導(dǎo)語：如何才能寫好一篇印花稅法征求意見，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（征求意見稿）》；小企業(yè)；管理費(fèi)用

費(fèi)用是《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（征求意見稿）》中規(guī)范的內(nèi)容之一。費(fèi)用是指小企業(yè)在日?；顒?dòng)中發(fā)生的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流出。小企業(yè)的費(fèi)用包括：主營業(yè)務(wù)成本、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、其他業(yè)務(wù)支出、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等。本文擬對(duì)小企業(yè)管理費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行探討，以期對(duì)小企業(yè)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行管理費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算有所幫助。

（一）管理費(fèi)用定義

管理費(fèi)用核算小企業(yè)發(fā)生的除主營業(yè)務(wù)成本、主營業(yè)稅金及附加、其他業(yè)務(wù)支出、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營業(yè)外支出外的其他費(fèi)用，包括小企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費(fèi)、行政管理部門在經(jīng)營管理中發(fā)生的費(fèi)用（包括行政管理部門職工薪酬、物料消耗、固定資產(chǎn)折舊、修理費(fèi)、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)等）、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)（含顧問費(fèi)）、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)等。小企業(yè)（商品流通）管理費(fèi)用不多的，可不設(shè)置“管理費(fèi)用”科目，本科目的核算內(nèi)容可并入“銷售費(fèi)用”科目核算。

(二)、性質(zhì)：損益類賬戶。

(三)、結(jié)構(gòu)：“管理費(fèi)用”賬戶借方登記行政管理部門人員的職工薪酬、行政管理部門計(jì)提的固定資產(chǎn)折舊和發(fā)生的修理費(fèi)、發(fā)生的辦公費(fèi)、水電費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、排污費(fèi)等、按規(guī)定計(jì)算確定的應(yīng)交礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅及小企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費(fèi)，包括人員薪酬、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等。在管理費(fèi)用實(shí)際發(fā)生時(shí)，借記“管理費(fèi)用（開辦費(fèi)）”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付職工薪酬”、“累計(jì)折舊”、“應(yīng)交稅費(fèi)”等賬戶。

(四)案例分析

1.開辦費(fèi)

小企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費(fèi)，包括人員薪酬、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等在實(shí)際發(fā)生時(shí)，借記“管理費(fèi)用”（開辦費(fèi)），貸記“銀行存款”等科目。

【例1】某企業(yè)籌建期間發(fā)生辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等開辦費(fèi)100000存款支付。假設(shè)采用小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算，會(huì)計(jì)處理如下：

借：管理費(fèi)用――開辦費(fèi) 100000

貸：銀行存款 100000

2.人員的職工薪酬及其他職工薪酬（包括因解除與職工的勞動(dòng)關(guān)系給予的補(bǔ)償），借記“管理費(fèi)用”，貸記“應(yīng)付職工薪酬”科目。

3.行政管理部門計(jì)提的固定資產(chǎn)折舊和發(fā)生的修理費(fèi)，借記“管理費(fèi)用”，貸記“累計(jì)折舊”、“銀行存款”等科目。

【例2】某企業(yè)當(dāng)月行政管理部門發(fā)生固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用3800元，行政管理部門發(fā)生設(shè)備日常修理費(fèi)用1 000元（以現(xiàn)金支付），均不滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件。假設(shè)采用小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算，會(huì)計(jì)處理如下：

借：管理費(fèi)用 3900

貸：累計(jì)折舊 3800

庫存現(xiàn)金 1 000

4.發(fā)生的辦公費(fèi)、水電費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、排污費(fèi)等，借記“管理費(fèi)用”，貸記“銀行存款”等科目。

【例3】某企業(yè)行政部9月份共發(fā)生費(fèi)用224 000元，其中：行政人員薪酬150 000元，行政部專用辦公設(shè)備折舊費(fèi)45 000元，報(bào)銷行政人員差旅費(fèi)21 000元（假定報(bào)銷人均未預(yù)借差旅費(fèi)），其他辦公、水電費(fèi)8 000元（均用銀行存款支付）。假設(shè)采用小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算，會(huì)計(jì)處理如下：

借：管理費(fèi)用 224 000

貸：應(yīng)付職工薪酬 150 000

累計(jì)折舊 45 000

庫存現(xiàn)金 21 000

銀行存款 8 000

5.按規(guī)定計(jì)算確定的應(yīng)交礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅，借記“管理費(fèi)用”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。企業(yè)繳納的印花稅時(shí)，借記“管理費(fèi)用”，貸記“銀行存款”科目。

【例4】某企業(yè)當(dāng)月按規(guī)定計(jì)算確定的應(yīng)交房產(chǎn)稅為3400元、應(yīng)交車船稅為2 600元、應(yīng)交土地使用稅為4 300元。假設(shè)采用小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算，會(huì)計(jì)處理如下：

借：管理費(fèi)用 10300

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交房產(chǎn)稅 3 400

――應(yīng)交車船稅 2 600

――應(yīng)交土地使用稅 4 300

6.應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)實(shí)際發(fā)生壞賬時(shí)，應(yīng)當(dāng)作為損失計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用，同時(shí)沖銷應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)。

7.盤虧存貨造成的損失應(yīng)當(dāng)計(jì)入管理費(fèi)用，但屬于自然災(zāi)害等原因造成的非常損失，應(yīng)當(dāng)計(jì)入營業(yè)外支出。

【例5】：A企業(yè)以現(xiàn)金支付業(yè)務(wù)招待費(fèi)15000元。會(huì)計(jì)分錄如下：

借：管理費(fèi)用――業(yè)務(wù)招待費(fèi) 15000

貸：庫存現(xiàn)金15000

需要注意的是，對(duì)于小企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定“企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰”。假設(shè)該小企業(yè)取得銷售收入250萬元，則該企業(yè)年終所得稅匯算清繳時(shí)，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額計(jì)算如下：

250×5‰＝1.25（萬元）＞1.5×60%＝0.9（萬元）

則業(yè)務(wù)招待費(fèi)調(diào)增所得額＝1.5-1.5×60%＝1.5-0.9＝0.6（萬元）

期（月）末，A企業(yè)可本賬戶的余額26600元轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶。

借：本年利潤26600

貸：管理費(fèi)用26600

期（月）末，將本賬戶的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶無余額。

參考文獻(xiàn)：

篇2

關(guān)鍵詞：住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn);以房養(yǎng)老;年金保險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F830.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1674-0017-2015（2）-0038-05

2013年9月，《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)【2013】35號(hào)）中明確指出“要開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)?！睘樨瀼貒鴦?wù)院的這一意見，保監(jiān)會(huì)已起草《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》，計(jì)劃在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。試點(diǎn)一旦展開，相關(guān)的配套政策就必須跟進(jìn)，稅收政策就是其中非常重要的一環(huán)。但目前學(xué)界對(duì)于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)模式下的稅收征納及優(yōu)惠措施都缺乏系統(tǒng)研究。在本文中，筆者希望以住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的法律本質(zhì)為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)“以房養(yǎng)老”模式下的稅收問題進(jìn)行系統(tǒng)分析，并提出相關(guān)的政策建議。

一、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的法律本質(zhì)

關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)并無一個(gè)公認(rèn)的定義，國內(nèi)甚至也少有學(xué)者專門以“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”為對(duì)象進(jìn)行研究。大多數(shù)的研究事實(shí)上都集中在“住房反向抵押貸款”上，這可能是因?yàn)閲獾囊苑筐B(yǎng)老產(chǎn)品大都采取的是“反向抵押貸款”形式的緣故。這些學(xué)者往往都將保險(xiǎn)公司作為反向抵押貸款的開辦機(jī)構(gòu)來研究，雖然這在理論上并無不妥，但卻忽視了我國金融行業(yè)分業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)狀。目前的金融監(jiān)管體制下，保險(xiǎn)公司根本沒有發(fā)放貸款的資格，那么又何來保險(xiǎn)公司開展住房反向抵押貸款之說呢？

