導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動(dòng)產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)知識(shí)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

上半年，在市局黨組的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我中心緊緊圍繞“一切為群眾、一切方便群眾”的服務(wù)宗旨，著重抓隊(duì)伍建設(shè)，“百佳窗口” 、“四零服務(wù)”、不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗受理、集成服務(wù)“的創(chuàng)建工作，以“高效、快捷、優(yōu)質(zhì)、方便”的登記服務(wù)贏得到了辦事企業(yè)和群眾的認(rèn)可和好評(píng)?，F(xiàn)將我中心2018年上半年工作總結(jié)如下：

一、工作完成情況

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證有序開展

上半年中心共完成各類不動(dòng)產(chǎn)登記9358宗，其中登記頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證6266宗，不動(dòng)產(chǎn)登記證明3092宗；權(quán)籍外業(yè)調(diào)查130宗，其中國有林地10、國有大宗地50宗、集體土地70宗；報(bào)請(qǐng)利用科審核歷史遺留問題10件；完成檔案歸檔8238份。

（二）推進(jìn)“一窗受理　集成服務(wù)”的建設(shè)

為了實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗受理　集成服務(wù)”工作在我市的落實(shí)，半年來，中心在吸取省外、省內(nèi)工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，梳理了房產(chǎn)、稅務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)登記的各類土地登記要件，制做各種不動(dòng)產(chǎn)集成登記指南，整合了三部門的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，歸并了部門間的審批業(yè)務(wù)流程，順利的于5月4日在政務(wù)中心大廳啟動(dòng)了我市“一窗受理　集成服務(wù)”工作。截止目前中心辦理集成件達(dá)2312戶。

(三)開展了“四零”服務(wù)的創(chuàng)建工作

按照國家、省市及局作風(fēng)整頓組的要求，中心按照各項(xiàng)內(nèi)容積極開展了創(chuàng)建活動(dòng)。一是在受理零推諉上，要求大廳實(shí)行首問負(fù)責(zé)制，要求把申請(qǐng)人的申請(qǐng)事項(xiàng)及要件在咨詢時(shí)就梳理好，并引導(dǎo)到相應(yīng)窗口，對(duì)不符合的申請(qǐng)要書面告知。二是在服務(wù)方式零距離上，中心做到了對(duì)老、弱、病、殘實(shí)行特事特辦，上門服務(wù)，同時(shí)采取延時(shí)服務(wù)、短信發(fā)送辦證結(jié)果、證書采取郵寄的創(chuàng)新服務(wù)工作方式得到了群眾的認(rèn)可。三是在服務(wù)結(jié)果零差錯(cuò)上，中心建立定期立會(huì)制，總結(jié)一段時(shí)間工作檢查、工作人員返件結(jié)果，分析查找原因，有效避免登記錯(cuò)誤的發(fā)生。在服務(wù)結(jié)果零投訴方面，中心對(duì)舉報(bào)箱非常關(guān)注，目前沒有投訴事件。

（四）抓黨風(fēng)廉政教育、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和工作紀(jì)律

根據(jù)省廳和市局領(lǐng)導(dǎo)在系統(tǒng)黨風(fēng)廉政建設(shè)工作會(huì)議上的講話，結(jié)合我中心工作性質(zhì)，我們利用支部會(huì)、微信群、周六或下班時(shí)間，對(duì)中心干部職工進(jìn)行培訓(xùn)教育，一是教育大家要對(duì)上級(jí)黨風(fēng)廉政教育入心入腦，認(rèn)清形勢(shì)、增強(qiáng)政治敏銳感，加強(qiáng)自我反省和自我剖析，認(rèn)真權(quán)衡腐敗給我們個(gè)人帶來的政治風(fēng)險(xiǎn)以及給家庭帶來的嚴(yán)重后果！二是教育大家要正確看待自身工作職位或崗位的權(quán)力。狠剎工作動(dòng)機(jī)不純、廉潔意識(shí)不強(qiáng)、權(quán)力欲望膨脹的腐敗苗頭，堅(jiān)決杜絕唯利是圖，想方設(shè)法給自已預(yù)留權(quán)力空間、沒有好處不辦事、有了好處亂辦事的歪風(fēng)邪氣，真正做到見微知著、防微杜漸。三是教育廣大干部職工樹立講規(guī)矩、守紀(jì)律的良好正氣。四是結(jié)合中心日常工作和集成服務(wù)建設(shè)，要求廣大職工加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，提高履職能力，同時(shí)加強(qiáng)窗口工作紀(jì)律與辦證大廳服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。

二、存在問題

上半年，中心各部門部門按時(shí)、保質(zhì)完成各項(xiàng)工作任務(wù)，但工作中仍存在不足：

一是窗口主動(dòng)服務(wù)意識(shí)有待加強(qiáng)。主要是窗口工作人員服務(wù)態(tài)度、窗口有關(guān)便民指引有待增加。

二是部分職工的政策業(yè)務(wù)水平還有待提高，在端正服務(wù)態(tài)度如何更好地為群眾服務(wù)等方面還有待改進(jìn)。

三是業(yè)務(wù)辦理仍存在迫切解決的問題。在執(zhí)行國家有關(guān)法律法規(guī)過程中，遇到群眾反映比較多的問題，包括：宅基地繼承無土地手續(xù)如何辦理問題；權(quán)籍調(diào)查中超面積建筑的問題和跨宗等問題。這些是涉及群眾利益，群眾非常關(guān)注的問題。

四是集成服務(wù)工作還沒有全部完成。如雞冠區(qū)物管中心管理的范圍如何實(shí)現(xiàn)集成服務(wù)問題，除商品房進(jìn)戶、樓房轉(zhuǎn)移、樓房抵押以外的其它登記集成問題；與房產(chǎn)、稅務(wù)、物管如何做好進(jìn)一步銜接問題。

三、下步工作打算和建議

一是進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。繼續(xù)狠抓基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，提高業(yè)務(wù)質(zhì)量，同時(shí)加大業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，提高業(yè)務(wù)人員的整體素質(zhì)。我中心將繼續(xù)按照“四零服務(wù)”和“百佳窗口”創(chuàng)建工作的要求，有針對(duì)地對(duì)窗口人員進(jìn)行文明用語、微笑待人等相關(guān)培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)首問負(fù)責(zé)制，耐心解答、一次性告知來辦事的群眾，切實(shí)來增強(qiáng)群眾、企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的獲得感。

二是繼續(xù)做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作，嚴(yán)格按照政策辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)，避免出現(xiàn)工作失誤。

三是完善集成服務(wù)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)。爭取下半年全部完成集成服務(wù)的創(chuàng)建工作。

篇2

一、20*年工作回顧

（一）強(qiáng)教育、抓管理，隊(duì)伍建設(shè)邁出新步伐

按照“強(qiáng)教育、抓管理、帶隊(duì)伍、促工作”的總體思路，深入開展黨風(fēng)廉政教育，著力加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，努力開創(chuàng)房管部門隊(duì)伍建設(shè)新局面，有力地促進(jìn)了各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作的順利開展。

1、扎實(shí)開展黨風(fēng)廉政教育月活動(dòng)，切實(shí)增強(qiáng)廣大干部職工思想政治素質(zhì)。積極響應(yīng)局黨委關(guān)于在建設(shè)系統(tǒng)開展黨風(fēng)廉政教育月活動(dòng)的號(hào)召，制定實(shí)施辦法，確定工作目標(biāo)、活動(dòng)內(nèi)容和時(shí)間安排，扎實(shí)開展黨風(fēng)廉政教育月活動(dòng)。通過組織集中學(xué)習(xí)、舉辦專題輔導(dǎo)講座，開展分組討論，進(jìn)一步提高了廣大干部職工思想政治素質(zhì)和遵紀(jì)守法意識(shí)，筑牢思想道德和黨紀(jì)國法防線，增強(qiáng)拒腐防變和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。通過查找問題，針對(duì)管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)和突出問題，及時(shí)研究對(duì)策措施，切實(shí)加以整改、完善與提高?？傊?，開展了為期一個(gè)月的黨風(fēng)廉政教育活動(dòng)，極大地提高了房管隊(duì)伍的戰(zhàn)斗力。

