導(dǎo)語：如何才能寫好一篇宅基地合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

贈(zèng)與方(下稱甲方):

受讓方(下稱乙方):

甲、乙方在平等互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)充分協(xié)商，就宅基地贈(zèng)與事宜，達(dá)成以下一致條款:

一、贈(zèng)與宅基地及宅基地上所建房屋的基本情況

甲方為 宅基地(以下簡(jiǎn)稱“該宅基地”)的所有者。“該宅基地”使用證號(hào)為“xxxx”。

“該宅基地”四至為: 東至: 西至: 南至: 北至: 該宅基地上無任何房屋以及其他建筑物。

二、贈(zèng)與情況

甲方將該宅基地全部所有權(quán)贈(zèng)與給 。

乙方同意按照上述分配比例接受甲方的贈(zèng)與，并按有關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。

三、宅基地及其地上所建房屋的交付。

甲方應(yīng)該在簽訂本合同之日起三天內(nèi)將“該宅基地” 及其地上附著物按現(xiàn)狀按照乙方要求交付給乙方各人所有。

四、甲、乙方應(yīng)互相配合，根據(jù)相關(guān)部門的要求及我國相關(guān)法律的規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)和另一土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)。因年齡問題乙方可不辦理房屋產(chǎn)權(quán)和另一土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)，上述變更登記的稅及相關(guān)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。

五、甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù):

1、甲方保證其贈(zèng)與給乙方的宅基地四至明確，界線清楚，沒有任何爭(zhēng)議、不存在抵押、質(zhì)押等限制使用權(quán)的情形，具有完全的處分權(quán);

2、乙方必須按照規(guī)定用途使用宅基地。

六、簽訂本贈(zèng)與協(xié)議后,該贈(zèng)與行為是不可撤消的贈(zèng)與。

七、本協(xié)議公證后生效，如任何一方違約，違約方依法賠償守約方因此造成的實(shí)際損失。本協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議，甲、乙雙方可以協(xié)商解決，協(xié)商不一致時(shí)，可以到房產(chǎn)所在地法院起訴。

八、本合同一式 份，甲方和乙方各執(zhí) 份，均具有同等的法律效力。

贈(zèng)與方: 年 月 日

篇2

農(nóng)村宅基地房屋租賃合同范文1出租方(甲方)：

地址：

承租方(乙方)：

地址：

甲乙雙方本著平等互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商，現(xiàn)就租賃甲方宅基地及房產(chǎn)一事達(dá)成一致意見，并根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律，法規(guī)之規(guī)定，簽訂本合同。

第一章 租賃房產(chǎn)

1.1 甲方同意將位于北京市的房產(chǎn)及空閑用地約4畝(以下簡(jiǎn)稱“房產(chǎn)”)出租給乙方使用。

1.2 甲方同意乙方將承租房產(chǎn)用于自行居住、休閑、娛樂以及法律允許范圍內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)，乙方在使用期內(nèi)居住、經(jīng)營不受甲方干預(yù)。

第二章 改擴(kuò)建及租金

2.1 為改善居住環(huán)境，甲方同意乙方擬對(duì)本房產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建。

2.2改擴(kuò)建房產(chǎn)所需各項(xiàng)手續(xù)由甲方負(fù)責(zé)辦理。

2.3租金為

第三章 租賃期限

3.1除非甲乙雙方按第六章提前終止本合同，本合同所約定的租賃期限為20xx年，自本房產(chǎn)交付之日起計(jì)算。

3.2 本合同3.1條約定的20xx年租賃期滿后，甲方應(yīng)無條件與乙方續(xù)簽本合同，續(xù)簽合同租賃期仍為20xx年，仍沿用本合同內(nèi)容。再次期滿后，按本合同約定的條件不變?cè)夙樠?0xx年合約。

第四章 水電費(fèi)用

4.1 乙方實(shí)際發(fā)生的水、電、電話等費(fèi)用，按其獨(dú)立安裝的水、電表度數(shù)和政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，由乙方自行支付。

4.2 乙方只承擔(dān)國家法律、法規(guī)規(guī)定以及本合同明文約定屬于乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的租金、費(fèi)用。

第五章 甲乙雙方保證及責(zé)任

5.1 甲方保證確實(shí)擁有房產(chǎn)的所有權(quán)及其土地使用權(quán)。甲方保證房產(chǎn)在本合同簽訂前不附有任何其他擔(dān)保物權(quán)和債權(quán)，房產(chǎn)現(xiàn)狀不屬違章建筑，也未被法院或者其他政府機(jī)構(gòu)采取查封、扣押等強(qiáng)措施。

5.2 甲方保證辦妥房屋改擴(kuò)建批準(zhǔn)手續(xù)。

5.3 甲方保證擁有完全的資格和權(quán)利將房產(chǎn)按本合同的約定租賃給乙方。

5.4 甲乙雙方須確保對(duì)方根據(jù)其居住、經(jīng)營活動(dòng)的需要，自行確定生活、經(jīng)營事項(xiàng)，并確保乙方在其生活、經(jīng)營期間內(nèi)可根據(jù)需要正常使用各項(xiàng)公共設(shè)施。

5.5 在本合同有效期內(nèi)乙方有權(quán)根據(jù)需要對(duì)出租房屋及院落進(jìn)行翻建、改建或擴(kuò)建的。

5.6 在本合同有效期內(nèi)，甲方未經(jīng)乙方書面同意不得將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押給第三方。

5.7 在本合同有效期內(nèi)，乙方可經(jīng)通知甲方后將其在本合同項(xiàng)下的一切權(quán)益轉(zhuǎn)讓給任何第三方，前提是該受讓方應(yīng)繼承和履行乙方在本合同項(xiàng)下的一切權(quán)利和義務(wù)。

5.8 乙方應(yīng)正常使用并愛護(hù)房產(chǎn)，防止不正常損壞(正常磨損除外)。

5.9 乙方也可對(duì)房產(chǎn)外型、內(nèi)部布局進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修。該設(shè)計(jì)和裝修費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

第六章 合同提前終止

6.1 在50年的租賃期限內(nèi)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，通過書面協(xié)議，可提前終止本合同。

6.2 若發(fā)生地震、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、或甲乙雙方不可預(yù)見亦不能控制等不可抗力事件，致房產(chǎn)毀損不能正常使用，則乙方可對(duì)房屋進(jìn)行修復(fù)或重建。

6.3 在本合同期內(nèi)，若發(fā)生政府征地、拆遷、市政統(tǒng)一規(guī)劃， 本合同約定的房產(chǎn)被國家征收、征用的，新建地上物的補(bǔ)償歸乙方，甲方還應(yīng)將剩余期限所對(duì)應(yīng)的房屋租金退還乙方，土地補(bǔ)償歸甲方。

第七章 違約責(zé)任

7.1若甲方將合同約定房產(chǎn)抵押或轉(zhuǎn)賣第三方的，甲方應(yīng)賠償乙方因此遭受的所有損失及50年租金總額的30%的違約金。

7.2 甲乙雙方任何一方違反本合同約定的，除本合同另有約定外，都應(yīng)當(dāng)賠償守約方因此遭受的實(shí)際損失，并承擔(dān)損失金額30%的違約金。

7.3 除本合同明確規(guī)定的終止條款外，任何單方面終止本合同皆視為違約。違約方應(yīng)向?qū)Ψ劫r償因本合同提前終止而遭受的一切直接損失及可預(yù)期利益，并承擔(dān)直接損失及可預(yù)期利益的30%的違約金。

第八章 爭(zhēng)議解決方式

8.1 本合同在履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，若雙方仍協(xié)商不成的，任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院起訴，以解決爭(zhēng)議。

第九章 合同生效及其它

9.1 本合同未盡事宜，雙方可根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，共同協(xié)商作出補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)視為本合同不可分割的一部分。

9.2 本合同附件均勻?yàn)楸竞贤M成部分，與本合同具有同等法律效力。

9.3 本合同自雙方簽字之日起生效。

9.4 本合同正本一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

農(nóng)村宅基地房屋租賃合同范文2出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

甲乙雙方本著平等互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商，現(xiàn)就租賃

甲方宅基地及地上附屬物一事達(dá)成一致意見，并根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律，法規(guī)之規(guī)定，簽訂本合同。

1、 租期20xx年(20xx年3月6日—20xx年3月6日)， 租期內(nèi)甲方終止合同，包賠乙方全部損失。乙方終止合同，甲方不負(fù)任何責(zé)任。

2、 租金20xx年共計(jì)壹萬元整，從簽合同之日一次付清。

3、 乙方在承租宅基地內(nèi)只準(zhǔn)搭建簡(jiǎn)易活動(dòng)板房，不準(zhǔn)用磚混結(jié)構(gòu)建房。

4、 甲方在不影響乙方收益情況下，在該宅基上有臨時(shí)的休息權(quán)。

5、 合同到期，甲方終止合同，乙方無條件拆除地坪以上附屬物，合同終止。若甲乙都愿續(xù)寫合同，根據(jù)當(dāng)時(shí)市物價(jià)再做商議。

6、本合同一式兩份，甲乙各執(zhí)一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

農(nóng)村宅基地房屋租賃合同范文3甲方(出租方)： 身份證號(hào)碼：

地址： 電話：

乙方(承租方)： 身份證號(hào)碼：

地址： 電話：

甲、乙雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上經(jīng)充分協(xié)調(diào)，就房屋租賃及相關(guān)事宜達(dá)成如下條款，共同遵守：

第一條 租賃房屋坐落、面積及附屬設(shè)施

租賃房屋座落于 ;房屋權(quán)屬性質(zhì) ，房型 ，建筑/計(jì)租面積 平方米。

該房屋的附屬設(shè)施見本合同附件―――附屬設(shè)施清單。

第二條 租賃用途

該房屋僅做 使用，乙方不得擅自挪作它用。

第三條 租賃期限

自 年 月 日起至 年 月 日止，共 年。

第四條(租金及支付方式)

該房屋年租金為 元人民幣(大寫： 元)。租金按 結(jié)算，首付租金乙方于 交付給甲方，以后各期租金交付時(shí)間為 。乙方若逾期交付，每逾期一日按年租金的千分之三向甲方支付違約金。

第五條 保證金

乙方于本合同簽署之日向甲方支付保證金 元人民幣(大寫： 元)。 合同期滿，若乙方無違約行為，甲方應(yīng)在合同到期之日將保證金無息退還給乙方。

第六條 甲方責(zé)任

1.甲方應(yīng)在本合同生效之日起 日內(nèi)，將該房屋交付給乙方。甲方逾期交付該房屋的，每逾期一日按年租金的千分之三向甲方支付違約金。甲方逾期不能交房的，乙方有權(quán)解除合同并要求甲方賠償相應(yīng)損失。

2.在乙方承租期間，非乙方原因造成的該房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備損壞(含自然損耗)，甲方負(fù)有修繕責(zé)任。甲方修繕房屋的，乙方應(yīng)予以協(xié)助，甲乙雙方另行約定的除外。

第七條 乙方責(zé)任

1.乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同并要求乙方在 天內(nèi)退還該房屋，同時(shí)沒收保證金。保證金不足以彌補(bǔ)甲方損失的，甲方有權(quán)要求乙方賠償：

①未經(jīng)甲方同意，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的;

②未經(jīng)甲方同意擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)、損壞該房屋或改變?cè)摲课菔褂糜猛?

③拖欠租金積累計(jì)達(dá)十五日;

④利用該房屋進(jìn)行非法活動(dòng)或存放危險(xiǎn)品;

⑤利用該房屋從事違法活動(dòng)的。

2.該房屋租賃期間，乙方除支付房租費(fèi)外還應(yīng)支付以下費(fèi)用：

3.水電費(fèi)、電話費(fèi)、電視收視費(fèi)等其他合理費(fèi)用，收取標(biāo)準(zhǔn)參照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)收費(fèi)單位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，乙方應(yīng)保存并向甲方出示相關(guān)繳費(fèi)憑據(jù)。

第八條 房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)

1.對(duì)于乙方的裝修、改善和增設(shè)的他物甲方不承擔(dān)增設(shè)費(fèi)用維修和義務(wù)。

2.乙方應(yīng)合理使用并愛護(hù)該房屋及其附屬設(shè)施。因乙方保管不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及其附屬設(shè)施發(fā)生損壞或故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)賠償責(zé)任。如乙方拒不維修或拒不承擔(dān)賠償責(zé)任的，甲方可代為維修或購置新物，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

第九條 房屋的返還

租賃期滿或合同解除后，乙方應(yīng)返還該房屋及其附屬設(shè)施。甲乙雙方驗(yàn)收認(rèn)可后在《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》上簽字蓋章。甲乙雙方應(yīng)結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。乙方添置的新物可由其自行收回，返還后對(duì)于該房屋內(nèi)乙方未經(jīng)甲方同意遺留的物品，甲方有權(quán)自行處置。

第十條 合同變更及解除

1.租賃期間，雙方均不得無故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前 日書面通知對(duì)方，經(jīng)雙方協(xié)商一致后終止合同。租賃期間甲方擅自解除合同的，應(yīng)賠償乙方;乙方擅自解除合同的，無權(quán)要求甲方返回保證金。乙方退租時(shí)，留置不搬的家具雜物任由甲方處置。

2.租賃期滿后，若乙方要求續(xù)租，須提前 日書面向甲方提出，甲方應(yīng)在收到通知后十日內(nèi)向乙方正式書面答復(fù)，甲方若無答復(fù)，視為不同意續(xù)租，乙方應(yīng)退還房屋;如甲方同意繼續(xù)租賃，則應(yīng)續(xù)簽租賃合同。在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權(quán)。

3.因不可抗力原因(包括租賃物業(yè)被依法拆遷)導(dǎo)致該房屋銷毀或滅失而不能繼續(xù)租賃的，則任何一方可解除本合同，且互不承擔(dān)違約責(zé)任。甲方按實(shí)際租期收取租金，保證金予以退還。

第十一條本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行簽署補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力。

第十二條本合同經(jīng)甲乙雙方方簽字后生效。本合同一式兩份，甲乙雙方方各執(zhí)一份，各份均具同等法律效力。

第十三條本合同附件是本合同不可分割的一部分，與本合同有同等的法律效力。

第十四條其他約定：

物品損壞的賠償約定：

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇3

宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議合同范文一轉(zhuǎn)讓方： (以下簡(jiǎn)稱甲方)

身份證號(hào)：

受讓方： (以下簡(jiǎn)稱乙方) 身份證號(hào)：

甲乙雙方就宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達(dá)成如下轉(zhuǎn)讓協(xié)議：

一、宅基地坐落、面積

甲方將經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃所得的坐落于 宅基地轉(zhuǎn)讓給乙方，具置位于 ，該宅基地東邊界 ，南邊界 ，西邊界 ，北邊界 。 面積_______平方米。

上述宅基地自合同簽定之日起的使用權(quán)、所有權(quán)歸乙方享有。

二、甲方所賣宅基地必須是甲方的戶頭，同時(shí)涉及該宅基地所有產(chǎn)權(quán)人，必 須在協(xié)議上簽字，否則，視為違約。

三、甲方必須保證所賣宅基地?zé)o所有權(quán)糾紛，如簽定后，發(fā)現(xiàn)無法保證，要在三天內(nèi)歸還乙方本金，并同時(shí)支付同期銀行利息。

四、甲方必須保證乙方在修建房屋時(shí)不能因各種原因干擾。

五、轉(zhuǎn)讓金額

該宗地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣_(tái)_______萬元(大寫： )。

六、付款方式及期限

甲乙雙方簽訂合同時(shí)，乙方向甲方一次性支付全部轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

