導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇宅基地管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一章　總

則

第一條　為加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地秩序,保護(hù)村民的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》(以下簡(jiǎn)稱《土管法》)、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《X省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》、《X市農(nóng)村宅基地管理辦法》和縣委、縣政府《關(guān)于加強(qiáng)全縣鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》等法律法規(guī)和文件精神,結(jié)合我縣實(shí)際,制定本辦法。

第二條　本縣城市規(guī)劃區(qū)以外的農(nóng)村宅基地管理,適用本辦法。

第三條　本辦法所稱農(nóng)村宅基地,是指農(nóng)村村民個(gè)人經(jīng)依法批準(zhǔn),用于建造住宅(包括住房、附屬用房和庭院等)的農(nóng)村集體所有土地。

第四條　農(nóng)村村民住宅建設(shè),應(yīng)當(dāng)結(jié)合舊村改造，正確處理建新與拆舊的關(guān)系，嚴(yán)格按照依法編制的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和節(jié)約、集約用地的要求實(shí)施，鼓勵(lì)集中建設(shè)農(nóng)民新村和舊村改造。

第五條　農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅,要充分利用村內(nèi)空閑地、原有宅基地以及荒坡地、廢棄地，不得占用農(nóng)用地和耕地建造住宅。

第六條　各鎮(zhèn)區(qū)辦具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理工作。

第七條　農(nóng)村宅基地屬村集體所有，個(gè)人只有使用權(quán)，農(nóng)村村民建設(shè)住宅，應(yīng)當(dāng)符合村莊規(guī)劃并依法取得土地使用權(quán)。禁止非法占用土地建住宅，禁止非法侵占、買賣或者以其它形式非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地。

第二章　申請(qǐng)條件

第八條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，鼓勵(lì)子女與父母同宅，符合下列條件之一的，可以申請(qǐng)宅基地：

(一)年滿20周歲的本村村民,因結(jié)婚等原因確需建設(shè)新房分戶缺少宅基地的(包括男方到女方落戶的；祖孫三代同住一宅，第三代已年滿20周歲，確需分戶的);

(二)因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或因國(guó)家建設(shè)征用土地等原因需要搬遷的;

(三)外來(lái)人口落戶,成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,沒(méi)有宅基地的;

(四)城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶,農(nóng)村確無(wú)住宅的。

第九條　農(nóng)村村民建新房宅基地面積審批標(biāo)準(zhǔn)為:

（一）

鎮(zhèn)區(qū)辦所在地及城鄉(xiāng)結(jié)合部,每戶面積不得超過(guò)166平方米。鎮(zhèn)區(qū)辦所在地的區(qū)域范圍由鎮(zhèn)區(qū)辦按照有關(guān)規(guī)定確定，報(bào)X縣國(guó)土資源局備案;

（二）平原地區(qū)的村莊,每戶面積不得超過(guò)200平方米。

（三）村莊建在鹽堿地、荒灘地上的,可適當(dāng)放寬,但最多不得超過(guò)264平方米;在山坡薄地上的,每戶面積可以適當(dāng)放寬,但最多不得超過(guò)264平方米。

第十條　農(nóng)村村民有下列情形之一的,申請(qǐng)宅基地不予批準(zhǔn):

(一)年齡未滿20周歲的;

(二)申請(qǐng)宅基地面積高于166平方米；

(三）原有宅基地能解決分戶需要的（已達(dá)到400平方米（含）以上）;

(四)本村村民將原宅基地及其地上建筑物一并出賣、出租、贈(zèng)與或改為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的;

(五)其他不符合法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的。

第十一條　農(nóng)村村民對(duì)宅基地沒(méi)有繼承權(quán)。農(nóng)村村民在合法繼承房屋的條件下,符合申請(qǐng)宅基地條件的,經(jīng)村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織討論同意后,按照本辦法第十七條的規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第三章　報(bào)批程序

第十二條　符合申請(qǐng)宅基地條件的農(nóng)村村民應(yīng)當(dāng)向村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)。經(jīng)全體村民會(huì)議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意后,在本村張榜公布,公布的內(nèi)容包括申請(qǐng)人姓名、宅基地位置、面積和四至等,公布時(shí)間為10日。公布期滿無(wú)異議的,報(bào)鎮(zhèn)區(qū)辦審核并提交下列材料：

（一）村民個(gè)人申請(qǐng)使用宅基地的申請(qǐng)書(shū)；

（二）申請(qǐng)人的基本情況（包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員狀況，戶口是否屬本村農(nóng)業(yè)戶口等）。

（三）村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向所在地國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)出具以下材料：

1、申請(qǐng)人現(xiàn)有宅基地情況（包括現(xiàn)有宅基地幾處、位置、面積等）;

2.對(duì)申請(qǐng)人擬安排宅基地的位置、面積、標(biāo)有四至尺寸的示意圖等;

3.村民會(huì)議或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論意見(jiàn),在村集體公布情況的書(shū)面說(shuō)明;

4.鎮(zhèn)區(qū)辦土地利用總體規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖等,并注明擬占用土地地類，本村建設(shè)用地的現(xiàn)狀圖、規(guī)劃平面圖，并標(biāo)注明該處宅基地所處具置，是否符合村莊規(guī)劃。

(四)屬于建新交舊的,申請(qǐng)人與村委會(huì)簽訂的建新交舊協(xié)議書(shū);

(五)其它需要提交的資料。

第十三條　村民委員會(huì)報(bào)送的材料符合條件且齊全的,由所在地國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行地籍測(cè)繪、丈量定界,組織填寫(xiě)《權(quán)籍調(diào)查表》等有關(guān)材料,報(bào)X縣國(guó)土資源局審核,經(jīng)審核合格的，進(jìn)行登記造冊(cè),確認(rèn)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第十四條　村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)在接到審批結(jié)果后3日內(nèi)張榜公布。

第十五條　村民自住宅用地批準(zhǔn)文件下發(fā)之日起30日內(nèi),到所在地國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)頒發(fā)權(quán)屬證書(shū),土地登記資料可以公開(kāi)查詢。

第十六條　農(nóng)村宅基地涉及占用農(nóng)用地的,在批準(zhǔn)宅基地前,鎮(zhèn)區(qū)辦必須依法申請(qǐng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

農(nóng)村村民確需占用基本農(nóng)田以外的耕地建設(shè)住宅的,應(yīng)由土地所在地鎮(zhèn)政府組織用地的村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織開(kāi)墾整理與原耕地面積和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?并報(bào)X縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)審查;沒(méi)有開(kāi)墾條件或者開(kāi)墾的耕地經(jīng)驗(yàn)收不合格的,應(yīng)當(dāng)依法向X縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)。

第十七條　由于房屋依法轉(zhuǎn)讓、繼承等原因造成集體土地使用權(quán)變更的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi),向當(dāng)?shù)貒?guó)土資源行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)變更登記,換發(fā)權(quán)屬證書(shū)。

第十八條　集體土地使用權(quán)被收回的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起30日內(nèi),向所在地國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)注銷登記。

第四章　監(jiān)督管理

第十九條　有下列情形之一的,報(bào)縣人民政府批準(zhǔn),可以注銷其土地使用證或用地批準(zhǔn)文件,由村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán):

(一)

因?qū)嵤┐迩f集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村改造或國(guó)家建設(shè)征用等原因需要調(diào)整或遷建住宅,新房建成后,無(wú)正當(dāng)理由逾期不拆除舊房,退出原宅基地的;

(二)進(jìn)行鎮(zhèn)、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用的宅基地;

(三)因繼承房屋等原因造成農(nóng)村村民一戶一宅之外的宅基地;

(四)因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地;

(五)未按照批準(zhǔn)用途使用的;

(六)非法轉(zhuǎn)讓宅基地的。

由于前款第(一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)規(guī)定的原因收回宅基地使用權(quán)的,村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)地上附著物的評(píng)估價(jià)格對(duì)原宅基地使用權(quán)人給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

第二十條　符合申請(qǐng)宅基地條件的農(nóng)村村民,經(jīng)村民會(huì)議或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意后,可以購(gòu)買本村或村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部他人多余的房屋,買賣合同生效后,按照本辦法第十七條的規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更登記。

第二十一條　有下列情形之一的,經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn),撤銷用地批準(zhǔn)文件或注銷土地使用證,并書(shū)面通知當(dāng)事人:

(一)

無(wú)權(quán)批準(zhǔn)使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的;

(二)超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的;

(三)不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的;

(四)違反法律法規(guī)規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用土地的;

(五)采取隱瞞事實(shí)或者偽造證件、文件資料等欺騙手段獲得用地批準(zhǔn)文件或土地登記的;

(六)其它不符合法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的。

第二十二條

對(duì)符合宅基地申請(qǐng)條件，已建住宅且不影響規(guī)劃的，依法補(bǔ)辦土地使用手續(xù)。

第二十三條

非農(nóng)業(yè)戶口居民在原籍有宅基地并已建房的，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后未批準(zhǔn)重建的，由村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織予以收回。

第二十四條

農(nóng)村居民流轉(zhuǎn)宅基地，必須具備以下條件：1.本戶要有兩處以上宅基地；2.流轉(zhuǎn)的宅基地必須符合土地利用規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃；3.流轉(zhuǎn)的宅基地必須具備合法的審批手續(xù)；4.受讓方必須是符合申請(qǐng)宅基地條件的本村村民。

第五章　法律責(zé)任

第二十五條　農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn),非法占用土地建設(shè)住宅的,依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第七十七條規(guī)定,由縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超過(guò)批準(zhǔn)的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn),多占的土地以非法占用土地論處。買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地建住宅的，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第七十三條的規(guī)定處理。

第二十六條　工作人員在農(nóng)村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊,給當(dāng)事人造成損失的,依法給予行政處分,并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第六章　附

篇2

蘇州市人民政府

蘇府〔2003〕66號(hào)

各市、區(qū)人民政府，蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)管委會(huì)；市各委辦局（公司）、，各直屬單位：

《蘇州市宅基地管理暫行辦法》已經(jīng)市政府2003年第5次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二三年四月三十日

蘇州市宅基地管理暫行辦法

第一條、為加強(qiáng)全市宅基地管理，規(guī)范農(nóng)村村民建房用地行為，切實(shí)提高土地利用率，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《江蘇省土地管理?xiàng)l例》以及市委、市政府《關(guān)于加快城市化進(jìn)程的決定》，結(jié)合本地實(shí)際，制定本暫行辦法。

第二條、全市范圍內(nèi)農(nóng)村村民自建居住房屋（含附房）、使用宅基地，包括新建、移建、翻建和擴(kuò)建房屋使用宅基地，均適用本暫行辦法。

第三條、宅基地的選址必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。

第四條、市和縣級(jí)市人民政府及其國(guó)土資源部門(mén)具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)宅基地的審批管理工作。

第五條、市、縣級(jí)市（區(qū)）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)以及國(guó)家級(jí)、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民申請(qǐng)使用宅基地，一律采取預(yù)拆遷辦法，預(yù)先按拆遷規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償，并用定銷房進(jìn)行安置。

第六條、市、縣級(jí)市（區(qū)）城市規(guī)劃區(qū)外，鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)以及國(guó)家級(jí)、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)外的農(nóng)村村民建住宅，必須依法申請(qǐng)使用土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地區(qū)域內(nèi)原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的土地。

第七條、市、縣級(jí)市（區(qū)）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)因城市建設(shè)需要，使用宅基地的，一律按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，用定銷房進(jìn)行安置。對(duì)市、縣級(jí)市（區(qū)）城市規(guī)劃區(qū)外，鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外因社會(huì)公共事業(yè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)需要，成片開(kāi)發(fā)使用宅基地的，通過(guò)建造定銷房（農(nóng)民公寓）、進(jìn)行安置。

第八條、對(duì)已規(guī)劃整體搬遷的農(nóng)民居住區(qū)村莊進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)宅基地進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備，由政府置換或征為國(guó)有土地后統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。

