導(dǎo)語：如何才能寫好一篇安置房的會計(jì)處理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：課程 職業(yè)能力 崗位 實(shí)訓(xùn)

會計(jì)職業(yè)基礎(chǔ)課程是財(cái)務(wù)會計(jì)類專業(yè)的核心主干課程，是會計(jì)專業(yè)針對會計(jì)崗位職業(yè)能力培養(yǎng)設(shè)置的理實(shí)一體化專業(yè)基礎(chǔ)課程，是專業(yè)入門課。作為專業(yè)后續(xù)課程的“奠基石”，是“會計(jì)從業(yè)資格證書”的一門必考課程，在會計(jì)專業(yè)整個課程體系中占有重要的位置，對學(xué)生后續(xù)專業(yè)課程的學(xué)習(xí)以及學(xué)生會計(jì)職業(yè)理想的樹立、會計(jì)職業(yè)資格和專業(yè)技術(shù)資格的考取都起著至關(guān)重要的作用。

一、課程設(shè)計(jì)理念與思路

（一）課程設(shè)計(jì)理念。以會計(jì)崗位職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以職業(yè)能力為本位，以項(xiàng)目教學(xué)為主導(dǎo)，以校企合作為路徑，融“教學(xué)做”及“課崗證”為一體的工學(xué)結(jié)合課程建設(shè)模式，形成以下設(shè)計(jì)理念：

1.德能并進(jìn)的理念。將會計(jì)職業(yè)道德教育和會計(jì)法規(guī)教育貫穿始終，將會計(jì)職業(yè)道德教育和會計(jì)專業(yè)技能、會計(jì)職業(yè)能力的培養(yǎng)相結(jié)合，并融入到會計(jì)職業(yè)活動中，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)一步加強(qiáng)自我修養(yǎng)、提高會計(jì)專業(yè)崗位適應(yīng)能力。

2.以職業(yè)能力為導(dǎo)向的課崗證一體的設(shè)計(jì)理念。以會計(jì)崗位對人才素質(zhì)、能力要求為培養(yǎng)主線，從會計(jì)認(rèn)知開始，以會計(jì)整個工作過程應(yīng)具備的各專項(xiàng)能力的培養(yǎng)展開，以完成會計(jì)整個工作過程應(yīng)具備的綜合職業(yè)能力的形成而告終。同時(shí)，將會計(jì)從業(yè)資格證書考試內(nèi)容引入本課程，形成了崗位需要與上崗資格并重、以會計(jì)職業(yè)能力的培養(yǎng)為導(dǎo)向的課程開發(fā)設(shè)計(jì)理念。

3.從任務(wù)入手，建構(gòu)學(xué)生會計(jì)能力的理念。以學(xué)習(xí)情境中的一個個任務(wù)為前提，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行知識的學(xué)習(xí)積累，制定完成工作的方案，通過實(shí)施工作方案，建構(gòu)會計(jì)知識、技能、經(jīng)驗(yàn)，并內(nèi)化為學(xué)生的會計(jì)職業(yè)判斷能力、崗位適應(yīng)能力和職業(yè)發(fā)展能力。

（二）課程設(shè)計(jì)思路。

1.以行動為導(dǎo)向，以工作任務(wù)為載體，設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)情境。按照職業(yè)崗位能力的任職要求和職業(yè)能力分析，以行動為導(dǎo)向，以工作任務(wù)為基礎(chǔ)，緊緊圍繞完成會計(jì)崗位典型工作任務(wù)的需要，來選擇教學(xué)內(nèi)容，設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)情境。

2.以“項(xiàng)目導(dǎo)向，任務(wù)驅(qū)動”實(shí)施教學(xué)，實(shí)現(xiàn)三個“一體化”。設(shè)置仿真工作場景，將會計(jì)工作項(xiàng)目移植到課堂上，按照會計(jì)日常工作任務(wù)分情境組織教學(xué)，在教學(xué)過程中，貫徹以學(xué)生為主體，教師為主導(dǎo)的教學(xué)理念，指導(dǎo)學(xué)生完成工作任務(wù)，把相關(guān)的知識點(diǎn)分解到相應(yīng)的操作過程中。采用邊講邊做實(shí)務(wù)，實(shí)現(xiàn)三個“一體化”，即教學(xué)做評一體化、學(xué)習(xí)與工作一體化、教室與實(shí)訓(xùn)室一體化。

3.突出實(shí)踐性教學(xué)，實(shí)現(xiàn)實(shí)踐教學(xué)“三結(jié)合”。即階段性理論學(xué)習(xí)與離散手工模擬實(shí)訓(xùn)、離散電算化模擬實(shí)訓(xùn)相結(jié)合，手工綜合實(shí)訓(xùn)與電算化綜合實(shí)訓(xùn)相結(jié)合，校內(nèi)仿真實(shí)訓(xùn)與企業(yè)頂崗實(shí)習(xí)相結(jié)合。

二、課程內(nèi)容選取

（一）課程內(nèi)容選取的總體思路。

1.以職業(yè)能力需求為導(dǎo)向，以會計(jì)工作過程為主線選取、序化教學(xué)內(nèi)容。通過深入調(diào)研，召開課程建設(shè)研討會，充分了解會計(jì)職業(yè)崗位工作任務(wù)及要求，對會計(jì)職業(yè)能力需求進(jìn)行分析，明確了完成實(shí)際會計(jì)工作任務(wù)所需的職業(yè)技能、職業(yè)素養(yǎng)和必備的專業(yè)知識，選取九個學(xué)習(xí)情境作為教學(xué)內(nèi)容，涵蓋了會計(jì)工作各崗位及全過程最基本的核算能力，并將教學(xué)內(nèi)容按照會計(jì)工作的實(shí)際工作步驟進(jìn)行了重新組織序化，充分體現(xiàn)了職業(yè)化的特點(diǎn)。

2.課程內(nèi)容選取著眼于學(xué)生未來職業(yè)能力的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)會計(jì)崗位與專業(yè)資格考試要求，會計(jì)專業(yè)畢業(yè)生在獲得畢業(yè)證的同時(shí)必須獲得職業(yè)資格證書。作為會計(jì)從業(yè)資格證考試重要課程的會計(jì)職業(yè)基礎(chǔ)，在選取課程內(nèi)容時(shí)實(shí)現(xiàn)職業(yè)資格考試與教學(xué)內(nèi)容無縫對接，為學(xué)生未來步入職場創(chuàng)造條件。考慮到學(xué)生可持續(xù)發(fā)展的需要，我們在選取課程內(nèi)容時(shí)以一個企業(yè)的全部會計(jì)工作為任務(wù)，將各會計(jì)崗位的工作融會貫通，提升學(xué)生可持續(xù)發(fā)展能力，也為后續(xù)財(cái)務(wù)會計(jì)實(shí)務(wù)課程的分崗學(xué)習(xí)奠定基礎(chǔ)。

（二）教學(xué)內(nèi)容組織。

1.內(nèi)容整合。按照職業(yè)崗位要求將教學(xué)內(nèi)容整合、序化為走進(jìn)會計(jì)、認(rèn)識會計(jì)核算基礎(chǔ)、核算會計(jì)基本業(yè)務(wù)、填制和審核會計(jì)憑證、設(shè)置和登記會計(jì)賬簿、組織和開展財(cái)產(chǎn)清查、編制和報(bào)送會計(jì)報(bào)表、選擇和應(yīng)用賬務(wù)處理程序和保管會計(jì)檔案等9個學(xué)習(xí)情境，每個學(xué)習(xí)情境分為若干子學(xué)習(xí)情境，共分為33個子學(xué)習(xí)情境；每個子學(xué)習(xí)情境下又有若干個學(xué)習(xí)內(nèi)容。

2.學(xué)習(xí)情境設(shè)計(jì)。以職業(yè)崗位為基礎(chǔ)，以工作任務(wù)為驅(qū)動設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)情境。學(xué)習(xí)情境設(shè)計(jì)內(nèi)容包括學(xué)習(xí)情境名稱、學(xué)r、職業(yè)能力目標(biāo)、相關(guān)知識、教學(xué)過程與方法、相關(guān)實(shí)踐、考核建議等內(nèi)容。

3.教學(xué)設(shè)計(jì)。教學(xué)設(shè)計(jì)以每項(xiàng)子學(xué)習(xí)情境為對象，包括子學(xué)習(xí)情境名稱、學(xué)習(xí)目標(biāo)、教學(xué)資源、教學(xué)方法與策略、教學(xué)時(shí)數(shù)、教學(xué)組織與實(shí)施步驟、職業(yè)拓展能力訓(xùn)練等內(nèi)容。教學(xué)活動以行動為導(dǎo)向，開展基于工作過程的情境化教學(xué)，教學(xué)過程以學(xué)生為主體，教師為主導(dǎo)，每個教學(xué)過程分為資訊、計(jì)劃、決策、實(shí)施、檢查和評價(jià)6個步驟。

三、課程教學(xué)過程

按職業(yè)成長和認(rèn)知規(guī)律，將教學(xué)過程序化為“單項(xiàng)情境教學(xué)――校內(nèi)模擬單項(xiàng)實(shí)訓(xùn)――校內(nèi)模擬綜合實(shí)訓(xùn)――校外實(shí)訓(xùn)基地綜合實(shí)訓(xùn)”四個階段。

（一）單項(xiàng)情境教學(xué)。按照工作過程，根據(jù)工作任務(wù)，分角色按照資訊、計(jì)劃、決策、實(shí)施檢查、評價(jià)六步組織教學(xué)。充分體現(xiàn)以學(xué)生為主體，以教師為主導(dǎo)，充分調(diào)動學(xué)生的積極性和創(chuàng)造性，有利于學(xué)生職業(yè)能力的培養(yǎng)。

（二）校內(nèi)模擬單項(xiàng)實(shí)訓(xùn)。校內(nèi)模擬單項(xiàng)實(shí)訓(xùn)是在完成每個情境教學(xué)后，利用實(shí)訓(xùn)手冊、教學(xué)資源庫資料以及“網(wǎng)中網(wǎng)”軟件完成單項(xiàng)實(shí)訓(xùn)，強(qiáng)化學(xué)生賬務(wù)處理能力。

（三）校內(nèi)模擬綜合實(shí)訓(xùn)。校內(nèi)模擬綜合實(shí)訓(xùn)是以某公司的賬務(wù)資料為背景，發(fā)放真實(shí)的賬證表單資料，要求學(xué)生按實(shí)際會計(jì)工作的步驟，依次完成從填制與審核原始憑證、填制與審核記賬憑證、建賬、登賬與結(jié)賬、財(cái)產(chǎn)清查、編制財(cái)務(wù)報(bào)告的一個完整會計(jì)期間的全部會計(jì)工作，把會計(jì)憑證、賬務(wù)處理程序等知識與會計(jì)循環(huán)有機(jī)地嵌在一起，教師提供必要的操作指導(dǎo)，引入必須、夠用的相關(guān)知識，讓學(xué)生在做的過程中掌握會計(jì)操作的基本方法和基本技能，在做的過程中產(chǎn)生對知識的需求。

（四）校外實(shí)訓(xùn)基地綜合實(shí)訓(xùn)。采用頂崗實(shí)習(xí)的方式達(dá)到理論與實(shí)踐完全融合，培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)能力和社會能力。企業(yè)認(rèn)知實(shí)習(xí)貫穿于整個教學(xué)過程中，可增強(qiáng)學(xué)生的感性認(rèn)知，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。