七、違約責(zé)任

1、本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。

2、如甲方反悔，應(yīng)當(dāng)向乙方全額退還購買宅基地轉(zhuǎn)讓款_______萬元，并償付 違約金________萬元以及土地增值部分，如造成乙方損失的，還應(yīng)賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和土地增值部分)。

八、未盡事宜

未盡事宜雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議具有同等效力。

九、協(xié)議生效條件

本合同經(jīng)雙方簽字蓋手印后生效。

十、本協(xié)議一式 份，雙方各執(zhí)一份。

甲方簽字：

姓名 身份證號(hào)碼： 簽字地點(diǎn)： 簽訂日期：

乙方簽字：

姓名 身份證號(hào)碼： 簽字地點(diǎn)： 簽訂日期：

證明人簽字：

姓名 身份證號(hào)碼： 簽字地點(diǎn)： 簽訂日期：

宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議合同范文二

甲方： 身份證：

乙方： 身份證：

甲、乙雙方本著責(zé)任分清、自愿有償?shù)脑瓌t，經(jīng)雙方充分的協(xié)商，現(xiàn)就甲方向乙方有償轉(zhuǎn)讓 之宅基地的土地使用權(quán)(長(zhǎng)期使用)及上蓋有 層的房產(chǎn)所有權(quán)事宜達(dá)成如下協(xié)議，由雙方共同遵守。

一、甲方同意將位于 面積 平方米的土地使用權(quán)及上蓋有 層房產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給乙方。

二、該宅基地四鄰至：東鄰： 、西鄰：、南鄰： 、北鄰： 。

三、雙方責(zé)任。

1、甲方保證該宅基地的使用權(quán)權(quán)屬甲方使用，在轉(zhuǎn)讓使用前甲方保證沒有將該宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押，也不存在其他糾紛和債權(quán)、債務(wù)糾紛，如上述宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交接后因甲方發(fā)生在轉(zhuǎn)讓前存在的債權(quán)、債務(wù)糾紛，甲方承擔(dān)全部責(zé)任，按甲方違約處理。

2、如國家政策允許過戶，甲方無償協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)，有關(guān)過戶甲、乙雙方要付費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。

3、乙方責(zé)任：在使用期限內(nèi)，如遇國家或者有關(guān)政策部門依法對(duì)該地征收時(shí)所賠償?shù)娜抠Y金歸乙方所得，相關(guān)費(fèi)用均也有乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。

四、轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣 萬元(大寫： )。

五、本協(xié)議生效后，甲方以及其繼承人不得向乙方主張享有該地的使用權(quán)及地上建筑物的所有使用權(quán)，單方違約金為40 萬元整(大寫： )。

六、未盡事宜，由雙方協(xié)商解除，所簽訂的補(bǔ)充和修改與本協(xié)議不可分割，具有同等的法律效力。

七、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。

甲 方： 身份證：

簽訂日期：

乙 方： 身份證：

簽訂日期：

公 證 人(證明人)： 身份證：

簽訂日期：

宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議合同范文三甲方：___身份證號(hào)碼___ 乙方：___身份證號(hào)碼___

乙方購買甲方房屋，依據(jù)《土地管理法》第62條、《物權(quán)法》第155條及有關(guān)政策，有條件的允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不為法律所禁止。需具備的條件有：(一)轉(zhuǎn)讓人擁 有二處以上的宅基地;(二)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員;(三)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;(四)轉(zhuǎn)讓行為征 得集體經(jīng)濟(jì)組織同意。強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，以上條件應(yīng)同時(shí)具備。農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，已經(jīng)具備以下條件：經(jīng)本村委會(huì)同意;轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同村人;轉(zhuǎn)讓人戶口已遷出本村或“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住;受讓人無宅基地; 農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議： 甲乙雙方就宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議以資共同遵守如下：

一、甲方轉(zhuǎn)讓的宅基地位置為_____________ ，該宅基地登記面積共___平方米; 實(shí)際面積——平方米，南北寬——米，東西長(zhǎng)——米。

二、該宅基地的附屬設(shè)施同時(shí)轉(zhuǎn)讓，附屬設(shè)施包括：___。

三、甲方對(duì)該宅基地狀態(tài)陳述和承諾如下：

1、保證對(duì)該宅基地有處分權(quán);如有共有權(quán)人，甲方已經(jīng)取得了共有權(quán)人對(duì)轉(zhuǎn)讓該房屋的一致同意;

2、該宅基地的抵押狀況為：___。

3、該宅基地的使用狀況為：___。

四、轉(zhuǎn)讓的價(jià)格為人民幣¥___元(大寫___元)。 該價(jià)格不包括轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的契稅、和該宅基地過戶等費(fèi)用，所有費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。

五、乙方付款方式和期限：______________。

六、宅基地交付時(shí)間：________________。

七、乙方已經(jīng)對(duì)所購買的宅基地的具體情況使用等作了詳細(xì)了解并已知悉。

八、房產(chǎn)歸屬 1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產(chǎn)歸乙方所有。 2.建房手續(xù)由甲方配合辦理，所涉費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應(yīng)無條件配合乙方將土地證和房產(chǎn)證辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。 違約責(zé)任 本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。 如甲方反悔應(yīng)當(dāng)向乙方全額退還宅基地轉(zhuǎn)讓款——萬元，并償付違約金————萬元，如造成乙方損失的，還應(yīng)賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產(chǎn)增值部分);如乙方反悔，則已付的土地轉(zhuǎn)讓款作為違約金償付給甲方。甲方違反本協(xié)議導(dǎo)致宅基地不能過戶或無故進(jìn)行交付，甲方應(yīng)支付給乙方違約金___萬元;乙方未按本協(xié)議付款，乙方應(yīng)支付給甲方違約金___萬元。 九、本協(xié)議一式二份，各方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。

十、雙方往來通訊方式如下：

甲方：___

身份證號(hào)碼

年 月 日

乙方：___

身份證號(hào)碼

篇4

上訴人A銀行順達(dá)分行因與被上訴人鄧某、劉某招投標(biāo)買賣合同糾紛一案，不服一審法院民事判決，向二審提起上訴。

原審查明，2010年2月2日，A銀行順達(dá)分行在公告中稱：我單位擬處置以法院裁定收取的位于順達(dá)市勝利西路路南的房產(chǎn)一處，共計(jì)兩層，面積約800平方米。該房產(chǎn)無產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和報(bào)建審批手續(xù)，占用的土地為劃撥地。后鄧某、劉某與張某合伙，以張某的名義報(bào)名，參與A銀行順達(dá)分行的資產(chǎn)處置，并于2010年4月9日向A銀行順達(dá)分行交納了18萬元投標(biāo)保證金。參與者均與A銀行順達(dá)分行簽訂了《A銀行順達(dá)分行抵債資產(chǎn)項(xiàng)目確定擬合作人競(jìng)爭(zhēng)性談判現(xiàn)場(chǎng)說明》、《承諾與聲明》及《參加談判確認(rèn)書》。《A銀行順達(dá)分行抵債資產(chǎn)項(xiàng)目確定擬合作人競(jìng)爭(zhēng)性談判現(xiàn)場(chǎng)說明》內(nèi)容顯示，談判背景：由于該資產(chǎn)土地使用性質(zhì)為劃撥地，不具備處置條件，需完善土地手續(xù)，變更土地使用性質(zhì)。

為盡快落實(shí)項(xiàng)目處置條件，A銀行擬選取合作人，A銀行完善相關(guān)手續(xù)，使資產(chǎn)達(dá)到處置條件。資產(chǎn)達(dá)到處置條件后，A銀行將按競(jìng)爭(zhēng)性談判價(jià)格以協(xié)議方式將資產(chǎn)處置給合作人。談判內(nèi)容：意向合作人已對(duì)該項(xiàng)目情況進(jìn)行了全面調(diào)查和實(shí)地勘查，對(duì)該項(xiàng)目情況完全了解。合作意向人通過競(jìng)爭(zhēng)性談判成為擬合作人后，自愿交納履約保證金18萬元，如出現(xiàn)以下事項(xiàng)，擬合作人自愿將履約保證金18萬元作為賠償支付給A銀行：（1）在A銀行上級(jí)行批復(fù)前退出的；（2）在上級(jí)行批準(zhǔn)后退出或未在約定期限內(nèi)完成土地性質(zhì)變更手續(xù)的。同時(shí)，若因以上兩項(xiàng)事項(xiàng)給A銀行帶來損失、保證金不足以彌補(bǔ)的，擬合作人將另行賠償，A銀行有權(quán)另行選擇其他合作人繼續(xù)辦理。談判內(nèi)容：標(biāo)的物達(dá)到處置條件后，A銀行將協(xié)議處置給合作人，對(duì)處置價(jià)格進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性談判，此價(jià)格為提出土地性質(zhì)變更、房產(chǎn)登記過戶、土地過戶等事宜所有稅費(fèi)支出后的A銀行凈受益價(jià)格。合作人的確定：競(jìng)爭(zhēng)性談判中報(bào)價(jià)最高者，A銀行將其作為擬合作人，報(bào)上級(jí)行審批。如上級(jí)行同意該方案，則擬合作人在遞交書面申請(qǐng)后正式成為合作人；如上級(jí)行不予批準(zhǔn)，則本次談判結(jié)果以及上述各條款自動(dòng)失效，A銀行在上級(jí)行駁回方案后三日內(nèi)退還履約保證金。

2010年4月14日，A銀行順達(dá)分行集中采購辦公室出具競(jìng)爭(zhēng)性談判結(jié)果通知書，內(nèi)容顯示：集中采購辦公室會(huì)同公司事業(yè)部、辦公室、風(fēng)險(xiǎn)部和監(jiān)察部于4月13日完成了分行抵債資產(chǎn)項(xiàng)目確定合作意向人事宜競(jìng)爭(zhēng)性談判采購程序。根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)性談判結(jié)果，報(bào)價(jià)最高者為張某，報(bào)價(jià)為242萬元。幾日后A銀行順達(dá)分行以本次資產(chǎn)處置上級(jí)行未同意為由口頭通知張某談判結(jié)果作廢，并退還張某繳納的18萬元投標(biāo)保證金。

一審法院裁決銀行敗訴，原告鄧某、劉某與被告A銀行股份有限公司順達(dá)分行簽訂的《A銀行順達(dá)分行抵債資產(chǎn)項(xiàng)目確定擬合作人競(jìng)爭(zhēng)性談判現(xiàn)場(chǎng)說明》有效；被告A銀行股份有限公司順達(dá)分行依法將原告鄧某、劉某確認(rèn)為處置房產(chǎn)的合作人。二審法院裁決，一是維持一審判決書第一項(xiàng)的內(nèi)容，即原告鄧某、劉某與被告A銀行股份有限公司順達(dá)分行簽訂的《A銀行順達(dá)分行抵債資產(chǎn)項(xiàng)目確定擬合作人競(jìng)爭(zhēng)性談判現(xiàn)場(chǎng)說明》有效；二是變更一審法院判決書第二項(xiàng)的內(nèi)容為：被告A銀行股份有限公司順達(dá)分行依法將原告鄧某、劉某確認(rèn)為處置房產(chǎn)的擬合作人。

爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題

原告當(dāng)事人的主體資格問題

銀行認(rèn)為，一審原告鄧某、劉某不具備主體資格。銀行一方在原審中則堅(jiān)持認(rèn)為鄧某、劉某不具備主體資格，二審中仍然堅(jiān)持主張鄧某、劉某對(duì)A銀行順達(dá)分行無訴訟權(quán)利。A銀行順達(dá)分行在處置資產(chǎn)過程中有與張某簽約過一些必要文書，該文書不顯示有本案鄧某、劉某的意思表示。說明張某與鄧某、劉某非合伙關(guān)系，鄧某、劉某對(duì)A銀行順達(dá)分行無訴訟權(quán)利。

原告認(rèn)為，其有相應(yīng)訴訟權(quán)利。公民之間自愿合伙從事民事法律行為，本案不屬必要共同訴訟，張某退伙不影響其他合伙人在本案中相關(guān)權(quán)利。

原審認(rèn)為，鄧某、劉某與張某出具的協(xié)議書能夠證明三人系合伙關(guān)系，合伙人可以推舉負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人的經(jīng)營活動(dòng)由全體合伙人承擔(dān)民事責(zé)任，鄧某、劉某對(duì)合伙人張某的經(jīng)營活動(dòng)自愿承擔(dān)義務(wù)、享有權(quán)利，在張某退出合伙時(shí)，約定了由鄧某、劉某全權(quán)履行相關(guān)義務(wù)和行使相關(guān)權(quán)利，鄧某、劉某向A銀行順達(dá)分行主張權(quán)利并承擔(dān)相關(guān)義務(wù)并無不當(dāng)，故A銀行順達(dá)分行的該辯解理由不能成立，不予采納。

二審法院認(rèn)為，張某依照A銀行順達(dá)分行的條件，參與競(jìng)爭(zhēng)性談判，與A銀行順達(dá)分行簽訂了《A銀行順達(dá)分行抵債資產(chǎn)項(xiàng)目確定擬合作人競(jìng)爭(zhēng)性談判現(xiàn)場(chǎng)說明》等文書。根據(jù)《A銀行順達(dá)分行抵債資產(chǎn)項(xiàng)目確定擬合作人競(jìng)爭(zhēng)性談判現(xiàn)場(chǎng)說明》第四條合作人的確定約定內(nèi)容，競(jìng)爭(zhēng)性談判中報(bào)價(jià)最高者，A銀行將其作為擬合作人，報(bào)上級(jí)行審批。張某為當(dāng)場(chǎng)報(bào)價(jià)最高者，A銀行順達(dá)分行應(yīng)依約將其作為擬合作人。關(guān)于鄧某、劉某對(duì)A銀行順達(dá)分行有無訴訟權(quán)利的問題。因鄧某、劉某在原審中提交的與張某出具的協(xié)議書證明三人系合伙關(guān)系，張某退出合伙時(shí)，約定了由鄧某、劉某全權(quán)履行相關(guān)義務(wù)和行使相關(guān)權(quán)利，鄧某、劉某向A銀行順達(dá)分行主張權(quán)利并承擔(dān)相關(guān)義務(wù)并無不當(dāng)。故A銀行順達(dá)分行的該項(xiàng)上訴理由不能成立，本院不予支持。

競(jìng)爭(zhēng)性談判合同的成立條件

競(jìng)爭(zhēng)性談判合同是附條件生效合同，是否未經(jīng)批準(zhǔn)不成立。銀行抗辯稱，競(jìng)爭(zhēng)性談判合同是附條件生效合同，因上級(jí)行未批準(zhǔn)，該合同不具備效力的理由不能成立。銀行在二審中認(rèn)為，張某和A銀行順達(dá)分行簽署的文書已表明合作是附條件的，只有在條件成立時(shí)，處置拍賣才能產(chǎn)生法律效力。而2010年4月13日的拍賣因不符合所約定的條件，A銀行順達(dá)分行及時(shí)反饋給張某并按約定退回了張某繳納的保證金。在A銀行順達(dá)分行進(jìn)行第二次、第三次處置拍賣時(shí)，張某或其公司參加，因競(jìng)買未成功，退回了相應(yīng)的保證金。由此說明2010年4月13日第一次處置拍賣無效符合法律規(guī)定，也符合雙方的約定，張某是認(rèn)可并接受的。