第九條、加強(qiáng)對(duì)進(jìn)城農(nóng)民原宅基地及房屋的產(chǎn)權(quán)管理，切實(shí)維護(hù)進(jìn)城農(nóng)民的合法權(quán)益。

（一）、進(jìn)城農(nóng)民的住宅可以出售給符合宅基地享受條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民；符合規(guī)劃的也可以將宅基地征為國(guó)有，由宅基地使用權(quán)人補(bǔ)辦出讓手續(xù)并按土地評(píng)估價(jià)的40%向政府補(bǔ)繳土地出讓金后入市交易。

（二）、鎮(zhèn)可成立農(nóng)民住宅置換中心，由農(nóng)民住宅置換中心對(duì)因區(qū)位因素暫時(shí)無(wú)法交易的農(nóng)民依法取得的住宅，在支付部分預(yù)付款后進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備，余額待住房交易后一次付清。

（三）、鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織興建農(nóng)民公寓住宅，進(jìn)城農(nóng)民自愿退出依法取得的宅基地使用權(quán)的，可與自購(gòu)的農(nóng)民公寓住宅用地等價(jià)置換。

第十條、享有宅基地的對(duì)象只能是戶籍在冊(cè)的農(nóng)村村民。其中參軍復(fù)員回遷、刑滿釋放回遷、讀書(shū)回遷、結(jié)婚遷入人員等可以享有，其他遷入人員不享有。農(nóng)村村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

第十一條、申請(qǐng)宅基地的標(biāo)準(zhǔn)和條件：

（一）、農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。其中房屋占地面積不得超過(guò)宅基地面積的70%.市轄區(qū)及人均耕地在1/15公頃以下的縣級(jí)市，每戶宅基地不得超過(guò)135平方米，與已婚子女合住并且總?cè)藬?shù)在6人以上（獨(dú)生子女一人按兩人計(jì)算，一戶只計(jì)算一次）的不得超過(guò)200平方米；人均耕地在1/15公頃以上的縣級(jí)市，每戶宅基地不得超過(guò)200平方米。

（二）、現(xiàn)有宅基地面積超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的，申請(qǐng)移建、翻建和擴(kuò)建房屋時(shí)，宅基地面積須按上述標(biāo)準(zhǔn)核減。

（三）、一戶全為農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村村民中有兩個(gè)以上（含兩個(gè)）已婚子女（超計(jì)劃生育的除外）或有兩個(gè)以上（含兩個(gè)）未婚子女（超計(jì)劃生育的除外），其中一人已達(dá)到法定結(jié)婚年齡，并且該戶現(xiàn)有宅基地面積在200平方米以下的，可以分戶另行安排宅基地。

（四）、一戶農(nóng)村村民中既有農(nóng)業(yè)戶口又有因征地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，只能按一戶宅基地標(biāo)準(zhǔn)安排一處宅基地。但該戶有兩個(gè)以上（含兩個(gè)）已婚子女的（超計(jì)劃生育的除外）或有兩個(gè)以上（含兩個(gè)）未婚子女（超計(jì)劃生育的除外），其中一人已達(dá)到法定結(jié)婚年齡，并且該戶現(xiàn)有宅基地面積在200平方米以下，確需分戶形成的另一戶農(nóng)村村民（已婚的必須包括完整的家族成員）全為農(nóng)業(yè)戶口的，可以分戶另行安排宅基地。

（五）、一戶農(nóng)村村民全為非農(nóng)業(yè)戶口的，宅基地上的房屋只能原地翻建。

（六）、購(gòu)買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)建房用地條件。

第十二條、有下列情形之一的，國(guó)土資源部門(mén)不予批準(zhǔn)宅基地：

（一）、不符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的；

（二）、在第七、九條規(guī)定范圍內(nèi)的；

（三）、農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的；

（四）、農(nóng)村村民原住房改變用途，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的；

（五）、農(nóng)村村民在原批準(zhǔn)的宅基地以外有違章建筑而未先行拆除的；

（六）、已列入政府土地儲(chǔ)備或規(guī)劃改造范圍內(nèi)的；

（七）、農(nóng)村村民住房拆遷時(shí)已按城市房屋拆遷規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償安置的。

第十三條、經(jīng)批準(zhǔn)移建使用宅基地的建房農(nóng)戶，應(yīng)在新房建成后3個(gè)月內(nèi)將原宅基地交還原集體經(jīng)濟(jì)組織另行安排利用，并自行拆除原有老房。不按期拆除的，其原宅基地按違法用地處理。

第十四條、已撤組范圍內(nèi)的原農(nóng)民住房，納入城鎮(zhèn)居民私房管理；在城市規(guī)劃已確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，由政府確權(quán)或征為國(guó)有土地，農(nóng)民住房也納入城鎮(zhèn)居民私房管理。

第十五條、宅基地審批按以下程序辦理：

（一）、建房農(nóng)戶應(yīng)向所在村民委員會(huì)提出書(shū)面申請(qǐng)，如實(shí)填寫(xiě)《申請(qǐng)使用宅基地審批表》，并提供戶籍證明、集體土地使用證、宅基地證或其它權(quán)源證明（新建戶除外），以及與建房用地申請(qǐng)內(nèi)容相一致的其它證明。

（二）、村民委員會(huì)復(fù)核建房農(nóng)戶提供材料的真實(shí)性并蓋章確認(rèn)，再經(jīng)村民會(huì)議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員會(huì)議討論同意后上報(bào)鎮(zhèn)（街道）國(guó)土資源所（沒(méi)有國(guó)土資源所的上報(bào)國(guó)土資源分局）。

（三）、鎮(zhèn)（街道）國(guó)土資源所受理宅基地申請(qǐng)后（沒(méi)有國(guó)土資源所的由國(guó)土資源分局直接辦理），應(yīng)及時(shí)會(huì)同鎮(zhèn)（街道）村鎮(zhèn)建設(shè)部門(mén)到用地現(xiàn)場(chǎng)勘察，查看建房地址是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，在村鎮(zhèn)建設(shè)部門(mén)確定的宅基地規(guī)劃定點(diǎn)范圍內(nèi)按標(biāo)準(zhǔn)核定用地面積，并在《宅基地審批聯(lián)合辦文單》上簽署擬辦意見(jiàn)。對(duì)符合規(guī)定的進(jìn)入審批程序；不符合規(guī)定，將申報(bào)材料退回村民委員會(huì)，并說(shuō)明理由。

（四）、縣級(jí)市（區(qū)）國(guó)土資源部門(mén)在正式批準(zhǔn)使用宅基地前，應(yīng)當(dāng)將建房農(nóng)戶戶主姓名、該戶農(nóng)業(yè)人口調(diào)整、所屬村組、原有房屋和宅基地面積等內(nèi)容以及擬批辦情況，在建房農(nóng)戶所在村予以公示。公示時(shí)間不得少于5天。平江、滄浪、金閶3個(gè)城區(qū)同時(shí)報(bào)市國(guó)土資源局備案后由國(guó)土資源局核發(fā)《使用宅基地許可證》；各縣級(jí)市、吳中區(qū)、相城區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)由國(guó)土資源部門(mén)直接核發(fā)《使用宅基地許可證》。

（五）、建房農(nóng)戶應(yīng)嚴(yán)格按照《使用宅基地許可證》載明的內(nèi)容施工，變更建房地點(diǎn)或延期建設(shè)的必須重新辦理申請(qǐng)審批手續(xù)。房屋竣工后，應(yīng)及時(shí)向鎮(zhèn)（街道）國(guó)土資源所（沒(méi)有國(guó)土資源所的由國(guó)土資源分局直接辦理）、提出驗(yàn)收申請(qǐng)，經(jīng)驗(yàn)收合格，發(fā)給《集體土地使用證》。

第十六條、經(jīng)批準(zhǔn)后連續(xù)兩年未使用的宅基地，應(yīng)交還原集體經(jīng)濟(jì)組織另行安排利用。如兩年內(nèi)該宅基地所屬的村民小組建制被撤銷的，由政府收回該宅基地的土地使用權(quán)。

第十七條、采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)和未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占地建房的，由國(guó)土資源部門(mén)按違法用地查處。

篇3

（一）基礎(chǔ)工作情況

經(jīng)調(diào)研，我街道轄5個(gè)行政村，3個(gè)村有宅基地，總戶數(shù)1435戶，總?cè)丝?457人，宅基地總面積835畝，宅基地總宗數(shù)1519宗，其中閑置宅基地769宗、面積316畝，頒發(fā)集體土地使用權(quán)證593宗，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證644宗。未建立宅基地基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)和管理信息系統(tǒng)。

（二）建立健全體制機(jī)制情況

在黨委政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，應(yīng)建立“部省指導(dǎo)、市縣主導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責(zé)、村級(jí)主體”的宅基地管理機(jī)制。我街現(xiàn)從事宅基地管理工作兼職人員一名。無(wú)其他建制。

（三）審批管理情況

未制定出臺(tái)本地農(nóng)村宅基地審批管理辦法（或?qū)徟鞒蹋?，無(wú)農(nóng)村宅基地主管部門(mén)，未建立窗口對(duì)外受理，未建立多部門(mén)內(nèi)部聯(lián)動(dòng)聯(lián)審聯(lián)辦制度，建立了宅基地申請(qǐng)審查到場(chǎng)、批準(zhǔn)后丈量批放到場(chǎng)、住宅建成后核查到場(chǎng)等“三到場(chǎng)”要求，但未發(fā)生過(guò)宅基地審查審批項(xiàng)目，村集體經(jīng)濟(jì)組織未設(shè)立村級(jí)宅基地協(xié)管員。

（四）閑置宅基地及農(nóng)房盤(pán)活利用情況

經(jīng)排查，承德街道無(wú)關(guān)于閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用典型案例。

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關(guān)鍵詞 農(nóng)村 宅基地管理 問(wèn)題 建議

中圖分類號(hào)：F321.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

（1）農(nóng)村村莊宅基地布局混亂。長(zhǎng)期以來(lái)，由于缺乏住房建設(shè)規(guī)劃引導(dǎo)，絕大多數(shù)村莊建房選址隨意性大，村民建房選址、座向可根據(jù)所謂的“風(fēng)水”及自己的喜好，在自認(rèn)的祖宗地、自留地等土地上，亂圈亂占、亂搭亂建，房屋座落不致，高矮不一，雜亂無(wú)序，影響村容村貌。

（2）村莊外延擴(kuò)張，中心空置。一方面是近年來(lái)，很多農(nóng)民選擇在自家的承包地或交通便利的公路兩側(cè)占用耕地建房，使得村莊外擴(kuò)；另一方面，農(nóng)民在建新房的同時(shí)，并沒(méi)有拆除老房子。此外，由于一些五保戶、困難戶等遺棄在村中的破房因無(wú)人居住，使得村莊成為破舊的“空心村”。

（3）農(nóng)村“一戶一宅”制度難以落實(shí)，存在超標(biāo)建房現(xiàn)象。由于歷史遺留問(wèn)題和農(nóng)民思想觀念的原因，很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，農(nóng)村建房亂占、多占現(xiàn)象嚴(yán)重。政策規(guī)定農(nóng)村每戶宅基地面積不得超過(guò)175平方米，但實(shí)際情況是超出規(guī)定面積擁有宅基地的農(nóng)戶大有人在，“一戶多宅”、“一戶多基”現(xiàn)象普遍存在，大多也沒(méi)有得到相應(yīng)的處罰。

（4）私買私賣現(xiàn)象嚴(yán)重。農(nóng)村居民對(duì)農(nóng)村宅基地所有權(quán)普遍存在認(rèn)識(shí)偏差，認(rèn)為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來(lái)，是私有財(cái)產(chǎn)，可以自由支配、買賣，加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加農(nóng)村集體土地管理難度。

