過(guò)去，學(xué)校的物業(yè)一般由學(xué)校的后勤管理部門進(jìn)行管理，但是，近幾年學(xué)校的物業(yè)管理越來(lái)越社會(huì)化，學(xué)校的管理者認(rèn)識(shí)到，在學(xué)校中引入現(xiàn)代化物業(yè)管理，可以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平，保障學(xué)校教學(xué)和科研工作的順利進(jìn)行，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適方便、文明安全的校園環(huán)境。

學(xué)校作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人的代表，負(fù)責(zé)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行委托、指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行工作。

學(xué)校物業(yè)管理的范圍包括房地產(chǎn)范圍內(nèi)全部教學(xué)、科研、生活房屋及其附屬設(shè)備和公共設(shè)施，并對(duì)房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居民環(huán)境進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，承擔(dān)校園物業(yè)的保安、防火、綠化養(yǎng)護(hù)、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)等。為了加強(qiáng)校園的物業(yè)管理，我院選擇了點(diǎn)亮物業(yè)管理公司為校園提供物業(yè)，進(jìn)行合理的管理，點(diǎn)亮物業(yè)公司下設(shè)有綜合辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部及各項(xiàng)目管理處等職能部門，公司現(xiàn)有管理人員具有多年的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，操作技術(shù)人員具備豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。

點(diǎn)亮物業(yè)管理公司自成立以來(lái)，一直致力于科學(xué)規(guī)范的管理，注重親情和諧的服務(wù)，以“客戶為本，優(yōu)質(zhì)高效”為管理服務(wù)宗旨，在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司汲取先進(jìn)的管理服務(wù)理念和科學(xué)的管理模式，逐步建立了完善的質(zhì)量管理體系，并形成了公司獨(dú)特的企業(yè)文化和品牌優(yōu)質(zhì)，更得到了廣大客戶的大力認(rèn)同。

點(diǎn)亮物業(yè)管理公司質(zhì)量方針明確，其為：科學(xué)規(guī)范管理、真誠(chéng)高效服務(wù)。企業(yè)精神可佳，其為：服務(wù)、協(xié)作、誠(chéng)信、創(chuàng)新。企業(yè)目標(biāo)為：追求卓越，勇創(chuàng)新高，構(gòu)建和諧。點(diǎn)亮物業(yè)管理公司希望自己公司的管理服務(wù)為廣大客戶營(yíng)造更加優(yōu)美、整潔、和諧的人居環(huán)境。點(diǎn)亮物業(yè)管理公司把握客戶需求，不斷提升企業(yè)綜合能力，實(shí)現(xiàn)客戶需求到客戶滿意的轉(zhuǎn)化，成為最受客戶信賴的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，該公司以誠(chéng)信立本，以規(guī)范為徑，擁開放心態(tài)，與客戶共贏，注重細(xì)節(jié)，力求完美，在速度的范圍內(nèi)做到最好，最有效，積極響應(yīng)客戶意見(jiàn)，落實(shí)行動(dòng)。

點(diǎn)亮物業(yè)管理公司的服務(wù)項(xiàng)目是：

北京郵電大學(xué)軟件學(xué)院物業(yè)中心作業(yè)文件

1．目的

為了給師生員工提供一個(gè)安全、舒適、整潔、方便的環(huán)境，物業(yè)中心編制本程序，作為對(duì)本中心質(zhì)量管理和規(guī)范服務(wù)的準(zhǔn)則，妥善有效的糾正和預(yù)防措施以持續(xù)地滿足客戶的要求和期望。

2．適用范圍

本文件適用于物業(yè)中心從事產(chǎn)品（服務(wù)）活動(dòng)的各部門及工作場(chǎng)所。

3．職責(zé)

廣東省財(cái)政學(xué)校物業(yè)管理暫行規(guī)定

第一章總則

第一條學(xué)校擁有的財(cái)產(chǎn)是國(guó)有和校有的資產(chǎn)。它是學(xué)校教學(xué)、科研、行政辦公和師生生活等活動(dòng)的重要物資條件。加強(qiáng)學(xué)校的物業(yè)管理，充分發(fā)揮學(xué)校資產(chǎn)的作用，是辦好學(xué)校的物資基礎(chǔ)。

第二條學(xué)校物業(yè)管理是學(xué)校一項(xiàng)基礎(chǔ)性管理工作，其主要任務(wù)是：建立和健全各項(xiàng)規(guī)章制度；實(shí)施物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理；保障物業(yè)的安全、防范物業(yè)流失；合理調(diào)配現(xiàn)有資產(chǎn)及有其效使用；及時(shí)維修，保持資產(chǎn)良好的使用功能。

