文對(duì)登記囑托不予詳述。

（二）主動(dòng)機(jī)制

在主動(dòng)機(jī)制中，登記機(jī)關(guān)可以依據(jù)法定職權(quán)，對(duì)法律有明確規(guī)定的情形主動(dòng)進(jìn)行登記，這種登記亦稱為“徑為登記”或者“依職權(quán)登記（Eintragungen

von Amts

wegen）“。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記而言，主動(dòng)機(jī)制主要體現(xiàn)于處理登記錯(cuò)誤情形之中，此時(shí)，登記啟動(dòng)仍要遵循一定的程序，比如，根據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)登記法第63、64條的規(guī)定，登記的錯(cuò)誤或者遺漏處于登記官的過(guò)失，登記官應(yīng)從速報(bào)請(qǐng)法務(wù)局或者地方法務(wù)局的局長(zhǎng)許可，更正登記，并將其事通知登記權(quán)利人和登記義務(wù)人，其中的報(bào)請(qǐng)、許可以及通知均是程序運(yùn)行的表現(xiàn)。[5]

二、登記申請(qǐng)

（一）申請(qǐng)的界定

申請(qǐng)是登記程序的啟動(dòng)機(jī)制，其將引發(fā)登記機(jī)關(guān)的登記行為，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)成就，其在登記程序中的重要性是不言而喻的，要透徹了解申請(qǐng)以及把握申請(qǐng)的運(yùn)作規(guī)律，就必須對(duì)申請(qǐng)加以準(zhǔn)確的界定。

本文欲從以下兩個(gè)方面來(lái)界定申請(qǐng)：首先，從內(nèi)在品質(zhì)上看，申請(qǐng)無(wú)疑是當(dāng)事人享有的請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)為或不為一定行為的權(quán)利，那么，這種權(quán)利屬性是否就是登記請(qǐng)求權(quán)？[6]要回答這個(gè)問(wèn)題，就必須界定申請(qǐng)的權(quán)利品質(zhì)。其次，從外在形式上看，申請(qǐng)是當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)作出的請(qǐng)求登記的表示行為，該行為的指向?qū)ο笫堑怯洐C(jī)關(guān)，指向目的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，那么，這種行為具有何種性質(zhì)，是否就是法律行為？[7]要回答這個(gè)問(wèn)題，就必須界定申請(qǐng)的表示性質(zhì)。

1.申請(qǐng)的權(quán)利品性

申請(qǐng)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以受到法律承認(rèn)和保護(hù)的必要途徑，它要反映不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的趨向，因此，只有與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)有關(guān)聯(lián)的當(dāng)事人才有資格提出申請(qǐng)，其提出的申請(qǐng)才具有法律意義，與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)無(wú)關(guān)之人沒(méi)有申請(qǐng)的資格，故申請(qǐng)?jiān)诒举|(zhì)是一種權(quán)利。而且，這種權(quán)利引發(fā)了登記機(jī)關(guān)的審查、登記等程序行為，具有程序法上的意義，因此，登記申請(qǐng)權(quán)“是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)交易的當(dāng)事人請(qǐng)求登記官準(zhǔn)予在登記簿冊(cè)上記載物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)的權(quán)利，屬于程序法上的權(quán)利”。[8]

對(duì)申請(qǐng)之權(quán)利的這種界定，揭示著其與登記請(qǐng)求權(quán)的區(qū)別：

第一，權(quán)利性質(zhì)不同。登記申請(qǐng)權(quán)是程序性權(quán)利，是依據(jù)登記法產(chǎn)生的引致登記程序運(yùn)行的權(quán)利。[9]登記請(qǐng)求權(quán)則是涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)法律關(guān)系的一方當(dāng)事人請(qǐng)求他方協(xié)助辦理申請(qǐng)登記的權(quán)利，如果他方拒絕協(xié)助時(shí)，請(qǐng)求權(quán)人可以通過(guò)司法救濟(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的目的。比如，瑞士民法第665條第1項(xiàng)規(guī)定了土地所有權(quán)的登記請(qǐng)求權(quán)，其內(nèi)容為：“有取得所有權(quán)理由的取得人，對(duì)所有人有請(qǐng)求登記的權(quán)利，如所有人拒絕時(shí)，有請(qǐng)求法院判與所有權(quán)的權(quán)利?！钡怯浾?qǐng)求權(quán)的依據(jù)是物權(quán)實(shí)體法中法律關(guān)系，它既可以是物權(quán)性法律關(guān)系（如抵押權(quán)因?yàn)閭鶛?quán)受償而消滅，但沒(méi)有辦理涂銷登記，同一不動(dòng)產(chǎn)上的典權(quán)人即可根據(jù)自己的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求涂銷該抵押權(quán)的情形），也可以是債權(quán)性法律關(guān)系（如房屋買受人依據(jù)房屋買賣合同，請(qǐng)求房屋出賣人申請(qǐng)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的情形）。

第二，權(quán)利指向不同。登記申請(qǐng)權(quán)的指向?qū)ο笫堑怯洐C(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)因此而享有介入當(dāng)事人實(shí)體法律關(guān)系的權(quán)利，并負(fù)擔(dān)審查等程序義務(wù)，由此而言，登記申請(qǐng)權(quán)是超越當(dāng)事人而指向登記機(jī)關(guān)的權(quán)利。登記請(qǐng)求權(quán)的指向?qū)ο髣t是當(dāng)事人內(nèi)部，即其是與登記機(jī)關(guān)無(wú)關(guān)的權(quán)利。有學(xué)者就從權(quán)利指向的角度，將登記申請(qǐng)權(quán)界定為“對(duì)登記官吏，要求為登記之公法上的權(quán)利”，將登記請(qǐng)求權(quán)界定為“對(duì)于登記義務(wù)人，請(qǐng)求為協(xié)理于登記申請(qǐng)之私法上的權(quán)利”。[10]

第三，權(quán)利主體定位不同。登記申請(qǐng)權(quán)的權(quán)利主體一般被稱為“登記權(quán)利人”（或者“受益人”“Gewinnender　Teil”）和“登記義務(wù)人”（或者“致?lián)p人”“Verlierender　Teil”），前者是因?yàn)榈怯洸⒃诘怯洸旧巷@示的直接取得利益或者免除負(fù)擔(dān)的人（如房屋所有權(quán)的受讓人），后者是因?yàn)榈怯洸⒃诘怯洸旧巷@示出來(lái)的失去利益或者得到負(fù)擔(dān)的人（如房屋所有權(quán)的出讓人）。[11]

在通常情況下，正如下文所言，共同申請(qǐng)是登記申請(qǐng)的常態(tài)，在這種情況下，登記權(quán)利人和登記義務(wù)人一般都是登記申請(qǐng)權(quán)人。對(duì)于登記請(qǐng)求權(quán)而言，其主體被稱為“登記請(qǐng)求權(quán)人”，義務(wù)主體被稱為“配合登記義務(wù)人”，即其主體只能是一方。在一般情況下，“登記權(quán)利人”與“登記請(qǐng)求權(quán)人”為同一人，但是，在特殊情況下，如房屋所有權(quán)受讓人不欲申請(qǐng)登記，則出讓人就成為請(qǐng)求權(quán)人，這時(shí)，程序法上的“登記義務(wù)人”就成為實(shí)體法上的“登記請(qǐng)求權(quán)人”，程序法上的“登記權(quán)利人”則是實(shí)體法上的“配合登記義務(wù)人”。[12]

第四，權(quán)利主體資格不同。據(jù)此，登記申請(qǐng)權(quán)的主體必須是與登記有直接利害關(guān)系之人，這種關(guān)系能夠在登記簿上顯示出來(lái)，故登記權(quán)利人在申請(qǐng)登記時(shí)必須是登記簿上的權(quán)利人，否則，即不得成為登記申請(qǐng)權(quán)的主體。比如，A將房屋出賣給B，但A對(duì)該房屋沒(méi)有處分權(quán)，在登記簿中不是房屋所有權(quán)人，相應(yīng)的，B也與該登記簿中的房屋所有權(quán)人沒(méi)有利害關(guān)系，它們就不能對(duì)該房屋所有權(quán)享有申請(qǐng)權(quán)。而登記請(qǐng)求權(quán)主體則無(wú)該資格限制，在上述事例中，B依據(jù)對(duì)于A的合同債權(quán)，有權(quán)要求A履行合同，此即為登記請(qǐng)求權(quán)，只不過(guò)其不能現(xiàn)實(shí)實(shí)現(xiàn)而已。

第五，權(quán)利制約要素不同。登記申請(qǐng)權(quán)是否運(yùn)行以及在何時(shí)運(yùn)行，完全由當(dāng)事人自己掌握，雖然法律一般規(guī)定登記申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)在特定期限內(nèi)作出，但是該期限僅僅屬于訓(xùn)示期間，即使申請(qǐng)逾期，也不會(huì)發(fā)生權(quán)利消滅的效果。[13]但是，登記請(qǐng)求權(quán)運(yùn)行的依據(jù)是存在物權(quán)變動(dòng)、實(shí)體權(quán)利和登記簿上權(quán)利不一致等情況，建立在債權(quán)法律關(guān)系基礎(chǔ)上的登記請(qǐng)求權(quán)還要受到訴訟時(shí)效期間的限制。

第六，權(quán)利運(yùn)行結(jié)果不同。登記申請(qǐng)權(quán)的運(yùn)行會(huì)出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)辦理登記與不辦理登記兩種結(jié)果。登記請(qǐng)求權(quán)運(yùn)行的結(jié)果是協(xié)同登記義務(wù)人同意申請(qǐng)登記，從而由當(dāng)事人雙方共同提出登記申請(qǐng)，此時(shí)，登記請(qǐng)求權(quán)與登記申請(qǐng)權(quán)的關(guān)系就是“為在登記簿上實(shí)現(xiàn)實(shí)體上之登記請(qǐng)求權(quán)，必須透過(guò)登記法上所規(guī)定之架構(gòu)-登記法上之登記請(qǐng)求權(quán)”[14]，其最終結(jié)果等同于登記申請(qǐng)權(quán)的運(yùn)行結(jié)果；或者是協(xié)同義務(wù)人不同意申請(qǐng)登記，登記請(qǐng)求權(quán)人通過(guò)司法救濟(jì)獲得權(quán)利支持后，再通過(guò)登記申請(qǐng)權(quán)的運(yùn)行達(dá)到登記機(jī)關(guān)辦理登記的目的。

2.申請(qǐng)的行為性質(zhì)

在不動(dòng)產(chǎn)登記法是物權(quán)程序法的大前提下，登記申請(qǐng)具有程序法行為的意義，這是其基本屬性。申請(qǐng)?zhí)幱诘怯洺绦驒C(jī)制之中，其一旦運(yùn)行，就要引發(fā)登記機(jī)關(guān)的相應(yīng)行為，這種行為可能還要涉及其他人（如對(duì)登記提出異議抗辯的利害關(guān)系人），因而，從整體上看，申請(qǐng)僅僅是登記程序中的一個(gè)環(huán)節(jié)，它不能像法律行為一樣具有獨(dú)立存在的意義。從這個(gè)角度理解申請(qǐng)，其與司法訴訟程序中的起訴具有相同的性質(zhì)，即它們均是引致國(guó)家公權(quán)力機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)從事相應(yīng)行為的表示。登記申請(qǐng)是希冀登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記的表示，它不是法律行為或者意思表示（rechtsgesch？ftliche

Willenserkl？rung），而僅僅是純粹的程序性行為（Verfahrenshandlung）[15].

如此界定申請(qǐng)的行為性質(zhì)，就意味著，民法中的法律行為制度不能直接適用于登記申請(qǐng)等程序性行為，只能根據(jù)規(guī)范目的以及利益類型進(jìn)行類推適用。[16]其最突出表現(xiàn)就是登記申請(qǐng)不能被撤銷（nicht　anfechtbar），即使當(dāng)事人主觀上并沒(méi)有申請(qǐng)登記的意愿，但只要其向登記機(jī)關(guān)遞交了登記申請(qǐng)以及相關(guān)文件，而且登記機(jī)關(guān)據(jù)此辦理了登記，就足以表明申請(qǐng)作為程序行為，已經(jīng)運(yùn)行并因?yàn)樽罱K效力的產(chǎn)生而失去了意義。如果不肯定這一點(diǎn)，就將導(dǎo)致整個(gè)登記程序喪失不可逆性的基本運(yùn)作規(guī)律和特點(diǎn)，登記程序也就不足以稱為程序。當(dāng)然，正如下文所言，在登記完成之前，申請(qǐng)是可以被撤回的（rücknehmbar），但這完全不同于撤銷。

（二）申請(qǐng)的運(yùn)行

申請(qǐng)的運(yùn)行，是當(dāng)事人通過(guò)自己意思請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)為或者不為審查、登記行為的動(dòng)態(tài)表現(xiàn)。當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，是申請(qǐng)運(yùn)行開(kāi)始的標(biāo)志；在提出申請(qǐng)后，當(dāng)事人撤回申請(qǐng)，則意味著申請(qǐng)運(yùn)行因當(dāng)事人的意志而終止。

1.申請(qǐng)的提出

當(dāng)事人提出申請(qǐng)，意欲向登記機(jī)關(guān)表明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容，并由登記機(jī)關(guān)加以確認(rèn)。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，當(dāng)事人必須采用符合法定的方式提交相關(guān)文件，以證明自己行為的合法性和便于登記機(jī)關(guān)據(jù)以審查和控制。

（1）申請(qǐng)的文件

申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的文件，必須能夠表明當(dāng)事人的身分、意欲達(dá)到的目的以及相關(guān)的證據(jù)，它們包括：

第一，申請(qǐng)書。由于申請(qǐng)涉及到當(dāng)事人的利益歸屬和變化，也決定了登記機(jī)關(guān)審查和登記的范圍，為了促使當(dāng)事人謹(jǐn)慎從事，也為了防止登記機(jī)關(guān)濫用職權(quán)私自改變民事主體的權(quán)利狀態(tài)，當(dāng)事人必須通過(guò)書面形式提出申請(qǐng)，以此來(lái)印證登記結(jié)果，這也是我國(guó)目前通常采用的形式。

申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)說(shuō)明申請(qǐng)人身分、登記類型、登記原因、標(biāo)的等。為了方便當(dāng)事人提出申請(qǐng)和規(guī)范當(dāng)事人的申請(qǐng)行為，申請(qǐng)書宜由登記機(jī)關(guān)提供標(biāo)準(zhǔn)樣式，明晰表明當(dāng)事人應(yīng)該填寫的事項(xiàng)和提供的證據(jù)，由當(dāng)事人按照提示進(jìn)行填寫和準(zhǔn)備。這種做法無(wú)疑具有便利性，比如，葡萄牙從1984年開(kāi)始采用這種方法，結(jié)果是“實(shí)踐證明填寫一張簡(jiǎn)單的申請(qǐng)表并不會(huì)妨礙公眾進(jìn)行登記”，相反還能夠起到簡(jiǎn)化程序的作用。[17]

第二，其他證明文件。證明文件要服務(wù)于申請(qǐng)書的內(nèi)容，因此，申請(qǐng)人必須附帶提交身分證明、登記原因證明文件（即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因的證明，如行政許可文件、遺囑、取得時(shí)效構(gòu)成的證明等）、登記義務(wù)人的權(quán)利證明（即登記義務(wù)人的權(quán)利證明文書或者登記簿中的權(quán)利編號(hào)）、申請(qǐng)所涉及第三人的同意證明以及法律規(guī)定的其他文件。

（2）申請(qǐng)的方式

申請(qǐng)方式主要有以下幾種：

第一，共同申請(qǐng)，即登記權(quán)利人和登記義務(wù)人共同向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。這是申請(qǐng)的一般方式，也是我國(guó)登記實(shí)務(wù)所采用的通常做法，它適用于因法律行為產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情況，比如，因?yàn)橘I賣、交換、贈(zèng)與、抵押、設(shè)典等進(jìn)行登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。在這種申請(qǐng)方式中，登記申請(qǐng)權(quán)主體的必須具備完全行為能力。

第二，單方申請(qǐng)，即由登記權(quán)利人或者登記義務(wù)人一方向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。這種申請(qǐng)主要出現(xiàn)于初始登記（如建筑物所有權(quán)的第一次登記）、經(jīng)過(guò)國(guó)家公權(quán)力確認(rèn)的物權(quán)變動(dòng)（如法院通過(guò)已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決確定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)）、因繼承發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)等非因法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)情況之中。比如，瑞士民法第665條第2項(xiàng)即規(guī)定：“在先占、繼承、征收、強(qiáng)制執(zhí)行或法院判決等情況下，取得人得自行請(qǐng)求登記?！迸c共同申請(qǐng)一樣，單方申請(qǐng)人也要具有完全行為能力。

第三，申請(qǐng)，即申請(qǐng)人的法定人或者申請(qǐng)人委托人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。在這種情況下，人應(yīng)當(dāng)出具身分證明、委托書等證明文件。