原告抗辯，從A銀行順達(dá)分行于2010年2月2日在報(bào)紙刊登招標(biāo)公告，到同年4月13日雙方簽訂的《A銀行順達(dá)分行抵債資產(chǎn)項(xiàng)目確定擬合作人競(jìng)爭(zhēng)性談判現(xiàn)場(chǎng)說明》，充分說明A銀行順達(dá)分行發(fā)出的是明確訂立買賣合同要約，鄧某、劉某的合伙人張某以最高報(bào)價(jià)242萬元中標(biāo)，根據(jù)《A銀行順達(dá)分行抵債資產(chǎn)項(xiàng)目確定擬合作人競(jìng)爭(zhēng)性談判現(xiàn)場(chǎng)說明》第四條合作人的確定約定，依約鄧某、劉某成為A銀行順達(dá)分行處置資產(chǎn)的合作人，該談判現(xiàn)場(chǎng)說明對(duì)A銀行順達(dá)分行具有法律約束力。根據(jù)《A銀行順達(dá)分行抵債資產(chǎn)項(xiàng)目確定擬合作人競(jìng)爭(zhēng)性談判現(xiàn)場(chǎng)說明》約定，其性質(zhì)為附條件履行合同，并非A銀行順達(dá)分行所稱的附條件成就合同。另外，A銀行順達(dá)分行退回交納的保證金是該行的單方行為，其不能證明附條件履行合同成立，更不能免除A銀行順達(dá)分行繼續(xù)履行合同義務(wù)。另鄧某、劉某及張某從沒有參加A銀行順達(dá)分行所稱的第二次、第三次處置拍賣，張某受其他法人單位指派，參加第二次、第三次拍賣是公司職務(wù)行為，其行為不影響鄧某、劉某主張的任何權(quán)利，也不能當(dāng)然推定張某個(gè)人或鄧某、劉某認(rèn)可或接受第一次拍賣無效。

原審認(rèn)為，鄧某、劉某依照A銀行順達(dá)分行的條件，參與競(jìng)爭(zhēng)性談判，并與A銀行順達(dá)分行簽訂了《A銀行順達(dá)分行抵債資產(chǎn)項(xiàng)目確定擬合作人競(jìng)爭(zhēng)性談判現(xiàn)場(chǎng)說明》等文書，《A銀行順達(dá)分行抵債資產(chǎn)項(xiàng)目確定擬合作人競(jìng)爭(zhēng)性談判現(xiàn)場(chǎng)說明》約定了雙方享有的權(quán)利及應(yīng)當(dāng)遵循的義務(wù)，具有了協(xié)議的性質(zhì)，該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違背法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，為有效協(xié)議。鄧某、劉某系競(jìng)爭(zhēng)性談判中報(bào)價(jià)最高者，A銀行順達(dá)分行應(yīng)當(dāng)依據(jù)該協(xié)議將鄧某、劉某確定為擬合作人。A銀行順達(dá)分行口頭向鄧某、劉某答復(fù)稱上級(jí)行未同意，依據(jù)不足。

二審法院采取了不同的態(tài)度，它分別分析了鄧某、劉某的兩個(gè)訴訟請(qǐng)求：一是請(qǐng)求確認(rèn)雙方房產(chǎn)擬合作競(jìng)爭(zhēng)性談判協(xié)議有效，二是將鄧某、劉某確認(rèn)為A銀行順達(dá)分行處置房產(chǎn)的合作人。對(duì)第一個(gè)訴訟請(qǐng)求中雙方簽訂的《A銀行順達(dá)分行抵債資產(chǎn)項(xiàng)目確定擬合作人競(jìng)爭(zhēng)性談判現(xiàn)場(chǎng)說明》，雙方均無異議。對(duì)第二個(gè)訴訟請(qǐng)求中鄧某、劉某要求的確認(rèn)為合作人的問題，經(jīng)查，雙方簽訂的《A銀行順達(dá)分行抵債資產(chǎn)項(xiàng)目確定擬合作人競(jìng)爭(zhēng)性談判現(xiàn)場(chǎng)說明》第四條中明確約定，競(jìng)爭(zhēng)性談判中報(bào)價(jià)最高者，A銀行將其作為擬合作人，報(bào)上級(jí)行審批。本案中，張某作為擬合作人后，A銀行順達(dá)分行依約應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行的程序?yàn)椋簣?bào)上級(jí)行進(jìn)行審批，其上級(jí)行同意，張某在遞交書面申請(qǐng)后正式成為合作人。原審認(rèn)定A銀行順達(dá)分行將鄧某、劉某確認(rèn)為處置房產(chǎn)的合作人不當(dāng)，應(yīng)予糾正為擬合作人。至于擬合作人確定后，A銀行順達(dá)分行是否依約定履行了上報(bào)審批義務(wù)，A銀行順達(dá)分行與鄧某、劉某雙方仍存在較大爭(zhēng)議，應(yīng)由雙方另行處理，不屬本案審理范圍。對(duì)于A銀行順達(dá)分行主張的本次交易標(biāo)的已依法處置完畢的問題，因本案中鄧某、劉某的訴訟請(qǐng)求為確認(rèn)其合作人的身份，故A銀行順達(dá)分行該主張與本案無關(guān)。

幾點(diǎn)啟示

從本案審理過程來看，銀行對(duì)抵債資產(chǎn)的招投標(biāo)處理的管理應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

對(duì)于欠缺法定手續(xù)的抵債資產(chǎn)的處置應(yīng)在有關(guān)公告中明晰銀行和參與合作單位的權(quán)利義務(wù)。尤其是銀行內(nèi)部在抵債資產(chǎn)處置管理上有著嚴(yán)格的授權(quán)審批機(jī)制，因此銀行內(nèi)有關(guān)協(xié)議文本和相關(guān)文書應(yīng)該清晰地表明有關(guān)當(dāng)事人在各個(gè)環(huán)節(jié)中為何角色，有何權(quán)利義務(wù)。本案中銀行的對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)為“擬合作人”而不是“合作人”，這對(duì)于本案的訴訟有著極為重要意義。

在招投標(biāo)的內(nèi)部管理上，應(yīng)嚴(yán)格防范操作風(fēng)險(xiǎn)，防止基層行未經(jīng)上級(jí)行授權(quán)而擅自完成抵債資產(chǎn)的處置。銀行基層機(jī)構(gòu)越權(quán)處置抵債資產(chǎn)的現(xiàn)象仍然時(shí)有發(fā)生，這一方面源于抵債資產(chǎn)處置的內(nèi)部管理失控，另一方面也源于基層機(jī)構(gòu)有尋租的利益沖動(dòng)。銀行內(nèi)部必須加強(qiáng)抵債資產(chǎn)的授權(quán)控制，并應(yīng)強(qiáng)化越權(quán)或者濫用權(quán)利的問責(zé)機(jī)制。從本案銀行內(nèi)部招投標(biāo)操作管理來看，基層行在履行相關(guān)審批手續(xù)方面可能存在某些不足，或者上級(jí)行在審批有關(guān)申報(bào)上未能及時(shí)明確地回復(fù)，以致本案所涉及的抵債資產(chǎn)發(fā)生此次訴訟，并可能由此給銀行帶來一定經(jīng)濟(jì)損失。

篇5

2006年7月4日，原告王某某與被告嵇某某簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，雙方約定：王某某將位于淮陰區(qū)王興中學(xué)門前的三問平房、兩間廚房、十四間豬舍、一臺(tái)飼料機(jī)等墻院內(nèi)所有建筑設(shè)施以及院外零星土地轉(zhuǎn)讓給嵇某某，嵇某某于2006年7月20日一次性付給王某某轉(zhuǎn)讓費(fèi)55000元，王某某協(xié)助嵇某某辦理過戶手續(xù)，過戶費(fèi)由嵇某某負(fù)擔(dān)等。時(shí)任村委會(huì)黨支部書記的李某某及村委會(huì)副主任(無正主任)張某某作為見證人在協(xié)議上簽字。協(xié)議簽訂后，嵇某某按約支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)55000元，王某某亦向嵇某某交付上述標(biāo)的物。后嵇某某又對(duì)上述房屋進(jìn)行了維修和裝潢，并增添了院墻門等。2008年11月4日，王某某以雙方簽訂的協(xié)議違反農(nóng)村宅基地相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)歸于無效為由向一審法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，并要求嵇某某返還上述房屋及宅基地使用權(quán)和飼料機(jī)等。

訴爭(zhēng)房屋除上述三問平房及兩間廚房有集體土地建設(shè)用地使用證外，其他無任何手續(xù)。嵇某某一直未獲得政府主管部門對(duì)宅基地轉(zhuǎn)讓的行政許可。淮安市淮陰區(qū)王興鎮(zhèn)王興社區(qū)居民委員會(huì)出具的證明顯示：嵇某某在王興社區(qū)居民委員會(huì)1組已有宅基地一處。

原告王某某訴稱，2006年7月4日，原、被告簽訂了一份房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告以55000元的價(jià)格將位于淮陰區(qū)王興中學(xué)門前的三問平房、兩間廚房、十四間豬舍、一臺(tái)飼料機(jī)等墻院內(nèi)所有建筑設(shè)施轉(zhuǎn)讓給被告等。協(xié)議簽訂后，原告按約履行了合同義務(wù)，但原告因此喪失了宅基地使用權(quán)，多次向主管部門申請(qǐng)新的宅基地均未獲批準(zhǔn)。現(xiàn)原告一家五口人只能寄居于他人房屋。因雙方簽訂的協(xié)議違反了農(nóng)村宅基地相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)歸于無效，故要求確認(rèn)雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，并要求被告返還上述房屋及宅基地使用權(quán)和飼料機(jī)。

原審被告嵇某某辯稱，雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效，不應(yīng)返還，且原告的超過兩年的訴訟時(shí)效。

審理結(jié)果

淮安市淮陰區(qū)人民法院審理認(rèn)為：1.原、被告雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中有關(guān)飼料機(jī)部分，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效，原告王某某要求返還，無法律依據(jù)，依法不予支持。2.關(guān)于原、被告簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中有關(guān)房屋部分是否有效及是否返還的問題。因宅基地轉(zhuǎn)讓必須報(bào)經(jīng)政府主管部門審批準(zhǔn)予，本案房屋買賣涉及宅基地的轉(zhuǎn)讓，而原、被告對(duì)于宅基地轉(zhuǎn)讓至今未獲政府主管部門批準(zhǔn)，且被告嵇某某在買受原告王某某房屋時(shí)尚有一處宅基地，故原、被告簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中關(guān)于房屋部分，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效，被告嵇某某辯稱房屋買賣有效的主張，無法律依據(jù)，依法不予采納。3.對(duì)于原告王某某要求返還房屋及宅基地使用權(quán)的請(qǐng)求，原告王某某作為原宅基地的合法使用權(quán)人，相對(duì)于村委會(huì)及政府主管部門而言，其賣房行為中隱含了放棄宅基地使用權(quán)的處分意思，法律法規(guī)并無農(nóng)村宅基地使用權(quán)棄權(quán)的禁止、限制性規(guī)定，且隨著房屋的交付，可視為此棄權(quán)意思已經(jīng)實(shí)際履行。棄權(quán)作為單方法律行為，無需經(jīng)他人許可即生效。既然宅基地失權(quán)，那么地上房屋的作價(jià)讓與也不得回轉(zhuǎn)。原告王某某要求返還房屋及宅基地使用權(quán)的請(qǐng)求不予支持。一審判決：1.原告王某某與被告嵇某某簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中關(guān)于房屋部分無效；2.駁回原告王某某其他訴訟請(qǐng)求。

一審判決后，王某某不服，以一審判決確認(rèn)雙方所簽訂的協(xié)議無效是正確的，但在確認(rèn)合同無效后卻又判決不予返還房屋的錯(cuò)誤為由，提起上訴。淮安市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：第一，雙方所簽訂的房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，上訴人享有訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，依法屬于有權(quán)處分，上訴人也已實(shí)際向被上訴人交付了該房屋，被上訴人也履行了給付購房款的義務(wù)，合同已實(shí)際履行完畢；第二，上訴人與被上訴人系同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方的房屋買賣及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓雖然沒有經(jīng)過該集體經(jīng)濟(jì)組織的批準(zhǔn)，但時(shí)任村書記和村副主任(無正主任)均作為該協(xié)議的見證人在協(xié)議上簽名，應(yīng)視為該集體經(jīng)濟(jì)組織的一種認(rèn)可，盡管此種認(rèn)可形式與法律意義上的批準(zhǔn)有所區(qū)別；第三，被上訴人占有了該房屋后，已實(shí)際對(duì)該房屋及附屬設(shè)施進(jìn)行了一定程度的添附，添附的部分與原物已無法區(qū)分，返還原物將給被上訴人造成一定的損失；第四，上訴人在將訴爭(zhēng)房屋出賣給被上訴人后，即另覓一塊宅基地建設(shè)房屋，后因未履行審批手續(xù)而被以違章建筑予以拆除，又因其將自己所有的房屋出賣，無法再申請(qǐng)到宅基地，因此，上訴人即以原買賣協(xié)議違反法律、行政法規(guī)為由主張?jiān)搮f(xié)議無效并要求返還房屋，該行為違反誠實(shí)信用原則，屬于惡意抗辯。二審判決：駁回上訴，維持原判。

案例評(píng)論

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.原、被告雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力；2.如果協(xié)議無效，財(cái)產(chǎn)是否應(yīng)予返還。在討論此兩點(diǎn)之前，首先需了解一下目前集體土地房屋買賣糾紛涉訴的現(xiàn)狀。

一、集體土地房屋買賣糾紛涉訴現(xiàn)狀

目前，此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認(rèn)合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而；從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為，與原標(biāo)的完全一致的幾乎沒有。

二、關(guān)于協(xié)議效力

從本案來看，協(xié)議中約定的標(biāo)的物包含兩個(gè)方面，一方面是飼料機(jī)等動(dòng)產(chǎn)部分，由于該動(dòng)產(chǎn)買賣并不違反法律規(guī)定，是雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)屬有效，且已履行完畢，自然不存在返還的問題；另一方面是涉及房屋等不動(dòng)產(chǎn)部分，由于是集體土地上的房屋買賣，無論是理論界還是實(shí)務(wù)界，其效力爭(zhēng)議較大。司法實(shí)踐中關(guān)于集體土地上房屋買賣合同效力主要有以下幾種觀點(diǎn)。

1　合同有效說

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，一項(xiàng)有效的買賣合同應(yīng)具備如下要件：一是合同內(nèi)容是買賣雙方的真實(shí)意思表示；二是買賣雙方具有相應(yīng)的民事行為能力；三是賣方對(duì)買賣標(biāo)的物具有處分權(quán)；四是合同內(nèi)容不違反有關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在農(nóng)村私房買賣過程中，一、二項(xiàng)要件極少發(fā)生不滿足的情形，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)往往集中于三、四項(xiàng)。該說根據(jù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利這一定義，認(rèn)為農(nóng)村集體組織成員對(duì)于宅基地上的房屋具有出賣的處分權(quán)是不言而喻的。如果該農(nóng)村集體組織成員已經(jīng)全部轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)戶口，則集體土地所有

權(quán)依法歸于消滅，國家取得土地所有權(quán)，相應(yīng)地原有的宅基地使用權(quán)也轉(zhuǎn)化為國有土地使用權(quán)，而國有土地使用權(quán)可以隨房屋自由轉(zhuǎn)讓，因此，限制集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定即無適用余地，買賣合同有效的第四項(xiàng)要件也得以滿足。由是買賣合同四項(xiàng)要件成立，合同合法有效。在出賣人將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有、使用，并交付了權(quán)利憑證(集體土地建設(shè)使用證或宅基地使用權(quán)tiE)后，出賣人以買賣合同約定的標(biāo)的物――農(nóng)民集體成員宅基地使用權(quán)出讓違反了法律的強(qiáng)制規(guī)定而無效，進(jìn)而主張返還宅基地使用權(quán)及其上房屋的主張不能成立，出賣人并應(yīng)協(xié)助買受人辦理登記過戶手續(xù)，徹底完成房屋的交付。

