導語：如何才能寫好一篇商品房建設標準，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

為了緩解本區(qū)動遷安置房緊缺的矛盾，加快本區(qū)配套商品房建設步伐，規(guī)范配套商品房開發(fā)建設和供應管理，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實際情況，制定本試行辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)配套商品房的開發(fā)建設和供應管理活動。

本辦法所稱的配套商品房，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格的政策性商品住房。

第三條（管理部門）

區(qū)房地局負責本區(qū)配套商品房建設、供應的綜合管理和協(xié)調(diào)，并具體組織實施配套商品房項目用地的供應和配套商品房建設項目招投標。區(qū)發(fā)展改革委、規(guī)劃局、建設交通委等相關(guān)部門按照各自的職責，負責配套商品房開發(fā)建設的相關(guān)管理工作。

各鎮(zhèn)政府、街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會具體負責本管理區(qū)域內(nèi)配套商品房建設、供應的管理和協(xié)調(diào)。

第四條（開發(fā)建設）

配套商品房建設采取“統(tǒng)一規(guī)劃、市場運作、招標建設、企業(yè)開發(fā)”的運作機制。

各鎮(zhèn)政府、街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會應根據(jù)本管理區(qū)域內(nèi)房屋動遷安置的實際需求，及時研究提出本區(qū)域內(nèi)配套商品房項目開發(fā)建設計劃，并報區(qū)政府審批。

配套商品房項目開發(fā)建設計劃經(jīng)區(qū)政府批準后，由區(qū)房地局根據(jù)有關(guān)規(guī)定，辦理配套商品房項目確認手續(xù)，并由區(qū)土地儲備中心辦理項目土地儲備手續(xù)。

配套商品房項目經(jīng)市房地資源管理局批準確認后，由區(qū)房地局按規(guī)定組織實施配套商品房建設項目招投標，并由區(qū)房地局和區(qū)土地儲備中心與項目中標單位分別簽訂土地使用權(quán)出讓合同和征地等承包合同。

配套商品房項目中標單位確定后，由中標單位與區(qū)房地局簽訂配套商品房建設項目協(xié)議書，明確配套商品房項目建設要求、收購價格、交付時間等內(nèi)容。項目所在地的鎮(zhèn)政府（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會）應當會同中標單位協(xié)調(diào)處理配套商品房項目設計、建設、配套等相關(guān)問題。

配套商品房的設計和建設應以“價廉物美、功能完善、環(huán)境舒適”為目標，按照“高起點規(guī)劃、高水平設計、高質(zhì)量施工、高標準管理”的“四高”要求進行。

第五條（房源管理）

配套商品房房源實行按中標價格限價收購，按動遷安置政策定向供應，任何單位不得擅自銷售配套商品房。

配套商品房具備交付使用條件后，由項目所在地鎮(zhèn)政府（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會）提出房源收購單位名單并報區(qū)政府審批。房源收購單位經(jīng)批準確定后，由收購單位與中標單位按招投標文件規(guī)定簽訂配套商品房收購協(xié)議，房源由收購單位統(tǒng)一管理，并嚴格按動遷安置政策憑《配套商品房供應單》銷售供應。

第六條（房源供應）

配套商品房供應必須做到“政策公開、程序公開、房源公開”。

配套商品房供應面積和價格必須嚴格按照區(qū)政府有關(guān)動遷安置政策執(zhí)行。

（一）配套商品房可以向以下對象供應：

1、征地拆遷居住房屋且采取貨幣補償安置或與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換安置方式的被拆遷人。

2、拆遷國有土地上居住房屋的被拆遷人，以及拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有居住房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)墓芯幼》课莩凶馊恕?/p>

3、區(qū)政府規(guī)定的其他供應對象。

（二）配套商品房按下列程序供應：

1、申領(lǐng)《配套商品房供應單》。各鎮(zhèn)政府、街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會憑配套商品房預售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證向區(qū)房地局申領(lǐng)《配套商品房供應單》?！杜涮咨唐贩抗獑巍窇鋵崒Ｈ素撠煿芾?，并按戶（套）建立明細表。

2、申請房源。拆遷人需要按規(guī)定使用配套商品房房源的，應向房源所在地鎮(zhèn)政府（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會）提出申請，并與房源收購單位簽訂配套商品房供應協(xié)議，憑協(xié)議領(lǐng)取《配套商品房供應單》。

3、拆遷人在拆遷基地公布配套商品房的位置、套數(shù)、單價等情況。

4、符合條件的被拆遷人向拆遷人提出購房申請，并提交有關(guān)證明材料。

5、拆遷人會同村（居）民委員會對被拆遷人的購房申請及有關(guān)情況進行審核。

6、被拆遷人持房屋拆遷補償安置協(xié)議、《配套商品房供應單》等材料，與房源收購單位簽訂配套商品房銷售合同。

7、拆遷基地完成拆遷安置后，拆遷人應及時將配套商品房使用情況明細表報鎮(zhèn)政府（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會）和區(qū)房地局。

第七條（剩余房源處理）

配套商品房房源應首先確保用于本鎮(zhèn)（或街道、工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、海岸線管委會）管理區(qū)域內(nèi)的動遷安置，本區(qū)域內(nèi)房源確有剩余的，可在相鄰區(qū)域之間調(diào)劑使用。如剩余房源需向本辦法規(guī)定的供應對象以外的對象銷售的，必須報區(qū)政府審批，并報區(qū)監(jiān)察委備案。

第八條（稅費政策）

房源收購單位因統(tǒng)一收購配套商品房房源而繳納的契稅，由區(qū)財政按實得部分給予補貼。被拆遷人按規(guī)定購買配套商品房的，可按房屋拆遷補償金額抵沖購房金額后的差額計繳契稅。

經(jīng)批準，本辦法規(guī)定供應范圍以外的對象購買配套商品房，應當按規(guī)定計繳契稅。

第九條（轉(zhuǎn)讓規(guī)定）

房地產(chǎn)交易登記部門應當在配套商品房產(chǎn)權(quán)證的附記欄內(nèi)注記“配套商品房”字樣。配套商品房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。

第十條（責任追究）

配套商品房開發(fā)建設單位違反本辦法的，取消其再次參與配套商品房開發(fā)建設的資格，并由區(qū)房地局等有關(guān)部門依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處理。房源收購單位違反本辦法的，由區(qū)政府通報批評，并由區(qū)監(jiān)察委追究有關(guān)責任人的責任。

第十一條（實施時間）

本辦法自年7月1日起施行。本辦法如與上級政府新的有關(guān)規(guī)定不相符合的，按上級規(guī)定執(zhí)行。

篇2

一、定向限價商品房的建設標準：定向限價商品房在一般商品房的建安基礎上，增設水、電、氣、閉路電視（不含機頂盒）,防盜門，鋁合金或塑鋼外窗，廁所蹲便器，清水墻，砂灰地面，通訊等設施，保證水、電、氣按一戶一表一卡計量到戶。

二、定向限價商品房的銷售對象：定向限價商品房是市政府通過特定方式推出，專門用于因征地拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非的特殊商品房。其銷售對象必須是定向限價商品房區(qū)域范圍內(nèi)的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統(tǒng)征和整理中心出具的購房證明只能享受一次購房。購房戶不得轉(zhuǎn)讓購房證明，跨區(qū)域購買必須經(jīng)土地統(tǒng)征和整理中心批準后才能購買。

三、定向限價商品房的銷售價格：其銷售價格是以市政府公布的各區(qū)域貨幣還房價標準為基數(shù)，由市國土資源局牽頭，市財政局、市規(guī)建局參與提出方案，報市政府核準確定。凡政府設定的定向限價商品房未經(jīng)政府批準，一律不得對外銷售。購房戶憑證明購房時，一證只能購一房，且購房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(nèi)(含10平方米)，按定向限價房計價，超出10平方米以上的面積，按商品房市場價計算。

四、定向限價商品房的優(yōu)惠政策及土地出讓方式：定向限價商品房享有以下優(yōu)惠政策：城市建設配套費全免、人防易地建設費按每平方米5元收取的，自來水配套費減免650元/戶，天然氣配套費減免500元/戶。定向限價商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。

篇3

第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱開發(fā)經(jīng)營企業(yè)）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。

第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；

省、自治區(qū)建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預售管理；

城市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預售管理。

第五條商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

第六條商品房預售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

第七條開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

（一）開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》；

（二）建設項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件或證件；

（三）工程施工進度計劃；

（四）投入開發(fā)建設的資金已達工程建設總投資的25%以上的證明材料；

（五）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、交付使用后物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖；

（六）需向境外預售商品房的，應當同時提交允許向境外銷售的批準文件。

第八條房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現(xiàn)場進行查勘。經(jīng)審查合格的，應在接到申請后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預售許可證》。

需向境外預售的，應當在《商品房預售許可證》上注明外銷比例。

第九條開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第十條商品房預售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應當與預購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

商品房的預售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。

第十一條開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售所得的款項必須用于有關(guān)的工程建設。

第十二條預售的商品房交付使用后，承購人應及時持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第十三條開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門處以警告、責令停止預售、責令補辦手續(xù)、吊銷《商品房預售許可證》，并可處以罰款。

（一）未按本辦法辦理《商品房預售許可證》的；

（二）挪用商品房預售款項，不用于有關(guān)的工程建設的；

（三）未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的。

篇4

（一）部門規(guī)章與現(xiàn)行法律的沖突

現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第38條明確規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法同時在“房地產(chǎn)交易”一章中又規(guī)定了商品房預售制度，是為未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的例外情形。而建設部《商品房銷售管理辦法》在對商品房銷售行為的界定時將商品房銷售分為預售和現(xiàn)售，且將現(xiàn)售定義為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為?？梢?，《商品房銷售管理辦法》將房屋竣工驗收合格作為商品房預售與現(xiàn)售的分界，并非登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。從這一點上看，建設部的部門規(guī)章與國家法律規(guī)定似乎有沖突。

事實上，考察房地產(chǎn)相關(guān)立法規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)：《商品房銷售管理辦法》關(guān)于商品房現(xiàn)售的規(guī)定與《城市房地產(chǎn)管理法》的上述規(guī)定并不沖突。

（二）商品房現(xiàn)售不等同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

首先，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房現(xiàn)售，僅是與商品房預售相對應的一種銷售方式。有觀點認為，《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定是為防止期房轉(zhuǎn)讓，其實不然?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第46條規(guī)定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。此條應屬委托性或授權(quán)性規(guī)范。雖然國務院辦公廳在2005年轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（[2005]26號）中明確：國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。但究其原因，是在部分地區(qū)商品住房價格上漲過快、供應結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序比較混亂等背景下，行政主管部門為進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導和調(diào)控，及時解決市場運行中的矛盾和問題，為實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格作出的規(guī)定，并非《房地產(chǎn)管理法》明文禁止。因此，從立法目的來看，“未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定不等同于禁止期房再行轉(zhuǎn)讓。