（5）農(nóng)村宅基地違法案件屢屢發(fā)生，案件查處、執(zhí)行難。近年來(lái)，強(qiáng)占土地、強(qiáng)建房子、破壞耕地、私自買賣土地等違法案件在我省一些市縣農(nóng)村都不同程度地存在。有關(guān)土地執(zhí)法部門(mén)雖然投入大量的人力物力，采取強(qiáng)制措施對(duì)違法用地等各種行為進(jìn)行了查處，也取得了一些成績(jī)，但在總體上，受人員、裝備、技術(shù)、執(zhí)法手段和執(zhí)法機(jī)制等方面的限制，對(duì)土地違法現(xiàn)象難以做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)和及時(shí)查處，對(duì)特殊違法主體，缺乏過(guò)硬手段，查處難度大，執(zhí)法效果差。

2對(duì)策與建議

（1）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化制度建設(shè)，規(guī)范農(nóng)村宅基地管理。各級(jí)政府要成立農(nóng)村宅基地整治管理領(lǐng)導(dǎo)小組，把農(nóng)村宅基地管理工作納入議事日程。要依據(jù)國(guó)家及省相關(guān)政策、法律法規(guī)，制定出臺(tái)農(nóng)村宅基地管理的指導(dǎo)性文件和制度。如《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《農(nóng)村宅基地登記條例》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等規(guī)章制度，逐步把農(nóng)村宅基地的管理走向制度化、規(guī)范化、程序化。

（2）加大宣傳力度，轉(zhuǎn)變農(nóng)民思想觀念，切實(shí)提高農(nóng)民法律意識(shí)。要針對(duì)農(nóng)民群眾文化特點(diǎn)，利用主流媒體、農(nóng)村宣傳欄、法制宣講團(tuán)等各種方式方法深入農(nóng)村進(jìn)行宣傳，提高村民遵守土地法律法規(guī)的自覺(jué)性，增強(qiáng)依法用地意識(shí)，轉(zhuǎn)變農(nóng)民落后的思想觀念。同時(shí)采取有效措施加強(qiáng)鄉(xiāng)村干部土地法律法規(guī)培訓(xùn)，增強(qiáng)村干部依法保護(hù)、利用資源的意識(shí)，提高農(nóng)村土地管理水平。

（3）創(chuàng)新機(jī)制，成立土地綜合執(zhí)法大隊(duì)，加大執(zhí)法力度。在各市縣成立土地綜合執(zhí)法大隊(duì)，定員定崗定編。各鎮(zhèn)、村也相應(yīng)成立土地綜合執(zhí)法小組，做到縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)土地執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)要在資金和編制上加強(qiáng)基層國(guó)土資源管理部門(mén)執(zhí)法隊(duì)伍的建設(shè)。

（4）加強(qiáng)鎮(zhèn)、村兩級(jí)日常監(jiān)管力度，規(guī)范審批程序，引導(dǎo)和保護(hù)農(nóng)民建房。各市縣的鎮(zhèn)一級(jí)政府可與各村委會(huì)簽訂宅基地管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)，進(jìn)一步健全土地執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查制度，規(guī)范宅基地管理規(guī)程。各村委會(huì)要結(jié)合本村實(shí)際，制定符合政策、法律法規(guī)規(guī)定的鄉(xiāng)規(guī)民約，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的管理和日常監(jiān)控，規(guī)范農(nóng)民用地建房行為，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止土地違法現(xiàn)象。在村莊規(guī)劃基礎(chǔ)上，規(guī)范宅基地審批程序，規(guī)定村民在需要使用宅基地時(shí)，應(yīng)當(dāng)向村委會(huì)提出申請(qǐng)，由村委會(huì)公布并提交村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論，經(jīng)討論同意并公布后，報(bào)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)方可使用該塊宅基地。宅基地批準(zhǔn)后，用戶必須在規(guī)定時(shí)限內(nèi)建房，如超過(guò)規(guī)定時(shí)間不建房，該塊宅基地由村委會(huì)收回重新安排。

（5）科學(xué)規(guī)劃，嚴(yán)格各項(xiàng)規(guī)劃實(shí)施。各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)把村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃作為當(dāng)前農(nóng)村工作的大事來(lái)抓，安排專項(xiàng)資金統(tǒng)一編制村鎮(zhèn)規(guī)劃和村莊治理試點(diǎn)建設(shè)，嚴(yán)格控制宅基地用地規(guī)模和布局。要綜合鎮(zhèn)、村和相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃，注重解決當(dāng)前村莊整治的重點(diǎn)，充分考慮后續(xù)的村莊規(guī)劃與管理需要，突出鄉(xiāng)村特色和可持續(xù)發(fā)展等多個(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃。有關(guān)部門(mén)可提出一個(gè)規(guī)劃樣板，在每個(gè)縣挑選個(gè)別鎮(zhèn)的兩三個(gè)村委會(huì)中推出規(guī)劃樣點(diǎn)，然后逐年鋪開(kāi)。

（6）以開(kāi)展宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作為契機(jī)，開(kāi)展調(diào)查清理、整治工作。要在全省對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行全面調(diào)查，摸清住宅用地?cái)?shù)量，以及一戶一宅，一戶多宅，空閑房屋，出租轉(zhuǎn)讓住宅和違法用地等現(xiàn)狀，及時(shí)掌握動(dòng)態(tài)信息，建立數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)行信息化管理。對(duì)“一戶多宅”和空置住宅，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余宅基地。對(duì)“一戶多宅”和宅基地超占部分可實(shí)行有償使用制度。同時(shí)積極探索“宅基地置換”模式，將分散居住的農(nóng)民集中起來(lái)，搬入新建多層或規(guī)劃合理的住宅中，“騰出來(lái)”的農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地可用以村莊綠化休閑、建設(shè)村內(nèi)文化室等其他用途。

參考文獻(xiàn)

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一、農(nóng)村宅基地管理主要面臨“批不了、管不住、退不出、流不動(dòng)”四大難題

（一）批不了。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多年來(lái)我省絕大部分地方農(nóng)村宅基地審批基本處于停滯狀態(tài)，一些地方甚至十多年沒(méi)有批過(guò)宅基地。如我市的邯鄲縣，每100戶中每年約有 戶需要建房，年至今沒(méi)批過(guò)宅基地，目前戶均宅基地不到分。宅基地“批不了”的主要原因：一是缺少用地指標(biāo)。全市 個(gè)行政村，以一個(gè)村平均一年有3戶建房、占用1畝地計(jì)算，每年就需要近 萬(wàn)畝，而且主要占用的是村邊的耕地或基本農(nóng)田。近年來(lái)國(guó)家每年下達(dá)我省的耕地轉(zhuǎn)用指標(biāo)也就1.5萬(wàn)畝左右，即使單列5%用于宅基地，也就750畝左右，無(wú)法正常保障農(nóng)民建房用地需求。二是“指標(biāo)單列”難以落實(shí)。雖然國(guó)家要求各地“每年單列3-5%的年度土地利用計(jì)劃指標(biāo)用于保障農(nóng)村建設(shè)用地”，但有限的指標(biāo)要優(yōu)先用于城鎮(zhèn)發(fā)展和項(xiàng)目建設(shè)，除個(gè)別地方拿出少部分指標(biāo)用于宅基地外，絕大多數(shù)市、縣沒(méi)有給宅基地安排指標(biāo)。三是審批程序復(fù)雜成本高。農(nóng)村建房涉及占用農(nóng)用地的，與項(xiàng)目用地一樣，要單獨(dú)組卷，報(bào)設(shè)區(qū)市政府審批（省政府委托），從申請(qǐng)到批復(fù)一般需要大半年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。有的地方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行宅基地審批收費(fèi)有關(guān)規(guī)定，向農(nóng)民轉(zhuǎn)嫁收費(fèi)。如某縣申請(qǐng)一處200平方米左右的宅基地，需要繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地占用稅，加上測(cè)繪制圖等費(fèi)用，農(nóng)民需要承擔(dān) 元左右的費(fèi)用。

（二）管不住。由于不能滿足和保障農(nóng)民正常建房用地需求，基層土地管理難以到位，農(nóng)村違法違規(guī)用地非常普遍，由此也產(chǎn)生大量矛盾糾紛，我省多年來(lái)涉及農(nóng)村宅基地的案件一直居高不下。實(shí)地調(diào)查中，還發(fā)現(xiàn)了一些新情況和新問(wèn)題，如“村民聯(lián)戶建樓”，即由若干戶村民共同籌集資金或引進(jìn)開(kāi)發(fā)商，在沒(méi)有任何審批手續(xù)和缺少監(jiān)管的情況下，連片拆除平房，建多層多棟樓房，除滿足自己居住外，大部分對(duì)外出售。宅基地“管不住”的主要原因：一是村干部私批亂放。在通過(guò)正常審批難以獲得宅基地的大背景下，一些地方的村委會(huì)通過(guò)收取一定費(fèi)用，侵占耕地，私批亂放宅基地。也有一些農(nóng)戶在自己的承包地或通過(guò)互換承包地方式，擅自違法建房。二是基層國(guó)土部門(mén)無(wú)能為力。對(duì)農(nóng)村違法占地建房，基層國(guó)土部門(mén)只能制止，不能，在制止無(wú)效的情況下，只能移交法院強(qiáng)制執(zhí)行，但法院也不愿受理此類案件，從而使大量農(nóng)村違法建房難以有效控制，造成實(shí)際管理缺位和無(wú)序。三是管理跟不上變化。如對(duì)“村民聯(lián)戶建樓”，依據(jù)現(xiàn)行法律政策，基層國(guó)土部門(mén)無(wú)法履行正常審批，無(wú)法開(kāi)展確權(quán)登記頒證，無(wú)法開(kāi)展監(jiān)管，不知道該怎么辦，怎么管。

（三）流不動(dòng)。按照現(xiàn)行法律政策規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，也不允許抵押。但在實(shí)際中，宅基地私下流轉(zhuǎn)和交易相當(dāng)普遍，既有跨行政村的宅基地買賣，也有城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)房置地。這種私下交易由于缺少法律保護(hù)，極易產(chǎn)生權(quán)屬和財(cái)產(chǎn)糾紛。

二、對(duì)策建議

（一）在存量和增量上做文章。我市村莊占地面積大，不少宅基地閑置浪費(fèi)，“空心村”現(xiàn)象普遍，既是問(wèn)題也是潛力所在。應(yīng)結(jié)合開(kāi)展新民居建設(shè)和農(nóng)村面貌改造提升行動(dòng)，通過(guò)政策引導(dǎo)，資金支持，著力推進(jìn)內(nèi)涵挖潛。一是完善縣域鎮(zhèn)村體系規(guī)劃，科學(xué)設(shè)定縣域中心村位置和數(shù)量。合理確定永久保留行政村和近年內(nèi)可撤并的村莊。二是對(duì)確定的中心村和永久保留的行政村，要聘請(qǐng)有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位逐村做好村莊規(guī)劃，框死村界。借鑒曲周縣小第八村在新民居建設(shè)中的成功經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持規(guī)劃先行，一張圖紙管到底，避免村莊無(wú)序、濫建、自由發(fā)展。鼓勵(lì)有條件的地方積極開(kāi)展中心村建設(shè)。支持永久保留村開(kāi)展舊村改造，加大“空心村”治理力度，充分盤(pán)活用足原有村莊建設(shè)用地，盡量不占或少占耕地。對(duì)近年要撤并的村莊，原則上不再新批宅基地。三是超占收費(fèi)，閑置收轉(zhuǎn)。對(duì)宅基地超占部分，依據(jù)《河北省土地管理?xiàng)l例》規(guī)定，恢復(fù)收取有償使用費(fèi)。對(duì)只占地不蓋房的閑置宅基地，滿兩年以上的，參照《閑置土地處置辦法》規(guī)定，由村委會(huì)無(wú)償收回。

篇6

關(guān)鍵詞: 農(nóng)村宅基地；現(xiàn)狀；問(wèn)題；管理

1農(nóng)村宅基地的概念及其法律基本特征

宅基地是指建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地使用權(quán)是指自然人依法取得的在國(guó)家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權(quán)利；宅基地包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地，一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來(lái)不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產(chǎn)場(chǎng)地。宅基地的使用權(quán)也應(yīng)及于地下。