2、加強(qiáng)制度建設(shè)，著力提高管理水平。建立健全各種行之有效、科學(xué)規(guī)范的管理制度，對(duì)于推進(jìn)單位工作具有很強(qiáng)的支持和保障作用。因此，今年結(jié)合局黨委關(guān)于創(chuàng)建“六型”機(jī)關(guān)活動(dòng)的工作部署，堅(jiān)持“突出重點(diǎn)，注重實(shí)效”的原則，開展規(guī)章制度的修訂與完善工作。一是抓制度，補(bǔ)缺失。針對(duì)工作中暴露出來的突出問題及其制度本身存在的缺失，及時(shí)制訂《財(cái)務(wù)管理制度》和《票據(jù)管理員工作職責(zé)》，從制度上來杜絕此方面問題的發(fā)生。二是抓制度，促廉政。按照黨風(fēng)廉政建設(shè)的要求，制訂《黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制》等六項(xiàng)制度，建立采用招投標(biāo)方式采購大宗物品、發(fā)包建設(shè)工程、支付較大金額服務(wù)費(fèi)用等方面的管理制度。例如，今年采購的兩批電腦及檔案室加固改造工作均采用邀請(qǐng)招投標(biāo)的方式確定供貨商和施工企業(yè)。三是抓制度，促規(guī)范。為貫徹黨的民主集中制原則，規(guī)范和監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)集體的議事和決策行為，提高決策水平和領(lǐng)導(dǎo)水平，制訂《縣房地產(chǎn)管理處領(lǐng)導(dǎo)班子重大問題議事規(guī)則》等四項(xiàng)行政管理制度。該議事規(guī)則實(shí)施以后，遵循“集體領(lǐng)導(dǎo)、民主集中、個(gè)別醞釀、會(huì)議決定”原則，共議重大事議五項(xiàng)。為了進(jìn)一步規(guī)范房屋登記行為，避免因登記錯(cuò)誤所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，不僅要提高員工業(yè)務(wù)知識(shí)和思想素質(zhì)上下功夫，更要建立健全規(guī)范的辦理程序和行為準(zhǔn)則。因此，按照《房屋登記辦法》的有關(guān)要求，重新設(shè)置各類登記申請(qǐng)表格，重新編制各類登記所需提交的材料目錄。為規(guī)范辦事行為，提高辦事質(zhì)量提供了制度保障。

3、合理調(diào)整機(jī)構(gòu)設(shè)置，完善內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)。為了更好地適應(yīng)新形勢(shì)的發(fā)展要求，根據(jù)當(dāng)前房管工作的新內(nèi)容、新特點(diǎn)和新要求，對(duì)原有的內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置進(jìn)行了合理的調(diào)整。調(diào)整后，處、所內(nèi)設(shè)七個(gè)科室、二個(gè)基層房管組和一個(gè)物業(yè)管理公司等十個(gè)機(jī)構(gòu)。與此同時(shí)，為適應(yīng)機(jī)構(gòu)設(shè)置調(diào)整的需要，重新增訂、修訂了各科室、房管組和物業(yè)管理公司的工作職責(zé)；采用集體醞釀、民主測(cè)評(píng)、組織考察、領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定的方法，重新聘任處、所中層干部。為提高隊(duì)伍中層領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)，全面推進(jìn)房管工作提供了組織保障。

（二）貫徹實(shí)施新辦法，房屋登記工作駛?cè)胄萝壍?/p>

以貫徹實(shí)施《房屋登記辦法》為契機(jī)，廣泛深入開展學(xué)習(xí)培訓(xùn)活動(dòng)，積極做好新舊登記辦法的銜接工作，20*年7月1日起，順利組織實(shí)施了新辦法。

1、采用請(qǐng)進(jìn)來、走出去的方法組織員工開展《房屋登記辦法》的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)。通過邀請(qǐng)有關(guān)專家來鹽舉辦專題輔導(dǎo)講座，派出部分骨干參加省房協(xié)舉辦的培訓(xùn)班學(xué)習(xí)，組織員工學(xué)習(xí)討論，剖析疑難問題等形式，提高了全體員工業(yè)務(wù)知識(shí)水平和實(shí)際操作能力，為依法開展房屋登記工作奠定基礎(chǔ)。

2、依法調(diào)整登記程序，重新編制《申請(qǐng)登記材料目錄》?！斗课莸怯涋k法》不僅在登記程序上作了變更，而且在登記類型上發(fā)生很大的變化，新增了地役權(quán)登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記、集體土地范圍內(nèi)房屋登記等。因此，根據(jù)房屋登記實(shí)體和程序上的變化，重新調(diào)整了登記辦理程序、辦事流程，重新制作了各類登記申請(qǐng)表格，重新編制《申請(qǐng)登記材料目錄》。

3、調(diào)整管理重心，建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度是對(duì)我國房屋登記制度的又一項(xiàng)重大調(diào)整，調(diào)整的重點(diǎn)是從以權(quán)屬證書為核心轉(zhuǎn)為以登記簿的建立和管理為核心。為此，及時(shí)建立了我縣不動(dòng)產(chǎn)登記簿（紙介質(zhì)），并于7月1日起施行。

4、調(diào)整審批環(huán)節(jié)，提高辦事效力。以實(shí)施《房屋登記辦法》為契機(jī)，重新調(diào)整了內(nèi)部登記流程和審批環(huán)節(jié)。由原來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與房屋轉(zhuǎn)移兩個(gè)登記環(huán)節(jié)合并為一，推行一張申請(qǐng)表格，一份審報(bào)材料，一個(gè)窗口受理，一道程序?qū)徍?，一份材料歸檔的登記模式；由原來統(tǒng)一實(shí)行的三審審核制，根據(jù)不同的登記種類，推行審核合一、一審一核、三審相結(jié)合的審核模式。通過調(diào)整內(nèi)部登記流程，減少內(nèi)部審批環(huán)節(jié)，切實(shí)提高了辦事效力。

5、明確職責(zé)，切實(shí)增強(qiáng)審批人員的工作責(zé)任。在調(diào)整內(nèi)部登記流程的同時(shí)，還針對(duì)不同審批環(huán)節(jié)中的審核人員制定了相應(yīng)的職責(zé)。在每一個(gè)審核環(huán)節(jié)上，真正落實(shí)“定崗位、定人員、定責(zé)任”的管理目標(biāo)。

6、按照嚴(yán)格程序與強(qiáng)化服務(wù)相結(jié)合的要求開展房屋交易和產(chǎn)權(quán)登記工作。20*年1月至12月，共辦理各類房屋登記9265件，登記建筑面積419.94萬平方米。其中，初始登記425件，157.*萬平方米；轉(zhuǎn)移登記2867件，56.85萬平方米；變更登記337件,40.59萬平方米；他項(xiàng)權(quán)利登記36*件，50.44萬平方米；預(yù)告登記430件；注銷登記1598件。提供房屋權(quán)屬登記信息查詢49*次，出具各類查詢證明2458份，整理產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔10155份。

（三）完善保障制度，解決低收入收家庭住房困難問題成效顯著

一年來，按照“強(qiáng)制度、重?cái)U(kuò)面、抓規(guī)范”的工作要求，進(jìn)一步加大住房保障力度，全面推進(jìn)住房保障工作，有效地改善了我縣城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的居住條件。

1、強(qiáng)化政策實(shí)施的基礎(chǔ)性工作。20*年1月，根據(jù)省建設(shè)廳、省發(fā)改委、省財(cái)政廳和省民政廳下發(fā)的《關(guān)于認(rèn)真貫徹落實(shí)省政府加快解決城市低收入家庭住房困難實(shí)施意見的通知》文件的要求，精心組織我縣城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難狀況的調(diào)查工作。調(diào)查工作歷時(shí)一個(gè)月多，涉及全縣八個(gè)鎮(zhèn)和兩個(gè)區(qū)。通過調(diào)查，摸清了我縣城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難狀況的“家底”，為編制我縣住房保障規(guī)劃提供依據(jù)。在摸清“家底”基礎(chǔ)上，協(xié)助有關(guān)單位編制《*縣城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障規(guī)劃》（20*—2010）。20*年第四季度，根據(jù)《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部令第162號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，對(duì)我縣原有的廉租住房保障制度進(jìn)行了一次全面修改，以適應(yīng)新形勢(shì)的發(fā)展要求。新修改的《*縣城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》和《*縣城鎮(zhèn)廉租住房保障實(shí)施細(xì)則》經(jīng)縣政府常務(wù)會(huì)議審核通過，于20*年11月18日起施行。

