摘要

本文對(duì)作為物權(quán)法重要內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行了粗淺的探討，主要目的是要解決在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，建立我國(guó)新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)的立法體例的選擇等問(wèn)題。論文正文劃分為三個(gè)部分，第一部分從縱向不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系和橫向不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系兩個(gè)方面，介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律關(guān)系；第二部分通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)濟(jì)背景的對(duì)比即計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)兩種經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)登記的不同要求的對(duì)比，針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷，歸納出建立我國(guó)新的、符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)客觀要求的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并就新制度建立時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的一些問(wèn)題發(fā)表自己的見(jiàn)解，對(duì)如何完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出若干建議。第三部分在前兩部分的基礎(chǔ)上，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的基本法理，參照孫憲忠教授的觀點(diǎn)，以“五個(gè)統(tǒng)一”為原則，即建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律依據(jù)、設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記效力、應(yīng)用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記程序和制發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)發(fā)表了自己的意見(jiàn)，對(duì)如何完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出了完善措施。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的法律關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)是與動(dòng)產(chǎn)相對(duì)稱的物的概念。所謂不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律的規(guī)定不可移動(dòng)的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物(1)。不動(dòng)產(chǎn)登記則是指登記申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序登記(2)。它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示方法，是因法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的生效要件，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)獲得法律承認(rèn)與保護(hù)的基本依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為一項(xiàng)法律制度，從邏輯結(jié)構(gòu)上分為行為制度和效力制度，行為制度以登記行為為規(guī)范的對(duì)象，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記行為類型、程序以及行為主體的權(quán)利義務(wù)；效力制度以登記的法律效力為規(guī)范的客體，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的法律后果。本部分將通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)在法律關(guān)系的探討，進(jìn)一步認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系，是在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中形成的法律關(guān)系總和。從主體上看，不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)在法律關(guān)系可以分兩類，登記機(jī)構(gòu)與登記申請(qǐng)人之間的縱向法律關(guān)系和登記申請(qǐng)人之間的橫向法律關(guān)系。一般而言，縱向法律關(guān)系具有行政管理性質(zhì)，是登記機(jī)構(gòu)與相對(duì)人之間的行政法律關(guān)系。橫向法律關(guān)系具有民事屬性，是平等主體的登記申請(qǐng)人之間的民事法律關(guān)系。

縱、橫向的登記法律關(guān)系相互銜接，共同構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系的整體。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系具有行政關(guān)系與民事關(guān)系交叉的雙重性質(zhì)。

【摘要】《物權(quán)法》生效前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記一直未實(shí)行統(tǒng)一登記制度，房產(chǎn)、地產(chǎn)、林產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的登記和抵押登記一直按照各自相對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)辦理?！段餀?quán)法》生效后，由于其規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，導(dǎo)致原有不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)面臨是否仍具有法律效力的爭(zhēng)議，部分不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)法可依。因此，亟需對(duì)《物權(quán)法》相關(guān)條文作出司法解釋，并盡快建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法抵押登記不動(dòng)產(chǎn)登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營(yíng)有限公司和抵押權(quán)人中國(guó)銀行某市分行辦理了180萬(wàn)元的動(dòng)產(chǎn)抵押登記書(shū)，其中抵押物一欄填寫(xiě)為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實(shí)上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠房。后因該貸款到期無(wú)法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動(dòng)產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭(zhēng)論

本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無(wú)異議，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于抵押登記的效力問(wèn)題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對(duì)作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進(jìn)行處置。

摘要：根據(jù)物權(quán)法理論和國(guó)際通行做法,不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以土地權(quán)利的登記為中心,由統(tǒng)一的機(jī)關(guān)進(jìn)行。我國(guó)《物權(quán)法》也明確了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。本文借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論、將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的類型一分為二，從而以“二分法”分析重構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，論證了構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)行政行為性質(zhì)。并以行政法視角研究不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構(gòu)建以激活行政法的物權(quán)保護(hù)功能。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度是一個(gè)既重要又龐大，且錯(cuò)綜復(fù)雜的體系，它基本上由民法實(shí)體法上的物權(quán)法部分和行政法上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度兩個(gè)部分組成。

