導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇安置房買(mǎi)賣(mài)的法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房

中圖分類(lèi)號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-0278（2013）05-100-01

一、對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)識(shí)

（一）釋義

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)規(guī)范的法律用語(yǔ)，只是社會(huì)中的一種約定俗成的稱(chēng)謂，一種大眾說(shuō)法。小產(chǎn)權(quán)房是建造在農(nóng)村集體所有土地之上的、銷(xiāo)售給非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（包括外村村民和城鎮(zhèn)村民）的、不能辦理房屋權(quán)屬登記的房屋。

（二）分類(lèi)

第一類(lèi)，建設(shè)違法，銷(xiāo)售亦違法。村集體或村民未依法履行相關(guān)手續(xù)，擅自在本村集體所有的土地上建設(shè)住宅，對(duì)非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售。

第二類(lèi)，建設(shè)合法，但銷(xiāo)售違法。主要有兩種情形：第一，村集體依法履行相關(guān)的批準(zhǔn)手續(xù)，在集體所有的土地上建設(shè)村民住宅。住房建成后，除去分配給本村村民居住外，尚有余房。村集體將余房出售給非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。第二，村民將依法建設(shè)于宅基地上的住宅出售給非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

對(duì)于第一類(lèi)，由于其建設(shè)違法，不管房屋是否售出，只要以出售為目的，就屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇。對(duì)于第二類(lèi)，由于其建設(shè)合法，持有合法，只有售出之后，即買(mǎi)賣(mài)雙方成交之后，此時(shí)買(mǎi)方的持有狀態(tài)得不到現(xiàn)有法律的認(rèn)可和保護(hù)，故屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇；倘若尚未售出，賣(mài)方的持有狀態(tài)受到法律的認(rèn)可和保護(hù)，此時(shí)不屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇。

二、相關(guān)法律問(wèn)題

（一）信賴(lài)?yán)鎿p失賠償

畫(huà)家村系列案件之后，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛不斷。許多城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私房，或基于歷史原因，或基于現(xiàn)實(shí)原因（當(dāng)前的禁止性規(guī)定和政策），沒(méi)有或不能辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。近年來(lái)，土地增值，房?jī)r(jià)飛漲，拆遷時(shí)房屋所有人能夠獲得巨額補(bǔ)償。原房屋所有人當(dāng)初違規(guī)出售房屋已經(jīng)獲益。如今在面對(duì)如此之大的利益誘惑時(shí)，許多原所有人又拋棄誠(chéng)信，向法院要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，要求買(mǎi)受人退還房屋。

司法實(shí)踐中，雖然以認(rèn)定合同無(wú)效為原則，但也絕不會(huì)忽視恪守誠(chéng)信的買(mǎi)房者的利益。法院認(rèn)定合同無(wú)效后，會(huì)根據(jù)買(mǎi)受人的訴求，依法判令出賣(mài)人賠償買(mǎi)受人因合同無(wú)效所遭受的信賴(lài)?yán)鎿p失。

（二）以租代售小產(chǎn)權(quán)房的效力

目前，為了規(guī)避相關(guān)法律和政策，許多開(kāi)發(fā)商采取了變通的銷(xiāo)售方法——以租代售，即買(mǎi)賣(mài)雙方約定一次性出租七十年使用權(quán)，一次性付清七十年租金。要確定此種出租合同的效力，首先要看出租的小產(chǎn)權(quán)房本身建設(shè)是否合法。如果屬于前述第二類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房（建設(shè)合法但銷(xiāo)售違法的），那么因?yàn)槌鲎獾男‘a(chǎn)權(quán)房是合法建筑，相關(guān)的法律法規(guī)和政策只是不允許出售，并未禁止出租。但《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效?！惫蚀朔N租賃合同未超過(guò)二十年租賃期限的部分有效，超過(guò)二十年租賃期限的部分無(wú)效。對(duì)于無(wú)效的部分，租賃人可請(qǐng)求返還相應(yīng)的租金。如果屬于前述第一類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房（建設(shè)違法且銷(xiāo)售違法），因?yàn)樵摲课荼旧砭褪沁`法建筑，以此為標(biāo)的物的租賃合同當(dāng)然無(wú)效。