第三條學(xué)校物業(yè)的管理和使用，貫徹統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理、明確責(zé)任、合理調(diào)配、用管結(jié)合的原則。實(shí)行學(xué)校所有、統(tǒng)一監(jiān)督管理，各科室享有物業(yè)合理使用的權(quán)力。

第四條根據(jù)國(guó)家物業(yè)管理的有關(guān)文件精神，結(jié)合學(xué)校實(shí)際情況，制定本暫行規(guī)定。

一、高校物業(yè)管理存在的問(wèn)題

高校物業(yè)管理存在著很多問(wèn)題亟待解決，主要表現(xiàn)在：

(一)管理受制約，限制物業(yè)管理實(shí)體的發(fā)展

高校物業(yè)管理受學(xué)校“命令式”、“指令式”的行政管理制約，難以與市場(chǎng)化、專業(yè)化、企業(yè)化的模式真正接軌，管理體制沒(méi)有理順，不能獨(dú)立按企業(yè)規(guī)律運(yùn)作，物業(yè)經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重缺乏且不能及時(shí)到位，在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)等方面，由甲方根據(jù)學(xué)校的總撥款說(shuō)了算。

(二)高校物業(yè)管理規(guī)模效應(yīng)差

高校內(nèi)部物業(yè)管理內(nèi)容分工過(guò)細(xì)過(guò)散，工作推諉，臨近高校缺乏物業(yè)整合，存在單打現(xiàn)象，不能形成規(guī)模效應(yīng)，降低成本、提高工作效率、提高經(jīng)濟(jì)效益便成為一句空話。

摘要：高校物業(yè)管理改革是高校后勤社會(huì)化改革的重要內(nèi)容之一，也是后勤改革的關(guān)鍵因素。通過(guò)幾年的努力，高校物業(yè)管理有了一些發(fā)展，但還存在一些問(wèn)題，離市場(chǎng)化、專業(yè)化、企業(yè)化的目標(biāo)還存在不少差距，怎樣解決這些問(wèn)題呢？從引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制及加強(qiáng)內(nèi)部管理等方面提出一些新的思路。

關(guān)鍵詞：高校;物業(yè)管理;新思路

1目前高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀

經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理社會(huì)化改革取得了一定的成績(jī)。但隨著高校辦學(xué)規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及學(xué)校發(fā)展對(duì)后勤服務(wù)需要的日益增強(qiáng)，服務(wù)市場(chǎng)不斷擴(kuò)充，高校后勤物業(yè)管理迎來(lái)了進(jìn)一步的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來(lái)了挑戰(zhàn)。

目前各高校后勤物業(yè)管理主要還是由學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，人員由學(xué)校分流人員及聘用臨時(shí)工組成。與此同時(shí)，社會(huì)很多專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)開始注視并逐步滲透，把高校作為一個(gè)廣闊而有潛力的市場(chǎng)進(jìn)行開發(fā)，高校已成為物業(yè)管理企業(yè)展開激烈競(jìng)爭(zhēng)的重要市場(chǎng)。這樣，一方面學(xué)校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據(jù)著高校物業(yè)管理的大部分市場(chǎng)，而另一方面，社會(huì)專業(yè)物業(yè)管理公司為了搶占市場(chǎng)，拼命想擠進(jìn)來(lái)。

2高校物業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題

摘要：文章分析了現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，總結(jié)了高校物業(yè)管理中的共性問(wèn)題，針對(duì)所存在的問(wèn)題給出了改進(jìn)的方法，希望能為提升高校物業(yè)的管理水平、加快高校后勤物業(yè)管理改革提供參考。

關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理；運(yùn)行模式；發(fā)展模式；研究

隨著近年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛增長(zhǎng)，物業(yè)管理已然成為第三產(chǎn)業(yè)中一個(gè)相對(duì)獨(dú)立且具有代表性的行業(yè)[1]。高校房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人一般是學(xué)校，高校物業(yè)類型包括了校園住宅小區(qū)、教學(xué)科研區(qū)域、學(xué)生生活區(qū)等。高等院校物業(yè)管理，已由最初的房屋建筑及配套設(shè)備維護(hù)、校園安全、環(huán)境綠化、保潔及維護(hù)，延伸至師生生活區(qū)服務(wù)等不同層次和需求在內(nèi)的綜合服務(wù)[2]。高校物業(yè)管理呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在逐步從學(xué)校后勤部門直接管理、自我監(jiān)督的形式，向聘請(qǐng)專業(yè)化和社會(huì)化的物業(yè)公司負(fù)責(zé)學(xué)校物業(yè)的方式轉(zhuǎn)變。隨著高?？蒲幸约敖虒W(xué)需求的增加，新建教學(xué)科研樓宇及其附屬設(shè)施設(shè)備呈現(xiàn)出規(guī)模大型化、設(shè)計(jì)智能化、結(jié)構(gòu)復(fù)雜化的特點(diǎn)。為適應(yīng)新特點(diǎn)，需在高校采用新的物業(yè)管理技術(shù)和方案來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、集約化及精細(xì)化的物業(yè)管理，從而有效延長(zhǎng)樓宇及設(shè)施設(shè)備等固定資產(chǎn)的保值以及無(wú)形資產(chǎn)的增值。