2　合同無效說

根據(jù)上述討論的買賣合同成立要件，“合同無效說”認(rèn)為在簽訂買賣合同時(shí)農(nóng)村集體組織成員尚未轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，農(nóng)村私房之下的土地依然為農(nóng)民集體所有。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)第7部分第64條、《土地管理法》第63條、《擔(dān)保法》第37條以及1999年國務(wù)院的[1999]39號(hào)文《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款，農(nóng)村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農(nóng)村私房買賣合同處分了宅基地使用權(quán)，因此合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，損害了集體的利益，應(yīng)當(dāng)歸于無效。

3　部分有效說

該說認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第71條，出賣人有權(quán)處分(出賣)自己的房屋，買受人取得房屋的所有權(quán)，但由于宅基地使用權(quán)不得向本集體組織以外的成員或者無資格再行取得宅基地使用權(quán)的人員出讓，因此買受人并未取得宅基地使用權(quán)。當(dāng)發(fā)生國家征收集體土地時(shí)，可以根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋的評(píng)估價(jià)值對(duì)買受人予以補(bǔ)償，而宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償物依舊歸出賣人及其所在集體所有。

4　效力待定說

在買賣合同成立后，對(duì)于移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的合同，已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有并伴有交付等行為，應(yīng)認(rèn)定其履行完畢。對(duì)于移轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的合同，應(yīng)當(dāng)參照《合同法》第51條，以集體成員無權(quán)處分為基礎(chǔ)，認(rèn)定其為效力待定合同。

合議庭討論后，最終采納了第二種觀點(diǎn)，即雙方房屋買賣合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。當(dāng)然，本案中，因?yàn)楹贤?dāng)中約定的標(biāo)的物還有飼料機(jī)等動(dòng)產(chǎn)，從整個(gè)合同來講，應(yīng)當(dāng)是部分無效，即房屋等不動(dòng)產(chǎn)部分無效，但這里的部分無效與上文的“部分有效說”，顯然不是同一個(gè)概念。

之所以采納無效的觀點(diǎn)，概括起來主要有以下幾個(gè)理由：第一，農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。第二，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四，目前有關(guān)法律規(guī)定在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力方面有所限制。一方面，從處分權(quán)的角度來講，《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。從這些規(guī)定來看，可以知道宅基地使用權(quán)具有有限性。宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地僅享有占有和使用的權(quán)利，而不能將其出賣或轉(zhuǎn)讓。也就是說一般情況下不具有處分權(quán)。

事實(shí)上，最高法院物權(quán)法研究小組在《條文理解與適用》一書中就明確指出，處理宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，應(yīng)當(dāng)把握以下原則。1.宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。在下列情況下，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效：(1)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房和宅基地的，因違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效；(2)法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應(yīng)認(rèn)定無效；(3)《土地管理法》規(guī)定，取得宅基地使用權(quán)應(yīng)先經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)，擅自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，未征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，應(yīng)認(rèn)定無效；(4)向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效；(5)受讓人已經(jīng)有住房，不符合宅基地分配條件的，應(yīng)認(rèn)定無效。2.轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，必須同時(shí)具備以下條件：(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地)；(2)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；(3)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；(4)轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。

另一方面，從不動(dòng)產(chǎn)登記要件來看，《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”。第155條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記”。第246條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”。從這些規(guī)定來看，國家既強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)要采取統(tǒng)一登記制度，同時(shí)也考慮到我國目前現(xiàn)實(shí)的國情。即當(dāng)前大多數(shù)地方仍然實(shí)行的是房屋與宅基地分別登記的制度，并且我國農(nóng)村目前尚有很多根本沒有登記的宅基地使用權(quán)，對(duì)此，法律還顯得很蒼白。因此，對(duì)照本案，顯然以認(rèn)定無效為宜。

三、合同無效后的處理

《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。因此，合同被認(rèn)定無效以后，雙方各自返還財(cái)產(chǎn)應(yīng)屬于常態(tài)的一種處理方式。無效以后主要審查的重點(diǎn)在于是否存在不能返還或者沒有必要返還的情形。雖然在認(rèn)定合同無效過程中，更多的是考慮宅基地使用權(quán)的法律適用問題，但在判斷能否返還或有無必要返還時(shí)，則應(yīng)更多地考慮地上房屋的現(xiàn)狀與合同履行的時(shí)間長(zhǎng)短。

2007年4月9日，全國民事審判工作座談會(huì)要求，對(duì)于以自己不履行合同約定的義務(wù)，違背誠實(shí)信用原則，反而主張合同無效的，人民法院裁判的結(jié)果要注意不能讓失信者、見利忘義者、毀約者在經(jīng)濟(jì)上占任何便宜。江蘇省高級(jí)人民法院于1995年通過的《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)審判工作中若干問題的討論紀(jì)要》第65條也列舉了一些合同無效后不宜適用返還原則的事項(xiàng)。實(shí)踐中，集體土地房屋買賣合同履行的時(shí)間長(zhǎng)短很好判別，而房屋的現(xiàn)狀通常存在以下幾種情況：其一，與原買賣標(biāo)的一致；其二，購房人已對(duì)房屋實(shí)施了部分翻建或者添附且不可區(qū)分；其三，該房屋已被完全翻建；其四，該房屋已自然滅失；其五，該房屋因征用、拆遷而滅失，但購房人獲得了

拆遷補(bǔ)償款；等等。

針對(duì)上述情況，法院一般采取的原則是：第一，尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)，妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。第二，注重判決的法律效果和社會(huì)效果，判決以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來的消極影響。第四，除了上述情況予以適當(dāng)返還之外，如果純粹由于出賣方違背誠實(shí)信用，進(jìn)行惡意抗辯，一般原則是以認(rèn)定不返還為主，尤其是當(dāng)前征用、拆遷行為日益增多而導(dǎo)致的合同糾紛，不能因當(dāng)事人違反誠信卻因司法裁判而使其獲得不當(dāng)利益。因?yàn)檎\實(shí)信用原則的立法目的，就在于反對(duì)一切非道德的、不正當(dāng)?shù)男袨?，維護(hù)商品經(jīng)濟(jì)和市民社會(huì)生活的正常秩序和安全。因此，從這個(gè)角度講，完全可以把誠實(shí)信用原則表述為反不正當(dāng)行為的原則。

四、對(duì)案例的具體分析

《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。因此，在農(nóng)村集體土地房屋買賣問題上，《物權(quán)法》立足于保護(hù)農(nóng)民的基本生存權(quán)，再次確認(rèn)了我國現(xiàn)行的土地管理制度，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。本案中，由于雙方簽訂的關(guān)于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的買賣協(xié)議，違反了《物權(quán)法》第153條、《土地管理法》第62條、第63條的規(guī)定，屬于《合同法》第52條第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的情形，因此，該房屋買賣協(xié)議被確認(rèn)無效。同時(shí)，雙方合同履行時(shí)間較長(zhǎng)，買受人也已對(duì)該房屋進(jìn)行了維修和裝潢，并增添了院墻門等，如果返還將給買受人造成更大的損失，所以，此種情況屬于《合同法》規(guī)定的沒有必要返還的情形；又因在買賣合同簽訂后，買受人也已經(jīng)支付了一定的對(duì)價(jià)，亦不存在折價(jià)補(bǔ)償?shù)膯栴}。

參考文獻(xiàn)：

篇6

農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題在法律界和實(shí)務(wù)界一直引發(fā)爭(zhēng)議。學(xué)者們反對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原因很大程度上是基于宅基地使用權(quán)的保障功能和福利性質(zhì)，是為了避免土地性質(zhì)改變，交易失控，最終危及農(nóng)村治安和社會(huì)穩(wěn)定。然而農(nóng)村宅基地使用權(quán)地下市場(chǎng)已經(jīng)形成，中國法律規(guī)定落后的局面亟待解決，最終實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)的合法化，盤活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的構(gòu)建

民法認(rèn)為，農(nóng)民擁有宅基地使用權(quán)就能夠在宅基地上建住房并且處分其住宅。如果農(nóng)民處于某種緊急況需要出賣房屋則根據(jù)房隨地走的原則只能將土地使用權(quán)與房屋一同出售，且出售對(duì)象僅限于本集體內(nèi)部組織成員。但在一些發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村及城鄉(xiāng)結(jié)合部已經(jīng)出現(xiàn)了宅基地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、宅基地入股及土地整理并房屋置換。法律現(xiàn)象已經(jīng)存在，相應(yīng)的法律規(guī)范也就呼之欲出。實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)需要考慮以下方面:

(一)明確宅基地的集體所有權(quán)和農(nóng)民的用益物權(quán)

1．宅基地的所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，這是顯而易見的

但是，由于我國法律對(duì)于這個(gè)所有權(quán)歸屬?zèng)]有明確規(guī)定，并且集體經(jīng)濟(jì)組織中的分支過于復(fù)雜，包括村集體和城鎮(zhèn)集體等等，這種權(quán)利歸屬反而變得十分模糊。甚至有一些地區(qū)認(rèn)為宅基地所有權(quán)歸國家，從而出現(xiàn)一些基層政府越俎代庖與民爭(zhēng)利的現(xiàn)象。我們現(xiàn)在擺在第一位的任務(wù)就是完善相關(guān)法律制度，明確農(nóng)村宅基地所有權(quán)的歸屬。這種規(guī)定應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況具體到哪一級(jí)哪一個(gè)地區(qū)的村集體，同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)于宅基地所有權(quán)的管理權(quán)利和管理義務(wù)。最后，這些法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)明確我國集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)與國家土地所有權(quán)應(yīng)當(dāng)同權(quán)同價(jià)。

2．農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)具有用益物權(quán)

農(nóng)民對(duì)于其所擁有的宅基地使用權(quán)具有用益物權(quán)，這是來自物權(quán)法的明確規(guī)定。但是，眾所周知，用益物權(quán)包括占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)。但是我國物權(quán)法中卻規(guī)定了農(nóng)民對(duì)于宅基地只有占有使用的權(quán)利，而無收益權(quán)。宅基地以及地上房屋是農(nóng)民的主要財(cái)產(chǎn)，但由于農(nóng)民對(duì)于宅基地使用權(quán)無收益和處分的權(quán)利，根據(jù)房地一體的原則，這也限制了地上房屋的買賣和出租。在這些農(nóng)村改革試點(diǎn)中，對(duì)于宅基地和地上房屋進(jìn)行買賣獲得收益后往往只對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，農(nóng)民未能真正享受土地出讓獲得的收益。

(二)修改現(xiàn)行法律，制定宅基地流轉(zhuǎn)的具體制度

我國現(xiàn)行法律對(duì)于農(nóng)村宅基地的規(guī)定僅限于憲法，物權(quán)法和土地管理法以及民法通則的一些十分簡(jiǎn)單粗略的規(guī)定，除此之外就是一些省市自己制定的效力和位階僅比較低的暫行規(guī)定。而土地管理法中關(guān)于一戶只能擁有一處宅基地和限制房屋買賣禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定也早就不符合歷史和現(xiàn)實(shí)。通過繼承，一戶農(nóng)民會(huì)擁有多處宅基地，土地的隱形流轉(zhuǎn)也早就存在。因此，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定允許宅基地流轉(zhuǎn)的制度，這些制度的內(nèi)容包括:

1．明確農(nóng)村宅基地受讓主體范圍

農(nóng)村最低生活保障制度在廣大農(nóng)村開始試點(diǎn)并逐步建立起來，而宅基地制度的福利性質(zhì)逐漸減弱。如果仍舊依照現(xiàn)行法律規(guī)定宅基地只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間流轉(zhuǎn)，基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員均可依法免費(fèi)申請(qǐng)宅基地，在農(nóng)村顯然無法形成有效的宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，宅基地流轉(zhuǎn)毫無價(jià)值。只有突破這個(gè)主體限制，將宅基地主體擴(kuò)大到城鎮(zhèn)居民，制定法律允許城市居民取得宅基地使用權(quán)，是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，才能逐步建立一個(gè)健康有效的宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。當(dāng)然，為了避免城市居民炒賣宅基地，應(yīng)當(dāng)對(duì)城市居民受讓宅基地使用權(quán)的面積數(shù)量加以法律控制。既確保農(nóng)民住宅用地，也適當(dāng)將宅基地引向擁擠的城市。力求達(dá)到城市住房壓力與農(nóng)村住宅空置的平衡。至于城市居民以外的主體能否取得宅基地使用權(quán)還需要深入分析。

2．明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式

由于城市居民無法通過申請(qǐng)獲得農(nóng)村宅基地，所以法律在擴(kuò)大宅基地受讓主體的同時(shí)要增加宅基地流轉(zhuǎn)的方式。將農(nóng)民通過原始申請(qǐng)獲得的宅基地排除在外之后還有入股、抵押、出賣、租賃、繼承。由于我國奉行一戶一宅的政策和房隨地走的原則，因此宅基地上的住宅買賣之后，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一同轉(zhuǎn)讓。但是為了避免失地農(nóng)民陷入失去生活保障的困境，轉(zhuǎn)讓宅基地必須符合嚴(yán)格的條件例如生活不受影響的證明，宅基地轉(zhuǎn)讓后所得價(jià)金由農(nóng)民和村集體按比例分配，受讓主體禁止改變土地用途，為防止倒賣土地，宅基地使用權(quán)出賣后一定時(shí)間內(nèi)不得再次出賣。并且買賣合同需要在有關(guān)土地管理部門備案。

(1)入股方式:宅基地使用權(quán)入股一般是通過兩種方式。

一種是以集體經(jīng)濟(jì)組織名義將宅基地使用權(quán)作價(jià)入股與投資者創(chuàng)辦企業(yè)。另外一種方式是將宅基地使用權(quán)作價(jià)創(chuàng)辦股份有限公司。宅基地收入除去基礎(chǔ)費(fèi)用之后由宅基地使用人企業(yè)和村集體三方分紅。當(dāng)然，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在短期內(nèi)可能造成地方政府因無法征收宅基地而導(dǎo)致收入減少財(cái)政失衡，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不僅能發(fā)揮土地的財(cái)產(chǎn)本質(zhì)還能夠增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(2)抵押方式:抵押權(quán)設(shè)立的依據(jù)是合法的抵押權(quán)合同。

宅基地使用權(quán)人與受讓人之間訂立合法的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同，抵押權(quán)即成立，但必須保證集體組織成員的優(yōu)先權(quán)。抵押權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)擴(kuò)展城鎮(zhèn)人口。就抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方面，法律應(yīng)放開對(duì)受讓人身份的限制。法律應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押當(dāng)農(nóng)民抵押自己的宅基地同時(shí)宅基地使用權(quán)一同抵押，這樣有利于及時(shí)解決資金困難擴(kuò)大融資渠道，盤活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(3)出租方式:宅基地使用權(quán)人通過與受讓人簽訂宅基地使用權(quán)租賃合同。

通過合同自行約定租賃的期限費(fèi)用但不得改變宅基地使用權(quán)的用途，簽訂的租賃合同必須向有關(guān)的土地管理部門進(jìn)行備案。

(4)置換方式:在廣東地區(qū)曾有一個(gè)“雙棄模式”

即農(nóng)民放棄宅基地使用權(quán)獲得城市住房，放棄土地承包經(jīng)營權(quán)獲得城市最低生活保障金。這種雙棄模式有利于促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)有有利于保障農(nóng)民的生活。