1.1集體所有我國(guó)1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。

1.2使用主體特定即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地只可向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出，特定村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。

1.3 一戶一宅根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”從字面上看這條規(guī)定再明白不過(guò)了，如果一戶農(nóng)民擁有了兩處以上宅基地當(dāng)然就構(gòu)成違法。

1.4不可流轉(zhuǎn)性特定村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓，也不可以抵押。

2我國(guó)農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀

我國(guó)農(nóng)村宅基地管理直接涉及農(nóng)民切身利益，是關(guān)系農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局的大事，始終是基層土地管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。近年來(lái)，各地積極探索加強(qiáng)宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向規(guī)范，秩序明顯好轉(zhuǎn)，地方法規(guī)制度建設(shè)成效較為顯著。但目前中國(guó)農(nóng)村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，點(diǎn)多面廣，戶均占地面積大，宅基地管理粗放等現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：

2.1村莊建設(shè)用地規(guī)?？偭看螅瑪U(kuò)張快，集約、節(jié)約用地潛力大據(jù)國(guó)土資源部顯示，截至2004年10月31日，全國(guó)村莊用地2.48億畝，當(dāng)年新增村莊建設(shè)用地38.20萬(wàn)畝，村莊建設(shè)用地總量呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)。但中國(guó)農(nóng)村人口在不斷減少，農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模不降反增，農(nóng)村人均居民點(diǎn)用地185m2，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村宅基地利用粗放，集約、節(jié)約用地潛力大。

2.2宅基地需求總量下降，新增宅基地呈遞減趨勢(shì)隨著土地使用制度改革的不斷深化，土地用途管制制度以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度的嚴(yán)格執(zhí)行，各地宅基地管理法規(guī)制度的不斷建立和完善，以及土地集約高效利用，城鎮(zhèn)化和城市化進(jìn)程的加快。農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移以及城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的開(kāi)展，宅基地需求總量大大減少。同時(shí)，因?yàn)榉e極推進(jìn)中心村建設(shè)，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相應(yīng)地下降。

2.3宅基地流轉(zhuǎn)日益活躍，但表現(xiàn)出明顯區(qū)域差異隨著我國(guó)城市化和工業(yè)化進(jìn)程的不斷加快，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)聚集。城郊結(jié)合部宅基地流轉(zhuǎn)空前活躍，但流轉(zhuǎn)活躍程度及流轉(zhuǎn)方式都表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異。主要表現(xiàn)為：近郊較遠(yuǎn)郊更為活躍，離城市中心距離越近流轉(zhuǎn)越活躍；工業(yè)區(qū)、農(nóng)場(chǎng)周邊的宅基地流轉(zhuǎn)較為活躍；同時(shí)近郊主要是以宅基地和農(nóng)宅的短期租賃形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，遠(yuǎn)郊且風(fēng)光秀麗區(qū)域主要是長(zhǎng)期租賃及宅基地和農(nóng)宅買賣形式進(jìn)行流動(dòng)。

2.4居民點(diǎn)布局混亂，村容較差個(gè)體上表現(xiàn)為占地規(guī)模大, 村內(nèi)結(jié)構(gòu)疏松, 布局混亂, 占用耕地較多, 環(huán)境質(zhì)量低劣。多數(shù)村莊建設(shè)缺少科學(xué)合理的總體規(guī)劃, 村莊的數(shù)量、規(guī)模、平面布局、空間結(jié)構(gòu)、功能組合都缺少科學(xué)性, 村莊建設(shè)不能合理控制和正確引導(dǎo), 更不具有任何約束力和內(nèi)控力。

2.5用地行為違法多選址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地審批不合法、一戶多宅、一戶占用多處房屋，這嚴(yán)重地違反《土地管理法》第62條和第81條的規(guī)定, 在干部、群眾中造成了很大的負(fù)面影響。

3農(nóng)村宅基地管理中存在的主要問(wèn)題

3.1相應(yīng)的法律法規(guī)不完善，有關(guān)規(guī)定滯后，加大了宅基地管理難度關(guān)于農(nóng)民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，且效力層次低。宅基地的分配、使用在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整，其中關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的規(guī)范性政策文件數(shù)量就更少。目前中國(guó)還沒(méi)有一部調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的民事法律。近年來(lái)，部分地方雖然為了自身管理的需要，制定了相關(guān)的宅基地管理辦法，但由于各地宅基地管理政策內(nèi)容上的不統(tǒng)一，且有的地方的管理辦法不夠規(guī)范，加上各地管理力度上的差異，宅基地的管理效果差異很大。法律法規(guī)的不完善進(jìn)一步增加了農(nóng)村宅基地的管理難度，對(duì)土地行政執(zhí)法和民事司法工作造成了很大的困難。

3.2農(nóng)村宅基地的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)面臨體制性制約，但經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使隱形交易的存在由于中國(guó)實(shí)行國(guó)家所有和集體所有的城鄉(xiāng)二元土地所有制，在現(xiàn)行城鄉(xiāng)分割的二元體制下，農(nóng)村集體建設(shè)用地包括農(nóng)民宅基地的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)面臨體制制約。但因?yàn)榻?jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，農(nóng)民與市民需求互補(bǔ)，農(nóng)村景觀和生態(tài)吸引力等原因，宅基地買賣，出租，抵押等形式流轉(zhuǎn)已大量存在，形成了以自發(fā)流轉(zhuǎn)為特征的農(nóng)民宅基地隱形市場(chǎng)。隱形交易的存在反映了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求，反映了城市化、工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。但由于流轉(zhuǎn)長(zhǎng)期處于隱蔽狀態(tài)，交易大多屬于暗箱操作，擾亂了土地市場(chǎng)的正常秩序，加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加了土地管理的難度。

3.3“空心村”、空置住宅依舊存在從全國(guó)范圍來(lái)看，農(nóng)村閑置宅基地，村內(nèi)空閑地依然存在，一戶多宅比例不小，空置住宅面積將不斷增加。由于現(xiàn)行分戶條件嚴(yán)格，閑置宅基地?cái)?shù)量較少；積極實(shí)施舊村改造，多數(shù)地方基本消滅“空心村”；申請(qǐng)宅基地審批條件更為嚴(yán)格，要求在原有宅基地和村內(nèi)空閑地未利用完之前，不得批轉(zhuǎn)擴(kuò)大村莊規(guī)模，大面積村內(nèi)空閑地?cái)?shù)量較少。但對(duì)一些零星的邊角空閑地消化利用難度較大。隨著城市化進(jìn)程加快，在目前相關(guān)配套改革滯后的情況下，農(nóng)村住宅空置現(xiàn)象較為普遍。其主要原因在于村莊規(guī)劃不合理，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，人口老齡化及宅基地流轉(zhuǎn)政策存在障礙等。

4如何規(guī)范宅基地的管理和制度建設(shè)，克服弊端

4．1加強(qiáng)宅基地法律、法規(guī)體系的建設(shè)和完善針對(duì)目前宅基地管理方面的立法滯后且法律效力低的問(wèn)題，應(yīng)該加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)政策。以明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地流轉(zhuǎn)，收益分配以及宅基地登記發(fā)證等問(wèn)題。鑒于宅基地的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)面臨的體制，我們必須建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置。建立健康有序的農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，允許農(nóng)村宅基地在城鄉(xiāng)居民內(nèi)自由流轉(zhuǎn)，徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機(jī)制。明確農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的形式包括買賣、租賃、抵押等。但土地流轉(zhuǎn)制度建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是合理的土地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)收益分配涉及政府、集體土地所有者、使用者三者利益關(guān)系，必須正確處理。即絕對(duì)地租應(yīng)歸集體土地所有者，因國(guó)家投資的各類公共基礎(chǔ)設(shè)施等產(chǎn)生的土地增值歸政府收益，再次分配應(yīng)歸宅基地使用人用于對(duì)地上房屋投資的補(bǔ)償。

4．2建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場(chǎng)體系隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，土地要素市場(chǎng)從無(wú)到有逐步建立起來(lái)，初步形成了土地市場(chǎng)體系的框架，但農(nóng)村宅基地市場(chǎng)依舊是一片空白。為完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系，協(xié)調(diào)大量潛在宅基地供需，必須建立農(nóng)村宅基地市場(chǎng)。建立規(guī)范有序的農(nóng)村宅基地市場(chǎng)，形成合理的價(jià)格體系，使價(jià)格在農(nóng)村宅基地的有效配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。

4．3農(nóng)村宅基地超占部分實(shí)行有償使用首先，通過(guò)對(duì)農(nóng)用地的分等定級(jí)和農(nóng)用地價(jià)格的評(píng)估，將農(nóng)民實(shí)際使用的宅基地對(duì)號(hào)入座，確定其應(yīng)向集體土地所有者交納的租金數(shù)額。這樣既消除了群眾心中的不平，又增加了集體收入。其次, 建立“宅田掛鉤”管理機(jī)制，其實(shí)質(zhì)就是不交宅就交錢(qián)。這主要是針對(duì)采取行政手段強(qiáng)行收回大量的超占宅基地執(zhí)行難，容易引起矛盾沖突而采取的一種經(jīng)濟(jì)手段。對(duì)超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的宅基地使用面積標(biāo)準(zhǔn)的，一律交納超占費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按各地人大制定的《農(nóng)民宅基地使用權(quán)登記條例》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。通過(guò)運(yùn)用上述經(jīng)濟(jì)手段，宏觀調(diào)控農(nóng)民建房，盡量利用村內(nèi)空閑地和山坡荒地，不用、少用耕地，盡量使用劣等地，不用、少用優(yōu)等地。這既有利于規(guī)范農(nóng)民建房用地, 又能達(dá)到保護(hù)集體和國(guó)家利益的目的。

4．4 引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，多渠道籌措資金在村莊建設(shè)用地上，充分引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，用經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)調(diào)節(jié)土地供給，促進(jìn)村莊建設(shè)用地向高效、集約方向發(fā)展。宅基地整理資金可以是農(nóng)民自籌，也可是通過(guò)向村民拍賣村內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)所得收益；移民建鎮(zhèn)等大規(guī)模的宅基地整理還可爭(zhēng)取政府的財(cái)政支持和有關(guān)部門(mén)與企業(yè)的資助，對(duì)土地整理資金實(shí)行?？顚Ｓ谩Ｕ卣沓匆?guī)定由用地農(nóng)民和單位負(fù)擔(dān)外，還可通過(guò)建立激勵(lì)機(jī)制，積極鼓勵(lì)有意參與的個(gè)人和單位投入到宅基地整理中來(lái)，讓農(nóng)村宅基地整理成為全民性活動(dòng)。

4．5對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行整理規(guī)劃農(nóng)村宅基地整理必須堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施的原則。農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃指的是村莊整理規(guī)劃，即對(duì)某一村莊宅基地的利用進(jìn)行重新安排，包括原有宅基地利用的調(diào)整，騰出宅基地的利用，規(guī)劃擴(kuò)大宅基地的定位等。

在編制農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃工作中，要堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真貫徹建設(shè)新農(nóng)村的指導(dǎo)思想。要以城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃、農(nóng)村現(xiàn)代化規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃為依據(jù)，明確村莊建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃格局，實(shí)行定位、定性、定規(guī)模。對(duì)進(jìn)行宅基地整理的村莊規(guī)劃，要堅(jiān)持以人為本，把改善農(nóng)村居民的生活生產(chǎn)環(huán)境條件放在首位。要充分重視村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的配套和建筑物的合理布局。同時(shí)，還要注意處理好與原有建筑物的關(guān)系，特別是一些竣工時(shí)間不長(zhǎng)的建筑，可以保留的盡量予以保留。此外，規(guī)劃要走群眾路線，要依靠村民參與，集思廣益，充分尊重村民的意見(jiàn)。