（三）關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償

篇2

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢(xún)、購(gòu)買(mǎi)、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷(xiāo)售和90％的二手房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1. 以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

3. 無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。

5. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7. 各類(lèi)房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問(wèn)題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過(guò)發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件；對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)咨詢(xún)了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬(wàn)余家，人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢(xún)、購(gòu)買(mǎi)、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。包括了以下——

1. 房地產(chǎn)咨詢(xún)，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2. 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷(xiāo)售和90％的二手房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。可以說(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買(mǎi)賣(mài)雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)中（即二手房轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，由于很多買(mǎi)方與賣(mài)方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說(shuō)信用無(wú)從談起：買(mǎi)方擔(dān)心給了錢(qián)，拿不到房；賣(mài)方擔(dān)心買(mǎi)方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門(mén)的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買(mǎi)賣(mài)雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息，調(diào)停買(mǎi)賣(mài)雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買(mǎi)賣(mài)雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為

1. 以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所銷(xiāo)售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 自2001年6月 1日起施行）第二十八條規(guī)定： 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷(xiāo)售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

從法理上說(shuō)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)委托購(gòu)房和銷(xiāo)售的客戶(hù)之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售商品房時(shí)提供：房源信息、銷(xiāo)售價(jià)格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷(xiāo)”，即所銷(xiāo)售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的通知》滬房地交（1999）0786號(hào)規(guī)定：“三、各類(lèi)經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的居間介紹、和提供咨詢(xún)等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)信息?！?/p>

目前，上?？蛇M(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購(gòu)買(mǎi)的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)（或房屋權(quán)利證書(shū)）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨(dú)用”的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，可售公房買(mǎi)賣(mài)必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買(mǎi)房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣(mài)給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說(shuō)的“二步并一步走”的政策

。

按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》 （1999年4月22日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第69號(hào) 自1999年5月1日起施行） 第五條 已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

（2）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；

（3）處于戶(hù)籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二ooo年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1） 由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門(mén)所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。

（2） 產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。

（3） 同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶(hù)使用的公有住房，可以出售。

（4） 被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶(hù)戶(hù)口遷入后才能予以出售。

（5） 因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購(gòu)買(mǎi)價(jià)格差異很大。因此對(duì)購(gòu)買(mǎi)可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無(wú)糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方“到手價(jià)”，則差異很大。

3. 無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開(kāi)展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問(wèn)題，則無(wú)音無(wú)訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊(cè)等問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊(cè)而在市區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)。按照工商部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，在非注冊(cè)地營(yíng)業(yè)必須在營(yíng)業(yè)地工商部門(mén)再進(jìn)行注冊(cè)登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊(cè)登記，卻又在正常營(yíng)業(yè)。

根據(jù)工商部門(mén)所發(fā)放的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢(xún)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢(xún)是無(wú)權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊(cè)資金及申請(qǐng)的范圍從事房地產(chǎn)咨詢(xún)、租賃、買(mǎi)賣(mài)等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個(gè)區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。

4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。

根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書(shū)都有借用他人的證書(shū)來(lái)充數(shù)現(xiàn)象。

5. 濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

第四十一條 對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，據(jù)此百般抵賴(lài)逃避責(zé)任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻保瑢⒉黄降鹊臈l件強(qiáng)加于人。

6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號(hào) 2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第97號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒(méi)有到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開(kāi)業(yè)，根本沒(méi)有把備案手續(xù)放在心上。

7. 各類(lèi)房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷(xiāo)售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂 “特價(jià)房產(chǎn)”，注重說(shuō)該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒(méi)有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對(duì)上面所說(shuō)的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒(méi)有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過(guò)來(lái)。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。

三、 關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議

由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性。

“以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。”“從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。”“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合

理、不公正的規(guī)定?！薄案黝?lèi)房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。”這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序?！盁o(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)?！边@些行為阻礙了相應(yīng)的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：

1. 在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。

2. 提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3. 購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)要求驗(yàn)證；

4. 對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)咨詢(xún)了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

5. 對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。

6. 達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門(mén)過(guò)戶(hù)時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。