（一）住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)背后的基礎(chǔ)法律關(guān)系是保險(xiǎn)合同關(guān)系

住房反向抵押貸款和住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)運(yùn)作模式很相似，都是參與的老人將自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給銀行或者保險(xiǎn)公司，但仍有權(quán)在已被抵押的房屋中居住，然后由后者向前者發(fā)放養(yǎng)老金，待前者去世之后，后者獲得住房所有權(quán)。但是盡管如此，這背后的法律關(guān)系卻有著明顯的差別，如果不將其加以梳理清楚，我們就不可能對(duì)其中的稅收問題進(jìn)行系統(tǒng)地研究。

住房反向抵押貸款背后的基礎(chǔ)法律關(guān)系是借款合同關(guān)系，老人的住房作為其借款的擔(dān)保，銀行發(fā)放的養(yǎng)老金本質(zhì)上就是發(fā)放的貸款，老人去世后，其房屋用于抵償其對(duì)銀行的貸款債務(wù)，因而所有權(quán)轉(zhuǎn)移給銀行。銀行將住房進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分。

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)背后的基礎(chǔ)關(guān)系則是保險(xiǎn)合同，具體而言為年金養(yǎng)老保險(xiǎn)。其中老人作為投保人和被保險(xiǎn)人，保險(xiǎn)公司作為保險(xiǎn)人，保險(xiǎn)標(biāo)的是老人的壽命，保險(xiǎn)公司發(fā)放的養(yǎng)老金自然就是保險(xiǎn)金，至于保險(xiǎn)費(fèi)在這里顯得比較特殊，因?yàn)閷?shí)際上在保險(xiǎn)合同生效時(shí)，作為投保人的老人并未繳納保險(xiǎn)費(fèi)，這和目前年金保險(xiǎn)的普遍做法即投保人要在開始領(lǐng)取之前，交清所有保費(fèi)有較大的差異，這也是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)最大的特點(diǎn)和其創(chuàng)新之處所在。雖然未繳納保費(fèi)，但由于保險(xiǎn)公司享有的這個(gè)保費(fèi)債權(quán)有房產(chǎn)的擔(dān)保，因此并不會(huì)有較大問題。在老人去世之后，保險(xiǎn)公司通過獲得老人的房屋所有權(quán)來實(shí)現(xiàn)其保費(fèi)債權(quán)。

（二）不能將住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)認(rèn)定為分期收款的不動(dòng)產(chǎn)銷售

有學(xué)者認(rèn)為，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)“實(shí)際上是保險(xiǎn)公司分期購入投保人的房產(chǎn)”，還有學(xué)者在研究中指出，“對(duì)借款人而言，...若將其認(rèn)定為房屋銷售則需要支付所得稅，那么借款人取得的收入就會(huì)被認(rèn)為是應(yīng)征稅的收入。”毫無疑問，如果這一養(yǎng)老模式被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為是分期收款形式的房產(chǎn)銷售的話，那么參照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定（個(gè)人所得稅法缺乏相關(guān)規(guī)定），以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，因此投保人需要在每次收到養(yǎng)老金的時(shí)候繳納個(gè)人所得稅，這對(duì)投保人選擇是否參與這一養(yǎng)老模式有著巨大的影響。

但筆者認(rèn)為，盡管稅法中有實(shí)質(zhì)課稅原則，但將住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)認(rèn)定為房產(chǎn)銷售并不妥當(dāng)，具體理由如下：

1、忽視了其中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移屬性。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)之所以被認(rèn)為是一種保險(xiǎn)產(chǎn)品，并不是因?yàn)樗怯杀ｋU(xiǎn)公司推出來的，而是因?yàn)樗哂斜ｋU(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的本質(zhì)屬性。投保人的壽命具有不確定性，其擁有住房的價(jià)值能否滿足其養(yǎng)老的需要也是不確定的，而住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)則將這種不確定性變?yōu)榱祟I(lǐng)取年金的確定性，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)人對(duì)投保人及其繼承人沒有追索權(quán)，因此即使投保人壽命超過了預(yù)期，其仍有權(quán)按照先前的約定獲得保險(xiǎn)年金。相反，如果其壽命小于預(yù)期，除非處于保證領(lǐng)取年度內(nèi)，否則保險(xiǎn)公司仍然不負(fù)返還或補(bǔ)償義務(wù)。

2、目前的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，風(fēng)險(xiǎn)收益并未完全轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)人，難以認(rèn)定為銷售。從目前保監(jiān)會(huì)的征求意見稿來看，試點(diǎn)產(chǎn)品將分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品，指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房屋價(jià)值增長部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配;非參與型產(chǎn)品，指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長全部歸屬于投保人。我們發(fā)現(xiàn)，保險(xiǎn)公司不僅沒有獲得房產(chǎn)的所有權(quán)和管理權(quán)，也不能獲得，至少不能完全獲得房產(chǎn)的增值收益，因此視為銷售有失妥當(dāng)。

3、與產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的保險(xiǎn)金計(jì)算公式不符。如果將反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)視為分期收款的房產(chǎn)銷售，那么保險(xiǎn)公司需支付給投保人的養(yǎng)老金數(shù)額超過合同訂立之日的房屋價(jià)值部分就成了保險(xiǎn)公司未來須支付給投保人的利息。但從實(shí)際的產(chǎn)品設(shè)計(jì)來看似乎并非如此，以“幸福人壽”保險(xiǎn)公司開展反向抵押貸款的每月支付保額計(jì)算公式為例，每月支付保額=（住房評(píng)估價(jià)+住房升值-住房折舊-預(yù)支利息貼現(xiàn)）/[（預(yù)期剩余壽命）x12]。顯然，有義務(wù)支付利息的不是保險(xiǎn)公司而是投保人。

綜上，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的法律本質(zhì)是一種新型的年金養(yǎng)老保險(xiǎn)，而非分期收款的房產(chǎn)銷售。

（三）關(guān)于房產(chǎn)增值部分的法律本質(zhì)

關(guān)于增值部分，前文我們已經(jīng)看到，試點(diǎn)產(chǎn)品中增值部分要部分或全部由投保人享有。這里的一個(gè)問題是這個(gè)增值是預(yù)先的一個(gè)估計(jì)值（即在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)對(duì)投保人去世時(shí)的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，確定增值數(shù)額，并將增值額全部或部分按年發(fā)放給投保人）還是實(shí)際的增值部分（即每年年末對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行一次評(píng)估，將增值額發(fā)放給投保人）。如果是前者，那么這實(shí)際上就是一個(gè)以房屋作為保險(xiǎn)標(biāo)的的另一個(gè)保險(xiǎn)合同，一個(gè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同，這也是為什么有的學(xué)者會(huì)認(rèn)為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)中會(huì)有兩個(gè)保險(xiǎn)標(biāo)的的緣故。如果屬于后者，那么這時(shí)由于保險(xiǎn)人并未承擔(dān)任何轉(zhuǎn)移給他的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)仍由投保人自行承擔(dān)，因此保險(xiǎn)人發(fā)放給投保人的房產(chǎn)增值額不屬于保險(xiǎn)金。那么這部分的性質(zhì)是什么呢？首先，這部分金額實(shí)際上是保險(xiǎn)公司將未來投保人去世后其拍賣抵債房產(chǎn)時(shí)將取得的房產(chǎn)增值額提前付給投保人。從其功能上說，似乎是一種貸款。但如前述，保險(xiǎn)公司無貸款資格，將其認(rèn)定為貸款與目前的規(guī)則不符。認(rèn)定為是房產(chǎn)銷售的分期付款呢？筆者認(rèn)為也不行，如前述，所有權(quán)、管理權(quán)以及與房產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)都沒有轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)人，難以認(rèn)定銷售成立。筆者認(rèn)為認(rèn)定為未來銷售合同的預(yù)付款項(xiàng)應(yīng)該是比較合適的，而對(duì)投保人而言，則自然認(rèn)定為預(yù)收款項(xiàng)。

