過去，學(xué)校的物業(yè)一般由學(xué)校的后勤管理部門進(jìn)行管理，但是，近幾年學(xué)校的物業(yè)管理越來越社會化，學(xué)校的管理者認(rèn)識到，在學(xué)校中引入現(xiàn)代化物業(yè)管理，可以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平，保障學(xué)校教學(xué)和科研工作的順利進(jìn)行，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適方便、文明安全的校園環(huán)境。

學(xué)校作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人的代表，負(fù)責(zé)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行委托、指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行工作。

學(xué)校物業(yè)管理的范圍包括房地產(chǎn)范圍內(nèi)全部教學(xué)、科研、生活房屋及其附屬設(shè)備和公共設(shè)施，并對房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居民環(huán)境進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，承擔(dān)校園物業(yè)的保安、防火、綠化養(yǎng)護(hù)、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)等。為了加強校園的物業(yè)管理，我院選擇了點亮物業(yè)管理公司為校園提供物業(yè)，進(jìn)行合理的管理，點亮物業(yè)公司下設(shè)有綜合辦公室、財務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部及各項目管理處等職能部門，公司現(xiàn)有管理人員具有多年的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗，操作技術(shù)人員具備豐富的實際工作經(jīng)驗。

點亮物業(yè)管理公司自成立以來，一直致力于科學(xué)規(guī)范的管理，注重親情和諧的服務(wù)，以“客戶為本，優(yōu)質(zhì)高效”為管理服務(wù)宗旨，在多年的物業(yè)管理實踐中，點亮物業(yè)管理公司汲取先進(jìn)的管理服務(wù)理念和科學(xué)的管理模式，逐步建立了完善的質(zhì)量管理體系，并形成了公司獨特的企業(yè)文化和品牌優(yōu)質(zhì)，更得到了廣大客戶的大力認(rèn)同。

點亮物業(yè)管理公司質(zhì)量方針明確，其為：科學(xué)規(guī)范管理、真誠高效服務(wù)。企業(yè)精神可佳，其為：服務(wù)、協(xié)作、誠信、創(chuàng)新。企業(yè)目標(biāo)為：追求卓越，勇創(chuàng)新高，構(gòu)建和諧。點亮物業(yè)管理公司希望自己公司的管理服務(wù)為廣大客戶營造更加優(yōu)美、整潔、和諧的人居環(huán)境。點亮物業(yè)管理公司把握客戶需求，不斷提升企業(yè)綜合能力，實現(xiàn)客戶需求到客戶滿意的轉(zhuǎn)化，成為最受客戶信賴的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，該公司以誠信立本，以規(guī)范為徑，擁開放心態(tài)，與客戶共贏，注重細(xì)節(jié)，力求完美，在速度的范圍內(nèi)做到最好，最有效，積極響應(yīng)客戶意見，落實行動。

點亮物業(yè)管理公司的服務(wù)項目是：

北京郵電大學(xué)軟件學(xué)院物業(yè)中心作業(yè)文件

1．目的

為了給師生員工提供一個安全、舒適、整潔、方便的環(huán)境，物業(yè)中心編制本程序，作為對本中心質(zhì)量管理和規(guī)范服務(wù)的準(zhǔn)則，妥善有效的糾正和預(yù)防措施以持續(xù)地滿足客戶的要求和期望。

2．適用范圍

本文件適用于物業(yè)中心從事產(chǎn)品（服務(wù)）活動的各部門及工作場所。

3．職責(zé)

廣東省財政學(xué)校物業(yè)管理暫行規(guī)定

第一章總則

第一條學(xué)校擁有的財產(chǎn)是國有和校有的資產(chǎn)。它是學(xué)校教學(xué)、科研、行政辦公和師生生活等活動的重要物資條件。加強學(xué)校的物業(yè)管理，充分發(fā)揮學(xué)校資產(chǎn)的作用，是辦好學(xué)校的物資基礎(chǔ)。

第二條學(xué)校物業(yè)管理是學(xué)校一項基礎(chǔ)性管理工作，其主要任務(wù)是：建立和健全各項規(guī)章制度；實施物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理；保障物業(yè)的安全、防范物業(yè)流失；合理調(diào)配現(xiàn)有資產(chǎn)及有其效使用；及時維修，保持資產(chǎn)良好的使用功能。

