導(dǎo)語：我國不動產(chǎn)登記制度研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】《物權(quán)法》生效前，我國不動產(chǎn)登記一直未實行統(tǒng)一登記制度，房產(chǎn)、地產(chǎn)、林產(chǎn)等不動產(chǎn)的登記和抵押登記一直按照各自相對應(yīng)的法律法規(guī)辦理?！段餀?quán)法》生效后，由于其規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”，導(dǎo)致原有不動產(chǎn)登記法規(guī)面臨是否仍具有法律效力的爭議，部分不動產(chǎn)登記無法可依。因此，亟需對《物權(quán)法》相關(guān)條文作出司法解釋，并盡快建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法抵押登記不動產(chǎn)登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營有限公司和抵押權(quán)人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產(chǎn)抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭論

本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進行處置。

1、認(rèn)為抵押登記有效的理由

一方認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和國家工商行政管理總局《動產(chǎn)抵押登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，工商行政管理部門可以辦理企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押的動產(chǎn)抵押登記。同時，《物權(quán)法》對動產(chǎn)抵押實行“登記對抗主義”，第一百八十八條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”。另外，《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。依照第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人”。

本案中，動產(chǎn)抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權(quán)法》中規(guī)定的“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”范疇，按照《動產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，某市工商管理局有權(quán)辦理這些形態(tài)動產(chǎn)的抵押登記，因此，抵押登記有效。

2、認(rèn)為抵押登記無效的理由

另一方認(rèn)為，按照民法的劃分，動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分是以物是否能移動并且是否因移動而損壞其價值作為標(biāo)準(zhǔn)的。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，鋼結(jié)構(gòu)廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動或者若移動則損害其價值或用途，因此，鋼結(jié)構(gòu)廠房在性質(zhì)上屬于不動產(chǎn)。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立”之規(guī)定，對不動產(chǎn)抵押擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定實行“登記生效主義”。又據(jù)《物權(quán)法》第十條“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”和第二百四十六條“法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”之規(guī)定，《物權(quán)法》對不動產(chǎn)抵押登記有明確要求。

本案中，用于抵押登記的鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)該視同鋼結(jié)構(gòu)廠房。但是，目前無論是法律、行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)，均未建立不動產(chǎn)“統(tǒng)一登記制度”，未明確統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無權(quán)為已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無效。

三、關(guān)于我國現(xiàn)有不動產(chǎn)登記及抵押登記制度的分析

1、關(guān)于動產(chǎn)、不動產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)已有明確區(qū)分

《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物?！绷硗?，民法對動產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分也有說明，即不動產(chǎn)是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物；動產(chǎn)是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動產(chǎn)”范疇，辦理抵押貸款時不應(yīng)辦理《動產(chǎn)抵押登記書》，而應(yīng)辦理《不動產(chǎn)抵押登記書》。

2、《物權(quán)法》明確規(guī)定不動產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記

財產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書面合同外，還要求對某些財產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立?！币虼耍凑铡段餀?quán)法》第一百八十條第一款第一項所列“建筑物和其他土地附著物”等財產(chǎn)抵押時，需要辦理抵押登記。

3、目前不動產(chǎn)登記實際上依照原有法律法規(guī)辦理

現(xiàn)有的不動產(chǎn)主要包括地產(chǎn)、房產(chǎn)以及林產(chǎn)、水面、灘涂、道路等。由于《物權(quán)法》頒布后，并沒有法律和行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定，地方性法規(guī)也無相關(guān)規(guī)定，所以，目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動產(chǎn)的登記和抵押登記，實際上仍依照《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關(guān)規(guī)定等辦理。另外，部分地區(qū)制定了《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》等地方性法規(guī)，以對特定的不動產(chǎn)抵押登記作出規(guī)定。

4、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等法規(guī)沖突，導(dǎo)致原法律法規(guī)關(guān)于不動產(chǎn)登記和抵押登記的法律效力存在爭議

《物權(quán)法》頒布后，其第一百七十八條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，其第十條規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”原則，由于《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)關(guān)于登記和抵押登記的規(guī)定與《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定產(chǎn)生沖突，自2007年10月1日《物權(quán)法》生效時，這些法律法規(guī)關(guān)于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規(guī)辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭議。另外，原有法律法規(guī)未能覆蓋的其他不動產(chǎn)，如本案中涉及的鋼結(jié)構(gòu)廠房，面臨登記和抵押登記無法可依的境地。

四、解決爭端的相關(guān)建議

1、最高人民法院應(yīng)作出司法解釋

最高人民法院應(yīng)及時對《物權(quán)法》中關(guān)于不動產(chǎn)登記的條文作出司法解釋，承認(rèn)目前依照原有法律法規(guī)辦理的不動產(chǎn)登記的法律效力，保證不動產(chǎn)登記有法可依。在法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，各地地方性法規(guī)未依照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照原《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對不動產(chǎn)的登記規(guī)定辦理，其效力受法律保護。

2、盡快建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法

我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)管理體制，實際是對不動產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則較為散亂而且與《物權(quán)法》相沖突，所以，可根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，參考《動產(chǎn)抵押登記辦法》，制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。同時，應(yīng)盡快對“不動產(chǎn)的范圍”、“不能進行抵押的不動產(chǎn)范圍”、“需要進行登記和抵押登記的不動產(chǎn)范圍”作出規(guī)定。如“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動產(chǎn)應(yīng)屬于可以抵押的財產(chǎn)范圍，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動產(chǎn)不能進行抵押”；“企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的不動產(chǎn)抵押登記機關(guān)辦理登記?！?、設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)

我國不動產(chǎn)登記機關(guān)分散，各種不動產(chǎn)的登記所屬的機關(guān)不同，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關(guān)或設(shè)立新的機關(guān)）擔(dān)任不動產(chǎn)登記機關(guān)，并強化其服務(wù)社會主義市場經(jīng)濟體制下不動產(chǎn)市場交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機關(guān)外，原有的不動產(chǎn)登記機關(guān)，如地方土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、工商行政管理部門不再承擔(dān)不動產(chǎn)登記和抵押登記職能。

4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記辦法

以往由于不動產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護當(dāng)事人權(quán)利。因此，應(yīng)統(tǒng)一登記的辦法，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機關(guān)的職務(wù)活動。其中，對登記和抵押等的不動產(chǎn)范圍、應(yīng)當(dāng)提交的文件、《不動產(chǎn)抵押登記書》應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容、《不動產(chǎn)抵押登記書》設(shè)立日期、不動產(chǎn)抵押登記的效力、不動產(chǎn)抵押合同變更和《不動產(chǎn)抵押登記書》內(nèi)容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產(chǎn)抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規(guī)定，避免可能出現(xiàn)的登記失誤、效力爭議和欺詐行為。

5、制發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書

當(dāng)前，我國由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動產(chǎn)權(quán)屬文書并行的情況。不動產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)、加重了不動產(chǎn)市場規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動產(chǎn)管理機關(guān)相互的爭執(zhí)。且由于不動產(chǎn)權(quán)屬證書是國家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書對其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動產(chǎn)物權(quán)變動安全的根本功能。故我國應(yīng)當(dāng)實行不動產(chǎn)權(quán)屬證書統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書制度。

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