(5)繼承和贈(zèng)與方式:依照民法規(guī)定，村民可以通過繼承和贈(zèng)與而獲取宅基地。

城市居民也應(yīng)當(dāng)能夠成為繼承與贈(zèng)與的主體，但是為了防止一戶多宅的現(xiàn)象和惡意流轉(zhuǎn)現(xiàn)象的發(fā)生，法律應(yīng)當(dāng)要求繼承房屋的主體繳納一定數(shù)額的價(jià)金。

3．宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程的管理監(jiān)督制度

對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程的管理和監(jiān)督就是對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程進(jìn)行監(jiān)督管理。對(duì)矛盾糾紛予以解決。為了防止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的一些主體違反法律規(guī)定暗中交易，改變宅基地的用途，將集體所有的宅基地甚至是耕地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，或者是受讓土地而不進(jìn)行開發(fā)，任由國家土地流失的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)當(dāng)建立處理宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的仲裁機(jī)構(gòu)，以仲裁方式配合司法部門解決宅基地流轉(zhuǎn)過程中的各種矛盾糾紛。

(三)建立農(nóng)村土地交易市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的合法流轉(zhuǎn)，而不是僅僅限于紙上談兵，就應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)合法長(zhǎng)期的土地交易的合理平臺(tái)。北大經(jīng)濟(jì)研究中心周其仁主任建議將農(nóng)村建設(shè)用地包括農(nóng)村宅基地集中起來建立土地交易市場(chǎng)。這些土地交易場(chǎng)所通過法律批準(zhǔn)設(shè)立，是實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的專門場(chǎng)所，旨在實(shí)現(xiàn)土地同價(jià)同權(quán)公開交易。進(jìn)入土地交易場(chǎng)所的土地必須滿足三個(gè)條件:

1、土地所有人擁有合法的土地使用權(quán)。

2、土地用途是農(nóng)村建設(shè)用地而非耕地或農(nóng)地。

3、土地是建設(shè)規(guī)劃節(jié)約而來的土地。這樣才能有效防止耕地減少，土地性質(zhì)和用途改變等問題。但是創(chuàng)辦土地交易所也同樣存在一定風(fēng)險(xiǎn)和難處。例如如何確認(rèn)那些使用權(quán)存在爭(zhēng)議的土地，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)所得的價(jià)金在村民之間按什么比例分配，以及如何確保農(nóng)村宅基地使用權(quán)的交易費(fèi)用完全由農(nóng)民受惠而不受侵占和盤剝。這些問題需要在土地交易所進(jìn)行試點(diǎn)的過程中逐步解決。1．宅基地使用權(quán)隨房屋流轉(zhuǎn)房隨地走是我國農(nóng)村移轉(zhuǎn)房屋所遵循的原則。在轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所占的土地也一并轉(zhuǎn)移。但是法律對(duì)于房屋轉(zhuǎn)移并沒有明確規(guī)定。如果不明確規(guī)定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合法化，那么對(duì)于房屋受讓人來說，他所取得的房屋所有權(quán)也是不完整的。2．宅基地使用權(quán)單獨(dú)流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)能否單獨(dú)流轉(zhuǎn)法律并沒明確的規(guī)定。在發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村及城鄉(xiāng)結(jié)合部，這種宅基地的隱性市場(chǎng)發(fā)展得越來越龐大，農(nóng)民基于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使自發(fā)地出賣自己多余的宅基地使用權(quán)。社會(huì)現(xiàn)象他已經(jīng)存在，但法律規(guī)定卻相對(duì)空白。極易產(chǎn)生糾紛，擾亂社會(huì)治安。

(四)建立有期限有償回收制度，解決土地閑置問題

根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，一戶只能擁有一處農(nóng)村宅基地。然而，在廣大農(nóng)村集體組織成員基于贈(zèng)與繼承買受等方式獲得宅基地一戶多宅現(xiàn)象超過批準(zhǔn)面積建房及未經(jīng)批準(zhǔn)違法占地建房的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。一方面超標(biāo)的的宅基地?zé)o法收回，另一方面需要宅基地的村民增加，而土地并未增加，則土地更為緊張。這種超標(biāo)的行為與一戶一宅規(guī)定相違背。而使用權(quán)是一項(xiàng)他物權(quán)，期限特定。因而只能通過有償有期限地使用農(nóng)村宅基地的方式解決這個(gè)一戶多宅的問題。宅基地使用權(quán)的有償是指農(nóng)民通過合理方式獲得多余一戶的宅基地使用權(quán)后應(yīng)當(dāng)按照一定比例和期限繳納合理對(duì)價(jià)，對(duì)于超過批準(zhǔn)建造的面積而建造的房屋應(yīng)當(dāng)對(duì)超出部分繳納費(fèi)用。而有期限是指農(nóng)民宅基地使用權(quán)在閑置的較長(zhǎng)時(shí)間未能得到合理利用，則可以由國家負(fù)責(zé)收回，另行分配給其他依法申請(qǐng)宅基地的村民。宅基地的功能在有明顯的保障性，而一戶多宅的現(xiàn)象顯然超越了保障功能而造成土地的閑置和浪費(fèi)，只有通過有償有期限使用農(nóng)村宅基地才能解決這一問題。

(五)完善農(nóng)村社會(huì)保障制度以社會(huì)保障代替宅基地保障

鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的社會(huì)保障制度具有福利性質(zhì)，一些持反對(duì)意見的專家學(xué)者擔(dān)憂農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓自己的宅基地之后，失去生活保障，從而對(duì)社會(huì)治安造成影響。其實(shí)這種憂慮是多余的，原因如下:

1．限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不是保障生活的主要方式

農(nóng)民作為一種理性經(jīng)濟(jì)人，如果無法保障自己的生活就不會(huì)輕易轉(zhuǎn)讓自己的住宅和宅基地使用權(quán)。與此同時(shí)，如果農(nóng)民處在急需資金解決生活困境的情況下，禁止宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也顯然不能解決問題。故不應(yīng)以保障農(nóng)民生活為由禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

2．以全面社會(huì)保障代替土地保障剔除宅基地保障

篇7

您好！我叔叔50多歲，一輩子光棍一人，身體一直很好，可以照顧自己。但是幾個(gè)月前，他因車禍而死亡，我作為他侄子，又是他唯一的親人，就把他的后事辦了。前幾天，我把村里他那兩間破房子扒了，打算在我叔的宅基地上建一處新房，可鎮(zhèn)土地所等有關(guān)單位出面阻止我建房，我說這是俺叔的老宅子，我有繼承權(quán)，可他們說農(nóng)村宅基地不可以繼承。請(qǐng)問，他們說的對(duì)嗎？

膠州 王廣生

王廣生：

您好！你所提及的宅基地繼承實(shí)際上是指宅基地使用權(quán)的繼承。我國《繼承法》規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)?！笨墒寝r(nóng)村宅基地的使用權(quán)不是一般的“財(cái)產(chǎn)”，而是“特殊的財(cái)產(chǎn)”。首先因?yàn)檎厥褂脵?quán)具有很強(qiáng)的人身依附性，它必須因具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格而取得，因集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的失去而失去，不產(chǎn)生在不同農(nóng)民個(gè)體之間的流轉(zhuǎn)，即不可以繼承。第二，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)主要是為了保障每戶農(nóng)民的居住需求，具有社會(huì)保障功能，如果允許繼承，將導(dǎo)致宅基地?zé)o限擴(kuò)大，違背了土地管理法關(guān)于村民一戶只能擁有一處宅基地的有關(guān)規(guī)定。據(jù)此，農(nóng)村宅基地不能算作遺產(chǎn)，故不可以繼承。但是，存在特殊情況，根據(jù)“地隨房走”的原則，繼承人對(duì)宅基地上所造房屋的繼承將會(huì)導(dǎo)致其對(duì)宅基地的繼承。而你已經(jīng)扒掉了你叔叔的舊房子，因此，你不能對(duì)其宅基地進(jìn)行繼承。

房產(chǎn)贈(zèng)給妻子未過戶，

離婚時(shí)可撤銷贈(zèng)與嗎

律師：

您好！2007年6月，我與女友登記結(jié)婚?；楹?，我們住進(jìn)了我父母買給我的商品房?jī)?nèi)，該房產(chǎn)是2002年我父母出錢，以按揭貸款的方式在市內(nèi)購買的一套一百多平米的商品房，按揭一直是我父母在還。婚后我倆簽訂了一份協(xié)議，內(nèi)容是：該房產(chǎn)變更為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，還約定，如果一方違背了夫妻雙方忠實(shí)義務(wù)導(dǎo)致雙方離婚，該方就不再享有房屋所有權(quán)。但我倆的感情并未經(jīng)受住時(shí)間的考驗(yàn)，前不久妻子向法院離婚，要求該房產(chǎn)歸她所有。請(qǐng)問，這套房產(chǎn)一直都登記在我的名下，沒有辦理過戶，我是否可以撤銷當(dāng)年與妻子的贈(zèng)與協(xié)議？

煙臺(tái) 李鑫

李鑫：

您好！依據(jù)我國婚姻法司法解釋，該房產(chǎn)是你父母出資并由父母按揭還款，且登記在你個(gè)人名下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為你的個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。你與妻子簽訂的這份協(xié)議的內(nèi)容是將房產(chǎn)的一半贈(zèng)送給了自己的妻子，該協(xié)議的性質(zhì)是贈(zèng)與合同，但是根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，可以撤銷贈(zèng)與。因?yàn)槟銈儧]有辦理過戶手續(xù)，作為房產(chǎn)所有人你可以隨時(shí)撤銷贈(zèng)與。在實(shí)際生活中，有關(guān)婚姻家庭內(nèi)部事宜的協(xié)議，往往會(huì)涉及財(cái)產(chǎn)權(quán)屬條款，而贈(zèng)與合同又往往在有親密關(guān)系或血緣關(guān)系的人之間簽訂。但合同法中沒有就夫妻間的贈(zèng)與問題特別規(guī)定，因此，類似協(xié)議的簽訂、生效、撤銷、變更等，仍然適用于合同法的相關(guān)規(guī)定。

“合同期不得懷孕”

屬無效條款嗎

律師：

您好！我朋友是位準(zhǔn)媽媽，已經(jīng)懷孕4個(gè)多月。幾天前，她所工作的賓館卻告知她，要與她解除勞動(dòng)合同。我朋友找到賓館負(fù)責(zé)人，對(duì)方卻拿出勞動(dòng)合同，指出上面寫到：“雙方自愿簽訂合同，員工在合同期內(nèi)不得懷孕，否則賓館有權(quán)解除勞動(dòng)合同?！必?fù)責(zé)人告訴我朋友，她違反了合同期內(nèi)不得懷孕的規(guī)定，因此被解雇。我朋友很無奈，想問一下律師，合同里的該約定符合法律規(guī)定嗎？

棗莊 張娜

張娜：

您好！賓館與你朋友簽訂的勞動(dòng)合同存在“合同期內(nèi)不得懷孕”的條款，雖然說在簽訂合同時(shí)雙方是自愿的，但這一條款客觀上限制了你朋友的生育權(quán)，違反了我國憲法和其他相關(guān)法律的規(guī)定。本案中，雙方簽訂的勞動(dòng)合同的內(nèi)容違反了憲法、婚姻法、婦女權(quán)益保障法、勞動(dòng)合同法等相關(guān)規(guī)定，因此合同無效，對(duì)你朋友不具有法律約束力，賓館不能基于此條款解除與你朋友的勞動(dòng)合同。

小學(xué)生就餐被燙傷

飯店未盡注意義務(wù)應(yīng)擔(dān)責(zé)嗎

律師：

您好！去年我們村小學(xué)組織六年級(jí)一批書法較好的學(xué)生到周圍幾個(gè)村子義務(wù)給村民寫春聯(lián)，中午村干部安排老師和學(xué)生到一家小飯店吃飯。吃飯期間，學(xué)生小波在衛(wèi)生間門口被上樓送菜的飯店服務(wù)員碰上，燙傷了脖子，被送到醫(yī)院治療，住院35天。其間飯店僅給付了小波部分醫(yī)藥費(fèi)而拒絕支付其他費(fèi)用?，F(xiàn)在小波父母欲將飯店店主告上法庭，請(qǐng)求法院依法判令其給付護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)、精神損害賠償金、后續(xù)治療費(fèi)合計(jì)20016元。請(qǐng)問律師，飯店應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任嗎？

菏澤 趙芳

趙芳：

篇8

[論文摘要]隨著我國在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道上越走越遠(yuǎn)，農(nóng)村中逐漸出現(xiàn)諸多嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)問題，其中一個(gè)突出的熱點(diǎn)即是宅基地使用權(quán)制度。農(nóng)村宅基地使用權(quán)利用的現(xiàn)實(shí)情況表面復(fù)雜性背后隱藏著共同的深層次原因，即我國農(nóng)村土地制度與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的差離及公平與效率的失衡協(xié)調(diào)。

我國農(nóng)村土地制度一直以來是社會(huì)及學(xué)界討論的重點(diǎn)，尤其是宅基地制度更是由于其涉及的利益攸關(guān)農(nóng)民基本居住保障而受到特別的重視。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，農(nóng)村宅基地制度所引起的各種社會(huì)紛擾和理論困境愈多，各界對(duì)此的爭(zhēng)論愈大。本來寄希望于近期出臺(tái)的物權(quán)法，可以在此方面予以明確和發(fā)揮解紛的作用，但由于各種主客觀條件的限制，物權(quán)法在宅基地使用權(quán)制度上沿用了以前以土地管理法為代表的法律法規(guī)的規(guī)定。新的立法的簡(jiǎn)單、粗陋使得農(nóng)村宅基地及其使用權(quán)制度的改革仍然處于停滯的狀態(tài)。同時(shí)相繼出現(xiàn)的各種新的糾紛和關(guān)涉的法律灰色地帶的困境又懸而未決，迫使人們不得不繼續(xù)思考農(nóng)村宅基地制度的改革方向。本文從當(dāng)前嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，淺析我國宅基地使用權(quán)制度的隱含矛盾，探討其應(yīng)當(dāng)發(fā)揮的社會(huì)作用，分析思考問題的癥結(jié)所在，以求解決方案。

一、我國宅基地使用權(quán)制度的現(xiàn)狀和問題

（一）宅基地制度的立法現(xiàn)狀

當(dāng)前關(guān)于我國宅基地問題的法規(guī)政策主要有憲法、物權(quán)法、土地管理法的規(guī)定和國務(wù)院及相關(guān)部委、下達(dá)的若干規(guī)定和意見。它們共同對(duì)我國農(nóng)村宅基地及使用權(quán)做出了一定程度的規(guī)范和指導(dǎo)?？偨Y(jié)起來主要是這樣幾個(gè)問題。

從其性質(zhì)上講，宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)。我國農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。確立了宅基地所有權(quán)在于農(nóng)民集體。享有宅基地使用權(quán)的農(nóng)民可以依法在集體土地上建造供己居住的住房，并享有所有權(quán)，因此其只能是用益物權(quán)。

宅基地使用權(quán)的取得和使用主體只能是該集體組織的成員，禁止城鎮(zhèn)居民直接買賣宅基地。這項(xiàng)規(guī)定是為了保障農(nóng)民能夠獲得最基本的生活居住條件，同時(shí)防止炒賣農(nóng)村宅基地的不法行為危害到農(nóng)民基本利益。宅基地使用權(quán)的取得原則是“一戶一宅”，獲得方式必須經(jīng)過行政審批程序且無需繳納宅基地使用權(quán)的出讓費(fèi)用。但其二次流轉(zhuǎn)受到限制，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，單獨(dú)抵押、繼承，也不得單獨(dú)出租。