建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本條件是劃清政府與市場(chǎng)主體的各自活動(dòng)范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預(yù)市場(chǎng)主體的具體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而集中精力去做其應(yīng)該做的事情。在經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域，政府職能將限于核定社會(huì)成員準(zhǔn)人市場(chǎng)的資格，明確民事權(quán)屬狀態(tài)，營(yíng)造并維護(hù)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。由此可見(jiàn)，作為明確市場(chǎng)主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容之一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度在政府各項(xiàng)職能中居于基礎(chǔ)性地位。

一．問(wèn)題的提出：我國(guó)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

由于歷史原因，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)性長(zhǎng)期不被承認(rèn)，不動(dòng)產(chǎn)被排除在財(cái)產(chǎn)法之外，不動(dòng)產(chǎn)登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權(quán)分散，我國(guó)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記極為混亂。

摘要：在不動(dòng)產(chǎn)交易中，債權(quán)契約的做成和不動(dòng)產(chǎn)的登記之間常因各種原因而存在一定的時(shí)間差。在此期間發(fā)生的諸如一物二賣、一物設(shè)兩權(quán)等侵害債權(quán)人利益的情形，現(xiàn)行法除了違約救濟(jì)，對(duì)于保護(hù)債權(quán)人實(shí)現(xiàn)所期待的權(quán)利是無(wú)能為力，債權(quán)人無(wú)法獲得債務(wù)人的實(shí)際履行。鑒于此，在法律利益的選擇和衡量的基礎(chǔ)上，設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，對(duì)債權(quán)人以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為標(biāo)的之債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以保全，以防范交易目的的落空。本文運(yùn)用比較分析的方法，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記登記制度加以研究，以期未來(lái)法律的完善。

關(guān)鍵字：不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記債權(quán)請(qǐng)求權(quán)

一、預(yù)告登記的概念和制度起源（一）預(yù)告登記的概念預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無(wú)效，以保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記是與本登記相對(duì)應(yīng)的一項(xiàng)登記制度。本登記是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，是現(xiàn)實(shí)物權(quán)的登記，實(shí)質(zhì)是終局登記，當(dāng)事人所期待的物權(quán)變動(dòng)效果得以實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記是相對(duì)于本登記而言，它所登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，它是在確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來(lái)財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行而就與此相關(guān)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。

（二）預(yù)告登記的制度起源預(yù)告登記制度發(fā)端于后期普魯士法，即1872年5月5日的所有權(quán)取得法以及土地登記法。該法在區(qū)分債權(quán)法和物權(quán)法的基礎(chǔ)上，規(guī)定了兩種類型的預(yù)告登記。第一種是為保全已經(jīng)成立的物權(quán)的預(yù)告登記，即登記薄存在誤載的情況下，其記載的內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利不符時(shí)，對(duì)于真實(shí)權(quán)利人有喪失權(quán)利的危險(xiǎn)所采取的保護(hù)手段。它在于打破登記薄的公信原則，以排除第三人的善意取得。第二種是為保全物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記。就普魯士法而言，在一般情況下，物權(quán)因記入登記薄而成立，或取得對(duì)于第三人的效力。但進(jìn)行本登記需要義務(wù)人的承諾，如果登記義務(wù)人不為承諾時(shí)，權(quán)利人必須對(duì)義務(wù)人提出請(qǐng)求為承諾意思表示的訴訟。但訴訟曠日費(fèi)時(shí)，如果登記義務(wù)人在此期間對(duì)于第三人為權(quán)利處分，即使登記權(quán)利人此后獲得勝訴判決，也沒(méi)有實(shí)際意義。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)保全的預(yù)告登記就是針對(duì)這一情況設(shè)置的保護(hù)手段。1德國(guó)民法承繼了普魯士法的預(yù)告登記制度，在民法典的第二草案中，用異議登記制度替代了以前的保全物權(quán)的預(yù)告登記制度，同時(shí)承認(rèn)了保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記制度。本文所論述的即保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記制度。預(yù)告登記，在中國(guó)民法著作中翻譯為暫先登記、預(yù)登記、預(yù)先登記等。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法稱其為預(yù)告登記制度，日本法中的假登記制度中的保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的假登記與德國(guó)、臺(tái)灣所指的預(yù)告登記為同一制度。

二、預(yù)告登記的制度價(jià)值和性質(zhì)