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篇7

論文摘要：文章對(duì)目前農(nóng)村宅基地的使用現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出了解決問(wèn)題的方法。

我國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，耕地是農(nóng)業(yè)存在與發(fā)展的基礎(chǔ)。當(dāng)前，在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)和保證人口糧食安全的雙重壓力下，耕地保護(hù)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。因此．農(nóng)村宅基地的整理將成為保護(hù)耕地的一條新途徑，并可以起到一舉多得之功效：促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，美化村容村貌，增強(qiáng)農(nóng)民合法用地的意識(shí)，維持農(nóng)村穩(wěn)定，提高農(nóng)民的生活質(zhì)量，改善農(nóng)民生存環(huán)境，加速農(nóng)業(yè)、農(nóng)村現(xiàn)代化進(jìn)程，提高土地的利用效率，降低閑置率，從而較好地貫徹中央制定的“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”這一基本國(guó)策。對(duì)于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)和建設(shè)社會(huì)主新農(nóng)村都有重要的作用與意義。

l　農(nóng)村宅基地整理的意義

1．1農(nóng)村宅基地整理是土地整理的重要組成部分，是實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的有力保障

土地整理包括對(duì)建設(shè)用地的整理和對(duì)農(nóng)用地的整理兩部分。建設(shè)用地(包括農(nóng)村居民點(diǎn)用地)整理，就是在城市規(guī)劃控制下，在城鎮(zhèn)和村莊進(jìn)行有效的治理，通過(guò)對(duì)其內(nèi)部挖潛，向地下和空中立體發(fā)展建筑，提高容積率，提高土地利用集約度，騰出大量土地作為建設(shè)用地儲(chǔ)備或用作農(nóng)用地，減少建設(shè)用地對(duì)農(nóng)用地的侵占；農(nóng)用地整理，就是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃采取一定的措施，對(duì)田、水、林、路、村進(jìn)行綜合整理，調(diào)整土地關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)條件，增加可利用土地面積提高耕地質(zhì)量。由此可見(jiàn)，農(nóng)村宅地整理是土地整理的一項(xiàng)重要組成部分。據(jù)國(guó)土資源部制定的全國(guó)土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃，到2010年，我國(guó)將通過(guò)開(kāi)發(fā)整理土地補(bǔ)充耕地18．27萬(wàn)hm2，其中，將通過(guò)農(nóng)用地和農(nóng)村居民點(diǎn)整理補(bǔ)充耕地約11．07hm2，農(nóng)村宅基地整理是實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的重要途徑之一。

1．2農(nóng)村宅基地整理推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程

農(nóng)村宅基地整理應(yīng)是在土地利用規(guī)劃下進(jìn)行的，減少宅基地占用面積而不減少使用功能，提高容積率和土地利用集約度，使原散落的農(nóng)宅集中，填實(shí)“空心村”，進(jìn)行自然村的拆并，形成有一定規(guī)模的中心村和小城鎮(zhèn)，使它們成為規(guī)劃合理、基礎(chǔ)設(shè)施基本完善、環(huán)境優(yōu)美的新家園。在進(jìn)行宅基地整理中，人口的集中和遷村并點(diǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)提供了必備的條件。這樣還可以減少水、電、氣、熱、通訊等的重復(fù)投資。宅基地整理不僅改善了農(nóng)村生活條件和生活環(huán)境，而且還將帶動(dòng)建筑業(yè)及水泥等建材工業(yè)的發(fā)展，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有利于農(nóng)民增收。另外，優(yōu)美的生活環(huán)境必然會(huì)對(duì)人們積極向上、奮發(fā)圖強(qiáng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生激勵(lì)作用。再加之政府的適當(dāng)引導(dǎo)，會(huì)加快全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的步伐。

1．3農(nóng)村宅基地整理可部分緩解我國(guó)耕地緊張的局面

按1997年人口土地詳查資料測(cè)算，在當(dāng)時(shí)人口不變的情況下，人均占地面積由192m2降至100m2，可節(jié)約土地50多萬(wàn)hm2，占當(dāng)時(shí)總占地面積的近一半。整理出的土地，宜耕則還耕，宜林則還林，或留作建設(shè)用地的儲(chǔ)備。這在一定程度上會(huì)緩解我國(guó)耕地資源緊張的局面。

2　現(xiàn)行宅基地制度體系基本特征

2．1集體所有，使用主體特定

我國(guó)1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有?！碧囟ǖ恼貎H限于本經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地只可向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出，村民自己申請(qǐng)取得宅基地后只能自己建房，不可轉(zhuǎn)讓。

2．2無(wú)償取得，無(wú)期限使用

農(nóng)村宅基地具有很明顯的社會(huì)福利性質(zhì)。農(nóng)民能夠無(wú)償取得宅基地的使用權(quán)，獲得基本的生活條件，這也是農(nóng)村居民與城市居民相比較享有的最低限度的福利。目前我國(guó)普遍實(shí)行的還是無(wú)償使用宅基地制度，在使用期限上沒(méi)有限制，理論上講長(zhǎng)期占有，終身使用。由于房屋可以繼承，所以宅基地實(shí)質(zhì)上也是可以繼承的。

2．3一戶一宅，限定標(biāo)準(zhǔn)，依法取得

由于我國(guó)國(guó)土資源有限，不課能給每戶村民提供更多的宅基地，一戶一宅，即可保證基本的生活需要，如果隨便可以申請(qǐng)，則導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！睆淖置嫔峡催@條規(guī)定再明白不過(guò)了，如果一戶農(nóng)民擁有了兩處以上宅基地當(dāng)然就構(gòu)成違法。

2．4具有從屬性和不可流轉(zhuǎn)性

特定村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。也不可以抵押。由于宅基地主要作為生活資料提供的，所以權(quán)利人不能將宅基地作為生產(chǎn)資料使用。宅基地使用權(quán)依房屋的合法存在而存在，并隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。在買賣房屋時(shí)，宅基地的使用權(quán)須經(jīng)過(guò)申請(qǐng)批準(zhǔn)后才能隨房屋轉(zhuǎn)移。但是，如果國(guó)家建設(shè)需要征用土地，或者村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途的，可以經(jīng)過(guò)法定程序進(jìn)行調(diào)劑或者重新安排。

3　農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題

3．1農(nóng)村宅基地用地面積超標(biāo)嚴(yán)重，一戶多宅，房屋空置現(xiàn)象突出

由于農(nóng)村宅基地是無(wú)償使用，致使多占便宜，少占吃虧的思想滋長(zhǎng)，形成盲目圈地，超標(biāo)用地。根據(jù)國(guó)家規(guī)定(《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn))(GB50188-93))農(nóng)村宅基地的面積最高為150m2，而現(xiàn)在的很多地區(qū)農(nóng)戶的平均宅基地面積已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了這個(gè)最高限。2001年全國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地高達(dá)190m2，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)27％，僅此一項(xiàng)就多占土地340多萬(wàn)hrn2。如果按1hm2地的糧食產(chǎn)量至少養(yǎng)活15個(gè)人的話，僅此就可以解決5100多萬(wàn)人的吃飯問(wèn)題。由此可見(jiàn)，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地的整理可以大大節(jié)省所占耕地。

另外，農(nóng)戶分家后另建新房，舊房留作雜用房，未能由集體統(tǒng)一收回調(diào)節(jié)使用或拆除；以前早期多戶共居的舊宅，現(xiàn)在只有一戶居住，造成大量的房屋空置。

3．2市郊農(nóng)村出現(xiàn)大量“空心村”的現(xiàn)象

一方面在東部經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)，由于道路的完善，沿道路兩旁開(kāi)發(fā)建設(shè)了大量的商品住宅房，很多村里的人都住進(jìn)了樓房。而原有的農(nóng)村居民點(diǎn)還仍保持原樣，沒(méi)有及時(shí)拆遷復(fù)墾，造成大量的土地閑置。另一方面，在經(jīng)濟(jì)比較落后的地區(qū)，由于外出打工的比較多，在村里常駐的人口比較少，因此還保留著許多不用的舊房沒(méi)有拆除，就形成所謂的“空心村”現(xiàn)象。

3．3農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記管理工作混亂

目前農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)管理混亂，很多房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍歸屬不明?！叭龑徃濉钡谝话倭鍡l規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記”，但是由于法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，致使農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在轉(zhuǎn)讓使用權(quán)后規(guī)避法律的可能性很大，給將來(lái)的產(chǎn)權(quán)糾紛埋下了隱患，同時(shí)也造成了司法和管理上的困難。

3．4由宅基地權(quán)屬問(wèn)題衍生的宅基地交易糾紛不斷

農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)民對(duì)自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，沒(méi)有處置權(quán)，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但是，對(duì)農(nóng)村宅基地上已建成的住宅是否可以轉(zhuǎn)讓，國(guó)家現(xiàn)行法律、法規(guī)沒(méi)有明確的禁止性規(guī)定，但也沒(méi)有明確允許轉(zhuǎn)讓的規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第62條也只是規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。從目前法律實(shí)踐來(lái)看，各地政府對(duì)農(nóng)民住宅的轉(zhuǎn)讓是允許的，只是需要控制在一定的范圍內(nèi)(受讓人必須是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的人)。隨著農(nóng)村房屋買賣的出現(xiàn)，宅基地轉(zhuǎn)讓不可避免，但這些宅基地的轉(zhuǎn)讓行為并不受現(xiàn)行法律、法規(guī)的保護(hù)，屬于私下流轉(zhuǎn)。雙方一旦發(fā)生矛盾和糾紛，法院只能要求雙方自己協(xié)商解決。由于缺乏法律的約束，雙方矛盾容易激化，往往會(huì)釀成重大案件。

3．5集體土地資產(chǎn)大量流失導(dǎo)致農(nóng)村金融事業(yè)發(fā)展緩慢

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，客觀存在的土地市場(chǎng)供求關(guān)系使農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓無(wú)法制止，但現(xiàn)行法律、法規(guī)又不允許農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致當(dāng)前農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓多為私下進(jìn)行。這種“暗箱操作”、隨意定價(jià)的轉(zhuǎn)讓行為使本來(lái)屬于村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買賣雙方手中，造成了集體土地資產(chǎn)收益的大量流失。按現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)民擁有的宅基地不能作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。這樣就必然限制了金融機(jī)構(gòu)在農(nóng)村擴(kuò)大業(yè)務(wù)，使農(nóng)村金融發(fā)展緩慢，也使廣大農(nóng)民缺少了生產(chǎn)資金融通渠道，影響了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，限制了農(nóng)民收入的提高。

4　農(nóng)村宅基地利用存在問(wèn)題的原因分析

4．1土地法律制度問(wèn)題

由于我國(guó)土地制度存在著二元結(jié)構(gòu)，直接造成用地形式的不同方式，在法律制度上偏重對(duì)國(guó)有土地的管理，集體土地更多地是由農(nóng)村集體管理。集體非農(nóng)建設(shè)用地和國(guó)家非農(nóng)建設(shè)用地分別管理，使集體建設(shè)用地和國(guó)家建設(shè)用地?zé)o法有效地整合，優(yōu)化。農(nóng)民建房如要占用幾十平方米農(nóng)用地，必須要到省級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)審批，手續(xù)煩瑣，時(shí)效性差，難于操作，報(bào)批渠道不暢。特別是農(nóng)村村民違法占地建房，法律規(guī)定只能采取“拆除”或“沒(méi)收”兩種處罰，這在執(zhí)法實(shí)踐中是根本行不通的。由于存在著許多方面法律制度的不完善，土地管理部門(mén)難于實(shí)現(xiàn)有效的依法管理。

