導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇不動(dòng)產(chǎn)管理的概念，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】產(chǎn)權(quán)體；三維地籍；空間權(quán)；不動(dòng)產(chǎn)登記

隨著城市建設(shè)的發(fā)展，為了集約和節(jié)約用地，城市土地的立體化利用已成為當(dāng)前土地利用的重要趨勢(shì)。高架道路、輕軌、地下商業(yè)空間等的出現(xiàn)，正挑戰(zhàn)著傳統(tǒng)的基于二維地表的地籍管理和登記模式。與此同時(shí)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布宣告我國(guó)正式進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)登記范圍涵蓋土地、海域、以及房屋、林木等定著物，甚至包括附著于地表的空間構(gòu)筑物。當(dāng)同一土地表面相關(guān)的地上建筑物與地下空間構(gòu)筑物權(quán)屬不同時(shí)，傳統(tǒng)的二維地籍管理系統(tǒng)將無(wú)法清晰界定權(quán)利空間。不動(dòng)產(chǎn)登記迫切需要引入三維地籍概念，解決土地立體化利用中的空間權(quán)利設(shè)定和登記問(wèn)題。

一、產(chǎn)權(quán)體及三維地籍

產(chǎn)權(quán)體是一個(gè)與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的概念，它不僅涵蓋了土地和房產(chǎn)空間，甚至囊括人們所利用的各種空間，比如：地下管線、空中廊橋、地下人防設(shè)施、地下軌道交通等。產(chǎn)權(quán)體可以定義為具有固定的地理空間位置、形體， 由權(quán)屬界線（ 面） 封閉的、獨(dú)立于主體且權(quán)利獨(dú)立的一塊空間域 （ 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單元） ， 是物質(zhì)實(shí)體和權(quán)利的合成體。

三維地籍是基于上述產(chǎn)權(quán)體為基本單元，通過(guò)產(chǎn)權(quán)體記錄空間利用及權(quán)屬狀況的地籍管理模式。傳統(tǒng)的地籍是以地表權(quán)利為核心的， 在權(quán)利登記形式上還是以二維為基礎(chǔ)的， 并不能把同一宗地上的分屬于不同權(quán)利主體的空中、地表和地下權(quán)利很好地表現(xiàn)出來(lái)， 這意味著此類產(chǎn)權(quán)的保障還有缺陷。 不動(dòng)產(chǎn)登記面臨的主要問(wèn)題是地上空間和地下空間的利用信息沒(méi)有進(jìn)行記載， 無(wú)法準(zhǔn)確、完整地 反映存在空間權(quán)利重疊的宗地之間的拓?fù)潢P(guān)系， 無(wú)法實(shí)現(xiàn)空間產(chǎn)權(quán)的明晰化管理。三維地籍的產(chǎn)生，使得不動(dòng)產(chǎn)登記不受二維信息記錄模式的掣肘，能更有效地反映不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體的空間利用狀況。

二、空間權(quán)登記管理的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》第136條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地 表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”。該法條明確了土地使用權(quán)的設(shè)立不僅局限于地表而可以設(shè)立于不同的垂直空間。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記?！薄恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定“《條例》第八條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間?！币陨舷嚓P(guān)規(guī)定表明了我國(guó)立法機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的著眼點(diǎn)轉(zhuǎn)向空間權(quán)的確權(quán)登記，不再僅拘泥于傳統(tǒng)土地加房屋權(quán)利信息的記載。這也為基于三維地籍的不動(dòng)產(chǎn)登記提供了相應(yīng)的法律支撐。

三、基于三維地籍的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利設(shè)定和登記模式

根據(jù)上述三維地籍闡述和相關(guān)法律規(guī)定的闡述，本文提出基于三維地籍的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利設(shè)定：引入產(chǎn)權(quán)體概念，將具有獨(dú)立使用價(jià)值的并具有固定的地理空間位置、形體，由權(quán)屬界線（面）封閉的空間作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利設(shè)定的權(quán)利客體。產(chǎn)權(quán)體概念的引入并非完全顛覆傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)登記中的地表空間的權(quán)利設(shè)定，只是我們更加強(qiáng)調(diào)權(quán)利客體在范圍上的的空間性。以離開(kāi)地表平面上下一定范圍單獨(dú)建造，且在地表投影的土地權(quán)利人為他人為特征的單獨(dú)地上空間或者地下空間利用，其利用的空間范圍需要單獨(dú)成為權(quán)利客體，設(shè)定地上空間或者地下空間的建設(shè)用地使用權(quán)，并強(qiáng)調(diào)其權(quán)利范圍的空間性和位置的地上性和地下性。通過(guò)權(quán)利客體的空間化，以三維地籍管理制度建立不動(dòng)產(chǎn)空間權(quán)利體系，從而完成地表空間、地上空間和地下空間不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記工作。

基于三維地籍的不動(dòng)產(chǎn)登記模式同傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)登記模式相比，在登記內(nèi)容上側(cè)重有所不同。不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)利類型、權(quán)利主體、權(quán)利客體（坐落、界址、面積、用途、使用條件、等級(jí)、價(jià)格，體積、空間權(quán)利范圍）等。傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)登記模式以平面宗地為依托，在二維空間平面上表達(dá)權(quán)利客體空間范圍，對(duì)于較為復(fù)雜或是跨宗的產(chǎn)權(quán)體無(wú)法清晰描述，需要將權(quán)利客體空間范圍及權(quán)利信息按宗地切分記錄。而基于三維地籍的不動(dòng)產(chǎn)登記模式以一個(gè)不依賴于地表土地而存在的產(chǎn)權(quán)體為登記基本單位，解決了因權(quán)利客體空間范圍不清晰而產(chǎn)生的權(quán)利信息記錄復(fù)雜冗余的問(wèn)題。

四、結(jié)束語(yǔ)

在技術(shù)層面，三維地籍仍處于探索階段，短期內(nèi)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記只能實(shí)現(xiàn)二維地籍上添加三維信息注釋的登記模式。要加強(qiáng)對(duì)數(shù)據(jù)采集分析技術(shù)的研究，才能在不動(dòng)產(chǎn)登記中實(shí)現(xiàn)真三維記載，體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)體空間拓?fù)潢P(guān)系。在法律層面，我國(guó)目前缺少對(duì)空間權(quán)范圍詳細(xì)的法律規(guī)范，使得無(wú)法清晰地對(duì)產(chǎn)權(quán)體進(jìn)行確權(quán)登記。三維地籍管理模式只有從技術(shù)和法律層都有相應(yīng)地支撐，才能真正服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)登記。

參考文獻(xiàn)：

[1]張玲玲， 史云飛， 郭仁忠， 李霖. 三維地籍產(chǎn)權(quán)體的定義與表達(dá)[J]. 地球信息科學(xué)學(xué)報(bào)， 2010，12（2）：207-213.

篇2

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；風(fēng)險(xiǎn)管控；統(tǒng)一立法；賠償責(zé)任

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的概念

所謂不動(dòng)產(chǎn)，不僅是一個(gè)法律概念，而且是一個(gè)生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定著物。為了使不動(dòng)產(chǎn)這一最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)得到最大程度的利用以及妥善的保護(hù)，所有國(guó)家無(wú)一不在物權(quán)法等基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)類法律中對(duì)其進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)范。而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范最基本亦最行之有效的手段就是登記。而筆者認(rèn)為，所謂不動(dòng)產(chǎn)登記系權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)國(guó)家確定的職能部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。從不動(dòng)產(chǎn)登記的概念即可得知，不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家確定的相關(guān)機(jī)構(gòu)（通常是行政或司法機(jī)構(gòu)），對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)之上的權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)移、運(yùn)行的管控與調(diào)節(jié)方法，是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理的一種重要手段。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的意義

首先，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠確認(rèn)物權(quán)歸屬，定紛止?fàn)?。?dāng)事人的物權(quán)權(quán)利經(jīng)過(guò)具有國(guó)家公信力的登記機(jī)關(guān)予以登記后，經(jīng)過(guò)必要的公示程序，才會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的公信力，當(dāng)事人的物權(quán)權(quán)利才真正得以確定下來(lái)。其次，維護(hù)交易安全，降低交易成本。現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易量急劇增加。[1]但是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬始終是相對(duì)隱秘的，不易被交易關(guān)系之外的第三人得知。因此，交易安全問(wèn)題就成了制約不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流通與發(fā)展的一大瓶頸。在此背景下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度更能凸顯其維護(hù)交易安全的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利經(jīng)過(guò)國(guó)家確定的登記機(jī)關(guān)的登記，進(jìn)行一定的公示，使得物權(quán)權(quán)利情況暴露在交易關(guān)系之外的第三人面前，使得第三人能夠掌握真實(shí)的物權(quán)情況，而選擇是否進(jìn)行交易。同時(shí)，假如沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)登記制度，第三人進(jìn)行每一筆交易都必須對(duì)交易的標(biāo)的物進(jìn)行權(quán)利歸屬的調(diào)查，極大的增加了交易成本。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的建立，大大削減了此項(xiàng)交易成本。

二、我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不足

（一）欠缺統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律

建國(guó)以后，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度一直采取的是分散登記的思路。雖然我國(guó)《民法通則》、《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記做出了相關(guān)規(guī)定，但是都是原則性的、淺嘗輒止的規(guī)定。規(guī)定的內(nèi)容也非常的淡薄簡(jiǎn)略，不全面具體。由于法律行政法規(guī)效力不同、各行政機(jī)關(guān)之間的職能差異與人事管理不同，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸多的矛盾難以調(diào)和。這些現(xiàn)狀都要求我國(guó)盡快制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記范圍不明確

眾所周知，我在物權(quán)領(lǐng)域?qū)嵭械氖俏餀?quán)法定主義。物權(quán)的種類、內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)由法律進(jìn)行規(guī)定，個(gè)人是不能任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)的。為了保持法律適用的一致性，哪些物權(quán)可以被登記、哪些物權(quán)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記也應(yīng)當(dāng)由法律法規(guī)做出專門的規(guī)定。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)效力較低，并且其規(guī)定的范圍也欠缺全面，仍然存在改善的空間。

（三）法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制缺失

不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家為了保持不動(dòng)產(chǎn)流通的順暢以及保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人而進(jìn)行的一種以國(guó)家公權(quán)力為后盾的公示。國(guó)家財(cái)政每年撥出一筆款項(xiàng)作為不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤專門賠償款；有的國(guó)家采取的是建立登記錯(cuò)誤保險(xiǎn)賠償機(jī)制，即通過(guò)申請(qǐng)人繳納一定的保險(xiǎn)費(fèi)而將登記錯(cuò)誤的賠償風(fēng)險(xiǎn)予以分擔(dān)了。由于我國(guó)財(cái)政壓力逐年增大，由財(cái)政分擔(dān)此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)不太現(xiàn)實(shí)。但是我國(guó)目前也還未建立其他的登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)機(jī)制。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤相關(guān)賠償責(zé)任規(guī)定不明

我國(guó)《民法通則》、《物權(quán)法》等主要財(cái)產(chǎn)類法律要么對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任毫無(wú)規(guī)定，要么僅僅是寥寥幾筆帶過(guò)，沒(méi)有具體的法律條文對(duì)其予以明確。而國(guó)務(wù)院2014年頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也只有一個(gè)條文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任作了規(guī)定。[2]以上足以可見(jiàn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任極度缺乏法律法規(guī)作為支撐，需要予以補(bǔ)充完善的地方還非常之多。

三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的構(gòu)想

（一）制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

建國(guó)以來(lái)，我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)管制的立法采取的是分散登記的立法構(gòu)建模式。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的立法十分的雜亂，散見(jiàn)于各單行法律、各種部門規(guī)章甚至是地方政府頒布的規(guī)范性法律文件之中。例如草原的登記規(guī)定在《草原法》中，對(duì)房屋的登記規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》中，更多細(xì)節(jié)性的規(guī)定則規(guī)定在相關(guān)配套的部門規(guī)章與規(guī)范性法律文件之中。從這些法律規(guī)定可以看出，其采用的正是分散式的登記思路，即管理有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的行政部分負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記。