（一）預(yù)告登記的制度價(jià)值

內(nèi)容摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法的重要組成部分，然而我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記存在著諸如立法不完善、房地分離登記、城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一等許多問(wèn)題。目前，我國(guó)物權(quán)立法已經(jīng)提上了日程，因此，有必要就不動(dòng)產(chǎn)登記制度在全面考察的基礎(chǔ)上，從立法體系、登記機(jī)關(guān)、登記規(guī)則等方面提出改進(jìn)意見(jiàn)，以期促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)立法的完善。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn),物權(quán),不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的活動(dòng)。它能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。然而，我國(guó)至今尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法；已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范零散，并且相互沖突，不合法理的規(guī)定頗多。在物權(quán)立法提上議事日程之際，筆者運(yùn)用比較研究的方法，從物權(quán)立法的角度對(duì)完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國(guó)所采用的不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度?！?」

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國(guó)民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國(guó)法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請(qǐng)即可登記；第三，登記無(wú)公信力，即登記事項(xiàng)不成立或無(wú)效時(shí)，不得對(duì)抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權(quán)利以動(dòng)態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動(dòng)。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國(guó)民法典》所建立，并在德國(guó)《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點(diǎn)是：（1）登記是土地物權(quán)變動(dòng)的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實(shí)質(zhì)審查主義，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)及權(quán)利變更要進(jìn)行詳細(xì)的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號(hào)順序進(jìn)行排列。

我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，介于托倫斯登記制度與權(quán)利登記制度之間。1一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行登記要件主義，登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的生效要件，實(shí)行登記的強(qiáng)制主義。另一方面，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證制度。在登記要件主義法制下，登記應(yīng)具有絕對(duì)的效力，應(yīng)當(dāng)賦予登記以公信力。我國(guó)一方面采行登記要件主義，但對(duì)于登記公信力卻未明文規(guī)定，且根據(jù)現(xiàn)行立法也不能推導(dǎo)出我國(guó)已承認(rèn)登記公信力。因而，現(xiàn)有的制度基本上忽略登記應(yīng)有的私法上得公示功能。

目前，我國(guó)法律對(duì)需要進(jìn)行登記的物權(quán)范圍規(guī)定得并不明確，現(xiàn)有的規(guī)定并未涵蓋所有的物權(quán)種類，這就意味著有些物權(quán)不經(jīng)法定登記方式也可獲得。目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記種類不健全，在不動(dòng)產(chǎn)登記的種類中缺少預(yù)告登記、順位登記等重要制度，不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得要求。

登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一也是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重大缺陷。由于長(zhǎng)期以來(lái)形成不同的財(cái)產(chǎn)分屬不同的部門管理，因此，不同的行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理，最終形成了多個(gè)登記機(jī)關(guān)都有權(quán)從事不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)象。登記程序的不統(tǒng)一，使各登記機(jī)關(guān)各行其是，當(dāng)事人無(wú)所適從，嚴(yán)重?fù)p害了登記作為法律行為確認(rèn)的統(tǒng)一性和權(quán)威性。

不動(dòng)產(chǎn)登記信息缺乏公開(kāi)化，只有將不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)，才能使不動(dòng)產(chǎn)登記起到真正公示的效用，才能促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和高效。

如上所述，目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度存在諸多缺陷，已不能滿足不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)登記職能的要求，亟待完善。筆者以為，應(yīng)從以下幾個(gè)方面對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善：

1.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)，結(jié)束我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記法律散亂、矛盾的情形，進(jìn)而消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現(xiàn)象。在不動(dòng)產(chǎn)登記法中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記范圍，登記機(jī)關(guān)的組成、登記工作人員的資格、登記程序、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的管理以及不動(dòng)產(chǎn)登記信息的利用等，從程序上完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。制訂統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律，對(duì)于建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展意義深遠(yuǎn)的。

摘要：在不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中最重要的步驟是不動(dòng)產(chǎn)登記，但我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量管理制度的起步較晚，頒發(fā)、改革不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量管理制度方面存在缺陷。分析了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量管理制度的現(xiàn)狀，提出了提高我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量管理的方式方法。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記；質(zhì)量要求