1高校物業(yè)管理運(yùn)行現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

物業(yè)管理在高校的特殊性體現(xiàn)在涉及多個(gè)行政部門，主要包括學(xué)校后勤處、固定資產(chǎn)處、校園基建處、保衛(wèi)處、招標(biāo)辦、以及學(xué)校所處行政區(qū)域管理部門。由于不同部門對(duì)物業(yè)服務(wù)要求的關(guān)注點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn)不同，物業(yè)管理單位所提供的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的側(cè)重點(diǎn)也就千差萬(wàn)別?，F(xiàn)有高校物業(yè)管理做法不盡相同，但普遍可劃分為高校物業(yè)服務(wù)中心或者后勤部門負(fù)責(zé)公共教室的物業(yè)和學(xué)生生活區(qū)管理工作，國(guó)資處負(fù)責(zé)具體二級(jí)學(xué)院和行政辦公物業(yè)管理招標(biāo)工作，后勤部門、教務(wù)處和學(xué)校所在行政區(qū)域共同對(duì)學(xué)校家屬住宅區(qū)的物業(yè)管理負(fù)責(zé)[3]。從上述分析不難看出，在高校規(guī)?？焖侔l(fā)展過(guò)程中，物業(yè)管理的發(fā)展是滯后于學(xué)校建設(shè)的。當(dāng)前高校物業(yè)管理普遍存在管理觀念理論落后、規(guī)模效應(yīng)差、職責(zé)權(quán)限不明確等方面問(wèn)題，具體表現(xiàn)在：①業(yè)主應(yīng)有的權(quán)利和應(yīng)履行的義務(wù)不明確，物業(yè)管理各方法律關(guān)系界定模糊，出現(xiàn)問(wèn)題后無(wú)法追究相關(guān)責(zé)任；②物業(yè)管理招標(biāo)不規(guī)范，物業(yè)服務(wù)價(jià)格不合理，具體表現(xiàn)在重復(fù)性收費(fèi)或者同等服務(wù)價(jià)格不等，出現(xiàn)同工不同酬；③業(yè)主委員會(huì)的組成和業(yè)主大會(huì)的成立及運(yùn)作缺乏活力和積極性，學(xué)校缺少鼓勵(lì)和監(jiān)督政策。尤其表現(xiàn)在校園住宅區(qū)，物業(yè)公司對(duì)應(yīng)的是學(xué)校和業(yè)主兩方，業(yè)主的權(quán)利不能充分發(fā)揮，且業(yè)主不能參與到物業(yè)管理之中。

2高校物業(yè)管理及運(yùn)行模式分析

摘要：高校保衛(wèi)工作肩負(fù)著維護(hù)校園穩(wěn)定，保障教學(xué)、科研等工作正常進(jìn)行的重要任務(wù)。隨著高校辦學(xué)規(guī)模的擴(kuò)大，學(xué)生人數(shù)的增多，樓宇數(shù)量也呈上升趨勢(shì)。然而，學(xué)校保衛(wèi)部門受保衛(wèi)人員少、設(shè)施未完善等因素限制，無(wú)法對(duì)全校進(jìn)行實(shí)時(shí)、全覆蓋的管理。因此，認(rèn)真探索和研究如何充分結(jié)合物業(yè)管理做好高校保衛(wèi)工作具有重大意義。

關(guān)鍵詞：管理區(qū)域；物業(yè)管理；安全保衛(wèi)