通過四個階段的學(xué)習(xí)，實(shí)現(xiàn)了職業(yè)教育與工作崗位的零距離對接。

四、課程教學(xué)模式

該課程采用“一體三結(jié)合”的教學(xué)模式，即階段性理論學(xué)習(xí)與離散手工模擬實(shí)訓(xùn)、離散電算化模擬實(shí)訓(xùn)相結(jié)合；手工綜合實(shí)訓(xùn)與電算化綜合實(shí)訓(xùn)相結(jié)合；校內(nèi)仿真實(shí)訓(xùn)與企業(yè)頂崗實(shí)習(xí)相結(jié)合。

（一）階段性理論學(xué)習(xí)與單項(xiàng)仿真實(shí)訓(xùn)相結(jié)合。經(jīng)過咨詢行業(yè)專家、市場調(diào)研等方式，根據(jù)實(shí)際工作崗位對應(yīng)用型人才的需求，圍繞專業(yè)核心能力，實(shí)行“理實(shí)一體化”教學(xué)模式，基于會計(jì)工作過程安排實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容，教學(xué)過程體現(xiàn)職業(yè)活動，各環(huán)節(jié)教學(xué)做與離散型實(shí)訓(xùn)同步進(jìn)行，交互運(yùn)用，理論知識指導(dǎo)實(shí)踐訓(xùn)練，實(shí)踐訓(xùn)練鞏固理論知識。

（二）集中性綜合仿真實(shí)訓(xùn)與電算化上機(jī)實(shí)訓(xùn)相結(jié)合。在全課程教學(xué)結(jié)束后，集中安排2周的課程綜合實(shí)訓(xùn)，手工仿真賬務(wù)處理與電算化上機(jī)處理交互進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)手工賬與電算化賬的銜接。在仿真工作情境（手工實(shí)訓(xùn)室、多功能實(shí)訓(xùn)室）中，利用全真賬證表和仿真情景案例進(jìn)行手工實(shí)訓(xùn)。手工實(shí)訓(xùn)完成后，在仿真工作情境（電算化實(shí)訓(xùn)室）中，根據(jù)手工實(shí)訓(xùn)的過程材料和結(jié)果數(shù)據(jù)，使用會計(jì)軟件組織學(xué)生進(jìn)行上機(jī)實(shí)訓(xùn)。該項(xiàng)綜合實(shí)訓(xùn)與上機(jī)實(shí)訓(xùn)相結(jié)合，一方面可以鞏固學(xué)生會計(jì)業(yè)務(wù)處理能力，提高綜合實(shí)踐能力，另一方面可以使學(xué)生熟練使用和掌握現(xiàn)代財(cái)務(wù)軟件，提高職業(yè)勝任能力。

（三）仿真實(shí)訓(xùn)與會計(jì)咨詢服務(wù)中心真賬實(shí)訓(xùn)、校外頂崗實(shí)習(xí)相結(jié)合。為了實(shí)現(xiàn)零距離就業(yè)，除了充分利用校外實(shí)習(xí)基地外，以課程組教師為核心，在校內(nèi)建立工廠化的實(shí)訓(xùn)基地――會計(jì)咨詢服務(wù)中心。真實(shí)賬務(wù)流程，真實(shí)票據(jù)、親自參與報(bào)稅，全真的資料，全真的操作，全真的感受，讓學(xué)生按手工賬、電腦賬、納稅申報(bào)等對會計(jì)工作進(jìn)行一系列的崗位技能操作。

五、課程教學(xué)方法

該課程教學(xué)方法主要包括六步教學(xué)法、角色扮演法、案例教學(xué)法、小組討論法等。

（一）六步教學(xué)法。將教學(xué)組織分為資訊、計(jì)劃、決策、實(shí)施、檢查、評價(jià)六步。以學(xué)生為主體完成相關(guān)工作任務(wù)所需知識、技能、準(zhǔn)備等信息搜集，制定課程教學(xué)方案，并準(zhǔn)備各項(xiàng)教學(xué)資料。教學(xué)實(shí)施過程中，教師著重指導(dǎo)學(xué)生按照規(guī)范化的要求和會計(jì)工作流程實(shí)施模擬工作過程，并以“過程+結(jié)果”的方式進(jìn)行課程考核。

（二）角色扮演法。劃分學(xué)習(xí)小組，每小組指定不同人員分別扮演出納、會計(jì)、業(yè)務(wù)辦理人員、會計(jì)主管、企業(yè)負(fù)責(zé)人等角色，模擬有關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理過程，使學(xué)生體驗(yàn)不同角色的崗位任務(wù)和崗位職責(zé)。分崗進(jìn)行模擬實(shí)訓(xùn)時(shí)采用角色扮演法，使學(xué)生真切體驗(yàn)會計(jì)工作過程。

（三）案例教學(xué)法。以實(shí)際案例辦理為例講解有關(guān)業(yè)務(wù)辦理的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及業(yè)務(wù)辦理流程，增強(qiáng)教學(xué)的真實(shí)感和指導(dǎo)性，其操作流程為“以例激趣――以例說理――以例導(dǎo)行”。會計(jì)特殊業(yè)務(wù)處理、會計(jì)崗位職業(yè)道德與風(fēng)險(xiǎn)防范等內(nèi)容采用案例教學(xué)法進(jìn)行教學(xué)。

（四）名嘴課件指導(dǎo)教學(xué)法。推薦給學(xué)生一些參考書目及會計(jì)學(xué)習(xí)網(wǎng)站，鼓勵學(xué)生自主學(xué)習(xí)。

六、課程設(shè)計(jì)特色

（一）在實(shí)踐教學(xué)方面，實(shí)現(xiàn)“項(xiàng)目化、遞進(jìn)式、成長教學(xué)模式”。將學(xué)生的實(shí)踐教學(xué)過程按照會計(jì)職業(yè)崗位的劃分，結(jié)合教學(xué)進(jìn)度內(nèi)容，按照工作項(xiàng)目，安排了“認(rèn)知實(shí)踐”“基本技能實(shí)踐”“同步單元模擬實(shí)踐”“綜合模擬實(shí)踐”“社會頂崗實(shí)踐”等數(shù)個循序漸進(jìn)的環(huán)節(jié)，從而實(shí)現(xiàn)學(xué)生技能成長的“操作型、核算型、復(fù)合型”三個遞進(jìn)層次。

（二）以省級精品資源共享課和省級特色專業(yè)為支撐，彰顯“課崗證融合，課賽貫通，以賽促訓(xùn)”，實(shí)現(xiàn)畢業(yè)與上崗零過渡。該課程在熱萆杓粕希一方面以企業(yè)的真實(shí)工作任務(wù)為載體設(shè)計(jì)教學(xué)過程，實(shí)現(xiàn)了教學(xué)過程與工作過程相一致，另一方面積極追蹤和研究國家職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)，按照職業(yè)資格考試的要求，將職業(yè)資格考試的要素引入教學(xué)過程，構(gòu)建了一套基于工作過程“課崗證融合”的課程體系。對本專業(yè)實(shí)行雙證書三年規(guī)劃：會計(jì)從業(yè)資格作為必考證書，與畢業(yè)證掛鉤，納入到課程評價(jià)體系中，同時(shí)將助理會計(jì)師證書、涉外會計(jì)從業(yè)資格證、審計(jì)師證等作為備考證書，提供相應(yīng)的教學(xué)保障或培訓(xùn)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了課程教學(xué)內(nèi)容與技能考試要素的深度融合。

篇2

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);非貨幣性拆遷;財(cái)稅問題

近年來,隨著我國城市建設(shè)步伐的進(jìn)一步加快,積極開展的城鎮(zhèn)房屋拆遷工作對提高城鎮(zhèn)居民居住水平、改

善城市面貌、完善城市功能、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用。同時(shí),城鎮(zhèn)房屋拆遷法規(guī)、政策日益完善,有效地規(guī)范了城鎮(zhèn)房屋拆遷行為,維護(hù)了拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益,保障了建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。其主要做法是:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對拆遷戶的補(bǔ)償主要采用非貨幣性補(bǔ)償方式,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被拆遷人(企業(yè)或個人)達(dá)成協(xié)議,按拆遷面積返還給被拆遷人房產(chǎn),超過拆遷面積部分按市價(jià)或協(xié)議價(jià)銷售給被拆遷人,也就是通常所說的“拆一還一”補(bǔ)償方式。為規(guī)范上述行為,自2001年6月13日起,國務(wù)院和國務(wù)院辦公廳先后頒布了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第305號,以下簡稱《條例》)、《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》和《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》。2004年建設(shè)部又相繼出臺了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》。各地也制定了相應(yīng)的地方性法規(guī)、規(guī)章和政策,例如廣西壯族自治區(qū)政府出臺實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》細(xì)則。但在相關(guān)財(cái)稅政策方面,財(cái)政部和國家稅務(wù)總局對政府拆遷非貨幣性補(bǔ)償所涉及的財(cái)稅問題沒有系統(tǒng)地出臺相關(guān)規(guī)定,只是各地自行零散出臺了一些政策,因此,各地方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)感覺無所適從,對上述業(yè)務(wù)不知如何進(jìn)行財(cái)稅處理。為此,本文從會計(jì)準(zhǔn)則要義及相關(guān)稅收政策精神入手剖析此類業(yè)務(wù)的財(cái)稅問題內(nèi)涵,并嘗試尋找出解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對非貨幣性拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)涉及會

計(jì)處理和稅務(wù)清繳的具體方法。

一、非貨幣性拆遷補(bǔ)償?shù)臅?jì)問題解析

在筆者接觸的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,采用非貨幣性補(bǔ)償方式返還給被拆遷人房產(chǎn)的,由于拆遷補(bǔ)償協(xié)議上一般只反映拆遷及補(bǔ)償?shù)拿娣e,而不反映其價(jià)值量,相關(guān)企業(yè)在會計(jì)處理時(shí),大多將“實(shí)物補(bǔ)償方式”誤解為“非貨幣性資產(chǎn)交換”,在會計(jì)核算上按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理,即只將收到的超補(bǔ)償面積的補(bǔ)差現(xiàn)金確認(rèn)為銷售收入,而對補(bǔ)償給被拆遷人的房產(chǎn)價(jià)值既不確認(rèn)收入,也不確認(rèn)“開發(fā)成本”。

這種處理方式表面看似合理,實(shí)質(zhì)上是偷換概念,錯用會計(jì)準(zhǔn)則。從會計(jì)準(zhǔn)則適用角度分析,根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則,就其交易的實(shí)質(zhì),這其實(shí)就是以新?lián)Q舊,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用新建房產(chǎn)換入被拆遷人的舊房產(chǎn)的一項(xiàng)交易。這項(xiàng)補(bǔ)償業(yè)務(wù)分別由“購買”和“銷售”兩部分組成,應(yīng)適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――收入》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――建造合同》進(jìn)行會計(jì)核算,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先從被拆遷人手中購入舊房,再將新房以相同的價(jià)格出售給被拆遷人。但在實(shí)務(wù)中因無法確定其計(jì)量價(jià)格,這類業(yè)務(wù)操作手法不具備可操作性。為此,筆者再從稅法的角度來分析上述問題,在非貨幣性補(bǔ)償形式下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還給被拆遷人的房產(chǎn)應(yīng)按“成本價(jià)”確認(rèn)“計(jì)稅收入”,繳納營業(yè)稅金及附加。從這一點(diǎn)看,要取得這個計(jì)量價(jià)格必須等到項(xiàng)目完工清算后才能得出,從時(shí)間上看,這是不現(xiàn)實(shí)的問題,但根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――建造合同》中對合同收入與合同費(fèi)用的確認(rèn)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按上一年完工并已實(shí)際銷售房產(chǎn)的平均成本作依據(jù)進(jìn)行會計(jì)處理,等該項(xiàng)目完工清算時(shí)再根據(jù)實(shí)際成本進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整,這樣這個問題可迎刃而解。具體方法如下:

(一)補(bǔ)償房產(chǎn)計(jì)量價(jià)格的確定

由于項(xiàng)目完工時(shí)實(shí)際發(fā)生成本里面包括拆遷時(shí)暫估入賬的部分成本,這樣構(gòu)成項(xiàng)目的成本(暫估入賬部分成本)成為一個循環(huán),導(dǎo)致不能得出真實(shí)的計(jì)量價(jià)格,但可以根據(jù)實(shí)際情況選擇以下幾種方式來確定完工時(shí)較為接近真實(shí)成本的計(jì)量價(jià)格。

第一,不考慮非貨幣性補(bǔ)償部分的成本法。

如果發(fā)生非貨幣性拆遷補(bǔ)償部分涉及金額不多,可以根據(jù)會計(jì)上的重要性原則,不確認(rèn)此部分的金額,以項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本剔出暫估入賬的成本后的成本計(jì)算得出計(jì)量價(jià)格。企業(yè)計(jì)量價(jià)格=(項(xiàng)目實(shí)際成本-暫估入賬成本)÷可售面積;計(jì)量價(jià)格=企業(yè)計(jì)量價(jià)格×補(bǔ)償面積。

第二,修正成本法。

以上一項(xiàng)目平均成本為基礎(chǔ),用上一項(xiàng)目到本項(xiàng)目完工期間的平均經(jīng)濟(jì)增長率來進(jìn)行修正。企業(yè)計(jì)量價(jià)格=(上一項(xiàng)目的平均成本×上一項(xiàng)目至本項(xiàng)目完工時(shí)的平均經(jīng)濟(jì)增長率)÷可售面積;計(jì)量價(jià)格=企業(yè)計(jì)量價(jià)格×補(bǔ)償面積。

第三,核定成本法。

以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或物價(jià)部門核定的“成本價(jià)”為準(zhǔn)。

第四,成本還原法。

本方法是利用數(shù)學(xué)原理及工具建立模型求解得出,所以也稱數(shù)模求解法。

假設(shè):某房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)A項(xiàng)目的全部成本為2000萬元,開發(fā)的建筑面積為18000平方,其中:可用于對外銷售部分面積為15000平方,用于拆遷補(bǔ)償部分面積為3000平方,由于拆遷補(bǔ)償部分對價(jià)成本我們不知道,設(shè)定為M,那么整個項(xiàng)目的開發(fā)成本為2000+M;則有下列等式成立:

[(2000+M)÷18000]×3000=N

公式解析:[(2000+M)÷18000]為A項(xiàng)目的企業(yè)成本;[(2000+M)÷18000]×3000為用于拆遷補(bǔ)償部分的成本;M即是我們用于拆遷補(bǔ)償部分的成本。

那么上述公司可轉(zhuǎn)化為如下通用公式:

[(開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生成本+M)÷項(xiàng)目開發(fā)面積] ×用于補(bǔ)償部分面積=N,N即為計(jì)量價(jià)格。

用此方法計(jì)算出來的成本即為還原的真實(shí)成本。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)處理

根據(jù)企業(yè)經(jīng)營活動,實(shí)際發(fā)生此項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí):

借:開發(fā)成本――土地征用及拆遷補(bǔ)償(已完工項(xiàng)目平均成本)

貸:其他應(yīng)付款――其他 (已完工項(xiàng)目平均成本)

完工時(shí):

先根據(jù)實(shí)際成本調(diào)整非貨幣性補(bǔ)償部分計(jì)量價(jià)格

借:開發(fā)成本(實(shí)際成本與已完工成本之差)

貸:其他應(yīng)付款――其他(實(shí)際成本與已完工成本之差)

結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本

借:開發(fā)產(chǎn)品(實(shí)際發(fā)生的成本)

貸:開發(fā)成本(實(shí)際發(fā)生的成本)

在房產(chǎn)移交被拆遷人時(shí):

確認(rèn)收入及相關(guān)稅費(fèi)

借:其他應(yīng)付款――其他(調(diào)整后的計(jì)量價(jià)格)

貸:營業(yè)收入(調(diào)整后的計(jì)量價(jià)格)

借:營業(yè)稅金及附加(以營業(yè)收入為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算)

貸:應(yīng)交稅費(fèi)(以營業(yè)收入為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算)

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借:營業(yè)成本

貸:開發(fā)產(chǎn)品

兩種會計(jì)處理方法相比,按收入和建造合同方法進(jìn)行會計(jì)核算,能更好地體現(xiàn)會計(jì)的實(shí)質(zhì)重于形式原則,所提供的會計(jì)數(shù)據(jù)更相關(guān)、更準(zhǔn)確,并可與稅法及稅務(wù)相關(guān)政策更好的銜接,因此收入和建造合同方法是核算非貨幣拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)最好的會計(jì)方法。

二、非貨幣拆遷補(bǔ)償稅務(wù)問題解析

從非貨幣拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)涉及的稅務(wù)問題看,難點(diǎn)在于營業(yè)稅和土地增值稅的相關(guān)問題上,而對于所得稅由于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定比較統(tǒng)一,計(jì)繳規(guī)定和原則較為清晰。因此,筆者從營業(yè)稅和土地增值稅兩個方面對稅務(wù)問題進(jìn)行深入解析:

從應(yīng)納營業(yè)稅角度看,難點(diǎn)是如何界定政府拆遷補(bǔ)償?，F(xiàn)有的具代表性的政策有:國家稅務(wù)總局于1997年的《關(guān)于征用土地過程中征地企業(yè)支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》(國稅函[1997]87號),該文件規(guī)定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入,應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)――其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。另外,根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》(國稅發(fā)[1993]149號)的規(guī)定,土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅(有人將其理解為對被收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償不征收營業(yè)稅)。2007年國家稅務(wù)總局《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函[2007]768號)規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí),其實(shí)質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶,并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定,應(yīng)按‘銷售不動產(chǎn)’稅目繳納營業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動產(chǎn)所有權(quán),該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房?！边€有《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》國稅函[1995]549號“對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè),應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定,就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅;對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅,對最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會用房、車棚、托兒所等),凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的,不再征收營業(yè)稅?！?/p>

綜上所述,國家收回土地使用權(quán),支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)中,無論是支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的一方還是收到補(bǔ)償費(fèi)的一方均不需征收營業(yè)稅。但如果不是上述情況,則雙方均需要征收營業(yè)稅。但由于國家稅務(wù)總局未能解釋出怎樣的拆遷是屬于國家收回土地使用權(quán),如:國家或政府委托城市投資公司或?qū)I(yè)拆遷公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否屬于國家收回土地使用權(quán)等沒有明確的規(guī)定,所以各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在出臺有關(guān)拆遷補(bǔ)償此類業(yè)務(wù)的稅收政策時(shí),也有不同的規(guī)定:

《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于拆遷安置有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》蘇地稅函[2000]309號的具體內(nèi)容如下:根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅若干問題的批復(fù)》(國稅函發(fā)[1995]549號)精神,納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋,不論以何種方式結(jié)算價(jià)款,以及拆遷人取得的房屋作何用途,均應(yīng)屬于營業(yè)稅的征稅范圍,應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于房屋拆遷過程中有關(guān)營業(yè)稅政策的通知》渝地稅發(fā)[2002]156號:被拆遷人與拆遷人(企業(yè)或個人,以下同)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)?被拆遷人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價(jià)款,暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。在拆遷原房過程中,被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償(安置)方式,所取得的貨幣補(bǔ)償(安置)價(jià)款,暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。

廣東省《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》(粵地稅函[1999]295號)規(guī)定,在城市改造建設(shè)中支付給被拆遷戶得拆遷補(bǔ)償收入,凡經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn),國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告,限期拆(搬)遷的地(路)段的,被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入(包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益)暫不征收營業(yè)稅。

福建省地方稅務(wù)局《關(guān)于拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》(閩地稅發(fā)[2004]63號)規(guī)定:拆遷人給予被拆遷企業(yè)和個人補(bǔ)償安置的房屋,不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款,均屬于營業(yè)稅的征稅范圍,應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費(fèi)用列支,不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計(jì)稅營業(yè)額。被拆遷企業(yè)和個人因拆遷取得的房屋(或土地)拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)或補(bǔ)償安置的房屋,除下列兩種情況外,均應(yīng)征收營業(yè)稅。被拆遷企業(yè)和個人取得政府財(cái)政部門支付的房屋(或土地)拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi),暫免征收營業(yè)稅。被拆遷個人因自用普通住房拆遷,所取得的補(bǔ)償費(fèi)或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換,暫免征收營業(yè)稅。

天津地稅局(津地稅流〔2007〕10號)對政府因道路、橋梁、綠地等非經(jīng)營性用地收回土地使用權(quán),給予原用地企業(yè)地上建筑物及構(gòu)筑物的補(bǔ)償性收入,不征收營業(yè)稅。

北京地稅局(京地稅營〔2007〕488號)對于停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償、機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償、員工失業(yè)補(bǔ)償?shù)炔粚儆跔I業(yè)稅征收范圍,不征收營業(yè)稅。

各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對拆遷補(bǔ)償是否征收營業(yè)稅不統(tǒng)一的主要原因是:對如何界定政府拆遷行為的認(rèn)識沒有統(tǒng)一。根據(jù)國家不對國家征稅的原理,如果拆遷補(bǔ)償是需要國家或政府承擔(dān)的,不論補(bǔ)拆遷人是從財(cái)政取得拆遷補(bǔ)償還是從城市投資公司或?qū)I(yè)拆遷公司取得都有應(yīng)歸屬于政府拆遷范疇,不征收營業(yè)稅。如果拆遷補(bǔ)償是不需要國家或政府承擔(dān)的,則取得的拆遷補(bǔ)償應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。同理,如果是采用非貨幣拆遷補(bǔ)償方式安置被拆遷戶的,無論其怎樣結(jié)算均應(yīng)視同全額銷售,原因是假設(shè)用貨幣補(bǔ)償被拆遷戶,而被拆遷戶用貨幣購買商品房時(shí),拆建單位也是需要將該商品房作為銷售處理的(政府政策性拆遷除外)。上述兩種會計(jì)處理方法相比,按收入和建造合同方法進(jìn)行會計(jì)核算,雖然多交了置換部分收入的營業(yè)稅金及附加,但是也為相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅匯算清繳時(shí)減少很多問題,因?yàn)槿绻捶秦泿判再Y產(chǎn)交換模式進(jìn)行會計(jì)核算和納稅,當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)強(qiáng)制要求補(bǔ)繳該部分營業(yè)稅金及附加,而相關(guān)企業(yè)因無相應(yīng)政策支持而極可能被迫上繳。

