導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇宅基地征收與補(bǔ)償條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【法律依據(jù)】

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

篇2

補(bǔ)償方式的選擇不同。住宅拆遷的補(bǔ)償方式大致可以分為兩種，即房屋置換和一次性貨幣補(bǔ)償。在補(bǔ)償之前首先要進(jìn)行評(píng)估，即房屋的價(jià)格與土地的價(jià)格。在市場(chǎng)成交過程當(dāng)中，其一般為怎樣的價(jià)值。按《國(guó)有土地征補(bǔ)條例》相關(guān)規(guī)定，土地加房屋的價(jià)值應(yīng)與周邊商品房?jī)r(jià)值持平，如周圍價(jià)格為5000每平米，則土地加房屋的價(jià)值應(yīng)持平在5000每平米。作為企業(yè)而言，往往沒有進(jìn)行廠房置換的權(quán)利，或者講：在實(shí)際的操作中，也沒有給企業(yè)以廠房置換的選擇的權(quán)利。此時(shí)，企業(yè)有兩種選擇：一為一次性貨幣補(bǔ)償二為進(jìn)行土地置換，在實(shí)際操作中，作為拆遷方，往往希望企業(yè)選擇一次性貨幣補(bǔ)償，二為進(jìn)行土地置換，在實(shí)際操作中，作為拆遷方往往希望企業(yè)選擇一次性貨幣補(bǔ)償。我國(guó)的土地資源越來越緊缺，特別是合法用途土地的緊缺。因此，拆遷方寧可選擇一次性貨幣補(bǔ)償，也不遠(yuǎn)選擇土地置換。作為城市拆遷，城市住房一般分為公房和城市商品房。公房有公房的承租權(quán)，如大型工礦企業(yè)、機(jī)關(guān)部門，往往在80年代都有公房，由于承繼主體的不斷延續(xù)，公房的承租權(quán)變?yōu)榱藵撛诘乃袡?quán)。一般遇到拆遷后，公房的產(chǎn)權(quán)人和承租人在拆遷的地位上則沒有差別，且大部分拆遷的權(quán)利也給予了公房的承租人。 商品房有土地使用權(quán)證與房產(chǎn)證，對(duì)房屋的合法持有權(quán)是不用質(zhì)疑的。因此商品房的合法性基礎(chǔ)十分牢固，作為拆遷方一般無法質(zhì)疑其合法性。商品房和宅基地的合理范圍內(nèi)進(jìn)行了修繕并不影響其合法性。但企業(yè)不同，有的企業(yè)土地是承租而來，不具有土地的真正使用權(quán)，有的企業(yè)有土地使用權(quán)，但為集體土地，也有的為國(guó)有土地，有工業(yè)用地。甚至有的是住宅用地。但以上均有國(guó)有土地使用權(quán)證，若是承租而來，則拆遷面臨的情況則比較復(fù)雜。

補(bǔ)償項(xiàng)目不同住宅拆遷補(bǔ)償?shù)氖峭恋睾头课莸膬r(jià)值，企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)耐峭恋嘏c房屋之外的經(jīng)營(yíng)損失。作為經(jīng)營(yíng)損失的補(bǔ)償，有著不同的方式。若選擇了土地置換，則中間的一段時(shí)間要補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失，這在法律上叫做周期性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。另外，一次性貨幣補(bǔ)償既為一次性停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償，因此，朱住宅拆遷與企業(yè)拆遷的補(bǔ)償項(xiàng)目有所不同。而且在實(shí)際維權(quán)當(dāng)中，土地、房屋與停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該基本持平。因?yàn)榘船F(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來進(jìn)行推算，此三者體現(xiàn)出的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值應(yīng)基本持平。

合法性基礎(chǔ)不同作為住宅拆遷，無非由兩個(gè)方面，一為集體土地住宅，二為城市房屋土地住宅，集體土地住宅指宅基地，盡管有的地方?jīng)]有宅基地使用權(quán)的證件或宅基地集體土地使用權(quán)證，但其往往以村里或鄉(xiāng)里的批單，盡管沒有批單，也由于歷史原因，成為了毋庸置疑的合法土地所有權(quán)。

法律后果不同作為住宅而言，要走一套正規(guī)的法律程序認(rèn)定，2011年《國(guó)有土地征收補(bǔ)償條例》之后，依征收補(bǔ)償條例實(shí)施，首先要有征收決定，其次要有征收補(bǔ)償決定，不服此決定的被征收人有權(quán)利進(jìn)行復(fù)議和訴訟。這個(gè)部分真正可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的是遇到司法強(qiáng)拆。但此套訴訟程序是必須要有的。從征收決定到征收補(bǔ)償?shù)皆V訟等是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，引起的法律后果往往是無法滿足在拆遷的過程當(dāng)中實(shí)際經(jīng)營(yíng)與生產(chǎn)的需要。因?yàn)樵诓疬w過程中，作為拆遷方或者政府有強(qiáng)制執(zhí)行能力，因此具有相當(dāng)?shù)男姓允侄?，例如查消防、查衛(wèi)生手段等，這些行政性手段直接干擾正常經(jīng)營(yíng)，此過程會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無法達(dá)到正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。被拆遷方在此情況下，心理預(yù)期會(huì)不斷降低，因此這些行政手段會(huì)將在你身上不斷產(chǎn)生效力。五、應(yīng)對(duì)措施不同住宅拆遷主要是把整個(gè)程序操作的完美無瑕，只要最大程度的拖延拆遷方，就有很大可能得到合理補(bǔ)償，企業(yè)則不同，它把行政行為產(chǎn)生的強(qiáng)制力，在企業(yè)正常的生產(chǎn)過程當(dāng)中，把具體行政行為的效力降到了最低最小化。反而對(duì)對(duì)方的壓力會(huì)很大，這才是企業(yè)在維權(quán)過程中要達(dá)到的目的，只要弱化了具體行政行為，企業(yè)維權(quán)效果則基本達(dá)到。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

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關(guān)鍵詞：宅基地置換；法律關(guān)系；法律問題；制度完善

中圖分類號(hào)：DF45 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-2596（2014）02-0081-03

一、宅基地置換綜述

（一）宅基地置換的概念

宅基地置換是指根據(jù)政府整體的土地用途規(guī)劃，為節(jié)省土地進(jìn)行集約利用，引導(dǎo)農(nóng)民集中居住，將農(nóng)民所享有的宅基地使用權(quán)及已經(jīng)構(gòu)建的建筑物、附屬設(shè)施根據(jù)置換標(biāo)準(zhǔn)，重新在劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)換取新的住房，對(duì)節(jié)約出來的土地進(jìn)行更加合理的開發(fā)利用，是城市化進(jìn)程中化解土地、資金難題的重要方法。

（二）我國(guó)現(xiàn)行宅基地制度的突出問題

1.一戶多宅和超標(biāo)占地比較普遍。農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)不是通過在土地市場(chǎng)交易取得，而是作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員取得。我國(guó)農(nóng)村宅基地制度是為了充分保障和維護(hù)農(nóng)村居民的居住生活，是對(duì)農(nóng)村居民的一種社會(huì)福利。農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)的成本基本為零，并且宅基地只可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)，這就使許多農(nóng)民產(chǎn)生占用越多宅基地越好的想法，結(jié)合我國(guó)在農(nóng)村宅基地的監(jiān)管不嚴(yán)格，加上我國(guó)農(nóng)村缺乏村莊規(guī)劃，居民散居的特點(diǎn)比較突出，非常不利于宅基地使用的管理。一些鄉(xiāng)、村領(lǐng)導(dǎo)干部憑借權(quán)力、關(guān)系甚至占有多處宅基地，加之農(nóng)房繼承等事實(shí)行為以及祖宅不賣等風(fēng)俗習(xí)慣，導(dǎo)致一戶多宅和超標(biāo)占地現(xiàn)象較為普遍。

2.城市化加劇了農(nóng)村宅基地閑置。從城市化的角度分析，隨著城市化水平的提高，勞動(dòng)力會(huì)從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向非農(nóng)業(yè)，從農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)工人。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人口和生產(chǎn)要素的流動(dòng)被嚴(yán)格限制，宅基地制度的基本功能主要是承擔(dān)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，城鄉(xiāng)居民管理登記制度改革，我國(guó)城市化進(jìn)程速度明顯加快。特別是我國(guó)教育制度的改革，農(nóng)村孩子受教育機(jī)會(huì)的增多，留在城市發(fā)展和定居的農(nóng)村孩子也越來越多。農(nóng)村人口的減少，導(dǎo)致相當(dāng)一部分宅基地閑置，甚至有的地區(qū)出現(xiàn)“空心村”現(xiàn)象。

3.宅基地保障功能弱化，資本功能日益突顯。改革開放之前，我國(guó)實(shí)行了高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，高度重視工業(yè)的發(fā)展，農(nóng)業(yè)是基礎(chǔ)的行業(yè)，為了保證城市工業(yè)的發(fā)展，除農(nóng)民基本生存消費(fèi)之外的全部農(nóng)業(yè)剩余均由國(guó)家直接獲取，同時(shí)實(shí)行城市和農(nóng)村不同的戶籍制度，限制農(nóng)民離開土地，限制農(nóng)民進(jìn)城，宅基地制度設(shè)計(jì)的定位就是保障功能，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的基本生存條件。但隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展，非常強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)一體化的發(fā)展，因此就會(huì)要求城鄉(xiāng)各種要素能夠自由流動(dòng)，特別是城市建設(shè)用地緊張，房?jī)r(jià)日趨走高的大環(huán)境下，宅基地的資本功能日益突顯，農(nóng)民對(duì)宅基地不再僅限于居住要求，也有通過買賣、出租、抵押等方式實(shí)現(xiàn)利益最大化的訴求。

4.宅基地拆遷補(bǔ)償缺乏相應(yīng)規(guī)定，補(bǔ)償偏低。城市房屋拆遷針對(duì)的是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋，而農(nóng)村房屋拆遷，又稱為征地拆遷，其針對(duì)的主要是集體所有的土地，按照現(xiàn)行法律要將集體土地性質(zhì)變更為國(guó)有土地性質(zhì)，需要先辦理土地征收手續(xù)，然后才能進(jìn)行征地拆遷。根據(jù)我國(guó)土地管理法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體可以為了公共目的收回農(nóng)民的宅基地，并給與適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，但該適當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)卻沒有相應(yīng)的法律條文予以規(guī)定，因此補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)往往有很大的隨意性并且有很大的不公平性，如果對(duì)拆遷房屋按照《土地管理法》中規(guī)定的地上附著物給與補(bǔ)償，那么與臨近國(guó)有土地上房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比，明顯偏低。城市房屋拆遷可以適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)農(nóng)村房屋拆遷我國(guó)還沒有完善的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)制，這顯然不利于保護(hù)農(nóng)民的利益。

（三）宅基地置換的意義

1.原房屋價(jià)值得以大幅度體現(xiàn)，村民的財(cái)產(chǎn)性收益增加。村民憑原先居住的舊房可以根據(jù)置換標(biāo)準(zhǔn)換取一套新房，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入增加，以前的宅基地房不得上市交易，價(jià)值不能體現(xiàn)，而通過宅基地可換取國(guó)有土地上的商品房，即可上市流通、自由買賣，相比以前的宅基地房，村民財(cái)產(chǎn)性收入會(huì)增加。

2.打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。通過宅基地置換，村民集中居住后，有的村民仍然享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，農(nóng)民仍可以繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或是將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)出去，除了穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)收益外，還可自謀職業(yè)，增加收入。村民的土地全部被征用的，將和城鎮(zhèn)居民一樣享受社會(huì)保障待遇，村民與市民的差異也將逐漸淡化。

3.盤活土地資源，解決農(nóng)村就業(yè)。通過宅基地置換的方式，原有零星的宅基地通過整理，可以復(fù)墾為耕地，耕地并未因此減少，同時(shí)，騰出的宅基地可以集體建設(shè)用地的性質(zhì)進(jìn)入流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地資源的資本化，可用于商品房開發(fā)或是發(fā)展工業(yè)、旅游業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)等，農(nóng)民的就業(yè)機(jī)會(huì)增加，而且土地的出讓收益還可補(bǔ)貼農(nóng)村的保障性支出。

二、宅基地置換中的主要法律關(guān)系

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關(guān)鍵詞：糧食核心區(qū)；農(nóng)村宅基地；入市流轉(zhuǎn)

中圖分類號(hào)：F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI 編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2017.05.017

Abstract： In the process of urbanization growing thirst for space， aimed at the status and existing problems of rural housing land grain production core， discussed under the premise that right is not clear， lack of the system of collective land market circulation policies and measures， to study and put forward： the current land management should adopt the mode of persuation rather than a strong wall， should be through the guidance of scientific， clear property rights， and strict management， reasonable distribution， supervision and other measures to advance carefully on the land market.