2、圍繞廉租住房保障目標(biāo)，組織實(shí)施廉租住房配租工作。20*年1月至4月，完成了上年度受理申請(qǐng)的廉租住房配租工作，新增廉租住房保障家庭73戶，其中，實(shí)物配租17戶，發(fā)放租賃補(bǔ)貼49戶，租金減免7戶。20*年12月，又組織開展了2009年廉租住房受理工作，共受理申請(qǐng)142戶，經(jīng)審核有129戶符合條件。

3、加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理、實(shí)施廉租住房退出機(jī)制。20*年12月，依據(jù)《*縣城鎮(zhèn)廉租住房保障實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)已經(jīng)納入我縣城鎮(zhèn)廉租住房保障的家庭進(jìn)行年審。通過年審，有21戶因家庭收入連續(xù)12個(gè)月超過我縣廉租住房保障收入標(biāo)準(zhǔn)的，或因家庭人數(shù)減少、住房面積增加，住房面積超過我縣廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)的，停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼或停止租金減免，或者由承租人按照合同約定退回廉租住房或提高租金標(biāo)準(zhǔn)。

（四）加強(qiáng)公房管理，積極探索公房管理新方法

一年來，按照“更新配租理念，轉(zhuǎn)移配租重點(diǎn)、改變配租方法”的公房管理思路，積極探索直管公房配租的新方法和新途徑。

1、挖掘房源，想方設(shè)法解決困難家庭住房問題。20*年上半年，在開展調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，通過與長期空關(guān)以及承租公房后又購買經(jīng)濟(jì)適用住房的承租人協(xié)商，重新簽訂限期解除租賃協(xié)議等方式收回住房10套。同時(shí)，參照廉租住房審核辦法對(duì)14戶申請(qǐng)家庭逐戶進(jìn)行調(diào)查審核，按照其家庭住房狀態(tài)、收入條件進(jìn)行排序，經(jīng)集體討論確定10戶配租對(duì)象。

2、按照市場化運(yùn)作模式，積極推行公開招租。遵循“公開、公平、公正”原則，選擇合適的經(jīng)營用房推進(jìn)公開招租。20*年上半年，對(duì)董家弄一處租賃期限屆滿的經(jīng)營用房（計(jì)1637.58平方米），采用招投標(biāo)的方法公開招租，重新簽訂租賃合同。為積極探索經(jīng)營性公房管理新模式，進(jìn)行了有益的嘗試。

3、繼續(xù)抓好直管公房安全管理。進(jìn)一步健全防御各種自然災(zāi)害的應(yīng)急預(yù)案，落實(shí)各項(xiàng)安全責(zé)任制。加強(qiáng)自然災(zāi)害天氣襲擊期間的值班、檢查、排險(xiǎn)、搶險(xiǎn)和災(zāi)后修繕工作。20*年，搶修危舊公房480戶，房屋面積9600平方米，確保了居民生命安全和財(cái)產(chǎn)不受損失。

4、切實(shí)加強(qiáng)公房租金的收繳工作，保持較高租金收繳率。20*年，住房租金收繳率達(dá)99.26%，經(jīng)營用房租金收繳率達(dá)99.67%。

（五）加強(qiáng)市場監(jiān)管，推廣使用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》

規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管的一項(xiàng)重要工作。為此，在調(diào)查研究、起草文本和征求意見的基礎(chǔ)上，20*年5月推廣使用新版《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)合同》示范本。為進(jìn)一步規(guī)范我縣房地產(chǎn)交易市場秩序，減少經(jīng)濟(jì)糾紛，防止合同欺詐起到了積極的作用。

（六）克服困難，積極開展房屋安全鑒定

20*年，房屋安全鑒定工作人員克服了人員少、項(xiàng)目多、地點(diǎn)散等困難，急群眾所急，及時(shí)主動(dòng)上門開展服務(wù)；堅(jiān)持科學(xué)態(tài)度和客觀公正的原則履行房屋安全鑒定職能。20*年，共受理房屋安全鑒定143項(xiàng)，同比增長10.8%。

（七）積極開展創(chuàng)建活動(dòng)，不斷提高物業(yè)服務(wù)水平

以開展保持省級(jí)園林城市創(chuàng)建成果活動(dòng)為契機(jī)，廣泛深入地開展創(chuàng)建活動(dòng)。進(jìn)一步完善內(nèi)部管理制度，劃分責(zé)任區(qū)塊、責(zé)任落實(shí)到人等措施，物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量不斷提高。加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備日常檢查、養(yǎng)護(hù)和維修，使得房屋完好率達(dá)98％以上，修理合格率達(dá)100％。20*年“中茂”、“新橋”兩小區(qū)獲得“二星級(jí)”縣平安小區(qū)榮譽(yù)稱號(hào)。根據(jù)物業(yè)公司自身特點(diǎn)與物業(yè)市場情況，實(shí)施“有保、有壓”經(jīng)營決策。為了平穩(wěn)退出長期處于虧損的三個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，積極引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)實(shí)行自治管理。經(jīng)過多方的共同努力，最終協(xié)商一致，有兩個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行自治管理，委托了專業(yè)保潔單位提供服務(wù)。

（八）拓寬業(yè)務(wù)，基層房管工作成效穩(wěn)中有升

基層房管組在牢牢抓住直管公房管理這一主業(yè)的基礎(chǔ)上，不斷拓寬業(yè)務(wù)范圍，服務(wù)企業(yè)，增加經(jīng)濟(jì)收入。圍繞“一業(yè)為主，多業(yè)經(jīng)營”工作思路，西塘橋房管組進(jìn)一步完善內(nèi)部考核激勵(lì)機(jī)制，年初制定工作指標(biāo)，年終進(jìn)行考核，鼓勵(lì)全體職工立足崗位，扎實(shí)工作，增強(qiáng)了職工的積極性和責(zé)任感，使公房出租率達(dá)到99.5％，經(jīng)濟(jì)收入超額完成年度指標(biāo)；澉通房管組在順利完成了通元房管組的并入工作的基礎(chǔ)上，調(diào)整了人員配置，細(xì)化了分工，落實(shí)了責(zé)任，克服人員少、公房管理范圍大等困難，各項(xiàng)工作全面推進(jìn)。加快“一戶一表”改造，有效地解決了水電費(fèi)分?jǐn)偂⑹绽U難的問題。針對(duì)承租戶私自轉(zhuǎn)讓公房的情況，及時(shí)理順租賃關(guān)系3戶。重視租金拖欠問題，及時(shí)采取對(duì)應(yīng)措施。加強(qiáng)房屋租賃管理，房屋租賃管理工作成較顯著。

（九）其它工作

1、高度重視來信來訪工作。堅(jiān)持“關(guān)口前移、工作做細(xì)、主動(dòng)出擊”的工作要求，正確對(duì)待，妥善處理每一件來信來訪。20*年，共處理群眾來信18件，縣長辦公室電話15件，滿意率達(dá)99％。

2、繼續(xù)開展榮軍榮屬和獻(xiàn)愛心活動(dòng)。每逢建軍節(jié)、春節(jié)，主動(dòng)前去警民共建單位——縣武警中隊(duì)慰問，共敘警民魚水情深。20*年，為支援四川地震災(zāi)區(qū)的抗振救災(zāi)和家園重建，廣大干部職工積極為災(zāi)區(qū)捐款7310元，兩次交納“特別黨費(fèi)”共計(jì)1*50元。多年來，有4位孤寡病殘對(duì)象列為幫扶對(duì)象，有2位特困學(xué)生列入助學(xué)對(duì)象，逢年過節(jié)主動(dòng)走訪，送去溫暖。組織黨員參加義工分隊(duì)，幫助社會(huì)弱勢(shì)群體。20*年有15名黨員干部踴躍參加縣慈善總會(huì)組建的義工分隊(duì)，為社會(huì)弱勢(shì)體奉獻(xiàn)一份愛心，傾注一片真情。