從應(yīng)納土地增值稅角度看,根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定:拆遷補(bǔ)償費(fèi)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本屬于進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)的扣除項(xiàng)目。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為拆遷補(bǔ)償?shù)?根據(jù)國稅函[2007]768號的文件精神,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶,即認(rèn)定其是獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,收入包含轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。因此,除政府政策性拆遷或有特殊規(guī)定外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以非貨幣拆遷補(bǔ)償方式開發(fā)也需要征收土地增值稅,關(guān)鍵問題是土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)。一般以營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)來確認(rèn)。在征收方式上,一般先在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)先進(jìn)行預(yù)征,最后進(jìn)行整個項(xiàng)目的土地增值稅清算。需要注意的是,按非貨幣性資產(chǎn)交換方法進(jìn)行會計(jì)核算計(jì)算營業(yè)金額,如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對其補(bǔ)繳,則這部分補(bǔ)繳的營業(yè)稅金及附加不能列入開發(fā)成本進(jìn)行土地增值稅的抵扣,會給相關(guān)企業(yè)帶來很大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

篇3

摘 要 我國國家稅務(wù)總局于2006年就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅相關(guān)事項(xiàng)出臺《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，該通知打破了傳統(tǒng)以預(yù)征為主的繳納方式，實(shí)行清算繳納方式，至此以來，使得土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)中占據(jù)較大的比例。因此本來對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會計(jì)與稅務(wù)處理方法進(jìn)行了較為系統(tǒng)的研究，以期對現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會計(jì)處理提供必要的理論基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 會計(jì)處理方法 稅務(wù)處理方法

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅分類

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行分類。其中依據(jù)企業(yè)類型不同可將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)與兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，具體內(nèi)容如下：

（一）主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

以當(dāng)期營業(yè)收入承擔(dān)的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：針對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營稅金及附加；針對于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營稅金；針對于股份制試點(diǎn)企業(yè)的股份制等；其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。

（二）兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)

以當(dāng)期營業(yè)收入承擔(dān)的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：針對于工業(yè)、商業(yè)、外商投資等企業(yè)的其他業(yè)務(wù)支出；針對于金融企業(yè)的其他營業(yè)支出；針對于餐飲、游樂等企業(yè)的營業(yè)稅金及附加；針對于旅游、投資等企業(yè)的營業(yè)稅金；針對于外商投資銀行的其他營業(yè)稅金等。其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的分類

依據(jù)工程項(xiàng)目完成的情況，可將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)連同地上的建筑物及其附著物、項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)及項(xiàng)目竣工或辦理結(jié)算后三大類。

（一）轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)連同地上的建筑物及其附著物

對于轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：固定資產(chǎn)清理，在建工程，專項(xiàng)工程支出及固定資產(chǎn)購建支出等科目；其貸記科目主要表現(xiàn)為：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。

（二）項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

就預(yù)繳的土地增值稅來說，其應(yīng)借記的科目有：應(yīng)交稅金；應(yīng)交土地增值稅。其應(yīng)貸記的科目有：銀行存款。

（三）項(xiàng)目竣工或辦理結(jié)算后

在對土地增值稅清算進(jìn)行清算時(shí)，應(yīng)做好調(diào)整前期征繳土地增值稅款工作。同時(shí)，對稅務(wù)局土地增值稅清算報(bào)告科學(xué)合理編制，最終計(jì)算確定土地增值稅清算金額，其中應(yīng)借記的科目主要表現(xiàn)為：營業(yè)稅金及附加――土地增值稅，待攤費(fèi)用――預(yù)繳土地增值稅。其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅。

需對稅額進(jìn)行補(bǔ)交時(shí)，其應(yīng)借記的科目有：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅；其應(yīng)貸記的科目有：銀行存款。需退稅時(shí)，其應(yīng)借記的科目有：銀行存款；其應(yīng)貸記的科目有：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)處理方法

國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從會計(jì)視角上所確認(rèn)的預(yù)售收入在稅法中主要表現(xiàn)為應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的銷售收入?！?/p>

國稅函[2008]299號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常依據(jù)當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季預(yù)繳企業(yè)所得稅，其中開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)過程中通常以預(yù)售方式銷售取得預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，并直接計(jì)入利潤總額預(yù)繳。另外，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后需結(jié)合實(shí)際利潤實(shí)現(xiàn)再次調(diào)整。”

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的土地增值稅需在預(yù)計(jì)利潤中進(jìn)行扣除。”這里所提及的預(yù)繳的土地增值稅主要指的是營業(yè)稅金及其附加。

下面介紹處理房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的土地成本分?jǐn)偡椒ā?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用；土地成本構(gòu)成則比較簡單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。

下面對土地成本分?jǐn)偡椒ǖ氖鄯课菝娣e比例法進(jìn)行論述。對于同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，一般情況下，建筑成本可采用估價(jià)修正法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偅恋爻杀究刹捎檬蹆r(jià)比率法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?，而且這兩種方法應(yīng)合并進(jìn)行，分步實(shí)施。

四、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅會計(jì)處理策略

（一）土地增值稅的納稅籌劃

轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方式。一是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)暫免征收土地增值稅政策，積極與其他企業(yè)合資建房，以此減免房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本；二是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策實(shí)行房屋租賃，租賃體制下的房地產(chǎn)企業(yè)僅需交納房產(chǎn)稅，以此大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平。

合理利用扣除項(xiàng)目降低應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)采取有效措施盡可能降低借貸利率，如當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的利息超過稅法規(guī)定的開發(fā)成本可扣除比例的5%時(shí)，需要企業(yè)出示金融機(jī)構(gòu)證明，之后依據(jù)國家相關(guān)稅法規(guī)定對開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用及其他可扣除項(xiàng)目進(jìn)行分項(xiàng)計(jì)算，反之亦然。

（二）新增房地產(chǎn)會計(jì)科目

隨著我國會計(jì)制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的會計(jì)科目和核算方法已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的需求，因此，這就需要現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)在《企業(yè)會計(jì)制度》的指導(dǎo)下新增會計(jì)科目?？偨Y(jié)而言，主要新增五大房地產(chǎn)會計(jì)科目：一是“開發(fā)成本”科目。由該科目承擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用和成本的核算業(yè)務(wù)；二是“周轉(zhuǎn)房產(chǎn)品”科目。由該科目承擔(dān)安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用房屋核算業(yè)務(wù)；三是“開發(fā)產(chǎn)品”科目。由該科目承擔(dān)已開發(fā)完工、經(jīng)驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)核算業(yè)務(wù)；四是“開發(fā)間接費(fèi)用”科目。由該科目承擔(dān)除行政管理部門承擔(dān)費(fèi)用以外的其他間接費(fèi)用核算業(yè)務(wù)；五是“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。由該科目承擔(dān)用于出租經(jīng)營但未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋核算業(yè)務(wù)。之后，將其五大新增科目一并計(jì)入報(bào)表的“存貨”項(xiàng)目。

（三）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算

（1）正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。就我國現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)商品銷售而言，其主要包括四個步驟，即簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工作竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收以及辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。以上四個環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)商品銷售正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)過程中缺一不可，一旦出現(xiàn)四環(huán)節(jié)的缺失，勢必會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來諸多風(fēng)險(xiǎn)，為此，這就要求我國房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而，保障房地產(chǎn)企業(yè)收入核算工作的順利高效開展。

（四）不斷完善信息披露內(nèi)容，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含金量

首先是加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露力度。現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資，實(shí)行分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的有效披露，有助于提高其先進(jìn)流量信息的有用性；其次是不斷增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息，實(shí)現(xiàn)對其信息的披露有助于房地產(chǎn)企業(yè)信息使用者準(zhǔn)確的判斷土地儲備的信息。

五、結(jié)語

受會計(jì)與稅務(wù)處理差異性的影響，以致企業(yè)在實(shí)際繳納土地增值稅優(yōu)先于企業(yè)所得稅前將發(fā)生會計(jì)上確認(rèn)費(fèi)用滯后現(xiàn)象。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其所得稅受其他因素影響不大，特別注意的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在填報(bào)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表時(shí)應(yīng)考慮到資金的擁有時(shí)間價(jià)值。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在處理會計(jì)稅務(wù)處理時(shí)應(yīng)善于利用稅收優(yōu)惠政策，以降低企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]嚴(yán)雪.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳期所得稅的會計(jì)與稅務(wù)處理.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計(jì).2012（10）.

[2]白建平.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析.中小企業(yè)管理與科技（下旬刊）.2012（08）.

[3]劉洋.有關(guān)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃思考.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2012（22）.

[4]李洪芳.房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃探討.中外企業(yè)家.2012（17）.

[5]李曉霞.房地產(chǎn)企業(yè)的融資費(fèi)用在土地增值稅清算環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理.知識經(jīng)濟(jì).2012（21）.

[6]劉巖.對房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的思考.現(xiàn)代商業(yè).2012（34）.

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本；核算；控制

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在核算開發(fā)成本時(shí)，主要存在著成本核算的對象較為模糊、成本費(fèi)用分配的方法不合理、成本核算周期模糊、竣工決算拖延這四個方面的問題，針對這些問題，要對癥下藥，明確核算對象的歸屬，采用合適的方法進(jìn)行成本分配，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，確定成本核算周期，及時(shí)進(jìn)行竣工核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分重視上述問題，加強(qiáng)自身管理。

1.房地產(chǎn)成本的核算與控制措的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過對土地的使用、房屋的建設(shè)和銷售過程中，使企業(yè)獲得效益，完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程包括土地建設(shè)和開發(fā)、房屋建設(shè)經(jīng)營、城市和公共基礎(chǔ)設(shè)備的開發(fā)建設(shè)、銷售房屋和商品房的售后服務(wù)等多種多樣的經(jīng)營業(yè)務(wù)。隨著，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展及外部環(huán)境的復(fù)雜化，造成房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭日益加劇，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)行成本不斷增加，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性、商品性、資金投資大、建設(shè)周期長、風(fēng)險(xiǎn)大等一系列的經(jīng)營特點(diǎn)，也造成企業(yè)效益減少，良好的成本核算工作，可以清晰、及時(shí)、全面的反映房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本，從而有力管控成本、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

2.房地產(chǎn)成本的核算與控制措施分析

2.1統(tǒng)一確立成本核算對象

在會計(jì)準(zhǔn)則中并未對成本核算的對象進(jìn)行明確規(guī)范，但是隨著房地產(chǎn)不停地進(jìn)行分期開發(fā)，不一樣的產(chǎn)品形態(tài)被展現(xiàn)出來，這就要求會計(jì)人員應(yīng)該在開發(fā)前對開發(fā)的一系列產(chǎn)品（如房產(chǎn)類型、開發(fā)分期、樣板房、配套的公共建設(shè)及裝修等）進(jìn)行充分的了解，深入的研究，根據(jù)研究確定成本核算的對象。不論成本核算對象有多少種，都要始終遵循統(tǒng)一的原則來確立成本核算的對象，這樣方便于成本費(fèi)用的整理，成本費(fèi)用結(jié)算的及時(shí)性，可以起到監(jiān)控成本的目的。如果開發(fā)工程量較小的項(xiàng)目，可以將整個項(xiàng)目設(shè)為獨(dú)立的成本核算對象；如果開發(fā)工程量較大、工期較長的工程，可以把同類型且同期開發(fā)的房地產(chǎn)作為一種成本核算對象，也可按使用功能對工程成本核算對象進(jìn)行劃分，如游泳池、幼兒園等等。當(dāng)劃分原則被確立，劃分成本核算對象就清晰可見，這可以減少非正常費(fèi)用的列支，提高核算成本的真實(shí)性及效率性，把不可控因素降到最低。若成本劃分的太細(xì)，就會加大工作量，核算工作就會變得繁雜重復(fù)，勢必加大成本效益。