Key words： the core area of grain production； house-site in the countryside； in the market circulation

與城鎮(zhèn)國(guó)有土地相比，我國(guó)集體土地?zé)o論是在政策支持還是在利用方式中都受到了嚴(yán)格制約，后者的利用條件都要比前者苛刻得多。作為數(shù)量最大的建設(shè)用地，宅基地粗放利用與城市化進(jìn)程對(duì)空間渴求之間的矛盾日趨白熱化。農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀卻是中國(guó)最為獨(dú)特、最為敏感，也是最難以決斷的一項(xiàng)制度[1-2]。我國(guó)農(nóng)村宅基地量多、面大、覆蓋范圍廣，變革宅基地制度理應(yīng)屬于土地制度改革的重要領(lǐng)域。當(dāng)前，在我國(guó)耕地保護(hù)更加規(guī)范嚴(yán)格前提下，宅基地順利入市無疑已成為當(dāng)前土地制度改革的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。作為糧食核心區(qū)的河南省，耕地保護(hù)更是任重道遠(yuǎn)，土地資源卻越來越緊缺，與此同時(shí)又要面對(duì)航空港綜合試驗(yàn)區(qū)、“米”字形高鐵網(wǎng)及配套“一路一帶”戰(zhàn)略發(fā)展。因此，開展農(nóng)村宅基地入市研究，讓農(nóng)業(yè)大省“沉睡的資產(chǎn)”活起來，讓人口大省的農(nóng)民享有更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下河南省集體建設(shè)用地利用方式和發(fā)展模式的重要研究?jī)?nèi)容。

1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在問題

1.1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀

1.1.1 新建住房無序擴(kuò)張 目前，我國(guó)農(nóng)村新建宅基地在審核趨于嚴(yán)格，但用地區(qū)位卻比老宅基地要好得多，特別是農(nóng)民分戶后，多數(shù)都愿意重新選址建新房。據(jù)抽樣統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前農(nóng)村中10%～30%的農(nóng)戶擁有一戶多宅。自2009―2013年，河南省人均宅基地面積下降了10～30 m2，宅基地?cái)?shù)量卻增加了13.33萬(wàn)hm2。

1.1.2 現(xiàn)狀住宅嚴(yán)重超標(biāo) 據(jù)《全國(guó)土地利用變更調(diào)查報(bào)告》，我國(guó)新增村莊建設(shè)用地總量呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，農(nóng)村人均住房面積也是逐年上升。長(zhǎng)期以來由于對(duì)農(nóng)村建房缺乏科學(xué)有效管理及宅基地免費(fèi)的使用制度，導(dǎo)致農(nóng)戶超占、亂占，農(nóng)戶人均住宅面積嚴(yán)重超標(biāo)。目前，全國(guó)農(nóng)村宅基地人均用地約260 m2，河南人均用地約308 m2，二者都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人均用地標(biāo)準(zhǔn)[3]。

1.1.3 存量用地閑置浪費(fèi) 宅基地中閑置和空心化問題突出。原因如下：農(nóng)民外出經(jīng)商、打工及家庭傳統(tǒng)的分家方式是宅基地荒廢的主要原因；其次，因村民搬進(jìn)新住宅，舊宅依舊存在而形成閑置；第三，村民老房屋周圍有大量自留地，一旦房屋閑置就荒廢而無人問津。全國(guó)1 333萬(wàn)hm2農(nóng)村宅基地中有10%～15%于閑置狀態(tài)，計(jì)133.3萬(wàn)～200萬(wàn)hm2；據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年河南省僅清理整頓的閑置地就可以再建21個(gè)鄭東新區(qū)。

1.1.4 農(nóng)村宅基地管理失控 盡管法律在宅基地管理上規(guī)定的非常嚴(yán)格，但事實(shí)上很難實(shí)施。首先，因村莊規(guī)劃滯后，新村建設(shè)與舊村改造脫節(jié)，政府缺乏對(duì)農(nóng)戶新房規(guī)劃，建新規(guī)模得不到控制，加上村民法制觀念淡薄，新村中土地亂占濫用，嚴(yán)重影響了村莊統(tǒng)一規(guī)劃[4]。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層國(guó)土所因人手少，致使宅基地執(zhí)法巡查不到位，很難對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)民建房實(shí)施有效管控。三是我國(guó)土地用途管制是一種用地規(guī)?？刂浦贫?，屬于從上到下一種管控，其末端農(nóng)民蓋房用地一般很少考慮，從而迫使農(nóng)民新房用地要占用承包地，嚴(yán)重危及耕地保護(hù)。

1.1.5 宅基地流轉(zhuǎn)地區(qū)差異 不同經(jīng)濟(jì)條件地區(qū)，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)區(qū)域差異極其明顯。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)在城市郊區(qū)相對(duì)較多，在偏遠(yuǎn)區(qū)域流轉(zhuǎn)卻很少。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部，通過房屋買賣、出租、抵押等流轉(zhuǎn)的宅基地占10%～40%，其流轉(zhuǎn)活躍度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般區(qū)域。在同一流轉(zhuǎn)半徑范圍內(nèi)，農(nóng)村宅基地活躍程度伴隨著距中心城市的距離增加而逐漸降低。河南省宅基地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)較明顯“城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部和一般農(nóng)村”三個(gè)區(qū)域。

1.2 農(nóng)村宅基地制度中存在的問題

1.2.1 所有權(quán)主體不清 目前，我國(guó)《土地管理法》在一定程度上對(duì)農(nóng)村宅基地的所有、使用權(quán)進(jìn)行了簡(jiǎn)單約束，但從法律層面上并沒有說明村民集體應(yīng)該如何行使所有權(quán)，造成了在農(nóng)村宅基地使用和管理上出現(xiàn)縣、鄉(xiāng)、村、組四級(jí)主體權(quán)責(zé)不明、管理混亂，致使農(nóng)村宅基地確權(quán)登記困難并滯后，農(nóng)戶無法行使自己的權(quán)利。

1.2.2 用益物權(quán)不完整 物權(quán)法將宅基地使用權(quán)明確為用益物權(quán)。又說“宅基地使用權(quán)是一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的權(quán)利，是農(nóng)民的安身之本，是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保障”[5-6]。宅基地用益物權(quán)在法律上表達(dá)模糊、自相矛盾，存在先天不足。近幾年，各地推行村莊整理、集中居住、宅基地?fù)Q房等一系列活動(dòng)基本都不考慮農(nóng)民宅基地的收益權(quán)。對(duì)于整理節(jié)余的建設(shè)用地出讓收益及增值收益，農(nóng)民及其集體都享用極少或很難分享。

1.2.3 財(cái)產(chǎn)權(quán)利無法實(shí)現(xiàn) 目前，我國(guó)法律法規(guī)明文禁止宅基地抵押，也不能將宅基地轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人或組織，而建立在宅基地上的住宅卻允許作為貸款的抵押物，使得農(nóng)戶無法對(duì)自己的宅基地?fù)碛凶罱K的處置權(quán)和經(jīng)營(yíng)開發(fā)權(quán)，不可避免地?fù)p害了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。宅基地使用權(quán)是一種沒有市場(chǎng)價(jià)值的權(quán)利，農(nóng)民土地資產(chǎn)價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)。但農(nóng)村宅基地私下交易無法避免，“隱形市場(chǎng)”和隨意定價(jià)的轉(zhuǎn)讓行為使原本屬于集體所有的宅基地轉(zhuǎn)讓收益大量流失。

1.2.4 宅基地制度設(shè)計(jì)效率低下 制度的設(shè)計(jì)不僅需要考慮公平性，更需要注重效率。我國(guó)農(nóng)村宅基地制度在很大程度上維護(hù)了農(nóng)村內(nèi)部集體成員間的基本公平，但由于其無償?shù)暮蜔o時(shí)間約束的使用期限，使其在產(chǎn)權(quán)制度的安排上因沒有時(shí)間節(jié)點(diǎn)而缺乏效率。隨著土地資源性理念強(qiáng)化，宅基地使用權(quán)制度的設(shè)計(jì)要求不僅要保障農(nóng)民住房需求，又要實(shí)現(xiàn)效率價(jià)值目標(biāo)，更要求土地產(chǎn)權(quán)從“以所有為中心”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙岳脼橹行摹盵7-8]。

1.2.5 宅基地私下流轉(zhuǎn)問題嚴(yán)重 據(jù)國(guó)土資源部有關(guān)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)村宅基地自發(fā)、隱形的市場(chǎng)遍布各地。更為重要的是，相關(guān)的宅基地產(chǎn)權(quán)缺少法律條文約束，國(guó)家頒布的法律法規(guī)存在著互相引用和相互矛盾，導(dǎo)致現(xiàn)行條件下宅基地登記管理制度混亂、缺乏對(duì)宅基地使用上的必要監(jiān)督。同時(shí)缺乏宅基地退出機(jī)制，無法實(shí)施有效的村莊整理和中心村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，因宅基地流轉(zhuǎn)引發(fā)的矛盾不斷。

2 促進(jìn)宅基地入市流轉(zhuǎn)的建議和措施

在我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)加速進(jìn)行之中，以和諧發(fā)展的城鄉(xiāng)居民利益互補(bǔ)為導(dǎo)向，宅基地管理措施應(yīng)當(dāng)采取疏導(dǎo)方式而非強(qiáng)堵手段，通過土地管理制度改革，依法準(zhǔn)許并探索宅基地入市模式。建議如下。

2.1 科學(xué)引導(dǎo)，促進(jìn)農(nóng)民適度集中居住

科學(xué)預(yù)測(cè)農(nóng)村宅基地?cái)?shù)量和用地規(guī)模；結(jié)合美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，適度開展村莊治理，加強(qiáng)宅基地規(guī)劃管理，嚴(yán)格用途管制，從嚴(yán)控制村莊建設(shè)用地規(guī)模和布局。通過流轉(zhuǎn)、置換、整理等方式，整合優(yōu)化農(nóng)村宅基地布局，逐步推進(jìn)農(nóng)宅集居化建設(shè)。再者，要實(shí)施差異化戰(zhàn)略，以組為單位實(shí)行集中居住，逐步打破行政區(qū)劃，嚴(yán)格實(shí)行“一戶一基”、“統(tǒng)規(guī)自建”，逐步引導(dǎo)遷村并點(diǎn)建設(shè)[9]。第四，進(jìn)一步強(qiáng)化增減掛鉤政策實(shí)施，以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作為原則，通過異地置換，真正實(shí)現(xiàn)人、地、錢協(xié)調(diào)統(tǒng)一發(fā)展。