我國(guó)政府、法學(xué)界顯然已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了此問(wèn)題的重要性。2014年國(guó)務(wù)院頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，第一次將不動(dòng)產(chǎn)登記的目的、程序、責(zé)任進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定，這不得不說(shuō)是一個(gè)重大的進(jìn)步。然而，期望一部行政法規(guī)就解決不動(dòng)產(chǎn)登記的全部問(wèn)題是不現(xiàn)實(shí)的。不動(dòng)產(chǎn)登記決定的是物權(quán)法這一基礎(chǔ)民事法律的運(yùn)行效果，其規(guī)則理應(yīng)由制定法律的方式來(lái)予以明確，行政法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性法律文件僅應(yīng)當(dāng)作為補(bǔ)充和具化存在。

（二）完善不動(dòng)產(chǎn)登記范圍

不動(dòng)產(chǎn)登記范圍是指可以或應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的種類。然而我國(guó)《物權(quán)法》、《民法通則》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定都非常簡(jiǎn)略。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍首次予以了統(tǒng)一規(guī)定。將不動(dòng)產(chǎn)登記范圍限定于：集體土地所有權(quán)、房屋建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、森林、林木、草地、林地所有權(quán)，建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地所有權(quán)、海域使用權(quán)，地役權(quán)、抵押權(quán)等其他可以登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。然而，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定也是不全面的，遺漏了一些重要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。一些新興的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)運(yùn)而生。例如，伴隨著房?jī)r(jià)的急劇上漲，小區(qū)里的私家車車位的價(jià)值也水漲船高。愈來(lái)愈被人們視為是一項(xiàng)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，但是車位是否可以、是否應(yīng)當(dāng)?shù)怯浽诜缮蠀s是空白的。所以筆者認(rèn)為，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍還有完善的空間與必要，應(yīng)當(dāng)將新興不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也囊括進(jìn)去。

（三）建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人與真實(shí)的權(quán)利人不一致的情形。[3]考察各個(gè)國(guó)家立法，目前流行的風(fēng)險(xiǎn)分散方式有三種。其一是建立登記錯(cuò)誤賠償基金。此種方法為登記機(jī)關(guān)在每件不動(dòng)產(chǎn)登記中按比例收取一定的費(fèi)用作為登記錯(cuò)位賠償基金。其二是財(cái)政特別撥款。此做法是由國(guó)家財(cái)政在每年的預(yù)算中撥付特別的款項(xiàng)作為登記錯(cuò)誤的賠償專用金。其三是購(gòu)買登記錯(cuò)誤責(zé)任保險(xiǎn)，由登記機(jī)關(guān)購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)。就我國(guó)國(guó)情與司法實(shí)踐而言，首先，我國(guó)登記實(shí)行按件收費(fèi)制，每筆不動(dòng)產(chǎn)登記，登記機(jī)構(gòu)只收取極地的登記工本費(fèi)不具備建立賠償基金的條件。倘若從每筆登記中另收取一定費(fèi)用用作建立登記錯(cuò)誤賠償基金，則可能增加權(quán)利人的登記成本。當(dāng)下住房類不動(dòng)產(chǎn)在我國(guó)還具有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)公共屬性，登記費(fèi)用的增加勢(shì)必影響我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定與和諧。其次，我國(guó)財(cái)政壓力逐年遞增，由政府撥付專門款項(xiàng)賠償?shù)怯涘e(cuò)誤造成的損失也不太現(xiàn)實(shí)。因此，筆者認(rèn)為我國(guó)目前宜采取由登記機(jī)關(guān)購(gòu)買登記錯(cuò)誤責(zé)任險(xiǎn)的方式，將登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)保險(xiǎn)公司之上。

（四）明確不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償相關(guān)問(wèn)題

筆者認(rèn)為，我國(guó)在接下來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記立法之中，要著重對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償性質(zhì)、法律構(gòu)成要件、歸責(zé)原則予以明確。首先，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償性質(zhì)，筆者傾向于將其定性為民事任。雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記具有濃烈的行政管理色彩，但不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上屬于物權(quán)法律制度，是一項(xiàng)民事制度。登記機(jī)關(guān)因過(guò)錯(cuò)造成的損失自然應(yīng)當(dāng)屬于民事責(zé)任的范疇，如此也更有利于權(quán)利人合法權(quán)益的保護(hù)。其次，所謂法律責(zé)任構(gòu)成要件，是指要對(duì)登記機(jī)關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的要件性規(guī)定。法律必須明確承擔(dān)賠償責(zé)任的主體、責(zé)任、過(guò)錯(cuò)的種類、免責(zé)條件等相關(guān)的要件。此點(diǎn)可以結(jié)合我國(guó)《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。最后，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用何種歸責(zé)原則也是必須要予以明確的。筆者認(rèn)為，法律正義原則要求成本與收益、權(quán)利與義務(wù)具有一致性。目前我國(guó)登記機(jī)關(guān)處于只收取廉價(jià)的工本費(fèi)，卻承擔(dān)高額經(jīng)濟(jì)賠償?shù)木薮箫L(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀。因此不宜適用無(wú)過(guò)錯(cuò)歸責(zé)原則，而應(yīng)當(dāng)適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，從而使登記機(jī)關(guān)的權(quán)力與責(zé)任統(tǒng)一起來(lái)。

四、結(jié)語(yǔ)

筆者考察建國(guó)以來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的態(tài)度從疏忽放任逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹?jǐn)慎重視。從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)，就可以看出我國(guó)政府建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記體系的決心。然而。誠(chéng)如羅馬不是一天建成的，完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系也不是一兩部行政法規(guī)可以建立的。筆者認(rèn)為，結(jié)合上述我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題與缺陷，今后的不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)著重解決不動(dòng)產(chǎn)登記范圍、登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制以及賠償責(zé)任等問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

[1]常鵬翱.不動(dòng)產(chǎn)登記法的立法定位與展望.法學(xué).2010.

篇3

我國(guó)的抵押登記制度是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度為基礎(chǔ)，結(jié)合動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度發(fā)展起來(lái)的。根據(jù)商業(yè)銀行實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)抵押登記制度存在以下問(wèn)題：

（1）抵押登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。目前，在中國(guó)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的部門分別為國(guó)土資源管理局和房產(chǎn)管理局；負(fù)責(zé)動(dòng)產(chǎn)抵押登記的部門有民用航空主管部門、海事局、漁政漁港監(jiān)督管理局、工商局、林業(yè)局、農(nóng)業(yè)局、公證部門、車輛管理所、農(nóng)機(jī)站等。登記部門大部分是行政管理機(jī)關(guān)，行政管理的職能被過(guò)分強(qiáng)化，忽視了為市場(chǎng)交易提供信息等服務(wù)功能，服務(wù)意識(shí)差，依法辦事觀念淡薄。結(jié)果是，不能很好地發(fā)揮擔(dān)保物權(quán)登記的效用，不能很好地公示擔(dān)保物權(quán)狀態(tài)并使其具有公信力，難以保護(hù)交易安全、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、促進(jìn)交易的開(kāi)展。

（2）抵押登記立法不統(tǒng)一。中國(guó)抵押登記制度行政色彩濃厚，抵押登記按照各部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的行政管理部門職權(quán)劃分而分別進(jìn)行，相應(yīng)的抵押登記立法工作也按照行政管理職能的劃分而分別進(jìn)行。目前，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的法律法規(guī)有《擔(dān)保法》、《土地登記規(guī)則》、《城市房地產(chǎn)管理法》等7部，有關(guān)動(dòng)產(chǎn)抵押登記的法律法規(guī)有《民用航空器法》、《海商法》、《機(jī)動(dòng)車登記規(guī)定》等12部。由于抵押登記立法不統(tǒng)一，造成各地登記事項(xiàng)、審查原則、登記內(nèi)容等差異較大，給當(dāng)事人帶來(lái)操作上的不便，也影響登記效率。

（3）抵押登記效力不統(tǒng)一。一是《擔(dān)保法》第41條規(guī)定采用登記生效主義，而其43條和《擔(dān)保法司法解釋》第49條、第59條則規(guī)定采用登記對(duì)抗主義。二是《擔(dān)保法》第41條規(guī)定抵押合同的成立自登記之日起生效，混同了抵押合同的生效和抵押權(quán)的設(shè)立這兩個(gè)不同的概念。抵押合同的訂立是在抵押交易的當(dāng)事人之間形成抵押權(quán)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是一種契約行為，只要經(jīng)當(dāng)事人合議，并符合《合同法》有關(guān)規(guī)定即為有效合同；抵押權(quán)的設(shè)立是保障抵押權(quán)人對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)的行為，是一種物權(quán)行為，只有通過(guò)登記公示才能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。

（4）登記機(jī)關(guān)審查責(zé)任不明確。有關(guān)抵押登記的法律法規(guī)都未明確規(guī)定登記機(jī)關(guān)在抵押登記時(shí)須對(duì)登記申請(qǐng)的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，抑或形式審查。例如《機(jī)動(dòng)車登記規(guī)定》關(guān)于抵押登記只規(guī)定了申請(qǐng)人應(yīng)提交的申請(qǐng)材料，而未規(guī)定登記機(jī)關(guān)是應(yīng)該對(duì)這些材料所記載的內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，還是僅僅對(duì)提供的材料是否齊備等進(jìn)行形式上的審查。

（5）抵押權(quán)優(yōu)先受償規(guī)則不明確，抵押權(quán)人無(wú)法確定自己在同一擔(dān)保物上債權(quán)的優(yōu)先受償順序，易使抵押債權(quán)懸空，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)信貸萎縮，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏動(dòng)力。

第二，關(guān)于應(yīng)收賬款的問(wèn)題?！皯?yīng)收賬款”是會(huì)計(jì)學(xué)上的概念，由于其涵蓋的內(nèi)容比較寬泛且早已被國(guó)內(nèi)外商業(yè)實(shí)踐中廣泛使用。《物權(quán)法》并沒(méi)有確定“應(yīng)收賬款”的定義。一般理解為因提品或服務(wù)而產(chǎn)生的金錢債權(quán)，不包括票據(jù)化的債權(quán)。

為使應(yīng)收賬款登記制度能夠順利建立和實(shí)施，目前至少還需要弄清以下問(wèn)題：

（1）如何理解《物權(quán)法》第228條規(guī)定的“信貸征信機(jī)構(gòu)”的含義。

（2）如何理解《物權(quán)法》第228條規(guī)定“質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立”。

（3）應(yīng)收賬款的范圍有多大？法律沒(méi)有對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行定義，也沒(méi)有規(guī)定范圍，由于質(zhì)權(quán)以信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記為成立條件，那么，登記機(jī)構(gòu)就要判斷出質(zhì)的應(yīng)收賬款是否可以出質(zhì)。這是登記機(jī)構(gòu)難以承擔(dān)的義務(wù)。

篇4

【關(guān)鍵詞】：林權(quán)登記；基礎(chǔ)問(wèn)題；措施

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記工作的逐步開(kāi)展，林權(quán)登記工作逐步開(kāi)始引起重視，林權(quán)登記管理對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的促進(jìn)作用。本文結(jié)合我縣不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)與分析，并就相應(yīng)的改進(jìn)措施提出了一些見(jiàn)解，希望對(duì)這方面的研究工作有所幫助。

1、 我縣林權(quán)登記現(xiàn)狀及管理中存在的問(wèn)題

1.1登記現(xiàn)狀

我縣共有林地面積42萬(wàn)畝，其中公益林7萬(wàn)畝，商品林35萬(wàn)畝。自2008年我縣啟動(dòng)集體林權(quán)制度改革以來(lái)，共確權(quán)林地面積37萬(wàn)畝，頒發(fā)林權(quán)證19萬(wàn)余本。通過(guò)2年林改，我縣集體確權(quán)發(fā)證工作取得了很大進(jìn)展，但也存在林權(quán)到戶率偏低等問(wèn)題，造成林權(quán)不夠清晰、發(fā)證到戶進(jìn)度偏慢、經(jīng)營(yíng)管理不夠到位，影響了林改的進(jìn)一步深化。