2.2將目標(biāo)成本管控與成本核算有效結(jié)合

為有效落實(shí)目標(biāo)成本管控體系、規(guī)范成本核算，故通常要求在各部門間使用統(tǒng)一的成本科目體系，成本科目不僅是會計(jì)核算的工具，也是各部門進(jìn)行成本管控的重要手段。在簽訂合同的環(huán)節(jié)，作為合同審批的手續(xù)或流程，應(yīng)注明該成本項(xiàng)目的科目代碼、成本科目名稱、目標(biāo)成本金額、是否已有同類合同簽訂、金額多少、本次擬簽訂合同金額多少，在審核的各個環(huán)節(jié)一目了然，既簡便有可控。在審核工程款支付的環(huán)節(jié)，某具體合同已發(fā)生成本、已支付款項(xiàng)也清晰易查，便于核對和審核。

2.3提高預(yù)估成本的可靠性

財(cái)務(wù)人員在利潤結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)候，工程費(fèi)用并未結(jié)算完畢，導(dǎo)致預(yù)估成本時(shí)沒有充分依據(jù)，核算成本必然失去真實(shí)性。此時(shí)，可按照工程決算報(bào)告對成本進(jìn)行預(yù)測，得出來的結(jié)果可靠許多；若此時(shí)決算報(bào)告未編輯出來，可依據(jù)工程造價(jià)預(yù)決算報(bào)告進(jìn)行估算，相對來說結(jié)果也會可靠一些；若連預(yù)決算報(bào)告也沒有的話，則依照工程監(jiān)理或者內(nèi)部預(yù)決算來預(yù)估成本，此方式可靠性低于前兩種。當(dāng)然，企業(yè)也可以組織人員建立滾動式預(yù)算來監(jiān)控成本，以動態(tài)的形式表現(xiàn)出預(yù)算的執(zhí)行情況，把實(shí)際運(yùn)行和預(yù)算的差異區(qū)分出來，降低因估算成本不同出現(xiàn)再沖回，或者認(rèn)為調(diào)節(jié)成本的現(xiàn)象發(fā)生，增加可信度。由企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)部門定期對預(yù)估成本進(jìn)行審計(jì)，必要的可以進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，監(jiān)控核算成本，摒棄利潤失實(shí)的情況。

2.4注重開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)的會計(jì)核算

隨著《新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的修訂和頒布實(shí)施，對傳統(tǒng)的會計(jì)處理模式進(jìn)行了重大的調(diào)整和創(chuàng)新改革，是會計(jì)處理里程中的重要分水嶺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施會計(jì)核算活動過程中除了根據(jù)原有的核算制度要求外，還需按新準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)方式，重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)的會計(jì)核算。這就要求企業(yè)相應(yīng)地設(shè)置“開發(fā)成本”、“銷售成本”條目，以專門核算企業(yè)開發(fā)和銷售過程產(chǎn)生的費(fèi)用；設(shè)置“開發(fā)和銷售間接費(fèi)用”條目，用以專門核算除了管理耗費(fèi)之外，為完成開發(fā)與銷售房產(chǎn)過程產(chǎn)生的間接性費(fèi)用；對順利完工并且檢驗(yàn)合格的房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)置相應(yīng)的“開發(fā)產(chǎn)品”條目并進(jìn)行核算，對完成銷售環(huán)節(jié)的房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)置相應(yīng)的“銷售產(chǎn)品”條目并進(jìn)行準(zhǔn)確核算；針對開發(fā)與銷售過程中，用于租賃性質(zhì)但不屬于固定資產(chǎn)的房產(chǎn)和土地設(shè)置相應(yīng)的“租賃開發(fā)產(chǎn)品”條目，針對安置拆遷居民所使用的房屋設(shè)置相應(yīng)的“周轉(zhuǎn)房”條目，并在核算環(huán)節(jié)加以認(rèn)真核對。

2.5及時(shí)進(jìn)行竣工決算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算前，必須擁有已經(jīng)發(fā)生的成本費(fèi)用的細(xì)致、全面的記錄，對于未建設(shè)完成的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況，對可能發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行估計(jì)，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對成本預(yù)估人才的培養(yǎng)，提高會計(jì)人員相關(guān)的業(yè)務(wù)素質(zhì)。在會計(jì)核算方面，可以通過“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程支出通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，這樣做對項(xiàng)目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。

2.6充分考慮稅收因素

房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)很高，除按預(yù)售款或銷售收入的5%計(jì)征營業(yè)稅（另有附加），還有按增值額30-60%計(jì)征的土地增值稅、和25%的企業(yè)所得稅。因此，從廣義成本的概念，稅收成本也是構(gòu)成整個開發(fā)項(xiàng)目成本的極為重要的方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無不加以重視。因而各種稅收籌劃應(yīng)運(yùn)而生，而如何合理設(shè)置成本核算方式也是稅收籌劃工作得以落實(shí)的重要手段，成本核算不僅是內(nèi)部管控的重要手段，也是各項(xiàng)稅收計(jì)算的依據(jù)和載體。因此、合理設(shè)置公共成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ā⑷绾魏侠斫缍I銷費(fèi)用與開發(fā)間接費(fèi)用都非常必要。在現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常有開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目之初首先搭建臨時(shí)建筑――售樓部，誠然售樓部的開發(fā)公司的門面、也是推銷開發(fā)產(chǎn)品的窗口，售樓部建得高端大氣上檔次不僅是公司形象的表現(xiàn)，對今后開發(fā)產(chǎn)品的銷售具有重大的影響。但是很多開發(fā)企業(yè)在報(bào)建時(shí)就以“售樓部”報(bào)建、會計(jì)核算時(shí)計(jì)入銷售費(fèi)用，實(shí)際上公司的設(shè)計(jì)部、工程部、開發(fā)部等均在此售樓部辦公，這些部門的費(fèi)用可以列入開發(fā)間接費(fèi)用，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)、還是計(jì)入銷售費(fèi)用的最主要的影響在于在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)前者可以作為扣除項(xiàng)目，并享受20%的加計(jì)扣除，而后者不管實(shí)際發(fā)生多少都包括的扣除項(xiàng)目的5%開發(fā)費(fèi)用中。

3.結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對成本核算的重視力度，善于發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，財(cái)務(wù)人員也應(yīng)加強(qiáng)對自身的專業(yè)素養(yǎng)，不斷學(xué)習(xí)提升自身知識層面高度，加強(qiáng)對成本核算的管理，實(shí)現(xiàn)成本核算科學(xué)化、精準(zhǔn)化，最終提高企業(yè)成本價(jià)值的控制能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長久、穩(wěn)步發(fā)展的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]羊玲.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的相關(guān)探討[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2013（1）.

[2]張迪.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算若干問題的探討[J].中國外資，2011（19）.

篇5

電腦做賬應(yīng)如何交接,要注意哪些?(北京市　姚舒)

在線爭家:

通常主要注意以下兩點(diǎn):

1　把要交接的賬簿打印出來,移交人、接交人、監(jiān)交人簽字確認(rèn)。

2　給接交人用戶注冊,設(shè)置相應(yīng)權(quán)限;移交人用戶注銷。差錯更正

2009年末,我公司賬面虧損50萬元,2010年1月份自查時(shí)發(fā)現(xiàn)12月份多記成本2萬元,2009年度賬戶已經(jīng)結(jié)賬,我單位1月份應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理?(河北省　田玉海)

住線專家:

借:庫存商品

貸:以前年度損益調(diào)整――主營業(yè)務(wù)成本

借:以前年度損益調(diào)整――主營業(yè)務(wù)成本

貸:利潤分配――未分配利潤

千萬別忘了,在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)要把這筆也考慮進(jìn)去。

物資盤盈的處理

企業(yè)盤盈的存貨、固定資產(chǎn)如何做會計(jì)處理?(北京市　張曉)

在線專家:

企業(yè)盤盈的各種材料、產(chǎn)成品、庫存商品等存貨,借記“原材料”、“庫存商品”等科目,貸記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢”科目。

企業(yè)在財(cái)產(chǎn)清查中盤盈的固定資產(chǎn),作為前期差錯處理。盤盈的固定資產(chǎn)通過“以前年度損益調(diào)整”科目核算。股利分配

我公司為有限責(zé)任公司,2009年底“利潤分配――未分配利潤”貸方余額為58萬,2010年1月想把未分配利潤,分給投資人(都是個人投資),但不知道應(yīng)該怎么做分錄。我們想2月發(fā)到股東手里,不知道這個月要不要先做分錄呀,應(yīng)該怎么做呢?(甘肅省　秦湘寧)

在線專家:

責(zé)公司該業(yè)務(wù)的主要處理思路:

1　做出分配股利決議時(shí):

借:利潤分配

貸:應(yīng)付股利

2　實(shí)際分配時(shí):

借:應(yīng)付股利

貸:銀行存款

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交個人所得稅

3　支付稅款時(shí):

借:應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交個人所得稅

貸:銀行存款

內(nèi)部往來差錯更正

2009年集團(tuán)公司從我所在的子公司調(diào)回100萬,我當(dāng)時(shí)做成了借記應(yīng)付股利,貸記銀行存款了,但是到了2010年才發(fā)現(xiàn),應(yīng)該是借記內(nèi)部往來,貸記銀行存款,那么我在2010年是不是需要用以前年度損益調(diào)整這個科目來調(diào)整?可以不用改資產(chǎn)負(fù)債表的期初數(shù)么?具體怎么做好呢?其中不涉及到稅金問題。(河南省　孫園園)

住線專家:

應(yīng)付股利與內(nèi)部往來都是資產(chǎn)負(fù)債表賬戶,因會計(jì)前期差錯進(jìn)行調(diào)整,不需要通過“以前年度損益調(diào)整”會計(jì)科目,直接:

借:其他應(yīng)收款――內(nèi)部往來

貸:應(yīng)付股利

只有會計(jì)前期差錯涉及利潤表賬戶的,才要先通過“以前年度損益調(diào)整”,再從“以前年度損益調(diào)整”轉(zhuǎn)到“利潤分配――未分配利潤”。印花稅的處理

請問印花稅的賬務(wù)處理是:

借:管理費(fèi)用費(fèi)――印花稅

貸:銀行存款

還是:

計(jì)提:

借:管理費(fèi)用――印花稅

貸:應(yīng)交稅費(fèi)――印花稅

繳費(fèi):

借:應(yīng)交稅費(fèi)――印花稅

貸:銀行存款

(天津市　章淑容)

在線專家:

1　企業(yè)在稅務(wù)部門預(yù)先購買的印花稅,會計(jì)處理:

借:管理費(fèi)用――印花稅

貸:銀行存款

2　企業(yè)通過計(jì)算應(yīng)繳納的印花稅,存在與稅務(wù)部門結(jié)算印花稅的會計(jì)處理:

借:管理費(fèi)用――印花稅

貸:應(yīng)交稅費(fèi)――印花稅

交納時(shí):

借:應(yīng)交稅費(fèi)――印花稅

貸:銀行存款

3　購入、投資與資產(chǎn)相關(guān)的,需承擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi),這里的稅包括印花稅,印花稅直接計(jì)入相關(guān)成本,會計(jì)處理:

借:××資產(chǎn)(資產(chǎn)中包含支付的相關(guān)稅費(fèi),含印花稅)

貸:銀行存款

生物資產(chǎn)的處理

我們公司是工業(yè)企業(yè),因廠區(qū)內(nèi)部空地較多現(xiàn)購回很多樹木進(jìn)行綠化,我個人覺得應(yīng)該進(jìn)入管理費(fèi)用或是在建工程(因廠區(qū)是剛轉(zhuǎn)讓來的),但是我們領(lǐng)導(dǎo)說這樹木以后是會增值的應(yīng)該做生產(chǎn)性生物資產(chǎn),煩請看看到底該做什么科目。(湖南省　施淇淇)