4．2管理和使用制度方面的原因

宅基地審批制度形同虛設(shè)；執(zhí)法不嚴(yán)、管理乏力。農(nóng)民宅基地使用權(quán)制度存在較大缺陷，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度是在我國(guó)土地公有制的特殊環(huán)境下產(chǎn)生的，是中國(guó)特有的制度，出現(xiàn)比較晚，也沒(méi)有其他國(guó)家的模式可以借鑒，現(xiàn)行法律雖然規(guī)定了與宅基地使用權(quán)相關(guān)的一些內(nèi)容，但是沒(méi)有形成完整的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度，這一制度存在很多缺陷。

4．3農(nóng)村宅基地使用的無(wú)償性

這是宅基地超標(biāo)和閑置的根本原因，也是耕地流失的重要原因之一。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是保障農(nóng)村居民生產(chǎn)、生活的基本權(quán)利，國(guó)家出于形勢(shì)政策的考慮，規(guī)定了農(nóng)村宅基地使用權(quán)無(wú)償使用的制度，沒(méi)有時(shí)間限制，并受法律的保護(hù)。也就是說(shuō)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在取得宅基地使用權(quán)后不需交納任何宅基地使用費(fèi)即可永久使用。

使用的無(wú)償性刺激了農(nóng)民無(wú)限擴(kuò)張其宅基地使用權(quán)面積的欲望，從而動(dòng)搖著現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)生存保障性的制度基礎(chǔ)?；谏姹Ｕ闲再|(zhì)，現(xiàn)行法律規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！钡捎谡厥褂脵?quán)取得與保有的無(wú)償性，農(nóng)民擁有一種內(nèi)驅(qū)的擴(kuò)疆拓土的愿望，以求自己對(duì)宅基地面積擴(kuò)張的最大化，因?yàn)椋词拐级挥?，也可作為一種備用資源來(lái)儲(chǔ)存。正是這種零成本的內(nèi)驅(qū)力，造成我國(guó)農(nóng)村宅基地超標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象異常嚴(yán)重，其表現(xiàn)形式多有，如批少占多；建了新房也拒不交出閑置下來(lái)的老宅基地；一些鄉(xiāng)、村領(lǐng)導(dǎo)干部憑權(quán)力、關(guān)系占有多處宅基地等等。

4．4農(nóng)民宅基地用地缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃

法律要求村民住宅建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，規(guī)劃未編制或未獲批準(zhǔn)的不得審批村民住宅建設(shè)用地。由于各地普遍存在著保護(hù)耕地和建設(shè)用地的矛盾，大部分沒(méi)有安排農(nóng)民建住宅用地指標(biāo)，少數(shù)有安排也是象征性的，致使農(nóng)村村莊建設(shè)規(guī)劃無(wú)從著手。由于農(nóng)村居住分散，地域遼闊，分布復(fù)雜，再加上有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)缺乏足夠的重視，許多村莊到目前為止連一張可用的基本比例尺地形圖都沒(méi)有，規(guī)劃無(wú)從談起。既然沒(méi)有規(guī)劃，不能批地，村民建房只能是違法占地。由于基層國(guó)土資源管理部門(mén)監(jiān)管力量不足，缺乏有效手段，同時(shí)其經(jīng)費(fèi)難于保障，點(diǎn)多面廣，無(wú)法開(kāi)展日常巡查工作，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)村民違法占地建房。

4．5農(nóng)村宅基地私有觀念根深蒂固

宅基地私有觀念在我省很多農(nóng)村依然存在，認(rèn)為宅基地是祖宗留下的，是風(fēng)水地，不能隨意拆除，致使一些可以調(diào)節(jié)利用的建設(shè)用地，或預(yù)留區(qū)內(nèi)的未利用土地也無(wú)法集中統(tǒng)一安排。更有些農(nóng)戶，寧可讓土地閑置荒蕪，也不答應(yīng)由集體利用，因此土地浪費(fèi)嚴(yán)重，規(guī)范難以落實(shí)。這情況下，逼迫急需建房戶違法用地，超過(guò)“紅線”占自家的飯碗田建房。導(dǎo)致土地資源不能進(jìn)行有效整合，閑置的宅基地?zé)o法調(diào)整，其他的村民也不能使用，閑置和浪費(fèi)了許多土地。

5　保障農(nóng)村宅基地有效整理與利用的對(duì)策

5．1完善農(nóng)村宅基地使用管理的法律制度

盡快出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地流轉(zhuǎn)、收益分配及宅基地登記發(fā)證等問(wèn)題。應(yīng)明確規(guī)定農(nóng)民建房用地的指標(biāo)、用地條件、占地標(biāo)準(zhǔn)、申報(bào)程序、審批辦法等，簡(jiǎn)化程序，管理得當(dāng)，方便農(nóng)民，各宅基地能地盡所用，合理配置。

在法律責(zé)任方面，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)寬、嚴(yán)有別和公平、公開(kāi)、公正原則，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益和切身利益。通過(guò)健全完善宅基地使用管理法律制度，依法保護(hù)村民的正當(dāng)、合法權(quán)益，對(duì)違法者實(shí)行經(jīng)濟(jì)處罰措施，這決不是向農(nóng)民亂收費(fèi)或者增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)，而是依法教育違法者和警示他人，使違法者認(rèn)識(shí)到非法占地必須付出高昂的經(jīng)濟(jì)代價(jià)而不敢為，從而促進(jìn)村民自覺(jué)遵守土地管理法規(guī)。

5．2加快完成鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃

根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的客觀需要，科學(xué)預(yù)測(cè)農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量和用地規(guī)模。遵循“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”的原則，安排專項(xiàng)資金編制村莊土地利用規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃和開(kāi)展村莊治理試點(diǎn)，通過(guò)充分發(fā)揮村莊規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地，整合優(yōu)化農(nóng)村居民點(diǎn)布局和用地。

在編制整理規(guī)劃過(guò)程中，要以省、市、縣土地利用總體規(guī)劃、縣域規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃為依據(jù)，明確村莊建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃格局，實(shí)行定性、定位、定規(guī)模；要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)，把宅基地整理與城鎮(zhèn)化建設(shè)、環(huán)境整治結(jié)合起來(lái)，合理集約利用土地；要堅(jiān)持走群眾路線，把群眾的利益放在首位，集思廣義，尊重群眾的意見(jiàn)。

5．3建立農(nóng)村宅基地有償使用機(jī)制

5．3．1做好現(xiàn)有宅基地的普查和登記工作，嚴(yán)格界定宅基地邊界和產(chǎn)權(quán)，為農(nóng)村宅基地的有償使用和規(guī)范流轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)。普查結(jié)束后，各地土地管理部門(mén)要根據(jù)普查的結(jié)果繪制本地地籍圖，對(duì)各村“超標(biāo)宅基地、空宅、空閑宅基地”等進(jìn)行標(biāo)示，以便日后監(jiān)督和管理。

5．3．2授權(quán)各地土地管理部門(mén)在充分調(diào)研、評(píng)估、論證的基礎(chǔ)上，確定本地宅基地的基準(zhǔn)地價(jià)和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。然后各村根據(jù)自己的具體情況，依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)上下浮動(dòng)，確定本村宅基地的地價(jià)，再根據(jù)宅基地使用權(quán)證書(shū)上記載的宅基地面積確定每宗宅基地的宅基地使用費(fèi)。宅基地使用費(fèi)由宅基地使用人統(tǒng)一上繳村集體，由村集體對(duì)這部分費(fèi)用進(jìn)行再分配，再分配時(shí)，對(duì)本集體組織內(nèi)部成員原則上以宅基地補(bǔ)貼金的形式按平均數(shù)對(duì)每戶村民進(jìn)行返還。

5．3．3宅基地使用費(fèi)再分配后的剩余費(fèi)用可作為鄉(xiāng)村建設(shè)資金使用，專門(mén)用以完善鄉(xiāng)村各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施或用以提供村莊公共衛(wèi)生、綠化美化等公共服務(wù)。目前，我國(guó)正在推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，而開(kāi)展新農(nóng)村建設(shè)的制約因素之一就是缺乏穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源，有償使用費(fèi)無(wú)疑可以成為一個(gè)重要的收入來(lái)源專項(xiàng)用于村莊的建設(shè)。

5．4建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，參照土地承包權(quán)的改革方向，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置

確定每一塊現(xiàn)狀宅基地的長(zhǎng)期使用者并依據(jù)規(guī)劃新增或者縮并宅基地面積。允許農(nóng)村宅基地在城鄉(xiāng)居民內(nèi)自由流轉(zhuǎn)，徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機(jī)制。

農(nóng)村村民的房屋及宅基地不能依法作為合法抵押物向銀行貸款，造成農(nóng)民借貸、融資困難，不利于發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。筆者認(rèn)為，農(nóng)村宅基地屬于建設(shè)用地就不宜存在二元土地制度，通過(guò)深化改革，使有限的土地資源優(yōu)化整合，發(fā)揮土地資產(chǎn)的應(yīng)有價(jià)值。因此，必須盡快地改革城鄉(xiāng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的二元土地制度，以適應(yīng)農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，加快推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程。

篇8

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；農(nóng)村宅基地使用制度；使用權(quán)

中圖分類號(hào)：F320.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198(2009)08-0061-02

1　我國(guó)農(nóng)村宅基地使用制度的創(chuàng)新實(shí)踐及評(píng)價(jià)

1.1　蘇州的置換模式

2003年，為了積極推進(jìn)工業(yè)化、城市化進(jìn)程，蘇州市大量征占了農(nóng)村宅基地搞開(kāi)發(fā)區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在征地拆遷的補(bǔ)償安置中，各地采取了不同的方式，有貨幣化統(tǒng)一補(bǔ)償、有房屋自行置換、有集中統(tǒng)一建房。

在征地過(guò)程中，尤以蘇州市為典型，由政府統(tǒng)一建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房或農(nóng)民公寓與農(nóng)民進(jìn)行等價(jià)置換。蘇州市政府對(duì)被征占了宅基地的農(nóng)民的居住安置方式的作出了規(guī)定，在一定范圍內(nèi)，若集體經(jīng)濟(jì)組織的土地被征為國(guó)有，農(nóng)民住宅可作價(jià)置換經(jīng)濟(jì)適用房或農(nóng)民公寓，農(nóng)民以貨幣的形式取得居住房。這樣，農(nóng)民住宅可納入城市私房管理，和城市住房一樣，只要補(bǔ)繳土地出讓金就可上市交易。

1.2　浙江嵊州的整治模式

2002年，浙江嵊州市政府出臺(tái)《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村宅基地整治的若干意見(jiàn)》，提出鼓勵(lì)開(kāi)展農(nóng)村宅基地整治的政策措施。主要包括：實(shí)施退宅還耕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如不需使用還耕土地置換指標(biāo)的，由市政府按每畝18000元收購(gòu)儲(chǔ)備：經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)的退宅還耕項(xiàng)目，將獲得30％的建設(shè)用地啟動(dòng)指標(biāo)和30％的啟動(dòng)指標(biāo)調(diào)節(jié)費(fèi)；對(duì)拆舊建新后多余的宅基地。可依法公開(kāi)出讓，純出讓金全額返還鄉(xiāng)鎮(zhèn)；從通過(guò)驗(yàn)收的土地整理項(xiàng)目獲得的折抵指標(biāo)收益中每畝拿出1500元，退宅還耕項(xiàng)目獲得的折抵指標(biāo)收益中每畝拿出6000元，專項(xiàng)用于農(nóng)村宅基地整治。同時(shí)積極利用國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)展造地改田、土地置換等政策，實(shí)行退宅還耕，爭(zhēng)取國(guó)家補(bǔ)助資金，利用村集體資金和臨時(shí)籌集資金為啟動(dòng)資金，邊收購(gòu)舊房、邊拆遷，及時(shí)出讓，滾動(dòng)使用。

1.3　上海模式

2003年，上海市政府制定《關(guān)于鼓勵(lì)本市村民宅基地讓出給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的實(shí)施細(xì)則(試行)》。上海市規(guī)定，依法享有宅基地使用權(quán)的村民和村民住房所有人，可以申請(qǐng)宅基地讓出。讓出宅基地的村民或者村民住房的所有權(quán)人購(gòu)買本區(qū)(縣)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)商品住房的，可以憑新購(gòu)商品住房的房地產(chǎn)權(quán)證，向區(qū)(縣)土地管理部門(mén)申請(qǐng)返還政府收取的部分土地出讓金。