2.2 明確產(chǎn)權(quán)，完善宅基地立法體系

首先，明確宅基地用益物權(quán)，切實(shí)賦予農(nóng)民對(duì)宅基地更充分的占有、使用、收益和D讓權(quán)及繼承權(quán)；其次，要理清宅基地的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)、歸屬及流轉(zhuǎn)狀況，早日完成《集體土地使用證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》的登記發(fā)證工作；第三，廢除上位法中關(guān)于限制宅基地自由流轉(zhuǎn)的有關(guān)條款，規(guī)定村民集體有宅基地的處置權(quán)，國(guó)家具有宅基地宏觀配置權(quán)，農(nóng)戶具備宅基地微觀使用權(quán)、收益權(quán)以及一般轉(zhuǎn)讓權(quán)；允許宅基地在城鄉(xiāng)居民之間自由流轉(zhuǎn)；第四，加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，修改《土地管理法》及其《實(shí)施條例》，盡快出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地入市流轉(zhuǎn)的對(duì)象、條件、范圍、方式，以及流轉(zhuǎn)的主體、程序、收益處置與管理等，明確收益分配；第五，制定城鄉(xiāng)統(tǒng)一的《房屋征收與補(bǔ)償條例》，實(shí)現(xiàn)同地同價(jià)、同房同價(jià)，推進(jìn)建設(shè)用地城鄉(xiāng)一體化。

2.3 嚴(yán)格管理，構(gòu)建入市價(jià)格體系

首先，堅(jiān)持總量控制和用途管制，改革宅基地規(guī)劃管制，明確宅基地管理責(zé)任，上級(jí)政府實(shí)施村莊規(guī)劃和依法管制，制訂宅基地的存量用地使用制度[10]。第二，建立公開競(jìng)爭(zhēng)的土地市場(chǎng)，完善市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制，構(gòu)建集體建設(shè)用地的定級(jí)估價(jià)和價(jià)格管理制度[11]，建立區(qū)域最低限價(jià)制度和地價(jià)公示制度。第三，要建立交易價(jià)格核準(zhǔn)制度，保障交易的安全性并防止宅基地的投機(jī)行為；建立交易價(jià)格歸入制度，對(duì)于超過核準(zhǔn)價(jià)格的土地收益，直接歸入為集體經(jīng)濟(jì)組織所共有。第四，大力發(fā)展有助于土地交易健康發(fā)展的評(píng)估機(jī)構(gòu)、土地融資服務(wù)機(jī)構(gòu)、土地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等中介組織，建立并完善以區(qū)、縣為單位的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理服務(wù)市場(chǎng)體系。

2.4 合理分配，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民合法利益

首先，停止新增宅基地審批，所有入市流轉(zhuǎn)宅基地必須符合規(guī)劃，對(duì)登記在冊(cè)的超標(biāo)宅基地每年按超標(biāo)面積大小采用累進(jìn)收費(fèi)。第二，建立合理的土地收益分配機(jī)制，將流轉(zhuǎn)收益分為房屋收益和宅基地收益，前者全部歸原宅基地使用者所有，后者應(yīng)當(dāng)在國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)組織和原宅基地使用者之間進(jìn)行合理調(diào)配，大部分留給原宅基地使用者，國(guó)家則通過土地稅的形式分享。第三，宅基地交易由買賣雙方按照市場(chǎng)價(jià)格自由進(jìn)行，政府不參與其中，政府通過征收稅費(fèi)來實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)富的“二次分配”；同時(shí)規(guī)定“初次”交易上繳集體組織的土地使用權(quán)補(bǔ)償金多數(shù)，“二次”交易免繳上述費(fèi)用。第四，轉(zhuǎn)讓的宅基地，要經(jīng)過村民代表會(huì)議或者村民會(huì)議的過半數(shù)同意，本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2.5 加強(qiáng)監(jiān)督，完善宅基地流轉(zhuǎn)保障體制

首先，加大違法違規(guī)宅基地查處，鼓勵(lì)農(nóng)民加入到村莊建設(shè)中，對(duì)村莊違規(guī)建房、占用耕地建房的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即查處；對(duì)違規(guī)建房的現(xiàn)象做到早發(fā)現(xiàn)、早處理，對(duì)非法占用農(nóng)村宅基地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或變相開發(fā)行為，要追究其刑事責(zé)任。其次，建立宅基地期限制度和宅基地閑置收回制度。為保障宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益并實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)效益價(jià)值，建議建立宅基地使用年限制度，附加續(xù)期申請(qǐng)制度；同時(shí)建立配套的宅基地轉(zhuǎn)讓期限，約定超過制度設(shè)計(jì)的宅基地使用權(quán)期限部分無效，并以剩余期限為限期。第三，對(duì)于閑置的宅基地應(yīng)該建立閑置罰金制度和收回制度，規(guī)定合理期限，在閑置時(shí)間達(dá)到該期限，需要按年繳納閑置費(fèi)，超過閑置期限，村集體經(jīng)濟(jì)組織將無償收回該宅基地。第四，建立完善的農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、社會(huì)救濟(jì)等保障制度，將大量的農(nóng)村人口從土地上解放出來，降低承包地和宅基地所承載的過多的福利保障功能[12]。

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篇5

關(guān)鍵詞：土地所有權(quán)；確權(quán)登記；發(fā)證工作；細(xì)則

中圖分類號(hào)：C93 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、確權(quán)登記發(fā)證成果的特點(diǎn)

城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證成果的內(nèi)容主要包括地籍調(diào)查成果、土地登記成果、數(shù)據(jù)庫(kù)成果和文字報(bào)告成果。對(duì)其特點(diǎn)進(jìn)行分析，是推廣應(yīng)用和更新維護(hù)的前提。

（一）全面啟用全國(guó)統(tǒng)一的宗地新代碼

本次城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作中，在地籍區(qū)、地籍子區(qū)劃分的基礎(chǔ)上全面啟用了全國(guó)統(tǒng)一的宗地新代碼，它是在全市范圍內(nèi)以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱卧獎(jiǎng)澐值丶畢^(qū)、地籍子區(qū)，形成 5 層、19 位層次碼結(jié)構(gòu)的宗地代碼。按層次分別表示縣級(jí)行政區(qū)域、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、土地權(quán)屬類型、宗地順序號(hào)等 5 層，其中第 4 層土地權(quán)屬類型還分土地所有權(quán)類型碼和宗地特征碼 2 類。該代碼的全面啟用對(duì)于構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化的地籍管理體系具有十分重要的意義。

（二） 建立了城鄉(xiāng)一體化的地籍管理信息系統(tǒng)

本項(xiàng)工作是第二次土地調(diào)查工作的延伸和細(xì)化，它充分利用現(xiàn)有土地調(diào)查成果，深入研究城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作中地籍調(diào)查、土地確權(quán)、爭(zhēng)議調(diào)處、登記發(fā)證工作成果。并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合本市實(shí)際，完成我市城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證成果的數(shù)據(jù)建庫(kù)，結(jié)合、城中村、改造、城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)制度改革與建設(shè)試點(diǎn)和征地制度改革試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，按照構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化地籍管理、一張圖的思路，建立了集信息獲取、處理、存儲(chǔ)、傳輸、分析應(yīng)用和更新為一體的城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證成果數(shù)據(jù)庫(kù)。

二、土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作主要內(nèi)容

（一）集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證

根據(jù)2009年、2010年和2012年中央1號(hào)文件精神及有關(guān)部委出臺(tái)的指導(dǎo)意見，到2012年底全國(guó)要基本完成城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證，且集體土地所有權(quán)要確到每個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)民集體。集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證由國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)。

（二）集體建設(shè)用地與農(nóng)民宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證

2010年和2012年中央1號(hào)文件提出加快推進(jìn)城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地與農(nóng)民宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，但未設(shè)完成時(shí)限。集體建設(shè)用地與農(nóng)民宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證由國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)。國(guó)土資源部、中農(nóng)辦等部委曾聯(lián)合發(fā)文就集體建設(shè)用地與農(nóng)民宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證可能遇到的具體問題提出了指導(dǎo)意見。比如，對(duì)超占宅基地分階段處理等。

（三）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證

2009年中央1號(hào)文件提出開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證試點(diǎn)，2010年和2012年中央1號(hào)文件提出擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，2013年中央1號(hào)文件提出用5年時(shí)間基本完成土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證（即2017年底基本完成）。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證由農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)。根據(jù)農(nóng)業(yè)部的指導(dǎo)意見，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證重點(diǎn)是解決承包地塊面積不準(zhǔn)、四至不清、空間位置不明和登記簿不健全等問題。

三、執(zhí)行進(jìn)展的狀況

（一）集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證政策執(zhí)行發(fā)展

集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作能加快土地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

通過集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，國(guó)家將出臺(tái)相應(yīng)政策，加快土地流轉(zhuǎn)，使全縣廣大農(nóng)民的切身利益進(jìn)一步受到法律保護(hù)，加快了農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也為村鎮(zhèn)規(guī)劃，為社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)提供理論依據(jù)，全面實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，達(dá)到土地集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展，充分利用現(xiàn)有的土地資源提高人們的生活水平，加快了農(nóng)村的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

（二）發(fā)證標(biāo)準(zhǔn)

1、嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)民一戶只能擁有一處宅基地法律規(guī)定。除繼承外，對(duì)農(nóng)民一戶有第二宗宅基地使用權(quán)的只登記，不發(fā)證。

2、城鎮(zhèn)居民不準(zhǔn)在農(nóng)村購(gòu)買和違法建住宅，對(duì)購(gòu)買和違法建住宅申請(qǐng)宅基地使用的，只登記，不發(fā)證。

3、嚴(yán)格執(zhí)行宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)宅基地超占面積的，在辦理登記時(shí)按下列情況處理：

1982 年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

1982 年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至 1987 年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

1987 年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行登記。其面積超過當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，只在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻新、政府實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，并按規(guī)定的面積重新進(jìn)行登記。

4、農(nóng)村建房占用宅基地時(shí)間以村委會(huì)出具的說明中的時(shí)間為準(zhǔn)。

（三）有下列情形之一的暫緩或不予登記發(fā)證

1、對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占用公路兩側(cè)建筑控制區(qū)范圍內(nèi)土地修建住宅的，不予登記發(fā)證。

2、存在權(quán)屬糾紛、界線爭(zhēng)議或地面建筑物產(chǎn)權(quán)不明的宅基地，在爭(zhēng)議或糾紛未解決前，暫不予登記發(fā)證。

3、無任何土地權(quán)屬來源或土地權(quán)屬來源不合法的宅基地，或?qū)龠`法用地，不予登記發(fā)證。

4、因市政道路，建設(shè)用地項(xiàng)目等拆遷另行劃撥安置，但目前未辦批準(zhǔn)手續(xù)的宅基地，暫不予登記發(fā)證。

5、農(nóng)村村民因已建住宅，應(yīng)當(dāng)拆除的舊宅或已納入土地置換、土地開發(fā)復(fù)墾項(xiàng)目規(guī)劃復(fù)墾的舊宅，不予登記發(fā)證。