1.2存在的主要問(wèn)題及原因分析

1.2.1存在問(wèn)題

根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律條文的規(guī)定，在林權(quán)登記中如果有共同持有林權(quán)的，要由共同持有人共同進(jìn)行申請(qǐng)登記，登記部門分別向權(quán)利人發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)登記證書。同時(shí)在證書中要標(biāo)明林權(quán)共有人等，這種林權(quán)管理制度下可以保證林權(quán)證發(fā)放到林權(quán)的所有持有人手中，但是在實(shí)際的操作中，還是存在一些問(wèn)題，比如在相關(guān)的法律中對(duì)林權(quán)證的使用并沒(méi)有一個(gè)明解的規(guī)定。（2）林權(quán)證中涉及的內(nèi)容核查質(zhì)量有待提高

目前在不動(dòng)產(chǎn)的登記中對(duì)于林地權(quán)屬的確認(rèn)存在一定的困難，這就造成了在不硬登記之后會(huì)產(chǎn)生一些異議，主要有兩個(gè)方面：①在林權(quán)證書下發(fā)以后，權(quán)利人對(duì)林權(quán)登記證書中的內(nèi)容存在異議，要求行政復(fù)議；②前期權(quán)屬核查工作存在一定的偏差，對(duì)林權(quán)證書的頒發(fā)造成影響。

（3）林權(quán)登記無(wú)法動(dòng)態(tài)管理

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)管理是一個(gè)十分復(fù)雜而困難的工作，同樣對(duì)林權(quán)的動(dòng)態(tài)管理難度也很大，隨著林權(quán)登記管理工作的深入開(kāi)展，老的林權(quán)登記證書也逐漸被新的證書所代替，但是由于老的林權(quán)登記證書存在各類問(wèn)題，比如對(duì)權(quán)屬不清、面積不準(zhǔn)等，如果新的林權(quán)登記證書按照老的證書來(lái)登記的話，就會(huì)造成很大的遺漏甚至錯(cuò)誤，但是我們一些地方在林權(quán)登記管理中對(duì)這方面的工作不夠重視，這樣登記出來(lái)的林權(quán)證書，也就無(wú)法保證其準(zhǔn)確性。

（4）林權(quán)登記職責(zé)劃分不清

目前的林權(quán)登記工作，處于一種林地管理與產(chǎn)權(quán)登記分離的狀態(tài)。兩者由于在不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革后工作職能沒(méi)有具體劃分界定，明確責(zé)任，加上林權(quán)登記涉農(nóng)問(wèn)題復(fù)雜，矛盾突出，導(dǎo)致在工作中容易出現(xiàn)敷衍塞責(zé)、推諉扯皮現(xiàn)象。

1.2.2原因分析

（1）最初發(fā)放林權(quán)證的過(guò)程中，由于林業(yè)站人員不足，為了完成上級(jí)交給的林權(quán)證任務(wù)，在其他部門抽調(diào)人員，業(yè)務(wù)培訓(xùn)時(shí)間不足，而且時(shí)間緊迫，這就造成了早期林權(quán)發(fā)證過(guò)程中出現(xiàn)邊界不清，權(quán)屬不清，程序不合規(guī)范等造成的林權(quán)糾紛。

（2）宣傳力度不到位：林權(quán)發(fā)證過(guò)程中，群眾的積極性不高，林權(quán)證的認(rèn)識(shí)概念比較模糊，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到林權(quán)證的重要性。

（3） 林改的前期工作不實(shí)，由于各村林權(quán)改革的不嚴(yán)密和以前合同的不規(guī)范，經(jīng)常出現(xiàn)“一林二主”，這些給發(fā)證工作帶來(lái)了一定的困難。

（4）少量證質(zhì)量存在問(wèn)題，有的是因前期外業(yè)有誤，宗地勾繪有偏差導(dǎo)致證書的正確性。

2、改善林權(quán)登記管理問(wèn)題的建議

2.1提高林權(quán)登記專業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律規(guī)定，依法進(jìn)行林權(quán)登記工作。同時(shí)由于林業(yè)資源也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要資源，所以林權(quán)登記工作對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)形成極大的影響?；鶎訃?guó)土及林業(yè)主管部門，要依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，不斷完善自身的職責(zé)，加強(qiáng)自身建設(shè)，做好相應(yīng)的林權(quán)登記管理工作，明確林權(quán)登記流程、完善相關(guān)工作崗位職責(zé)，建立與健全林權(quán)登記管理制度。

2.2理順林權(quán)登記職能。政府應(yīng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記中心與林業(yè)部門的職能劃分，特別是要明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)林業(yè)站的工作責(zé)任，調(diào)動(dòng)其工作積極性。建立不動(dòng)產(chǎn)登記與林業(yè)管理之間信息交換、資料傳遞等工作聯(lián)系機(jī)制，做到部門協(xié)調(diào)配合，高效便民服務(wù)，登記安全準(zhǔn)確。

2.3規(guī)范林權(quán)登記工作

登記部門要嚴(yán)格落實(shí)依申請(qǐng)登記的林權(quán)登記原則，依法登記，規(guī)范登記。比如林權(quán)要明確是否為共同所有，對(duì)于共同所有的要明確到每一個(gè)共有人。又如在簽署承包合同時(shí)，如果有共同承包人，要在承包合同內(nèi)清楚寫明每個(gè)共同承包人的份額、面積、名字等信息。再如，對(duì)于存在有林權(quán)爭(zhēng)議的，林業(yè)主管部門和登記中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)調(diào)解處置責(zé)任，在沒(méi)有達(dá)成調(diào)解意見(jiàn)或者相關(guān)法律意見(jiàn)情況下，登記中心不得頒發(fā)相應(yīng)的林權(quán)證書。同時(shí)，要加強(qiáng)林權(quán)證書辦理審查。

2.4提高林權(quán)登記管理工作信息化水平

近年來(lái)，隨著信息化技術(shù)的不斷發(fā)展，各個(gè)行業(yè)都開(kāi)始使用信息化技術(shù)，以提高自身的管理水平，不動(dòng)產(chǎn)登記工作也開(kāi)始采用計(jì)算機(jī)管理等信息手段，大大提高了工作的效率和安全性。但是由于目前的不動(dòng)產(chǎn)登記中心使用的軟件還處開(kāi)發(fā)初期，嚴(yán)重制約了不動(dòng)產(chǎn)登記工作開(kāi)展，同時(shí)，林地勾繪技術(shù)也相對(duì)落后，一般都是采取人工測(cè)量的方法，相關(guān)勾繪數(shù)據(jù)往往存在較大誤差。因此應(yīng)該加快開(kāi)發(fā)相應(yīng)的管理軟件，逐步實(shí)現(xiàn)登記管理平臺(tái)的統(tǒng)一化、無(wú)紙化，這樣可以大大提高林權(quán)登記的信息化水平。

2.5加快林業(yè)單行法與《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律的有效結(jié)合

我國(guó)《森林法》正面臨著大修改的趨勢(shì)，在《森林法》的修正中與《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律的有效結(jié)合具有重要的作用。表述如下：一是可使所有人明確初始登記、抵押登記等類型，并清楚地認(rèn)識(shí)到這些登記類型所屬的特征以及適用情況。二是根據(jù)林權(quán)登記中所需了解的相關(guān)資料信息進(jìn)行歸檔并記錄，做好林權(quán)登記檔案的公開(kāi)與資源的共享工作。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，一個(gè)完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度需具備穩(wěn)定、精確等相關(guān)原則，因此不斷健全與完善林權(quán)登記管理制度很重要，確保林權(quán)管理制度的科學(xué)化與有效化，對(duì)提高我國(guó)綜合實(shí)力有一定的促進(jìn)作用。

【參考文獻(xiàn)】：

[1]李啟勝。林權(quán)登記發(fā)證工作的思考[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2013，（17）：42-43.

篇5

有權(quán)制度下的一種制度，不是獨(dú)立的物權(quán)，與地役權(quán)屬于兩種不同的法律制度。盡管相鄰關(guān)系法律規(guī)范在性質(zhì)上屬于強(qiáng)制性規(guī)范，但仍應(yīng)留有當(dāng)事人意思自治的余地，從而使相鄰關(guān)系與地役權(quán)制度以及合同制度有效銜接。

一、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系概述

不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系，簡(jiǎn)稱相鄰關(guān)系，是民法上的一項(xiàng)重要制度，是處理相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或利用人之間因不動(dòng)產(chǎn)之使用而生之糾紛的法律制度，對(duì)于協(xié)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人之間的利益關(guān)系，維護(hù)和諧的相鄰關(guān)系，發(fā)揮著不可或缺的作用。不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系制度實(shí)質(zhì)上是對(duì)所有權(quán)的限制和擴(kuò)張。其機(jī)能在于擴(kuò)張一方的所有權(quán)或利用權(quán)，而限制他方的排除請(qǐng)求權(quán)，課以作為或不作為的義務(wù)并設(shè)補(bǔ)償制度，以實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人雙方利益的平衡。因不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人之間在利用各自不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，往往可能不得不牽涉到對(duì)鄰人不動(dòng)產(chǎn)的使用，從而容易導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人之間的利益沖突，故實(shí)有必要以法律的形式明文規(guī)定處理相鄰不動(dòng)產(chǎn)利益沖突的制度?？季渴澜绺鲊?guó)的法律，不難發(fā)現(xiàn)大多數(shù)大陸法系國(guó)家都有相應(yīng)的法律制度對(duì)因相鄰關(guān)系所生的沖突進(jìn)行調(diào)整。我國(guó)受德國(guó)、日本等國(guó)家的影響，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系亦作了規(guī)定，我國(guó)民法上有關(guān)相鄰關(guān)系的規(guī)定包括：《民法通則》第83條、《最高人民法院關(guān)于貫徹若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《民通意見(jiàn)》）第97-103條、《物權(quán)法》第84-92條。但是，我國(guó)民法上有關(guān)相鄰關(guān)系的規(guī)定過(guò)于原則，缺乏適用性，沒(méi)能發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值。

二、我國(guó)法律及司法解釋對(duì)相鄰關(guān)系的規(guī)定及存在的問(wèn)題

（一）我國(guó)法律及司法解釋就相鄰關(guān)系的規(guī)定

我國(guó)《民法通則》第83條、《民通意見(jiàn)》第97-103條、《物權(quán)法》第84-92條對(duì)相鄰關(guān)系做出了規(guī)定。這些法律就相鄰關(guān)系規(guī)定所涉及的內(nèi)容包括：處理相鄰關(guān)系的原則、自然流水利用及相鄰排水關(guān)系、鄰地及相鄰建筑物的使用關(guān)系、相鄰必要通行權(quán)、屋檐滴水關(guān)系、固體廢棄物、水污染物及氣響侵入、以及通風(fēng)、日照妨害關(guān)系、以及相鄰防險(xiǎn)關(guān)系。筆者將對(duì)這些內(nèi)容分述之。

（1）處理相鄰關(guān)系的原則?！睹穹ㄍ▌t》第83條和《物權(quán)法》第84條對(duì)處理相鄰關(guān)系的原則做出了規(guī)定，強(qiáng)調(diào)處理相鄰關(guān)系應(yīng)按照“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的原則。該原則反映出了相鄰關(guān)系的立法目的，對(duì)于解決不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人之間的糾紛具有指導(dǎo)意義。

（2）自然流水利用及相鄰排水關(guān)系。學(xué)說(shuō)上亦稱其為水的相鄰關(guān)系?！睹裢ㄒ庖?jiàn)》第98條規(guī)定相鄰一方不得堵截或獨(dú)占自然流水，《物權(quán)法》第86條則規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人應(yīng)合理的分配自然流水。此兩條于目的上都意在規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間對(duì)自然流水的利用關(guān)系。《民通意見(jiàn)》第99條對(duì)相鄰排水關(guān)系做出了規(guī)范，明確相鄰一方的承水義務(wù)及因另一方不合理排水而受有損失時(shí)所享有的停止侵害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失請(qǐng)求權(quán)，《物權(quán)法》第86條對(duì)相鄰排水關(guān)系亦做了原則性的規(guī)定，規(guī)定了相鄰人一方為他方排水提供必要便利的義務(wù)。另外，《物權(quán)法》第92條還規(guī)定了因用水、排水利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)造成土地被利用一方損害的，利用一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的損害賠償責(zé)任。