二、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)下的稅收問題

了解了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的法律本質(zhì)之后，我們現(xiàn)在可以開始分析其中的稅收問題。筆者在接下來的分析中將分為兩個(gè)階段進(jìn)行討論，包括：發(fā)放/領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)年金階段;投保人去世后的以房產(chǎn)抵償保費(fèi)債務(wù)階段。每個(gè)階段筆者將從投保人和保險(xiǎn)人兩個(gè)角度來探討可能涉及到的稅收問題。

（一）發(fā)放/領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)年金階段

1、投保人。我們前面已經(jīng)討論過，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的法律本質(zhì)是一種年金養(yǎng)老保險(xiǎn)，而非房產(chǎn)銷售，因此其領(lǐng)取的保險(xiǎn)年金屬于保險(xiǎn)金范疇，而非房產(chǎn)銷售收入。根據(jù)《個(gè)人所得稅法》第四條規(guī)定，對(duì)于保險(xiǎn)賠款免納個(gè)人所得稅。雖然先前對(duì)于分紅型養(yǎng)老保險(xiǎn)有過納稅與否的爭議，但考慮到住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)屬保障性質(zhì)而并不具有分紅的性質(zhì)，因此，對(duì)于投保人領(lǐng)取的保險(xiǎn)金免納個(gè)稅應(yīng)該是沒有任何疑義的。

對(duì)于房產(chǎn)增值部分，如前所述，如果增值額是預(yù)先估計(jì)后按年發(fā)放的，那么屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)性質(zhì)，其稅收處理仍然是免稅;如果是每年評(píng)估確定增值額后發(fā)放，那么這部分對(duì)投保人而言屬于預(yù)收款性質(zhì)，對(duì)于這部分預(yù)收款，按照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此預(yù)收款需要繳納營業(yè)稅，以及伴隨著的城建稅和教育費(fèi)附加。至于在繳納營業(yè)稅時(shí)有關(guān)“購買不足/超過5年”的特殊規(guī)定如何適用，筆者認(rèn)為由于在此階段銷售未成立，因此應(yīng)將投保人預(yù)期死亡時(shí)間作為計(jì)算是否滿5年的標(biāo)準(zhǔn)。在所得稅方面，由于并沒有預(yù)收款需繳納所得稅的規(guī)定，因此應(yīng)視為對(duì)預(yù)收款不交所得稅。

另外一個(gè)需要討論的問題是房產(chǎn)稅的問題。房產(chǎn)稅是對(duì)住房持有環(huán)節(jié)征收的稅種，目前除上海、重慶兩處試點(diǎn)外，對(duì)個(gè)人住房是免于征收的。在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)中，由于房屋僅僅是抵押給保險(xiǎn)公司，所有權(quán)和居住權(quán)都由投保人保留，因此試點(diǎn)地區(qū)的投保人如果滿足房產(chǎn)稅的征收條件，在無新的優(yōu)惠政策的情況下，投保人仍需要繳納房產(chǎn)稅。

2、保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司主要面臨的稅種毫無疑問是企業(yè)所得稅。保險(xiǎn)公司在反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)中獲取的收入包括：保費(fèi)收入;利息收入;手續(xù)費(fèi)收入;參與型試點(diǎn)產(chǎn)品下的增值分享收入。當(dāng)然保險(xiǎn)公司在確認(rèn)收入的同時(shí)要結(jié)轉(zhuǎn)成本，其按年支付的保險(xiǎn)金應(yīng)可作為費(fèi)用扣除。

關(guān)于增值部分，如果認(rèn)定為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，則首先需要確認(rèn)保費(fèi)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。如果將增值部分認(rèn)定為預(yù)收款項(xiàng)/預(yù)付款項(xiàng)，由于投保人的預(yù)收款不確認(rèn)收入，保險(xiǎn)人的預(yù)付款也不確認(rèn)成本。但是在參與型試點(diǎn)產(chǎn)品中，保險(xiǎn)公司按年評(píng)估房產(chǎn)后取得的增值收入應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入應(yīng)納所得稅收入。

（二）投保人去世后的以房產(chǎn)抵償保費(fèi)債務(wù)階段

1、投保人。雖然投保人已經(jīng)去世，但在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中應(yīng)該繳納的相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)是由保險(xiǎn)公司代扣代繳的，這種代扣代繳毫無疑問會(huì)直接減少保險(xiǎn)公司在投保人生前發(fā)放的保險(xiǎn)金的數(shù)額。

如前文所分析，投保人去世之后，保險(xiǎn)公司將通過獲得投保人房產(chǎn)的所有權(quán)來實(shí)現(xiàn)其保費(fèi)債權(quán)。這種以房抵債的本質(zhì)其實(shí)就是房產(chǎn)的銷售。那就需要繳納以下稅種。

（1）營業(yè)稅。按照我國目前關(guān)于銷售住房的營業(yè)稅規(guī)定，購買不足5年對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅;購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;購買超過5年（含）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。若實(shí)際需要繳納營業(yè)稅，應(yīng)當(dāng)是由保險(xiǎn)人代繳。當(dāng)然，代繳的還應(yīng)包括根據(jù)營業(yè)稅計(jì)算的城建稅和教育費(fèi)附加。

（2）個(gè)人所得稅。轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)取得收入需繳納個(gè)人所得稅這并無疑義，這里的關(guān)鍵是收入的金額如何確定。尤其是在房產(chǎn)的拍賣或者折價(jià)金額高于債務(wù)（包括保費(fèi)債務(wù)、利息債務(wù)、手續(xù)費(fèi)債務(wù)，預(yù)收款項(xiàng)也屬于債務(wù)）部分時(shí)，如果高出的部分需要退還給投保人的繼承人，那么保險(xiǎn)公司應(yīng)按照拍賣價(jià)或者折價(jià)金額作為投保人房產(chǎn)銷售收入并代為計(jì)繳個(gè)人所得稅;反之，如果高出部分不需要退還，則保險(xiǎn)公司應(yīng)按照債務(wù)的數(shù)額作為房產(chǎn)銷售收入代為計(jì)繳個(gè)人所得稅。當(dāng)然，不需退還的部分作為保險(xiǎn)公司營業(yè)外收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅自不必說。

（3）土地增值稅。對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅，一直以來都是免征土地增值稅的。但是若為非普通住房，則需要繳納土地增值稅。根據(jù)上海目前的規(guī)定，居住滿五年的，免征土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收;居住未滿三年的按規(guī)定征收。因此，若滿足征稅條件，也應(yīng)由保險(xiǎn)人代為扣繳。

（4）印花稅。對(duì)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑據(jù)，雙方都應(yīng)該按照憑據(jù)所載金額的0.5‰計(jì)稅貼花。

2、保險(xiǎn)人。保險(xiǎn)人除了要對(duì)投保人應(yīng)納稅款進(jìn)行代扣代繳，同時(shí)在交易中自己還要承擔(dān)相關(guān)的納稅義務(wù)。這里首先明確的是，保險(xiǎn)公司在投保人去世后是直接取得房產(chǎn)所有權(quán)的，即使房產(chǎn)的拍賣或者折價(jià)金額高于債務(wù)部分需要返還投保人繼承人亦如此。換言之，投保人并非是保人拍賣房產(chǎn)，然后從拍賣款中受償，而是直接取得房產(chǎn)，至于其最后是將房產(chǎn)留用或者出租或者銷售都沒有關(guān)系。因此，對(duì)保險(xiǎn)人而言，實(shí)際上又存在抵債房產(chǎn)取得、持有和處置三個(gè)階段。