3、縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展服務(wù)中心房管窗的服務(wù)工作受到了廣大群眾的充分肯定。20*年房管窗口被評(píng)為五星級(jí)窗口一次，表揚(yáng)三次。

篇3

消費(fèi)信貸，是指金融或商業(yè)等機(jī)構(gòu)向有一定支付能力的消費(fèi)者調(diào)劑資金余缺的信貸行為和信用關(guān)系。消費(fèi)信貸不僅是一種信貸行為或放貸業(yè)務(wù)，而且是一種信用關(guān)系，它不僅包括貸款信貸，而且包括銷售信貸等多種形式。消費(fèi)信貸的對(duì)象一般只是個(gè)人或家庭消費(fèi)者，不給集團(tuán)消費(fèi)提供消費(fèi)信貸，這是各國法律所采取的普遍作法。

消費(fèi)信貸可以說是一種古老的信用形式。隨著銷售商品的市場的出現(xiàn)，也就產(chǎn)生了消費(fèi)信貸。消費(fèi)信貸的產(chǎn)生和發(fā)展，是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展和人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化的客觀要求。生產(chǎn)和消費(fèi)的矛盾運(yùn)動(dòng)，導(dǎo)致了消費(fèi)信貸的產(chǎn)生和發(fā)展。當(dāng)一個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)由比較發(fā)達(dá)的商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到高度市場化的商品經(jīng)濟(jì)即市場經(jīng)濟(jì)時(shí)，市場和消費(fèi)的矛盾也就更為突出，消費(fèi)信貸也就更有其存在和發(fā)展的必要。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，人們生活水平的提高，消費(fèi)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化。許多高檔耐用消費(fèi)品紛紛上市，一般收入水平的個(gè)人或家庭短時(shí)期內(nèi)難以湊齊足夠的款項(xiàng)，有必要借助于消費(fèi)信貸才能實(shí)現(xiàn)購買愿望。對(duì)于工業(yè)和貿(mào)易來說，如果沒有保障消費(fèi)者可以提前實(shí)現(xiàn)購買愿望的消費(fèi)信貸法律制度，許多較高價(jià)值的商品和勞務(wù)，如汽車、住宅、假日旅游等，就不能被成功地出售。為一項(xiàng)銷售或勞務(wù)提供信貸，已成為企業(yè)營銷過程本身的組成部分，這是因?yàn)閺南M(fèi)信貸交易中可以派生出雙倍利潤。首先可從商品銷售或勞務(wù)提供中獲得利潤，其次可從信貸商業(yè)中獲得利潤。消費(fèi)信貸可在一定程序上緩和消費(fèi)者有限的購買力與日益豐富的商品或勞務(wù)的銷售之間的矛盾，更好地改善人民的生活；同時(shí)，也能開拓銷售市場，促進(jìn)商品的生產(chǎn)和流通。因此可以說，商品市場是消費(fèi)信貸產(chǎn)生的基礎(chǔ)和前提，消費(fèi)信貸是在市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，反過來有序的消費(fèi)信貸活動(dòng)，又必然促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展。

在資本主義社會(huì)，商人采取賒銷方式向個(gè)人消費(fèi)者出售商品，這便是消費(fèi)信貸的雛型。但是，在19世紀(jì)以前，消費(fèi)信貸大多建立在個(gè)人信譽(yù)的基礎(chǔ)上，債務(wù)沒有制度化，償還協(xié)議也常常沒有采取書面形式。到了19世紀(jì)，在美國已有消費(fèi)者開始用分期償還貸款方式購買家具等耐用消費(fèi)品。第一次世界大戰(zhàn)后，消費(fèi)信貸首先在美國廣泛興起。后來，消費(fèi)信貸在其他發(fā)達(dá)國家，特別是在英國和西歐廣泛地發(fā)展起來。前蘇聯(lián)和其他東歐社會(huì)主義國家，也于20世紀(jì)60年代開始在零售業(yè)采取分期付款方式銷售商品?？傊?，消費(fèi)信貸的產(chǎn)生和發(fā)展，與都市化的形成、勞動(dòng)階層地位的提高、耐用消費(fèi)品購買量的增加，以及專業(yè)化放貸制度的發(fā)達(dá)等方面有著密切聯(lián)系。

我國在20世紀(jì)50年代上半期，商業(yè)部曾利用分期付款的辦法來解決某些商品的銷售問題。中國人民銀行在城市曾經(jīng)設(shè)有“小額質(zhì)押貸款處”，辦理城市居民小額生活貸款。后來，消費(fèi)信貸一度被取消。80年代初，商業(yè)部曾決定對(duì)一部分價(jià)格較高的耐用消費(fèi)品（如電視機(jī)、電冰箱等），開展提前交貨分期收款業(yè)務(wù)。90年代上半期，上海出現(xiàn)了第一家開展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)-上海銀通信托咨詢有限公司。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，住宅商品房的銷售已經(jīng)開始采用分期付款、銀行按揭等辦法。上海等地還將設(shè)立專門從事住房按揭業(yè)務(wù)的住宅銀行。隨著相關(guān)法規(guī)的出臺(tái)，我國商業(yè)銀行將都可以從事住宅按揭業(yè)務(wù)。近幾年，我國的住房抵押貸款累計(jì)已達(dá)數(shù)百億元。汽車工業(yè)要發(fā)展成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，轎車必須進(jìn)入個(gè)人消費(fèi)領(lǐng)域，消費(fèi)信貸對(duì)培育個(gè)人轎車市場具有重要意義。同時(shí)，消費(fèi)信貸也是當(dāng)前我國擴(kuò)大內(nèi)需，開啟城鄉(xiāng)市場的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)杠桿?？梢灶A(yù)見，在今后一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)信貸在我國將有一個(gè)大的發(fā)展。

消費(fèi)信貸發(fā)展到現(xiàn)在，已形成了許多種類。根據(jù)消費(fèi)信貸的外在形式，可以將消費(fèi)信貸分為銷售信貸和貸款信貸。

銷售信貸是指債權(quán)人采取多種形式推遲所提供的商品或勞務(wù)應(yīng)得價(jià)款的交付的協(xié)議，典型形式有租購協(xié)議、附條件銷售協(xié)議和信用銷售協(xié)議。租購協(xié)議是一種有可能（但不是義務(wù)）購買的租用商品協(xié)議。這種租購協(xié)議屬于租賃合同，標(biāo)的物所有權(quán)屬于出租人，承租人只獲得限制物權(quán)。善意第三人不能從承租人那里取得標(biāo)的物的所有權(quán)。由于承租人分期給付租金，承租人最后有可能購買標(biāo)的物而獲得其所有權(quán)。附條件銷售協(xié)議是指價(jià)款支付后或者某些約定的其他條件和義務(wù)履行之后，所有權(quán)才轉(zhuǎn)移給購買者的商品銷售協(xié)議?，F(xiàn)實(shí)生活中，附條件銷售協(xié)議幾乎專門用于分期付款銷售。信用銷售協(xié)議亦稱賒銷，是通過分期付款方式付款，但沒有任何將所有權(quán)延遲交付給購買者的條款規(guī)定的銷售合同。銷售信貸的實(shí)質(zhì)，是商品的出售者以商品的實(shí)物形式向貨物的購買者提供信貸。

貸款信貸則是指存在于貸款形式（包括個(gè)人貸款和透支）中的所有信用。事實(shí)上，某些類型的消費(fèi)信貸交易，很難輕易歸屬于以上銷售信貸或貸款信貸的范圍，如消費(fèi)信用卡等。此外，根據(jù)消費(fèi)信貸交易物的類型，還可以把消費(fèi)信貸分為動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)信貸和不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)信貸。動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)信貸把動(dòng)產(chǎn)作為消費(fèi)信貸交易的標(biāo)的物；不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)信貸則以不動(dòng)產(chǎn)作為消費(fèi)信貸交易的標(biāo)的物，主要是指房地產(chǎn)的分期付款消費(fèi)信貸。