（3）鄰地及相鄰建筑物的使用關(guān)系?！段餀?quán)法》第88條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人基于建造、修繕建筑物以及安設(shè)管線等原因，于必要時(shí)享有利用鄰地、建筑物的權(quán)利?！睹裢ㄒ庖?jiàn)》第97條則規(guī)定了占用土地一方未于約定的范圍、用途和期限使用土地的，被占用土地一方享有請(qǐng)求及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，排除妨礙，恢復(fù)原狀，賠償損失的權(quán)利。《物權(quán)法》第92條還規(guī)定了，相鄰一方在使用鄰地或相鄰建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；對(duì)于已經(jīng)造成損害的，還應(yīng)當(dāng)給予另一方損害賠償。這些規(guī)定表明了土地、建筑物所有人或使用人負(fù)有容忍不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人使用其土地的義務(wù)，及使用他人土地一方不按約定使用土地應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。對(duì)于妥善處理鄰地及相鄰建筑物使用關(guān)系，促進(jìn)生產(chǎn)和建設(shè)的順利進(jìn)行具有積極的意義。

（4）相鄰必要通行權(quán)。學(xué)說(shuō)及其他國(guó)家或地區(qū)的立法稱為袋地通行權(quán)。即土地因與公路無(wú)適宜的聯(lián)絡(luò)，致不能為通常使用時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以通行周圍土地以至公路的權(quán)利?！段餀?quán)法》第87條：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利”。該法第92條規(guī)定了因通行造成他方損害的，享有通行權(quán)一方應(yīng)當(dāng)賠償損失?！睹裢ㄒ庖?jiàn)》第100條亦有類似規(guī)定?！睹裢ㄒ庖?jiàn)》第101條還規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)歷史通道的使用權(quán)，并享有對(duì)堵塞必經(jīng)歷史通道一方的排除妨礙、恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)。最后，對(duì)于通行權(quán)須說(shuō)明的一點(diǎn)是，通行權(quán)具有物盡其用之社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體利益的目的，享有人不得預(yù)先拋棄。

（5）屋檐滴水關(guān)系。關(guān)于屋檐滴水問(wèn)題，《物權(quán)法》未做規(guī)定?！睹裢ㄒ庖?jiàn)》第102條對(duì)處理屋檐滴水糾紛做了規(guī)定。該條規(guī)定，有過(guò)錯(cuò)一方造成他方損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)排除妨礙、賠償損失。從該條可以看出，處理屋檐滴水關(guān)系糾紛適用的是過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。

（6）固體廢棄物、水污染物及氣響侵入的關(guān)系。氣響侵入又稱不可量物侵害。不可量物侵害是德國(guó)民法典和瑞士民法典中的重要概念，指噪音、煤煙、震動(dòng)、臭氣、塵埃、放射性等不可量物質(zhì)侵入鄰地造成的干擾性妨害或損害，性質(zhì)上屬于物權(quán)法相鄰關(guān)系的一種類型。《物權(quán)法》第90條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)”。該條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人之間固體廢棄物、水污染物及氣響侵入鄰地之禁止。當(dāng)然，如果行為比較輕微沒(méi)有違反國(guó)家規(guī)定，則自然不在禁止的范圍之列。

（7）通風(fēng)、日照妨害關(guān)系?！叭照辗梁Α毕涤扇毡玖⒎ā⑴欣c學(xué)說(shuō)所創(chuàng)。是指對(duì)于日照權(quán)（采光權(quán)）的侵害，是由于過(guò)度利用城市土地的結(jié)果而產(chǎn)生的城市土地問(wèn)題之一,我國(guó)《物權(quán)法》第89條規(guī)定建造建筑物不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照，是對(duì)建筑物相鄰關(guān)系的規(guī)范。在當(dāng)前高層建筑物聳立的社會(huì)，規(guī)定建筑物之間應(yīng)當(dāng)保持一定的間距，使得建筑物間相互不妨礙日照、通風(fēng)條件，對(duì)于保障不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人的健康實(shí)有必要。

（8）相鄰防險(xiǎn)關(guān)系?！睹裢ㄒ庖?jiàn)》第103條確定在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窯等或種植竹木不得危機(jī)相鄰一方建筑物的安全和正常使用?！段餀?quán)法》第91條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。不動(dòng)產(chǎn)相鄰防險(xiǎn)關(guān)系的規(guī)定，表明在自己不動(dòng)產(chǎn)上從事相關(guān)的活動(dòng)，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全，對(duì)于維系相鄰人之間和平的秩序有重要的意義。須注意的是，相鄰防險(xiǎn)關(guān)系中，不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人僅可請(qǐng)求從事活動(dòng)一方注意防免危險(xiǎn)，而不能請(qǐng)求防止，因此，區(qū)別于屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)之一種的排除妨害請(qǐng)求權(quán)。

（二）我國(guó)就相鄰關(guān)系規(guī)定存在的問(wèn)題

通過(guò)對(duì)我國(guó)法律及司法解釋對(duì)相鄰關(guān)系規(guī)定的內(nèi)容的解析，可以看出，我國(guó)就相鄰關(guān)系規(guī)定所涉及的內(nèi)容是比較廣泛的，包括了土地相鄰關(guān)系和建筑物相鄰關(guān)系。對(duì)于平衡不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人之間的利益，維持和平的相鄰秩序，促進(jìn)物盡其用之整體利益具有重要的作用。但是，通過(guò)對(duì)我國(guó)就相鄰關(guān)系規(guī)定的分析，不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)的規(guī)定仍存在不足之處。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，規(guī)定的過(guò)于原則、概括，可操作性不強(qiáng)。《民法通則》僅用了一條規(guī)定相鄰關(guān)系，即處理相鄰關(guān)系的原則及給相鄰方造成妨礙或者損失時(shí)的責(zé)任承擔(dān)方式，內(nèi)容過(guò)于原則，基本上不具有可操作性。因此，《民通意見(jiàn)》對(duì)相鄰關(guān)系予以了補(bǔ)充，內(nèi)容相對(duì)《民法通則》更為具體，但是有些規(guī)定不合理，使用了一些行政性的詞語(yǔ)，如《民通意見(jiàn)》第97條、第103條都使用了“應(yīng)當(dāng)責(zé)令”的概念，很明顯具有行政管理的性質(zhì)，與《民通意見(jiàn)》私法的性質(zhì)不相符合。另外，《民通意見(jiàn)》就相鄰關(guān)系的規(guī)定中多處使用“必須”、“必要限度”等詞語(yǔ)，過(guò)于概括。此外，《民通意見(jiàn)》第102條在處理屋檐滴水關(guān)系時(shí)，適用的是過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，難道在屋檐所屬權(quán)利人一方?jīng)]有過(guò)錯(cuò)，但對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之財(cái)產(chǎn)造成損害的情況下，受損害一方就不能請(qǐng)求救濟(jì)了嗎？這與相鄰關(guān)系制度平衡雙方利益關(guān)系的目的不相符合。這些都影響了《民通意見(jiàn)》就相鄰關(guān)系規(guī)定的可操作性?！段餀?quán)法》就相鄰關(guān)系的規(guī)定除了一原則性條款和一法律適用條款外，規(guī)定相鄰關(guān)系內(nèi)容的條款就僅僅只有七條，且條款本身亦規(guī)定的比較簡(jiǎn)單、概括，這很明顯的不能滿足復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的現(xiàn)實(shí)情況。另外，《物權(quán)法》相鄰關(guān)系規(guī)定中，多個(gè)條款規(guī)定“提供必要的便利”（第86、87、88條），但究竟什么程度的便利才是“必要的”？《物權(quán)法》本身無(wú)法給出答案，這就容易因此當(dāng)事人因理解不一而發(fā)生糾紛，也會(huì)給司法實(shí)踐留下很大的自由裁量的空間，容易造成法律適用的不統(tǒng)一。這樣就會(huì)影響法律規(guī)范本身的實(shí)踐性。

第二，相鄰關(guān)系的主體規(guī)定不明。關(guān)于相鄰關(guān)系的主體的規(guī)定，不同的法律文件用詞不一?！睹穹ㄍ▌t》使用的是“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方”的表述，《民通意見(jiàn)》則使用了“相鄰一方”“另一方”以及“所有權(quán)人或使用人”的概念，《物權(quán)法》則規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人”即為相鄰關(guān)系的主體。雖然各法律就相鄰關(guān)系的主體的規(guī)定基本上是一致的，但是究竟“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方”、“相鄰一方”“另一方”、“所有權(quán)人或使用人”以及“不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人”等概念所包含的主體范圍具體包括哪些？對(duì)此，上述法律并未做出明確規(guī)定，因此也就會(huì)影響到法律規(guī)范的適用。

第三，很多重要的、應(yīng)當(dāng)規(guī)定的內(nèi)容沒(méi)有規(guī)定。在就我國(guó)相鄰關(guān)系法律規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行分析的過(guò)程中，可以看出我國(guó)就相鄰關(guān)系的規(guī)定涉及到八個(gè)方面的內(nèi)容，關(guān)系到的內(nèi)容比較廣泛。但是，不可否認(rèn)的是，由于我國(guó)就相鄰關(guān)系的規(guī)定過(guò)于原則、概括，以及有些內(nèi)容規(guī)定的不全面，相鄰關(guān)系中很多重要的內(nèi)容，我國(guó)法律并沒(méi)有涉及。從比較法的角度看，我國(guó)就相鄰關(guān)系的規(guī)定沒(méi)有涉及的重要的內(nèi)容有：（1）水流地所有人之自由用水權(quán)，及自由用水權(quán)受到污染或其他損害后的損害賠償與恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)。（2）沒(méi)有規(guī)定土地所有人或使用人使用鄰地余水權(quán)。（3）對(duì)變更水流權(quán)之限制亦未涉及。（4）沒(méi)有就禁止侵入之原則與例外，以及尋回取回物侵入之容忍義務(wù)做出規(guī)定。（5）沒(méi)有確定對(duì)電信妨害的改善請(qǐng)求權(quán)。（6）對(duì)越界建筑有關(guān)的問(wèn)題沒(méi)有涉及。（7）對(duì)自落于鄰地的果實(shí)的歸屬問(wèn)題沒(méi)有提及等。以上的內(nèi)容往往于當(dāng)事人的利益甚切，容易引起糾紛，且現(xiàn)實(shí)中因上述事由所生之沖突亦實(shí)屬常見(jiàn)，故以法律的形式明文加以規(guī)定，以調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人之間的利益確有必要。

三、完善我國(guó)相鄰關(guān)系制度的建議

上文已經(jīng)論及我國(guó)法律就相鄰關(guān)系規(guī)定存在的不足之處，針對(duì)這些不足，提出相應(yīng)的完善措施確有必要，以便更好的發(fā)揮相鄰關(guān)系法律制度在解決鄰里之間因不動(dòng)產(chǎn)使用所生之糾紛的作用，為營(yíng)造和平的鄰里關(guān)系創(chuàng)造條件。對(duì)此，筆者提出如下幾點(diǎn)完善建議。

（1）在我國(guó)法律就相鄰關(guān)系已有的規(guī)定的基礎(chǔ)上，在修改相關(guān)的法律或出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋時(shí)，對(duì)規(guī)定的過(guò)于原則的條款予以具體化，對(duì)法律沒(méi)有規(guī)定的內(nèi)容，則增加相應(yīng)的條款。首先，就何謂“必要的便利”予以具體化。將“必要的便利”解為：非從相鄰方得到這種便利，就不能正常行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)，[16]同時(shí)，以對(duì)鄰地?fù)p害最少之處所及方法為限。在此種解釋下，如果當(dāng)事人就鄰地?fù)p害最少之處所及方法有異議時(shí)，得允許當(dāng)事人訴請(qǐng)法院判決之。其次，對(duì)已規(guī)定的相鄰關(guān)系的條款，可對(duì)其條件予以限制，以增強(qiáng)法律規(guī)定的可操作性。以《物權(quán)法》第87條（必要通行權(quán)）為例，在法律完善時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有人行使必要通行權(quán)的積極條件與消極條件予以明確。對(duì)此，可參照臺(tái)灣“民法”第787條第一款“土地因與公路無(wú)適宜之聯(lián)絡(luò)，致不能為通常使用時(shí)，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路”。最后，對(duì)于法律對(duì)相鄰關(guān)系沒(méi)有規(guī)定而確有明文之必要的內(nèi)容，可于修改相關(guān)法律或于司法解釋中，增加相關(guān)的條款。上文已指出的未規(guī)定的內(nèi)容即有增加的必要。