宅基地使用權(quán)只能用于建造農(nóng)村村民的個(gè)人住宅，而且應(yīng)當(dāng)盡量使用村內(nèi)的空閑地。不得不占用耕地的必須經(jīng)過審批。使用權(quán)的行使要符合劃定的宅基地范圍，照顧相鄰人的合法權(quán)益。宅基地使用權(quán)如果沒有法律規(guī)定的特殊原因不能被任意收回。

以物權(quán)法、土地管理法為代表的法規(guī)政策對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定旗幟鮮明地以保障農(nóng)民的基本居住需要為目標(biāo)，所規(guī)定的取得無償?shù)母＠浴⒘鬓D(zhuǎn)范圍和方式的限制性無不體現(xiàn)對(duì)農(nóng)民基本利益和農(nóng)村穩(wěn)定秩序的保障和維護(hù)。從設(shè)定之初我國社會(huì)和農(nóng)村生產(chǎn)生活的基本情況來看，立法的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)是正確并且適當(dāng)?shù)摹?/p>

（二）宅基地使用權(quán)的實(shí)踐問題

1.宅基地使用權(quán)的取得和直接利用

《土地管理法》等規(guī)定宅基地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)實(shí)行嚴(yán)格的行政審批制，即由申請(qǐng)人提出申請(qǐng)，集體土地所有權(quán)人同意后，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，最終由縣級(jí)人民政府土地管理部門批準(zhǔn)。這種嚴(yán)格的審批制將權(quán)力集中在政府手中，其目的在于加強(qiáng)政府對(duì)于土地資源保護(hù)和利用的監(jiān)督管理。但實(shí)踐中宅基地的具體分配中出現(xiàn)的問題呈現(xiàn)兩個(gè)分化極端。一種情況是宅基地使用權(quán)基本上由村干部把領(lǐng)大權(quán)。在宅基地的審批過程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村干部、越權(quán)劃撥的現(xiàn)象嚴(yán)重。鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村干部、，亂占地建房、多占地建房，不僅干擾了國家對(duì)宅基地的正常管理，而且嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的利益。另一種極端情況是作為責(zé)任主體的村集體沒有對(duì)農(nóng)村宅基地盡足夠的監(jiān)督義務(wù)。怕得罪人、礙于人情、多一事不如少一事的想法充斥責(zé)任者頭腦，致使宅基地被集體組織成員自作主張亂占多占嚴(yán)重。農(nóng)村宅基地的利用大部分處于低效利用的狀態(tài)，與農(nóng)村宅基地所有者的管理能力低下不無關(guān)系。特殊的個(gè)別地區(qū)人口遷移流動(dòng)較快，農(nóng)村中房屋閑置、宅基地申請(qǐng)量下降或閑置荒廢，造成土地利用率低下，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)生活的開展。

當(dāng)前在某些大中城市的郊區(qū)愈演愈烈的小產(chǎn)權(quán)房問題更是與當(dāng)?shù)氐募w土地管理者如村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府脫不了干系。很多情況下這些不符合法律規(guī)定，無法取得正規(guī)房產(chǎn)部門發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證的房子由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體的領(lǐng)導(dǎo)班子直接籌劃修建，目的是為當(dāng)?shù)啬踩〗?jīng)濟(jì)效益。城市及外來人口大量購買用于居住或辦公，但由于法律政策的空白使得該種房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)處于模糊不清的狀態(tài)。

宅基地的管理缺乏規(guī)劃基礎(chǔ)。農(nóng)村建房無序，規(guī)劃不到位，村容村貌差，由于整體利用和建設(shè)規(guī)劃的嚴(yán)重滯后，農(nóng)村村民住房建設(shè)出現(xiàn)混亂的狀態(tài)難以避免。村莊向外、尤其是向交通便利的地方急劇擴(kuò)展。一是呈線型擴(kuò)張，即農(nóng)民建新房沿公路延伸；二是呈塊狀擴(kuò)張，新建住宅不斷向村莊外擴(kuò)展，村莊周圍新房林立，村莊內(nèi)部破破爛爛，形成典型的“空心村”。[1]

與此相應(yīng)的，實(shí)踐中對(duì)于如何處理使用權(quán)人建造與住房的居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施方面也還有些疑問。如農(nóng)村村民大多在自家住房周圍從事種植樹木、蓄養(yǎng)少量家禽等家庭經(jīng)營活動(dòng)。那么是否允許宅基地使用權(quán)人在必要的范圍少量超占土地，這個(gè)必要的范圍如何控制都成為操作的難點(diǎn)。

值得一提的是目前蘇南、廣東珠三角等地區(qū)的由市縣級(jí)政府直接牽頭力推“農(nóng)宅公寓化”?！稗r(nóng)宅公寓化”全面引入了城市地產(chǎn)的積極因素，開啟以福利性手段革新農(nóng)村人居現(xiàn)狀，以集約建房、公寓化聚居、舊村整治等為重要內(nèi)涵。但農(nóng)宅公寓化同樣引起極大的爭(zhēng)論和一些現(xiàn)實(shí)的問題。如出現(xiàn)的強(qiáng)迫農(nóng)民拆遷、住進(jìn)公寓后的農(nóng)民就業(yè)、土地新的浪費(fèi)等等問題。要想推動(dòng)順利發(fā)展，農(nóng)村地產(chǎn)需要邁過的“坎”還有很多。①

2.宅基地隱形流轉(zhuǎn)和產(chǎn)權(quán)糾紛

以北京為代表的一些大中型城市，由于外來務(wù)工人員較多和日益上漲的超出普通購買者承受底線的商品房?jī)r(jià)格，導(dǎo)致這些城市的近郊區(qū)附近出現(xiàn)了大量的農(nóng)宅流轉(zhuǎn)，其基本形式是租賃和買賣兩種。近郊農(nóng)村以租賃為主，租房者主要是外地務(wù)工的農(nóng)民工或經(jīng)商者。購買農(nóng)宅的則有知識(shí)分子和白領(lǐng)階層(包括公務(wù)員)，買房或是用于成家或是當(dāng)作第二居所休閑度假之用，也有的用于工作場(chǎng)所辦公；農(nóng)宅的購買者中還有不少是外省市人，他們?yōu)榱嗽诒本╅L(zhǎng)住，但又無法承受高價(jià)的商品房，只好購買相對(duì)便宜得多的農(nóng)宅。從法律和各項(xiàng)規(guī)章制度來看，國家早已明確了城鎮(zhèn)居民不得購買宅基地，宅基地也不能出租。但由于農(nóng)民對(duì)于宅基地上其所建造的住房享有所有權(quán)，可以自由地買賣出租，又因?yàn)槲覈鴮?shí)行“地隨房走、房隨地走”即房地一體的原則，農(nóng)村私宅買賣必然牽涉到宅基地使用權(quán)問題，導(dǎo)致購買者對(duì)自己購買房屋后享有的物權(quán)權(quán)利處于十分尷尬的地位。他們繳納了買房款，卻不能如同城市中的房產(chǎn)所有者一樣享有該房產(chǎn)所處土地的使用權(quán)。由此引起的糾紛也使得購房者的權(quán)益陷入了難以充分保障的境地。房屋抵押情況大致也是如此。

正如上文現(xiàn)象所體現(xiàn)的，具有典型物權(quán)性質(zhì)的房屋所有權(quán)和物權(quán)性質(zhì)模糊不清的宅基地使用權(quán)之間法律規(guī)則的矛盾沖突在實(shí)踐生活中已經(jīng)發(fā)生了明顯的沖突。主要體現(xiàn)為以下兩類：（1）買賣合同簽訂后房屋已交付但未辦理宅基地使用權(quán)變更登記。買受人要求出賣人履行變更登記義務(wù)?；蛘叱鲑u人，要求以未辦理宅基地使用權(quán)變更登記為由收回房屋。（2）在房屋拆遷搞房地產(chǎn)開發(fā)或工業(yè)小區(qū)建設(shè)，農(nóng)村房屋所有人可以得到一筆遠(yuǎn)高于房屋出售價(jià)的拆遷補(bǔ)償款時(shí)，原所有權(quán)人訴至法院要求確認(rèn)房屋買賣合同無效從而收回房屋。由于法律法規(guī)的不健全，對(duì)農(nóng)村私房買賣合同的效力形成了認(rèn)識(shí)差異導(dǎo)致實(shí)踐中的審判標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果不同[2]。另一方面，長(zhǎng)期無法明確宅基地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，進(jìn)一步又影響了農(nóng)村房屋登記工作，未登記房屋的權(quán)利狀態(tài)不免就陷于不清不楚之中了。這更加影響了農(nóng)村房屋買賣糾紛的解決。

3.宅基地取得法定方式單一性和實(shí)得方式多樣性的背離土地管理法、物權(quán)法規(guī)定農(nóng)村宅基地的取得必須按照“一戶一宅”原則，經(jīng)過行政審批程序無償獲得。但該條文明顯沒有考慮到實(shí)際生活中有一些其他的方式可以使他人從原宅基地使用權(quán)享有人手中附帶地獲得宅基地使用權(quán)，并且這些方式實(shí)際引發(fā)了一些法律上的難題。

最普遍的情況是，宅基地上的房屋被繼承（或受遺贈(zèng)）附隨取得的宅基地。根據(jù)法律的規(guī)定，無論是城鎮(zhèn)還是農(nóng)村，公民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。即宅基地不屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓和買賣，也不發(fā)生繼承。但是在宅基地上建造的房屋屬于公民享有完整所有權(quán)的合法財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然屬于《繼承法》第3條規(guī)定的遺產(chǎn)的范圍，房屋是可以發(fā)生繼承的。而正如上文所述房地不可分離。凡是房屋所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。而這又與宅基地取得的身份性發(fā)生了沖突。有的學(xué)者認(rèn)為繼承人繼承房屋的所有權(quán)之后，宅基地使用權(quán)人仍然由其繼續(xù)使用，當(dāng)所繼承房屋滅失時(shí)，宅基地所有權(quán)享有者集體組織有權(quán)收回使用權(quán)。有的學(xué)者提出，結(jié)合繼承人的身份要素，屬于集體組織成員的繼承人享有繼承份額內(nèi)被繼承房屋的所有權(quán)，而不屬于集體組織成員的繼承人則只能享有房屋的使用權(quán)。如果同時(shí)出現(xiàn)這兩種繼承人，他們對(duì)被繼承的房屋不能成立共有關(guān)系。如果只是存在后一種繼承人，那么宅基地是否調(diào)整由集體組織自行處理，待發(fā)生拆遷時(shí)，各繼承人可對(duì)拆遷款進(jìn)行分割。同樣的規(guī)則適用于受遺贈(zèng)的情況。

比較這兩種觀點(diǎn)?？梢钥吹狡涫滓獏^(qū)別在于是否區(qū)分繼承人的身份。從宅基地使用權(quán)取得的身份性來看似乎首先區(qū)分繼承者身份更加順理成章。但區(qū)分身份的目的在第二種觀點(diǎn)看來是為了確定繼承人獲得所有權(quán)還是使用權(quán)。那么區(qū)分身份的缺陷就是很明顯的了。農(nóng)民對(duì)宅基地上自己建造的房屋毫無疑問享有所有權(quán)，繼承人對(duì)房屋的繼承人根據(jù)繼承法的規(guī)定當(dāng)然繼承房屋的所有權(quán)。而區(qū)分繼承人的身份剝奪了繼承人本應(yīng)該享有的所有權(quán)，降格為使用權(quán)是沒有依據(jù)的。只是由于國家城鄉(xiāng)土地制度不同，為了平衡繼承權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織之間利益，不屬于集體組織成員的繼承人應(yīng)該享有的合法利益就被剝奪，繼承人的法定權(quán)益和實(shí)質(zhì)公平在國家的管理制度面前被無情地犧牲，實(shí)在有違法理精神。個(gè)人不贊同第二種觀點(diǎn)的處理方法。

相較而言，第一種解決方案雖然有可能導(dǎo)致要么某位集體成員取得多處宅基地要么城鎮(zhèn)居民獲得宅基地，但將房屋滅失與宅基地使用權(quán)的存在聯(lián)系起來，既不違背繼承規(guī)則，又為集體組織行使權(quán)利留下了空間和機(jī)會(huì)，折中的效果更好。

二、宅基地使用權(quán)問題的解決方案和理論探索

（一）“房地一體”的例外調(diào)整

雖然我國理論界和實(shí)務(wù)界早已經(jīng)確立了“房地一體”的房屋和土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)原則。但在現(xiàn)實(shí)中面對(duì)農(nóng)村宅基地制度的特殊性時(shí)遇到了困難。綜合各種情況的考慮，具體在房屋轉(zhuǎn)讓和抵押上，筆者提出這樣一種解決方案。

很明顯的，物權(quán)法第146條和第147條是有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定而非宅基地使用權(quán)，所以這里所反映出來的“房隨地走”和“地隨房走”的原則不一定要適用于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。即使是由房地不可分離的自然屬性推導(dǎo)出的房地一體的規(guī)則也不是不可動(dòng)搖的金科玉律，也就是說我們完全可以另辟蹊徑。如房屋買賣合同簽訂后，房屋所有權(quán)自然由購房者所有。同時(shí)，由于根據(jù)法律規(guī)定買受人顯然不能取得宅基地使用權(quán)。那么宅基地使用權(quán)可以依然保留在出賣人農(nóng)民手中，但是出賣人不能行使該使用權(quán)，同時(shí)也不能再申請(qǐng)一塊宅基地。即法律直接給出賣的農(nóng)村私房的宅基地使用權(quán)設(shè)定限制。并且法律承認(rèn)房屋買賣合同是有效的，出賣人不能以未辦理宅基地使用權(quán)變更要求收回房屋。必須注意的是當(dāng)非因公共拆遷原因?qū)е抡厣系姆课荼徊鸪龝r(shí)，則宅基地使用權(quán)也同時(shí)消滅收歸集體組織。原出賣人原則上不可以再申請(qǐng)宅基地。但考慮到確實(shí)有需要的，可以予以批準(zhǔn)，但如果再次買賣該宅基地上的房屋，法律強(qiáng)制性規(guī)定買賣合同無效。這樣買賣雙方對(duì)自身的買賣行為都負(fù)上了對(duì)等的義務(wù)，同時(shí)也照顧了雙方的利益。即“買者不能拆，賣者不能用”。宅基地的使用權(quán)依據(jù)法律的直接規(guī)定，當(dāng)事人不得、不需也不可能對(duì)宅基地的使用權(quán)問題自我約定。

該方案不可回避的一個(gè)問題是，出賣人通過買受人出資應(yīng)買受人的要求翻建房屋，再賣給出資者使用以方便買受人入住要求，規(guī)避了房屋轉(zhuǎn)讓后，買受人因不滿意而翻建房屋有可能被收回宅基地使用權(quán)的法律強(qiáng)制性規(guī)定。而且這種方式早在國家土地管理局[1990]國土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請(qǐng)示的答復(fù)》已經(jīng)明確規(guī)定為違法行為。但該答復(fù)作為司法解釋的法律效力如何尚有待考察，何況時(shí)過境遷，1990年與現(xiàn)在相比，土地和房產(chǎn)市場(chǎng)的開放程度不可同日而語，突破這一解釋也有實(shí)在的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

