導(dǎo)語：物權(quán)法對房地產(chǎn)權(quán)屬登記影響論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記基本沿用舊的行政管理模式,這種模式已不能滿足房地產(chǎn)市場的發(fā)展對登記職能的要求,存在諸多缺陷。諸如登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一;登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一,內(nèi)部登記機(jī)構(gòu)分設(shè);房地產(chǎn)登記效力不統(tǒng)一、不規(guī)范。針對這些存在的問題,2007年10月1日正式實(shí)施的《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記制度專門設(shè)立了一個(gè)章節(jié),對上述問題的解決做了統(tǒng)一規(guī)定。因此,《物權(quán)法》的實(shí)施必將對現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度帶來一定的影響,應(yīng)正確應(yīng)對《物權(quán)法》對房屋權(quán)屬登記帶來的影響和考驗(yàn)。

一、強(qiáng)化了權(quán)屬登記部門的審查責(zé)任

對于不動產(chǎn)登記的審查,《物權(quán)法》第十二條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)。雖然沒有明確提出必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,但“詢問申請人”、“必要時(shí)實(shí)地查看”等要求賦予了登記機(jī)關(guān)對有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查的權(quán)利,表明實(shí)質(zhì)審查應(yīng)成為登記機(jī)關(guān)的主要傾向。在受理申請時(shí),查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要的材料,并就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人。登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請登記事項(xiàng)與提交的申請登記文件不一致、提交的申請登記文件之間缺乏關(guān)聯(lián)或者房地產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的,可以要求申請人補(bǔ)充材料。

二、明確界定了房地產(chǎn)的權(quán)利人

《物權(quán)法》從維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序和市場交易安全出發(fā),規(guī)定誰是該房地產(chǎn)的權(quán)利人,首先看該房地產(chǎn)有無辦理登記。比方說,房地產(chǎn)權(quán)利人甲將房屋賣給了乙,兩人只簽訂了房地產(chǎn)買賣合同,而并未到登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記。過了一段時(shí)間由于房價(jià)上漲,甲生了悔意,背著乙又將該房屋賣給了丙,兩人在簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后,到登記機(jī)構(gòu)辦理了轉(zhuǎn)移登記。這時(shí)該房地產(chǎn)的真正權(quán)利人是丙而不是乙。乙受到的損失,只能按照簽訂的房地產(chǎn)買賣合同要求甲給予賠償。由此可見,登記具有物權(quán)效力。物權(quán)法也對登記日進(jìn)行了規(guī)定。

三、明確了房屋權(quán)屬登記的效力

《物權(quán)法》對不動產(chǎn)物權(quán)的變動采用了登記生效辦法,規(guī)定經(jīng)依法登記后發(fā)生效力。同時(shí),規(guī)定不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù),不動產(chǎn)權(quán)屬證書只是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明,所記載的事項(xiàng)如果與不動產(chǎn)登記簿不相符則以登記簿為準(zhǔn)。這理順了房產(chǎn)登記簿與房屋權(quán)屬證書之間的關(guān)系,使得房產(chǎn)登記簿具有了較強(qiáng)的公信力。

《物權(quán)法》規(guī)定:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。未辦理物權(quán)登記的,不影響當(dāng)事人之間訂立的不動產(chǎn)物權(quán)的合同效力。也即是登記始終是與物權(quán)的設(shè)立和變動聯(lián)系在一起的。不動產(chǎn)的登記,就是要把不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動的事實(shí)登記在登記簿上。

《物權(quán)法》對何時(shí)該付清二手房房款,也做了規(guī)定。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理二手房買賣雙方的轉(zhuǎn)移登記申請后,并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)生效。登記機(jī)構(gòu)完成審核程序并將登記事項(xiàng)記載于登記簿后,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移才能正式生效。審核的規(guī)定時(shí)限是20天,在此期間,產(chǎn)權(quán)可能會因?yàn)樗痉C(jī)關(guān)的查封,權(quán)利人提出更正、異議等原因,中止轉(zhuǎn)移登記的辦理。所以買方在沒有領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證之前,盡量不要付清全部房款。

四、關(guān)于“預(yù)告登記”

為適應(yīng)我國不動產(chǎn)交易的市場需要,解決不動產(chǎn)登記過程中可能出現(xiàn)的爭議,《物權(quán)法》確認(rèn)了更正登記、異議登記和預(yù)告登記這三種新的登記制度。更正登記、異議登記和預(yù)告登記制度則可以有效防止不動產(chǎn)交易中出現(xiàn)的“一物二賣”現(xiàn)象,保護(hù)買受人的合理期待。

為杜絕“一房二賣”現(xiàn)象,《物權(quán)法》規(guī)定:簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。房地產(chǎn)登記引進(jìn)了“預(yù)告登記”的新環(huán)節(jié)。預(yù)告登記可以保證登記人的優(yōu)先購買權(quán),也可以有效抑制房屋買賣中“一房二主”的欺詐現(xiàn)象。要注意的是,“預(yù)告登記”是有期限的。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定:“預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請登記的,預(yù)告登記失效?！?/p>

五、關(guān)于地役權(quán)登記

所謂“地役權(quán)”,指的是按照合同約定利用他人的不動產(chǎn),以提高自己不動產(chǎn)效益的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的最新規(guī)定,“地役權(quán)”自合同生效時(shí)設(shè)立,當(dāng)事人要求登記的,可向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十八條、第一百六十九條規(guī)定,當(dāng)事人訂立地役權(quán)合同后,可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記。已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅,應(yīng)當(dāng)及時(shí)申請變更登記或者注銷登記。

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