第四，代位申請(qǐng)，即登記權(quán)利人怠于申請(qǐng)登記，與其有利害關(guān)系之人為了保全自己的利益或者同時(shí)照料登記權(quán)利人的利益，以自己的名義代位登記權(quán)利人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。代位申請(qǐng)主要分為兩類：其一，基于債權(quán)人的代位權(quán)進(jìn)行的代位申請(qǐng)。這種代位申請(qǐng)的目的在于保全代位權(quán)人的利益，是債權(quán)人行使代位權(quán)的表現(xiàn)，因此，其必須符合代位權(quán)的條件。根據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)登記法第46條之二規(guī)定，債權(quán)人在代位申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)書中記載債權(quán)及債務(wù)人的姓名或者名稱、住所或事務(wù)所及代位原因，并附具證明代位原因的文件。其二，基于共同利益進(jìn)行的代位申請(qǐng)。這種代位申請(qǐng)的目的在于保全代位申請(qǐng)人以及被代位的登記權(quán)利人的共同利益，因此，其二者之間必須存在利益上的牽連關(guān)系，形成利益共同體，而且代位申請(qǐng)的目的只能是為該權(quán)利共同體的利益。比如，臺(tái)灣土地登記規(guī)則第31條第1項(xiàng)規(guī)定，繼承人為二人以上的，部分繼承人因故不能與其他繼承人共同申請(qǐng)登記時(shí)，其中一人或者數(shù)人為了全體繼承人的利益，就被繼承的土地，申請(qǐng)為公同共有之登記。需要注意的是，無(wú)論是何種代位申請(qǐng)，均必須由法律明確規(guī)定其情形以及證明事項(xiàng)，以防止不當(dāng)侵害申請(qǐng)權(quán)利人的利益。

2.申請(qǐng)的撤回

申請(qǐng)的提出是申請(qǐng)人自己依據(jù)自主意思而選擇的行為，其當(dāng)然也可以選擇撤回這種行為，這是當(dāng)事人自己的權(quán)利。因此，有學(xué)者就稱，不存在“不可撤回（unwiderruflichen）”的登記申請(qǐng)。[18]不過(guò)，申請(qǐng)人撤回申請(qǐng)的權(quán)利要受到登記機(jī)關(guān)登記行為的限制，即只有在登記完成之前，申請(qǐng)人才能部分或者全部撤回申請(qǐng)，因?yàn)榈怯浀耐瓿蓸?biāo)志著申請(qǐng)已經(jīng)達(dá)到目的，其作為程序行為已經(jīng)正常終結(jié)，就不再具有撤回的可能。如果登記機(jī)關(guān)主張當(dāng)事人撤回申請(qǐng)的表示到達(dá)登記機(jī)關(guān)的時(shí)間，晚于登記完成的時(shí)間，則要由登記機(jī)關(guān)對(duì)此負(fù)擔(dān)證明義務(wù)。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式撤回申請(qǐng)，其中需要明確表示撤回申請(qǐng)的意思，但無(wú)需陳述撤回申請(qǐng)的理由。在共同申請(qǐng)場(chǎng)合，應(yīng)當(dāng)由雙方共同向登記機(jī)關(guān)出具撤回申請(qǐng)請(qǐng)求書；在申請(qǐng)場(chǎng)合，應(yīng)當(dāng)由人向登記機(jī)關(guān)出具申請(qǐng)人撤回申請(qǐng)的授權(quán)文書。如果撤回申請(qǐng)的表示不符合上述形式要求，視為申請(qǐng)沒(méi)有撤回，登記機(jī)關(guān)仍然可以完成登記。

原則上，在登記完成之前，申請(qǐng)人撤回申請(qǐng)的，登記機(jī)關(guān)必須尊重申請(qǐng)人的意志，并負(fù)擔(dān)準(zhǔn)許撤回的義務(wù)，而不能擅自加以限制。但是，在共同申請(qǐng)中，只有部分申請(qǐng)人提出撤回申請(qǐng)的，就應(yīng)根據(jù)情況進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，而不能拘泥于上述原則。比如，在共同繼承登記中，一個(gè)繼承人撤回登記申請(qǐng)不能影響他人的登記申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)該準(zhǔn)許該撤回，但其他人的申請(qǐng)仍要發(fā)生法律效力。又如，在因買賣而導(dǎo)致的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記情況中，只有一方申請(qǐng)人提出撤回申請(qǐng)，而另一方不同意撤回的，為了平衡當(dāng)事人的利益，登記機(jī)關(guān)就不能準(zhǔn)許撤回。在這種情況下，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)中止登記程序，在當(dāng)事人共同同意撤回申請(qǐng)、不再撤回申請(qǐng)或者法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)權(quán)利歸屬時(shí)，再作出同意撤回申請(qǐng)或者繼續(xù)登記行為的決定。

（三）申請(qǐng)的效力

申請(qǐng)是一種的程序行為，受這種性質(zhì)的制約，其正常運(yùn)行的后果，當(dāng)然是具有程序法意義的效果。但是，這并不是申請(qǐng)法律效力的全部，因?yàn)榈怯洺司哂谐绦驑?gòu)造的法律意義之外，其最主要的法律意義是充當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示形式，這是能產(chǎn)生實(shí)體法效力的意義，那么，申請(qǐng)作為登記生成的前奏，在一定條件下，也產(chǎn)生相應(yīng)的實(shí)體法效力，從而影響當(dāng)事人在實(shí)體法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這樣，申請(qǐng)的作出，就會(huì)在程序法和實(shí)體法上產(chǎn)生雙重效力，前者一般被成為形式效力（formelleWirkung），后者則被稱為實(shí)體效力（materielle Wirkung）。

1.形式效力

（1）啟動(dòng)登記機(jī)關(guān)的登記行為

申請(qǐng)作為登記的啟動(dòng)機(jī)制，意味著申請(qǐng)人的意思是登記機(jī)關(guān)從事登記行為的動(dòng)因，沒(méi)有申請(qǐng)，就沒(méi)有登記機(jī)關(guān)的行為，前者決定了后者的發(fā)生。隨之而來(lái)的，就是登記機(jī)關(guān)必須對(duì)當(dāng)事人的申請(qǐng)有所表示或者行為，即對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審查，在審查后作出登記或者不登記的行為，故而，當(dāng)事人申請(qǐng)和登記機(jī)關(guān)的登記行為在邏輯上具有因果關(guān)系，在時(shí)間上具有先后關(guān)系，這是申請(qǐng)決定登記程序中登記行為運(yùn)作規(guī)律的效力。

（2）決定登記機(jī)關(guān)的行為范圍

當(dāng)事人申請(qǐng)登記，是意欲通過(guò)登記機(jī)關(guān)的登記來(lái)落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的后果，從這個(gè)角度觀之，登記行為的功能，主要是充作達(dá)到當(dāng)事人目的的手段，無(wú)視申請(qǐng)、脫離申請(qǐng)或者超越申請(qǐng)的登記行為，就是無(wú)視目的、脫離目的或者超越目的的手段，是不妥切、不適當(dāng)?shù)氖侄?。這意味著，不僅登記機(jī)關(guān)在啟動(dòng)登記行為時(shí)要受到申請(qǐng)行為的制約，登記機(jī)關(guān)的工作權(quán)限范圍，也要受制于申請(qǐng)。換言之，登記機(jī)關(guān)在審查申請(qǐng)和辦理登記時(shí)，必須依據(jù)申請(qǐng)的內(nèi)容范圍進(jìn)行操作，既不能在內(nèi)容上少于申請(qǐng)的內(nèi)容，也不能在范圍上超過(guò)申請(qǐng)的范圍。當(dāng)然，這并不意味著申請(qǐng)能夠完全支配登記機(jī)關(guān)的行為，申請(qǐng)能否為登記機(jī)關(guān)所認(rèn)可和采納，還取決于登記機(jī)關(guān)的審查。

2.實(shí)體效力

（1）決定登記完成的順序

申請(qǐng)是登記的啟動(dòng)器，先申請(qǐng)者應(yīng)當(dāng)先登記，這是一般的社會(huì)情理。針對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)，如果有數(shù)人提出物權(quán)變動(dòng)的申請(qǐng)，則申請(qǐng)時(shí)間在先者，完成登記的時(shí)間就在先。由于登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的標(biāo)志，那么，先登記者權(quán)利產(chǎn)生的時(shí)間就在先，其具有排斥登記時(shí)間在后權(quán)利的效力，這就影響到此數(shù)個(gè)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)現(xiàn)的先后順序，即本文后面將要詳述的順位。實(shí)現(xiàn)此種效力的技術(shù)手段，就是登記機(jī)關(guān)按照收到申請(qǐng)的時(shí)間先后順序，對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行序列編號(hào)，登記機(jī)關(guān)要根據(jù)編號(hào)來(lái)決定完成登記的時(shí)間先后順序，申請(qǐng)人則可根據(jù)這個(gè)編號(hào)來(lái)主張自己的登記順序。

（2）影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得

登記程序的運(yùn)行結(jié)果，可能會(huì)出現(xiàn)登記錯(cuò)誤，即登記物權(quán)與真實(shí)物權(quán)不一致，在這種情況下，與登記物權(quán)人發(fā)生物權(quán)變動(dòng)交易者（即第三人）基于對(duì)登記的信賴，能夠從登記物權(quán)人處取得該物權(quán)，真實(shí)權(quán)利人不能依據(jù)自己享有的真實(shí)物權(quán)來(lái)進(jìn)行阻礙或者追奪。這種制度就是登記公信力，第三人基于登記公信力取得物權(quán)的制度就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得，但是，其存在前提條件是，第三人在申請(qǐng)物權(quán)變動(dòng)登記時(shí)，不知道登記錯(cuò)誤，即其在申請(qǐng)登記時(shí)不是惡意的?？梢?jiàn)，申請(qǐng)登記的時(shí)間，是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度中“善意或惡意”的時(shí)間點(diǎn)，其將影響第三人能否根據(jù)善意取得制度來(lái)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。“登記公信力”將在下文詳述，于此不贅。

篇3

（一）房屋滅失的；

（二）放棄所有權(quán)的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第三十九條，申請(qǐng)房屋所有權(quán)注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）登記申請(qǐng)書。

（二）申請(qǐng)人身份證明。

（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書。

（四）證明房屋所有權(quán)消滅的材料。

（五）其他必要材料。

相關(guān)說(shuō)明：

1、房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。

篇4

福建不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施細(xì)則全文第一章 總 則

第一條 為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，方便人民群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條 不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及本實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。

房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。

第三條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照《條例》第七條第二款的規(guī)定，協(xié)商辦理或者接受指定辦理跨縣級(jí)行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)在登記完畢后將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以及不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、面積、用途、權(quán)利類型等登記結(jié)果告知不動(dòng)產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

第四條 國(guó)務(wù)院確定的重點(diǎn)國(guó)有林區(qū)的森林、林木和林地，由國(guó)土資源部受理并會(huì)同有關(guān)部門辦理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海、用島的登記，由國(guó)土資源部受理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，依照國(guó)土資源部《在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法》等規(guī)定辦理。

第二章 不動(dòng)產(chǎn)登記簿

第五條 《條例》第八條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。

沒(méi)有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。

有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。

前款所稱房屋，包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。

第六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

第七條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配備專門的不動(dòng)產(chǎn)登記電子存儲(chǔ)設(shè)施，采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施，保證電子數(shù)據(jù)安全。

任何單位和個(gè)人不得擅自復(fù)制或者篡改不動(dòng)產(chǎn)登記簿信息。

第八條 承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)熟悉相關(guān)法律法規(guī)，具備與其崗位相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記等方面的專業(yè)知識(shí)。

國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門組織開(kāi)展對(duì)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的考核培訓(xùn)。

第三章 登記程序

第九條 申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)填寫登記申請(qǐng)書，并提交身份證明以及相關(guān)申請(qǐng)材料。

申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復(fù)印件，復(fù)印件應(yīng)當(dāng)與原件保持一致。

第十條 處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng)，但共有人另有約定的除外。

按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。

建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記，依照本實(shí)施細(xì)則第三十六條的規(guī)定辦理。

第十一條 無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。

監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料;因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證。

父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書、經(jīng)過(guò)公證的對(duì)被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。

第十二條 當(dāng)事人可以委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書。

自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)與人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。

境外申請(qǐng)人委托他人辦理處分不動(dòng)產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證。

第十三條 申請(qǐng)登記的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，全體申請(qǐng)人提出撤回登記申請(qǐng)的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記申請(qǐng)書以及相關(guān)材料退還申請(qǐng)人。

第十四條 因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。

第十五條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后，還應(yīng)當(dāng)對(duì)下列內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)：

(一)申請(qǐng)人、委托人身份證明材料以及授權(quán)委托書與申請(qǐng)主體是否一致;

(二)權(quán)屬來(lái)源材料或者登記原因文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致;

(三)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的完稅或者繳費(fèi)憑證是否齊全。

第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看，重點(diǎn)查看下列情況：

(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;

(二)在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;

(三)因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況。

第十七條 有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行公告，但涉及國(guó)家秘密的除外：

(一)政府組織的集體土地所有權(quán)登記;

(二)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的首次登記;

(三)依職權(quán)更正登記;

(四)依職權(quán)注銷登記;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

公告應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站以及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場(chǎng)所進(jìn)行，公告期不少于15個(gè)工作日。公告所需時(shí)間不計(jì)算在登記辦理期限內(nèi)。公告期滿無(wú)異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

第十八條 不動(dòng)產(chǎn)登記公告的主要內(nèi)容包括：

(一)擬予登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者名稱;

(二)擬予登記的不動(dòng)產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等;

(三)提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu);

(四)需要公告的其他事項(xiàng)。

第十九條 當(dāng)事人可以持人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記：

(一)人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的;

(二)人民檢察院、公安機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記的;

(三)人民政府依法做出征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定生效后，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記的;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為登記事項(xiàng)存在異議的，應(yīng)當(dāng)依法向有關(guān)機(jī)關(guān)提出審查建議。

第二十條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，填寫并核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

除辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記和預(yù)告登記、異議登記，向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明，應(yīng)當(dāng)加蓋不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記專用章。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明樣式，由國(guó)土資源部統(tǒng)一規(guī)定。

第二十一條 申請(qǐng)共有不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向全體共有人合并發(fā)放一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;共有人申請(qǐng)分別持證的，可以為共有人分別發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

共有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)注明共有情況，并列明全體共有人。

第二十二條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明污損、破損的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)換發(fā)。符合換發(fā)條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以換發(fā)，并收回原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個(gè)工作日后，予以補(bǔ)發(fā)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明上注明補(bǔ)發(fā)字樣。

第二十三條 因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)予以注明;確實(shí)無(wú)法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_(kāi)發(fā)行的報(bào)刊上公告作廢。

第四章 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二十四條 不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。

未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十五條 市、縣人民政府可以根據(jù)情況對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動(dòng)產(chǎn)，組織開(kāi)展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記。

依照前款規(guī)定辦理首次登記所需的權(quán)屬來(lái)源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門組織獲取。

第二十六條 下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記：

(一)權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號(hào)碼發(fā)生變更的;

(二)不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的;

(三)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等狀況發(fā)生變化的;

(四)同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的;

(五)抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的;

(六)最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的;

(七)地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的;

(八)共有性質(zhì)發(fā)生變更的;

(九)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。

第二十七條 因下列情形導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記：

(一)買賣、互換、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的;

(二)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資(入股)的;

(三)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(四)不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(五)繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(六)共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的;

(七)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(八)因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(九)因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(十)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。

第二十八條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)辦理注銷登記：

(一)不動(dòng)產(chǎn)滅失的;

(二)權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;

(三)不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、征收或者收回的;

(四)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記，所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請(qǐng)注銷登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的書面材料。

第二節(jié) 集體土地所有權(quán)登記

第二十九條 集體土地所有權(quán)登記，依照下列規(guī)定提出申請(qǐng)：

(一)土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請(qǐng)，沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民委員會(huì)代為申請(qǐng);

(二)土地分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請(qǐng)，沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民小組代為申請(qǐng);

(三)土地屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請(qǐng)。

第三十條 申請(qǐng)集體土地所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)土地權(quán)屬來(lái)源材料;

(二)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo);

(三)其他必要材料。

第三十一條 農(nóng)民集體因互換、土地調(diào)整等原因?qū)е录w土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)互換、調(diào)整協(xié)議等集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料;

(三)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料;

(四)其他必要材料。

第三十二條 申請(qǐng)集體土地所有權(quán)變更、注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)集體土地所有權(quán)變更、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

第三節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

第三十三條 依法取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記。

依法利用國(guó)有建設(shè)用地建造房屋的，可以申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

第三十四條 申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)土地權(quán)屬來(lái)源材料;

(二)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo);

(三)土地出讓價(jià)款、土地租金、相關(guān)稅費(fèi)等繳納憑證;

(四)其他必要材料。

前款規(guī)定的土地權(quán)屬來(lái)源材料，根據(jù)權(quán)利取得方式的不同，包括國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同以及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)文件。

申請(qǐng)?jiān)诘厣匣蛘叩叵聠为?dú)設(shè)立國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記的，按照本條規(guī)定辦理。

第三十五條 申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來(lái)源材料;

(二)建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料;

(三)房屋已經(jīng)竣工的材料;

(四)房地產(chǎn)調(diào)查或者測(cè)繪報(bào)告;

(五)相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十六條 辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。

第三十七條 申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)發(fā)生變更的材料;

(三)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件;

(四)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議;

(五)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、稅費(fèi)等繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十八條 申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)買賣、互換、贈(zèng)與合同;

(三)繼承或者受遺贈(zèng)的材料;

(四)分割、合并協(xié)議;

(五)人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書;

(六)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件;

(七)相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;

(八)其他必要材料。

不動(dòng)產(chǎn)買賣合同依法應(yīng)當(dāng)備案的，申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)須提交經(jīng)備案的買賣合同。

第三十九條 具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫(kù)等其他建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的登記，按照本實(shí)施細(xì)則中房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理。