1我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量管理制度的現(xiàn)狀

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)越來(lái)越火熱，隨之而來(lái)的是不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)中存在的問(wèn)題。為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性和合法性，確立關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度的基本框架，我國(guó)現(xiàn)已在《物權(quán)法》初步規(guī)定了“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”，結(jié)束了不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)中無(wú)法可依的現(xiàn)象?！安粍?dòng)產(chǎn)”是中國(guó)人最重要的財(cái)產(chǎn)構(gòu)成要素，甚至已經(jīng)成為家元素的重要組織單位，因此從國(guó)家到省、市、地方任何關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)制度的改革，都深刻影響著每個(gè)中國(guó)家庭。不動(dòng)產(chǎn)要素中的不動(dòng)產(chǎn)登記是個(gè)體不動(dòng)產(chǎn)管理的最終環(huán)節(jié)，保證登記過(guò)程和登記質(zhì)量不斷提高、獲得更大程度的尊重和滿意，是各級(jí)人民政府在對(duì)城市精細(xì)化治理過(guò)程中亟待探討的課題。登記過(guò)程是在政府專門的不動(dòng)產(chǎn)登記場(chǎng)所錄入、辦理相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程；登記質(zhì)量是在錄入、辦理過(guò)程中通過(guò)不同主體的辦理，保證個(gè)體能夠迅速滿足相關(guān)訴求，有效提升人民群眾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)工作的滿意度，提高人民的整體生活水平。

2我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量管理制度存在的問(wèn)題

2.1相關(guān)法律法規(guī)不完善雖然我國(guó)已在《物權(quán)法》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量管理制度有了初步的規(guī)定，但由于我國(guó)涉及的不動(dòng)產(chǎn)種類較多且每個(gè)地區(qū)都有屬于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理登記方式，大多數(shù)市、縣級(jí)城市國(guó)土資源部并沒(méi)有積極設(shè)立房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，很難做到統(tǒng)一。此外，國(guó)家相關(guān)部門頒布的不動(dòng)產(chǎn)管理制度相關(guān)法律、法規(guī)、部門規(guī)章雜亂無(wú)序，其中不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)登記制度至少有6種，包括房屋登記、土地所有權(quán)登記等，使不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量管理制度體系一直處于雜亂無(wú)章的狀態(tài)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)管理制度體系做到轉(zhuǎn)型統(tǒng)一，同時(shí)提出相應(yīng)的處理措施。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)原來(lái)已形成的基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)資料庫(kù)非常龐大且登記格式、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，例如林業(yè)、土地、房屋之前形成的相關(guān)基礎(chǔ)信息不盡相同，且大部分不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)登記資料已經(jīng)缺失。如果對(duì)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)信息進(jìn)行系統(tǒng)化、全方位統(tǒng)計(jì)，技術(shù)要求高，任務(wù)量艱巨；對(duì)于不同不動(dòng)產(chǎn)登記的各部門制度不夠完善，溝通難度大，很難實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)共享資源，從而直接影響整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記管理，也影響人民群眾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息整合的滿意度[1]。2.2不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)質(zhì)量存在弊端第一，體現(xiàn)在制度和程序的規(guī)范性上。制度和程序上不斷完善，將在一定程度上有效提高不動(dòng)產(chǎn)登記管理的質(zhì)量。第二，體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)人員的服務(wù)質(zhì)量上。服務(wù)質(zhì)量是檢驗(yàn)一個(gè)部門服務(wù)效能和服務(wù)水平的重要指標(biāo)，特別是服務(wù)效能將綜合檢驗(yàn)整個(gè)相關(guān)部門的業(yè)務(wù)質(zhì)量和業(yè)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，服務(wù)水平是綜合檢驗(yàn)整個(gè)服務(wù)人員的綜合業(yè)務(wù)水平。但當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量存在問(wèn)題多、矛盾大、服務(wù)滿意度不高等問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)登記中的老問(wèn)題和新問(wèn)題不斷交織，加之不同歷史問(wèn)題和疑難問(wèn)題的反復(fù)疊加，導(dǎo)致在不動(dòng)產(chǎn)登記管理中不斷涌現(xiàn)出新的問(wèn)題，集中表現(xiàn)在以下3個(gè)方面。第一是建設(shè)部門、管理部門和登記部門之間存在溝通不暢；第二是相關(guān)窗口服務(wù)人員的服務(wù)難以做到讓群眾滿意，特別是服務(wù)態(tài)度難以滿足要求；第三是特殊問(wèn)題難以做到有效辦理[2]。不動(dòng)產(chǎn)登記管理中滿意度不高，導(dǎo)致整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程存在嚴(yán)重的問(wèn)題。問(wèn)題多和矛盾大反饋到實(shí)際就是服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)滿意度不高，從而導(dǎo)致群眾對(duì)整體情況滿意度較低。