但無(wú)論是蘇州的置換模式、嵊州的整治模式還是上海模式，都沒(méi)有能很好地在農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上實(shí)行制度創(chuàng)新，沒(méi)有真正解決農(nóng)村宅基地的商品屬性；它們都只是在集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有后才能進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行政策的框架下，解決城郊結(jié)合部的宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題。

1.4　山東的農(nóng)村宅基地的有償使用模式

1988年，山東省德州的30多個(gè)縣進(jìn)行了農(nóng)村宅基地有償使用試點(diǎn)。其中，雙陽(yáng)縣實(shí)行的是“定額均收、超占加收、少占補(bǔ)償”的做法，其特點(diǎn)是級(jí)差收費(fèi)法和累進(jìn)收費(fèi)法的有機(jī)綜合運(yùn)用，充分發(fā)揮各自優(yōu)點(diǎn)，保護(hù)耕地；而農(nóng)安縣實(shí)行的是“以質(zhì)劃價(jià)，按級(jí)作價(jià)，空轉(zhuǎn)回補(bǔ)、高低找差、收支平衡、定額占用、限制超標(biāo)”的做法。農(nóng)安縣做法的實(shí)質(zhì)是一種空轉(zhuǎn)，其目的是減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，順應(yīng)群眾的心理，是一種有償使用；它通過(guò)一收一分，宅基地面積按規(guī)定多占得交錢(qián)，少占的還要領(lǐng)一定數(shù)量的補(bǔ)貼。

1990年，國(guó)務(wù)院肯定了1988年以來(lái)包括山東德州的全國(guó)200多個(gè)農(nóng)村宅基地有償使用試點(diǎn)的成績(jī)，同時(shí)也為他們提出了一些要求。但到1993年，國(guó)務(wù)院為了減輕農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，取消了37項(xiàng)涉及農(nóng)民負(fù)擔(dān)的集資、基金、收費(fèi)的項(xiàng)目，其中包括農(nóng)村宅基地的有償使用費(fèi)用。但盡管如此，山東的宅基地有償使用模式，尤其是雙陽(yáng)縣的“定額均收、超占加收、少占補(bǔ)貼”的方法，值得我們借鑒。

1.5　廣東醞釀的農(nóng)村宅基地上市模式

2005年10月，廣東省以“政府令”形式了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》。規(guī)定：農(nóng)村集體土地將于國(guó)有土地一樣，按“同地、同價(jià)、同權(quán)”的原則納入土地交易市場(chǎng)?！掇k法》實(shí)施以后，得到了全國(guó)的極大關(guān)注。

2007年2月廣州又發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知(代擬稿)》，其中有關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)的說(shuō)明：對(duì)符合法定宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的‘一戶一宅’，其轉(zhuǎn)讓、出租的流轉(zhuǎn)收益歸該農(nóng)戶所有。只是這些嘗試后來(lái)均沒(méi)有結(jié)果。

按現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地，應(yīng)符合法律對(duì)其“轉(zhuǎn)讓”的嚴(yán)格限制條件，必須依法到縣級(jí)以上土地行政主管部門(mén)辦理有關(guān)的變更登記手續(xù)，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。而村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓，也不可以抵押。此外，《物權(quán)法》中也已明確規(guī)定宅基地禁止買賣，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。那么，如果這份文件獲得通過(guò)、得以實(shí)行，則意味著，農(nóng)村宅基地可以上市交易，這將對(duì)平抑城市房?jī)r(jià)、增加宅基地的市場(chǎng)供給有著重要作用，可以說(shuō)具有標(biāo)志性的意義。

2　對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地使用制度創(chuàng)新的建議

2.1　要建立完善的農(nóng)村社會(huì)保障體系

我國(guó)農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)緊密相聯(lián)，具有社會(huì)福利性質(zhì)和保障功能。在目前我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障系尚未完全建立的情況下，農(nóng)村宅基地的福利性和保障性仍然不可或缺。因此，要推進(jìn)農(nóng)村宅基地使用制度創(chuàng)新，必須進(jìn)一步建立和完善農(nóng)村社會(huì)保障體系，確保農(nóng)民在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中普遍受惠。

2.2　法律上要明確產(chǎn)權(quán)

首先要從法律上進(jìn)一步明確界定農(nóng)村宅基地的所要權(quán)主體，將其具體確認(rèn)到村民小組或村集體組織，比如村民委員會(huì)，并以確權(quán)、登記、發(fā)證(集體土地所有權(quán)證)的形式鞏固下來(lái)。

其次，在不突破當(dāng)前憲法秩序的前提下，將農(nóng)村宅基地制度創(chuàng)新的原則限定為“弱化所有權(quán)能，強(qiáng)化使用權(quán)能”，將關(guān)注的焦點(diǎn)從土地的“所有”轉(zhuǎn)到“使用”上面，從法律上明確界定集體土地使用權(quán)能，進(jìn)而對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行確權(quán)、登記、發(fā)證。為了規(guī)避土地利用中的短期行為，可以參照城鎮(zhèn)國(guó)有土地的制度架構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，考慮對(duì)宅基地使用權(quán)設(shè)定一個(gè)較長(zhǎng)的限期。為了與城市國(guó)有土地的使用權(quán)期限70年接軌，我們可以規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)年限也為70年。同時(shí)，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的確權(quán)、登記、發(fā)證等規(guī)范化管理。出臺(tái)有關(guān)農(nóng)村房地產(chǎn)管理的法律法規(guī)，具體對(duì)相關(guān)的申請(qǐng)條件、審批程序、面積標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任處罰等方面做出規(guī)定。對(duì)于手續(xù)齊全、建造合法的農(nóng)村宅基地及其地上房屋，盡快頒發(fā)《集體土地使用證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》，確定宅基地的權(quán)屬范圍和有效期限，明晰宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)

主體，以保證其產(chǎn)權(quán)安全。

2.3　宅基地的流轉(zhuǎn)要市場(chǎng)交易

我國(guó)當(dāng)前的農(nóng)村宅基地的權(quán)能是不完整的?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有以后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。在立法意旨上，就是禁止城市及外村、外鄉(xiāng)居民成為集體土地上住宅的合法所有權(quán)人。

其實(shí)，在房屋與土地的關(guān)系上，世界各國(guó)普遍采取“房地一體主義”，即房屋的所有權(quán)與其附著的宅基地所有權(quán)或者使用權(quán)同時(shí)移轉(zhuǎn)，只有這樣才能保證房屋的所有權(quán)人在房屋使用過(guò)程中不會(huì)因房屋所附著的宅基地歸屬于其他人而引起糾紛。在我國(guó)經(jīng)過(guò)出讓的國(guó)有土地其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不存在障礙。對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)包括宅基地使用權(quán)，權(quán)利主體并不具備完整的處分權(quán)、收益權(quán)，體現(xiàn)不出真正的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。與國(guó)有土地使用權(quán)相比，農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)受到了諸多限制，明顯處于不平等地位。從節(jié)約土地資源，提高利用效率的角度，也不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)對(duì)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)予以禁止。

2.4　無(wú)償使用有期限。有償使用有標(biāo)準(zhǔn)

(1)無(wú)償使用有期限。

①農(nóng)民經(jīng)申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)的，在70年內(nèi)可以無(wú)償使用。70年滿后，該農(nóng)民或其家庭成員仍為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，且只有一處宅基地的，宅基地的面積又不超標(biāo)的，該宅基地使用全自動(dòng)順延70年；若該農(nóng)民或其成員不再是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，則應(yīng)該向集體經(jīng)濟(jì)組織繳納宅基地的使用費(fèi)。然后可再次取得為期70年的宅基地使用權(quán)，如拒不交納宅基地使用費(fèi)的，則集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回宅基地的使用權(quán)。

②農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，如受讓方為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并且無(wú)宅基地的，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓為無(wú)償轉(zhuǎn)讓，受讓方享有剩余年份的宅基地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓方仍有權(quán)再次申請(qǐng)宅基地。

③農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，如受讓方雖為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但已有宅基地或受讓方不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員時(shí)，轉(zhuǎn)讓方可以收取剩余年份的宅基地使用費(fèi)，但不得在此申請(qǐng)宅基地。受讓方享有剩余年份的宅基地使用權(quán)。如遇征地、拆遷補(bǔ)償時(shí)，宅基地使用權(quán)補(bǔ)償款項(xiàng)歸受讓方；如于不可抗力因素，房屋需重建的，只要在宅基地使用權(quán)有效期內(nèi)，受讓方在報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后，仍可在原宅基地上重建房屋。70年期滿后，在向集體經(jīng)濟(jì)組織繳納宅基地使用費(fèi)后，可再次取得為期70年的宅基地使用權(quán)，如拒不交納宅基地使用費(fèi)的，則集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回宅基地的使用權(quán)。

篇9

一、加強(qiáng)宣傳宅基地政策，提高保護(hù)耕地意識(shí)。

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。村民建房應(yīng)當(dāng)充分利用舊宅基地、空閑地和其它未利用地，嚴(yán)格控制使用耕地和生態(tài)公益林地。村民建房占用耕地要落實(shí)“占一補(bǔ)一”政策，繳納耕地占用稅，落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡制度。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場(chǎng)）要采取有效措施將村民向中心村、集鎮(zhèn)或小城鎮(zhèn)集聚，統(tǒng)一規(guī)劃集中建設(shè)住宅小區(qū)。

二、嚴(yán)把規(guī)劃許可關(guān)，加強(qiáng)批后監(jiān)管工作。

村民建房必須符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃以及歷史文化名鎮(zhèn)名村保護(hù)規(guī)劃，嚴(yán)格遵循“先規(guī)劃、后建設(shè)”原則。不符合規(guī)劃或者未編制規(guī)劃的，不得審批村民建房和住宅用地。村民建房應(yīng)當(dāng)取得規(guī)劃許可。市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房應(yīng)當(dāng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房應(yīng)當(dāng)辦理《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》后，方可辦理用地審批手續(xù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)規(guī)劃許可審批后的管理工作，建立村民住宅建設(shè)檔案，做好放線、核樣工作，并加強(qiáng)施工期間的規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督和質(zhì)量、安全管理。

三、明確各自職責(zé)，公開(kāi)辦事流程。

村民每戶建住宅用地面積限額為80～120平方米，具體為三口以下的每戶不得超過(guò)80平方米，五口以下的每戶不得超過(guò)100平方米，六口以上的每戶不得超過(guò)120平方米。利用荒坡地、村內(nèi)空閑地建房或者對(duì)原舊住宅進(jìn)行翻建的有拓展空間、不影響規(guī)劃和“四鄰”的，可以適當(dāng)增加面積，但增加的面積每戶不得超過(guò)30平方米。村委會(huì)安排村民建房宅基地，要堅(jiān)持公平、公正、公開(kāi)的原則。建房申請(qǐng)戶要經(jīng)所在村委會(huì)集體討論通過(guò)并在本村張榜公布征詢本村村民的意見(jiàn)，對(duì)符合申請(qǐng)條件的要如實(shí)填報(bào)申請(qǐng)人的原住宅情況、家庭成員人數(shù)、宅基地的確認(rèn)情況，并對(duì)報(bào)件的真實(shí)性負(fù)責(zé)；村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理部門(mén)要把好村莊規(guī)劃用地范圍，市建設(shè)規(guī)劃主管部門(mén)或受委托的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)申報(bào)的宅基地是否符合村莊規(guī)劃、四至范圍是否清楚、是否存在相鄰糾紛、是否符合房屋建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，經(jīng)審核符合條件的要繪制建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，并對(duì)規(guī)劃許可負(fù)責(zé)；各基層國(guó)土所對(duì)本轄區(qū)申報(bào)的宅基地是否符合土地利用總體規(guī)劃、是否符合申請(qǐng)條件、是否存在地質(zhì)災(zāi)害隱患等事項(xiàng)進(jìn)行審核，經(jīng)審核符合條件的報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，并對(duì)其合法性負(fù)責(zé)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)建房戶的申請(qǐng)條件、規(guī)劃選址、報(bào)件資料、申報(bào)程序等總體把關(guān)并對(duì)其合法性和真實(shí)性負(fù)責(zé)；市國(guó)土部門(mén)在接到鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府上報(bào)的有關(guān)材料進(jìn)行審核，審核后上報(bào)上級(jí)人民政府，予以批準(zhǔn)的，由市人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。