6、因改、擴(kuò)建公路、鐵路已給予拆遷補(bǔ)償，房屋未拆除的不予登記發(fā)證。

7、不符合土地利用總體規(guī)劃或村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的。

8、經(jīng)批準(zhǔn)即將征用、拆遷的宅基地。。

（四）權(quán)屬調(diào)查與宗地測(cè)量完成情況

按照《地籍測(cè)量規(guī)范》、《控制測(cè)量規(guī)范》要求，在選（埋）首級(jí)控制（網(wǎng)）點(diǎn)、（GPS 靜態(tài)觀測(cè)、成果計(jì)算、整理）的基礎(chǔ)上，設(shè)置測(cè)定若干圖根控制點(diǎn)，對(duì)每宗地的權(quán)屬、界址、面積及其他元素進(jìn)行了認(rèn)真仔細(xì)的權(quán)屬調(diào)查，確權(quán)登記、宗地界址線的劃分、界址點(diǎn)的精確定位、標(biāo)示設(shè)置噴涂并繪制宗地草圖，同時(shí)用解析法準(zhǔn)確地對(duì)宗地界址點(diǎn)（界址標(biāo)示）進(jìn)行測(cè)量。

（五）現(xiàn)階段工作情況

現(xiàn)階段國(guó)土資源局相關(guān)工作人員協(xié)同作業(yè)單位專業(yè)技術(shù)人員根據(jù)確權(quán)登記發(fā)證調(diào)查成果、測(cè)量成果、宗地圖等整理后的資料，正在進(jìn)行數(shù)據(jù)成果的權(quán)屬、屬性錄入等項(xiàng)工作，做建庫(kù)的前期工作準(zhǔn)備。同時(shí)向各村權(quán)屬審核公告。在具體作業(yè)過程中，每個(gè)作業(yè)分隊(duì)（組）對(duì)成果質(zhì)量進(jìn)行了 100%自查、互查，縣國(guó)土資源局協(xié)同作業(yè)單位組成質(zhì)量檢查組對(duì)每個(gè)作業(yè)分隊(duì)（組）、的工作進(jìn)展、成果質(zhì)量進(jìn)行分段、分級(jí)檢查，并邀請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，確保了城鎮(zhèn)集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作早日通過上級(jí)部門驗(yàn)收。

三、確權(quán)登記發(fā)證成果的應(yīng)用及更新維護(hù)

城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作所形成的成果資料是一種以地塊為基礎(chǔ)的土地及其附著物的權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量、位置和利用現(xiàn)狀的基本信息的集合。它是土地管理工作的成果之一，也是全面統(tǒng)一依法科學(xué)管理土地的基本依據(jù)。其應(yīng)用體現(xiàn)了、以數(shù)（據(jù)）管地、到、圖數(shù)一體管地的重大轉(zhuǎn)變。

（一） 日常地籍管理

在城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作啟用全國(guó)統(tǒng)一宗地代碼劃定的地籍區(qū)、地籍子區(qū)基礎(chǔ)上，對(duì)地籍子區(qū)范圍內(nèi)各種土地權(quán)屬類型的宗地進(jìn)行排序。根據(jù)排序結(jié)果按照宗地編碼方法編制新的宗地號(hào)，并建立新舊宗地編碼對(duì)應(yīng)表。按、雙碼并行、的原則，對(duì)已登記和已調(diào)查的宗地不變更檔案中的宗地號(hào)，當(dāng)需要進(jìn)行變更登記或已調(diào)查的宗地需要進(jìn)行登記時(shí)，再采用新的宗地號(hào)。在地籍管理數(shù)據(jù)庫(kù)中建立新舊編碼對(duì)應(yīng)關(guān)系。數(shù)據(jù)庫(kù)中現(xiàn)有的編碼保持不變，待變更地籍調(diào)查時(shí)啟用新編碼，新增加的宗地直接使用新的統(tǒng)一宗地編碼，逐步完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的宗地編碼體系，為建立城鄉(xiāng)一體化的地籍管理信息系統(tǒng)打好基礎(chǔ)。

以城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作為契機(jī)，以重大項(xiàng)目為前提，按片區(qū)調(diào)查、“超前、和、對(duì)口、服務(wù)”、兩步走、同步推的工作思路，在日常地籍管理工作中，充分利用城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證成果資料和現(xiàn)有地籍調(diào)查成果資料，推動(dòng)土地儲(chǔ)備、土地供應(yīng)和重大項(xiàng)目的權(quán)屬調(diào)查工作全面提速，逐步完善覆蓋全市域的地籍調(diào)查和土地確權(quán)工作，以日常地籍管理工作中獲取的日常地籍調(diào)查成果用于地籍管理數(shù)據(jù)庫(kù)的實(shí)時(shí)更新，確保地籍管理數(shù)據(jù)庫(kù)的現(xiàn)勢(shì)性和準(zhǔn)確性。

（二） 土地征收

土地征收是國(guó)家為滿足公共需要，通過法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國(guó)有的行為。在征收過程中應(yīng)掌握征收土地的權(quán)屬性質(zhì)，劃分農(nóng)用地和建設(shè)用地范圍，劃分基本農(nóng)田范圍，查清農(nóng)民集體所有者所擁有的全部土地范圍面積，便于安置、補(bǔ)償原土地使用者和所有者。利用城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證成果資料，經(jīng)實(shí)地核實(shí)后，適時(shí)確定征收范圍內(nèi)各類用地面積、位置、權(quán)屬等。并統(tǒng)計(jì)擬征用土地所有者擁有的全部土地面積，形成補(bǔ)償安置、稅費(fèi)繳納的依據(jù)。同時(shí)編制新增建設(shè)用地勘測(cè)定界報(bào)告等技術(shù)文件。土地征收的成果資料（征地紅線、建設(shè)用地批準(zhǔn)書等）確定的新增建設(shè)用地范圍應(yīng)及時(shí)在城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫(kù)中更新，建立實(shí)時(shí)更新、維護(hù)機(jī)制，確保成果的現(xiàn)勢(shì)性。

（三） 土地登記

對(duì)于未開展土地總登記工作的城市，初始登記必須應(yīng)用地籍調(diào)查成果。利用城鎮(zhèn)集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證成果資料，結(jié)合第二次土地調(diào)查、日常地籍調(diào)查成果確定申請(qǐng)登記宗地的界址點(diǎn)、線，在技術(shù)上避免了單宗地地籍調(diào)查時(shí)因多次重復(fù)指界所造成的界址點(diǎn)、線重疊、裂縫現(xiàn)象的產(chǎn)生，保證土地登記成果質(zhì)量，縮減土地登記工作時(shí)間，提高土地登記工作效率。充分利用地籍管理信息平臺(tái)，將日常土地登記成果更新到地籍管理數(shù)據(jù)庫(kù)中，結(jié)合、批、供、用、補(bǔ)、查、五位一體的、一張圖、系統(tǒng)，分別將已登記成果信息和經(jīng)權(quán)屬調(diào)查的成果應(yīng)用到調(diào)查和登記工作中，形成良好的互為利用的雙向機(jī)制。

結(jié)束語(yǔ)：

科學(xué)合理的土地權(quán)利制度能夠?yàn)槿藗兲峁┮粋€(gè)相對(duì)穩(wěn)定持久的利益預(yù)期規(guī)則。推進(jìn)土地權(quán)利制度建設(shè)，適應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革的需要，是規(guī)范土地市場(chǎng)、保障交易安全和土地市場(chǎng)秩序、促進(jìn)國(guó)土資源可持續(xù)利用的有力保障。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

論文關(guān)鍵詞 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 宅基地使用權(quán) 流轉(zhuǎn)

在我國(guó)，土地所有權(quán)分國(guó)家所有與集體所有兩種，根據(jù)《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)之規(guī)定，城市的土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有，土地的所有權(quán)只能由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，而不能逆向行之。現(xiàn)階段，農(nóng)村集體土地主要經(jīng)沒收、征收、征用、征購(gòu)、轉(zhuǎn)戶、遷移等原因轉(zhuǎn)為國(guó)有土地或者限制在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的今天，這已嚴(yán)重阻礙了土地價(jià)值的真正實(shí)現(xiàn)。探索新的集體土地流轉(zhuǎn)模式，不僅有助于我們合理開發(fā)和利用稀缺的土地資源，而且對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體規(guī)劃也大有裨益，極有研究?jī)r(jià)值。

一、集體土地流轉(zhuǎn)問題概述

資本主義國(guó)家實(shí)行較為嚴(yán)格的土地私有制，自英國(guó)“圈地運(yùn)動(dòng)”之后，工業(yè)經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)制度也歷經(jīng)幾百年發(fā)展，幾經(jīng)陣痛，業(yè)已建立起一套完整的法律程序，對(duì)于私人土地的征收、征用、征購(gòu)以及土地買賣、交換、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等問題都有明確規(guī)定，雖然我國(guó)實(shí)行土地國(guó)有和集體所有制，不存在土地買賣問題，法律僅規(guī)定了集體土地可以經(jīng)過被沒收、征收、征用、征購(gòu)、轉(zhuǎn)戶、遷移等原因單向不可逆地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，但國(guó)外的很多有益經(jīng)驗(yàn)仍然值得我們借鑒。

在現(xiàn)階段城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與城鄉(xiāng)二元社會(huì)體制均發(fā)生了深刻變化，城市土地正經(jīng)歷著新一輪的洗牌，農(nóng)村土地使用權(quán)的權(quán)利效能也產(chǎn)生了深刻變化，隨著改革的深入，集體土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了諸如流轉(zhuǎn)不規(guī)范、交易糾紛多、產(chǎn)權(quán)意識(shí)混亂、流轉(zhuǎn)比例低等一系列問題。對(duì)此，我們要充分發(fā)揮市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力，完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度和宅基地使用權(quán)制度，明確界定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍，逐步放開宅基地的入市流轉(zhuǎn)，相關(guān)部門更要盡快出臺(tái)相關(guān)政策措施，引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為，保障集體土地實(shí)現(xiàn)有序流轉(zhuǎn)。

二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)難題及對(duì)策

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)就是承包人因從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目而承包使用、收益集體所有或國(guó)家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。土地承包經(jīng)營(yíng)的范圍被依法確定，承包期限也確定為30年，在承包期限內(nèi)嚴(yán)格限制調(diào)整承包地。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是指通過承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。根據(jù)《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，法律承認(rèn)了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的流轉(zhuǎn)權(quán)，并且規(guī)定了流轉(zhuǎn)的方式，同時(shí)，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)也設(shè)置了較多的限制性規(guī)則，當(dāng)然，這些限制的初衷是為了保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利，但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，很多規(guī)定已經(jīng)不適應(yīng)發(fā)展的需要了。

（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)難題及成因

1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為我國(guó)所獨(dú)創(chuàng)，現(xiàn)存的主要流轉(zhuǎn)難點(diǎn)在

（1）集體的農(nóng)業(yè)用地原則上不能用于建設(shè)，要進(jìn)行建設(shè)必須先“變性”，而且，集體建設(shè)用地使用權(quán)原則上也不可以進(jìn)行交易；（2）流轉(zhuǎn)對(duì)象被嚴(yán)格限制在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間；（3）承包地在承包期限內(nèi)不得進(jìn)行調(diào)整，農(nóng)村大量新增人口無法取得土地，土地配置不均現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致無地農(nóng)民生活困難，現(xiàn)實(shí)矛盾突出；（4）出嫁婦女一旦喪失原有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可能在喪夫后“兩頭落空”，失去最基本的生存條件；（5）承包地被征收后的土地補(bǔ)償費(fèi)分配不均，導(dǎo)致了農(nóng)民采取一系列抵制措施。