我們要想全面了解消費(fèi)信貸，還必須正確認(rèn)識(shí)消費(fèi)信貸的社會(huì)效應(yīng)，所謂消費(fèi)信貸的社會(huì)效應(yīng)，是指作為社會(huì)成員的消費(fèi)者，運(yùn)用不同類型的消費(fèi)信貸消費(fèi)商品或勞務(wù)，給他本人、其他社會(huì)成員和整個(gè)社會(huì)帶來的有利和不利影響。消費(fèi)信貸的社會(huì)效應(yīng)，可以說是一把“雙刃劍”。一方面，我們不難發(fā)現(xiàn)，運(yùn)用商業(yè)特別是金融和其他信用代辦所提供的范圍廣泛的、不同種類的消費(fèi)信貸，對(duì)完成消費(fèi)者的購買決定是相當(dāng)有益的；消費(fèi)信貸對(duì)消費(fèi)者提供的明顯好處是：在他自己存夠錢之前，他就可以使用商品或享受服務(wù)；大多數(shù)消費(fèi)者通過采用適合自己財(cái)力的消費(fèi)信貸規(guī)模，適度消費(fèi)；在提高生活質(zhì)量的同時(shí)，提高自己創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的能力，形成良性循環(huán)，促使社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康有序地運(yùn)行。這就是消費(fèi)信貸的正態(tài)社會(huì)效應(yīng)。另一方面，我們也應(yīng)該看到消費(fèi)信貸的缺陷，消費(fèi)者可能招致超過他的

財(cái)力的債務(wù)。使用消費(fèi)信貸的消費(fèi)者也許要很長時(shí)間約束自己，限制他使用其他商品或其他勞務(wù)的自由，他不得不承受一個(gè)高的負(fù)債率。消費(fèi)者特別是低收入階層的消費(fèi)者，可能遭受失業(yè)、工資下降、疾病、事故等情況下的具體風(fēng)險(xiǎn)。失業(yè)等不可抗力事件的出現(xiàn)，減弱或剝奪了消費(fèi)者按合同履行債務(wù)的能力，有可能使消費(fèi)者走上傾家蕩產(chǎn)的道路，帶來一定的社會(huì)問題。消費(fèi)信貸的負(fù)面社會(huì)效應(yīng)由此可見一斑。發(fā)揮消費(fèi)信貸的正態(tài)效應(yīng)，抑制消費(fèi)信貸的負(fù)面效應(yīng)，是消費(fèi)信貸立法所鎖定的重要目標(biāo)之一。

二、制定《消費(fèi)信貸法》的必要性

消費(fèi)信貸需要法律規(guī)范和調(diào)整。用消費(fèi)信貸法律對(duì)消費(fèi)信貸予以調(diào)整，這是現(xiàn)代法治國家的通行作法。用法律手段調(diào)控消費(fèi)信貸，是非常必要的：第一，這是充分發(fā)揮消費(fèi)信貸正態(tài)社會(huì)效應(yīng)、限制其負(fù)面效應(yīng)的需要。消費(fèi)信貸法對(duì)信貸保險(xiǎn)的規(guī)定，對(duì)“冷卻期”或撤回權(quán)的規(guī)定等等，都有利于發(fā)揮消費(fèi)信貸的正態(tài)社會(huì)效應(yīng)。第二，這是保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的需要。消費(fèi)信貸的以下有關(guān)問題，都必須由法律予以規(guī)范，保護(hù)消費(fèi)者免受消費(fèi)信貸框架內(nèi)的不公平合同條款如違約金條款的制約；在高利貸情況下，對(duì)消費(fèi)者予以幫助；保護(hù)消費(fèi)者免受欺騙性廣告、不公平市場、非真實(shí)承諾的損害，等等。第三，這是同消費(fèi)信貸領(lǐng)域中的非法行為作斗爭的需要。消費(fèi)信貸領(lǐng)域常常出現(xiàn)以下非法行為：放貸人雇傭人和推銷員上門兜售信貸；放貸人采用高壓手段推銷信貸；必要財(cái)產(chǎn)的抵押率超過標(biāo)準(zhǔn)（英國在19世紀(jì)末，一個(gè)放債人要求必要財(cái)產(chǎn)的抵押率高達(dá)3000％）；債務(wù)人使用過多的化名（有一個(gè)英國人供認(rèn)，為了避免因借貸而聲名狼藉，他至少使用了三、四十個(gè)化名）；信貸經(jīng)紀(jì)業(yè)和債務(wù)收取中常有害群之馬，等等。此類非法現(xiàn)象，都必須通過制定消費(fèi)信貸法律予以明文禁止。

制定《消費(fèi)信貸法》，也是加強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的需要。一個(gè)國家消費(fèi)信貸的規(guī)模，決定于就業(yè)和收入狀況、產(chǎn)品類型以及這些產(chǎn)品銷售的競爭程度。只有在大部分人口可以獲得定期收入如周薪、月薪的地方，消費(fèi)信貸（特別是分期付款信貸）才是可行的。同時(shí)，這些人口的收入必須達(dá)到支付得起相當(dāng)昂貴的消費(fèi)的程度。二戰(zhàn)后歐洲和美國等國家，伴隨著收入的增長，消費(fèi)信貸得到迅速發(fā)展。我國目前占人口總數(shù)大部分的農(nóng)民尚沒有定期收入或收入不穩(wěn)定，城市居民的收入水平也還買不起特別昂貴的消費(fèi)品或勞務(wù)（如小汽車、假日旅游等等）。故我國現(xiàn)階段特別是在農(nóng)村尚不完全具備迅速發(fā)展消費(fèi)信貸的客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和條件。但是，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和汽車工業(yè)的崛起，我國消費(fèi)信貸將會(huì)有一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)期。因此，在我國加快研究和制定《消費(fèi)信貸法》，是市場經(jīng)濟(jì)條件下的城鄉(xiāng)居民消費(fèi)生活的客觀需要，不僅有利于促進(jìn)貧困地區(qū)人民消費(fèi)生活的改善，有助于提高城鄉(xiāng)居民消費(fèi)生活的質(zhì)量，而且是發(fā)展我國高等教育事業(yè)的需要，是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的需要，是建立我國汽車支柱產(chǎn)業(yè)的需要；特別是加快制定和頒布《消費(fèi)信貸法》，對(duì)促進(jìn)我國目前住房商品化、加快汽車產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，以及擴(kuò)大內(nèi)需、活躍市場、刺激國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展等方面的積極作用是十分明顯的。

三、分期付款消費(fèi)信貸的種類劃分

分期付款銷售，是指分兩次或兩次以上付款償還貨款的銷售，是消費(fèi)信貸的一種最重要的形式，在消費(fèi)信貸中占有相當(dāng)重要的地位，因此有的國家也把分期付款銷售稱為分期付款消費(fèi)信貸。美國消費(fèi)信貸總額中有80％屬于分期付款銷售。分期付款銷售方式一般用于以下各方面：一是汽車貸款，1955年至1970年，在美國近2／3的新車都是用這種貸款購買的；二是其他耐用消費(fèi)品貸款，如購買家用電器、汽艇、珠寶、家具等；三是住宅修繕和家居現(xiàn)代化貸款，這類貸款期限較長，至少是5～7年；四是個(gè)人貸款，用于購買耐用消費(fèi)品以外的一切個(gè)人開銷，諸如還債、納稅，還有教育、旅行、汽車修理、醫(yī)療、喪葬等費(fèi)用。在國外，提供這類貸款的機(jī)構(gòu)包括商業(yè)銀行、銷售金融公司、消費(fèi)信貸公司、信貸協(xié)會(huì)、儲(chǔ)蓄與放款協(xié)會(huì)、互助儲(chǔ)蓄銀行、當(dāng)鋪老板和其他金融中介組織或機(jī)構(gòu)。