四、加大對(duì)舊宅基地退出管理力度，探索有償收回制度。

農(nóng)村村民申請(qǐng)新的住宅用地后將原舊住宅用地退還村集體經(jīng)濟(jì)組織，對(duì)“一戶多宅”和空置住宅，采取激勵(lì)措施騰退，鼓勵(lì)本村村民之間調(diào)劑使用，引導(dǎo)村民更好地利用宅基地；對(duì)村民自愿騰退多余宅基地的，村集體組織應(yīng)依法收回并給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

五、規(guī)范收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)。

村民經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地建設(shè)住宅，參照《省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》規(guī)定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦法，向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村委會(huì)支付土地補(bǔ)償費(fèi)用。村民對(duì)原舊住宅進(jìn)行原址翻建、申請(qǐng)新的住宅用地后將原舊住宅用地退還村集體經(jīng)濟(jì)組織的，不繳納土地補(bǔ)償費(fèi)用。村民建房按鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃建設(shè)的，只收取土地證書(shū)和房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)工本費(fèi)，不得收取規(guī)劃許可證書(shū)工本費(fèi)、征地管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)，不得借審批住宅用地以其它名目搭車收費(fèi)。嚴(yán)禁對(duì)村民未批先建的住宅采取以罰款或者變相收取費(fèi)用代替審批的辦法予以補(bǔ)辦手續(xù)。

六、強(qiáng)化農(nóng)村宅基地執(zhí)法監(jiān)察，促進(jìn)農(nóng)村土地管理秩序的好轉(zhuǎn)。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要盡快建立宅基地管理的共同責(zé)任機(jī)制，進(jìn)一步完善動(dòng)態(tài)巡查責(zé)任制，切實(shí)做到對(duì)宅基地違法違規(guī)行為早發(fā)現(xiàn)、早制止、早報(bào)告、早查處。對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建設(shè)住宅的，由國(guó)土資源行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀。

篇10

根據(jù)《__市清理整頓農(nóng)宅用地工作安排方案》（慶市農(nóng)建清理組發(fā)〔20__〕01號(hào)）要求，我縣從去年7月份開(kāi)始，在全縣范圍組織開(kāi)展了以農(nóng)村宅基地為主的農(nóng)宅用地清理整頓活動(dòng)，取得了階段性工作成效，有效制止了亂修濫建問(wèn)題，促進(jìn)了農(nóng)民建宅用地向集中、連片方向發(fā)展。但是，市政府〔20__〕1、2號(hào)令頒布實(shí)施以來(lái)，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)重視不夠，宣傳引導(dǎo)工作不到位，落實(shí)農(nóng)宅建設(shè)“三個(gè)停止”命令不力，致使亂修亂建的問(wèn)題沒(méi)有從根本上杜絕。建設(shè)、規(guī)劃等職能部門(mén)工作滯后，農(nóng)宅建設(shè)規(guī)劃落實(shí)進(jìn)展緩慢，大大制約了小康農(nóng)宅建設(shè)步伐。為了深入貫徹落實(shí)好市政府“兩令”和全市人口資源環(huán)境工作座談會(huì)及國(guó)土資源工作會(huì)議精神，切實(shí)推進(jìn)土地集約節(jié)約利用，下實(shí)手解決農(nóng)宅建設(shè)亂修亂建、濫占耕地等問(wèn)題，縣政府決定在全縣范圍內(nèi)持續(xù)開(kāi)展農(nóng)宅清理整頓活動(dòng)，現(xiàn)提出如下安排意見(jiàn)：

一、政策依據(jù)及目標(biāo)任務(wù)[文秘站網(wǎng)文章-文秘站網(wǎng)幫您找文章]

全縣農(nóng)宅用地清理整頓工作以《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《甘肅省實(shí)施〈土地管理法〉辦法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、監(jiān)察部、國(guó)土資源部《關(guān)于違反土地管理法規(guī)定行為行政處分暫行辦法》和《__市小康農(nóng)宅建設(shè)用地管理辦法》、《__市小康農(nóng)宅建設(shè)規(guī)劃管理辦法》以及《正寧縣農(nóng)村宅基地管理辦法》為依據(jù)，全面徹底清查處理全縣農(nóng)宅建設(shè)中存在的各類違法違規(guī)用地、浪費(fèi)耕地等問(wèn)題，積極引導(dǎo)農(nóng)宅建設(shè)向科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化方向發(fā)展，確保實(shí)現(xiàn)村容整潔，用地節(jié)約，全面建設(shè)新農(nóng)村的目標(biāo)。

二、清理范圍及具體內(nèi)容

本次農(nóng)宅清理的范圍是：農(nóng)村一切使用集體所有土地的建設(shè)用地。包括農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)村公共建設(shè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、個(gè)體專業(yè)戶的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地及其它非農(nóng)業(yè)用地。重點(diǎn)是20__年2月土地市場(chǎng)治理整頓以來(lái)農(nóng)宅建設(shè)中的各類違法用地、去年農(nóng)宅清理整頓中尚未處理的各類農(nóng)宅違法用地以及未按規(guī)劃進(jìn)行小康農(nóng)宅建設(shè)的違規(guī)建宅用地。

具體內(nèi)容是：一是查驗(yàn)本轄區(qū)內(nèi)土地使用單位和個(gè)人是否辦理了土地登記；二是查驗(yàn)土地登記內(nèi)容是否完整、準(zhǔn)確、規(guī)范，有無(wú)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易行為或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后是否依法辦理了變更登記手續(xù)；三是查驗(yàn)新建宅基地是否存在超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積、違反村鎮(zhèn)規(guī)劃修建；四是查處違法批地、違法用地、違法管地、無(wú)證用地行為；五是查處宅基地長(zhǎng)期閑置、一戶多宅；六是查處不符合建房條件擅自修建住宅；七是堅(jiān)決制止不按小康農(nóng)宅建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行建宅的行為；八是農(nóng)宅建設(shè)中其他違法用地行為。

三、方法步驟及時(shí)間安排

本次農(nóng)宅清理整頓活動(dòng)從20__年3月20日開(kāi)始，至9月27日結(jié)束，共分為三個(gè)階段。

（一）宣傳動(dòng)員階段（3月20日一3月25日）。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各有關(guān)部門(mén)，特別是國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃等職能部門(mén)要采取多種途徑，廣泛開(kāi)展宣傳，將國(guó)土資源法規(guī)、政策和市政府“兩令”及市、縣國(guó)土資源工作會(huì)議精神，特別是本次農(nóng)宅清理整頓工作宣傳普及到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組、農(nóng)戶，全面提升廣大人民群眾的土地使用法律意識(shí)，不斷增強(qiáng)珍惜土地、節(jié)約用地的觀念，為農(nóng)宅清理整頓活動(dòng)順利開(kāi)展?fàn)I造強(qiáng)大的輿論攻勢(shì)。

（二）清查摸底階段（3月26日一4月26日）。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)以行政村為單位，抽調(diào)人力成立清理整頓工作小組，配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源所，對(duì)轄區(qū)內(nèi)清查不徹底、處理不到位的農(nóng)宅用地進(jìn)行全面排查，做到逐村、逐組、逐戶清理，并對(duì)有建宅動(dòng)向的農(nóng)戶跟蹤登記，確保農(nóng)宅建設(shè)用地清理率、處理率、登記率分別達(dá)到100、90、85。要建立舉報(bào)制度，公布舉報(bào)電話，廣泛接受廣大群眾和社會(huì)各界的監(jiān)督，確保清查登記工作公正、公平、公開(kāi)、透明。

（三）處理整改階段（4月27日一9月27日）。

對(duì)清查出的違法違規(guī)用地問(wèn)題，根據(jù)中央、省市國(guó)土資源管理有關(guān)法律、法規(guī)及《正寧縣農(nóng)村宅基地管理辦法》逐戶逐宗進(jìn)行處理。該拆除的堅(jiān)決拆除，該核減面積的一律核減退地。同時(shí)，要按照既處理事，又處理人的原則，對(duì)該追究責(zé)任的要依法追究責(zé)任，對(duì)問(wèn)題嚴(yán)重涉嫌犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。

四、工作要求及保證措施

一要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。清理整頓農(nóng)宅用地、制止當(dāng)前亂修濫建是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的一件大事。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各有關(guān)部門(mén)必須高度重視，精心安排,周密部署，認(rèn)真落實(shí)。要把落實(shí)農(nóng)宅建設(shè)中的“停止審批、停止劃撥、停止建設(shè)”作為貫徹市政府“兩令”精神、推進(jìn)小康農(nóng)宅有序建設(shè)的先決條件，建立主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)抓、分管領(lǐng)導(dǎo)親自抓、職能部門(mén)配合抓的工作機(jī)制，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要確定一名分管領(lǐng)導(dǎo)、兩名工作人員，配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土所和包村干部入村蹲點(diǎn)，扎實(shí)細(xì)致地開(kāi)展工作，確保取得階段性實(shí)效。

二要強(qiáng)化宣傳教育。農(nóng)宅清理整頓和貫徹“兩令”直接面向農(nóng)村，面對(duì)農(nóng)戶，做好干部和群眾的思想工作尤為重要。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要召開(kāi)會(huì)議專題研究，采取多種形式進(jìn)行廣泛宣傳，把國(guó)土資源政策、法規(guī)和市政府“兩令”精神宣傳到村、到組、到戶，幫助群眾澄清認(rèn)識(shí)誤區(qū)，樹(shù)立正確的建宅用地觀念，教育引導(dǎo)廣大群眾支持參與農(nóng)宅清理整頓工作，減少工作阻力。同時(shí)，要認(rèn)真聽(tīng)取群眾的意見(jiàn)和呼聲，及時(shí)處理來(lái)信來(lái)訪，妥善解決清理工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，確保清理整頓工作的順利進(jìn)行。

三要搞好農(nóng)宅建設(shè)規(guī)劃。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要抓緊時(shí)間，集中精力，協(xié)調(diào)落實(shí)好農(nóng)宅建設(shè)預(yù)留地塊，并積極配合規(guī)劃部門(mén)搞好本轄區(qū)內(nèi)的小康農(nóng)宅建設(shè)規(guī)劃，農(nóng)宅建設(shè)規(guī)劃工作完成后，要及時(shí)抄報(bào)縣國(guó)土資源局備案。同時(shí)，要嚴(yán)格把關(guān)，凡進(jìn)小康農(nóng)宅建設(shè)區(qū)的農(nóng)戶必須辦理建宅用地指標(biāo)審批手續(xù)。

四要堅(jiān)決制止亂修濫建行為。當(dāng)前，正值春季農(nóng)民建宅旺季，也處亂修濫建的高發(fā)期。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、相關(guān)部門(mén)一定要全力協(xié)作，相互配合，嚴(yán)格按照市政府“兩令”要求，做好農(nóng)宅建設(shè)的監(jiān)督管理工作，要加強(qiáng)人力，延伸觸角，健全監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化源頭管理。農(nóng)宅清理工作組要向每個(gè)行政村選派一名監(jiān)督員，在每個(gè)村民小組設(shè)一名信息員，發(fā)現(xiàn)違規(guī)建宅苗頭，及時(shí)制止糾正，縣國(guó)土資源執(zhí)法大隊(duì)和各國(guó)土所要做好定期巡查