近年來(lái)，我國(guó)教育體制改革，高校擴(kuò)招，辦學(xué)規(guī)模擴(kuò)大，學(xué)生數(shù)量逐年增長(zhǎng)，辦學(xué)方式也由單一制辦學(xué)模式發(fā)展為多層次辦學(xué)。以筆者所在的中國(guó)藥科大學(xué)為例,在擴(kuò)招后,全日制在校生已發(fā)展到近1.5萬(wàn)人,有本?？粕?、研究生，還有成人教育等多種層次。伴隨學(xué)生數(shù)量增多，原有的校舍面積已不能滿足教學(xué)需求，因而很多高校開展了大規(guī)模的校區(qū)建設(shè)，建筑物數(shù)量急劇增多。為了便于管理，大多高校對(duì)各樓宇配備了物業(yè)管理人員直接管理轄區(qū)內(nèi)的各方面工作，因此，物業(yè)管理工作的好壞直接關(guān)系到管理區(qū)域內(nèi)的安全，做好物業(yè)管理中的安全工作也是當(dāng)前形勢(shì)下安全保衛(wèi)工作的需要。

1校園物業(yè)管理在高校保衛(wèi)工作中的重要性及原因

從校園物業(yè)管理的內(nèi)容來(lái)看，安全保衛(wèi)是其中主要職能，從管理層級(jí)上說(shuō)，物業(yè)管理公司也需接受學(xué)校保衛(wèi)部門的監(jiān)督和管理，但物業(yè)管理公司只負(fù)責(zé)其管轄區(qū)域內(nèi)的安全，校保衛(wèi)部門負(fù)責(zé)全校安全保衛(wèi)工作。然而，在安全工作機(jī)制運(yùn)行方面，大多高校物業(yè)管理部門都過(guò)于依賴學(xué)校安保部門，缺乏安全責(zé)任意識(shí)，對(duì)安全問(wèn)題基本都是通知保衛(wèi)處，卻不采取應(yīng)急處理措施。例如，2010年國(guó)慶節(jié)假期間，江蘇某所大學(xué)發(fā)生一起涉案金額較大的盜竊案件，案犯采用翻趴宿舍圍墻、撬鎖等手段，在該校男、女學(xué)生宿舍樓共竊取8臺(tái)筆記本電腦，臺(tái)式電腦主板和硬盤等配件以及若干現(xiàn)金，共計(jì)約8萬(wàn)元。放假期間，案犯前后三次來(lái)該校作案，作案時(shí)間長(zhǎng)達(dá)4天，期間未被宿管部門、保衛(wèi)處發(fā)覺(jué)。事后，公安部門經(jīng)與學(xué)校共同剖析，得出案件發(fā)生的主要原因之一為學(xué)校的安保工作機(jī)制運(yùn)行不流暢。案發(fā)當(dāng)時(shí)學(xué)生宿舍樓只有2名物業(yè)值班人員，并且值班人員未巡查區(qū)域內(nèi)各樓宇建筑，工作出現(xiàn)嚴(yán)重疏忽。正是物管人員的麻痹松懈情緒才使得案犯得手。類似這樣的管理薄弱環(huán)節(jié)，在其他高校也很多。那么如何解決這一問(wèn)題，也正是接下來(lái)本文所要探討的重點(diǎn)。

2物業(yè)管理在安全工作方面存在的不足

1目前高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀

經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理社會(huì)化改革取得了一定的成績(jī)。但隨著高校辦學(xué)規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及學(xué)校發(fā)展對(duì)后勤服務(wù)需要的日益增強(qiáng)，服務(wù)市場(chǎng)不斷擴(kuò)充，高校后勤物業(yè)管理迎來(lái)了進(jìn)一步的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來(lái)了挑戰(zhàn)。

目前各高校后勤物業(yè)管理主要還是由學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，人員由學(xué)校分流人員及聘用臨時(shí)工組成。與此同時(shí)，社會(huì)很多專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)開始注視并逐步滲透，把高校作為一個(gè)廣闊而有潛力的市場(chǎng)進(jìn)行開發(fā)，高校已成為物業(yè)管理企業(yè)展開激烈競(jìng)爭(zhēng)的重要市場(chǎng)。這樣，一方面學(xué)校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據(jù)著高校物業(yè)管理的大部分市場(chǎng)，而另一方面，社會(huì)專業(yè)物業(yè)管理公司為了搶占市場(chǎng)，拼命想擠進(jìn)來(lái)。

2高校物業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題

2.1難以與市場(chǎng)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的模式真正接軌

學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司由于在用人機(jī)制、制度建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理等方面的不健全，難以真正達(dá)到專業(yè)化、企業(yè)化的要求。