在線專家:

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第5號――生物資產(chǎn)》將生物資產(chǎn)定義為:“生物資產(chǎn),是指有生命的動物和植物?！鄙镔Y產(chǎn)分為消耗性生物資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)和會益性生物資產(chǎn)。

消耗性生物資產(chǎn),是指為出售而持有的、或在將來收獲為農(nóng)產(chǎn)品的生物資產(chǎn),包括生長中的大田作物、蔬菜、用材林以及存欄待售的牲畜等。

生產(chǎn)性生物資產(chǎn),是指為產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或出租等目的而持有的生物資產(chǎn),包括經(jīng)濟(jì)林、薪炭林、產(chǎn)畜和役畜等。

公益性生物資產(chǎn),是指以防護(hù)、環(huán)境保護(hù)為主要目的的生物資產(chǎn),包括防風(fēng)固沙林、水土保持林和水源涵養(yǎng)林等。

消耗性生物資產(chǎn)屬于企業(yè)的流動資產(chǎn);生產(chǎn)性生物資產(chǎn)、公益性生物資產(chǎn)屬于企業(yè)的長期資產(chǎn)。

如果您企業(yè)完全按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)告,并在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中有遵循企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的聲明,則根據(jù)生物資產(chǎn)的定義和分類,企業(yè)廠區(qū)綠化顯然不符合消耗性生物資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn),可劃分為公益性生物資產(chǎn)。由于公益性生物資產(chǎn)屬于企業(yè)的長期資產(chǎn),因此用于企業(yè)廠區(qū)綠化必須是木本植物才能劃分為公益性生物資產(chǎn);如果是草本植物,由于草本植物大多為一年生,草本植物一年后死亡,就不符合生物資產(chǎn)“有生命的動物和植物”定義。

如果您企業(yè)并不是完全按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)告,并且廠區(qū)綠化并非是企業(yè)的重要事項(xiàng),根據(jù)重要性原則,建議還是將廠區(qū)綠化費(fèi)用計(jì)入在建工程、長期待攤或管理費(fèi)用(要根據(jù)具體情況)為好。

土地使用權(quán)的處理

我所在的公司于兩年前購買一塊地同時(shí)在此土地上修建廠房一棟,原來為此兩項(xiàng)所支付的款項(xiàng)計(jì)入了“在建工程”科目,如今廠房已經(jīng)建好,并已經(jīng)投入使用,我該如何做分錄?若從“在建工程”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目,那土地是否也應(yīng)該計(jì)提折舊?(吉林省　鄒麗麗)

在線專家:

企業(yè)自行建造的固定資產(chǎn),固定資產(chǎn)的初始成本并不包括“土地使用權(quán)”,土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”明細(xì)科目核算。因此,在建工程科目不核算土地使用權(quán)成本,在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)自然也不會將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。土地使用權(quán)按無形資產(chǎn)進(jìn)行攤銷。所得稅退稅的處理

假設(shè)A企業(yè)2月份業(yè)務(wù):

借:應(yīng)收賬款　117

貸:主營業(yè)務(wù)收入　100

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)17

借:庫存商品　50

應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)　8.5

貸:應(yīng)付賬款　58.5

這里進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)的差額8.5元月末該怎么做轉(zhuǎn)賬分錄?還有如果進(jìn)項(xiàng)是100元,銷項(xiàng)是50元,那月末還要做轉(zhuǎn)賬分錄嗎?(遼寧省　童梅)

在線專家:

1　如果上月留抵稅額是0,那么:

借:應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)　8.5

貸:應(yīng)交稅費(fèi)――未交增值稅　8.5

2　這種情況下,月末就不用做分錄了。

丟失車輛發(fā)票,無法上牌如何辦呢?

我單位剛從一家雪鐵龍4S店買了一輛雪鐵龍C5小汽車,經(jīng)手的司機(jī)粗心將購車發(fā)票丟失,導(dǎo)致我單位無法給新車上牌,請問,有什么辦法嗎?(北京市　祝四明)

在線專家:

您單位上述的情況,可采取重新補(bǔ)開機(jī)動車銷售發(fā)票的方法解決。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于消費(fèi)者丟失機(jī)動車銷售發(fā)票處理問題的批復(fù)》(國稅函[2006]227號)針對丟失發(fā)票給出了解決方法,具體程序?yàn)?(1)丟失機(jī)動車銷售發(fā)票的消費(fèi)者到機(jī)動車銷售單位取得銷售統(tǒng)一發(fā)票存根聯(lián)復(fù)印件(加蓋銷售單位發(fā)票專用章或財(cái)務(wù)專用章);(2)到機(jī)動車銷售方所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)蓋章確認(rèn)并登記備案;(5)由機(jī)動車銷售單位重新開具與原銷售發(fā)票存根聯(lián)內(nèi)容一致的機(jī)動車銷售發(fā)票。消費(fèi)者憑重新開具的機(jī)動車銷售發(fā)票辦理相關(guān)手續(xù)。

您單位可以向原4s店索取原發(fā)票存根聯(lián)的復(fù)印件,切記,要加蓋4s店的發(fā)票專用章或財(cái)務(wù)專用章,這是必須的程序。然后到4s店所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)請求確認(rèn)和備案,稅務(wù)機(jī)關(guān)在發(fā)票復(fù)印件上蓋章確認(rèn)后,您單位可以回該4s店,提交發(fā)票復(fù)印件,作為4s店重新開具發(fā)票的依據(jù)。取得重新開具的機(jī)動車銷售發(fā)票,您單位可以依法辦理車輛登記掛牌。

扣繳義務(wù)人未扣繳稅款,繳納罰款是否就可以了結(jié)了?

我單位辦公樓裝修工程分包給了5個裝修單位,其中有外省一個私人裝修隊(duì),支付價(jià)款32萬元,沒有取得發(fā)票,稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查時(shí),發(fā)現(xiàn)這個問題,要求我單位追繳個稅,并對我單位罰款。2001年的《中華人民共和國稅收征收管理法》明確,扣繳義務(wù)人沒有扣繳稅款,只承擔(dān)罰款,我單位假如承擔(dān)罰款,是否不需要追繳稅金了呢?(甘肅省　宋史葦)

在線專家:

扣繳了義務(wù)人未扣繳稅款,繳納罰款,扣繳事項(xiàng)并未結(jié)束。

您單位應(yīng)該扣繳該個人的個稅,但是未按規(guī)定扣繳,這是非法的,《征管法》第六十九規(guī)定,扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人追繳稅款,對扣繳叉務(wù)人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款。

稅務(wù)機(jī)關(guān)對您單位上述應(yīng)該扣繳未扣繳的行為,可以處于罰款。

上述規(guī)定中沒有扣繳的稅款,“由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人追繳稅款”,如何理解這個追繳呢?是否可以理解為扣繳人不再負(fù)責(zé)了呢?

不是的,針對稅務(wù)機(jī)關(guān)如何追繳,總局是有明確的。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹及其實(shí)施細(xì)則若干具體問題的通知》(國稅發(fā)[2005]47號)對扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款的如何處理進(jìn)一步明確如下:扣繳義務(wù)人違反征管法及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款的,稅務(wù)機(jī)關(guān)除按征管法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定對其給予處罰外,應(yīng)當(dāng)責(zé)成扣繳義務(wù)人限期將應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收的稅款補(bǔ)扣或補(bǔ)收。

您單位應(yīng)扣未扣,即沒有采取任何措施,也未向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告,責(zé)任沒有減除,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對您單位按規(guī)定處于罰款,同時(shí),稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該責(zé)成您單位進(jìn)行補(bǔ)扣或補(bǔ)收,這樣,這筆稅款的追繳責(zé)任仍是您單位承擔(dān)。

青苗補(bǔ)償費(fèi)的票據(jù)如何確定

我單位是礦山單位,修建廠區(qū)周邊的道路,占用村集體土地,支付給農(nóng)戶的青苗補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)58萬元,全部是收據(jù),這些收據(jù)能否入賬呢?受補(bǔ)償農(nóng)民是否應(yīng)當(dāng)?shù)蕉悇?wù)部門給我單位代開發(fā)票呢?(陜西省　王弼均)

在線專家:

取得收據(jù)能否入賬,需要結(jié)合具體業(yè)務(wù)進(jìn)行分析。

某一行為(項(xiàng)目)是否應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票的關(guān)鍵是界定該行為是否屬于應(yīng)稅行為,或者說是否屬于經(jīng)營性項(xiàng)目?！栋l(fā)票管理辦法》第二十條規(guī)定,銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人,對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項(xiàng),收款方應(yīng)向付款方開具發(fā)票;特殊情況下由付款方向收款方開具發(fā)票。這里,強(qiáng)調(diào)的是“銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人,對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)”才需要向付款方開具發(fā)票,目前,提供發(fā)票的行為主要是征收增值稅和征收營業(yè)稅的業(yè)務(wù),假如一項(xiàng)行為既不屬于增值稅征收范圍也不屬于營業(yè)稅征收范圍,則不是《發(fā)票管理辦法》規(guī)范的對象,不應(yīng)該提供發(fā)票的。

上述單位支付給農(nóng)戶的青苗補(bǔ)償費(fèi),這是給農(nóng)戶的莊稼損害賠償,農(nóng)戶取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)不具有經(jīng)營性質(zhì),不屬于應(yīng)稅行為_不是增值稅和營業(yè)稅的征收范圍,不需要出具發(fā)票。

支付補(bǔ)償費(fèi)無法取得發(fā)票,礦山單位應(yīng)當(dāng)以何憑證入賬?《稅收征管法》第十九條規(guī)定,納稅人、扣繳義務(wù)人按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定設(shè)置賬簿,根據(jù)合法、有效憑證記賬,進(jìn)行核算?！稜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證作了比較明確的界定,其中“國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法、有效憑證”屬于符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證。這里的“合法、有效憑證”包括套印稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票以及經(jīng)省級稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票和財(cái)政部門管理的財(cái)政票據(jù)以及經(jīng)財(cái)政部門、稅務(wù)部門認(rèn)可的其他憑證。稅務(wù)部門對于既不屬于取得發(fā)票范疇也不屬于支付給行政單位的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金的,一般可以憑雙方簽訂的合同中確定的價(jià)格以及雙方確認(rèn)的收款收據(jù)作為合法有效憑證。支付給農(nóng)戶的青苗補(bǔ)償費(fèi),房地產(chǎn)開發(fā)公司可以結(jié)合補(bǔ)償協(xié)議、相關(guān)政府部門文件等證明材料,以收款人的收款收據(jù)確認(rèn)入賬,主管稅務(wù)部門將確認(rèn)其為合法有效的憑證。當(dāng)然,如果由政府或者村委會代為發(fā)放青苗補(bǔ)償金的話,也可以向單位索要由財(cái)政部門監(jiān)制的行政事業(yè)單位收據(jù)。

至于青苗補(bǔ)償費(fèi)是否征收個稅,國家早有明確,《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得青苗補(bǔ)償費(fèi)收入征免個人所得稅的批復(fù)》(國稅函發(fā)[1995]79號)規(guī)定,鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的職工和農(nóng)民取得的青苗補(bǔ)償費(fèi),屬種植業(yè)的收益范圍,同時(shí),也屬經(jīng)濟(jì)損失的補(bǔ)償性收入,因此,對他們?nèi)〉玫那嗝缪a(bǔ)償費(fèi)收入暫不征收個人所得稅。另外,國稅函[2008]277號文件也明確了對土地承包人取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)收入暫免征收個人所得稅。

如何適用混合銷售的一般規(guī)定和特殊規(guī)定?