第四節(jié) 宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

第四十條 依法取得宅基地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記。

依法利用宅基地建造住房及其附屬設(shè)施的，可以申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

第四十一條 申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)申請(qǐng)人身份證和戶口簿;

(二)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來(lái)源材料;

(三)房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料;

(四)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料;

(五)其他必要材料。

第四十二條 因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來(lái)源材料;

(二)依法繼承的材料;

(三)分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料：

(四)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議;

(五)其他必要材料。

第四十三條 申請(qǐng)宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的，參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定辦理登記。

第五節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記

第四十四條 依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。

依法利用集體建設(shè)用地興辦企業(yè)，建設(shè)公共設(shè)施，從事公益事業(yè)等的，可以申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記。

第四十五條 申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等土地權(quán)屬來(lái)源材料;

(二)建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料;

(三)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料;

(四)建設(shè)工程已竣工的材料;

(五)其他必要材料。

集體建設(shè)用地使用權(quán)首次登記完成后，申請(qǐng)人申請(qǐng)建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交享有集體建設(shè)用地使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

第四十六條 申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;

(二)集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

因企業(yè)兼并、破產(chǎn)等原因致使集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件等相關(guān)材料，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

第六節(jié) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記

第四十七條 承包農(nóng)民集體所有的耕地、林地、草地、水域、灘涂以及荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)用地，或者國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，可以申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記;地上有森林、林木的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記時(shí)一并申請(qǐng)登記。

第四十八條 依法以承包方式在土地上從事種植業(yè)或者養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的，可以申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記。

篇5

該細(xì)則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的程序、資料查詢、保護(hù)、利用和法律責(zé)任都作了明確的規(guī)定。從我公司土地、房產(chǎn)登記辦證的操作經(jīng)驗(yàn)分析，對(duì)比《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》，《細(xì)則》有以下新“看點(diǎn)”

1進(jìn)一步明確土地及地上附著物主體一致性的要求

《細(xì)則》第二條規(guī)定：“房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致?！?/p>

2處分共有不動(dòng)產(chǎn)的登記有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng))

《細(xì)則》第十條規(guī)定：“處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng)，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。”

3除已經(jīng)過(guò)公正外，自然人處分不動(dòng)產(chǎn)需“現(xiàn)場(chǎng)”委托登記

《細(xì)則》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人可以委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)與人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外?！?/p>

與目前土地、房產(chǎn)登記相比，《細(xì)則》的規(guī)定，使委托程序較為復(fù)雜和嚴(yán)謹(jǐn)。

4不動(dòng)產(chǎn)登記人員可能需要現(xiàn)場(chǎng)查看不動(dòng)產(chǎn)的狀況

《細(xì)則》第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看，重點(diǎn)查看下列情況：(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;……”

即不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人要做好現(xiàn)場(chǎng)查看的準(zhǔn)備。

5小區(qū)公共道路、綠地等用地作為業(yè)主產(chǎn)權(quán)登記存在可能

《細(xì)則》第三十六條規(guī)定：“辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓?！?/p>

6國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地相關(guān)登記也有規(guī)可依法

《細(xì)則》第五十二條規(guī)定：“以承包經(jīng)營(yíng)以外的合法方式使用國(guó)有農(nóng)用地的國(guó)有農(nóng)場(chǎng)、草場(chǎng)，以及使用國(guó)家所有的水域、灘涂等農(nóng)用地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，申請(qǐng)國(guó)有農(nóng)用地的使用權(quán)登記的，參照本實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定辦理。國(guó)有農(nóng)場(chǎng)、草場(chǎng)申請(qǐng)國(guó)有未利用地登記的，依照前款規(guī)定辦理。”

7登記信息保護(hù)要求，杜絕“房叔”、“房嬸”

《細(xì)則》第九十五條：“各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取措施保障不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全。任何單位和個(gè)人不得泄露不動(dòng)產(chǎn)登記信息?！?/p>

第一百零三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員違反本實(shí)施細(xì)則規(guī)定，有下列行為之一，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：……(三)泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息;……”

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不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)整合基本完成后，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的落地意味著，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作從此有了更加詳實(shí)和可操作的法律依據(jù)。

【明確一：小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法登記】

國(guó)土資源部地籍司副司長(zhǎng)冷宏志表示，我們國(guó)家物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)如果不登記，是不受法律保護(hù)的。從這個(gè)角度講，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后，大家為了更好保護(hù)自己的物權(quán)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)，正常地講就應(yīng)該到登記部門進(jìn)行登記。如果不登記，他就不能夠?qū)沟谌恕?/p>

只有全面納入登記的不動(dòng)產(chǎn)才能在法律框架內(nèi)受到保護(hù)，對(duì)于此前非法買賣的小產(chǎn)權(quán)房，目前不動(dòng)產(chǎn)登記條例明確暫不登記，這意味著小產(chǎn)權(quán)房不可能隨之合法化。

【明確二：三類人可查詢不動(dòng)產(chǎn)】

實(shí)施細(xì)則明確“三類人”可以查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料：一是權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料;二是因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況;三是人民法院、人民檢察院、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

根據(jù)上述規(guī)定，只有特定人可以查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料，而且并非“以人查房”，即輸入姓名即能查詢房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)信息。權(quán)力機(jī)關(guān)依法查詢，也需經(jīng)過(guò)合理的法定程序。

根據(jù)實(shí)施細(xì)則，權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料應(yīng)當(dāng)提交下列材料：查詢申請(qǐng)書;查詢目的的說(shuō)明;申請(qǐng)人的身份材料;利害關(guān)系人查詢的，提交證實(shí)存在利害關(guān)系的材料。對(duì)于查詢所需材料，細(xì)則增加了“查詢目的的說(shuō)明”這一項(xiàng)。

實(shí)施細(xì)則要求，不動(dòng)產(chǎn)登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全保密制度，任何單位和個(gè)人不得泄露不動(dòng)產(chǎn)登記信息。違反規(guī)定的，除依法給予處分外，構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。

【明確三：小區(qū)公共部分歸業(yè)主所有】

值得注意的是，實(shí)施細(xì)則對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、綠地的產(chǎn)權(quán)歸屬登記進(jìn)行了明確規(guī)定：辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。

“在我國(guó)現(xiàn)今的城市建設(shè)模式下，城市居民自購(gòu)的住房往往位于小區(qū)內(nèi)，此類小區(qū)的道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其他公共場(chǎng)所似乎并無(wú)登記人信息?！北本┦ミ\(yùn)律師事務(wù)所行政法首席律師王優(yōu)銀表示。

【明確四：農(nóng)村宅基地及房屋要登記】

此外，對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地上的建筑物，此前有房產(chǎn)證登記制度相對(duì)完善。農(nóng)村集體土地、宅基地和集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等多數(shù)在村內(nèi)登記，而且多數(shù)手工登記，資料并不完整。

此次實(shí)施細(xì)則對(duì)于集體土地宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)都明列單獨(dú)章節(jié)要求登記。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究所研究員黨國(guó)英表示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身就是保護(hù)各種不動(dòng)產(chǎn)的合法性，有些地區(qū)農(nóng)村集體土地確權(quán)工作近幾年開(kāi)展不錯(cuò)，還有很多農(nóng)村集體土地確權(quán)登記尚需完善。不動(dòng)產(chǎn)登記全面推開(kāi)后，所有的建筑物應(yīng)該全部登記。

實(shí)施細(xì)則第42條規(guī)定，因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請(qǐng)登記的，需提交下列材料：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來(lái)源材料;依法繼承的材料;分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議等。

【明確五：登記未引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)】

在不動(dòng)產(chǎn)登記條例征求意見(jiàn)期間，業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)擔(dān)心，不動(dòng)產(chǎn)登記掌握房產(chǎn)基礎(chǔ)信息，是為征收房地產(chǎn)稅鋪路。而開(kāi)征房地產(chǎn)稅的預(yù)期，可能會(huì)引發(fā)有多套房產(chǎn)的業(yè)主拋售房產(chǎn)，從而引起樓市震蕩。

事實(shí)證明，江蘇、北京、天津等地在20xx年已經(jīng)開(kāi)始對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變更、交易的居民換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證，從而陸續(xù)實(shí)現(xiàn)新證(不動(dòng)產(chǎn)登記證)換舊證(房產(chǎn)證)。這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)去年穩(wěn)中有升，不動(dòng)產(chǎn)登記并未引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)張杰表示，“不需要擔(dān)心不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)引起房?jī)r(jià)下跌，不動(dòng)產(chǎn)登記只是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的間接因素。短期來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記有利于理清市場(chǎng)底數(shù)，開(kāi)發(fā)商、政府主管部門、買房群眾都希望房地產(chǎn)數(shù)量有一個(gè)確切的數(shù)據(jù);長(zhǎng)期來(lái)看，這有利于市場(chǎng)秩序的完善，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”

篇6

最高人民法院關(guān)于辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問(wèn)題的規(guī)定

第一條 當(dāng)事人、利害關(guān)系人申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交申請(qǐng)書。申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

(一)申請(qǐng)保全人的身份證明、送達(dá)地址、聯(lián)系方式;

(二)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的事實(shí)與理由;

(三)爭(zhēng)議標(biāo)的或者請(qǐng)求事項(xiàng);

(四)具體明確的被保全財(cái)產(chǎn);

(五)保全擔(dān)保財(cái)產(chǎn)證明或者資信證明，或者不需要提供保全擔(dān)保的理由;

(六)其他需要記明的事項(xiàng)。

第二條 當(dāng)事人在仲裁過(guò)程中申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的，申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)通過(guò)仲裁機(jī)構(gòu)提出。仲裁機(jī)構(gòu)收到申請(qǐng)書后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)提交人民法院，并附仲裁案件受理通知書、委托保全函等相關(guān)材料。人民法院作出保全裁定或駁回申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知仲裁機(jī)構(gòu)。

第三條 人民法院依申請(qǐng)或依職權(quán)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全的，由人民法院審判部門作出裁定后，移送執(zhí)行部門實(shí)施。

第四條人民法院接受財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)后，對(duì)情況緊急的，必須在四十八小時(shí)內(nèi)作出裁定;裁定采取保全措施的，應(yīng)當(dāng)立即開(kāi)始執(zhí)行。對(duì)非緊急情況的，應(yīng)當(dāng)在接受申請(qǐng)后5日內(nèi)作出裁定;需要提供擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)在提供擔(dān)保后5日內(nèi)作出裁定;裁定采取保全措施的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)執(zhí)行。

第五條 人民法院依照民事訴訟法第一百條、第一百零一條規(guī)定責(zé)令當(dāng)事人、利害關(guān)系人提供擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的具體情況，按照下列標(biāo)準(zhǔn)，確定擔(dān)保數(shù)額：

(一)保全銀行賬戶資金的，不超過(guò)被保全資金的30%;

(二)保全土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的，不超過(guò)被保全土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)同期市場(chǎng)交易價(jià)格的30%;

(三)保全車輛、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的，不超過(guò)被保全車輛、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)查封期間的折舊費(fèi)用;

(四)保全非上市公司股權(quán)或投資權(quán)益的，不超過(guò)被保全股權(quán)或投資權(quán)益出資金額或者轉(zhuǎn)讓金額的30%;

(五)保全古玩、字畫、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)的，不超過(guò)被保全財(cái)產(chǎn)市值估價(jià)的30%。

財(cái)產(chǎn)保全期間，申請(qǐng)保全人提供的擔(dān)保不足以賠償可能給被保全人造成的損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令其追加擔(dān)保;拒不追加的，裁定解除保全。

第六條 保全上市公司股票、債券的，申請(qǐng)保全人應(yīng)當(dāng)提供與該股票、債券市場(chǎng)交易價(jià)格相當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)擔(dān)保。

被保全的上市公司股票、債券需要及時(shí)交易處置的，人民法院應(yīng)當(dāng)允許被保全人交易處置，并保全其變價(jià)款。但股權(quán)、債券作為爭(zhēng)議標(biāo)的的除外。

第七條 他人為申請(qǐng)保全人提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)向人民法院出具擔(dān)保書。擔(dān)保書應(yīng)當(dāng)載明擔(dān)保人、擔(dān)保方式、擔(dān)保財(cái)產(chǎn)、擔(dān)保范圍、擔(dān)保物的價(jià)值、擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)等內(nèi)容，并附相關(guān)證明材料。

他人為申請(qǐng)保全人提供保證擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)向人民法院提交公民的身份證明、法人或其他組織營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人或主要負(fù)責(zé)人身份證明、組織機(jī)構(gòu)代碼、財(cái)產(chǎn)或財(cái)務(wù)狀況等證明文件。公司法人作為第三人提供保證擔(dān)保的，還應(yīng)當(dāng)提供公司章程及公司股東會(huì)或者董事會(huì)同意提供擔(dān)保的決議文件。

保全擔(dān)保應(yīng)當(dāng)符合物權(quán)法、擔(dān)保法、公司法等有關(guān)法律的規(guī)定，不符合規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定駁回申請(qǐng)。

第八條 申請(qǐng)保全人可以與保險(xiǎn)公司訂立訴訟保全責(zé)任險(xiǎn)合同，作為保全擔(dān)保。

訴訟保全責(zé)任險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)利益應(yīng)當(dāng)確保保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)被保全人所遭受的損失得到賠償。

第九條 具有下列情形之一的，人民法院可以不要求申請(qǐng)保全人提供擔(dān)保：

(一)在工傷賠償、交通事故人身?yè)p害賠償訴訟中申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的;

(二)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的。

(三)案件事實(shí)清楚，權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，不及時(shí)采取保全措施可能造成嚴(yán)重后果的。

追索贍養(yǎng)費(fèi)、扶養(yǎng)費(fèi)、撫育費(fèi)、撫恤金、醫(yī)療費(fèi)用、勞動(dòng)報(bào)酬的，可以直接申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。

第十條當(dāng)事人、利害關(guān)系人申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，應(yīng)當(dāng)向人民法院提供明確、具體的被保全財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人、利害關(guān)系人申請(qǐng)?jiān)V訟保全時(shí)，確因客觀原因不能提供明確、具體被保全財(cái)產(chǎn)的，人民法院可以酌情裁定采取保全措施。

第十一條 訴訟保全裁定未指明具體的保全財(cái)產(chǎn)的，在該裁定執(zhí)行過(guò)程中，申請(qǐng)保全人可以書面申請(qǐng)人民法院查詢被保全人的財(cái)產(chǎn)。

申請(qǐng)保全人應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)書中寫明被保全人的基本情況，以及請(qǐng)求查詢的財(cái)產(chǎn)數(shù)額和范圍等事項(xiàng)。

申請(qǐng)保全人提出查詢申請(qǐng)的，已建立網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控系統(tǒng)的人民法院可以在請(qǐng)求保全的數(shù)額范圍內(nèi)，查詢被保全人的財(cái)產(chǎn)。

第十二條

人民法院查詢發(fā)現(xiàn)可供保全財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)立即采取查封、扣押、凍結(jié)措施。查詢發(fā)現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)有存款、動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)等多種類型的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保全存款等方便變現(xiàn)處置的財(cái)產(chǎn)。

第十三條人民法院對(duì)查詢的被保全人財(cái)產(chǎn)情況，應(yīng)當(dāng)依法保密，除根據(jù)申請(qǐng)保全人的保全請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)采取查封、扣押、凍結(jié)措施的財(cái)產(chǎn)外，不得向申請(qǐng)保全人泄露被保全人其他財(cái)產(chǎn)信息，也不得在訴訟保全、強(qiáng)制執(zhí)行之外使用相關(guān)信息。

第十四條 申請(qǐng)保全人通過(guò)虛假訴訟等方式惡意獲取信息，侵害被保全人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)有上述妨害民事訴訟行為的申請(qǐng)保全人，人民法院可以依照民事訴訟法第一百一十一條的規(guī)定依法追究責(zé)任。

第十五條 人民法院在財(cái)產(chǎn)保全中采取查封、扣押、凍結(jié)措施時(shí)，需要有關(guān)單位協(xié)助辦理登記手續(xù)的，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)在保全裁定書和協(xié)助通知書送達(dá)當(dāng)日辦理登記手續(xù);有多個(gè)保全裁定書和協(xié)助通知書的應(yīng)當(dāng)按照送達(dá)的時(shí)間先后辦理凍結(jié)手續(xù)，不能確定當(dāng)日送達(dá)先后時(shí)間的，視為相同順位的保全措施。

第十六條 財(cái)產(chǎn)保全裁定執(zhí)行中，人民法院發(fā)現(xiàn)據(jù)以執(zhí)行的裁定書內(nèi)容與實(shí)際情況不符的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷或糾正。

第十七條 申請(qǐng)保全人申請(qǐng)續(xù)行保全的，應(yīng)當(dāng)在保全措施期限屆滿15日前向原作出財(cái)產(chǎn)保全裁定的人民法院提出申請(qǐng)。逾期申請(qǐng)或者不申請(qǐng)的，自行承擔(dān)不能續(xù)行保全的法律后果。

第十八條 有下列情形之一的，首先采取保全措施的法院應(yīng)當(dāng)將保全財(cái)產(chǎn)移交已進(jìn)入執(zhí)行程序的另案輪候查封法院執(zhí)行：

(一)首先采取保全措施法院消極執(zhí)行，超過(guò)三個(gè)月未對(duì)保全財(cái)產(chǎn)采取變價(jià)處分措施的;

(二)債權(quán)人無(wú)正當(dāng)理由，超過(guò)三個(gè)月未申請(qǐng)人民強(qiáng)制執(zhí)行的。

第十九條對(duì)符合本規(guī)定第十八條規(guī)定的案件，首先采取保全措施法院未主動(dòng)移送的，另案輪候查封法院可以要求其移送。兩地法院就移送保全財(cái)產(chǎn)發(fā)生爭(zhēng)議的，可以逐級(jí)報(bào)請(qǐng)共同的上級(jí)法院指定該財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行法院。