（1）抵債房產(chǎn)取得階段。1.企業(yè)所得稅。抵債資產(chǎn)取得階段涉及到企業(yè)所得稅主要是當(dāng)房產(chǎn)的折價(jià)金額高于債務(wù)而高出又不需要返還給投保人之繼承人的情況。按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12號(hào)―債務(wù)重組》的規(guī)定，以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)將重組債務(wù)的賬面價(jià)值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值之間的差額，計(jì)入當(dāng)期損益。具體言之，房產(chǎn)作價(jià)高于債務(wù)數(shù)額的，應(yīng)計(jì)入營業(yè)外收入繳納企業(yè)所得稅;相反若作價(jià)低于債務(wù)數(shù)額，則其為損失，應(yīng)計(jì)入營業(yè)外支出，減少應(yīng)納稅所得額。2.契稅。保險(xiǎn)公司獲得房屋所有權(quán)時(shí)，按照稅法規(guī)定應(yīng)繳納契稅。3.印花稅。如前所述，對(duì)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，雙方都應(yīng)該按照書據(jù)所載金額的0.5‰計(jì)稅貼花。

（2）抵債房產(chǎn)持有階段。保險(xiǎn)公司取得房產(chǎn)后，可能并不會(huì)立即出售，而可能會(huì)持有一段時(shí)間。這期間保險(xiǎn)公司若將其出租，按照稅法規(guī)定需繳納營業(yè)稅，所得還要繳納所得稅，租賃合同還需繳納印花稅;同時(shí)，保險(xiǎn)公司還應(yīng)按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，土地使用稅等。

（3）抵債房產(chǎn)處置階段。處置階段若將房產(chǎn)出售，價(jià)格高于取得抵債房產(chǎn)時(shí)的作價(jià)部分應(yīng)該作為營業(yè)額按照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅。另外處置時(shí)還應(yīng)按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等稅款。

三、相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的建議

從鼓勵(lì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展這一目標(biāo)出發(fā)，毫無疑問需要對(duì)這一新型養(yǎng)老模式賦予稅收優(yōu)惠政策。但是制定優(yōu)惠政策的前提條件時(shí)，我們必須厘清在現(xiàn)行稅收制度下的稅收問題。只有當(dāng)我們弄清了在目前的稅制下，什么時(shí)候應(yīng)繳納什么稅，如何繳納，繳納多少，我們才談得上制定稅收政策來免除或者減輕或者遞延納稅人的稅收，這也是為什么筆者要分析住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的法律本質(zhì)的原因，因?yàn)檫@是制定稅收優(yōu)惠政策的前提條件。

由前文的分析，我們已經(jīng)了解到，投保人在生前領(lǐng)取保險(xiǎn)金的階段并無繳納個(gè)稅的義務(wù)，因此，就不存在免除投保人領(lǐng)取保險(xiǎn)金時(shí)應(yīng)納的個(gè)人所得稅問題，但我們同時(shí)又要注意到，投保人在身故之后以房抵債時(shí)，卻是需要由保險(xiǎn)人代繳個(gè)人所得稅的，這種代繳就使得投保人在生前取得的保險(xiǎn)金會(huì)相應(yīng)減少，如果不考慮這一點(diǎn)，保險(xiǎn)公司可能會(huì)在設(shè)計(jì)其產(chǎn)品時(shí)因?yàn)槲茨芸紤]稅收問題而出現(xiàn)錯(cuò)誤。

另外，在制定稅收優(yōu)惠政策時(shí)，我們還應(yīng)該注意優(yōu)惠政策的差別對(duì)待，尤其要對(duì)貧富差異的因素加以考慮。以遺產(chǎn)稅為例，其實(shí)我們可以預(yù)見，若住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)成形，“規(guī)避遺產(chǎn)稅”必然會(huì)成為保險(xiǎn)公司宣傳的噱頭之一。那么住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)能否成為規(guī)避遺產(chǎn)稅的考慮呢，有學(xué)者認(rèn)為這還要待我國的遺產(chǎn)稅出臺(tái)且國家賦予以房養(yǎng)老免稅政策后才能成為現(xiàn)實(shí)。確實(shí)，由于目前遺產(chǎn)稅條例并未出臺(tái)，所以尚無法認(rèn)定住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)能否規(guī)避遺產(chǎn)稅。但有一點(diǎn)卻是確定的，那就是如果這一養(yǎng)老模式被“一視同仁”地免除遺產(chǎn)稅，那么肯定會(huì)有一大批富人會(huì)利用這個(gè)制度來規(guī)避遺產(chǎn)稅，這不是我們希望看到的。

考慮到這些因素，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面設(shè)計(jì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的稅收優(yōu)惠政策：

第一，部分地免除投保人身故后以房抵債的個(gè)人所得稅?！懊獬笔侵副ｋU(xiǎn)人在投保人身故后取得投保人房產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，無需再代為扣繳個(gè)人所得稅，這樣保險(xiǎn)人就可以將這部分稅款計(jì)入應(yīng)發(fā)放的保險(xiǎn)金之中。這里的“部分”是指，對(duì)于擁有兩套及以上住房的投保人，不予免除個(gè)稅。之所以作此規(guī)定是因?yàn)榭紤]到擁有兩套住房的人經(jīng)濟(jì)能力較高，沒有必要賦予優(yōu)惠政策，且如果允許的話，可能會(huì)變相地賦予其一個(gè)免稅的銷售二套房的途徑。

第二，免除投保人獲得的代表住房增值部分的預(yù)收款項(xiàng)時(shí)應(yīng)繳納的營業(yè)稅。即在住房增值部分由保險(xiǎn)公司每年評(píng)估然后將增值額發(fā)放給投保人的情況下，其性質(zhì)屬于預(yù)收款項(xiàng)，按照目前的制度，投保人需要在收到時(shí)繳納營業(yè)稅。但是考慮到真正的房產(chǎn)銷售發(fā)生在投保人身故時(shí)，這時(shí)房產(chǎn)一般都已經(jīng)購買超過五年，在這種情況下，若為普通住房，應(yīng)免繳營業(yè)稅，若為非普通住房，則應(yīng)差額征收，但若未超過五年，則需要全額征收，因此如果收到預(yù)收款和實(shí)際銷售成立時(shí)一個(gè)在五年內(nèi)，一個(gè)在五年外，那么就很容易使得政策變得復(fù)雜，因此考慮政策的簡便性，應(yīng)直接免除預(yù)收款項(xiàng)的營業(yè)稅，改由實(shí)際銷售時(shí)統(tǒng)一征收。

第三，允許保險(xiǎn)公司在其應(yīng)納稅所得額中扣減其反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)中的利息收入。保險(xiǎn)公司在開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)中最重要的一點(diǎn)就是現(xiàn)金流問題。某種程度上可以說，保險(xiǎn)公司實(shí)質(zhì)上開展著銀行的貸款業(yè)務(wù)，但卻缺乏銀行來源于存款業(yè)務(wù)的大量現(xiàn)金流。因此，稅收優(yōu)惠政策也應(yīng)當(dāng)針對(duì)這一點(diǎn)來做文章。允許保險(xiǎn)公司扣減其利息收入對(duì)緩解保險(xiǎn)公司的現(xiàn)金流壓力有一定幫助。有的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)針對(duì)保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)費(fèi)收入給予稅收優(yōu)惠。但筆者認(rèn)為如果對(duì)保費(fèi)收入予以比如免稅優(yōu)惠，那么就不可能再允許保險(xiǎn)公司對(duì)保險(xiǎn)金支出作為費(fèi)用扣減，這對(duì)保險(xiǎn)公司反而不利。

隨著我國老齡化問題的越來越嚴(yán)重，養(yǎng)老的壓力也會(huì)越來越重。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一個(gè)契機(jī)，如果試點(diǎn)能夠成功，國家未來的養(yǎng)老問題就有保障。試點(diǎn)的成功需要大量投保人的參與，而這種積極的參與又需要稅收政策的激勵(lì)，因此，稅收優(yōu)惠政策絕對(duì)是很關(guān)鍵的一點(diǎn)，筆者相信若能科學(xué)合理地設(shè)計(jì)稅收優(yōu)惠政策，一定可以將住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的效果發(fā)揮到最好。