其次，《房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這里的房地產(chǎn)權(quán)利人即指房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的取得均須以辦理權(quán)屬登記為要件（依據(jù)事實行為或司法裁判等除外）。而在商品房買賣法律關(guān)系中，無論是預售還是現(xiàn)售，購買人尚未辦理權(quán)屬登記，其在商品房買賣合同中只是債權(quán)人而非房地產(chǎn)權(quán)利人。即便該預售合同辦理了預告登記，也只是將該預售合同中一方當事人債的請求權(quán)賦予物的請求權(quán)，房屋所有權(quán)仍屬開發(fā)企業(yè)。

最后，商品房買賣中再行轉(zhuǎn)讓的標的并非房地產(chǎn)物權(quán)而只是商品房買賣合同中的權(quán)利義務。以預售為例，預售商品房轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上是商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓，即商品房預售合同中權(quán)利義務的轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返?8條規(guī)定：當事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務一并轉(zhuǎn)讓給第三人?？梢婎A購人經(jīng)預售人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意，可以將商品房預售合同中的權(quán)利義務一并轉(zhuǎn)讓給第三人，即將預售商品房轉(zhuǎn)讓與第三人。對于已將商品房價款全部支付完畢的預購人，因其在預售合同中的義務已履行完畢，剩下的只是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)，此時預售商品房轉(zhuǎn)讓實質(zhì)乃是債權(quán)讓與，《合同法》第80條規(guī)定，其只要通知債務人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可。當然，根據(jù)《合同法》第87條、《房地產(chǎn)管理法》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，由于商品房預售合同都必須在產(chǎn)權(quán)登記部門備案，所以預售商品房轉(zhuǎn)讓時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、預購人和第三人還要到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預購人備案合同的注銷登記及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與第三人新簽訂商品房預售合同的備案登記手續(xù)。但這種程序本身是行政權(quán)力介入對房地產(chǎn)市場行為的強制干預，是宏觀調(diào)控確保房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的需要，并無法理可依。因此，《房地產(chǎn)管理法》第38條第6項之規(guī)定與《商品房銷售管理辦法》關(guān)于現(xiàn)售的規(guī)定并不沖突。

二、商品房預售與現(xiàn)售監(jiān)管對接的實踐難題

（一）竣工驗收合格———現(xiàn)售

考察我國現(xiàn)行立法及部分地方實踐不難發(fā)現(xiàn)：竣工驗收問題在立法和實踐中還存有爭議。

國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。從上述規(guī)定看，竣工驗收應是行政主管部門牽頭多部門參與的綜合性驗收。

同為行政法規(guī)的《建設工程質(zhì)量管理條例》第16條規(guī)定：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設工程經(jīng)勘查、設計、施工、工程監(jiān)理等單位出具相關(guān)材料證明符合驗收條件。該條例第49條又規(guī)定：建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?？梢?，按該條例的規(guī)定，建設項目竣工驗收是由建設單位組織的工程竣工驗收和其他行政主管部門出具的單項驗收組成，建設行政主管部門的主要職責是監(jiān)督備案。

2009年住建部出臺修訂后的《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》，對建設單位辦理工程竣工驗收備案作出進一步的詳細規(guī)定。

綜上，從工程建設和法律規(guī)定的角度來說，應將竣工驗收備案作為商品房預售與現(xiàn)售的分界點。

（二）現(xiàn)售備案的性質(zhì)

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。該辦法同時規(guī)定了商品房現(xiàn)售的條件。從條文本身來看，現(xiàn)售備案應是開發(fā)企業(yè)向主管部門辦理的現(xiàn)售行為的告知性備案，而非審核性備案；受理備案的主管部門為房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，而非房地產(chǎn)行政主管部門或房屋登記機構(gòu)。因此，筆者認為，辦理現(xiàn)售備案不應對開發(fā)企業(yè)提交的備案資料進行實質(zhì)審查。

（三）現(xiàn)售監(jiān)管引發(fā)的相關(guān)問題

1.怠于申辦初始登記

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。根據(jù)《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定，購房人辦理分戶登記應以新建房屋完成初始登記為前提，除提交法定要件外，初始登記還涉及一定的稅費，包括登記費、工本費、維修資金。按發(fā)改委和財政部的規(guī)定，住宅房屋登記收費標準為每件80元，非住宅房屋登記收費標準為每件550元。住宅房屋登記一套為一件；非住宅房屋登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標準中包含房屋權(quán)屬證書費。按規(guī)定核發(fā)一本房屋權(quán)屬證書免收證書費。向一個以上房屋權(quán)利人核發(fā)房屋權(quán)屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元。另外，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。有觀點認為，允許現(xiàn)售商品房進行合同網(wǎng)簽備案，將降低開發(fā)企業(yè)申辦初始登記的積極性，在市場形勢不景氣時可能產(chǎn)生個別企業(yè)無力支付辦理權(quán)證的相關(guān)費用而怠于辦理權(quán)屬登記進而導致業(yè)主分戶登記無法辦理等問題。事實上，該情形在預售許可制度下同樣存在，并非對現(xiàn)售行為進行監(jiān)管允許現(xiàn)售合同備案所產(chǎn)生的特有問題。

2.如何辦理預告登記

《物權(quán)法》明確了當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定可申報預告登記的情形包括預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。如按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定以竣工驗收合格作為現(xiàn)售的標準，那么竣工驗收后尚未辦理初始登記的商品房當事人能否在合同備案后申請辦理預告登記？雖然《房屋登記辦法》并未列舉現(xiàn)售商品房買賣合同備案后辦理預告登記的情形，但從《物權(quán)法》對預告登記的定義來看，商品房現(xiàn)售買賣合同無疑屬于當事人之間的不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)只要交易雙方有辦理預告登記的約定，應當可以辦理，并不違反法律規(guī)定。

3.能否受理（預）查封

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［2004］15號）指出：人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)。未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬?？梢?，未登記取得權(quán)屬證書的房屋、土地也可以查封。但此種查封又不同于預查封。最高人民法院、國土資源部、建設部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）中提出了預查封的概念，即房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預查封，預查封的效力等同于正式查封。從最高人民法院關(guān)于預查封的界定來看，商品房現(xiàn)售合同備案顯然不屬于預查封范圍，但該類房產(chǎn)的查封應參照預查封的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行：即作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了竣工驗收備案但尚未出售的房屋；被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了商品房現(xiàn)售備案的房屋；被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋。

4.預售與現(xiàn)售的轉(zhuǎn)化和銜接

建設部在1998年《關(guān)于加強商品房銷售管理的通知》（建房[1998]第17號）中指出，現(xiàn)房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關(guān)證件，并明確取得房屋所有權(quán)證的期限。從建設部的上述規(guī)定來看，將現(xiàn)售納入監(jiān)管范疇并核發(fā)相應證明是行政管理的要求。筆者認為，管理實踐中，應根據(jù)標的的特殊性對商品房預售、現(xiàn)售進行區(qū)別監(jiān)管。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，未竣工驗收合格的商品房申請預售的，應核發(fā)商品房預售許可證，且預售許可應有期限限制，即有效期。在商品房竣工驗收合格后應轉(zhuǎn)化為現(xiàn)售，現(xiàn)售商品房應包括竣工驗收合格尚未完成權(quán)屬登記以及已經(jīng)完成初始登記領(lǐng)取房屋權(quán)證的兩類。對于尚未取得初始登記的現(xiàn)售商品房的監(jiān)管，宜通過現(xiàn)售行為備案或核發(fā)現(xiàn)售證明文件等方式進行；對于已完成初始登記的現(xiàn)售商品房，應將房屋權(quán)證作為交易的證明文件，可以實行網(wǎng)上簽約，但不宜再進行合同備案監(jiān)管。

三、國內(nèi)各地對商品房現(xiàn)售監(jiān)管的比較分析

由于國家層面的法律規(guī)范對商品房現(xiàn)售的規(guī)定過于原則，部分城市通過地方立法積極開展現(xiàn)售備案實踐。主要有：

其一，將竣工驗收備案/綜合竣工驗收作為預售與現(xiàn)售的分界，開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前向主管部門報送竣工驗收備案等資料，如鄭州、武漢、?？凇⒋筮B。按是否頒發(fā)現(xiàn)售備案憑證，又分為兩種情形：一是經(jīng)公示一定期限后即可現(xiàn)售，不頒發(fā)備案憑證。例如《大連市商品房銷售合同網(wǎng)上備案辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售商品房的，應將竣工備案等相關(guān)資料，報送市房地產(chǎn)交易登記管理機構(gòu)進行網(wǎng)上公示。商品房信息網(wǎng)上公示3日后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者方可辦理銷售合同網(wǎng)上備案。二是取得現(xiàn)售備案證明后可進行現(xiàn)售合同備案。例如，《武漢市開發(fā)辦關(guān)于貫徹的通知》（武開管辦[2001]082號）明確：對現(xiàn)售商品房實行商品房現(xiàn)售備案制度，開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送市開發(fā)辦備案；市開發(fā)辦對符合商品房現(xiàn)售條件的，出具武漢市商品房現(xiàn)售備案證，沒有辦理武漢市商品房現(xiàn)售備案證的，不得現(xiàn)售商品房?！多嵵菔猩唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《商品房銷售管理辦法》一致，開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前應持工程竣工驗收證明等材料向市、縣（市）、街區(qū)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案。

其二，將初始登記作為預售與現(xiàn)售的分界，如北京、上海、廣州、寧波。具體到各地實踐操作不盡一致。例如，北京市通過網(wǎng)上簽約方式進行商品房現(xiàn)售，但現(xiàn)售合同不備案，直接辦理權(quán)屬登記。北京市建設委員會《關(guān)于北京市商品房現(xiàn)房買賣合同實行網(wǎng)上簽約的通知》（京建交[2005]1105號）規(guī)定：本通知所稱商品房現(xiàn)房，是指已完成房屋所有權(quán)初始登記，并取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。當事人自網(wǎng)上簽約之日起90日內(nèi)持網(wǎng)上打印的現(xiàn)房合同和北京市房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請表及其他材料到房屋行政管理部門申請房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記?！渡虾Ｊ猩唐贩夸N售方案備案管理暫行規(guī)定》規(guī)定：現(xiàn)售商品房的，在申請新建商品房所有權(quán)初始登記前，應當向區(qū)縣房屋管理部門申請辦理商品房銷售方案的備案手續(xù)。開發(fā)企業(yè)憑《商品房銷售方案備案證明》及經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證等材料，辦理現(xiàn)售商品房銷售合同網(wǎng)上認證手續(xù)。寧波市《關(guān)于實行商品房現(xiàn)售備案的通知》（甬建發(fā)[2009]189號）規(guī)定，現(xiàn)售商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工并完成房屋初始登記的房屋，商品房現(xiàn)售實行備案制，現(xiàn)售備案資料齊全的予以備案，核發(fā)商品房現(xiàn)售備案書。另外，寧波市還規(guī)定，原已申領(lǐng)商品房預售許可證的項目，在具備商品房現(xiàn)售條件后應將預售后剩余房源轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)售，領(lǐng)取商品房現(xiàn)售備案書后方可進行商品房現(xiàn)售，且應通過商品房銷售網(wǎng)上即時備案系統(tǒng)進行商品房買賣合同備案。?？谑凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局《關(guān)于商品房現(xiàn)售備案管理問題的通知》規(guī)定，預售商品房項目申請轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，發(fā)給?？谑猩唐贩楷F(xiàn)售備案證；已辦理房屋權(quán)屬登記的，不辦理?？谑猩唐贩楷F(xiàn)售備案證。