共同的上級(jí)法院可以根據(jù)保全財(cái)產(chǎn)的所在地、種類及各債權(quán)數(shù)額與保全財(cái)產(chǎn)價(jià)值之間的關(guān)系等案件具體情況，指定執(zhí)行法院并限期處分保全財(cái)產(chǎn)。

第二十條申請(qǐng)保全人對(duì)駁回申請(qǐng)保全裁定不服的，可以自裁定送達(dá)之日起五日內(nèi)向作出裁定的人民法院申請(qǐng)復(fù)議一次。人民法院應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)議申請(qǐng)后十日內(nèi)審查。理由成立的，裁定撤銷或改正并采取保全措施;理由不成立的，裁定駁回復(fù)議申請(qǐng)。

第二十一條 利害關(guān)系人認(rèn)為保全裁定實(shí)施過(guò)程中的執(zhí)行行為違法提出異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定審查處理。

利害關(guān)系人對(duì)保全裁定不服，基于實(shí)體權(quán)利對(duì)保全財(cái)產(chǎn)提出足以排除查封、扣押、凍結(jié)異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定進(jìn)行審查處理。

第二十二條 本規(guī)定自公布之日起施行。本規(guī)定施行前的司法解釋與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。法律和司法解釋另有特別規(guī)定的，適用其規(guī)定。

財(cái)產(chǎn)保全的執(zhí)行程序

(一)人民法院對(duì)于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執(zhí)行或者造成當(dāng)事人其他損害的案件，根據(jù)對(duì)方當(dāng)事人的申請(qǐng)，可以裁定對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全、責(zé)令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為;當(dāng)事人沒(méi)有提出申請(qǐng)的，人民法院在必要時(shí)也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以責(zé)令申請(qǐng)人提供擔(dān)保，申請(qǐng)人不提供擔(dān)保的，裁定駁回申請(qǐng)。人民法院接受申請(qǐng)后，對(duì)情況緊急的，必須在四十八小時(shí)內(nèi)作出裁定;裁定采取保全措施的，應(yīng)當(dāng)立即開(kāi)始執(zhí)行。

(二)利害關(guān)系人因情況緊急，不立即申請(qǐng)保全將會(huì)使其合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害的，可以在提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁前向被保全財(cái)產(chǎn)所在地、被申請(qǐng)人住所地或者對(duì)案件有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)采取保全措施。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保，不提供擔(dān)保的，裁定駁回申請(qǐng)。人民法院接受申請(qǐng)后，必須在四十八小時(shí)內(nèi)作出裁定;裁定采取保全措施的，應(yīng)當(dāng)立即開(kāi)始執(zhí)行。

申請(qǐng)人在人民法院采取保全措施后三十日內(nèi)不依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的，人民法院應(yīng)當(dāng)解除保全。

(三)保全限于請(qǐng)求的范圍，或者與本案有關(guān)的財(cái)物。財(cái)產(chǎn)保全采取查封、扣押、凍結(jié)或者法律規(guī)定的其他方法。人民法院保全財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)立即通知被保全財(cái)產(chǎn)的人。

財(cái)產(chǎn)已被查封、凍結(jié)的，不得重復(fù)查封、凍結(jié)。

(四)財(cái)產(chǎn)糾紛案件，被申請(qǐng)人提供擔(dān)保的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定解除保全。申請(qǐng)有錯(cuò)誤的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)賠償被申請(qǐng)人因保全所遭受的損失。當(dāng)事人對(duì)保全或者先予執(zhí)行的裁定不服的，可以申請(qǐng)復(fù)議一次。復(fù)議期間不停止裁定的執(zhí)行。

財(cái)產(chǎn)保全的解除

(一)被申請(qǐng)人提供擔(dān)保;

(二)訴前財(cái)產(chǎn)保全的申請(qǐng)人在采取保全措施后30日內(nèi)未起訴的;

(三)申請(qǐng)人撤回保全申請(qǐng)的。

篇7

關(guān)鍵字：確權(quán)物權(quán)變動(dòng)法律行為物權(quán)公示原則

一、確定物權(quán)歸屬的意義

過(guò)去的民法學(xué)說(shuō)一般是將如何確定物權(quán)歸屬的案件，也就是我們常說(shuō)的“確權(quán)”案件當(dāng)作非交易狀態(tài)下的案件類型。其實(shí)交易狀態(tài)下的確權(quán)案件才是司法實(shí)踐中的常發(fā)案件，而且在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下這類案件對(duì)于國(guó)計(jì)民生才具有重要意義。比如，在買賣交易中確定所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移至買受人的案件，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)確定該權(quán)利是否已經(jīng)被受讓人取得案件；在抵押交易中確定當(dāng)事人依據(jù)抵押合同設(shè)定抵押權(quán)是否生效的案件。這些都是現(xiàn)實(shí)中的常發(fā)案件。在這些案件中，我們必須對(duì)認(rèn)可這些物權(quán)變動(dòng)是否生效、以及何時(shí)生效的問(wèn)題做出決斷。

物權(quán)歸屬的判斷對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和人民群眾的生活具有十分重要的意義，因?yàn)椋海?）物權(quán)具有排斥第三人的效力，比如抵押權(quán)設(shè)定生效后，即可以排斥一般的債權(quán)人，以保障抵押權(quán)人優(yōu)先得到償還。因此必須在抵押權(quán)設(shè)定的法律交易中考慮到第三人正當(dāng)權(quán)利被排斥這一因素，在法律上建立保護(hù)第三人的制度。再如所有權(quán)變動(dòng)的情況：如果一個(gè)所有權(quán)的取得有效，那么該所有權(quán)便不能同時(shí)確定為他人享有。因此在一個(gè)標(biāo)的物上雖然可以存在兩個(gè)以上的債權(quán)，但是絕不可以同時(shí)存在兩個(gè)所有權(quán)，因此如果確定一個(gè)所有權(quán)變動(dòng)有效，其他人的合法債權(quán)因此必然會(huì)被排斥。物權(quán)這種排斥第三人作用的法律效力是非常強(qiáng)硬的，因此物權(quán)變動(dòng)的法學(xué)原理和制度建設(shè)必須考慮到交易安全這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)的基本原則。（2）物權(quán)變動(dòng)實(shí)際上使得一個(gè)特定物上的法律關(guān)系發(fā)生更新，一個(gè)有效的物權(quán)變動(dòng)能夠使得物上原來(lái)的法律關(guān)系歸于終結(jié)，而新的法律關(guān)系即可以產(chǎn)生。物權(quán)變動(dòng)，其實(shí)是物的支配秩序的變動(dòng)，這就是物權(quán)效力制度建設(shè)必須予以解決的問(wèn)題。因?yàn)槊穹ㄉ嫌小盁o(wú)瑕疵取得”的原則，物權(quán)取得人一般并不承受標(biāo)的物原來(lái)的負(fù)擔(dān)、標(biāo)的物原來(lái)的權(quán)利瑕疵一般情況下只能由原來(lái)的權(quán)利人承擔(dān)，所以物權(quán)變動(dòng)的生效，會(huì)立即發(fā)生標(biāo)的物上的法律關(guān)系更新的結(jié)果。所以交易的物權(quán)確權(quán)不論對(duì)于民法制度建設(shè)、而且對(duì)于公法制度建設(shè)也有十分重要的意義。比如，對(duì)于已經(jīng)合法完成的交易，不論是法院還是行政管理機(jī)關(guān)，一般均不應(yīng)該因?yàn)槲锏脑瓉?lái)權(quán)利人有違法的情節(jié)（即使物的原來(lái)權(quán)利人的不當(dāng)行為與交易之物有關(guān)），而將物從物權(quán)取得人手中追回。

正因?yàn)檫@樣，對(duì)于物權(quán)歸屬確定中的法理問(wèn)題和基本規(guī)則問(wèn)題，不但法院的法官應(yīng)該掌握，仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁員應(yīng)該掌握，而且行政管理部門比如土地部門、房地產(chǎn)部門、車輛以及船舶的管理部門等照樣應(yīng)該掌握。當(dāng)然，律師職業(yè)者和其他法律輔助人員也應(yīng)該予以掌握。

近年來(lái)隨著法學(xué)研究的深入，法理上對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的有效作為確定物權(quán)歸屬這一點(diǎn)已經(jīng)沒(méi)有疑義，這也就是說(shuō)，“確權(quán)”的基礎(chǔ)應(yīng)該是物權(quán)取得的法律根據(jù)的正當(dāng)性，因此可以從物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)方面去確定物權(quán)的歸屬。同時(shí)，對(duì)于非依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，比如依據(jù)法律的直接規(guī)定、依據(jù)法院的判決和政府的行政指令等發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)、依據(jù)繼承發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)等，法理上的看法也趨于統(tǒng)一，我國(guó)立法機(jī)關(guān)編制的“物權(quán)法征求意見(jiàn)稿”也采納了這些觀點(diǎn)。但是這些物權(quán)變動(dòng)并不是依據(jù)交易行為發(fā)生的，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和人民群眾的說(shuō)需要看，其實(shí)踐意義并不如依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的意義重要。

顯然，司法實(shí)踐常見(jiàn)的物權(quán)確認(rèn)案件，常常是依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，然而也就是在這一方面，目前的民法法理有極大的混亂，給我國(guó)的立法和司法帶來(lái)極大的困擾。本文從幾個(gè)典型案例分析入手，說(shuō)明科學(xué)的確定交易中的物權(quán)歸屬的方法，以及其中的法理問(wèn)題，目的是克服各種似是而非的法理給我們帶來(lái)的困擾，以科學(xué)的法理來(lái)指導(dǎo)我們的立法和司法。

二、僅僅依據(jù)生效的合同，就能確定物權(quán)變動(dòng)生效嗎？

現(xiàn)實(shí)交易涉及物權(quán)變動(dòng)的情形一般是：當(dāng)事人之間首先會(huì)訂立一個(gè)合同，通過(guò)合同來(lái)約束雙方當(dāng)事人，使他們能夠履行合同，以完成物權(quán)的變動(dòng)。這種情形的典型，就是當(dāng)事人之間訂立買賣合同，合同在履行之前首先應(yīng)該生效，這種效力促使當(dāng)事人履行合同指定的交付義務(wù)，最后完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。所以從物權(quán)變動(dòng)的角度看，這個(gè)買賣合同就成為所有權(quán)取得這種物權(quán)變動(dòng)的交易基礎(chǔ)行為或者原因行為，而所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事實(shí)，就成為交易的結(jié)果。一般法理分析也就是基于這一因果關(guān)系而展開(kāi)的。有了這個(gè)原因行為的基礎(chǔ)，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移才具備了法律上最初的條件,抵押權(quán)的設(shè)定等行為，也存在著這些法律事實(shí)的區(qū)別。所以除所有權(quán)轉(zhuǎn)移之外，其他交易情況下的物權(quán)變動(dòng)都會(huì)有這個(gè)原因行為。

但是，合同的成立以至生效，是否能夠成為物權(quán)變動(dòng)的充分條件？也就是說(shuō)，是否有了物權(quán)變動(dòng)的原因，就必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果？舉例來(lái)說(shuō)，是否可以認(rèn)為買賣合同成立生效后，標(biāo)的物的所有權(quán)十分肯定會(huì)轉(zhuǎn)移給買受人？依據(jù)合同設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，是否可以根據(jù)能夠生效的合同就確定抵押權(quán)設(shè)定行為完成了？

司法實(shí)踐中常?？梢杂龅竭@樣一些案例，一些法官、律師等認(rèn)為，合同生效了，合同所指向的物權(quán)變動(dòng)也就生效了。請(qǐng)看如下案例：

（一）案例

案例1：“一物二賣”中的所有權(quán)確定問(wèn)題

某省一個(gè)縣城進(jìn)行舊城改造時(shí)，有一個(gè)拆遷戶回遷到一處鋪面房。不久有一個(gè)經(jīng)商的人找到該房主，提出以較高的價(jià)格購(gòu)買其鋪面房，拆遷戶答應(yīng)了。于是雙方簽訂了房屋買賣合同，約定合同簽訂之后六個(gè)月期滿，拆遷戶將房屋交付給該經(jīng)商戶。合同簽訂后，經(jīng)商戶依約交付了房款。該合同簽訂三天后，另一個(gè)經(jīng)商戶也找到這個(gè)拆遷戶，提出以更高的價(jià)錢買拆遷戶的鋪面房。拆遷戶非常高興，就和第二個(gè)買受人又訂立了房屋買賣合同，還主動(dòng)迅速地辦理了房屋過(guò)戶的登記手續(xù)。房主交付房屋后，第二個(gè)買受人開(kāi)始了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。結(jié)果半年后，第一個(gè)買受人要求拆遷戶交房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)被第二個(gè)買受人占有使用。于是，第一個(gè)買受人咨詢了律師，律師說(shuō)，你這個(gè)合同既沒(méi)有詐欺，又沒(méi)有脅迫，也沒(méi)有趁人之危，更沒(méi)有違背法律的情節(jié)，所以你這個(gè)合同是有效的；合同既然有效，而且這個(gè)合同的標(biāo)的物房屋是特定物，因此，按照“特定物買賣，標(biāo)的物所有權(quán)在合同成立生效時(shí)轉(zhuǎn)移”的法理，那么房屋所有權(quán)應(yīng)該在買賣合同生效時(shí)轉(zhuǎn)移，因此，這個(gè)房屋的所有權(quán)就已經(jīng)是你的了。別人占著你的房屋就是侵權(quán)，你可以侵權(quán)為由，向法院。根據(jù)律師的建議，第一個(gè)買受人以第二個(gè)買受人侵犯其房屋所有權(quán)為由，向法院提訟。一審法院支持了第一個(gè)買受人的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為第二個(gè)買受人的侵權(quán)事實(shí)成立。但一審法院法官在判決書中同時(shí)認(rèn)為，侵權(quán)的成立，一般是要以侵權(quán)人承擔(dān)不作為的義務(wù)作為前提條件，而本案的“侵權(quán)人”卻沒(méi)有這一義務(wù)違背的問(wèn)題，因?yàn)樗歉鶕?jù)合同取得房屋的，因此，追究其侵權(quán)責(zé)任也背離于法理。所以，一審法院判決雖然認(rèn)為侵權(quán)成立，但應(yīng)按公平原則處理，由兩個(gè)買受人分擔(dān)損失。于是法官判令房屋歸第二個(gè)人所有，但第二個(gè)買受人應(yīng)當(dāng)給第一個(gè)買受人返還一半的房屋價(jià)款。法官的判決做出后，兩個(gè)人都不服。第一個(gè)買受人認(rèn)為，我已經(jīng)給了出賣人全部的房屋價(jià)款，房屋我一天未住，憑什么只給我返還一半房屋價(jià)款？第二個(gè)買受人認(rèn)為，我已經(jīng)給了出賣人比第一個(gè)買受人更多的房屋價(jià)款，憑什么要我返還一半房屋價(jià)款給第一個(gè)買受人？倆個(gè)人都向該地區(qū)中級(jí)法院提起上訴。中級(jí)法院主審法官仍然堅(jiān)持了侵權(quán)成立的觀點(diǎn)，但是他更加欠缺對(duì)法律本質(zhì)的認(rèn)識(shí)。二審法官認(rèn)為，既然侵權(quán)成立，就不存在公平責(zé)任的適用問(wèn)題，第二個(gè)買受人應(yīng)當(dāng)返還房屋給第一個(gè)人，如果他不愿意返還，就是法定租賃。因此，二審法院判決第二個(gè)買受人應(yīng)該按月給第一個(gè)買受人支付房屋租金；如果不支付租金達(dá)到六個(gè)月時(shí)，法院就要強(qiáng)制執(zhí)行，收回房屋的所有權(quán)給第一個(gè)買受人。第二個(gè)買受人對(duì)二審判決當(dāng)然不服，因此拒不履行判決書指定的義務(wù)。結(jié)果二審判決生效6個(gè)月后，第一個(gè)買受人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，第二個(gè)買受人看到一輩子辛苦掙來(lái)的家產(chǎn)被奪走，結(jié)果發(fā)生暴力抗法事件，造成十分消極的社會(huì)影響。

案例2：抵押合同生效是否抵押權(quán)設(shè)定的充分條件問(wèn)題

一個(gè)房地產(chǎn)建筑公司在經(jīng)營(yíng)中需要向銀行借貸，銀行要求債務(wù)人抵押擔(dān)保，于是銀行和該建筑公司訂立了以建筑公司的三輛大型建筑車輛為標(biāo)的物的抵押合同。抵押合同訂立后，雙方當(dāng)事人并沒(méi)有進(jìn)行抵押權(quán)的設(shè)定登記。不久建筑公司將抵押合同指定的三輛車中的兩輛出賣給了另一個(gè)建筑公司。但是后來(lái)發(fā)生了所謂的“抵押人”建筑公司到期不能償還銀行貸款的問(wèn)題，銀行向法院提出要求以抵押的車輛拍賣還貸。法院判決認(rèn)為抵押合同的訂立意思表示真實(shí)一致，因而有效，于是法院根據(jù)這個(gè)合同將出賣的二輛車追回，償還了銀行的貸款。這個(gè)案件曾經(jīng)被作為法官模范執(zhí)行合同法的樣板，在報(bào)紙上隆重介紹。但是在這個(gè)案件的討論中，我們完全有必要問(wèn)一下該審理該案的法官，他們是否注意到第三人公司的正當(dāng)利益問(wèn)題。第三人即另一個(gè)建筑公司在該案中并無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，結(jié)果他買的汽車被追奪，不但經(jīng)營(yíng)秩序遭到損害，而且失去的車款事實(shí)上也無(wú)法追回。該第三人的這些損失，是否應(yīng)該提醒我們的法官這樣一個(gè)問(wèn)題，即銀行僅僅只是享有抵押合同規(guī)定的權(quán)利，而這一權(quán)利是否就是抵押權(quán)呢？本案中抵押權(quán)是否已經(jīng)有效設(shè)定了呢？

