導(dǎo)語：試論我國的不動產(chǎn)登記制度一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度，介于托倫斯登記制度與權(quán)利登記制度之間。1一方面，不動產(chǎn)登記實行登記要件主義，登記是不動產(chǎn)權(quán)屬變動的生效要件，實行登記的強制主義。另一方面，我國實行不動產(chǎn)登記發(fā)證制度。在登記要件主義法制下，登記應(yīng)具有絕對的效力，應(yīng)當(dāng)賦予登記以公信力。我國一方面采行登記要件主義，但對于登記公信力卻未明文規(guī)定，且根據(jù)現(xiàn)行立法也不能推導(dǎo)出我國已承認登記公信力。因而，現(xiàn)有的制度基本上忽略登記應(yīng)有的私法上得公示功能。

目前，我國法律對需要進行登記的物權(quán)范圍規(guī)定得并不明確，現(xiàn)有的規(guī)定并未涵蓋所有的物權(quán)種類，這就意味著有些物權(quán)不經(jīng)法定登記方式也可獲得。目前，我國不動產(chǎn)登記種類不健全，在不動產(chǎn)登記的種類中缺少預(yù)告登記、順位登記等重要制度，不能滿足市場經(jīng)濟發(fā)展得要求。

登記機關(guān)不統(tǒng)一也是我國不動產(chǎn)登記制度的重大缺陷。由于長期以來形成不同的財產(chǎn)分屬不同的部門管理，因此，不同的行政機關(guān)負責(zé)對不同的不動產(chǎn)進行管理，最終形成了多個登記機關(guān)都有權(quán)從事不動產(chǎn)登記的現(xiàn)象。登記程序的不統(tǒng)一，使各登記機關(guān)各行其是，當(dāng)事人無所適從，嚴重損害了登記作為法律行為確認的統(tǒng)一性和權(quán)威性。

不動產(chǎn)登記信息缺乏公開化，只有將不動產(chǎn)登記信息公開，才能使不動產(chǎn)登記起到真正公示的效用，才能促進不動產(chǎn)交易的安全和高效。

如上所述，目前我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度存在諸多缺陷，已不能滿足不動產(chǎn)市場的發(fā)展對登記職能的要求，亟待完善。筆者以為，應(yīng)從以下幾個方面對我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善：

1.統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)，結(jié)束我國目前不動產(chǎn)登記法律散亂、矛盾的情形，進而消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現(xiàn)象。在不動產(chǎn)登記法中明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的登記范圍，登記機關(guān)的組成、登記工作人員的資格、登記程序、不動產(chǎn)登記簿的管理以及不動產(chǎn)登記信息的利用等，從程序上完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。制訂統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律，對于建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)交易市場，促進我國市場經(jīng)濟的健康發(fā)展意義深遠的。

2.統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)。統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)對不動產(chǎn)交易有著極大的促進作用，有利于不動產(chǎn)交易的快捷和安全，不動產(chǎn)登記機關(guān)統(tǒng)一后將不會出現(xiàn)一物交易多方登記的現(xiàn)象。未來的不動產(chǎn)登記機關(guān)在機構(gòu)設(shè)置時，應(yīng)以土地管理機關(guān)為主，輔之以房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門，在國務(wù)院之下成立國家不動產(chǎn)登記總署，在縣以上各級行政區(qū)域成立類似于現(xiàn)在各地行政服務(wù)中心的不動產(chǎn)登記專門機關(guān)，對各種類型的不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記。不動產(chǎn)登記機關(guān)實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，以加強領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一不動產(chǎn)登記市場，達到不動產(chǎn)登記信息的共享。不動產(chǎn)登記實行在不動產(chǎn)所在地的縣級不動產(chǎn)登記機關(guān)進行登記的原則?？缭絻蓚€行政區(qū)域的不動產(chǎn)，由不動產(chǎn)跨越的兩個行政區(qū)域的共同上級管理機關(guān)指定由其中的一個登記機關(guān)進行登記。不動產(chǎn)登記機關(guān)不干預(yù)原各個行政職能部門的行政審批權(quán)力，如不動產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、變動、消滅須經(jīng)審批的，先由各個管理機關(guān)批準，然后由不動產(chǎn)登記機關(guān)統(tǒng)一登記。

3.明確登記的物權(quán)制度屬性。正確區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件和物權(quán)變動的生效要件。如前所述，登記只是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，而不是不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件。對于依法生效的不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)合同，不登記則不生物權(quán)變動的效力，同時也不能對抗善意第三人。