（2）明確相鄰關(guān)系的主體范圍。關(guān)于相鄰關(guān)系的主體問(wèn)題，除了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人外，可增加一條明確相鄰關(guān)系的其他主體，這些主體具體包括：宅基地使用人、農(nóng)地使用權(quán)人、鄰地利用人、典權(quán)人、承租人、以及其他土地、建筑物或其他工作物的利用人。

（3）對(duì)相鄰關(guān)系中的責(zé)任承擔(dān)方式予以多樣化，并且在每一條的規(guī)定中予以明確?！段餀?quán)法》第92條采取的是概括式的單一的責(zé)任承擔(dān)方式，這對(duì)于當(dāng)事人權(quán)利的救濟(jì)是不充足的，無(wú)法保障當(dāng)事人利益的平衡。因此，在除了損害賠償?shù)呢?zé)任承擔(dān)方式外，排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀等通常的責(zé)任承擔(dān)方式也是必要的。而對(duì)于賠償金，則除了補(bǔ)償性的賠償金外，可以增加對(duì)價(jià)性的償金。另外，可參照臺(tái)灣立法例，設(shè)置畸零地購(gòu)買請(qǐng)求權(quán)。至于每一種具體類型的相鄰關(guān)系應(yīng)設(shè)置怎樣的責(zé)任承擔(dān)方式，則依具體的情形結(jié)合實(shí)踐調(diào)查及他國(guó)的立法例予以確定。

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篇6

我國(guó)《合同法》實(shí)施后，最高人民法院在《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！庇捎谖覈?guó)法律對(duì)房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)多有“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡囊?guī)定，故正確理解適用這一內(nèi)容，理清我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)及司法解釋確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，對(duì)司法實(shí)務(wù)界妥善審理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾爭(zhēng)具有十分重要的意義。下面筆者試從不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)）的角度談一下自己的看法，擔(dān)保物權(quán)等不轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的物權(quán)內(nèi)容不作為本文討論的范圍。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于最高人民法院的上述司法解釋將民事合同當(dāng)事人達(dá)成的合意之效力與物權(quán)變動(dòng)后果的效力進(jìn)行了區(qū)分，也即合同當(dāng)事人合意達(dá)成的契約只在當(dāng)事人之間形成以物權(quán)變動(dòng)為目的債權(quán)和債務(wù)關(guān)系，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力的發(fā)生則直接以登記為條件，這就等于承認(rèn)了物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性，故在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式上采取的是登記要件主義。因當(dāng)事人所達(dá)成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意內(nèi)容只是物權(quán)變動(dòng)的原因，按照物權(quán)行為無(wú)因性的理論，該原因行為與物權(quán)變動(dòng)行為均是獨(dú)立的民事行為，原因行為是否有效，不能對(duì)物權(quán)變動(dòng)行為是否有效產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，正如解釋的內(nèi)容，既便當(dāng)事人合意達(dá)成的債權(quán)債務(wù)契約有效，物權(quán)行為也會(huì)因欠缺登記的要件而不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的后果；同樣，當(dāng)事人合意達(dá)成的債權(quán)債務(wù)契約無(wú)效，而因其產(chǎn)生的物權(quán)行為具備了法律規(guī)定的登記要件，物權(quán)變動(dòng)后果仍然是有效的，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻某姓J(rèn)?，F(xiàn)行的法律制度雖然并未規(guī)定原因行為無(wú)效會(huì)對(duì)物權(quán)變動(dòng)行為產(chǎn)生何種影響，但基于上述司法解釋體現(xiàn)出的物權(quán)行為無(wú)因性的理論，這顯然是我國(guó)立法體例的選擇。

另有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，最高人民法院的上述司法解釋雖然對(duì)合同當(dāng)事人達(dá)成的債權(quán)債務(wù)契約之效力與物權(quán)變動(dòng)后果的效力進(jìn)行了區(qū)分，并使該立法內(nèi)容在結(jié)構(gòu)上趨于將債權(quán)行為與物權(quán)行為相分離，但卻未真正體現(xiàn)出采用了物權(quán)變動(dòng)的無(wú)因性理論，且從合同適當(dāng)履行的原則上分析，該內(nèi)容實(shí)際上采用的是登記公示主義。因?yàn)槲餀?quán)的變動(dòng)多以民事法律行為產(chǎn)生，最常見(jiàn)的法律事實(shí)就是合同，所引起的最直接的法律關(guān)系是以物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容依附于債權(quán)合同存在，二者是從屬關(guān)系，如果引起物權(quán)變動(dòng)原因的債權(quán)合同無(wú)效或者被撤銷，依照我國(guó)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，必然會(huì)引起返還財(cái)產(chǎn)的法律責(zé)任，并無(wú)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移因登記或未登記而有不同的規(guī)定，這說(shuō)明我國(guó)法律制度有關(guān)債權(quán)合同的效力完全可以追及因其而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)的效力，也即債權(quán)合同無(wú)效或被撤銷，因其產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)也將無(wú)效或被撤銷；另外，該解釋的內(nèi)容并不能得出未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)就不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果的結(jié)論。按照合同適當(dāng)履行的原則，合同義務(wù)必須由當(dāng)事人采取適當(dāng)?shù)穆男行袨楸ＷC實(shí)現(xiàn)，由于物權(quán)行為從屬于合同行為，其獨(dú)立性是相對(duì)的，所以說(shuō)物權(quán)行為只能是保證合同內(nèi)容和效果得以實(shí)現(xiàn)的手段，也即是必要的履行方式，如果當(dāng)事人未按照法律規(guī)定“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡穆男蟹绞饺ヂ男辛x務(wù)，則對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求其履行“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡姆ǘx務(wù)，在沒(méi)有第三人介入的情況下，其結(jié)果仍然導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生，一份具有物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容的債權(quán)合同只要合法有效，物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生是不難實(shí)現(xiàn)的，也是具有明確的法律保障的，這就推定出這樣一個(gè)結(jié)論：未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)行為并不是不能實(shí)現(xiàn)變動(dòng)效果的無(wú)效民事行為，而是效力待定的民事行為，該效力是否發(fā)生只取決于產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)行為的債權(quán)合同能否履行。可見(jiàn)，當(dāng)事人之間的合意直接決定著物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生，物權(quán)行為并非絕對(duì)地獨(dú)立，這與物權(quán)行為的無(wú)因性理論存在本質(zhì)區(qū)別；還有，解釋中有關(guān)未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，其實(shí)質(zhì)在于確立通過(guò)登記賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以公示力和公信力的制度，最大限度地維護(hù)交易安全，而不在于約束物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人。例如，甲向乙出賣房屋并達(dá)成了買賣房屋的協(xié)議，但未辦理登記，如果不存在第三人，如果甲乙任何一方要求登記均可得到法律上的支持，物權(quán)變動(dòng)的后果自然會(huì)發(fā)生，而如果甲又向丙出賣房屋并辦理了登記，則甲乙的買賣關(guān)系即不能再產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果。甲丙之間的登記行為就起到了對(duì)抗第三人乙的作用，可見(jiàn)，登記在這里的實(shí)質(zhì)作用只是對(duì)抗第三人，而非約束當(dāng)事人，這也是登記公示主義的表現(xiàn)。

筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)均未能揭示出我國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式的真正價(jià)值取向，但二者的爭(zhēng)論卻深刻地反映出了現(xiàn)行法律制度在物權(quán)變動(dòng)規(guī)則上存在的模糊不定。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵在于如何認(rèn)識(shí)我國(guó)法律制度在物權(quán)行為理論上的傳統(tǒng)，這也是法學(xué)界近年來(lái)爭(zhēng)論不休的難題，至今仍未有定論。前者的觀點(diǎn)對(duì)物權(quán)行為理論持肯定態(tài)度，并強(qiáng)調(diào)了物權(quán)行為的絕對(duì)獨(dú)立，但卻忽視了物權(quán)行為無(wú)因性的相對(duì)化理論已普遍被確立物權(quán)行為理論國(guó)家的立法例所接受，物權(quán)行為的效力已越來(lái)越廣泛地受到作為原因的債權(quán)行為的制約；后者的觀點(diǎn)則過(guò)于強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人的意思表示，不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，使物權(quán)概念處于徒有虛名的狀態(tài)，不利于維護(hù)物權(quán)交易的安全穩(wěn)定；如何在二者之間尋求結(jié)合點(diǎn)，才是真正值得研究的問(wèn)題。

最高法院《解釋（一）》的內(nèi)容突出地凸顯出將債權(quán)合同與物權(quán)行為進(jìn)行區(qū)分的意圖，并且對(duì)二者的效力問(wèn)題作出了不完整的解釋，這顯然傾向于引入物權(quán)行為無(wú)因性的理論，但由于解釋內(nèi)容的不完整，使得這一意圖反而不能實(shí)現(xiàn)。比如，甲向乙出售房屋簽訂了合同交付了房屋，但未辦登記，如果發(fā)生糾紛，乙向甲請(qǐng)求履行合同辦理登記，依解釋的內(nèi)容合同有效，甲應(yīng)負(fù)協(xié)助乙辦理登記的義務(wù)，這顯然是基于債權(quán)合同產(chǎn)生的債務(wù)請(qǐng)求權(quán)，但因雙方未辦理登記，房屋所有權(quán)仍然屬于甲，若甲以所有權(quán)人的身份要求乙返還房屋的話，即出現(xiàn)了債務(wù)請(qǐng)求權(quán)與物上請(qǐng)求權(quán)的對(duì)抗，有關(guān)部門總不能一方面判定甲應(yīng)協(xié)助乙辦理登記以使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，另一方面又判定乙向甲返還房屋吧？又如，按照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，在這里并未以所有權(quán)的轉(zhuǎn)移為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，而是以交付為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，由于交付與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移極有可能不是同步的，以登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移要件的制度相對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人而言還有什么現(xiàn)實(shí)意義呢？以登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移標(biāo)準(zhǔn)的觀點(diǎn)在此即成了一具“空殼”，不具任何現(xiàn)實(shí)意義。這些問(wèn)題用登記要件主義的觀點(diǎn)顯然解釋不通，這說(shuō)明完全采用登記要件主義與我國(guó)現(xiàn)行的法律制度存在邏輯上的矛盾。

同樣，采用登記公示主義的觀點(diǎn)，與我國(guó)現(xiàn)行的法律制度亦存在矛盾。登記公示主義的核心是物權(quán)變動(dòng)后果完全由當(dāng)事人意思表示一致即可產(chǎn)生，在當(dāng)事人之間無(wú)須另以登記或交付作為要件，這顯然與我國(guó)《合同法》、《民法通則》中標(biāo)的物所有權(quán)自交付時(shí)轉(zhuǎn)移的固有制度不一致，所以也不能用該主義統(tǒng)領(lǐng)我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則。

篇7

這對(duì)去年以來(lái)快速發(fā)展的住房租賃企業(yè)和從事租賃業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大利好。但在資金蜂擁進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)的同時(shí)，也存在著諸多困局和挑戰(zhàn)。

萬(wàn)億級(jí)的大市場(chǎng)