2.造成現(xiàn)有困難的原因分析如下

（1）法律規(guī)定與民間社會(huì)規(guī)范的沖突是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)難的社會(huì)根源；（2）法律規(guī)定之間的內(nèi)在沖突是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)困難的法律根源；（3）政策頻繁變化是導(dǎo)致農(nóng)村現(xiàn)實(shí)利益沖突并阻礙土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)原因；（4）法律規(guī)定與復(fù)雜的農(nóng)村現(xiàn)實(shí)之間的脫節(jié)是引發(fā)土地流轉(zhuǎn)難的直接原因；（5）現(xiàn)行土地所有權(quán)設(shè)置上的“雙軌并行”、“城鄉(xiāng)分治”是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)難產(chǎn)生的深層次體制根源。

（二）關(guān)于解決現(xiàn)有流轉(zhuǎn)難題的對(duì)策

現(xiàn)存土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)難題很多屬于法律缺陷，有待制度的進(jìn)一步完善，我們可以努力建立一套農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的糾紛解決機(jī)制，譬如：

1.從消除糾紛產(chǎn)生的根源出發(fā)，構(gòu)建糾紛預(yù)防機(jī)制

不斷深化改革，打破土地制度設(shè)置上的二元體制，推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的有序流轉(zhuǎn)。在農(nóng)村土地制度的設(shè)置上因地制宜，給地方留下一定制度創(chuàng)新的空間。此外，保持政策的穩(wěn)定性，健全相關(guān)法律規(guī)定，強(qiáng)化基層政府的指導(dǎo)和服務(wù)職能。

2.建立多元化的糾紛解決機(jī)制，促進(jìn)糾紛的及時(shí)和有效解決

我們要注重調(diào)解，充分發(fā)揮農(nóng)村基層組織的作用，同時(shí)穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地糾紛仲裁工作，強(qiáng)化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛的仲裁解決機(jī)制，當(dāng)然，訴訟解決機(jī)制也必須健全，保證司法救濟(jì)途徑的暢通，這樣才能做到及時(shí)化解矛盾，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

三、宅基地使用權(quán)制度的弊病及對(duì)策

宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員有權(quán)占有、使用集體所有的土地，并在該土地上建造住房及其他附著物的權(quán)利。宅基地位用權(quán)是農(nóng)村村民個(gè)人重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，關(guān)系到農(nóng)民的切身利益。伴隨農(nóng)村特別是一些城郊村房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷活躍，農(nóng)村宅基地使用權(quán)由簡(jiǎn)單地農(nóng)民自己享受居住的權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)民轉(zhuǎn)讓自己的宅基地或?qū)⒄厣纤ǚ课莩鲎?、出售與他人的方式實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)利益的一種權(quán)利，由此所涉及的權(quán)屬、流轉(zhuǎn)糾紛也越來越多。

（一）對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制

1.關(guān)于農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓

《土地管理法》第62條規(guī)定了“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”、“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”該法出臺(tái)后，國(guó)務(wù)院為加強(qiáng)農(nóng)村土地的管理，已明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。因此，《物權(quán)法》又明確規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。村民依照規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的不得再申請(qǐng)宅基地?！?/p>

可見，宅基地的轉(zhuǎn)讓被嚴(yán)格限制在本集體內(nèi)成員之間協(xié)議轉(zhuǎn)讓，但須經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)，且轉(zhuǎn)讓方不得牟利。盡管農(nóng)村的宅基地使用權(quán)擁有比國(guó)有土地使用權(quán)更長(zhǎng)的使用期限、更鮮明的財(cái)產(chǎn)屬性，但農(nóng)村宅基地仍不能設(shè)置抵押權(quán)，不能與外部進(jìn)行合資。

2.宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)難題

現(xiàn)存的主要問題有：

（1）產(chǎn)權(quán)意識(shí)混亂，流轉(zhuǎn)比例低。我國(guó)農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)觀念淡漠，甚至相當(dāng)部分農(nóng)民沒有產(chǎn)權(quán)概念，而農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移遠(yuǎn)快于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)增長(zhǎng)，兩者發(fā)展比例不協(xié)調(diào)，是加劇農(nóng)村宅基地粗放利用的主要原因之一。（2）流轉(zhuǎn)不規(guī)范，交易糾紛多。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，大部分宅基地交易都未經(jīng)集體同意而直接在私下進(jìn)行，收益歸于個(gè)人。因缺乏法律明確的規(guī)范和指引，一些農(nóng)村的宅基地?zé)o法實(shí)現(xiàn)有效管理，盡管農(nóng)戶的自發(fā)流轉(zhuǎn)行為和結(jié)果受到法律保護(hù)，但是流轉(zhuǎn)的方式、范圍、收益以及土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整等方面缺乏法律約束和保障，極易產(chǎn)生矛盾和糾紛，從而危害農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。

（二）完善宅基地使用權(quán)制度的對(duì)策

1.完善農(nóng)村宅基地所有權(quán)制度

當(dāng)前，要從農(nóng)村土地集體所有的前提下確立農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的主體地位，從政策層面轉(zhuǎn)到法律層面給予有力、可靠保障，改革更應(yīng)在符合土地利用規(guī)劃和用途管理的前提下，允許宅基地在盡可能大的范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，而不是毫無限制地進(jìn)入市場(chǎng)。在實(shí)現(xiàn)有序、適度流轉(zhuǎn)的同時(shí)，使農(nóng)民切實(shí)參與到宅基地收益的分配中來，一同分享社會(huì)進(jìn)步所帶來的好處。

2.界定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍

宅基地和農(nóng)用地相比具有更大的收益，因此，為避免人為擴(kuò)張宅基地導(dǎo)致農(nóng)用地減少的情況，必須限制流轉(zhuǎn)的條件：依法辦理土地登記而獲得土地權(quán)屬證書、土地界限清楚且權(quán)屬無爭(zhēng)議；符合國(guó)家和地方的土地利用總體規(guī)劃及城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，保證耕地不被占用；規(guī)范宅基地使用權(quán)出讓過程中的主客體范圍、各方權(quán)利義務(wù)以及農(nóng)民戶口遷移等特殊情況下的具體處理措施，避免不必要的糾紛和土地資源流失。

3.允許宅基地入市流轉(zhuǎn)

宅基地使用權(quán)本身是農(nóng)民的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，屬于農(nóng)民的物權(quán)。農(nóng)民作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體之一，對(duì)自己的住宅應(yīng)當(dāng)有自由轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化，真正實(shí)現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值，宅基地上市轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買對(duì)象放開、放開購(gòu)買價(jià)格并放開購(gòu)買區(qū)域，保證農(nóng)民分享土地流轉(zhuǎn)的增值收益，保障其在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)自己的土地權(quán)益。

四、解決集體土地流轉(zhuǎn)問題對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義

（一）我國(guó)集體土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

我國(guó)集體土地產(chǎn)權(quán)不清、交易困難、流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)先天不足，呈現(xiàn)出流轉(zhuǎn)不規(guī)范、交易糾紛多、產(chǎn)權(quán)意識(shí)混亂、流轉(zhuǎn)比例低等問題，已經(jīng)嚴(yán)重制約了我國(guó)城郊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民收入水平的提高。因此，對(duì)于農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)策與建議，需要我們充分引入市場(chǎng)機(jī)制，完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度和宅基地使用權(quán)制度，同時(shí)，改革也不能走完全市場(chǎng)化的道路，而是要在堅(jiān)持自身固有的特點(diǎn)的基礎(chǔ)上引入一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則和方法如有償使用、平等競(jìng)爭(zhēng)等，走出一條具有當(dāng)前中國(guó)農(nóng)村特色的集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之路。

（二）解決集體土地流轉(zhuǎn)問題的意義

我國(guó)當(dāng)前正處于改革和發(fā)展的關(guān)鍵階段，集體土地流轉(zhuǎn)矛盾激增，日益成為嚴(yán)重阻礙我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的桎梏，但是我們相信，只要采取合理的市場(chǎng)化措施，一定能夠解決好這個(gè)問題，并對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義重大：

第一，有助于減少對(duì)稀缺的土地資源的浪費(fèi)，提高我國(guó)單位面積土地的收益率，同時(shí)提高整個(gè)社會(huì)的生產(chǎn)效率。

篇7

于2008年5月1日起施行的《中華人民共和國(guó)政府信息公開條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)規(guī)定，四類政府信息應(yīng)當(dāng)主動(dòng)公開。

《條例》明確，行政機(jī)關(guān)對(duì)符合下列基本要求之一的政府信息應(yīng)當(dāng)主動(dòng)公開：涉及公民、法人或者其他組織切身利益的；需要社會(huì)公眾廣泛知曉或者參與的；反映本行政機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)置、職能、辦事程序等情況的；其他依照法律、法規(guī)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)主動(dòng)公開的。

對(duì)于縣級(jí)以上各級(jí)人民政府及其部門，《條例》要求其在各自職責(zé)范圍內(nèi)確定主動(dòng)公開政府信息具體內(nèi)容的同時(shí)，重點(diǎn)公開下列政府信息：行政法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件；國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃及相關(guān)政策；國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)信息；財(cái)政預(yù)算、決算報(bào)告；行政事業(yè)性收費(fèi)的項(xiàng)目、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)；政府集中采購(gòu)項(xiàng)目的目錄、標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施情況；行政許可的事項(xiàng)、依據(jù)、條件、數(shù)量、程序、期限以及申請(qǐng)行政許可需要提交的全部材料目錄及辦理情況；重大建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)和實(shí)施情況；扶貧、教育、醫(yī)療、社會(huì)保障、促進(jìn)就業(yè)等方面的政策、措施及其實(shí)施情況；突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案、預(yù)警信息及應(yīng)對(duì)情況；環(huán)境保護(hù)、公共衛(wèi)生、安全生產(chǎn)、食品藥品、產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)督檢查情況。

《條例》同時(shí)規(guī)定，設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府、縣級(jí)人民政府及其部門重點(diǎn)公開的政府信息還應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：城鄉(xiāng)建設(shè)和管理的重大事項(xiàng)；社會(huì)公益事業(yè)建設(shè)情況；征收或者征用土地、房屋拆遷及其補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)用的發(fā)放、使用情況；搶險(xiǎn)救災(zāi)、優(yōu)撫、救濟(jì)、社會(huì)捐助等款物的管理、使用和分配情況。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在其職責(zé)范圍內(nèi)確定主動(dòng)公開的政府信息具體內(nèi)容的同時(shí)。還要重點(diǎn)公開八類政府信息。這八類政府信息是：貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于農(nóng)村工作政策的情況；財(cái)政收支、各類專項(xiàng)資金的管理和使用情況；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、宅基地使用的審核情況；征收或者征用土地、房屋拆遷及其補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)用的發(fā)放、使用情況；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的債權(quán)債務(wù)、籌資籌勞情況；搶險(xiǎn)救災(zāi)、優(yōu)撫、救濟(jì)、社會(huì)捐助等款物的發(fā)放情況；鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體承包、租賃、拍賣等情況；執(zhí)行計(jì)劃生育政策的情況。

