導(dǎo)語：不動(dòng)產(chǎn)登記體制不足以及完善一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念和立法意義

1.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念,不同的學(xué)者有不同的觀點(diǎn).

王利明教授的觀點(diǎn)是:不動(dòng)產(chǎn)登記是登記申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序進(jìn)行登記.

孫憲忠教授的觀點(diǎn)是:不動(dòng)產(chǎn)登記是經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng),國家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí).梁慧星教授的觀點(diǎn)則是:不動(dòng)產(chǎn)登記是指土地及其定著物之所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊(cè)上.綜上所述,所謂不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng),國家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更,依法定程序記載于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊(cè)的事實(shí).不動(dòng)產(chǎn)登記事實(shí)上包括兩層含義:一是登記與否的事實(shí)狀態(tài),二是登記的過程或程序.

2.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法意義

第一,不動(dòng)產(chǎn)登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供法律基礎(chǔ).在依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情況下,為了表現(xiàn)物權(quán)的排他性并保障交易安全,物權(quán)公示原則要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為要件;在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)以登記為要件;在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情況下,不動(dòng)產(chǎn)登記是權(quán)力處分權(quán)的前提條件.因此,不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否完成的法律工具,旨在給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供法律基礎(chǔ),而不是為了實(shí)行行政管理.

第二,不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)變動(dòng)提供了國家公信力支持的法律基礎(chǔ).由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是涉及國計(jì)民生的重要權(quán)力,故現(xiàn)代社會(huì)中的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都是國家機(jī)關(guān),由國家機(jī)關(guān)出面承擔(dān)登記責(zé)任,以國家行為的嚴(yán)肅性為登記的真實(shí)性提供保障,使登記具有為社會(huì)一體信服的法律效力,即任何民間證明都不可比擬的國家公信力.不論客觀情況如何,法律確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)是登記簿的記載,以登記簿上的記載的權(quán)利正確權(quán)利,并依此建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易秩序;同時(shí),如果第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得登記權(quán)利,這種行為及其后果當(dāng)然應(yīng)該得到物權(quán)法保護(hù).

第三,不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一性是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一性是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一的法律基礎(chǔ).

通過不動(dòng)產(chǎn)登記,國家為不動(dòng)產(chǎn)提供了一個(gè)在整個(gè)法律實(shí)施范圍內(nèi)發(fā)生的一切不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易才有了統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)和規(guī)則.

如果沒有這個(gè)統(tǒng)一的基礎(chǔ)和規(guī)則.如果沒有這個(gè)統(tǒng)一基礎(chǔ),公正有血的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立就完全是一句空話.

二、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷綜觀

我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)范,可以用兩個(gè)字來概括:

"散亂".盡管在物權(quán)法制定初期,孫憲忠等專家都呼吁出臺(tái)一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法,但是所有的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的規(guī)定仍散見于各項(xiàng)單行的民事法律法規(guī)之中,沒有一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法,且相關(guān)規(guī)定之間存在著沖突、矛盾,沒有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和具體制度的統(tǒng)一.

1.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一我國目前從事不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)有多個(gè),如土地登記在土地管理部門,房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān),草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門,林木權(quán)登記在森林管理部門等,例如《中華人民共和國土地管理法》第5條規(guī)定:"國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作".《中華人民共和國土地管理實(shí)施細(xì)則》第3條規(guī)定:"土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定".《中華人民共和國森林法》第三條第2款規(guī)定:"國家所有的和集體所有的森林、林木和林地,個(gè)人所有的林木和使用的林地,由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè),發(fā)放證書確認(rèn)所有權(quán)或者使用權(quán)."《擔(dān)保法》第42條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記部門就有土地管理部門、林業(yè)主管部門、縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門等,而且這些部門都具有管理不動(dòng)產(chǎn)的行政職能.