此次中央明確提出發(fā)展住房租賃企業(yè)、規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)、鼓勵(lì)房企開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，并鼓勵(lì)和規(guī)范個(gè)人住房出租。同時(shí)，將在稅收減免、金融支持和供地方式方面加大政策支持力度。其中，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品；穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)等政策頗受市場(chǎng)關(guān)注。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，意見(jiàn)中給出的稅費(fèi)政策對(duì)中高端租賃市場(chǎng)來(lái)講，人才公寓、長(zhǎng)租公寓迎來(lái)了新的機(jī)會(huì)，酒店式服務(wù)公寓將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)去租賃市場(chǎng)的供應(yīng)方主要是個(gè)人或房東，今后相應(yīng)的機(jī)構(gòu)投資和運(yùn)營(yíng)商會(huì)增加。未來(lái)包括在機(jī)構(gòu)牌照發(fā)放、租賃企業(yè)資信評(píng)估等方面會(huì)有新的政策細(xì)則。在這樣一個(gè)供應(yīng)主體健全的過(guò)程中，包括中介機(jī)構(gòu)等的職能明確、個(gè)人出租房源的規(guī)范等也成為后續(xù)需要繼續(xù)完善的任務(wù)。

實(shí)際上，伴隨著一線城市進(jìn)入存量房市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)的巨大潛力正逐漸被各方關(guān)注。據(jù)機(jī)構(gòu)估算，2015年中國(guó)全年租賃套數(shù)接近8000萬(wàn)，到2020年會(huì)有接近9000萬(wàn)套，將產(chǎn)生1.7萬(wàn)億元的成交總額。在一線城市，真正產(chǎn)生租賃需求的人群是服務(wù)業(yè)流動(dòng)人口和每年30%的留城高校畢業(yè)生，這些需求將是價(jià)值2000億元的市場(chǎng)。

面對(duì)如此巨大的市場(chǎng)潛力，吸引了知名天使投資者、小米科技創(chuàng)始人雷軍、有“風(fēng)投教父”之稱的閻焱以及知名投資機(jī)構(gòu)、房企、房產(chǎn)中介高調(diào)進(jìn)入。

“打開(kāi)方式”很重要

租賃市場(chǎng)前景看似一片大好，其面臨的問(wèn)題實(shí)則暗涌。房產(chǎn)中介、互聯(lián)網(wǎng)公司和資本方選擇以怎樣的方式進(jìn)入這一市場(chǎng)，或許成了關(guān)鍵。

在最近的房屋租賃市場(chǎng)上，鏈家旗下的丁丁租房停止運(yùn)營(yíng)頗受關(guān)注。丁丁租房6月10日的暫停運(yùn)營(yíng)公告表示，其業(yè)務(wù)將全面并回鏈家租房。

“在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)沖擊之前，鏈家租房以高昂的成本換來(lái)了海量真實(shí)房源和客戶。但在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低傭金的沖擊下，其原有模式的轉(zhuǎn)化率迅速降低。為突破高成本換取低份額的現(xiàn)狀，僅收取5天房租為傭金的丁丁租房應(yīng)運(yùn)而生，隨后其轉(zhuǎn)化率迅速提高?！币晃辉诜慨a(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士介紹。

但是，在房屋租賃市場(chǎng)不斷洗牌的當(dāng)下，丁丁租房也無(wú)法一直頂著燒錢的模式持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。今年4月起，丁丁租房的傭金上升至半個(gè)月房租。截至關(guān)停前夕，已經(jīng)提升到一個(gè)月。

在去年3月丁丁租房上線時(shí)，曾有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，北京其他幾大中介會(huì)跟進(jìn)降低傭金這一做法。但這一年多，北京另一大房產(chǎn)中介我愛(ài)我家并未降低其傭金水平。

“租房傭金降低甚至取消是未來(lái)租賃市場(chǎng)的趨勢(shì)之一，只不過(guò)丁丁租房的‘打開(kāi)方式’不對(duì)，其最終下線是種必然。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

從目前的盈利點(diǎn)來(lái)看，丁丁租房和愛(ài)屋吉屋的“打開(kāi)方式”都是試圖將傳統(tǒng)租房模式照搬到網(wǎng)絡(luò)上，以賺取傭金。而在執(zhí)一資本合伙人王鑫看來(lái)，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)房東少，個(gè)人房東不穩(wěn)定，租房業(yè)務(wù)面臨房源真實(shí)性、服務(wù)、實(shí)時(shí)庫(kù)存管理等許多痛點(diǎn)，只要企業(yè)能切實(shí)在信任、服務(wù)、效率等方面解決這些痛點(diǎn)，就有投資的價(jià)值?！皬哪壳皝?lái)看，那些有經(jīng)驗(yàn)、有規(guī)模、市場(chǎng)占有率高、覆蓋面廣，且兼具分散式、直控式等多種租賃形式的企業(yè)，更有能力去解決這些痛點(diǎn)，引發(fā)行業(yè)質(zhì)的變革?！?/p>

“長(zhǎng)租”能否“長(zhǎng)勝”？

在丁丁租房和愛(ài)屋吉屋發(fā)力之時(shí)，其他的房產(chǎn)中介和互聯(lián)網(wǎng)公司又是怎樣應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)沖擊的？

據(jù)了解，在北京二手房買賣市場(chǎng)份額占據(jù)第二位的我愛(ài)我家，去年推出了長(zhǎng)租公寓品牌。酒店行業(yè)的鉑濤集團(tuán)推出了“窩趣”等長(zhǎng)短租品牌。萬(wàn)科、鴻坤等房企也涉足長(zhǎng)租公寓的相關(guān)業(yè)務(wù)。

與傳統(tǒng)租賃模式不同，長(zhǎng)租公寓往往是將整套或整棟房源進(jìn)行裝修，并提供相應(yīng)的管家服務(wù)。

這種已經(jīng)在國(guó)內(nèi)誕生多年的專業(yè)化運(yùn)作模式，似乎更加受到資本的青睞。

繼去年眾多品牌獲得風(fēng)投后，今年4月，長(zhǎng)租公寓連鎖品牌“魔方公寓”宣布獲得3億美元C輪融資。今年是魔方公寓成立的第6個(gè)年頭，累計(jì)獲得融資5億-6億美元。

但在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，長(zhǎng)租公寓目前的狀況也是“叫好不叫座”，大多數(shù)長(zhǎng)租公寓品牌仍在靠著投資機(jī)構(gòu)的資本注入。

O2O資訊平臺(tái)和研究機(jī)構(gòu)億歐網(wǎng)專欄作家魯紅衛(wèi)曾表示，很少有在這個(gè)領(lǐng)域的玩家已經(jīng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化盈利，因?yàn)楦哌\(yùn)營(yíng)成本和高固定成本導(dǎo)致深陷盈利泥潭和尷尬。但長(zhǎng)租公寓之所以依舊能夠吸引資金突入，很重要的一點(diǎn)在于租房服務(wù)未來(lái)只是基礎(chǔ)配套服務(wù)，租房后的市場(chǎng)或許才是盈利的突破點(diǎn)。雖然目前各方還沒(méi)有摸索出來(lái)一條靠譜的發(fā)展路徑，但想必這也是現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓平臺(tái)一直期待的升值空間。 立足要點(diǎn)>> 模式和找錢成了在租賃市場(chǎng)上立足的兩大要點(diǎn)。

資本市場(chǎng)的借力打力

如此看來(lái)，模式和找錢成了在租賃市場(chǎng)上立足的兩大要點(diǎn)。

實(shí)際上，除了丁丁租房，鏈家早已在租賃市場(chǎng)布局。其旗下的長(zhǎng)租品牌“自如”在四年前就已開(kāi)始布局。目前，自如在北京、上海和深圳累計(jì)擁有50萬(wàn)“自如客”，擁有自如友家20萬(wàn)間、自如寓10棟，年租金45億元，累計(jì)出租率95%。最近，自如正式從鏈家體系中分離，成為獨(dú)立運(yùn)營(yíng)公司，并將涉足短租等業(yè)務(wù)。

幾年來(lái)，自如始終沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利，這次自如從鏈家分拆出來(lái)，也引起業(yè)內(nèi)的諸多猜測(cè)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，除鏈家集中火力謀求上市的可能性外，鏈家分拆長(zhǎng)租公寓“自如”業(yè)務(wù)，一方面是接力國(guó)家政策，看好住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，分拆也可以在租賃方面展開(kāi)更為專業(yè)的運(yùn)營(yíng)。

而在最近一場(chǎng)名為“互聯(lián)網(wǎng)與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會(huì)”上，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)提出的“不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理”概念道出了自如未來(lái)的運(yùn)營(yíng)方向：將運(yùn)營(yíng)良好的資產(chǎn)打包成金融產(chǎn)品，通過(guò)市場(chǎng)交易和交換行為，獲得更多的資金和更大的利益。

楊現(xiàn)領(lǐng)指出，國(guó)內(nèi)青年公寓是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理的前期的形態(tài)和階段，而其最終都要走不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理之路?！疤龉⑦@個(gè)定義的死胡同，從不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理的角度看公寓，從金融的角度看公寓，也許大家會(huì)柳暗花明，找到不同的道路”。

楊現(xiàn)領(lǐng)的看法實(shí)際上與本次中央鼓勵(lì)房屋租賃市場(chǎng)意見(jiàn)中的金融支持政策不謀而合。

篇8

關(guān)鍵詞：水權(quán)；建設(shè)；思考

【分類號(hào)】D922.6

一、前言

水資源是基礎(chǔ)性自然資源和戰(zhàn)略性經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)現(xiàn)水資源的合理有序、可持續(xù)利用是實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的重要支撐。然而，我國(guó)的水資源十分有限，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人口的增加，水資源短缺的問(wèn)題顯得越來(lái)越嚴(yán)重。因此，我們不僅要采取必要的工程技術(shù)手段來(lái)“開(kāi)源”，更重要的是應(yīng)積極研究和實(shí)施“節(jié)流”措施，消除水資源的極度浪費(fèi)和低效率使用現(xiàn)象，提高用水主體節(jié)約用水的主動(dòng)性和積極性。開(kāi)展水權(quán)制度建設(shè)是水資源“節(jié)流”的有效方法。當(dāng)前，我國(guó)許多專家學(xué)者從哲學(xué)、倫理學(xué)、政治學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)等方面對(duì)水權(quán)制度進(jìn)行了廣泛深入的探討，取得了大量研究成果，盡管各類闡述頗多，尚未形成統(tǒng)一的定論，但這些探討與研究無(wú)疑推動(dòng)了我國(guó)水權(quán)制度建設(shè)的發(fā)展。

二、水權(quán)的概述

1、水權(quán)

水權(quán)是可供人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)利用，具有足夠數(shù)量和可用質(zhì)量，并能滿足一定地區(qū)、一定用途可持續(xù)利用的水資源所有權(quán)、使用權(quán)、汲水權(quán)、引水權(quán)、蓄水權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等與水資源有關(guān)的一組權(quán)利總稱。而以崔建遠(yuǎn)教授、裴麗萍教授為代表的一部分學(xué)者認(rèn)為水權(quán)是依法對(duì)地面水和地下水取得使用和收益的權(quán)利，是獨(dú)立于水資源所有權(quán)的一種權(quán)利。

三、水權(quán)制度建設(shè)的目前現(xiàn)狀

1、水資源具有不動(dòng)產(chǎn)特性

水資源是自然資源，是物，具體是定著于土地的江河、湖泊以及地下的水體，它到底是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，學(xué)術(shù)界曾產(chǎn)生不同的意見(jiàn)。學(xué)理上通常認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)是根據(jù)物能否移動(dòng)及移動(dòng)是否影響其價(jià)值來(lái)做的分類，能夠在空間上移動(dòng)并且不因移動(dòng)而損害其價(jià)值的為動(dòng)產(chǎn)；在空間上具有固定位置，性質(zhì)上不能移動(dòng)或者移動(dòng)即會(huì)損害其價(jià)值的物為不動(dòng)產(chǎn)。作為自然水體的水資源雖然可以流動(dòng)，但在性質(zhì)上不能人為地作物理位置的移動(dòng)，它區(qū)別于民法一般意義上的動(dòng)產(chǎn)。也許有人認(rèn)為部分或局部的水體是能夠移動(dòng)的，但這跟摘下大樹(shù)上的一片葉子而不會(huì)影響大樹(shù)作為不動(dòng)產(chǎn)的道理一樣，水資源實(shí)際上具有不動(dòng)產(chǎn)的特征。另外，《水法》規(guī)定水資源可依法給他人取用、收益；審議中的《物權(quán)法》在“用益物權(quán)”的“一般規(guī)定”中規(guī)定，國(guó)家所有的自然資源，單位、個(gè)人依法可以占有、使用和收益。水資源是國(guó)家所有的自然資源，我國(guó)對(duì)水資源實(shí)行的是“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理”，即水資源屬于國(guó)家所有，由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使水資源的所有權(quán)，包括水資源的占有、使用、收益、處分；國(guó)務(wù)院又通過(guò)行政法規(guī)，授權(quán)各級(jí)水行政主管部門按職權(quán)對(duì)水資源進(jìn)行管理，可以依法許可由他人占有、使用和收益，水資源存在用益物權(quán)，說(shuō)明了水資源的不動(dòng)產(chǎn)屬性。