（二）法理分析

在民法的發(fā)展歷史上，確實(shí)有一種依據(jù)一個(gè)債權(quán)法意義上的合同來(lái)確定物權(quán)變動(dòng)生效立法模式，我們現(xiàn)在將其稱為“債權(quán)意思主義”的立法模式。這種模式是法國(guó)民法典采用的，其理論來(lái)源于中世紀(jì)寺院法建立的“契約必須履行”的原則。這一原則的基本精神是合同成立生效后，就具有要求當(dāng)事人履行的法律約束力。這一立法精神后來(lái)被法國(guó)民法典采納時(shí)，其含義得到極大的擴(kuò)張——法國(guó)大革命時(shí)代，自由的精神高于一切，契約被當(dāng)作當(dāng)事人為自己立法的主要手段，是實(shí)現(xiàn)自由和擺脫等級(jí)身份制的手段，因此當(dāng)時(shí)的法國(guó)出現(xiàn)了民法典的立法與高漲的革命熱情相結(jié)合的情形。在這種情況下契約變成為社會(huì)的自然人和法人為自己建立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的主要正當(dāng)性根據(jù)，因此法國(guó)民法典在人類歷史中第一次規(guī)定了“依法成立的契約，在締結(jié)契約的當(dāng)事人之間具有相當(dāng)于法律的效力”這個(gè)具有相當(dāng)?shù)木窀姓倭Φ脑瓌t。依據(jù)法國(guó)民法典立法者的觀點(diǎn)，既然締約對(duì)于第三人相當(dāng)于自己給自己制定法律，那么契約本身就應(yīng)該句有足夠大的效力，以保障它能夠得到履行；而契約在履行之后，就自然能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。比如，一個(gè)人通過(guò)訂立買賣合同來(lái)購(gòu)買一座房屋，那么，根據(jù)上述契約履行自然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果的分析，買賣合同成立生效的時(shí)候，買受人就應(yīng)該取得房屋的所有權(quán)。因此法國(guó)民法典第1583條規(guī)定：“當(dāng)事人就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，即使標(biāo)的物尚未交付、價(jià)金尚未支付、買賣即告成立，而標(biāo)的物的所有權(quán)亦于此時(shí)在法律上由出賣人移轉(zhuǎn)于買受人?！?/p>

應(yīng)該是指出的是，法國(guó)民法典產(chǎn)生時(shí)，已經(jīng)是物權(quán)、債權(quán)這些概念產(chǎn)生數(shù)百年之后，但是法國(guó)民法典并沒(méi)有使用這些概念，因?yàn)椋诜▏?guó)當(dāng)時(shí)的立法者看來(lái)，合同履行自然產(chǎn)生物權(quán)取得的結(jié)果，通過(guò)合同自然同時(shí)發(fā)生債權(quán)效果和物權(quán)的取得，因此，沒(méi)有必要在物權(quán)和債權(quán)之間做出區(qū)別，也沒(méi)有必要建立區(qū)分這兩種權(quán)利發(fā)生變動(dòng)的不同根據(jù)的法律制度，一個(gè)合同就能解決全部問(wèn)題。這種一個(gè)合同包打天下的觀點(diǎn)，現(xiàn)在我國(guó)被稱為“債權(quán)意思主義”，但是在歐洲法學(xué)界，人們常常使用的概念是“同一主義”或者“合意原則”（Principleofconsensus）。這是一種以其革命化理想對(duì)世界民法立法產(chǎn)生過(guò)較大影響的模式。

這種僅僅依據(jù)合同就能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則，在立法思考方面，雖然似乎直接貫徹了自由的精神，但是在法律上卻無(wú)法解決如下這兩個(gè)問(wèn)題：（1）在合同嗣后履行不能、甚至當(dāng)事人有意識(shí)違約造成的履行不能時(shí)，這種立法模式不能說(shuō)明為什么所有權(quán)以及其他物權(quán)的歸屬問(wèn)題。一個(gè)合同的生效，事實(shí)上并不意味著它能夠肯定地得到履行，在沒(méi)有履行時(shí)，物權(quán)變動(dòng)當(dāng)然無(wú)法不能成就。比如一個(gè)人在訂立房屋買賣合同時(shí)精神正常的人，在履行合同是可能會(huì)精神失常，因此就會(huì)發(fā)生合同履行不能的問(wèn)題。因此雖然合同生效，但是無(wú)論如何房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移。一個(gè)企業(yè)，在自己的產(chǎn)品漲價(jià)時(shí)馬上會(huì)發(fā)生不交付甚至出賣給他人的情形，因?yàn)榧词顾袚?dān)違約責(zé)任也會(huì)獲得更大的利益。因此，“一物二賣”在現(xiàn)實(shí)中是常見(jiàn)的，在債權(quán)效果上可以成立，當(dāng)時(shí)標(biāo)的物的所有權(quán)卻只有一個(gè)，不能轉(zhuǎn)移給兩個(gè)人。（2）不能解決物權(quán)變動(dòng)引起的第三人權(quán)利被排斥的問(wèn)題。因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)常常是以排斥第三人作為其法律目的的，比如，設(shè)定抵押權(quán)，其目的就是要給予一個(gè)特別的債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)奶貦?quán)，使其排斥第三人的債權(quán)，而優(yōu)先獲得償還。如果合同的生效就能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，那么僅僅依據(jù)兩個(gè)當(dāng)事人之間合同，就能發(fā)生排斥第三人的效果，第三人的權(quán)利得不到任何保護(hù)，這一法律規(guī)則對(duì)于第三人沒(méi)有任何的正當(dāng)性可言。

對(duì)上述這些問(wèn)題，法國(guó)立法者在后來(lái)也意識(shí)到了。因此他們?cè)诿穹ǖ渲贫ò雮€(gè)世紀(jì)后，于1855年制定了“不動(dòng)產(chǎn)登記法”，其中確立了“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和取得，不經(jīng)登記者，不得對(duì)抗第三人”的原則，作為其基本立法缺陷的補(bǔ)救措施。但是這種補(bǔ)救措施是否得當(dāng)、足夠，法學(xué)界長(zhǎng)期以來(lái)就有爭(zhēng)論。一個(gè)最基本的爭(zhēng)論就是——物權(quán)的設(shè)立和取得就是為了發(fā)生對(duì)抗甚至是排斥第三人的效力，不能對(duì)抗第三人時(shí)，物權(quán)變動(dòng)有怎么可以生效？顯然，法國(guó)法無(wú)法對(duì)此做出正確的回答。所以這種法理是不足取的。

顯然，僅僅將合同作為物權(quán)變動(dòng)的生效根據(jù)，在法理上是錯(cuò)誤的，在實(shí)踐上是有害的。在法理上，因?yàn)楹贤某闪⑸?，僅僅只是在當(dāng)事人之間產(chǎn)生了請(qǐng)求權(quán)的約束力，這一約束力對(duì)第三人無(wú)效果，不但不能排斥第三人，而且不能表示當(dāng)事人之間也發(fā)生了有效的物權(quán)變動(dòng)。在當(dāng)事人之間訂立合同時(shí)，出賣人可以沒(méi)有標(biāo)的物（比如標(biāo)的物尚在制造之中的情形），也可以沒(méi)有標(biāo)的物的所有權(quán)（比如標(biāo)的物尚在制造商手里，作為銷售商的出賣人還沒(méi)有取得標(biāo)的物的所有權(quán)），此時(shí)出賣人和買受人當(dāng)然可以訂立買賣合同，這個(gè)合同可以在沒(méi)有物的時(shí)候、在出賣人沒(méi)有所有權(quán)這樣的處分權(quán)的時(shí)候生效，因?yàn)樵诼男泻贤瑫r(shí)具備這些條件就足夠了。

通過(guò)這里的分析還可以得出一個(gè)結(jié)論是：僅僅依據(jù)合同無(wú)法確定物權(quán)變動(dòng)，因?yàn)椋海?）物以及物權(quán)在合同生效時(shí)可以不具備；（2）買受人根據(jù)合同僅僅享有請(qǐng)求權(quán)，這種權(quán)利不能排斥第三人，以保障他自己取得標(biāo)的物以及標(biāo)的物的所有權(quán)。比如出賣人將物“一物二賣”時(shí)，因?yàn)闃?biāo)的物的所有權(quán)只有一個(gè)，所以并不是僅僅依據(jù)買受人身份就能取得所有權(quán)。

我國(guó)近現(xiàn)代民法改革從一開(kāi)始就沒(méi)有采納這種“同一主義”的立法模式，而是嚴(yán)格遵守債權(quán)法意義上的合同，其生效只能產(chǎn)生債權(quán)法意義上的約束力，即請(qǐng)求權(quán)的約束力、而不能發(fā)生物權(quán)效力的基本規(guī)則。如果嚴(yán)格按照這種科學(xué)的法理分析上述這兩個(gè)案例，就可以清楚的看到：

在第一個(gè)案例中，第一個(gè)買受人在交易中只是訂立了一個(gè)合同并發(fā)生了房款的交付，這個(gè)合同沒(méi)有違背法律的情形，所以這個(gè)合同當(dāng)然是有效的，但是它的也只是發(fā)生了債權(quán)意義的約束力，第一個(gè)買受人根據(jù)這個(gè)合同享有債權(quán)意義的請(qǐng)求權(quán)。后來(lái)雖然發(fā)生了標(biāo)的物的所有權(quán)被他人取得的情形，但是卻沒(méi)有發(fā)生第一個(gè)買受人的請(qǐng)求權(quán)喪失的法律事由，因此第一個(gè)買受人始終可以向出賣人主張這一請(qǐng)求權(quán)?，F(xiàn)實(shí)中并沒(méi)有發(fā)生第一個(gè)買受人的所有權(quán)取得，因此沒(méi)有權(quán)利主張所有權(quán)，更沒(méi)有權(quán)利主張所有權(quán)返還以及排斥他人的“侵權(quán)”。

在第二個(gè)案例中，銀行與債務(wù)人之間只是定了一個(gè)抵押合同，而沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記；僅僅依據(jù)這樣的一個(gè)合同不能發(fā)生排斥第三人的結(jié)果。因此銀行對(duì)債務(wù)人也就是所謂的“抵押人”的權(quán)利，始終停留在債權(quán)意義的請(qǐng)求權(quán)的階段上，因?yàn)檫@里的“抵押權(quán)”并沒(méi)有設(shè)定完成。所以銀行不能對(duì)已經(jīng)出賣的汽車主張抵押權(quán)，法院也不能支持這一主張。

這就是“合同是債權(quán)的根據(jù)”的法理。依據(jù)這一原則，我們就可以非常容易的得出這樣的結(jié)論：合同生效只能發(fā)生債權(quán)法上的約束力，物權(quán)變動(dòng)的生效必須領(lǐng)域法律根據(jù)。對(duì)于這一法理，從20世紀(jì)30年代我國(guó)制定民法典，到改革開(kāi)放初期法制建設(shè)的恢復(fù)，我國(guó)民法研究和立法堅(jiān)持了這種科學(xué)的法理。民法通則也堅(jiān)持了這一法理。但是，從20世紀(jì)80年代末期到90年代初期開(kāi)始，隨著我國(guó)“統(tǒng)一合同法”的制定，所謂的主流法學(xué)受到近鄰日本民法學(xué)界的強(qiáng)烈影響，而日本民法典在本質(zhì)上按照法國(guó)民法早期的精神制定的。因此，早已被我國(guó)民法科學(xué)傳統(tǒng)放棄的法國(guó)法的“同一主義”理論不僅僅回到了大學(xué)的講堂上，而且我國(guó)“統(tǒng)一合同法”制定過(guò)程中，也出現(xiàn)了采納這一理論的趨向?，F(xiàn)行合同法第51條，明確地將合同的效果與物權(quán)變動(dòng)的效果聯(lián)系在一起，而且將物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果當(dāng)作合同生效的前提條件。這種導(dǎo)致因果關(guān)系的做法，說(shuō)明我國(guó)民法學(xué)此時(shí)出現(xiàn)了明顯的學(xué)術(shù)倒退。隨著“統(tǒng)一合同法”宣傳和貫徹進(jìn)入，我國(guó)學(xué)術(shù)界和司法實(shí)踐中再次出現(xiàn)了“合同法包打天下”的現(xiàn)象，一些學(xué)者和實(shí)踐家產(chǎn)生了合同是發(fā)生一切民事權(quán)利變動(dòng)的充分根據(jù)、因此只要掌握了合同法就可以解決一切民法問(wèn)題的誤解。上述這些案例，就是當(dāng)時(shí)這一不科學(xué)的法理誤導(dǎo)的結(jié)果。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付是確定物權(quán)變動(dòng)的唯一依據(jù)嗎？

近年來(lái)隨著物權(quán)法研究水平的提高和物權(quán)法知識(shí)的傳授，堅(jiān)持物權(quán)與債權(quán)的法律性質(zhì)相區(qū)分、物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)與債權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)相區(qū)分的觀點(diǎn)，又逐漸回到我國(guó)民法學(xué)的主流地位。這種觀點(diǎn)的要點(diǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和廢止以不動(dòng)產(chǎn)登記為依據(jù)、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和廢止以占有的交付為依據(jù)?；蛘吆?jiǎn)單地說(shuō)，也就是以不動(dòng)產(chǎn)登記作為交易中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確權(quán)的法律根據(jù)，以動(dòng)產(chǎn)交付作為動(dòng)產(chǎn)交易中物權(quán)確權(quán)的根據(jù)。這種觀點(diǎn)是根據(jù)潘德克頓法律科學(xué)建立起來(lái)的，其基點(diǎn)當(dāng)然是科學(xué)的。根據(jù)這一觀點(diǎn)建立的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，可以比較清晰地將債權(quán)意義上合同的成立生效、與物權(quán)意義的各種法律行為的成立生效區(qū)分開(kāi)來(lái)。我國(guó)立法和司法如果能夠做到這一步，就已經(jīng)能夠?qū)⑽餀?quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)基本上區(qū)分開(kāi)來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)交易法律秩序的科學(xué)調(diào)整。這樣，我國(guó)民法在物權(quán)變動(dòng)制度建設(shè)上的理論成就和實(shí)踐效果就已經(jīng)超過(guò)了堅(jiān)持“同一主義”理論的法國(guó)民法和日本民法。

以不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有交付作為確定物權(quán)變動(dòng)是否生效的依據(jù)，符合物權(quán)法中物權(quán)變動(dòng)必須公示的原則。如上所述，物權(quán)的變動(dòng)具有排斥他人的效力，因此為第三人的公正起見(jiàn)，法律要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須登記、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須交付占有，目的就是給第三人提供知悉該物權(quán)變動(dòng)的充分機(jī)會(huì)，使得第三人利益得到成分保護(hù)。

但是，實(shí)踐中又出現(xiàn)了只有不動(dòng)產(chǎn)登記才是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)、只有動(dòng)產(chǎn)的占有交付才是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)的觀點(diǎn)和做法。這種觀點(diǎn)和做法的基本特征是，在不動(dòng)產(chǎn)交易確權(quán)時(shí)，只認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)登記，其他的法律根據(jù)一律排斥；在動(dòng)產(chǎn)交易確權(quán)時(shí)，只認(rèn)可動(dòng)產(chǎn)占有的交付，不認(rèn)可其他的法律根據(jù)。請(qǐng)看如下案例：

（一）案例

案例3：交付“房產(chǎn)證”能否作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的依據(jù)？

在江蘇省某市，某農(nóng)業(yè)信托公司與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立了一個(gè)房屋開(kāi)發(fā)合同。雙方約定由農(nóng)業(yè)信托公司投一部分資金，作為回報(bào)，其可以分割一部分房產(chǎn)。當(dāng)房屋建好后，房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)首先以自己名義辦理了全部房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書（即實(shí)踐中所謂的“大產(chǎn)證”）。此后，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的董事長(zhǎng)因重病住進(jìn)了醫(yī)院，于是他將農(nóng)業(yè)信托公司代表人請(qǐng)到了醫(yī)院，表示盡管自己重病在身，但是履行合同的誠(chéng)意沒(méi)變，還是要把房屋交付給農(nóng)業(yè)信托公司。作為證明，他把應(yīng)歸屬農(nóng)業(yè)信托公司的那部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書交給了農(nóng)業(yè)信托公司公司，并表示等他病好后，雙方再去有關(guān)部門辦理登記過(guò)戶手續(xù)。但是不幸的是，房產(chǎn)證交付后不久，該董事長(zhǎng)因病重去世。其后不久其公司也淪于破產(chǎn)。這時(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)清算問(wèn)題發(fā)生了爭(zhēng)議。農(nóng)業(yè)信托公司是否取得了指定房地產(chǎn)的所有權(quán)的問(wèn)題，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司清算的焦點(diǎn)問(wèn)題。因?yàn)榇藭r(shí)發(fā)生了其他債權(quán)人主張權(quán)利的情形，甚至有外省市某法院直接將全部房產(chǎn)（包括農(nóng)業(yè)信托公司應(yīng)得那部分在內(nèi)）予以查封，并欲以拍賣來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)的情況。顯然，如果認(rèn)為農(nóng)業(yè)信托公司公司取得所有權(quán)，那么這部分房產(chǎn)就不再納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)清算范圍之中。如果這部分房產(chǎn)所有權(quán)仍歸屬房地產(chǎn)商的話，那么就要作為破產(chǎn)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清算，則農(nóng)業(yè)信托公司公司的利益就會(huì)落空。一審法院的判決，是不承認(rèn)農(nóng)業(yè)信托公司取得房屋所有權(quán)，因?yàn)闆](méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，房產(chǎn)證交付的行為在法律上沒(méi)有意義。