從營銷方式的角度，可以把廣義的分期付款消費(fèi)信貸分為如下四種類型：（1）狹義的分期付款方式（即“物先交付型”分期付款）。這種方式以先交付商品為特征，也就是說，購買者給付首次貨款金額（第一期貨款，也叫“頭金”）后，銷售者即將商品交付購買者占有，以后按期給付所規(guī)定的貨款，通常以月為單位。（2）限制性貸款方式。這種方式由與分期付款銷售者有締約的銀行貸款給予購買者，購買者以所貸之款購買商品，以后則由購買者按期向銀行償還貸款。（3）預(yù)付款方式。這種方式是購買者預(yù)先向銷售者定期給付一定的金錢，達(dá)到中間的一定次數(shù)時(shí)（或達(dá)到一定金額時(shí)），才取得商品的所有權(quán)，其后的價(jià)款則依通常分期付款的方式給付。（4）發(fā)行商品券方式。這種方式是由購買者（消費(fèi)者）按其職別或地區(qū)組織一個(gè)消費(fèi)團(tuán)體，與商品券發(fā)行團(tuán)體締結(jié)協(xié)定，購買者從商品券發(fā)行團(tuán)體取得商品券后，憑商品券向加盟店購入必要的商品，加盟店則以該商品券向商品券發(fā)行團(tuán)體收回價(jià)金，商品券發(fā)行團(tuán)體則向消費(fèi)者團(tuán)體的負(fù)責(zé)人收回其負(fù)責(zé)收集的價(jià)金。

根據(jù)擔(dān)保方式的不同，可以把分期付款消費(fèi)信貸分為：附條件銷售、信用銷售和抵押型分期付款銷售。（1）附條件銷售。附條件銷售協(xié)議是銷售者保留所有權(quán)直到價(jià)款付清為止的合同。這種合同在購買者違約情況下，一般授權(quán)銷售者終止合同并重新占有商品。這種所有權(quán)保留雖然是一種擔(dān)保形式，但是不屬于物的擔(dān)保。直到購買者付清款項(xiàng)后，所有權(quán)才轉(zhuǎn)移給購買者。這就意味著在付清款項(xiàng)之前，沒有銷售者的同意，購買者是無權(quán)處分商品的。（2）信用銷售。在信用銷售合同里，沒有關(guān)于價(jià)款付清之前由銷售者保留所有權(quán)的條款，與其他形式的銷售一樣，購買者一開始就取得所有權(quán)。這樣，無論購買者是否已按照合同付清價(jià)款，受信用銷售合同約束的購買者可以自由地重新銷售該商品，或者采取他所希望的其他處分方式。然而，信用銷售合同一般包括了在購買者處分商品情況下催交全部未償付的價(jià)款差額的條款。只要所催交的價(jià)款差額嚴(yán)格限制在未償付的本金范圍內(nèi)，法律一般規(guī)定合同的這種條款可以強(qiáng)制執(zhí)行。（3）抵押型分期付款銷售。在這種分期付款銷售里，購買者一開始就獲得標(biāo)的物的所有權(quán)，但是必須在標(biāo)的物上設(shè)定銷售者的第一次序抵押權(quán)。動(dòng)產(chǎn)抵押須登記方發(fā)生法律效力。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，購買者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理抵押登記的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)通知作為抵押權(quán)人的銷售者，并將轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況告知受讓人。作為抵押人的購買者未通知銷售者或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。購買者轉(zhuǎn)讓作為抵押物的標(biāo)的物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向銷售者清償未償付的價(jià)款，不足部分由購買者彌補(bǔ)。

四、分期付款消費(fèi)信貸的擔(dān)保

“物先交付型”分期付款消費(fèi)信貸，是最典型的分期付款形態(tài)。在這種消費(fèi)信貸類型里，購買者向銷售者分期給付貨款；購買者通常在給付首次貨款金額的同時(shí)，銷售者將標(biāo)的物交付給購買者。銷售者對(duì)購買者授予了信用，銷售者也就承擔(dān)了不能收回價(jià)金債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)低收入購買者或高價(jià)商品，銷售者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更大。銷售者為了防范這些風(fēng)險(xiǎn)，可以在締結(jié)合同前對(duì)買主作完全的信用調(diào)查。但如果對(duì)購

買者的信用調(diào)查越是嚴(yán)格執(zhí)行，就會(huì)對(duì)購買者的經(jīng)濟(jì)狀況越加重視，這無疑會(huì)導(dǎo)致一些分期付款交易做不成。因而在實(shí)際操作中，信用調(diào)查只能在達(dá)到一定程度時(shí)，由雙方訂立合同，在合同中對(duì)價(jià)金債權(quán)的擔(dān)保作出規(guī)定，這就成為銷售者確保收回全部價(jià)款的最重要的法律手段。

分期付款銷售中的擔(dān)保方式，可以有如下三種方式：第一種是設(shè)定抵押權(quán)的方法，即標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移至購買者，同時(shí)在該標(biāo)的物上設(shè)定銷售者的第一次序抵押權(quán)；第二種是所有權(quán)保留的方法，即雖由購買者占有、使用標(biāo)的物，但銷售者仍保留標(biāo)的物的所有權(quán)，直到各期價(jià)款付清為止；第三種是設(shè)定保證的方法，即由購買者占有、使用標(biāo)的物，由保證人對(duì)價(jià)款全部付清向銷售者承擔(dān)保證責(zé)任，什么時(shí)候或什么情況下所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由買賣雙方在合同中約定。

設(shè)定抵押權(quán)的方法，比較符合分期付款銷售雙方當(dāng)事人的本意。購買者獲得了標(biāo)的物的所有權(quán)，銷售者也獲得了價(jià)金債權(quán)的物權(quán)擔(dān)保。但是在實(shí)際的分期付款交易中，設(shè)定抵押權(quán)的方法并沒有被廣泛采用，即使是不動(dòng)產(chǎn)的分期付款銷售也是如此。原因主要有兩個(gè)：一是設(shè)定抵押手續(xù)麻煩，要負(fù)擔(dān)手續(xù)費(fèi)；二是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的手續(xù)相當(dāng)煩瑣，效率不高，抵押權(quán)人視抵押權(quán)實(shí)際為畏途。

所有權(quán)保留的方法，既可讓購買者對(duì)標(biāo)的物享有占有、使用、收益的權(quán)利，又可促使購買者付清剩余價(jià)金，故在分期付款銷售中廣泛采用這種方法。所有權(quán)保留方法的不足之處，是對(duì)價(jià)金債權(quán)的擔(dān)保不夠有力。而且我國《擔(dān)保法》也沒有認(rèn)可這種擔(dān)保方式。因此在今后的消費(fèi)信貸立法里有必要予以確認(rèn)。由于所有權(quán)保留與人的擔(dān)保、物的擔(dān)保、金錢擔(dān)保均沒有共同之處，故在所有權(quán)保留這種擔(dān)保方式基礎(chǔ)上，增加人的擔(dān)保方式（指保證）是有必要的；也可以考慮對(duì)所有權(quán)保留建立正式的登記機(jī)制，以增加這種擔(dān)保方式的有效性。

設(shè)定保證的方法，是擔(dān)保價(jià)金債權(quán)的一種常用的方式。因?yàn)樗袡?quán)的轉(zhuǎn)移可以由當(dāng)事人在合同中約定，故設(shè)定保證的方法有可能與所有權(quán)保留的方法合并使用。這樣，附條件銷售就包括純粹的附條件銷售（即以所有權(quán)保留作擔(dān)保，沒有附加其他擔(dān)保形式）、保證型附條件銷售（即除了所有權(quán)保留外，還以保證作為另外的擔(dān)保）兩種形式；信用銷售也可以分為純粹的信用銷售（即沒有增加其他形式的擔(dān)保）、保證型信用銷售（即附加保證作擔(dān)保）兩種形式。當(dāng)前國外消費(fèi)信貸立法規(guī)定的重點(diǎn)，均趨向于對(duì)分期付款銷售設(shè)立擔(dān)保形式（盡管附條件銷售以所有權(quán)保留作擔(dān)保），對(duì)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間由當(dāng)事人在合同中約定。