參考文獻(xiàn)：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

篇3

自20__年以來(lái)涉土地違法行為行政非訴執(zhí)行案及行政訴訟案件統(tǒng)計(jì)如下：

表格略

（一）根據(jù)數(shù)據(jù)，非訴行政執(zhí)行案件中土地違法行為主要表現(xiàn)如下：

1、經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)異地新建房屋但舊房未拆24件，占7%。

2、未經(jīng)批準(zhǔn)原地拆舊翻建、改擴(kuò)建84件，占24.3%。

3、符合規(guī)劃，超面積建房的，少批多建，企業(yè)表現(xiàn)為少批多占63件，占18.2%。

4、非法買(mǎi)賣(mài)土地并建房的35件，占__.1%。

5、基層組織（村委會(huì)、社區(qū)）為了“達(dá)標(biāo)”未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地建標(biāo)準(zhǔn)化廠房、建辦公用房55件，占15.9%。

6、企業(yè)以租代征占用土地?cái)U(kuò)建改建廠房占用土地83件，占24%。

7、在耕地上挖塘取土，挖塘養(yǎng)殖，破壞耕地1件。

（二）涉土地違法行為行政訴訟案件主要有如下幾種類(lèi)型：

1、安置小區(qū)占用土地，無(wú)用地批準(zhǔn)文件。

2、不履行土地使用權(quán)發(fā)證職責(zé)。

3、土地整理、征用而引發(fā)的拆遷糾紛。

4、出讓土地不規(guī)范，存在程序問(wèn)題。

5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用土地未經(jīng)批準(zhǔn)并違法拆遷。

（一）非訴行政執(zhí)行案件所存在的問(wèn)題

1、應(yīng)拆未拆。經(jīng)過(guò)20__年“應(yīng)拆未拆”集中行動(dòng)后，建新房舊房未拆的現(xiàn)象得到了遏制，整個(gè)拆違行動(dòng)牽涉了法院、政府大量的人力物力，但是近段時(shí)間，此現(xiàn)象又有發(fā)生，應(yīng)當(dāng)引起相關(guān)部門(mén)高度重視。

2、拆舊翻新，改擴(kuò)建。由于全市凍結(jié)建房申請(qǐng)審批，部分村民或居民未經(jīng)批準(zhǔn)拆舊翻新或改建、擴(kuò)建，新建房屋是他們唯一的住房，有些符合規(guī)劃，有些不符合規(guī)劃，行政機(jī)關(guān)作出的處罰一般是沒(méi)收或限期拆除，行政處罰決定生效后，行政機(jī)關(guān)沒(méi)有安頓建房戶(hù)的具體方案，不具備強(qiáng)拆或沒(méi)收條件，致使法院無(wú)從入手。

3、少批多建，少批多占。農(nóng)戶(hù)建房批準(zhǔn)建筑面積是__0平方米，附屬房15平方米，國(guó)有出讓土地上建房批準(zhǔn)面積為130—140平方米，實(shí)際建房一般都超過(guò)，國(guó)土資源局處罰決定為“拆除超過(guò)批準(zhǔn)建筑面積的部分”，沒(méi)有指定拆除哪一部分，法院執(zhí)行時(shí)無(wú)人下手，就像胖子減肥一樣，怎么減，怎么拆？房屋是整體結(jié)構(gòu)，無(wú)論怎么拆都會(huì)影響房屋的外觀和安全及質(zhì)量。

有些企業(yè)經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的用地面積與實(shí)際占用的面積不一致，少批多占，個(gè)別名氣比較大的企業(yè)直接與所在的村委會(huì)簽訂征地協(xié)議，占用近百畝土地建設(shè)廠房。國(guó)土資源局對(duì)其作出的處罰是：符合規(guī)劃的沒(méi)收，不符合規(guī)劃的就拆除。實(shí)際執(zhí)行中根本是執(zhí)行不了的，有些是交納一定數(shù)量的罰款，等待上面的用地指標(biāo)，完善用地手續(xù)；有些是不交罰款，也不可能有指標(biāo)，他們甚至認(rèn)為政府默許，認(rèn)可他們少批多占。