第三條學(xué)校物業(yè)的管理和使用，貫徹統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理、明確責(zé)任、合理調(diào)配、用管結(jié)合的原則。實行學(xué)校所有、統(tǒng)一監(jiān)督管理，各科室享有物業(yè)合理使用的權(quán)力。

第四條根據(jù)國家物業(yè)管理的有關(guān)文件精神，結(jié)合學(xué)校實際情況，制定本暫行規(guī)定。

一、高校物業(yè)管理存在的問題

高校物業(yè)管理存在著很多問題亟待解決，主要表現(xiàn)在：

(一)管理受制約，限制物業(yè)管理實體的發(fā)展

高校物業(yè)管理受學(xué)?！懊钍健?、“指令式”的行政管理制約，難以與市場化、專業(yè)化、企業(yè)化的模式真正接軌，管理體制沒有理順，不能獨立按企業(yè)規(guī)律運作，物業(yè)經(jīng)費嚴(yán)重缺乏且不能及時到位，在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費等方面，由甲方根據(jù)學(xué)校的總撥款說了算。

(二)高校物業(yè)管理規(guī)模效應(yīng)差

高校內(nèi)部物業(yè)管理內(nèi)容分工過細(xì)過散，工作推諉，臨近高校缺乏物業(yè)整合，存在單打現(xiàn)象，不能形成規(guī)模效應(yīng)，降低成本、提高工作效率、提高經(jīng)濟效益便成為一句空話。

摘要：高校物業(yè)管理改革是高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容之一，也是后勤改革的關(guān)鍵因素。通過幾年的努力，高校物業(yè)管理有了一些發(fā)展，但還存在一些問題，離市場化、專業(yè)化、企業(yè)化的目標(biāo)還存在不少差距，怎樣解決這些問題呢？從引入競爭機制及加強內(nèi)部管理等方面提出一些新的思路。

關(guān)鍵詞：高校;物業(yè)管理;新思路

1目前高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀

經(jīng)過近幾年的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理社會化改革取得了一定的成績。但隨著高校辦學(xué)規(guī)模的不斷擴大以及學(xué)校發(fā)展對后勤服務(wù)需要的日益增強，服務(wù)市場不斷擴充，高校后勤物業(yè)管理迎來了進(jìn)一步的發(fā)展機遇。同時對服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。

目前各高校后勤物業(yè)管理主要還是由學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司經(jīng)營，人員由學(xué)校分流人員及聘用臨時工組成。與此同時，社會很多專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)開始注視并逐步滲透，把高校作為一個廣闊而有潛力的市場進(jìn)行開發(fā)，高校已成為物業(yè)管理企業(yè)展開激烈競爭的重要市場。這樣，一方面學(xué)校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據(jù)著高校物業(yè)管理的大部分市場，而另一方面，社會專業(yè)物業(yè)管理公司為了搶占市場，拼命想擠進(jìn)來。

2高校物業(yè)發(fā)展中存在的主要問題

摘要：文章分析了現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀及特點，總結(jié)了高校物業(yè)管理中的共性問題，針對所存在的問題給出了改進(jìn)的方法，希望能為提升高校物業(yè)的管理水平、加快高校后勤物業(yè)管理改革提供參考。