另外，本人在實(shí)踐調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大量的案例：法院或者房地產(chǎn)行政管理部門為了堅(jiān)持登記原則，甚至否定交易中土地以及房屋實(shí)際交付的效力：在房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人交付了房屋、但是沒(méi)有辦理登記手續(xù)的情況下，法院判決認(rèn)為這種情況下不能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，甚至買賣合同都?xì)w于無(wú)效。在這些執(zhí)法者看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記屬于行政管理對(duì)于民事活動(dòng)的確定或者許可，因此不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)具有絕對(duì)的決定性作用。在這些判決中，房屋實(shí)際交付在法律上的重要意義完全被否定了。我們應(yīng)該想一想，為什么動(dòng)產(chǎn)的交付可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，而當(dāng)事人自己所為的不動(dòng)產(chǎn)交付行為，在民法上反而無(wú)效呢？?jī)H僅從這里我們就可以看出，以前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法理依據(jù)和效果的看法，應(yīng)該是有問(wèn)題的。

案例4：公證能否作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的依據(jù)？

在內(nèi)蒙古某地，某甲從某乙處購(gòu)買捷達(dá)汽車一輛。訂立合同并交付汽車時(shí)，甲乙雙方拿著合同和汽車的其他證件到當(dāng)?shù)剀囕v管理處進(jìn)行過(guò)戶登記手續(xù)，被當(dāng)?shù)剀囕v管理處拒絕，因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)，當(dāng)?shù)剡€沒(méi)有開(kāi)展私人汽車的過(guò)戶登記工作，而且當(dāng)時(shí)有關(guān)規(guī)定要求，私人買賣汽車只能在汽車交付一年后才能進(jìn)行登記。為避免日后出現(xiàn)權(quán)利的爭(zhēng)議，甲乙雙方就汽車所有權(quán)過(guò)戶一事進(jìn)行了公證證明。不久，乙駕駛汽車時(shí)，出現(xiàn)責(zé)任事故。法院判決，因?yàn)榧兹匀皇瞧嚨怯浬系乃袡?quán)人，因此甲應(yīng)該承擔(dān)汽車侵權(quán)責(zé)任。由于法律規(guī)定只能以登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)，因此法院無(wú)法認(rèn)定所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。至于當(dāng)事人之間就所有權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶所進(jìn)行的公證證明，法院認(rèn)為不能作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)。這一規(guī)定帶來(lái)的問(wèn)題，連法官也覺(jué)得不甚合理。

（二）法理分析

一般來(lái)看，以不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有交付作為物權(quán)變動(dòng)的有效根據(jù)是可以的，但是必須明確，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的真正根據(jù)，并不是不動(dòng)產(chǎn)登記和交付的本身，而是支持不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付的法律行為，也就是當(dāng)事人要求以不動(dòng)產(chǎn)登記和占有交付這種方式來(lái)完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的意思表示。具體來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止某種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所作的表達(dá)，就是這種意思表示。比如出賣人要將自己的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人時(shí)，當(dāng)事人雙方在登記機(jī)關(guān)所作的出讓和受讓所有權(quán)的表達(dá)；再如當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)、土地使用權(quán)時(shí)，向不動(dòng)產(chǎn)登記官所作的請(qǐng)求為他們登記這些權(quán)利的表達(dá)。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)的設(shè)立、這種意思表示常常可以從當(dāng)事人登記申請(qǐng)書中可以得到確定。因此，我們說(shuō)，以不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確權(quán)的依據(jù)一般情況下是正確的。

在民法上，由于汽車、車輛和飛行器具有不動(dòng)產(chǎn)的特征，所以雖然這些物品自然性質(zhì)為動(dòng)產(chǎn)，但是在法律上被視為不動(dòng)產(chǎn)，它們的物權(quán)變動(dòng)遵守不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則。法學(xué)上將這些物稱為“準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)”，在不特指時(shí)，一般提到不動(dòng)產(chǎn)的法律規(guī)則時(shí)同時(shí)適用于準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)。

同時(shí)，在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止的情形，當(dāng)事人之間常常是以動(dòng)產(chǎn)占有的交付作為這些物權(quán)變動(dòng)的意思表示的表現(xiàn)形式，所以，一般情況下以動(dòng)產(chǎn)占有的交付作為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的有效根據(jù)也是正確的。當(dāng)代德國(guó)民法科學(xué)對(duì)交付有十分深刻的分析。德國(guó)民法學(xué)的通說(shuō)認(rèn)為，一項(xiàng)交付必須具備如下因素：（1）“受讓人方面”取得了對(duì)物的占有，而讓與人方面徹底地脫離了對(duì)物的任何關(guān)系；（2）出讓人已經(jīng)將占有取得的處分權(quán)（或者支配權(quán)Disposition）移轉(zhuǎn)給了取得人；（3）該項(xiàng)占有以及支配權(quán)的移轉(zhuǎn)當(dāng)事人之間的“故意”的結(jié)果，即當(dāng)事人的出讓和受讓的動(dòng)機(jī)相結(jié)合形成的結(jié)果。在這三項(xiàng)表示交付有效成立的要素中，第一項(xiàng)說(shuō)明的是對(duì)物的事實(shí)上的控制的移轉(zhuǎn)；第二項(xiàng)說(shuō)明的是占有的受讓人獲得的，是有權(quán)占有；第三項(xiàng)說(shuō)明交付中包括著明確的轉(zhuǎn)移物的支配權(quán)給受讓人的意思表示。因此，交付是一個(gè)十分典型的法律行為，即物權(quán)變動(dòng)的“合意”。合意就是當(dāng)事人之間就物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更與廢止的法律行為，它由意思表示而生，由意思表示的法定生效條件判斷其是否生效，在民法學(xué)上，“合意”是廣義合同的一種類型，所以這種合意也被稱為“物權(quán)合同”、“物權(quán)契約”，它的成立與生效，要遵守法律行為中關(guān)于合同的一般法定生效條件。當(dāng)然，因?yàn)橐l(fā)生物權(quán)這種獨(dú)特性的排他性后果，所以這種法律行為還必須遵守“公示”這一特殊的法律條件。

從日本民法學(xué)引進(jìn)我國(guó)的一種觀點(diǎn)，認(rèn)為交付是事實(shí)行為，不是法律行為。這種觀點(diǎn)為我國(guó)一些學(xué)者采納，但是不用仔細(xì)分析就知道這是一種錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。因?yàn)闆](méi)有意思表示的交付，是不可以想象的，也是不存在的。事實(shí)行為是不以當(dāng)事人的意思表示為要素的行為，即當(dāng)事人沒(méi)有意思表示或者意思表示不發(fā)揮作用的行為；但是誰(shuí)都應(yīng)該理解，在當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)交易時(shí)，他們?cè)趺茨軟](méi)有意思表示？他們的意思表示怎么能沒(méi)有作用？顯然，即使是根據(jù)合同，如果出賣人沒(méi)有交付的意思表示，買受人也不能到出賣人家里將出賣物拿走！如果出賣人交付行為有法律上的瑕疵時(shí)（比如精神病人將自己的房子交付），這種行為還是可以撤銷的。而可以撤銷時(shí)法律行為的特征，事實(shí)行為就不可以撤銷。從這種將交付當(dāng)作事實(shí)行為的看法，可見(jiàn)日本民法學(xué)研究不精深的特點(diǎn)，也可以看到我國(guó)民法學(xué)者引進(jìn)這種觀點(diǎn)時(shí)的盲目。

動(dòng)產(chǎn)交付上所體現(xiàn)的法學(xué)原理，即當(dāng)事人的意思表示或者法律行為推動(dòng)他們之間的物權(quán)變動(dòng)的情形，在不動(dòng)產(chǎn)登記方面照樣可以清晰地看出來(lái)。對(duì)此本文不必贅述，讀者自己稍加推理就可以理解。

當(dāng)事人依據(jù)法律行為來(lái)推動(dòng)以至于完成他們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等，是民法“意思自治”這一基于的體現(xiàn)。意思自治原則的基本要求，就是按照當(dāng)事人的內(nèi)心真意來(lái)建立與變更民法上的各種權(quán)利義務(wù)關(guān)系；因此只有符合當(dāng)事人內(nèi)心真意的法律效果，在民法上就具有正當(dāng)性。這一點(diǎn)是民法不同于公法的本質(zhì)特征。民法上一切權(quán)利義務(wù)關(guān)系的建立與變更，都應(yīng)該從當(dāng)事人的意思自治上來(lái)理解。而意思自治原則具體制度，就是法律行為。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)不是行政管理或者行政授權(quán)，而是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式，或者說(shuō)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律行為客觀表現(xiàn)方式；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的占有，也是當(dāng)事人之間關(guān)于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)內(nèi)心真意的客觀表達(dá)方式。所以物權(quán)法律行為與不動(dòng)產(chǎn)登記和占有交付之間的關(guān)系，是關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示的內(nèi)心真意與其表現(xiàn)形式之間的關(guān)系。

所以，不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)，不是行政管理；不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的作用，也不是行政授權(quán)或者許可，而是物權(quán)“合意”的公示方式。

既然不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)占有交付是當(dāng)事人之間內(nèi)心真意的表達(dá)方式，那么，在不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付之外，不論是從事實(shí)上還是在立法上都不應(yīng)該排除還存在著其他物權(quán)意思表示方式。比如，如下這些可以表達(dá)當(dāng)事人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)心真意的方式是很常見(jiàn)的：

1．交付房屋。當(dāng)事人訂立買賣合同或者其他轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合同之后，出賣人將房屋交付給買受人，比如交付房屋的占有使用、交付房門的鑰匙等，買受人也予以接受，這就表明了“交付”這一事實(shí)中當(dāng)事人之間的“合意”產(chǎn)生。在不違背法律的情況下，它當(dāng)然應(yīng)該按照法律行為的生效條件產(chǎn)生效果。所以當(dāng)事人之間以實(shí)物交付的方式，當(dāng)然可以證明表明他們之間的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以及其他物權(quán)的轉(zhuǎn)移的意思表示。依據(jù)民法規(guī)則，這一行為的正當(dāng)性毫無(wú)疑義。既然動(dòng)產(chǎn)的占有交付表明物權(quán)變動(dòng)的效果都是正當(dāng)?shù)?，不?dòng)產(chǎn)的實(shí)物交付證明這種效果也是正當(dāng)?shù)摹?/p>

2．交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書。在我國(guó)由于建立了房地產(chǎn)發(fā)證制度，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人會(huì)獲得權(quán)屬證書，以證明自己的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這些權(quán)屬證書，有國(guó)有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)所有權(quán)證等。不論是從一般民眾的認(rèn)識(shí)來(lái)看，還是從立法的目的來(lái)看，這些權(quán)屬文書當(dāng)然對(duì)于交易的民事權(quán)利具有證明的作用。因此，如果當(dāng)事人之間發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書的交付，比如出賣人將其房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給買受人、而買受人也予以接受時(shí)，當(dāng)然可以表明他們之間就房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移形成了“合意”，已經(jīng)發(fā)生了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。

3．公證。如上案例4所述，當(dāng)事人之間就是依據(jù)公證來(lái)表達(dá)他們之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示的，這種公證在任何意義上都能夠證明當(dāng)事人之間的物權(quán)“合意”，而這種合意沒(méi)有任何違背法律的情形，所以依據(jù)這種公證來(lái)確認(rèn)當(dāng)事人之間物權(quán)變動(dòng)的有效性在法理上沒(méi)有問(wèn)題，在實(shí)踐中也不會(huì)產(chǎn)生消極的后果。

事實(shí)上，如果當(dāng)事人之間在訂立以物權(quán)變動(dòng)為目的合同之后，又對(duì)該合同進(jìn)行公證，那么可以說(shuō)明當(dāng)事人之間在債權(quán)法意義的合同之外，又產(chǎn)生了新的“合意”。在不妨害第三人的情況下，根據(jù)這種合意，也可以作為確定物權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)。

4．當(dāng)事人雙方向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交的登記申請(qǐng)書，或者登記機(jī)關(guān)在登記之前向當(dāng)事人雙方做出的收到其登記申請(qǐng)的法律文件。這些申請(qǐng)書或者法律文件，同樣可以證明當(dāng)事人之間物權(quán)合意的存在，所以也可以用來(lái)證明當(dāng)事人之間物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)性。

5．當(dāng)事人雙方向公證機(jī)關(guān)提交的、目的在于發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的公證申請(qǐng)書。這種申請(qǐng)書同樣可以證明當(dāng)事人之間的物權(quán)合意存在。

6．動(dòng)產(chǎn)交易，發(fā)生權(quán)利證書交付的情形，也可以證明其物權(quán)變動(dòng)的效果。比如存折、票據(jù)的交付等。

從上面這些可以確定物權(quán)歸屬的意思表示或者法律行為可以看出，以這種物權(quán)合意作為基本要素的法律行為具有一個(gè)共同的特征，就是他們必須具備某種可以在客觀上得到證明的方式。這就是物權(quán)法律行為的“形式主義原則”，具備可以從客觀上可以認(rèn)定的形式，而且形式成為法律行為生效的必備條件。因?yàn)槲餀?quán)具有排他性效力，即排斥第三人的效力，所以當(dāng)事人關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示，應(yīng)該可以被社會(huì)從外在的形式上得以認(rèn)定，以保護(hù)交易的安全。根據(jù)這一原則建立的物權(quán)公示原則，得到了世界上大多數(shù)國(guó)家的承認(rèn)。世界各國(guó)普遍建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，都是符合物權(quán)公示原則的。

但是必須指出的，是我國(guó)一些學(xué)者采納日本學(xué)者提出的“債權(quán)形式主義”，以“合同加公示”作為物權(quán)變動(dòng)的有效條件的觀點(diǎn)。但是這種觀點(diǎn)具有嚴(yán)重的缺陷：（1）它不能解釋物權(quán)變動(dòng)不成就時(shí)的合同的效力問(wèn)題，因此他們得出了不動(dòng)產(chǎn)合同不登記不生效、動(dòng)產(chǎn)和同步交付占有不生效的規(guī)則，從而在根本上違背了物權(quán)與債權(quán)相區(qū)分的民法法理。（2）它把登記理解為行政管理和行政授權(quán)，違背了民法原理。（3）它只認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)登記一種物權(quán)交易方式，不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記之外符合當(dāng)事人內(nèi)心真意的物權(quán)交易方式，從上述案例3和案例4的分析看，其實(shí)踐的結(jié)果完全是削足適履?，F(xiàn)行立法受其影響，結(jié)果十分消極。因?yàn)檫@一問(wèn)題的探討不屬于本文的范圍，所以對(duì)此本文不再展開(kāi)。

但是必須指出的是，由于物權(quán)法律行為具備的形式不同，其公示的效果也就不一樣。不動(dòng)產(chǎn)登記作為一種公示方式，是由國(guó)家建立的，而且是以國(guó)家信譽(yù)作為擔(dān)保的，所以以這種方式作為確權(quán)依據(jù)時(shí)，其效力最強(qiáng)；不動(dòng)產(chǎn)登記之外，其他這些可以作為物權(quán)確權(quán)依據(jù)的方式，因?yàn)槠湫问綏l件差異，不一定都能達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)登記所具有的強(qiáng)烈的排斥第三人的效果，有些甚至不能產(chǎn)生排斥第三人的效果；但是在不涉及第三人時(shí)，它們至少可以在當(dāng)事人之間確定物權(quán)的變動(dòng)，有些甚至可以對(duì)當(dāng)事人發(fā)生法律效果（比如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書的交付、提交登記申請(qǐng)書等）。

四、結(jié)論

1.民法上的兩個(gè)最基本的權(quán)利物權(quán)與債權(quán)的效力之間有著本質(zhì)的區(qū)別，因?yàn)檫@一本質(zhì)區(qū)別，物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)變動(dòng)（即他們的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止）的法律根據(jù)必須加以區(qū)分。而最重要的法律根據(jù)的區(qū)分，是法律行為的區(qū)分，因?yàn)榉尚袨椴攀墙灰椎幕A(chǔ)。這是現(xiàn)代民法的根基，也是物權(quán)確權(quán)的根基。

2．債權(quán)意義上的合同的生效，只是產(chǎn)生債的（即請(qǐng)求權(quán)）約束力，因此不能以這種合同作為物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)。同樣，當(dāng)事人之間沒(méi)有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，也不能反過(guò)來(lái)認(rèn)為合同無(wú)效。

3．非依據(jù)法律行為發(fā)生的各種物權(quán)變動(dòng)，依據(jù)法律直接規(guī)定的條件產(chǎn)生效力，在法律規(guī)定的條件成就時(shí)，認(rèn)可權(quán)利取得人取得物權(quán)。這種物權(quán)取得，不必以不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)占有交付作為必要條件，但是，為保護(hù)第三人，這些物權(quán)變動(dòng)，如果是不動(dòng)產(chǎn)則在不動(dòng)產(chǎn)登記之前、如果是動(dòng)產(chǎn)則在交付占有之前，不能發(fā)生排斥第三人的效力。