篇3

200*年上半年，我局圍繞××地稅“納稅服務(wù)年”、××區(qū)政府深化環(huán)境建設(shè)年的要求，以開展“向納稅人致敬，為納稅人服務(wù)”和“我與奧運(yùn)同行，人人都是環(huán)境”主題教育活動(dòng)為載體，不斷強(qiáng)化納稅服務(wù)，優(yōu)化稅收環(huán)境，相繼在六個(gè)稅務(wù)所服務(wù)廳和局服務(wù)大廳實(shí)行一窗式全程辦稅服務(wù)，取得了良好的效果。為了進(jìn)一步強(qiáng)化納稅服務(wù)意識(shí)，我們對(duì)優(yōu)化納稅服務(wù)中存在的薄弱環(huán)節(jié)及如何更進(jìn)一步完善此項(xiàng)工作進(jìn)行了深入細(xì)致的總結(jié)和思考。

一、優(yōu)化納稅服務(wù)的做法

（一）武裝頭腦工程

為使全局干部樹立新的納稅服務(wù)理念，轉(zhuǎn)變舊的思想觀念，不斷增強(qiáng)納稅服務(wù)意識(shí)和優(yōu)化環(huán)境意識(shí)，我們以科所為單位，組織干部認(rèn)真學(xué)習(xí)黨的十六大精神、“三個(gè)代表”重要思想，學(xué)習(xí)常務(wù)副區(qū)長馬庚良在全區(qū)環(huán)境建設(shè)工作會(huì)議上的講話和市地稅局局長關(guān)于“優(yōu)化投資環(huán)境、全心全意為納稅人服務(wù)、樹立××地稅新形象”的講話，并緊密聯(lián)系工作實(shí)際開展了“假如我是納稅人”和“優(yōu)化發(fā)展環(huán)境為什么，我為優(yōu)化環(huán)境做什么”的大討論等活動(dòng)。廣大干部通過學(xué)習(xí)討論，摒棄了過去存在的三種觀念，即“征稅人是管納稅人”的不平等觀念、“以我為主”的管理觀念和“只考慮稅務(wù)征管規(guī)范，不考慮納稅人的辦稅負(fù)擔(dān)”的觀念，樹立了四種新觀念：即稅收經(jīng)濟(jì)觀、稅收服務(wù)觀、稅收標(biāo)準(zhǔn)觀和稅收信息觀。

（二）強(qiáng)筋壯骨工程

優(yōu)化稅收環(huán)境，關(guān)鍵在于優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，而優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，關(guān)鍵又在于優(yōu)化我們的稅收隊(duì)伍。世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,稅收隊(duì)伍的整體素質(zhì)決定著稅收征管和服務(wù)的水平，直接關(guān)系到政府形象、投資環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)諸多方面。為此，我局以開展“創(chuàng)建學(xué)習(xí)型××地稅”活動(dòng)為契機(jī)，以強(qiáng)化全員綜合素質(zhì)、提高服務(wù)水平為出發(fā)點(diǎn)，努力樹立終身學(xué)習(xí)理念，充分保障各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者的領(lǐng)導(dǎo)能力、水平和干部職工的素質(zhì)、技能與時(shí)俱進(jìn)。我們主要從以下幾個(gè)方面入手：

1、抓好全員五大教育培訓(xùn)，即；提高綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)、提高約談工作水平培訓(xùn)、征管法實(shí)施細(xì)則培訓(xùn)、英語口語等級(jí)培訓(xùn)、政策法規(guī)崗位培訓(xùn)。例如，在綜合素質(zhì)培訓(xùn)中，我們對(duì)一線窗口納稅服務(wù)人員著重進(jìn)行禮儀、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考核，堅(jiān)持未培訓(xùn)的無資格參加考核，不通過考核的不能走上納稅服務(wù)崗位。

2、采取“走出去請(qǐng)進(jìn)來”的方式，學(xué)習(xí)兄弟單位納稅服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)。我們先后到崇文、平谷等局觀摩見學(xué)，同時(shí)請(qǐng)市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)來我局做指導(dǎo)，從多角度研究、改善納稅服務(wù)。

3、分層次開展分類培訓(xùn)。3月份已經(jīng)對(duì)前兩年畢業(yè)的36名大中專畢業(yè)生進(jìn)行了綜合性業(yè)務(wù)理論的考試。對(duì)科級(jí)副職領(lǐng)導(dǎo)干部我們采取不同方式征集了意見和建議，以召開座談會(huì)的形式進(jìn)行雙項(xiàng)互動(dòng)式培訓(xùn)。

4、廣泛開展各種演講比賽活動(dòng)。先后組織了××兒女心向黨、英漢雙語演講比賽3次，有41人次參與了活動(dòng)。

5、以開展“向納稅人致敬，為納稅人服務(wù)”和“學(xué)習(xí)實(shí)踐三個(gè)代表，保持黨的先進(jìn)性”主題教育活動(dòng)為載體，以納稅服務(wù)和廉政建設(shè)為主要內(nèi)容，開展了交流和評(píng)比活動(dòng)，有9個(gè)單位和6名個(gè)人分別做了交流匯報(bào)，表彰了3個(gè)先進(jìn)黨支部和20名優(yōu)秀黨員。

（三）效率質(zhì)量工程

在征詢納稅人意見時(shí)，曾經(jīng)有一位納稅人這樣說：“我們到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦事兒，一張笑臉、一把椅子、一杯茶不是我們最需要的。我們最希望的是辦稅手續(xù)少一些，工作效率世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,高一些，辦稅時(shí)間短一些?！蔽覀児ぷ髻|(zhì)量的高低對(duì)納稅人、投資人來說，就是政府部門工作質(zhì)量的高低，因此，提高服務(wù)效率和質(zhì)量是納稅服務(wù)工作的關(guān)鍵所在，是樹立稅務(wù)機(jī)關(guān)形象的關(guān)鍵所在。上半年全局上下多措并舉實(shí)施了納稅服務(wù)效率質(zhì)量工程。

1、傾聽納稅人呼聲，了解納稅人需求，增強(qiáng)納稅服務(wù)的針對(duì)性納稅服務(wù)工作中我們始終堅(jiān)持全心全意為納稅人服務(wù)的理念，尊重和維護(hù)納稅人合法權(quán)益，在觀念上“敬商”，形象上“親商”，行動(dòng)上“重商”。我局以電子郵件、信函方式向1700戶納稅人及社會(huì)各界征求意見和建議，以“稅企心貼心”懇談會(huì)方式，邀請(qǐng)60余位企業(yè)主管部門領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)人員到稅務(wù)機(jī)關(guān)征求意見和建議，以“走近納稅人”方式，深入企業(yè)、企業(yè)主管部門、政府職能部門直接征求意見和建議，已經(jīng)走訪了78戶，電話咨詢54戶。通過各種方式請(qǐng)納稅人為我們挑毛病、找問題，征求意見、建議13條。我們對(duì)納稅人的意見、建議進(jìn)行了梳理，制訂了整改措施。

2、納稅服務(wù)方式因時(shí)因事靈活多樣，把滿足納稅人的特殊需求和一般需求結(jié)合起來?！胺堑洹币咔槠陂g，我局采取在納稅服務(wù)場所為納稅人發(fā)放手套、口罩，門口安裝紫外線消毒燈、門前設(shè)置消毒地毯等多種措施，確保“非典”期間納稅人安全辦稅；通過“五個(gè)一”活動(dòng)（即“一個(gè)電話”、“一個(gè)郵件”、“一個(gè)傳真”、“一條短信”、“一條通告”），與納稅人多溝通、勤聯(lián)系，及時(shí)宣傳、落實(shí)市局出臺(tái)的一系列政策、措施，拉近稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人的空間距離，用真誠、貼心、實(shí)在的服務(wù)，緩解納稅人在“非典”時(shí)期辦稅的恐慌情緒?！胺堑洹睙o情人有情，非常時(shí)期，我們提供了非常服務(wù)，同時(shí)也贏得了納稅人對(duì)稅收的支持，截止6月底，我局上半年共組織各項(xiàng)收入58013萬元，同比增收10653萬元，增長22%。