（二）宅基地使用權(quán)福利性與財(cái)產(chǎn)性、公平和效率的動(dòng)態(tài)平衡

“我們應(yīng)該看到中國農(nóng)地的雙重功能，它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的生產(chǎn)資料，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的財(cái)產(chǎn)，更主要的，它是對(duì)農(nóng)民的保障。這應(yīng)是大多數(shù)人的共識(shí)，但這個(gè)共識(shí)之下有一個(gè)潛臺(tái)詞——國家目前無力對(duì)農(nóng)民提供保障,只能通過制度安排的方式解決農(nóng)民利益問題，而城市的居民國家要提供物質(zhì)保障。這種傾斜構(gòu)成‘中國特色‘的一部分?！盵3]總的來說，當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用權(quán)問題是以下三對(duì)矛盾關(guān)系在社會(huì)生活中的反應(yīng)：農(nóng)民基本生存保障與農(nóng)民經(jīng)濟(jì)生活發(fā)展的矛盾、土地基本使用權(quán)與土地發(fā)展權(quán)的矛盾、土地權(quán)利設(shè)定時(shí)的政治立場(chǎng)和土地權(quán)利利用時(shí)的經(jīng)濟(jì)追求的矛盾。筆者認(rèn)為，由于農(nóng)村基本社會(huì)保障手段多樣性的缺乏，使得以宅基地為代表的土地權(quán)利利用成為僅有的幾項(xiàng)保障措施。國家站在農(nóng)民利益的立場(chǎng)上實(shí)實(shí)在在的為農(nóng)民著想，采取限制宅基地流轉(zhuǎn)的方式來保障農(nóng)民最基本的居住權(quán)利和要求，同時(shí)也維護(hù)了農(nóng)村社會(huì)秩序的穩(wěn)定。這一考慮更多的是從政治和社會(huì)基本利益的角度出發(fā)。但當(dāng)我國逐漸步入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展軌道，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)于資源優(yōu)化和配制的效應(yīng)發(fā)揮出來，各種社會(huì)主體在利用這一市場(chǎng)機(jī)能紛紛獲得利益之際，農(nóng)民們卻因?yàn)樽陨頁碛匈Y源的缺乏及獲得資源的手段的缺乏，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中被排斥被邊緣化。農(nóng)民手中最重要的資源便是土地，但是當(dāng)前城鄉(xiāng)二元的土地制度使得農(nóng)民在獲得基本利益保障的同時(shí)卻無法利用土地資源獲得經(jīng)濟(jì)生活的進(jìn)一步多樣性發(fā)展。宅基地使用權(quán)的福利性嚴(yán)重制約了財(cái)產(chǎn)性的發(fā)揮。相應(yīng)的從土地方面來說，土地基本使用權(quán)利和發(fā)展權(quán)利失衡。國家設(shè)定權(quán)利時(shí)的出發(fā)點(diǎn)是無可厚非的，然而當(dāng)過去的基礎(chǔ)情況發(fā)生重大變化，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的壁壘逐漸在被打破時(shí)，再堅(jiān)持禁止流轉(zhuǎn)反而對(duì)農(nóng)民的真正利益不利。既然上位的國家政策沒有相應(yīng)的做出調(diào)整，作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體的農(nóng)民不甘于參與市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)被不合理的壓制，主動(dòng)尋求法律政策的灰色地帶，各種農(nóng)宅流轉(zhuǎn)形式的興起其實(shí)就是這種利益訴求的體現(xiàn)。

于是針對(duì)社會(huì)主體在經(jīng)濟(jì)生活中自發(fā)的利益需要，國家依靠單純的禁止，堵而不疏已經(jīng)行不通，也不合法理依據(jù)。國家立法和制定政策的價(jià)值取向應(yīng)該從公平向效率傾斜，充分考慮到農(nóng)村、農(nóng)民新時(shí)期的發(fā)展利益和效率利益。權(quán)利本位的法律追求在于保障民事主體的個(gè)體利益和自由，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)效益的最大化。兼顧義務(wù)是強(qiáng)調(diào)民事主體履行財(cái)產(chǎn)的法定義務(wù)或接受必要的限制，但必須明確的是后者是以弘揚(yáng)而不是放棄權(quán)利本位為前提的[4]。以效率為先導(dǎo)，創(chuàng)造市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下財(cái)富利益的增長(zhǎng)才有可能，個(gè)體權(quán)利的充分自由發(fā)揮，更多的利益也才能得到更為均衡的分配。

忽視我國的基本國情，完全不從農(nóng)民的基本權(quán)利和基本利益出發(fā)，只是將資源完全交托市場(chǎng)配制，放棄國家的宏觀調(diào)控和管理組織職能是不正確的。但過分強(qiáng)調(diào)人多地少的國情，政策在效率與公平之間不當(dāng)?shù)貎A斜于公平，最終導(dǎo)致的結(jié)果是城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在拉大，農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民的實(shí)體利益收入在逐步拉開，公平最終反而得不到保障。農(nóng)村中的社會(huì)主體雖然將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與割裂的大市場(chǎng)聯(lián)系起來，但自發(fā)性帶來的盲目、浪費(fèi)造成的問題多多，此時(shí)應(yīng)該是輪到國家對(duì)此加以引導(dǎo)和規(guī)范的時(shí)候了。更何況除流轉(zhuǎn)問題以外，宅基地問題還有很多是因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)的配套政策和管理工作滯后造成的，更加需要國家和各級(jí)政府采取有效完善的規(guī)制措施。

三、結(jié)語

農(nóng)村宅基地使用權(quán)改革必然是要放在農(nóng)村土地制度和社會(huì)制度的整體構(gòu)建中考量，是一個(gè)長(zhǎng)期且復(fù)雜的過程，單單依靠物權(quán)解決方法和力量不夠，重要的是要將農(nóng)村社會(huì)保障和農(nóng)民發(fā)展利益掛鉤，而這一問題還需要在實(shí)踐中進(jìn)一步探索。

[注釋]

①這些“坎”一般有三個(gè)：住進(jìn)新公寓的“觀念坎“、“農(nóng)宅公寓化”適用地區(qū)的“產(chǎn)業(yè)坎”、農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的“就業(yè)坎”。參見：邊疆.農(nóng)宅公寓化，警惕借“新農(nóng)村建設(shè)”刮風(fēng)[J].中國地產(chǎn)市場(chǎng)，2006，（3）.

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[2]陳特.宅基地使用權(quán)[A].張柳青，單國軍.物權(quán)法審判實(shí)務(wù)精解[C].北京：中國法制出版社，2007.

篇9

產(chǎn)權(quán)清晰是市場(chǎng)交易的前提。應(yīng)該對(duì)現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地進(jìn)行全面梳理，依法確定宅基地的權(quán)屬范圍，明晰宅基地使用權(quán)的主體，保障交易的安全性。要從立法上賦予農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)的權(quán)利，最終建立起均質(zhì)、統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地使用權(quán)權(quán)利體系。明確宅基地可以流轉(zhuǎn)的具體條件，對(duì)符合條件的宅基地和房屋，依照規(guī)定完善確權(quán)及登記發(fā)證手續(xù)，對(duì)手續(xù)齊備、建造合法的農(nóng)村宅基地及其地上房屋頒發(fā)《集體土地使用證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》等證書，允許農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地交易市場(chǎng)。

有選擇地穩(wěn)步推進(jìn)

宅基地抵押市場(chǎng)的發(fā)展

在目前農(nóng)房抵押融資機(jī)制尚在試行的形勢(shì)下，要盡量選擇建制鎮(zhèn)沿街、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、主干道兩側(cè)等商業(yè)價(jià)值高、較易變現(xiàn)的農(nóng)房辦理抵押貸款。商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)也要對(duì)農(nóng)戶的個(gè)人信用進(jìn)行審查，考慮個(gè)人的還貸能力，可以推行農(nóng)戶聯(lián)保制度，分散法律風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，宅基地使用權(quán)抵押融資在滿足農(nóng)民融資需求，發(fā)揮宅基地使用權(quán)生產(chǎn)要素功能的同時(shí)，也加大了農(nóng)民失去居住保障的風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)抵押農(nóng)民居住的關(guān)切，防止出現(xiàn)因喪失宅基地和房屋而居無定所影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。

科學(xué)設(shè)計(jì)宅基地抵押的制度

設(shè)計(jì)抵押制度時(shí)應(yīng)明確抵押各方主體權(quán)利義務(wù)，規(guī)范宅基地使用權(quán)抵押的程序，尤其是明確抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件。如果農(nóng)戶到期不能償還銀行的貸款，銀行應(yīng)給農(nóng)戶一個(gè)寬限期。這個(gè)寬限期可以參照留置權(quán)的寬限期，即至少不少于兩個(gè)月的寬限期。在這個(gè)寬限期內(nèi)利息照常計(jì)算。如果寬限期屆滿后，還不能清償貸款，銀行可以要求集體經(jīng)濟(jì)組織以合理的價(jià)格回購。這樣既降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)又給集體經(jīng)濟(jì)組織收回集體土地的機(jī)會(huì)。

完善農(nóng)村社會(huì)保障體系

宅基地使用權(quán)抵押融資作用的有效發(fā)揮，需要一個(gè)完善的農(nóng)村社會(huì)保障體系做支撐。雖然我國農(nóng)村醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障已經(jīng)初步建立，政府關(guān)于農(nóng)村的優(yōu)惠扶持政策力度不斷加大，但總體而言，我國農(nóng)村社會(huì)保障體系現(xiàn)階段仍然存在很多問題。國家應(yīng)盡快改革戶籍制度為根基的城鄉(xiāng)二元管理制度，建立農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)、優(yōu)撫安置、醫(yī)療保險(xiǎn)、最低生活保障、社會(huì)福利、社會(huì)救濟(jì)等保障制度，使離開土地的農(nóng)民有可靠的生活來源，為宅基地使用權(quán)有效流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。

（作者系山東建筑大學(xué)法學(xué)院副教授）

湖南首頒土地“長(zhǎng)久證” 宅基地等土地可信托流轉(zhuǎn)

2012年6月26日，湖南益陽市委書記馬勇親自為該市沅江草尾鎮(zhèn)的村民代表頒發(fā)了包括《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》、宅基地《房屋所有權(quán)證》在內(nèi)的“四證一圖”，這是湖南省首批頒發(fā)的長(zhǎng)久不變的土地確權(quán)證。自此，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、房屋所有權(quán)等成為了農(nóng)民真實(shí)擁有的物權(quán)。

據(jù)了解，以土地信托流轉(zhuǎn)為特質(zhì)的“益陽模式”已在益陽農(nóng)村多點(diǎn)開花，其改革直指農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。在馬勇自己看來，這是“農(nóng)村土地制度的又一場(chǎng)深刻變革”。

全省首頒“長(zhǎng)久證”

6月26日，沅江市草尾鎮(zhèn)四民村九組村民張兵和6位村民代表鄭重地在“魚鱗圖”上按下了自己的手印，并領(lǐng)到了四個(gè)“紅本本”――《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》、《農(nóng)村集體土地所有權(quán)證》和《農(nóng)村集體土地使用權(quán)證》。

魚鱗圖上，確定了每家土地的具置；《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》確定農(nóng)民享有長(zhǎng)久不變的土地承包經(jīng)營權(quán)；《房屋所有權(quán)證》使農(nóng)民擁有了像城市居民一樣的房屋所有權(quán)；而《農(nóng)村集體土地所有權(quán)證》和《農(nóng)村集體土地使用權(quán)證》則把長(zhǎng)久不變的土地所有權(quán)和使用權(quán)界定給明確的村、組集體。

益陽市委政研室副調(diào)研員符立賢分析，在實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營責(zé)任制之前，農(nóng)村土地的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是重疊的，但都不歸農(nóng)民所有；實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營責(zé)任制后，所有權(quán)同承包經(jīng)營權(quán)分離，所有權(quán)歸集體，農(nóng)民享有了包括占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)等在內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)，這種兩權(quán)分離，解決了農(nóng)民的溫飽問題。

但農(nóng)民享有的這兩種權(quán)益，一直是缺乏憑證的。益陽確權(quán)頒證，則在全省首次以證書的形式，確定農(nóng)民享有長(zhǎng)久不變的土地承包經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)。

而隨著這一長(zhǎng)久權(quán)限衍生的是，從此農(nóng)村新生人口不再分配土地，土地承包經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)只能通過繼承權(quán)的方式延續(xù)。

確權(quán)頒證直指土地信托流轉(zhuǎn)

湖南益陽的確權(quán)頒證，其目的直指土地信托流轉(zhuǎn)。從2008年起，益陽開始探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。到2009年，全市耕地流轉(zhuǎn)面積116萬畝，占耕地面積的32.1%。但這種模式再也無從突破了，農(nóng)戶――公司二元的流轉(zhuǎn)模式紛爭(zhēng)不斷，于是2009年益陽決定政府出手，摸索土地信托流轉(zhuǎn)模式。

這種“益陽模式”是：政府出資在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立土地信托機(jī)構(gòu)，農(nóng)民在自愿的前提下，將名下的土地承包經(jīng)營權(quán)等委托給政府的土地信托機(jī)構(gòu)，并簽訂土地信托合同，農(nóng)業(yè)企業(yè)或大戶再從信托公司手中連片租賃土地從事農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。

但由于1998年國家第二輪延包時(shí)規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)只有30年，年限的局限導(dǎo)致社會(huì)資本仍處于猶豫狀態(tài)，于是確權(quán)頒證應(yīng)運(yùn)而生。

全面市場(chǎng)化的土地流轉(zhuǎn)模式

農(nóng)民從提出申請(qǐng)到流轉(zhuǎn)成功，僅需四個(gè)步驟：

政府設(shè)立信托公司和服務(wù)中心農(nóng)民向信托公司提出愿意出讓土地經(jīng)營權(quán)的申請(qǐng)，簽訂意向協(xié)議，待村集體90%以上村民同意流轉(zhuǎn)后，再簽訂正式合同信托公司利用國家涉農(nóng)項(xiàng)目資金將農(nóng)民出讓的土地進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)行適當(dāng)整理開發(fā)，提升地力再通過競(jìng)價(jià)方式確定土地經(jīng)營者，簽訂租賃合同，獲得土地租賃收入（土地租金、風(fēng)險(xiǎn)抵押金等）。

“益陽模式”目前已在全市26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)推開，實(shí)行“1+1”即一個(gè)公司（農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)信托有限公司）加一個(gè)服務(wù)中心（土地信托流轉(zhuǎn)服務(wù)中心）的運(yùn)作模式，計(jì)劃2013年在全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)全面推行。1+1模式中的“公司”是鎮(zhèn)政府出資成立的國有獨(dú)資公司，負(fù)責(zé)與農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司或大戶協(xié)商土地流轉(zhuǎn)和租賃；“服務(wù)中心”是信托公司的配套服務(wù)機(jī)構(gòu)，由鎮(zhèn)里的七站八所（農(nóng)技站、財(cái)政所、派出所等）人員組成，為鎮(zhèn)里的土地流轉(zhuǎn)提供各項(xiàng)社會(huì)服務(wù)，并對(duì)信托公司的經(jīng)營情況進(jìn)行監(jiān)督。

篇10

關(guān)鍵詞：宅基地；宅基地使用權(quán)；典權(quán)

中圖分類號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2012）30-0142-03

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)概述

宅基地使用權(quán)是我國特有的一種用益物權(quán)，是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)可以分為兩種：即農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員和符合一定條件的城鎮(zhèn)居民。新修訂的《土地管理法》和《物權(quán)法》沒有確認(rèn)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在農(nóng)村建房、對(duì)集體土地享有宅基地使用權(quán)。城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)的主體是解放以后因歷史的原因形成的城鎮(zhèn)私房所有者及經(jīng)批準(zhǔn)在城鎮(zhèn)建房的城鎮(zhèn)居民。

宅基地使用權(quán)具有以下的法律特征：

第一，權(quán)利主體特定?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。這意味著土地管理法將宅基地的使用權(quán)人限定為農(nóng)村村民，即宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民因建造自有住宅對(duì)集體所有的土地占有、使用的權(quán)利。而《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！痹撘?guī)定對(duì)宅基地使用權(quán)人的身份并未加以限定。但《物權(quán)法》第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”這說明《物權(quán)法》將對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的規(guī)制留給了《土地管理法》和其他相關(guān)立法。