內(nèi)容摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法的重要組成部分，然而我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記存在著諸如立法不完善、房地分離登記、城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一等許多問(wèn)題。目前，我國(guó)物權(quán)立法已經(jīng)提上了日程，因此，有必要就不動(dòng)產(chǎn)登記制度在全面考察的基礎(chǔ)上，從立法體系、登記機(jī)關(guān)、登記規(guī)則等方面提出改進(jìn)意見(jiàn)，以期促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)立法的完善。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn),物權(quán),不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的活動(dòng)。它能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。然而，我國(guó)至今尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法；已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范零散，并且相互沖突，不合法理的規(guī)定頗多。在物權(quán)立法提上議事日程之際，筆者運(yùn)用比較研究的方法，從物權(quán)立法的角度對(duì)完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國(guó)所采用的不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度。[1]

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國(guó)民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國(guó)法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請(qǐng)即可登記；第三，登記無(wú)公信力，即登記事項(xiàng)不成立或無(wú)效時(shí)，不得對(duì)抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權(quán)利以動(dòng)態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動(dòng)。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國(guó)民法典》所建立，并在德國(guó)《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點(diǎn)是：（1）登記是土地物權(quán)變動(dòng)的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實(shí)質(zhì)審查主義，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)及權(quán)利變更要進(jìn)行詳細(xì)的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號(hào)順序進(jìn)行排列。

論文摘要

在現(xiàn)實(shí)生活中，由于我國(guó)法律制度沒(méi)有對(duì)于將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否可以進(jìn)行物權(quán)預(yù)告登記做出明文規(guī)定，致使大量案件糾紛得不到公平有效的解決。在學(xué)理上，預(yù)告登記使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象。因此在制度設(shè)計(jì)上，預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場(chǎng)信用具有重要作用。

我國(guó)在我們制訂統(tǒng)一民法典的時(shí)候，給予預(yù)告登記以一定的地位，有利于更好地協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益，實(shí)現(xiàn)交易安全，減少交易成本，符合現(xiàn)實(shí)生活不動(dòng)產(chǎn)交易頻繁的迫切需要，也有利于健全我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度。因此，我們應(yīng)把握制定民法典和物權(quán)法的契機(jī)，盡快確立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，以全面完善的物權(quán)登記制度更有效地指導(dǎo)司法實(shí)踐和律師實(shí)務(wù)。

由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，本文試從完善立法的角度，借鑒德國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相應(yīng)制度，從適用范圍、效力等方面，提出不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國(guó)的制度設(shè)計(jì)。

物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是物權(quán)獲得法律承認(rèn)和保護(hù)的基本前提。預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場(chǎng)信用具有重要作用。我國(guó)對(duì)于將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否可以進(jìn)行物權(quán)預(yù)告登記未作明文規(guī)定，其他相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋與規(guī)章中也僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記問(wèn)題簡(jiǎn)單涉及，既不系統(tǒng)全面，也未明確其適用范圍和法律效力問(wèn)題，致使現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的大量案件糾紛得不到公平有效的解決。預(yù)告登記是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的重要制度，從我國(guó)目前的情況看，關(guān)于預(yù)告登記的法律體系尚未建立起來(lái)，只有在商品房預(yù)售問(wèn)題上有類似的規(guī)定。1999年10月，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所物權(quán)法起草小組完成的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》提出了三條關(guān)于設(shè)立預(yù)告登記制度的最初建議。我國(guó)應(yīng)當(dāng)在借鑒國(guó)外和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，選擇適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的預(yù)告登記立法體例，并進(jìn)行科學(xué)的制度設(shè)計(jì)，以建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，為完善立法，結(jié)合德國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相應(yīng)制度，本文從其含義、價(jià)值入手，分析其性質(zhì)、適用范圍、效力等方面，探討預(yù)告登記制度與我國(guó)現(xiàn)有法律體系的完善，從而提出不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國(guó)的制度設(shè)計(jì)。