2、水權(quán)是水資源的用益物權(quán)

我國(guó)現(xiàn)行法律未明確使用“水權(quán)”一詞，學(xué)術(shù)界對(duì)水權(quán)的概念眾說(shuō)紛紜，歸總起來(lái)大致有三種說(shuō)法。一是認(rèn)為水權(quán)是指水資源的所有權(quán)和使用權(quán)；二是認(rèn)為水權(quán)是指水資源的使用權(quán)；三是認(rèn)為水權(quán)是指水資源的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、分配權(quán)、交易權(quán)等一系列權(quán)利的總和。

3、水權(quán)的主體與客體

水權(quán)的主體是水資源用益物權(quán)人，也就是依法獲得水資源使用、收益權(quán)利的公民、法人和其他組織。政府由于是水資源管理者，不應(yīng)成為水權(quán)的主體。致于水權(quán)的客體即用益物權(quán)的對(duì)象應(yīng)如何界定，學(xué)術(shù)界也存在廣義的客體和狹義的客體之分。廣義的客體：取用水權(quán)、排水（污）權(quán)、水上運(yùn)輸權(quán)、水面養(yǎng)（種）殖權(quán)等。狹義的客體：取用水權(quán)。

4、水權(quán)的取得

水權(quán)是專門針對(duì)第一次取用存在于江河、湖泊或地下的自然水、資源水而言的，使用供水工程（如自來(lái)水廠）供應(yīng)的商品水，不存在水資源的水權(quán)問(wèn)題。

水權(quán)的取得有兩種方法，一是無(wú)須許可的取得，一是必須許可的取得。

水權(quán)取得還有一個(gè)優(yōu)先權(quán)問(wèn)題。一是堅(jiān)持先用優(yōu)先（尊重歷史）為主，兼顧水源地（河岸權(quán)變通）的原則；二是堅(jiān)持首先滿足生活用水，兼顧其他用水的原則。

5、水權(quán)的轉(zhuǎn)讓

水權(quán)轉(zhuǎn)讓是水權(quán)初始分配后的再分配，它涉及到用益物權(quán)有否對(duì)他物處分權(quán)的問(wèn)題。從用益物權(quán)的概念來(lái)看，用益物權(quán)是他物權(quán)，似乎不能對(duì)他人的物進(jìn)行處分。但縱觀我國(guó)民法、行政法有關(guān)規(guī)定，用益物權(quán)在所有權(quán)人的批準(zhǔn)或同意下對(duì)他物具有一定的處分權(quán)（特別是使用權(quán)）。如土地經(jīng)營(yíng)承包權(quán)，用益物權(quán)人應(yīng)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，但經(jīng)批準(zhǔn)，可將農(nóng)用地用于非農(nóng)建設(shè)；又如出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)變更登記，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。同樣道理，水權(quán)是用益物權(quán)，在一定條件下經(jīng)水行政主管部門批準(zhǔn)或同意，應(yīng)該可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（僅指經(jīng)水行政許可的水權(quán)）。但現(xiàn)行水法規(guī)在這方面有法律障礙，水權(quán)還不能轉(zhuǎn)讓。如國(guó)務(wù)院《取水許可制度實(shí)施辦法》規(guī)定取水許可證不得轉(zhuǎn)讓，這與水利改革是不相適應(yīng)的，必須從立法上加以突破。

6、水權(quán)內(nèi)容的調(diào)整

水權(quán)內(nèi)容的調(diào)整，涉及到水行政主管部門能否干涉水資源用益物權(quán)的問(wèn)題。

水法規(guī)規(guī)定，在特定情況下，水行政主管部門可以對(duì)用益物權(quán)人的取水量進(jìn)行核減或限制。而審議中的《物權(quán)法》規(guī)定，所有權(quán)人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利。從法律表述上看，這兩者似乎是矛盾的。但筆者認(rèn)為，由于水資源的特殊性，在特定的情況下，例如干旱、地下水嚴(yán)重超采等，可以對(duì)水權(quán)主體的取水量（取水權(quán)）予以干涉，調(diào)整相關(guān)的水權(quán)內(nèi)容。這在有關(guān)的法律規(guī)范中必須明確和銜接，以做到依法行政。

7、水權(quán)的抵押

水權(quán)是水資源的用益物權(quán)，水權(quán)主體雖然對(duì)水資源的所有權(quán)沒(méi)有處分權(quán)，但對(duì)依法取得的水資源的使用權(quán)有處分權(quán)（如轉(zhuǎn)讓）。審議中的《物權(quán)法》為建設(shè)用地使用權(quán)等設(shè)置了抵押權(quán)，作為同是用益物權(quán)的水權(quán)也應(yīng)該有抵押權(quán)。需要指出的是，作為抵押的水權(quán)必須是經(jīng)水行政許可取得的水權(quán)。

四、如何建立和完善水權(quán)制度的建議

建立和完善我國(guó)的水權(quán)制度，明晰水權(quán)，規(guī)范與水有關(guān)的權(quán)利義務(wù)，實(shí)行水資源有償使用和水權(quán)轉(zhuǎn)讓制度，是水資源開(kāi)發(fā)、利用、節(jié)約、保護(hù)、管理的最核心問(wèn)題，是現(xiàn)代水利和可持續(xù)發(fā)展水利的必由之路。各級(jí)政府和水行政主管部門應(yīng)從落實(shí)水利科學(xué)發(fā)展觀的高度，十分重視水權(quán)制度的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)水資源的優(yōu)化配置。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]新京報(bào)：京冀拒馬河水權(quán)之爭(zhēng)，2004.2.25

[2]裴麗萍：水權(quán)制度初論[J]，中國(guó)法學(xué)，2001.2

[3]崔建遠(yuǎn)：水權(quán)與民法理論及物權(quán)法的制定[J]，法學(xué)研究，2002.3

[4]姜文來(lái)、唐曲、雷波等：《水資源管理學(xué)導(dǎo)論》

篇9

關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán)；成員權(quán)；專有權(quán)

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義

所謂的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有的所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)中的一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利，有以下特征：（1）復(fù)合性，即建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共有部分持分權(quán)及成員權(quán)所三部分組成；（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性，如果區(qū)分所有權(quán)人享有專有所有權(quán)，那么其就同時(shí)享有了其他兩項(xiàng)權(quán)利；（3）一體性，構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項(xiàng)要素必須結(jié)為一體，不可分離；（4）登記公示性，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的產(chǎn)生、變更都需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于該項(xiàng)權(quán)利，也要履行相應(yīng)的登記公示程序。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型

1、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有所有權(quán)

區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，即專有所有權(quán)。將專有所有權(quán)的性質(zhì)界定為空間所有權(quán)是現(xiàn)在理論界大多數(shù)學(xué)者所支持的觀點(diǎn)。從現(xiàn)實(shí)的角度來(lái)看，專有所有權(quán)是區(qū)分所有權(quán)人對(duì)某個(gè)特定建筑物特定局域的支配，是對(duì)建筑物空間上的一種所有權(quán)。區(qū)分所有權(quán)人能夠獨(dú)立行使對(duì)建筑空間的支配的權(quán)利，這種權(quán)利的客體并非針對(duì)建筑物本身?！熬哂袠?gòu)造和利用上的獨(dú)立性”是衡量一個(gè)權(quán)利是否為專有所有權(quán)的界限。除此之外，在一般情況下，登記是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得的前提和基礎(chǔ)，專有部分作為不動(dòng)產(chǎn)，也需進(jìn)行必要的登記。

2、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有所有權(quán)

所謂的共有所有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的約定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。如何確定共有所有權(quán)共用部分的范圍各國(guó)立法有所不同。日本現(xiàn)行法采取排除法確定。法國(guó)與法國(guó)對(duì)共用部分的確定與日本法相同，亦是采取排除法以推定方式予以確定。美國(guó)采取的是列舉方式。結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為我國(guó)在界定共有部分的問(wèn)題上也應(yīng)吸收上述國(guó)家的先進(jìn)做法，采用列舉法、排除法和推定方式相結(jié)合的綜合處理模式。依共用部分的性質(zhì)，共用部分可分為法定共用部分與規(guī)約共用部分。因此，共用部分是指除了專有部分之外的其他法定共用部分與規(guī)約共用部分，它是由區(qū)分所有權(quán)人的一部分或者是全部人所予以共同享有的。共有部分最主要的兩個(gè)特點(diǎn)即為不可分割性和從屬性。當(dāng)對(duì)建筑物進(jìn)行處分是，不能僅僅處分共有部分，而必須要同時(shí)對(duì)專有部分和成員權(quán)部分進(jìn)行處置，只有這樣才能釋放它應(yīng)有的功能。而從屬性則表現(xiàn)為共有部分與專有部分相比，更多地體現(xiàn)出一種附屬物的特征，它不能獨(dú)立存在，而是同時(shí)附屬在兩個(gè)或兩個(gè)以上的專有部分上。

3、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)

所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的一項(xiàng)基本構(gòu)成要素即表現(xiàn)為區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)。成員權(quán)本質(zhì)上屬于區(qū)分所有權(quán)人的有關(guān)人法上的法律關(guān)系的范疇。從而，其不得單獨(dú)加以轉(zhuǎn)讓。

三、物權(quán)法中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度規(guī)定的不足與完善

1、關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的名稱

“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”是物權(quán)法對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的稱謂，從字面上可以看出立法者在建筑物區(qū)分所有權(quán)前面加上了“業(yè)主的”三個(gè)字。在我國(guó)的司法實(shí)踐中，“業(yè)主”往往就是指商品房的所有權(quán)人，有人認(rèn)為作為一項(xiàng)民法制度，加上這三字稍有不妥之處。本人理解為是由于兩點(diǎn)原因。第一，“業(yè)主”指“產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者”。加上之后便成了“產(chǎn)業(yè)的所有者的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。立法者在制定法律概念時(shí)的一個(gè)重要原則就是要保證法律概念的清晰、簡(jiǎn)潔，而如果使用了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一概念，由于其太過(guò)冗長(zhǎng)，必然違反法律概念簡(jiǎn)潔性的標(biāo)準(zhǔn)。第二，依據(jù)我國(guó)的風(fēng)俗習(xí)慣，“業(yè)主”一詞用法廣泛，并不僅僅局限在它本身的含義上。

2、專有部分

“專有部分”和“共用部分”兩者共同組成了區(qū)分所有建筑物的實(shí)體。在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的建筑物部分即是專有部分。由于專有部分的相互關(guān)系一直是區(qū)分所有權(quán)立法的重點(diǎn)和難點(diǎn)，因此備受立法者和理論學(xué)者的關(guān)注。但是，由于我國(guó)立法技術(shù)的不完善，對(duì)專有部分的相互關(guān)系的規(guī)定僅在物權(quán)法第71條有所闡述。結(jié)合我國(guó)實(shí)踐中存在的大量專有部分相互關(guān)系的糾紛案件不能得到很好的解決的現(xiàn)狀，說(shuō)明我國(guó)在對(duì)專有部分相互關(guān)系問(wèn)題的規(guī)定上仍不夠完善，學(xué)者對(duì)此相關(guān)知識(shí)的研究也不夠深入和成熟。建議可以參考日本的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