《條例》規(guī)定，公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不依法履行政府信息公開義務(wù)的，可以向上級(jí)行政機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)或者政府信息公開工作主管部門舉報(bào)。收到舉報(bào)的機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以調(diào)查處理。公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)在政府信息公開工作中的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

篇8

關(guān)鍵詞：征地補(bǔ)償費(fèi)用；離婚訴訟；夫妻共同財(cái)產(chǎn)

隨著國(guó)家城市化進(jìn)程的日益推進(jìn)，全國(guó)各地農(nóng)村的土地征用也在轟轟烈烈的展開。伴隨著土地征用而來的“閃婚”、“閃離”現(xiàn)象也是屢見不鮮。在該類型的離婚案件中，往往都涉及到征地補(bǔ)償費(fèi)的性質(zhì)認(rèn)定及分割問題。一方面由于現(xiàn)行立法未對(duì)征地補(bǔ)償費(fèi)的性質(zhì)作出明確的規(guī)定，另一方面農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因具有高度自治權(quán)而處分土地補(bǔ)償費(fèi)的方式各有不同，因法官行使自由裁量權(quán)致使同案不同判，影響法院的權(quán)威。

一、征地補(bǔ)償費(fèi)用性質(zhì)的審判實(shí)務(wù)之爭(zhēng)

法院在受理農(nóng)村離婚糾紛案件中，常會(huì)遇到對(duì)于征地補(bǔ)償費(fèi)是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割的爭(zhēng)議。為此，審判實(shí)務(wù)中存在不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，征地補(bǔ)償費(fèi)是具有人身專屬性的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)作為配偶一方個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，征地補(bǔ)償費(fèi)是基于對(duì)失地農(nóng)民的補(bǔ)償，是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，要考慮配偶是否分配取得土地。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，在法無明確規(guī)定征地補(bǔ)償費(fèi)是夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)的情況下，應(yīng)先推定是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，征地補(bǔ)償費(fèi)取得雖具有身份的特殊性，但該身份特殊與人身專屬性不同，且征地補(bǔ)償費(fèi)具有社會(huì)保障功能屬性，宜認(rèn)定為是夫妻共同的保障，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。筆者贊同第三種觀點(diǎn)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間實(shí)際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的征地補(bǔ)償費(fèi)在離婚訴訟中應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

二、從我國(guó)現(xiàn)行立法分析，征地補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)

夫妻財(cái)產(chǎn)制是規(guī)定夫妻雙方相互之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律制度。它包括夫妻婚前所有財(cái)產(chǎn)和婚后所得財(cái)產(chǎn)的歸屬、管理、使用、收益、處分、債務(wù)的清償以及婚姻關(guān)系終止時(shí)的財(cái)產(chǎn)分割等內(nèi)容。根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》（以下簡(jiǎn)稱“《婚姻法》”）的規(guī)定，我國(guó)夫妻財(cái)產(chǎn)制的確定方式，可以分為約定財(cái)產(chǎn)制和法定財(cái)產(chǎn)制。約定財(cái)產(chǎn)制是指夫妻以契約方式確定適用財(cái)產(chǎn)制的形式；而法定財(cái)產(chǎn)制是指由法律直接規(guī)定的夫妻財(cái)產(chǎn)制的形式。《婚姻法》屬于私法，體現(xiàn)意思自治原則，有約定從約定，無約定依法定。我國(guó)法定的夫妻財(cái)產(chǎn)制采共同財(cái)產(chǎn)制中的婚后所得共有制，即在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，除特有財(cái)產(chǎn)和夫妻另有約定外，夫妻一方或雙方所得的財(cái)產(chǎn)，為夫妻雙方共同所有的財(cái)產(chǎn)制度。夫妻特有財(cái)產(chǎn)是對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的限制和補(bǔ)充。對(duì)于特有財(cái)產(chǎn)，《婚姻法》第十八條用列舉的方式對(duì)夫妻特有財(cái)產(chǎn)予以例外規(guī)定，即有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：（一）一方的婚前財(cái)產(chǎn)；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助等費(fèi)用；（三）遺囑或贈(zèng)與合同確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。筆者認(rèn)為對(duì)于特有財(cái)產(chǎn)應(yīng)采從嚴(yán)把握的原則，即除了法律明確規(guī)定為夫妻個(gè)人特有的財(cái)產(chǎn)外，其余所得不論表現(xiàn)形式如何，也不論夫妻各自貢獻(xiàn)大小，均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。且細(xì)察第十八條所列舉的除第（一）外，（二）至（四）項(xiàng)均體現(xiàn)出極強(qiáng)的人身專屬性。雖然第（五）項(xiàng)以“其它應(yīng)當(dāng)歸一方所有的財(cái)產(chǎn)”作為兜底條款，但司法解釋除《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》（以下簡(jiǎn)稱“《婚姻法解釋二》”）第十三條規(guī)定，軍人的傷亡保險(xiǎn)金、傷殘補(bǔ)助金、醫(yī)藥生活補(bǔ)助費(fèi)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)外，未對(duì)特有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行更詳盡的列舉。筆者認(rèn)為對(duì)其它未盡列的財(cái)產(chǎn)應(yīng)同樣具備強(qiáng)烈的人身專屬性。

再分析《婚姻法》第十七條有關(guān)夫妻共同所有財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎(jiǎng)金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益；（三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，夫妻共同財(cái)產(chǎn)的范圍在不斷地?cái)U(kuò)大，共同財(cái)產(chǎn)的種類在不斷地增加。征地補(bǔ)償費(fèi)就是農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程中新產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)形式?！痘橐龇ń忉尪返谑粭l以司法解釋的形式具體列舉了實(shí)際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的住房補(bǔ)貼、住房公積金、養(yǎng)老保險(xiǎn)金、破產(chǎn)安置補(bǔ)償費(fèi)等屬于《婚姻法》第十七條規(guī)定的“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)”。綜觀以上具體列舉的財(cái)產(chǎn)均關(guān)系當(dāng)事人的切身利益，具有社會(huì)保障功能。征地補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)失地農(nóng)民的社會(huì)保障性補(bǔ)償，與養(yǎng)老保險(xiǎn)金、破產(chǎn)安置補(bǔ)償費(fèi)等性質(zhì)相同，關(guān)系失地農(nóng)民生存的切身利益，具有很強(qiáng)的社會(huì)保障屬性，可依“相同情形相同處理”的類推適用法律漏洞填補(bǔ)方法，適用《婚姻法解釋二》中的對(duì)應(yīng)法條。

三、從征地補(bǔ)償費(fèi)用的構(gòu)成分析，征地補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)

征地補(bǔ)償費(fèi)，包含土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。其中土地補(bǔ)償費(fèi)是基于農(nóng)村土地被征收，使土地的所有權(quán)性質(zhì)發(fā)生改變——由集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有——而獲得的補(bǔ)償。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條第一款規(guī)定，“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；”另根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組，可以依照法律規(guī)定的民主議定程序，決定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部分配已經(jīng)收到的土地補(bǔ)償費(fèi)。征地補(bǔ)償安置方案確定時(shí)已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人，請(qǐng)求支付相應(yīng)份額的，應(yīng)予支持。”可見土地補(bǔ)償費(fèi)以具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格為前提。安置補(bǔ)助費(fèi)是國(guó)家征收農(nóng)村集體土地后，用以保障被征地農(nóng)民基本生產(chǎn)和生活的補(bǔ)助費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算?！笨梢姲仓醚a(bǔ)助費(fèi)是以 “農(nóng)業(yè)人口數(shù)”計(jì)，即非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能成為安置補(bǔ)助費(fèi)的給付對(duì)象。地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)是基于地上附著物、青苗等因征收行為導(dǎo)致權(quán)屬變化而對(duì)原權(quán)利人的補(bǔ)償?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條第一款規(guī)定“地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有?！憋@見地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有，不要求地上附著物及青苗的所有者具有特殊的身份資格，注重地上附著物和青苗的實(shí)際所有和實(shí)際投入狀況，由實(shí)際所有人和實(shí)際投入人獲得。以上分析可知地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)可以認(rèn)定為公民從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)無異議。有異議的是以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格為前提而獲得的土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)是否可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。筆者認(rèn)為，這主要應(yīng)對(duì)具有人身專屬性的財(cái)產(chǎn)與因成員資格而取得的收益進(jìn)行區(qū)分界定。具有人身專屬性的財(cái)產(chǎn)主要是為了保障財(cái)產(chǎn)享有人的生命健康，或者具有特殊屬性他人不適合享用的，因此應(yīng)當(dāng)專屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，如《婚姻法解釋二》第十八條第（二）項(xiàng)一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助等費(fèi)用，是指與生命健康直接相關(guān)的財(cái)產(chǎn)。由于這些財(cái)產(chǎn)與生命健康關(guān)系密切，對(duì)于保護(hù)個(gè)人權(quán)利具有重要意義，因此應(yīng)當(dāng)專屬于個(gè)人所有，而不能成為共同財(cái)產(chǎn)。第（四）項(xiàng)一方專用的生活用品，因具有專屬于個(gè)人使用的特點(diǎn)，如個(gè)人衣服、鞋帽等，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻特有財(cái)產(chǎn)。集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格是指一個(gè)人在某集體經(jīng)濟(jì)組織生長(zhǎng)或生活，與該集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)生權(quán)利和義務(wù)的一種主體資格，它的獲取可能依出生取得，也可能依婚姻關(guān)系加入取得，是一種資格限制，是一個(gè)群概念，以顯示一個(gè)集體成員有別于其它集體成員的在諸如申請(qǐng)宅基地、承包土地、參與集體權(quán)益分配等方面享有的福利?！吨腥A人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第十五條規(guī)定：家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶。可見，通常是以家庭戶為單位來享受集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格帶來的權(quán)益。因成員資格而取得的權(quán)益并不當(dāng)然具有人身專屬性，如家庭成員中有一人具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，其申請(qǐng)取得宅基地，在宅基地上所建房屋并不具有人身專屬性，仍可以作為家庭共有財(cái)產(chǎn)或者夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分家析產(chǎn)，同理土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)并不因其取得需以成員資格為前提就認(rèn)定為個(gè)人特有的財(cái)產(chǎn)。再如夫妻一方是集體經(jīng)濟(jì)組織成員，另一方是公務(wù)員無集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，如果因土地被國(guó)家征用所得的征地補(bǔ)償費(fèi)用歸夫妻一方個(gè)人所有，而另一方所得的工資收入則依法律規(guī)定是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這對(duì)于夫妻二人而言是有失公平的。再則根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條第二款規(guī)定可知征地補(bǔ)償費(fèi)是以耕地的“平均年產(chǎn)值”作為衡量與參照標(biāo)準(zhǔn)，可見該費(fèi)用總體而言是對(duì)農(nóng)民的生產(chǎn)收入的彌補(bǔ)。為此，征地補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

四、從立法本意分析，征地補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)

篇9

一、近年來拆遷安置工作的基本做法和評(píng)價(jià)