結(jié)合各地實踐來看，無論是以竣工驗收備案還是完成權(quán)屬登記領(lǐng)取權(quán)證作為預售與現(xiàn)售的分界，無論是否頒發(fā)現(xiàn)售備案證明均實現(xiàn)了對商品房銷售行為的全面監(jiān)管。寧波、?？趦傻氐囊?guī)定還對預售轉(zhuǎn)現(xiàn)售行為作出了詳盡規(guī)定，值得借鑒。

四、加強和完善商品房現(xiàn)售管理的若干構(gòu)想

為加強現(xiàn)售監(jiān)管，實現(xiàn)預售與現(xiàn)售管理的無縫銜接，筆者建議：

篇5

    原告:張勵。

    被告:徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱同力創(chuàng)展公司)。

    1999年6月,徐州市泉山區(qū)奎山辦事處(原奎山鄉(xiāng))奎西村舊村改造工程經(jīng)徐州市有關(guān)部門批準分期實施。2003年10月,舊村改造工程二期啟動,被告同力創(chuàng)展公司開始參與該工程,并將該工程定名為橙黃時代小區(qū)。建設的房屋部分用于安置原奎西村拆遷居民,其他部分作為商品房對外出售。被告同力創(chuàng)展公司參與上述舊村改造工程后即對其擬開發(fā)建設的部分樓盤對外進行出售。2004年2月16日,被告與原告張勵簽訂《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預訂單》一份,該預訂單約定:原告預訂被告開發(fā)的橙黃時代小區(qū)彩園組團8號樓1單元102室商品房,該房屋建筑面積預計為123平方米,雙方約定房屋單價為2568元/平方米,簽訂合同時單價不變;原告向被告預繳購房款5萬元,合同簽訂時再繳付剩余房款25.8484萬元。同日,原告按上述約定向被告交納房款5萬元。其后,因拆遷受阻,該工程進度拖延,被告同力創(chuàng)展公司未通知原告張勵簽訂商品房買賣合同。

    2006年,國務院發(fā)文要求自2006年6月1日起對新審批、開工建設的商品房項目中套型面積在90平方米以下的住房必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。2007年徐州市政府發(fā)文規(guī)定自2007年10月起徐州市所有的各類居住工程必須采用現(xiàn)交框架等結(jié)構(gòu)體系。因此,被告此后建設的橙黃時代小區(qū)的商品房套型面積發(fā)生了變化。拆遷安置過程中,根據(jù)拆遷情況和建設進度,被告同力創(chuàng)展公司將橙黃時代彩園小區(qū)8號樓作為拆遷安置房對拆遷戶進行了安置,并于2008年3月19日將其與原告張勵簽訂的預訂單中約定的橙黃時代小區(qū)彩園組團8號樓1單元102室(89平方米)安置給拆遷戶徐西成。

    2010年1月21日,被告同力創(chuàng)展公司取得橙黃時代小區(qū)彩園組團5、6、7、8號樓的商品房預售許可證。2010年3月,原告張勵起訴要求被告繼續(xù)履行合同(預訂單),后因故撤回起訴,于2010年11月16日再次訴訟,要求被告按原合同(預訂單)價格賠償不低于90平方米的房屋一套并賠償其他損失10萬元。審理過程中,原告張勵表示,如被告同力創(chuàng)展公司確實無房可交,原告則要求被告一次性給付33萬元。

    【審判】

    江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院經(jīng)審理認為:

    民事行為應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則,必須遵守國家法律和政策。本案中,原、被告雙方作為具有相應民事行為能力的行為人在簽訂《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預訂單》時意思表示真實,且內(nèi)容比較具體,因此該預訂單在雙方間產(chǎn)生了相應的權(quán)利義務關(guān)系,其所確定的內(nèi)容在雙方間產(chǎn)生拘束力。但因該預購單簽訂時所涉及的標的物尚處在規(guī)劃之中且被告同力創(chuàng)展公司當時并未取得商品房預售許可,故首先需要確定該預訂單的性質(zhì)。

    一、關(guān)于原、被告雙方簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預訂單》的性質(zhì)問題。依傳統(tǒng)民法理論,當事人之間簽訂的合同可以分為預約合同和本約合同,預約合同的目的在于當事人對將來簽訂特定合同的相關(guān)事項進行規(guī)劃,其主要意義就在于為當事人設定了按照公平、誠信原則進行磋商以達成本約合同的義務;本約合同則是對雙方特定權(quán)利義務的明確約定。預約合同既可以是明確本約合同的訂約行為,也可以是對本約合同的內(nèi)容進行預先設定,其中對經(jīng)協(xié)商一致設定的本約內(nèi)容,將來簽訂的本約合同應予直接確認,其他事項則留待訂立本約合同時繼續(xù)磋商。判斷商品房買賣中的認購書究竟為預約合同還是本約合同,最主要的是看此類認購書是否具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,即是否具備當事人名稱或者姓名和住所,商品房基本狀況,商品房的銷售方式,商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間,交付使用條件及日期,裝飾、設備標準承諾,水電氣訊配套等承諾和有關(guān)權(quán)益、責任,公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。但一般來說,商品房認購書中不可能完全明確上述內(nèi)容,否則就與商品房買賣合同本身無異,因此在實踐操作過程中,這類認購書只要具備了雙方當事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期,就可以認定認購書已經(jīng)基本具備了商品房買賣合同本約的條件。反之,則應認定為預約合同。

    本案中,原、被告雙方簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預訂單》對于雙方當事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、單價、付款時間進行了明確的約定,但因雙方在簽訂該預訂單時作為買賣標的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而且沒有進行施工,被告同力創(chuàng)展公司也沒有取得商品房預售許可,所以雙方對商品房的交付時間、辦證時間、違約責任等諸多直接影響雙方權(quán)利義務的重要條款在預訂單中沒有明確約定,屬于未決條款,需在簽訂買賣合同時協(xié)商一致達成。事實上,雙方在該預訂單中通篇所用的詞語表達為“預訂”、“預計”、“預繳(購房款)”,其第五條更是明確約定;“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷售合同》之前,乙方(原告)可隨時提出退房……在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷售合同》前,甲方不得將該房另售他人”,說明雙方在簽訂該認購單時對于該行為的性質(zhì)為預約合同的認識是明確且不存在疑異的。因此,法院確認雙方于2004年2月16日簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預訂單》是以將來簽訂商品房銷售(買賣)合同為目的的預約合同,原告張勵要求被告以該商品房預訂單為依據(jù)履行商品房交付義務的主張不能成立。

    二、關(guān)于違反預約合同應承擔的法律后果問題。具有相應行為能力的人在意思表示真實的情況下簽訂的預約合同在雙方當事人之間產(chǎn)生拘束力,非經(jīng)當事人協(xié)商一致不得更改,否則構(gòu)成對預約合同的違約。預約權(quán)利人可以請求對方履行訂立本約的義務或者賠償損失。本案中,原、被告雙方簽訂商品房預訂單后,因建設商品房用地拆遷安置問題致使商品房開工建設日期拖延,在此過程中,國務院及徐州市政府相繼出臺的有關(guān)行政法規(guī)對于新建商品房的建筑面積、施工工藝及材料進行了強制性規(guī)定,加上新的拆遷安置情況出現(xiàn),致使商品房建設規(guī)劃變更、面積變化及建筑成本增加,應屬于不可預料的情形,不應視為被告同力創(chuàng)展公司故意違反預約合同。但被告在未取得商品房預售許可時即對尚未開工建設的商品房進行出售違反了有關(guān)的法律法規(guī),其行為具有違法性;同時在與原告張勵簽訂商品房認購單時對于上述情況估計不足,其后又將認購書中列明的房號安置給他人,致使雙方失去了進一步協(xié)商并簽訂本約合同的可能性,雙方簽訂的商品房預訂單終止履行,對此結(jié)果被告應承擔相應責任。因此,被告應將原來收取原告的5萬元予以退還,并應對原告承擔違約責任即被告應對原告因此而造成的損失承擔賠償責任。

    三、關(guān)于原告損失的確定問題。在違約責任中,承擔責任的一方應給對方造成的利益損失進行賠償。本案中,原告張勵在與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預訂單后,有理由相信被告會按約定履行訂立本約合同的義務,從而喪失了按照預訂單約定的房屋價格與他人另訂購房合同的機會,因此被告因違約給原告造成的損失應根據(jù)訂立預訂單時商品房的市場行情和現(xiàn)行商品房價格予以確定,但因被告所開發(fā)建設的房屋無論是結(jié)構(gòu)還是建筑成本都與雙方簽訂預訂單時發(fā)生了重大的變化,因此原告以被告開發(fā)建設房屋的現(xiàn)行銷售價格作為賠償標準亦顯失公平,法院不予采納。綜合考量商品房市場的價格變動過程以及原告向被告交納房款的數(shù)額,對于被告因違約給原告造成的損失確定為15萬元。

    綜上所述,對于原告張勵要求被告同力創(chuàng)展公司交付不低于90平方米房屋一套的訴訟請求,不予支持,但對其關(guān)于如被告無房可交則賠償損失的主張應予以采納,并將損失數(shù)額確定為15萬元。據(jù)此,依照民法通則第四條、第六條,合同法第四十二條的規(guī)定,判決:一、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內(nèi)退還原告張勵預交的房款5萬元;二、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內(nèi)賠償原告張勵損失15萬元;三、駁回原告張勵的其他訴訟請求。

    宣判后,雙方當事人均未在法定期限內(nèi)提起上訴,一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

    【評析】

    本案的關(guān)鍵在于裁判理由中所歸納的對原、被告所簽訂預訂單的性質(zhì)認定,即該預訂單究竟是商品房買賣合同,還是屬于被告辯稱中的預約協(xié)議,或是屬于商品房交易意向協(xié)議,它們在法律上的性質(zhì)和后果有何不同?針對這些問題,筆者試圖通過一些理論上的闡釋和分析來回答。