3、落實(shí)四項(xiàng)制度，實(shí)施人性化服務(wù)。我們不斷建立依法納稅、誠信納稅的新機(jī)制，以營造良好的稅收環(huán)境和促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為落腳點(diǎn)，按照市局的部署要求，大力推行納稅評(píng)估、檢查約談、檢查準(zhǔn)入和企業(yè)納稅信譽(yù)等級(jí)評(píng)定四項(xiàng)制度。上半年共與100戶納稅人進(jìn)行了約談，補(bǔ)繳稅款347萬元。特別是3月底，組織的對(duì)42戶建筑業(yè)納稅人的集體約談，向納稅人重點(diǎn)提示了營業(yè)稅、印花稅在政策理解和執(zhí)行過程中容易產(chǎn)生的錯(cuò)誤之處。納稅人反映，這樣的約談收獲大、形式新、人情味濃。

4、整合服務(wù)資源，改進(jìn)服務(wù)流程，簡化服務(wù)程序，實(shí)行“一窗式”全程辦稅服務(wù)。目前，我局所有的納稅服務(wù)廳都實(shí)行了“一窗式”全程辦稅服務(wù)，為使每位窗口工作人員都能同時(shí)受理申報(bào)、辦理登記、發(fā)售發(fā)票等業(yè)務(wù)，我們將最優(yōu)秀的稅務(wù)干部選調(diào)到窗口服務(wù)崗位。為方便納稅人交納稅款，我們得到了金融機(jī)構(gòu)的大力支持，將銀行引入服務(wù)大廳，解決了納稅人辦稅樓上樓下來回跑，各個(gè)窗口來回跑，稅務(wù)機(jī)關(guān)與銀行之間來回跑的問題。使納稅人確實(shí)感受到辦稅更方便、更快捷、更高效。

5、納稅服務(wù)前移。我們將服務(wù)對(duì)象從注冊(cè)在本局的納稅人擴(kuò)大到準(zhǔn)備辦照的投資者，將服務(wù)環(huán)節(jié)從注冊(cè)后前移到投資意向者投資前的考察階段。在投資意向者對(duì)投資地區(qū)進(jìn)行考察的過程中，只要有關(guān)部門或投資意向者需要，我們都安排專人到場，向投資意向者介紹投資地區(qū)的稅收環(huán)境，了解投資意向者對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的需求，解釋有關(guān)稅收政策疑問，使投資意向者能夠?qū)ν顿Y地區(qū)的環(huán)境有更深刻的認(rèn)識(shí)和了解，增強(qiáng)他們投資××的信心。例如：2003年2月，東方信捷物流有限責(zé)任公司總經(jīng)理和管理人員先期到空港物流園區(qū)進(jìn)行實(shí)地考察。得知這個(gè)消息后，我局開發(fā)區(qū)稅務(wù)所及時(shí)派2名干部現(xiàn)場有針對(duì)性、有重點(diǎn)地對(duì)該公司所涉及的地方各稅進(jìn)行宣傳解答，他們良好的服務(wù)受到入?yún)^(qū)企業(yè)和空港物流園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的一致好評(píng)。該公司以注冊(cè)資本2000萬元人民幣入住了空港物流園區(qū)，當(dāng)年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地方稅收60萬元。

二、優(yōu)化納稅服務(wù)的收獲

（一）樹立了“四個(gè)服務(wù)新理念”和在納稅服務(wù)工作中要堅(jiān)持“四個(gè)第一”的思想。樹立的四個(gè)新理念是：一是樹立服務(wù)是讓納稅人滿意，服務(wù)是稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)干部的法定職責(zé)，服務(wù)是對(duì)納稅人合法權(quán)益的尊重和保護(hù)的理念；二是樹立服務(wù)是執(zhí)政黨堅(jiān)持“立黨為公、執(zhí)政為民”和貫徹落實(shí)“三個(gè)代表”重要思想的本質(zhì)體現(xiàn)的理念；三是樹立服務(wù)是稅務(wù)干部思想品質(zhì)和道德情操外在表現(xiàn)的理念；四是樹立納稅人的夸獎(jiǎng)和老百姓的口碑是對(duì)國家公務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)干部最高獎(jiǎng)賞的理念。在納稅服務(wù)工作中要堅(jiān)持做到的四個(gè)第一是：要把納稅人的合理合法需求作為改進(jìn)和創(chuàng)新納稅服務(wù)的第一信號(hào)，要把提高服務(wù)質(zhì)量和效率作為優(yōu)化納稅服務(wù)的第一目標(biāo)，要把納稅人的滿意度作為衡量納稅服務(wù)水平高低的第一標(biāo)準(zhǔn)，要把營造一流的稅收環(huán)境作為優(yōu)化發(fā)展環(huán)境的第一要?jiǎng)?wù)。全局廣大干部思想認(rèn)識(shí)的提高、服務(wù)觀念的轉(zhuǎn)變、全新理念的樹立，為做好納稅服務(wù)奠定了堅(jiān)實(shí)的思想基礎(chǔ)。

（二）愛崗敬業(yè)，樂于奉獻(xiàn)的意識(shí)明顯加強(qiáng)了。通過開展各項(xiàng)活動(dòng)激勵(lì)了全局干部愛崗敬業(yè)、廉潔奉公、無私奉獻(xiàn)的精神，也使一大批優(yōu)秀黨員走在了納稅服務(wù)工作的最前沿，充分體現(xiàn)了模范帶頭作用，營造出了一種讓納稅人滿意的稅收環(huán)境。通過一系列學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，增強(qiáng)了全局干部依法行政、秉公執(zhí)法、執(zhí)政為公、勤政為民意識(shí)，提高了全局干部為納稅人服務(wù)的本領(lǐng)。

（三）為納稅人辦稅效率提高了，使納稅人更加滿意了。一窗式全程辦稅服務(wù)的運(yùn)行，在我們?cè)O(shè)置的20個(gè)對(duì)外窗口，每名干部都能當(dāng)場立即辦理納稅人的稅務(wù)登記、購領(lǐng)發(fā)票及兌獎(jiǎng)、納稅核定、納稅申報(bào)、行政處罰、私車及零散稅源的征收、ic卡辦理、稅務(wù)咨詢及稅法宣傳等內(nèi)容。納稅人無論到哪個(gè)窗口都能解決所需辦理的各種涉稅事宜。將銀行引入服務(wù)大廳，解決了納稅人辦稅時(shí)樓上樓下來回跑，各個(gè)窗口來回跑，稅務(wù)機(jī)關(guān)與銀行之間來回跑的問題。納稅人普遍反映，進(jìn)了辦稅廳有舒適感，進(jìn)行稅務(wù)咨詢有信賴感，辦理涉稅事宜有高效感，與稅務(wù)干部交流有親切感，依法誠信納稅有自豪感。

三、優(yōu)化納稅服務(wù)還存在的薄弱環(huán)節(jié)

（一）主動(dòng)服務(wù)意識(shí)需要進(jìn)一步增強(qiáng)，服務(wù)方式還需要進(jìn)一步創(chuàng)新，服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。重管理、輕服務(wù)的觀念和“我是管納稅人的思想”還不同程度的存在，還存在“納稅人圍著稅務(wù)干部轉(zhuǎn)的現(xiàn)象”。

（二）強(qiáng)化征管措施力度尚需進(jìn)一步加大，依法治稅水平有待進(jìn)一步提高，還存在漏征漏管、偷稅漏稅的現(xiàn)象。有的稅收?qǐng)?zhí)法不夠規(guī)范，以補(bǔ)代罰，處罰不到位，隨意性和彈性較大。

（三）有的稅收干部對(duì)稅收法規(guī)政策吃的不透、掌握的不準(zhǔn)，有的廉潔自律意識(shí)不強(qiáng)，綜合素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。

（四）稅收宣傳力度尚需加大，納稅人依法納稅意識(shí)有待進(jìn)一步增強(qiáng)。所有這些問題，都需要我們?cè)诮窈蟮墓ぷ髦胁扇∮辛Υ胧J(rèn)真加以解決。