進(jìn)入二十一世紀(jì)后，我市工業(yè)化和城市化的進(jìn)程明顯加速，而作為前期保障的拆遷安置工作，力度也逐步加大。20*年以后，在規(guī)劃的引導(dǎo)下，我市年均拆遷量都在60萬(wàn)至80萬(wàn)平方米之間，其中70%為上世紀(jì)70至80年代建造的劣質(zhì)城鄉(xiāng)住宅。近年來拆遷安置工作呈現(xiàn)出四個(gè)方面的明顯特點(diǎn)：一是與開發(fā)建設(shè)相同步。*港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)港區(qū)、新區(qū)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)的拓展，均以拆遷安置工作為基礎(chǔ)。二是與現(xiàn)代化城市建設(shè)相適應(yīng)。中心城區(qū)、新城區(qū)的一大批工業(yè)企業(yè)被“退二進(jìn)三”，現(xiàn)代化建筑群拔地而起，這些均與拆遷安置密不可分。三是與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合。通過拆遷安置，引導(dǎo)農(nóng)民向新規(guī)劃的80個(gè)居住點(diǎn)集中，改變?cè)瓉砩⒕幽Ｊ?，?shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施的一體化。四是與提高人民群眾的生活水平相一致。通過拆遷安置，大批被拆遷居民住進(jìn)了現(xiàn)代化新小區(qū)，改善了居住環(huán)境和生活條件；大批失地農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了“土地?fù)Q保障”，每月有固定的勞保收入；同時(shí)被拆遷戶得益于“拆一還一”的拆遷政策，有了自己的第二、第三套住房而成為小業(yè)主，有了不菲的物業(yè)收入。拆遷工作也因此得到了城鄉(xiāng)居民的普遍認(rèn)可和擁護(hù)。

從目前我市拆遷安置的類型看，主要分成三種：

1.市區(qū)及各鎮(zhèn)國(guó)有土地范圍內(nèi)的拆遷安置，執(zhí)行的是20*年國(guó)務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及江蘇省和*市人民政府制定的各類配套政策。其核心是取得合法手續(xù)（拆遷許可）的拆遷人，委托具備資質(zhì)的拆遷公司實(shí)施拆遷。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞綄?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換（拆一還一）。在實(shí)際操作中，70%的被拆遷人選擇原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷管理由本區(qū)域縣市級(jí)建設(shè)行政主管部門承擔(dān)，雙方當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，可申請(qǐng)主管部門依法裁決，并強(qiáng)制執(zhí)行。

2.新區(qū)、南郊新城區(qū)和城廂鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地上的拆遷，因毗鄰市區(qū)，參照市區(qū)政策（第一種）執(zhí)行。安置補(bǔ)償上，自市政府頒布《關(guān)于貫徹落實(shí)<*市宅基地管理暫行辦法>的意見》（太政發(fā)〔20*〕79號(hào)）文件后，逐步實(shí)行了多層公寓房產(chǎn)權(quán)置換安置，并對(duì)失地農(nóng)民實(shí)行了“土地?fù)Q保障”式的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)。對(duì)個(gè)別堅(jiān)持要求安置宅基地的被拆遷戶，通過拍賣原自拆自建小區(qū)內(nèi)多余的宅基地來進(jìn)行調(diào)節(jié)。

3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)（城廂鎮(zhèn)除外）農(nóng)村集體土地上的拆遷，主要由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行制定補(bǔ)償安置政策進(jìn)行拆遷。一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)采用“重置價(jià)”評(píng)估補(bǔ)償，并在農(nóng)村集中居住點(diǎn)上安排宅基地讓被拆遷戶“自拆自建”的方式進(jìn)行補(bǔ)償。由于農(nóng)村集體土地上的拆遷適用《土地管理法》，但尚無具體的實(shí)施細(xì)則，操作比較困難。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一般采用“預(yù)拆遷”方法和農(nóng)民進(jìn)行協(xié)議拆遷。實(shí)際操作中，大部分農(nóng)民都能理解和支持，但也有少數(shù)農(nóng)民協(xié)商不通，形成了星星點(diǎn)點(diǎn)的“釘子戶”現(xiàn)象。

二、當(dāng)前拆遷工作存在的突出問題和成因

目前拆遷安置工作處于新老法律的轉(zhuǎn)換時(shí)期，隨著《物權(quán)法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的實(shí)施，國(guó)家將重新出臺(tái)新的拆遷征收《條例》。拆遷問題涉及到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定之大局，國(guó)家頒布新《條例》和與之相配套的法規(guī)，將有一個(gè)較長(zhǎng)的過渡時(shí)期。過渡期將繼續(xù)實(shí)行20*年國(guó)務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷條例》及其配套政策。分析當(dāng)前拆遷安置工作成為“天下第一難”的成因，筆者認(rèn)為有下列幾個(gè)方面：

1.社會(huì)輿論的“失之偏頗”。個(gè)別地區(qū)的“違法強(qiáng)拆”和“不文明拆遷”，確實(shí)激化了社會(huì)矛盾?！爸貞c釘子戶”和“廣州釘子戶”的處理，又使一部分群眾錯(cuò)誤地認(rèn)為，拆遷都是非法的和違法的，惟有滿足被拆遷人的要求，才是合法合理的。社會(huì)輿論的同情弱者心態(tài)，使一部分被拆遷人離開了法律和政策軌道，漫天要價(jià)，并以越級(jí)上訪相“要挾”來爭(zhēng)取“超大化”的利益。同樣，一些嚴(yán)格執(zhí)行拆遷安置政策，支持城鄉(xiāng)建設(shè)的正面輿論又沒有占據(jù)主流地位，這給拆遷安置工作帶來了巨大的負(fù)面壓力。

2.相關(guān)部門的“害怕心理”。拆遷安置是一個(gè)系統(tǒng)性很強(qiáng)的工作，從項(xiàng)目立項(xiàng)、拆遷許可、補(bǔ)償安置到公示聽證，涉及到10多個(gè)部門的監(jiān)督和管理。在拆遷安置矛盾比較突出的情況下，少數(shù)政府部門怕被拆遷人“越級(jí)上訪”，怕“發(fā)生”，怕被“無理糾纏”等“害怕心理”突出，造成拆遷安置各個(gè)環(huán)節(jié)上的“軟作為”，增大了拆遷安置工作的難度。

3.拆遷政策的“政出多門”。當(dāng)前拆遷工作基本上由基層政府和有關(guān)部門主導(dǎo)，拆遷主體的多元化，帶來了補(bǔ)償安置政策的多樣化，“一區(qū)多價(jià)”、“一路多價(jià)”、“一組（村民組）多價(jià)”的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。政策的不統(tǒng)一，客觀上帶來了被拆遷戶的相互攀比現(xiàn)象，給“協(xié)議拆遷”帶來了很大難度。同時(shí)，一些未經(jīng)批準(zhǔn)，由戶主擅自變更性質(zhì)的住宅用房，由于申領(lǐng)到了工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，業(yè)主自認(rèn)為應(yīng)按數(shù)倍于住宅房的商業(yè)用房?jī)r(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，其矛盾十分突出。

4.經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)摹霸讲鹪礁摺?。由于近年來房?jī)r(jià)的不斷上升，使拆遷也通過“提高區(qū)位價(jià)，增加差額補(bǔ)貼，加大獎(jiǎng)勵(lì)力度”等手段提高經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償數(shù)額，造成“越拆越高”。盡管拆遷人承諾“同一項(xiàng)目、同一時(shí)間、同一價(jià)格”，但被拆遷人往往認(rèn)為“先拆吃虧”、“后拆得利”，而期望通過拖后拆遷期限來獲取更多的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

5.安置方式的“配套不夠”。目前，就拆遷難度而言是市區(qū)大于城郊，城郊大于農(nóng)村。導(dǎo)致這種梯度差異的主要原因是安置方式的不同所致。農(nóng)村大多采用“自拆自建”式聯(lián)排別墅安置，被拆遷戶由于受“土地?fù)Q社?！闭叩奈?，拆遷積極性較高。而城市被拆遷戶特別是城市拓展后形成的“城中村”，因居住上的觀念問題，撤銷村民組建制后安置上的歷史遺留問題，違章占地擅自搭建后取得的利益問題和破窗開店問題等，成為拆遷中的“難中之難”。另外，由于市區(qū)拆遷安置房建設(shè)上的“相對(duì)滯后”，也影響到了城市居民的拆遷積極性。

三、關(guān)于破解拆遷難題的思考和探討

如何破解拆遷安置這個(gè)“天下第一”難題，筆者通過調(diào)查研究，提出如下思考和探討。

1.必須統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)。拆遷安置，是現(xiàn)代化建設(shè)的必然產(chǎn)物，是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)工作和有力保障。我市目前實(shí)施的新一輪城鄉(xiāng)改造建設(shè)所涉及的拆遷對(duì)象，70%以上是上世紀(jì)七、八十年代建造的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低、建筑質(zhì)量低，歷史保存價(jià)值低的“三低建筑物”。通過科學(xué)論證和規(guī)劃，將破舊不堪的老城區(qū)改造成現(xiàn)代化新城區(qū)，逐步實(shí)現(xiàn)工業(yè)企業(yè)向開發(fā)區(qū)集中，農(nóng)村居住向新村集聚的目標(biāo)，這是落實(shí)黨的“十七大”精神，建設(shè)現(xiàn)代化新*的必然選擇和重要途徑，也是提高全市人民生活和居住水平的有效措施。要通過提高思想認(rèn)識(shí)，破除目前存在的“難、怕、等”思想，形成有利于做好拆遷安置工作的良好氛圍。

2.必須健全工作機(jī)制。一是要落實(shí)責(zé)任機(jī)制。明確任務(wù)、明確分工、明確職責(zé)，充分調(diào)動(dòng)拆遷工作人員責(zé)任性和積極性。二是落實(shí)各方配合機(jī)制。根據(jù)拆遷工作中存在的各類問題，綜合協(xié)調(diào)，各方配合，形成合力。針對(duì)拆遷過程中少數(shù)“釘子戶”漫天要價(jià)、阻擾拆遷及違法建筑等突出問題，要充分整合行政管理資源，切實(shí)做好行政裁決、強(qiáng)制拆遷、執(zhí)法檢查、拆臨拆違等工作。三是有情操作機(jī)制。對(duì)被拆遷戶存在的實(shí)際困難，要認(rèn)真對(duì)待和切實(shí)幫助解決，并盡最大可能縮短過渡期。對(duì)有些特殊情況，在不違背大原則的情況下，一事一議，實(shí)事求是地確定解決方案，盡力做到有情操作。

篇10

［關(guān)鍵詞］房屋搬遷；征收爭(zhēng)議；強(qiáng)制拆遷；措施

［中圖分類號(hào)］F290［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2012）18-0057-02

1 新團(tuán)小區(qū)搬遷現(xiàn)狀

為具體了解農(nóng)村房屋搬遷現(xiàn)狀,我們對(duì)安仁鎮(zhèn)新團(tuán)小區(qū)100戶人家進(jìn)行了問卷走訪調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示,現(xiàn)新團(tuán)小區(qū)居民來自原廖寧大橋、長(zhǎng)福村、民安、新團(tuán)村、玉民村、瓦窯村及新民村等眾多村組,皆因國(guó)家征用土地或規(guī)劃城市發(fā)展而搬遷,各村組以中央下發(fā)的文件為依據(jù),結(jié)合各地實(shí)情,落實(shí)搬遷政策。在對(duì)搬遷居民的問卷調(diào)查中,我們了解到新居民點(diǎn)建設(shè)基本完工,居民住所已安置妥當(dāng),道路交通及綠化帶建設(shè)竣工在即,煤電氣也即將通用。

農(nóng)民搬遷后的生產(chǎn)生活狀況發(fā)生改變,具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