4.在登記的效力上，區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，規(guī)定不同的效力。我國現(xiàn)行法律對依法律行為和非依法律行為產(chǎn)生的所有權(quán)變動未予以區(qū)分，對因生產(chǎn)、繼承、征收、強制執(zhí)行，法院判決等原因發(fā)生的所有權(quán)變動，也需登記而生效。

5.應(yīng)承認登記的公信力。登記公信力與登記要件主義之間在體系上是密切聯(lián)系在一起的，實行登記要件主義，就應(yīng)當(dāng)承認登記公信力。只有在肯定登記公信力的前提下，方能更好地推進登記制度的完善。

6.登記機關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請，實行實質(zhì)審查主義。除前文所詳述的采行實質(zhì)審查主義的優(yōu)點外，由于法律賦予的登記的公信力難免會犧牲真正權(quán)利人的利益。為避免公信力的此一弊害，確保真實的權(quán)利，就必須使登記與真實的權(quán)利狀態(tài)保持一致，為達這一目標，應(yīng)實行實質(zhì)審查制度。

7.完善的不動產(chǎn)登記類型。未來制訂的物權(quán)法和不動產(chǎn)登記法應(yīng)當(dāng)包括各種登記類型。如規(guī)定實體權(quán)利登記和程序權(quán)利登記（不動產(chǎn)權(quán)利的順位登記）；所有權(quán)登記和他項權(quán)利登記（所有權(quán)之外的一切權(quán)利均為他項權(quán)利）；終局登記（包含總登記、變動登記、更正登記、回復(fù)登記、涂銷登記）和預(yù)告登記。

8.統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的程序與不動產(chǎn)登記的權(quán)屬證書。立法時可以在物權(quán)法中對此問題做以概括規(guī)定，不動產(chǎn)登記法規(guī)定具體的登記程序要盡可能簡化、快捷。為簡化登記薄的繁瑣性，建議只規(guī)定兩種登記簿即土地登記簿和土地定著物登記簿。在制發(fā)登記證件時，規(guī)定不動產(chǎn)登記機關(guān)制發(fā)全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬登記證。不動產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不但會加重權(quán)利人的經(jīng)濟負擔(dān)，加重市場規(guī)范的矛盾，而且還會加劇了動產(chǎn)管理機關(guān)之間的爭執(zhí)。故不動產(chǎn)的權(quán)屬證書必須統(tǒng)一，這一點在物權(quán)法和不動產(chǎn)登記法中應(yīng)明確規(guī)定。

9.建立不動產(chǎn)錯誤登記賠償制度。不動產(chǎn)登記機關(guān)在不動產(chǎn)登記中難免因工作失誤而致登記錯誤，從而導(dǎo)致善意第三人因信賴登記而遭到損失。筆者認為，當(dāng)因登記機關(guān)的原因發(fā)生錯誤登記或漏登以后，只要不動產(chǎn)權(quán)利人證明因為登記錯誤而受到損害的，在向不動產(chǎn)登記機關(guān)提供相關(guān)證明文件后，即可獲得相應(yīng)的賠償，如果登記機關(guān)拒絕賠償?shù)模瑱?quán)利人可以向人民法院提起訴訟。

10.建立不動產(chǎn)登記信息的公開查閱制度。可仿《瑞士民法典》第970條之規(guī)定，合理兼顧登記名義人與相關(guān)利益人利益，區(qū)分不同登記權(quán)利人公示內(nèi)容不一樣。即（1）任何人均有權(quán)獲悉，在不動產(chǎn)登記簿上登記為不動產(chǎn)所有權(quán)人為何人；（2）經(jīng)初步證據(jù)證明為有利益關(guān)系者，有權(quán)請求查閱不動產(chǎn)登記簿或請求就此制作內(nèi)容摘要。對于不動產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)屬狀況任何人可查閱，而對他項物權(quán)狀況則必須限制利益關(guān)系人方可查閱，以維護他項物權(quán)人財產(chǎn)信息的保密性。為了保障登記信息的公開性，在當(dāng)今信息時代，對于不動產(chǎn)登記簿中所登記的內(nèi)容，也應(yīng)該建立相應(yīng)的電子文檔，以便及時準確和全面地為交易市場提供有關(guān)不動產(chǎn)登記信息。