4、“達(dá)標(biāo)”違建。當(dāng)數(shù)量的村委會(huì)、社區(qū)、居委會(huì)等村級(jí)組織為了達(dá)標(biāo)建設(shè)村級(jí)行政辦公房，為了增加村級(jí)組織收入建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房、農(nóng)家樂(lè)園，借口領(lǐng)導(dǎo)要求、上級(jí)文件要求，不經(jīng)任何部門(mén)的批準(zhǔn)搞建設(shè)，有些占用基本農(nóng)田，國(guó)土資源局對(duì)他們作出處罰，沒(méi)收或拆除新建的建筑物、罰款，申請(qǐng)法院執(zhí)行，法院無(wú)法執(zhí)行，連罰款也執(zhí)行不了，因?yàn)樵S多基層組織是貧困村。

5、買(mǎi)賣(mài)土地并建房。較典型的港聯(lián)村私賣(mài)土地建房共計(jì)33戶(hù)，經(jīng)過(guò)國(guó)土資源局處罰后，申請(qǐng)法院執(zhí)行，當(dāng)時(shí)處罰是沒(méi)收地上建筑物，沒(méi)收違法所得，沒(méi)收非法占用的土地、罰款，由于涉及面廣，執(zhí)行難度大，最終由政法委牽頭，政府相關(guān)行政機(jī)關(guān)出面處理，黨員、領(lǐng)導(dǎo)干部戶(hù)基本交納了罰款，其他違建戶(hù)的處罰沒(méi)有執(zhí)行到位。類(lèi)似的情況較多，城區(qū)多個(gè)村以化解村級(jí)債務(wù)為由，乘重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷之際私自出賣(mài)集體土地進(jìn)行建房，另外零星的農(nóng)村集體土地進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的情況亦時(shí)有發(fā)生行政處罰的亦不能到位。

6、取土，挖塘養(yǎng)殖，破壞耕地。少數(shù)農(nóng)戶(hù)根據(jù)自己的需要挖塘取土，破壞耕地，少數(shù)村級(jí)組織將耕地挖塘搞養(yǎng)殖，建農(nóng)莊、搞休閑產(chǎn)業(yè)，破壞了耕地，國(guó)土部門(mén)作了處罰，但是難以執(zhí)行，恢復(fù)土地原貌成為空談。

1、我市安置小區(qū)的用地絕大多數(shù)未辦理征用手續(xù)，無(wú)任何用地批準(zhǔn)文件。因此引發(fā)的訴訟案件涉及面廣、處理難度大，極易引發(fā)群訴群訪。

2、不履行發(fā)證職責(zé)而引發(fā)的訴訟。國(guó)土資源局為給政府融資提供方便，將土地辦證抵押給銀行，由于貸款未還，抵押的土地使用權(quán)證未贖回，將同宗地進(jìn)行出讓?zhuān)黠@違法；受讓人申請(qǐng)頒證，國(guó)土資源局遲遲不予辦理，而且不給答

復(fù)，構(gòu)成行政不作為，顯然違法，類(lèi)似情況不在少數(shù)。3、因土地平整征用而引發(fā)訴訟。為向上爭(zhēng)取用地指標(biāo)，搞所謂的土地復(fù)耕，進(jìn)行土地的整理、平整，強(qiáng)行拆遷，顯然沒(méi)有法律依據(jù)，訴訟后，法院很難處理，支持當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，土地復(fù)耕就得停止進(jìn)行，已經(jīng)搬遷的怎么辦？不支持的話，當(dāng)事人的合法權(quán)益又得不到保護(hù)。

4、出讓土地不規(guī)范，引發(fā)的訴訟。為解決歷史遺留問(wèn)題，國(guó)土資源局未嚴(yán)格按照土地管理法的規(guī)定，進(jìn)行公告征收集體土地，未按征收批文的時(shí)點(diǎn)向被征收人付清土地補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)，未進(jìn)行招拍掛，程序上存在問(wèn)題。