    一、關(guān)于預約協(xié)議的認定標準

    市場是復雜的,市場主體之間的依賴程度有所不同,由古典契約法理論所構(gòu)建起來的“要約——承諾”這種帶有“浪漫色彩”的簡單締約方式已不能滿足市場主體對締約方式多樣化的需要。而且在古典契約法下,市場主體在締約階段的權(quán)利僅能通過締約過失責任予以保護,而這在實務中早已被證明是不夠的。[1]于是,出現(xiàn)了預約制度。所謂預約,即約定將來訂立一定契約的契約。[2]就是當事人之間約定將來訂立具體合同的合同,將來訂立的那個具體合同為本約,而此前約定簽訂本約的合同為預約。按照私法自治原則,當事人享有廣泛的合同自由,包括是否訂立合同、與誰訂立合同、訂立什么樣內(nèi)容與形式的合同的自由等。我國民法通則、合同法均未提及“預約”這個詞,但學理上是承認預約概念的,而且最高人民法院《關(guān)于適用擔保法若干問題的解釋》第115條也規(guī)定:“當事人約定以交付定金作為合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立合同的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應當雙倍返還定金?！痹撘?guī)定中的定金,指的就是立約定金,也叫做預約定金,實際上就是對訂立合同的預約行為作出的法律上的認可。生活中通常表現(xiàn)為認購書、預定書、意向書,還有像本案中的預訂單等,都是一種預約協(xié)議的形式。所謂預約協(xié)議,是商品房買賣雙方當事人在簽訂商品房買賣合同之前所簽訂的一種法律文書,是雙方對買賣商品房有關(guān)事宜進行初步法律確認的一種書面憑證。其內(nèi)容一般包括雙方當事人基本情況、商品房基本情況、購房款的計算及交付、簽訂正式合同的期限等。[3]因此,商品房認購中的預約協(xié)議是商品房買賣活動中較為常見的一種協(xié)議,通常都是因為簽訂正式商品房買賣合同的時機尚未成熟,為了將來能夠訂立正式的合同而進行的一種預先約定。

篇6

鄭州市人民政府令第111號

《鄭州市商品房銷售管理辦法》業(yè)經(jīng)2002年8月9日市人民政府第12次常務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2002年12月1日起施行。

市長：陳義初

2002年10月21日

鄭州市商品房銷售管理辦法

第一章、總則

第一條、為加強商品房銷售管理，保障商品房交易雙方當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條、本辦法所稱商品房銷售包括商品房預售和商品房現(xiàn)售。

商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

第三條、在本市行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

第四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售商品房。

第五條、商品房銷售應當遵循公平和誠實信用的原則。

第六條、市房地產(chǎn)管理部門是本市商品房銷售管理工作的行政主管部門，其所屬的房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)具體負責本市市區(qū)商品房銷售管理工作。

縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售管理工作。

第二章、預售管理

第七條、商品房預售實行預售許可證制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門申請登記，取得《商品房預售許可證》后，方可預售。

禁止偽造、涂改、買賣、轉(zhuǎn)借《商品房預售許可證》。

第八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房應當制定商品房預售方案。預售方案應當載明項目名稱、商品房的位置、樓號、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、單元數(shù)、層數(shù)、房型、套數(shù)、預售價格及交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并附商品房預售總平面圖、底層平面圖及標準層平面圖。

第九條、商品房預售應當符合下列條件：

（一）、建設用地已辦理國有土地出讓手續(xù)，并已取得國有土地使用權(quán)；

（二）、已取得建設工程規(guī)劃許可證；

（三）、已辦理建設工程施工許可證，簽訂建設工程施工合同，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）、六層以下（含六層）、的商品房項目，完成基礎并施工至二層以上（含地下室）、結(jié)構(gòu)封頂工程，七至十二層（含十二層）、小高層建筑完成三層以上（含地下室）、結(jié)構(gòu)封頂工程，十三層以上（含地下室）、高層建筑完成五層以上結(jié)構(gòu)封頂工程；

（五）、已簽訂商品房預售款監(jiān)管協(xié)議；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十條、申請辦理《商品房預售許可證》，應當提交下列證件及材料：

（一）、預售申請書；

（二）、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）、國有土地使用權(quán)證；

（四）、建設工程規(guī)劃許可證及紅線圖；

（五）、建設工程施工許可證及施工合同；

（六）、商品房預售款監(jiān)管協(xié)議的有關(guān)材料和預售款監(jiān)管銀行專用賬戶證明；

（七）、商品房預售方案；

（八）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他證明材料。

第十一條、市、縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售申請及有關(guān)證件、材料后，應當現(xiàn)場勘驗。對符合本辦法第九條規(guī)定條件的，應在接到申請后10個工作日內(nèi)核發(fā)《商品房預售許可證》；對不符合條件的，應當書面通知申請人，并告知不予核發(fā)的理由。

第十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已批準預售的商品房項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的，當事人應當持下列文件到原發(fā)證機關(guān)變更《商品房預售許可證》：

（一）、商品房項目轉(zhuǎn)讓合同；

（二）、原《商品房預售許可證》；

（三）、城市規(guī)劃和土地管理等部門同意變更的有關(guān)手續(xù)；

（四）、受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；

（五）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。

轉(zhuǎn)讓的商品房項目符合轉(zhuǎn)讓條件的，市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門應自受理申請之日起10個工作日內(nèi)變更《商品房預售許可證》。

第十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更已批準預售的商品房項目的名稱、建筑面積、樓號等事項，應持有關(guān)部門的批準文件，到原發(fā)證機關(guān)變更《商品房預售許可證》。

第十四條、預售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向預購人出示《商品房預售許可證》或其副本，并以書面形式向預購人明示下列事項：

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、注冊地址及法定代表人；

（二）、項目開發(fā)進度及竣工交付時間；

（三）、商品房項目及其配套設施的平面示意圖；

（四）、商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標準及公共和公用建筑面積的分攤辦法；

（五）、預售商品房的價格及付款辦法；

（六）、物業(yè)管理事項；

（七）、其他應當明示的事項。

第十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已批準預售的商品房項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的，受讓方必須是依法成立并符合資質(zhì)等級要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

轉(zhuǎn)讓預售的商品房項目，受讓方享有原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預購人享有的權(quán)利，并承擔原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預購人承擔的義務。

已批準預售的商品房項目轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方應當自合同簽訂之日起停止預售商品房；未變更《商品房預售許可證》，受讓方不得預售受讓的商品房。

第十六條、預售的商品房價格和代收稅費由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預購人約定，并在商品房買賣合同中載明。商品房買賣合同簽訂后，除國家和省規(guī)定新開征的稅費外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預購人收取其他費用。

第十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請《商品房預售許可證》前，應當在項目所在地的銀行開立商品房預售款專用賬戶。開立賬戶時，房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)應當簽署意見。開立賬戶后，由房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)與開戶銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個商品房項目的，應當分別開立商品房預售款專用賬戶。

預購人交付商品房預售款時，應當直接存入商品房預售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)交款收據(jù)。

第十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預售款，在項目竣工前，只能用于購買該項目建設必需的建筑材料、設備和支付該項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用、不得用于償還與該項目無關(guān)的債務。

第十九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預售款，應當編制用款計劃，經(jīng)該項目的工程監(jiān)理機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款計劃的真實性出具證明后，報房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)審核。

房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)應當自收到申請之日起5個工作日內(nèi)作出答復，對符合前條規(guī)定用途的，應當同意其使用，并書面通知開戶銀行；對不同意使用的，應當書面說明理由。

開戶銀行應當按房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)核準同意使用的數(shù)額撥付，并對資金用項進行監(jiān)督。

該項目竣工驗收一個月內(nèi)，房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)應當及時解除對商品房預售款的監(jiān)管，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開戶銀行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開戶銀行接到通知后，應當按規(guī)定撤銷該賬戶。

第三章、現(xiàn)售管理

第二十條、商品房現(xiàn)售應當符合下列條件：（一）、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）、已取得國有土地使用權(quán)；（三）、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）、已通過竣工驗收；（五）、拆遷安置已經(jīng)落實；（六）、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。

第二十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)售前應持下列有關(guān)材料和證明向市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案：（一）、商品房現(xiàn)房銷售方案；（二）、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；（三）、國有土地使用權(quán)證；（四）、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（五）、工程竣工驗收證明；（六）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他證明材料。

第二十二條、市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)現(xiàn)售商品房不符合現(xiàn)售條件的，應當責令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期糾正或停止銷售。

第二十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取下列方式銷售商品房：（一）、返本銷售或者變相返本銷售；（二）、售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房；（三）、分割拆零銷售按套銷售的商品房住宅。

第四章、廣告與合同

第二十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)商品房預售廣告，應當向廣告經(jīng)營單位出示《商品房預售許可證》，并在廣告內(nèi)容中載明《商品房預售許可證》的編號。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)商品房銷售廣告，不得含有誤導、欺騙公眾和與《商品房預售許可證》核準事項、產(chǎn)權(quán)登記備案事項不一致的內(nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)商品房預售廣告，應當將擬廣告的樣式、內(nèi)容報房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)審核。

第二十五條、銷售商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人應當簽訂商品房買賣合同。買賣合同應使用統(tǒng)一的合同文本。

第二十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的商品房銷售廣告和印發(fā)的宣傳資料中所明示的事項，買受人有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。

第二十七條、商品房買賣合同應當附有預購商品房項目及樓層的平面圖，并在平面圖上標明買受人所購房屋的樓號、樓層和房號的位置。

第二十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人在依法簽訂商品房預售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在30日內(nèi)，報市、縣（市）、、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

第二十九條、商品房銷售可以按套（單元）、計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利、承擔義務。

按套（單元）、計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第三十條、按套（單元）、計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套（單元）、計價的預售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

第三十一條、按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按下列原則處理：（一）、面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）、的，據(jù)實結(jié)算房價款；（二）、面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）、部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）、部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

第三十二條、按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

第三十三條、不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)的費用。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人另有約定的，從其約定。

第三十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房預售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。

經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

第五章、銷售

第三十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應當是依法具有相應資格并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務。

第三十六條、受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十七條、受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。

受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第三十八條、受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)在銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。

第三十九條、商品房銷售人員應當經(jīng)過專業(yè)培訓，方可從事商品房銷售業(yè)務。

第六章、交付

第四十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。

第四十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應與樣板房一致。

第四十二條、交付銷售的商品房住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

第四十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。

商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。但商品房住宅約定的存續(xù)期少于國家規(guī)定的最低保修期限的，按國家規(guī)定的最低保修期限執(zhí)行。

第四十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)管理部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

第四十五條、商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

第七章、罰則

第四十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門責令改正，并可處以10000元以上30000元以下罰款：（一）、未按規(guī)定將測繪成果和需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房地產(chǎn)管理部門的；（二）、商品房現(xiàn)售前未到房地產(chǎn)管理部門登記備案的；（三）、返本銷售或者變相返本銷售商品房的；（四）、采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；（五）、分割拆零銷售按套銷售的商品住宅的；（六）、不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的；（七）、委托沒有資格的機構(gòu)銷售商品房的。

