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摘要：高校物業(yè)管理改革是高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容之一，也是后勤改革的關(guān)鍵因素。通過幾年的努力，高校物業(yè)管理有了一些發(fā)展，但還存在一些問題，離市場化、專業(yè)化、企業(yè)化的目標還存在不少差距，怎樣解決這些問題呢？從引入競爭機制及加強內(nèi)部管理等方面提出一些新的思路。

關(guān)鍵詞：高校;物業(yè)管理;新思路

1目前高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀

經(jīng)過近幾年的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理社會化改革取得了一定的成績。但隨著高校辦學規(guī)模的不斷擴大以及學校發(fā)展對后勤服務(wù)需要的日益增強，服務(wù)市場不斷擴充，高校后勤物業(yè)管理迎來了進一步的發(fā)展機遇。同時對服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。

目前各高校后勤物業(yè)管理主要還是由學校后勤集團組建的物業(yè)管理公司經(jīng)營，人員由學校分流人員及聘用臨時工組成。與此同時，社會很多專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)開始注視并逐步滲透，把高校作為一個廣闊而有潛力的市場進行開發(fā)，高校已成為物業(yè)管理企業(yè)展開激烈競爭的重要市場。這樣，一方面學校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據(jù)著高校物業(yè)管理的大部分市場，而另一方面，社會專業(yè)物業(yè)管理公司為了搶占市場，拼命想擠進來。

2高校物業(yè)發(fā)展中存在的主要問題

2.1難以與市場化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營的模式真正接軌

學校后勤集團組建的物業(yè)管理公司由于在用人機制、制度建設(shè)、經(jīng)營管理等方面的不健全，難以真正達到專業(yè)化、企業(yè)化的要求。

2.2缺乏服務(wù)意識，服務(wù)水平低下

目前高校物業(yè)管理人員普遍還停留在值班員、保潔員的身份上，服務(wù)意識弱、水平低、辦事效率差，缺乏統(tǒng)一的行之有效的管理。

2.3物業(yè)管理隊伍知識老化，年齡老化問題嚴重

高校物業(yè)管理者中大部分是從學校各部門分流的人員，沒有系統(tǒng)學習物業(yè)管理的專業(yè)知識，而大部分值班員、保潔員來自招聘的年齡偏大民工，本身素質(zhì)較低，又沒有經(jīng)過系統(tǒng)的培訓。這樣必然造成管理上不去，服務(wù)不到位。

2.4高校物業(yè)公司盈利能力低，缺乏造血功能

大多數(shù)高校后勤物業(yè)管理費用還是靠學校撥款，物業(yè)管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒有轉(zhuǎn)變，沒有從福利型服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變成有償服務(wù)的觀念。另一方面則是由于物業(yè)管理公司服務(wù)水平差，達不到師生的要求。

以上幾個方面相互影響，造成了目前高校雖然成立了物業(yè)管理公司，但離市場化、專業(yè)化、企業(yè)化的目標還相差太遠。

3高校后勤物業(yè)管理的特點

高校后勤物業(yè)管理企業(yè)和社會品牌物業(yè)管理企業(yè)一樣，都要追求管理的專業(yè)化、規(guī)范化和科學化，通過規(guī)范的市場運作，精心嚴密的管理，細致周到的服務(wù)不斷去提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平，不斷創(chuàng)立各自的品牌。但高校后勤物業(yè)也有別于社會其他類型物業(yè)的地方，一個顯著的特點就是高校物業(yè)具有教育性和功能性相統(tǒng)一。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在推進和實施高校物業(yè)管理的過程中遵循教育性的特點，不斷將物業(yè)服務(wù)的功能與學校教書育人的功能實現(xiàn)和諧的統(tǒng)一。另外象高校學生相對集中、流動性大、物業(yè)使用頻率高等特點，在從事高校物業(yè)管理時應(yīng)高度予以重視。4加強現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的思路

4.1引入競爭機制，促進高校物業(yè)管理公司發(fā)展

目前高校物業(yè)管理的水平與專業(yè)物業(yè)公司的水平還存在較大差別，而他們卻占據(jù)著高校物業(yè)管理的絕大部分市場。為了促進高校物業(yè)管理水平的提高，學校后勤有必要有選擇地放開部分市場，讓社會上有實力的優(yōu)秀專業(yè)物業(yè)管理公司參與到學校物業(yè)管理中來。通過競爭、對比來提高學校后勤物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量。使其盡快朝著專業(yè)化、規(guī)范化、科學化的道路上發(fā)展。競爭機制是市場化的一種重要手段，是企業(yè)改革發(fā)展的動力。在競爭面前，學校后勤物業(yè)管理公司才會有發(fā)展，不會在后勤社會化面前被淘汰。