1.1 生活條件與居住環(huán)境明顯改善,但生活成本增加

農(nóng)民搬遷后生活條件與居住環(huán)境的改善,主要表現(xiàn)為：一是日常生活更加便利。新團(tuán)小區(qū)與學(xué)校隔街相望,又臨近綜合貿(mào)易市場(chǎng),方便了農(nóng)民日常出行、購(gòu)物及子女上學(xué)。此外,煤電氣的通用使日常生活更為便利。二是生活質(zhì)量得到提高。集中居住后社區(qū)垃圾得以集中處理,衛(wèi)生環(huán)境得到改善。同時(shí),大面積的綠化帶使居住環(huán)境更加優(yōu)美。但是,農(nóng)民搬遷后生活成本明顯增加。對(duì)于失地農(nóng)民而言,增加了蔬菜、糧食、肉蛋等開支,還需支付煤電水氣等費(fèi)用,這對(duì)原本就不富裕的農(nóng)民來說無疑是雪上加霜。

1.2 部分農(nóng)民收入減少,經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重

農(nóng)民搬遷后,其耕地和宅基地以補(bǔ)差價(jià)的形式在集體地置換宅基地或新房,并一次性獲得補(bǔ)償金。但這些補(bǔ)償金尚不足以支付新居裝修費(fèi)及養(yǎng)老金。此外,重置新的生活及生活方式導(dǎo)致開支增加,加劇了農(nóng)民的生存壓力。據(jù)了解,失地農(nóng)民平均每天用于購(gòu)置糧食及蔬菜的費(fèi)用,將由原來的五元增加到二十元左右,每年就會(huì)增加五千多元的消費(fèi),目前糧食和蔬菜價(jià)格又一直居高不下,無疑增加了農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

通過與上述搬遷人等的交流可見,農(nóng)民并沒有覺得搬遷后的鄰里關(guān)系不如從前,這主要是因?yàn)樵诎徇w的時(shí)候普遍都是全村人,或者是相隔不遠(yuǎn)的人遷到一起,社會(huì)關(guān)系網(wǎng)并沒有被打破。

2 搬遷過程中出現(xiàn)的問題及其原因

2.1 土地制度不完善,導(dǎo)致土地征收制度異化

在政府經(jīng)營(yíng)土地過程中,政府職能與企業(yè)職能混淆,成為“經(jīng)濟(jì)人”,追求土地財(cái)政,侵犯了農(nóng)民利益。其原因在于為了確保我國(guó)耕地紅線,引導(dǎo)地方政府節(jié)約用地,國(guó)土資源局于2008年頒布了《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》,該《辦法》規(guī)定,地方在農(nóng)村復(fù)墾,減少多少建設(shè)用地,城市就相應(yīng)新增多少建設(shè)用地,這對(duì)地方政府形成一種政策激勵(lì),部分政府定位偏差,被賦予了類似于企業(yè)的職能,侵犯了農(nóng)民的利益。

2.2 土地被征用,農(nóng)民抵制搬遷

據(jù)調(diào)查,搬遷進(jìn)程中,某些農(nóng)民極力反對(duì)搬遷,較為嚴(yán)重的則全村集體抗議搬遷,以示“齊心”。這主要由于大多數(shù)人對(duì)搬遷政策了解較少,一開始就持著懷疑的態(tài)度。在搬遷進(jìn)程中,一旦有人與政府發(fā)生沖突,消息總會(huì)迅速的被無數(shù)傾聽者帶有主觀色彩的傳播開,這樣農(nóng)民對(duì)待政府及搬遷就更抵抗了。一部分人則擔(dān)心在搬遷后失去土地經(jīng)濟(jì)狀況會(huì)更差,因此拒絕搬遷。另外,通過與居民的交談可見,他們普遍對(duì)政府不滿,總感覺政府人員將其補(bǔ)貼金貪污了,他們表示國(guó)家關(guān)于搬遷的政策本身是好的,可是由于政府的原因,導(dǎo)致補(bǔ)償金沒有賠償?shù)轿弧?/p>

2.3 政府態(tài)度堅(jiān)決,以致強(qiáng)制搬遷現(xiàn)象發(fā)生

據(jù)悉,對(duì)于堅(jiān)持到最后仍拒絕搬遷的農(nóng)民,政府會(huì)對(duì)其采取斷水?dāng)嚯娚踔粮鼑?yán)厲的措施。

該現(xiàn)象需從法律、政府以及農(nóng)民三方面分析原因。首先,從法律角度而言,2010年國(guó)務(wù)院法制辦在其網(wǎng)站上公布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》,相對(duì)于之前有關(guān)房屋搬遷的條例而言,在很大程度上有了改進(jìn),但仍然存在著一定缺陷。該條例并沒有明確規(guī)定關(guān)于強(qiáng)制搬遷的標(biāo)準(zhǔn),而且,我國(guó)并沒有關(guān)于行政強(qiáng)行執(zhí)行的專門法律,在這種無法可依的滯后狀態(tài)下,條例對(duì)于房屋拆遷強(qiáng)制執(zhí)行權(quán),卻首先授予行政機(jī)關(guān),容易導(dǎo)致行政機(jī)關(guān)濫用執(zhí)行權(quán),從而導(dǎo)致暴力拆遷及人民暴力抵抗拆遷的現(xiàn)象發(fā)生。從政府方面看,房屋搬遷是國(guó)家既定政策,各地方政府必須全力貫徹落實(shí)。安仁鎮(zhèn)作為旅游城鎮(zhèn),在經(jīng)濟(jì)得到不斷發(fā)展的同時(shí),城市規(guī)劃也十分重要,因此,搬遷是勢(shì)在必行的。政府當(dāng)然希望以最有效的方法及最快的速度完成搬遷工作,然而可能因方法不當(dāng),耐心不足,導(dǎo)致搬遷過程中出現(xiàn)一些問題。據(jù)調(diào)查問卷結(jié)果顯示,對(duì)搬遷政策非常了解的人僅占20%,可見,政府就搬遷問題對(duì)農(nóng)民宣傳力度不足。另外,數(shù)據(jù)還顯示,有30%的人認(rèn)為在搬遷過程中政府部門的態(tài)度較為惡劣,對(duì)農(nóng)民的疑問不能詳細(xì)解答,更加劇了農(nóng)民的抵抗心理。從農(nóng)民角度看,搬遷者普遍文化程度較低,性情耿直沖動(dòng),在對(duì)搬遷政策不了解的情況下,必然對(duì)此持懷疑態(tài)度,再加之各地補(bǔ)償政策不同,農(nóng)民不了解情況而單純地進(jìn)行比較,難免會(huì)覺得不公平,從而產(chǎn)生抗拒心理。

2.4 搬遷進(jìn)程不合理,導(dǎo)致土地閑置荒廢

據(jù)調(diào)查,大量土地被征用后未能得到及時(shí)利用,現(xiàn)已成為荒地。這主要由于政府在組織搬遷工作時(shí),過度追求速度,在搬遷進(jìn)度較快完成的同時(shí),沒有及時(shí)將土地合理規(guī)劃利用,導(dǎo)致大片土地荒廢,農(nóng)民對(duì)此怨聲載道,認(rèn)為浪費(fèi)了資源。

2.5 失去土地,致使部分農(nóng)民生活受到影響

據(jù)知,有部分家庭生存對(duì)農(nóng)業(yè)收入依賴較大,因國(guó)家征地而搬遷,失去土地便沒有了農(nóng)業(yè)收入,經(jīng)濟(jì)狀況受到打擊。雖說土地被占會(huì)給予相應(yīng)的補(bǔ)償,但這些錢尚不足以支付新居需要的費(fèi)用。更何況,還需自購(gòu)糧食蔬菜等。有些人搬遷賠償?shù)腻X已用于支付養(yǎng)老金,雖說社保問題得到解決,但卻欠下一筆不菲的債。

3 解決農(nóng)村房屋搬遷問題的措施

3.1 國(guó)家完善相關(guān)法律法規(guī)是根本

有法可依是根本,對(duì)于補(bǔ)償及強(qiáng)制搬遷問題應(yīng)有專門的法律明文規(guī)定。首先,改進(jìn)補(bǔ)償方式,增加補(bǔ)償,妥善安排好農(nóng)民生計(jì)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以同時(shí)期同類同地段商品房?jī)r(jià)格為標(biāo)準(zhǔn),節(jié)余土地的收益歸農(nóng)民所有,以保障失地農(nóng)民的生計(jì)問題。此外,限制行政機(jī)關(guān)的權(quán)力,將強(qiáng)制搬遷的執(zhí)行權(quán)授予人民法院。遏制地方政府利用法律法規(guī)及中央政策的漏洞,曲解法律規(guī)定,制定投機(jī)性的政策,侵犯農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)。

3.2 政府加強(qiáng)與農(nóng)民的有效溝通是關(guān)鍵

就政府部門而言,必須以農(nóng)民的利益為出發(fā)點(diǎn),堅(jiān)持讓政策在陽(yáng)光下進(jìn)行,杜絕現(xiàn)象。此外,需加大對(duì)農(nóng)民的宣傳力度,讓農(nóng)民能盡可能的了解到搬遷政策,不至于盲目相信他人言語(yǔ),失去主觀判斷力。搬遷過程中,可分派人定期下鄉(xiāng)走訪,多與農(nóng)民溝通,采集民意,對(duì)于農(nóng)民的疑問盡心解答,避免與其發(fā)生沖突,以免損壞政府在人民心中的形象,從而失去民心。此外還需合理安排搬遷進(jìn)程,以最有效最快的方法,使農(nóng)民能夠喬遷新居,還要保證周圍一切便利條件在最短的時(shí)間內(nèi)能投入使用,同時(shí),也要注意避免土地被征用后閑置荒廢。農(nóng)村人民非常重視社保問題,尤其是那些以務(wù)農(nóng)為生,沒有能力在外尋找工作,現(xiàn)又因征地而完全喪失耕地的人,政府要極力解決好他們的社保問題,以促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。

3.3 農(nóng)民主動(dòng)了解國(guó)家政策,積極配合政府工作是重點(diǎn)

對(duì)農(nóng)民來說,首先應(yīng)該主動(dòng)學(xué)習(xí)了解國(guó)家政策方針,設(shè)身處地的為政府考慮,支持政府工作,響應(yīng)國(guó)家號(hào)召。在搬遷前或搬遷過程中,遇到問題悉心向他人請(qǐng)教,對(duì)待政府人員不應(yīng)以吵架鬧事的方式解決問題,要“和平談判”。此外,要有自己的主觀判斷力,不能盲目相信傳言。主動(dòng)學(xué)習(xí)工作技能,鍛煉自身能力,獲得生存技能。若作為老年人,應(yīng)積極參與小區(qū)內(nèi)活動(dòng),組織老年人參加各種協(xié)會(huì),鍛煉身體,豐富生活。

4 結(jié) 論

搬遷問題關(guān)系民生之大計(jì),它的順利解決對(duì)和諧社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)有著巨大的推動(dòng)作用。從對(duì)新團(tuán)小區(qū)的總體調(diào)查發(fā)現(xiàn),搬遷工作從整體上來看效果較為可觀,當(dāng)?shù)厝嗣襁w居后關(guān)系網(wǎng)并未被打破,該點(diǎn)是值得采取和借鑒的。總之,在對(duì)待搬遷過程中出現(xiàn)的各種問題上,只要政府能夠從公眾利益出發(fā),切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益,做到公正廉潔,農(nóng)民能夠響應(yīng)國(guó)家號(hào)召,顧全大局,積極配合政府的工作。搬遷工作就能快速且順利地進(jìn)行,新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程就能大大加快,繼而推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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