關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理；運行模式；發(fā)展模式；研究

隨著近年我國房地產(chǎn)市場的迅猛增長，物業(yè)管理已然成為第三產(chǎn)業(yè)中一個相對獨立且具有代表性的行業(yè)[1]。高校房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人一般是學(xué)校，高校物業(yè)類型包括了校園住宅小區(qū)、教學(xué)科研區(qū)域、學(xué)生生活區(qū)等。高等院校物業(yè)管理，已由最初的房屋建筑及配套設(shè)備維護(hù)、校園安全、環(huán)境綠化、保潔及維護(hù)，延伸至師生生活區(qū)服務(wù)等不同層次和需求在內(nèi)的綜合服務(wù)[2]。高校物業(yè)管理呈現(xiàn)出新的特點，主要體現(xiàn)在逐步從學(xué)校后勤部門直接管理、自我監(jiān)督的形式，向聘請專業(yè)化和社會化的物業(yè)公司負(fù)責(zé)學(xué)校物業(yè)的方式轉(zhuǎn)變。隨著高?？蒲幸约敖虒W(xué)需求的增加，新建教學(xué)科研樓宇及其附屬設(shè)施設(shè)備呈現(xiàn)出規(guī)模大型化、設(shè)計智能化、結(jié)構(gòu)復(fù)雜化的特點。為適應(yīng)新特點，需在高校采用新的物業(yè)管理技術(shù)和方案來實現(xiàn)規(guī)范化、集約化及精細(xì)化的物業(yè)管理，從而有效延長樓宇及設(shè)施設(shè)備等固定資產(chǎn)的保值以及無形資產(chǎn)的增值。

1高校物業(yè)管理運行現(xiàn)狀及存在問題

物業(yè)管理在高校的特殊性體現(xiàn)在涉及多個行政部門，主要包括學(xué)校后勤處、固定資產(chǎn)處、校園基建處、保衛(wèi)處、招標(biāo)辦、以及學(xué)校所處行政區(qū)域管理部門。由于不同部門對物業(yè)服務(wù)要求的關(guān)注點和側(cè)重點不同，物業(yè)管理單位所提供的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的側(cè)重點也就千差萬別?，F(xiàn)有高校物業(yè)管理做法不盡相同，但普遍可劃分為高校物業(yè)服務(wù)中心或者后勤部門負(fù)責(zé)公共教室的物業(yè)和學(xué)生生活區(qū)管理工作，國資處負(fù)責(zé)具體二級學(xué)院和行政辦公物業(yè)管理招標(biāo)工作，后勤部門、教務(wù)處和學(xué)校所在行政區(qū)域共同對學(xué)校家屬住宅區(qū)的物業(yè)管理負(fù)責(zé)[3]。從上述分析不難看出，在高校規(guī)?？焖侔l(fā)展過程中，物業(yè)管理的發(fā)展是滯后于學(xué)校建設(shè)的。當(dāng)前高校物業(yè)管理普遍存在管理觀念理論落后、規(guī)模效應(yīng)差、職責(zé)權(quán)限不明確等方面問題，具體表現(xiàn)在：①業(yè)主應(yīng)有的權(quán)利和應(yīng)履行的義務(wù)不明確，物業(yè)管理各方法律關(guān)系界定模糊，出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任；②物業(yè)管理招標(biāo)不規(guī)范，物業(yè)服務(wù)價格不合理，具體表現(xiàn)在重復(fù)性收費或者同等服務(wù)價格不等，出現(xiàn)同工不同酬；③業(yè)主委員會的組成和業(yè)主大會的成立及運作缺乏活力和積極性，學(xué)校缺少鼓勵和監(jiān)督政策。尤其表現(xiàn)在校園住宅區(qū)，物業(yè)公司對應(yīng)的是學(xué)校和業(yè)主兩方，業(yè)主的權(quán)利不能充分發(fā)揮，且業(yè)主不能參與到物業(yè)管理之中。

2高校物業(yè)管理及運行模式分析

摘要：高校保衛(wèi)工作肩負(fù)著維護(hù)校園穩(wěn)定，保障教學(xué)、科研等工作正常進(jìn)行的重要任務(wù)。隨著高校辦學(xué)規(guī)模的擴大，學(xué)生人數(shù)的增多，樓宇數(shù)量也呈上升趨勢。然而，學(xué)校保衛(wèi)部門受保衛(wèi)人員少、設(shè)施未完善等因素限制，無法對全校進(jìn)行實時、全覆蓋的管理。因此，認(rèn)真探索和研究如何充分結(jié)合物業(yè)管理做好高校保衛(wèi)工作具有重大意義。

關(guān)鍵詞：管理區(qū)域；物業(yè)管理；安全保衛(wèi)