第二，權(quán)利客體僅限于集體土地。這一點(diǎn)《土地管理法》和《物權(quán)法》都有明確的規(guī)定。首先，宅基地使用權(quán)的客體僅限于集體所有的土地上，在國有的土地上不得設(shè)定宅基地使用權(quán)。其次，宅基地使用權(quán)的客體僅以土地為限，但在解釋時(shí)應(yīng)不限于“地面”，宅基地使用權(quán)人在地面之上或者地下也得進(jìn)行建設(shè)附屬設(shè)施并保有所有權(quán)。

第三，“一戶一宅”。集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請(qǐng)一處宅基地?！锻恋毓芾矸ā返?2條明確規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地。

第四，目的特定。宅基地使用權(quán)的土地使用用途，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定只能用作農(nóng)村村民住宅的建設(shè)?！段餀?quán)法》第152條也明確規(guī)定只得在該土地上建造住宅及其附屬設(shè)施。解釋上，這里的住宅是指農(nóng)村村民所建住房及與住房和居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施，例如住房、車庫、廁所、沼氣池、牛棚等。

第五，權(quán)利的取得具有無償性。我國現(xiàn)行法律中，宅基地使用權(quán)的原始取得是無償?shù)?。按照現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為了保障其成員的正常生活，無償將土地作為一種福利向本集體成員提供失。

第六，權(quán)利無期限。我國現(xiàn)行法律沒有對(duì)宅基地使用權(quán)的期限進(jìn)行限制性規(guī)定，宅基地使用權(quán)不因期限屆滿而消失。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式分析

宅基地是農(nóng)村居民的基本生活資料，我國相關(guān)法律限制宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，權(quán)利人不得就其宅基地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、出租或者設(shè)定抵押。如：

《土地管理法》第62條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！钡?2條第3款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”

《物權(quán)法》第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！?/p>

《擔(dān)保法》第37條和《物權(quán)法》第184條規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。

另外，國家土地管理局關(guān)于《確定土地所有權(quán)與使用權(quán)的若干規(guī)定》的第169條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。”國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。

從以上法律規(guī)定可以看出：第一，宅基地使用權(quán)人只能是農(nóng)村村民。那么，農(nóng)村村民的身份是根據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)確定的？是按照從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)還是戶籍標(biāo)準(zhǔn)，或是按照實(shí)際常住標(biāo)準(zhǔn)？對(duì)這一問題，我國立法沒有正式的規(guī)定，個(gè)別部門規(guī)章有按從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，如1989年1月16日國家工商行政管理局《私營企業(yè)暫行管理辦法》第3條規(guī)定：“農(nóng)村村民，指農(nóng)民個(gè)人，不含農(nóng)村中的非農(nóng)業(yè)居民?！币灿械胤椒ㄒ?guī)按戶籍標(biāo)準(zhǔn)的，如2007年7月1日起施行的《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》第3條規(guī)定：“農(nóng)村村民，是指具有本市常住戶口的本市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。”所以，要從立法上規(guī)范宅基地使用權(quán)制度，就有必要從立法上對(duì)農(nóng)村村民的身份進(jìn)行科學(xué)合理的界定，統(tǒng)一農(nóng)村村民身份的界定標(biāo)準(zhǔn)。

第二，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、抵押，但宅基地使用權(quán)可以隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押。實(shí)踐中，這種轉(zhuǎn)讓也存有限制：即受讓人只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，而且還必須是農(nóng)村村民，因?yàn)榍拔囊咽黾罢厥褂脵?quán)人僅限于農(nóng)村村民。如果要轉(zhuǎn)讓給本集體組織外人員，該人員必須首先在本集體組織中落戶并符合申請(qǐng)宅基地的條件。這種限制，違反了物權(quán)法平等保護(hù)原則，使農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，在一定程度上限制農(nóng)民的融資手段，繼而阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，這種限制會(huì)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)兩難境況而使得這種允許隨房轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定形同虛設(shè)：目前在大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)的情況下，許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工，有的在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，“空心村”和宅基地閑置情況十分突出，而農(nóng)村村民幾乎每戶都有自己的宅基地，所以，這些空置的宅基地在農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓幾乎沒有市場(chǎng)可言，而對(duì)農(nóng)村房屋有需求的城鎮(zhèn)居民卻無法在農(nóng)村購房。在城里購置了房產(chǎn)的農(nóng)民無法轉(zhuǎn)讓閑置的空房，將會(huì)造成農(nóng)民房屋的長(zhǎng)期空閑，不符合“物盡其用”的原則。

同樣道理，如果農(nóng)村村民通過抵押自己的房屋融資，在農(nóng)村村民無法償還借貸款物時(shí)，抵押權(quán)人的抵押權(quán)就有可能無法實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樵摰盅旱姆课轃o論是折價(jià)還是拍賣，繼受取得房屋所有權(quán)的人也必須是農(nóng)村村民，前文述及，大多數(shù)農(nóng)村村民對(duì)宅基地沒有購買需求。所以，這在實(shí)際上限定了農(nóng)民通過自己的房屋融資的可能。而同樣都是房屋，法律對(duì)城鎮(zhèn)居民的房屋所有權(quán)幾乎沒有限制，對(duì)農(nóng)民房屋所有權(quán)的這種限制，顯然是一種歧視。近年我國農(nóng)村進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)行農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，在這種情況下，農(nóng)民需要資金發(fā)展生產(chǎn)，但可以取得融資的只有房屋和宅基地。所以，對(duì)宅基地使用權(quán)制度的改革勢(shì)在必行。

對(duì)宅基地使用權(quán)，法律作出農(nóng)民可以無償使用不得轉(zhuǎn)讓的限制，主要基于以下考慮：一是為了使農(nóng)民“居者有其屋”，保證農(nóng)民不要成為流入城市的無業(yè)游民，造成兩極分化；宅基地和住房是農(nóng)民最后的生存基礎(chǔ)，盡管在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，農(nóng)民的生產(chǎn)和生活方式發(fā)生了很大變化，但農(nóng)民對(duì)住房和宅基地依然有著極大的依賴性。農(nóng)民的生活在很大程度上離不開房屋和宅基地，房屋和宅基地抵押轉(zhuǎn)讓后，一旦生活和生產(chǎn)發(fā)生變化，農(nóng)民將無依無靠，淪為無居無業(yè)的失地農(nóng)民。二是因?yàn)檎厥褂脵?quán)具有一定的福利性，按照現(xiàn)行《土地管理法》，宅基地使用權(quán)與農(nóng)村村民的身份相聯(lián)系。集體組織為了保障其成員正常生活，將宅基地使用權(quán)作為一種福利向集體成員無償提供。在目前房地一體的格局下，如果允許農(nóng)村村民將宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益。

一般而言，無論是城鎮(zhèn)居民還是農(nóng)村村民，大多都是在急需資金而又無其他融資渠道時(shí)才會(huì)變賣房屋或抵押房屋融資，或者是房屋長(zhǎng)期閑置而房主自己沒有居住需要也不愿出租。在因?yàn)槿谫Y出賣房屋或抵押房屋后，城鎮(zhèn)居民出現(xiàn)無居無業(yè)情況時(shí)，往往可以靠低保生活，但農(nóng)村村民卻沒有低保制度的保障。筆者認(rèn)為，國家應(yīng)盡快建立健全農(nóng)村的社會(huì)保障制度，不能因?yàn)檗r(nóng)村社會(huì)保障制度的缺失而又通過立法限制農(nóng)民對(duì)自有房屋的處分權(quán)，這種限制，是不平等的，也是一種歧視，不利于保障農(nóng)民的合法權(quán)益。

三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)可否設(shè)定典權(quán)的分析

允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房屋轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，需要制修訂一系列的法律，也需要一定的時(shí)間，在立法部門沒有將相關(guān)法律納入制修訂進(jìn)程之前，本人認(rèn)為，可以通過司法解釋的方式，允許農(nóng)村村民通過對(duì)自有房屋設(shè)定典權(quán)，不限定典權(quán)人身份的方式融資，①對(duì)農(nóng)村村民的私房設(shè)定典權(quán)，即為宅基地使用權(quán)設(shè)定典權(quán)。這一方面可以滿足城鎮(zhèn)居民對(duì)農(nóng)村住房的需求，另一方面讓農(nóng)民在融通到資金的同時(shí)又保有房屋的所有權(quán)，在典期屆滿后，農(nóng)民可根據(jù)自身的需要，決定是否需要回贖或找貼房屋。

典權(quán)，是指支付典價(jià)，占有他人不動(dòng)產(chǎn)而為使用收益的權(quán)利[1]。這里的不動(dòng)產(chǎn)，僅指建筑物及其所占用基地的基地使用權(quán)[1]。其中，支付典價(jià)者為典權(quán)人，而以自己的不動(dòng)產(chǎn)供典權(quán)人占有、使用、收益者為出典人，作為典權(quán)標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)為典物。

典權(quán)在我國具有悠久的歷史，是中國傳統(tǒng)思維和習(xí)慣在法律上的反映。如學(xué)者言：“典權(quán)系物權(quán)編所定物權(quán)中，唯一純出于固有法制者，其所以興起之緣由，乃因眾人認(rèn)為變賣祖產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)，籌款周轉(zhuǎn)以應(yīng)付急需，乃是敗家之舉，足使祖宗蒙羞，故絕不輕易從事，然又不能不有解決之計(jì)，于是有折衷辦法之出現(xiàn)，即將財(cái)產(chǎn)出典于人，以獲得相當(dāng)于賣價(jià)之金額，在日后可以原價(jià)將之贖回，如此不僅有足夠之金錢，以應(yīng)通融之需，復(fù)不落得變賣祖產(chǎn)之譏。而典權(quán)人則得以支付低于賣價(jià)之典價(jià)后，即取得典物之使用收益權(quán)，且日后尚有因此取得典物所有權(quán)之可能，是以出典人與典權(quán)人兩全其美，實(shí)為最適宜之安排?！盵2]

因?yàn)閷?duì)宅基地使用權(quán)人的身份限定，農(nóng)民出典房屋同樣受到諸多限制。筆者認(rèn)為，允許農(nóng)村村民通過對(duì)自有房屋及宅基地使用權(quán)設(shè)定典權(quán)，而不限定典權(quán)人身份的方式融資，主要理由如下：

首先，從上文對(duì)典權(quán)的簡(jiǎn)短分析看出，典權(quán)的設(shè)定主要是為滿足融資的需要，而農(nóng)村村民對(duì)自有房屋設(shè)定典權(quán)，也多是基于融資需要，出典房屋可使其獲得經(jīng)營活動(dòng)急需的流動(dòng)資金，以解一時(shí)之需；同時(shí)也滿足了典權(quán)人對(duì)他人不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用并獲取收益的需要，而且，在出典人不回贖的情況下，典權(quán)人有可能取得典物的所有權(quán)。而不限定典權(quán)人的身份，一方面可以讓農(nóng)村村民通過出典房屋很快融通到所需資金，另一方面，即使出典人不是為了融資需要而出典房屋，也可避免該房屋長(zhǎng)期閑置，這對(duì)于物盡其用有積極的意義。

其次，限制宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主要是擔(dān)心農(nóng)民將房屋和宅基地抵押轉(zhuǎn)讓后，一旦生活和生產(chǎn)發(fā)生變化，農(nóng)民將無依無靠，淪為無居無業(yè)的失地農(nóng)民。因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。但農(nóng)村村民將自有房屋設(shè)定典權(quán)后，仍對(duì)房屋保有所有權(quán)，在將來可以通過回贖的方法重新占有和使用自己的房屋，在將來不會(huì)淪為無居無業(yè)的失地農(nóng)民。同時(shí)也避免了損害到本集體經(jīng)濟(jì)組織的對(duì)宅基地的所有權(quán)及其相關(guān)利益。

再次，有利于避免不必要的訴訟糾紛。實(shí)踐中農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件比較多，①這類糾紛被界定為是名義上買賣房屋，實(shí)際上是買賣宅基地使用權(quán)，因?yàn)槲覈山拐厥褂脵?quán)的自由流轉(zhuǎn)，所以，農(nóng)村私房買賣當(dāng)事人如果都為農(nóng)村村民，則買賣合同被認(rèn)定為有效；而糾紛的訴訟雙方當(dāng)事人如果出賣人為農(nóng)村村民，買受人為城市居民的，則買賣合同被認(rèn)定為無效。②被認(rèn)定為無效的這些買賣合同，交易發(fā)生的時(shí)間多在前兩年以上，有的甚至在10年以上；出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；大多數(shù)訴訟是緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而；很多買受人對(duì)房屋進(jìn)行過裝修、翻建、改建等添附行為。房屋買賣合同被認(rèn)定為無效，買受人的利益損失往往比較大，如北京宋莊畫家李玉蘭與宋莊某村民買賣宅基地使用權(quán)糾紛一案。同時(shí)也縱容了出賣人不依誠信履約。如果法律允許農(nóng)村私有住房出典而不限定典權(quán)人的身份，則會(huì)避免這些不必要的糾紛。房屋出典后，如果土地增值以及土地征用、房屋拆遷等使得房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償較高，都不會(huì)影響到典權(quán)關(guān)系的雙方當(dāng)事人為此而提訟。如果出典人在典期屆滿后不愿回贖房屋，可依照當(dāng)時(shí)的市價(jià)找貼房屋給典權(quán)人。

這里還有個(gè)問題需要說明一下。農(nóng)村私有房屋設(shè)定典權(quán)后，典權(quán)人有留買權(quán)，即出典人轉(zhuǎn)讓典物時(shí)，典權(quán)人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；還有典物取得權(quán)，即典期屆滿，出典人不回贖的，典權(quán)人取得典物的所有權(quán)。這樣，典權(quán)人最終也取得農(nóng)村村民房屋的所有權(quán)，同時(shí)也取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。有人會(huì)認(rèn)為這也是名義上賣房實(shí)際是買賣宅基地使用權(quán)，應(yīng)該無效。筆者認(rèn)為，首先，典權(quán)設(shè)定后，典期一般都較長(zhǎng)，大都在10年到30年之間，出典人對(duì)自有房屋是否有居住需要，在典期屆滿時(shí)是否有必要將房屋贖回，有足夠的考慮時(shí)間。出典人轉(zhuǎn)讓典物或在典期屆滿不回贖典物的，都說明出典人對(duì)自有房屋沒有居住的需要。法律限制農(nóng)村私房自由轉(zhuǎn)讓的第一個(gè)原因，即擔(dān)心農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓房屋后淪為無居無業(yè)的失地農(nóng)民便不存在，而且農(nóng)村村民的私房屬于農(nóng)村村民的私產(chǎn)，他們有權(quán)處理，法律不應(yīng)過分干涉。其次，無論是留買還是絕賣，出典人和典權(quán)人處分的都是農(nóng)村私有房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，而不是宅基地所有權(quán)，即并沒有侵犯到集體的宅基地所有權(quán)。典權(quán)人作為典物的使用人，長(zhǎng)期在農(nóng)村居住生活，只是沒有農(nóng)村戶口，是否可以將其看作是農(nóng)村村民？而對(duì)于農(nóng)村村民的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，法律并沒有統(tǒng)一的規(guī)定。

綜上，筆者認(rèn)為，法律應(yīng)該允許農(nóng)村村民對(duì)自有房屋設(shè)定典權(quán)而不限制典權(quán)人的身份，適當(dāng)放寬對(duì)農(nóng)村村民私房及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，以保障農(nóng)村村民的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：