3．不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)占有的交付，具有充分的公信力，可以作為物權(quán)確權(quán)的充分依據(jù)，也可以充分發(fā)生排斥第三人的效果。

4．不動(dòng)產(chǎn)登記之外，具備物權(quán)意思表示的形式要件其他行為，可以在當(dāng)事人之間作為確權(quán)的依據(jù)。在這里，必須明確形式要件的意義，即這些物權(quán)變動(dòng)的法律行為必須具備可以從客觀認(rèn)定的形式，或者說(shuō)在一定程度上能夠滿足物權(quán)公示原則的要求。

但是這些行為是否能夠發(fā)生排斥第三人的效果，不能一概而論。比如，不動(dòng)產(chǎn)的交付本身具有較強(qiáng)公信力，雖然不能排斥登記上的第三人，但是可以排斥登記之外的第三人。但是交付之外的其他行為，因此公信力十分薄弱，因此依據(jù)法理，基本上可以認(rèn)定它們不具備排斥第三人的效果。

比如，當(dāng)事人之間如果以交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書來(lái)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，如果不涉及第三人，可以根據(jù)證書的交付認(rèn)定所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，因?yàn)檫@種所有權(quán)的交付不一定涉及第三人；但是，如果當(dāng)事人之間如果以交付方式來(lái)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，則不可以認(rèn)定抵押權(quán)設(shè)立有效，因?yàn)榈盅簷?quán)設(shè)立的目的就是排斥第三人的，為第三人正當(dāng)利益考慮，沒(méi)有進(jìn)行登記的，不能認(rèn)定抵押權(quán)設(shè)定有效。

篇8

公證復(fù)查申請(qǐng)書一：公證復(fù)查申請(qǐng)書

申請(qǐng)人：陳志忠，男，漢族，20XX年11月9日生，芒市華僑農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)退休工人，住芒市勐煥街道辦事處城西社區(qū)居委會(huì)第二組。

申請(qǐng)人：李美英，女，漢族，20XX年6月4日生，芒市華僑農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)退休工人，住芒市勐煥街道辦事處城西社區(qū)居委會(huì)第二組。

申請(qǐng)人：陳衛(wèi)東，男，漢族，20XX年7月10日生，個(gè)體戶，住芒市勐煥街道辦事處城西社區(qū)居委會(huì)第二組。

申請(qǐng)事項(xiàng)：請(qǐng)求撤銷（20XX）云德民宇證字第1461號(hào)公證書

事實(shí)與理由：20XX年初，芒市華僑農(nóng)場(chǎng)進(jìn)行職工住房危房改造，農(nóng)場(chǎng)退休職工陳志忠、李美英及其兒子陳衛(wèi)東共同劃得宅基地一宗，該地位于芒市華僑農(nóng)場(chǎng)城西二隊(duì)，面積為158.2 .陳志忠、李美英年事已高，且身患疾病，對(duì)危房改造相關(guān)政策不了解，兒子陳衛(wèi)東又遠(yuǎn)在廣東佛山工作，有關(guān)危房改造的土地、建房等手續(xù)都由女兒陳衛(wèi)軍出面幫助辦理。20XX年12月18日，陳衛(wèi)軍到其父母家陳志忠、李美英里家里說(shuō)"辦理土地手續(xù)需要辦理公證，現(xiàn)在到公證處去辦理公證。"陳衛(wèi)軍隨即用車子將兩位老人陳志忠、李美英拉到德宏州公證處，誘騙陳志忠、李美英辦理了《土地使用權(quán)了贈(zèng)與合同書》并作了公證。其內(nèi)容是陳志忠、李美英將位于芒市華僑農(nóng)場(chǎng)城西二隊(duì)，面積為158.2 的土地使用權(quán)贈(zèng)與陳衛(wèi)軍所有，公證書字號(hào)為（20XX）云德民宇證字第1461號(hào)。該《土地使用權(quán)了贈(zèng)與合同書》公證存在以下違法情形：

第一、陳志忠、李美英無(wú)權(quán)贈(zèng)與，贈(zèng)與合同無(wú)效，公證違法。

《合同法》第185條規(guī)定："贈(zèng)與合同書是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。"根據(jù)該規(guī)定，贈(zèng)與合同書中贈(zèng)與人贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)必須是自己的財(cái)產(chǎn)。（20XX）云德民宇證字第1461號(hào)公證書的贈(zèng)與合同的標(biāo)的物是贈(zèng)與人依《土地出讓合同》約定取得的位于芒市華僑農(nóng)場(chǎng)城西二隊(duì)面積為158.2 的土地使用權(quán)?！段餀?quán)法》第14條規(guī)定："不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。"根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)必須登記才有法律效力。贈(zèng)與人陳志忠、李美英贈(zèng)與的土地使用權(quán)尚未進(jìn)行登記，還沒(méi)有取得該土地的使用權(quán)，無(wú)權(quán)對(duì)該土地的使用權(quán)進(jìn)行處分。該土地使用權(quán)贈(zèng)與因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效?！豆C程序規(guī)則》第18條第1款規(guī)定："自然人、法人或者其他組織申請(qǐng)辦理公證，應(yīng)當(dāng)提交下列材料："該條第2款第（4）項(xiàng)規(guī)定："申請(qǐng)公證的事項(xiàng)的證明材料，涉及財(cái)產(chǎn)關(guān)系的須提交有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利證明。"作為土地使用權(quán)的法定證明材料有且只有《土地使用權(quán)證》。而（20XX）云德民宇證字第1461號(hào)公證書，當(dāng)事人沒(méi)有向公證機(jī)構(gòu)提交該土地使用權(quán)證?！豆C程序規(guī)則》第48條第1款規(guī)定："公證事項(xiàng)有下列情形之一的，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理公證："該條第2款第（6）項(xiàng)規(guī)定："當(dāng)事人提供的證明材料不充分又無(wú)法補(bǔ)充，或者拒絕補(bǔ)充證明材料的。顯然，作為"贈(zèng)與人"的陳志忠、李美英沒(méi)有提交、也無(wú)法提交其土地使用證。州公證處依法應(yīng)當(dāng)不予辦理公證。事實(shí)上辦理了，當(dāng)然也違反法律的規(guī)定。

第二、土地使用權(quán)贈(zèng)與合同和公證是陳衛(wèi)軍采用欺騙手段騙取陳志忠、李美英和公證處辦理的，并非贈(zèng)與人的真實(shí)意思表示。

陳衛(wèi)軍得知農(nóng)場(chǎng)職工住房危房改造和芒市農(nóng)墾路東段改擴(kuò)建相關(guān)政策后，于20XX年2月9日，借陳衛(wèi)東回芒市家過(guò)春節(jié)之機(jī)，即召開(kāi)家庭會(huì)，議題主要是：陳志忠、李美英將危房改造所得的158.2 宅基地、農(nóng)墾路延長(zhǎng)線120 老宅基地政府拆遷補(bǔ)償安排的新宅基地、搬遷補(bǔ)償費(fèi)都?xì)w給陳衛(wèi)軍所有，危房改造地由陳志忠、李美英和陳衛(wèi)軍共買，房子由雙方共同建蓋。土地和房子產(chǎn)權(quán)都?xì)w陳衛(wèi)軍所有，陳衛(wèi)軍負(fù)責(zé)陳志忠、李美英的養(yǎng)老等。因父母、女兒和兒子三方對(duì)前述的土地及房子建蓋、產(chǎn)權(quán)歸屬、老人贍養(yǎng)等問(wèn)題意見(jiàn)分歧很大，未達(dá)成協(xié)議。之后陳衛(wèi)東即回廣東佛山，陳衛(wèi)軍就將家庭會(huì)所談的事項(xiàng)寫成兩份《關(guān)于家庭財(cái)產(chǎn)協(xié)議》，拿到陳志忠家里，叫陳志忠、李美英在協(xié)議上簽字。李美英說(shuō)："家庭會(huì)沒(méi)有開(kāi)成（功），現(xiàn)在陳衛(wèi)東又不在家，協(xié)議寫的是什么，我沒(méi)有文化曉不得，你叫我們簽字我不簽。"陳衛(wèi)軍就叫陳志忠代李美英簽了字。然后，陳衛(wèi)軍又叫陳志忠、李美英在協(xié)議書上按手印，因家里沒(méi)有印泥，陳衛(wèi)軍說(shuō)："手印我去按，你們認(rèn)著。"李美英說(shuō)："你要按是你的事，我們是不認(rèn)。"陳衛(wèi)軍按了手印后，連同另一份協(xié)議寄到廣東佛山給陳衛(wèi)東，電話告訴陳衛(wèi)東說(shuō)："父母已經(jīng)同意并在協(xié)議上簽了字，按了手印。"陳衛(wèi)東看了后，認(rèn)為協(xié)議內(nèi)容既然是父母的意思，他尊重父母的意見(jiàn)，即在協(xié)議上簽了字，將協(xié)議寄回芒市給陳衛(wèi)軍。在兩份《家庭財(cái)產(chǎn)協(xié)議》中，一份協(xié)議當(dāng)事人甲方為陳志忠、李美英，乙方為陳衛(wèi)東。另一份協(xié)議當(dāng)事人甲方為陳衛(wèi)軍，乙方為陳衛(wèi)東。兩份協(xié)議內(nèi)容不是當(dāng)事人真實(shí)意思表示姑且不論，協(xié)議都涉及陳志忠、李美英，陳衛(wèi)軍和陳衛(wèi)東三方的權(quán)利義務(wù)，而兩份協(xié)議都只有兩方當(dāng)事人簽字，協(xié)議無(wú)效。另外，根據(jù)合同相對(duì)性原理，陳衛(wèi)軍和陳志忠、李美英之間沒(méi)有協(xié)議關(guān)系，協(xié)議的內(nèi)容對(duì)陳衛(wèi)軍和陳志忠、李美英都沒(méi)有約束力，陳衛(wèi)軍依協(xié)議無(wú)需承擔(dān)"約定"的贍養(yǎng)責(zé)任，也不能得到所"約定"的財(cái)產(chǎn)。再說(shuō)，贍養(yǎng)父母是兒女的法定義務(wù)，陳衛(wèi)軍說(shuō)：她負(fù)責(zé)父母養(yǎng)老，父母把所得的兩塊土地使用權(quán)給她，這不能作為條件。

陳衛(wèi)軍在辦理土地相關(guān)手續(xù)時(shí)曾對(duì)陳志忠和李美英說(shuō)："土地手續(xù)我來(lái)幫你們辦、房子我來(lái)幫你們蓋，叫你們簽字就簽字，按手印就按手印，其他的事你們不要管。"20XX年12月18日，陳衛(wèi)軍到陳志忠、李美英家里，對(duì)其父母親說(shuō)："辦理土地手續(xù)需要辦理公證，現(xiàn)在到公證處辦理手續(xù)。"隨即用車子將我們兩位老人拉到德宏州公證處，誘騙陳志忠、李美英辦理了《土地使用權(quán)了贈(zèng)與合同書》并作了公證，公證書字號(hào)（20XX）云德民宇證字第1461號(hào)。陳衛(wèi)軍拿著土地贈(zèng)與合同書和公證書，假借陳志忠之名向芒市國(guó)土資源局申請(qǐng)土地登記，將該土地使用權(quán)登記在其名下，土地使用權(quán)證號(hào)為潞國(guó)用（20XX）第0000176號(hào)。

20XX年陳衛(wèi)東回芒市家過(guò)春節(jié)，談到蓋房子的事，陳志忠、李美英才知道陳衛(wèi)軍把自己危房改造和拆遷補(bǔ)償所得的兩宗土地和房產(chǎn)都登記在她名下了，陳衛(wèi)東也才知道陳衛(wèi)軍寄到廣東要他簽字的協(xié)議，協(xié)議的內(nèi)容父母并沒(méi)有同意過(guò)，協(xié)議書上簽字、手印有假。陳志忠、李美英要求土地和房子的產(chǎn)權(quán)證一定要辦成他們的名字，陳衛(wèi)軍不同意，由此引起矛盾和糾紛。

陳衛(wèi)軍為達(dá)到占有申請(qǐng)人土地和房產(chǎn)的目的，在20XX年2月9日主動(dòng)召開(kāi)家庭會(huì)，其目的和動(dòng)機(jī)不言自明，家庭會(huì)沒(méi)有達(dá)到其目的，之后又私自寫了兩份《關(guān)于家庭財(cái)產(chǎn)協(xié)議》，欺騙申請(qǐng)人陳志忠、李美英簽字，又將協(xié)議寄到廣東佛山騙取陳衛(wèi)東簽字，直到最終把申請(qǐng)人的土地和房產(chǎn)變成她個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。申請(qǐng)人從始至終都沒(méi)有將自己的土地使用權(quán)贈(zèng)與陳衛(wèi)軍的意思，（20XX）云德民宇證字第1461號(hào)公證書是陳衛(wèi)軍以欺騙手段騙取申請(qǐng)人和公證處辦理的。

篇9

隨著隱私權(quán)保護(hù)力度的加大，今后的立法會(huì)越來(lái)越重視對(duì)隱私權(quán)的保護(hù)，擴(kuò)大隱私權(quán)保護(hù)的范圍，房產(chǎn)檔案中受隱私權(quán)保護(hù)的信息將會(huì)越來(lái)越多。因此，在最大程度地公開(kāi)房產(chǎn)檔案信息的同時(shí)，要注意有效地保護(hù)權(quán)利人的隱私權(quán)。下面，筆者結(jié)合工作實(shí)際，就如何正確處理房產(chǎn)檔案利用與隱私權(quán)保護(hù)的關(guān)系，談?wù)剛€(gè)人的一點(diǎn)看法。

一、房產(chǎn)檔案利用要合理劃定公開(kāi)范圍、確定公開(kāi)方式

《物權(quán)法》第十八條規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第二十六條規(guī)定“查閱、抄錄和復(fù)制房地產(chǎn)權(quán)屬檔案材料應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)，并登記備案。涉及軍事機(jī)密和其他保密的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，以及向境外團(tuán)體和個(gè)人提供的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家安全、保密等有關(guān)規(guī)定保管和利用”。《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第五條規(guī)定了房屋權(quán)屬記載信息的內(nèi)容，包括房屋自然狀況、房屋權(quán)利狀況（所有權(quán)情況、他項(xiàng)權(quán)情況和房屋權(quán)利的其他限制等）以及登記機(jī)關(guān)記載的其他必要信息，并在第七條規(guī)定中明確了對(duì)于上述記載信息，單位和個(gè)人可以公開(kāi)查詢。按照上述規(guī)定要求，筆者認(rèn)為，對(duì)于涉及國(guó)家秘密的房產(chǎn)檔案，如涉及國(guó)家安全、軍事、政府部門直接管理或代為管理的房產(chǎn)檔案均應(yīng)列為不宜公開(kāi)查詢的范圍：對(duì)于處于開(kāi)發(fā)銷售階段的房產(chǎn)檔案，可以對(duì)外開(kāi)放。任何單位和個(gè)人都可以進(jìn)行查閱；對(duì)于個(gè)人房產(chǎn)檔案涉及的信息和原始登記憑證，雖然建設(shè)部規(guī)定“單位和個(gè)人可以公開(kāi)查詢”，但筆者認(rèn)為，在未取得產(chǎn)權(quán)人委托的情況下，其他單位或個(gè)人因欲購(gòu)買、承租、發(fā)放貸款而需查詢時(shí)，應(yīng)由檔案工作人員經(jīng)核實(shí)告知該房的客觀情況為宜，如建筑面積、建造年份、設(shè)計(jì)用途、有無(wú)抵押、查封等限制情況；對(duì)房屋權(quán)利記載信息，仍須經(jīng)房屋權(quán)利人同意。此外，應(yīng)及時(shí)建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿、信息公開(kāi)指南、信息公開(kāi)目錄等，針對(duì)不同利用需求提供房產(chǎn)檔案材料的查閱、抄錄、復(fù)制，同時(shí)在公開(kāi)方式上應(yīng)向多樣化發(fā)展，積極開(kāi)展專題服務(wù)、咨詢服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等多渠道服務(wù)，既滿足不同利用者的需要，又不致造成泄密。

二、研究社會(huì)需求，平衡公眾對(duì)房產(chǎn)檔案利用與隱私權(quán)保護(hù)的利益沖突

當(dāng)隱私涉及共同利益、公共需求時(shí)，法律就要偏向于后者，因?yàn)樗洗蠖鄶?shù)人的需要，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，其根本上也符合隱私權(quán)主體的利益。所以，研究社會(huì)需求，將一些與公眾利益密切相關(guān)的房產(chǎn)檔案信息按一定的方式對(duì)外公開(kāi)，是有利于房產(chǎn)檔案管理部門效能建設(shè)、有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、有利于社會(huì)穩(wěn)定的。要逐步通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的形式實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息資源的共享，認(rèn)真研究房產(chǎn)檔案信息如何上網(wǎng)、哪些信息可以上網(wǎng)、怎樣確保上網(wǎng)信息安全等問(wèn)題，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的公開(kāi)和透明度.以利于有效解決“一房多售”、“雙重抵押”、“查封”等導(dǎo)致房產(chǎn)證無(wú)法辦理的問(wèn)題，同時(shí)也充分發(fā)揮房屋權(quán)屬登記的公示功能，減少權(quán)利相對(duì)人的風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，滿足市場(chǎng)流通和保障房屋交易安全，避免因信息不對(duì)稱，購(gòu)房者權(quán)利受到侵害的情況發(fā)生。

篇10

(天津市　孫蕭蕭)

解答　從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人到外地進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)開(kāi)具外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，按照一地(外出經(jīng)營(yíng)地應(yīng)當(dāng)具體填寫到縣、市)一證的原則，核發(fā)《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》(以下簡(jiǎn)稱《證明》)。納稅人到外地銷售貨物的，《證明》的有效期限最長(zhǎng)為50日；到外地從事建筑安裝工程的，《證明》的有效期限最長(zhǎng)為1年，因工程需要延長(zhǎng)的，應(yīng)當(dāng)向原《證明》核發(fā)機(jī)關(guān)重新申請(qǐng)。納稅人應(yīng)當(dāng)在到達(dá)經(jīng)營(yíng)地進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)前向經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)報(bào)驗(yàn)登記，并提交下列證件、資料：(1)稅務(wù)登記證件副本；(2)《證明》；(5)銷售貨物的，填寫《外出經(jīng)營(yíng)貨物報(bào)驗(yàn)單》并申請(qǐng)查驗(yàn)貨物。

外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)束，納稅人應(yīng)當(dāng)向經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況申請(qǐng)表》，并按規(guī)定結(jié)清稅款、繳銷未使用完的發(fā)票，經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)在《證明》上注明納稅人的經(jīng)營(yíng)、納稅及發(fā)票使用情況。納稅人應(yīng)持此《證明》，在《證明》有效期屆滿1O日內(nèi)，回到所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理《證明》繳銷手續(xù)。

汽車駕駛培訓(xùn)學(xué)校涉及的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題

咨詢　社會(huì)上成立的汽車駕駛培訓(xùn)學(xué)校是否需要繳納營(yíng)業(yè)稅?按何稅目計(jì)繳?稅率是多少?