第四十七條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門責令改正，并可按下列規(guī)定給予處罰：（一）、無《商品房預售許可證》預售商品房的，沒收非法所得，處以已收取預付款1％的罰款；（二）、違反規(guī)定用途使用商品房預售款的，責令歸還挪用資金，并處以挪用資金5％的罰款；（三）、偽造、涂改、買賣、轉(zhuǎn)借《商品房預售許可證》的，收繳證件，并處以5000元以上10000元以下的罰款；（四）、未按規(guī)定將商品房預售合同報房地產(chǎn)管理部門登記備案的，處以1000元以上3000元以下的罰款；（五）、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售不符合銷售條件的商品房的，處以20000元以上30000元以下的罰款；（六）、商品房項目轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方在合同簽訂后預售商品房的，責令退還預付款，并處以已收取預付款的1％的罰款。

第四十八條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一，給他人造成損害的，依法承擔連帶責任：（一）、廣告經(jīng)營者、者明知或應知的房地產(chǎn)廣告虛假，仍設計、制作、的；（二）、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售不符合本辦法規(guī)定的銷售條件的商品房的。

第四十九條、房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)及其工作人員在商品房預售款監(jiān)管工作中有下列行為之一的，應當依法承擔責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款申請未在規(guī)定的時間內(nèi)作出答復，給申請人造成損害的；

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本文擬就商品房預售中的按揭問題，預售商品房的條件、預售商品房的轉(zhuǎn)讓以及預售商品房案件中情勢變更原則的適用等四個方面的問題進行探討。特別是對審判實踐中經(jīng)常遇到，又比較難把握的如何適用情勢變更原則這一熱點問題進行重點論述。

預售商品房又稱期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給預購人，由預購人預付部分房價款的行為。

預售商品房有以下幾個特征：第一、預售的標的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承購人支付房價款，承購人取得的是將來的房屋使用權(quán)，亦稱期待權(quán)；第三、預售商品房實際交付之前預購人可以依法轉(zhuǎn)讓給第三人；第四、從合同成立到標的物交付需要較長的周期。

一、預售商品房按揭的有關(guān)法律問題

預售商品房按揭是銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三方共同參加的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的一種融資活動。它是指商品房預售協(xié)議中的預購方支付部分購房款后，將其協(xié)議取得的商品房的期待權(quán)讓渡給銀行，作為取得銀行貸款的擔保，如果預購人未能依約定履行還本付息的義務，就失去了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利。在商品房竣工后，商品房按揭即轉(zhuǎn)為商品房抵押。購房人是按揭人，銀行是按揭權(quán)人。

預售商品房按揭的法律特征：一是預售商品房按揭是要式法律行為，必須簽訂書面合同；二是預售商品房按揭合同是從合同，作為主債的擔保，隨主債轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，主債的消滅而消滅。三是預售商品房按揭合同成立后，未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，抵押人不得另行再設抵押。四是抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。五是商品房按揭必須經(jīng)過登記。

（一）預售商品房按揭的條件商品房預售采取按揭方式促銷，對于預售商品房合同各方均為有利，但是由于預售的是未竣工交付的房屋，因此，存在著房屋預售方不能按時交付房屋或按揭人不能依約償還貸款的風險。所以，應對以按揭方式預售商品房的行為，作出更為嚴格的限制。目前，我國法律對此尚無明確規(guī)定，筆者根據(jù)預售商品房按揭的基本理論對按揭成立的有效條件進行論述：

首先，按揭合同是要式合同，應該按照法對于要式合同的要求，辦理各項手續(xù)方為有效。該合同中應明確按揭人與按揭權(quán)人及有關(guān)第三人的權(quán)利義務，規(guī)范按揭行為，以避免和減少糾紛的發(fā)生。同時，應辦理登記備案手續(xù)，接受政府有關(guān)部門的監(jiān)督。

其次，按揭所依附的預售商品房的主合同必須是合法有效的。從擔保的角度講：按揭屬于特殊的擔保形式，但仍然具有擔保合同的從屬性。它隨著主合同的成立與生效而成立生效。因此，預售商品房主合同有效，按揭合同方能有效。如果主合同違反了國家和集體的利益，被認定為無效，作為按揭的從合同也必然無效。

第三，按揭必須采取書面形式。由于按揭合同所涉及的具體內(nèi)容較多，法律關(guān)系又復雜，如果不采取書面形式記錄下來，不但難以嚴格履行協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，也因為缺乏合同依據(jù)，而難以正確處理?？陬^形式不具有法律效力。

第四，按揭的標的物，即預售商品房應實行嚴格的登記制度，按揭人應將購房合同正本交給按揭權(quán)人保管，并到房地產(chǎn)管理部門辦理預售商品房的抵押登記手續(xù)。房屋竣工后，以房屋作為抵押物，按揭權(quán)人代領(lǐng)房地產(chǎn)證，并辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

（二）及時、正確地處理銀行按揭糾紛處理銀行按揭糾紛必須從實際出發(fā)，依法規(guī)范銀行按揭行為，保護各方當事人的合法權(quán)益，保障和促進銀行按揭健康有序地發(fā)展。

1.根據(jù)當事人之間的權(quán)利義務關(guān)系，確定訴訟當事人的地位。不論銀行與開發(fā)公司之間對購房人的購房貸款有無約定，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司預售房屋時，列出了這種條件，其結(jié)果必然涉及到銀行，因此，商品房預售方與預購方發(fā)生糾紛，銀行應作為訴訟當事人參加訴訟。對于預售商品房合同的銀行按揭權(quán)人，向按揭人與擔保人主張權(quán)利的，應將按揭人與擔保人列為共同被告參加訴訟。

2.對于按揭人不認真履行義務，到期不償還貸款及利息又不交出按揭房屋的，可以判決按揭人償還貸款加付利息或強制其騰房。也可以由按揭權(quán)人對按揭房屋進行拍賣。

3.對于按揭權(quán)人拒絕將按揭房屋交還已如期償還按揭貸款及利息的按揭人，除了判決按揭權(quán)人交還房屋外還應該賠償因此給對方造成的經(jīng)濟損失。

4.按揭貸款期間，按揭人不能擅自轉(zhuǎn)讓銀行按揭房屋的使用權(quán)，對于按揭人擅自轉(zhuǎn)讓造成的后果，應承擔相應的責任。

二、關(guān)于預售商品房的條件

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對預售商品房的條件作了明確的規(guī)定，商品房預售必須具備以下幾個條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書房地產(chǎn)管理法根據(jù)國有土地使用權(quán)有償有期限出讓的原則，把土地使用權(quán)出讓作為基本方式，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。為了合理使用土地資源，防止國有土地收益的流失，商品房開發(fā)商只有依法交納了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得了土地使用權(quán)證書，才能獲得房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利和進行商品房預售的房地產(chǎn)交易。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，如果要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。準予轉(zhuǎn)讓的，應由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土地使用權(quán)出讓金。

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證國家每年出讓多少土地使有權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，需總量控制，同時，房地產(chǎn)開發(fā)應符合城市建設整體規(guī)劃要求，因此，必須由建設單位持有關(guān)文件向城市規(guī)劃主管部門提出申請，由該部門進行審查和核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證后方可申請辦理開工手續(xù)。如果未取得建設工程規(guī)劃許可證就預售商品房，該房被視為違章建筑，商品房預購方的權(quán)利難以切實得到保護。

（三）按提供預售商品房計算，投入開發(fā)資金達到工程建設投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期這一條是預售的經(jīng)濟要件。它強調(diào)土地已經(jīng)開發(fā)并初具規(guī)模。達到這一標準，才能符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，體現(xiàn)國家宏觀調(diào)控的政策，有效的防止炒賣地皮，制止房地產(chǎn)開發(fā)商的投機牟利行為。因為開發(fā)商投資達到了一定的比例，基礎工程已經(jīng)完成，開發(fā)商面臨著風險，如果中止投資，將會虧本。因此，這樣規(guī)定有利于保證預售方的權(quán)利。規(guī)定已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，便于監(jiān)督和管理，確定違約責任，也是為了保障預售商品房合同的履行。

（四）向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明縣級以上人民政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的預售申請進行審查，實際上是對預售商品房的活動進行監(jiān)督和管理，防止違法銷售，糾正不法行為。這是國家對商品房預售市場必要的行政管理措施，目的在于促進商品房預售活動的進一步規(guī)范化。

商品房預售是一種比較特殊的轉(zhuǎn)讓行為，具有期權(quán)交易的性質(zhì)。預售方投機性較強，買受方風險較大。如不加以控制極易造成混亂。因此，法律為其規(guī)定了較之其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓更加嚴格的限制條件是合理的、必要的。在房地產(chǎn)法實施后，商品房預售活動必須按照房地產(chǎn)法規(guī)定進行，人民法院審理這類案件應當從嚴掌握，對于違反法定條件的預售商品房的行為或合同應認定為無效。但是房地產(chǎn)管理法實施前發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營糾紛，是在我國房地產(chǎn)起步階段迅速發(fā)展，缺乏經(jīng)驗，有關(guān)法律政策不夠完善，房地產(chǎn)交易行為不夠規(guī)范的特殊情況下發(fā)生的，因此，處理這一時期的糾紛，應該考慮具體情況。

在審判實踐中，發(fā)現(xiàn)主要存在以下幾種問題：其一，一些開發(fā)商未取得國有土地使用權(quán)證和建設工程規(guī)劃許可證即預售商品房。其二，有些開發(fā)商雖然取得了國有土地使用權(quán)證和建設工程規(guī)劃許可證，但是建設資金不足，沒有完成項目的基礎工程，就預售商品房。其三，有的開發(fā)商既取得了國有土地使用權(quán)證和建設工程規(guī)劃許可證，也投入了一定比例的建設資金，但是，沒有辦理商品房預售許可證就預售了商品房。

對于以上問題，應如何處理，筆者認為：應該考慮當時的實際情況，具體案件具體分析，不能一概而論。對于既沒有取得土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證和商品房預售許可證，也沒有投入開發(fā)建設資金，或投入的開發(fā)建設資金，沒有達到規(guī)定的比例，又無法繼續(xù)投資進行開發(fā)建設的，應認定商品房的預售合同無效。對于雖然沒有取得土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證和商品房預售許可證，但投入的開發(fā)建設資金已達到規(guī)定的比例，進行了開發(fā)建設，在一審訴訟期間，有關(guān)主管部門同意補辦土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證和商品房預售許可證的，補辦手續(xù)后，可以認定商品房預售合同有效。

三、關(guān)于預售商品房的轉(zhuǎn)讓

預售商品房的轉(zhuǎn)讓，是指商品房預售后，預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預售合同的主體，預售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預購人將預售合同的債權(quán)或權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預售人之間建立新的權(quán)利義務關(guān)系。