1.引言

隨著高校教職工住房制度改革的不斷深入，全國(guó)各高校公有住房出售工作的全面推進(jìn)，高校住房的權(quán)屬發(fā)生了根本的變化，形成了公房私有化、產(chǎn)權(quán)多元化的格局。這項(xiàng)工作在很大程度上緩解了高校教職工住房難的問(wèn)題，但同時(shí)也給高校住宅管理帶來(lái)了新的問(wèn)題。建立符合高校教職工住房管理特點(diǎn)的、規(guī)范的、專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)制，為全校教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，為學(xué)校的穩(wěn)定和建設(shè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的后勤保障，是高校住宅管理未來(lái)模式的必然選擇。

2.高校教職工住宅管理存在的問(wèn)題

2.1房屋產(chǎn)權(quán)日益多元化，住戶成分日趨復(fù)雜。自從高校全面推行公有住房的出售工作后，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，打破了住宅區(qū)內(nèi)自管公房產(chǎn)權(quán)單一的格局，公有房與私有房產(chǎn)權(quán)交叉；原來(lái)教職工的離職退休或去世等各種原因，使私有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)再次發(fā)生了轉(zhuǎn)移；再加上許多高校教職工的住房可以自行向社會(huì)公開出售，私有房屋產(chǎn)權(quán)日益多元化，住戶成分日趨復(fù)雜，使得教職工住宅區(qū)原有的管理模式與業(yè)主身份不確定性的現(xiàn)狀非常不適應(yīng)，隨之在住房管理體制方面暴露的弊端越來(lái)越突出。

2.2房屋結(jié)構(gòu)老化，維修問(wèn)題突出。目前我國(guó)各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué)，其住宅都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過(guò)程中逐步建成并投入使用的，隨著時(shí)間的推移，尤其是上世紀(jì)六七十年代設(shè)計(jì)建造的住宅樓，其規(guī)劃設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)人們居住和生活的需要：線路、管道老化現(xiàn)象嚴(yán)重；房屋質(zhì)量參差不齊；配套設(shè)施不齊全；住宅區(qū)綠化雜亂不堪；維修問(wèn)題相當(dāng)突出。

2.3資金來(lái)源有限，維修經(jīng)費(fèi)短缺。高校物業(yè)管理不同于社會(huì)上商業(yè)性住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的，不是以盈利為目的，所以其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于同等商業(yè)性社會(huì)住宅小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甚至不收費(fèi)。長(zhǎng)期以來(lái)，高校房屋維修資金來(lái)源單一，經(jīng)費(fèi)緊張，其主要是來(lái)源于學(xué)校少量的房屋租金及學(xué)校行政撥款。由于住宅的維修工作量大，單憑有限的租金已不能滿足需要，為此學(xué)校每年要投入大量的資金。此外，隨著外住戶的比例逐年增加，這部分人事實(shí)上也占用了學(xué)校對(duì)住宅區(qū)的投入資金，使得學(xué)校物業(yè)經(jīng)費(fèi)收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，學(xué)校負(fù)擔(dān)越來(lái)越重。

一、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)