5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用土地未經(jīng)批準(zhǔn)而引發(fā)訴訟。一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、市重點(diǎn)建設(shè)工程，無(wú)發(fā)改委立項(xiàng)，無(wú)規(guī)劃，無(wú)用地批文，即開(kāi)始進(jìn)行占地和拆遷，存在著先開(kāi)工后審批，邊建設(shè)邊審批，“先上車(chē)后買(mǎi)票”的情況，被拆遷人向法院，要求確認(rèn)征地行為、拆遷行為違法，法院處在兩難境地，面對(duì)明顯的違法行為，不確認(rèn)違法顯然不行，如果依法確認(rèn)違法，建設(shè)項(xiàng)目將停工，后果和影響難以估量。

（一）政績(jī)觀的驅(qū)使

由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市政建設(shè)的大量投入，用地?cái)?shù)量迅猛增加，用地指標(biāo)不能滿足實(shí)際需求，因此，邊建設(shè)邊報(bào)批，建好后等批文補(bǔ)辦手續(xù)，以所謂的搶抓機(jī)遇為借口實(shí)施違法占地行為，大環(huán)境下，上行下效，左右攀比，少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)為了謀求在任時(shí)的政績(jī)，以犧牲法律為代價(jià)，追求漂亮的GDP數(shù)據(jù)，要求企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)，擴(kuò)建、新建、改建廠房，做大做強(qiáng)；要求城區(qū)改造、建設(shè)上規(guī)模，上檔次，提升城市形象，搞舊城區(qū)改造，新城區(qū)建設(shè)，造橋造路，擴(kuò)大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模；招商引資，搞商品房開(kāi)發(fā)和建；要求基層基礎(chǔ)建設(shè)達(dá)標(biāo)，建設(shè)村級(jí)辦公用房，要求村級(jí)組織增加收入，脫貧致富建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，建農(nóng)家樂(lè)園，建水產(chǎn)養(yǎng)殖基地。以上行為帶來(lái)的后果是占用大量的土地，而且是違法占用。

（二）法制觀念淡薄

通過(guò)對(duì)全部土地違法案件進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，違法行為人的法制觀念淡薄，缺少法律意識(shí)。無(wú)論是個(gè)人還是企業(yè)還是基層組織，無(wú)論是少批多建，少批多占，應(yīng)拆未拆，還是“達(dá)標(biāo)”違建，還是建安置小區(qū)，所有的違法行為人都共同存在著法律意識(shí)缺乏，無(wú)所謂，事出有因，情有可原，隨你怎么處置等。

（三）齊抓共管機(jī)制缺乏

土地違法行為查處的職能部門(mén)是國(guó)土部的，但是單憑其一家單打獨(dú)斗是不能解決問(wèn)題的，力量是不夠的，有些土地違法行為應(yīng)消滅在萌芽狀態(tài)，才不會(huì)給以后的查處、執(zhí)行帶來(lái)更大的麻煩，才不會(huì)產(chǎn)生資源的浪費(fèi)，人力、物力的浪費(fèi)，執(zhí)法成本的增加。因此，調(diào)動(dòng)基層組織、基層干部的積極性，發(fā)揮他們對(duì)轄區(qū)人口，地理環(huán)境，經(jīng)濟(jì)狀態(tài)熟悉的優(yōu)勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)報(bào)告、及時(shí)制止、及時(shí)查處、及時(shí)消除土地違法行為。

（四）職能部門(mén)查處不力

國(guó)土部門(mén)是查處土地違法行為的主力軍，但是土地違法行為發(fā)生后，國(guó)土部門(mén)是否完全行使職權(quán)，是否用足用好法律，值得思考，堅(jiān)決堵住以罰款代拆除，以交納罰款后補(bǔ)辦手續(xù)，對(duì)土地違法行為的查處一視同仁，堅(jiān)決制止并打擊土地違法行為，才是行之有效的措施。

（五）土地違法行為效仿、跟風(fēng)

由于土地違法行為的大量存在，違法行為沒(méi)有得到有效打擊和遏制，處罰不到位，致使新的土地違法行為不斷出現(xiàn)，跟風(fēng)效仿，你建我也建，你超我也超，你占我也占的現(xiàn)象大量存在，法院執(zhí)行陷入僵局，歷史的“舊債”未清，“新債”又發(fā)生，未能執(zhí)結(jié)的案件越來(lái)越多。影響了行政機(jī)關(guān)和法院的權(quán)威。