這樣規(guī)定的弊端也是顯而易見的:登記機(jī)關(guān)分散,既不利于登記機(jī)關(guān)之間的相互溝通,也不利于當(dāng)事人的查閱;登記機(jī)關(guān)權(quán)力縱橫交錯(cuò),會(huì)擾亂正常的法律秩序.正如孫憲忠教授所述:當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí),不但會(huì)損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益,增加其不合理負(fù)擔(dān),而且會(huì)擾亂正常的法律秩序;由于多個(gè)行政部門進(jìn)行登記,所發(fā)權(quán)證權(quán)屬界址經(jīng)常發(fā)生沖突,會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)所有人之間的大量糾紛;不利于登記資料的合理利用,多頭、分散的不動(dòng)產(chǎn)登記破壞了資料的統(tǒng)一性和完整性,嚴(yán)重影響了土地資源的高效利用;多個(gè)登記機(jī)關(guān)同時(shí)存在,對(duì)人力資源也是一種浪費(fèi).

2.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度有待進(jìn)一步完善在我國,2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權(quán)法》,首次確立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度.預(yù)告登記制度有利于鼓勵(lì)誠實(shí)信用、防止權(quán)利濫用,以法定方式強(qiáng)化了誠信原則的實(shí)現(xiàn),培育良好的市場(chǎng)環(huán)境.《物權(quán)法》第二十條規(guī)定":當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記.預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力.預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效".

不難看出,預(yù)告登記制度還是有其缺陷的.

首先,和德國、日本以及我國臺(tái)灣地區(qū)的預(yù)告登記制度相比,我國的預(yù)告登記制度的范圍相對(duì)狹窄.

通過對(duì)德國、日本以及我國臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于預(yù)告登記適用范圍的比較,可以看出,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán),不僅包括不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)、設(shè)定、變更、消滅的請(qǐng)求權(quán),還包括不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán),而我國《物權(quán)法》中把預(yù)告登記的范圍設(shè)定在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)請(qǐng)求權(quán)上,就顯得過于狹窄了.其次,我國的《物權(quán)法》適用范圍含糊不清.《物權(quán)法》第20條規(guī)定預(yù)告登記的適用范圍是"當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議",從漢語上理解會(huì)產(chǎn)生歧義:到底是將"買賣"理解為動(dòng)詞還是將其理解為形容詞修飾"房屋"呢,后一種理解比前一種的理解要寬泛得多.再次,預(yù)告登記的效力不明確.我國《物權(quán)法》第20條規(guī)定":預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力",可見我國賦予了此請(qǐng)求權(quán)具有排他效力,但是對(duì)于國家權(quán)力效力以及順位保全效力卻并沒有規(guī)定.

三、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善2007年頒布的《物權(quán)法》中其中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的有13條,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行了總的概括,但是不得不承認(rèn)的是,時(shí)至今日,我國尚未建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,而且是已有的法律法規(guī)帶有濃重的行政色彩."不能滿足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易的需要,不能滿足依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀公正原則對(duì)物權(quán)進(jìn)行保護(hù)的需要".所以,我國在理論上需對(duì)《物權(quán)法》中規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行進(jìn)一步的闡述,筆者從統(tǒng)一登記機(jī)關(guān),完善預(yù)告登記制度與完善不動(dòng)產(chǎn)變更登記制度.

1.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)世界各地關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的學(xué)說有法院說、行政機(jī)關(guān)說、公正機(jī)關(guān)說、現(xiàn)狀妥協(xié)說等等.在實(shí)踐中,一般分為兩種模式:以德國、瑞士、韓國為代表的,法院負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記;另一種是日本為代表的,行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記.

筆者認(rèn)為,我國不適合法院登記制的模式.法院不適合做登記機(jī)關(guān)的原因有:第一,從目前的實(shí)際情況來看,各級(jí)法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù),如果再讓其負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作,不免加重法官的工作量,影響審判效力.第二,從歷史上來說,負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)就是行政機(jī)關(guān),如果將登記機(jī)關(guān)更正為法院,公民在觀念上很難接受.第三,如果真的出現(xiàn)物權(quán)爭議的情況下,法院必須要審查登記真實(shí)性的問題,如果法院本身就是登記機(jī)關(guān),很可能出現(xiàn)徇私舞弊的行為,可能使司法失去其公正性.