四、進(jìn)一步優(yōu)化納稅服務(wù)需改進(jìn)的措施

（一）不斷完善一窗式納稅服務(wù)。在現(xiàn)已實(shí)行的一窗式服務(wù)的基礎(chǔ)上，要不斷簡化辦稅程序，提高服務(wù)效率，要按照“減少審批環(huán)節(jié)、簡化審批手續(xù)、縮短審批時(shí)限”的原則，對(duì)辦稅程序、審批制度進(jìn)行全面清理和簡并，該取消的取消、該簡化的簡化，健全并完善內(nèi)容全面、統(tǒng)一規(guī)范的納稅服務(wù)制度，努力提高服務(wù)的質(zhì)量和效率。

（二）切實(shí)作好網(wǎng)上服務(wù)。我們要進(jìn)一步發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的作用，更新“××tax861”和“××網(wǎng)城”中××地稅局的網(wǎng)頁版面，豐富內(nèi)容，拓展功能，逐步推廣網(wǎng)上辦理稅務(wù)登記、納稅申報(bào)等涉稅事宜，使納稅人辦稅更快捷、更方便。

（三）創(chuàng)新服務(wù)方式。服務(wù)的方式要變被動(dòng)為主動(dòng)，變滯后為超前，要積極探索和推行上門服務(wù)、親情服務(wù)、提醒服務(wù)、跟蹤服務(wù)的有效方式，把納稅服務(wù)向小、細(xì)、實(shí)延伸和拓展，為納稅人營造一流的服務(wù)環(huán)境，搭建一流的發(fā)展平臺(tái)。通過深化納稅服務(wù)，凈化稅收環(huán)境；通過優(yōu)良的稅收環(huán)境，吸引投資人、穩(wěn)定納稅人；通過投資人、納稅人聚攏資源、創(chuàng)造財(cái)富，增加地方稅收收入，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。

篇4

1.1 REITs的概念

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱“REITs”）是一種以發(fā)行受益憑證的方式募集投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs起源于美國，從1960年出現(xiàn)第一批REITs，發(fā)展至今已成為房地產(chǎn)領(lǐng)域最重要的投融資產(chǎn)品。作為專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其收入主要來自于物業(yè)未來的現(xiàn)金流，所持有的資產(chǎn)以租賃性物業(yè)為主；類型包括商場、購物中心、寫字樓、住宅、酒店、度假村、工業(yè)設(shè)施、倉儲(chǔ)設(shè)施等。

1.2 REITs的類型

1.2.1 按照法律形式，REITs可以分為公司型和契約型公司型REITs指通過成立以房地產(chǎn)投資為目的的股份有限公司，由投資人認(rèn)購公司股份而享有權(quán)利，投資收益以股利的形式分配給投資人；契約型REITs指采用信托的方式，由委托人和受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的的信托契約，在此基礎(chǔ)上將受益權(quán)加以分割，使投資者取得表示這種權(quán)利的受益權(quán)憑證。

1.2.2 按基金的受益憑證可否贖回，REITs可分為開放式和封閉式封閉式REITs發(fā)行規(guī)模固定，投資人只能在公開市場上交易，而不能直接以凈值要求贖回，為保障投資人的權(quán)益不被稀釋，封閉式REITs成立后不得再募集資金；開放式REITs的發(fā)行規(guī)?？稍鰷p，投資人可按照基金的單位凈值要求贖回。

1.2.3 按照資金運(yùn)用方式，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三類權(quán)益型REITs直接經(jīng)營具有收益性的房地產(chǎn)投資組合，以租金和買賣收入差價(jià)賺取利潤，大部分的REITs都屬于這一類。抵押型REITs以金融中介的角色，將募集資金通過抵押貸款發(fā)放給房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者，賺取利息收入，或者以購買抵押貸款或抵押貸款支持證券的方式加以運(yùn)用。混合型REITs兼有權(quán)益型和抵押型的特點(diǎn)。

1.3 REITs的特點(diǎn)

1.3.1 享受稅收優(yōu)惠

美國稅法規(guī)定，取得REITs資格的公司、信托或組織等經(jīng)濟(jì)實(shí)體對(duì)于向股東和受益權(quán)憑證持有人支付的股息或收益部分不需繳納公司所得稅，經(jīng)營收入按規(guī)定繳稅并享受有條件優(yōu)惠。香港稅法對(duì)于REITs的收益也免除利得稅。

1.3.2 分散風(fēng)險(xiǎn)

R E I Ts通過對(duì)不同類型和不同地區(qū)房地產(chǎn)的組合投資，能夠有效分散風(fēng)險(xiǎn)。投資者通過投資REITs，可以間接實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的多樣化投資[1]。

1.3.3 收益穩(wěn)定、高派息

R E I Ts基金中的很大部分投資于收租物業(yè)，租金收入比較穩(wěn)定，而且一般規(guī)定REITs必須將大部分利潤以分紅形式支付給投資者，因此REITs的股利回報(bào)普遍高于其他金融產(chǎn)品。

1.3.4 較高的流動(dòng)性

R E I Ts將房地產(chǎn)從不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變成為可以流動(dòng)的證券資產(chǎn)，投資者在市場上可以很容易變現(xiàn)，具有較高的流動(dòng)性。

1.3.5 透明度高

R E I Ts的資產(chǎn)組成、租金收入、利息收入清晰，利潤分配有明確的法律規(guī)定．而且有著嚴(yán)格的信息披露制度，透明度較高。

1.4 REITs的發(fā)展現(xiàn)狀

截止2009年年底，全球480多家房地產(chǎn)投資信托的市值超過6050億美元。美國148家房地產(chǎn)信托市值達(dá)到3000億美元左右；第二位的是澳大利亞，64家上市地產(chǎn)基金市值達(dá)到780億美元；處于第三位的是法國，48家房地產(chǎn)信托市值達(dá)到730億美元。從市場成熟度來說，最早開始發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的美國是最成熟的市場，其次是澳大利亞；亞洲的大部分國家都是處于成長中的市場，而中國大陸更是明確的法律法規(guī)都尚未出臺(tái)，還處于早期探索的階段[2]。

2.REITs對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的作用

2.1 保障投資人權(quán)益

直接進(jìn)行資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)投資，基金持有人通過購買信托收益憑證對(duì)基金進(jìn)行投資，基金則持有被投資房地產(chǎn)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)或抵押權(quán)，基金持有人通過基金取得房地產(chǎn)物權(quán)，其權(quán)益的法律保障程度較高。

2.2 保證財(cái)產(chǎn)安全

基金的財(cái)產(chǎn)與基金管理人、基金托管人的財(cái)產(chǎn)相互獨(dú)立，在法律地位上保證了基金的安全運(yùn)作和投資者財(cái)產(chǎn)的安全?；鹭?cái)產(chǎn)的獨(dú)立性表現(xiàn)為：基金財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于基金管理人和基金托管人的自有財(cái)產(chǎn)，基金管理人和基金托管人進(jìn)行清算時(shí)，基金的財(cái)產(chǎn)不屬于清算財(cái)產(chǎn)；基金管理人管理運(yùn)用、處分基金財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)不得與其固有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)相抵銷；基金托管人對(duì)不同基金所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，不得互相抵銷。

2.3 監(jiān)管嚴(yán)格

REITs受到證券、信托和房地產(chǎn)行業(yè)的約束，在上市準(zhǔn)入、信息披露、關(guān)聯(lián)交易、投資行為等方面受到嚴(yán)格規(guī)范，能夠有效地防范道德風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)規(guī)范一般要求REITS投資于能夠產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)，投資收益分配比例高，投資者的利益有保障。

2.4 資產(chǎn)證券化

R E I Ts的投資對(duì)象包括資產(chǎn)類與抵押類，后者主要是信貸資產(chǎn)證券化后形成的投資產(chǎn)品，有較為穩(wěn)定的收益，同時(shí)可以降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)數(shù)，從而降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)?；鹕鲜邪l(fā)行，基金持有人可以通過證券交易退出投資，使得基金投資更具有吸引力。