(江蘇省　陳茂生)

解答 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字[1995]15號(hào)《關(guān)于對(duì)機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》文件的解釋說(shuō)明：根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第六條和《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十六條規(guī)定，普通學(xué)校以及經(jīng)地、市級(jí)以上人民政府或者同級(jí)政府的教育行政部門批準(zhǔn)成立、國(guó)家承認(rèn)其學(xué)員學(xué)歷的各類學(xué)校提供的教育勞務(wù)可免征營(yíng)業(yè)稅。以各種形式收費(fèi)的汽車、摩托車等機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)班(學(xué)校)收取的培訓(xùn)收入，不屬于上述免稅范圍，應(yīng)按照稅法規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。這里汽車駕駛培訓(xùn)學(xué)校應(yīng)按照“文化體育業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為3％。

會(huì)員費(fèi)、席位費(fèi)和資格保證金收入是否繳納營(yíng)業(yè)稅

咨詢 我公司是一家俱樂(lè)部形式的體育休閑服務(wù)企業(yè)，在會(huì)員入會(huì)時(shí)會(huì)收取一定的會(huì)員費(fèi)(席位費(fèi))，請(qǐng)問(wèn)這個(gè)收費(fèi)何時(shí)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?以后發(fā)生會(huì)員退會(huì)時(shí)，我們要按規(guī)定將相應(yīng)的會(huì)員費(fèi)退給會(huì)員，那么已繳納的稅款可以辦理退回嗎?

(河南省　陳冰清)

解答　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于高爾夫球俱樂(lè)部稅收問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函發(fā)[1994]514號(hào)文件規(guī)定：

1．對(duì)俱樂(lè)部會(huì)員入會(huì)時(shí)一次性繳清的入會(huì)費(fèi)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第九條規(guī)定：“營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”，無(wú)論該項(xiàng)收入在財(cái)務(wù)上如何處理，均以取得收入的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。

2．對(duì)于俱樂(lè)部取得的其他類似于會(huì)員費(fèi)的收入，應(yīng)合并作為會(huì)員費(fèi)收入計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。

5．俱樂(lè)部向會(huì)員收取的會(huì)員資格保證金，在會(huì)員退會(huì)時(shí)全額退還的，如果是賬務(wù)上直接沖減營(yíng)業(yè)收入的，可以從當(dāng)期的營(yíng)業(yè)額中扣除，不計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。

即退回相應(yīng)會(huì)員費(fèi)時(shí)，您可以沖減當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入，但地稅局不會(huì)把稅款直接退回給企業(yè)。

職工教育經(jīng)費(fèi)的列支范圍

咨詢 企業(yè)計(jì)提的職工教育經(jīng)費(fèi)主要用于哪些方面?會(huì)計(jì)人員的后續(xù)教育費(fèi)用可以在計(jì)提的職工教育經(jīng)費(fèi)中列支嗎?　(云南省　謝丹丹)

解答　企業(yè)計(jì)提的職工教育經(jīng)費(fèi)主要用于：

(一)對(duì)職工進(jìn)行思想政治教育、加強(qiáng)國(guó)情教育、愛(ài)國(guó)主義教育、社會(huì)主義教育、法制教育和國(guó)防教育；

(二)對(duì)職工進(jìn)行適應(yīng)崗位要求的職業(yè)道德、文化知識(shí)、專業(yè)技術(shù)、工作能力和操作技能的培訓(xùn)；

(三)對(duì)從事專業(yè)技術(shù)工作的職工進(jìn)行知識(shí)更新、補(bǔ)充、擴(kuò)展和加深的繼續(xù)教育；

(四)根據(jù)需要，對(duì)職工進(jìn)行高等、中等學(xué)歷教育。

企業(yè)支付的會(huì)計(jì)人員后續(xù)教育費(fèi)用可以在計(jì)提的職工教育經(jīng)費(fèi)中列支。

委托銀行工資的簡(jiǎn)單流程

咨詢 我公司計(jì)劃委托開(kāi)戶行工資，請(qǐng)簡(jiǎn)單介紹一下相應(yīng)的辦理及操作程序。　(北京市　呂蘭)

解答　企業(yè)委托開(kāi)戶行員工工資業(yè)務(wù)，在實(shí)務(wù)操作中各大商業(yè)銀行既有區(qū)別又有共性，這里我們綜合北京幾家主要商業(yè)銀行辦理類似業(yè)務(wù)的共性部分，簡(jiǎn)單介紹流程如下：

1．簽訂協(xié)議

委托單位與開(kāi)戶行就工資相關(guān)事宜簽訂委托協(xié)議。

2．開(kāi)戶

委托單位應(yīng)該按照現(xiàn)行銀行實(shí)名制的要求提供職工姓名、身份證號(hào)碼等相關(guān)清單資料，開(kāi)戶行根據(jù)清單辦理批量開(kāi)戶手續(xù)。

3．資金劃撥

發(fā)放工資時(shí)，委托單位按照協(xié)議約定時(shí)間將工資資金足額劃轉(zhuǎn)到委托單位在開(kāi)戶行開(kāi)立的指定賬戶，并向開(kāi)戶行提供書面工資明細(xì)清單。

4．履約上賬

開(kāi)戶行按照委托協(xié)議約定及委托單位提供的清單資料按時(shí)將應(yīng)發(fā)金額足額轉(zhuǎn)入每位職工的儲(chǔ)蓄賬戶。

5．客戶取款

工資上賬后，委托單位的職工即可自由辦理取款業(yè)務(wù)。

保險(xiǎn)推銷員應(yīng)如何繳納個(gè)人所得稅

咨詢　保險(xiǎn)公司如何代扣代繳保險(xiǎn)推銷員的個(gè)人所得稅?　(廣東省　金欣)

解答　保險(xiǎn)企業(yè)的營(yíng)銷員分為雇員和非雇員，兩者的納稅事宜是有區(qū)別的。雇員與保險(xiǎn)公司有固定的勞動(dòng)、人事、工資、保險(xiǎn)等關(guān)系，非雇員則沒(méi)有這些關(guān)系；會(huì)計(jì)處理上，保險(xiǎn)公司支付給雇員的固定工資，在“應(yīng)付工資”賬目列支，按工作業(yè)績(jī)支付給非雇員的報(bào)酬，則在公司的“應(yīng)付傭金”科目列支。

雇員取得的傭金、獎(jiǎng)勵(lì)和勞動(dòng)費(fèi)等收入，均應(yīng)按“工資、薪金所得”征收個(gè)人所得稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。

而非雇員的稅務(wù)處理相對(duì)比較復(fù)雜。非雇員在企業(yè)取得傭金、獎(jiǎng)勵(lì)和勞務(wù)費(fèi)等名目的收入，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”中“業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，并按“勞務(wù)報(bào)酬所得”繳納個(gè)人所得稅。繳納個(gè)人所得稅以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次，按月計(jì)征。由于非雇員在保險(xiǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中需要支付一定的電話費(fèi)、交通費(fèi)等費(fèi)用，為此，國(guó)家稅務(wù)總局曾于2002年下發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于保險(xiǎn)營(yíng)銷員取得收入征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2002]98號(hào))文件規(guī)定：保險(xiǎn)業(yè)營(yíng)銷員每月取得傭金收入扣除實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加后，可按其余額扣除不超過(guò)25％的營(yíng)銷費(fèi)用，再按照個(gè)人所得稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)和適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局可根據(jù)本地的實(shí)際情況，在上述范圍內(nèi)確定具體扣除比例。因此，非雇員取得的月收入應(yīng)該首先扣除應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅金及附加，再按其余額的25％扣除營(yíng)銷費(fèi)用后，按個(gè)人所得稅法的相應(yīng)規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。用公式表述為：

應(yīng)納稅所得額=(月收入額－營(yíng)業(yè)稅金及附加)×(1―25％)－費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)

應(yīng)納個(gè)人所得稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率一速算扣除數(shù)

同時(shí)，保險(xiǎn)公司是雇員或非雇員應(yīng)納稅款的扣繳義務(wù)人，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定按期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)并代扣代繳上述稅款。

支付給土地承包人的土地補(bǔ)償款所涉及的納稅問(wèn)題

咨詢 企業(yè)發(fā)給村民的土地承包補(bǔ)償款是否需要繳納營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅?

(河北省張琳)

解答　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過(guò)程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函發(fā)[1997]87號(hào)文件規(guī)定：

1．對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動(dòng)產(chǎn)――其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

2．對(duì)土地承包人取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)收入，暫免征收個(gè)人所得稅；取得的轉(zhuǎn)讓建筑物等財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的其他補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》的“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)稅項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。

什么是商業(yè)企業(yè)的類目賬?怎樣設(shè)置，如何登賬?

咨詢　商業(yè)企業(yè)采用數(shù)量進(jìn)價(jià)金額核算法時(shí)，需要設(shè)立類目賬。請(qǐng)問(wèn)什么是類目賬?為什么要設(shè)立類目賬?怎樣設(shè)置以及如何登賬?　(安徽省　李貴)

解答　庫(kù)存商品類目賬又稱大類賬，是指按商品類別分戶設(shè)置，登記其收入、發(fā)出與結(jié)存情況的賬簿。類目賬一般采用數(shù)量金額三欄式賬頁(yè)，它是處于總賬與明細(xì)賬之間的二級(jí)賬戶。由于批發(fā)企業(yè)商品品種規(guī)格繁多，通過(guò)類目賬可以加強(qiáng)和完善對(duì)商品明細(xì)賬的數(shù)量和金額的雙重控制；有利于賬賬之間的核對(duì)，如有不符時(shí)，可縮小查找的范圍；通過(guò)類目賬集中計(jì)算商品銷售成本，可以簡(jiǎn)化計(jì)算工作，減輕工作量；還有利于掌握各類商品進(jìn)、銷、存的動(dòng)態(tài)和毛利，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)。

庫(kù)存商品類目賬的登記方法，因企業(yè)計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)商品銷售成本的時(shí)間不同而有所區(qū)別。逐日結(jié)轉(zhuǎn)商品銷售成本的企業(yè)，應(yīng)根據(jù)每日收入與發(fā)出商品的數(shù)量和金額登記庫(kù)存商品類目賬；定期結(jié)轉(zhuǎn)商品銷售成本的企業(yè)，應(yīng)根據(jù)每日收入與非銷售發(fā)出商品的數(shù)量和金額登記庫(kù)存商品類目賬，對(duì)于每日銷售的商品平時(shí)只登記數(shù)量，待月末計(jì)算出商品銷售成本后，再將金額一次記入庫(kù)存商品類目賬。

銀行本票的具體辦理程序

咨詢　請(qǐng)老師提供銀行本票的具體辦理流程及相應(yīng)賬務(wù)處理流程。　(江西省　 熊濤)

解答　銀行本票的辦理流程是：付款單位需要使用銀行本票辦理結(jié)算時(shí)，應(yīng)向銀行填寫一式三聯(lián)的《銀行本票申請(qǐng)書》，詳細(xì)寫明收款單位名稱等各項(xiàng)內(nèi)容。如申請(qǐng)人在簽發(fā)銀行開(kāi)立賬戶的，應(yīng)在《銀行本票申請(qǐng)書》第二聯(lián)上加蓋預(yù)留銀行印鑒。個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶和個(gè)人需要支取現(xiàn)金的應(yīng)在《銀行本票申請(qǐng)書》上注明“現(xiàn)金”字樣?！躲y行本票申請(qǐng)書》的格式由人民銀行各省市分行確定和印制。簽發(fā)銀行受理《銀行本票申請(qǐng)書》后，應(yīng)認(rèn)真審查申請(qǐng)書填寫的內(nèi)容是否正確。審查無(wú)誤后，辦理收款手續(xù)。付款單位在銀行開(kāi)立賬戶的，簽發(fā)銀行直接從其賬戶劃撥款項(xiàng)；付款人用現(xiàn)金辦理本票的，簽發(fā)銀行直接收取現(xiàn)金。銀行按照規(guī)定收取辦理銀行本票的手續(xù)費(fèi)，其收取的辦法與票款相同。銀行辦妥票款和手續(xù)費(fèi)收取手續(xù)后，即簽發(fā)銀行本票。銀行本票包括定額銀行本票和不定額銀行本票兩種。定額銀行本票一式一聯(lián)，由中國(guó)人民銀行總行統(tǒng)一規(guī)定票面規(guī)格、顏色和格式并統(tǒng)一印制。定額銀行本票包括500元、1000元、5000元和1 0000元四種面額。簽發(fā)銀行在簽發(fā)不定額銀行本票時(shí)，同樣應(yīng)按照《銀行本票申請(qǐng)書》的內(nèi)容填寫收款人名稱，用大寫填寫簽發(fā)日期，用于轉(zhuǎn)賬的本票須在本票上劃去“現(xiàn)金”字樣，用于支取現(xiàn)金的本票須在本票上劃去“轉(zhuǎn)賬”字樣，然后在本票第一聯(lián)上加蓋本票專用章和經(jīng)辦、復(fù)核人員名章，用總行統(tǒng)一訂制的壓數(shù)機(jī)在“人民幣大寫”欄大寫金額后端壓印本票金額，然后將本票第一聯(lián)連同《銀行本票申請(qǐng)書》存根聯(lián)一并交給申請(qǐng)人。

銀行本票的賬務(wù)處理流程是：付款單位收到銀行本票和銀行退回的《銀行本票申請(qǐng)書》存根聯(lián)后，財(cái)務(wù)部門根據(jù)《銀行本票申請(qǐng)書》存根聯(lián)編制銀行存款付款憑證，其會(huì)計(jì)分錄為：

借：其他貨幣資金――銀行本票

貸：銀行存款

對(duì)于銀行按規(guī)定收取的辦理銀行本票手續(xù)費(fèi)，付款單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)銀行的相應(yīng)收費(fèi)單據(jù)，編制銀行存款或現(xiàn)金付款憑證，其會(huì)計(jì)分錄為：

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用――銀行手續(xù)費(fèi)

貸：銀行存款或現(xiàn)金

企業(yè)計(jì)繳的社保費(fèi)用如何作會(huì)計(jì)處理

咨詢　企業(yè)計(jì)繳的社保費(fèi)用的業(yè)務(wù)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，特別是我們先代付的應(yīng)由員工承擔(dān)的這部分社保費(fèi)用如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?　(河北省　朱均)

解答　我國(guó)目前職工社會(huì)保險(xiǎn)主要有：養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)。其中養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療保險(xiǎn)需要按規(guī)定的比例分別由企業(yè)和員工雙方負(fù)擔(dān)。企業(yè)在撥付上述社保費(fèi)用時(shí)，由企業(yè)自身負(fù)擔(dān)的部分，除醫(yī)療保險(xiǎn)在“應(yīng)付福利費(fèi)”科目(外資企業(yè)不能計(jì)提員工福利費(fèi)，故直接記入“管理費(fèi)用――福利費(fèi)”)核算外，其他的在“管理費(fèi)用――勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)”科目核算；企業(yè)代員工先付的部分，一般在“其他應(yīng)收款”科目核算，相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理可以參考以下意見(jiàn)：

企業(yè)按規(guī)定撥繳社保費(fèi)用時(shí)：

借：管理費(fèi)用――勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)(養(yǎng)老／失業(yè)／工傷／生育保險(xiǎn))

應(yīng)付福利費(fèi)――醫(yī)療保險(xiǎn)金(外資企業(yè)直接在“管理費(fèi)用――福利費(fèi)”中列支)

其他應(yīng)收款――代付員工養(yǎng)老／失業(yè)／醫(yī)療保險(xiǎn)

貸：銀行存款

發(fā)工資時(shí)，扣回企業(yè)代員工支付的社保：