1.市場(chǎng)化。高等院校物業(yè)管理市場(chǎng)化即是物業(yè)管理要遵守市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原則去進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)，從行政組織角度而言，物業(yè)管理不只是實(shí)行上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門的一系列行政指令，而需要積極自主的根據(jù)學(xué)校的轉(zhuǎn)變實(shí)行對(duì)應(yīng)改正和調(diào)整。比如，可建立相關(guān)管理組織，在原則上認(rèn)可有償經(jīng)營(yíng)。根據(jù)我國(guó)企業(yè)投資體制變革所提出的：誰(shuí)進(jìn)行投資，誰(shuí)就決策，誰(shuí)獲取利益，誰(shuí)就承擔(dān)各種風(fēng)險(xiǎn)的原則，物管企業(yè)應(yīng)通過(guò)對(duì)消費(fèi)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)象的了解，展開多元性、多層次的管理經(jīng)營(yíng)理念。高等院校物業(yè)管理運(yùn)行體系的逐漸健全創(chuàng)建在管理形式的變革上，就是以往的職能管理形式轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)型管理形式，走市場(chǎng)化發(fā)展道路，這是高等院校物業(yè)發(fā)展的必要形式。3.專業(yè)化。高等院校物業(yè)管理專業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)，即指高校物業(yè)管理需要具有完整的組織體系、強(qiáng)大的管理團(tuán)隊(duì)以及必須的基礎(chǔ)設(shè)施，其相關(guān)組織機(jī)構(gòu)需要各盡其職、分工協(xié)作，高質(zhì)量、高效率完成學(xué)校所的各種物業(yè)管理工作。由于高等院校物業(yè)管理內(nèi)容非常廣泛，比如教學(xué)區(qū)、教職工住宅區(qū)設(shè)施水暖電與公用設(shè)施、保潔、維修、治安、管理等多項(xiàng)服務(wù)，雖然管理難度并不是很大，但是所有工作均十分重要，尤其是這些工作中專業(yè)性較強(qiáng)的管理工作，如若想做到兩全其美，十分不容易。當(dāng)前我國(guó)諸多高等院校的物業(yè)管理部門大部分均創(chuàng)建了對(duì)應(yīng)的保潔、消防、治安等隊(duì)伍，漸漸組建成具備專業(yè)性的團(tuán)隊(duì)，然而和學(xué)校的迅速發(fā)展依舊存有很大差距，故此高校管理專業(yè)技術(shù)能力與技術(shù)水平有待提升。2.社會(huì)化。高等院校物業(yè)管理社會(huì)化發(fā)展趨勢(shì)，強(qiáng)調(diào)學(xué)校內(nèi)部的物業(yè)管理需要由社會(huì)與學(xué)校一同擔(dān)負(fù)，學(xué)校和社會(huì)相互服務(wù)、相互取長(zhǎng)補(bǔ)短，并且在管理過(guò)程中實(shí)行專業(yè)分工和協(xié)作等。高等院校物業(yè)管理作為學(xué)校后勤的關(guān)鍵部分，要適應(yīng)學(xué)校的迅速發(fā)展與進(jìn)步，需要遵循三方面原則實(shí)行變革：第一，抓牢學(xué)校這一發(fā)展市場(chǎng)，要將學(xué)校作為高等院校物業(yè)管理工作的生命之源；第二，增強(qiáng)內(nèi)部變革，在為教育及科研提供優(yōu)秀工作氛圍的同時(shí)，為教職工提供良好服務(wù)；第三，在站穩(wěn)學(xué)校市場(chǎng)與學(xué)校相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)支持的基礎(chǔ)上，實(shí)行走出去的戰(zhàn)略，將高等院校物業(yè)管理自身具有的優(yōu)勢(shì)逐漸擴(kuò)充到社會(huì)物業(yè)管理工作中，持續(xù)壯大自身，提升自己的社會(huì)地位?；蚴且M(jìn)社會(huì)資金，實(shí)行自身變革與創(chuàng)新，真正實(shí)現(xiàn)校企雙贏。高等院校物業(yè)管理是伴隨中國(guó)物業(yè)管理的不斷發(fā)展而逐漸發(fā)展起來(lái)的，是高等院校后勤保障的重要工作，是其建設(shè)、發(fā)展與進(jìn)步的一項(xiàng)關(guān)鍵內(nèi)容。然而，當(dāng)前高等院校物業(yè)管理工作存有規(guī)范性較低、專業(yè)化不足的問(wèn)題，如何實(shí)行科學(xué)、規(guī)范建設(shè)，全面提升管理能力及服務(wù)水平則成為目前高等院校物業(yè)管理亟需解決的問(wèn)題。