我單位是湖南長沙一家建筑安裝企業(yè),工程建設(shè)時(shí),會使用外購建材、膠管、鋼筋等原材料,如何繳納流轉(zhuǎn)稅?是混合銷售業(yè)務(wù)嗎?(湖南省　陳慧琳)

在線專家:

要判斷實(shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)行為是否是混合銷售行為,首先,要明確,混合銷售行為的定義。

我們從法理上看,在同一項(xiàng)銷售行為中,即涉及應(yīng)納增值稅的貨物銷售,又提供應(yīng)納營業(yè)稅的勞務(wù),這就是混合銷售?；旌箱N售行為的特點(diǎn)是:銷售貨物和提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)是由同一納稅人實(shí)現(xiàn),價(jià)款是同時(shí)從一個購買方取得的

混合銷售的納稅原則是按經(jīng)營主業(yè)劃分,只征一種稅,即或者征收增值稅或者征收營業(yè)稅。我們來看,《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條規(guī)定:“一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物,為混合銷售行為。除本細(xì)則第七條的規(guī)定外,從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位

和個體工商戶的混合銷售行為,視為銷售貸物,不繳納營業(yè)稅。其他單位和個人的混合銷售行為,視為提供應(yīng)稅勞務(wù),繳納營業(yè)稅”。這是稅法中關(guān)于混合銷售的一般規(guī)定。

那么,混合銷售中的特殊規(guī)定是什么呢?

我們看,《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定:“納稅人的下列混合銷售行為,其中包括提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為,應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額,其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅,貨物銷售額不繳納營業(yè)稅;未分別核算的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額”。這是混合銷售的特殊規(guī)定,不是征收單一稅種的。

《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定,除本細(xì)則第七條規(guī)定外,納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的,其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價(jià)款在內(nèi),但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。

根據(jù)上述規(guī)定,提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為,如企業(yè)銷售自產(chǎn)電梯并負(fù)責(zé)安裝及保養(yǎng)、維修,屬于混合銷售行為。而對提供建筑業(yè)勞務(wù)用的外購的原材料、設(shè)備及其他物資和動力進(jìn)行制造建筑物、構(gòu)筑物的工程作業(yè),不屬于提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售貨物的混合銷售行為。因此,納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)的,其計(jì)稅營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用無論是自產(chǎn)或外購的原材料、設(shè)備及其他物資和動力價(jià)款,但不包括符合條件提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物和建設(shè)方提供的設(shè)備價(jià)款。

支持公租房的捐贈,是否可以適用公益捐贈政策在稅前扣除呢?

我公司是“河南十佳明星企業(yè)”,近期決定將自有的一棟職工宿舍捐贈給市房管局下屬的市公租房管理局作為公租房。請問,我公司捐贈的自有住房,可以作為公益性捐贈在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣除嗎?都有哪些稅收文件進(jìn)行規(guī)范呢?(河南省　王華民)

在線專家:

關(guān)于捐贈支出,我國法律和稅收文件均明確了扣除的原則和具體操作規(guī)定。

《企業(yè)所得稅法》第九條規(guī)定:“企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出,在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分,準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除?！边@是法律層面做出的公益捐贈扣除的原則性規(guī)定。

針對上述法律規(guī)定,國務(wù)院相關(guān)主管部門聯(lián)合了《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、民政部關(guān)于公益性捐贈稅前扣除有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅(2008]160號),對公益捐贈做出了具體的操作規(guī)定:企業(yè)通過公益性社會團(tuán)體或者縣級以上人民政府及其部門,用于公益事業(yè)的捐贈支出,在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分,準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。年度利潤總額,是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會計(jì)制度的規(guī)定計(jì)算的大于零的數(shù)額。

那么,針對企業(yè)捐贈房屋作為公租房,是否是公益性捐贈呢?《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅[2010]88號)規(guī)定:“企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織捐贈住房作為公租房,符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的,捐贈支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分,準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除?！睆纳鲜鲆?guī)定看,國家是把企業(yè)參與公租房捐贈,作為公益性捐贈來規(guī)范的。

因此,你公司捐贈的自有住房,可以作為公益性捐贈,在不超過年度利潤總額12%的范圍內(nèi),在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)進(jìn)行稅前扣除。

加息后的理財(cái)策略

CPI居高不下,央行終于又加息了。加息政策將會對我們的理財(cái)生活產(chǎn)生哪些方面的影響?我們又應(yīng)該如何應(yīng)對呢?(廣東省　洪路)

專家:

最近短時(shí)間內(nèi),央行已經(jīng)兩次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率和上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn),以抑制流動性過剩風(fēng)險(xiǎn),可以預(yù)見我國已經(jīng)進(jìn)入加息通道。

加息之后,銀行定期存款收益將增加,但目前存款利率仍然是低于CPI。至于原來的定期存款是否需要轉(zhuǎn)存,主要掌握以下臨界點(diǎn),在此時(shí)問之前的先支取再轉(zhuǎn)存此款合算:1年期為46天;2年期為74天;3年期為90天;5年期為131天。

在加息預(yù)期下,債券收益率曲線上穢,其中短端上行幅度高于長端,因?yàn)樨泿攀袌龌鹬饕顿Y于短期金融工具,所以一旦加息到來,貨幣市場基金將是第一個受益者,作為貨幣基金的投資者將能享受到這種收益。加息對于股票型基金和債券型基金來說都算不上利好消息,債券型基金由于有一部分資產(chǎn)投資于長期債券,“轉(zhuǎn)型”肯定不會像貸幣市場基金那么靈活,而股票型基金受大盤的影響比較大,一旦管理者投資失誤,則很容易隨著股市一起下跌。基金投資者應(yīng)適當(dāng)調(diào)整自己的投資策略。升息能提高債市和貨幣市場的利率預(yù)期,在增持基金時(shí)可適當(dāng)增加對偏債型基金或貨幣市場基金的投資。債券型基金自然宜選購超短債基金,股票型基金得看基金投向哪些行業(yè)和公司,考慮到專家理財(cái)?shù)囊蛩?在可供選擇的投資渠道不多的情況下,仍然可以繼續(xù)持有投資基金。

保險(xiǎn)方面,萬能險(xiǎn)、分紅險(xiǎn)受益明顯。萬能險(xiǎn)主要投資于國債、企業(yè)債、銀行大額協(xié)議存款等渠道,而且萬能險(xiǎn)每月公布一次結(jié)算利率,加息后萬能險(xiǎn)“隨息浮動”的效果最為明顯。同時(shí),市場利率的提高有利于提高保險(xiǎn)公司的投資收益。保障型、尤其是長期性的儲蓄型壽險(xiǎn)會受沖擊,因?yàn)殚L期壽險(xiǎn)產(chǎn)品的預(yù)定利率是參照銀行存款利率設(shè)置的,中途利率調(diào)整時(shí)他的利率是不變的。不過,不應(yīng)該把保險(xiǎn)太多地和加息掛鉤,因?yàn)楸ｋU(xiǎn)產(chǎn)品重視的是保障功能,因此對于原來有購買意向的人來說,保單應(yīng)該照買不誤,不必考慮升息因素。沒有到期的保單不要輕易退保,否則將扣除一筆數(shù)額不小的違約金。追求現(xiàn)金回報(bào)率的投資者可以減少對代客理財(cái)型壽險(xiǎn)品種的投入。

在股市下跌時(shí),銀行固定利率理財(cái)產(chǎn)品成為許多投資者追捧的對象,有些產(chǎn)品一天之內(nèi)即告售罄,雖然這些產(chǎn)品在熊市中的收益強(qiáng)于股票,但是一旦加息,由于這些產(chǎn)品不能提前贖回,投資者遭遇的是利息損失。加息也將直接導(dǎo)致人民幣升值,在這樣的前提下,投資者在選擇投資境外理財(cái)產(chǎn)品時(shí),要特別注意和考慮匯率風(fēng)險(xiǎn),如果可以鎖定遠(yuǎn)期匯率,應(yīng)盡量選擇鎖定型理財(cái)產(chǎn)品。

短期內(nèi)股票市場對升息較為敏感,一般講加息將短期內(nèi)導(dǎo)致股市下跌。加息釋放了一種緊縮的信號,會直接影響投資人的投資決策,另外加息導(dǎo)致市場的無風(fēng)險(xiǎn)收益率上升,而股票的收益相應(yīng)地下降。但相應(yīng)地,加息會致熱錢流入并推高股市上漲。所以,短期內(nèi)股市會出現(xiàn)反復(fù)震蕩走勢,中小股民介入需謹(jǐn)慎。股民選股時(shí)應(yīng)盡量避開負(fù)債率高的上市公司的股票,必要的話應(yīng)減少對股市的資金投入,以規(guī)避升息給股市帶來的風(fēng)險(xiǎn)。但股市大的趨勢不會改變,長期來看,利率的調(diào)整對股市的影響有限。

加息對房貸影響比較大,并且考慮到居高不下的房價(jià),不排除銀行再度加息和政策上打出組合拳的可能。對于房奴們來說,由于“等額本金”比“等額本息”對未來加息的防御能力要好一些,新的房貸應(yīng)采取“等額本金”的方式還貸。至于是否要提前還貸,要看自己的理財(cái)能力。如果你投資理財(cái)?shù)氖找姹荣J款利率低,并且又有閑置資金的話,可以考慮提前還貸。

如何理解和界定非經(jīng)常性損益

非經(jīng)常性損益是上市公司重要的信息披露指標(biāo),我們應(yīng)該怎樣理解和界定非經(jīng)常損益?(江蘇省　錢旭強(qiáng))

專家:

非經(jīng)常性損益,對于投資者正確理解和把握相關(guān)公司的持續(xù)盈利能力,從而做出科學(xué)合理的投資決策具有重要意義。從提高信息披露質(zhì)量,保護(hù)投資者合法權(quán)益出發(fā),非經(jīng)常性損益通常也作為重要的監(jiān)管指標(biāo),在認(rèn)定公司持續(xù)盈利方面發(fā)揮重要作用。

《公開發(fā)行證券的公司信息披露規(guī)范問答第1號――非經(jīng)常性損益》將非經(jīng)常性損益定義為“與公司正常經(jīng)營業(yè)務(wù)無直接關(guān)系,以及雖與正常經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān),但由于其性質(zhì)特殊和偶發(fā)性,影響報(bào)表使用人對公司經(jīng)營業(yè)績和盈利能力做出正常判斷的各項(xiàng)交易和事項(xiàng)產(chǎn)生的損益”。

非經(jīng)常性損益應(yīng)包括以下項(xiàng)目:

(一)非流動資產(chǎn)處置損益;

(二)越權(quán)審批或無正式批準(zhǔn)文件的稅收返還、減免;

(三)計(jì)入當(dāng)期損益的政府補(bǔ)助,但與公司業(yè)務(wù)密切相關(guān),按照國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)定額或定量享受的政府補(bǔ)助除外;

(四)計(jì)入當(dāng)期損益的對非金融企業(yè)收取的資金占用費(fèi),但經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立的有經(jīng)營資格的金融機(jī)構(gòu)對非金融企業(yè)收取的資金占用費(fèi)除外;

(五)企業(yè)合并的合并成本小于合并時(shí)應(yīng)享有被合并單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值產(chǎn)生的損益;