2.5 稅收優(yōu)惠

各國、各地區(qū)對(duì)于REITs一般都有稅收優(yōu)惠政策，如所得稅、印花稅的減免等，使得REITs具有較大的吸引力。當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)，REITs股價(jià)可以收益，當(dāng)景氣衰退時(shí)，REITs仍能保持穩(wěn)健收益。

3.REITs與房地產(chǎn)信托的區(qū)別

3.1 權(quán)益性質(zhì)不同

R E I Ts投資者通過基金取得房地產(chǎn)的所有權(quán)或抵押權(quán)等物權(quán)，而典型的房地產(chǎn)集合信托的投資者基于信托合同，享有信托計(jì)劃的受益權(quán)，兩種權(quán)利在法律上有根本的區(qū)別。

3.2 收益穩(wěn)定不同

REITs主要通過房地產(chǎn)租金收入取得收益，基金投資的房地產(chǎn)一般要求已經(jīng)有收入，因此，投資人不承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，收益較為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小。而房地產(chǎn)集合信托主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，投資者通過信托投資公司對(duì)開發(fā)商的貸款利息取得收益，投資者將承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)不成功的風(fēng)險(xiǎn)[3]。3.3 管理方式不同REITs所有權(quán)與管理高度分離，但房地產(chǎn)集合信托的受托人是信托投資公司，信托投資公司通過集合信托計(jì)劃募集資金后，向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放信托貸款，由房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目投資與開發(fā)，受托人的監(jiān)管僅限于貸款項(xiàng)目審查監(jiān)督的層面。

3.4 投資退出機(jī)制不同

REITs投資者可以通過證券交易市場轉(zhuǎn)讓投資份額；而房地產(chǎn)集合信托基本的法律關(guān)系為合同關(guān)系，投資只能按照合同法的規(guī)定以及合同的約定實(shí)現(xiàn)投資的退出，因而缺乏流動(dòng)性。

3.5 金融機(jī)制不同

R E I Ts是資產(chǎn)證券化的表現(xiàn)形式之一，是金融創(chuàng)新產(chǎn)品，因其特殊的制度設(shè)計(jì)而具有獨(dú)特的生命力；而房地產(chǎn)集合信托只是銀行間接融資的替代形式。

3.6 收益預(yù)期不同

R E I Ts對(duì)投資者的回報(bào)需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國和香港要求把所得利潤不少于90%分配給投資者。國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃對(duì)投資者的回報(bào)為信托計(jì)劃方案中的協(xié)議回報(bào)，目前一般在5%～9%左右。

3.7 投資期限不同

R E I Ts的產(chǎn)品周期一般在8～10年，更注重房地產(chǎn)開發(fā)后，已完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營。國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃產(chǎn)品周期較短，一般為1～3年。3.8 稅制優(yōu)惠不同REITs以信托收益分配給受益人的，REITs免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤按適用稅率交納所得稅。國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃目前沒有相關(guān)的稅制安排。綜上，REITs與房地產(chǎn)集合信托實(shí)質(zhì)是完全不同的兩種金融產(chǎn)品，比較中可以看出，房地產(chǎn)集合信托只是銀行貸款的替代機(jī)制，而REITs作為全新的金融工具，與房地產(chǎn)信托相比擁有更多的優(yōu)勢，在未來REITs將會(huì)比房地產(chǎn)信托有更廣闊的發(fā)展空間。

4.REITs在我國的發(fā)展模式

4.1 我國REITs的發(fā)展歷程

2 0 0 7 年 1 月，央行從金融穩(wěn)定的角度，著手研究制定R E I Ts的相關(guān)政策，并計(jì)劃于2007年年底推出管理辦法及試點(diǎn)。2008年3月，銀監(jiān)會(huì)起草了《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法（草案）》征求意見稿。2008年12月13日，國務(wù)院辦公廳了細(xì)化的“金融30條”，明確提出“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資管道”，上海成為試點(diǎn)城市[4]。2009年，以央行和證監(jiān)會(huì)牽頭，11個(gè)部委相關(guān)人士組成REITs試點(diǎn)協(xié)調(diào)小組，先后在北京、天津和上海三地調(diào)研。2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出REITs試點(diǎn)應(yīng)首先解決保障性住房資金需求，擬在銀行間債券市場發(fā)行REITs受益券。

4.2 我國REITs的法律形式

從法律形式上看，在信托框架下，采用契約型基金方式設(shè)立REITs的可行性較大。契約型基金是基于信托原理而組織起來的投資行為，由信托公司作為受托人，以設(shè)立信托的方式，通過簽訂基金契約，發(fā)行REITs受益憑證募集資金，并規(guī)范各方當(dāng)事人的行為[5，6]。

4.3 我國REITs的法律主體

在契約型模式下，REITs運(yùn)作過程中，涉及的主要當(dāng)事人包括委托人、受托人、資產(chǎn)管理人、托管人、受益人。委托人是將其合法擁有的資產(chǎn)交給受托人，包括個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者，要對(duì)個(gè)人投資者設(shè)定較高的準(zhǔn)入門檻，包括但不限于風(fēng)險(xiǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)、個(gè)人資產(chǎn)規(guī)模及抗風(fēng)險(xiǎn)能力等。受托人即信托公司，是信托資產(chǎn)的持有人，負(fù)責(zé)受益憑證的發(fā)行、受益憑證持有人的登記、REITs的收益分配，定期對(duì)REITs的執(zhí)行情況進(jìn)行信息披露，定期召集受益人大會(huì)，選定、委任或者更換投資管理人，并監(jiān)督投資管理人按照信托文件的約定和受益人大會(huì)決議管理信托財(cái)產(chǎn)投資組合等事務(wù)。資產(chǎn)管理人負(fù)責(zé)管理REITs所持有的資產(chǎn)，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行具體的投資組合和物業(yè)管理。信托公司可以同時(shí)兼任資產(chǎn)管理人的角色，也可以委托專門的外部機(jī)構(gòu)管理和運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)。托管人是接受REITs托管的商業(yè)銀行，保管基金財(cái)產(chǎn)、獲取基金托管費(fèi)，擁有監(jiān)督REITs的投資運(yùn)作、監(jiān)督資產(chǎn)管理人等權(quán)利。R E I Ts受益人是信托受益憑證的持有人，依法享有定期獲得基金收益分配，監(jiān)督REITs運(yùn)作情況，按契約的規(guī)定查詢或獲取公開的REITs業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)狀況資料，出席或委派代表出席受益人大會(huì)行使表決權(quán)等權(quán)力。

4.4 我國REITs的流通方式

從國內(nèi)目前的實(shí)際情況來看，REITs的發(fā)行應(yīng)以私募形式為主。雖然公募的REITs是發(fā)展的趨勢和方向，但在當(dāng)前情況下，基礎(chǔ)條件尚不成熟。由于國內(nèi)目前還沒有統(tǒng)一的信托交易平臺(tái)，在初期REITs最好只在銀行間市場發(fā)行和交易，經(jīng)過一定時(shí)期的運(yùn)作后，業(yè)績良好者可以再申請(qǐng)到交易所市場上市流通。

4.5 我國REITs的運(yùn)作模式

R E I Ts的業(yè)務(wù)運(yùn)作主要包括物業(yè)的選擇和投資組合的構(gòu)建，從國外REITs投資的物業(yè)類型看，主要以商業(yè)物業(yè)為主，重點(diǎn)選擇已建成并產(chǎn)生穩(wěn)定租賃收入的成熟物業(yè)，注重物業(yè)的內(nèi)在價(jià)值，評(píng)估后符合投資者的回報(bào)率要求。結(jié)合我國現(xiàn)階段國情，REITs投資的物業(yè)可以考慮有政府補(bǔ)貼的保障房項(xiàng)目，REITs的收益來源于保障房項(xiàng)目自身的經(jīng)營性現(xiàn)金流和政府的財(cái)政補(bǔ)貼兩方面。