近年來，我國教育體制改革，高校擴招，辦學(xué)規(guī)模擴大，學(xué)生數(shù)量逐年增長，辦學(xué)方式也由單一制辦學(xué)模式發(fā)展為多層次辦學(xué)。以筆者所在的中國藥科大學(xué)為例,在擴招后,全日制在校生已發(fā)展到近1.5萬人,有本?？粕?、研究生，還有成人教育等多種層次。伴隨學(xué)生數(shù)量增多，原有的校舍面積已不能滿足教學(xué)需求，因而很多高校開展了大規(guī)模的校區(qū)建設(shè)，建筑物數(shù)量急劇增多。為了便于管理，大多高校對各樓宇配備了物業(yè)管理人員直接管理轄區(qū)內(nèi)的各方面工作，因此，物業(yè)管理工作的好壞直接關(guān)系到管理區(qū)域內(nèi)的安全，做好物業(yè)管理中的安全工作也是當(dāng)前形勢下安全保衛(wèi)工作的需要。

1校園物業(yè)管理在高校保衛(wèi)工作中的重要性及原因

從校園物業(yè)管理的內(nèi)容來看，安全保衛(wèi)是其中主要職能，從管理層級上說，物業(yè)管理公司也需接受學(xué)校保衛(wèi)部門的監(jiān)督和管理，但物業(yè)管理公司只負(fù)責(zé)其管轄區(qū)域內(nèi)的安全，校保衛(wèi)部門負(fù)責(zé)全校安全保衛(wèi)工作。然而，在安全工作機制運行方面，大多高校物業(yè)管理部門都過于依賴學(xué)校安保部門，缺乏安全責(zé)任意識，對安全問題基本都是通知保衛(wèi)處，卻不采取應(yīng)急處理措施。例如，2010年國慶節(jié)假期間，江蘇某所大學(xué)發(fā)生一起涉案金額較大的盜竊案件，案犯采用翻趴宿舍圍墻、撬鎖等手段，在該校男、女學(xué)生宿舍樓共竊取8臺筆記本電腦，臺式電腦主板和硬盤等配件以及若干現(xiàn)金，共計約8萬元。放假期間，案犯前后三次來該校作案，作案時間長達(dá)4天，期間未被宿管部門、保衛(wèi)處發(fā)覺。事后，公安部門經(jīng)與學(xué)校共同剖析，得出案件發(fā)生的主要原因之一為學(xué)校的安保工作機制運行不流暢。案發(fā)當(dāng)時學(xué)生宿舍樓只有2名物業(yè)值班人員，并且值班人員未巡查區(qū)域內(nèi)各樓宇建筑，工作出現(xiàn)嚴(yán)重疏忽。正是物管人員的麻痹松懈情緒才使得案犯得手。類似這樣的管理薄弱環(huán)節(jié)，在其他高校也很多。那么如何解決這一問題，也正是接下來本文所要探討的重點。

2物業(yè)管理在安全工作方面存在的不足

1目前高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀

經(jīng)過近幾年的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理社會化改革取得了一定的成績。但隨著高校辦學(xué)規(guī)模的不斷擴大以及學(xué)校發(fā)展對后勤服務(wù)需要的日益增強，服務(wù)市場不斷擴充，高校后勤物業(yè)管理迎來了進(jìn)一步的發(fā)展機遇。同時對服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。

目前各高校后勤物業(yè)管理主要還是由學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司經(jīng)營，人員由學(xué)校分流人員及聘用臨時工組成。與此同時，社會很多專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)開始注視并逐步滲透，把高校作為一個廣闊而有潛力的市場進(jìn)行開發(fā)，高校已成為物業(yè)管理企業(yè)展開激烈競爭的重要市場。這樣，一方面學(xué)校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據(jù)著高校物業(yè)管理的大部分市場，而另一方面，社會專業(yè)物業(yè)管理公司為了搶占市場，拼命想擠進(jìn)來。

2高校物業(yè)發(fā)展中存在的主要問題

2.1難以與市場化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營的模式真正接軌

學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司由于在用人機制、制度建設(shè)、經(jīng)營管理等方面的不健全，難以真正達(dá)到專業(yè)化、企業(yè)化的要求。