（一） 樹(shù)立法制意識(shí)，杜絕土地違法行為

全市上下進(jìn)行土地管理宣傳教育活動(dòng)，選擇典型土地違法案件進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)法，使大家樹(shù)立“不可違，不敢違，不能違”的意識(shí)，從領(lǐng)導(dǎo)做起，從職能部門(mén)做起，嚴(yán)格遵守行政審批，行政許可，信息公開(kāi)，行政處罰等規(guī)定，嚴(yán)格依法辦事。

（二）建立健全長(zhǎng)效的齊抓共管機(jī)制

發(fā)動(dòng)全民監(jiān)督土地違法行為，在各村民小組，各村級(jí)組織，各鎮(zhèn)區(qū)街道設(shè)立違法行為舉報(bào)信箱，聘請(qǐng)監(jiān)督員，充分發(fā)揮政協(xié)委員，人大代表的監(jiān)督作用，將查處土地違法行為的職責(zé)分解下去，層層落實(shí)，納入社會(huì)治安綜合管理體系，實(shí)行一票否決，查實(shí)有獎(jiǎng)。國(guó)土、城管、規(guī)劃、公安、住建等部門(mén)加強(qiáng)配合，及時(shí)處理土地違法行為。

（三）加大土地行為查處力度

對(duì)于土地違法行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即查處，決不姑息，根據(jù)行政強(qiáng)制法、行政處罰法等法律的規(guī)定，在最短時(shí)間內(nèi)遏制并消除土地違法行為。鑒于土地管理法沒(méi)有授權(quán)國(guó)土部門(mén)的行政強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，可以按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法，江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例，由政府協(xié)調(diào)交由規(guī)劃部門(mén)查處，及時(shí)消除違法行為，以減少行政執(zhí)法成本，降低以后強(qiáng)制執(zhí)行的難度，減少資源的浪費(fèi)。

（四）加強(qiáng)法院與行政機(jī)關(guān)的良性互動(dòng)

篇4

關(guān)鍵詞： 農(nóng)村土地征用 問(wèn)題 對(duì)策

改革開(kāi)放34年以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)始終保持比較快速的發(fā)展，取得了舉世矚目的成績(jī)，成功應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，人民生活水平日益提高。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，城市在不斷擴(kuò)張，大量的農(nóng)村集體土地被征用，許多依靠土地為生的農(nóng)民失去土地，被迫進(jìn)入城市成為沒(méi)有經(jīng)濟(jì)來(lái)源的城市人口。征地問(wèn)題涉及被征地人的利益，這個(gè)問(wèn)題如解決不好，就必然會(huì)引起老百姓強(qiáng)烈的反響，影響社會(huì)穩(wěn)定的大局，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)都會(huì)產(chǎn)生十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。當(dāng)前，農(nóng)村集體土地的征用是比較敏感，也是農(nóng)民反映比較強(qiáng)烈、矛盾比較突出的問(wèn)題，需要我們認(rèn)真地思考和探究。

一、農(nóng)村土地征用中存在的問(wèn)題

1.土地使用形式轉(zhuǎn)變過(guò)程中產(chǎn)生的巨大土地收益與征地農(nóng)民利益之間的矛盾。主要表現(xiàn)為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，農(nóng)民所獲補(bǔ)償與被征土地進(jìn)入市場(chǎng)的價(jià)格“剪刀差”過(guò)大。據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)研究院統(tǒng)計(jì)，僅2002年，全國(guó)由土地使用權(quán)有償出讓獲得的土地收入為2419.79億元。土地使用權(quán)有償出讓面積12.423萬(wàn)公頃，占總征地面積的58.52%。其中招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的為1.81萬(wàn)公頃，收入968.55億元，其余主要是協(xié)議出讓。2002年，使用權(quán)出讓的收入全國(guó)平均為12.97萬(wàn)元/畝，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)的收入平均為23.47萬(wàn)元/畝，招標(biāo)拍賣(mài)的收入平均為35.67萬(wàn)元/畝。