對于商品房頂售后是否允許再行轉(zhuǎn)讓，在立法過程中，存在二種意見。一種意見認為，商品房預購人將未竣工交付使用的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓，有利于搞活房地產(chǎn)市場，而且，從國外看，有不少國家和地區(qū)是允許的，可以借鑒，法律上應該允許。第二種意見認為，商品房預售后再行轉(zhuǎn)讓，有較大的投機性，它使大量的資金流入少數(shù)投機者的腰包，使企業(yè)生產(chǎn)成本上升，使房地產(chǎn)價格上漲，損壞了消費者的利益，容易造成短期行為，影響房地產(chǎn)市場秩序，主張在法律規(guī)定上予以禁止。立法部門研究認為是否允許再行轉(zhuǎn)讓與經(jīng)濟形勢有關(guān)，與房地產(chǎn)市場的發(fā)育有關(guān)。商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓，有各種不同的情況，有的為了謀利，有的個人購買后因需現(xiàn)金而轉(zhuǎn)讓，應當區(qū)別對待。因此，該法正式頒布時，作了靈活的規(guī)定。房地產(chǎn)法第四十五條規(guī)定："商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。"目前，雖然國務院相關(guān)的法規(guī)尚未出臺，但是，執(zhí)法部門對于這一問題的認識，基本取得了共識。第一，我國預售合同轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場中大量存在，它是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的客觀需要。它有利于擴大銷售渠道，籌集資金，降低開發(fā)資金的占用，加速開發(fā)資金的循環(huán)，并分擔風險，活躍繁榮市場。第二，經(jīng)有關(guān)部門辦理了預售合同的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，該合同又不損害國家和他人的利益，可以認定轉(zhuǎn)讓預售商品房的合同有效。對于未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但不損害國家和他人利益，在一審期間補辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可以認定合同有效。

預售商品房轉(zhuǎn)讓合同具備哪些條件方能認定合同有效，亦是審判實踐中需要解決的問題。

（一）依照法律、法規(guī)、政策等規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的，可以轉(zhuǎn)讓，不允許轉(zhuǎn)讓的則不能轉(zhuǎn)讓。例如，廣東省人大常委會頒布的《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)條例》第二十一條規(guī)定：“預購的房屋在末竣工并取得房屋所有權(quán)之前不得轉(zhuǎn)讓。法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定?！痹趪鴦赵鹤鞒鼍唧w規(guī)定之前，各地根據(jù)本地具體情況，所制定的地方法規(guī)是有效的。因此，在廣東省預售商品房是不能轉(zhuǎn)讓的。

篇8

出賣人：_________________________________________________

買受人：_________________________________________________

說明

1．本合同文本為示范文本，由北京市建設委員會和北京市工商行政管理局共同制定。

2．簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示商品房預售許可證及其他有關(guān)證書和證明文件。

3．當事人應當按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當事人同意內(nèi)容。

4．簽訂合同前，買受人應當仔細閱讀合同條款，應當特別仔細審閱其中具有選擇性、補充性、填充性、修改性的內(nèi)容。

5．為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后留有空白行，供雙方自行約定或補充約定。出賣人與買受人可以針對合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項目的具體情況簽訂公平合理的補充協(xié)議，也可以在相關(guān)條款后的空白行中進行補充約定。

6．本合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方當事人應當協(xié)商確定。（ ）中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方當事人不作約定時，應當在空格部位打X，以示刪除。

7．雙方當事人在履行合同中發(fā)生爭議的，可以選擇向不動產(chǎn)所在地人民法院，也可以選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可以向北京市仲裁委員會、中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會或外地的仲裁委員會申請。

8．雙方當事人可以根據(jù)實際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，買受人都應當至少持有一份合同原件。

北京市商品房預售合同

出賣人： _________________________________________________________

通訊地址：________________________________________________________

郵政編碼：________________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：__________________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號：__________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：________________________

委托人：____________________聯(lián)系電話：________________________

委托銷售機構(gòu)： _______________________________________________

通訊地址：________________________________________________________

郵政編碼：________________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：__________________________________________________

買受人：__________________________________________________________

【法定代表人】【負責人】：__________________國籍：________________

【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】：________________________

出生日期：______年______月______日，性別：_________________________

通訊地址：_________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_________________________

【法定人】【委托人】：_________________國籍：______________

【身份證】【護照】【】：___________________________________________

出生日期：______年______月______日，性別：_________________________

通訊地址：_________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎上就商品房預售事宜達成如下協(xié)議：

第一條 項目建設依據(jù)

出賣人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得坐落于___________地塊的國有土地使用權(quán)。該地塊【國有土地使用證號】【城鎮(zhèn)建設用地批準書號】為：______________________________ ，土地使用權(quán)面積為：___________，買受人購買的商品房（以下簡稱該

商品房）所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。

出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設的商品房（地名核準名稱）（暫定名）為：_________，建設工程規(guī)劃許可證號為：_________，建筑工程施工許可證號為：___________，建設工程施工合同約定的開工日期為：______________，建設工程施工合同約定的竣工日期為：___________________。

第二條 預售依據(jù)

該商品房已由_____________批準預售，預售許可證號為：___________。

第三條 基本情況

該商品房所在樓棟的主體建筑結(jié)構(gòu)為：_____________，建筑層數(shù)為：__________層，其中地上___________層，地下________層。

該商品房為第一條規(guī)定項目中的___________【幢】【座】第_________層_________單元___________號。該房號為【審定編號】【暫定編號】，最終以公安行政管理部門審核的房號為準，該商品房平面圖及在整個樓棟中的位置圖見附件一。

該商品房的用途為【住宅】【經(jīng)濟適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【】：________；【層高】【凈高】為：______米，【坡屋頂凈高】最低為：________米，最高為：_______米。該商品房朝向為：_______________.有______個陽臺，其中________個陽臺為封閉式，________個陽臺為非封閉式。

出賣人委托預測該商品房面積的房產(chǎn)測繪機構(gòu)是____________，其預測建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積______平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積___________平方米。有關(guān)共用部位與共用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二。

簽訂本合同時該商品房所在樓棟的建設工程進度狀況為_______________。

（如：正負零、地下一層···地上五層、···結(jié)構(gòu)封頂）

本條所稱層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

第四條 抵押情況

與該商品房有關(guān)的抵押情況為：___________。

1．該商品房所分攤的土地使用權(quán)及在建工程均未設定抵押；

2．該商品房所分攤的土地使用權(quán)已經(jīng)設定抵押，抵押權(quán)人為：____________，抵押登記部門為：__________________，抵押登記日期為：_____________。

3．該商品房在建工程已經(jīng)設定抵押，抵押權(quán)人為：_______，抵押登記部門為：_______，抵押登記日期為：__________。（2和3可以同時選擇）____________________。

抵押權(quán)人同意該商品房預售的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見附件三。

第五條 計價方式與價款

該商品房為住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計算該商品房價款。其中，該商品房為經(jīng)濟適用住房的，出賣人與買受人約定同時按照下列第1種方式和第2種方式分別計算該商品房價款。

該商品房為非住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第_______種方式計算該商品房價款。

1．按照套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價每平方米______（幣）______元，總價款_____（幣）____佰____拾____億_____仟____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。

2．按照建筑面積計算，該商品房單價為每平方米_________（幣）______元，總價款____（幣）____佰____拾____億_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。

3．按照套（單元）計算，該商品房總價款為___（幣）____佰____拾____億______仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。

4．按照__________________計算，該商品房總價款為_____（幣）_____佰_____拾_____億______仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。

具體約定見附件四。

本條所稱建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。

所稱套內(nèi)建筑面積，是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。

第六條 付款方式及期限

買受人采取下列第____種方式付款。

1．一次性付款。

2．分期付款。

3．貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價款的_____％，其余價款可以向______________銀行或住房公積金管理機構(gòu)借款支付。

4．其他方式。

具體付款方式及期限的約定見附件五。

第七條 出賣人保證該商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務糾紛的，由出賣人承擔相應責任。

第八條 規(guī)劃變更的約定

出賣人應當按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設商品房，不得擅自變更。

出賣人確需變更建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應當書面征得受影響的買受人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準。因規(guī)劃變更給買受人的權(quán)益造成損失的，出賣人應當給予相應的補償。

第九條 設計變更的約定

（一）經(jīng)規(guī)劃行政主管部門委托的設計審查單位批準，建筑工程

施工圖設計文件的下列設計變更影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應當在設計審查單位批準變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

1．該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

2．供熱、采暖方式；

3．_______________________________________________________；

4．_______________________________________________________；

5．_______________________________________________________。

出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

（二）買受人應當在通知送達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人逾期未予以書面答復的，視同接受變更。

（三）買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起____日內(nèi)退還買受人已付房價款，并按照____________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。

第十條 逾期付款責任

買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第______種方式處理：

1．按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在_____日之內(nèi)，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，并于實際支付應付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。

（2）逾期超過_____日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起_____日內(nèi)按照累計的逾期應付款的_____%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_____（該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于實際支付應付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金。

本條所稱逾期應付款是指依照第六條約定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

2．___________________________________________________________.

第十一條 交付條件

（一）出賣人應當在___年____月____日前向買受人交付該商品房。

（二）該商品房交付時應當符合下列第1、2、____、____、____、____、____

項所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

1．該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；

2．有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書；

3．出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明；

4．滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件；

5．該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》。（2006年1月1日起進行住宅工程竣工驗收的房屋適用）

6．_____________________________________________________；

7．_____________________________________________________。

第十二條 市政基礎設施和其他設施的承諾

出賣人承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的市政基礎設施和其他設施按照約定的日期達到下列條件：

1．市政基礎設施：

（1）上水、下水：____年____月____日 達到_________________________；

（2）電：____年____月____日 達到_________________________________；

（3）供暖 ：____年____月____日 達到______________________________；

（4）燃氣：____年____月____日 達到_______________________________；

（5）____________________________________________________________；

（6）____________________________________________________________.