(六)非貨幣性資產(chǎn)交換損益;

(七)委托投資損益;

(八)因不可抗力因素(如遭受自然災(zāi)害)而計(jì)提的各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備;

(九)債務(wù)重組損益;

(十)企業(yè)重組費(fèi)用,如安置職工的支出、整合費(fèi)用等;

(十一)交易價(jià)格顯失公允的交易產(chǎn)生的超過公允價(jià)值部分的損益;

(十二)同一控制下企業(yè)合并產(chǎn)生的子公司期初至合并日的當(dāng)期凈損益;

(十三)與公司主營業(yè)務(wù)無關(guān)的預(yù)計(jì)負(fù)債產(chǎn)生的損益;

(十四)除上述各項(xiàng)之外的其他營業(yè)外收支凈額;

(十五)中國證監(jiān)會認(rèn)定的其他非經(jīng)常性損益項(xiàng)目。

投資者也好,上市公司也好,都應(yīng)該全面、正確地理解和把握非經(jīng)常性損益定義的內(nèi)涵和外延。首先,非經(jīng)常性損益是信息披露指標(biāo)而非財(cái)務(wù)會計(jì)指標(biāo)。一方面,非經(jīng)常性損益的規(guī)定沒有涉及和改變會計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于收八、費(fèi)用確認(rèn)計(jì)量的標(biāo)準(zhǔn);另一方面,討論某項(xiàng)目是否應(yīng)作為非經(jīng)常?I生損益披露,也應(yīng)以該項(xiàng)目符合會計(jì)準(zhǔn)則中損益類項(xiàng)目的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為前提。其次,非經(jīng)常性損益是一項(xiàng)重要的監(jiān)管指標(biāo),涉及到監(jiān)管機(jī)構(gòu)對公司重要業(yè)務(wù)的核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn),某種程度上起到了“監(jiān)管門檻”的作用。因此,對某些項(xiàng)目而言,是否應(yīng)當(dāng)界定為“非經(jīng)?！笨赡懿o絕對的標(biāo)準(zhǔn),是否作為非經(jīng)常性損益披露一定程度上也取決于監(jiān)管機(jī)構(gòu)對市場狀況的理解和把握。非經(jīng)常性損益的定義準(zhǔn)確界定了這一監(jiān)管指標(biāo)的內(nèi)涵和外延,當(dāng)然,但在實(shí)際執(zhí)行中,也還需要根據(jù)公司實(shí)際情況和交易的實(shí)質(zhì)做出判斷。最后,在實(shí)際執(zhí)行中界定非經(jīng)常性損益,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注交易的性質(zhì)、發(fā)生頻率和對報(bào)表使用者決策的影響。一是應(yīng)關(guān)注交易是否具有“非正?！钡男再|(zhì),即同公司的正常業(yè)務(wù)不相關(guān);二是應(yīng)關(guān)注交易是否具有“非經(jīng)?！钡奶攸c(diǎn),即在發(fā)生頻率上具有偶發(fā)性特點(diǎn);三是應(yīng)判斷如不作為非經(jīng)常性損益披露,是否會影響報(bào)表使用者對公司經(jīng)營業(yè)績和盈利能力做出正確判斷。

時(shí)公司而言,應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況判斷具體項(xiàng)目是否應(yīng)當(dāng)作為非經(jīng)常性損益披露。對于規(guī)定中列舉的項(xiàng)目,如公司結(jié)合自身情況判斷符合非經(jīng)常性損益的定義,則作為非經(jīng)常性損益披露;如根據(jù)定又判斷不應(yīng)作為非經(jīng)常性損益披露的,如證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)或其他特定金融企業(yè)持有交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負(fù)債產(chǎn)生的公允價(jià)值變動損益,以及處置交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負(fù)債和可供出售金融資產(chǎn)取得的投資收益,則可以不作為非經(jīng)常性損益披露,但同時(shí)應(yīng)當(dāng)在非經(jīng)常性損益的附注說明中,對未作為非經(jīng)常性損益披露的項(xiàng)目、金額及原因做出相應(yīng)的解釋。對于規(guī)定中未列舉的項(xiàng)目,公司需要根據(jù)定又并結(jié)合自身情況,考慮非經(jīng)常性損益的界定標(biāo)準(zhǔn),綜合加以判斷,并將符合定義的非經(jīng)常性損益項(xiàng)目金額在“其他符合非經(jīng)常性損益定義的損益項(xiàng)目”下披露,同時(shí)將其中包含的重大項(xiàng)目內(nèi)容在非經(jīng)常性損益的附注中單獨(dú)做出說明。

股票回購

某些上市公司宣布股票回購計(jì)劃,是出于什么考慮?會對股價(jià)產(chǎn)生什么影響?(重慶市　金曉)

專家:

股票回購是指上市公司購買一部份自己的股票。一般通過二級市場回購股票,也就是上市公司在股票市場的正常交易期間回購自己的股票。當(dāng)股票轉(zhuǎn)為公司所有時(shí),必須正式宣布這些股票作廢,這一做法有減少公司股票總數(shù)的作用。當(dāng)所有其他情況保持不變時(shí),這會增加剩余股票的價(jià)值。

一般而言,上市公司回購其股票主要基于以下五個方面的考慮:

一是穩(wěn)定公司股價(jià),維護(hù)公司形象。公司進(jìn)行股票回購是由于公司管理層認(rèn)為股票價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公司的內(nèi)在價(jià)值,希望通過股票回購將公司價(jià)值被嚴(yán)重低估這一信息傳遞給市場,從而穩(wěn)定股票價(jià)格,增強(qiáng)投資者信心。

二是提高資金的使用效率。當(dāng)公司可支配的現(xiàn)金流大大高于公司投入項(xiàng)目所需的現(xiàn)金流時(shí),公司可以用富裕的現(xiàn)金流回購部分股票,從而增加每股盈利水平,提高凈資產(chǎn)收益率,減輕公司盈利指標(biāo)的壓力。從這個意義上說,股票回購也是公司主動進(jìn)行的一種投資理財(cái)行為。

三是作為實(shí)行股權(quán)激勵計(jì)劃的股票來源。如公司實(shí)施管理層或者員工股票期權(quán)計(jì)劃,直接發(fā)行新股會稀釋原有股東權(quán)益,而通過回購股票再將該股票賦予員工則既滿足了員工的持股需求,又不影響原有股東的權(quán)益。

篇6

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營特點(diǎn)

對房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)：

1.開發(fā)經(jīng)營具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2.開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）稅負(fù)情況

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%交納城建稅，按營業(yè)稅的0.3%交納教育費(fèi)附加，按利潤總額的25%交納企業(yè)所得稅（企業(yè)所得稅稅率2008年之前執(zhí)行33%的稅率，2008年之后開始執(zhí)行25%的稅率），按1.5—30元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納城鎮(zhèn)土地使用稅，按房產(chǎn)余值的1.2%交納房產(chǎn)稅，按增值額30%一60%交納土地增值稅，按交易額的3%一5%交納契稅，還有諸如耕地占用稅、車船使用稅、個人所得稅等，如果將這些稅種綜合計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)達(dá)到毛利的48%左右。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種

在開發(fā)階段對營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1.營業(yè)稅。對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2.土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3.印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4.企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5.房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的稅收籌劃

現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，不動產(chǎn)銷售收入的稅費(fèi)總額達(dá)到了收入總額的10.45% -11.45%，而且在取得時(shí)就必須繳納。所以通過合理的納稅籌劃，盡量節(jié)約稅費(fèi)支出，不僅直接影響項(xiàng)目的投資收益，而且對于維護(hù)項(xiàng)目開發(fā)資金鏈條的完整也具有重要的意義。下面是房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中會涉及的幾個主要稅種稅收籌劃。

（一）土增稅的稅收籌劃

降低增值率的稅收籌劃，計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小，按相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多。所以降低增值率是少納稅的關(guān)鍵，而減少增值額或增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值率。

1、減少增值額，增加扣除項(xiàng)目金額

1）降低房屋的銷售價(jià)格

房屋銷售價(jià)格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價(jià)格時(shí)，必須認(rèn)真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行稅收籌劃。

2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能視若，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂合同時(shí)能稍加變通則可取得意想不到的果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合

同不用繳納土地增值稅。

3）選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金顢和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

2、慎重確定房屋銷售時(shí)間

按稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)完工前的借款利息可計(jì)入房地產(chǎn)開成本，作為扣除項(xiàng)目金額。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定房屋銷售間時(shí)，必須認(rèn)真比較預(yù)售房屋的貨幣收入的時(shí)間價(jià)值和投資價(jià)值等與增加扣項(xiàng)目金額所帶來的稅金減少額兩者的大小，以決定是否進(jìn)行稅收籌劃。

3、利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃.

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核

算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受這一免稅政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，分開核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)以獲得免稅待遇。具體實(shí)現(xiàn)方法參見上面降低增值率的稅收籌劃。

4、利用銷售比例的稅收籌劃

2007年的1月17日，國家稅務(wù)總局《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開企業(yè)地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)（2006）187號），擴(kuò)了對于開發(fā)商征收土地增值稅的清算條件，清算條件規(guī)定：“已竣工驗(yàn)收的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例

雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的以及“取得銷售（預(yù)售），許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目不能全銷售時(shí)，視情況將其銷售比例控制在85%以內(nèi)，將納稅時(shí)間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項(xiàng)新的稅收籌劃方法。

（二）企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1）合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間

稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時(shí)，才能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

2）合理推遲成本最終確認(rèn)時(shí)間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，往往會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已辦理，銷售收入已實(shí)現(xiàn)，但卻有些配套工程尚未完全竣工的情況，因此無法準(zhǔn)確地進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用或損失的稅務(wù)核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過合理推遲成本最終確認(rèn)的時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

（三）營業(yè)稅的稅收籌劃

1）減少營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓）次數(shù)我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。

2）選擇合作建房方式

合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：

（1）“以交換的"方式。企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。

（2）“以合作”方式。甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。

四、科學(xué)選擇納稅籌劃方法的實(shí)務(wù)應(yīng)用

目前，無論企業(yè)所得稅還是土地增值稅，稅務(wù)政策均向逐步趨緊方向發(fā)展，企業(yè)如何在不同處理方式下，合理地爭取最大利益，下面分舉三種情形，以說明合理納稅籌劃的作用。

1、合理選擇土地成本分?jǐn)偡椒?/p>

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號關(guān)于土地成本分配規(guī)定，“一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意?！蔽覀儜?yīng)結(jié)合企業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭取在銷售低容積率產(chǎn)品時(shí)，在會計(jì)及所得稅上可采用占用面積法分?jǐn)偼恋爻杀荆粗捎媒ㄖ娣e法。

對城市綜合體項(xiàng)目銷售及持有物業(yè)的不同情況應(yīng)區(qū)別對待，我們可以在根據(jù)確定的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃選擇最為有利的核算方法，使銷售物業(yè)分?jǐn)偟某杀颈M量多，持有的物業(yè)盡量少，甚至在簽訂土地出讓合同時(shí)，做好有利于成本分?jǐn)偟膬r(jià)格約定。

2、正負(fù)增值組合項(xiàng)目爭取土地增值稅不分期清算

如何才能不分期清算，能夠找到的政策依據(jù)為《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計(jì)稅的問題規(guī)定，即“對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定?！?/p>

如北京地稅（京地稅地[2008]92號）規(guī)定“土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為對象，對一個清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。

3、售價(jià)較低的物業(yè)，可通過銷售實(shí)現(xiàn)成本抵扣節(jié)稅