與如此巨大的土地收益相比，被征用土地農(nóng)民的利益又如何呢？根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》，對(duì)土地的補(bǔ)償和對(duì)農(nóng)民的安置總計(jì)為該耕地征地前三年平均產(chǎn)值的10—16倍，最多不超過(guò)30倍。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償雖然具有地區(qū)差異，但以現(xiàn)金形式補(bǔ)償?shù)耐ǔ６荚诿慨€1.5萬(wàn)—3.5萬(wàn)元。在人均耕地面積處于聯(lián)合國(guó)建議的0.5畝危險(xiǎn)線以下的地區(qū)，一個(gè)被征地的農(nóng)民有時(shí)每畝只能得到7000元左右的補(bǔ)償，并從此割斷了與土地的聯(lián)系，面臨新的生計(jì)、基本生活保障等問(wèn)題。

土地征用是指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的[1]需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)收歸國(guó)有的行政行為。國(guó)家行政機(jī)關(guān)有權(quán)依法征用公民、法人或者其他組織的財(cái)物、土地等。從土地征用的含義中，我們可以看到在我國(guó)，農(nóng)民只擁有土地的使用權(quán)，所有權(quán)在國(guó)家手中，土地征用具有強(qiáng)制性，農(nóng)民不能以商品的形式私自買(mǎi)賣(mài)土地，農(nóng)民所獲得的補(bǔ)償款其實(shí)只是對(duì)收益的一種象征性的補(bǔ)償。

2.土地被征用后閑置的現(xiàn)象比較多。這種現(xiàn)象多數(shù)存在于開(kāi)發(fā)商征地中。很多開(kāi)發(fā)商為了獲得更加豐厚的利潤(rùn)，會(huì)把征用的土地囤積，等到行情更好的時(shí)候再出售出去或進(jìn)行進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)。土地長(zhǎng)期閑置，農(nóng)民和土地分離，土地不能發(fā)揮它的作用；而且這種現(xiàn)象長(zhǎng)期大量存在，也給現(xiàn)有的土地增加了壓力。土地有但不是農(nóng)民的，不能根種，有土地的農(nóng)民就需要增加畝產(chǎn)解決中國(guó)人自己的吃飯問(wèn)題，這就人為使得供需矛盾加劇，給農(nóng)業(yè)的發(fā)展提出了更大的考驗(yàn)。

3.土地被征用后，各方面的原因?qū)е罗r(nóng)民手中并沒(méi)有充裕的錢(qián)，醫(yī)療、養(yǎng)老仍然沒(méi)有保障。農(nóng)民因?yàn)槭芙逃某潭扔邢?，本身理?cái)能力弱、投資理念差，失去土地的農(nóng)牧民大部分人拿到補(bǔ)償款后用于建房、子女婚嫁等費(fèi)用，留作自己養(yǎng)老和投資的占少數(shù)，短時(shí)間內(nèi)就消費(fèi)光了，如政府不給予積極的指導(dǎo)和建立社會(huì)保障機(jī)制，會(huì)使失地農(nóng)牧民今后生活沒(méi)有出路，給政府增加“包袱”，也會(huì)增加社會(huì)不安定的因素。同時(shí)，隨著中國(guó)社會(huì)發(fā)展，土地不斷被征用的現(xiàn)象逐漸增多，還出現(xiàn)了以下幾種情況：一種情況是有一部分人就盯上打農(nóng)民的補(bǔ)償款，在當(dāng)?shù)叵破稹包S賭毒”風(fēng)潮，使得很短時(shí)間補(bǔ)償款就聚集到這部分人手中，農(nóng)民可能因此變得更窮；第二種情況是拿到補(bǔ)償款的農(nóng)民不把錢(qián)當(dāng)回事，大量購(gòu)置高檔消費(fèi)品，而且農(nóng)民之間還相互攀比，導(dǎo)致大量的錢(qián)都被消費(fèi)。

4.農(nóng)民土地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不確定，給征地工作增加難度。征地過(guò)程中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)按法定補(bǔ)償，但地上附著物沒(méi)有具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)民漫天要價(jià)，使拆遷工作難以正常進(jìn)行，給征地工作帶來(lái)了一定難度。