如果在約定期限內(nèi)未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：

（1）____________________________________________________________；

（2）____________________________________________________________。

2．其他設施

（1）公共綠地：____年____月___日 達到____________________________；

（2）公共道路：____年____月___日 達到____________________________；

（3）公共停車場 ：____年____月____日 達到________________________；

（4）幼兒園：____年____月____日 達到 ___________________________；

（5）學校：____年____月____日 達到 _____________________________；

（6）會所：____年____月____日 達到 ______________________________；

（7）購物中心：____年____月____日 達到 __________________________；

（8）體育設施：____年____月____日 達到 _________

_________________；

（9） ___________________________________________________________；

（10） __________________________________________________________。

如果在約定期限內(nèi)未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：

（1）____________________________________________________________；

（2）____________________________________________________________。

第十三條 逾期交房責任

除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第______種方式處理：

1．按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在_____日之內(nèi)（該時限應當不小于第十條第（1）項中的時限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金（該違約金比率應當不小于第十條第（1）項中的比率），并于該商品房實際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。

（2）逾期超過_____日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_____日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之______（該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于該商品房實際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金。

2．__________________________________________________________。

第十四條 面積差異處理

該商品房交付時，出賣人應當向買受人出示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的商品房面積實測技術(shù)報告書，并向買受人提供該商品房的面積實測數(shù)據(jù)（以下簡稱實測面積）。實測面積與第三條載明的預測面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第________種方式處理：

1．根據(jù)第五條按照套內(nèi)建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：

（1）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（2）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內(nèi)退還買受人已付房價款，并按照____________利率付給利息。

買受人不退房的，實測套內(nèi)建筑面積大于預測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實測套內(nèi)建筑面積小于預測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

實測套內(nèi)建筑面積－預測套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)建筑面積誤差比=________________________________ x 100%

預測套內(nèi)建筑面積

2．根據(jù)第五條按照建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：

（1）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)實測建筑面積結(jié)算房價款；

（2）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內(nèi)退還買受人已付房價款，并按照____________利率付給利息。

買受人不退房的，實測建筑面積大于預測建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實測建筑面積小于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

實測建筑面積－預測建筑面積

建筑面積誤差比= _____________________________________ x 100%

預測建筑面積

3．雙方自行約定：

____________________________________________________________；

____________________________________________________________。

第十五條 交接手續(xù)

（一）該商品房達到第十一條約定的交付條件后，出賣人應當在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應當攜帶的證件。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示第十一條約定的證明文件，并滿足第十一條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十一條約定的其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十三條處理。

（二）驗收交接后，雙方應當簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：

____________________________________________________________；

____________________________________________________________。

（三）雙方同意按照下列第_______種方式繳納稅費：

1．出賣人不得將買受人交納稅費作為交接該商品房的條件。

2．買受人同意委托出賣人代交下列第____、____、____、____、____、___種稅費，并在接收該商品房的同時將上述稅費交給出賣人。

（1）專項維修資金；

（2）契稅；

（3）第二十三條約定的物業(yè)服務費用；

（4）供暖費；

（5）________________________________________________________；

（6）________________________________________________________。

3．買受人自行向相關(guān)單位繳納下列第____、____、____、____、____、____種稅費，并在接收該商品房的同時向出賣人出示繳納稅費的憑據(jù)。

（1）專項維修資金；

（2）契稅；

（3）第二十三條約定的物業(yè)服務費用；

（4）供暖費；

（5）________________________________________________________；

（6）________________________________________________________。

第十六條 商品房質(zhì)量、裝飾、設備標準的約定

（一）出賣人承諾該商品房使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，該商品房質(zhì)量符合國家和本市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標準和施工圖設計文件的要求。

（二）出賣人和買受人約定如下：

1．該商品房地基基礎和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起______日內(nèi)退還全部

已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔。

買受人要求繼續(xù)履行合同的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。

2．該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標準的，自該商品房交付之日起_______日內(nèi)（該時限應當不低于60日），買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起______日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的，由出賣人承擔賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔。

買受人不退房的或該商品房交付使用已超過_____日的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。

_____________________________________________________.

3．交付該商品房時，該商品房已經(jīng)由建設、勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位驗收合格，出賣人應當與買受人共同查驗收房，發(fā)現(xiàn)有其他問題的，雙方同意按照第_____種方式處理：

（1）出賣人應當于_______日內(nèi)將已修復的該商品房交付。由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十三條處理。

__________________________________________________________.

（2）由出賣人按照國家和本市有關(guān)工程質(zhì)量的規(guī)范和標準在商品房交付之日起_____日內(nèi)負責修復，并承擔修復費用，給買受人造成損失的，由出賣人承擔賠償責任。

（3）__________________________________________________________。

4．出賣人交付的商品房的裝飾、設備標準應當符合雙方約定的標準。達不到約定標準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第______種方式處理：

（1）出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

（2）___________________________________________________________；

（3）___________________________________________________________。

具體裝飾和設備標準的約定見附件六。

（三）出賣人和買受人對工程質(zhì)量問題發(fā)生爭議的，任何一方均可以委托有資質(zhì)的建設工程質(zhì)量檢測機構(gòu)檢測，雙方均有協(xié)助并配合對方檢測的義務。______________________________________________________。

第十七條 住宅保修責任

（一）該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任。

該商品房為非住宅的，雙方應當簽訂補充協(xié)議詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。

（二）在該商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，雙方有退房約定的，按照約定處理；沒有退房約定的，出賣人應當履行保修義務，買受人應當配合保修。非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任。

第十八條 住宅節(jié)能措施

該商品房為住宅的，應當符合國家有關(guān)建筑節(jié)能的規(guī)定和北京市規(guī)劃委員會、北京市建設委員會的《居民建筑節(jié)能設計標準》（DBJ01－602－2004）的要求。未達到標準的，出賣人應當按照《居民建筑節(jié)能設計標準》的要求補做節(jié)能措施，并承擔全部費用；因此給買受人造成損失的，出賣人應當承擔賠償責任。

第十九條 使用承諾

買受人使用該商品房期間，不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同、補充協(xié)議及其附件另有約定者外，買受人在使用該商品房期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同使用與該商品房有關(guān)的共用部位和設施，并按照共用部位與共用房屋分攤面積承擔義務。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)的共用部位和設施的使用性質(zhì)。

第二十條 產(chǎn)權(quán)登記

（一）初始登記

出賣人應當在______年______月______日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，雙方同意按照下列第______種方式處理：

1．買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起__日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的____％向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金，并于出賣人實際取得權(quán)屬證明之日起_____日內(nèi)向買受人支付。

2．_____________________________________________________。

（二）轉(zhuǎn)移登記

1．商品房交付使用后，雙方同意按照下列第_____種方式處理：

（1）雙方共同向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

（2）買受人同意委托_____________向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費用__________ 元人民幣（大寫）。

2．如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起_______日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第______種方式處理：

（1）買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起____日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權(quán)證書之日起____日內(nèi)由出賣人支付。

（2）_________________________________________________________。

第二十一條 共有權(quán)益的約定

1．該商品房所在樓棟的屋面使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；

2．該商品房所在樓棟的外墻面使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；

3．______________________________________________________________；

4．______________________________________________________________。

第二十二條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的約定

雙方同意該商品房的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物按照以下第____種方式處理。

1．出賣人出賣該商品房時，該商品房附屬的____、____、____、____隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓。

2．出賣人聲明該商品房附屬的____、____、____、____不隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓。

第二十三條 前期物業(yè)服務

（一）出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為：________________，資質(zhì)證號為：________________。

（二）前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務收費價格為__________/月·平方米（建筑面積）。價格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養(yǎng)護費、綜合管理費、_________、_________、_________。

地上停車管理費__________，地下停車管理費__________。

（三）物

業(yè)管理企業(yè)按照第________種方式收取物業(yè)服務費。

1．按照年收取，買受人應當在每年的____月____日前繳費。

2．按照半年收取，買受人應當分別在每年的____月____日前和____月____日前繳費。

3．按照季收取，買受人應當分別在每年的____月____日前、____月____日前、____月____日前和____月____日前繳費。

（四）物業(yè)服務的內(nèi)容和業(yè)主臨時公約的內(nèi)容見附件七。買受人已詳細閱讀附件七有關(guān)物業(yè)服務的全部內(nèi)容和業(yè)主臨時公約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服務，遵守業(yè)主臨時公約。

第二十四條 專項維修資金

買受人委托出賣人代交專項維修資金的，出賣人應當自受托之日起_____日內(nèi)，向買受人提交專項維修資金繳納憑證。

買受人自行繳納專項維修資金（公共維修基金）的，應當在商品房交付【時】【之日起_____日內(nèi)】，向物業(yè)管理企業(yè)出示專項維修資金繳納憑證。

第二十五條 不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另一方當事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起____日內(nèi)向另一方當事人提供證明。

第二十六條 爭議解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第______種方式解決：

1．提交____________仲裁委員會仲裁。

2．依法向人民法院。

第二十七條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書面補充協(xié)議進行變更或補充，但補充協(xié)議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任或不合理地加重買受人責任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準。對本合同的解除，應當采用書面形式。本合同附件及補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第二十八條 本合同及附件共_______頁，一式______份，具有同等法律效力，其中出賣人______份，買受人______份，______份，______份。

第二十九條 自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣人向__________申請辦理該商品房預售合同登記備案手續(xù)。出賣人自本合同生效之日起30日內(nèi)未申請預售登記的，買受人可以申請預售登記。預售的商品房已抵押的，預售登記應當由出賣人和買受人雙方共同申請。

出賣人（簽章）：_____________________ 買受人（簽章）：______________________

【法定代表人】：_____________________ 【法定代表人】：______________________

【委托人】（簽章）：_____________ 【負責人】：__________________________

【委托銷售機構(gòu)】（簽章）：_______ 【委托人】（簽章）：______________

簽訂時間：_________年_______月_____日 簽訂時間：_________年_______月______日

簽訂地點：___________________________ 簽訂地點：____________________________

附件一 房屋平面圖及在整個樓棟中的位置圖（應標明方位）

附件二 共用部位與共用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明

1．被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積。

2．參與分攤公用建筑面積的商品房名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù)。

3．不分攤的共用部位。

附件三 該商品房取得抵押權(quán)人同意銷售的證明及抵押當事人的相關(guān)約定

附件四 計價方式與房價款的其他約定

附件五 付款方式及期限的約定

附件六 裝飾和設備標準的約定

1．采暖系統(tǒng)：

（1）集中采暖：【散熱器】【地板采暖】【 】___________________________；

（2）分戶采暖：【燃氣爐】【電采暖】【 】_____________________________；

（3）采暖設備品牌：_______________________________________________。

2．保溫材料：

（1）外墻保溫：【擠壓聚苯板】【發(fā)泡聚苯板】【發(fā)泡聚安酯】【 】________。

（2）內(nèi)墻保溫：【石膏聚苯板】【 】__________________________________。

3．外墻：【瓷磚】【涂料】【玻璃幕墻】【 】____________________________。

4．內(nèi)墻：【涂料】【壁紙】【 】______________________________________。

5．頂棚：【石膏板吊頂】【涂料】【 】_________________________________。

6．室內(nèi)地面：【大理石】【花崗巖】【水泥抹面】【實木地板】【 】________。

7．門窗：

（1）外窗結(jié)構(gòu)尺寸為：_____________________________________________；

（2）開啟方式為：_________________________________________________；

（3）門窗型材：【雙玻中空斷橋鋁合金窗】【塑鋼雙玻璃】【 】___________。

8．廚房：

（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；

（2）墻面：【耐水膩子】【瓷磚】【 】_________________________________；

（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；

（4）廚具：______________________________________________________。

9．衛(wèi)生間：

（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；

（2）墻面：【耐水膩子】【涂料】【瓷磚】【 】__________________________；

（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；

10．陽臺：【塑鋼封閉】【鋁合金封閉】【斷橋鋁合金封閉】【不封閉】【 】______________。

11．電梯：

（1）電梯品牌名稱：_______________________________________________；

（2）電梯速度：_____米/秒；

（3）電梯載重量：__________________________千克；

（4）_____________________________________________________________。

12．其他_________________________

____________________________________

附件七 物業(yè)服務

（本附件內(nèi)容與出賣人和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同一致）

一、物業(yè)服務內(nèi)容

二、物業(yè)服務質(zhì)量

三、物業(yè)收費項目及價格

四、業(yè)主臨時公約

五、其他約定

北京市建設委員會

篇9

第一條為加強商品房銷售管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障商品房交易雙方當事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設部《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細則。