4.2加強物業(yè)管理隊伍建設(shè)，提高管理專業(yè)化水平

后勤物業(yè)管理公司由學?？倓?wù)處轉(zhuǎn)型而來，人員專業(yè)素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理知識。因此要想提高高校物業(yè)管理公司的水平，一個重要的方面就是全面普及物業(yè)管理知識，采取送出去或引進來的方式，從上到下進行系統(tǒng)的培訓。與此同時在選聘員工時嚴格把關(guān)，使員工朝著年輕化、知識化的方向發(fā)展。只有物業(yè)管理隊伍素質(zhì)得到全面提高，才能提高物業(yè)公司的服務(wù)水平，增強物業(yè)公司管理的專業(yè)化程度。

4.3健全各項管理制度，加快后勤物業(yè)管理的規(guī)范化

制度是管理的基礎(chǔ)，是管理思想和服務(wù)意識的體現(xiàn)。學校物業(yè)管理公司首先應(yīng)從內(nèi)部管理上下功夫，建立健全各項規(guī)章制度，并狠抓制度的落實。在制度的執(zhí)行上接受學校和廣大師生的監(jiān)督。多與師生交流溝通，爭取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業(yè)管理工作盡快實現(xiàn)規(guī)范化。

4.4加強高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，增強市場競爭力

隨著高校物業(yè)管理公司的發(fā)展，在立足高校為師生服務(wù)的基礎(chǔ)上，還有必要走出校園到社會上參與市場競爭。因此，高校物業(yè)管理公司必須加強自身品牌建設(shè)，形成自己的服務(wù)特色，用質(zhì)量和信譽去贏得市場。反過來，高校物業(yè)管理公司參與市場競爭對自身的建設(shè)和發(fā)展有著極大的促進作用，有助于提高高校物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，可以這么說，加快高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，積極地參與市場競爭，是高校物業(yè)下一步地發(fā)展方向。

4.5走市場化經(jīng)營道路，提高盈利能力

在過去，高校后勤服務(wù)工作是單純的行政福利型管理，所有費用由國家包下來，不重視成本，不講經(jīng)濟效益。近幾年來通過后勤改革，學校后勤逐步轉(zhuǎn)向經(jīng)營服務(wù)型和有償服務(wù)型，開始講成本，講效益。但目前各高校物業(yè)公司的盈利能力還是不高，還需要學校不斷輸血才能維持其正常運轉(zhuǎn)。要提高物業(yè)公司的盈利能力可從幾個方面著手：

（1）提高服務(wù)質(zhì)量是基礎(chǔ)，只有服務(wù)質(zhì)量上去了，有償服務(wù)才會理直氣壯。

（2）針對不同的服務(wù)對象，提供形式多樣的特色服務(wù)。如在學生宿舍提供有償洗衣、在教師住宅開展家政等特約服務(wù)。

（3）教師住宅區(qū)的有償物業(yè)服務(wù)同市場接軌，提高收費標準。學校物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在教學樓和學生宿舍的服務(wù)上，而教師住宅的物業(yè)管理要逐步同市場接軌，這樣就能有效的改善學校的物業(yè)管理公司的盈利水平。

只有盈利能力上去了，高校物業(yè)管理公司才能真正成為“自主經(jīng)營，自負盈虧，自我約束，自我發(fā)展”的企業(yè)法人。

5以人為本，共建和諧校園

物業(yè)管理公司管理的是物業(yè)，服務(wù)對象是人。物業(yè)管理的好壞，取決于服務(wù)對象的滿意度。加強與服務(wù)對象的溝通，反饋服務(wù)質(zhì)量的意見是提高物業(yè)管理水平的一種重要途徑。高校物業(yè)管理有著有別于其他物業(yè)管理的特殊性，它承載著一定的教育功能。在高校物業(yè)管理中，讓部分大學生參與到物業(yè)管理中來，一方面有助增強他們的社會實踐經(jīng)驗。另一方面可以加強與服務(wù)對象——廣大師生的溝通，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量；另一方面，可以給貧困家庭的大學生提供一些打工的機會，給以他們關(guān)愛。讓高校物業(yè)管理公司和廣大師生一起共建一個和諧的校園。

參考文獻

［1］湯滿意.高校后勤社會化改革的物業(yè)管理［J］.湖南稅務(wù)高等專科學校學報，2004.