一、基本案情

（一）案情介紹

1996年12月，富亨房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱富亨公司）與菖菖銀行南屏支行（以下稱謂買主一）簽訂“商品房購(gòu)銷合同”，買賣“金碧商城”一樓商鋪，并收取了全部房屋價(jià)款。富亨公司交付房屋后，買主一在該商鋪設(shè)立營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并一直對(duì)外經(jīng)營(yíng)，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)。1998年10月28日富亨公司又與策裕公司（以下稱謂買主二）就該標(biāo)的簽訂“商品房購(gòu)銷合同”，在收取部分房款1231萬(wàn)元（約占合同總價(jià)款10%）的情況下，開(kāi)具了累計(jì)金額為1.15億元的購(gòu)房發(fā)票。1999年4月5日富亨公司與張甲、張乙（以下稱謂買主三，系買主二的高管）簽訂“商品房購(gòu)銷合同”，將包含買主一、買主二的爭(zhēng)議標(biāo)的物再次予以出賣。1999年5月6日，買主二、三與官渡農(nóng)行簽訂了《最高額抵押擔(dān)保借款合同》及“房地產(chǎn)抵押物清單”，約定1999年5月6日至2000年5月6日期間官渡農(nóng)行向買主二提供4320萬(wàn)元最高債權(quán)額以下貸款；買主三以其依法具有所有權(quán)的金碧商城房產(chǎn)（包括爭(zhēng)議標(biāo)的物部分）向官渡農(nóng)行作抵押。其后，買主二以行賄經(jīng)辦人員的方式在市房管局辦理了抵押登記手續(xù)。事后，因富亨公司以未能實(shí)現(xiàn)收取全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款的合同目的，請(qǐng)求終止與買主二簽訂的商品房購(gòu)銷合同、歸還房產(chǎn)，并要求承擔(dān)違約賠償責(zé)任。1999年10月26日，因相關(guān)債務(wù)人未履行償還欠款的義務(wù)，官渡區(qū)農(nóng)行遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求買主二承擔(dān)償還責(zé)任，買主三承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，并確認(rèn)抵押權(quán)有效。

（二）裁判結(jié)果

圍繞上述標(biāo)的物之爭(zhēng)先后形成了三個(gè)獨(dú)立的案件，第一個(gè)案由為“買賣合同糾紛”，第二個(gè)案由為“擔(dān)保物權(quán)（抵押權(quán)）糾紛”，第三個(gè)為“確權(quán)訴訟”。一二審法院在是否確認(rèn)抵押權(quán)有效的焦點(diǎn)問(wèn)題上存在分歧。一審法院認(rèn)為，在買主三并未取得房屋所有權(quán)證的情況下，抵押物所有權(quán)仍然屬于第三人富亨公司所有，并確認(rèn)僅憑《房產(chǎn)登記收件收據(jù)》辦理抵押登記的行為是無(wú)效的。二審法院則認(rèn)為抵押權(quán)有效。其理由是：根據(jù)中國(guó)《土地管理法》第11條以及《房地產(chǎn)管理法》第59條等相關(guān)法律規(guī)定，中國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更實(shí)行登記在先，相關(guān)部門根據(jù)審查予以核發(fā)權(quán)利證書(shū)在后的制度，并認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬的根據(jù)和公示方式，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)僅是權(quán)利人擁有物權(quán)的合法憑證。中級(jí)人民法院對(duì)買主一另行提起的確權(quán)之訴單獨(dú)進(jìn)行審理，認(rèn)為爭(zhēng)議商品房已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有，在整個(gè)使用過(guò)程中無(wú)其他權(quán)利人就該商品房主張過(guò)權(quán)利，也未辦理過(guò)抵押登記，房款也已付清，由此確認(rèn)買主一對(duì)爭(zhēng)議商品房享有所有權(quán)。由此，據(jù)生效裁判文書(shū)在爭(zhēng)議房產(chǎn)之上所設(shè)立的抵押權(quán)并非（原）所有權(quán)人的意思表示，從而產(chǎn)生了兩個(gè)相互矛盾和沖突的物權(quán)。隨后，該案又由省高級(jí)人民法院再審，最高人民法院于2007年作出了終審判決。

二、對(duì)該案的評(píng)析意見(jiàn)