第二條本細則所稱商品房銷售包括商品房預售和商品房現(xiàn)售。

商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

第三條市行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售及其銷售管理適用本細則。

第四條市房產(chǎn)管理局負責全市商品房銷售管理工作。

第二章預售管理

第五條商品房預售實行預售許可證制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向房產(chǎn)行政主管部門申請登記，取得《商品房預售許可證》。

第六條商品房預售應當符合下列條件：

（一）已辦理國有土地出讓手續(xù)，并已取得國有土地使用權(quán)證；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證；

（三）已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）七層以下（含七層）的商品房項目，完成形象工程的二分之一，八層以上（含八層）的商品房項目，完成形象工程的三分之一；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。

第七條申請辦理《商品房預售許可證》，應當提交下列證件及材料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（二）國有土地使用權(quán)證；

（三）建設工程規(guī)劃許可證及紅線圖；

（四）建設工程施工許可證及施工合同；

（五）商品房預售款監(jiān)管協(xié)議，商品房預售款繳存銀行及存款賬號。

（六）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總套數(shù)、預售總面積等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖、分戶平面圖和預售項目的現(xiàn)場照片一張；

（七）土地使用權(quán)或在建工程已經(jīng)設置抵押的，還應當提交抵押權(quán)人簽署同意的書面意見；

（八）物業(yè)管理方案及物業(yè)管理用房紅線圖；

（九）房屋拆遷賠償安置紅線圖；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其它證明材料。

第八條商品房預售許可證的辦理程序：

（一）受理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按本細則第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房產(chǎn)行政主管部門應當當場出具受理通知書；材料不齊的，應當當場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補充的材料。

（二）審核。房產(chǎn)行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進行審核。

開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責。

（三）許可。經(jīng)審查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房產(chǎn)行政主管部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預售的行政許可證書面決定，發(fā)送房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。

經(jīng)審查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房產(chǎn)行政主管部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書、《商品房預售許可證》應當加蓋房產(chǎn)行政主管部門的印章。

（四）公示。房產(chǎn)行政主管部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權(quán)查閱。

第九條商品房預售許可證應當載明：預售人的名稱，許可證編號，項目開工日期、竣工日期，商品房預售款繳存銀行及存款賬號，房產(chǎn)行政主管部門的網(wǎng)址、預售商品房的名稱、坐落位置、用途、樓號、樓層、預售面積、在建工程抵押、拆賠情況及注意事項等內(nèi)容。

第十條房產(chǎn)行政主管部門對《商品房預售許可證》的具體內(nèi)容實施公示制度。

（一）在《衡陽日報》、房產(chǎn)行政主管部門的網(wǎng)站及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售現(xiàn)場預售許可公示。公示第九條載明的內(nèi)容。

（二）商品房銷售現(xiàn)場設立的預售許可項目公示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取《商品房預售許可證》前，應按照房產(chǎn)行政主管部門確定的統(tǒng)一格式制作固定公示牌。公示內(nèi)容為：預售合同示范文本、預售合同登記備案要求及項目拆遷安置、直管公房賠償、在建工程抵押及商品房預售款繳存銀行、商品房預售查詢和房產(chǎn)行政主管部門投訴電話。

第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理房屋初始登記時應將《商品房預售許可證》上交房產(chǎn)行政主管部門。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，方可銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得預售商品房，也不得以認訂、登記、選號等形式收取預定款，變相預售商品房。

第十三條房產(chǎn)行政主管部門應當制定對商品房預售款監(jiān)管的有關(guān)制度。

第十四條商品房預售款是承購人依照合同的約定，預先支付給開發(fā)企業(yè)，在商品房竣工驗收合格前用作該商品房建設費用的款項。

商品房預售款在商品房項目竣工驗收前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款、該項目貸款及法定稅費，不得挪作他用。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可證前，由房產(chǎn)行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銀行簽訂商品房預售款監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權(quán)利、義務。

第十六條購房人應當將商品房預售款直接交存監(jiān)管協(xié)議所確定的銀行，憑銀行出具的收款憑證向開發(fā)企業(yè)換取售房發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自收存購房人支付的商品房預售款現(xiàn)金。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預售款時，應當根據(jù)工程進度編制用款計劃書分送房產(chǎn)行政主管部門、監(jiān)管銀行。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需使用商品房預售款的需經(jīng)監(jiān)理公司簽具工程進度證明意見，銀行憑建材供應商出具的發(fā)票，直接將款拔付至建筑材料供應商帳戶。

第十八條銀監(jiān)部門應當對商品房預售款使用進行監(jiān)控，督促商品房預售款繳存銀行履行商品房預售款監(jiān)管協(xié)議。

第十九條商品房預售款監(jiān)管制度和協(xié)議文本由房產(chǎn)行政主管部門和市銀監(jiān)局等相關(guān)部門另行制定、，并報市政府備案。

第三章現(xiàn)售管理

第二十條商品房現(xiàn)售,應當符合以下條件：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收并辦理了房屋權(quán)屬初始登記；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；

（六）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。

第二十三條商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第二十四條銷售人應將已銷售的商品房按套及時在房地產(chǎn)網(wǎng)站和現(xiàn)場公示。

第四章銷售

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照和已在房產(chǎn)行政主管部門登記備案的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)。

第二十六條受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售商品房時，應當在營業(yè)場所公示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第二十七條受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。

第二十八條受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)在銷售商品房時除依法收取傭金以外不得收取其他費用。

第五章合同管理

第二十九條商品房銷售時，商品房銷售人和買受人經(jīng)充分協(xié)商，達成一致，簽訂書面合同，也可以按照房產(chǎn)行政主管部門和工商行政主管部門監(jiān)制的商品房買賣合同示范文本簽訂合同。

第三十條商品房銷售人應按國家有關(guān)規(guī)定將商品房買賣合同報房產(chǎn)行政主管部門登記備案。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需購買商品買賣合同的應到市房產(chǎn)行政主管部門購買，房產(chǎn)行政主管部門應建立商品房買賣合同登記薄。

第三十二條商品房買賣合同登記備案實行“實名制”。

第六章廣告管理

第三十三條工商行政主管部門負責各類房地產(chǎn)廣告的審批工作，房產(chǎn)行政主管部門在其職責范圍內(nèi)配合工商行政主管部門做好相關(guān)工作。

第三十四條房地產(chǎn)廣告，應當具有或者提供下列真實、合法、有效的證明文件：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明；

（二）建設主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（三）土地主管部門頒發(fā)的項目土地使用權(quán)證明；

（四）房地產(chǎn)項目預售、出售廣告，應當具有房產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預售、銷售許可證明；出租、項目轉(zhuǎn)讓廣告，應當具有相應的產(chǎn)權(quán)證明；

（五）中介機構(gòu)所的房地產(chǎn)項目廣告，應當提供業(yè)主委托證明；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他證明；

（七）各新聞媒體網(wǎng)絡及廣告場所，凡涉及房地產(chǎn)房預售、銷售的廣告，必須經(jīng)市工商、房地產(chǎn)行政主管部門審批，簽署意見后，方可采用。否則，將追究撰自采用廣告的責任。

現(xiàn)房廣告的還應提供工程竣工驗收合格證明。

第三十五條房地產(chǎn)預售、銷售廣告必須載明以下事項：

（一）開發(fā)企業(yè)名稱；

（二）中介服務機構(gòu)銷售的，載明該機構(gòu)名稱；

（三）預售或者銷售許可證書號。

廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項。

第三十六條房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學、準確、符合實際，不得在地理位置、區(qū)位環(huán)境、物業(yè)管理、戶型、面積、設計等方面欺騙或者誤導公眾。

第三十七條有下列情況的房地產(chǎn)不得廣告：

（一）未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設的；

（二）未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設的；

（三）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（四）預售商品房未取得該項目預售許可證的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）違反國家有關(guān)規(guī)定建設的；

（七）不符合工程質(zhì)量標準，經(jīng)驗收不合格的；

（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。

第三十八條房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

第七章信息管理

第三十九條建設、房產(chǎn)行政主管部門應建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案。

第四十條已批準設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應按房產(chǎn)行政主管部門的規(guī)定進行網(wǎng)上聯(lián)機，將其企業(yè)的基本情況、項目情況、商品房價格、銷售情況等動態(tài)信息及時發(fā)送給房產(chǎn)行政主管部門。

第四十一條房產(chǎn)行政主管部門應定期匯總、分析和全市商品房交易的相關(guān)信息，并提供網(wǎng)上公開查詢服務和網(wǎng)上交易服務。

第八章法律責任

第四十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本細則規(guī)定，擅自預售商品房的，根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第十三條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責令停止預售，補辦手續(xù)，沒收違法所得，并處以已收取的預付款1%以下的罰款。

第四十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況，提供虛假材料，或者采取欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第十五條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。

第四十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)定用途使用商品房預售款的，根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第十四條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

第四十五條未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十七條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第四十六條在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房產(chǎn)行政主管部門的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十一條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十二條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

（一）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；

（二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房產(chǎn)行政主管部門備案的；

（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；

（五）分割拆零銷售商品住宅的；

（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的；

（七）未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；

（八）委托沒有資格的機構(gòu)銷售商品房的。

第四十九條房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售不符合銷售條件的商品房的,根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十三條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

篇10

北京市商品房預售管理辦法完整版第一條為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。

第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理;

省、自治區(qū)建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預售管理;

市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱房地產(chǎn)管理部門)負責本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預售管理。

第五條商品房預售應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

第六條商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第七條開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件(復印件)及資料：

(一)商品房預售許可申請表;

(二)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

(三)土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

(四)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

(五)工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明;

(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分層平面圖。

第八條商品房預售許可依下列程序辦理：

(一)受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的，應當當場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補充的材料。

(二)審核。房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進行審核。

開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責。

(三)許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。

經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達開發(fā)企業(yè)。

商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。

(四)公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權(quán)查閱。

第九條開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

第十條商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。

房地產(chǎn)管理部門應當積極應用網(wǎng)絡信息技術(shù)，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。

商品房預售合同登記備案手續(xù)可以委托人辦理。委托人辦理的，應當有書面委托書。

第十一條開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關(guān)的工程建設。

商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。

第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。

由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

第十三條開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。

第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預售款項的，由房地產(chǎn)管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

第十五條開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。

第十六條省、自治區(qū)建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則。

第十七條本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

第十八條本辦法自1995年1月1日起施行。

商品房資格審定根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司應具備以下條件：

1.有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)

2.有適應房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房

3.注冊資金100萬元以上，且流動資金不低于100萬元

4.有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員