關(guān)于附條件銷售里所有權(quán)保留的法律性質(zhì)問題，傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，附條件銷售里的所有權(quán)保留是一種附停止條件的所有權(quán)移轉(zhuǎn)。也就是說，在購買者沒有全部付清標(biāo)的物價(jià)金時(shí)，銷售者是所有權(quán)人，購買者只有占有、使用和收益等權(quán)利。這種觀點(diǎn)有值得商榷的地方。附條件銷售實(shí)質(zhì)上是買賣合同，可以把購買者視為“準(zhǔn)所有人”，把購買者的權(quán)利作為“附條件的所有權(quán)”。

五、我國消費(fèi)信貸法的調(diào)整對(duì)象

就目前我們手里所掌握的資料來看，世界上最早制定的綜合性消費(fèi)信貸法律，是美國1968年頒布的《統(tǒng)一消費(fèi)信貸法典》。美國在1969年又頒布了《消費(fèi)信貸保護(hù)法案》。英國在1974年制定了《消費(fèi)信貸法案》。德國在1991年1月實(shí)施了《消費(fèi)信貸法》。這說明大多數(shù)國家傾向于制定綜合性的消費(fèi)信貸法律。但也有一些國家仍然適用特別性的消費(fèi)信貸法律，如日本1961年公布、1972年修改的《分期付款銷售法》；也有的國家把分期付款銷售當(dāng)作一種商業(yè)銷售方式，如韓國把分期付款銷售規(guī)定在《批發(fā)、零售業(yè)振興法》（1986年12月31日頒布）之中。綜觀外國消費(fèi)信貸立法情況，結(jié)合消費(fèi)信貸的概念，我們可以認(rèn)為，我國消費(fèi)信貸法是指調(diào)整在金融機(jī)構(gòu)或商業(yè)等機(jī)構(gòu)對(duì)有一定支付能力的消費(fèi)者提供信貸過程中所形成的消費(fèi)信貸關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

從上述消費(fèi)信貸法的這一概念中，我們可以發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)信貸法主要調(diào)整以下三種信用關(guān)系：（1）金融機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者之間的貸款信用關(guān)系。這種信用關(guān)系是一種銀行信用，具體表現(xiàn)為用于個(gè)人或家庭消費(fèi)目的的個(gè)人貸款、透支信貸等。（2）商業(yè)等機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者之間的銷售信用關(guān)系。這種信用關(guān)系是一種商業(yè)信用關(guān)系，具體表現(xiàn)為分期付款銷售、非分期付款銷售、耐用消費(fèi)品的租賃。租賃不是嚴(yán)格意義上的信用形式，但是耐用消費(fèi)品的租賃也要依靠租賃業(yè)主對(duì)消費(fèi)者授予信用才能進(jìn)行。外國通常把租賃稱為租購，并將其納入消費(fèi)信貸法的調(diào)整范圍。（3）消費(fèi)者、金融機(jī)構(gòu)、授予機(jī)構(gòu)（銷售者）三者之間的信用關(guān)系。國外把這種關(guān)系通常叫做“債務(wù)人—債權(quán)人—供應(yīng)商協(xié)議關(guān)系”。在消費(fèi)信貸領(lǐng)域，這種信用關(guān)系的運(yùn)用范圍日益廣泛，具體表現(xiàn)為限制性貸款、循環(huán)費(fèi)用帳戶、支票交易、信用卡等，房地產(chǎn)分期付款也屬于這種形式。此外，我國消費(fèi)信貸法也調(diào)整消費(fèi)者參加消費(fèi)信貸交易所發(fā)生的輔助信用關(guān)系，如分期付款購買居間合同、人傭金、債款收取等輔助信用關(guān)系消費(fèi)信貸法都應(yīng)予以規(guī)范。

我國消費(fèi)信貸法立法在確定其調(diào)整對(duì)象時(shí)，一方面應(yīng)嚴(yán)格限制在“消費(fèi)信貸”的范疇內(nèi)，商業(yè)交易、國際貿(mào)易中的信用等都不屬于消費(fèi)信貸法的調(diào)整范圍。另一方面，我國消費(fèi)信貸法應(yīng)立足于制定為一部綜合性的、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的《消費(fèi)信貸法》，因?yàn)檫@是世界各國消費(fèi)信貸立法的基本趨勢(shì)。我國《消費(fèi)信貸法》的調(diào)整范圍應(yīng)涵蓋以下內(nèi)容：分期付款銷售（或信貸）、非分期付款銷售（或信貸）、限制性貸款、透支信貸、信用卡、用于個(gè)人或家庭目的的房地產(chǎn)交易和輔助信用業(yè)務(wù)等。是否應(yīng)把針對(duì)消費(fèi)者的租賃業(yè)務(wù)納入《消費(fèi)信貸法》的調(diào)整范圍，應(yīng)結(jié)合我國的實(shí)際情況作進(jìn)一步的研究。

六、我國消費(fèi)信貸立法遵循的原則

消費(fèi)信貸立法原則，是指反映消費(fèi)信貸活動(dòng)和消費(fèi)信貸關(guān)系客觀要求的、貫穿于消費(fèi)信貸法律制度之中的基本指導(dǎo)思想。在社會(huì)主義初級(jí)階段的市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國制定《消費(fèi)信貸法》必須貫徹下列指導(dǎo)思想：

（1）充分保障參加到消費(fèi)信貸關(guān)系中的消費(fèi)者權(quán)益原則。消費(fèi)信貸法是作為部門法的消費(fèi)者保護(hù)法的一部重要法律，具有消費(fèi)者保護(hù)法的一些共同特征。縱觀大多數(shù)國家的消費(fèi)信貸立法，我們發(fā)現(xiàn)，這些立法里回蕩著一個(gè)強(qiáng)烈的聲音：充分保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。大多數(shù)國家立法中的以下這些內(nèi)容都是為了保護(hù)加入到消費(fèi)信貸交易中的消費(fèi)者權(quán)益：如運(yùn)用廣告作為消費(fèi)者教育的手段、防止使用欺詐和高壓手段簽訂消費(fèi)信貸合同、授予消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)信貸合同的撤回權(quán)（或規(guī)定合同的“冷卻期”）、限制消費(fèi)信貸合同中的違約金條款、限制放貸人對(duì)分期付款信貸合同的解除權(quán)，等等。這些內(nèi)容已成為各國消費(fèi)信貸立法的共同內(nèi)核，我們應(yīng)充分吸收國外立法中的這些先進(jìn)內(nèi)容，結(jié)合我國國情，為我所用。

（2）引導(dǎo)消費(fèi)者科學(xué)消費(fèi)的原則。我國《消費(fèi)信貸法》應(yīng)對(duì)消費(fèi)信貸合同標(biāo)的物范圍（或消費(fèi)信貸合同的種類）作出明確規(guī)定。對(duì)可消費(fèi)的商品或勞務(wù)，根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，明確規(guī)定哪些鼓勵(lì)消費(fèi)，哪些限制消費(fèi)。首先，要通過消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)加快現(xiàn)代化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的建立。以機(jī)械和電子產(chǎn)品為核心的技術(shù)密集耐用消費(fèi)資料占有較大比重，是現(xiàn)代化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的重要標(biāo)志。發(fā)展

中國家和發(fā)達(dá)國家在消費(fèi)上的差距，主要也就表現(xiàn)在高檔耐用品在消費(fèi)中所占的比重不同。因此，我國《消費(fèi)信貸法》在對(duì)分期付款銷售（或信貸）作出規(guī)定時(shí)，可以由行政法規(guī)明確列出“分期付款銷售商品”一覽表。其次，要通過消費(fèi)信貸手段加速恩格爾系數(shù)的下降。所謂恩格爾系數(shù)，是指一個(gè)居民家庭平均食物支出在其平均收入或平均消費(fèi)支出中所占的百分比數(shù)。我國長期實(shí)行的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制和產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)模式，導(dǎo)致了城鎮(zhèn)居民家庭吃、穿、住、用、行消費(fèi)支出比例嚴(yán)重失調(diào)，“吃”的消費(fèi)支出占了大頭，而“穿、住、用、行”的消費(fèi)支出只占了小部分。在我國如果不推行住房商品化，不施行“居者有其屋”的計(jì)劃，則恩格爾系數(shù)將長期居高難下。因此，我國消費(fèi)信貸法應(yīng)對(duì)建立城鎮(zhèn)居民購房消費(fèi)信貸制度，作出完備的規(guī)定。再次，要通過消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)活動(dòng)引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)向著科學(xué)、文明、健康的方向發(fā)展?！断M(fèi)信貸法》應(yīng)規(guī)定信用業(yè)務(wù)必須堅(jiān)持鼓勵(lì)科學(xué)消費(fèi)、支持健康消費(fèi)、提倡文明消費(fèi)的方向，反對(duì)愚型消費(fèi)、迷信消費(fèi)等一切不科學(xué)、反文明、非健康的消費(fèi)。