二、高校物業(yè)管理面臨的現(xiàn)狀

1.觀念轉(zhuǎn)變未能到位。物業(yè)管理因起步十分緩慢且較晚，加之是由后勤轉(zhuǎn)型而形成的，故而，在管理體系、管理形式與管理進(jìn)程中存有諸多問(wèn)題。首先，高等院校物管企業(yè)相關(guān)管理工作人員自身的管理理念沒(méi)有轉(zhuǎn)變到位。因高等院校物業(yè)管理基本均是由以往的后勤轉(zhuǎn)型過(guò)而形成的，大部分管理工作人員仍然停滯在以往的行政管理上，未能真正了解與認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，并且服務(wù)第一、用戶至上的理念十分薄弱，為高校教師與學(xué)生服務(wù)錯(cuò)認(rèn)為是在管理師生，進(jìn)而對(duì)高等院校物業(yè)管理的進(jìn)步與發(fā)展產(chǎn)生直接影響。其次，師生對(duì)物業(yè)管理存有一定認(rèn)識(shí)誤區(qū)。第一，教職工未能是有物業(yè)管理中的有償服務(wù)。高等院校的教職工始終無(wú)償?shù)墨@得學(xué)校后勤服務(wù)保障，因?qū)ξ飿I(yè)管理缺少認(rèn)識(shí)與了解，故而在思想理念上無(wú)法適應(yīng)物業(yè)管理中花錢買服務(wù)的當(dāng)代市場(chǎng)消費(fèi)觀，極容易對(duì)物業(yè)管理提出過(guò)多且過(guò)分的要求，期待花費(fèi)最少的錢，做最多、最好的服務(wù)。第二，高等院校內(nèi)人和人相互之間十分熟悉，校領(lǐng)導(dǎo)和教師與學(xué)生之間存在師生之情、同窗之情。故此，如若哪一位業(yè)主心中出現(xiàn)不順，就會(huì)去找校領(lǐng)導(dǎo)談一談，收取費(fèi)用的多少，服務(wù)的優(yōu)劣，均會(huì)直接反映到校領(lǐng)導(dǎo)人員的工作案頭，會(huì)對(duì)決策者的密度，會(huì)對(duì)決策人的力度與信心形成直接不利影響。2.員工專業(yè)技術(shù)水平需要提高。物業(yè)管理中維修、消防、保潔、治安等多項(xiàng)工作皆具備極強(qiáng)的技術(shù)性，一些物業(yè)管理工作人員不但應(yīng)具有相關(guān)專業(yè)技術(shù)知識(shí)，還應(yīng)具有心理學(xué)、計(jì)算機(jī)運(yùn)用、經(jīng)營(yíng)學(xué)等多種綜合素養(yǎng)。3.經(jīng)費(fèi)不足，投入不夠。首先，因高等院校的物業(yè)使用率較高，所以維護(hù)難度極大，并且工作量巨大，需要投入更多的人力與物力。其次，辦學(xué)高等院校物業(yè)創(chuàng)建趨向于智能性的提升，對(duì)物業(yè)的利用及管理服務(wù)亦提出更高層次的要求。高技術(shù)、高科技的設(shè)施，包含自動(dòng)消防、安防裝備設(shè)施、集中管理監(jiān)控系統(tǒng)以及物業(yè)管理信息體系等多方面逐漸配置完善，專業(yè)化、科技化工具設(shè)施不可或缺。但是現(xiàn)如今各大高等院校的物業(yè)管理使用經(jīng)費(fèi)主要依靠學(xué)校相關(guān)行政資金撥款與極少的物業(yè)收費(fèi)作為來(lái)源，因?yàn)楣芾斫?jīng)費(fèi)源頭單一，故而往往導(dǎo)致物業(yè)管理資金不足。加上學(xué)校住宅區(qū)修繕工作量巨大，因此僅僅憑借極少的經(jīng)費(fèi)根本無(wú)法滿足現(xiàn)實(shí)需求。再其次，長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)高等院校為解決一些貧困學(xué)生的學(xué)習(xí)與生活保障，普遍采用勤工儉學(xué)的方式，由學(xué)生們來(lái)?yè)?dān)負(fù)諸多學(xué)校內(nèi)部后勤服務(wù)工作，由此導(dǎo)致管理松懈、服務(wù)成效低、質(zhì)量差等多種問(wèn)題。當(dāng)前大部分高等院校均設(shè)置專業(yè)的物業(yè)管理部門，而且基本均創(chuàng)建了下屬的治安、保潔、消防以治安等團(tuán)隊(duì)，初步組建專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，然而這部分隊(duì)伍中有一些工作人員來(lái)源于以往的后勤服務(wù)部門，另一些來(lái)源于高等院校附屬企業(yè)，雖然具有一些工作經(jīng)驗(yàn)，但是服務(wù)能力與專業(yè)技能水平較低，大部分缺少相關(guān)專業(yè)知識(shí)與綜合培訓(xùn)，故此無(wú)法確保服務(wù)成效和服務(wù)質(zhì)量。加上長(zhǎng)久以來(lái)，高等院校后勤工作人員服務(wù)意識(shí)較薄弱，故而和住宅小區(qū)及其他物業(yè)相比較，其具備的專業(yè)技術(shù)能力、市場(chǎng)理念與企業(yè)經(jīng)營(yíng)觀念均亟需提升。