1.引言

隨著高校教職工住房制度改革的不斷深入，全國各高校公有住房出售工作的全面推進(jìn)，高校住房的權(quán)屬發(fā)生了根本的變化，形成了公房私有化、產(chǎn)權(quán)多元化的格局。這項工作在很大程度上緩解了高校教職工住房難的問題，但同時也給高校住宅管理帶來了新的問題。建立符合高校教職工住房管理特點的、規(guī)范的、專業(yè)的物業(yè)管理機制，為全校教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，為學(xué)校的穩(wěn)定和建設(shè)發(fā)展提供強有力的后勤保障，是高校住宅管理未來模式的必然選擇。

2.高校教職工住宅管理存在的問題

2.1房屋產(chǎn)權(quán)日益多元化，住戶成分日趨復(fù)雜。自從高校全面推行公有住房的出售工作后，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，打破了住宅區(qū)內(nèi)自管公房產(chǎn)權(quán)單一的格局，公有房與私有房產(chǎn)權(quán)交叉；原來教職工的離職退休或去世等各種原因，使私有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)再次發(fā)生了轉(zhuǎn)移；再加上許多高校教職工的住房可以自行向社會公開出售，私有房屋產(chǎn)權(quán)日益多元化，住戶成分日趨復(fù)雜，使得教職工住宅區(qū)原有的管理模式與業(yè)主身份不確定性的現(xiàn)狀非常不適應(yīng)，隨之在住房管理體制方面暴露的弊端越來越突出。

2.2房屋結(jié)構(gòu)老化，維修問題突出。目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué)，其住宅都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，尤其是上世紀(jì)六七十年代設(shè)計建造的住宅樓，其規(guī)劃設(shè)計已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要：線路、管道老化現(xiàn)象嚴(yán)重；房屋質(zhì)量參差不齊；配套設(shè)施不齊全；住宅區(qū)綠化雜亂不堪；維修問題相當(dāng)突出。

2.3資金來源有限，維修經(jīng)費短缺。高校物業(yè)管理不同于社會上商業(yè)性住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的，不是以盈利為目的，所以其收費標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)，甚至不收費。長期以來，高校房屋維修資金來源單一，經(jīng)費緊張，其主要是來源于學(xué)校少量的房屋租金及學(xué)校行政撥款。由于住宅的維修工作量大，單憑有限的租金已不能滿足需要，為此學(xué)校每年要投入大量的資金。此外，隨著外住戶的比例逐年增加，這部分人事實上也占用了學(xué)校對住宅區(qū)的投入資金，使得學(xué)校物業(yè)經(jīng)費收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，學(xué)校負(fù)擔(dān)越來越重。

摘要：隨著社會的發(fā)展，高校改革的需要，高校物業(yè)管理也悄然興起，它有別于以往的總務(wù)后勤管理和社會物業(yè)管理，有其特定的屬性，高校物業(yè)管理是一個集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程。本文在分析當(dāng)前高校物業(yè)管理特征的基礎(chǔ)上，指出物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離、管理市場化、社會化、專業(yè)規(guī)范化是其發(fā)展的必然趨勢。

關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理社會化

一、當(dāng)前我國高校物業(yè)管理的特點

從高校物業(yè)的使用類別看，高校物業(yè)可以分為：教學(xué)辦公科研型樓棟物業(yè)、學(xué)生公寓物業(yè)、教職工住宅小區(qū)物業(yè)、文化體育類物業(yè)、服務(wù)接待類物業(yè)等，除教職工住宅小區(qū)物業(yè)外，其它物業(yè)產(chǎn)權(quán)基本上屬于國家所有或極少數(shù)企業(yè)法人所有。高校物業(yè)的基本情況決定了高校物業(yè)的性質(zhì)，與社會上一般物業(yè)管理相比有如下特點。

（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務(wù)

一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標(biāo)主要是為師生創(chuàng)造一個良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升高校的對外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場經(jīng)濟的效益原則，如學(xué)生吃及住的管理屬于學(xué)生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩(wěn)定，其服務(wù)費用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規(guī)律運行。校園治安維護(hù)、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)等問題，是一個綜合的社會穩(wěn)定治理問題。