（3）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展的原則。我國《消費(fèi)信貸法》應(yīng)該規(guī)定，一般的消費(fèi)信貸主要應(yīng)面向大件耐用消費(fèi)資料市場，要通過運(yùn)用消費(fèi)信貸杠桿啟動(dòng)耐用消費(fèi)資料市場，促進(jìn)耐用消費(fèi)資料生產(chǎn)經(jīng)營行業(yè)及其與之相配套的相關(guān)行業(yè)迅速壯大起來，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向著耐用消費(fèi)資料方面傾斜，從而逐步消除當(dāng)前社會(huì)上存在的在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)里的過度投資現(xiàn)象。我國當(dāng)前的傳統(tǒng)加工制造業(yè)過分膨脹，資源利用率低下，市場疲軟，過度競爭，而技術(shù)裝備好、市場前景廣闊的新興產(chǎn)業(yè)明顯薄弱。國家要運(yùn)用消費(fèi)信貸杠桿激活技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向技術(shù)水平的高級(jí)化發(fā)展。利用消費(fèi)信貸方式擴(kuò)大耐用消費(fèi)品的消費(fèi)范圍和消費(fèi)數(shù)量，使工業(yè)發(fā)展建立在有效和高產(chǎn)出基礎(chǔ)之上，是消費(fèi)對(duì)生產(chǎn)和流通反作用力的正態(tài)效應(yīng)。但是如果對(duì)消費(fèi)信貸杠桿運(yùn)用不當(dāng)也可能給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面效應(yīng)。因此，《消費(fèi)信貸法》要禁止用增加貨幣投放來擴(kuò)大消費(fèi)基金，以刺激城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)；要科學(xué)地控制好全國消費(fèi)信貸總量，把握住消費(fèi)與積累的適度比例關(guān)系。

七、對(duì)我國消費(fèi)信貸立法的若干對(duì)策和建議

當(dāng)前我國消費(fèi)信貸立法研究的重要內(nèi)容之一，就是要認(rèn)識(shí)和借鑒世界各國消費(fèi)信貸的立法經(jīng)驗(yàn)。美國、英國和西歐各國在消費(fèi)信貸立法方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。歐盟在1986年頒布《消費(fèi)信貸指令》以前，曾組織專家對(duì)歐盟各國消費(fèi)者法（消費(fèi)信貸法是其中一個(gè)組成部分）作了大規(guī)模的分別研究和綜合比較研究，取得了一系列研究成果。借鑒西方國家特別是美國、英國和其他歐盟國家消費(fèi)信貸立法的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國具體國情，筆者特對(duì)我國消費(fèi)信貸立法提出如下對(duì)策和建議：

1.應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者交易的實(shí)質(zhì)和功能來規(guī)范交易行為，而不是根據(jù)交易行為的形式。用貸款購買商品（指消費(fèi)品）的行為，與分期付款銷售行為，形式上是不同的，前者屬貸款信用，后者屬銷售信用；但其實(shí)質(zhì)和功能是一樣的，都屬于消費(fèi)信貸。對(duì)這兩種交易行為，應(yīng)由一部法律統(tǒng)一規(guī)范和調(diào)整。

2.要采取適當(dāng)措施保護(hù)信用交易中的消費(fèi)者的權(quán)益。具體說來，第一，法律要對(duì)消費(fèi)信貸合同的訂立予以規(guī)范，而不是注重于合同不履行時(shí)對(duì)消費(fèi)者的救濟(jì)。應(yīng)避免草率的信用交易。規(guī)定合同簽訂后在“冷卻期”內(nèi)消費(fèi)者沒有撤回合同，合同方生效。讓消費(fèi)者有時(shí)間考慮，是簽訂一個(gè)合同，還是取消它而不冒支付利息、損失賠償和違約金等等的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益是很有必要的。第二，在消費(fèi)信貸廣告和合同要約等方面，應(yīng)該規(guī)定某種最低信息和公布要求。這個(gè)要求的中心內(nèi)容是告知消費(fèi)者有效的信用成本，讓消費(fèi)者可以比較不同形式的消費(fèi)信貸的成本和不同銷售者所提供的信用成本，以便決定采用適合自己的信用形式；同時(shí)，規(guī)定最低信息和公布要求，也可限制對(duì)信用交易中的消費(fèi)者的名目繁多的收費(fèi)。第三，對(duì)消費(fèi)者提前付清帳款，法律應(yīng)規(guī)定扣除相應(yīng)的利息和相關(guān)的費(fèi)用。第四，應(yīng)對(duì)分期付款信貸放貸人的解除權(quán)作出限制。一般應(yīng)規(guī)定，不符合以下條件放貸人不得預(yù)告解除合同：即消費(fèi)者完全或部分延遲支付致少兩期相連的款項(xiàng)，延遲支付的款項(xiàng)達(dá)到信貸總額或分期付款價(jià)格的10％以上（德國《消費(fèi)者信貸法》第十二條規(guī)定，信貸合同的期間超過三年的達(dá)到5％以上）。

3.對(duì)第三人的權(quán)利應(yīng)采取合理的政策。對(duì)受分期付款銷售合同約束的購買者能否轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，或者應(yīng)具備怎樣的條件才能轉(zhuǎn)移所有權(quán)至第三人，都應(yīng)采取合理的政策。在這個(gè)問題上，應(yīng)充分考慮維護(hù)交易的安全性和保護(hù)善意第三人的權(quán)利。

4.應(yīng)對(duì)消費(fèi)信貸交易的擔(dān)保作出規(guī)定。對(duì)分期付款銷售中所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，可以由當(dāng)事人在合同中約定，也可以由當(dāng)事人約定采用其他擔(dān)保方式。對(duì)所有權(quán)保留這種擔(dān)保方式的具體操作，可以考慮對(duì)所有權(quán)保留建立正式的登記機(jī)制。

5.在今后我國制定《消費(fèi)信貸法》時(shí)，是否有必要制定和制定怎樣的控制消費(fèi)信貸利率的規(guī)范，尚值得研究，制定控制利率的規(guī)范的嘗試，在歐洲被證明是不成功的。鼓勵(lì)競爭，讓利率市場化，這是市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求。西方對(duì)高利貸問題曾作過富有現(xiàn)代精神的探討，這是值得我們研究和借鑒的。

6.我國在制定《消費(fèi)信貸法》時(shí)應(yīng)規(guī)定，根據(jù)國家金融政策，國家有關(guān)部門有權(quán)干預(yù)消費(fèi)信貸總量。

7.對(duì)《消費(fèi)信貸法》的實(shí)施應(yīng)規(guī)定相應(yīng)的行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)。建議由中國工商行政管理機(jī)關(guān)承擔(dān)此職責(zé)。為了保障消費(fèi)者的權(quán)利，對(duì)消費(fèi)信貸規(guī)定某些行政管理規(guī)范，有時(shí)是必要的，但管理?xiàng)l款不宜過于詳細(xì)。西方國家的立法經(jīng)驗(yàn)表明，管理?xiàng)l款過細(xì)可能不僅導(dǎo)致許多繁瑣管理程序的產(chǎn)生，而且限制了某些消費(fèi)者群體對(duì)消費(fèi)信貸的享有，有礙消費(fèi)信貸活動(dòng)的廣泛開展。

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