三、提升高校物業(yè)管理社會(huì)化的對(duì)策

1.轉(zhuǎn)變物業(yè)管理觀念。要根據(jù)強(qiáng)大有力的宣傳，改變物業(yè)管理工作人員的物業(yè)管理思想觀念，提升學(xué)校教職工對(duì)物業(yè)管理的了解與認(rèn)識(shí)，建立正確的物業(yè)管理觀念，為開展物業(yè)管理工作創(chuàng)造良好條件。高等院校開展物業(yè)管理，不可被認(rèn)為是一種甩包袱行為，亦不可與物業(yè)管理服務(wù)中心解除勞動(dòng)關(guān)系，直接推向社會(huì)，高等院校相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)需要深謀遠(yuǎn)慮，以腳踏實(shí)地的精神，把物業(yè)管理中心扶上馬并再送一程。物業(yè)管理工作人員需要從原有拿死工資、鐵飯碗轉(zhuǎn)變?yōu)樽陨砝婧推髽I(yè)利益相掛鉤，建立為業(yè)主實(shí)心實(shí)意、踏踏實(shí)實(shí)服務(wù)的積極思想。而且住戶觀念亦需要改變，應(yīng)從原本型住房與無(wú)償服務(wù)改變成商品住房與有償服務(wù)的思想理念。要真正認(rèn)識(shí)到高等院校物業(yè)管理是提供高等院校后勤服務(wù)的一個(gè)主要組成部分，其將服務(wù)、經(jīng)營(yíng)與管理聚集成一體，寓管理于服務(wù)中、經(jīng)營(yíng)于服務(wù)中。2.創(chuàng)建人才隊(duì)伍。高等院校需要核定相關(guān)編制，投入一定資金，這些資金專門用來(lái)建設(shè)高校后勤物業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)與物業(yè)管理工作在編在崗的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)與職員運(yùn)用、評(píng)定職稱、薪資待遇等，要和高校其他工作在編領(lǐng)導(dǎo)與職員同等對(duì)待。在開展高校后勤物業(yè)管理變革的進(jìn)程中，對(duì)原本屬于高校事業(yè)單位編制的相關(guān)后勤人員應(yīng)根據(jù)情況的不同，按照國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行妥當(dāng)安排。根據(jù)崗位設(shè)定、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)、開發(fā)新項(xiàng)目、分流員工等多種形式，切實(shí)提升高校物業(yè)管理服務(wù)成效與質(zhì)量。增強(qiáng)高等院校后勤物業(yè)管理工作人員的文化、思想、業(yè)務(wù)等素養(yǎng)的培育，應(yīng)用素養(yǎng)教學(xué)、崗位培訓(xùn)、技能考核的方式，培育出一批專業(yè)性強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)能力高、善于管理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理人才，提升從業(yè)人員的專業(yè)能力、專業(yè)水平以及服務(wù)意識(shí)。根據(jù)利益調(diào)整，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)體系，增強(qiáng)崗位考核，真正做到適者生存，逐漸創(chuàng)建一支動(dòng)態(tài)管理及專業(yè)能力與綜合素養(yǎng)較高的物業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)。3.擴(kuò)展經(jīng)費(fèi)來(lái)源。高等院校后勤具備公益性與育人特點(diǎn)，后勤物業(yè)主要服務(wù)于學(xué)校內(nèi)部教育科研核心工作，其服務(wù)學(xué)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)十分低，經(jīng)濟(jì)收益不明顯，難以維持自身運(yùn)作經(jīng)費(fèi)。高等院校物業(yè)管理企業(yè)需要堅(jiān)持將服務(wù)作為根本，想方設(shè)法拓寬渠道，通過(guò)對(duì)教師與學(xué)生消費(fèi)層次與領(lǐng)域的詳細(xì)了解，實(shí)施多元性、多層次、多范圍的有償服務(wù)，最大程度彌補(bǔ)學(xué)校物業(yè)管理工作中經(jīng)費(fèi)短缺的問(wèn)題。第一，擴(kuò)展高校物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的類型與功能，完善配套服務(wù)，創(chuàng)建快遞與郵件的收發(fā)等。第二，真正落實(shí)崗位責(zé)任制以及服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建高效的成本監(jiān)控體系，盡量降低管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)生的成本。第三，積極擴(kuò)展校外物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)范圍，承接社會(huì)各種治安、綠化、清潔等其他項(xiàng)目。第四，把學(xué)校內(nèi)部的商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)點(diǎn)用租賃的形式劃歸到學(xué)校物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)，以此加大物業(yè)管理公司的自我發(fā)展能力。第五，需要將學(xué)校內(nèi)部涉及到物業(yè)管理服務(wù)的范圍區(qū)分出所有權(quán)，設(shè)定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求，包括學(xué)校內(nèi)部教職工住宅區(qū)域，根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)簽訂相關(guān)服務(wù)協(xié)議，繳納相關(guān)項(xiàng)目維修資金并支付一定的物業(yè)管理費(fèi)用，開設(shè)專門賬戶，真正做到?？顚Ｓ?。綜上所述，高等院校的物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的管理，各大高等院校狀況良莠不齊，無(wú)法運(yùn)用統(tǒng)一的管理形式。然而高等院校的物業(yè)必須對(duì)高等院校的特點(diǎn)實(shí)行管理，這是不可否認(rèn)的。其主要目標(biāo)需要與國(guó)家頒布的相關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l款進(jìn)行接軌，成為當(dāng)前社會(huì)具備教育屬性的服務(wù)部門，真正將物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。