二、針對(duì)以上問(wèn)題的建議

1.土地征用應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行市場(chǎng)化操作，增加農(nóng)民被征地后的收入，減少農(nóng)民所獲補(bǔ)償與被征土地進(jìn)入市場(chǎng)的價(jià)格差。

按土地征用后的性質(zhì)加以區(qū)分，被征用的土地可以分為公益性建設(shè)用地和非公益性建設(shè)用地，對(duì)于二者需要區(qū)別性對(duì)待。真正的公益性建設(shè)用地，在征用前后出現(xiàn)征地補(bǔ)償與所獲收益之間的差別不明顯。因?yàn)楣媸聵I(yè)即使有效益，一般也是用于成本的回收和公益建設(shè)項(xiàng)目的日常維護(hù)，營(yíng)利并非公益事業(yè)的目的。對(duì)公益性建設(shè)項(xiàng)目的征地補(bǔ)償應(yīng)遵循及時(shí)、充分、適當(dāng)?shù)脑瓌t，補(bǔ)償費(fèi)用可以按照現(xiàn)行的做法實(shí)行。但非公益性建設(shè)用地是進(jìn)行商業(yè)化收益的，可能獲得的收益是成幾百倍和幾千倍增加的，這種性質(zhì)的征地補(bǔ)償則應(yīng)按照市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律進(jìn)行。

因此，法律在嚴(yán)格界定“公共利益”范圍的前提下，還應(yīng)明確規(guī)定，非公益性建設(shè)項(xiàng)目用地不能列入征用范圍，而應(yīng)納入市場(chǎng)，由市場(chǎng)決定土地價(jià)格及各利益主體的分配比例。要堅(jiān)持遵循平等自愿、協(xié)商一致的原則。為了切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益，也為了建立完善的土地市場(chǎng)，征地補(bǔ)償必須以土地的市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，實(shí)行公平補(bǔ)償。

2.征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)的變化，不能保持常年不變。

由于我國(guó)特殊的國(guó)情，集體土地對(duì)農(nóng)民而言不單是生產(chǎn)資料，還是生活保障資料。土地征用是對(duì)集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的永久性轉(zhuǎn)移，農(nóng)民將永遠(yuǎn)失去土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，失去生活的來(lái)源和保障。因此，在土地補(bǔ)償中應(yīng)考慮這一特殊性，使補(bǔ)償收益更多地偏向失地農(nóng)民。

3.在農(nóng)民被征地后政府應(yīng)建立比較完善的社會(huì)保障體制，使其“老有所養(yǎng)、幼有所依”，醫(yī)療、教育、交通各個(gè)方面都有所保障；村委會(huì)應(yīng)引導(dǎo)農(nóng)民合理消費(fèi)、正確理財(cái)，使得失去土地的農(nóng)民們能真正獲得切實(shí)的利益。

農(nóng)民在獲得有限的補(bǔ)償款之后，失去了原有的生產(chǎn)資料，有的被迫進(jìn)入城市，生活方式、生活壓力等都發(fā)生了變化。這種情況就需要政府和村民委員會(huì)加以引導(dǎo)，引導(dǎo)農(nóng)民建立良好的投資理念，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念，自覺(jué)抵制“黃賭毒”不正之風(fēng)。

4.各級(jí)地方政府及相關(guān)部門(mén)應(yīng)提高對(duì)“土地是民生之本”的認(rèn)識(shí)，在依法行政中牢固樹(shù)立“以民為本”的理念，加強(qiáng)管理，逐步完善有關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地征用行為；各地政府及有關(guān)部門(mén)要從嚴(yán)把好征地關(guān)，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，征地時(shí)必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，慎用征地權(quán)力，切實(shí)控制征地規(guī)模，進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。

5.從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，尤其是要重點(diǎn)保護(hù)基本農(nóng)田，同時(shí)還要做好土地占補(bǔ)平衡工作，充分挖掘土地資源潛力，以促進(jìn)土地資源可持續(xù)利用，保障國(guó)家糧食安全。