3、共用部分

共用部分是供區(qū)分所有權(quán)人共同使用的部分。理論上學(xué)者將共用部分劃分為兩個(gè)部分：（1）公共電梯、走廊等除了專有部分以外的其他部分；（2）停車場(chǎng)、車棚等屬非專有的附屬建筑物。但我國(guó)物權(quán)法中關(guān)于“共用部分”僅有三條有所涉及。此即第72條、73條和80條。這三條規(guī)定了共有部分的權(quán)利和義務(wù)、共用部分的費(fèi)用分?jǐn)傄约肮灿貌糠值姆秶仁马?xiàng)，但遺憾的是立法并沒(méi)有對(duì)專有使用權(quán)的客體、共用部分所有權(quán)的內(nèi)容等作出規(guī)定，這不利于法官依法判案，也給公民尋求法律救濟(jì)造成阻礙，因此，完善共用部分的相關(guān)立法是法治社會(huì)的客觀要求。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].法律出版社，2009

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關(guān)鍵詞：公司治理；物權(quán)法；規(guī)范

中圖分類號(hào)：DF521／F276.6 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X(2008)12-0117-03

公司治理是我國(guó)在構(gòu)筑完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度中致力于研究解決的課題。能否按照科學(xué)發(fā)展觀的要求規(guī)范我國(guó)的公司治理，關(guān)系到國(guó)企改革能否成功，上市公司能否持續(xù)發(fā)展，國(guó)內(nèi)公司在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中能否立足，抗拒市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

一、公司治理問(wèn)題的提出和我國(guó)的研究現(xiàn)狀

公司治理的研究已有近百年的歷史，但直到1984年公司治理結(jié)構(gòu)這一概念才由英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tricke.R1明確提出。在其專著《公司治理》(Corporate Governance)中，Tricker明確提出了公司治理的重要性及其與公司管理的區(qū)別，從而提出了公司治理的概念。他認(rèn)為，公司管理就是運(yùn)營(yíng)公司，而公司治理則是確保這種運(yùn)營(yíng)處于正確的軌道之上。此后Ken-neth N.Dayton教授將公司治理和公司管理的關(guān)系形象的比喻為一個(gè)硬幣的兩面。在專著《公司治理：硬幣的另一面》(Corporate Govemance：the other side of the coin)中，Dayton認(rèn)為，公司治理指的是董事會(huì)利用來(lái)監(jiān)督管理層的過(guò)程、結(jié)構(gòu)和聯(lián)系；公司管理則是管理人員確定目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)所采取的行動(dòng)。

但什么是公司治理，學(xué)術(shù)界并沒(méi)有統(tǒng)一的解釋，中文譯文有“公司治理結(jié)構(gòu)”、“法人治理結(jié)構(gòu)”、“公司法人治理結(jié)構(gòu)”、“公司治理機(jī)制”等不同版本，OCED在《公司治理結(jié)構(gòu)原則》中給出了一個(gè)具有代表性的定義：“公司治理結(jié)構(gòu)是一種據(jù)以對(duì)工商公司進(jìn)行管理和控制的體系。公司治理結(jié)構(gòu)明確規(guī)定了公司的各個(gè)參與者的責(zé)任和權(quán)利分布，諸如，董事會(huì)、經(jīng)理層、股東和其他利害相關(guān)者。并且清楚地說(shuō)明了決策公司事務(wù)時(shí)所應(yīng)遵循的規(guī)則和程序。同時(shí)，它還提供了一種結(jié)構(gòu)，使之用以設(shè)置公司目標(biāo)，也提供了達(dá)到這些目標(biāo)和監(jiān)控運(yùn)營(yíng)的手段。”

我國(guó)理論界對(duì)公司治理的研究始于20世紀(jì)80年代末。從1993年國(guó)內(nèi)理論界首次提出公司治理的概念開(kāi)始，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)界已對(duì)公司治理問(wèn)題開(kāi)始從各個(gè)不同的角度進(jìn)行介紹和闡述，張維迎(1994)、吳敬璉(1994)等提出要在國(guó)企改革中借鑒和吸收當(dāng)代公司治理理論。接著，理論界在公司治理的內(nèi)涵(林毅夫，1997)、有效的制度安排(林毅夫，1997)、委托問(wèn)題研究(張維迎，1999)、產(chǎn)權(quán)的討論(張維迎，1999、2000；孫永祥，2001)和治理模式的比較(李維安。2001)等方面均取得了一定的進(jìn)展。

二、我國(guó)上市公司治理存在的問(wèn)題

以滬深兩市上市公司為代表的一大批現(xiàn)代企業(yè)初步建立起規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)，但由于中國(guó)現(xiàn)代企業(yè)制度建立的先天不足，使得目前公司治理情況不盡如人意。來(lái)自南開(kāi)大學(xué)公司治理評(píng)價(jià)課題組的研究成果顯示：2006年樣本上市公司治理指數(shù)的均值為56.08(見(jiàn)下頁(yè)表1)，上市公司之間的公司治理質(zhì)量存在較大的差異，公司治理指數(shù)最大值為75.94，最小值為39.55，樣本的標(biāo)準(zhǔn)差為5.13。在下頁(yè)表2中可以看到全部樣本公司中達(dá)到CCGINKlll的只有10家，占全部樣本的0.80％；達(dá)到CCGINKⅣ的有251家，占全部樣本的20.10％；處于CCGINKV的公司有832家，占樣本的66.61％。有156家上市公司的治理指數(shù)在50以下，占全部樣本的12.49％。

筆者認(rèn)為，我國(guó)上市公司在治理結(jié)構(gòu)上的不足主要是“國(guó)有股”一股獨(dú)大，且占絕對(duì)控股地位和國(guó)有法人股不能流通，從而導(dǎo)致了公司治理結(jié)構(gòu)的治理效率低下。其主要表現(xiàn)在于：

1　股東大會(huì)對(duì)董事的約束失控，

“一股獨(dú)大”強(qiáng)化了原來(lái)的政企不分，董事會(huì)半數(shù)以上成員是政府的代表，控股股東輕而易舉地控制了股東大會(huì)，掌握了公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理層人選的安排，進(jìn)而凌駕于股東大會(huì)之上，憑借董事會(huì)來(lái)操縱上市公司，通過(guò)關(guān)聯(lián)交易等手段來(lái)侵害中小股東和其他投資者的利益。

2　董事會(huì)缺乏獨(dú)立性

“一股獨(dú)大”使董事會(huì)制度的作用并沒(méi)有得到發(fā)揮，出現(xiàn)制度異化，失去其自身應(yīng)有的獨(dú)立性。我國(guó)大部分上市公司的董事會(huì)，內(nèi)部董事占70％以上，且董事會(huì)與經(jīng)營(yíng)層交叉任職，導(dǎo)致嚴(yán)重的“內(nèi)部人控制”，董事會(huì)不能有效地監(jiān)督經(jīng)理人。

3　監(jiān)事會(huì)事后監(jiān)督弱化

我國(guó)《公司法》對(duì)監(jiān)事會(huì)只賦予業(yè)務(wù)上的監(jiān)督權(quán)，對(duì)董事會(huì)和經(jīng)理層沒(méi)有實(shí)質(zhì)的威懾力，且監(jiān)事的任命不規(guī)范，絕大部分監(jiān)事來(lái)自于公司內(nèi)部。我國(guó)公司的監(jiān)事會(huì)產(chǎn)生辦法和在公司治理中的地位使其有名無(wú)實(shí)，流于形式。

4　公司外部治理機(jī)制失效

由于管理體制、業(yè)務(wù)水平、職業(yè)道德等原因，且法律不完善，公司監(jiān)督機(jī)關(guān)行為異化，會(huì)計(jì)師、審計(jì)師等中介機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)使人為地使上市公司的會(huì)計(jì)報(bào)表失真，掩蓋了上市公司及其大股東的違規(guī)行為，導(dǎo)致公司外部治理無(wú)效。

三、物權(quán)法的制定對(duì)我國(guó)規(guī)范公司治理的意義

我國(guó)于2007年出臺(tái)并實(shí)施了《物權(quán)法》，《物權(quán)法》在《公司法》和《證券法》的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步健全和完善了有關(guān)法律制度，為上市公司通過(guò)資本市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)作和提高質(zhì)量提供了重要的法律依據(jù)和制度保障，將促進(jìn)我國(guó)國(guó)有上市公司規(guī)范公司治理。

(一)《物權(quán)法》進(jìn)一步明確界定了企業(yè)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)

《物權(quán)法》進(jìn)一步確立了企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，有利于杜絕股東以各種非法方式干涉上市公司經(jīng)營(yíng)管理和侵占上市公司財(cái)產(chǎn)?！段餀?quán)法》第67條規(guī)定：“國(guó)家、集體和私人依法可以出資設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司或者其他企業(yè)。國(guó)家、集體和私人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營(yíng)管理者等權(quán)利并履行義務(wù)”；第68條規(guī)定：“企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”?！段餀?quán)法》在《公司法》的基礎(chǔ)上，更加具體和明確地界定了企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。法人財(cái)產(chǎn)權(quán)是指民事法律關(guān)系主體依法所享有的，對(duì)基于投資而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)和生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中積累的全部財(cái)產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立支配的民事權(quán)利。法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)在于它是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，是專屬于法人所享有的，非法人主體不能享有。出資者對(duì)其投資法人的財(cái)產(chǎn)不能擁有支配權(quán)、處分權(quán)，法人則獲得了一定的占有、支配、處分、收益權(quán)。

我國(guó)國(guó)有上市公司在公司治理中最主要的問(wèn)題是“一股獨(dú)大”。由于制度設(shè)置缺陷和委托關(guān)系沒(méi)理順，“一股獨(dú)大”使股東大會(huì)對(duì)董事的約束失控，變成“一股獨(dú)霸”。根據(jù)資

本多數(shù)決策原則，中小股東的意志往往被控股股東的意志取代和征服，影響了中小股東參與公司管理的積極性，股東大會(huì)演變成“控股股東會(huì)”，甚至出現(xiàn)“一人股東大會(huì)”的尷尬現(xiàn)象?？毓晒蓶|和實(shí)際控制人經(jīng)常濫用資本多數(shù)決策原則，通過(guò)操縱股東大會(huì)實(shí)現(xiàn)其不正當(dāng)利益或直接侵害上市公司和中小股東利益。

根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，國(guó)家、集體和私人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，投到上市公司的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營(yíng)管理者等權(quán)利并履行義務(wù)；上市公司對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。國(guó)家、集體作為上市公司的股東，除依法享有資產(chǎn)收益，重大決策以及選擇經(jīng)營(yíng)管理者的權(quán)利外，不得非法干涉上市公司經(jīng)營(yíng)管理和通過(guò)資金占用、違規(guī)擔(dān)保等各種方式侵占上市公司的財(cái)產(chǎn)。

(二)《物權(quán)法》明確禁止各種非法方式掏空上市公司

《物權(quán)法》禁止通過(guò)低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)保、MBO或者以其他方式掏空上市公司，造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失?！段餀?quán)法》第56條規(guī)定：“國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞”；第57條還規(guī)定：“違反國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過(guò)程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢?guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任”。

“內(nèi)部人控制”是我國(guó)國(guó)有上市公司治理中所普遍面臨的問(wèn)題。所謂“內(nèi)部人控制”是指現(xiàn)代企業(yè)中的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)(控制權(quán))相分離的前提下，由于所有者與經(jīng)營(yíng)者利益的不一致。導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)者控制公司。只要企業(yè)存在所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，就不可避免地要出現(xiàn)“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象。在兩權(quán)分離的前提下，不掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的分散的股東成為企業(yè)的外部成員，而由不擁有股權(quán)或只擁有很小份額股權(quán)但擁有企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的經(jīng)營(yíng)層在一定程度上控制了企業(yè)，或多或少地?fù)碛辛耸Ｓ嗫刂茩?quán)乃至剩余索取權(quán)。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)者與所有者之間的契約不可能是完備無(wú)缺的，二者之間信息不對(duì)稱，經(jīng)理層所接受的監(jiān)督是有限的或?qū)ζ溥M(jìn)行的監(jiān)督是低效率的，在這種情況下，經(jīng)理層總能利用所有者授予的經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)獲取剩余控制權(quán)或同時(shí)擁有剩余控制權(quán)與剩余索取權(quán)。