因此,筆者贊同行政機(jī)關(guān)登記的模式.首先,如果行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記,可以有效減輕法院的工作,也可以提高登記的工作效率,解決大批行政人員的去留問題.

其次,這次符合我國的傳統(tǒng)觀點(diǎn),以及民眾的樸素的法律觀,因?yàn)檫@樣就能發(fā)揮立法者所預(yù)期的法律效用,即力求貼近現(xiàn)實(shí)生活,使一般人發(fā)現(xiàn)法律規(guī)范背后的價(jià)值理念,并符合一般人的法律感情.

其實(shí),法律的真正權(quán)威不是體現(xiàn)在保證法律實(shí)現(xiàn)的國家權(quán)力上,而是體現(xiàn)在法律自身合理性中.再次,這樣就可以有效避免法院在審理涉及物權(quán)的案件時(shí),出現(xiàn)徇私舞弊的可能性.

如果既做審判機(jī)關(guān)又做登記機(jī)關(guān),這種雙重身份很可能使法院為了維護(hù)自身的利益而損害當(dāng)事人的利益.

2.完善預(yù)告登記制度我國《物權(quán)法》只用了一個(gè)條文規(guī)定了預(yù)告登記制度,對(duì)預(yù)告登記制度的規(guī)定僅僅停留在原則性階段,規(guī)定還是比較概括的,缺乏可操作性,在很多地方都有待明確和細(xì)化.因該從預(yù)告登記立法體例、預(yù)告登記的內(nèi)容、預(yù)告登記的程序方面進(jìn)行完善.

在立法體例上面我國的物權(quán)法可采用日本和我國臺(tái)灣地區(qū)的立法模式.日本在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中對(duì)假登記作了規(guī)定,我國臺(tái)灣地區(qū)則在"土地法"中規(guī)定了預(yù)告登記的內(nèi)容,并且在"土地登記規(guī)則"中對(duì)預(yù)告登記如何實(shí)施予以細(xì)化.由于地緣因素以及同屬于大陸法系,我國可以借鑒日本和臺(tái)灣地區(qū)有關(guān)規(guī)定,將預(yù)告登記如何實(shí)施進(jìn)行細(xì)化.

此外,預(yù)告登記的內(nèi)容也需要完善.明確不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的適用范圍,《物權(quán)法》第20條規(guī)定表明我國不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用范圍包括:一是買賣房屋,二是買賣不動(dòng)產(chǎn).但是,這個(gè)適用范圍和日本以及我國臺(tái)灣地區(qū)法律規(guī)定范圍相比,過于狹窄,應(yīng)該包括:附條件或者附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán);不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)等等.

預(yù)告登記的程序也需要完善.如上文所述,要完善預(yù)告登記程序,首先需要一個(gè)統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān),這也是預(yù)告登記程序完善的前提.還要建立預(yù)告登記審查制度,登記機(jī)關(guān)的審核主要審查登記申請(qǐng)是否符合預(yù)告登記的上述要件,不僅要審查登記的程序是否合法,還要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查.不僅如此,還要預(yù)告建立登記機(jī)關(guān)責(zé)任制.如果登記和真實(shí)權(quán)利之間的差異是由登記機(jī)關(guān)所造成的,那么登記機(jī)關(guān)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任.這樣一種制度有利于登記機(jī)關(guān)提高登記的正確率,有效地避免了由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度是一個(gè)完善的物權(quán)制度所必不可少的內(nèi)容,但我國目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還很不完善.

在新的《物權(quán)法》框架下如何完善我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,是作者的寫作目出發(fā)點(diǎn)和目的所在.為此,本文討論了不動(dòng)產(chǎn)登記的概念和立法意義.并且列舉了我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺點(diǎn),比如登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一,預(yù)告登記制度不完善等.針對(duì)以上缺點(diǎn),本文給出了相應(yīng)的措施,統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)和完善預(yù)告登記制度等.